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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina QuirogaTrabajo Práctico Nº 6: Fallo de lectura obligatoria.Consignas:1. La prehorizontalidad, ¿es un derecho real o personal? Fundamente.2. Enumerar los requisitos que debe cumplir el propietario de un inmueble para afectarlo al régimen deprehorizontalidad.3 La registración de los boletos de compraventa son una obligación para el adquirente o para elenajenante?3. ¿Cuál es la finalidad del régimen de prehorizontalidad?

4. Explique brevemente y con sus palabras la doctrina sentada por los dos plenarios.

PrehorizontalidadCámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno, 28/02/1979, Cotton, Moisés D. y otros c.Tutundjian, Simón, LA LEY 1979-A, 528 Online: AR/JUR/7392/1979Sumarios: 1. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de laprehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a lasunidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución delcontrato.2. Los derechos que confieren al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.Texto Completo: 

Buenos Aires, febrero 28 de 1979.Cuestión: 1° - "Si pese al incumplimiento por el propietario enajenante de laafectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, de la inscripción registral de loscontratos que otorgare con relación a las unidades, puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de susobligaciones o la resolución del contrato".2° - "Si en caso negativo, los derechos que confiere al adquirente laley 19.724 son renunciables".La mayoría en forma impersonal dijo:La ley 19.724 fue dictadafundamentalmente ante la necesidad de tutelar a los adquirentes de unidades a comercializarse mediante elsistema de la propiedad horizontal (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge, "Prehorizontalidad y boleto decompraventa", ps. 9 y sigts., Buenos Aires, 1973). La prosecución de tal logro -dar seguridad a losadquirentes- revela que la ley tiene el carácter de orden público, con la siguiente imperatividad que se infierede su propio texto y aun del mensaje del ministro del Interior que acompañó al proyecto (conf. Morello,"Problemas actuales en la compraventa", ps. 251/2; Constantino, J. A., "La resolución por incumplimiento enla ley de prehorizontalidad", en Sensus 1978, vol. XXI, ps. 225 y sigts.; Moreira, "Bases para un nuevorégimen prehorizontal", en Revista del Notariado, núm. 755, p. 1636).La base esencial de la estructuraestablecida por la ley 19.724 se encuentra en la afectación al régimen de la prehorizontalidad publicitadaregistralmente "ab initio", que se le impone al titular de una cosa inmueble -terreno sin construcciones, edificioconstruido o en construcción- como requisito para su comercialización a título oneroso por el régimen depropiedad horizontal -arts. 1° y 4°-. Como se señalara en el mensaje que acompañó al proyecto, "uno de losobjetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietarioacompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condicionesde dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento decopropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contratoseriedad y garantía no siempre posible de otorgar con el actual régimen. La afectación del inmueble y laregistración de las operaciones tienden a impedir que el propietario desbarate los derechos en expectativa

enajenando o gravando el inmueble".Dicha afectación comporta una obligación que, con carácter previo alotorgamiento de los contratos, imponen al enajenante los arts. 1° a 4° y concordantes de la ley. A falta decumplimiento de esta obligación que, si bien legal se relaciona con el contrato de compraventa, cabeasignarle por lo menos los mismos efectos que a la mora en la ejecución de las obligaciones contractuales,desde que tal forma de proceder no constituye un simple retardo en el cumplimiento de la obligación legalsino acaso hasta un total y definitivo incumplimiento, pues no obstante que aun pueda otorgarse la escriturade afectación, no podría cumplirse ya con el art. 1° -pues ya no se trataría del propietario que se propongaadjudicarlo o enajenarlo, sino del que ha comenzado a hacer adjudicaciones-, ni con el art. 13, desde que sehan otorgado boletos sin dejar en ellos constancia de la afectación y de que en poder del escribano obrecopia simple certificada para el adquirente. Se trata de una situación similar a la que la doctrina considera de"plazo esencial" o de constitución de mora "ex re", en las que resulta innecesario el requerimiento (conf.CNCiv., sala C, "Clemin, S. A. c. Dordolo, Daniel A.", del 26/4/77, en E. D., t. 78, p. 237, fallo 30.738; sala A,

"Valentincinc, Susana y otro c. Rosello, Vicente N.", del 19/10/77, en Rev. LA LEY, t. 1978-B, p. 461, fallo75.814; Cazeaux, P. y Trigo Represas, F. A., "Derecho de las Obligaciones", t. I, ps. 149/150; Llambías, J.,"Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. I, núm. 124. Y esta mora automática en que ha incurrido elenajenante le impide, si ni siquiera ha intentado redimir o purgar su estado de mora, reclamar a la contraria el

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacumplimiento de sus propias obligaciones, entre ellas la principal de pagar el precio del inmueble adquirido(arts. 510 y 1201, Cód. Civil). En consecuencia tampoco puede accionar por resolución del contrato por incumplimiento (conf. CNCiv., sala C, "Paladino, H. A. c. Dicar, S. C. A.", del 15/9/77, en J. A., 1977-IV. p.588; Mosset Iturraspe, J., "Leyes proteccionistas en materia de negocios inmobiliarios", en J. A., 1977-IV, p.593).Por lo expuesto, la respuesta al primer término del plenario debe ser negativa.2° - Las obligaciones queestablece la ley 19.724 para proteger al adquirente deben cumplirse imperativamente, ya que si sedesconocieran u omitieran, incidirían sobre sus derechos, impidiéndole el pleno ejercicio de sus facultades

normativamente reglamentadas. Así, otorgar el boleto de compraventa sin el requisito previo de la afectación,significa colocarse en abierta rebeldía contra una disposición legal imperativa, cuyo propósito tuitivo motivaque los tribunales deban emplear la mayor energía en exigir su cumplimiento. Debe el intérprete, en talessituaciones, plasmar en cada caso concreto el interés social superior que ha tenido en mira proteger ellegislador, de modo tal de cumplir con la ley y de impulsar su cumplimiento por los particulares (conf. CNCiv.,sala C, "Clemin, S. A. c. Dordolo, Daniel A.", en E. D., t. 78, p. 237, fallo 30.738). Lo contrario, es decir lapasividad jurisdiccional frente al incumplimiento de los recaudos imperativos de la ley, importaría dejar alcomprador sometido a los peligros que ella pretendió evitar.Como ya se dijera, el interés social superior queprotege la ley 19.724 hace que adquiera un carácter imperativo. En consecuencia, dado que las normasimperativas son aquellas que prevalecen sobre la voluntad de las partes, como que dan forma y sustancia a laley, señalando pautas jurídicas de las cuales los contratantes no pueden apartarse, a diferencia de lassupletorias, que son las que las partes pueden modificar y rigen, por tanto, en ausencia de manifestación en

contrario de los contratantes (conf. CNCiv., sala A, "Malaval, V. c. Sánchez, Manuel", del 17/3/78 en E. D., t.78, p. 182, fallo 30.715; Salvat, R. M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General",t. I, p. 128, núm.246, ed. 1946; Llambías, J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. I, p. 56, núm. 53, ed. 1975; Borda,G., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. I, p. 60, núm. 44, ed. 1976), debe concluirse en lairrenunciabilidad de los derechos que la ley 19.724 otorga a los adquirentes.Por ello, la respuesta al segundotérmino de la convocatoria debe ser negativa.En definitiva, y a los fines de los arts. 300 y 303 del Cód.Procesal, los jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se pronuncian por la negativa en losdos puntos del temario y resuelve: 1) El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación delinmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos queotorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de susobligaciones o la resolución del contrato; 2) los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 sonirrenunciables.Los doctores Gnecco, Ambrosioni, Cichero, Fliess y Padilla, al votar por la negativa, aclaranque lo hacen sin perjuicio de poder considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente; cuestión que,por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar.Los doctores de Igarzábal y VernengoPrack, en forma impersonal dijeron:1° - La crisis de la vivienda es una dura realidad . La construcción de lasmismas es una forma de solucionarla. La comunidad argentina está empeñada en una dura y difícil lucha paralograrla. Por la vía del crédito, por la vía de la desgravación de las inversiones en edificios destinados aviviendas, ya sea para vender, ya para locar. Por planes hipotecarios, con indexación e interés moderado, yotras soluciones que quieren dar techo a la intemperie de la familia argentina.No corresponde desglosarse deesta realidad, en base a una interpretación errónea, de una ley que -a su vez- desconoce la realidad de lacontratación y comercialización de unidades de vivienda como ha sido señalado por todas las institucionespublicas y privadas especializadas en el tema, con excepción de quienes instrumentan el retardatariosistema.2° - Es del caso asimismo atemperar el criterio sustentado por los especialistas registrales que a

tenor de pretender mejorar y asegurar el régimen de protección desoyen la realidad jurídica y vivencial.Alrespecto es ilustrativo recordar la histórica respuesta de la antigua Cámara Civil, cuando el Registro de laPropiedad, le solicitó instrucciones para inscribir las distintas capas horizontales del suelo, sugiriendo si podíahacerlo como servidumbres, ya que como el dominio reconocía entonces sólo dos dimensiones no podíasuperponerse sobre la misma superficie. La Cámara contestó entonces que lo inscribiera como dominio. yque arbitrara él (el registro) los medios técnicos para hacerlo.3° - Interpretación errónea de la ley: El objeto dela ley es hacer oponible a terceros (es decir no "partes" contratantes) la contratación celebrada entre unadquirente de unidad y el enajenante. Esta oponibilidad se concreta en preferencias, que como todo elmecanismo preferencial, debe ser debidamente publicitado (posibilidad gnoseológica cierta por parte dequienes tienen pretensiones en interferencias). Es decir, el comprador puede oponer su derecho personalinscripto a un acreedor hipotecario que para percibir su crédito necesita liquidar el inmueble y por endeencontrar otro comprador distinto del titular del "boleto" de compraventa. También puede ser la masa de

acreedores del concurso quien dispute la preferencia al comprador originario. Y en último caso, un acreedor quirografario del vendedor que ha embargado el edificio o varias unidades y como el "dominio vertical" (si nose inscribió la subdivisión en propiedad horizontal) o las distintas unidades aun no escrituradas (si lapropiedad horizontal existe) se encuentran a nombre de su deudor, las ejecuta, y de la misma manera que el

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacaso del hipotecario trata de encontrar otros compradores que paguen con dinero para "liquidar" su crédito.Sino existen estas situaciones de preferencias de terceros, la ley no rige. No son casos previstos en esta ley.Rigen las disposiciones ordinarias del Código Civil.La vinculación entre la publicidad y la preferencia esestrecha, inmediata. Es lógico que no se le pueda oponer a un acreedor, un gravamen preferente si no hatenido la posibilidad de conocerlo, ej.: art 3902 del Cód. Civil. Para no abundar en una materia que si bien noestá bien explicada, no es el caso hacerlo aquí, baste señalar que en la llamada prenda tácita, legislada en elart. 3218 no confiere privilegio (art. 3920) con relación a otros acreedores porque el segundo crédito carece

de los requisitos de publicidad (fecha cierta y tradición) para que le fuera oponible (ver ratificación de laopinión del legislador en la nota al art. 3913 en la que explica que goza sólo de retención porque este derechosólo juega entre las partes del contrato de prenda) (y no con relación a terceros).De la misma manera, nadatiene que ver las relaciones entre comprador y vendedor que se rigen por el contrato de compraventa y lalegislación supletoria del Código Civil, con la oponibilidad que el comprador puede hacer a terceros, quesolamente pueden ser: acreedores (arts. 19, 20, 24, incs. a y b) o titulares de derechos reales (art. 21) conrelación al vendedor.Así el art. 12 de la ley, se encuentra nada más, pero nada menos que bajo el título -quetambién forma parte de la misma- "preferencia de los contratos registrados".Ello quiere decir que los contratos"no registrados no dan derecho (de preferencia) al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra elenajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros".Si no se tratara del derecho de preferencia, ¿quéexplicación podría darse al título? Habría que borrarlo de la ley. Temperamento desechado por la mayoría.Laspreferencias o privilegios del vendedor se encuentran enunciadas en los arts. 3924, 3925 y 3926 del Cód.

Civil. No interesa que se arguya que si se inscribió el departamento en propiedad horizontal, no hay yaproblema. Sucede que el vendedor, puede tener interés en perseguir al comprador fallido, a quienes losdemás copropietarios financiaron la adquisición para poder concluir el edificio, y en virtud del art. 12 de la ley19.724 carece del privilegio o la preferencia que gozan los vendedores sobre el producido delinmueble.Mucho más explícitas son las preferencias del art. 264, inc. 3° de la ley de concursos que hablagenéricamente de "los créditos por la contraprestación cumplida después de la apertura del concurso". Podríahaberse dado la posesión después de la apertura. En ese caso, el vendedor que no inscribió carece depreferencia por el saldo de precio, frente a los demás acreedores del comprador. También perdería elvendedor que no registró el contrato, por imperio del art. 12 de la ley 19.724, el privilegio especial que leconcede el art. 265, inc. 2° de la ley de concursos: "gastos hechos para la construcción, mejora oconservación de una cosa... mientras ésta se encuentra en poder del concursado".Esto es lo que enuncia elart. 12 con todo su texto. No se puede presumir de legalista, borrando el título de enunciado del párrafo 2° delart. 12: "Preferencia de los contratos registrados". En ese artículo se habla de un "derecho" sin especificar cuál es para evitar la reiteración del título que habla de "preferencia". Interpretación acorde con el contexto dela ley, que regula "oponibilidades", es decir, "preferencias", y no derecho de resolver, que es legislado en otrolado: el Código Civil. porque se trata de un tema inter-partes.4° - Imposibilidad del cumplimiento razonable dela ley. Su solución: La biblioteca suele ser una pésima consejera para confeccionar leyes. La experiencia, o elcontenido empírico de lo que realmente sucede, es su mejor dosis ya sea que su competencia se reclamepara el arte y el talento (la política), o para la sagaz observación y la ciencia (la sociología). Lo que es ciertoes que no puede legislar sobre contratos en que intervienen empresas constructoras, inmobiliarias,escribanos, consorcios, registros, quien nunca redactó un boleto de compraventa, lo vivió en la discusión (auncon sus locadores de obra) de sus cláusulas, en su funcionamiento exitoso o en su colapso judicial, en lainterpretación por los jueces, y en su ejecución fuera que hubiera logrado sentencia favorable o desfavorable.

