TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası KKentsel Dönüşüm entsel … · 2017-08-21 · TMMOB...

TMMOB

İnşaat Mühendisleri Odası

Sorular...

Sorunlar...

Çözümler...

Kentsel Dönüşüm Kentsel Dönüşüm

Nedir?Nedir?

4. Baskı

2017

Ayhan Emekli anısına...Ayhan Emekli anısına...

TMMOB İnşaat Mühendisleri OdasıNecatibey Cad. No: 57, Kızılay / AnkaraTel: 0.312.294 30 00 - Faks: 294 30 88E-posta: [email protected] - www.imo.org.tr

45. Dönem Afet Riski Altındaki

Alanlar ve Kentsel Dönüşüm

Komisyonu

Cemal GökçeAyhan Emekli Hıdır ÇakHüsnü GürpınarYaşar PoyrazBaykal HancıoğluŞafak Altan (Komisyon Sekreteri)

45. Dönem Yönetim Kurulu

Cemal Gökçe . . . . . . . . . . . BaşkanŞükrü Erdem . . . . . . . . . . . II. BaşkanHüseyin Kaya . . . . . . . . . . . Sekreter ÜyeCem Oğuz . . . . . . . . . . . . . . . Sayman ÜyeCemal Akça . . . . . . . . . . . . . ÜyeCihat Mazmanoğlu . . . ÜyeNecati Atıcı. . . . . . . . . . . . . . Üye

44. Dönem Yönetim Kurulu

Nevzat Ersan . . . . . . . . . . . . . . BaşkanŞükrü Erdem . . . . . . . . . . . . . . II. BaşkanBülent Tatlı . . . . . . . . . . . . . . . . . Sekreter ÜyeCihat Mazmanoğlu . . . . . . Sayman ÜyeTansel Önal . . . . . . . . . . . . . . . . ÜyeNecati Atıcı. . . . . . . . . . . . . . . . . ÜyeAyşegül Bildirici Suna . . Üye

44. Dönem Afet Riski Altındaki

Alanlar ve Kentsel Dönüşüm

Komisyonu

Nevzat ErsanCemal GökçeAyhan EmekliErdoğan BalcıoğluHıdır ÇakVolkan BakarŞafak Altan (Komisyon Sekreteri)

Ankara, 2017. Dördüncü Baskı.

1. Baskı - Şubat 2016 2. Baskı - Kasım 20163. Baskı - Şubat 20174. Baskı - Ağustos 2017

Tüm Hakları Saklıdır.

Oda Yayın No: İMO/17/06ISBN: 978-605-01-1050-0

Baskı

Yorum Matbaacılık Başkent Organize Sanayi Bölgesi Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı No: 12 Malıköy/AnkaraTel: 312.395 21 12 - Faks: 394 11 09 - www.yorummatbaa.com - [email protected]

Hazırlayanlar (1. Baskı)

Kentsel Dönüşüm Nedir? Sorular... Sorunlar... Çözümler... 3

İçindekiler

Ayhan Emekli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

4. Baskı Önsöz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2. ve 3. Baskı Önsöz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. Baskı Önsöz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Neden kentsel dönüşüm? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Kentsel dönüşüm ve tarihsel süreç . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Kentsel dönüşüm nerelerde ve nasıl yapılır? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamaları . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun neler getiriyor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Riskli alan ne demektir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Anlaşma Olmaksızın Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında “Tahliye” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Yaşadığınız bölgenin riskli alan ilan edilmesi halinde dikkat edilmesi gereken hususlar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

“Riskli alan ilanı” sürecinde yaşanan sorunlar ve çözüm önerileri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Rezerv Yapı Alanı ne demektir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Riskli Yapı . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Riskli Yapı nedir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

“Riskli Yapı” tespitine itiraz süreci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

“Riskli Yapı” yıkım süreci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde ne olur? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Anlaşma ve yeniden yapım süreci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Kira yardımının detayları nelerdir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Kira yardımı başvurularında istenen belgeler nelerdir? . . . . . . . . . . . . . 42

Kredi faiz desteği detayları nelerdir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Kanun kapsamında yararlanılan muafiyetler nelerdir? . . . . . . . . . . . . . . 43

“Riskli Yapı” tespiti sürecinde yaşanan sorunlar ve çözüm önerileri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Riskli Yapı Sürecine İlişkin Sıkça Sorulan Sorular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Genel olarak dönüşüm adı altında yapılan uygulamaların ortaya çıkardığı sorunlar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52


Ayhan Emekli

25 Temmuz 1957 tarihinde İzmir Karşıyaka’da doğdu. İlkokulu Kar-şıyaka Fevzipaşa İlkokulunda, ortaokul ve liseyi Karşıyaka Lisesinde tamamladı.

1974 yılında girdiği İTÜ İnşaat Fakültesini 1982 yılında bitirdi.

Askerlik görevini Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde yaptı. 1982-1993 yılları arasında çeşitli şantiyelerde çalıştı. 1993 yılından sonra kendi proje firmasında meslek yaşamını sürdürdü.

İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şube’sinde oluşturulan çeşitli komis-yonlarda çalıştı. 40 ve 41. Dönemlerde Şube Yönetim Kurulu üyeliği ve sayman üyeliği, 42. Dönemde Şube Yönetim Kurulu sekreter üye-liği, 43 ve 44. Dönemlerde Şube Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini yürüttü.

TMMOB ve İMO Genel Kurul Delegesi, İMO Danışma Kurulu üyesi, Etüt Proje Rapor Değerlendirme Kriter Tespit Kurulu üyeliği, Mesleki Değerlendirme Kurulu üyeliği, Afet Riski Altındaki Alanlar ve Kentsel Dönüşüm Komisyonu üyeliği, Afet Riski Altındaki Alanlar ve Kentsel Dönüşüm Komisyonu Başkanlığı, Referans Belgesi Kurulu 2 ve Refe-rans Belgesi Üst Kurulu üyeliği görevlerinde bulundu.

İnşaat Mühendisleri Odası, İMO İzmir Şubesi ve İzmir il Koordinasyon Kurulu tarafından düzenlenen birçok kongre, sempozyum ve panelin düzenleme kurulu üyeliğinde bulunan Emekli İTÜ Mezunlar Derneği Yönetim Kurulu üyeliğini sürdürmekteydi.


4. Baskı Önsöz

Kitapçığımızın 3. baskısının da kısa süre içinde tükenmesi ve doğan ihtiyaç nedeniyle 4. baskıyı siz değerli okurların ilgisine sunuyoruz.

