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Umfrageergebnisse
Einführung
TrendbarometerImmobilien-InvestmentmarktAusblick HotelDeutschland 2015
Kennzahlen Hotelmarkt
Agenda
Kernergebnisse
Kontakte
Seite 4
Kernergebnisse
Attraktivität
Transaktionsmarkt
Käufer
Verkäufer
Strategic Fit
Vertragsformen
Trends
Verdopplung des Transaktionsvolumens seit 2011 führt 2014 zu einemRekordergebnis von rund 3 Mrd. Euro
Assetklasse „Hotel“ gewinnt als fester Bestandteil der Portfoliodiversifikationimmer mehr an Bedeutung
Abkehr von der „Asset-light“-Strategie: Hotelgesellschaften und Eigennutzer sinddie stärksten Käufergruppen
Asset- und Fondsmanager stellen die stärkste Verkäufergruppe dar, gefolgt vonOpportunity und Private-Equity-Fonds
Solide Prüfung von Lage, Betreiber, Markt und Vertrag als Erfolgsfaktoren
Fix- bzw. Hybridpachtverträge dominieren, jedoch ist ein Trend zum Management-bzw. Franchise-Vertrag (3rd-Party-Management) erkennbar
Vormarsch der Segmentspezialisten; Nachfrageüberhänge drücken in die B- und C-Standorte
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► Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt gilt weiterhin als einer der attraktivstenMärkte Europas.
► Die positive Entwicklung des deutschen Hotelmarktes nährt die Zuversicht der Betreiberund Investoren für die Assetklasse „Hotel“ als fester Bestandteil derPortfoliodiversifikation.
► Der Nachfrageüberhang in A-Standorten drückt die Investorennachfrage in B- und C-Standorte.
► Pachtverträge sind weiterhin die dominierende Betriebsform in Deutschland. Jedochzeigt sich teilweise eine neue Risikoverteilung, beispielsweise in dem vermehrtenAufkommen von Hybridverträgen (fixer und variabler, umsatzgebundener Pachtanteil)sowie von Management- und Franchisevertragsmodellen (3rd-Party-Management).
► Sekundärstädte verfügen häufig über eine gut ausgeprägte Hotellandschaft.
Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
► Erstmalige Veröffentlichung dieser Studie vonEY zum Investitionsmarkt für Hotels inDeutschland
Hintergrund Zielsetzung► Wesentliche Ergebnisse der Studie beruhen
auf unserer Umfrage (Oktober 2014)► Ergänzung durch Hotelmarktdaten sowie
durch eigene Einschätzungen und Aussagenvon Marktteilnehmern
Vorgehensweise► Darstellung des generellen Klimas des
Immobilien-Investitionsmarktes Deutschland► Ausblick auf den deutschen Hotelmarkt 2015► Einschätzung der Investment-Rahmen-
bedingungen für den deutschen Hotelmarkt
Assetklasse „Hotel“ auf dem Vormarsch
►Hohe Granularität: Rund 12 % derBetriebe sind markengebunden
►Kleine Betriebsgrößen: Rund 60 %verfügen über weniger als 20 Zimmer
► Performance: relativ niedrigerdurchschnittlicher Zimmerpreis imeuropaweiten Vergleich (Berlin:68 Euro, Paris: 139 Euro, London:165 Euro, Zürich: 144 Euro)**
►Angebot: 33.999 Hotels* mit rund949.900 Zimmern. Rund 90 % derHotels entfallen auf das 3- und 4-Sterne-Segment
►Nachfrage: 226 Mio. Übernachtungenvon Jan. bis Okt. 2014 (+3,0 %gegenüber dem Vorjahreszeitraum)
Merkmale Hotelmarkt Deutschland
Quelle: IHA, Statistisches Bundesamt, STR Global *Hotels, Hotels garnis, Gasthöfe und Pensionen, Stand Juli 2014 **basierend auf einer Auswertung des Hotelportals HRS
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Besonderheiten der Spezialimmobilie Hotel
Immobilie Betreiber
Verträge Markt
WertbeeinflussendeFaktoren für
