不動産・住宅産業関係の23団体で構成される土地・住宅税制

改正推進協議会は11月24日、東京・赤坂プリンスホテルで土

地・住宅税制改正の実現に向けた総決起大会を開催しました。

この協議会は資産デフレからの脱却を確実なものとし、景気回

復に重要な土地・住宅税制改正問題の協議を行い、所定の活動

を図るため結成されたもので、大会は資産デフレ脱却・景気回

復のためには、土地住宅税制の改正は不可欠との共通認識のも

とに、要望実現のため、各方面の関係者に業界に意見を広く、

かつ、強力に訴えることを目的としています。

決起大会には多数の国会議員を始め関係各方面から約1,500名

が参加しました。

大会では、構成23団体を代表して、同協議会世話人を務める

藤田和夫全宅連会長が決議文を発表し、満場一致で採択され、

これを受け平成18年度税制改正における土地・住宅税制の実現

に向け、今後も一致団結して強力に活動を展開していくことが

確認されました（決議文の内容は9ページに掲載しています。決

起大会のもようについても9ページに掲載しています）。

小泉内閣は「新規国債発行を30兆円に抑える」とし、

それをまかなうための税収確保を強く打ち出しています。

税収を確保するための具体的な項目として、登録免許税

や不動産取得税の軽減措置の廃止が掲げられ、このほど

提出された政府税制調査会の答申にもこれら軽減措置の

廃止が明記されています。

また、住宅取得資金の5分5乗方式の特例についても、

相続時精算課税制度が創設された平成15年度改正の際

に、すでに廃止されることが盛り込まれているため、こ

れを覆すのはたいへん厳しい状況にあります。

こうしたなか、全宅連は要望事項の実現に向け、有力

国会議員に対して精力的な陳情活動を展開しています。

とくに最重点事項である不動産流通課税の特例延長に

関しては、①このまま特例が廃止されれば、税負担は一

気に2倍以上になる、②特例の廃止は、土地の流通を阻

害し、とくに地方の活性化を妨げる大きなマイナスとな

る、としてその必要性を強力に訴えています。

小泉内閣が進める財政改革の意向は思いのほか個々の

議員に浸透しているため、陳情の際の国会議員の反応も

例年以上に厳しい状況にありますが、こうした事態を少

しでも打開すべく、全宅連では引き続き粘り強く働きか

けを続けていく方針です。

なお、平成18年度の税制改正は、与党税調の審議を

経て、12月中旬をメドに大勢が決まる予定です。

要望事項の実現に向け、全宅連は精力的な陳情活動を展開

02 page

TOPICS 今月の全宅連関連トピックス

TOPICS-1土地・住宅税制改正推進協議会

土地・住宅税制改正に向け決起大会開催―藤田会長が代表して決議文を発表―

TOPICS-2不動産公正取引協議会連合会

不動産の表示に関する公正競争規約・規則が全面改定―施行は18年1月4日不動産の表示に関する公正競争規約の全部変更が平成17年11

月9日、公正取引委員会より認定され、平成18年1月4日から施

行されることが決定しました。また規約の認定とあわせて不動

産の表示に関する公正規約施行規則も承認されました。

新表示規約は、目次の新設、章の細分化を行い11章29条に再

構成し、わかりやすい文章と用語の統一が図られており、「建築

条件付土地取引における建物に関する表示及び自由設計型マン

ション企画に関する広告表示」の新設や物件名称の使用基準の

新設等が示され、また完売と誤認させるおそれのある表示等が

追加されたほか、二重価格表示に関する規定が変更されました。

詳細は不動産公正取引協議会連合会のホームページをご覧く

ださい（http://www.sfkoutori.or.jp/rengo_kai/new_h_kiyaku.html）。

TOPICS-3 香川県宅建協会創立40周年記念式典を開催香川県宅建協会（植本義明会長）は、平成17年11月4日、全

日空ホテルクレメント高松において（社）香川県宅地建物取引

業協会創立40周年記念式典を開催しました。

記念式典には、真鍋武紀香川県知事、藤田和夫全宅連会長、

塚本修香川県議会議長、増田昌三高松市長を始め、来賓・会員

あわせて約340名が出席し、盛大に行われました。

式典の冒頭、植本義明香川県宅建協会会長から、「少子化や全

国初の全面線引き制度廃止など大変革期を迎える中、明るい未

来に向けて夢と希望と創造を描き、会員一同が英知を結集して

県民のために豊かな住生活の提供と社会貢献に努め、消費者に

安心と信頼を提供したい」との挨拶が行われました。引き続き、

香川県知事感謝状受章者、香川県宅建協会表彰・感謝状受賞者

に対する表彰状授与式が行われました。また、式典後に開催さ

れた祝賀会には関係各方面より多数の来賓が出席しました（記

念式典のもようは9ページに掲載しています）。

Zoom IN!ズームイン

CONTENTSDecember 2005

今月の全宅連関連トピックス ―――――――2

■■ 土地・住宅税制改正に向け決起大会開催

■■ 不動産の表示に関する公正競争規約・規則

が全面改定

■■香川県宅建協会創立40周年記念式典を開催

■■ 信託受益権販売業知識習得研修会を開催します!!