Kitapçığımızın bu baskısını İMO Afet Riski Altındaki Alanlar ve Kent-sel Dönüşüm Komisyonu Başkanlığı görevini sürdürürken geçtiğimiz Mart ayında aramızdan ayrılan Ayhan Emekli anısına yayımlıyoruz. İMO Afet Riski Altındaki Alanlar ve Kentsel Dönüşüm Komisyonumuz kurulduğu günden beri yapılan çalışmalarda yer alan ve kitapçığı-mızın oluşmasında ciddi katkıları olan sevgili meslektaşımız yaşamı boyunca kentsel dönüşüm adı altında yapılan yanlış uygulamaların karşısında yer almıştır. Anısı önünde saygıyla eğiliyoruz.

Saygılarımızla.


Yönetim Kurulu


2. ve 3. Baskı Önsöz

Geçtiğimiz dönem üyelerimizin ve halkımızın ilgisine sunulan birin-ci baskının tükenmesi ve kentsel dönüşüm mevzuatında yaşanan önemli değişiklikler nedeniyle “Kentsel Dönüşüm Nedir?” başlıklı ki-tapçığımız ikinci baskısıyla yeninden yayımlanıyor.

Halihazırdaki uygulamalara yönelik eleştirilerimizi bir yana bırakır-sak genel hatlarıyla gerek 6306 sayılı Kanun’da (26 Nisan 2016 ta-rihli Resmi Gazete) gerekse de Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklerin (27 Ekim 2016 tarihli Resmi Gazete) kentsel dönüşüm uygulamalarına hız vermeyi amaçladığı söylenebilir. Bu durum mah-keme kararlarına gerekçe oluşturan riskli alan belirlenmesine ilişkin bilimsel esaslara dayalı bir tespit ve buna bağlı bir kanıtlamayı tercih etmek yerine, uygulama yönetmeliğinde yapılan değişikliklerle “riskli alan” tanımını genişletme yolunun tercih edildiğini görüyoruz. Bu du-rum, kamuoyuna yansıyan “projeler hızlanacak” şeklindeki görüşler ve basına yansıyan haberler, ağırlıklı olarak inşaat sektörüne dayanı-larak yürütülmeye çalışılan ekonomideki durgunluğun aşılması için önümüzdeki dönemde de yeni mevzuat değişikliklerine gidileceği yönündeki öngörümüzü güçlendiriyor.

Biliyoruz ki sadece deprem ve yapı güvenliği dikkate alınarak yapılan uygulamalar aşılması güç yeni sorun alanları yaratıyor. Bu nedenle kısa vadeli ekonomik hedefl ere ulaşma eksenli bir yaklaşımdansa, he-men şimdi ve bugün, insan hayatını merkeze alan sürdürülebilir bir kentsel dönüşüm için harekete geçilmesi gerekiyor. Bu anlamda asıl anlamıyla ekonomik ve sürdürülebilir olanın, çok disiplinli bir pers-pektifl e hazırlanan bütünlüklü planlara göre hareket etmek olduğu-nu da tekrar ifade etmek isteriz. İnsan yaşamını doğrudan ilgilendiren bir mesleğin uygulayıcıları olarak savunmaya devam edeceğimiz ye-gane ilke elbette bilimden ve bilimsellikten yana olacaktır. İnsanın, meslektaşlarımızın ve halkımızın yararına olan da budur.

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası10

Kitapçığımızın ikinci baskısı, “45. Dönem Afet Riski Altındaki Alanlar ve Kentsel Dönüşüm Komisyonu” tarafından daha önce hazırlanmış olan kitapcık gözden geçirilerek hazırlandı. Yeni yönetmelik deği-şiklikleri bu kitapcığa ilave edildi.Komisyon üyelerine çok teşekkür ediyor, güncel bilgilerle donatılmış bu baskının da hak ettiği ilgiyi göreceğine inanıyoruz. Bu kitapcığın konunun muhatabı olan tüm meslektaşlarımız ve elbette halkımız için faydalı olmasını diliyoruz.

Saygılarımızla.


Yönetim Kurulu


1. Baskı Önsöz

Odamız, kentsel dönüşüm sürecini bir bütün halinde ele alan “Kentsel Dönüşüm Nedir?” ismiyle bir kitapçık hazırladı. Hem meslektaşlarımız hem de kentsel dönüşüm sürecinin bileşenleri açısından rehber sayı-labilecek içeriğe sahip olan kitapçık inanıyoruz ki, projelerin özüne, uygulanmasına, bileşenlerinin hak ve sorumluluklarına kadar geniş bir yelpazeye yayılan soru ve sorunlara yanıt ve çözüm bulunmasına katkı sağlayacaktır.

Türkiye bir deprem ülkesidir. Özelikle 1999 depremleriyle başlayan süreçte, mevcut iktidar sağlıklı ve güvenli yapılaşmanın sağlanması, yapı denetim sisteminin eksiksiz işleyişe kavuşturulması, mühendislik mesleğinin niteliğinin yükseltilmesi, mevcut yapı stokunun iyileştiril-mesi doğrultusunda kayda değer bir adım atmamış, bunun yerine rant odaklı dönüşüm projelerini devreye almıştır.

Kentsel dönüşüm projelerinin kamu ayağını oluşturan TOKİ’nin işleyi-şi ve uygulamaları ise mevcut iktidarın, güvenli ve sağlıklı konut üreti-mi yerine orta ve üst gelir gruplarına dönük konut inşaatlarına ağırlık verdiğini göstermektedir.

Çünkü bu alandaki neoliberal uygulama, kentlerin küresel sermaye-nin ihtiyacına göre düzenlenmesini, sermayeyi cezp edecek altyapıya kavuşturulmasını, kent merkezlerinin sermayenin elit temsilcilerine açılmasını, özellikle kent merkezlerinden ve yakın bölgelerden yok-sulların uzaklaştırılmasını “emretmektedir.” Bugün ülkemizdeki uygu-lamalar bu “emrin” yerine getirilmesinden ibarettir.

Kentsel dönüşüm projelerinin mağduriyetler yaratarak yoluna devam etmesi, alan tespitinden projeye, hak sahipliğinden kira yardımına kadar sorunlu konuların varlığını sürdürüyor olması tesadüf değildir. Çünkü özünde rant odaklı bir projedir.


Odamız hak gaspına uğrayanların kılavuzu olacak, mevcut mevzuat-tan kaynaklı sorunların hak gaspına yol açacak sonuçlar doğurmasını en aza indirmek amacıyla bu kitapçığı hazırlamıştır. Ancak bir yandan da kentsel dönüşüm projelerinin felsefi-toplumsal arka planına dair eleştirileri gündeme taşımaya devam edecektir.

