11

TORUNLAR GYO YÖNETİM KURULU BAŞKANI

AZİZ TORUN

2010 YILI DEĞERLENDİRME BASIN TOPLANTISI

07 Nisan 2011

22

3Türkiye’nin ekonomik görünümü

GYO sektörü

Faaliyetler

Finansal değerlendirme

Geliştirme projeleri

Geleceğe bakış

33

•Gelişmiş ekonomilerdeki nihai talebin yakın gelecekte güçlü bir toparlanma sergilemesi zor gözüküyor.•Dolayısıyla dünyanın, dinamik bir tempoyla büyüyebilen lokomotif ülkelere ihtiyacı var. Bu ülkelerin ise tercihen şu özelliklere sahip olması gerek:1. Büyümeyi ve harcamayı destekleyecek genç nüfusları,2. Kredi kanallarını destekleyecek düşük borç yükleri,3. İstihdam olanakları ve uzun soluklu büyüme yaratacak çeşitlendirilmiş ekonomileri,4. Yüksek tasarrufları veya büyümeyi finanse edebilecek sermaye birikimleri•Türkiye bu dört kriterin ilk üçünü yerine getiriyor.

Türkiye’nin nüfusu genç: 2025 yılında nüfusun yüzde kaçı 60 yaşın üzerinde olacak?

Source: United Nations

Türkiye hem bir lokomotif gelişmekte olan ekonomi, hem de bir CIVETS ülkesi

44

Turkey

29,7%

18,4%

9,3%10,5% 10,5%

8,7%10,4%

6,3% 6,4% 5,5% 5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Turkey

Reel GSYİH Büyümesi (%) Mali Denge (GSYİH %’si)

TÜFE Faiz Oranları

Ekonomik Göstergeler

Source: EIU (February 2011)

Kaynak: EIU (Aralık 2010)

Kaynak: TÜİK (Şubat 2011)Kaynak: Deutsche Bank

6,25,3

9,48,4

6,9

4,7

0,9

-4,8

8,9

5,2 5,1 5,4 5,3 5,4

1,2 1,32,3

1,6

3,1 2,9

0,7

-4,2

1,9 1,6 1,6 1,7 1,8 1,9

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F 2013F 2014F 2015F

Turkey EU27

-11,9 -12,0

-8,8

-5,4

-1,3-0,6

-1,6 -1,8

-5,5

-3,6-2,9 -2,6

5,1

2,84,0

4,75,8 5,5

4,23,5

0,10,8 1,0 0,9

-14,0

-12,0

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Budget balance Primary balance

Benchm ark bond yield

16,2%

9,0%

7,1%

9,0%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

2008 2009 2010 2011

Benchm ark bond yield

Kaynak: EIU (Şubat 2011)

55

Ekonomik Göstergeler

80

90

100

110

120

130

140

Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr-09 Jul-09 Oct-09 Jan-10 Apr-10 Jul-10 Oct-10 Jan-11

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Unemployment Rate Industrial Production Index

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

J an-08 Apr-08 J ul-08 Oct-08 J an-09 Apr-09 J ul-09 Oct-09 J an-10 Apr-10 J ul-10 Oct-10 J an-11

1.1

1.3

1.5

1.7

1.9

2.1

2.3

J an-08 Apr-08 J ul-08 Oct-08 J an-09 Apr-09 J ul-09 Oct-09 J an-10 Apr-10 J ul-10 Oct-10 J an-11

USD/TRY €/TRY

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

55,000

60,000

65,000

70,000

75,000

-75%

-65%

-55%

-45%

-35%

-25%

-15%

-5%

5%

15%

25%

35%

ISE National Index % Change from January 2008 (TRY) % Change from January 2008 (EUR)

Sanayi Üretimi ve İşsizlikTüketici Güveni

İMKB Ulusal 100 EndeksiDöviz Kuru

Source: TÜİK (Ocak 2011) Source: TÜİK (Şubat 2011

Source: TCMB ( Şubat 2011)Source: TCMB (Şubat 2011)

6

3

GYO sektörü

Faaliyetler

Finansal değerlendirme

Geliştirme Projeleri

Geleceğe Bakış

Türkiye’nin ekonomik görünümü

77

GYO Piyasa Değeri ve Net Aktif Değeri (NAD)