全宅連

「賃貸不動産管理業務に関するアンケート調査」

■■ 賃貸不動産管理業務の現状を把握し、制度

確立を目指す

連載vol.8 全宅住宅ローン ――――――――6

■■ 11月も好調さを持続

全国各地から申込みが急増!!

■■「株式会社静岡宅建サポートセンター」設立

■■「フラット３５」取扱い手続き上の注意点

―「審査」その3

今月の全宅連カラーダイジェスト――――――8

■■ 秋の叙勲・褒章―功績称え8氏が栄誉に

■■ 土地・住宅税制改正実現に向け総決起大会開催

■■ 香川県宅建協会創立40周年記念式典を開催

特別企画

2005年不動産業界この1年を振り返る―――10

紙上研修――――――――――――――――12

■■ 不動産取引における契約の有効性

消費者契約法関連の裁判例を中心として その①

PR ――――――――――――――――――16

■■ 全宅連TVCMオンエア～大きな流れへ

■■ 業務に役立つ頒布品のご紹介

―4

TOPICS-4全宅連

信託受益権販売業知識習得研修会を開催します!!

Real Partner 12月号……………………2005年12月10日発行通巻第352号発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会

社団法人全国宅地建物取引業保証協会編集・発行人／藤田和夫〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3

TEL.03-5821-8181(広報)

FAX.03-5821-8101

URL.http://www.zentaku.or.jp/

page 03

仮申込受付は来年1月16日（月）からスタート

改正信託業法の施行で、信託受益権販売業を行うには内閣総理大臣の登録

が必要となりました。登録のためには、1,000万円の供託のほか、信託受益権

販売業務に関する知識を有する者を社内に配置することが必要になります。

全宅連は、信託受益権販売業および関係法令に関する知識を習得するため

の研修会を、中部地区（愛知）、西日本地区（福岡）で下記のとおり開催い

たします。研修会の修了者には修了証を発行いたします（※本研修会の修了

は登録時の判定要素となりますが、受講すれば必ず登録ができるものではあ

りません）。

１　開催場所・日時

［中部地区］‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥平成18年2月27日（月）10時10分～16時50分（9時30分受付開始）ホテルキャッスルプラザ（最寄り駅「JR名古屋駅」）定員：200名

［西日本地区］‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥平成18年3月2日（木）10時10分～16時50分（9時30分受付開始）博多都ホテル（最寄り駅「JR博多駅」）定員：200名

２　受講資格

都道府県宅建協会会員の代表者および従業員（1社あたり2名まで）

３　研修内容

第一部講義　信託法総論講師：新井誠氏（筑波大学法科大学院院長）第二部講義　不動産信託・不動産信託受益権販売業の実務講師：木村恒弌氏（専修大学大学院客員教授）第三部講義　信託関係法規と法令順守講師：木村恒弌氏（専修大学大学院客員教授）

４　受講料

1万5,000円（テキスト代、消費税含む）※ただし全宅連アナリストコース修了者は1万3,000円（テキスト代、消費税含む）

来年1月16日（月）から仮申込受付を行います。申込書類および手続きの詳細については、全宅連ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/）をご覧ください。お問い合わせ TEL.03－5821－8112（全宅連教育研修担当）

04 page

賃貸不動産管理業務の現状を把握し、制度確立を目指す全宅連は、このほど「賃貸不動産管理業務に関するアンケート調査報告書」をとりまとめました。同アンケートは賃貸不動産管理業務の現状を把握し、今後、賃貸不動産管理業務を制度として確立するための基礎資料とすることを目的に、賃貸不動産管理業協会の会員を対象に実施したものです。全宅連では、本調査結果をもとに「賃貸不動産管理業務の確立」について多角的に検討し、国土交通省等関係各方面に対し積極的に働きかけていく方針です。

全宅連「賃貸不動産管理業務に関するアンケート調査」

厚生年金基金は、業界で働く人々の老後生活

の安定と福祉の向上を図ることを目的に、平成5

年4月1日に厚生大臣の認可を得て設立された公益

法人です。

基金は、国の厚生年金保険の一部分を国に代

わって自主的に運営するとともに、基金独自の年

金（または一時金）を上乗せする年金制度です。 ■加入基準　すでに社会保険（厚生年金保険）の適用を受けている事業所■お問合せ先　全国宅地建物取引業厚生年金基金　TEL.03-3865-6321 FAX.03-3865-6361■詳細はホームページをご参照ください。http://www.zentaku.or.jp/kikin/

① 退職金の保全と事前準備 基金に加入すると「賃金の支払いの確保等に関する法律」による退職金の社外保全措置が免除されます。② 税法上の優遇 事業主が負担する掛金'は、全額損金算入扱いになり、実質の負担増は掛金の約半分で済みます。③ 経営者（事業主)も加入できます 税制適格年金では経営者の加入を認めていませんが、基金の場合は厚生年金保険の被保険者であれば、経営者も加入できます。④ 企業のイメージアッブ 基金加入により従業員の福利厚生がより充実しますので、企業のイメージアップになり有能な人材の確保と定着につながります。（注）建設業を兼営している事業所では、「経営事項審査制度」での総合点数がプラスになります。