Quién no conoce la premura del mecanismo de inversión de las empresas constructoras, de sus pérdidas, yquiebras públicas y notorias por el retraso. Quién no conoce, el promedio de tiempo que demora laaprobación de un plano en la municipalidad de un partido de más de 1.000.000 de habitantes. Quién noconoce el tiempo real (no teórico o estimado) promedio que el notariado latino demora en otorgar unaescritura de afectación, y lo que es más importante: su inscripción (que aunque se perciben honorarios por eltrámite queda en manos del "gestor"). Quién no conoce, no por conferencias, simposios, resolucionesregistrales, o visitas guiadas al Registro de la Propiedad, sino por haber concurrido al mismo con instrumentopretendiendo su inscripción. Así fuera una orden judicial.No. No fue "costumbre contra legem" como le llamanlos juristas que fracasó la ley 19.724. Fue por imposibilidad de cumplimiento de sus disposicionesconfeccionadas por quien ignoraba la realidad.Si por una interpretación de dudosa técnica se quiere asimilar el incumplimiento de la ley, a la mora automática de los contratos (art. 509), se estaría autorizado, en elmismo orden de ideas, a afirmar que el incumplimiento de la ley 19.724 se debió a un caso de "fuerza mayor"

(arts. 513 y 514 y nota, Cód. Civil). Se trataba o de cumplir la ley, y reducir en un 50 % o más según zona laconstrucción, y aumentar el precio de las unidades en la medida del retardo entre el comienzo de la obra yque "jurídicamente" estuviera listo el constructor para contratar. Es decir, el precio de la unidad aumentaríaentre un rédito razonable del capital invertido en el momento de comenzar la obra (supongamos no

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogaadquisición del terreno sin comienzo del foso) y estuvieran listos todos los requisitos del art. 3°: aprobacióndel plano de mensura; aprobación del plano de proyecto de obra por la municipalidad; proyecto de plano desubdivisión, que por razones de sentido común debe confeccionarse previamente al requisito anterior. Y luegode ello, solicitud de los certificados por el escribano, confección de la escritura. Una vez suscripta, obtenciónde los testimonios y comienzo del trámite de inscripción. Una vez con la constancia de esta última, reciénentonces podría comenzar el vendedor a enajenar unidades.La otra opción, era satisfacer las necesidades devivienda y comenzar la comercialización sin el recargo antes aludido (que eventualmente retrae el mercado, y

entonces no se vende), que correlativamente quiere decir que aumentan los que no pueden comprar, ycuando concluyera el engorroso trámite inscribir.La alternativa peor y más peligrosa: no inscribir. Efectocontrario a los fines de una ley redactada por quienes desconocen la materia sobre la que opinan.5° -Solución: Mucho antes que la ley 14.005, la provincia de Buenos Aires, contaba entre sus instituciones con laley 4564 que anunciaba registradamente cuando un dominio estaba afectado por "promesa de venta".Esasanotaciones eran factibles ligarlas al dominio vertical. Ello de la misma manera, que un dominio vertical puedeaparecer ligado con embargos múltiples de distintos jueces. Se quiere decir lo siguiente: de la misma maneraque una inscripción registral de dominio, se la vincula e informa con cinco, seis o diez embargos. No hayinconveniente registral serio, atendible (frente a los intereses en juego), si a un inmueble prometido en ventaen propiedad horizontal, aunque todavía se encuentra inscripto el dominio vertical, se los ligue con cinco, diezo cien boletos de compraventa. La aparición de "prometido en venta" en el certificado de dominio que sesolicitara para constituir la hipoteca, para enajenarlo en block, o para constituir derechos reales, tendría los

efectos de la ley sin necesidad del pesado mecanismo de la escritura de afectación, que fue lo que originó elfracaso de aquélla.Así tiene sentido la 2ª parte del párr. 1° del art. 12 de la ley 19.724, que establece: "Eladquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato".¿Puede realmente?La respuesta afirmativa nosólo debe ser dada por la disposición antes transcripta: "puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato",sino también de las disposiciones de la ley registral general 17.801, a la que "quedarán sujetos todos losregistros de la propiedad inmuebles existentes" (art. 1º). Incluido el de la Capital Federal.En su art. 3°, inc. c),párr. 2° dice aludiendo a los instrumentos que pueden ser inscriptos: "Para los casos de excepción queestablezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma desus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente".Pero aun en elcaso que el Registro observara el documento, de acuerdo al art. 9°, inc. b), al devolverlo para su subsanaciónlo inscribirá y "anotará provisionalmente por el plazo de 180 días contados desde el momento de lapresentación, prorrogables por períodos determinados por pedido fundado del requirente". El pedido derectificación también determina una prórroga automática.Si los compradores pueden -de acuerdo a la ley-inscribir sus boletos, la ley vuelve a funcionar con coherencia, pues sus efectos dependen de la inscripción delos boletos y no de la escritura de afectación que sólo inconvenientes y demoras acarrean al sistema. Laspresuntas garantías que le darían los cinco incisos del art. 3° no son tales, ya que los planos son tanmodificables como lo requiera la marcha de la obra, y así generalmente se contrata ya que en definitiva es un"proyecto", lo mismo que el de reglamento de copropiedad y administración". Los demás, son recaudos quedebe tomar todo comprador diligente, sin que sea necesaria escritura alguna (título de dominio, certificadosdel Registro de la Propiedad, etcétera).Así aún, la ley 19.724 puede salvarse si lo que se quiere essalvaguardar el derecho de los compradores y no hacer proliferar las escrituras (reglamento; unidades; ytambién ahora escritura de afectación). Hasta los notarios serios están en contra del sistema, ya que susclientes constructores les exigen celeridad y simplificaciones que no pueden obtener.6° - Mala fe: Si el

comprador puede inscribir, o intentar inscribir y no lo hace. Si sabe perfectamente por el art. 8°, inc. c) que laescritura de afectación no está otorgada, y puede optar por buscar un vendedor que lo haga (posibilidadindicada por varios distinguidos colegas) y no lo busca, no puede premiarse el dolo de oponer a sucontratante la falta de inscripción (destinada a terceros oponentes no a su cocontratante, como se ha visto)para negarse a pagarle lo que le debe por una contraprestación recibida de conformidad. La ley 19.724 noprevé ese caso, pero lo prevé todo el derecho de occidente.Contestamos afirmativamente la primeracuestión.En cuanto a la segunda parte de la cuestión, entendemos que se encuentra mal planteada, ya quedebería preguntarse si son contractualmente renunciables como condición de venta. A esa cuestióncontestaríamos negativamente.Pero en la medida que aun sin escritura de afectación le es imputable y suinactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad.Por lo que resulta del acuerdo que antecede se declara que: 1) El propietario enajenanteque no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la

inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a losadquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato; 2) los derechos que confiere aladquirente la ley 19.724 son irrenunciables.- Antonio Collazo.- Santos Cifuentes.- Emilio P. Gnecco.- AlfredoDi Pietro.- Félix R. de Igarzábal.- Jorge Escuti Pizarro.- Rómulo E. M. Vernengo Prack.- Jorge H. Palmieri.-

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina QuirogaJorge H. Alterini.- Agustín Durañona y Vedia.- Patricio J. Raffo Benegas.- Carlos E. Ambrosioni.- Néstor D.Cichero.- Jorge F. Fliess.- Marcelo Padilla.- Pedro R. Speroni.- Jorge E. Beltrán.- César D. Yáñez. (Sec.:Jorge Noro Villagra).

Camara. Nac. Civil. en pleno, 26/03/1985, Alvear 1850 S.R.L. v. Taub, Luis2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, marzo 26 de 1985.- Reunidos en Acuerdo Plenario, los jueces de la C. Nac.Civ., con el objeto de establecer la doctrina legal aplicable respecto de la siguiente cuestión: "Si la posterior 

inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13512  Ver Texto , haceinaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de losrespectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19724 Ver Texto ".La mayoría, en forma impersonal, dijo:1. La imposición del otorgamiento de la escritura pública prevista en los arts. 1 Ver Texto a 3 Ver Texto ley19724 e inscripción de ella en el Registro de la Propiedad (su art. 4 Ver Texto ), puede ser considerada"carga" en tanto el propietario de inmueble no haya celebrado con un adquirente un contrato individualreferido a una de las unidades del edificio a construirse, o en construcción, destinado a su enajenación oadjudicación a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal. Hasta allí no existe relación jurídicaespecífica del titular del dominio frente a persona determinada por lo que, de darse este supuesto, laretracción prevista en el art. 6 Ver Texto o la desafectación que establece el art. 7 Ver Texto resultan actosunilaterales enteramente librados a la única voluntad del afectante. En cambio, cuando se ha celebrado un

contrato individual sin el previo otorgamiento de la escritura de afectación, esa carga se convierte enobligación que, si bien de fuente legal, integra la relación jurídica individualizada incorporándose al plexocontractual. En efecto, no es dudoso en el estado actual de la ciencia jurídica que el contrato incluye tanto loque es materia de declaración expresa de voluntad común de las partes, como las normas imperativas delordenamiento y aun las supletorias vigentes al tiempo de su celebración (directiva del art. 3 Ver Texto CCiv.,"in fine", texto según la ley 17711 Ver Texto ); lo que evita -en el caso- entrar a discurrir si existen o nodiferencias entre interpretación e integración (sobre el particular: Fernando López de Zavalía, "Teoría de loscontratos. Parte General", t. I, ps. 250/252). Incorporada al contrato, por determinación legal, la normaimperativa, aquella carga genérica que no tenía correlatividad en una pretensión acordada a sujetodeterminado, pasa a constituir una de las tantas obligaciones que conforman la relación individualizada, ylegitima activamente al adquirente por boleto, como sujeto pretensor, a exigir del enajenante o prometiente deventa de una unidad el cumplimiento de aquel deber jurídico antes omitido, que de genérico que era pasó aser específico ante el acreedor del otorgamiento de la escritura de afectación. Obligación -esto es deber  jurídico particularizado, de contenido patrimonial y entre sujetos determinados- que se complementa con otra:la de inscribir el contrato individual (art. 12 Ver Texto Ley de Prehorizontalidad). Ello explica que, de intentarsela desafectación después de celebrado un contrato de enajenación o promesa de venta de una unidad, ella noquede librada a la sola voluntad del propietario afectante y que éste deba cumplir los recaudos de resolucióno rescisión de los contratos registrados y asegurar las restituciones debidas a los adquirentes frustrados (arts.6 Ver Texto y 7 Ver Texto de la ley).2. La falta de otorgamiento de la escritura de afectación, al tiempo de celebrarse un contrato individual, hasido considerada en el plenario del 28/2/1979 ("Cotton v. Tutundjian", LL 1979-A-527; ED 82-141; JA 1979-I-559) como configurativa de mora del vendedor que le impide exigir el cumplimiento de las obligacionescorrelativas del comprador o pedir la resolución del contrato. En cambio, se ha juzgado que por ausencia de

plazo legal, la obligación de inscribir el contrato individual no coloca automáticamente en mora al vendedor yprecisa requerimiento del comprador a tal efecto (sala C, ED 87-290). Como no está en revisión en elpresente la doctrina del plenario mencionado, ella constituye una fuente del derecho -norma individualgeneralizada- que constriñe al intérprete dejándole sólo la posibilidad de salvar su opinión adversa en caso deno compartir esa interpretación obligatoria (art. 303 Ver Texto CPCCN. Procesal). El propio plenario "Cotton"Ver Texto adelanta la posibilidad de que esa mora sea redimida o purgada por el deudor de la obligaciónimputablemente retardada, al condicionar el impedimento de accionar que impone a quien prometió en ventasin haber cumplido la obligación legal de afectar el inmueble al estado de prehorizontalidad al hecho de nohaber intentado "redimir o purgar su estado de mora" (voto de la mayoría en forma impersonal, primeracuestión). La idea fundante es fácilmente explicable: toda mora es, por excelencia, situación transitoria; unode los elementos integrantes de ese estado es la subsistencia de la posibilidad de cumplir en interés delacreedor, denominada por la teoría alemana contemporánea "recuperabilidad de la prestación" (Justus

Wilhelm Hedemann, "Tratado de derecho civil", vol. III, "Derecho de obligaciones", traducción de JaimeSantos Briz, Madrid, 1958, Ed. Revista de Derecho Privado, p. 177) y es el que sirve para diferenciar la mora-conceptuada como incumplimiento relativo, transitorio pero todavía posible- del incumplimiento absoluto odefinitivo que es el que adviene tanto por imposibilidad de la prestación imputable al deudor cuanto por la

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogadesaparición o desvanecimiento del interés del acreedor en la recepción de un pago tardío. Esta distinción,corriente en la doctrina universal (Giorgi, Jorge, "Teoría de las obligaciones en el derecho moderno", vol. II, n.45, 1928, Ed. Reus, Madrid, ps. 88/89; Barassi, Lodovico, "La teoría generale delle obbligazioni", vol. III, 1948,Milano, p. 247 y en especial ps. 253/258; Giuffré, Dott A. y Von Thur, Andreas, "Tratado de las obligaciones",traducción de W. Rocés, vol. II, 1934, Ed. Reus, Madrid, p. 112; Castán Tobeñas, José, "Derecho civilespañol, común y foral", 1958, Madrid, p. 148; Cardenal Fernández, Jesús, "El tiempo en el cumplimiento delas obligaciones", 1979, Ed. Montecorvo, Madrid, p. 46; Cano Martínez de Velasco, José I., "La mora", 1978,

Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, p. 19 y ss., ha sido seguida en las más recientes investigaciones dela doctrina nacional (Gagliardo, Mariano, "La mora en el derecho civil y comercial", 1979, Ed. Abeledo-Perrot,ps. 18/20; Clemente Wayar, Ernesto, "Tratado de la mora", 1981, Ed. Ábaco, p. 80 en adelante; Padilla, René,"La mora en las obligaciones", 1983, Ed. Astrea, ps. 49/59). Cuando se trata de falta de otorgamiento de laescritura de afectación, o de falta de inscripción del contrato individual, la mora de la parte vendedora dejasubsistente la posibilidad de cumplir después en el interés del comprador, supuesto en el cual a la prestaciónretardada habrán de adicionarse los daños moratorios como obligación accesoria de fuente legal; empero,como la mora del vendedor es, a su vez, causal de resolución del contrato que puede hacer valer la partecompradora, esta posibilidad queda sujeta a la opción del acreedor de la obligación retardada en cuanto a lasuerte futura del contrato; de optar éste por la resolución, ya no sería posible la redención del estado de moraporque el contrato se habría extinguido por causal imputable a la parte hasta entonces morosa a cuyo cargoquedaría el resarcimiento de los daños, no ya moratorios sino derivados de la resolución.

