Trh kancelarskych prostor
Transcript of Trh kancelarskych prostor
Masarykova univerz i ta Ekonomicko-správní fakulta
Studijní obor: Regionální rozvoj a správa
FAKTOROVÁ ANALÝZA TRHU KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR
Factor Analysis of the Office Facilities Market
Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce: Autor: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Šárka KUSÁKOVÁ
Brno, červen 2009
Jméno a příjmení autora: Šárka Kusáková Název diplomové práce: Faktorová analýza trhu kancelářských prostor Název v anglič tině: Factor Analysis of the Office Facilities Market Katedra: Regionální rozvoj a správa Vedoucí diplomové práce: Ing. Vladimír Žítek, Ph.D. Rok obhajoby: 2009
Anotace
Předmětem této práce je identifikace vlivu faktorů působících na cenu kancelářských prostor
ve městě Brně. Nedílnou součástí je popsání fungování trhu, specifik trhu nemovitostí,
specifik kancelářských ploch a jeho vývoje v České republice. Následující část práce je
zaměřena na prostředí města Brna a charakteristiky jeho administrativního segmentu. Na
těchto základech jsou stanoveny pracovní hypotézy o vlivu sledovaných faktorů a tyto jsou
ověřovány pomocí analýzy empirických dat.
Annotation
The subject of this thesis is to identify influence of the factors that affect the cost of the rental
office space in the city of Brno. Integral part of the thesis is the description of the market
operation, specific characteristics of the real estate market, specifics of the rental office space
and its evolution in the Czech Republic. Following part of the thesis is focused on the Brno
environment and characteristics of its administrative segment. On this basis are declared
working hypotheses about the influence of each factor in view and these hypotheses are tested
with help of analysis of the empiric values.
Klíčová slova
Kancelářské prostory, trh nemovitostí, nemovitost, cena a hodnota nemovitosti.
Keywords:
Office facilities, real estate market, real estate, price and value of real estate.
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Vladimíra
Žítka, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními
předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy
univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Brně dne 27. června 2009
vlastnoruční podpis autora
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Vladimíru Žítkovi, Ph.D. za trpělivost, cenné
připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce. Dále bych
chtěla poděkovat za pomoc Mgr. Marii Králové, Ph.D. a za spolupráci společnosti REAL
SPEKTRUM, a.s., která mi poskytla empirická data ke zpracování. V neposlední řadě, bych
ráda touto cestou poděkovala svým rodičům za podporu při studiu.
- 5 -
Obsah
Úvod............................................................................................................................................7 1 FORMOVÁNÍ A FUNKCE CENY, TRH............................................................................................9
1.1 Poptávka.......................................................................................................................9 1.2 Nabídka......................................................................................................................10 1.3 Tržní mechanismus ....................................................................................................10 1.4 Tržní selhání ..............................................................................................................11
2 CHARAKTER TRHU NEMOVITOSTÍ............................................................................................14 2.1 Nemovitost.................................................................................................................14 2.2 Specifika trhu nemovitostí .........................................................................................15
2.2.1 Fyzická specifika ..............................................................................................15 2.2.2 Sociální specifika..............................................................................................16
2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí.......................................................................................16 2.4 Aktéři na trhu nemovitostí .........................................................................................17
2.4.1 Role státu na trhu nemovitostí ..........................................................................18 2.4.1.1 Územní plánování ....................................................................................18
2.5 Faktor času na trhu nemovitostí.................................................................................20 2.5.1 Konjunkturální změny ......................................................................................20 2.5.2 Životní cyklus nemovitosti ...............................................................................21
2.6 Poloha - prostorové faktory .......................................................................................21 2.7 Specifika trhu kancelářských prostor.........................................................................22
2.7.1 Hodnototvorné faktory......................................................................................22 2.7.2 Teorie trade off, koncentrace odvětví ...............................................................24
3 VÝVOJ TRHU KANCELÁŘSKÝCH PLOCH V KONTEXTU ROZVOJE MĚST......................................26 3.1 Praha ..........................................................................................................................27 3.2 Vývoj na regionálních trzích......................................................................................28
3.2.1 Ostrava ..............................................................................................................29 3.2.2 Plzeň..................................................................................................................29
3.3 Důsledky "ekonomické krize" ...................................................................................30 4 BRNO ......................................................................................................................................31
4.1 Úroveň makropolohy .................................................................................................31 4.2 Trh kancelářských ploch ve městě Brně ....................................................................32 4.3 Územní plánování města Brna ...................................................................................38
5 ANALÝZA CEN KANCELÁŘSKÝCH PLOCH ................................................................................41 5.1 Metoda sběru dat........................................................................................................41 5.2 Metoda analýzy dat ....................................................................................................42 5.3 Struktura dat...............................................................................................................42 5.4 Popisná statistika souboru cena .................................................................................43 5.5 Ověření hypotéz .........................................................................................................43
5.5.1 Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny........44 5.5.2 S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor ..........................................................................................................................46 5.5.3 Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno typem A, B, C), tím vyšší je cena.......51
5.6 Prostorová diferenciace cen ve městě Brně ...............................................................53
- 6 -
ZÁVĚR .......................................................................................................................................58 SEZNAM LITERATURY ................................................................................................................61 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK ..................................................................................................66 SEZNAM PŘÍLOH.........................................................................................................................67
- 7 -
Úvod
Města jsou místem výroby a směny zboží, místem kontaktu lidí, jejich obydlí a místem
koncentrace administrativních, kulturních a mocenských funkcí (Maier, K., Čtyřoký, J.,
2000). Vývoj struktury měst České republiky, (resp. Československa) byl do druhé světové
války srovnatelný se západoevropskými zeměmi. Orientace na průmysl a praktiky centrálního
plánování následujících čtyřicet let neumožnily skutečný rozvoj administrativních ploch.
Otevření trhu, vznik nových firem a příchod zahraničních společností společně s deregulací
nájmů v devadesátých letech proto způsobila rychlé přetváření centrálních částí českých měst
na kancelářská jádra. Následný rozvoj administrativního segmentu spěl ke kvalitnějšímu
zázemí v širším centru měst a velkým kancelářským objektům vybudovaným developerskými
společnostmi.
Sledováním trhu kancelářských ploch se zabývají analytické společnosti, které vyhodnocují
kvantitativní ukazatele (např. množství nabízených ploch, odhadovaná neobsazenost,
průměrná cena nájemného). Podrobnější analýzy jsou zpracovávány na expertní bázi pro
potřeby developerských subjektů, ale ty jsou zaměřeny na konkrétní projekt, zabývají se spíše
návratností projektu než detailním rozborem prostředí a jsou součástí přísně střeženého
obchodního tajemství. Ekonomiku územního rozvoje a prostorovou lokalizaci nejen
kancelářských pracovišť popisují ve své publikaci např. Maier a Čtyřoký (2000), avšak česká
literatura zabývající se podrobněji administrativním segmentem schází. Zahraniční literatura
je těžko použitelná z důvodu specifického vývoje českého prostředí.
Nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím cenu kancelářských ploch je vztah nabídky a
poptávky. Za další faktory, které významně ovlivňují ceny kancelářských prostor, jsou
považovány lokalita a kvalita (resp. stavebně technické parametry a vybavení), ale konkrétní
analýzy jejich působení chybí. Důvodem je vliv mnoha dalších faktorů od sociologických a
psychologických, které ovlivňují rozhodování potenciálních nájemců, až po různou délku
nájemních smluv a možnosti vyjednávání majitele o konečné ceně. Jednotlivé faktory lze
velmi těžko oddělit a tato skutečnost způsobuje nepřehlednost trhu. Analýza trhu
kancelářských prostor je vždy velmi nákladná a výsledky nelze zobecňovat.
- 8 -
Cílem diplomové práce je identifikovat vliv faktorů působících na prostorovou diferenciaci
cen kancelářských prostor ve městě Brně a zachycení cenového vývoje.
Jsou použity metody deskriptivní a historické při uvedení do problematiky a metody analýzy
rozptylu jednoduchého třídění a popisných statistik při rozboru faktorů.
Data byla získána ve spolupráci se společností REAL SPEKTRUM, a.s. z důvodů
nedokonalých informací, které poskytují veřejně dostupné zdroje jako např. internetové
stránky a tištěné inzerce realitních kanceláří.
Obsahem diplomové práce je pět kapitol zabývajících se trhem kancelářských ploch a jejich
specifiky, které mají vliv na cenovou diferenciaci. V první kapitole je popsáno formování
ceny jako takové na trhu dle základních mikroekonomických teorií, v následující kapitole
popisující trh nemovitostí a jeho specifika je poté zdůvodněno, proč se takto cena na trhu
nemovitostí utvářet nemůže. Třetí kapitola je věnována vývoji kancelářských ploch v České
republice (resp. Československu), zejména v hlavním městě Praze a v ostatních větších
regionálních centrech. Následně je popsáno konkrétní prostředí města Brna, vývoj nabídky
v posledních letech a její předpokládané směřování. V kapitole páté je přistoupeno k analýze
zjištěných dat a ověření působení jednotlivých faktorů a syntéze poznatků pomocí grafického
znázornění prostorové diferenciace cen. Na závěr je provedeno zhodnocení a zobecnění
získaných poznatků.
- 9 -
1 Formování a funkce ceny, trh
Pojem cena hraje v této práci zásadní roli. Bude zkoumána jako odraz faktorů, které na ni
působí. Proto je nejprve nutné zmínit mikroekonomické základy, na kterých je vysvětleno
formování ceny a její funkce.
Podle Franka a Bernankeho (2003) je trh místem, kde se střetává nabídka s poptávkou.
Kupující a prodávající určitého zboží vstupují do vzájemných interakcí, aby určili cenu zboží
a množství, jež se nakoupí a prodá.
Toto chování kupujících a prodávajících je popsáno pomocí termínů poptávka a nabídka
(Mankiw, 2000).
1.1 Poptávka
Funkce poptávky je dána vztahem mezi tržní cenou a požadovaným množstvím statku.
Poptávané množství, tedy množství statku, které jsou kupující ochotni a schopni koupit. Podle
Samulsona a Nordhause (1995) je ovlivňováno těmito faktory:
� Cena statku.
� Průměrný důchod - růst průměrného důchodu obyvatelstva zvyšuje poptávku po
statcích.
� Obyvatelstvo - vyšší počet obyvatel znamená větší trh pro prodej statku.
� Ceny porovnatelných statků a cena komplementů - pokud rostou ceny porovnatelných
statků, poptávka po daném statku roste; pokud roste cena komplementů, poptávka
klesá.
� Záliby nebo preference - dáno společenskými, historickými, náboženskými,
psychologickými a fyziologickými faktory, prvky tradice.
� Ostatní - např. módní vlivy, počasí aj.
Poptávka je typicky znázorňována poptávkovou křivkou, která má klesající tvar. Nejlépe tak
vystihuje zákon poptávky, který říká, že za jinak stejných podmínek, při zvýšení ceny statku
klesne poptávané množství (za předpokladu, že se nejedná o podřadný statek1). Cena je pak
1 Statek, pro který platí, že za jinak stejných podmínek při zvýšení příjmu dojde ke snížení poptávaného množství.
- 10 -
jediný z faktorů, jehož změna způsobí posun po křivce. Změna ostatních ze jmenovaných
činitelů způsobuje posun celé poptávkové křivky (Mankiw, N. G., 2000).
1.2 Nabídka
Funkce nabídky je dána vztahem mezi tržní cenou a množstvím statku, které jsou prodávající
schopni a ochotni prodat (Mankiw, N. G., 2000).
Podle Samulsona a Nordhause (1995) je nabízené množství ovlivněno těmito faktory:
� Cena statku.
� Výrobní náklady
o Ceny vstupů - rostoucí ceny vstupů zvýší náklady konečného produktu, snižuje
tedy zisk i nabídku.
o Technologický pokrok - zvyšuje produktivitu, a tedy zlevňuje konečný
výrobek a zvyšuje nabídku.
� Cena substitutů - růst ceny substitutů zvyšuje nabídku daného statku.
� Organizace trhu - monopolizace trhu vede zpravidla ke zvyšování cen výstupu.
� Jiné faktory (idiosynkratické) - administrativní zásahy, móda apod.
Podobně jako u poptávky lze znázornit nabídkovou křivku, která je rostoucí. Opět lze mluvit o
zákonu nabídky, který tvrdí, že nabízené množství, za jinak stejných podmínek, stoupá, stoupá-
li cena daného statku. A znovu je to jedině cena, která způsobí posun po křivce(Mankiw, N.
G., 2000).
1.3 Tržní mechanismus
Jak tedy nabídka a poptávka určují množství a cenu prodávaného statku? Mankiew (2000)
popisuje situaci, kdy je množství statku, které kupující chtějí a jsou schopni koupit, přesně
vyrovnáno s množstvím statku, které prodávající chtějí a jsou schopni prodat. Taková situace
se nazývá tržní rovnováha. Cena, která odpovídá takové situaci, je cenou rovnovážnou a
prodávané množství statku je rovnovážné množství. Někdy je taková cena nazývána cena
vyčišťující trh, protože všichni zúčastnění na trhu jsou uspokojeni: kupující koupili vše, co
koupit chtěli, a prodávající prodali vše, co chtěli prodat.