① 同じ負担でより多い年金額が 基金に加入した従業員は、今までと同じ負担で将来、厚生年金よりも多い年金額（加入員期間に応じた）を受けられます。② 1ヵ月の加入員期間でも年金が受けられる 国の年金は、原則として25年の加入期間がなければ受けられませんが、基金の年金（基本年金）は加入員期間が1カ月以上あれば、それに応じて受けられます。③ 退職、死亡時には一時金が受けられる 加入員期間3年以上の人が退職したり、万一死亡した場合、退職一時金や遺族一時金が受けられます。④ 老後保障の充実 当基金の年金は、生涯財産として終身給付です（加算年金は15年保証付き終身)。また、年金にかえて一時金を選択することもできます。

事業主 従業員

基金加入のメリット

全 国 宅 地 建 物 取 引 業

厚生年金基金加入のおすすめ

厚生年金基金とは

この調査は平成17年9月に賃貸不動産管理業協会の会員

3,622名を対象にアンケート形式で行いました（有効発送数

3,611件、有効回答数1,112件、有効回答率30.8％）。アンケー

トの内容は、「Ⅰ.回答企業の概要」、「Ⅱ.賃貸不動産管理業務

の現状」、「Ⅲ.賃貸不動産管理業務制度の確立について」の3

項目で構成されています。

約7.4割が「賃貸不動産管理士」資格保持者

「Ⅰ.回答企業の概要」では、資本金規模では1,000万円以

上2,000万円未満が約4割でもっとも多く、平均従業員数は5.6

人、平均取引主任者数は2.4人。取得資格は、「賃貸不動産管

理士」が73.7％、次いで「不動産コンサルティング技能登録

者」が32.9％でした。

解約・明渡し時業務の受託は９割超

「Ⅱ.不動産管理業務の現状」では、管理の契約形態は、“管

理委託契約書による契約”が83.7％と大多数を占め、管理委

託契約書は62.3％が自社作成のものを使用しています。

委託されている管理内容は、「会計業務」（図表1）では“未

収金の督促”が93.8％、次いで“賃料等の請求および徴収”

が88.7％となり、「運営調整業務」（図表2）では、“近隣また

は入居者間の苦情相談および対応”が93.8％、“建物・設備等

の苦情相談および現状確認”も93.6％と高い比率を示し、「清

掃・設備管理業務」（図表3）では“建物共用部分・屋外部分

の清掃”が60.2％、「更新時業務」（図表4）では“賃貸借契約

の更新手続”が79,7％になりました。

一方、これら4つの業務と比較して「解約・明渡し時業務」

（図表5）は全体的に比率が高くなっており、“明渡し（退去）

時の立会い”が94,7％、“明渡し（退去）に伴う修理・工事等

の手配”が91.6％、“退去者への解約清算書の作成および報

告”が90.8％。“明渡し（退去）時の意思の事前確認”が

90.6％と、9割を超えている項目が4項目もありました。

管理手数料については、居住用物件の平均は賃料の10.1％、

事業用物件の平均は7.2％、駐車場の平均は7.6％となってお

り、平均管理戸数は居住用で436.1戸、事業用で32.7戸、駐車

場は265.9台でした。

60.2%

53.1

37.5

36.1

35.3

34.2

25.9

21.2

79.7%

73.9

58.1

94.7%

91.6

90.8

90.6

89.9

86.0

80.2

70

64.9%

63.6

59.1

45.7

42.9

28.2

3.3

page 05

全宅連「賃貸不動産管理業務に関するアンケート調査」

全宅連「ハトマークサイト」をビジネスにご活用ください

登録物件数20万件超、月間アクセス数300万件http://www.hatomarksite.com/全宅連統合サイト「ハトマークサイト」は平成15年4月1日の開始以来、2年半が経過しました。現

在、登録物件件数は20万件を超え、月間アクセス数は約300万件に達しています。「ハトマークサイト」に登録された物件情報は、自動的に（財）不動産流通近代化センターが運営

する「不動産ジャパン」でも公開されます。また、不動産情報サービス会社アットホーム（株）との提携で、同社の一般消費者向けサイト「ア

ットホームウェブ」を通して、ヤフー不動産をはじめとした民間不動産検索サイトへの公開も可能です（有料）。登録物件の公開先が広がれば、より多くの人の目に留まり、早期成約につながります。

●公開サイト：YAHOO!JAPAN、excite、infoseek、＠nifty、JP.AOL.COM、NIKKEI NET、YOMIURI ONLINE、asahi.com 等20サイト、携帯電話4サイト

●利用料：1件650円　●公開期間：賃貸居住用物件は30日間、それ以外の物件は80日間。●利用可能な宅建協会：北海道、青森、岩手、山形、宮城、福島、茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川、新潟、長野、山梨、富山、石川、福井、岐阜、愛知、三重、滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山、広島、山口、愛媛、高知、熊本※ハトマークサイトへの登録については、所属の都道府県協会にお問い合わせください。