GYONAD ($ mn) 31.12.2010

İç %

Piyasa Değeri ($ mn)31.12.2010

İç %

Emlak Konut 3.750,80 41,7 3201,8 44,0

Torunlar 1.620,70 18,0 912,8 12,6

İş 907,8 10,1 512,3 7,0

Sinpaş 793,8 8,8 672,7 9,3

Akmerkez 514,3 5,7 731,1 10,1

Reysaş 189,8 2,1 105,6 1,5

Alarko 170,5 1,9 114,7 1,6

Martı 149,9 1,7 74,7 1,0

Tskb 142,9 1,6 91,2 1,3

Atakule 135,7 1,5 73,4 1,0

Y&Y 120,7 1,3 333,1 4,6

Doğuş Ge 114,5 1,3 104,3 1,4

Vakıf 70,8 0,8 45,7 0,6

Pera 66,0 0,7 44,1 0,6

Özderici 65,3 0,7 74,4 1,0

Yapı Kredi Koray 58,4 0,6 51 0,7

Sağlam 47,5 0,5 32,2 0,4

Nurol 38,8 0,4 26,2 0,4

Avrasya 17,7 0,2 41,8 0,6

Egs 12,1 0,1 10,7 0,1

İdealist 7,7 0,1 17,5 0,2

TOPLAM 8.995,70 100,0 7.271,10 100,0

88

Torunlar GYO’nun Halka Arz Sonrası Hisse Performansı

9

Faaliyetler

3

GYO Sektörü

Finansal Değerlendirme

Geliştirme Projeleri

Geleceğe Bakış

Türkiye’nin ekonomik görünümü

1010

Yatırım Stratejileri

STRATEJİ ODAĞI•Öncelik: AVM geliştirme•AVM’leri kapsayan karma projelere özel ilgi•Yalnızca AVM değil, geniş dinlenme ve eğlence amaçlı alanlara sahip yaşam merkezleri yaratmak•Arz açığı olan şehirlere odaklanma•Gelişmekte olan ve metro benzeri ulaşım ağlarına bağlantısı bulunan konut bölgelerine yönelik ilgi•Özgün, iyi bağlantı hatlarına sahip bölgelerde yatırımlar

GELİŞTİRME PORTFÖYÜ•Arazi geliştirme, fonlama, potansiyel gelişme alanlarını tespit etmek gibi değer katan faaliyetlerin gerçekleştiği iş geliştirme platformunda kaldıraç etkisi

• Değerini bulmuş varlıklar hedeflenmez• Arazi alımlarında makul fiyat hedefi

•Kentsel dönüşüm projelerinin takibi ve yürütülmesinde başarılı geçmiş performans•Diğer varlık türlerinde ortaya çıkan fırsatları değerlendirme

• Ofis, otel veya konut geliştirme• Karma projeler AVM odaklı ve genellikle diğer

varlıkların etrafında geliştirildiği temel olarak konumlandırılmaktadır

•Başarılı ortaklıklar• İlgi çekici geliştirme olanaklarına erişim• Risklerin başarıyla dağıtımı

VARLIK YÖNETİMİ•Doluluk oranı optimizasyonunu ve kira artışını hedefleyen aktif varlık yönetimi •Kiracı talepleri ile gelişen tüketici ve pazar eğilimleri ile aynı doğrultuda aktif yenileme ve eklemeler

• Genellikle yenileme amaçlı harcamalardan yüksek geri dönüş sağlanması

•Kiracı memnuniyeti ve doğru getiriler• Uygun kiracı karmasını yakalamak• Yerli ve yabancı kiracıları çekebilmek için

Torunlar Grubu’nun itibarının ve sektördeki bilinirliğinin kullanılması

Gayrimenkul Geliştirmede Kanıtlanmış Başarı

1111

Otel 2,10%

Marina 1,10%

Diğer 2,80%

Ofis 9,90%

Konut 7,90%

AVM; 76,30%

Türkiye’nin halka açık en büyük 2. GYO’su

•Portföy Değeri : 3.1 milyar TL (2010)

•Brüt Aktif Değer: 2.7 milyar TL (2010)

• AVM Kira Geliri: 58.5 milyon TL(2010)

•Piyasa Değeri : 1,5 milyar TL (31/03/2011)

• 21.10.2010’de IMKB’ye kote

Farklılaştırılmış yatırım portföyü

•5 şehir, Istanbul Ekim 2010’da eklendi

•Ağırlıklı perakende portföyü (76%’sı AVM)

• Dayanıklı faaliyet yapısı: 98% AVM doluluğu (2010)

Mali güç

• %24.4 borçluluk oranı ile güçlü mali yapı

• %25.16 halka açıklık oranı ile istikrarlı hissedar yapısı

Anahtar Yatırım Göstergeleri

Brüt Aktif Değer (BAD) Dağılımı (2010)