3. Para poder purgarse la referida mora es necesario que el deudor realice, antes de la comunicación de lavoluntad de resolver por parte del comprador, la misma prestación que ha retardado, esto es el otorgamientode la escritura de afectación al sistema de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripción del contratoindividual oportunamente omitida pese al requerimiento del comprador. Ambas situaciones son de diversaconfiguración, porque para el otorgamiento de la escritura de afectación no se requiere la cooperación delcomprador y queda librada a la sola actividad del todavía titular del dominio del inmueble a afectarse; encambio, la inscripción del boleto individual puede requerir la cooperación del comprador desde que el Registroexige que el instrumento privado contenga adveración notarial de las firmas de las partes. Por consiguiente, lapurga en el primer caso consistirá en el pago de la obligación; para el segundo, puede bastar una oferta realconsistente en el requerimiento de cooperación para la adveración omitida, todo según los hechos que se denen cada caso particular. Son hipótesis que se resuelven por aplicación de principios generales.La hipótesis motivo de esta convocatoria es otra. Presupone que quien comprometió en venta medianteboleto una unidad de un edificio a construirse o en construcción y quedó constituido en mora por no otorgar laescritura de afectación o por no haber inscripto el contrato individual no obstante haber sido interpelado paraque lo hiciese, sigue sin pagar la obligación no cumplida en su momento aunque inscribe el reglamento decopropiedad y administración que da al edificio estado horizontal según la ley 13512 Ver Texto . Vale decir,insiste en su propósito de no cumplir la obligación debida, que es la que lo dejó incurso en mora, y se colocaen situación de ofrecer el pago de otra obligación, la de escriturar la unidad a favor del adquirente, que puedeestar prevista en el instrumento privado vinculante. Un razonamiento puramente lógico abstracto pareceríaindicar que si la "prehorizontalidad" es un estado previo al de "horizontalidad", alcanzado éste se agotaríaaquél y perdería virtualidad la mora ocurrida con anterioridad a la inscripción del reglamento de copropiedad yadministración. Por consiguiente, pese a que quien fue moroso se sustrajese al pago de la obligacióncausante de su mora -la afectación al régimen de prehorizontalidad o, en su caso, la inscripción del boleto-,

redimiría esa mora con un acto suyo posterior y distinto -la inscripción del reglamento-. Con estacomprensión, todo el régimen de orden público de la Ley de Prehorizontalidad, cuya finalidad tuitiva de losderechos de los compradores está fuera de discusión, quedaría al arbitrio exclusivo del enajenante que quieracumplir sus disposiciones; de no querer hacerlo, le bastaría otorgar boletos no adaptados a susprescripciones, construir con lo recaudado y dividir en horizontal sin que la protección perseguida por ellegislador llegase a ser efectiva.Para esta mayoría, no es esa la comprensión del derecho vigente. Prehorizontalidad y horizontalidad noconstituye, no obstante sus respectivas denominaciones, compartimientos estancos consecutivos de maneraque la inauguración del segundo deje clausurado el anterior. Se lo demuestra con la verificación de quealgunos de los efectos de la prehorizontalidad subsisten durante el estado horizontal.En una primera aproximación, se advierte que existe una norma que contiene una previsión concreta que esde una elocuencia indiscutible. En efecto, la ley 20276 (ADLA XXXIII-B-1394), que en su art. 1 Ver Texto 

exceptúa de las disposiciones de la ley 19724 Ver Texto  a distintos supuestos, en el inc. d excluye a los"edificios ya afectados o que se afecten al régimen de la ley 13512 Ver Texto dentro de los 90 días de lapublicación de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado una o más de susunidades". Esta norma, indica a "contrario sensu", que no se excluyen del sistema de prehorizontalidad,

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogaaquellos supuestos en que antes de la afectación en propiedad horizontal se hubieran comercializado una omás unidades. Cuando se ha otorgado un boleto -que implica, obviamente, comercialización de una de lasunidades- tal exclusión no procede porque, de admitírsela, se estarían cercenando derechos de losadquirentes que el propio legislador quiso fueran de orden público y el anterior plenario de este tribunaldeclaró irrenunciables. Si se pensara que la interpretación propuesta -estrictamente apegada a la ley 20276Ver Texto -, podría resultar excesiva, se olvidaría que existen en la misma ley 19724 Ver Texto , distintospreceptos que prolongan su operatividad en la etapa específica del estado de propiedad horizontal, lo que

 justifica que el nacimiento de dicho estado no supere el incumplimiento con lo normado por aquella ley. Haydistintos artículos que demuestran la necesidad de satisfacer sus extremos para resguardar el interés de losparticulares, incluso en la etapa final de la escrituración de la unidad, sólo posible con la previa o simultáneaafectación al estado de propiedad horizontal (art. 2 Ver Texto decreto reglamentario Ley de PropiedadHorizontal 18734/1949 Ver Texto ). El art. 2 Ver Texto ley 19724, en cuanto se ocupa de la necesidad deestablecer en la escritura de afectación al sistema de prehorizontalidad referencias sobre el "estado deocupación del inmueble" y sobre la "inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones", resguardaintereses del adquirente que subsisten aun después del sometimiento a la ley 13512 Ver Texto , pues leaseguran que no existirán sorpresas al respecto. El art. 4 Ver Texto  expresa que "la enajenación total oparcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratosestén registrados en la forma prevista en el art. 12 Ver Texto  ", o sea, que se da la tónica de que lainexistencia de tal registración -imposible si no se cumplió con la afectación a la prehorizontalidad-, expone a

los adquirentes a riesgos que no se evitan con el mero y directo sometimiento a la ley 13512 Ver Texto , puesaun frente a la posibilidad de escriturar la unidad a la que habilita esta afectación, quedaría en pie laposibilidad de la enajenación total o parcial del inmueble a terceros, desbaratándose los derechos de losadquirentes. También el art. 4  Ver Texto prevé que la afectación a la prehorizontalidad impide gravar elinmueble en forma distinta a la regulada por la ley 19724 Ver Texto , lo que demuestra que la omisióndestruye las tutelas legales al respecto. Otras disposiciones de la Ley de Prehorizontalidad en derredor de laconstitución de gravámenes como la hipoteca, los arts. 2 Ver Texto in fine, 10 Ver Texto in fine, 13 Ver Texto inc. f y 19 Ver Texto a 23 Ver Texto , suficientemente protectoras o no (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, JorgeH., "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", 1981, ps. 112/113, 123/124, 128/135), revelan de cualquier modo que su incumplimiento priva al adquirente de todos esos resguardos, que como se infiere claramente desus propios textos gravitan aún en la etapa de la ley 13512 Ver Texto . Los arts. 13 Ver Texto y 14 Ver Texto sobre las especificaciones impuestas en los boletos y su redacción, y en particular en torno al sistema dereajuste del precio (art. 15 Ver Texto ) podrían eludirse con el simple "modus operandi" de otorgar un boletoantes del estado de propiedad horizontal, invocándose la subsiguiente afectación a ese estado (ver precedente de la sala C, del 2/9/1982, L. 281.377). Igualmente, la severa responsabilidad descargada sobrelos intervinientes en los contratos por el art. 16 Ver Texto , en tanto los responsabiliza solidaria eilimitadamente por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal,podría cuestionarse sin la afectación a la ley 19724 Ver Texto , lo mismo que las reglas del art. 24 Ver Texto en cuanto a la ejecución del inmueble y también las del art. 25 Ver Texto para la designación de administrador provisorio al terminarse la construcción. Por cierto, que todas estas disposiciones de la Ley dePrehorizontalidad son aplicables a las ventas al costo o por administración, por remisión del ap. 1 art. 29 Ver  Texto de ese ordenamiento, sin perjuicio de atender también a las previsiones específicas de los arts. 29 Ver  Texto a 32 Ver Texto , en general inaplicables si la obra fue terminada. Todo esto indica que, por 

determinación legislativa, la preexistencia de un boleto respecto de la inscripción del reglamento decopropiedad y administración efectuada con posterioridad, reclama la protección del régimen deprehorizontalidad que no queda descartado con esa inscripción posterior. Por tanto, la mora incurridaanteriormente no queda purgada por este conducto.4. Es necesario recordar ciertas líneas de pensamiento que muestran la necesidad de cumplir estrictamentecon la Ley de Prehorizontalidad, lo que ya fue destacado por este tribunal -aunque en composiciónparcialmente distinta- en el plenario antes citado. Otorgar el boleto de compraventa sin el mentado requisitoprevio significa colocarse en abierta rebeldía contra una disposición legal imperativa, cuyo propósito tuitivomotiva que los tribunales deban emplear la mayor energía para exigir su cumplimiento. Por otro lado nadiedesconoce que se vive una época de contratos de adhesión y de transacciones masivas, en la que para llegar a la vivienda se firman prácticamente sin leer las llamadas cláusulas generales. Cuando el legislador denuestro tiempo capta esta situación, y dicta la ley 19724 Ver Texto , es indudable que tiene como mira la

protección de la parte más débil del contrato. Por ello el juez no puede desproteger al adquirente. Todo loexpuesto, en modo alguno significa desconocer que en ciertos casos ese adquirente pueda haber caído, a suvez, en una actitud que signifique o pueda significar un ejercicio abusivo de su derecho. Ello no se niega,pues siempre cabe la aplicación del art. 1071 Ver Texto CCiv., que es una norma general. Esto puede ocurrir,

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogasegún las circunstancias particulares de cada caso, cuando el enajenante ofreciere contemporáneamente laentrega de la posesión y la escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviesederecho a resolver el contrato. Pero en tanto no se dé esta especialísima situación, la correcta interpretacióndel tema propuesto en la convocatoria será la expuesta en los consids. que anteceden. Ese criterio encuentratambién apoyo en un sistema interpretativo ya puesto de manifiesto por este tribunal -en composiciónparcialmente distinta- en un plenario anterior. Allí sostuvo la mayoría que el juez debe inspirarse en lasvaloraciones que orientaron al legislador y que éste adoptó con criterio determinante de sus normas. La

valoración llevada a cabo por el legislador, debe prevalecer sobre la valoración individual que el juez pudierehacer según su personal criterio. El juez debe desarrollar los criterios axiológicos que inspiraron a la ley,conjugándolos con los intereses particulares en juzgamiento. En suma, debe proteger la totalidad de losintereses que el legislador ha considerado dignos de protección, y en el grado y jerarquía en que éste haestimado que deben ser protegidos (conf. Recasens Siches "Jurisprudencia alemana de intereses",Enciclopedia Jurídica Omeba, T. XVII, p. 621, sus transcripciones y citas). Cumple, en definitiva, y desde talpunto de vista, recordar las motivaciones que han llevado al legislador a plasmar las soluciones que da en laley (conf. CNCiv., en pleno, causa 256676, "Caja de Jubilaciones, Subsidios y Pensiones del Banco de laProvincia de Buenos Aires v. Juan" Ver Texto , del 21/3/1980, LL 1980-B-123; ED 87-248; JA 1980-II-128).5. Por último, a juicio de esta mayoría no es incompatible con el estado horizontal alcanzado con lainscripción mencionada en la convocatoria la simultánea o ulterior afectación al régimen de prehorizontalidad.Y si lo fuese, se trataría de todos modos de una imposibilidad generada por acto imputable a la parte morosa

que no extinguiría por imposibilidad de pago la obligación causante del estado de mora (art. 889 Ver Texto CCiv., norma que consagra -entre otras la "perpetuatio obligationis"- como efecto de la mora). Quedaría, así,transformada la mora en incumplimiento definitivo, con los efectos imputados a esta nueva situación jurídica.6. Por lo expuesto y como doctrina legal obligatoria (art. 303 Ver Texto  Cód. Procesal), se resuelve: Laposterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13512 Ver  Texto , no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad einscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19724 Ver Texto , salvoque el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estasprestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.- Jorge H.Palmieri.- Jorge H. Alterini.- Alberto J. Bueres.- Agustín Durañona y Vedia.- Gustavo Bossert.- Ana M. Conde.-Moisés Nilve.- Ricardo Burnichón.- Roberto E. Greco.- Leopoldo Montes de Oca. Con ampliación defundamentos: Santos Cifuentes. En disidencia parcial y por sus fundamentos: Osvaldo D. Mirás.- MarioCalatayud.- Rómulo E. M. Vernengo Prack. En disidencia: José A. Martín de Mundo.- Eduardo A. Zannoni.-Jorge Escuti Pizarro. (Sec.: José M. Scorta).DISIDENCIA DE LOS DRES. DE MUNDO, ESCUTI PIZARRO, AMBROSIONI Y ZANNONI.- Considerando: 1.El análisis de todo problema jurídico implica, desde la perspectiva jurisdiccional, un adecuado análisis de loshechos que provocan el conflicto de intereses. Y suele suceder que ese análisis de hechos exige abarcar unacronología de sucesos que, en conjunto, captan la situación jurídica planteada. Este planteo inicial esinherente al problema que suscita la cuestión sometida a pronunciamiento plenario de la Cámara. Estamosreunidos para resolver si la posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en lostérminos de la ley 13512 Ver Texto hace o no inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien alrégimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad queprevé la ley 19724 Ver Texto . Resultaría engañoso que, como jueces, realizáramos el análisis de la cuestión

recorriendo la cronología de los sucesos que presupone, tal como los hechos se suceden en el tiempomaterial. Esta cronología temporal es más o menos así: el propietario de un terreno o una empresa que sepropone construir o está construyendo un edificio para enajenar sus unidades o pisos, a título oneroso, por elrégimen de la propiedad horizontal; este empresario o propietario ofrece en venta los pisos o unidades,celebra promesas de venta, boletos de compraventa, e incorpora al circuito financiero de la obra las sumasque los compradores abonan a cuenta de precio; más tarde, terminado el edificio, se inscribe el reglamentode copropiedad y administración; finalmente, se escrituran las unidades en favor de los compradores, que, asu vez, integran el consorcio de copropietarios. He aquí, sucintamente, la cronología del tiempo material.Ocurre que el derecho positivo ha dotado a esta relación negocial de una especial protección en favor deesos adquirentes de unidades a construirse o en construcción. La ley 19724 Ver Texto , denominada de"prehorizontalidad", permite que los contratos que se celebran para la adquisición de esas unidadestrasciendan el efecto relativo de cualquier contrato y se constituyan en títulos de un auténtico "ius ad rem".

Porque, ciertamente, además del vínculo contractual que origina la promesa de venta, el boleto, la ley 19724Ver Texto incorpora positivamente el dato de la oponibilidad de ese vínculo contractual a terceros, siempre ycuando se cumpla con la afectación del inmueble en que se construirá o se está construyendo el edificio. Conlo que dota al derecho de crédito de un efecto erga omnes que no tendría por la sola fuerza del vínculo

