Trh kancelarskych prostor

70
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Regionální rozvoj a správa FAKTOROVÁ ANALÝZA TRHU KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Factor Analysis of the Office Facilities Market Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: Autor: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Šárka KUSÁKOVÁ Brno, červen 2009

Transcript of Trh kancelarskych prostor

Page 1: Trh kancelarskych prostor

Masarykova univerz i ta Ekonomicko-správní fakulta

Studijní obor: Regionální rozvoj a správa

FAKTOROVÁ ANALÝZA TRHU KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR

Factor Analysis of the Office Facilities Market

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: Autor: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Šárka KUSÁKOVÁ

Brno, červen 2009

Page 2: Trh kancelarskych prostor

Jméno a příjmení autora: Šárka Kusáková Název diplomové práce: Faktorová analýza trhu kancelářských prostor Název v anglič tině: Factor Analysis of the Office Facilities Market Katedra: Regionální rozvoj a správa Vedoucí diplomové práce: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Rok obhajoby: 2009

Anotace

Předmětem této práce je identifikace vlivu faktorů působících na cenu kancelářských prostor

ve městě Brně. Nedílnou součástí je popsání fungování trhu, specifik trhu nemovitostí,

specifik kancelářských ploch a jeho vývoje v České republice. Následující část práce je

zaměřena na prostředí města Brna a charakteristiky jeho administrativního segmentu. Na

těchto základech jsou stanoveny pracovní hypotézy o vlivu sledovaných faktorů a tyto jsou

ověřovány pomocí analýzy empirických dat.

Annotation

The subject of this thesis is to identify influence of the factors that affect the cost of the rental

office space in the city of Brno. Integral part of the thesis is the description of the market

operation, specific characteristics of the real estate market, specifics of the rental office space

and its evolution in the Czech Republic. Following part of the thesis is focused on the Brno

environment and characteristics of its administrative segment. On this basis are declared

working hypotheses about the influence of each factor in view and these hypotheses are tested

with help of analysis of the empiric values.

Klíčová slova

Kancelářské prostory, trh nemovitostí, nemovitost, cena a hodnota nemovitosti.

Keywords:

Office facilities, real estate market, real estate, price and value of real estate.

Page 3: Trh kancelarskych prostor

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Vladimíra

Žítka, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními

předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy

univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.

V Brně dne 27. června 2009

vlastnoruční podpis autora

Page 4: Trh kancelarskych prostor

Poděkování

Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Vladimíru Žítkovi, Ph.D. za trpělivost, cenné

připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Dále bych

chtěla poděkovat za pomoc Mgr. Marii Králové, Ph.D. a za spolupráci společnosti REAL

SPEKTRUM, a.s., která mi poskytla empirická data ke zpracování. V neposlední řadě, bych

ráda touto cestou poděkovala svým rodičům za podporu při studiu.

Page 5: Trh kancelarskych prostor

- 5 -

Obsah

Úvod............................................................................................................................................7 1 FORMOVÁNÍ A FUNKCE CENY, TRH............................................................................................9

1.1 Poptávka.......................................................................................................................9 1.2 Nabídka......................................................................................................................10 1.3 Tržní mechanismus ....................................................................................................10 1.4 Tržní selhání ..............................................................................................................11

2 CHARAKTER TRHU NEMOVITOSTÍ............................................................................................14 2.1 Nemovitost.................................................................................................................14 2.2 Specifika trhu nemovitostí .........................................................................................15

2.2.1 Fyzická specifika ..............................................................................................15 2.2.2 Sociální specifika..............................................................................................16

2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí.......................................................................................16 2.4 Aktéři na trhu nemovitostí .........................................................................................17

2.4.1 Role státu na trhu nemovitostí ..........................................................................18 2.4.1.1 Územní plánování ....................................................................................18

2.5 Faktor času na trhu nemovitostí.................................................................................20 2.5.1 Konjunkturální změny ......................................................................................20 2.5.2 Životní cyklus nemovitosti ...............................................................................21

2.6 Poloha - prostorové faktory .......................................................................................21 2.7 Specifika trhu kancelářských prostor.........................................................................22

2.7.1 Hodnototvorné faktory......................................................................................22 2.7.2 Teorie trade off, koncentrace odvětví ...............................................................24

3 VÝVOJ TRHU KANCELÁŘSKÝCH PLOCH V KONTEXTU ROZVOJE MĚST......................................26 3.1 Praha ..........................................................................................................................27 3.2 Vývoj na regionálních trzích......................................................................................28

3.2.1 Ostrava ..............................................................................................................29 3.2.2 Plzeň..................................................................................................................29

3.3 Důsledky "ekonomické krize" ...................................................................................30 4 BRNO ......................................................................................................................................31

4.1 Úroveň makropolohy .................................................................................................31 4.2 Trh kancelářských ploch ve městě Brně ....................................................................32 4.3 Územní plánování města Brna ...................................................................................38

5 ANALÝZA CEN KANCELÁŘSKÝCH PLOCH ................................................................................41 5.1 Metoda sběru dat........................................................................................................41 5.2 Metoda analýzy dat ....................................................................................................42 5.3 Struktura dat...............................................................................................................42 5.4 Popisná statistika souboru cena .................................................................................43 5.5 Ověření hypotéz .........................................................................................................43

5.5.1 Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny........44 5.5.2 S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor ..........................................................................................................................46 5.5.3 Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno typem A, B, C), tím vyšší je cena.......51

5.6 Prostorová diferenciace cen ve městě Brně ...............................................................53

Page 6: Trh kancelarskych prostor

- 6 -

ZÁVĚR .......................................................................................................................................58 SEZNAM LITERATURY ................................................................................................................61 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK ..................................................................................................66 SEZNAM PŘÍLOH.........................................................................................................................67

Page 7: Trh kancelarskych prostor

- 7 -

Úvod

Města jsou místem výroby a směny zboží, místem kontaktu lidí, jejich obydlí a místem

koncentrace administrativních, kulturních a mocenských funkcí (Maier, K., Čtyřoký, J.,

2000). Vývoj struktury měst České republiky, (resp. Československa) byl do druhé světové

války srovnatelný se západoevropskými zeměmi. Orientace na průmysl a praktiky centrálního

plánování následujících čtyřicet let neumožnily skutečný rozvoj administrativních ploch.

Otevření trhu, vznik nových firem a příchod zahraničních společností společně s deregulací

nájmů v devadesátých letech proto způsobila rychlé přetváření centrálních částí českých měst

na kancelářská jádra. Následný rozvoj administrativního segmentu spěl ke kvalitnějšímu

zázemí v širším centru měst a velkým kancelářským objektům vybudovaným developerskými

společnostmi.

Sledováním trhu kancelářských ploch se zabývají analytické společnosti, které vyhodnocují

kvantitativní ukazatele (např. množství nabízených ploch, odhadovaná neobsazenost,

průměrná cena nájemného). Podrobnější analýzy jsou zpracovávány na expertní bázi pro

potřeby developerských subjektů, ale ty jsou zaměřeny na konkrétní projekt, zabývají se spíše

návratností projektu než detailním rozborem prostředí a jsou součástí přísně střeženého

obchodního tajemství. Ekonomiku územního rozvoje a prostorovou lokalizaci nejen

kancelářských pracovišť popisují ve své publikaci např. Maier a Čtyřoký (2000), avšak česká

literatura zabývající se podrobněji administrativním segmentem schází. Zahraniční literatura

je těžko použitelná z důvodu specifického vývoje českého prostředí.

Nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím cenu kancelářských ploch je vztah nabídky a

poptávky. Za další faktory, které významně ovlivňují ceny kancelářských prostor, jsou

považovány lokalita a kvalita (resp. stavebně technické parametry a vybavení), ale konkrétní

analýzy jejich působení chybí. Důvodem je vliv mnoha dalších faktorů od sociologických a

psychologických, které ovlivňují rozhodování potenciálních nájemců, až po různou délku

nájemních smluv a možnosti vyjednávání majitele o konečné ceně. Jednotlivé faktory lze

velmi těžko oddělit a tato skutečnost způsobuje nepřehlednost trhu. Analýza trhu

kancelářských prostor je vždy velmi nákladná a výsledky nelze zobecňovat.

Page 8: Trh kancelarskych prostor

- 8 -

Cílem diplomové práce je identifikovat vliv faktorů působících na prostorovou diferenciaci

cen kancelářských prostor ve městě Brně a zachycení cenového vývoje.

Jsou použity metody deskriptivní a historické při uvedení do problematiky a metody analýzy

rozptylu jednoduchého třídění a popisných statistik při rozboru faktorů.

Data byla získána ve spolupráci se společností REAL SPEKTRUM, a.s. z důvodů

nedokonalých informací, které poskytují veřejně dostupné zdroje jako např. internetové

stránky a tištěné inzerce realitních kanceláří.

Obsahem diplomové práce je pět kapitol zabývajících se trhem kancelářských ploch a jejich

specifiky, které mají vliv na cenovou diferenciaci. V první kapitole je popsáno formování

ceny jako takové na trhu dle základních mikroekonomických teorií, v následující kapitole

popisující trh nemovitostí a jeho specifika je poté zdůvodněno, proč se takto cena na trhu

nemovitostí utvářet nemůže. Třetí kapitola je věnována vývoji kancelářských ploch v České

republice (resp. Československu), zejména v hlavním městě Praze a v ostatních větších

regionálních centrech. Následně je popsáno konkrétní prostředí města Brna, vývoj nabídky

v posledních letech a její předpokládané směřování. V kapitole páté je přistoupeno k analýze

zjištěných dat a ověření působení jednotlivých faktorů a syntéze poznatků pomocí grafického

znázornění prostorové diferenciace cen. Na závěr je provedeno zhodnocení a zobecnění

získaných poznatků.

Page 9: Trh kancelarskych prostor

- 9 -

1 Formování a funkce ceny, trh

Pojem cena hraje v této práci zásadní roli. Bude zkoumána jako odraz faktorů, které na ni

působí. Proto je nejprve nutné zmínit mikroekonomické základy, na kterých je vysvětleno

formování ceny a její funkce.

Podle Franka a Bernankeho (2003) je trh místem, kde se střetává nabídka s poptávkou.

Kupující a prodávající určitého zboží vstupují do vzájemných interakcí, aby určili cenu zboží

a množství, jež se nakoupí a prodá.

Toto chování kupujících a prodávajících je popsáno pomocí termínů poptávka a nabídka

(Mankiw, 2000).

1.1 Poptávka

Funkce poptávky je dána vztahem mezi tržní cenou a požadovaným množstvím statku.

Poptávané množství, tedy množství statku, které jsou kupující ochotni a schopni koupit. Podle

Samulsona a Nordhause (1995) je ovlivňováno těmito faktory:

� Cena statku.

� Průměrný důchod - růst průměrného důchodu obyvatelstva zvyšuje poptávku po

statcích.

� Obyvatelstvo - vyšší počet obyvatel znamená větší trh pro prodej statku.

� Ceny porovnatelných statků a cena komplementů - pokud rostou ceny porovnatelných

statků, poptávka po daném statku roste; pokud roste cena komplementů, poptávka

klesá.

� Záliby nebo preference - dáno společenskými, historickými, náboženskými,

psychologickými a fyziologickými faktory, prvky tradice.

� Ostatní - např. módní vlivy, počasí aj.

Poptávka je typicky znázorňována poptávkovou křivkou, která má klesající tvar. Nejlépe tak

vystihuje zákon poptávky, který říká, že za jinak stejných podmínek, při zvýšení ceny statku

klesne poptávané množství (za předpokladu, že se nejedná o podřadný statek1). Cena je pak

1 Statek, pro který platí, že za jinak stejných podmínek při zvýšení příjmu dojde ke snížení poptávaného množství.

Page 10: Trh kancelarskych prostor

- 10 -

jediný z faktorů, jehož změna způsobí posun po křivce. Změna ostatních ze jmenovaných

činitelů způsobuje posun celé poptávkové křivky (Mankiw, N. G., 2000).

1.2 Nabídka

Funkce nabídky je dána vztahem mezi tržní cenou a množstvím statku, které jsou prodávající

schopni a ochotni prodat (Mankiw, N. G., 2000).

Podle Samulsona a Nordhause (1995) je nabízené množství ovlivněno těmito faktory:

� Cena statku.

� Výrobní náklady

o Ceny vstupů - rostoucí ceny vstupů zvýší náklady konečného produktu, snižuje

tedy zisk i nabídku.

o Technologický pokrok - zvyšuje produktivitu, a tedy zlevňuje konečný

výrobek a zvyšuje nabídku.

� Cena substitutů - růst ceny substitutů zvyšuje nabídku daného statku.

� Organizace trhu - monopolizace trhu vede zpravidla ke zvyšování cen výstupu.

� Jiné faktory (idiosynkratické) - administrativní zásahy, móda apod.

Podobně jako u poptávky lze znázornit nabídkovou křivku, která je rostoucí. Opět lze mluvit o

zákonu nabídky, který tvrdí, že nabízené množství, za jinak stejných podmínek, stoupá, stoupá-

li cena daného statku. A znovu je to jedině cena, která způsobí posun po křivce(Mankiw, N.

G., 2000).