管理業務を確立するための法制度は必要―任意登録制度創設の場合は96％が“登録”の意向―

「Ⅲ.賃貸管理業務制度の確立」については、66.5％が“法

制度の確立が必要である”と回答しており、“必要ない”と答

えた人は9％でした（図表6）。

“法制度が必要”と答えた人にその内容について尋ねたとこ

ろ、“管理業に係る資格者の設置”が64.9％、“届出制度また

は管理業登録制度の導入”が63.6％、“退去時の原状回復ルー

ルの制度化”が59.1％となりました（図表7）。

また、任意の管理業者登録制度が創設された場合、“積極的

に登録したい”が45.1％、“状況を見て登録”が51％となり、

96.1％もの人が登録の意向を示しています。

＊同アンケート調査の報告書は、

全宅連ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/）に掲載し

ています。

建物共用部分・屋外部分の清掃

敷地内の植栽管理および除草

給排水設備管理

水道・ガス・電気メーター類の検針

電気・電波設備の保守管理

消防・火災警報設備の保守管理

修繕計画策定

エレベーター設備管理

賃貸借契約の更新手続

入居者賃貸条件改訂手続

賃料等改訂時の敷金等の差額徴収および支払いの代行

明渡し（退去）時の立会い

明渡し（退去）に伴う修理・工事等の手配

退去者への解約清算書の作成および報告

明渡し（退去）時の意思の事前確認

原状回復に関する助言

明渡し（退去）時の空室点検

退去者への敷金の返還代行

空室管理（空室物件の定期的巡回・換気）

管理業に係る資格者の設置

届出制度または管理業登録制度の導入

退去時の原状回復ルールの制度化

管理委託契約の書面化義務づけ

預かり賃料等保証制度

預かり賃料等分別管理の実施

その他

どちらとも言えない24.5%

必要ない9.0%

必要である66.5%

「無回答」を除く

●図表3 委託されている管理内容［C.清掃・設備管理業務］ 複数回答

●図表4 委託されている管理内容［D.更新時業務］ 複数回答

●図表5 委託されている管理内容［E.解約・明渡し時業務］ 複数回答

●図表7 賃貸不動産管理業務を確立するための法制度が必要と思われる内容「無回答」を除く

●図表6 賃貸不動産管理業務を確立するための法制度の必要性について

未収金の督促

賃料等の請求および徴収

精算報告書の作成および報告

敷金の保管

近隣または入居者間の苦情相談および対応

建物・設備等の苦情相談および現状確認

各種苦情相談に関する貸主への報告・協議

修理・工事等の手配および工事費用の調整・折衝

賃料滞納その他契約違反者に対する法的手続きの助言、弁護士の紹介、連絡

改装部分の見積もり手配および工事費用の調整・折衝

改装工事手配および終了点検

改装費用負担折衝

関係書類の保管

定期巡回による保全管理

諸官庁届出事務の代行

●図表1 委託されている管理内容［A.会計業務］ 複数回答

●図表2 委託されている管理内容［B.運営調整業務］ 複数回答

93.8%

88.7

85.6

28.2

93.8%

93.6

90.9

90.4

83.9

83.1

77.4

69.6

64.6

60.0

43.9

06 page

全宅住宅ローン

連載

vol.8

■11月の申込件数は280件を超える全宅住宅ローンの11月1ヵ月間の申込状況は、申込件

数が287件、申込金額が約51億1,990万円で、10月を上

回る申込件数になりました。全宅住宅ローンの存在、有

利さ等が、会員および消費者のみなさまに浸透してきた

結果だと思われます。

11月までの申込件数は合計で762件、戸建・マンショ

ンの区分でみると、①戸建が74％、②マンションが26％、

新築・中古の区分でみると、①新築が74％、④中古が

26％、となっています。

地区別にみると、①東日本（北海道、青森、岩手、秋

田、山形、宮城、福島、新潟、長野、山梨）95件、②

関東（茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川）

361件、③中部・近畿（富山、石川、福井、岐阜、静

岡、愛知、三重、滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和

歌山）142件、④西日本（鳥取、島根、岡山、広島、山

口、徳島、香川、愛媛、高地、福岡、佐賀、長崎、熊

本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄）164件、です。

まさに、全国各地でさまざまな物件に全宅住宅ローン

が利用されています。

融資金利は12月実行分が2.64％で、手数料等を考慮し

た場合、今月も「フラット３５」取扱い金融機関の中で

最低水準の金利に設定されています。

静岡県宅建協会（市川宜克会長）は会員から出資を募

り「株式会社静岡宅建サポートセンター」を設立し、11

月4日に静岡県不動産会館で設立総会を開催しました。

サポートセンターは、全宅住宅ローン「フラット３５」

をあっせんする会員の業務をサポートすることを第一の目

的としています。会員のみなさまには、住宅ローンあっ

せん業務の入口と出口だけを行っていただき、その他の

煩雑な業務はサポートセンターが代行するというものです。

静岡県宅建協会は、ろうきんとの緊密な提携関係（年

間200～300億円の宅建ローン実績）をもとに、当初から

ろうきんに協力を求めてきましたが、12月から全宅住宅

ローン「フラット３５」の建築資金融資にかかる最長6～