- 11 -
Do rovnováhy se dostává trh díky chování kupujících a prodávajících. Pokud je tržní cena
nad cenou rovnovážnou, existuje převis nabídky2, což má za následek, že tržní ceny klesají.
Pokud je tržní cena pod rovnovážnou cenou, existuje převis poptávky3, což má za následek, že
tržní ceny rostou. Trh se tak automaticky dostává do rovnováhy a takové projevy se nazývají
zákon nabídky a poptávky4(Mankiw, 2000).
Z tohoto jevu také vyplývají funkce, kterou cena plní: (Frank, H. R., Bernanke, B. S., 2003)
� Přidělovací funkce ceny. Základní vlastností statků a služeb je, že jsou vzácné. Lidé
by chtěli všeho více, pokud by za to nemuseli nic obětovat. Rovnovážná cena
zajišťuje, že nabídka bude směřována těm spotřebitelům, kteří jí připisují nejvyšší
hodnotu.
� Alokační funkce ceny. Pokud je v nějakém odvětví převis poptávky a tedy i tržní cena
nad rovnovážnou, budou producenti vykazovat zisk. Zisk přiláká další výrobce a
dochází tak k přesunu zdrojů a jejich efektivnějšímu využití.
1.4 Tržní selhání
Předchozí závěry byly učiněny na základě předpokladů, které v reálném světě nefungují.
Faktorem, který byl v předchozích úvahách přehlížen, je existence dvou typů tržních selhání
(Musil, P., 2009):
1. Tržní selhání se projevují jako systémová chyba, tedy tendence systému k neefektivnosti
- nedokonalé konkurenci.
Struktura trhu se ve skutečnosti může dokonalé konkurenci jen přibližovat. Pokud chceme
označit nějaký trh za dokonale konkurenční, měl by podle Mankiwa (2000) splňovat
následující charakteristiky:
a. Existuje mnoho prodávajících a kupujících.
b. Statky nabízené různými prodejci jsou identické.
c. Firmy mohou na trh volně vstupovat i odcházet.
Mnohdy jsou zmiňovány ještě 2 další podmínky (Musil, P., 2009):
d. Všichni výrobci a spotřebitelé jsou dokonale informováni o cenách a množstvích
na trhu.
2 Nabízené množství je větší než množství poptávané. (Mankiw, 2000) 3 Poptávané množství je větší než množství nabízené. (Mankiw, 2000,) 4 Cena statku se přizpůsobuje tak, aby uvedla nabídku daného statku a poptávku po něm do rovnováhy. (Mankiw, 2000)
- 12 -
e. Firmy usilují o maximalizaci zisku, spotřebitelé o maximalizaci užitku.
Podle mikroekonomické učebnice Samuelsona a Nordhause (1995) překážky v konkurenci
vznikají, jestliže právní omezení nebo diferenciace produktu snižuje počet konkurentů pod
počet, který by přežil na základě samotných efektivních nákladových struktur. Mankiew
(2000) zmiňuje, že trh nedokonalé konkurence existuje vždy, když jednotliví prodávající
mají určitý stupeň kontroly nad cenou statku.
Rozlišujeme několik modelových struktur, skutečný trh se nachází někde uprostřed.
V reálném světě většina běžných firem musí čelit konkurenci, ale firmu to nenutí stát se
příjemcem ceny. Zároveň má běžná firma určitou tržní sílu, ale její síla není tak velká jako
v případě jednoho producenta. (Mankiew, N. G., 2000, str. 342)
Tabulka 1: Struktura trhů, vliv na cenu
Struktura Počet výrobců Kontrola nad cenou Produkt dokonalá konkurence mnoho žádná identický monopolistická konkurence
mnoho určitá kontrola, cena hraje klíčovou roli ve volbě spotřebitele
existují rozdíly v produktu
oligopol několik málo každý z producentů má určitý vliv na tržní cenu
existuje určitá diferenciace
monopol 1 značná, mnohdy regulováno státem
produkt bez blízkých substitutů
Pramen: Samuelson, P. A., Nordhaus, W. D. (1995)
2. Nebo jsou selhání trhu považovány za spíše morální problém, resp. selhání lidského
jednání. Podle Musila (2009) jsou mezi typická selhání trhu řazeny externality, veřejné
statky a asymetrické informace:
a. Externality. Působení činnosti jednoho subjektu na jiný subjekt, který se této
činnosti neúčastní. Je-li výsledek takové činnosti pro nezúčastněný subjekt
příznivý, jde o pozitivní externalitu. Je-li nepříznivý, jde o negativní externalitu.
b. Veřejný statek je charakteristický nevyloučitelností ze spotřeby (je to nemožné
nebo velmi nákladné) a nerivalitní spotřebou5. Trh proto není schopen zajistit
jejich efektivní produkci.
c. Asymetrické informace jsou způsobeny nedokonalou informovaností subjektů
oproti ostatním.
5 Spotřebou se nesnižuje množství statku pro další spotřebu.
- 13 -
Díky selhání trhu dochází k výrobní neefektivnosti, která se projevuje tím, že producent
nevyrábí s minimálními náklady, a alokační efektivnosti, která má za následek nižší
produkované množství za vyšší cenu než v dokonale konkurenčním prostředí (Musil, P.,
2009)
Malý (2002) uvádí, že čím více tenduje spotřeba statku k nerivalitě, nedělitelnosti a
nevyloučitelnosti spotřeby, tím více prostoru se nabízí pro to, aby státní zásahy pomohly
nastolit vyšší míru efektivnosti procesu alokace zdrojů. Mnohdy pak však dochází k vládním
selháním, která souvisí s její nedokonalou informovaností, neschopností jednat konzistentně a
účinně ovlivňovat chování jednotlivých ekonomických subjektů, jakož i selhání plynoucích
z politického charakteru rozhodovacích procesů.
- 14 -
2 Charakter trhu nemovitostí
Trh nemovitostí je součástí tržního systému, který ovlivňuje a je jím zároveň ovlivňován. Je
mnohdy hodnocen jako nepřehledný a riskantní (Sýkora, L., 2009), přesto však do něj
vstupuje mnoho subjektů z různých důvodů, ať už je to uspokojení potřeby bydlení nebo
místa vykonávání ekonomické činnosti, či spekulace a tvorba zisku.
Lze jej rozčlenit na následující segmenty (Klapalová, Z., 2006):
� komerční
o industriální
o kancelářský
o retailový
o leisure (hotelový a zábavní)
� residenční
2.1 Nemovitost
Věci v právním smyslu členíme mj. na věci movité a nemovitosti. Občanský zákoník v §119
podává zákonnou definici pouze věcí nemovitých, přičemž všechny věci, které podle této
definice nejsou nemovitostmi, jsou považovány za věci movité. Za nemovitosti jsou podle
této definice považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.
Pozemkem se rozumí část povrchu zemského. Jsou geometricky a polohově určeny a
zobrazeny v katastrální mapě. Je jich pouze omezené množství. Nelze je vyrobit ani
spotřebovat a díky tomu mají neomezenou životnost. Stavba je pak samostatnou věcí odlišnou
od pozemku (zastavěná plocha), na kterém je zbudována. Je charakteristická tím, že ji nelze
přemístit, aniž by zanikla, a má omezenou životnost. (Balák, J., 2006)
- 15 -
Naturálně věcné vlastnosti nemovitostí podle Žítka (2005):
� Nepřemístitelnost - Je dána již z definice nemovitosti. A díky nepřemístitelnosti na
nemovitost působí externality okolí - ať pozitivní či negativní. A právě u trhu
kancelářských ploch se projevuje význam lokality jako jeden z nejvýznamnějších
cenotvorných faktorů. � Individuální, neopakovatelný výrobek - Žádné dvě nemovitosti nejsou stejné. I kdyby
stály dvě na pohled stejné nemovitosti vedle sebe, vždy se budou lišit umístěním,
způsobem využití, vnitřní strukturou ap. � Dlouhá životnost - Nemovitost má vysoké pořizovací i provozní náklady, proto je
nutné, aby životnost takového projektu byla dlouhá a umožnila tak návratnost
investorovi. � Odlišný vztah morální a fyzické životnosti – Veškeré věci se s postupem času fyzicky
i morálně opotřebovávají a tím ztrácejí svoji hodnotu. Morální opotřebení se projevuje
ztrátou funkce pro určitou činnost. Takto opotřebovaná nemovitost může být pomocí
rekonstrukce nebo modernizace znovu oživena pro novou funkci. � Náročnost na neobnovitelné zdroje - Kromě tradičních stavebních materiálů jsou za
neobnovitelné zdroje považovány také stavební pozemky. Tento fakt byl v minulosti
podceněn a byla chaoticky zastavována úrodná zemědělská půda. � Složitě strukturovaný systém - Příprava výstavby a samotná stavba nemovitosti
vyžaduje součinnost mnoha odvětví. Stavba nemovitosti tak vyžaduje dlouhou
přípravu. Uvádí se, že od záměru postavit stavbu přes urbanistickou a stavební
projekci uplyne v průměru 5 let. � Vyžadují složitý navazující nemovitostní systém - Např. příjezdové komunikace,
kanalizace, energetické přívody apod.
2.2 Specifika trhu nemovitostí
Trh nemovitostí nefunguje podle výše popsaných teoretických základů. Je specifický právě
díky vlastnostem nemovitostí a řídí se jinými zákonitostmi, které popsali Maier a Čtyroký
(2000):
2.2.1 Fyzická specifika
� Každý pozemek je jedinečný díky své poloze, svými fyzikálními vlastnostmi, vlivy
svého předchozího užívání apod.
� Každá nemovitost je využitelná mnoha různými způsoby.
- 16 -
� Změna tohoto využití přináší vysoké náklady. Proto je cena samotného stavebního
pozemku vyšší, než když je už zastaven a tím pádem je víceméně dáno jeho využití.
� Ekonomický potenciál nemovitosti je ovlivněn externalitami okolí a zároveň
nemovitost ovlivňuje své okolí.
2.2.2 Sociální specifika
� Jen málo nemovitostí je současně na trhu. Většina nemovitostí není nabízena, a tak má
poptávající omezený výběr.
� Frekvence prodeje nemovitostí je malá. Častější frekvenci prodeje lze očekávat u
nemovitostí chápaných jako méně kvalitních. Na bytovém trhu jsou to například byty
v panelových domech.
� Neexistuje celkový přehled se všemi aktuálně nabízenými nemovitostmi. Většina
kupujících jedná přes zprostředkovatele prodeje, avšak i tito mají většinou regionální
charakter a nezahrnují celý trh. Navíc takových zprostředkovatelů je velké množství,
proto nikdy nejsou všechny informace shromážděny na jednom místě.
� Cena a užitná hodnota je ovlivňována sociálním statutem území. Takto je chápán
zejména trh s bytovými jednotkami.
2.3 Dysfunkce trhu nemovitostí
V první kapitole byla popsána tržní selhání obecně. Na trhu nemovitostí působí externality,
které mohou způsobit tyto dysfunkce (Žítek, V., 2005):
� Nadměrná intenzita využití území. Pokud by se trh řídil pouze výnosem z každé další
jednotky nové nemovitosti, která bude na území postavena, byla by hustota zástavby
příliš vysoká. Lidé však preferují zejména v bytové zástavbě menší hustotu a každý
další postavený objekt v blízkosti je negativní externalitou pro majitele stávajících
nemovitostí.
� Zhroucení trhu s neelastickou nabídkou. Při dlouhodobě omezené nabídce z nějakých
důvodů lze hovořit o zhroucení trhu nebo o vzniku černého trhu, který nebude
respektovat důvody, které způsobily tato omezení.
� Subjektivní faktory. Majitelé pozemků mají mnohdy vyšší očekávání o ceně, než
poptávající nabízejí. Je to dáno zkušenostmi z růstu cen pozemků a vědomím, že
pozemky jsou vzácným statkem, kterého neustále ubývá. Projevuje se pak spekulace a
setrvačnost se stávajícími stavebními fondy, protože v případě poklesu tržních cen
mnoho nabízejících nechce tento pokles respektovat. Mnohdy taková nemovitost
- 17 -
chátrá, protože stávající majitel před prodejem už do ní nechce investovat. Pokud
majitelům nemovitostí dojde trpělivost, přistoupí na nižší cenu a začnou se svých
nemovitostí hromadně zbavovat, může opět dojít ke zhroucení trhu.
� Spekulace v rozvojových územích. Projevem takové spekulace je chaotická zástavba,
která se velmi těžko přeměňuje na „lepší“ využití.
� Blokování územního rozvoje jednotlivými majiteli. V tomto případě hraje roli lokální
monopol vlastníka nemovitosti, který je potřeba k územnímu rozvoji. Tento vlastník
prodává nemovitost už s cenou „hodnoty očekávaného rozvoje“.