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacontractual (arts. 1195 Ver Texto y concs. CCiv.). Este "ius ad rem" o derecho a la cosa crea una situación jurídica que si bien tiene por sustento y presupuesto un derecho personal, salta la valla del art. 1195 Ver  Texto y permite oponerlo a terceros. Es la misma situación que prevé el art. 1185 bis Ver Texto CCiv., entanto prescribe que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados en favor de adquirentes de buena fe,son oponibles al concurso o quiebra del vendedor en caso de haberse abonado el 25% del precio,permitiéndose que en estos casos el juez disponga que se otorgue la escritura traslativa de dominio alcomprador. Principio éste al que hace expresa remisión la Ley de Concursos (ley 19551) art. 150 Ver Texto 

párr. 2º. Para que esta protección se haga efectiva, la ley 19724 Ver Texto exige a quien se dispone acomercializar los pisos o departamentos a construir o en construcción por el régimen de propiedad horizontalque, en escritura pública, haga constar "su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión ytransferencia del dominio de unidades por tal régimen" (art. 1 Ver Texto ). Además obliga al propietario aregistrar la escritura de afectación en el Registro de la Propiedad con lo que dicho propietario queda inhibidopara disponer del inmueble o para gravarlo en forma no autorizada por la ley salvo previa desafectación oretractación (conf. arts. 4 Ver Texto , 6 Ver Texto y 7 Ver Texto ). También obliga al propietario a registrar loscontratos celebrados con los adquirentes, en el Registro de la Propiedad (art. 12 Ver Texto ). Pero como todoeste régimen de publicidad, indispensable para dotar al derecho de adecuada oponibilidad a terceros, ha sidopensado fundamentalmente en protección de los adquirentes de las futuras unidades, pisos o departamentos,la afectación y registro de contratos no puede quedar librada a la sola voluntad del propietario, quien podría-de hecho ocurre- desoír su obligación. De tal suerte, el art. 12 Ver Texto , citado, autoriza a los propios

adquirentes a registrar, en cualquier tiempo, su contrato.2. El primer conflicto de intereses puede hacerse presente cuando el propietario no ha afectado el inmueble alrégimen de prehorizontalidad porque entonces los adquirentes se ven imposibilitados de registrar sus propioscontratos, y, consiguientemente, carecen de la protección de la ley. El art. 12 Ver Texto párr. 2º, estableceque "los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra elenajenante, sin perjuicios de no ser oponibles a terceros". Precisando los alcances de esta disposición, el falloplenario de esta Cámara en "Cotton, Moisés D. v. Tutundjian, Simón" (28/2/1979, ED 82-141; LL 1979-A-528y JA 1979-I-559  Ver Texto ), ha interpretado que "el propietario enajenante que no ha cumplido con laafectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad, y, en su caso, con la inscripción registral de loscontratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento desus obligaciones o la resolución del contrato". De este modo quedó fijado el alcance del párr. 2º art. 12 Ver  Texto ley 19724.3. Corresponde puntualizar seguidamente que mientras para el propietario enajenante la afectación delinmueble constituye una obligación legal, para el adquirente la inscripción de su contrato importa una merafacultad. Pero como este último no podría ejercer esa facultad si el inmueble no se hallare previamenteafectado, deberá constituir en mora al propietario enajenante que no dio cumplimiento a su obligación parapoder sustraerse al cumplimiento de las suyas, emergentes del contrato o del boleto, y para poder, en sucaso, repeler cualquier exigencia del enajenante. Se está ante un caso claramente abarcado por el párr. 2ºart. 509 Ver Texto CCiv., pues se trata -la del enajenante- de una obligación que no está sujeta expresamentea un plazo, aunque él resulta tácitamente de su naturaleza y de sus circunstancias. De tal modo, el adquirente-como cualquier acreedor de obligaciones de este tipo- debe interpelar al enajenante para constituirlo enmora. A partir del incumplimiento, habiendo sido requerido, o para la doctrina legal interpretativa del falloplenario. Si este modo de organizar la protección a los adquirentes es suficientemente eficaz ante los

requerimientos del tráfico inmobiliario es cuestión que no podemos dilucidar aquí. Destacamos, no obstante,que se puede estar de acuerdo en la perfectabilidad del sistema. No negamos que la tutela al adquirente esde orden público, y, por ende, irrenunciables los derechos que se le confieren. Pero lo cierto y concreto esque magüer la ley, es factible la comercialización de pisos o departamentos a construirse o en construcciónsin que se cumplan sus disposiciones. Y como ello es posible, los adquirentes quedan, en los hechos,desprotegidos frente a la enajenación total o parcial del inmueble, o frente a terceros que lo embargasen o encuyo favor el propietario constituyese gravámenes que luego se ejecutan, o simplemente frente a quien, conposterioridad, celebró otro contrato sobre el mismo piso o departamento recibiendo la posesión delenajenante (arg. art. 12 Ver Texto párr. 3º ley 19724), etc.4. Lo que es materia de debate en el presente acuerdo plenario presupone, sin embargo, una situación jurídica distinta. La hipótesis parte de considerar que el edificio ya está construido, que se han matriculado lasrespectivas unidades o departamentos (conf. art. 13 Ver Texto ley 17801), y que se ha inscripto el reglamento

de copropiedad y administración en el Registro de la Propiedad, como lo dispone el art. 9 Ver Texto ley13512. Y la hipótesis en cuestión presupone que, con anterioridad, no se inscribió la afectación del inmuebleal régimen de prehorizontalidad, y, como consecuencia, tampoco los contratos celebrados con losadquirentes. Es menester, frente a semejante hipótesis, precisar si el régimen de la llamada

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quiroga"prehorizontalidad" sigue o no rigiendo o si, por el contrario, los efectos de la ley 19724 Ver Texto  hanquedado agotados y, de entonces en más, la relación de los adquirentes con el enajenante quedaaprehendida por las normas generales aplicables a los contratos. Pero hay algo que no debe pasarse por alto.La hipótesis en análisis -como ya se dijo- presupone que con anterioridad no se afectó el inmueble al régimende prehorizontalidad y que, por ende, tampoco los adquirentes de unidades -a la sazón ya matriculadasregistralmente e inscripto el reglamento de copropiedad y administración- gozaron de la protección brindadapor la ley 19724 Ver Texto . Es claro, no gozaron de la protección, porque no quedó registralmente

perfeccionado su derecho a la unidad por falta de afectación del inmueble, o por no haberse inscripto loscontratos. Siendo así, una primera consecuencia resulta prístina: los adquirentes han estado "en descubierto"-permítasenos la expresión-, desprotegidos durante toda la etapa que abarcó el lapso de la construcción. Yesto, hayan o no constituido en mora al enajenante, hayan o no ejercido la facultad que les otorgaba la normadel art. 12 Ver Texto ley 19724. Que esto demuestra la insuficiencia del régimen de protección, de acuerdo.Pero ocurre que el supuesto de hecho que contiene el problema a resolver implica considerar que ya haquedado superado cronológicamente, la etapa de prehorizontalidad, que los pisos o departamentos ya estánconstruidos y matriculados, que el reglamento ha quedado inscripto. Si en el ínterin, algún acreedor delenajenante embargó el inmueble, o si el enajenante gravó con hipoteca el terreno, o si algún acreedor ejecutasu crédito contra aquél afectando el inmueble, o si, más aún, el enajenante realizó nuevos contratos sobre lasmismas unidades comprometidas ya con anterioridad, etc., es indiscutible que los adquirentes no podránoponer su derecho a la cosa, su "ius ad rem". Este es, diríamos, un "hecho consumado". Si, en cambio, nada

de esto ha ocurrido y el enajenante, no obstante haber incumplido con su obligación legal de afectar elinmueble al régimen de prehorizontalidad -cuando debió hacerlo- y hasta, admitamos, haber sido constituidoen mora por los adquirentes respecto al cumplimiento de dicha obligación legal, ha concluido la construcción yestá en condiciones de transferir el dominio de los pisos o departamentos según lo pactado contractualmente,debemos aceptar que la situación jurídica de las partes se desenvuelve en otro ámbito. Apuntamos queconstituye un error sostener que, en el caso, el enajenante no ha "purgado su mora". Es que la posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración, torna al incumplimiento de la obligación deafectar el inmueble al régimen de prehorizontalidad en un incumplimiento definitivo. Esto impide, de entoncesen más, hablar de mora en el cumplimiento. Lo que sí cabe es analizar si, no obstante aquel incumplimiento,la posterior inscripción del reglamento, modifica la relación originaria.5. Y es en este punto que debemos llamar la atención sobre la que, al comienzo, denominamos la cronologíade los sucesos. Como magistrados, llamados a emitir pronunciamiento con alcance de doctrina legal nodebemos, en una actitud que podría calificarse de reproche voluntarista, hacer girar la argumentación sobre loque el enajenante debió o no hacer antes. Lo que debe interesarnos es la situación fáctica actual, aquella queproyecta el conflicto de intereses real -no el que pudo o no existir, y que, de un modo u otro, resulta yairremediable porque partimos de la hipótesis de que el enajenante no cumplió con la obligación legal-, y cuyosprotagonistas son: quien está en condiciones de transferir el dominio del departamento ya construido, y quiendebe correlativamente, cumplir con las prestaciones a su cargo para obtener en su favor ese dominio. Puesbien: el conflicto de intereses real, ése que está implícito en la cuestión a responder, es el del adquirente que,no obstante poder obtener el dominio de su unidad en propiedad horizontal, que incluso puede haber sidorequerido por el enajenante para escriturarla, pretende hacer valer contra éste el incumplimiento de laobligación de afectar el inmueble al régimen de la ley 19724 Ver Texto a los efectos de sustraerse delcumplimiento de las obligaciones a su cargo. Invoca, entonces, el 2º párr, del art. 12 Ver Texto de esa ley.

Si suspendió sus pagos durante la etapa de la construcción del edificio -a lo que tenía derecho- y si, además,constituyó en mora al enajenante -lo que pudo hacer-, pretende pagar el saldo de precio envilecido por ladepreciación monetaria aduciendo que no está en mora -lo que también es verdad-. Y si, frente a semejanteactitud, el enajenante que ofrece cumplir la prestación a su cargo -entrega de la posesión y transferencia deldominio de la unidad- se resiste a cumplirla efectivamente y pretende resolver el contrato, volverá a la cargael adquirente y pretenderá paralizar toda acción de aquél echando mano a la doctrina de "Cotton v.Tutundjian" Ver Texto . Mientras tanto, demandará la escrituración de la unidad, consignará -o no- las sumasdepreciadas que debe, y se opondrá a cualquier reconvención del enajenante. En otras palabras, todo unrégimen que ha sido estructurado presuponiendo un edificio a construir, y para dotar de efectiva protección alos adquirentes que, durante el lapso de la construcción, no pueden materializar su derecho a la cosa, se loaplica a un momento distinto y diverso, en que, por el contrario, el edificio ya está construido, las unidadesmatriculadas, y, finalmente, el reglamento de copropiedad inscripto. Pero más grave todavía: se lo aplica a

quien está en condiciones de cumplir la prestación a su cargo y entregar el bien que constituye el objeto de suobligación -piso o departamento- impidiéndosele exigir, como contraprestación, las obligaciones a cargo deladquirente. Por si esto fuera poco, se está aplicando una norma que viene a constituir la sanción alenajenante por la no afectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad, en un momento en que esa

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogaafectación resulta totalmente imposible, pues, por hipótesis, el edificio ya está construido y subdivididohorizontalmente. La pregunta surge sola: ¿en beneficio de qué interés legítimo se proyecta el criteriointerpretativo? No deseamos aventurar una respuesta categórica. La mayoría en este acuerdo hacontrapuesto criterios interpretativos que ha calificado de conceptualistas -aludiendo al razonamiento de estaminoría- frente a los criterios que ha considerado realistas o finalistas. Paradójicamente, si estacontraposición se presenta con motivo de este acuerdo plenario, es la mayoría la que -involuntariamente- caeen el conceptualismo. Porque en ese afán loable de rescatar todo lo valioso que trasciende del régimen de la

ley 19724  Ver Texto -régimen que, como hemos señalado, es perfectible- pretende proyectarlo a unasituación jurídica que es ajena a ese régimen. Si bien invoca la protección de los adquirentes, olvida queéstos estuvieron -por hipótesis- desprotegidos durante todo el lapso de construcción del edificio y, al cabo, delo que se trata no es de reprochar el incumplimiento de las obligaciones del enajenante, sino de tutelar ahora,los derechos y las obligaciones de las partes en base a la relación contractual que los vincula. Laconceptualización del interés del adquirente, lleva inevitablemente, a la desnaturalización de la relacióncontractual y al eventual abuso en que, al amparo de una norma legal -el art. 12 Ver Texto ley 19724-, incurreo puede incurrir precisamente el adquirente. Por supuesto, la mayoría repudia el abuso del adquirente, y alresponder negativamente a la cuestión planteada como tema del acuerdo, deja a salvo la inaplicabilidad delart. 12 Ver Texto ley 19724 si, al invocarse por el adquirente, éste lo hiciera excediendo los fines que tuvo encuenta la ley al establecer la prerrogativa de sustraerse al cumplimiento de las obligaciones (arg. art. 1071Ver Texto CCiv.). Pero este modo de razonar, importará, en la práctica, y si se lo aplica de conformidad con

las pautas éticas y jurídicas que constituyen los parámetros del abuso, un modo elíptico de dar la razón aquienes suscriben este voto en minoría hoy. Porque, ¿cómo sostener que no abusa quien resiste elcumplimiento de sus obligaciones frente a quien ofrece cumplir la prestación a su cargo?6. Se ha sostenido que, no obstante la inscripción del reglamento de copropiedad y administración en elRegistro de la Propiedad, sigue operando, con virtualidad propia la protección al adquirente que resulta de laley 19724 Ver Texto . Así, por ejemplo, se señala que el cumplimiento de los extremos que establece el art. 2Ver Texto en punto al contenido de la escritura pública de afectación permite establecer el estado deocupación del inmueble y la inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones, constancias éstasque tienden a la seguridad del adquirente o futuro adquirente. Esto es verdad. Sin embargo, como lo dijera elDr. Zannoni en su voto en la causa "Grutsky de Elías, A. v. Corypa, S.A.C.I.F.I.A. s/cumplimiento de contrato"(sentencia libre de la sala A, n. 5069 del 17/4/1984), "ni las constancias de la escritura de afectacióngarantizan que, en el futuro, el estado de ocupación se haya mantenido, o que no existan deudas por impuestos, tasas o contribuciones al momento de la escrituración, ni su omisión obstará a que, de no existir ocupantes, deudas o gravámenes, la unidad pueda ser perfectamente escriturada más tarde". Pero aunquese pudiera concordar en la necesidad de propiciar una saludable protección al adquirente, esta minoría reiteraque el supuesto de hecho constitutivo de la hipótesis del plenario es que no existió afectación del inmueble.Con lo que no se trata de hacer digresiones en abstracto sobre la conveniencia, las ventajas y lasseguridades que brinda el régimen legal de afectación a prehorizontalidad, sino admitir, sencillamente, quemalgrado su conveniencia y a despecho de las ventajas y las seguridades, el adquirente no estuvo amparadopor él. Así, entonces, cuando el edificio ya está concluido e inscripto el reglamento de copropiedad yadministración no se trata de analizar la relación de las partes en base a lo que fue o debió ser, sino a lo quees.7. Desde luego que, a pesar de la inscripción del reglamento, el enajenante puede no estar en condiciones de

cumplir su contrato por diversas causas: sea porque la unidad no está totalmente terminada, sea porque estáembargada, o porque reconoce gravámenes o embargos o por cualquier otra causa. En supuestos tales rigen,en plenitud, las normas generales: la exceptio non adimpleti contractus (arts. 510 Ver Texto y 1201 Ver Texto CCiv.), resolución por incumplimiento (art. 1204 Ver Texto ), etc. Pero aún más. La mayoría se ha mostradopreocupada frente al caso en que el adquirente no pudiese ejercer defensas como la "exceptio", o no pudiesedemandar la resolución por incumplimiento en razón de que, por cualquier circunstancia, el enajenante noestá todavía obligado a transferir el dominio -vgr., vigencia de un plazo, no vencido- y sin embargo pretendecompeler al adquirente al cumplimiento de las obligaciones a su cargo, a partir de la inscripción delreglamento de copropiedad y administración. El supuesto es, sin duda, posible. Pero para proteger a eseadquirente no es menester aplicar ultra-activamente el régimen de prehorizontalidad. Si el edificio ya estáconcluido, matriculadas las unidades e inscripto en reglamento, y el comprador o adquirente teme, deentonces en más, el futuro incumplimiento del enajenante, está autorizado a suspender el pago del precio.