Hotelimmobilien► Betreibervertrag: Management,
Pacht, Miete, Franchise► Garantien, Bürgschaften,
Cap-Regelungen etc.► Laufzeiten, voraussichtliches Vertragsende► Kündigungsrechte► Pacht-/Gebührenhöhe
► Hotelmarkt: Entwicklung vonAngebot und Nachfrage,Auslastung und Preisniveau injeweiliger Lage
► Wettbewerbsumfeld► Immobilienmarkt (Anzahl der Transaktionen)► Finanzierungsbedingungen
► Standort► Baurecht/Bebaubarkeit, Bebauung► Drittverwendungsmöglichkeiten► Entwicklungspotenzial► Ausstattungsstandard► Belastungen/Dienstbarkeiten
► Marke und Sternekategorie► Bekanntheitsgrad► Erfahrung und Fachwissen des Betreibers,
Leistungsbilanz, Bonität► Unternehmenskonzept und Qualität
►Internationalisierung►Professionalisierung
►Hohe Heterogenität in Bezug aufBetriebsart, Kategorie, Größe undindividueller Produktausgestaltung
► EingeschränkteDrittverwendungsmöglichkeit
► Substanzerhaltung durch den Nutzer
► In der Regel höhere Investitionskostenund immer kürzere Nutzungsdauern(anlagen- und kapitalintensiv)
► Investoren sind je nach Vertragsart denChancen und Risiken des Hotelbetriebsausgesetzt
►Wert der Immobilie hängt maßgeblichvom Erfolg des Betreibers ab
► Zunehmend hybride und mehrschichtigeVertragssysteme
► Starke Differenzierung der erzielbaren Marktperformance in Abhängigkeit vom Hotelkonzept, vom Standort und von den jeweiligenMarktbedingungen
► Pauschalaussagen und Anwendung von Durchschnittswerten nur eingeschränkt möglich► Solide Marktkenntnisse und gutes Vertragsmanagement sind wichtige Erfolgskriterien
Implikationen für Investoren
Wesentliche Besonderheiten
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Attraktivität Deutschlands als Standortfür Immobilieninvestments
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen/im europäischen Vergleich?“
Auswirkungen auf den Investmentmarkt Hotel
45%51%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
64%
32%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
Attraktivität Deutschlands als Standortfür Immobilieninvestments imeuropäischen Vergleich
► Der deutsche Hotelimmobilienmarkt profitiert von dem Vertrauen der Investoren in den Markt.► Für viele Hotelketten verfestigt sich Deutschland als strategisch wichtiger Standort; eine entsprechende Präsenz kann u. a. durch Assetrückkäufe
sowie mit vermehrten Franchiseverträgen bestärkt werden.
Anhaltend positive Stimmung am deutschenInvestmentmarkt
Kernaussagen
► Deutschland wird von nahezu allenBefragten (96 %) auch im Jahr 2015als attraktiver oder sogar sehrattraktiver Standort fürImmobilieninvestments gesehen.
► Der Anteil der Befragten, die denStandort Deutschland als „sehrattraktiv“ (45 %) einschätzen, istsogar angestiegen (2014: 32 %).
► Im europäischen Vergleich schneidetDeutschland noch besser ab als imVorjahr und wird von der Mehrheit(64 %) als „sehr attraktiv“eingeschätzt (2014: 59 %).
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2015
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland in den Jahren 2014/2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
1b-Standort1a-Standort Peripherie
2014
Zuversicht der Investoren in Bezug auf diePreisentwicklung
Erwartete Preisentwicklung bei Hotelimmobilien
► Die Immobilienpreise auf dem Hotelmarkt werden überwiegend als stabil angesehen; unattraktive Lagen werden von Marktteilnehmernweiterhin skeptisch bewertet (45 % vs. 49 %).