� Subjektivní hodnota nemovitosti. Je zpravidla důvodem, proč prodávající očekává
vyšší cenu než je objektivně možné za takovou nemovitost získat.
2.4 Aktéři na trhu nemovitostí
Nelze zapomenout na to, že na trhu nemovitostí se pohybuje mnoho subjektů s různými
motivy a zájmy. Dle Baláka (2006) jsou to tyto subjekty:
Obrázek 1: Aktéři na trhu nemovitostí
Pramen: Balák (2006)
Všechny subjekty maximalizují své výnosy za minimalizace nákladů. Liší se však v tom, co
považují za výnos nebo náklad. Pro developery, investory, realitní kanceláře nebo stavební
firmy mohou mít výnosy finanční vyjádření, ale pro kupujícího je to uspokojení nějaké
potřeby (např. bydlení). Stát se pak snaží o co nejefektivnější alokaci zdrojů a aktivit v území.
- 18 -
Nákladem je naopak pro kupující finanční stránka, ale např. pro investory a developery je to
podstoupené riziko. Proto trh nemovitostí může působit velmi chaoticky a jeho analýzy jsou
značně složité. I přes jmenovaná selhání (především asymetrické informace) se tak musíme
spoléhat na cenu jako nejspolehlivější informační zdroj. 6
2.4.1 Role státu na trhu nemovitostí
Jak již bylo připomenuto, trh není při alokaci zdrojů efektivní. Toto je nejdůležitějším
argumentem pro zásahy státu. Jak zmiňují Maier a Čtyřoký, jsou i další důvody pro státní
zásahy. Jsou to důvody sociální a politické, protože výhradně tržní mechanismy by opomíjely
potřeby méně ziskové nebo ztrátové, které můžeme obecně zahrnout do oblasti veřejného
zájmu.
Stát zasahuje do trhu nemovitostí ve dvou oblastech (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):
� Přímé zásahy do užívání území - územní plánování.
� Přerozdělování výnosů z území (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, DPH)
a usměrňováním investic (stimulační investice do infrastruktur).
2.4.1.1 Územní plánování
Územní plánování by mělo dle Maiera a Čtyřokého (2000) plnit především funkci regulativní
a iniciační. Působení státní správy je vymezeno stavebním zákonem (zák. č. 183/2006 Sb., o
územním plánování a stavebním řádu). O cílech a nástrojích územního plánování hovoří část
III. (§18-§102).
Nejdůležitější cíle územního plánování definované v tomto zákoně by se daly shrnout mj. do
následujících bodů:
� Vytvářet a zajišťovat předpoklady pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve
vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a
pro soudržnost společenství obyvatel území.
� Dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji
území.
� Územní plánování chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území.
6 Podrobnější charakteristiku aktérů trhu nemovitostí provedl ve své práci např. Vráblík, P. (2007)
- 19 -
K zajištění dosažení těchto cílů slouží státní správě následující nástroje (§18-§102 zák. č.
183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu):
� Územně plánovací podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a
územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území.
o Územně analytické podklady obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje
území, jeho hodnot, omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných
zájmů. Územně analytické podklady jsou typicky pořizovány krajským
úřadem.
o Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných
problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území.
� Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období požadavky na konkretizaci
úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních
souvislostech, zejména s ohledem na udržitelný rozvoj území, a určuje strategii a
základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Politika územního rozvoje je
zpracovávána Ministerstvem životního prostředí a je předkládána vládě.
� Územně plánovací dokumentace.
o Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní požadavky na účelné a
hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního
významu a stanoví požadavky na jejich využití. Jsou pořizovány krajským
úřadem ve spolupráci s Ministerstvem životního prostředí.
o Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho
hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a
koncepci veřejné infrastruktury. Územní plán je schvalován zastupitelstvem
obce a je dán k posouzení krajskému úřadu.
o Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití
pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a
charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Je schvalován
zastupitelstvem příslušné obce.
� Územní rozhodnutí. Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv
na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na
základě územního rozhodnutí, které vydává příslušný stavební úřad.
� Územní řízení vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo
zjednodušeného územního řízení.
- 20 -
� Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území omezuje nebo
zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území a vydává jej
v přenesené působnosti rada obce.
� Úprava vztahů v území zahrnuje předkupní právo na pozemky určené regulačním
nebo územním plánem pro veřejně prospěšné využití.
Nástroje územního plánování souvisí s ekonomikou územního rozvoje v těchto ohledech
(Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):
� Racionalizací prostorového uspořádání území vytvářejí podmínky pro jeho efektivní
užívání a obsluhu.
� Pomocí regulativů funkčního využití vylučují z území ty funkce, které jsou pro území
jako celek nepřínosné a předcházejí možným funkčním střetům (popřípadě stanoví
podmínky pro odstranění existujících střetů).
� Prostřednictvím regulativů intenzity využití území brání jeho nadměrnému využívání
vedoucímu k devastaci.
� Urychlují působení tržních mechanismů, pokud směřují k co nejintenzívnějšímu a
nejlepšímu využití potenciálu území.
2.5 Faktor času na trhu nemovitostí
Odlišná rychlost morálního a fyzického opotřebování nemovitostí byla už zmíněna. Následky
působení času jsou však mnohem významnější. Maier a Čtyřoký (2000) uvádí dva způsoby;
první z nich souvisí s hospodářským cyklem a druhý s životním cyklem samotné nemovitosti:
2.5.1 Konjunkturální změny
Ceny nemovitostí podléhají konjunkturálním změnám vyvolanými ekonomickými cykly.
Průběh těchto změn ale nemusí kopírovat vývoj ostatních cen, což je způsobeno specifiky trhu
a také tím, že nemovitosti bývají považovány za dobrou investici. Toto se ale vztahuje jen
investic do hotových staveb, ale při investicích do územního rozvoje existují vysoká rizika a
nepodaří se naplnit očekávání návratnosti investice (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000).
- 21 -
2.5.2 Životní cyklus nemovitosti
Nemovitost prochází během svého života několika fázemi (Maier, K., Čtyřoký, K., 2000):
� Příprava a realizace územního rozvoje. Ve chvíli uvedení budovy do provozu je její
užitná hodnota nejvyšší, protože pravděpodobně nejlépe odpovídá nejnovějším
standardům a má nejnižší provozní náklady.
� Správa a údržba hotové stavby. Výnosy z budovy postupně klesají a zvedají se
provozní náklady.
� Oprava, případně modernizace. V případě, že je ještě ekonomicky výhodné zachovat
stávající budovu, dochází k modernizaci.
� Demolice nebo renovace. K této fázi dochází ve chvíli, kdy růst bid rent (potenciální
renty z pozemku) způsobí, že existuje výhodnější alternativa využití pozemku, i přes
náklady demolice a nové výstavby budovy.
2.6 Poloha - prostorové faktory
Poloha je zcela zásadním faktorem tvorby ceny každé nemovitosti - a to zejména
v zastavěném a zastavitelném území. Je to díky existenci polohové renty7, která vzniká na
základě nepřemístitelnosti nemovitostí (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000).
Poloha ovlivňuje cenu nemovitosti na třech úrovních (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000):
� úroveň makropolohy (regionální) - důležitým faktorem je poloha vůči hlavním
centrům regionu, sociální a ekonomický profil regionu a města, jeho dostupnost,
kvalita životního prostředí, napojení na infrastruktury vyšších řádů
� úroveň mezopolohy (sídelní) - poloha v rámci sídla, dostupnost jeho centra a dalších
míst, charakter zóny, ve které se pozemek nachází
� úroveň mikropolohy
o poloha pozemku v zóně
o dostupnost (veřejné) dopravy
o možnost parkování
o dostupnost vybavení
o kvalita prostředí - v souvislosti s rezidenčním trhem nemovitostí je často
zmiňován sociální status území
7 Termín polohová renta vychází z Thünenovy teorie a reprezentuje potenciální zisk, který může výrobce dosáhnout při výrobě produktu za určitou tržní cenu, když má půdu k dispozici s nulovými náklady. V případě pronájmu půdy výrobce dosahuje nulového zisku, protože nájem je právě ve výši polohové renty. (Ponikelský, P., Koštejnová, Z., 2007)
- 22 -
o vlastnosti pozemku - např. orientace ke světovým stranám, svažitost, velikost,
tvar aj.
o vliv způsobu užívání sousedních pozemků
2.7 Specifika trhu kancelářských prostor
Trh kancelářských prostor se vyznačuje oproti ostatním segmentům specifickými vlastnostmi.
2.7.1 Hodnototvorné faktory
Hodnota nemovitosti je objektivním posouzením nemovitostí na základě jejich skutečných
technických a právních vlastností. Je dána dvěma faktory (Balák, J., 2006): � Schopnost přinést užitek pro vlastní využití nebo jako výnosy z pronájmu.
� Omezené množství statku.
Hodnototvorné faktory nemovitostí pro administrativní využití jsou určovány podle Baláka
(2006) zejména těmito vlivy:
� Poloha, jejíž význam byl popsán v předchozí kapitole, avšak v sektoru
administrativních ploch je význam některých faktorů upřednostněn.
o dopravní spojení
o vzdálenost centra
o rozvinutost lokality
o image místa
o viditelnost
� Nájemci, nájemní smlouvy. Pro trh kancelářských ploch jsou typické v převažující
míře nájemní vztahy. Jen málo společností si pořizuje vlastní kanceláře. Podle ředitele
společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Jířího Fajkuse se tak děje hlavně kvůli menší
počáteční investici, jednodušší administrativě, firma se nemusí starat o správu budovy
a může se poměrně rychle přesunout jinam. Nevýhodami pronájmu jsou dodatečné
náklady na vnitřní uzpůsobení prostor a skutečnost, že se finance vložené do nájmu
nezhodnocují. Tyto nevýhody se snaží správci komerčních nemovitostí eliminovat
různými pobídkami. Jsou to například nájemní prázdniny nebo příspěvky na vybavení
prostor ze strany vlastníků8.
� Konstrukce. 8 Ve studii Trend Report 2008 uvádí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), že se nájemní prázdniny pohybují od 3 do 6 měsíců u smluv do 5 let, mohou být až 9 měsíců při smlouvách na více jak 7 let. Příspěvky na dovybavení prostor se pohybují v rozmezí 40-60 EUR/m2.
- 23 -
� Vybavení.
� Dispoziční řešení, flexibilita prostor.
� Parkování.
Stojí za povšimnutí, že z faktoru poloha byla vydělena samostatná kapitola parkování, protože
to je pro administrativní segment jeden ze zásadních činitelů.
V každém případě je taková struktura velmi složitá. Proto byla vytvořena standardizace
kancelářských prostor.
Standardizace Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN, 2008):
� Standard prostor "A"
o nové prostory s možností flexibilního uspořádání prostor, plná klimatizace,
venkovní žaluzie
o zdvojená podlaha (sendvičový systém s centrálním kanálem nebo krabicový
systém)
o záložní generátor pro nouzový chod budovy
o centrální recepce, 24 hodinový přístup, ostraha v budově, vstupní kartový
systém, kamerové systémy CCTV, elektronické zabezpečení společných
prostor
o podzemní parkovací a klientská povrchová stání
o stravování - kantýna nebo restaurace na přízemí
� Standard prostor "B"
o možnost flexibilního uspořádání a chlazení prostor
o zdvojené podlahy nebo kabeláž vedená podokenními kanály
o centrální recepce, ostraha nebo napojení na centrální pult ostrahy
o podzemní nebo povrchové parkovací stání zpravidla s limitovaným nebo
žádným klientským stáním
� Standard prostor "C"
o prostory již vícekrát pronajaté s velmi omezenou možností úpravy dispozice
o kabeláž vedená podokenními kanály
o přístup bez centrální recepce a ostrahy
o žádné nebo limitované povrchové parkovací stání
- 24 -
Znamená to, že hodnototvorné faktory jsou zredukovány na 3 nejvýznamnější činitele:
� Poloha.
� Nájemci a nájemní smlouvy.
� Typ kanceláře.
2.7.2 Teorie trade off, koncentrace odvětví
V poslední době se v plné síle projevují změny světového trhu ve smyslu přesouvání výroby,
služeb i místa prodeje. Tyto procesy byly umožněny působením globalizačních vlivů,
rozvojem informačních technologií a v případě České republiky také transformací ekonomiky
a změnou politického a právního prostředí. Příhodné je tvrzení Petra Bubely (2007), že je
trendem produkovat tam, kde je to nejlevnější, vymýšlet, kde jsou nejchytřejší a prodávat na
trzích, kde je nejvyšší cena.
Takový jev byl dříve popisován v souvislosti alokace funkčního využití ve městech, ale
působením výše zmíněných faktorů se dá v dnešní době mluvit o alokaci v rámci celého světa.