Pero no en virtud del art. 12 Ver Texto párr. 2º ley 19724, sino en razón de lo dispuesto por el art. 1425 Ver  Texto CCiv. Esta norma, según la razonable interpretación que han hecho nuestros tribunales, permitirá aladquirente suspender los pagos -o mantener la suspensión- no sólo cuando existiese peligro fundado deacciones reales que tengan por objeto la unidad, sino, también, si ella reconociese un gravamen -hipoteca-

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogadifícilmente redimible (C. Nac. Civ., sala D, 7/10/1970, JA 10-1971-29), o si teme fundadamente por laperfección del título (C. Nac. Civ., sala B, 30/10/1957, LL 89-625; sala F, 16/5/1963, LL 111-252), etc.8. Esta minoría, finalmente, se hace cargo de la correcta interpretación que debe darse al art. 1 Ver Texto inc.d ley 20276, que también ha sido aludida por la mayoría en apoyo de su tesis. Se sostiene que no es verdadque una vez inscripto el reglamento de copropiedad y administración y afectado el edificio al régimen depropiedad horizontal no quepa considerar aplicable el régimen de la Ley de Prehorizontalidad. El citado inc. dart. 1 Ver Texto ley 20276, sólo exceptúa de ese régimen a los edificios que se afecten al régimen de la ley

13512 Ver Texto , "sin haberse comercializado previamente una o más unidades". De tal modo, si, en el casoa estudio existen por hipótesis adquirentes es porque las unidades se han comercializado y, entonces, eseedificio aunque terminado estaría incluido en el régimen de prehorizontalidad. Lo que la norma ha dispuesto,en realidad, es que no están alcanzados por las disposiciones de la Ley de Prehorizontalidad, los edificioscuyas unidades no se comercialicen durante la etapa de su construcción. Por eso alude -es bien claro- a losedificios ya afectados o que se afecten al régimen de la ley 13512 Ver Texto , sin que previamente se hayancomercializado unidades. Pues bien, no es el caso que preocupa en este acuerdo. Pero si la alusión a lanorma se hace para demostrar que es posible afectar al régimen de prehorizontalidad un edificio cuyasunidades ya están matriculadas individualmente en el Registro de la Propiedad y cuyo reglamento decopropiedad y administración ha sido otorgado y también inscripto, debería comenzar por demostrarse que elRegistro de la Propiedad admitiría inscribir la prehorizontalidad luego de haberse inscripto la horizontalidad:¿qué sentido tiene que el enajenante, en ese momento, declare su voluntad de afectar el inmueble a la

subdivisión y transferencia de dominio de unidades por el régimen de la ley 13512 Ver Texto , cuando eledificio ya está afectado a ese régimen? Es como sostener que alguien está obligado a declarar que es suintención hacer lo que ya hizo. Parece -al menos no se ha demostrado lo contrario- un contrasentido.9. Por estas consideraciones generales, los suscriptos entienden que debe responderse afirmativamente a lacuestión propuesta para el acuerdo y en consecuencia propician como doctrina legal obligatoria (art. 303 Ver  Texto Cód. Procesal), que el tribunal resuelva que "la posterior inscripción del reglamento de copropiedad yadministración en los términos de la ley 13512 Ver Texto , hace inaplicables los efectos de la falta deafectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro dela Propiedad que prevé la ley 19724 Ver Texto ".DISIDENCIA Y POR SUS FUNDAMENTOS DEL DR. VERNENGO PRACK.-Considerando: El reglamento decopropiedad y administración y la prehorizontalidad. "Si la posterior inscripción del Reglamento deCopropiedad y Administración en los términos de la ley 13512 Ver Texto hace inaplicables los efectos de lafalta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en elRegistro de la Propiedad que prevé la ley 19724 Ver Texto ". "No es admisible una interpretación queequivalga a la prescindencia del texto legal, si no media debate y declaración de inconstitucionalidad, pues laexégesis de la norma, aun con el fin de adecuación a los principios y garantías constitucionales, debepracticarse sin violencia de su letra, y de su espíritu". (Corte Suprema Nacional, mayo de 1978, ED 79-187).1. Introducción a la prehorizontalidad. Se llama prehorizontalidad, a un sistema de preferencias (art. 3875 Ver  Texto CCiv.) a favor de los compradores de unidades futuras de propiedad horizontal, otorgados pararesguardar la prioridad de su crédito por escrituración contra: a) otros adquirentes; b) acreedores hipotecarios;c) otros acreedores del vendedor, antes que éste transfiera su derecho real de propiedad horizontal aaquéllos. El origen histórico inmediato en nuestro país, se originó a raíz de los perjuicios colectivos quecausaba la caída en estado de falencia del vendedor; el hecho de hipotecar el edificio (cuando estaba

construido) luego de otorgados los boletos de venta que a su firma estaban "libre de gravámenes", pero luegoel inmueble era ejecutado en block y aquellos que querían conservar la unidad debían volver a adquirirla en elremate judicial del cobro hipotecario; el embargo, y pedido de venta podía provenir de otros acreedores delvendedor, más peligrosos porque no tenían sus derechos inscriptos en el registro de la propiedad, ni teníanpor qué hacerlo. Los centros más afectados fueron la Capital Federal, Rosario y Mar del Plata, donde hubosuficientes casos como para provocar una legislación al respecto. Para ilustrar ejemplificativamente el tema,causó algún revuelo el fallo plenario de la C. Nac. Com. de la Cap. Fed. que resolvió: "No procede lademanda por escrituración de un inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando elvendedor, con posterioridad a su otorgamiento, ha caído en quiebra, aun mediando tradición y pago delprecio" (Lozzi v. Socha, S.A., quiebra Ver Texto , noviembre de 1967, LL 128-925). El mismo se fundó -entreotros argumentos- a que el inmueble permanece en el dominio del enajenante aún habiendo firmado boletode venta, y que carecía de lógica que la quiebra, del deudor empeore la situación de los acreedores y otorgue

efectos jurídicos en su contra, a hechos que antes de la quiebra eran ineficaces para transferir la propiedad.Ya con anterioridad a ese fallo, que ilustra elementalmente en qué consiste el problema, había sido dictado eldecreto 2977 Ver Texto del 6/3/1959, que sometía a la ley 12830 Ver Texto todo lo que se refiriera a edificiosa dividirse horizontalmente.

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina QuirogaSe establecía una escritura "pública declaratoria" (art. 2 Ver Texto ) efectuada por el propietario del inmuebleparecida a la afectación de la 19724 Ver Texto , sólo que en su art. 8 Ver Texto , establecía que todos loscontratos "deberán contener una cláusula que subordine su validez a la inscripción del instrumento en elRegistro de la Propiedad". Luego, viene el decreto ley 9032 del 10/10/1963, que simplifica el trámite de laescritura de afectación ("escritura pública declaratoria") al establecer la presentación directa del Propietario alRegistro de la Propiedad con los recaudos correspondientes. (Es el mismo temperamento adoptado para elBien de familia). El estudio de este decreto ley puede ayudar a quienes no entienden el tema, porque en el

art. 5 , ejemplifica las excepciones a la escrituración, y a este crédito sólo se la anteponen créditosprivilegiados: Embargos o inhibiciones anotados con anterioridad (ap. 1 inc. b); embargos resultantes de  juicios entablados por el Fisco, nacional, provincial o municipal (ap. 2 inc. b); créditos embargados delconstructor de obra en tanto éste conserve el derecho de retención (ap. 3 inc. b); y por último, y ya en el ap. c)se establece que los créditos contra el vendedor con embargos e inhibiciones posteriores a la inscripción, sólopodrán hacerse efectivas sobre cuotas adeudadas por el comprador o adjudicatario. Es particularmentesignificativo que todos estos casos que el decreto ley 9032 menciona como excepciones a la escrituración,son caso de preferencia que por el Código Civil tienen privilegio sobre dicho crédito. Así del constructor, estáprevisto en el art. 3931 Ver Texto (Preferencia de créditos sobre inmuebles). Las del fisco, es una preferencialegal establecida por el art. 3879  Ver Texto inc. 2 sobre la generalidad de los bienes del deudor. Los delprimer embargante (dudosa constitucionalidad) está contemplado por la ley local: art. 218 Ver Texto Cód.Procesal. Las demás preferencias son a favor del vendedor, aun cuando no tenga hipoteca a su favor por el

saldo de precio (art. 3925 Ver Texto , y sobre todo el 3926  Ver Texto que se ejerce sobre tercerosadquirentes), 3924 inclusive. Es a estas preferencias, a las que se refiere el art. 12 Ver Texto ley 19724 si sela interpreta sin mutilar su texto: "En caso de falta de inscripción de los boletos (no de la escritura deafectación) el vendedor pierde el derecho de preferencia, que tiene contra el adquirente". En cambio eladquirente, conserva todas las preferencias que tiene contra el vendedor aunque no se las pueda oponer aterceros y se resuma en una acción por daños y perjuicios... en caso de conflicto de prehorizontalidad, esdecir, disputa de un mejor derecho a la escrituración de la unidad de propiedad horizontal. Sirva pues, estaintroducción para tener claro, que la prehorizontalidad supone un conflicto de hecho entre el adquirente por boleto de una unidad de propiedad horizontal y terceros adquirentes; terceros acreedores hipotecarios o deotra índole y terceros que disputen de alguna manera la titularidad de la propiedad horizontal a un adquirentecon boleto inscripto o no inscripto. Un caso de prehorizontalidad sería en concreto el citado plenario de la C.Com. de la Capital que decidió el mejor derecho de adquirentes con boleto, o los acreedores de la quiebra,convertidos en terceros compradores de buena fe en un remate judicial. Lo que tiene que quedar claro, esque la prehorizontalidad, por más que establezca directivas generales para confeccionar boletos decompraventa en miras a su finalidad, para nada afecta el contrato de compraventa celebrado entre las partes,que es norma para las mismas, actuando como legislación supletoria (art. 3 Ver Texto CCiv.), el Código Civilen la parte que alude al contrato de compraventa inmobiliaria.2. La verdad y su investigación. En los "Apuntes sobre el pensamiento" de José Ortega y Gasset nosrecuerda que la verdad se complace en ocultarse. Que los árboles no dejan ver el bosque, la fronda no dejaver el árbol y así sucesivamente. A la operación que nos lleva a encontrarlo bajo sus ocultaciones llamamos"verificar" o adverar, más castizamente averiguar. Es hacer patente lo oculto, es desnudarlo de sus velos,descubrirlo. Y esa manera de estar algo ante nosotros nudificado es su "verdad". Por eso -dice el maestro- esredundancia hablar de la "verdad desnuda". Sigue diciendo que "el fenómeno de la ocultación no es

complicado. Consiste, sencillamente, en que el ser de la cosa o, lo que es igual, la `cosa misma', la cosa ensu `mismidad' queda tapada por todo lo que tiene que ver (el destacado es del maestro) con ella pero no esella. Y nosotros en el itinerario de nuestra mente hacia la `cosa misma' comenzamos por tomar `lo que tieneque ver' `con ella como si fuese ella'... `Lo que tiene que ver' con una cosa tiene que ver con ella más omenos; a veces tiene que ver mucho. Cuanto más tenga que ver, peor: más tenaz será la ocultación y mástiempo viviremos `confundidos y engañados'" (Revista de Occidente, 1959, Madrid, ps. 14 y 15). Así elcontrato de compraventa de unidades de propiedad horizontal es un dato del problema de laprehorizontalidad, pero no es el "conflicto de prehorizontalidad" al que debe aplicarse la ley 19724 Ver Texto .El conflicto entre comprador y vendedor por modalidades circunstanciales e incluso esenciales, debe ser resuelto por el contrato y la legislación supletoria del Código Civil que de ninguna manera desprotege aninguna de las partes. Sólo hay "caso" de prehorizontalidad, cuando aparece un tercero disputando eldominio o el crédito por escrituración al comprador de unidades de propiedad horizontal. En el primero hay un

tema de índole estrictamente contractual entre partes. En el segundo hay un problema de preferencias o deprivilegios entre disputantes que pueden no haber contratado entre sí: comprador adquirentes versusacreedor hipotecario del vendedor. El primero pretende que se le escriture la unidad; el segundo solicita quese enajene en subasta la unidad para poder percibir su crédito, mutándose el dominio. Entre sí nunca

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacontrataron estos contendientes. Otro caso: dos adquirentes con distintos boletos: disputan entre sí sin haber contrato o acto jurídico alguno entre ellos. El derecho civil es uno, pero la distinción y el desglose de situaciónsutiles corresponde a los expertos que, en ese trance no puede perderse en generalizaciones burdas.Máxime cuando el resultado, es totalmente disvalioso. No sólo se ha violentado el texto legal, sino que se hatransformado la "prehorizontalidad" en el recurso extorsivo e ilícito del comprador sin conflicto de"prehorizontalidad", pero que no paga, pero se encuentra que los jueces confundiendo el contrato decompraventa con el conflicto de acreedores a la escrituración, le regalan al comprador incumplidor una mora

"esencial" a su favor para legitimar su incumplimiento, violándose frontalmente con tal desinterpretación el art.17 Ver Texto CN. y confiscándole el precio.3. Los terceros, los contratos, la publicidad. La escuela de derecho basada en la mnemotecnia desarrolla unintérprete dogmático, que enuncia principios, cita los autores que los han enunciado, cuanto más y másextraños a su ordenamiento jurídico, mejor, y poco afecto al análisis de las circunstancias (que considera demenor entidad para resolver el problema) y con el aparato valorativo considerablemente atrofiado por su faltade uso atenta la preponderancia mecánica que da a los elementos antes enunciados, que usa como oráculosinfalibles y desentendiéndose totalmente de los resultados, porque para él -como algunos famosos clínicosque la especialización ha barrido- interesa más la brillantez del diagnóstico, que la cura de la dolencia. (Eneste caso social). No es pues, extraño que al errar el rumbo el primero que se abocó al tema deprehorizontalidad sin haberlo predigerido y sin tener experiencia de su uso en la realidad, haya creado unatendencia que la escuela asimiló y comenzó a trabajar de inmediato en aquellas aguas. El error perdura,

máxime que las preferencias y los privilegios no era un tema apto para memoristas, que se enredaban en lasprelaciones. Pero hay más conceptos que no se tienen claros, porque no hay bibliografía que se pueda citar como aval de "atrevidos" razonamientos.La forma nada tiene que ver con la prueba de los actos jurídicos. Menos, de los contratos.La forma consiste en determinados ritos que hace que el contrato sea razonablemente oponible a un terceropor contener visos de verosimilitud el principal hecho oponible. La forma es un contenido de publicidad delcontrato.No es cierto que sólo los derechos reales (art. 2505 Ver Texto ) necesitan de cierta publicidad (posibilidadgnoseológica de otros que no son parte) para ser oponibles a terceros. También algunos contratos ocontratos que son lo principal de derecho reales accesorios, necesitan de ella.Así el contrato de cesión sólo debe hacerse por escrito (art. 1454 Ver Texto ), y el deudor debe pagar elcesionario que le demanda el pago presentándole sólo el instrumento privado de la cesión. Paga bien y esliberado. Sin embargo, la notificación "por un acto público" (art. 1467 Ver Texto CCiv.) sólo es necesaria,cuando sobre el mismo crédito concurren uno o más terceros embargantes del cedente. En este caso, lafecha cierta es imprescindible para conocer (publicidad para terceros) a quien paga bien. El acreedor prendario que no constituyó el contrato de prenda en instrumento privado de fecha cierta, sino en simpledocumento escrito podría oponer a su cocontratante el derecho de retención, pero no podría invocar que tieneen su poder la cosa de otro en prenda frente a un embargante personal del mismo acreedor. Para ser oponible a este acreedor embargante de la cosa en poder del acreedor prendario, este último debía exhibir uninstrumento privado con fecha cierta anterior, a la época del embargo para poder ser oponible al embargante(art. 3217 Ver Texto CCiv.). En caso del acreedor hipotecario, de acuerdo al art. 3135 Ver Texto CCiv., noprocedería una acción contra el escribano que omitió inscribir en el Registro inmobiliario la hipoteca, cuandoel deudor no enajenó el bien, y el acreedor luego de haberlo embargado y rematado cubrió el crédito sin que

ningún acreedor del deudor-propietario del inmueble le opusiera prioridades. Sin embargo, en la ley seestablece imperativamente:a) Que la hipoteca debe anotarse en el Registro inmobiliario.b) Que si ello no se cumple no es oponible a otros acreedores.c) También tiene de similar con el art. 12 Ver Texto ley 19724, que en el art. 3140 Ver Texto establece quecualquiera puede inscribir la hipoteca.De esa manera no hubo "caso" de terceros, por lo tanto no interesa que esos mecanismos de previsión deconflictos, no estuvieran en condición de funcionar, porque concretamente no fueron necesarios. Nadie puedereclamar por lo que no sucedió. Y el riesgo lo asumió el comprador al conocer que no existía escritura deafectación. (En el caso, compró tres departamentos y varias cocheras).4. Efecto de la inscripción en el registro de la propiedad del reglamento de copropiedad y administración Yahe mencionado en el plenario Cotton  Ver Texto cuáles son las disposiciones registrales que permiten la

inscripción de los boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad, aun sin escritura de afectación. Enel plenario Discoli  Ver Texto , varios integrantes de la mayoría votaron porque podían inscribirse en elRegistro de la Propiedad derechos personales como los emergentes del contrato de cesión de derechoshereditarios. Según uno de los distinguidos colegas de la mayoría, ello no era posible según un Congreso