► Jedoch sieht eine steigende Anzahl von Investoren positive Preisentwicklungen für Hotels in 1A- (30 % vs. 14 %) und 1B-Lagen (16 % vs.5 %).
Kernaussagen
24%
71%
5%
24%
64%
12%6%
49%45%
Steigend Stabil Sinkend
30%
62%
8%16%
69%
15%10%
41%49%
Steigend Stabil Sinkend
Seite 11
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
34%
12%
Nein
1%
„Für Investoren sindHotelpachtverträge
weiterhin dasbevorzugte
Betriebsmodell.“
87%
Top-Trends Hotel:Investoren bevorzugen weiterhin Pachtverträge
Quelle: EY Research
Ja53%
► Speziell offene Immobilienfonds bevorzugen Pachtverträge, insbesondere aufgrund der vorgeschriebenen, strikten Trennung zwischenInvestitionsrisiko und betrieblichem Risiko.
► Deutsche Versicherungen und Versorgungswerke sind angehalten, den Grundsatz der Sicherheit in ihren Anlagestrategien zuberücksichtigen, und bevorzugen aus diesem Grund ebenfalls Pachtverträge.
► Family Offices und Privatinvestoren sind in der Lage, höhere Risiken in Kauf zu nehmen und entsprechend höhere Renditen zu erzielen.► Hybridverträge, als Pacht- oder Managementvertrag ausgestaltet, gewinnen an Bedeutung.
Ris
iko
Rendite
Fixpachtvertrag
Hybridvertrag
Managementvertrag
Franchisevertrag
Eigenbetrieb
Risiken und Ertragschancen für Hoteleigentümer bezogen aufverschiedene Betriebsmodelle
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Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
46%
84%
0
10
20
30
40
50
00
200
400
600
800
1.000
1.200
Zim
mer
anza
hlin
Tsd.
€
Um
satz
inM
io.€
Nettoumsatz Zimmer
Top-Trends Hotel:Internationale Marken sind entscheidendes Kriterium
„Eine internationaleHotelmarke bleibt
weiterhin einentscheidendes
Investitionskriterium.“
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ja
Nein
Zimmeranzahl der führenden Hotelketten in Deutschland 2013
Quelle: IHA
16%
38%
► Während die Markenhotellerie derzeit nur rund 12 % der Betriebe und rund 40 % der Zimmer in Deutschland ausmacht, generiert sie rund50 % des Gesamtumsatzes auf dem deutschen Hotelmarkt.
► Gründe für den stärker werdenden Trend zur Markenanbindung in Deutschland sind unter anderem effiziente Vertriebsstrukturen sowieSkaleneffekte.
► Zudem haben Hotelketten Erfahrung im Umgang mit Investoren und verfügen über die entsprechende Transparenz.
Kernaussagen
84%
k.A. k.A. k.A.
Seite 13
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
Nein
13%
36%
46%
5%
„B- und C-Standortestellen eine
Investitionsalternativefür A-Standorte dar.“
49%
26,2%
20,7%
17,4%
13,3%
13,2%
12,1%
11,4%
11,4%
Münster
Frankfurt/Oder
Neu-Ulm
Saarbrücken
Chemnitz
Reutlingen
Görlitz
Duisburg
Top-Trends Hotel:B- und C-Standorte als Investitionsalternative
Ich stimme zu Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Ja
Anstieg der Übernachtungen in ausgewählten B- und C-Standortenim Vergleich zum Vorjahr, Q1 2014
Quelle: Thomas Daily
► In der Regel geringere Einstandspreise für Grundstücke undGebäude
► Häufig geringerer Konkurrenzdruck► Schwächere Volatilität (historisch geringere Wertschwankungen
als bei A-Standorten)
Standortvorteile bei B-Standorten► Stärkere Bedeutung der Mikrolage► Geringere Fungibilität (gegebenenfalls kleinerer Investorenkreis)► Eingeschränkte Zweitverwendungsmöglichkeit
Standortnachteile bei B-Standorten
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Leistungskennzahlen Hotelmarkt Deutschland 1. Halbjahr 2014
95 89 118 124 103 100 114 9662 62 80 83 78 67 83 65
65%
70%68% 67%
76%
67%
73%
68%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
0
20
40
60
80
100
120
140
Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt a. M. Hamburg Köln München Stuttgart
Zim
mer
ausl
atun
g
AD
R/Re
vPA
Rin
€
ADR RevPAR Occupancy
Positive Stimmung bei Hotelbetreibern in Deutschland
Quelle (beide Graphen) IHA, STR Global, Statistisches Bundesamt
Entwicklung Zimmerertrag, 2013 vs. 2014 (1. Halbjahr)
2,2% 1,7%
-0,3%-2,5%
-0,7%
-8,3%
11,0%
-10%
0%
10%
20%
30%
Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt a. M. Hamburg Köln München Stuttgart
30,9% ►Die Zahl der Übernachtungen vonJanuar bis Oktober 2014 istgegenüber dem Vorjahreszeitraum um3,0 % gestiegen (auf rund226 Mio.).