Je vysvětlován pomocí teorie trade off, která tvrdí, že přesunem do jiné lokality lze něco
získat i něco ztratit. Je tedy možné tyto výnosy nebo náklady jedné lokalizace vyměnit za jiné
podmínky a tím optimalizovat své umístění. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000)
Díky této teorii je možné vysvětlit, proč se některé činnosti koncentrují v jednom místě. Pro
určitá odvětví využívající kancelářská pracoviště je typická koncentrace v centrech měst i
přesto, že nájmy za takové prostory jsou vyšší než jinde. Tyto náklady jsou však v souladu s
teorií trade off vyměněny za aglomerační výhody9. Takto se dá obecně vysvětlit soustředění
firem do jednoho místa díky jejich podobným potřebám a preferencím.
Díky koncentraci firem podobného zaměření do podobných míst lze trh kancelářských prostor
rozdělit na jednotlivé sub-trhy. Jako sub-trhy chápeme oblasti vykazující vyšší míru
homogenity jednotlivých ukazatelů kancelářských ploch, než vykazuje kancelářský trh jako
celek (Vráblík, P., 2007). Na základě doposud provedených analýz Prahy (Studie obchodních,
logistických a aministrativních ploch v Praze) i Brna (Vráblík, P., 2007) lze zobecnit tyto
poznatky o rozdělení administrativního trhu větších měst na 3 oblasti:
9 Aglomerační výhody jsou dosahovány vzájemnou blízkostí subjektů. (Maier, K., Čtyřoký, J., 2000)
- 25 -
� Centrální část města typická kancelářemi malých ploch převážně v rekonstruovaných
budovách, nižší kvality. Nájemci jsou finanční, poradenské či právní firmy a úřady
státní správy.
� Vnitřní město nabízí nově postavené kanceláře s dobrou dostupností do centra,
většinou nabízí vysoký standard se službami. Nejčastějšími nájemci jsou banky, IT
nebo jiné finanční instituce.
� Vnější město poskytuje možnosti nově postavených moderních kanceláří s dobrou
dostupností do centra, možností parkování a řadou doplňkových služeb. Tyto prostory
využívají zejména společnosti náročné na prostory a technologické vybavení.
- 26 -
3 Vývoj trhu kancelářských ploch v kontextu rozvoje měst
Stejně jako je pro městské obyvatelstvo typické snadněji měnit zvyky, opouštět tradice a být
otevřenější k přijímání nových trendů, tak se proměny společnosti zrcadlí na struktuře svých
měst.
Současná podoba českých a moravských měst je důsledkem předválečného vývoje (který se
zásadním způsobem nelišil od vývoje ostatních západoevropských měst), období socialismu a
radikálních politických, ekonomických a společenských změn po roce 1989 (Bubela, 2007).
Dále Bubela (2007) uvádí, že pro dobu socialismu bylo charakteristické neekonomické
nakládání s půdou, města se vyznačovala vyšším podílem průmyslové výroby a menším
podílem komerčních funkcí. Oproti západoevropským městům zůstával poměrně vysoký
podíl obytné funkce i v centrálních částech měst. Kancelářské prostory jako takové byly
většinou součástí výrobních objektů sloužících státním podnikům, případně v nich sídlily
orgány veřejné správy. Nájem bytových i nebytových prostor byl regulován, a proto se
neuplatňovala prostorová diferenciace.
Nové vlády přicházející po tzv. sametové revoluci přišly s transformací české ekonomiky,
která samozřejmě zasáhla i trh nemovitostí. Toto prostředí bylo ovlivněno restitucemi,
privatizací a liberalizací spojenou s deregulací nájmů nebytových prostor (plná deregulace
proběhla až od června 1995). Vznik nových firem a poptávka zahraničních společností
vstupujících na náš trh způsobila přeměnu center měst z převážně residenční funkce na
komerční užití. Transformace měla své pozitivní i negativní důsledky: centra měst se začala
ekonomicky efektivněji využívat, došlo k fyzické revitalizaci, zhuštění zástavby, ale také
k poškození památkově chráněných objektů (Sýkora, L., 2006).
Rozvoj trhu nemovitostí byl nejvíce ovlivněn těmito faktory (Bubela, P., 2007)
� Změna politického rámce související s ekonomickou transformací. Došlo k přechodu
k pluralitní demokracii, ke změně mezinárodní orientace země, byly prováděny
liberální ekonomické reformy a privatizace státního majetku. Zároveň je nutné zmínit
proces evropské integrace.
� Rozvoj informačních technologií a rozvoj informační společnosti. Komunikační
revoluce přináší nový pohled na roli vzdálenosti a hovoří proti nutnosti fyzické
- 27 -
koncentrace aktivit. Nejčastěji opakovanou myšlenkou byla idea, že pohyb informací
může nahradit fyzický pohyb. I přes toto přesvědčení se časem projevilo, že nová
technika automaticky nevede k dekoncentraci měst. Proti působí aglomerační výhody
jako např. blízkost řídících a obchodních institucí.
� Globalizace. Nadnárodní společnosti ve snaze dosáhnout maximálního zisku využívají
komparativních výhod jednotlivých lokalit. Vytvářejí tak funkčně integrovaný systém
geograficky rozptýlených ekonomických aktivit.
Rozvoj trhu kancelářských ploch od 90. let se podle Sýkory (2006) pohyboval v následujících
trendech:
1. Od jednotlivých budov pro komplexy.
2. Od monofunkční po polyfunkční.
3. Z centra do vnitroměstských a příměstských lokalit.
3.1 Praha
Logicky největší rozvoj trhu kancelářských ploch zaznamenala Praha, která byla prvním
cílem mnoha zahraničních společností. Podle studie provedené společností INCOMA (1996)
pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy bylo v roce 1990 v Praze k dispozici 1,7 mil m2
kancelářských ploch a tyto byly většinou nedostupné pro prodej nebo pronájem a navíc
nedosahovaly západních standardů. Převis poptávky nad nabídkou nutně znamenal výši
nájemného přesahující běžnou úroveň ve srovnatelných západních městech. Tato disbalance
byla nejdříve vyrovnávána rychle upravovanými bytovými prostorami v centru města, ale ty
opět nedosáhly potřebných standardů.
První cíleně rekonstruované "business centra" se dostávají na trh až v roce 1992 a v roce
1993 byly dokončeny první projekty příslušných standardů. V následujících letech docházelo
k vysokému růstu dynamiky trhu a decentralizace nabídky nových kancelářských ploch do
lokalit vnějšího města. V roce 1999 došlo k finanční krizi a došlo k prudkému poklesu
nájemného (INCOMA Research, 2007).
Další studie pro Útvar rozvoje Hlavního města Prahy zmiňuje vliv vstupu České republiky do
Evropské unie na další rozvoj kancelářského developmentu; zvýšila se důvěryhodnost města a
došlo k příchodu dalších zahraničních firem s dlouhodobými záměry a specifickými
požadavky na kanceláře. Trh se začal diferencovat nejen podle ceny, ale i podle lokalit a
- 28 -
dopravní dostupnosti. V centru města se koncentrují spíše menší poradenské, právní a
finanční firmy a na okraj města míří firmy, které mají větší požadavky na prostor a jiné
technologické vybavení. V dalších letech probíhala další masivní výstavba.
Na konci roku 2008 mělo být podle analytické společnosti Knight Frank na pražském trhu
přibližně 2,5 mil. m2 celkové pronajímatelné plochy kancelářských prostor, z toho asi 70%
připadá na novostavby a zbývajících 30% na rekonstruované objekty. Cena pronájmu se
pohybuje podle lokality a kvality rekonstrukce resp. podle stáří nemovitosti ve velkém
rozmezí od 8 do21 €/m2/měsíc a neobsazenost dosahovala výše 9-10%.
Aktuální trendy podle této společnosti hovoří o nově dostavěných nebo zrekonstruovaných
146 tis. m2 ploch v roce 2009 a v roce 2010 by mělo být dokončeno téměř 100 tis. m2
administrativních ploch. Přitom ještě loni bylo odhadováno vybudování každým rokem až
300 tis. m2 ploch.
3.2 Vývoj na regionálních trzích
V posledních letech se projevil rostoucí zájem mezinárodních společností o moderní
kanceláře třídy A, které jsou stavěny i v dalších městech. Tato poptávka je tažena zejména
strategickými službami a call centry, které hledají levnější alternativu k Praze. Dodnes se
developeři soustředili zejména na Brno a Ostravu (City Invest, 2008)
Regionální centra trpí tzv. syndromem poboček. Praze nelze konkurovat v oblastech, kde těží
z aglomeračních efektů kontrolního a řídícího centra. Její postavení charakterizuje Bubela
(2007) termínem „gateway city“, tedy město, které slouží jako nástupní bod pro investování
v novém teritoriu.
- 29 -
Obrázek 2: Nájemné a plocha kancelářských prostor typu A na regionálních trzích v roce 2007
Nájemné a plocha kancelářských prostor typu "A" na
regionálních trzích v roce 2007
0
300000
600000
900000
1200000
1500000
1800000
Praha Brno Plzeň Ostrava
02.557.51012.51517.5
m2
cena: EUR/m2/měsíc
Pramen dat - cena: CityInvest 2008 (2008), pramen dat - celková plocha: DTZ (2009)
3.2.1 Ostrava
Ostrava také disponuje kvalifikovanou pracovní silou, ale panuje zde ještě nižší konkurence
na trhu práce. Díky umístění regionu na hranicích s Polskem a Slovenskem navíc dochází ke
značnému přílivu pracovníků z těchto států. Další výhodou je nesporně průmyslový rozvoj
regionu, který jde s administrativou ruku v ruce (Procházka, F., 2008).
Podle společnosti DTZ (2009) dosáhla celková plocha kancelářských prostor typu A a B 71,5
tis. m2, nájmy se pohybují mezi 12,5 a 14 EUR/m2/měsíc a neobsazenost je pouze na hranici
14,6%.
3.2.2 Plzeň
Zajímavým trhem se zdá Plzeň, protože podle dostupných zdrojů nebyl v roce 2008 dokončen
žádný administrativní komplex a nabídka tak zůstává stejná jako v předchozích letech. Podle
studie společnosti DTZ (2009) se tak plocha kancelářských prostor typu A a B ustálila na
čísle 35,2 tis. m2, nájmy jsou udávány mezi 11 a 12 EUR/m2/měsíc. Neobsazenost činí 26,5%.
- 30 -
3.3 Důsledky "ekonomické krize"
V květnu 2009 agentura ČTK uvedla, že developerské a stavební firmy ve společném
prohlášení vyzvaly stát a banky, aby začaly jednat o opatřeních na zmírnění krize v realitním
sektoru. Zástupci společnosti Knight Frank (2009) sdělili, že banky zpřísnily dostupnost
úvěrů a požadují po žadatelích vlastní zdroje ve výši 30 – 50 % a před-pronájem cca. 30 – 50
%. Toto je však pro developerské společnosti neúnosné, protože nabídka je v tuto chvíli
bohatá a málokterá společnost učiní takový závazek v této nejisté době 16 - 20 měsíců před
zahájením nájmu.
Aktuální trendy podle Knight Frank (2009):
� V roce 2009 dojde ke značnému omezení spekulativní výstavby.
� Nové projekty nejsou zahajovány.
� Nedojde k růstu před-pronájmů z výše zmíněných důvodů.
� V roce 2009 bude docházet k renegociacím stávajících nájemních smluv.
� Na trhu narůstají kapacity k podnájmu.
� Ceny nájmu stagnují a developeři jsou připraveni poskytovat vyšší pobídky.
- 31 -
4 Brno
Tato kapitola je zaměřena na prostředí města Brna, jeho vývoj administrativního segmentu, na
současnou a očekávanou nabídku a na státní správu, která je vykonávána Magistrátem města
Brna.
4.1 Úroveň makropolohy
Poloha je jeden z hlavních faktorů ovlivňující cenu nemovitosti. Tento oddíl popisuje
umístění Brna v makroměřítku a čerpá zejména ze Strategie pro Brno (2007).
Geografická poloha: 49°12´ severní šířky
16°34´ východní délky
190-425 m.n.m.
Brno je město ležící v centrální Evropě na
pomezí Českého masivu a jihomoravských
nížinných úvalů. Jádro města se nachází mezi
rameny řek Svratky a Svitavy. Leží na městské
rozvojové ose Berlín - Praha - Vídeň -
Bratislava - Budapešť, je součástí
středoevropského prostoru CENTROPE10 a
udržuje partnerství s jedenácti městy.
V evropském kontextu je Brno reprezentantem
měst vyšší a střední velikosti, vymezených horní
hranicí 500 000 obyvatel. V mezinárodní dělbě
práce je pravděpodobnou rolí města být
střediskem s vysokým podílem průmyslu s vyšší
přidanou hodnotou, popř. s navázaným
10 Region CENTROPE je schematicky vymezen regiony jižní Moravy, Burgenlandu, Dolního Rakouska, Vídně, Bratislavského kraje a Bratislavy, Trnavského kraje a Trnavy a komitáty západního Maďarska včetně Györu a Šoproně. Rakousko, Česko, Slovensko a Maďarsko vytvořili společný prostor pro dynamický rozvoj regionu. Více na http://centrope.info.