8カ月の「つなぎ融資」をろうきんが引き受けることにな

りました。これにより、静岡宅建サポートセンターがあ

っせんする建築請負における着手金、中間金の手当が全

宅住宅ローン「フラット３５」でも可能となりました。

100％融資を求めるユーザーに対しては、全宅住宅ロー

ンと宅建ローンの「併せ貸し」も可能になりました（そ

れぞれに審査は必要です）。たとえば、土地1,000万円を

購入し、その上に請負で2,000万円の建物を建築する場

合、宅建ローンと全宅住宅ローンの併せ貸しで3,000万円

を借り入れ、必要に応じてつなぎ融資も受けられること

になります。さらに、融資金が、ろうきんに開設された

お客様の口座に入金される日に合わせて、決済場所の提

供も受けられます。

また、サポートセンターが損害保険会社の総代理店に

なり、提携会員代理店が最高27％の火災保険手数料を獲

得できる制度も行います。18年度からは、ろうきん「宅

建ローン」の火災保険契約も会員代理店が獲得できるよ

うに現在、損害保険会社と協議中です。

［おもな業務内容］

q全宅住宅ローン「フラット３５」の会員支援業務

w宅建ファミリー共済から受け継ぐこととなる借家人

の家財保険関係業務

e損害保険会社の総代理店業務

※q、eは、すでに業務を開始しており、wは平成18年度から行う。

［所在地等］

静岡市葵区鷹匠3-18-16 静岡県不動産会館1階

TEL.054-246-1537 FAX.054-248-2724

前号で10月から全宅住宅ローンの取扱いが全国でいっせいに開始され、それと同時に目標を達成したことをお伝えしましたが、11月の申込状況も好調さをキープし、10月を超える申込件数になっています。今回も最新情報を報告するとともに、ローン取扱い上の注意点等をみておきましょう。

11月も好調さを持続全国各地から申込みが急増!!

「株式会社静岡宅建サポートセンター」設立…………全宅住宅ローンの取扱いを支援

設立総会で挨拶する市川代表取締役

これまで全宅住宅ローンの融資実行日は

毎月16日と22日の月2回だけでしたが、12

月から、毎月16日（土・日・祝日の場合は

翌営業日）～24日（土・日・祝日の場合は

前営業日）のすべてが融資実行日となりま

した。

今後は、会員のみなさまの取扱事務手続

きに、さらにきめ細かく対応できるようにな

ります。

詳しくは東京ローンセンター（TEL.03-

3255-0800）にお問い合わせください。

「フラット３５」の居住に関する要件に

「自ら所有し、かつ、居住するための住宅

（主としてその居住の用に供している住宅以

外の住宅）を建設し、または購入するため

の貸付け」が追加されました。

したがって、セカンドハウスについても「フ

ラット３５」による融資が受けられるように

なります。融資実行日が、平成18年1月1日以

降のものが対象です。申込については、平成

17年12月から可能です。

融資実行日を複数日設定（毎月16日～24日まで）

セカンドハウスの融資も可能に

連載――全宅住宅ローン

page 07

■Q 申込人が派遣会社に所属している場合は？

これまでの住宅ローンは、借入申込人が派遣会社に所属している場

合、審査で不可になるようなケースがよくあったと聞きます。ところが

「フラット３５」の場合、派遣会社に所属している人も融資を受けるこ

とが可能です。

たとえば、申込人が派遣会社に長年所属し、給与も派遣会社から受

け取っているとします。この場合、派遣先が変更となっても、派遣元

が変わらなければ転職者となりません。通常の会社に長年勤務してい

る人と同様の審査基準となります。

ただし、申込手続き上で少し注意が必要です。借入申込書に勤務先

を記入する欄がありますが、通勤時間のチェックを行うため現勤務先

住所が必要となるので、次のように記入してください。

（１）勤務先は派遣先の名称・住所を記入する。

（２）就職年月日は派遣元（派遣会社）への登録年月日を記入する。

（３）「出向転職者等」を「①有」とし、「派遣元」を○で囲み、派遣

会社名を記入する。

■Q 住宅建設費・土地購入費、住宅購入価格の確認方法は？

住宅建設費・土地購入費および住宅購入価格については、次の契約

書の原本提示および写しの提出を受けて確認します。

（１）住宅建設費……住宅建設請負契約書

（２）土地購入費……土地の売買契約書

（３）住宅購入費……当該住宅の売買契約書（敷地に係る購入費を含む）

売買契約書、住宅建設請負契約書は、全宅住宅ローン株式会社には

写しを提出していただくことになりますが、会員のみなさまにおかれま

しては必ず原本の提示を受け、原本と相違ないことを確認してください。

■Q 住宅建設費に含むことのできる費用は？

申込人から契約書等の原本提示および写しの提出を受け、費用の確

認が取れる場合には、次の費用を建築主体工事費と併せて住宅建設費

に含めることができます。

（１）屋外付帯工事費（建築主体工事費に付随する電気・給排水・ガスなど

の設備を引く工事費、門、塀、車庫、別棟の物置、植樹に要する費用など）

（２）建設敷地内既存建物の除却工事費

（３）建設費、工事監理費

（４）確認申請手数料

（５）据付工事を伴う家具（壁面収納など）

ただし、上記（１）～（５）に該当しても非住宅部分については対

象となりません。

今回も「フラット３５」取扱い手続き上で、「審査」について

の注意点を説明します。

「フラット35」取扱い手続き上の注意点「審査」について・その3

申込関係書類のダウンロードサイト開設ユーザー名、パスワードが必要です

Caution

!!