1.3 Tržní mechanismus

Jak tedy nabídka a poptávka určují množství a cenu prodávaného statku? Mankiew (2000)

popisuje situaci, kdy je množství statku, které kupující chtějí a jsou schopni koupit, přesně

vyrovnáno s množstvím statku, které prodávající chtějí a jsou schopni prodat. Taková situace

se nazývá tržní rovnováha. Cena, která odpovídá takové situaci, je cenou rovnovážnou a

prodávané množství statku je rovnovážné množství. Někdy je taková cena nazývána cena

vyčišťující trh, protože všichni zúčastnění na trhu jsou uspokojeni: kupující koupili vše, co

koupit chtěli, a prodávající prodali vše, co chtěli prodat.

Page 11: Trh kancelarskych prostor

- 11 -

Do rovnováhy se dostává trh díky chování kupujících a prodávajících. Pokud je tržní cena

nad cenou rovnovážnou, existuje převis nabídky2, což má za následek, že tržní ceny klesají.

Pokud je tržní cena pod rovnovážnou cenou, existuje převis poptávky3, což má za následek, že

tržní ceny rostou. Trh se tak automaticky dostává do rovnováhy a takové projevy se nazývají

zákon nabídky a poptávky4(Mankiw, 2000).

Z tohoto jevu také vyplývají funkce, kterou cena plní: (Frank, H. R., Bernanke, B. S., 2003)

� Přidělovací funkce ceny. Základní vlastností statků a služeb je, že jsou vzácné. Lidé

by chtěli všeho více, pokud by za to nemuseli nic obětovat. Rovnovážná cena

zajišťuje, že nabídka bude směřována těm spotřebitelům, kteří jí připisují nejvyšší

hodnotu.

� Alokační funkce ceny. Pokud je v nějakém odvětví převis poptávky a tedy i tržní cena

nad rovnovážnou, budou producenti vykazovat zisk. Zisk přiláká další výrobce a

dochází tak k přesunu zdrojů a jejich efektivnějšímu využití.

1.4 Tržní selhání

Předchozí závěry byly učiněny na základě předpokladů, které v reálném světě nefungují.

Faktorem, který byl v předchozích úvahách přehlížen, je existence dvou typů tržních selhání

(Musil, P., 2009):

1. Tržní selhání se projevují jako systémová chyba, tedy tendence systému k neefektivnosti

- nedokonalé konkurenci.

Struktura trhu se ve skutečnosti může dokonalé konkurenci jen přibližovat. Pokud chceme

označit nějaký trh za dokonale konkurenční, měl by podle Mankiwa (2000) splňovat

následující charakteristiky:

a. Existuje mnoho prodávajících a kupujících.

b. Statky nabízené různými prodejci jsou identické.

c. Firmy mohou na trh volně vstupovat i odcházet.

Mnohdy jsou zmiňovány ještě 2 další podmínky (Musil, P., 2009):

d. Všichni výrobci a spotřebitelé jsou dokonale informováni o cenách a množstvích

na trhu.

2 Nabízené množství je větší než množství poptávané. (Mankiw, 2000) 3 Poptávané množství je větší než množství nabízené. (Mankiw, 2000,) 4 Cena statku se přizpůsobuje tak, aby uvedla nabídku daného statku a poptávku po něm do rovnováhy. (Mankiw, 2000)

Page 12: Trh kancelarskych prostor

- 12 -

e. Firmy usilují o maximalizaci zisku, spotřebitelé o maximalizaci užitku.

Podle mikroekonomické učebnice Samuelsona a Nordhause (1995) překážky v konkurenci

vznikají, jestliže právní omezení nebo diferenciace produktu snižuje počet konkurentů pod

počet, který by přežil na základě samotných efektivních nákladových struktur. Mankiew

(2000) zmiňuje, že trh nedokonalé konkurence existuje vždy, když jednotliví prodávající

mají určitý stupeň kontroly nad cenou statku.

Rozlišujeme několik modelových struktur, skutečný trh se nachází někde uprostřed.

V reálném světě většina běžných firem musí čelit konkurenci, ale firmu to nenutí stát se

příjemcem ceny. Zároveň má běžná firma určitou tržní sílu, ale její síla není tak velká jako

v případě jednoho producenta. (Mankiew, N. G., 2000, str. 342)

Tabulka 1: Struktura trhů, vliv na cenu

Struktura Počet výrobců Kontrola nad cenou Produkt dokonalá konkurence mnoho žádná identický monopolistická konkurence

mnoho určitá kontrola, cena hraje klíčovou roli ve volbě spotřebitele

existují rozdíly v produktu

oligopol několik málo každý z producentů má určitý vliv na tržní cenu

existuje určitá diferenciace

monopol 1 značná, mnohdy regulováno státem

produkt bez blízkých substitutů

Pramen: Samuelson, P. A., Nordhaus, W. D. (1995)

2. Nebo jsou selhání trhu považovány za spíše morální problém, resp. selhání lidského

jednání. Podle Musila (2009) jsou mezi typická selhání trhu řazeny externality, veřejné

statky a asymetrické informace:

a. Externality. Působení činnosti jednoho subjektu na jiný subjekt, který se této

činnosti neúčastní. Je-li výsledek takové činnosti pro nezúčastněný subjekt

příznivý, jde o pozitivní externalitu. Je-li nepříznivý, jde o negativní externalitu.

b. Veřejný statek je charakteristický nevyloučitelností ze spotřeby (je to nemožné

nebo velmi nákladné) a nerivalitní spotřebou5. Trh proto není schopen zajistit

jejich efektivní produkci.

c. Asymetrické informace jsou způsobeny nedokonalou informovaností subjektů

oproti ostatním.

5 Spotřebou se nesnižuje množství statku pro další spotřebu.

Page 13: Trh kancelarskych prostor

- 13 -

Díky selhání trhu dochází k výrobní neefektivnosti, která se projevuje tím, že producent

nevyrábí s minimálními náklady, a alokační efektivnosti, která má za následek nižší

produkované množství za vyšší cenu než v dokonale konkurenčním prostředí (Musil, P.,

2009)

Malý (2002) uvádí, že čím více tenduje spotřeba statku k nerivalitě, nedělitelnosti a

nevyloučitelnosti spotřeby, tím více prostoru se nabízí pro to, aby státní zásahy pomohly

nastolit vyšší míru efektivnosti procesu alokace zdrojů. Mnohdy pak však dochází k vládním

selháním, která souvisí s její nedokonalou informovaností, neschopností jednat konzistentně a

účinně ovlivňovat chování jednotlivých ekonomických subjektů, jakož i selhání plynoucích

z politického charakteru rozhodovacích procesů.

Page 14: Trh kancelarskych prostor

- 14 -

2 Charakter trhu nemovitostí

Trh nemovitostí je součástí tržního systému, který ovlivňuje a je jím zároveň ovlivňován. Je

mnohdy hodnocen jako nepřehledný a riskantní (Sýkora, L., 2009), přesto však do něj

vstupuje mnoho subjektů z různých důvodů, ať už je to uspokojení potřeby bydlení nebo

místa vykonávání ekonomické činnosti, či spekulace a tvorba zisku.

Lze jej rozčlenit na následující segmenty (Klapalová, Z., 2006):

� komerční

o industriální

o kancelářský

o retailový

o leisure (hotelový a zábavní)

� residenční

2.1 Nemovitost

Věci v právním smyslu členíme mj. na věci movité a nemovitosti. Občanský zákoník v §119

podává zákonnou definici pouze věcí nemovitých, přičemž všechny věci, které podle této

definice nejsou nemovitostmi, jsou považovány za věci movité. Za nemovitosti jsou podle

této definice považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Pozemkem se rozumí část povrchu zemského. Jsou geometricky a polohově určeny a

zobrazeny v katastrální mapě. Je jich pouze omezené množství. Nelze je vyrobit ani

spotřebovat a díky tomu mají neomezenou životnost. Stavba je pak samostatnou věcí odlišnou

od pozemku (zastavěná plocha), na kterém je zbudována. Je charakteristická tím, že ji nelze

přemístit, aniž by zanikla, a má omezenou životnost. (Balák, J., 2006)

Page 15: Trh kancelarskych prostor

- 15 -

Naturálně věcné vlastnosti nemovitostí podle Žítka (2005):

� Nepřemístitelnost - Je dána již z definice nemovitosti. A díky nepřemístitelnosti na

nemovitost působí externality okolí - ať pozitivní či negativní. A právě u trhu

kancelářských ploch se projevuje význam lokality jako jeden z nejvýznamnějších

cenotvorných faktorů. � Individuální, neopakovatelný výrobek - Žádné dvě nemovitosti nejsou stejné. I kdyby

stály dvě na pohled stejné nemovitosti vedle sebe, vždy se budou lišit umístěním,

způsobem využití, vnitřní strukturou ap. � Dlouhá životnost - Nemovitost má vysoké pořizovací i provozní náklady, proto je

nutné, aby životnost takového projektu byla dlouhá a umožnila tak návratnost

investorovi. � Odlišný vztah morální a fyzické životnosti – Veškeré věci se s postupem času fyzicky

i morálně opotřebovávají a tím ztrácejí svoji hodnotu. Morální opotřebení se projevuje

ztrátou funkce pro určitou činnost. Takto opotřebovaná nemovitost může být pomocí

rekonstrukce nebo modernizace znovu oživena pro novou funkci. � Náročnost na neobnovitelné zdroje - Kromě tradičních stavebních materiálů jsou za

neobnovitelné zdroje považovány také stavební pozemky. Tento fakt byl v minulosti

podceněn a byla chaoticky zastavována úrodná zemědělská půda. � Složitě strukturovaný systém - Příprava výstavby a samotná stavba nemovitosti

vyžaduje součinnost mnoha odvětví. Stavba nemovitosti tak vyžaduje dlouhou

přípravu. Uvádí se, že od záměru postavit stavbu přes urbanistickou a stavební

projekci uplyne v průměru 5 let. � Vyžadují složitý navazující nemovitostní systém - Např. příjezdové komunikace,

kanalizace, energetické přívody apod.

2.2 Specifika trhu nemovitostí

Trh nemovitostí nefunguje podle výše popsaných teoretických základů. Je specifický právě

díky vlastnostem nemovitostí a řídí se jinými zákonitostmi, které popsali Maier a Čtyroký

(2000):

2.2.1 Fyzická specifika

� Každý pozemek je jedinečný díky své poloze, svými fyzikálními vlastnostmi, vlivy

svého předchozího užívání apod.

� Každá nemovitost je využitelná mnoha různými způsoby.

Page 16: Trh kancelarskych prostor

- 16 -

� Změna tohoto využití přináší vysoké náklady. Proto je cena samotného stavebního

pozemku vyšší, než když je už zastaven a tím pádem je víceméně dáno jeho využití.

� Ekonomický potenciál nemovitosti je ovlivněn externalitami okolí a zároveň

nemovitost ovlivňuje své okolí.

2.2.2 Sociální specifika

� Jen málo nemovitostí je současně na trhu. Většina nemovitostí není nabízena, a tak má

poptávající omezený výběr.

� Frekvence prodeje nemovitostí je malá. Častější frekvenci prodeje lze očekávat u

nemovitostí chápaných jako méně kvalitních. Na bytovém trhu jsou to například byty

v panelových domech.

� Neexistuje celkový přehled se všemi aktuálně nabízenými nemovitostmi. Většina

kupujících jedná přes zprostředkovatele prodeje, avšak i tito mají většinou regionální

charakter a nezahrnují celý trh. Navíc takových zprostředkovatelů je velké množství,

proto nikdy nejsou všechny informace shromážděny na jednom místě.

� Cena a užitná hodnota je ovlivňována sociálním statutem území. Takto je chápán

zejména trh s bytovými jednotkami.

2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí

V první kapitole byla popsána tržní selhání obecně. Na trhu nemovitostí působí externality,

které mohou způsobit tyto dysfunkce (Žítek, V., 2005):

� Nadměrná intenzita využití území. Pokud by se trh řídil pouze výnosem z každé další

jednotky nové nemovitosti, která bude na území postavena, byla by hustota zástavby

příliš vysoká. Lidé však preferují zejména v bytové zástavbě menší hustotu a každý

další postavený objekt v blízkosti je negativní externalitou pro majitele stávajících

nemovitostí.

� Zhroucení trhu s neelastickou nabídkou. Při dlouhodobě omezené nabídce z nějakých

důvodů lze hovořit o zhroucení trhu nebo o vzniku černého trhu, který nebude

respektovat důvody, které způsobily tato omezení.

� Subjektivní faktory. Majitelé pozemků mají mnohdy vyšší očekávání o ceně, než

poptávající nabízejí. Je to dáno zkušenostmi z růstu cen pozemků a vědomím, že

pozemky jsou vzácným statkem, kterého neustále ubývá. Projevuje se pak spekulace a

setrvačnost se stávajícími stavebními fondy, protože v případě poklesu tržních cen

mnoho nabízejících nechce tento pokles respektovat. Mnohdy taková nemovitost

Page 17: Trh kancelarskych prostor

- 17 -

chátrá, protože stávající majitel před prodejem už do ní nechce investovat. Pokud

majitelům nemovitostí dojde trpělivost, přistoupí na nižší cenu a začnou se svých

nemovitostí hromadně zbavovat, může opět dojít ke zhroucení trhu.