Kentsel dönüşüm projelerinin, Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği ile toplumsal meşruiyetinin sağlanmış olması ve bu yöndeki manipülasyona karşı toplumsal bilinci ortaya çıkarıp geliştirmek ve aynı zamanda sürecin unsuru olan hak sahiplerini bilgilendirmek, Odamızın kamusal sorumluluğu dahilindedir.

“Kentsel Dönüşüm Nedir?” kitapçığını hazırlayan, İMO Kentsel Dönü-şüm Komisyonu’na teşekkür ediyoruz; kıymetli bir çalışma hazırladı-lar. İnanıyoruz ki çalışmanın asıl kıymeti, kitapta yer alan bilgiler kent-sel dönüşüm mağdurlarının eline geçtiğinde açığa çıkacaktır.

Saygılarımızla.


Yönetim Kurulu


Neden Kentsel Dönüşüm?

17 Ağustos 1999 tarihinde yaşamış olduğumuz Gölcük merkezli dep-remle birlikte 12 Kasım Düzce Depremi önemli ölçüde can ve mal ka-yıpları ortaya çıkarmış, ülke ekonomisi de yaklaşık olarak 16 milyar dolar gibi büyük bir yükle karşı karşıya kalmıştır. Toplumsal psikolo-jimizi derinden etkileyen bu depremler aslında ülkemizin en doğu-sundan en batısına, en kuzeyinden en güneyine kadar bu coğrafyada yaşayan herkesi değişikölçülerde etkilemiştir.

Ülkemiz başta deprem olmak üzere çeşitli doğa olaylarından sıkça etkilenen bir coğrafyada bulunmaktadır. Sık aralıklarla yaşamış ol-duğumuz depremler ülkemizin önemli bir gerçeği olarak can ve mal kayıplarına neden olmaktadır. Bir doğa olayı olarak kalması gereken depremler ne yazık ki çok büyük acıların yaşandığı bir “afet” olarak karşımıza çıkmaktadır.

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


17 Ağustos 1999 Gölcük merkezli depremle birlikte deprem bölge-sindeki toplam yapıların %25 kadarı yıkılmış, ağır hasar görmüş veya orta ölçekte hasar alarak oturulamaz bir hale gelmiştir. Ülkemizde sadece depremler değil diğer doğa olayları da birer afete dönüşerek can ve mal kayıplarına neden olabilmektedir.

Özellikle büyük kentlerde yapılarımızın bir kısmı mühendislik hizmeti almadan kaçak olarak üretilmiştir. Bir kısmı da mühendislik hizmeti almış olsa bile yeterli ölçüde denetim yapılmadan üretildikleri için, imarlı veya imarsız, müstakil veya hisseli parseller üzerinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılardan kaçak kent parçaları oluşmuştur. Kamu arazilerini yağmalayıp satan belli bir kesim büyük miktarlarda haksız ve kayıtdışı kazanç elde etmiş, yerel yönetimler kamu hizmetleri için yeterli alan sağlayamaz noktaya gelmiştir. Tüm bu nedenler kentle-rimizde “kentsel dönüşüm” konusunun gündeme gelmesine yol aç-mıştır.

Kentsel dönüşüm kapsamında üretilecek olan yapıların depreme karşı güvenli olacağı ifade edilmektedir. Ancak 2011 yılının Ekim ve Kasım aylarında yaşanan Van depremleri ile birlikte deprem gerçeği toplumsal hafızalarımızda yeniden canlanmış ve sağlıksız, güvenilir

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


olmayan yapı stokuna ve yerleşim alan-larına sahip kentlerde yaşadığımız ger-çeği su üstüne çıkmıştır. Van depremle-rinin hemen ardından, yirmi milyon yapı stokunun 1/3’nin yaklaşık 7 milyon yapı-nın deprem güvenlikli olmadığı ve bun-ların yenilenmesi gerektiği düşünülürek 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ” gün-deme gelmiştir.

Kentsel Dönüşüm ve Tarihsel

Süreç

Tarım ve endüstri devrimleri insanlık ta-rihinde büyük bir değişiklik yaratmıştır. Ayrıca 1939-1945 yılları arasında yaşa-nan İkinci Dünya Savaşının kentlerde yol açtığı yıkımlar ve yenilenme gereksinimi kentlerde “dönüşüm” gibi bir konuyu gündeme getirmiştir. Savaşın etkisi ne-deniyle yerle bir olan yapı stoku büyük ölçüde yenilenerek yeniden kullanılma-ya başlanmıştır.

Yine 20. yy’ın sonlarına doğru şekillenen yeni küreselleşme politikaları paranın bütün dünyada serbestçe dolaşmasını sağlamıştır. Ekonomik olarak birbirlerine bağımlı hale gelen ülkelerin ulus ötesi şirketleri ekonomik olarak daha da güç-lenerek yeni bir dünya düzeni yaratmış-tır. Dünya üzerinde bulunan para akışı

kentsel dönüşüm

tüm dünyada geleceğe

yönelik toplumsal

öngörülerin oluşturulması ve geleceğin yönetilmesi

süreci olarak ele

alınmalı ve bu nedenle

kentsel dönüşüm

sosyal, ekonomik,

çevresel ve mekânsal

gelişmenin bir bütün olarak ele

alınması esasına

dayanmalıdır.


karlılığın daha yüksek olduğu yerlere kaymıştır. Üstelik çok uluslu şir-ketler kendi ülkelerinin bağımlılığından kurtulup işgücünün ucuz ve örgütsüz olduğu gelişmekte olan ülkelere yönelmiştir. Bu küreselleş-me düzeni gelişmekte olan ülkelerin ekonomi, siyaset, kültür, ekoloji, imar, mühendislik ve mimarlık alanlarında da etkili olmuş, kentlerde ve kent yaşamında da farklı bir dönüşüme yol açmıştır.

Ayrıca ulaşım alt yapısındaki gelişmeler nedeniyle endüstriyel üretim alanlarının kent merkezlerinin dışına kaymış olması mekânsal bir de-ğişikliği de beraberinde getirmiştir. Boşalan endüstri alanları alışveriş merkezleri ve gökdelen yapıları olarak kentlere eklenmiştir. Bu süreç zamanla, eskiyen ve işlevini tamamlamış olan veya tamamlattırılan yapı stokunun bulunduğu alanlara kaymıştır. Bu bağlamda “marka kentler” kavramı gündeme getirilerek yapı stokunun ihtiyaç temel-li olması anlayışından giderek uzaklaşılmış, konuya sadece ticari ve ekonomik kaygı ile bakan kent ve ülke yöneticileri, kentlerine yeni sorunlar yüklemişlerdir.