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacelebrado en algún lugar de la Provincia de Buenos Aires. Esta única objeción tiene poca fuerza deconvicción pese a que descuento la brillantez de las exposiciones de los que tal sostuvieron, máxime que enla Provincia de Buenos Aires existe una vieja ley que permite la inscripción de lotes como "prometidos deventa" aun antes de la sanción de la ley 14005 Ver Texto , y tal criterio debe lógicamente mantenerse conrelación a unidades de propiedad horizontal. Lo que cuenta es que el plazo esencial erróneamente invocadoen Cotton desde el punto de vista conceptual, quedó fuera de toda duda con el art. 3 Ver Texto ley 20276 enel cual se autorizó al Registro de la Propiedad a otorgar a los propietarios ampliaciones del plazo por 

resolución fundada (ver art. 6 Ver Texto ) otorgados inicialmente sólo por 90 días. Ello porque también elCotton y en fallos sucesivos se pasa por alto, otro párrafo del art. 12 Ver Texto que textualmente especifica:"El adquirente puede en cualquier tiempo, registrar el contrato". Luego, aun con el erróneo criterio de lamayoría que no acepta el concepto de "carga" del propietario para el otorgamiento de la escritura deafectación, para constituir en "mora" al propietario habría que demostrar que: a) No hubo presentación en elRegistro solicitando la prórroga de los arts. 3 Ver Texto y 6 Ver Texto ley 20276 y b) Que la solicitud deinscripción del adquirente del boleto de compraventa fue rechazada por el registro (Que demora 6 meses enquedar firme). Pero, aquí viene la cuestión esencial de esta convocatoria, ¿no cumple todas las funciones dela escritura de afectación y aun más el reglamento de copropiedad y administración? ¿Si los adquirentesquisieran no pueden inscribir los boletos con el Reglamento de Copropiedad y Administración inscripto muchomejor, las medidas son definitivas y reales, lo mismo que porcentuales, etc.? No hay ningún inconvenienteque puedan hacerlo. Y así si los adquirentes lo quieren se prolongaría el estatuto preventivo de

prehorizontalidad: sólo para disputas de dominio o escrituración hasta el otorgamiento de la última escritura.Sólo que me animo a predecir que ante la posibilidad de trabar sólo un embargo o abrir preventivamente elrégimen de prehorizontalidad los adquirentes que quieran vivienda no tendrán duda en la opción. Lasaplicaciones de la Ley de Prehorizontalidad sin haber habido "caso" para dejar sin efecto compras al costo; opara haber sancionado al intermediario como el caso de la sala D, constituyen graves errores pues de talmanera aplicando obligatoriamente la ley 19724 Ver Texto por considerar que "es de orden público" no senecesitaría inscripción ni afectación y constituiría un estatuto obligatorio para toda comercialización de algúnsupuesto de propiedad horizontal: cocheras, vivienda, oficinas, etc. Lo concreto es que el Reglamento deCopropiedad y Administración permite a partir de su inscripción en el registro inmobiliario la inscripción de losboletos, si tal desea hacerse. Como el art. 12 Ver Texto ley 19724 establece que el comprador "puede encualquier tiempo, registrar el contrato"; y además, la supuesta sanción del art. 12 Ver Texto esespecíficamente para los "contratos no registrados" no para los que no tienen escritura de afectación, a partir de la inscripción en el registro inmobiliario del reglamento puede abrirse el régimen preventivo (de segurocontra otros inscribientes) de la prehorizontalidad, y por ende, no pueden excusarse las deudas por saldos deprecios atrasados u otros incumplimientos basados en la falta de afectación.Se ha producido una convalidación en base a un hecho modificativo de la litis (inc. 6 art. 163 párr. 2º) quepermite al propietario otorgar ese seguro de primera escrituración, antes que haya habido disputa por otrotercero (no por el vendedor) que también reclama la escrituración para lograr también la titularidad de lapropiedad horizontal. Mucho menos, cuando existe Reglamento que permite la anotación de los boletos enforma más precisa que la escritura de afectación, el comprador puede solicitar resolución del contrato decompraventa, dado que: a) Este es ajeno al régimen de la prehorizontalidad; b) Aun cuando se consideraraque los fuera, la razón de ser de la ley 19724 Ver Texto es garantizar la escrituración de las unidades frente adisputantes de la misma, no a obtener ganancias demandado resoluciones basadas en jurisprudencias

deformantes que desvirtúan el sistema. Por otra parte, existen efectos de vida real que ocurren en beneficiodel adquirente a raíz de la existencia del reglamento de copropiedad y administración, que no ocurríancuando existía escritura de afectación pero todavía no se había concluido el edificio: a) En el primer caso sepuede embargar la unidad comprada, solicitar una medida de no innovar, o una anotación preventiva de litis.Con sólo la escritura de afectación, las medidas eran provisorias y teóricas porque la unidad no existía ypodía no llegar a existir nunca si el edificio no se concluía. b) En el primer caso se puede poseer la unidad.Con la escritura de afectación, no. c) Idem se puede arrendar porque ya existe. Con escritura de afectación yboleto inscripto, sólo se podría pactar un contrato de arrendamiento futuro supeditado a que el edificio seconcluyera y se inscribiera el Reglamento de Copropiedad y Administración, para que el arrendamiento fueraindependiente y exclusivo de determinada unidad. d) Se pueden utilizar por los adquirentes las cosascomunes, cuando el Reglamento está inscripto, y no cuando el edificio está en construcción por más escriturade afectación que tuviera y más inscriptos que estuvieran los boletos. La existencia del Reglamento de

Copropiedad y Administración inscripto supone la definitiva terminación del edificio, y que las unidades seencuentran precisamente dimensionadas en virtud de lo dispuesto por el decreto reglamentario de la ley13512 Ver Texto , n. 18734/1949 en cuyo art. 3 Ver Texto se establece cuáles son las menciones, obligatoriasque debe contener el reglamento:

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quiroga1. Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva... 3. Enumeración de las cosas comunes...5. Destino de las distintas partes del inmueble... Es absurdo, que los señores colegas prefieran un papeleomal interpretado (la prehorizontalidad nace de la disputa de varias personas sobre la titularidad de lapropiedad horizontal de la misma unidad), representado por una escritura de afectación y boletos anotados enRegistro de la Propiedad, que la realidad social cumplida de un edificio terminado, con relación al cual sepueden inscribir los boletos que no se hubiese hecho antes. Ello tiene sentido, porque la prehorizontalidadsólo previene una situación de peligro. Si el titular del boleto ya fue vencido porque se le escrituró a otro, no

tramitaría un juicio de escrituración, o la eventualidad desvirtuante del sistema de una acción de resolución. Sila escrituración está pendiente, es como si contratara un seguro para el futuro ya cercano de la escrituración.Ahora, partiendo de la base de un Reglamento de Copropiedad y Administración inscripto, que quiera decir   jurídicamente (decreto 18374/1949 ) nada menos que un edificio terminado, pudiendo el adquirente mismoinscribir su boleto "en cualquier tiempo", sin necesidad de que lo haga el propietario o vendedor (art. 12 Ver  Texto ley 19724). Para que se entienda mejor, no puede el comprador de una unidad de propiedad horizontalque sabía que no tenía escritura de afectación afirmar: "no te pago porque durante la construcción del edificioy el trámite de afectación a la propiedad horizontal, no resguardaste nuestras relaciones con un mecanismopublicitario (inscripción en el Registro) antiacreedores tuyos, que eventualmente me disputarían la unidad".Mucho menos, cuando en la contestación de la demanda se ofrece la escrituración o se solicita lareconvención por falta de pago o incumplimiento del comprador de obligaciones del contrato de compraventa,sin que haya aparecido ni de cerca, y ni en el horizonte, acreedor o tercero alguno que dispute al adquirente

el derecho real de propiedad horizontal.5. Desinterpretaciones de la Ley de Prehorizontalidad Lo único que puede quedar vigente del sistema deprehorizontalidad después de otorgado el Reglamento, y ello no con uniformidad de opiniones, es el famosoart. 12 Ver Texto de la misma, en tanto exista colisión entre un boleto de compraventa registrado contra unaescritura de venta de la unidad otorgada a favor de un tercero e inscripta también en el registro. Todavía esecaso, suscitará entre los jueces controversias, sobre publicidad como la suscitó en su momento "escritura-inscripción" versus "boleto-posesión" de acuerdo a la nueva redacción desde 1968 del art. 2355  Ver Texto .(Erudito voto del Dr. Alterini ya citado en favor de lo último) (Blitz Katz v. Tormo S. P./76 ED 72-383, LL 1977-A-518). Pero -como se ve- siempre planteando un conflicto de mejor derecho a la titularidad de la propiedadhorizontal, o el acceso a ella, que es tan distinto como es derecho personal (contrato de compraventa) de underecho real (derecho a la propiedad horizontal) aunque puede a veces afirmarse que son dos etapas de unmismo proceso de transferencia o de transmisión por actos entre vivos. Inclusive en Cotton -aun con lainterpretación mutilada del art. 12 Ver Texto - la mayoría -cada vez más rala- así lo entendió.Pero después de haber dogmatizado un error, éste puede ser base de una cadena de otros. De unaequivocación no pueden deducirse verdades, y así aparecen los desaciertos del intento de aplicación de laLey de Prehorizontalidad que antes se había afirmado que no era aplicable si no había régimen abierto conafectación e inscripción de boletos. Salvo, por supuesto, la pretendida "falta de acción" del vendedor comosanción genérica de impedir la aplicación de la ley. Para defender la indefendible tesis Cotton, frente alavance de la mala fe de los compradores que no pagaban, y la tendencia jurisprudencial que llegó hasta laCorte Suprema Nacional, que, para restablecer el equilibrio de las partes, equiparó el Reglamento deCopropiedad y Administración a la problemática escritura de afectación, la sala C, efectúa un confuso cambioen la naturaleza de su argumentación y afirma que al incumplidor de afectación le es aplicable toda la ley19724 Ver Texto .

Antes afirmaba que la sanción era su falta de acción por impedir la aplicación de la ley con la falta deinscripción y así se llega a los resultados de total indefensión de intermediarios -que sin haber habido disputade escrituración o interferencia de verdadera prehorizontalidad- fueron condenados en virtud del art. 16 Ver  Texto ley 19724, por la sala E, y el disvalioso, bajo juzgamiento, que pese a la confesión del demandado desu mora y del reconocimiento de los perjuicios causados al vendedor, se le aplica la "falta de acción" deCotton, dejando en cero demanda y reconvención, es decir, frente a una acción concreta nada se resuelve,para beneficiar al demandado que quería purgar su "mora" reduciendo sus pretensiones de tresdepartamentos sobre los que firmó boleto a sólo uno en base al art. 3113 Ver Texto CCiv. que nada tiene quever con el tema. Por supuesto que la apariencia es argumentar con el perjuicio eventual que hubieran recibidoel comprador de los tres departamentos y dos cocheras, si el contrato hubiera violado el art. 15 Ver Texto Leyde Prehorizontalidad que establece la prohibición de modificar el criterio de reajuste unilateralmente. Con ellopodrían fulminar todo contrato al costo. Porque si bien ello no constituye un precio librado a la voluntad del

constructor-vendedor, nada impide que con interpretación lata, así se considera, y se deje de construir en laCapital Federal. Todo lo referente al administrador provisorio (art. 25 Ver Texto ); aplicación del reglamentoprovisorio (art. 28 Ver Texto ); créditos hipotecarios (art. 22 Ver Texto ); ejecución, (art. 24 Ver Texto ) y todasmodalidades especiales de engorrosa por las conformidades multitudinarias, y poco eficaz aplicación, quedan

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogatodas sin efecto al aparecer el reglamento de copropiedad y administración con su administrador definitivo,con su sistema de hipoteca sobre unidades del Código Civil; desaparece la hipótesis de "paralización" porqueel Reglamento supone el edificio terminado. Es posible la determinación del "costo", sujeto a los reajustepreviamente estimados también por haberse concluido el edificio; esta vez serán por saldos impagos y no por aumento de costos. El inc. d ley 20276 Ver Texto que exime del régimen de prehorizontalidad (porque conella no se funcionaba sumariamente y los costos crecían), los edificios que se afecten al régimen de la ley13512 Ver Texto  en lo sucesivo. (Desde abril de 1973). La excepción, que debe interpretarse con criterio

restrictivo, era que si se había comercializado antes una o más unidades, pero siempre referida a que lasunidades comercializadas hubiesen inscripto sus boletos, o a lo sumo, hubieran tenido fecha cierta anterior asu conflicto de oponibilidad a terceros de su pretensión de escrituración de la propiedad horizontal. De otramanera, era igual que se hubiesen comercializado o no, varias unidades porque la afectación del edificiosignificaba la existencia del reglamento, y la posibilidad inmediata de escriturar o embargar por el comprador,es decir quedar sometida al régimen común de cualquier compraventa de inmuebles que no demora 40meses en construirse.Por si quedara alguna duda, el art. 21 Ver Texto ley 19724 que se intenta transformar en una especie de Leyde Agio de la Propiedad Horizontal (a ella se refería el mentado decreto 2977 que sometía la comercializacióna la ley 12830 Ver Texto , del más rancio corte fascista) resume el sentido de toda la ley con este enunciado:"Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto enesta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes". Ergo, si el contrato no se encuentra registrado, el