Pramen: Oficiální stránky města Brna (2009)
Obrázek 2: Poloha města Brna
- 32 -
komplexem aplikované vědy a výzkumu a strategických služeb. Nejdůležitější dopravní
infrastrukturou v evropském měřítku je mezinárodní letiště, železniční spojení Berlín - Vídeň
a kostru silniční dopravy tvoří dálnice D1 a D2 a rychlostní komunikace R52, respektive R43.
V národním prostředí je druhým největším městem České republiky a je přirozeným centrem
jižní Moravy a správním centrem Jihomoravského kraje. Má nadregionální význam v oblasti
vzdělávacích funkcí a vybraných funkcí celostátního významu, především z oblasti justice a
práva. Je největším centrem dojížďky za prací, službami a kulturou. Pozice centra je posílena
integrovaným dopravním systémem a radiální orientací dopravní sítě.
4.2 Trh kancelářských ploch ve městě Brně
Charakter trhu kancelářských ploch ve městě Brně ve srovnání s Prahou (Adamec, R., et al.,
2008):
� nižší nájmy
� vyšší nezaměstnanost a větší nabídka kvalifikované pracovní síly
� univerzitní centrum vytvářející předpoklady pro rozvoj vědy a výzkumu
� nižší mzdové náklady
� strategická poloha a přímé spojení s Prahou, Vídní a Bratislavou
Dle Rozboru udržitelného rozvoje území (2006) není pro nájemce v Brně nejdůležitějším
faktorem při výběru kanceláře kvalita tak jako v Praze. Rozhodujícím faktorem byla a
částečně i je stále cena pronájmu, což upřednostňuje kanceláře B a C kvality (např.
adaptované bytové prostory či administrativní plochy v rámci bývalých kancelářských objektů
velkých firem).
Vývoj nabídky kancelářských ploch v Brně se ubíral podobným směrem jako v Praze, avšak
dynamika trhu i zájem investorů byl mnohem menší, a tak se o rozvoji v rámci nejmodernější
kategorie A dá hovořit až od roku 1995, kdy byla dostavena Kaplanova budova
v Technologickém parku v lokalitě navazující na areál VUT. Do této doby dominovaly
původně residenční budovy v centrální části města, které prošly stavebními úpravami, aby
mohly sloužit administrativní činnosti. Tento trend byl způsoben zejména deregulací nájmů
nebytových prostor a současným ponecháním regulací v bytové sféře. Přeměna bydlení na
kancelářské plochy byla podle Bubely (2007) umožněna neexistencí nástrojů, které by mohly
- 33 -
regulovat úbytky bytového fondu. Takto vzniklé prostory však neodpovídaly požadavkům na
moderní kanceláře, a proto do roku 2000 vzniklo ještě několik nových administrativních
budov.
Během let 2000-2004 probíhalo zmrazení rozvojových developerských aktivit z důvodu
nedostatečné poptávky i nedostatku developerů, kteří by ověřili hypotézu, že dostatečná
poptávka existuje, ale v latentní podobě (Vráblík, P., 2007).
Do roku 2005 tak byly k dispozici pouze desítky tisíc metrů čtverečních kanceláří nejvyšší
kategorie. V tomto roce uvádí na trh nové moderní kanceláře společnost CTP Invest, spol.
s r.o. a Lordship Estates, spol. s r.o., které zahajují rozvoj jižní zóny města a jeho
bezprostředního okolí. Jen díky působení těchto dvou společností zde vyrostlo téměř 100 tis.
m2 moderních kancelářských prostor.
Kvantitativní data o charakteru trhu komerčních nemovitostí poskytuje například společnost
DTZ, která uvádí, že v Brně bylo v roce 2008 236,3 tis. m2 kancelářských ploch typu A a B.
Cena pronájmu se pohybuje mezi 12,5 a 16 EUR a míra neobsazenosti je udávána kolem
19,7%.
Společnost Knight Frank uvádí pro třetí čtvrtletí roku 2008 údaje znázorněné v následující
tabulce.
Tabulka 2: Brno - parametry kancelářského trhu, údaje 3Q/2008
Centrum Vnější centrum
Kanceláří celkem 150 800 m2 58 700 m2
Ve výstavbě 55 600 m2 27 100 m2
Poptávka H1/2008 12 000 m2 5 600 m2
Nabídka H1/2008 1 900 m2 6 500 m2
Neobsazenost 24% 13%
Nájemné 15-13 €/m2/měsíc 12,5-10 €/m2/měsíc
Pramen: Knight Frank (2009)
Přehled nejvýznamnějších projektů moderních kancelářských prostor a jejich očekávaný
vývoj v nejbližších letech ve městě Brně je zobrazen v následující tabulce. Jejich lokalizace
v následujících obrázcích.
- 34 -
Tabulka 3: Nejvýznamnější administrativní projekty
Název projektu Etapa Investor
Plocha
(tis. m2) Rok dokončení
1 Technology Park Zóna A Kaplanova budova
Technologický Park Brno, a.s. 3,2 1995
2 IBC Brno UNISTAV a.s. 4,0 1997
3 M-palác MORÁVKA CENTRUM, a.s. 8,7 1997
4 BIBUS Land BIBUS LAND, s.r.o. 4,0 1998
Technology Park Zóna A Listova budova
Technologický Park Brno, a.s. 3,2 1999
5 AXIS Office Park Modřice 1 CTP Invest, spol. s r.o. 5,0 2005
6 Brno Business Park 1 Lordship Estates, spol. s r.o. 16,0 2005
7 PLATINIUM JRA Property, a.s. 7,3 2005
8 Spielberk Office Centre Villa CTP Invest, spol. s r.o. 18,5 2005
AXIS Office Park Modřice 2 CTP Invest, spol. s r.o. 5,0 2006
Spielberk Office Centre IQ CTP Invest, spol. s r.o. 38,0 2006
Technology Park Zóna A IBM Technologický Park Brno, a.s. 12,5 2006
9 VIENNA POINT I Cargo Leasing s.r.o. 4,7 2006
Brno Business Park 2 Lordship Estates, spol. s r.o. 16,0 2007
10 Budova N AREAL SLATINA a.s. 4,0 2008
VIENNA POINT II Cargo Leasing s.r.o. 7,3 2008
11 Avriopoint Avrioinvest, a.s. 4,2 2008
12 CTZone Brno - Škrobárny CTP Invest, spol. s r.o. 17,0 2008
13 CAMPUS OFFICE PARK AIG/LINCOLN CZ s.r.o. 20,0 2009
14 Trinity Office Centre Dominikánská s.r.o. 9,0 2009
15 Titanium Office 1 JRA Property, a.s. 43,0 2010
16 CTPark Brno Pavilion, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 22,0 2011
CTPark Brno South, Šlapanice CTP Invest, spol. s r.o. 6,0 2011
17 Aupark Brno 1 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 31,0* 2011
Aupark Brno 2 HB REAVIS GROUP CZ, s.r.o. 40,0* 2013
18 Palace CD MORÁVKA CENTURUM, a.s. 13,1
2009 (prodouženo stavební povolení do konce roku 2011)
- 35 -
Název projektu Etapa Investor
Plocha
(tis. m2) Rok dokončení
19 AZ-Tower AZ Properity, s. r. o. 15,0
v současnosti posuzováno OÚPR11 v rámci DÚR12
20 H-Park RLRE Carina Property, s.r.o. 13,0
v současnosti posuzováno OÚPR v rámci DÚR
21 Spielberk Office Centre Tower CTP Invest, spol. s r.o. 15,0 výstavba přerušena
* komerční i administrativní plochy
Pramen: Vlastní průzkum
Průzkum byl proveden v období březen až duben roku 2009 a informace byly čerpány z internetových stránek developerských společností, studie City Invest 2008, z informací Magistrátu města Brna a z předchozích průzkumů (např. Vráblík, P., 2007).
11 Odbor územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna 12 Dokumentace k územnímu řízení
Obrázek 3: Nejvýznamnější moderní kancelářské budovy v Brně a okolí postavené do konce roku 2008
Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum
Obrázek 4: Plánovaná výstavba administrativních budov ve městě Brně a okolí.
Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní průzkum
- 38 -
Do tohoto průzkumu byly zahrnuty nejvýznamnější projekty v Brně a jeho nejbližším okolí.
Jsou zahrnuty i průmyslové zóny v Modřicích a Šlapanicích, které nepatří do katastru města
Brna, avšak jeho trh kancelářských prostor významně ovlivňují a případní nájemci je vnímají
jako jeden celek.
Nejsou zahrnuty objekty vybudované pro konkrétní společnost a sloužící pouze této
společnosti. Tyto budovy jako např. sídlo VZP, GE Money Bank aj. neslouží k pronájmu.
Mezi menší projekty administrativních center v Brně lze zařadit Millenium Center, domy
Eden a Zderad, administrativní budova společnosti DIS, spol. s r.o., Palace Turmalin nebo
Palladium na ulici Veveří.
Projekty developerů na nejbližší léta zahrnují smělé projekty, které však byly kvůli
současnému stavu ekonomiky pozastaveny. Jak uvedla vedoucí Referátu koncepce základních
městských funkcí Ing. Jana Pelikánová, projekty těžící ze své výhodné polohy v blízkosti
centra města nebudou ohroženy, naopak. Trinity Office Centre rozšiřuje množství
kancelářských ploch na úkor plánované výstavby hotelové části. Většina developerských
společností se snaží dotáhnout své projekty alespoň do fáze stavebního rozhodnutí, aby mohly
okamžitě reagovat v případě růstu poptávky po nových prostorách.
4.3 Územní plánování města Brna
Činnost Magistrátu města Brna (MMB) je dána zákonem č. 183/2006 Sb. a tímto zákonem na
něj byla přenesena státní správa.
V rámci MMB leží největší část výkonu těchto úkolů na Odboru územního plánování a
rozvoje, který v přenesené působnosti Územní plán města Brna (ÚPmB) pořizuje, včetně jeho
změn a pořizuje územně plánovací podklady (ÚPP) a územně plánovací dokumentaci (ÚPD)
dílčích částí území města a celoměstských nedělitelných systémů (Odbor územního plánování
a rozvoje, 2009).
V současné době je zpracováván nový ÚPmB. K jeho vypracování vedou především tyto
důvody (Změna ÚPmB, 2009):
� Současný ÚPmB schválený v roce 1994 již není schopen reagovat na změny, kterými
město prošlo v uplynulých 15 letech.
- 39 -
� Těžiště zaměstnanosti se přesouvá ze sekundárního sektoru do terciéru, tj. z oblasti
výrobní do oblasti obchodu, služeb a administrativy. Proto se město chce profilovat
jako město vyspělých technologií s vysokou přidanou hodnotou, město informačních
technologií a informačních služeb, město univerzitní, významné centrum justiční a
správní.
� Ve struktuře zaměstnanosti nabývá na významu veřejný sektor, který je silným
zaměstnavatelem relativně nezávislým na výkyvech globální ekonomiky.
� Po vstupu do Evropské unie v roce 2004 je Česká republika vázána evropskými
strategickými dokumenty územního rozvoje, ochrany krajiny a přírody, jejichž
principy je třeba promítnout do územně plánovací dokumentace.
Protože pořízení nového ÚPmB je složité a zdlouhavé, jsou tyto požadavky promítnuty do
stávajícího ÚPmB formou jeho změn. Mezi konkrétní požadavky na změny patří i změna
přístupu ke komerčním plochám. Podle Oddělení územní koncepce, které vypracovalo návrh
na změnu ÚPmB nemá komerční občanská vybavenost v územním plánu vytvořenu
samostatnou funkci, je začleněna v plochách smíšených, kde je z městotvorných důvodů
požadováno sdružování s funkcí bydlení.
Administrativní funkce je tak v určité míře přípustná téměř ve všech stavebních plochách
ÚPmB (odlišuje se pouze podmínkami umístění a mírou zastoupení této funkce – pro její
umístění ale slouží převážně plochy smíšené) a je tedy problematické sledování podílů této
funkce. V roce 2003 byl pořízen Územní generel městských funkcí, který podrobně sledoval
jednotlivé funkční složky na území města. Z tohoto generelu je možno poskytnout údaje za
jednotlivé katastry ze skupiny sledovaného jevu SKa – administrativa firemní (mimo výrobní
areály). Takové sledování funkčního využití města je však velmi nákladné a podle vedoucí
Referátu koncepce základních městských funkcí Ing. Jany Pelikánové již není plánována další
aktualizace. Není tak možné srovnání v dalších letech.
Rozložení funkce firemní administrativy dle tohoto průzkumu je znázorněno v příloze č. 1.
Prozatím tedy nejsou pro kancelářské plochy vymezeny žádné zvláštní území a tento segment
není nijak zvlášť sledován. Umisťování "business center" je tak plně ponecháno na tržním
prostředí (alespoň v rámci možností smíšených ploch). Zdá se, že s růstem množství
- 40 -
developerských projektů v administrativním segmentu, se mění i názor MMB a kancelářské
plochy se dočkají větší pozornosti.