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


Kentsel Dönüşüm Nerelerde ve Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm için tek sorun sadece yüksek risk taşıyan yerleşim alanları değildir. Standardı düşük ve niteliksiz yapılar da kentsel ye-nileme ve dönüşüm yerleri olarak görülmektedir. Yenileme alanları-na yönelik uygulamaların planlı bir şekilde yapılması ve dönüşümün kentsel yaşamın odak noktasında insan olduğunun bilinciyle gerçek-leştirilmesi gerekmektedir. Nüfus ve yapı yoğunluğunun dikkate alı-narak kent bütünlüğü içerisinde düşünülecek bir dönüşüme ihtiyaç vardır. Ayrıca kentsel donatı alanlarının bilim ve bilgi ölçüsünde ele alınıp değerlendirilmesi de gerekmektedir. Kentsel dönüşüm; otur-ma, konaklama, okul, iş yerleri ve benzeri yerleşim yerlerinin ulaştır-ması ve diğer alt yapı sorunlarının giderilmesi temelinde bütünlüklü bir kent planlaması kapsamında ele alınmalıdır. Var olan yapı stoku-nun özellikleri dikkate alınarak dönüşüm modellerinin öncelikleri de belirlenmelidir.

Mühendislik, mimarlık ve şehir planlama disiplinlerinin teknik, bilim-sel ve yasal gereklilikleri ile teknik ilkelerini görmezden gelerek, or-manları, kıyıları, doğal kaynakları hiçe sayan, kent tarihini, kültürünü yok eden, toplumu ve kentleri kimliksizleştiren bir “Kentsel Dönüşüm” kabul edilemez. Bir deprem ülkesi olma gerçeğinden hareketle, dev-letin Anayasal görevlerinden biri olan, sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kentler kurabilmek ve yaşanabilir bir çevre oluşturabilmek için önce-likle sürece katılacak tüm aktörlerin yer aldığı örgütlenme biçimleri oluşturulmalı ve finans kaynakları tarif edilmelidir. Zira sağlıklı yapı üretiminin zorunluluğu herkesin üzerinde ortaklaştığı bir konudur.

Ayrıca hukuksal alt yapının kamu yararına uygun olacak şekilde dü-zenlenerek ortaya çıkacak olan “rantın” kent ve kentli yararına ola-cak şekilde kullanılması kentsel dönüşümün öncelikleri arasında yer almalıdır.

Kentsel dönüşüm konusu yeni bir imar planı yapılması anlamına in-dirgenmemelidir. Zira kentsel dönüşüm var olan yapı stokunun ve kentsel belleğin kent kimliği ile birlikte korunarak kentin çağdaş ih-tiyaçlara uygun olarak dönüştürülüp canlandırılması ve iyileştirilme-


si anlamına gelmektedir. Projeler, rant elde etme amacıyla değil can güvenliğinin sağlanması, yaşam düzeyinin yükseltilmesini hedefl en-melidir. Dönüştürülen alanlarda yaşayan insanların kentsel ihtiyaç ve talepleri gözetilmeli, imar haklarının korunması sağlanmalıdır. Önce-likle mevcut yapıların güçlendirilmesi, iyileştirilmesi, kentsel sağlık-laştırma yollarına başvurulmalı, bu yapılamıyorsa kentsel tasarım ve planlama sonucu oluşacak yeni güvenli ve yaşanabilir yapılara yöne-linmelidir. Açıkçası kentsel dönüşüm tüm dünyada geleceğe yönelik toplumsal öngörülerin oluşturulması ve geleceğin yönetilmesi süreci olarak ele alınmalı ve bu nedenle kentsel dönüşüm sosyal, ekonomik, çevresel ve mekânsal gelişmenin bir bütün olarak ele alınması esası-na dayanmalıdır. Zira 2009 yılında yapılan Kentleşme Şurası’nda da kentsel dönüşümün “fiziksel mekanın dönüşümünün yanı sıra sosyal adalet ve gelişimle birlikte sosyal bütünleşme, yerel-ekonomik kalkın-ma, tarihi ve kültürel mirasla birlikte doğal çevrenin korunması, zarar azaltma ve risk yönetiminin hakim kılınması ve sürdürülebilirliğin sağ-lanması gibi ilkeler kapsamında bütünleşik bir yaklaşımla” ele alınması önemle vurgulanmıştır.


Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Ülkemizde kentsel dönüşüm bütünlüklü bir planlamanın sonucu ol-maktan giderek uzaklaşarak yeni bir imar faaliyetine dönüşmüştür. Yık-yap eğilimli ve rant elde etme merkezli kentsel dönüşüm uygu-lamaları yeni yoğunluk artışlarına, ulaşım ve diğer altyapı sorunlarına yol açmaktadır. Kentsel donatı alanları dikkate alınmadığı gibi kentte bulunan tüm boş alanlar yapılaşmaya açılarak kent belleği ve kent kimliği yok edilmektedir. Bir yandan yeni imar hakkı artışı kararlarıy-la diğer yandan konut alanlarının küçülmesi ve sayılarının artmasıy-la fiziksel eşikler aşılarak demografik yapı bozulmaktadır. Bu durum kentlerde bulunan kültürel ve doğal mirasın yok edilmesine ve kent sıcaklıklarının artarak eko sistemin bozulmasına, yeni sosyal ve top-lumsal sorunların ortaya çıkmasına neden olmaktadır.

Tüm bu sorunlar dönüşümün sosyal, ekonomik, çevresel ve mekânsal gelişmenin bir parçası olarak görülmeyerek sadece mekânsal ölçekte ele alınmasından kaynaklanmaktadır. Üstelik mekânsal ölçekte yapı-lan düzenlemeler bile ortak akıl, estetik, yaşanabilirlik ve sürdürülebi-lir olmaktan oldukça uzaktır. Ne yazık ki kentsel dönüşüm rant eksenli yapılan değişiklikler anlamına indirgenmiştir.