► Im 1. Halbjahr 2014 erreichteDeutschland eine Steigerung desZimmerertrags (RevPAR) um 2,2 %.
►Die größten internationalenQuellmärkte sind die Niederlande(12,1 %), Schweiz (9,4 %) und USA(7,5 %), gefolgt von Großbritannien(6,7 %) und Österreich (4,7 %).
► Deutschlandweit führen München undFrankfurt a. M. mit einem RevPAR von83 €, gefolgt von Düsseldorf (80 €),Hamburg (78 €) und Köln (67 €).
► Unter den Top-7-Standorten erreichteFrankfurt a. M. im 1. Halbjahr 2014den höchsten durchschnittlichenZimmerpreis (ADR), wohingegenHamburg mit 76 % die höchsteZimmerauslastung erzielte.
Hotelmarkt Deutschland
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► Die weiterhin große Nachfrage von deutschen und ausländischen Investoren spiegelt einen optimistischen Ausblick für 2015 wider.► Zudem steigt das Interesse für B- und C-Standorte und wird daher Hoteltransaktionen in diesen Märkten anregen.► Durch eine starke Nachfrage und ein teilweise eingeschränktes Angebot werden auch indirekte Anlagevehikel wie Hotelfonds wieder
interessant.
Der Hoteltransaktionsmarkt mit einem Rekordjahr2014
Quelle: JLL, CBRE
Ausblick 2015
► Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erzielte2014 Rekordergebnisse und erreichte einTransaktionsvolumen von rund 3,0 Mrd. €.
► In diesem Zeitraum entfielen etwa 60 % desTransaktionsvolumens (fast 2 Mrd. €) aufKäufer mit Sitz im Ausland (gegenüber rund 45% 2013).
► In München (5,65 %), Hamburg (5,95 %),Frankfurt und Berlin (6,0 %) wurden dieniedrigsten Bruttoanfangsrenditen für Hotelserzielt.
► Hotels mit Pachtverträgen in Toplagen könnenNettoanfangsrenditen von 5,75–7,00 %erzielen.
Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen Deutschland 2009–2014
3,0
0,3
0,8
0,951,2
1,6
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014M
rd.€
Portfoliotransaktionen Einzeltransaktionen Total 2014 Gesamttransaktionen
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► Mit rund 510 Mio. € gehörten Asset-und Fondsmanager zu den stärkstenGruppen auf der Verkäuferseite,gefolgt von Opportunity und Private-Equity-Fonds (500 Mio. €).
► Die bedeutendsten Einzel-Hoteltransaktionenin Deutschland im Jahr 2014 zeigen einePreisspanne pro Zimmer von94.000–326.000 €
► Die größte Transaktion war ein Portfoliokauf(67 Objekte/8.781 Zimmer) für 659 Mio. €.
► Mit rund 710 Mio. € stellten Hotelgesellschaftenund Eigennutzer die größte Käufergruppe dar.Private Investoren und Family Offices folgten mitrund 610 Mio. €.