Tento přístup je velmi odlišný od přístupu města Prahy. Útvar rozvoje hl. města Prahy (dříve
Útvar hlavního architekta) sleduje velmi pozorně segment kancelářských ploch a pravidelně si
nechává zpracovávat expertní analýzy, kde je sledována struktura a objem nabídky a
poptávky, základní ukazatele jako vývoj neobsazenosti a výše nájemného. Na jeho základě
jsou pak vydána doporučení pro územní plánování.
- 41 -
5 Analýza cen kancelářských ploch
Následující kapitola postihuje provedené analýzy empirických dat a ověřuje hypotézy
stanovené na základě teoretických základů.
5.1 Metoda sběru dat
Původním cílem bylo získávání dat jen za pomocí inzerce, která je dostupná na internetových
stránkách a v tištěných časopisech realitních společností. Bohužel tento záměr byl znemožněn
skutečností, že taková inzerce neobsahuje dostatek informací pro rozdělení dat podle
sledovaných faktorů. Nejčastěji chybí přesná lokalita nebo stavebně technické údaje o
vybavení a tedy kvalitě kancelářského prostoru. Velmi často není uváděna ani cena.
Podle realitního makléře společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Bohuslava Coufala, který se
specializuje na kancelářské pronájmy, je důvodem záměr, aby potenciální klient musel realitní
kancelář kontaktovat a ta mu případně mohla nabídnout i jiné objekty ze své nabídky. Dalším
důvodem může být skutečnost, že některé společnosti vlastnící velké administrativní budovy,
si nepřejí všechny informace zveřejňovat a ponechávají si poměrně velký prostor
k vyjednávání.
Data pro analýzu byla proto získána od společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. (dále jen RS),
jejíž brněnská pobočka sídlí na Lidické 718/77 a která je jednou z nejvýznamnějších
brněnských realitních kanceláří. Důvodem pro výběr této realitní kanceláře byl největší objem
nabízených kancelářských objektů k pronájmu a také spolupráce s nevýznamnějšími
developerskými subjekty.
Společnost RS poskytla data za rok 2007, 2008 a měsíce leden až květen 2009. Tímto
způsobem bylo získáno 72 nabídkových listů, ze kterých byla získána data v následující
struktuře:
� Cena v Kč/m2/rok.
� Rok nabídky. Realitní kancelář RS neeviduje nabídky s konkrétním datem, protože
nabídkových listů v jednom roce je poměrně málo a taková evidence by pro jejich
účely neměla smysl.
- 42 -
� Typ kancelářského prostoru. V souladu se standardizací ARTN byla posouzena
vybavenost a kvalita prostor a rozdělena do skupin A, B a C.
� Vzdálenost kanceláře od centra města. Za pomocí vyhledávače www.mapy.cz byla
zjišťována vzdálenost umístění kanceláře od centra města Brna (definovaného GPS
souřadnicemi Loc: 49°11'42.888"N, 16°36'29.267"E) vzdušnou čarou s použitím
nástroje „měření vzdálenosti“.
V pododdíle 3.8.1. Hodnototvorné faktory byl zmíněn další významný faktor, který by mohl
ovlivňovat cenu nabízených prostor a bylo by zajímavé ho analyzovat. Jsou to stávající
nájemci (vytvářející image místa) a nájemní smlouva. Tyto faktory ale nelze z běžně
inzerovaných nabídek vypozorovat.
Další významné faktory, které na cenu kancelářských ploch bezesporu působí (dostupnost
hlavních dopravních komunikací a dostupnost v rámci sídla, blízkost doprovodných služeb
aj.) nejsou sledovány, protože jejich reálné působení je velmi složité zachytit a výsledky by
neměly velkou vypovídací hodnotu.
5.2 Metoda analýzy dat
Analýzy jsou realizovány v softwaru STATISTICA®, který je produktem společnosti StatSoft
CR s.r.o.. Jsou prováděny základní statistické rozbory, jejichž cílem je postihnout základní
vztahy a trendy.
5.3 Struktura dat
Společnost RS nabízela v období 1. 1. 2007 – 31. 5. 2009 celkem 72 kancelářských objektů
k pronájmu. Toto číslo poukazuje na malý objem transakcí na brněnském trhu nebo na malý
počet zákazníků, kteří inzerují prostřednictvím této společnosti. Marketingový průzkum
zpracovaného pro společnost RS ukazuje, že 66 % subjektů provádějící transakci týkající se
kancelářských prostor (prodej nebo pronájem), ji nerealizuje prostřednictvím realitních
společností, ale vlastními silami.
Přesto počet realizovaných transakcí prostřednictvím realitní společnosti RS stoupá a za
prvních pět měsíců roku 2009 má RS téměř dvakrát více nabídkových listů než během celého
roku 2007 a vzhledem k roku 2008 je zhruba na 60 %. Buď tedy roste důvěra v tuto konkrétní
- 43 -
realitní společnost nebo to napovídá, že s rostoucí neobsazeností, která v roce 2008 podle
analytiků stoupla, je pro pronajímatele těžší plochy obsadit bez pomoci realitních kanceláří.
Struktura nabídkových listů podle typu ukazuje, že k pronájmu je nabízeno nejvíce prostor
typu C (téměř 45 %) a typu B (36 %), nejkvalitnějších kanceláří je v nabídce pouze pětina.
Tato percentuální rozložení zkresluje fakt, že je analyzován počet nabídek a ne celková
nabízená plocha kanceláří. Právě u nejmodernějších budov pak lze předpokládat, že bude
k nabídce největší množství ploch. Bohuslav Coufal však uvádí, že informace o množství
neobsazené plochy neposkytují někteří pronajímatelé ani realitním kancelářím.
5.4 Popisná statistika souboru cena
Hlavní získaný soubor dat "cena" je charakterizován pomocí následujících popisných
charakteristik, jejich definici uvádí Špalek (2004):
Tabulka 4: Popisné statistiky souboru cena
Pramen: Vlastní šetření
� Medián souboru rozděluje statistický soubor na dvě identické poloviny.
� Rozptyl zkoumá variabilitu všech hodnot obsažených v daném souboru.
� Směrodatná odchylka označuje průměrnou odchylku od aritmetického průměru
souboru.
5.5 Ověření hypotéz
Na základě předchozích kapitol byly stanoveny pracovní hypotézy a cílem následující analýzy
empirických dat bude tyto hypotézy ověřit.
1. Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny.
2. S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských prostor.
3. Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno Typem A, B, C), tím vyšší je cena.
- 44 -
5.5.1 Na cenu pronájmů kancelářských ploch mají vliv konjunkturální změny.
Při objemu dat, která byla získána by nebylo možno skutečně posoudit, zda jsou způsobené
posuny v hladině ceny způsobené konjunkturálními změnami, protože by byly posuzovány
v každém období zcela jiné kancelářské plochy v jiných lokalitách. Z tohoto důvodu byly
vybrány 4 administrativní budovy, u nichž bylo možné od společnosti RS získat data za každé
čtvrtletí od počátku roku 2008 do počátku roku 2009. Takové informace se dají poskytnout
pouze v případě, jedná-li se o velké administrativní objekty, které nabízejí průběžně nové
nebo nově uvolněné prostory. Takovými budovami jsou Spielberk Office Centre, Brno
Business Park, M-Palác a IBC.
Vývoj cen nabízených pronájmů je zachycen v následujícím grafu.
Obrázek 5: Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech v období Q1/2008 - Q1/2009
Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných
objektech
2800
3300
3800
4300
4800
Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09
cena (Kč/m2/rok)
M-palác
Spielberk Office Centre
Brno Business Park
IBC
Pramen: REAL SPEKTRUM, a.s., vlastní šetření
Konjunkturální vlivy jsou ilustrovány pomocí vývoje hrubého domácího produktu (HDP)
v reálných cenách během stejného období.
- 45 -
Obrázek 6: Vývoj HDP v reálných cenách v období Q1/2008 - Q1/2009
Vývoj HDP v reálných cenách
92.0
94.0
96.0
98.0
100.0
102.0
104.0
106.0
Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Q1/09
%
čtvrtletí předchozíhoroku = 100(sezónně očištěno)
předchozí čtvrtletí =100(sezónně očištěno)
Pramen: ČSÚ (2009)
Graf vývoje cen pronájmů naznačuje, že cena pronajímatelných ploch v takových budovách je
poměrně stabilní a zdaleka není tak pružná, jak by se dalo očekávat.
Analytička společnosti Kings Strurge Markéta Němcová (2009) uvádí, že nejistota, která
panuje v souvislosti s hospodářskými výsledky v budoucnu, začala ovlivňovat rozhodnutí
některých firem o případné expanzi či relokaci svých kanceláří. Rozhodovací procesy se u
některých nájemců prodloužily, některé firmy své rozhodnutí o stěhování pro tuto chvíli
odložily. Jednání o pronájmu s potenciálními nájemci se prodlužují a jsou relativně křehká.
Ze současné situace se dá usuzovat, že ekonomický pokles má za následek pokles poptávky
po dalších kancelářských plochách a růst neobsazenosti. Reakcí nabídkové strany však není
snížení ceny, ale pozastavení nové výstavby tak, aby byla snížena nebo alespoň stabilizována
míra neobsazenosti. Taková reakce však přichází se značným zpožděním.
Předchozí výrok potvrzuje Bohuslav Coufal ze společnosti RS a odhaduje pokles poptávky po
kancelářských plochách na 60 % poptávky předchozího roku a poukazuje na to, že i přes to
ceny pronájmu zejména malých kanceláří v centrální části města nejsou současným
ekonomickým vývojem dotčeny.
Poradenská společnost DTZ se obává situace, kdy se obnoví ekonomický růst , který by mohl
způsobit do dvou let nedostatek moderních kanceláří. Developerské společnosti se snaží o
- 46 -
dovedení projektu do stádia, aby mohli při zvýšení poptávky ihned začít s výstavbou, přesto je
od zahájení výstavby po uvedení budovy do provozu velké prodlení, které by v takové situaci
mohlo způsobit růst nájmů.
Závěr: Hypotéza o vlivu konjunkturálních změn na cenu pronájmů kancelářských ploch se
tedy nepotvrdila a ceny prokazují poměrnou stabilitu v čase i přes ekonomické výkyvy.
5.5.2 S rostoucí vzdáleností od centra města klesá cena pronájmu kancelářských
prostor
Nejprve provedeme grafické ověření, že realizace náhodného výběru pochází
z dvourozměrného normálního rozložení. Použijeme dvourozměrný tečkový diagram. Bude-li
alespoň 95 % teček ležet uvnitř vykreslené elipsy, můžeme považovat data za realizace
náhodného výběru z dvourozměrného normálního rozložení.
Obrázek 7: Bodový graf faktorů vzdálenost - cena
Pramen: Vlastní šetření
- 47 -
Tato podmínka je na hladině významnosti 0,05 splněna, a zároveň graf naznačuje, že by
nějaká závislost mezi cenou a faktorem mohla existovat.
Pro použití parametrických metod je nutné, aby zároveň oba náhodné výběry (cena a
vzdálenost) pocházely z normálního rozložení a aby byly nezávislé. Provedeme tedy
Kolmogorovův-Smirnovův test (K-S test) normality dat pro soubor cena.
Testová statistika K-S testu d=0,13289 neleží v intervalu ohraničeném Lilieforsovou p-
hodnotou, která je menší než 0,01, a proto hypotézu o normalitě dat zamítáme na hladině
významnosti 0,05.
Protože bylo dosaženo závěru, že soubor cena nepochází z normálního rozložení, není už
nutné testovat soubor vzdálenost. Není už totiž možné použít metody korelace.
Pokusíme se tedy použít testování hypotézy o shodě středních hodnot pomocí nástroje
ANOVA13. Tato metoda se používá v situaci, kdy se zajímáme, zda lze určitým faktorem
vysvětlit náhodnou variabilitu pozorovaných hodnot náhodné veličiny, která je intervalového
nebo poměrového typu (Budíková, 2006).
Střední hodnota je definována jako vážený průměr možných hodnot náhodné veličiny. Pro
diskrétní náhodné veličiny je střední hodnota veličiny X definována jako:
∑=
=
n
iii xpxXE
1
)(*)( 14
Pro testování o shodě středních hodnot musí být soubor rozdělen na několik intervalů
vzdálenosti. Bylo přistoupeno k rozdělení na 3 intervaly, aby zohledňovaly celkový počet
údajů a také předpokládané chování prostorové diferenciace cen. Tyto intervaly jsou
charakterizovány vzdáleností od centra:
� 0 až 0,99 km........................oblast 1...........centrální část města ................n=29
� 1 až 2,99 km........................oblast 2...........vnitřní město ..........................n=29
� 3 km a více..........................oblast 3...........vnější město ...........................n=14
13 Analýza rozptylu jednoduchého třídění. (Budíková, 2006) 14 p(xi) vyjadřuje pravděpodobnostní funkci realizace náhodné veličiny xi (Špalek, 2004)
- 48 -
Pro možnost použití nástroje ANOVA a provedení testu o shodě středních hodnot je nutné
splnit následující předpoklady:
1. Normalita dat. Rozdělené soubory do oblastí budou posuzovány za pomocí normálně-
pravděpodobnostního grafu.