� Spekulace v rozvojových územích. Projevem takové spekulace je chaotická zástavba,

která se velmi těžko přeměňuje na „lepší“ využití.

� Blokování územního rozvoje jednotlivými majiteli. V tomto případě hraje roli lokální

monopol vlastníka nemovitosti, který je potřeba k územnímu rozvoji. Tento vlastník

prodává nemovitost už s cenou „hodnoty očekávaného rozvoje“.

� Subjektivní hodnota nemovitosti. Je zpravidla důvodem, proč prodávající očekává

vyšší cenu než je objektivně možné za takovou nemovitost získat.

2.4 Aktéři na trhu nemovitostí

Nelze zapomenout na to, že na trhu nemovitostí se pohybuje mnoho subjektů s různými

motivy a zájmy. Dle Baláka (2006) jsou to tyto subjekty:

Obrázek 1: Aktéři na trhu nemovitostí

Pramen: Balák (2006)

Všechny subjekty maximalizují své výnosy za minimalizace nákladů. Liší se však v tom, co

považují za výnos nebo náklad. Pro developery, investory, realitní kanceláře nebo stavební

firmy mohou mít výnosy finanční vyjádření, ale pro kupujícího je to uspokojení nějaké

potřeby (např. bydlení). Stát se pak snaží o co nejefektivnější alokaci zdrojů a aktivit v území.

Page 18: Trh kancelarskych prostor

- 18 -

Nákladem je naopak pro kupující finanční stránka, ale např. pro investory a developery je to

podstoupené riziko. Proto trh nemovitostí může působit velmi chaoticky a jeho analýzy jsou

značně složité. I přes jmenovaná selhání (především asymetrické informace) se tak musíme

spoléhat na cenu jako nejspolehlivější informační zdroj. 6

2.4.1 Role státu na trhu nemovitostí

Jak již bylo připomenuto, trh není při alokaci zdrojů efektivní. Toto je nejdůležitějším

argumentem pro zásahy státu. Jak zmiňují Maier a Čtyřoký, jsou i další důvody pro státní

zásahy. Jsou to důvody sociální a politické, protože výhradně tržní mechanismy by opomíjely

potřeby méně ziskové nebo ztrátové, které můžeme obecně zahrnout do oblasti veřejného

zájmu.

Stát zasahuje do trhu nemovitostí ve dvou oblastech (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):

� Přímé zásahy do užívání území - územní plánování.

� Přerozdělování výnosů z území (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, DPH)

a usměrňováním investic (stimulační investice do infrastruktur).

2.4.1.1 Územní plánování

Územní plánování by mělo dle Maiera a Čtyřokého (2000) plnit především funkci regulativní

a iniciační. Působení státní správy je vymezeno stavebním zákonem (zák. č. 183/2006 Sb., o

územním plánování a stavebním řádu). O cílech a nástrojích územního plánování hovoří část

III. (§18-§102).

Nejdůležitější cíle územního plánování definované v tomto zákoně by se daly shrnout mj. do

následujících bodů:

� Vytvářet a zajišťovat předpoklady pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve

vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a

pro soudržnost společenství obyvatel území.

� Dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji

území.

� Územní plánování chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území.

6 Podrobnější charakteristiku aktérů trhu nemovitostí provedl ve své práci např. Vráblík, P. (2007)

Page 19: Trh kancelarskych prostor

- 19 -

K zajištění dosažení těchto cílů slouží státní správě následující nástroje (§18-§102 zák. č.

183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu):

� Územně plánovací podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a

územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území.

o Územně analytické podklady obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje

území, jeho hodnot, omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných

zájmů. Územně analytické podklady jsou typicky pořizovány krajským

úřadem.

o Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných

problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území.

� Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období požadavky na konkretizaci

úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních

souvislostech, zejména s ohledem na udržitelný rozvoj území, a určuje strategii a

základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Politika územního rozvoje je

zpracovávána Ministerstvem životního prostředí a je předkládána vládě.

� Územně plánovací dokumentace.

o Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní požadavky na účelné a

hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního

významu a stanoví požadavky na jejich využití. Jsou pořizovány krajským

úřadem ve spolupráci s Ministerstvem životního prostředí.

o Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho

hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a

koncepci veřejné infrastruktury. Územní plán je schvalován zastupitelstvem

obce a je dán k posouzení krajskému úřadu.

o Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití

pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a

charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Je schvalován

zastupitelstvem příslušné obce.

� Územní rozhodnutí. Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv

na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na

základě územního rozhodnutí, které vydává příslušný stavební úřad.

� Územní řízení vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo

zjednodušeného územního řízení.

Page 20: Trh kancelarskych prostor

- 20 -

� Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území omezuje nebo

zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území a vydává jej

v přenesené působnosti rada obce.

� Úprava vztahů v území zahrnuje předkupní právo na pozemky určené regulačním

nebo územním plánem pro veřejně prospěšné využití.

Nástroje územního plánování souvisí s ekonomikou územního rozvoje v těchto ohledech

(Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):

� Racionalizací prostorového uspořádání území vytvářejí podmínky pro jeho efektivní

užívání a obsluhu.

� Pomocí regulativů funkčního využití vylučují z území ty funkce, které jsou pro území

jako celek nepřínosné a předcházejí možným funkčním střetům (popřípadě stanoví

podmínky pro odstranění existujících střetů).

� Prostřednictvím regulativů intenzity využití území brání jeho nadměrnému využívání

vedoucímu k devastaci.

� Urychlují působení tržních mechanismů, pokud směřují k co nejintenzívnějšímu a

nejlepšímu využití potenciálu území.

2.5 Faktor času na trhu nemovitostí

Odlišná rychlost morálního a fyzického opotřebování nemovitostí byla už zmíněna. Následky

působení času jsou však mnohem významnější. Maier a Čtyřoký (2000) uvádí dva způsoby;

první z nich souvisí s hospodářským cyklem a druhý s životním cyklem samotné nemovitosti:

2.5.1 Konjunkturální změny

Ceny nemovitostí podléhají konjunkturálním změnám vyvolanými ekonomickými cykly.

Průběh těchto změn ale nemusí kopírovat vývoj ostatních cen, což je způsobeno specifiky trhu

a také tím, že nemovitosti bývají považovány za dobrou investici. Toto se ale vztahuje jen

investic do hotových staveb, ale při investicích do územního rozvoje existují vysoká rizika a

nepodaří se naplnit očekávání návratnosti investice (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000).

Page 21: Trh kancelarskych prostor

- 21 -

2.5.2 Životní cyklus nemovitosti

Nemovitost prochází během svého života několika fázemi (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000):

� Příprava a realizace územního rozvoje. Ve chvíli uvedení budovy do provozu je její

užitná hodnota nejvyšší, protože pravděpodobně nejlépe odpovídá nejnovějším

standardům a má nejnižší provozní náklady.

� Správa a údržba hotové stavby. Výnosy z budovy postupně klesají a zvedají se

provozní náklady.

� Oprava, případně modernizace. V případě, že je ještě ekonomicky výhodné zachovat

stávající budovu, dochází k modernizaci.

� Demolice nebo renovace. K této fázi dochází ve chvíli, kdy růst bid rent (potenciální

renty z pozemku) způsobí, že existuje výhodnější alternativa využití pozemku, i přes

náklady demolice a nové výstavby budovy.

2.6 Poloha - prostorové faktory

Poloha je zcela zásadním faktorem tvorby ceny každé nemovitosti - a to zejména

v zastavěném a zastavitelném území. Je to díky existenci polohové renty7, která vzniká na

základě nepřemístitelnosti nemovitostí (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000).

Poloha ovlivňuje cenu nemovitosti na třech úrovních (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):

� úroveň makropolohy (regionální) - důležitým faktorem je poloha vůči hlavním

centrům regionu, sociální a ekonomický profil regionu a města, jeho dostupnost,

kvalita životního prostředí, napojení na infrastruktury vyšších řádů

� úroveň mezopolohy (sídelní) - poloha v rámci sídla, dostupnost jeho centra a dalších

míst, charakter zóny, ve které se pozemek nachází

� úroveň mikropolohy

o poloha pozemku v zóně

o dostupnost (veřejné) dopravy

o možnost parkování

o dostupnost vybavení

o kvalita prostředí - v souvislosti s rezidenčním trhem nemovitostí je často

zmiňován sociální status území

7 Termín polohová renta vychází z Thünenovy teorie a reprezentuje potenciální zisk, který může výrobce dosáhnout při výrobě produktu za určitou tržní cenu, když má půdu k dispozici s nulovými náklady. V případě pronájmu půdy výrobce dosahuje nulového zisku, protože nájem je právě ve výši polohové renty. (Ponikelský, P., Koštejnová, Z., 2007)

Page 22: Trh kancelarskych prostor

- 22 -

o vlastnosti pozemku - např. orientace ke světovým stranám, svažitost, velikost,

tvar aj.

o vliv způsobu užívání sousedních pozemků

2.7 Specifika trhu kancelářských prostor

Trh kancelářských prostor se vyznačuje oproti ostatním segmentům specifickými vlastnostmi.

2.7.1 Hodnototvorné faktory

Hodnota nemovitosti je objektivním posouzením nemovitostí na základě jejich skutečných

technických a právních vlastností. Je dána dvěma faktory (Balák, J., 2006): � Schopnost přinést užitek pro vlastní využití nebo jako výnosy z pronájmu.

� Omezené množství statku.

Hodnototvorné faktory nemovitostí pro administrativní využití jsou určovány podle Baláka

(2006) zejména těmito vlivy:

� Poloha, jejíž význam byl popsán v předchozí kapitole, avšak v sektoru

administrativních ploch je význam některých faktorů upřednostněn.

o dopravní spojení

o vzdálenost centra

o rozvinutost lokality

o image místa

o viditelnost

� Nájemci, nájemní smlouvy. Pro trh kancelářských ploch jsou typické v převažující

míře nájemní vztahy. Jen málo společností si pořizuje vlastní kanceláře. Podle ředitele

společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Jířího Fajkuse se tak děje hlavně kvůli menší

počáteční investici, jednodušší administrativě, firma se nemusí starat o správu budovy

a může se poměrně rychle přesunout jinam. Nevýhodami pronájmu jsou dodatečné

náklady na vnitřní uzpůsobení prostor a skutečnost, že se finance vložené do nájmu

nezhodnocují. Tyto nevýhody se snaží správci komerčních nemovitostí eliminovat

různými pobídkami. Jsou to například nájemní prázdniny nebo příspěvky na vybavení

prostor ze strany vlastníků8.

� Konstrukce. 8 Ve studii Trend Report 2008 uvádí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), že se nájemní prázdniny pohybují od 3 do 6 měsíců u smluv do 5 let, mohou být až 9 měsíců při smlouvách na více jak 7 let. Příspěvky na dovybavení prostor se pohybují v rozmezí 40-60 EUR/m2.

Page 23: Trh kancelarskych prostor

- 23 -

� Vybavení.

� Dispoziční řešení, flexibilita prostor.

� Parkování.

Stojí za povšimnutí, že z faktoru poloha byla vydělena samostatná kapitola parkování, protože

to je pro administrativní segment jeden ze zásadních činitelů.

V každém případě je taková struktura velmi složitá. Proto byla vytvořena standardizace

kancelářských prostor.

Standardizace Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN, 2008):

� Standard prostor "A"

o nové prostory s možností flexibilního uspořádání prostor, plná klimatizace,

venkovní žaluzie

o zdvojená podlaha (sendvičový systém s centrálním kanálem nebo krabicový

systém)

o záložní generátor pro nouzový chod budovy

o centrální recepce, 24 hodinový přístup, ostraha v budově, vstupní kartový

systém, kamerové systémy CCTV, elektronické zabezpečení společných

prostor

o podzemní parkovací a klientská povrchová stání

o stravování - kantýna nebo restaurace na přízemí

� Standard prostor "B"

o možnost flexibilního uspořádání a chlazení prostor

o zdvojené podlahy nebo kabeláž vedená podokenními kanály

o centrální recepce, ostraha nebo napojení na centrální pult ostrahy

o podzemní nebo povrchové parkovací stání zpravidla s limitovaným nebo

žádným klientským stáním

� Standard prostor "C"

o prostory již vícekrát pronajaté s velmi omezenou možností úpravy dispozice

o kabeláž vedená podokenními kanály

o přístup bez centrální recepce a ostrahy

o žádné nebo limitované povrchové parkovací stání

Page 24: Trh kancelarskych prostor

- 24 -

Znamená to, že hodnototvorné faktory jsou zredukovány na 3 nejvýznamnější činitele:

� Poloha.

� Nájemci a nájemní smlouvy.

� Typ kanceláře.

2.7.2 Teorie trade off, koncentrace odvětví

V poslední době se v plné síle projevují změny světového trhu ve smyslu přesouvání výroby,

služeb i místa prodeje. Tyto procesy byly umožněny působením globalizačních vlivů,

rozvojem informačních technologií a v případě České republiky také transformací ekonomiky

a změnou politického a právního prostředí. Příhodné je tvrzení Petra Bubely (2007), že je

trendem produkovat tam, kde je to nejlevnější, vymýšlet, kde jsou nejchytřejší a prodávat na

trzích, kde je nejvyšší cena.