速報

1

速報

2

全宅住宅ローン株式会社は7月からホーム

ページを開設していますが、11月30日に新

たに「会員専用サイト」を開設し、申込関

係書類のダウンロード等ができるようになり

ました。

ご閲覧、ご利用の際には、下記のユーザ

ー名、パスワードが必要となります。

（注）一部複写式の書類は、全宅住宅ロー

ン宛にご請求していただくことになります。

●会員専用サイトのご利用方法・トップページ

（http://www.zentakuloan.co.jp/）を開き、

「会員専用」ボタンをクリックします。

08 page

今月の全宅連

全宅住宅ローン株式会社は、全宅住宅ローン取扱店会員のみなさまに、店舗用ステッカーと、消費者向けパンフレットを作成し配布しています。ぜひご活用ください。

1 秋の叙勲・褒章―功績称え8氏が栄誉に

●パンフレットのご請求は…全宅住宅ローン（株）または所属の宅建協会まで。●商品についてのお問い合わせは…全宅住宅ローン（株）／TEL.03-3252-1414まで。

全宅住宅ローン

取扱店舗用ステッカー、商品パンフレットをご用意しています

平成17年度の叙勲・褒章の受章者が11月3日の文化の日にそれぞれ発表され、全宅

連・全宅保証・宅地建物取引業協会の関係者では8名が叙勲・褒章の栄に浴されました。

受章された方々は以下のとおりです（役職は推薦団体のものをもととし、順不同）。

C O L O R D I G E S T

宅建業者のための個人情報保護法Q＆A

――新 刊 ――平成17年4月に施行された「個人情報保護法」について、宅建業者は今何を求められ、何をすべきなのか……。国土交通省の不動産流通ガイドラインをもとに、その対策をわかりやすく解説しました。

●A４版64ページ●1冊315円（税込）最小申込数10冊（以後10冊単位で追加、別途送料）●お申込み・お問い合わせ／（株）住宅新報社「個人情報保護法Q＆A」販売係〒105-0003東京都港区西新橋1-4-9 TAMビル5FTEL03-3502-7471ご注文はFAXで（FAX03-3580-6705）

前田 博氏（埼玉県協会副会長）

杉浦 武胤氏（全宅連副会長）

岡江 保彦氏（全宅連理事）

森上 幸弘氏（大阪府協会副会長）

筒井 洋和氏（和歌山県協会副会長）

神田 陸郎氏（佐賀県協会前会長）

小山 幸治氏（熊本県協会元副会長）

永原 康男氏（奈良県協会前会長）

page 09

40周年を迎えた香川県宅建協会。記念式典で挨拶する植本会長

2 土地・住宅税制改正実現に向け総決起大会開催（大会の内容については2ページ参照）

3 香川県宅建協会創立40周年記念式典を開催（記念式典の内容については2ページ参照）

決議文を読み上げる藤田会長とスローガンの垂れ幕

土地・住宅税制改正実現に関する決議文

相談料無料！電話による不動産税務相談●毎月第3金曜日（18 1月20日、2月17日）●正午～3時まで●TEL.03-5821-8113

ご利用ください！ 無料電話相談と会員専用サイト

会員専用サイトを利用するには……全宅連・全宅保証ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/）の都