Obrázek 8 : Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru oblast
Pramen: Vlastní šetření
- 49 -
Realizované hodnoty se blíží očekávaným, a proto lze tyto soubory považovat za náhodné
výběry z normálního rozložení.
2. Z charakteru dat se dá předpokládat, že je splněna nezávislost dat.
3. Shoda rozptylů bude provedena pomocí Levenova testu.
Tabulka 5: Leveneův test homogenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle faktoru oblast
Pramen: Vlastní šetření
Leveneův test hypotézu o shodě rozptylů nezamítá.
Všechny podmínky pro použití nástroje ANOVA jsou splněny a lze přistoupit k testování
shody středních hodnot souborů.
Zkoumaná hypotéza zní: Faktor oblast je nevýznamný (resp. střední hodnoty se shodují).
Tabulka 6: ANOVA, test shody středních hodnot podle oblasti
Pramen: Vlastní šetření
Pomocí nástroje ANOVA nebyla prokázána závislost, protože hypotéza o nevýznamnosti
faktoru oblast nebyla na hladině významnosti 0,05 zamítnuta.
Tento překvapivý závěr potvrzuje i následující graf.
- 50 -
Obrázek 9: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech
Pramen: Vlastní šetření
Protože je testován soubor jako celek a je předpoklad, že by mohl existovat vztah nejen mezi
cenou a vzdáleností, ale i mezi cenou a kvalitou kanceláře. Proto je celý soubor rozdělen
podle typů a každý typ je otestován na shodu středních hodnot zvlášť.
Výsledky u typu A a B opět neprokázaly závislost ceny na faktoru oblasti (resp. vzdálenosti).
Jinak tomu však je v případě kategorie C, u které je možno hypotézu o shodě středních hodnot
zamítnout na hladině významnosti 0,05 a potvrdit tak významnost faktoru oblast (vzdálenost
od centra).
Tuto závislost stvrzuje obrázek č. 9.
- 51 -
Obrázek 10: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech (kanceláře typu C)
Pramen: Vlastní šetření
Závěr: Lze konstatovat, že závislost ceny pronájmu kanceláře na vzdálenosti od centra nebyla
prokázána u kategorie typu A a B a souboru jako celku. Kategorie typu C s 95% jistotou
prokázala závislost ceny na faktoru oblast a tedy vzdálenosti od centra.
Pozn.: Uvedený závěr mohl být způsoben nevhodným stanovením intervalů, do kterých byl
soubor rozdělen.Ani zúžení oblasti centrální části nebo rozdělení do více intervalů však
neznamenalo jiný výsledek ve smyslu prokázání závislosti.
5.5.3 Čím kvalitnější je kancelář (vyjádřeno typem A, B, C), tím vyšší je cena.
Způsob rozdělení souboru cena podle faktoru kvality (typ kanceláře) byl popsán již dříve.
Předpoklady pro použití nástroje ANOVA byly ověřeny a splněny (viz příloha č. 2 a 3).
Tabulka 7: ANOVA, test shody středních hodnot podle typu
Pramen: Vlastní šetření
- 52 -
Hypotéza o shodě středních hodnot, resp. o nevýznamnosti faktoru typ kanceláře může být na
hladině spolehlivosti 0,05 zamítnuta. Prokázal se tak vliv kvality kancelářských ploch.
Dokazuje to i následující graf.
Obrázek 11: Krabicový graf rozdělení cen podle typu
Pramen: Vlastní šetření
Pokud učiníme podobný krok jako při testování vzdálenosti a rozdělíme celý soubor podle
oblastí, lze zamítnout hypotézu o shodě středních hodnot (resp. nevýznamnosti faktoru typ) v
oblasti 2 (vnitřní město) i v oblasti 3 (vnější město).
Závěr: Kvalita kanceláře je prokázána s 95% spolehlivostí jako faktor ovlivňující diferenciaci
ceny nabízených kancelářských prostor, pokud je brán celý trh města jako celek. Naopak je
zajímavé, že tato statisticky významná závislost nemohla být konstatována v centrální části
města. Znamená to, že ceny nabízených kanceláří v centru jsou v podobné cenové hladině bez
ohledu na kvalitu. V oblasti vnitřního a vnějšího města byla závislost statisticky dostatečně
prokazatelná.
- 53 -
5.6 Prostorová diferenciace cen ve městě Brně
Přestože testování středních hodnot neprokázalo vliv vzdálenosti kancelářských prostor od
centra na cenu nabízených ploch, z jednoduchého rozboru na základě mediánů souborů
rozdělených do jednotlivých intervalů vzdálenosti a kvality lze vyvodit jiné souvislosti.
Důvodem je, že testování mediánů souborů není statisticky tak silné jako testování pomocí
středních hodnot. Navíc předchozí testování závislost nevyloučilo, jen ji nepotvrdilo.
Tabulka 8: Mediány souboru typ rozdělený podle vzdálenosti
0 až 0,99 km 1 až 2,99 km 3 km a více
medián ceny počet údajů medián ceny počet údajů medián ceny počet údajů
A 3550 4 3000 3 2950 8
B 3000 9 2500 13 1990 4
C 2500 16 1800 13 1580 2
Pramen: Vlastní šetření
Tato tabulka nadto uvádí novou skutečnost, která vyplývá z prostorové struktury nabídky.
Většina kancelářských prostor typu A nabízená k pronájmu se nachází v oblasti vnějšího
města a v centrální části města je nabízených moderních prostor jen málo. Naopak je v této
oblasti nejvíce nabídek z kategorie typu C, zatímco ve vnějším městě se nabídky této kvality
téměř nenachází.
Důvodem je výnos, který lze z pronájmu získat. Zatímco v centrálních částech jsou nájemci
ochotni zaplatit za výhodnou polohu kanceláře vyšší náklady v podobě vyššího nájmu a horší
kvality (viz. teorie trade off). Protože je po takových prostorách v centru města stále
poptávka, nemají jejich majitelé důvod ke zatím změně na jiné funkční využití nebo k jejich
rekonstrukci. Nelze ani ponechat bez povšimnutí stavební regulativy, které zabraňují změnám
v centru. To vše jsou důvody, proč se ve středu města nenachází mnoho kancelářských prostor
typu A. Ve vnějším prostoru města je situace jiná. Za kanceláře typu C lze získat jen nízké
výnosy, a proto je tendence k jejich jinému funkčnímu využití nebo rekonstrukci. Moderní
administrativní budovy prozatím obsazovaly volné plochy navazující na dopravní tepny, ale z
- 54 -
obrázku č. 4 vyplývá, že nové developerské projekty se snaží nacházet prostory bližší centru a
přivést kvalitní kanceláře blíže k centru města.
Na základě tabulky č. 8 byly vytvořeny kartogramy shrnující zjištěné závěry umožňující
prostorové srovnávání naměřených dat.
Model byl vytvořen zakreslením soustředných kružnic kolem středu města (definovaný
v oddíle 5.1) tak, aby zachycovaly oblasti 1, 2 a 3. Vnitřní kružnice s poloměrem 1 km,
prostřední s poloměrem 3 km a vnější kružnice s poloměrem označující hranici posledního
výskytu nabídky.
Obrázek 12: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ A.
Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření
Obrázek 13: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ B.
Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření
Obrázek 14: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna zjištěná na základě získaných dat, typ C.
Pramen mapový podklad: Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna (2009), data: Vlastní šetření
- 58 -
Závěr
Trh nemovitostí je složitá struktura s komplikovanými vztahy mezi jednotlivými aktéry a
mnoha specifiky, která vycházejí z naturálně věcných vlastností nemovitostí. Trh
kancelářských ploch jako jeden jeho segment není výjimkou a jeho fungování je do velké
míry závislé na místních podmínkách a historickém územním rozvoji konkrétní lokality.
Současnou tvář, která se v České republice projevuje přesunem poboček velkých firem do
regionálních center, pomohly vytvářet globalizační procesy, rozvoj informačních technologií
a transformace české ekonomiky v devadesátých letech.
Trh kancelářských prostor města Brna zaznamenal v posledních pěti letech bouřlivý rozvoj a
objem kancelářských prostor se mnohonásobně zvýšil. Na konci roku 2008 byl odhadován
stav administrativních ploch typu A a B na 230 tis. m2. Jde nejen o kvantitativní změny, ale i
kvalitativní transformaci, kdy drtivá většina nových kancelářských prostor je provedena
v nejmodernějších standardech typu A. Budoucí vývoj brněnského administrativního
segmentu je ovlivněn současnou ekonomickou situací, která způsobila zpřísnění financování
developerských projektů. Z tohoto důvodu a kvůli rostoucí neobsazenosti stávajících
kancelářských ploch, byla výstavba několika administrativních budov přerušena nebo
odložena.
Cílem diplomové práce bylo identifikovat vliv faktorů působících na diferenciaci cen
kancelářských prostor ve městě Brně a zachycení cenového vývoje.
Zásadním činitelem při utváření ceny pronájmu kancelářských prostor je bezesporu vztah
nabídky a poptávky. Tato práce se zabývala diferenciací nabídkové strany a faktory, které
ovlivňují cenu nabízených ploch. Pro složitou strukturu a velké množství takových faktorů
byly na základě teoretických předpokladů označeny nejdůležitější činitele, které na cenu
nabízených prostor působí, a na příkladu města Brna byl ověřen jejich vliv.
Práce měla původně čerpat z dat veřejně dostupných na internetových stránkách realitních
společností nebo z tištěných periodik. Projevila se ale jedna z nedokonalostí trhu, který
neposkytuje kompletní informace o nabízených prostorech. Proto byla data získána ve
spolupráci se společností REAL SPEKTRUM, a.s..
- 59 -
Analýza po celou dobu narážela na omezenou vypovídací schopnost z důvodu malého
množství dat. Toto plyne z velikosti brněnského trhu a také z toho, že velká část transakcí
neprobíhá prostřednictvím realitních kanceláří. Zdá se, že kancelářské plochy pronajímané
tímto způsobem, jsou pouhou špičkou ledovce, který ční nad vlastním trhem kancelářských
prostor. Proto by možná bylo vhodnější zkoumání aktuálních nájemních vztahů, ale dá se
předpokládat, že se najde pouze málo subjektů, které by byly ochotny poskytnout informace o
podmínkách své nájemní smlouvy.
Za další problém lze označit velké množství dílčích faktorů, jejichž působení nelze spolehlivě
zachytit. Mezi takové faktory patří především:
� image lokality, vliv stávajících nájemců a doprovodné služby poskytované
v nejbližším okolí
� návaznost na infrastrukturu a dostupnost v území
� prostor pro jednání o ceně pronájmu a případných benefitech, vliv dlouhodobých
kontraktů
� velikost prostoru nebo vliv členitelnosti ploch (open space)
Byly stanoveny dva statické faktory, které jsou odborníky označovány za nejvýznamnější
činitele: lokalita vyjádřená vzdáleností kanceláře od centra města a kvalita vyjádřená pomocí
typologie kancelářských prostor. Dalším zkoumaným činitelem byl vývoj cen v čase
v porovnání s konjunkturálními změnami.
Zjištěné závěry se dají zobecnit v následujících soudech:
� Ceny kanceláří jsou stabilní v čase. Neprokázal se vliv konjunkturálních změn.
� Překvapivě nebyl prokázán vliv vzdálenosti kanceláře na cenu požadovanou za
pronájem. Znamená to, že rozdíly v cenových hladinách jednotlivých oblastí nejsou
statisticky významné. Pouze v případě kanceláří typu C byla taková podmíněnost
ověřena.
� Přes předchozí tvrzení byl graficky znázorněn model trhu, který závislost na
vzdálenosti naznačuje.
� Čím kvalitnější kancelář, tím vyšší je cena pronájmu. Pouze v centrální části města se
ceny srovnávají do podobných hladin a závislost ceny na kvalitě kanceláře v této
oblasti nebyla statisticky prokázána.
- 60 -
� Nejméně kvalitní nabízené kanceláře se soustřeďují v centru města, nejkvalitnější
kanceláře jsou nabízeny ve vnějších částech Brna. Je snaha investorů dostat se do
centrální části a nasvědčuje tomu i plánovaná výstavba.
Nejdůležitějším výstupem práce je grafické znázornění prostorové diferenciace cen
v závislosti na typu kancelářského prostoru. Tento výstup přehledně shrnuje dosažené
výsledky, přestože se některé nepodařilo dostatečně spolehlivě statisticky dokázat.