► Steigendes Interesse ist auch weiterhin beiausländischen Investoren zu beobachten.
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgröße
Asset- und Fondsmanager größte Verkäufergruppe
Quelle: RC Analytics, Colliers
(Nur veröffentlichte Transaktionen)
Quartal Hotelname Stadt Investor Sterne Zimmer-anzahl Preis Preis/Zimmer
Q2 2014 Moorpark I + II (Portfolio) Diverse Städte Accor 2-4 8.781 659 Mio. € 75.000 €
Q2 2014 Le Meridien München München Kildare Partners 5 381 93,5 Mio. € 245.000 €
Q2 2014 Le Meridien ParkhotelFrankfurt Frankfurt Kildare Partners 5 297 90,3 Mio. € 304.000 €
Q2 2014 Holiday Inn München CityCentre München Theresie Ensemble 4 582 55,0 Mio. € 94.000 €
Q3 2014 Frankfurt Hilton Frankfurt Auf Luxushotels spezialisierter Investor 5 342 100 Mio. € 292.000 €
Q3 2014 Maritim Grand Hotel Hannover Friedrichswall GmbH 4 285 45,0 Mio. € 158.000 €
Q4 2014 Grand Hotel EsplanadeBerlin Berlin Host Hotels & Resorts JV APG JV GIC (Govt of Singapore) 5 394 90,0 Mio. € 228.000 €
Q4 2014 Hotel Jumeirah Frankfurt Frankfurt Deutsche AWM - Germany JV ECE 5 218 71,0 Mio. € 326.000 €
Q4 2014 Hotel Atlantic Kempinski Hamburg Dr. Broermann Hotels & Residences GmbH JV Asklepios Kliniken 5 245 65,0 Mio. € 265.000 €
Q4 2014 NH Hotel MediaPark Köln Internos Global Investors 4 217 29,5 Mio. € 136.000 €
Überblick ausgewählter Hoteltransaktionen in Deutschland 2014
Seite 18
Zunehmender Kapitalfluss internationaler Investoren
Quelle: RC Analytics
8 - 16 16 - 34 34 – 57 57 - 74
74 - 140 140 - 200 200 - 500
Zielmärkte internationaler Investitionen 2014 Investitionsstandorte 2014
In Mio. €
► Insgesamt wurden139 Hoteltransaktionen mitinternationalen Käufernveröffentlicht.
►Das Gesamttransaktionsvolumen2014 betrug rund 2 Mrd. €.
►Gegenüber 2013 (rund 829 Mio. €)stieg das Transaktionsvolumen ausdem Ausland 2014 um rund 146 %.
►Der größte ausländische Kapitalflusswurde in Frankfurt verzeichnet.Hierhin flossen rund 442 Mio. € ininsgesamt 13 Objekte.
► Zweitstärkste Stadt in Bezug auf dasTransaktionsvolumen war Münchenmit rund 213 Mio. € und 8 Objekten.
► In Berlin wechselten zwar 10 Objekteden Besitzer, jedoch nur mit einemWert von insgesamt rund 195 Mio. €.
Kernaussagen
Basierend auf Angaben von RC Analytics
Land Objekte Volumen Anteil
Frankfurt 13 442 Mio. € 22 %
München 8 213 Mio. € 10 %
Berlin 10 195 Mio. € 10 %
Köln 7 88 Mio. € 4 %
Hamburg 3 54 Mio. € 3 %
Dresden 2 52 Mio. € 3 %
Düsseldorf 3 41 Mio. € 2 %
Hannover 3 40 Mio. € 2 %
Sonstige 90 911 Mio. € 45 %
Gesamt 139 2.034 Mio. € 100 %
Seite 19
Europäische Nachbarländer stärksteKapitalursprungsmärkte
Land Objekte Volumen Anteil
Frankreich 72 749 Mio. € 37 %
Großbritannien 12 452 Mio. € 22 %
USA 25 399 Mio. € 20 %
Katar 1 109 Mio. € 5 %
Singapur 4 95 Mio. € 5 %
Schweiz 8 75 Mio. € 4 %
Vietnam 8 55 Mio. € 3 %
Österreich 4 48 Mio. € 2 %
Israel 1 19 Mio. € 1 %
Sonstige 4 32 Mio. € 2 %
Gesamt 139 2.034 Mio. € 100 %
Quelle: RC Analytics
Anteil an Transaktionsvolumen nach Region*Kapitalursprungsländer 2014►Der größte Anteil ausländischen
Kapitals wurde aus Frankreichinvestiert (rund 749 Mio.€), wobei hiereine große Portfoliotransaktion durcheine französische Hotelkette stattfand,was sich auch in der Anzahl von 72Objekten niederschlägt.