vendedor perderá sus privilegios oponibles al comprador, o en su caso, podría llegar a ser pasible del art. 173Ver Texto inc. 11 CPen., si la falta de registro le fuera imputable. Para concluir, lo referente a los beneficios dela escritura de afectación sobre el estado de ocupación del inmueble, y la inexistencia de tasas,contribuciones, o deudas por impuestos, dan una idea de la inexperiencia e ingenuidad con que se maneja lamateria. La crónica diaria da cuenta de gente que se apodera de edificios, por un problema de escasez queCotton fomenta, y eso no lo puede evitar una escritura de afectación labrada en una Escribanía mientras secomenzaba el foso del edificio. Por más que luego de terminado el edificio la misma diera cuenta del estadode ocupación, ello estaría referido a una fecha y no lo garantizaría para el día siguiente. No.No es la forma de evitar "sorpresas a los adquirentes" la realización de la escritura de afectación. Quizá unamedida de no innovar notificada al encargado luego de otorgado el reglamento (para individualizar conprecisión la unidad) sea más afectiva, aunque no del todo. Con relación a los impuestos, es mayor garantía laescritura que instrumenta el Reglamento que forma parte del título de la Propiedad horizontal, que el ex titular debe justificar su pago. De todas maneras, las disposiciones de la ley 22427 art. 4 Ver Texto establecen que,el período anterior al régimen de subdivisión de la ley 13512 Ver Texto del edificio en block, no se considerará"deuda líquida y exigible" a los efectos de la percepción de los mismos por parte de los adquirentes. En unapalabra, los grandes peligros de la comercialización de unidades futuras, desaparecen cuando se termina eledificio y el mismo queda afectado a la propiedad horizontal por la inscripción de su reglamento decopropiedad y administración. Ello no quiere decir que desaparezcan todos los problemas jurídicos sobre elsistema, pero desaparecen los peligros grandes, previstos por la Ley de Prehorizontalidad, pero que no sonsolucionados por ella, ni por la solución inconstitucional del plenario Cotton Ver Texto . Cuando el poliedro deespacio aéreo del último piso se recubre de mampostería, y se concluyen las partes comunes como parapoder ser mencionadas en la escritura llamada Reglamento de Copropiedad y Administración, todosentienden que la realidad social ha cambiado: del propietario, de los adquirentes, de los constructores, del

barrio, de los gremios que han participado en la construcción, para el Registro de la Propiedad que inscribióya el reglamento. Sólo los jueces se quedan en la prehistoria de la construcción del edificio, queriendosancionar por situaciones que no ocurrieron, o por perjuicios eventuales que no tuvieron lugar, y que ahora,en el momento del pleito tampoco han sido invocados.6. Clara violación de propiedad privada por tergiversación y mutilación del derecho vigente. El art. 19 Ver  Texto CN. establece que: "Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, niprivado de lo que ella no prohíbe". De ahí que la ley 19724 Ver Texto establezca que el propietario que nootorgara la escritura de afectación, perderá sus derechos de preferencia contra el adquirente, aunque no estécon respecto al vendedor. La ley no puede ser interpretada, mutilando su texto, así la interpretación deCotton que se intenta consolidar en el presente plenario, parte de la base que la palabra "preferencia" queformando parte del texto del art. 12 Ver Texto divide su primera de su segunda parte, debe tenerse por suprimida o inexistente. La locución: "Preferencia de los contratos registrados" que da sentido al párr. 2º art.

12 Ver Texto , forma parte del derecho vigente que el juez no puede ignorar o suprimir. Ya hemos visto cuálesson algunas de las preferencias que el vendedor tiene sobre el precio con relación a otros acreedores y quéperdería en caso de no registro. Con relación a las del comprador con relación al vendedor la más importantees la del art. 3269 Ver Texto , ya que si tiene boleto y posesión puede ser preferido en la escrituración a

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogacualquier otro adquirente que no la tuviera. También si ha embargado en base al art. 218 Ver Texto Cód.Procesal tendría también prioridad para hacer efectivo su crédito por escrituración si no mediara concurso.Por otro lado, también se prescinde del texto del art. 12 Ver Texto , en la medida que éste dispone: "Eladquirente puede en cualquier tiempo registrar el contrato" (art. 12 Ver Texto párr. 1º in fine). Ello estaríaindicando, que antes de la ley aclaratoria la "mora" no era "esencial" y sucedía después de la firma del primer boleto en forma irreversible. De otra manera, no podrían inscribirse los boletos "en cualquier tiempo". Ensegundo lugar, indica la corresponsabilidad del adquirente por la inscripción del boleto, ya que no la pone a

cargo exclusivo del vendedor.Lo más importante es que el sentido general de la ley es de oponibilidades con relación a terceros de losboletos de compraventa. No puede sancionarse al vendedor, si no ocurrió ningún conflicto con terceros quees de lo que trata la ley, porque sería aplicar la ley a una conducta distinta a la prevista como sancionable.(Venta a más de una persona de la misma unidad; gravar sobre un dominio ya no disponible; vender lo mismoa varias personas, etc.). Sin embargo, la doctrina del presente y de su antecedente Cotton viola frontalmentela propiedad adquirida en virtud de un contrato sin tercero oponente, confiscando, sin indemnización alenajenante materiales, trabajo, honorarios, y organización, al negarle acción para reclamar el precio a sucocontratante, por una interferencia de terceros que no ocurrió, y por un daño que no se produjo. Lopatrimonialmente adquirido por vía contractual, es propiedad en los términos del art. 17 Ver Texto CN. comolo ha resuelto reiteradamente la Corte Suprema Nacional (Ver Lena Paz 1944-IV-Secc. Doc. p. 67 de JA).Según el presente Plenario y el antecedente Cotton, aun sin ocurrir interferencia de terceros (a pesar de

tener el comprador una acción por evicción 2118 y 2121 específicamente del CCiv.) por el mero acontecer deno publicitar el boleto de compraventa durante la construcción del edificio, el vendedor carece de acciónalguna contra el comprador (no puede ni reclamarle el precio; ni resolver el contrato; ni ejercer ninguno de losderechos emergentes del contrato que nada tiene que ver con los terceros). No así el comprador que puededemandar al vendedor por escrituración, no pudiendo este último reconvenir porque ha sido confiscado suderecho por la ley 19724 Ver Texto junto con el material que puso en el edificio, los intereses que tiene quepagar a terceros por la falta de pago de su comprador, la mano de obra, los honorarios del Director,impuestos pagados, organización, publicidad, etc. Es decir, el contrato es válido. Pero sólo puede pedir sucumplimiento o su resolución sólo una parte. A la otra, se la ha despojado de su patrimonio y de su acción,por haber arriesgado a una situación de peligro, que no se ha concretado en ningún daño y que en definitivadepende de la propia conducta del vendedor.Párrafo aparte merece este caso que ha sido casualmente concedido el recurso de inaplicabilidad por lamisma sala que propugnaba el Plenario, y que nunca pudo ser motivo de juzgamiento plenario atenta laconfesión del demandado de haber perjudicado al vendedor, desdiciéndose del dicho de sus abogados queconfesaban no conocerlo ni tener contacto con él; y de la especial circunstancia de la temeridad de lareconvención declarada por la sala por haber solicitado que de la compra de los tres departamentos de lujoadquiridos y sus respectivas cocheras, por aplicación del art. 3113 Ver Texto CCiv., se le escriturara sólo undepartamento. Aplicar a una reconvención temeraria, y a un culpable confeso, la Ley de Prehorizontalidadtuitiva de esta parte "débil" que se compra tres departamentos en la Avenida Alvear al 1800 y tres cocheras,es realmente arbitrario y merece ser casado en homenaje a los verdaderos destinatarios de la institución, por ahora ausentes en la casuística civil. Voto porque la inscripción en el Registro del Reglamento deCopropiedad y Administración, hace innecesaria la escritura de afectación y al poder optarse por parte de losadquirentes por la inscripción de los boletos u otras medidas publicitarias preventivas corre por su cuenta y

riesgo su oponibilidad a terceros.DISIDENCIA PARCIAL Y FUNDAMENTOS DE LOS DRES. CALATAYUD Y MIRÁS.- Considerando: Laobligatoriedad de los fallos plenarios no impone compartir los fundamentos que dieron apoyo a lasconclusiones. Por ello, hemos entendido con anterioridad a esta convocatoria que el incumplimiento en laafectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad no importa la constitución automática en mora delvendedor. En cambio, sí, el art. 12 Ver Texto ley 19724 y el plenario "Cotton v. Tutundjian" Ver Texto establecen que en esa hipótesis el enajenante no puede demandar el cumplimiento ni la resolución delcontrato frente al adquirente. Hemos tenido oportunidad de sostener que se trata de un presupuesto deprocedibilidad de la acción que -al no concurrir- impide su ejercicio, hállese o no el primero incurso ensituación de mora (conf. sala E, "in re": L. 287.362, "Bece S.A.C.I.F.A. v. Aranalfe S.A.C.I.I.F. s/sumario" Ver  Texto , del 28/10/1983; L. 279.936, "Ditsch v. Edificadora Atlántica S.R.L. s/cumplimiento de contrato", del10/5/1982; L. 4477 del 25/4/1984, en autos: "Prince S.A. v. Néctar S.R.L. s/escrituración" Ver Texto ). Hecha

esta salvedad exteriorizadora de nuestro apartamiento en el punto del voto mayoritario, señalaremos ahora ladiscrepancia sustancial que nos hace disentir en parte con la formulación de la respuesta de esa mayoría alinterrogante sometido a reunión plenaria. Está claro que el incumplidor moroso sólo puede revertir ese estado(la denominada "purga" de la mora) con el cumplimiento de la misma obligación y no de otra. Por ello nos

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogaresulta natural compartir con la mayoría las consideraciones acerca de las responsabilidades que se hayanderivado en el caso concreto de la falta de afectación del inmueble a aquel régimen, las que consideramossubsistentes a pesar de la inscripción del reglamento de copropiedad y administración según la ley 13512 Ver  Texto , así como también subsiste la aplicabilidad de las normas pertinentes de la ley 19724 Ver Texto , enhipótesis como las ejemplificadas en el voto mayoritario (vgr. el art. 15 Ver Texto , por dar un ejemplo de lamayor trascendencia). Sin embargo, las obligaciones de hacer tradición de la unidad comprometida en ventay de celebrar la escritura pública con el adquirente, constituyen para éste la finalidad misma del negocio

 jurídico en el que se ha embarcado a cambio de un precio, siendo el estado de prehorizontalidad -desde esteángulo- un paso intermedio (medio para preservar el cumplimiento del fin), razón por la cual aquellaconclusión técnicamente impecable de la mayoría debe ceder cuando el ofrecimiento de otorgar la posesión yla escrituración se pudiere cumplir inmediatamente y las referidas prestaciones se hallaren expeditas, comopuntualiza -pero sin el alcance que le vamos a asignar- el mencionado voto. Es que, en los hechos, lasituación se presenta -en lo que a las mentadas prestaciones atañe- como si se hubiese cumplido con laprehorizontalidad -el enajenante ha preservado la integridad del crédito del comprador-, razón por la cual unahermenéutica finalista impide considerar que el padecimiento de la prohibición de demandar tampoco puedarevertirse en este caso.Cuando las obligaciones se encuentran encadenadas en relación de medio a fin, el cumplimiento de la últimaquita relevancia a la insatisfacción de la anterior y por eso compurga el estado de mora, si éste se haproducido, sin perjuicio de la subsistencia de las restantes responsabilidades de otra índole -reiteramos- que

haya podido generar el incumplimiento. Por todo ello, sostenemos que en este caso, y sólo en él, laprohibición del párr. 2º art. 12 Ver Texto ley 19724 que -según el recordado fallo plenario- impide alenajenante demandar, deja de ser aplicable. El vendedor no sólo puede actuar extrajudicialmente -limitaciónínsita en el voto mayoritario, porque no se le permite revertir su situación de mora-, sino que su ofrecimiento,de ser resistido, puede ser viabilizado en sede judicial. En cuanto a la mención final que se hace en lapropuesta de la mayoría en el sentido de que "el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato", esasunto sobre el que no cabe expedirse en esta convocatoria. La solución en uno u otro sentido puededepender de la postura que se adopte entre las distintas esbozadas acerca de la posibilidad de redimir lamora pendiente el derecho de opción entre cumplimiento y resolución nacido del pacto comisorio expreso,que no es tema sometido a decisión plenaria. Si en el caso concreto existe mora, y si dicha mora adquiereaquella relevancia, obviamente el contrato habrá de resolverse, lo que debe dilucidarse en cada litigio enparticular. Por estas breves consideraciones, proponemos como respuesta al interrogante que ha motivadoeste acuerdo plenario, lo siguiente: "No. La posterior inscripción del reglamento de copropiedad yadministración en los términos de la ley 13512 Ver Texto , no hace inaplicables los efectos de la falta deafectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en el Registro dela Propiedad que prevé la ley 19724, con excepción de la prohibición del párr. 2º art. 12 Ver Texto , y siempreque el enajenante ofreciere contemporáneamente la posesión y escrituración, y estas prestaciones estuvierenexpeditas".AMPLIACIÓN DE FUNDAMENTOS DEL DR. ZANNONI.- Considerando: 1. He de agregar algunas ideas a losfundamentos que hemos expuesto y suscripto conjuntamente los colegas que quedamos en minoría en esteacuerdo. Tales ideas reafirman mi convicción de que, por aplicación del derecho vigente, no cabe sino larespuesta afirmativa a la pregunta que plantea la convocatoria al plenario.2. Debo, ante todo, expresar que a mi entender el régimen de la ley 19724 Ver Texto , denominada de

"prehorizontalidad", no constituye -pudiendo serlo "de lege ferenda"- un estatuto legal orgánico e imperativoregulador de la contratación que tiene por objeto la adquisición de departamentos en propiedad horizontal quehan de construirse o están en construcción. Sólo de esta forma podrían compartirse varios de los argumentosde la mayoría los que, acepto, reconocen una noble inspiración de protección al adquirente. Sin embargo,cuando los buenos propósitos se materializan en una interpretación parcializada de la ley vigente se corre elriesgo de desinterpretar el contexto, y, sin quererlo, caer en lo que la minoría ajustadamente ha calificadocomo actitud voluntarista, inocua o, por lo menos, inconducente. Veamos. Se sostiene, por ejemplo, que la ley19724 Ver Texto es de orden público y que los derechos y deberes que otorga e impone, respectivamente, alos adquirentes y enajenantes, son irrenunciables. Yo pregunto: ¿todas las disposiciones de la ley -sus 37artículos- son de orden público? Si se me responde afirmativamente debo considerar que todo contrato deadquisición de departamentos en construcción o a construirse que se celebre sin haberse previamenteafectado el inmueble al régimen de prehorizontalidad, es nulo y de nulidad absoluta (art. 1047  Ver Texto 

CCiv.). Desde luego: si, según el art. 13 Ver Texto inc. c ley, los contratos de enajenación o adjudicación deunidades deben contener "constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder delescribano obra copia simple certificada para el adquirente", me atrevo a calificar -si esta disposición es deorden público, imperativa- de nulos, y, reitero, de nulidad absoluta, todos los contratos que se concluyen por 

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogalos propietarios o enajenantes de unidades a construirse o en construcción que no han afectado previamenteel inmueble como lo manda el art. 1 Ver Texto ley 19724. Y, de ahí en más, es consiguientemente nula lacesión de esos contratos (arg. art. 17 Ver Texto ley citada), inoperante -es obvio- la resolución que pudiereplantear el adquirente (arg. art. 18 Ver Texto ), etc. Si tal fuese el contexto hermenéutico, no estaríamosdebatiendo el tema que nos convoca en este acuerdo plenario. A lo sumo la cuestión radicaría en responder si los jueces deben, de oficio, declarar la nulidad de esos contratos por aplicación del art. 1047 Ver Texto CCiv. La ley 19724 Ver Texto no tiene semejantes alcances. No los tiene, precisamente porque su art. 12 Ver  