Na základě zkoumání trhu kancelářských prostor ve městě Brně lze předpokládat, že budoucí
vývoj tohoto segmentu se bude odehrávat více v centrální části města. Bude vyvíjen tlak na
zkvalitnění současných prostor typu C. Tím, kdo bude k takovému kroku vyzývat, bude rozdíl
ve výnosu, který je již dnes možno v centru získat za kancelář nejvyšších kvalit. Proto se
taková revitalizace majitelům domů vyplatí. Jestli je možné budovy v minulosti na kanceláře
přeměněné z residenční funkce posunout v typologii až do kategorie A, je však otázkou nejen
vůle majitelů a potenciálních nájemců, ale svou roli zde hraje také státní správa, zastoupená
mj. památkovými ústavy. Každopádně již dnes je z plánovaných projektů vidět snaha využít
plochy ve vnitřním městě, a posunout kvalitní kanceláře k centru co nejblíže.
V návaznosti na práci by bylo jistě zajímavé zpracovat studii, která by se zabývala
sociologickými a psychologickými faktory ovlivňující cenu nabízených pronájmů, na které
práce mnohdy narážela. Jde například o problematiku image lokality a vliv stávajících
nájemců.
- 61 -
Seznam literatury
ADAMEC, Radek, et al. Trend Report 2008. Jiří Hlinka. Praha : Asociace pro rozvoj trhu
nemovitostí, občanské sdružení, 2008. 234 s.
BALÁK, Jan. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k přednášce:
Vymezení trhu nemovitostí. Dostupné z WWW:
<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_020306_Balak.ppt>.
BUBELA, Petr. Kvalitativní a kvantitativní srovnáni prostorových procesů v Praze a Brně.
[s.l.], 2007. 71 s. Masarykova univerzita, Přírodovědecká fakulta, Geografický ústav. Vedoucí
diplomové práce Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. Dostupný z
WWW: <http://is.muni.cz/th/40800/prif_m/Diplomova_prace.pdf>.
BUDÍKOVÁ, Marie. Statistika II. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita , 2006. 156 s.
ISBN 80-2104-105-6.
Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna [online]. 14.5.2005 [cit. 2009-04-
20]. Dostupný z WWW:
<http://gis.brno.cz/tms/html/cenova_mapa/index.php?client_type=map_html>.
City Invest Czech 2008. [s.l.] : Stanford a.s., 2008. 164 s. ISBN 987-80-904067-0-4.
Český statistický úřad. Vývoj hrubého domácího produktu ve stálých cenách [online]. 2009
[cit. 2009-06-12]. Dostupný z WWW:
<http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/ghdp06090909.xls>.
DTZ Research. Commercial Property Markets Overview. 2009. 5 s.
Finanční noviny : Ekonomický server ČTK: Developeři vyzvali stát a banky k řešení krize v
realitách. [online]. 2009 [cit. 2009-05-13]. Dostupný z WWW:
- 62 -
<http://www.financninoviny.cz/financni-krize/zpravy/developeri-vyzvali-stat-a-banky-k-
reseni-krize-v-realitach/376731>.
Finanční noviny: Ekonomický server ČTK : DTZ: Krize může do dvou let způsobit nedostatek
kanceláří [online]. 2009 [cit. 2009-04-12]. Dostupný z WWW:
<http://www.financninoviny.cz/tema/index_view.php?id=347673&id_seznam=1043>.
FRANK, Robert H., BERNANKE, Ben S. Ekonomie. 1st edition. Praha : Grada Publishing,
spol. s r.o., 2003. 803 s. ISBN 80-2470-471-4.
CHALOUPKA. Trendy na trhu komerčních nemovitostí [online]. 2009 [cit. 2009-05-25].
Dostupný z WWW: <http://www.stavebni-
forum.cz/diskuse2009/prezentace/0409_chaloupka.pdf>.
SÝKORA, L., ŠIMONÍČKOVÁ, I. Analýza trhu s kancelářskými plochami v Praze a
perspektivy jeho rozvoje do roku 2010. [s.l.] : [s.n.], Praha: INCOMA 1996. 36 s.
INCOMA Research, s.r.o.. Studie obchodních, logistických a administrativních ploch v Praze.
[s.l.] : [s.n.], 2007. 106 s.
KLAPALOVÁ, Zdeňka. Realitní trh - úvodní komentář [online]. 2009 [cit. 2009-05-25].
Dostupný z WWW: <http://www.stavebni-
forum.cz/rem2009/winter/prezentace/3_klapalova.pdf>.
KLAPALOVÁ, Zdeňka. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k
přednášce: Realitní trh. Dostupné z WWW:
<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_230306_Klapalova.ppt>.
KRÁLOVÁ, Maria. Přednášky z předmětu Statistika II. [s.l.] : [s.n.], 2009. 70 s.
MAIER, Karel, ČTYŘOKÝ, Jiří. Ekonomika územního rozvoje. Praha : Grada Publishing,
spol. s r.o., 2000. 142 s. ISBN 80-7169-644-7.
- 63 -
MALÝ, Ivan. Osobní stránka Ivana Malého : Veřejné statky a veřejně poskytované statky
[online]. 2002 [cit. 2009-05-15]. Článek k přemětu Veřejná ekonomie. Str. 1. Dostupný z
WWW: <http://www.econ.muni.cz/~ivan/xxx/subjects/ver_econ/statky2.doc>.
MANKIW, N. Gregory. Zásady ekonomie. Prof. Ing. Milan Sojka, CsC. (vedoucí
překladatelského kolektivu); Pavel Matuška. 1st edition. Praha : Grada Publishing, spol. s r.o.,
2000. 763 s. Profesionál. ISBN 80-7169-891-1.
MARTÍNEK, Aleš. Mimo Prahu přibude kanceláří k pronájmu. Hospodářské noviny.
4.7.2008.
MUSIL, Petr. Osobní stránka Petra Musila : Mikroekonomie II [online]. 2003 , 7.4.2009 [cit.
2009-04-12]. Prezentace k přednáškám: Dokonalá konkurence, Tržní selhání. Dostupný z
WWW: <http://pmusil.czechian.net/>.
NĚMCOVÁ, Markéta. Zájem o kanceláře se letos sníží. ASB : Architektura, stavebnictví,
byznys [online]. 2009 [cit. 2009-04-07]. Dostupný z WWW: <http://www.asb-
portal.cz/2009/04/06/asb/analyzy/kancelare-retail/zajem-o-kancelare-se-letos-snizi.html>.
Odbor územního plánování a rozvoje (OÚPR) [online]. 1.7.2003 [cit. 2009-04-25]. Dostupný
z WWW:
<http://www.brno.cz/index.php?nav01=70&nav02=4006&nav03=1007&nav04=7326&nav05
=1984>.
Oficiální stránky města Brna : Umístění města Brna [online]. 22.1.2003 [cit. 2009-04-27].
Dostupný z WWW: <http://www.brno.cz/galerie/obrazky/l1043249319.jpg>.
Oficiální stránky města Brna : Změna Územního plánu města Brna [online]. březen 2009.
Brno : Odd. územní koncepce OÚPR MMB, 2005 [cit. 2009-05-12]. Dostupný z WWW:
<http://www.brno.cz/download/oupr/Aktualizace_UPmB/Zadani_4_1.pdf>.
PONIKELSKÝ, Petr, KOŠTEJNOVÁ, Zlata. Ekonomika municipalit a území [online]. 2007.
96 s. Vysoká škola regionálního rozvoje. [cit. 2009-05-21]. Dostupný z WWW:
<http://www.vsrr.cz/reg/dokumenty/EMR-skripta-I-final.pdf>.
- 64 -
PROCHÁZKA, Filip. Komerční a průmyslové reality v regionech . ASB : Architektura,
stavebnictví, byznys [online]. 2008 [cit. 2009-05-25]. Dostupný z WWW: <http://www.asb-
portal.cz/2008//04/01/asb/analyzy/regionalni-rozvoj/komercni-a-prumyslove-reality-v-
regionech.html>.
Rozbor udržitelného rozvoje území Brno : Územně analytické podklady, Občanská vybavenost
[online]. 2006 [cit. 2009-05-29]. Dostupný z WWW:
<http://www.brno.cz/download/oupr/UAP/T09.pdf>.
Sagit, nakladatelství ekonomické a právní literatury Ostrava [online]. 1996-2009 , 1.5.2004
[cit. 2009-05-10]. Dostupný z WWW:
<http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_188.htm>.
SAMUELSON, Paul Anthony, NORDHAUS, William D. Ekonomie. 2nd edition. Praha :
Svoboda, 1995. 1011 s. ISBN 80-2050-494-X.
SMETANA, Jaromír, DUNFORD, Johnny, KANTERS, Martjin. Commercial Property
Market Overwiev, Czech Republic, Spring 2009. DTZ. 2009 [cit. 2009-04-16].
SÝKORA, Luděk. Trh nemovitostí [online]. 2006 [cit. 2009-05-16]. Prezentace k přednášce:
Trh nemovitostí a proměny prostorové struktury města. Dostupné z WWW:
<http://km.fph.vse.cz/pedagogika/predmety/3MA326/ 3MA326_040506_Sykora.ppt>.
Strategie pro Brno. Oficiálnístránky města Brna [online]. 2007 [cit. 2009-05-12], s. 3-7.
Dostupný z WWW: <http://www.brno.cz/download/ksm/strategie072007.pdf>.¨
ŠPALEK, Jiří. Aplikovaná statistika I. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, 2004. 112 s.
ISBN 80-2103-412-2.
ŠPALEK, Jiří. Aplikovaná statistika II. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, 2004. 118 s.
ISBN 80-2103-413-0.
- 65 -
VRÁBLÍK, Petr. Geografická analýza velkých developerských projektů v Brně. [s.l.], 2007.
58 s. Masarykova univerzita, Přírodovědecká fakulta, Geografický ústav. Vedoucí bakalářské
práce Mgr. Ondřej Mulíček, PhD. Dostupný z
WWW: <http://is.muni.cz/151135/prif_b/Bc_komplex.pdf>.
ŽÍTEK, Vladimír. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vyd. Brno : Masarykova
univerzita, 2005. 120 s. ISBN 80-2103-653-2.
- 66 -
Seznam obrázků a tabulek
Obrázek 1: Aktéři na trhu nemovitostí .....................................................................................17
Obrázek 2: Nájemné a plocha kancelářských prostor typu A na regionálních trzích v roce
2007 ..................................................................................................................................29
Obrázek 3: Nejvýznamnější moderní kancelářské budovy v Brně a okolí postavené do konce
roku 2008 ..........................................................................................................................36
Obrázek 4: Plánovaná výstavba administrativních budov ve městě Brně a okolí. ...................37
Obrázek 5: Vývoj cen pronájmu kancelářských ploch ve vybraných objektech v období
Q1/2008 - Q1/2009 ...........................................................................................................44
Obrázek 6: Vývoj HDP v reálných cenách v období Q1/2008 - Q1/2009 ...............................45
Obrázek 7: Bodový graf faktorů vzdálenost - cena ..................................................................46
Obrázek 8 : Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru oblast
..........................................................................................................................................48
Obrázek 9: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech..............................................................50
Obrázek 10: Krabicový graf rozdělení cen v oblastech (kanceláře typu C) .............................51
Obrázek 11: Krabicový graf rozdělení cen podle typu.............................................................52
Obrázek 12: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna
zjištěná na základě získaných dat, typ A. .........................................................................55
Obrázek 13: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna
zjištěná na základě získaných dat, typ B. .........................................................................56
Obrázek 14: Prostorová diferenciace cen nabízených prostor k pronájmu na území města Brna
zjištěná na základě získaných dat, typ C. .........................................................................57
Tabulka 1: Struktura trhů, vliv na cenu ....................................................................................12
Tabulka 2: Brno - parametry kancelářského trhu, údaje 3Q/2008............................................33
Tabulka 3: Nejvýznamnější administrativní projekty...............................................................34
Tabulka 4: Popisné statistiky souboru cena..............................................................................43
Tabulka 5: Leveneův test homogenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle
faktoru oblast ....................................................................................................................49
Tabulka 6: ANOVA, test shody středních hodnot podle oblasti ..............................................49
Tabulka 7: ANOVA, test shody středních hodnot podle typu..................................................51
Tabulka 8: Mediány souboru typ rozdělený podle vzdálenosti ................................................53
- 67 -
Seznam příloh
Příloha č. 1 - Rozložení administrativní funkce v jednotlivých katastrálních územích (2003)68 Příloha č. 2 - Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle faktoru typ ....................................................................................................................................................69 Příloha č. 3 - Leveneův test homohenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného podle faktoru typ.................................................................................................................................70
Příloha č. 1 - Rozložení administrativní funkce v jednotlivých katastrálních územích (2003)
Pramen data: Průzkum MMB SKa; Pramen mapový podklad: Cenová mapa pozemků statutárního města Brna
- 69 -
Příloha č. 2 - Normálně pravděpodobnostní graf souboru cena rozděleného podle
faktoru typ
Pramen: Vlastní šetření
- 70 -
Příloha č. 3 - Leveneův test homohenity (shody) rozptylů souboru cena rozděleného
podle faktoru typ
Pramen: Vlastní šetření