► Zweitgrößter Quellmarkt mit rund452 Mio. € und 12 Objekten warGroßbritannien.
►Die USA sind mit rund 399 Mio. €, dieinsgesamt in 25 Transaktionen flossen,der größte außereuropäischeKapitalursprungsmarkt.
► Bemerkenswert waren Transaktionen inHöhe von insgesamt rund 109 Mio. €mit Kapital aus Katar sowie8 Transaktionen durch vietnamesischeInvestoren.
Kernaussagen
Amerika: 20 %
Europa: ca. 73 %
Asien/Ozeanien 7 %
Basierend auf Angaben von RC Analytics *ohne „Sonstige“
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Hotelentwicklungsplanung im Wesentlichen im3- bis 4-Sterne-Segment
Quelle: Tophotelprojects
Hotelentwicklungsplanung nach Eröffnungsjahr2015–2017
Hotelentwicklungsplanung nach Segment 2015–2017
0 1.000 2.000 3.000 4.000
Hamburg
Berlin
München
Frankfurt
Stuttgart
Düsseldorf
Köln
Zimmeranzahl
2015
2016
2017
17 %
35%
42%
6 %
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
2015 - 2017
Zim
mer
anza
hl 5 Sterne
4 Sterne
3 Sterne
1&2 Sterne
u Das Zimmervolumen wird über die kommenden drei Jahre (2015–2017) um ca. 4,2 % steigen.
u Mit rund 35 bzw. 42 % der gesamten Zimmer sind die meisten neuen Zimmer im 3- und 4-Sterne-Segment angesiedelt. Im 5-Sterne-Segment werden bis 2017 immerhin rund 2.600 (6 % der Pipeline) neue Zimmer erwartet.
Ausblick
Seite 21
Zunehmend Nischenprodukte in derEntwicklungsplanung
Stadt Hotelprojekt Sterne Zimmeranzahl Eröffnung
Berlin Motel One Upper West 2 582 2016
Berlin Riu Plaza Berlin 4 357 2015
Düsseldorf Holiday Inn Düsseldorf 3 213 2016
Leipzig Innside by Mélia 4 177 2016
Frankfurt Motel One Bundesrechnungshof 2 450 2016
Hamburg Grandhotel The Fontenay 5 130 2016
München 25hours Hotel München 4 170 2016
München Moxy München Airport 3 317 2015
Mannheim Radisson Blu Hotel Mannheim 5 225 2016
Stuttgart aloft Stuttgart 4 165 2015
Quelle: Tophotelprojects
Ausgewählte Entwicklungsprojekte 2015 - 2017
u In Deutschland befinden sich derzeit bis 2017 ca. 300 Hotels in Planung oder im Bau, was schätzungsweise 42.000 Zimmern entspricht.
u Innerhalb der Segmente scheinen sich weiterhin sehr heterogene Konzepte zu entwickeln. So variieren die Größen der Hotels in dervermeintlich gleichen Kategorie. Neben der Entwicklung von markengebundenen Hotels sind auch zunehmend Nischenprodukte erkennbar.
Ausblick
Seite 23
Christian Schulz-Wulkow
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E-Mail [email protected]
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