“Kentsel Dönüşüm Yasası” kamuya ait arsaların, arazilerin ve boş alan-ların tükenmesiyle birlikte siyaset kurumunu finanse eden özelliğe sahip inşaat sektörü için yeni arsa üretiminin aracı haline getirilmiştir. Bu kapsamda deprem tehlikesi ve mevcut yapı stokunun deprem gü-venliğinin olmaması da inşaat sektörüne dayalı bir ekonomik düzeni sürdürebilmek için kullanılmıştır. Riskli alanların belirlenmesi ve yapı stokuna yönelik yıkım kararlarına bir meşruiyet alanı sağlamak için kentsel dönüşüme “deprem odaklı kentsel dönüşüm” denilerek yeni bir ilgi alanı yaratılmıştır. Ayrıca kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme çalışmaları bir ihtiyaç nedeniyle değil de daha çok gayrimenkul pi-yasasının talepleri doğrultusunda gerçekleştirilmeye çalışılmaktadır.


6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Neler Getiriyor?

Bilindiği gibi çeşitli sosyo-ekonomik etkenlere bağlı olarak özellikle 1950’li yıllardan itibaren kentlerimizdeki nüfus yoğunluğu hızla art-maya başlamıştır. Bu duruma bağlı olarak gelişen çarpık kentleşme ve yapılaşma sürecine uygun politikalar üretilememiş ve özellikle dep-rem gibi doğa olayları birer afete dönüşerek ciddi bedellere neden olmuştur.

Bugün sağlıksız, güvenilir olmayan yapı stokuna ve yerleşim alanla-rına sahip kentlerde yaşamakta olduğumuz bir gerçektir. Bu nedenle kentlerimizin barındırdığı risklerin ortadan kaldırılması, sağlıklı ve ya-şanabilir kentlerin inşa edilmesi gerektiği sadece konunun uzmanla-rının değil, ülkemizde yaşayan ve depremlerde veya diğer doğa olay-larında ağır bedeller ödeyen herkesin uzlaştığı bir noktadır.

Bu duruma çözüm olma iddiasıyla kamuoyuna sunulan “kentsel dö-

nüşüm” uygulamalarının yasal dayanakları şöyle sıralanabilir;

a) Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki anlamda ilk habercisi 17 Haziran 2010 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda Değişiklik Yapıl-masına İlişkin Kanun’dur. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde yapılan değişiklik ile “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” tanımlana-rak belediyelerin, belediye meclisi kararlarıyla, eskiyen kent kısımla-rını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri” uygulayabileceği ifade edilmiştir.

b) Bir diğer dayanak ise 31 Mayıs 2012 tarihli Resmi Gazete’de de ya-yımlanarak yürürlüğe giren (6306 Sayılı) “Afet Riski Altındaki Alanla-rın Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Afet meydana geldikten sonra ‘yara sarma’ değil de, ‘yara almama’ anlayışı ile hareket edil-mesi esasına dayanan kanunun temel gerekçelerinden biri, ülke-mizde deprem, sel, heyelan vb. doğa olaylarının afete dönüşmesi-ni önlemeye hizmet edecek adımların acilen atılmasıdır.


Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı

Riskli Alan Ne Demektir?

Riskli alan Kanunda, “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan” alan olarak tanımlanmakta ve riskli alanlar “Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yö-netimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca” kararlaştırılmaktadır. Kanunun uygula-maYönetmeliğinde ise riskli alanın çeşitli rapor, plan, bilgi ve belge-leri kapsayacak şekilde hazırlanmış olan dosya doğrultusunda Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın da görüşü alınarak Bakanlıkça belirlendiği ve “teklif olarak Bakanlar Kuruluna” sunulduğu ifade edil-mektedir.

Riskli alan, zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma kapsamında de-ğerlendirildiğinde; depremsellik, toprak kayması veya heyelan olabi-lecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar, binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, bina-ların büyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması ya da vb. faktörlere göre belirlenmektedir.


Riskli alanın belirlenmesinde uygulama süreci

1) Riskli alan teklifine ilişkin hazırlanacak dosyada bulunması gere-ken evraklar:

a) Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,

b) Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgiler,

c) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma hari-tasını, varsa uygulama imar planını,

ç) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

d) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

e) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenil-mesi halinde yerbilimsel etüd raporunu,

f ) Alanın özelliğine göre bakanlıkça istenecek sair bilgi ve bel-geleri, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istina-den ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alı-narak bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.


2) Bakanlıkça;

a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;

i) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,

ii) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,

iii) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, se-beplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda,uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Bakanlar Ku-ruluna sunulur.

3) TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve bel-geleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme ne-ticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

4) Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan ger-çek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen , riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bu-lunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

5) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı riskli alana ilişkin görüşü-nü on beş gün içerisinde bildirir


RİSK

Lİ A

LAN

İŞ

AKI

Ş ŞE

MA

SI

RİSK

Lİ A

LAN

TEK

LİFİ

Eksi

klik

lerin

gid

erilm

esi i

çin

Kuru

ma

yazı

yaz

ılır,

Eksi

klik

lerin

tam

amla

nmas

ı dur

umun

da;

REVİ

ZE E

DİL

MES

İ (D

osya

ilgi

lisin

e re

vize

edi

lmek

üze

re ia

de e

dilir

.)

AFE

T VE

ACİ

L D

URU

M Y

ÖN

ETİM

İ BA

ŞKA

NLI

ĞIN

A G

ÖRÜ

Ş SO

RULU

R

DO

SYA

BA

ŞBA

KAN

LIĞ

A G

ÖN

DER

İLİR

DO

SYA

NIN

İNCE

LEN

MES

İ (B

akan

lık Te

knik

Eki

binc

e D

osya

ince

leni

r)

BA

KAN

LIĞ

A M

ÜRA

CAAT

IN Y

API

LMA

SI

EKSİ

KLİK

YO

K İS

EEK

SİKL

İK V

AR

İSE

UYG

UN

UYG

UN

DEĞ

İL

DO

SYA

İÇER

İĞİ

Ala

na A

it Kr

oki

Koor

dina

t Lis

tesi

İLG

İLİ İ

DA

RESİ

NCE

(Bel

ediy

e, İl

Öze

l İda

resi

)G

ERÇE

K VE

YA Ö

ZEL

HU

KUK

TÜZE

L Kİ

ŞİSİ

RESE

N B

AKA

NLI

KÇA

(Bak

anlık

, Alty

apı v

e Ke

ntse

l Dön

üşüm

M

üdür

lüğü

)


BAKA

NLA

R KU

RULU

KA

RARI

ALI

NIR

RESM

İ GA

ZETE

’ DE

RİSK

Lİ A

LAN

İLA

NI Y

API

LIR

PRO

JEYİ

YÜ

RÜTE

CEK

İDA

RE B

ELİR

LEN

İR

İLG

İLİS

İ(B

eled

iye,

İl Ö

zel İ

dare

si, Ö

zel H

ukuk

Tüz

el K

işile

ri)

YETK

İ DEV

Rİ TA

LEBİ

(Bak

anlık

tan

proj

e ile

ilgi

li ye

tki t

aleb

inde

bul

unul

ur.)