BAD: 2.7 milyar TL (USD 1.7 milyar)

12

Portföy Değer Dağılımı

2010/12

Bina40%

Arsa31%

Proje1%

İştirakler13%

Para ve Sermaye Piyasası Araçları

15%

Arsa Bina Proje İştirakler Para ve Sermaye Piyasası Araçları

as

Portföy Değeri

3.1 bilion TL

13

AVM Portföyü

Istanbul

Ankara

Antalya

Izmir

Bursa

Mugla

Samsun

Mediterranean Region(Akdeniz Bölgesi)

Southeastern Anatolia Region(Güneydoğu Anadolu Bölgesi)

Eastern Analtolia Region(Doğu Anadolu Bölgesi)

Black Sea Region(Karadeniz Bölgesi)

Aegean Region(Ege Region)

Central Anatolia Region(Iç Anadolu Bölgesi)

Kutahya

Portföy BilgisiPortföy Bilgisi

Torunlar GYO’nun mevcut olduğu iller

Hedef şehirler

Marmara Region(Marmara Bölgesi)

Sayı BKA (m²)Faaliyet halindeki AVM 5 214,697

Proje Halindeki AVM 2 181,116

Toplam AVM 7 395,913

Zafer Plaza (SM)Zafer Plaza (SM)

Doluluk 98%

Korupark (SM)Korupark (SM)

Doluluk 96%

Deepo Outlet Centre (SM)

Deepo Outlet Centre (SM)

Ankamall+ Crowne Plaza (SM+Hotel)

Ankamall+ Crowne Plaza (SM+Hotel)

Doluluk 100% Doluluk 99%

Torium Istanbul (SM)Torium Istanbul (SM)

Doluluk 99%

1414

AVM Ziyaretçi Sayısı ve Ciro ‘Torunlar GYO 2010’da sağlam ve istikrarlı durdu’

GYG Fark (%) Torunlar GYO Türkiye

AVM cirosu 15.5* 15

AVM Ziyaretçi Sayısı 3.6** (3)

Doluluk Oranı (%) 98 90

Kaynak: Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği*Korupark, Deepo, Ankamall kiracıları tarafından bildirilen cirolardır. Zafer Plaza ve Torium hariçtir.**Yeni açılan Torium hariç

1515

Deneyimli AVM yönetimi ile dayanıklı bir faaliyet yapısı

Bursa

Zafer Plaza

Bursa Korupark

Ankara Ankamall

Antalya Deepo Outlet

İstanbul Torium

BKA ( m2 ) (1)

16.968 71.267

(2)

13.112 18.069 95.280

Toplam Gelirler (1)

8.400.000 39.822.000

Karşılaştırılabilir değil

13.656.000 Karşılaştırılabilir değil

Toplam gelirler

% büyüme0 38.8 Karşılaştırılabilir

değil30.7 Karşılaştırılabilir

değil

% ziyaretçi artışı2.43 9.8 2.5 (0.61) Karşılaştırılabilir

değil

Mağaza sayısı125 178 315 82 180

Doluluk oranı (%)98.15 96.35 100.00 99.57 99

Ciro kirası (sabit kiranın %’si) 4.9 7.1 Karşılaştırılabilir

değil26.6 Karşılaştırılabilir

değil

(1)72,26% hisse. Kira geliri.

(2) 14,83% hisse. Temettü geliri

1616

AVM’lerin Değeri

(000 TL) 31-12-10 30-06-10 Kontrat sayısı

Bursa Zafer Plaza

143.156 141.978 125

Bursa Korupark

540.510 533.591 178

Ankara Ankamall

138.274 138.274 315

Antalya Deepo Outlet

204.321 204.321 82

İstanbul Torium

549.876 211.969 180

TOPLAM

1.576.137 1.230.133 880

17

Finansal değerlendirme

3

GYO’lar

Faaliyetler

Geliştirme projeleri

Geleceğe bakış

Türkiye’nin ekonomik görünümü

1818

Finansal Göstergeler 2010

TL (000) 2010 2009 Fark %

Toplam gelir 232.928 120.158 93,9

Satılan konut geliri 160.585 65.380 145,6

AVM kira geliri 58.584 39.859 47,0

FAVÖK (faiz, vergi, amort. öncesi kar) 55.377 71.700 -22,8

FAVÖK marjı 23.8% 59.7% -35,9

İştiraklerden elde edilen temettü geliri 4.745 4.536 4,6

Yatırım amaçlı gayrımenkul değer artışı 166.660 488.159 -65.8

Net kar 214.245 535.641 -59.4

Birebir kira geliri artışı 33%   - 3.4%  

Doluluk oranı 98% 98% 0,0

Toplam Aktifler 3.203.839 2.509.787 27,7

Toplam Özkaynak 2.369.083 1.805.168 31,2

Net borç -344.619 -547.895 37,1

Portföy değeri (31.12.2010) 3.130.000 2.603.000 20,2

Piyasa değeri (31.03.2011) 1.500.000    

Hisse başına kazanç 1,16 TL 3,04 TL -68,0

1919

Finansal Kredilerin Vade Yapısı (Milyon TL)