Takový jev byl dříve popisován v souvislosti alokace funkčního využití ve městech, ale

působením výše zmíněných faktorů se dá v dnešní době mluvit o alokaci v rámci celého světa.

Je vysvětlován pomocí teorie trade off, která tvrdí, že přesunem do jiné lokality lze něco

získat i něco ztratit. Je tedy možné tyto výnosy nebo náklady jedné lokalizace vyměnit za jiné

podmínky a tím optimalizovat své umístění. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000)

Díky této teorii je možné vysvětlit, proč se některé činnosti koncentrují v jednom místě. Pro

určitá odvětví využívající kancelářská pracoviště je typická koncentrace v centrech měst i

přesto, že nájmy za takové prostory jsou vyšší než jinde. Tyto náklady jsou však v souladu s

teorií trade off vyměněny za aglomerační výhody9. Takto se dá obecně vysvětlit soustředění

firem do jednoho místa díky jejich podobným potřebám a preferencím.

Díky koncentraci firem podobného zaměření do podobných míst lze trh kancelářských prostor

rozdělit na jednotlivé sub-trhy. Jako sub-trhy chápeme oblasti vykazující vyšší míru

homogenity jednotlivých ukazatelů kancelářských ploch, než vykazuje kancelářský trh jako

celek (Vráblík, P., 2007). Na základě doposud provedených analýz Prahy (Studie obchodních,

logistických a aministrativních ploch v Praze) i Brna (Vráblík, P., 2007) lze zobecnit tyto

poznatky o rozdělení administrativního trhu větších měst na 3 oblasti:

9 Aglomerační výhody jsou dosahovány vzájemnou blízkostí subjektů. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000)

Page 25: Trh kancelarskych prostor

- 25 -

� Centrální část města typická kancelářemi malých ploch převážně v rekonstruovaných

budovách, nižší kvality. Nájemci jsou finanční, poradenské či právní firmy a úřady

státní správy.

� Vnitřní město nabízí nově postavené kanceláře s dobrou dostupností do centra,

většinou nabízí vysoký standard se službami. Nejčastějšími nájemci jsou banky, IT

nebo jiné finanční instituce.

� Vnější město poskytuje možnosti nově postavených moderních kanceláří s dobrou

dostupností do centra, možností parkování a řadou doplňkových služeb. Tyto prostory

využívají zejména společnosti náročné na prostory a technologické vybavení.

Page 26: Trh kancelarskych prostor

- 26 -

3 Vývoj trhu kancelářských ploch v kontextu rozvoje měst

Stejně jako je pro městské obyvatelstvo typické snadněji měnit zvyky, opouštět tradice a být

otevřenější k přijímání nových trendů, tak se proměny společnosti zrcadlí na struktuře svých

měst.

Současná podoba českých a moravských měst je důsledkem předválečného vývoje (který se

zásadním způsobem nelišil od vývoje ostatních západoevropských měst), období socialismu a

radikálních politických, ekonomických a společenských změn po roce 1989 (Bubela, 2007).

Dále Bubela (2007) uvádí, že pro dobu socialismu bylo charakteristické neekonomické

nakládání s půdou, města se vyznačovala vyšším podílem průmyslové výroby a menším

podílem komerčních funkcí. Oproti západoevropským městům zůstával poměrně vysoký

podíl obytné funkce i v centrálních částech měst. Kancelářské prostory jako takové byly

většinou součástí výrobních objektů sloužících státním podnikům, případně v nich sídlily

orgány veřejné správy. Nájem bytových i nebytových prostor byl regulován, a proto se

neuplatňovala prostorová diferenciace.

Nové vlády přicházející po tzv. sametové revoluci přišly s transformací české ekonomiky,

která samozřejmě zasáhla i trh nemovitostí. Toto prostředí bylo ovlivněno restitucemi,

privatizací a liberalizací spojenou s deregulací nájmů nebytových prostor (plná deregulace

proběhla až od června 1995). Vznik nových firem a poptávka zahraničních společností

vstupujících na náš trh způsobila přeměnu center měst z převážně residenční funkce na

komerční užití. Transformace měla své pozitivní i negativní důsledky: centra měst se začala

ekonomicky efektivněji využívat, došlo k fyzické revitalizaci, zhuštění zástavby, ale také

k poškození památkově chráněných objektů (Sýkora, L., 2006).

Rozvoj trhu nemovitostí byl nejvíce ovlivněn těmito faktory (Bubela, P., 2007)

� Změna politického rámce související s ekonomickou transformací. Došlo k přechodu

k pluralitní demokracii, ke změně mezinárodní orientace země, byly prováděny

liberální ekonomické reformy a privatizace státního majetku. Zároveň je nutné zmínit

proces evropské integrace.

� Rozvoj informačních technologií a rozvoj informační společnosti. Komunikační

revoluce přináší nový pohled na roli vzdálenosti a hovoří proti nutnosti fyzické

Page 27: Trh kancelarskych prostor

- 27 -

koncentrace aktivit. Nejčastěji opakovanou myšlenkou byla idea, že pohyb informací

může nahradit fyzický pohyb. I přes toto přesvědčení se časem projevilo, že nová

technika automaticky nevede k dekoncentraci měst. Proti působí aglomerační výhody

jako např. blízkost řídících a obchodních institucí.

� Globalizace. Nadnárodní společnosti ve snaze dosáhnout maximálního zisku využívají

komparativních výhod jednotlivých lokalit. Vytvářejí tak funkčně integrovaný systém

geograficky rozptýlených ekonomických aktivit.

Rozvoj trhu kancelářských ploch od 90. let se podle Sýkory (2006) pohyboval v následujících

trendech:

1. Od jednotlivých budov pro komplexy.

2. Od monofunkční po polyfunkční.

3. Z centra do vnitroměstských a příměstských lokalit.

3.1 Praha

Logicky největší rozvoj trhu kancelářských ploch zaznamenala Praha, která byla prvním

cílem mnoha zahraničních společností. Podle studie provedené společností INCOMA (1996)

pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy bylo v roce 1990 v Praze k dispozici 1,7 mil m2

kancelářských ploch a tyto byly většinou nedostupné pro prodej nebo pronájem a navíc

nedosahovaly západních standardů. Převis poptávky nad nabídkou nutně znamenal výši

nájemného přesahující běžnou úroveň ve srovnatelných západních městech. Tato disbalance

byla nejdříve vyrovnávána rychle upravovanými bytovými prostorami v centru města, ale ty

opět nedosáhly potřebných standardů.

První cíleně rekonstruované "business centra" se dostávají na trh až v roce 1992 a v roce

1993 byly dokončeny první projekty příslušných standardů. V následujících letech docházelo

k vysokému růstu dynamiky trhu a decentralizace nabídky nových kancelářských ploch do

lokalit vnějšího města. V roce 1999 došlo k finanční krizi a došlo k prudkému poklesu

nájemného (INCOMA Research, 2007).

Další studie pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy zmiňuje vliv vstupu České republiky do

Evropské unie na další rozvoj kancelářského developmentu; zvýšila se důvěryhodnost města a

došlo k příchodu dalších zahraničních firem s dlouhodobými záměry a specifickými

požadavky na kanceláře. Trh se začal diferencovat nejen podle ceny, ale i podle lokalit a

Page 28: Trh kancelarskych prostor

- 28 -

dopravní dostupnosti. V centru města se koncentrují spíše menší poradenské, právní a

finanční firmy a na okraj města míří firmy, které mají větší požadavky na prostor a jiné

technologické vybavení. V dalších letech probíhala další masivní výstavba.

Na konci roku 2008 mělo být podle analytické společnosti Knight Frank na pražském trhu

přibližně 2,5 mil. m2 celkové pronajímatelné plochy kancelářských prostor, z toho asi 70%

připadá na novostavby a zbývajících 30% na rekonstruované objekty. Cena pronájmu se

pohybuje podle lokality a kvality rekonstrukce resp. podle stáří nemovitosti ve velkém

rozmezí od 8 do21 €/m2/měsíc a neobsazenost dosahovala výše 9-10%.

Aktuální trendy podle této společnosti hovoří o nově dostavěných nebo zrekonstruovaných

146 tis. m2 ploch v roce 2009 a v roce 2010 by mělo být dokončeno téměř 100 tis. m2

administrativních ploch. Přitom ještě loni bylo odhadováno vybudování každým rokem až

300 tis. m2 ploch.

3.2 Vývoj na regionálních trzích

V posledních letech se projevil rostoucí zájem mezinárodních společností o moderní

kanceláře třídy A, které jsou stavěny i v dalších městech. Tato poptávka je tažena zejména

strategickými službami a call centry, které hledají levnější alternativu k Praze. Dodnes se

developeři soustředili zejména na Brno a Ostravu (City Invest, 2008)

Regionální centra trpí tzv. syndromem poboček. Praze nelze konkurovat v oblastech, kde těží

z aglomeračních efektů kontrolního a řídícího centra. Její postavení charakterizuje Bubela

(2007) termínem „gateway city“, tedy město, které slouží jako nástupní bod pro investování

v novém teritoriu.

Page 29: Trh kancelarskych prostor

- 29 -

Obrázek 2: Nájemné a plocha kancelářských prostor typu A na regionálních trzích v roce 2007

Nájemné a plocha kancelářských prostor typu "A" na

regionálních trzích v roce 2007

0

300000

600000

900000

1200000

1500000

1800000

Praha Brno Plzeň Ostrava

02.557.51012.51517.5

m2

cena: EUR/m2/měsíc

Pramen dat - cena: CityInvest 2008 (2008), pramen dat - celková plocha: DTZ (2009)

3.2.1 Ostrava

Ostrava také disponuje kvalifikovanou pracovní silou, ale panuje zde ještě nižší konkurence

na trhu práce. Díky umístění regionu na hranicích s Polskem a Slovenskem navíc dochází ke

značnému přílivu pracovníků z těchto států. Další výhodou je nesporně průmyslový rozvoj

regionu, který jde s administrativou ruku v ruce (Procházka, F., 2008).

Podle společnosti DTZ (2009) dosáhla celková plocha kancelářských prostor typu A a B 71,5

tis. m2, nájmy se pohybují mezi 12,5 a 14 EUR/m2/měsíc a neobsazenost je pouze na hranici

14,6%.

3.2.2 Plzeň

Zajímavým trhem se zdá Plzeň, protože podle dostupných zdrojů nebyl v roce 2008 dokončen

žádný administrativní komplex a nabídka tak zůstává stejná jako v předchozích letech. Podle

studie společnosti DTZ (2009) se tak plocha kancelářských prostor typu A a B ustálila na

čísle 35,2 tis. m2, nájmy jsou udávány mezi 11 a 12 EUR/m2/měsíc. Neobsazenost činí 26,5%.

Page 30: Trh kancelarskych prostor

- 30 -

3.3 Důsledky "ekonomické krize"

V květnu 2009 agentura ČTK uvedla, že developerské a stavební firmy ve společném

prohlášení vyzvaly stát a banky, aby začaly jednat o opatřeních na zmírnění krize v realitním

sektoru. Zástupci společnosti Knight Frank (2009) sdělili, že banky zpřísnily dostupnost

úvěrů a požadují po žadatelích vlastní zdroje ve výši 30 – 50 % a před-pronájem cca. 30 – 50

%. Toto je však pro developerské společnosti neúnosné, protože nabídka je v tuto chvíli

bohatá a málokterá společnost učiní takový závazek v této nejisté době 16 - 20 měsíců před

zahájením nájmu.

Aktuální trendy podle Knight Frank (2009):

� V roce 2009 dojde ke značnému omezení spekulativní výstavby.

� Nové projekty nejsou zahajovány.

� Nedojde k růstu před-pronájmů z výše zmíněných důvodů.

� V roce 2009 bude docházet k renegociacím stávajících nájemních smluv.

� Na trhu narůstají kapacity k podnájmu.

� Ceny nájmu stagnují a developeři jsou připraveni poskytovat vyšší pobídky.

Page 31: Trh kancelarskych prostor

- 31 -

4 Brno

Tato kapitola je zaměřena na prostředí města Brna, jeho vývoj administrativního segmentu, na

současnou a očekávanou nabídku a na státní správu, která je vykonávána Magistrátem města

Brna.

4.1 Úroveň makropolohy

Poloha je jeden z hlavních faktorů ovlivňující cenu nemovitosti. Tento oddíl popisuje

umístění Brna v makroměřítku a čerpá zejména ze Strategie pro Brno (2007).

Geografická poloha: 49°12´ severní šířky

16°34´ východní délky

190-425 m.n.m.

Brno je město ležící v centrální Evropě na

pomezí Českého masivu a jihomoravských

nížinných úvalů. Jádro města se nachází mezi

rameny řek Svratky a Svitavy. Leží na městské

rozvojové ose Berlín - Praha - Vídeň -

Bratislava - Budapešť, je součástí

středoevropského prostoru CENTROPE10 a

udržuje partnerství s jedenácti městy.

V evropském kontextu je Brno reprezentantem

měst vyšší a střední velikosti, vymezených horní

hranicí 500 000 obyvatel. V mezinárodní dělbě

práce je pravděpodobnou rolí města být

střediskem s vysokým podílem průmyslu s vyšší

přidanou hodnotou, popř. s navázaným

10 Region CENTROPE je schematicky vymezen regiony jižní Moravy, Burgenlandu, Dolního Rakouska, Vídně, Bratislavského kraje a Bratislavy, Trnavského kraje a Trnavy a komitáty západního Maďarska včetně Györu a Šoproně. Rakousko, Česko, Slovensko a Maďarsko vytvořili společný prostor pro dynamický rozvoj regionu. Více na http://centrope.info.