Texto párr. 2º, permite inferir que los contratos celebrados a pesar de no haber el enajenante afectadopreviamente el inmueble, y haberse inscripto en el Registro de la Propiedad, son válidos: "los contratos noregistrados -dice la norma- no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra elenajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros". He aquí un singular supuesto de inoponibilidad parauna de las partes del contrato válido. De esto se trata. Es el medio de que se ha valido el legislador paracompeler al propietario enajenante a no contratar sin, previamente, afectar el inmueble y más tarde registrar los contratos. ¿Ha sido suficiente este modo de protección al adquirente? Me atrevo a responder que no. No,porque no ataca los males y vicios que muestra la práctica negocial por sus causas. Y la causa, la verdaderacausa de la desprotección del adquirente de pisos o departamentos, es que la obra proyectada y publicitadapueda ser aprobada y ejecutada sin que el propietario o empresario haya afectado el inmueble al régimen deprehorizontalidad previsto por la ley 19724 Ver Texto . Si así fuese toda construcción emprendida sin previaafectación del inmueble habría de ser considerada clandestina, con los efectos consiguientes. Y, entonces sí,

tendría asidero el estatuto legal imperativo y de orden público, orgánico, a que aspira. Pero se ve claramente,el legislador de la ley 19724 Ver Texto no ha querido -o no ha podido- llegar tan lejos.3. Dejo estas meditaciones de lege ferenda que me sirven para una inmediata reflexión. Del contexto limitado-pero auténtico- de la Ley de Prehorizontalidad no resulta que la contratación que tiene por objetodepartamentos en construcción o a construirse asuma caracteres típicos distintivos que la aparten de lasnormas generales aplicables a la contratación inmobiliaria, o que, como sucede con la ley 14005 Ver Texto por ejemplo, se hayan establecido imperativamente excepciones a esas normas generales. Nada de eso. Lacontratación es la habitual, sólo que si el inmueble ha sido previamente afectado a la subdivisión ytransferencia de dominio de las unidades por el régimen de la ley 13512 Ver Texto , y si, además, loscontratos celebrados en relación a esas unidades son inscriptos en el Registro de la Propiedad (arts. 1 Ver  Texto y 12 Ver Texto , ley 19724), se confiere al adquirente un "ius ad rem", oponible a terceros. Ademásqueda garantizado para ese adquirente que el propietario no podrá gravar -hipotecar- el inmueble sin ser notificado de ello (art. 19 Ver Texto ), pues la hipoteca no le será oponible (art. 21 Ver Texto ). Y aun cuandole fuere oponible, por haber sido constituida legalmente, el adquirente tiene los derechos que emergen de losarts. 22 Ver Texto a 24 Ver Texto , que le permiten dejar a salvo el derecho a obtener el dominio sobre suunidad. Por supuesto que la reglamentación legal no se agota con esto: la ley ha pretendido organizar la queyo denominaría "situación jurídica de prehorizontalidad", con su reglamento (art. 3 Ver Texto inc. e y 28 Ver  Texto ), facultades de contralor de la obra mediante su interventor (art. 27 Ver Texto ), la posibilidad deobtener la adjudicación del inmueble en condominio si la obra se paralizase durante más de 6 meses por causas imputables al propietario sin estar en quiebra o concurso (art. 30 Ver Texto ), etc. Cómo no destacar,también, la garantía que representa para el adquirente las constancias exigidas en la escritura de afectación(arts. 2 Ver Texto y 3 Ver Texto ), cuya copia tiene derecho a obtener (art. 5 Ver Texto ) y de cuya existenciadeben dar cuenta los contratos de enajenación o adjudicación (arts. 8 Ver Texto inc. c y 13 Ver Texto inc. d).

A pesar de todo, y tal como se legisla, la construcción de edificios y la oferta y enajenación de futurasunidades o departamentos puede realizarse sin, previamente, darse cumplimiento a las exigencias legales. Lasituación de prehorizontalidad, como la he denominado, existe naturalmente pero sin la adecuada publicidadregistral. Cualquier adquirente tiene derecho a exigir del propietario enajenante que éste otorgue la escriturade afectación y que inscriba el contrato. Si no lo hace, queda constituido en mora, y la sanción legal consisteen facultar al adquirente para suspender el cumplimiento de sus obligaciones (art. 12 Ver Texto párr. 2º), o enresolver el contrato (art. 1204 Ver Texto CCiv.). A su vez, el enajenante está privado de accionar contra eladquirente que suspendió el cumplimiento de sus obligaciones. Advirtamos que esta situación deprehorizontalidad no sólo es fuente de relaciones jurídicas entre las partes -enajenante y adquirentes- sinotambién frente a terceros. Si el inmueble ha sido objeto de la afectación que prevé el art. 1 Ver Texto ley y loscontratos han sido debidamente registrados se perfecciona el derecho a la cosa, oponible a terceros. En casocontrario, no. Nadie duda que si un acreedor embargante pretende rematar el inmueble no afectado, esa

pretensión prevalecerá sobre el derecho del adquirente cuyo contrato no fue -desde luego- inscripto. Nadieduda que si el propietario constituyó una hipoteca sobre el bien que no afectó, el acreedor hipotecarioprevalecerá sobre el adquirente. Nadie dudará que si el propietario enajena la misma unidad a un tercero yéste obtiene más tarde la posesión, será preferido al adquirente anterior. Denoto, pues, que si bien la falta de

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina Quirogaafectación permite al adquirente asumir una actitud exigente frente al enajenante, no tiene medios para suplir su claudicación y no quedar expuesto a los riesgos consiguientes frente a terceros, salvo que opte por resolver el contrato.4. Sin embargo, la falta de afectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad no obsta que el edificio seconcluya y el reglamento de copropiedad y administración que prevé el art. 9 Ver Texto ley 13512 se inscriba.Con ello queda agotada la situación de prehorizontalidad. Pues bien, la cuestión consiste en saber si losefectos de la falta de afectación anterior del inmueble al régimen de prehorizontalidad y de la falta de

inscripción de los contratos de enajenación o adjudicación de las unidades, son los que prevé la ley 19724Ver Texto . Creo que la respuesta debe tener en cuenta que tales efectos pueden ser planteados en relacióna las partes (enajenante y adquirentes) y frente a terceros. a) Entre las partes, es claro que la matriculaciónregistral de las unidades y la inscripción del reglamento de copropiedad y administración ha puesto fin a laetapa de prehorizontalidad. A partir de entonces el enajenante está obligado a transferir el dominio de lasunidades construidas a los adquirentes y éstos, naturalmente, a pagar su precio. Sería absurdo extender laaplicación del art. 12 Ver Texto ley 19724, que tiene en cuenta al adquirente de una unidad "futura", en favor del adquirente de una unidad construida, dándole acción para pretender la transmisión del dominio perofacultándolo a no pagar su precio. Porque la protección que brinda el párr. 2º art. 12 Ver Texto presupone-está implícito- que el adquirente soporta incertidumbre acerca de la efectiva iniciación, prosecución yterminación del edificio, es decir de la obra. Tal incertidumbre no existe ya. Puede ocurrir que a pesar de ello,el enajenante no cumpla con la obligación de transferir el dominio. En ese caso, no es que le esté vedado por 

el art. 12 Ver Texto accionar contra el adquirente, sino en razón de lo dispuesto por el art. 1201 Ver Texto CCiv. b) Frente a terceros, el adquirente se encuentra en la misma situación que se encontraba durante laetapa de prehorizontalidad, mientras no le sea transmitido el dominio de su unidad. Pero esto no significa quesubsistan los efectos de la falta de afectación e inscripción de los boletos que prevé la ley 19724 Ver Texto .Porque, en puridad, lo que regula la ley 19724 Ver Texto son los efectos de la afectación e inscripción de loscontratos de enajenación o adjudicación frente a terceros, y no la omisión de tal afectación e inscripción.Aunque la ley disponga que los contratos no inscriptos no son oponibles a terceros, esto no constituye unefecto propio derivado de la ley 19724 Ver Texto sino del efecto relativo de todo contrato (art. 1195 Ver  Texto ), y el art. 12 Ver Texto lo puntualiza como contrapartida del efecto propio que otorga frente a tercerosel cumplimiento de la inscripción.5. Si se responde afirmativamente a la cuestión planteada en el plenario se priva al adquirente, incluso, de laprotección que otras normas generales puedan otorgarle frente a terceros. Así, vgr., la inoponibilidademergente del párr. 2º art. 12 Ver Texto ley 19724, impediría al adquirente invocar su derecho frente alconcurso o la quiebra del enajenante si ha pagado el 25 % del precio en las condiciones previstas por los arts.1185 bis Ver Texto del CCiv. y 150 Ver Texto ley 19551. Podría llegar a sostenerse, incluso, que laultraactividad del citado art. 12 Ver Texto impediría al adquirente por boleto, que ha obtenido la posesión desu unidad, oponer la publicidad posesoria frente a un acreedor hipotecario posterior. A estos resultadosdisvaliosos conduce la respuesta afirmativa que propone la mayoría de los colegas en este acuerdo.6. Se ha señalado que la posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términosde la ley 13512 Ver Texto no purga la mora del enajenante respecto del incumplimiento de su obligación deafectar el inmueble y que, en consecuencia, su mora le impide exigir el cumplimiento de las prestaciones acargo del adquirente. Quizá se tiene en consideración que la inscripción del reglamento de copropiedad yadministración respecto de unidades ya matriculadas en el Registro de la Propiedad carece del efecto que, en

protección de los adquirentes, posee la afectación del inmueble al régimen de prehorizontalidad y lasubsiguiente inscripción de los contratos. En otras palabras, que a pesar de inscribirse el reglamento, eladquirente carece de un derecho oponible a terceros, por lo que el propietario del inmueble tiene laposibilidad, aún, de hipotecarlo, o de revender una o más unidades a terceros, o éstas pueden ser embargadas o ejecutadas por deudas del propietario, o por impuestos impagos, etc., etc. En lo personal creoque si el adquirente teme fundadamente que no le será transmitido el dominio de la unidad, y lo prueba podráoponer la excepción de incumplimiento o, en su caso, resolver el contrato, paralizando las pretensiones delpropietario. Es claro: durante la construcción de la obra la no afectación del inmueble al régimen deprehorizontalidad le permitía, sin más, repeler las exigencias del enajenante de acuerdo a lo dispuesto por eltantas veces citado art. 12 Ver Texto ley 19724. Pero es que el régimen de la ley presume o sospecha quequien no afecta al inmueble puede desbaratar los derechos de los que han celebrado contratos teniendo enconsideración sólo la expectativa a adquirir unidades futuras. Si esas unidades ya están construidas y se ha

inscripto el reglamento de copropiedad y administración, el riesgo que representa una obra aún nocomenzada, sólo iniciada, o en ejecución, no existe ya. Parece razonable entonces, colocar a las partes de lacontratación frente a esta nueva situación jurídica en la posición que respectivamente tienen y con lasgarantías que las normas generales les acuerdan (repito: arts. 510 Ver Texto , 1201 Ver Texto , 1204 Ver  

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5/10/2018 TP 6 Prehorizontalidad - slidepdf.com

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Comisión 7922 – Derechos Reales – Smayevsky – Molina QuirogaTexto , 1425 Ver Texto y concs., CCiv.). En último término y aunque se admita que el enajenante no hapurgado su mora, el incumplimiento de la obligación que le imponía la ley 19724 Ver Texto será, ya, definitivoa partir de que el reglamento de copropiedad y administración se inscriba. Si el adquirente ha sufrido dañosen razón de ese incumplimiento, tendrá derecho a reclamarlos y a ser resarcido (arts. 505 Ver Texto inc. 3 y508 Ver Texto CCiv.). Para lo futuro, la relación jurídica emergente del contrato que le da derecho a obtener lapropiedad de la unidad, operará de acuerdo a las normas legales que le son propias en el entendimiento deque ha cesado la situación jurídica de prehorizontalidad. Y de acuerdo a esas mismas normas verá

garantizado su derecho.AMPLIACIÓN DE FUNDAMENTOS DEL DR. BOSSERT: Además de las razones ya expuestas en el voto dela mayoría, destaco que al prolongarse los efectos derivados del incumplimiento al régimen deprehorizontalidad, el vendedor, en virtud del art. 12  Ver Texto ley 19724, no podrá pedir la resolución delcontrato frente al comprador que, tal vez en virtud de aquel incumplimiento, interrumpió sus pagos; ésta esuna de las consecuencias donde con especial nitidez se delinea el propósito tuitivo de la citada ley, el cual severía frustrado si, por el mero hecho de la inscripción del reglamento, pudiese el vendedor incumplidor pedir laresolución del contrato. Adviértase que, por el contrario, dicha posibilidad asistiría al vendedor si, tras lainscripción, se tornaran inaplicables los efectos contemplados en la ley 19724  Ver Texto , rigiendo en sureemplazo, los principios generales (art. 1204 Ver Texto CCiv.). La salvedad que el voto de la mayoría incluyeen último término, posibilita al vendedor exigir no la resolución pero sí el cumplimiento del contrato. A lainvocación del art. 1071 Ver Texto que el voto contiene, considero que no es ocioso agregar que esta solución

se adecua a los principios generales atinentes a la mora, ya que entre los efectos que la mora acarrea aldeudor no figura la pérdida del derecho a cumplir tardíamente (conf. Moisset de Espanés, "Mora delacreedor", JA 1977-II-707 ; Ramella, "La resolución n. 77"; Llambías, "Obligaciones", n. 133 bis; Wayar,"Tratado de la mora", ps. 621 y 601; Bustamante Alsina, "Teoría general de la responsabilidad civil", n. 234 ;C. Nac. Civ., sala A, 8/8/1976, ED 68-166; ídem, sala D, 23/9/1969, LL 138-847): en este caso, el vendedor sepropone cumplir con el objeto de su obligación principal, consistente en la entrega de la posesión y laescrituración, en tanto que la afectación del terreno al régimen de la ley 19724 Ver Texto y la inscripción delboleto representan una obligación accesoria, destinada a asegurar el cumplimiento de la obligación principal(arts. 523 Ver Texto y 524 Ver Texto CCiv.), por más que su fuente no sea convencional sino legal (Busso, IIIp. 431); y sabemos que la extinción de la obligación principal, conforme al art. 525 Ver Texto , determina laextinción de la obligación accesoria. Por otra parte, la buena fe negocial que protege el art. 1198 Ver Texto ,indica la pertinencia de esta solución, ya que se la contrariaría si se admitiese que el comprador, "que notuviese derecho a resolver el contrato" pudiera dilatar indefinidamente y a su exclusiva voluntad elcumplimiento de aquél.AMPLIACIÓN DE FUNDAMENTOS DEL DR. CIFUENTES.- Considerando: Por compartir los expuestos por elDr. Bossert, en el mismo sentido voto y hago mía su ampliación de fundamentos.Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se declara que: la posterior inscripción del reglamento decopropiedad y administración en los términos de la ley 13512 Ver Texto , no hace inaplicables los efectos dela falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos boletos en elRegistro de la Propiedad que prevé la ley 19724 Ver Texto  , salvo que el enajenante ofrecierecontemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y elcomprador no tuviese derecho a resolver el contrato.FALLO IN EXTENSO AR_JA004 JJTextoCompleto JUSTICIA NACIONAL

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