•Grafikte 2010 sonundaki 438.6 mn TL nakit varlıklar hariç tutulmuştur.

314

96

142

231

0

50

100

150

200

250

300

350

2011 2012 2013 2014

2020

Gelir TablosuGelir Tablosu

Satış gelirleri 120.158 232,928% büyüme (10.9%) 93,9%Konut satışları 65.380 160,585Kira gelirleri 39.859 58,584Diğer gelirler 14.919 13,759Satışların maliyeti -45.183 -152,910Brüt kar 74.975 80,018Faaliyet giderleri -8.014 -29,040Diğer gelirler/(giderler) 488,167 166,131Yatırım Amaçlı gayrımenkuller net değer artışı 488.159 166,660Faaliyet karı/(zararı) 555,128 217,109Faaliyet karı/(zararı) Değerleme gelirleri hariç 66.969 50,449İştiraklerden temettü geliri (sürekli olan) 4.536 4.745FVÖK’ 71.505 55,194

%marj 59.5%% 23,7%FAVÖK’' 71.700 55,377%büyüme 14.3% -22.8%% marj 59.7% 23.8%İştirakler değer artışı 2.704 9.980Net faiz geliri (gideri) -25.433 -20,975Net diğer finansal gelir (gider) -1.294 1,098Finansal varlık ve yükümlülüklere ait değerleme -2.251 3,562

Vergi öncesi kar 535,641 215,519

Vergi (1,274)Net kar, değer artışları hariç’’’ 49.733 44,023

Net kar 535,641 214,245

2

1

3

4

5

Faal AVM’lerden elde edilen kira gelirleridir.

Diğer gelirler ortak alan elektrik satış gelirleri, hafriyat sahası kira gelirleri ve diğer gelirleri içermektedir.

Diğer gelirler/(giderler) yatırım amaçlı gayrımenkullerdeki değer değişiminden kaynaklanmaktadır.

Finansal varlıklardaki

değer leme kar/zararını içermektedir.

Not: Konut satışlarında, satış geliri mülkiyet alıcıya geçtiğinde gelir tablosuna aktarılıyor1 FVÖK faaliyet karı ve iştiraklerden sağlanan temettü gelirini içermektedir, değerleme kazançları hariçtir2 FAVÖK = FVÖK + Amotisman giderlerini kapsar

³ Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki değer değişimi ve finansal ürünlerdeki değer farkını içermez

('000 TL)2009 2010

21

3

4

5

4

İştiraklerde elde edilen nakit temettüyü içermektedir. İştiraklerdeki değer artışı ise iştirakler değer artışı olarak kaydedilmektedir.

2121

Bilanço (‘000 TL)Bilanço (‘000 TL)

1

2

1

Stoklar, konut birimlerinin inşaat maliyetleri (tamamlanmış ve yapım aşamasında) ve bu konutlar için kullanılmış olan arazinin maliyetini içerir. Ek olarak, gelecekteki konut geliştirme işleri için kullanılacak araziler de bu kalemin içindedir

1

Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kira getirileri ve/veya sermaye kazancı için uzun vadeli olarak elde tutulur. Bu, aynı zamanda uzun vadede elde tutulması planlanan arazileri de içerir.

2

Net borç / VarlıklarNet borç / Varlıklar

Net borç / FAVÖKNet borç / FAVÖK Faiz karşılama oranı

Faiz karşılama oranı

27.2% 21.8%

10.7%

2008 2009 2010

8.4x7.6x

6.2x

2008 2009 2010

2.3x2.8x

2.6x

2008 2009 2010

*FAVÖK/ Net faiz gideri

(‘000 TL) 2009 2010Toplam varlıklar    

Dönen varlıklar 250,631 579,781Nakit ve nakit benzerleri 72,639 438,644Stoklar 101,648 51,769Diğer dönen varlıklar 76,344 89,368Duran varlıklar 2,259,156 2,624,058Özkay.yönt. ile değ. yatırımlar 115,478 125,458Yatırım amaçlı gayrımenkuller 2,096,430 2,388,865Maddi duran varlıklar 407 1,115Stoklar –  Diğer duran varlıklar 46,841 108,62Toplam varlıklar 2,509,787 3,203,839Toplam kaynaklar    