Pramen: Oficiální stránky města Brna (2009)

Obrázek 2: Poloha města Brna

Page 32: Trh kancelarskych prostor

- 32 -

komplexem aplikované vědy a výzkumu a strategických služeb. Nejdůležitější dopravní

infrastrukturou v evropském měřítku je mezinárodní letiště, železniční spojení Berlín - Vídeň

a kostru silniční dopravy tvoří dálnice D1 a D2 a rychlostní komunikace R52, respektive R43.

V národním prostředí je druhým největším městem České republiky a je přirozeným centrem

jižní Moravy a správním centrem Jihomoravského kraje. Má nadregionální význam v oblasti

vzdělávacích funkcí a vybraných funkcí celostátního významu, především z oblasti justice a

práva. Je největším centrem dojížďky za prací, službami a kulturou. Pozice centra je posílena

integrovaným dopravním systémem a radiální orientací dopravní sítě.

4.2 Trh kancelářských ploch ve městě Brně

Charakter trhu kancelářských ploch ve městě Brně ve srovnání s Prahou (Adamec, R., et al.,

2008):

� nižší nájmy

� vyšší nezaměstnanost a větší nabídka kvalifikované pracovní síly

� univerzitní centrum vytvářející předpoklady pro rozvoj vědy a výzkumu

� nižší mzdové náklady

� strategická poloha a přímé spojení s Prahou, Vídní a Bratislavou

Dle Rozboru udržitelného rozvoje území (2006) není pro nájemce v Brně nejdůležitějším

faktorem při výběru kanceláře kvalita tak jako v Praze. Rozhodujícím faktorem byla a

částečně i je stále cena pronájmu, což upřednostňuje kanceláře B a C kvality (např.

adaptované bytové prostory či administrativní plochy v rámci bývalých kancelářských objektů

velkých firem).

Vývoj nabídky kancelářských ploch v Brně se ubíral podobným směrem jako v Praze, avšak

dynamika trhu i zájem investorů byl mnohem menší, a tak se o rozvoji v rámci nejmodernější

kategorie A dá hovořit až od roku 1995, kdy byla dostavena Kaplanova budova

v Technologickém parku v lokalitě navazující na areál VUT. Do této doby dominovaly

původně residenční budovy v centrální části města, které prošly stavebními úpravami, aby

mohly sloužit administrativní činnosti. Tento trend byl způsoben zejména deregulací nájmů

nebytových prostor a současným ponecháním regulací v bytové sféře. Přeměna bydlení na

kancelářské plochy byla podle Bubely (2007) umožněna neexistencí nástrojů, které by mohly

Page 33: Trh kancelarskych prostor

- 33 -

regulovat úbytky bytového fondu. Takto vzniklé prostory však neodpovídaly požadavkům na

moderní kanceláře, a proto do roku 2000 vzniklo ještě několik nových administrativních

budov.

Během let 2000-2004 probíhalo zmrazení rozvojových developerských aktivit z důvodu

nedostatečné poptávky i nedostatku developerů, kteří by ověřili hypotézu, že dostatečná

poptávka existuje, ale v latentní podobě (Vráblík, P., 2007).

Do roku 2005 tak byly k dispozici pouze desítky tisíc metrů čtverečních kanceláří nejvyšší

kategorie. V tomto roce uvádí na trh nové moderní kanceláře společnost CTP Invest, spol.

s r.o. a Lordship Estates, spol. s r.o., které zahajují rozvoj jižní zóny města a jeho

bezprostředního okolí. Jen díky působení těchto dvou společností zde vyrostlo téměř 100 tis.

m2 moderních kancelářských prostor.

Kvantitativní data o charakteru trhu komerčních nemovitostí poskytuje například společnost

DTZ, která uvádí, že v Brně bylo v roce 2008 236,3 tis. m2 kancelářských ploch typu A a B.

Cena pronájmu se pohybuje mezi 12,5 a 16 EUR a míra neobsazenosti je udávána kolem

19,7%.

Společnost Knight Frank uvádí pro třetí čtvrtletí roku 2008 údaje znázorněné v následující

tabulce.

Tabulka 2: Brno - parametry kancelářského trhu, údaje 3Q/2008

Centrum Vnější centrum

Kanceláří celkem 150 800 m2 58 700 m2

Ve výstavbě 55 600 m2 27 100 m2

Poptávka H1/2008 12 000 m2 5 600 m2

Nabídka H1/2008 1 900 m2 6 500 m2

Neobsazenost 24% 13%

Nájemné 15-13 €/m2/měsíc 12,5-10 €/m2/měsíc

Pramen: Knight Frank (2009)

Přehled nejvýznamnějších projektů moderních kancelářských prostor a jejich očekávaný

vývoj v nejbližších letech ve městě Brně je zobrazen v následující tabulce. Jejich lokalizace

v následujících obrázcích.

Page 34: Trh kancelarskych prostor

- 34 -

Tabulka 3: Nejvýznamnější administrativní projekty

Název projektu Etapa Investor

Plocha

(tis. m2) Rok dokončení

1 Technology Park Zóna A Kaplanova budova

Technologický Park Brno, a.s. 3,2 1995

2 IBC Brno UNISTAV a.s. 4,0 1997

3 M-palác MORÁVKA CENTRUM, a.s. 8,7 1997

4 BIBUS Land BIBUS LAND, s.r.o. 4,0 1998

Technology Park Zóna A Listova budova

Technologický Park Brno, a.s. 3,2 1999

5 AXIS Office Park Modřice 1 CTP Invest, spol. s r.o. 5,0 2005

6 Brno Business Park 1 Lordship Estates, spol. s r.o. 16,0 2005

7 PLATINIUM JRA Property, a.s. 7,3 2005

8 Spielberk Office Centre Villa CTP Invest, spol. s r.o. 18,5 2005

AXIS Office Park Modřice 2 CTP Invest, spol. s r.o. 5,0 2006

Spielberk Office Centre IQ CTP Invest, spol. s r.o. 38,0 2006

Technology Park Zóna A IBM Technologický Park Brno, a.s. 12,5 2006

9 VIENNA POINT I Cargo Leasing s.r.o. 4,7 2006

Brno Business Park 2 Lordship Estates, spol. s r.o. 16,0 2007

10 Budova N AREAL SLATINA a.s. 4,0 2008

VIENNA POINT II Cargo Leasing s.r.o. 7,3 2008

11 Avriopoint Avrioinvest, a.s. 4,2 2008

12 CTZone Brno - Škrobárny CTP Invest, spol. s r.o. 17,0 2008

13 CAMPUS OFFICE PARK AIG/LINCOLN CZ s.r.o. 20,0 2009

14 Trinity Office Centre Dominikánská s.r.o. 9,0 2009

15 Titanium Office 1 JRA Property, a.s. 43,0 2010

16 CTPark Brno Pavilion, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 22,0 2011

CTPark Brno South, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 6,0 2011

17 Aupark Brno 1 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 31,0* 2011

Aupark Brno 2 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 40,0* 2013

18 Palace CD MORÁVKA CENTURUM, a.s. 13,1

2009 (prodouženo stavební povolení do konce roku 2011)

Page 35: Trh kancelarskych prostor

- 35 -

Název projektu Etapa Investor

Plocha

(tis. m2) Rok dokončení

19 AZ-Tower AZ Properity, s. r. o. 15,0

v současnosti posuzováno OÚPR11 v rámci DÚR12

20 H-Park RLRE Carina Property, s.r.o. 13,0

v současnosti posuzováno OÚPR v rámci DÚR

21 Spielberk Office Centre Tower CTP Invest, spol. s r.o. 15,0 výstavba přerušena

* komerční i administrativní plochy

Pramen: Vlastní průzkum

Průzkum byl proveden v období březen až duben roku 2009 a informace byly čerpány z internetových stránek developerských společností, studie City Invest 2008, z informací Magistrátu města Brna a z předchozích průzkumů (např. Vráblík, P., 2007).

11 Odbor územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna 12 Dokumentace k územnímu řízení

Page 36: Trh kancelarskych prostor

Obrázek 3: Nejvýznamnější moderní kancelářské budovy v Brně a okolí postavené do konce roku 2008

Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum

Page 37: Trh kancelarskych prostor

Obrázek 4: Plánovaná výstavba administrativních budov ve městě Brně a okolí.

Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum

Page 38: Trh kancelarskych prostor

- 38 -

Do tohoto průzkumu byly zahrnuty nejvýznamnější projekty v Brně a jeho nejbližším okolí.

Jsou zahrnuty i průmyslové zóny v Modřicích a Šlapanicích, které nepatří do katastru města

Brna, avšak jeho trh kancelářských prostor významně ovlivňují a případní nájemci je vnímají

jako jeden celek.

Nejsou zahrnuty objekty vybudované pro konkrétní společnost a sloužící pouze této

společnosti. Tyto budovy jako např. sídlo VZP, GE Money Bank aj. neslouží k pronájmu.

Mezi menší projekty administrativních center v Brně lze zařadit Millenium Center, domy

Eden a Zderad, administrativní budova společnosti DIS, spol. s r.o., Palace Turmalin nebo

Palladium na ulici Veveří.

Projekty developerů na nejbližší léta zahrnují smělé projekty, které však byly kvůli

současnému stavu ekonomiky pozastaveny. Jak uvedla vedoucí Referátu koncepce základních

městských funkcí Ing. Jana Pelikánová, projekty těžící ze své výhodné polohy v blízkosti

centra města nebudou ohroženy, naopak. Trinity Office Centre rozšiřuje množství

kancelářských ploch na úkor plánované výstavby hotelové části. Většina developerských

společností se snaží dotáhnout své projekty alespoň do fáze stavebního rozhodnutí, aby mohly

okamžitě reagovat v případě růstu poptávky po nových prostorách.

4.3 Územní plánování města Brna

Činnost Magistrátu města Brna (MMB) je dána zákonem č. 183/2006 Sb. a tímto zákonem na

něj byla přenesena státní správa.

V rámci MMB leží největší část výkonu těchto úkolů na Odboru územního plánování a

rozvoje, který v přenesené působnosti Územní plán města Brna (ÚPmB) pořizuje, včetně jeho

změn a pořizuje územně plánovací podklady (ÚPP) a územně plánovací dokumentaci (ÚPD)

dílčích částí území města a celoměstských nedělitelných systémů (Odbor územního plánování

a rozvoje, 2009).

V současné době je zpracováván nový ÚPmB. K jeho vypracování vedou především tyto

důvody (Změna ÚPmB, 2009):

� Současný ÚPmB schválený v roce 1994 již není schopen reagovat na změny, kterými

město prošlo v uplynulých 15 letech.

Page 39: Trh kancelarskych prostor

- 39 -

� Těžiště zaměstnanosti se přesouvá ze sekundárního sektoru do terciéru, tj. z oblasti

výrobní do oblasti obchodu, služeb a administrativy. Proto se město chce profilovat

jako město vyspělých technologií s vysokou přidanou hodnotou, město informačních

technologií a informačních služeb, město univerzitní, významné centrum justiční a

správní.

� Ve struktuře zaměstnanosti nabývá na významu veřejný sektor, který je silným

zaměstnavatelem relativně nezávislým na výkyvech globální ekonomiky.

� Po vstupu do Evropské unie v roce 2004 je Česká republika vázána evropskými

strategickými dokumenty územního rozvoje, ochrany krajiny a přírody, jejichž

principy je třeba promítnout do územně plánovací dokumentace.

Protože pořízení nového ÚPmB je složité a zdlouhavé, jsou tyto požadavky promítnuty do

stávajícího ÚPmB formou jeho změn. Mezi konkrétní požadavky na změny patří i změna

přístupu ke komerčním plochám. Podle Oddělení územní koncepce, které vypracovalo návrh

na změnu ÚPmB nemá komerční občanská vybavenost v územním plánu vytvořenu

samostatnou funkci, je začleněna v plochách smíšených, kde je z městotvorných důvodů

požadováno sdružování s funkcí bydlení.

Administrativní funkce je tak v určité míře přípustná téměř ve všech stavebních plochách

ÚPmB (odlišuje se pouze podmínkami umístění a mírou zastoupení této funkce – pro její

umístění ale slouží převážně plochy smíšené) a je tedy problematické sledování podílů této

funkce. V roce 2003 byl pořízen Územní generel městských funkcí, který podrobně sledoval

jednotlivé funkční složky na území města. Z tohoto generelu je možno poskytnout údaje za

jednotlivé katastry ze skupiny sledovaného jevu SKa – administrativa firemní (mimo výrobní

areály). Takové sledování funkčního využití města je však velmi nákladné a podle vedoucí

Referátu koncepce základních městských funkcí Ing. Jany Pelikánové již není plánována další

aktualizace. Není tak možné srovnání v dalších letech.

Rozložení funkce firemní administrativy dle tohoto průzkumu je znázorněno v příloze č. 1.