道府県協会会員専用サイト（トップページ左フレーム上）で、①全

宅連策定書式集等、②宅建業法・関係法令改正情報、③ハトマー

クサイト規定集等、④公団等の斡旋物件のご案内、を利用される際

は次のユーザー名とパスワードを入力しアクセスしてください。

10 page

2005年不動産業界この1年を振り返る

特別企画

国土交通省は3月に「平成17年地価公示に基づく地価動向

について」（公示価格）を発表した。全国平均で見ると、地価

は引き続き下落しているものの、三大都市圏、地方圏とも下

落率が縮小した。景気回復が底堅く推移し、不動産投資のす

そ野が広がった結果で、とくに東京圏では東京都区部を中心

として下げ止まりの傾向を一層強めている。大阪圏・名古屋

圏、札幌市、福岡市でも、下げ止まりの傾向が広がりを見せ

始めた。

この20年の公示価格の対前年度変動率は図表1のとおり。昭

和62～63年のバブル期の急上昇の後、平成4年にマイナスに転

じ、その後もマイナスが続いたが、今年度になってようやく上

向きになりつつある傾向がうかがえる。

この傾向は、国税庁が8月に発表した路線価では、さらに顕

著になっている。図表2のように、全国平均で下げ止まりが鮮

明になり、下げ幅は－3.4％（前年度は－5.0％）。東京都は13

年ぶりに上昇に転じ、＋0.4％となった。

9月に国土交通省が発表した都道府県地価調査（基準地価）

でも、同様の傾向が指摘できる。全国平均で見ると地価は引

き続き下落しているものの、住宅地、商業地とも下落幅は縮

小し、東京都については商業地が＋0.1％（同－2.0％）で、

ついに上昇に転じた。

大都市の地価上昇の気配、不動産市場の活性化は不動産証

券化に期待されるところは大きい。

1998年（平成10年）9月のSPC法の施行で、証券取引法上

の有価証券としての流動性を持つ不動産証券化が可能となっ

た。その後、2000年（平成12年）の投信法改正で、いわゆる

不動産投資信託（不動産ファンド）が可能となった。そんな

不動産証券化の流れで登場したのがJ-REIT（Jリート・上場不

動産投資信託）。現在もっとも注目されている不動産証券化商

品で、今年も規模の拡張を続けている。

J-REIT2銘柄が初めて上場したのは2001年（平成13年）9月

10日で、その時点でのJ-REITの時価総額は約2,600億円だっ

た。その後、約4年間で時価総額は約9.6倍に拡大し、2005年

（平成17年）8月末には約2兆5,000億円に達している（図表3

参照）。銘柄数も、2005年8月末には22銘柄に達した。

一般投資家にとってのJ-REITの魅力は、①株式と同様の方

式で簡単に売買を行える、②40万～100万円程度の小口投資

が可能、③株式よりもリスクが小さい、④株式とは異なった

値動きをするので株式等とポートフォリオを組むことによって

リスク分散が図れる、など。今後、J-REIT市場はさらに成長

していくと予想され、それが不動産市場の好転を育んでくれる

ことになるだろう。

地価の下げ止まり傾向が鮮明に大都市圏では上昇の地点も

不動産証券化がさらに進展J-REITの時価総額は2.5兆円に

2005年の不動産業界を振り返ると、好転の兆しがさまざまなところに現れている。

2006年は景気が本格回復し、今年はその助走期間であったといえるようになること

を期待したい。

●図表2 平成17年度の路線価の変動率（圏域別）

●図表1 公示価格・この20年の対前年度変動率

区分

全 国

東 京 圏

東 京 都

都区部

神奈川県

埼 玉 県

千 葉 県

大 阪 圏

大 阪 府

兵 庫 県

京 都 府

奈 良 県

名古屋圏

愛 知 県

地 方 圏

17年度△3.4△0.80.40.9△4.0△3.3△4.0△4.5△4.7△3.9△3.9△6.3△2.1△3.0△7.1

変動率（％）16年度△5.0△2.7△1.5△1.0△5.5△4.8△6.5△7.7△8.0△7.8△7.2△8.6△6.0△5.7△8.2

ーー住宅地・全国平均　ーー商業地・全国平均　ーー全用途・全国平均変動率％30.025.020.015.010.05.00.0△5.0△10.0△15.0

S61 S62 S63 H 1 H 2 H 3 H 4 H 5 H 6 H 7 H 8 H 9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 （年度）