YETK

İ VER

İLM

ESİ D

URU

MU

ND

A

TAH

SİS

TALE

Bİ(K

amun

un k

ulla

nım

ında

ola

n al

anla

r içi

n M

aliy

e Ba

kanl

ığın

dan

Tahs

isi t

alep

edi

lir.)

KAYN

AK

TALE

Bİ(P

roje

kap

sam

ında

kul

lanı

lmak

üz

ere

kayn

ak ta

lep

edili

r.)

Ger

ekçe

Rap

oru

AFA

D G

örüş

ü

Tekn

ik R

apor

Uyd

u G

örün

tüsü

Kam

u M

ülki

yeti

List

esi

BAKA

NLI

K

HİZ

MET

ALI

MI

Mev

cut D

urum

Ana

lizi

Hal

ihaz

ır H

arita

Jeol

ojik

ve

Jeot

ekni

k Et

üd

İmar

Pla

nı v

e Ke

ntse

l Tas

arım

Hak

Sah

ipliğ

i Tes

piti

Hak

Sah

iple

ri ile

Uzl

aşm

alar

Mim

ari p

roje

ve

Stat

ik P

roje

si

İnşa

at A

şam

ası


Anlaşma ile Tahliye Edilen Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında Kira Yardımı

• Kanun Uygulama Yönetmeliğinde “Anlaşma ile tahliye edilen uygu-lama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir” denil-mektedir.

Bu bağlamda;

- Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 36 ayı geç-memek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli ise Bakanlıkça belirlenir.

- İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardı-mı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ika-met eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır.

- Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün ol-ması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

- Riskli alanlardaki gecekondu sahiplerine ise belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belir-lenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilir.

- sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri iş-letenlere belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamın-da taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, defaten kira yardımı yapılabilir.

• Yönetmelikte Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı dur-duracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; plan-lama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan” alanlariçin ise 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlene-cek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilir denilmektedir. Bu


alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten iti-baren başlatılır.

• Riskli alan veya rezerv yapı alanlarındaki kira yardımı başvuruları Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinadentahliye tari-hinden itibaren en geç bir yıl içinde ilgili kuruma yapılır.

Anlaşma Olmaksızın Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında

“Tahliye”

• Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kurumca veya malikler-ce yürütülen uygulamalarda, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belir-lenen süre içerisinde, var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergi-lerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir.

• Belirtilen sürelerde yapının tahli-ye edilmemesi durumunda İlgili kurum veya İdarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edilece-ği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre veri-lerek tebligatta bulunulur.

• Bu süre içinde de tahliyenin ger-çekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetle-rin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapı-ların tahliyesi mülkî amirler tara-fından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya İdare-ce yapılır veya yaptırılır.

Yaşadığınız alan riskli ilan

edildiğinde öncelikle mahalle

sakinleri ile bir araya gelerek

edinilen bilgilerin tek

bir merkezde toplanması

sağlanmalıdır


Yaşadığınız bölgenin riskli alan ilan edilmesi halinde dikkat edil-

mesi gereken hususlar

• Yaşadığınız bölge “Riskli Alan” ilan edildiyseöncelikle “yapılan projelerden bire bir daire verile-ceği”, “dava açılamayacağı”, “dava açanların cezalandırılacağı”, “itiraz etmeyenlerin ödüllendirileceği”, “erken davrananların ise kazanç-lı çıkacağı”, “eksperlere inceleme yaptıranların daire değerlerinin daha fazla gösterileceği” gibi söy-lentilere inanmak yerine sağlıklı ve güvenli bilgi almanın yolları aran-malıdır. Zira riskli alan ilan edilmiş olması orada nasıl bir projenin ya-pılacağının belli olduğu anlamına gelmediği gibi 6306 sayılı Kanuna göre riskli alana dava açılamaya-cağı da doğru değildir. Bu anlam-da Anayasa Mahkemesinin çeşitli kararları olduğu gibi Danıştayın da bazı riskli alan kararlarını iptal ettiği bilinmektedir.

• Örneğin Sarıyer Derbent (Çamlıtepe), Gaziosmanpaşa, Sultanga-zi ve Güngören’in bazı mahalleleri ya da Pendik’in Batı Mahallesi için alınan “riskli alan” kararları Danıştay tarafından iptal edilmiş-tir. Söz konusu alanlara yönelik iptal kararları benzer gerekçelere dayanmaktadır; alanın zemin yapısı ve yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığını kanıtlayacak yeterli bilgi ve belge bulunmadığı, alanda daha önce afet meydana geldi-ğinin ortaya konulamadığı, idarelerce hazırlanan raporların ni-celiksel ölçütler içermediği ve bilgilerin gözlemsel olduğu,alanın riskli alan ilan edilebilmesi için, kanunun ve uygulama yönetme-

Caner Cangül

Caner Cangül


liğinin öngördüğü koşulların detaylı bir teknik rapor ile oluştu-rulmadığı gibi…

• Yaşadığınız alan riskli ilan edildiğinde öncelikle mahalle sakinleri ile bir araya gelerek edinilen bilgilerin tek bir merkezde toplan-ması sağlanmalıdır. İkinci bir adım olarak da daha önce riskli ilan edilen alanlarda bir araya gelip dayanışma içinde haklarını ko-ruyan hatta dava açarak riskli alan ilanının iptali kararı çıkaran mahalle örgütlenmeleri ile iletişime geçilmesinde fayda olacak-tır. Bu konuda yasal yollara başvurarak dava açmış olan Sarıyer Derbent (Çamlıtepe) mahalle sakinleri riskli alan ilanı kararları-nın iptal edilmesini sağlamış, bir arada durmayı başaran İzmir Karabağlar mahalle sakinleriise hak mücadelelerini halen sür-dürmektedir.