Prozatím tedy nejsou pro kancelářské plochy vymezeny žádné zvláštní území a tento segment

není nijak zvlášť sledován. Umisťování "business center" je tak plně ponecháno na tržním

prostředí (alespoň v rámci možností smíšených ploch). Zdá se, že s růstem množství

Page 40: Trh kancelarskych prostor

- 40 -

developerských projektů v administrativním segmentu, se mění i názor MMB a kancelářské

plochy se dočkají větší pozornosti.

Tento přístup je velmi odlišný od přístupu města Prahy. Útvar rozvoje hl. města Prahy (dříve

Útvar hlavního architekta) sleduje velmi pozorně segment kancelářských ploch a pravidelně si

nechává zpracovávat expertní analýzy, kde je sledována struktura a objem nabídky a

poptávky, základní ukazatele jako vývoj neobsazenosti a výše nájemného. Na jeho základě

jsou pak vydána doporučení pro územní plánování.

Page 41: Trh kancelarskych prostor

- 41 -

5 Analýza cen kancelářských ploch

Následující kapitola postihuje provedené analýzy empirických dat a ověřuje hypotézy

stanovené na základě teoretických základů.

5.1 Metoda sběru dat

Původním cílem bylo získávání dat jen za pomocí inzerce, která je dostupná na internetových

stránkách a v tištěných časopisech realitních společností. Bohužel tento záměr byl znemožněn

skutečností, že taková inzerce neobsahuje dostatek informací pro rozdělení dat podle

sledovaných faktorů. Nejčastěji chybí přesná lokalita nebo stavebně technické údaje o

vybavení a tedy kvalitě kancelářského prostoru. Velmi často není uváděna ani cena.

Podle realitního makléře společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Bohuslava Coufala, který se

specializuje na kancelářské pronájmy, je důvodem záměr, aby potenciální klient musel realitní

kancelář kontaktovat a ta mu případně mohla nabídnout i jiné objekty ze své nabídky. Dalším

důvodem může být skutečnost, že některé společnosti vlastnící velké administrativní budovy,

si nepřejí všechny informace zveřejňovat a ponechávají si poměrně velký prostor

k vyjednávání.

Data pro analýzu byla proto získána od společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. (dále jen RS),

jejíž brněnská pobočka sídlí na Lidické 718/77 a která je jednou z nejvýznamnějších

brněnských realitních kanceláří. Důvodem pro výběr této realitní kanceláře byl největší objem

nabízených kancelářských objektů k pronájmu a také spolupráce s nevýznamnějšími

developerskými subjekty.

Společnost RS poskytla data za rok 2007, 2008 a měsíce leden až květen 2009. Tímto

způsobem bylo získáno 72 nabídkových listů, ze kterých byla získána data v následující

struktuře:

� Cena v Kč/m2/rok.

� Rok nabídky. Realitní kancelář RS neeviduje nabídky s konkrétním datem, protože

nabídkových listů v jednom roce je poměrně málo a taková evidence by pro jejich

účely neměla smysl.

Page 42: Trh kancelarskych prostor

- 42 -

� Typ kancelářského prostoru. V souladu se standardizací ARTN byla posouzena

vybavenost a kvalita prostor a rozdělena do skupin A, B a C.

� Vzdálenost kanceláře od centra města. Za pomocí vyhledávače www.mapy.cz byla

zjišťována vzdálenost umístění kanceláře od centra města Brna (definovaného GPS

souřadnicemi Loc: 49°11'42.888"N, 16°36'29.267"E) vzdušnou čarou s použitím

nástroje „měření vzdálenosti“.

V pododdíle 3.8.1. Hodnototvorné faktory byl zmíněn další významný faktor, který by mohl

ovlivňovat cenu nabízených prostor a bylo by zajímavé ho analyzovat. Jsou to stávající

nájemci (vytvářející image místa) a nájemní smlouva. Tyto faktory ale nelze z běžně

inzerovaných nabídek vypozorovat.

Další významné faktory, které na cenu kancelářských ploch bezesporu působí (dostupnost

hlavních dopravních komunikací a dostupnost v rámci sídla, blízkost doprovodných služeb

aj.) nejsou sledovány, protože jejich reálné působení je velmi složité zachytit a výsledky by

neměly velkou vypovídací hodnotu.

5.2 Metoda analýzy dat

Analýzy jsou realizovány v softwaru STATISTICA®, který je produktem společnosti StatSoft

CR s.r.o.. Jsou prováděny základní statistické rozbory, jejichž cílem je postihnout základní

vztahy a trendy.

5.3 Struktura dat

Společnost RS nabízela v období 1. 1. 2007 – 31. 5. 2009 celkem 72 kancelářských objektů

k pronájmu. Toto číslo poukazuje na malý objem transakcí na brněnském trhu nebo na malý

počet zákazníků, kteří inzerují prostřednictvím této společnosti. Marketingový průzkum

zpracovaného pro společnost RS ukazuje, že 66 % subjektů provádějící transakci týkající se

kancelářských prostor (prodej nebo pronájem), ji nerealizuje prostřednictvím realitních

společností, ale vlastními silami.

Přesto počet realizovaných transakcí prostřednictvím realitní společnosti RS stoupá a za

prvních pět měsíců roku 2009 má RS téměř dvakrát více nabídkových listů než během celého

roku 2007 a vzhledem k roku 2008 je zhruba na 60 %. Buď tedy roste důvěra v tuto konkrétní

Page 43: Trh kancelarskych prostor

- 43 -

realitní společnost nebo to napovídá, že s rostoucí neobsazeností, která v roce 2008 podle

analytiků stoupla, je pro pronajímatele těžší plochy obsadit bez pomoci realitních kanceláří.

Struktura nabídkových listů podle typu ukazuje, že k pronájmu je nabízeno nejvíce prostor

typu C (téměř 45 %) a typu B (36 %), nejkvalitnějších kanceláří je v nabídce pouze pětina.

Tato percentuální rozložení zkresluje fakt, že je analyzován počet nabídek a ne celková

nabízená plocha kanceláří. Právě u nejmodernějších budov pak lze předpokládat, že bude

k nabídce největší množství ploch. Bohuslav Coufal však uvádí, že informace o množství

neobsazené plochy neposkytují někteří pronajímatelé ani realitním kancelářím.

5.4 Popisná statistika souboru cena

Hlavní získaný soubor dat "cena" je charakterizován pomocí následujících popisných

charakteristik, jejich definici uvádí Špalek (2004):

Tabulka 4: Popisné statistiky souboru cena

Pramen: Vlastní šetření

� Medián souboru rozděluje statistický soubor na dvě identické poloviny.

� Rozptyl zkoumá variabilitu všech hodnot obsažených v daném souboru.

� Směrodatná odchylka označuje průměrnou odchylku od aritmetického průměru

souboru.

5.5 Ověření hypotéz

Na základě předchozích kapitol byly stanoveny pracovní hypotézy a cílem následující analýzy

empirických dat bude tyto hypotézy ověřit.

1. Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny.

2. S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor.

3. Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno Typem A, B, C), tím vyšší je cena.

Page 44: Trh kancelarskych prostor

- 44 -

5.5.1 Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny.

Při objemu dat, která byla získána by nebylo možno skutečně posoudit, zda jsou způsobené

posuny v hladině ceny způsobené konjunkturálními změnami, protože by byly posuzovány

v každém období zcela jiné kancelářské plochy v jiných lokalitách. Z tohoto důvodu byly

vybrány 4 administrativní budovy, u nichž bylo možné od společnosti RS získat data za každé

čtvrtletí od počátku roku 2008 do počátku roku 2009. Takové informace se dají poskytnout

pouze v případě, jedná-li se o velké administrativní objekty, které nabízejí průběžně nové

nebo nově uvolněné prostory. Takovými budovami jsou Spielberk Office Centre, Brno

Business Park, M-Palác a IBC.

Vývoj cen nabízených pronájmů je zachycen v následujícím grafu.

Obrázek 5: Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech v období Q1/2008 - Q1/2009

Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných

objektech

2800

3300

3800

4300

4800

Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09

cena (Kč/m2/rok)

M-palác

Spielberk Office Centre

Brno Business Park

IBC

Pramen: REAL SPEKTRUM, a.s., vlastní šetření

Konjunkturální vlivy jsou ilustrovány pomocí vývoje hrubého domácího produktu (HDP)

v reálných cenách během stejného období.

Page 45: Trh kancelarskych prostor

- 45 -

Obrázek 6: Vývoj HDP v reálných cenách v období Q1/2008 - Q1/2009

Vývoj HDP v reálných cenách

92.0

94.0

96.0

98.0

100.0

102.0

104.0

106.0

Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09

%

čtvrtletí předchozíhoroku = 100(sezónně očištěno)

předchozí čtvrtletí =100(sezónně očištěno)

Pramen: ČSÚ (2009)

Graf vývoje cen pronájmů naznačuje, že cena pronajímatelných ploch v takových budovách je

poměrně stabilní a zdaleka není tak pružná, jak by se dalo očekávat.

Analytička společnosti Kings Strurge Markéta Němcová (2009) uvádí, že nejistota, která

panuje v souvislosti s hospodářskými výsledky v budoucnu, začala ovlivňovat rozhodnutí

některých firem o případné expanzi či relokaci svých kanceláří. Rozhodovací procesy se u

některých nájemců prodloužily, některé firmy své rozhodnutí o stěhování pro tuto chvíli

odložily. Jednání o pronájmu s potenciálními nájemci se prodlužují a jsou relativně křehká.

Ze současné situace se dá usuzovat, že ekonomický pokles má za následek pokles poptávky

po dalších kancelářských plochách a růst neobsazenosti. Reakcí nabídkové strany však není

snížení ceny, ale pozastavení nové výstavby tak, aby byla snížena nebo alespoň stabilizována

míra neobsazenosti. Taková reakce však přichází se značným zpožděním.

Předchozí výrok potvrzuje Bohuslav Coufal ze společnosti RS a odhaduje pokles poptávky po

kancelářských plochách na 60 % poptávky předchozího roku a poukazuje na to, že i přes to

ceny pronájmu zejména malých kanceláří v centrální části města nejsou současným

ekonomickým vývojem dotčeny.

Poradenská společnost DTZ se obává situace, kdy se obnoví ekonomický růst , který by mohl

způsobit do dvou let nedostatek moderních kanceláří. Developerské společnosti se snaží o

Page 46: Trh kancelarskych prostor

- 46 -

dovedení projektu do stádia, aby mohli při zvýšení poptávky ihned začít s výstavbou, přesto je

od zahájení výstavby po uvedení budovy do provozu velké prodlení, které by v takové situaci

mohlo způsobit růst nájmů.

Závěr: Hypotéza o vlivu konjunkturálních změn na cenu pronájmů kancelářských ploch se

tedy nepotvrdila a ceny prokazují poměrnou stabilitu v čase i přes ekonomické výkyvy.

5.5.2 S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských

prostor

Nejprve provedeme grafické ověření, že realizace náhodného výběru pochází

z dvourozměrného normálního rozložení. Použijeme dvourozměrný tečkový diagram. Bude-li

alespoň 95 % teček ležet uvnitř vykreslené elipsy, můžeme považovat data za realizace

náhodného výběru z dvourozměrného normálního rozložení.

Obrázek 7: Bodový graf faktorů vzdálenost - cena

Pramen: Vlastní šetření

Page 47: Trh kancelarskych prostor

- 47 -

Tato podmínka je na hladině významnosti 0,05 splněna, a zároveň graf naznačuje, že by

nějaká závislost mezi cenou a faktorem mohla existovat.

Pro použití parametrických metod je nutné, aby zároveň oba náhodné výběry (cena a

vzdálenost) pocházely z normálního rozložení a aby byly nezávislé. Provedeme tedy

Kolmogorovův-Smirnovův test (K-S test) normality dat pro soubor cena.

Testová statistika K-S testu d=0,13289 neleží v intervalu ohraničeném Lilieforsovou p-

hodnotou, která je menší než 0,01, a proto hypotézu o normalitě dat zamítáme na hladině

významnosti 0,05.

Protože bylo dosaženo závěru, že soubor cena nepochází z normálního rozložení, není už

nutné testovat soubor vzdálenost. Není už totiž možné použít metody korelace.

Pokusíme se tedy použít testování hypotézy o shodě středních hodnot pomocí nástroje

ANOVA13. Tato metoda se používá v situaci, kdy se zajímáme, zda lze určitým faktorem

vysvětlit náhodnou variabilitu pozorovaných hodnot náhodné veličiny, která je intervalového

nebo poměrového typu (Budíková, 2006).

Střední hodnota je definována jako vážený průměr možných hodnot náhodné veličiny. Pro

diskrétní náhodné veličiny je střední hodnota veličiny X definována jako:

∑=

=

n

iii xpxXE

1

)(*)( 14

Pro testování o shodě středních hodnot musí být soubor rozdělen na několik intervalů

vzdálenosti. Bylo přistoupeno k rozdělení na 3 intervaly, aby zohledňovaly celkový počet

údajů a také předpokládané chování prostorové diferenciace cen. Tyto intervaly jsou

charakterizovány vzdáleností od centra:

� 0 až 0,99 km........................oblast 1...........centrální část města ................n=29

� 1 až 2,99 km........................oblast 2...........vnitřní město ..........................n=29

� 3 km a více..........................oblast 3...........vnější město ...........................n=14

13 Analýza rozptylu jednoduchého třídění. (Budíková, 2006) 14 p(xi) vyjadřuje pravděpodobnostní funkci realizace náhodné veličiny xi (Špalek, 2004)

Page 48: Trh kancelarskych prostor

- 48 -

Pro možnost použití nástroje ANOVA a provedení testu o shodě středních hodnot je nutné

splnit následující předpoklady:

1. Normalita dat. Rozdělené soubory do oblastí budou posuzovány za pomocí normálně-

pravděpodobnostního grafu.