不動産証券化を活用した商品でこのほかに注目されるのが、

全宅住宅ローン株式会社の取扱商品「フラット３５」である。

「フラット３５」は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携して

実現した長期固定金利の住宅ローン。民間金融機関は一般に

短期の資金で資金調達を行うため、長期固定金利の住宅ロー

ンを取り扱うことが難しいとされていた。ところが、「フラッ

ト３５」の場合、住宅金融公庫が「フラット３５」を取り扱

っている民間金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担

保とする債券を発行することで長期の資金調達を行うしくみに

なっている。この結果、民間金融機関は長期固定金利の住宅

ローンを提供できるようになった。

平成16年度および17年度の「フラット３５」の全金融機関

合計の受付結果を四半期ごとに見ると、図表4のとおり。平成

17年度の第1四半期（4～6月）と第2四半期（7～9月）の合

計は3万3,533件で、半年間で平成16年度1年間の1万7,173件

の約2倍の伸びになっている。

団塊ジュニア世代（1971年～74年生まれの第2次ベビーブ

ーマー世代）は現在、30代前半になり、そのうちの多くの人

がマイホーム取得を考えていると思われる。これからの10年

間は住宅ローン需要がますます高まるのはまちがいなく、その

なかでも「フラット３５」が住宅ローンの主役に踊り出る可能

性は大きい。

国土交通省の「住宅着工統計」を見ても、それをほぼ裏付

ける結果となっている。平成17年の新設住宅着工件数は図表5

のとおりで、3月と9月を除き、対前年比でプラスとなってい

る。とくにマンションが好調で、対前年比で2桁以上の伸びと

なっている月が、9ヵ月中、6ヵ月あり、マイホーム需要が高

まってきていることを示している。

全宅連は、住宅取得がさらに推進されるよう、税制面での

負担軽減を平成17年も強力にアピールしてきた。住宅取得関

係の税制特例は今年末まで、あるいは平成18年3月末までとな

っているものが多く、これらの特例の期限を延長することは喫

緊の課題である。

インターネットの急速な普及で、不動産業にとってネットで

の営業が不可欠のものとなってきた。考えてみれば、不動産業

はネットをもっとも効率よく利用できる業種の1つだといって

よい。これまでの住まい探し、部屋探しのパターンは、何軒か

の不動産店を回り、物件の貼り紙を見て、気に入ったものが

あれば案内してもらうというケースが多かった。それが、家に

いながら物件探しができるようになり、ネットで気にいったも

のをいくつかピックアップしてから、不動産店に問い合わせる

というパターンに変化しつつある。探すほうにとっては、時間

的ロスが大幅に少なくなって便利だ。

全宅連は平成15年4月から「全宅連統合サイト（ハトマー

クサイト）」を運営し、会員のネットでの営業を支援している。

登録物件数は平成17年11月現在で20万件を超え、不動産団体

系では最大級のサイトとなり、消費者からの閲覧（アクセス）

数も、コンスタントに月間300万PV（ページビュー）をあげ

るようになった。

インターネットの影響は、その他のところにも現れている。

たとえば、今年度から宅地建物取引主任者試験でインターネ

ットによる受験申込が開始されたが、その影響もあって申込者

数は22万6,665人となり、昨年度よりも9,835人、約4.5％増

加した。

＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊

2006年に向けて、もちろん不安材料もいくつかある。1つは

税制改正で、不動産事業者や不動産購入者にとって“税制改

悪”になってしまった場合、ようやく回復の兆しが見え始めた

市場を再び冷却させてしまう可能性がある。消費税率のアッ

プついても同様のことがいえ、慎重な改正論議が望まれる。

また、平成18年3月期決算から上場会社や大会社について

は「減損会計」と呼ばれる新しい会計基準が強制適用される。

これは、土地・建物などの固定資産に価値の低下が発生した

場合、その低下した価値を損失として計上し、その実態を決

算書に表していくという会計基準。遊休土地や遊休建物を保

有している不動産事業者にとっては、大きな痛手となるかもし

れない。

フラット３５は半年間で昨年度の2倍に団塊ジュニアが住宅ローン世代へ

ネットでの物件検索・営業は不可欠宅建試験もネットでの申込みが可能に

page 11

●図表5 平成17年の新設住宅着工件数

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

94,94485,28890,78996,740

101,862109,184115,343109,199108,086

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

（件） ※全金融機関合計（億円）

1,489 1,180

3,318

11,186

13,890

19,643

H16・第1四半期

H16・第2四半期

H16・第3四半期

H16・第4四半期

H17・第1四半期

H17・第2四半期

出典：社団法人不動産証券化協会ホームページ掲載資料を元に作成

J-REIT 時価総額（01/09/10～05/11/17現在）

01/09 02/09 03/09 04/09 05/09

6.9 0.4 △2.7

0.6 3.0 2.4 8.3 7.0 △0.2

戸数 前年比

21,38914,70817,21215,24918,54917,88523,77419,02021,688

13.7 △8.6 14.5 △3.5 17.1 10.9 25.9 38.9 6.4

うちマンション 前年比

●図表4 「フラット３５」四半期ごとの受付結果●図表3 J-REIT時価総額の推移

一滴の水が、やがて大河にもっともっと大きな流れへ＿＿＿

全宅連TVコマーシャル放映 Now on Air!

全宅連のテレビコマーシャルがテレビ朝日系「報道ステーション」等で放映されています。

一滴の水が、やがて大河へと変遷していく映像と、

沢田知可子さんが歌うビバルディの四季～冬第二楽章・冬のメロディー。

全宅連の現在の活動が、

未来に大きなムーブメントとして結実していくことを象徴しています。

テレビコマーシャルの動画と放送予定は、

全宅連・全宅保証のホームページ http://www.zentaku.or.jp/ で見ることができます。

●重要事項説明書（4種類）：A4判●説明資料（17種類）：A4判●解説書：Ａ4判　456ページ●お問い合わせ／所属の宅建協会または全宅連

契約書、重要事項説明書表紙

全宅連は、会員のみなさまから強いご要望のある「契約書」および「重要事項説明書」の表紙を作成し頒布しています。全宅連のシンボルマークであるハトマークが表裏にあり、その説明もあります。取引の際にご活用ください。

●A4判・クリーム色紙・4 色刷●1 セット10 枚入り●お問い合わせ／所属の宅建協会または全宅連

全宅連版 売買契約書 解説書――新訂増補版――

全宅連が平成16年に改訂した売買契約書および解説書を、最新の法令改正等を踏まえて加筆修正。書式を実務に沿った形に見直したほか、解説書には記載例をはじめ、不動産登記法や改正民法、新会社法、標準媒介契約約款等を加筆し、充実した内容になっています。

New!

●売買契約書（3種類）、関係書式（13種類）、標準媒介契約約款（付録）：Ａ4判

●解説書：Ａ4判　400ページ●お問い合わせ／所属の宅建協会または全宅連

新訂17年度版重要事項説明書、解説書――最新の法改正等にも対応――

全宅連は最新の法改正等を踏まえて大幅に加筆修正した17年度版重要事項説明書を発刊しました。実務に沿った書式の見直しをしたうえで、記載例をさらに充実させ2色刷りにするなどして、従来よりも使いやすいものになっています。