“Riskli alan ilanı” sürecinde yaşanan sorunlar ve çözüm önerileri

• Riskli alanın hangi riski barındırdığı ya da hangi verilere daya-nılarak “riskli alan” ilan edildiği kamuoyuyla paylaşılmamakta ve haliyle de bilinmemektedir. Riskli alanın belirlenmesi süreci herhangi bir denetim mekanizması devreye sokulmaksızın sade-ce bakanlık içerisinde işletilmekte, özellikle metropol kentlerde belirlenen alanların genel özelliğinin önemli ölçüde rant getiri-si olan alanlar ya da gecekondu bölgeleri olduğu görülmekte-dir. Kaldı ki Ekim 2016’da yapılan yönetmelik değişikliği ile bu durum doğrudan mevzuat ile tanımlı hale getirilmiştir; üzerin-deki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar ve uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar da riskli alan ilan edilebilecektir. Böylece mahkeme kararlarına gerekçe oluşturan risk tespitine ilişkin bilimsel esaslara dayalı bir kanıt-lama yoluna gitmek yerine herhangi bir kişinin gözlemiyle dahi farkedilebileceği alanların da “riskli alan” olarak ilan edilmesinin önü açılmaktadır.


Baki

Rem

zi S

uiçm

ez

• Uygulama Yönetmeliğinde Ekim 2016 tarihinde yapılan bir di-ğer değişiklik ise “Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerin” de riskli alan ilan edilebilmesine yönelik maddedir. Söz konusu yerlerde “planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması” “imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması”, “altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması” koşullarından birinin veya bir kaçının bulunması halinde alan “riskli” ilan edilebilecek-tir. Kentsel dönüşümün multi-disipliner bir alan olduğu düşü-nüldüğünde “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan” alanlar olarak tanım-lanan riskli alanların belirlenmesinde “mühendislik” bilgisinden faydalanılması tek başına yeterli olmasa da gerek koşuldur. Bu anlamda bir alanın riskli olup olmadığının belirlenmesi için tek-nik, bilimsel ve haliyle de “nesnel” veriler esas alınmalı, riskli alan tanımını genişletmekten kaçınılmalıdır.

• Riskli alan ilan edilen bölgelerdeki halkın sağlıklı ve yeterli bir şekilde bilgilendirilmediği ve bazı örneklerde halkın başka alan-larda yaşamaya mecbur bırakılarak bölgeden tasfiye edildiği de bilinmektedir. Bir diğer yandan mevcut yapı stokunun iyileşti-rilmesi, ortadan kaldırılması ya da yenilenmesi gibi seçenekler değerlendirilmediği için riskli alan ilan edilen bölgede sağlam olan veya 2007 Deprem Yönetmeliğine uygun olan yapıların da yıkılması söz konusu olmaktadır.


• Eğer amaç gerçekten sağlıklı ve yaşanabilir kentler inşa et-mekse, bir alanın “Riskli alan” ilan edilebilmesi için öncelikle sözü edilen riskin belirlenme-sine olanak sağlayacak verilere (deprem tehlikesi,yapı envan-teri, zemin etütleri, ulaştırma planları vb.) sahip olunması ve bu doğrultuda kentsel dönü-şüm alanlarının, mühendislik, mimarlık, şehir planlama, sos-yoloji ve ekonomi gibi disip-linler ışığındabelirlenmesi ge-rekmektedir.Başka bir ifadeyle birçok disiplinin içerdiği birçok değişken hesaba katılarak ha-zırlanan planlar doğrultusunda hareket edilmelidir.

• Rant olmadan dönüşüm ol-maz anlayışından vazgeçilmeli, sadece tanımlı riski gidermek veya deprem gibi doğa olay-larına karşı dayanıklı yapılar inşa etmenin yanı sıra sağlıklı ve yaşanabilir kentlerin oluş-turulması amaçlanmalıdır. Dö-nüştürülecek yerde yaşayan insanların yaşam tarzları da değerlendirmeye alınmalı, eko-nomik sınırlar içerisinde sade-ce yıkmak değil, güçlendirme seçeneği çözümün bir parçası olarak değerlendirilmelidir.

Riskli yapının yıkılması

ve yeniden yapılması

sürecinde kat maliklerinin 2/3

çoğunluğunun kararının yeterli

görülmesi nedeniyle

1/3’ün mülkiyet hakkının gaspı

anlamına gelen çeşitli sorunlar yaşanmaktadır. Kat maliklerinin

riskli yapının geleceğine

ilişkin kararlarını

ortaklaştır-malarında ve

bir protokol haline

getirmelerinde fayda vardır.


Rezerv Yapı Alanı ne demektir?

Rezerv Yapı Alanı: 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygu-lamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak bakanlıkça belirlenen alanları ifade etmektedir.

Rezerv Yapı Alanı’nın tespiti

Rezerv Yapı Alanı;

a) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritasını,

b) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

c) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, ihtiva eden dosyaya istinaden, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak bakanlıkça belirlenir.

ç) Alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere daya-nılarak hazırlanacak gerekçe raporunu,

d) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgele-ri,

Rezerv Yapı Alanı:

a) Bakanlıkça resen belirlenebilir.

b) TOKİ veya İdare, yukarıda belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi ta-

lebinde bulunabilir.

c) Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri bakanlıktan rezerv yapı ala-nı belirlenmesi talebinde bulunabilir. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulu-

nulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların ma-

liklerinin tamamının muvafakati ile yapılması gerekir.

Maliye Bakanlığı, rezerv yapı alanına ilişkin görüşünü otuz gün içinde bildirir.


Rezerv Yapı Alanları’nda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanıl-mak üzere;

a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet

edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,

b) Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve

hasılat getirecek her türlü uygulamayapılabilir ve bu alanlar

yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.

- Rezerv Yapı Alanlarına ilişkin kamuoyuna yansıyan bilgiler sa-dece mevzuatla sınırlıdır. Bu nedenle “alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgelerin” neler olduğu ya da hangi alanların rezerv yapı olarak belirlendiği bilinmemek-tedir.

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


Riskli Yapı

Riskli Yapı nedir?

Riskli Yapı: “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak ta-nımlanmıştır. 6306 Sayılı Kanun’un uygulama Yönetmeliği’nde ifade edildiği üzere, riskli yapı tespiti için 2007 Deprem Yönetmeliği kriter-leri dikkate alınmış, 2013 yılı Temmuz ayından itibaren ise “Riskli Yapı-ların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar” yürürlüğe konmuştur. Bina yük-sekliği 25 metre veya zemin döşemesi üstü 8 katı geçen betonarme ve yığma binalarda bu yönetmelik yerine 2007 Deprem Yönetmeliği esasları uygulanır.

Riskli yapı tespiti süreci aşamaları ve dikkat edilmesi gereken

hususlar

• Riskli yapı tespit ve yıkım sürecindeki paydaşlar: “Yapı malikleri”, “Lisanslı Kurum veya Kuruluşlar” “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı” “Tapu Müdürlükleri” “Belediyeler” “İl Özel İdareleri”dir.