Obrázek 8 : Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru oblast

Pramen: Vlastní šetření

Page 49: Trh kancelarskych prostor

- 49 -

Realizované hodnoty se blíží očekávaným, a proto lze tyto soubory považovat za náhodné

výběry z normálního rozložení.

2. Z charakteru dat se dá předpokládat, že je splněna nezávislost dat.

3. Shoda rozptylů bude provedena pomocí Levenova testu.

Tabulka 5: Leveneův test homogenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle faktoru oblast

Pramen: Vlastní šetření

Leveneův test hypotézu o shodě rozptylů nezamítá.

Všechny podmínky pro použití nástroje ANOVA jsou splněny a lze přistoupit k testování

shody středních hodnot souborů.

Zkoumaná hypotéza zní: Faktor oblast je nevýznamný (resp. střední hodnoty se shodují).

Tabulka 6: ANOVA, test shody středních hodnot podle oblasti

Pramen: Vlastní šetření

Pomocí nástroje ANOVA nebyla prokázána závislost, protože hypotéza o nevýznamnosti

faktoru oblast nebyla na hladině významnosti 0,05 zamítnuta.

Tento překvapivý závěr potvrzuje i následující graf.

Page 50: Trh kancelarskych prostor

- 50 -

Obrázek 9: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech

Pramen: Vlastní šetření

Protože je testován soubor jako celek a je předpoklad, že by mohl existovat vztah nejen mezi

cenou a vzdáleností, ale i mezi cenou a kvalitou kanceláře. Proto je celý soubor rozdělen

podle typů a každý typ je otestován na shodu středních hodnot zvlášť.

Výsledky u typu A a B opět neprokázaly závislost ceny na faktoru oblasti (resp. vzdálenosti).

Jinak tomu však je v případě kategorie C, u které je možno hypotézu o shodě středních hodnot

zamítnout na hladině významnosti 0,05 a potvrdit tak významnost faktoru oblast (vzdálenost

od centra).

Tuto závislost stvrzuje obrázek č. 9.

Page 51: Trh kancelarskych prostor

- 51 -

Obrázek 10: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech (kanceláře typu C)

Pramen: Vlastní šetření

Závěr: Lze konstatovat, že závislost ceny pronájmu kanceláře na vzdálenosti od centra nebyla

prokázána u kategorie typu A a B a souboru jako celku. Kategorie typu C s 95% jistotou

prokázala závislost ceny na faktoru oblast a tedy vzdálenosti od centra.

Pozn.: Uvedený závěr mohl být způsoben nevhodným stanovením intervalů, do kterých byl

soubor rozdělen.Ani zúžení oblasti centrální části nebo rozdělení do více intervalů však

neznamenalo jiný výsledek ve smyslu prokázání závislosti.

5.5.3 Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno typem A, B, C), tím vyšší je cena.

Způsob rozdělení souboru cena podle faktoru kvality (typ kanceláře) byl popsán již dříve.

Předpoklady pro použití nástroje ANOVA byly ověřeny a splněny (viz příloha č. 2 a 3).

Tabulka 7: ANOVA, test shody středních hodnot podle typu

Pramen: Vlastní šetření

Page 52: Trh kancelarskych prostor

- 52 -

Hypotéza o shodě středních hodnot, resp. o nevýznamnosti faktoru typ kanceláře může být na

hladině spolehlivosti 0,05 zamítnuta. Prokázal se tak vliv kvality kancelářských ploch.

Dokazuje to i následující graf.

Obrázek 11: Krabicový graf rozdělení cen podle typu

Pramen: Vlastní šetření

Pokud učiníme podobný krok jako při testování vzdálenosti a rozdělíme celý soubor podle

oblastí, lze zamítnout hypotézu o shodě středních hodnot (resp. nevýznamnosti faktoru typ) v

oblasti 2 (vnitřní město) i v oblasti 3 (vnější město).

Závěr: Kvalita kanceláře je prokázána s 95% spolehlivostí jako faktor ovlivňující diferenciaci

ceny nabízených kancelářských prostor, pokud je brán celý trh města jako celek. Naopak je

zajímavé, že tato statisticky významná závislost nemohla být konstatována v centrální části

města. Znamená to, že ceny nabízených kanceláří v centru jsou v podobné cenové hladině bez

ohledu na kvalitu. V oblasti vnitřního a vnějšího města byla závislost statisticky dostatečně

prokazatelná.

Page 53: Trh kancelarskych prostor

- 53 -

5.6 Prostorová diferenciace cen ve městě Brně

Přestože testování středních hodnot neprokázalo vliv vzdálenosti kancelářských prostor od

centra na cenu nabízených ploch, z jednoduchého rozboru na základě mediánů souborů

rozdělených do jednotlivých intervalů vzdálenosti a kvality lze vyvodit jiné souvislosti.

Důvodem je, že testování mediánů souborů není statisticky tak silné jako testování pomocí

středních hodnot. Navíc předchozí testování závislost nevyloučilo, jen ji nepotvrdilo.

Tabulka 8: Mediány souboru typ rozdělený podle vzdálenosti

0 až 0,99 km 1 až 2,99 km 3 km a více

medián ceny počet údajů medián ceny počet údajů medián ceny počet údajů

A 3550 4 3000 3 2950 8

B 3000 9 2500 13 1990 4

C 2500 16 1800 13 1580 2

Pramen: Vlastní šetření

Tato tabulka nadto uvádí novou skutečnost, která vyplývá z prostorové struktury nabídky.

Většina kancelářských prostor typu A nabízená k pronájmu se nachází v oblasti vnějšího

města a v centrální části města je nabízených moderních prostor jen málo. Naopak je v této

oblasti nejvíce nabídek z kategorie typu C, zatímco ve vnějším městě se nabídky této kvality

téměř nenachází.

Důvodem je výnos, který lze z pronájmu získat. Zatímco v centrálních částech jsou nájemci

ochotni zaplatit za výhodnou polohu kanceláře vyšší náklady v podobě vyššího nájmu a horší

kvality (viz. teorie trade off). Protože je po takových prostorách v centru města stále

poptávka, nemají jejich majitelé důvod ke zatím změně na jiné funkční využití nebo k jejich

rekonstrukci. Nelze ani ponechat bez povšimnutí stavební regulativy, které zabraňují změnám

v centru. To vše jsou důvody, proč se ve středu města nenachází mnoho kancelářských prostor

typu A. Ve vnějším prostoru města je situace jiná. Za kanceláře typu C lze získat jen nízké

výnosy, a proto je tendence k jejich jinému funkčnímu využití nebo rekonstrukci. Moderní

administrativní budovy prozatím obsazovaly volné plochy navazující na dopravní tepny, ale z

Page 54: Trh kancelarskych prostor

- 54 -

obrázku č. 4 vyplývá, že nové developerské projekty se snaží nacházet prostory bližší centru a

přivést kvalitní kanceláře blíže k centru města.

Na základě tabulky č. 8 byly vytvořeny kartogramy shrnující zjištěné závěry umožňující

prostorové srovnávání naměřených dat.

Model byl vytvořen zakreslením soustředných kružnic kolem středu města (definovaný

v oddíle 5.1) tak, aby zachycovaly oblasti 1, 2 a 3. Vnitřní kružnice s poloměrem 1 km,

prostřední s poloměrem 3 km a vnější kružnice s poloměrem označující hranici posledního

výskytu nabídky.

Page 55: Trh kancelarskych prostor

Obrázek 12: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ A.

Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření

Page 56: Trh kancelarskych prostor

Obrázek 13: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ B.

Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření

Page 57: Trh kancelarskych prostor

Obrázek 14: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ C.

Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření

Page 58: Trh kancelarskych prostor

- 58 -

Závěr

Trh nemovitostí je složitá struktura s komplikovanými vztahy mezi jednotlivými aktéry a

mnoha specifiky, která vycházejí z naturálně věcných vlastností nemovitostí. Trh

kancelářských ploch jako jeden jeho segment není výjimkou a jeho fungování je do velké

míry závislé na místních podmínkách a historickém územním rozvoji konkrétní lokality.

Současnou tvář, která se v České republice projevuje přesunem poboček velkých firem do

regionálních center, pomohly vytvářet globalizační procesy, rozvoj informačních technologií

a transformace české ekonomiky v devadesátých letech.

Trh kancelářských prostor města Brna zaznamenal v posledních pěti letech bouřlivý rozvoj a

objem kancelářských prostor se mnohonásobně zvýšil. Na konci roku 2008 byl odhadován

stav administrativních ploch typu A a B na 230 tis. m2. Jde nejen o kvantitativní změny, ale i

kvalitativní transformaci, kdy drtivá většina nových kancelářských prostor je provedena

v nejmodernějších standardech typu A. Budoucí vývoj brněnského administrativního

segmentu je ovlivněn současnou ekonomickou situací, která způsobila zpřísnění financování

developerských projektů. Z tohoto důvodu a kvůli rostoucí neobsazenosti stávajících

kancelářských ploch, byla výstavba několika administrativních budov přerušena nebo

odložena.

Cílem diplomové práce bylo identifikovat vliv faktorů působících na diferenciaci cen

kancelářských prostor ve městě Brně a zachycení cenového vývoje.

Zásadním činitelem při utváření ceny pronájmu kancelářských prostor je bezesporu vztah

nabídky a poptávky. Tato práce se zabývala diferenciací nabídkové strany a faktory, které

ovlivňují cenu nabízených ploch. Pro složitou strukturu a velké množství takových faktorů

byly na základě teoretických předpokladů označeny nejdůležitější činitele, které na cenu

nabízených prostor působí, a na příkladu města Brna byl ověřen jejich vliv.

Práce měla původně čerpat z dat veřejně dostupných na internetových stránkách realitních

společností nebo z tištěných periodik. Projevila se ale jedna z nedokonalostí trhu, který

neposkytuje kompletní informace o nabízených prostorech. Proto byla data získána ve

spolupráci se společností REAL SPEKTRUM, a.s..

Page 59: Trh kancelarskych prostor

- 59 -

Analýza po celou dobu narážela na omezenou vypovídací schopnost z důvodu malého

množství dat. Toto plyne z velikosti brněnského trhu a také z toho, že velká část transakcí

neprobíhá prostřednictvím realitních kanceláří. Zdá se, že kancelářské plochy pronajímané

tímto způsobem, jsou pouhou špičkou ledovce, který ční nad vlastním trhem kancelářských

prostor. Proto by možná bylo vhodnější zkoumání aktuálních nájemních vztahů, ale dá se

předpokládat, že se najde pouze málo subjektů, které by byly ochotny poskytnout informace o

podmínkách své nájemní smlouvy.

Za další problém lze označit velké množství dílčích faktorů, jejichž působení nelze spolehlivě

zachytit. Mezi takové faktory patří především:

� image lokality, vliv stávajících nájemců a doprovodné služby poskytované

v nejbližším okolí

� návaznost na infrastrukturu a dostupnost v území

� prostor pro jednání o ceně pronájmu a případných benefitech, vliv dlouhodobých

kontraktů

� velikost prostoru nebo vliv členitelnosti ploch (open space)

Byly stanoveny dva statické faktory, které jsou odborníky označovány za nejvýznamnější

činitele: lokalita vyjádřená vzdáleností kanceláře od centra města a kvalita vyjádřená pomocí

typologie kancelářských prostor. Dalším zkoumaným činitelem byl vývoj cen v čase

v porovnání s konjunkturálními změnami.

Zjištěné závěry se dají zobecnit v následujících soudech:

� Ceny kanceláří jsou stabilní v čase. Neprokázal se vliv konjunkturálních změn.

� Překvapivě nebyl prokázán vliv vzdálenosti kanceláře na cenu požadovanou za

pronájem. Znamená to, že rozdíly v cenových hladinách jednotlivých oblastí nejsou

statisticky významné. Pouze v případě kanceláří typu C byla taková podmíněnost

ověřena.

� Přes předchozí tvrzení byl graficky znázorněn model trhu, který závislost na

vzdálenosti naznačuje.

� Čím kvalitnější kancelář, tím vyšší je cena pronájmu. Pouze v centrální části města se

ceny srovnávají do podobných hladin a závislost ceny na kvalitě kanceláře v této

oblasti nebyla statisticky prokázána.

Page 60: Trh kancelarskych prostor

- 60 -

� Nejméně kvalitní nabízené kanceláře se soustřeďují v centru města, nejkvalitnější

kanceláře jsou nabízeny ve vnějších částech Brna. Je snaha investorů dostat se do

centrální části a nasvědčuje tomu i plánovaná výstavba.

Nejdůležitějším výstupem práce je grafické znázornění prostorové diferenciace cen

v závislosti na typu kancelářského prostoru. Tento výstup přehledně shrnuje dosažené

výsledky, přestože se některé nepodařilo dostatečně spolehlivě statisticky dokázat.