Kısa vadeli yükümlülükler 241,733 282,544Finansal borçlar 157,676 231,141 Banka kredileri 155,694 231,141İlişkili taraflara borçlar 1,982  Diğer yükümlülükler 84,057 51,403Uzun vadeli yükümlülükler 462,886 552,212Finansal Borçlar 462,881 552,122Diğer UV yükümlülükler 5 90Özkaynaklar 1,805,168 2,369,083Toplam kaynaklar 2,509,787 3,203,839

2222

Rasyolar‘Kuvvetli finansal rasyolar’

31-12-10 31-12-09

Kaldıraç ( Varlıklar içinde finansal kredilerin payı %)

24.4 24.7

Ortalama faiz (yıl) (%) 5.22 5.35

Ortalama vade (yıl) 5

Faiz karşılama oranı 2.6 2.8

Sabit faizli kredilerin oranı 66,2 46,1

Personel sayısı 34 14

23

Toplam gelirler Nishistanbul projesinden elde edilen satış geliri ve Ekim 2010’da açılan Torium AVM’nin etkisiyle %93 arttı.

FAVÖK halka arz, danışmanlık, Bursa Büyükşehir Belediyesine isim hakkı bağış gideri gibi bir defaya mahsus giderler ile artan emlak vergisi ve reklam giderleri sebebiyle %22.8 daha azdır.

Yatırım amaçlı gayrımenkuller net değer artışı 2009’da Mall of İstanbul ve Torium arsasından kaynaklanan önemli katkı sebebiyle 2010’da %65.8 daha düşük gerçekleşti. Bu kalem net karın 2009’da %91 ve 2010’da %77.7’ini oluşturdu.

Mevduat faiz geliri ve azalan faiz giderlerine rağmen, net kar 2009’dan %60 daha düşüktür.

2010 Finansal Değerlendirme

24

Geliştirme projeleri

3

GYO sektörü

Faaliyetler

Finansal değerlendirme

Geleceğe bakış

Türkiye ekonomisinin görünümü

25

Projelerin Gelişimi (m2)

BKA+BSA (m2) 2010 2011 2012 2013 2014

Perakende 214.697 214.697 246.943 381.943 395.813

Konut 31.081 31.081 31.081 249.906 305.884

Ofis 2.964 2.964 3.345 78.105 131.876

Otel 2.907 2.907 2.907 2.907 2.907

Marina 2.984 2.984 2.984 2.984 2.984

Diğer 15.599 15.599 15.599 18.014 18.014

Toplam          

  270.232 270.232 302.859 733.859 857.478

           

Arsa 56.893 56.893 56.893 56.893 56.893

2626

BURSA22%

ANTALYA5%

ANKARA2%

ISTANBUL70%

MUĞLA0%

SAMSUN1%

BURSA ANTALYA ANKARA ISTANBUL MUĞLA SAMSUN

20142010

BURSA46%

ANTALYA7%

ANKARA6%

ISTANBUL40%

MUĞLA1%

BURSA ANTALYA ANKARA ISTANBUL MUĞLA

2014’te Istanbul’un payı Bursa’nın üzerine çıkıyor.

Şehirlere göre BKA dağılımı

2727

3

GYO’lar

Faaliyetler

Finansal değerlendirme

Geliştirme projeleri

Geleceğe bakış

Türkiye ekonomisinin görünümü

2828

Geleceğe bakış

Şirket yönettiği AVM’lerin operasyonel verimliliğini artırmak için çalışacaktır.

Projelerin tamamı bu yıl başlıyor ve 2013-2014 döneminde tamamlanacak.

2011’de toplam satışların %40’ı konuttan gelmek üzere 150 milyon TL’ye ulaşması bekleniyor.

2011’de yeni bir açılış veya proje teslimi olmayacak. Satış gelirlerinin asıl kısmı tam yıl çalışacak Torium dahil AVM’lerden gelecek.

AVM’lerin FAVÖK marjı yaklaşık 80% seviyesinde olduğundan, şirket FAVÖK’ü 2010’dan daha yüksek ve 90 milyon TL olarak tahmin edilmektedir.

Gelecek yıllarda kira gelirlerinde birebirde %10 yıllık büyüme tahmin edilmektedir.

Şirket elverişli nakit durumu ile ilave satınalma fırsatlarını takip edecektir.