Na základě zkoumání trhu kancelářských prostor ve městě Brně lze předpokládat, že budoucí

vývoj tohoto segmentu se bude odehrávat více v centrální části města. Bude vyvíjen tlak na

zkvalitnění současných prostor typu C. Tím, kdo bude k takovému kroku vyzývat, bude rozdíl

ve výnosu, který je již dnes možno v centru získat za kancelář nejvyšších kvalit. Proto se

taková revitalizace majitelům domů vyplatí. Jestli je možné budovy v minulosti na kanceláře

přeměněné z residenční funkce posunout v typologii až do kategorie A, je však otázkou nejen

vůle majitelů a potenciálních nájemců, ale svou roli zde hraje také státní správa, zastoupená

mj. památkovými ústavy. Každopádně již dnes je z plánovaných projektů vidět snaha využít

plochy ve vnitřním městě, a posunout kvalitní kanceláře k centru co nejblíže.

V návaznosti na práci by bylo jistě zajímavé zpracovat studii, která by se zabývala

sociologickými a psychologickými faktory ovlivňující cenu nabízených pronájmů, na které

práce mnohdy narážela. Jde například o problematiku image lokality a vliv stávajících

nájemců.

Page 61: Trh kancelarskych prostor

- 61 -

Seznam literatury

ADAMEC, Radek, et al. Trend Report 2008. Jiří Hlinka. Praha : Asociace pro rozvoj trhu

nemovitostí, občanské sdružení, 2008. 234 s.

BALÁK, Jan. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k přednášce:

Vymezení trhu nemovitostí. Dostupné z WWW:

<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_020306_Balak.ppt>.

BUBELA, Petr. Kvalitativní a kvantitativní srovnáni prostorových procesů v Praze a Brně.

[s.l.], 2007. 71 s. Masarykova univerzita, Přírodovědecká fakulta, Geografický ústav. Vedoucí

diplomové práce Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. Dostupný z

WWW: <http://is.muni.cz/th/40800/prif_m/Diplomova_prace.pdf>.

BUDÍKOVÁ, Marie. Statistika II. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita , 2006. 156 s.

ISBN 80-2104-105-6.

Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna [online]. 14.5.2005 [cit. 2009-04-

20]. Dostupný z WWW:

<http://gis.brno.cz/tms/html/cenova_mapa/index.php?client_type=map_html>.

City Invest Czech 2008. [s.l.] : Stanford a.s., 2008. 164 s. ISBN 987-80-904067-0-4.

Český statistický úřad. Vývoj hrubého domácího produktu ve stálých cenách [online]. 2009

[cit. 2009-06-12]. Dostupný z WWW:

<http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/ghdp06090909.xls>.

DTZ Research. Commercial Property Markets Overview. 2009. 5 s.

Finanční noviny : Ekonomický server ČTK: Developeři vyzvali stát a banky k řešení krize v

realitách. [online]. 2009 [cit. 2009-05-13]. Dostupný z WWW:

Page 62: Trh kancelarskych prostor

- 62 -

<http://www.financninoviny.cz/financni-krize/zpravy/developeri-vyzvali-stat-a-banky-k-

reseni-krize-v-realitach/376731>.

Finanční noviny: Ekonomický server ČTK : DTZ: Krize může do dvou let způsobit nedostatek

kanceláří [online]. 2009 [cit. 2009-04-12]. Dostupný z WWW:

<http://www.financninoviny.cz/tema/index_view.php?id=347673&id_seznam=1043>.

FRANK, Robert H., BERNANKE, Ben S. Ekonomie. 1st edition. Praha : Grada Publishing,

spol. s r.o., 2003. 803 s. ISBN 80-2470-471-4.

CHALOUPKA. Trendy na trhu komerčních nemovitostí [online]. 2009 [cit. 2009-05-25].

Dostupný z WWW: <http://www.stavebni-

forum.cz/diskuse2009/prezentace/0409_chaloupka.pdf>.

SÝKORA, L., ŠIMONÍČKOVÁ, I. Analýza trhu s kancelářskými plochami v Praze a

perspektivy jeho rozvoje do roku 2010. [s.l.] : [s.n.], Praha: INCOMA 1996. 36 s.

INCOMA Research, s.r.o.. Studie obchodních, logistických a administrativních ploch v Praze.

[s.l.] : [s.n.], 2007. 106 s.

KLAPALOVÁ, Zdeňka. Realitní trh - úvodní komentář [online]. 2009 [cit. 2009-05-25].

Dostupný z WWW: <http://www.stavebni-

forum.cz/rem2009/winter/prezentace/3_klapalova.pdf>.

KLAPALOVÁ, Zdeňka. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k

přednášce: Realitní trh. Dostupné z WWW:

<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_230306_Klapalova.ppt>.

KRÁLOVÁ, Maria. Přednášky z předmětu Statistika II. [s.l.] : [s.n.], 2009. 70 s.

MAIER, Karel, ČTYŘOKÝ, Jiří. Ekonomika územního rozvoje. Praha : Grada Publishing,

spol. s r.o., 2000. 142 s. ISBN 80-7169-644-7.

Page 63: Trh kancelarskych prostor

- 63 -

MALÝ, Ivan. Osobní stránka Ivana Malého : Veřejné statky a veřejně poskytované statky

[online]. 2002 [cit. 2009-05-15]. Článek k přemětu Veřejná ekonomie. Str. 1. Dostupný z

WWW: <http://www.econ.muni.cz/~ivan/xxx/subjects/ver_econ/statky2.doc>.

MANKIW, N. Gregory. Zásady ekonomie. Prof. Ing. Milan Sojka, CsC. (vedoucí

překladatelského kolektivu); Pavel Matuška. 1st edition. Praha : Grada Publishing, spol. s r.o.,

2000. 763 s. Profesionál. ISBN 80-7169-891-1.

MARTÍNEK, Aleš. Mimo Prahu přibude kanceláří k pronájmu. Hospodářské noviny.

4.7.2008.

MUSIL, Petr. Osobní stránka Petra Musila : Mikroekonomie II [online]. 2003 , 7.4.2009 [cit.

2009-04-12]. Prezentace k přednáškám: Dokonalá konkurence, Tržní selhání. Dostupný z

WWW: <http://pmusil.czechian.net/>.

NĚMCOVÁ, Markéta. Zájem o kanceláře se letos sníží. ASB : Architektura, stavebnictví,

byznys [online]. 2009 [cit. 2009-04-07]. Dostupný z WWW: <http://www.asb-

portal.cz/2009/04/06/asb/analyzy/kancelare-retail/zajem-o-kancelare-se-letos-snizi.html>.

Odbor územního plánování a rozvoje (OÚPR) [online]. 1.7.2003 [cit. 2009-04-25]. Dostupný

z WWW:

<http://www.brno.cz/index.php?nav01=70&nav02=4006&nav03=1007&nav04=7326&nav05

=1984>.

Oficiální stránky města Brna : Umístění města Brna [online]. 22.1.2003 [cit. 2009-04-27].

Dostupný z WWW: <http://www.brno.cz/galerie/obrazky/l1043249319.jpg>.

Oficiální stránky města Brna : Změna Územního plánu města Brna [online]. březen 2009.

Brno : Odd. územní koncepce OÚPR MMB, 2005 [cit. 2009-05-12]. Dostupný z WWW:

<http://www.brno.cz/download/oupr/Aktualizace_UPmB/Zadani_4_1.pdf>.

PONIKELSKÝ, Petr, KOŠTEJNOVÁ, Zlata. Ekonomika municipalit a území [online]. 2007.

96 s. Vysoká škola regionálního rozvoje. [cit. 2009-05-21]. Dostupný z WWW:

<http://www.vsrr.cz/reg/dokumenty/EMR-skripta-I-final.pdf>.

Page 64: Trh kancelarskych prostor

- 64 -

PROCHÁZKA, Filip. Komerční a průmyslové reality v regionech . ASB : Architektura,

stavebnictví, byznys [online]. 2008 [cit. 2009-05-25]. Dostupný z WWW: <http://www.asb-

portal.cz/2008//04/01/asb/analyzy/regionalni-rozvoj/komercni-a-prumyslove-reality-v-

regionech.html>.

Rozbor udržitelného rozvoje území Brno : Územně analytické podklady, Občanská vybavenost

[online]. 2006 [cit. 2009-05-29]. Dostupný z WWW:

<http://www.brno.cz/download/oupr/UAP/T09.pdf>.

Sagit, nakladatelství ekonomické a právní literatury Ostrava [online]. 1996-2009 , 1.5.2004

[cit. 2009-05-10]. Dostupný z WWW:

<http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_188.htm>.

SAMUELSON, Paul Anthony, NORDHAUS, William D. Ekonomie. 2nd edition. Praha :

Svoboda, 1995. 1011 s. ISBN 80-2050-494-X.

SMETANA, Jaromír, DUNFORD, Johnny, KANTERS, Martjin. Commercial Property

Market Overwiev, Czech Republic, Spring 2009. DTZ. 2009 [cit. 2009-04-16].

SÝKORA, Luděk. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k přednášce:

Trh nemovitostí a proměny prostorové struktury města. Dostupné z WWW:

<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_040506_Sykora.ppt>.

Strategie pro Brno. Oficiálnístránky města Brna [online]. 2007 [cit. 2009-05-12], s. 3-7.

Dostupný z WWW: <http://www.brno.cz/download/ksm/strategie072007.pdf>.¨

ŠPALEK, Jiří. Aplikovaná statistika I. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, 2004. 112 s.

ISBN 80-2103-412-2.

ŠPALEK, Jiří. Aplikovaná statistika II. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, 2004. 118 s.

ISBN 80-2103-413-0.

Page 65: Trh kancelarskych prostor

- 65 -

VRÁBLÍK, Petr. Geografická analýza velkých developerských projektů v Brně. [s.l.], 2007.

58 s. Masarykova univerzita, Přírodovědecká fakulta, Geografický ústav. Vedoucí bakalářské

práce Mgr. Ondřej Mulíček, PhD. Dostupný z

WWW: <http://is.muni.cz/151135/prif_b/Bc_komplex.pdf>.

ŽÍTEK, Vladimír. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vyd. Brno : Masarykova

univerzita, 2005. 120 s. ISBN 80-2103-653-2.

Page 66: Trh kancelarskych prostor

- 66 -

Seznam obrázků a tabulek

Obrázek 1: Aktéři na trhu nemovitostí .....................................................................................17

Obrázek 2: Nájemné a plocha kancelářských prostor typu A na regionálních trzích v roce

2007 ..................................................................................................................................29

Obrázek 3: Nejvýznamnější moderní kancelářské budovy v Brně a okolí postavené do konce

roku 2008 ..........................................................................................................................36

Obrázek 4: Plánovaná výstavba administrativních budov ve městě Brně a okolí. ...................37

Obrázek 5: Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech v období

Q1/2008 - Q1/2009 ...........................................................................................................44

Obrázek 6: Vývoj HDP v reálných cenách v období Q1/2008 - Q1/2009 ...............................45

Obrázek 7: Bodový graf faktorů vzdálenost - cena ..................................................................46

Obrázek 8 : Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru oblast

..........................................................................................................................................48

Obrázek 9: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech..............................................................50

Obrázek 10: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech (kanceláře typu C) .............................51

Obrázek 11: Krabicový graf rozdělení cen podle typu.............................................................52

Obrázek 12: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna

zjištěná na základě získaných dat, typ A. .........................................................................55

Obrázek 13: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna

zjištěná na základě získaných dat, typ B. .........................................................................56

Obrázek 14: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna

zjištěná na základě získaných dat, typ C. .........................................................................57

Tabulka 1: Struktura trhů, vliv na cenu ....................................................................................12

Tabulka 2: Brno - parametry kancelářského trhu, údaje 3Q/2008............................................33

Tabulka 3: Nejvýznamnější administrativní projekty...............................................................34

Tabulka 4: Popisné statistiky souboru cena..............................................................................43

Tabulka 5: Leveneův test homogenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle

faktoru oblast ....................................................................................................................49

Tabulka 6: ANOVA, test shody středních hodnot podle oblasti ..............................................49

Tabulka 7: ANOVA, test shody středních hodnot podle typu..................................................51

Tabulka 8: Mediány souboru typ rozdělený podle vzdálenosti ................................................53

Page 67: Trh kancelarskych prostor

- 67 -

Seznam příloh

Příloha č. 1 - Rozložení administrativní funkce v jednotlivých katastrálních územích (2003)68 Příloha č. 2 - Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru typ ....................................................................................................................................................69 Příloha č. 3 - Leveneův test homohenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle faktoru typ.................................................................................................................................70

Page 68: Trh kancelarskych prostor

Příloha č. 1 - Rozložení administrativní funkce v jednotlivých katastrálních územích (2003)

Pramen data: Průzkum MMB SKa; Pramen mapový podklad: Cenová mapa pozemků statutárního města Brna

Page 69: Trh kancelarskych prostor

- 69 -

Příloha č. 2 - Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle

faktoru typ

Pramen: Vlastní šetření

Page 70: Trh kancelarskych prostor

- 70 -

Příloha č. 3 - Leveneův test homohenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného

podle faktoru typ

Pramen: Vlastní šetření