• Kat maliklerinden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde bü-yükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya ba-kanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurması duru-munda riskli yapı tespit süreci başlar. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz.

• Binanın risk durumunu tespit ettirmek amacıyla yapılan başvu-ruda belge olarak güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesi-nin fotokopisi gereklidir

• Bina, lisanslı kurum veya kuruluş tarafından incelenerek risk tes-pit raporu tanzim edilir ve hazırlanan rapor incelenmek üzere 10 iş günü içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüneveya Bakanlık-ça yetki devri yapılması durumunda İdareye gönderilir.

• Rapor, müdürlük tarafından incelenir. Eksik veya yanlış hazırlan-mış olan raporlar düzeltilmesi için lisanslı kuruluşa iade edilir. (Geri Bildirim)

• Lisanslı kuruluş, riskli yapı tespit raporunda müdürlük tarafından tespit edilen eksik ve yanlış hususları, geri bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde düzelterek müdürlüğe sunmak zorunda-dır. Lisanslı kurum veya kuruluşun otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre de verilebilir.

• İlgili Yönetmeliğe uygun olarak hazırlanmış raporlar kabul edilir ve sistem üzerinden de onaylanır.

• İlgili tapu müdürlüğünce, söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda Mü-dürlükçe tapu müdürlüğüne bildirilecek yapı sahibine; arsa üze-rinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarlarına ve ilgili aynî ve şahsî hak sahiple-rine tebligat yapılır. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde,


Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yap-maya yetkilidir.

• Hak sahiplerine yapılan tebligatta, “yapının riskli olarak tespit edildiği, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tes-pitine karşı müdürlüğe itiraz dilekçesi verilebileceği, 60 günden az olmamak üzere idarece belirlenecek süre içinde yapının yıktı-rılması gerektiği” hususları yer alır.

• 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Ko-ruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesin-leşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.

“Riskli Yapı” tespitine itiraz süreci

• Hak sahiplerine yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içe-risinde malikler veya temsilcileri tarafından İl Müdürlüğüne di-lekçe ile başvurulduğu takdirde itiraz süreci başlar. İtirazın süre-si içerisinde ve yapı malikince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılma-yan itirazlar işleme alınmaz.

• Bakanlıkça o il için teşkil edilmiş olan teknik heyet (üniversite-lerden bildirilen dört üye ile, Bakanlık teşkilatında görevli ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere üç üyeden oluşan toplamda 7 kişilik heyet)tarafından riskli yapı tespit raporu tekrar incelenir ve yapı ile ilgili nihai karar ve-rilir.

• Yapılan inceleme sonucu yapının risksiz bulunması suretiyle itirazın kabul edilmesi halinde, müdürlükçe ilgili tapu müdür-


lüğüne yazı yazılarak yapı üzerindeki riskli yapı be-lirtmesi kaldırılır.

• Yapılan inceleme sonu-cunda yapının riskli bu-lunması veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içe-risinde itiraz edilmemesi durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım sürecine girilir.

“Riskli Yapı” yıkım süreci

• Riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması için müdürlük tarafından ida-resine (Belediye veya İl Özel İdaresi) yazı yazılır.

• İlgili idare tarafından teb-ligat yoluyla riskli olarak tespit edilen taşınmazın maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılma-dığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.

• İdare tarafından, maliklerden en az birinin başvurusu ile “yıkıla-cak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmet-lerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden” diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, 6 iş günü içerisinde yıkım ruhsatı düzenlenir.

• Verilen süre içinde yapının yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir ve yapı yıktırılmamış ise “yapının idari makamlarca yıktırılacağı” belirtilerek, 30 günden az olmak kaydıyla ek süre verilir.


Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması

halinde ne olur?

• Verilen süreler içinde, riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması hususları ilgili kurum ve kuru-luşlardan istenilir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluş-ların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetle-ri durdurması zorunludur.

• Maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mül-ki amire bildirilir.

• Söz konusu riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yap-tırılır.Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yık-tırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuv-veti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

• Yukarıda belirtildiği şekilde yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli ya-pılar, bakanlıkça veya müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafl arından ma-likler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden genel hükümlere göre tahsil edilir.


Anlaşma ve yeniden yapım süreci

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen parsellerin malikleri tara-fından değerlendirilmesi esastır.

Yapılacak uygulama kapsamında;

- Parsellerin tevhit edilmesine,

- Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

- Yeniden bina yaptırılmasına,

- ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına

- Payların satışına,

- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, malikler tarafından karar verilir.

Maliklerin oybirliği ile karar alınamadığı durumlarda ne olur?

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap-ta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu par-sellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapı-nın paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değer-lendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetile-rek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır Oybirliği ile anlaşma sağlana-maması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.


• Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve tekli-fin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere an-laşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

• Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün ma-liklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapıla-cak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisse-leri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Maliklerin oybirliği ile karar alamadığı durumlarda açık artırma süreci nasıl işler?

• Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alı-nan karara katılmayan maliklerinarsa paylarınınbakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek -bu değerden az olmamak üzere- anlaş-ma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

• Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir.

• Paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya göre uygulama (yeni-den yapım) gerçekleştirilir.


Riskli yapı tespit/yıkım/yeniden yapım süreci boyunca finansal

destekler nelerdir?

Süreçte iki finansal destek bulunmaktadır;

1. Kira yardımı

2. Kredi faiz desteği

Kira yardımının detayları nelerdir?

• Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılara veveya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere kira yardımı yapılabilir.Anlaşma ile tahliye edilen gecekondu sahiple-rine ise ilgili kurumca belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar kira yardımı yapılabilir.

• Kira yardımı süresi 18 aydır.

• Kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde İl Müdürlüğüne veya Bakanlıkça yetki devri yapılması du-rumunda İdareye yapılır.

• Riskli alan ilan edilen kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde ise alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


Kira yardımı başvurularında istenen belgeler nelerdir?

• Nüfus cüzdanı fotokopisi (işyeri maliki için imza sirküleri),

• Konut veya işyerinin tapu senedi ve taşınmaza ait güncel taşın-maz kaydı,

• Arsa paylı tapular için emlak vergisi beyannamesi,

• Konut/işyerine ait fatura (Elektrik, su, doğalgaz, telekom),

• Yıkılan Yapılar Formu,

• Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu,

• Riskli olarak tespit edilen yapının tahliye edildiğine dair eski ve yeni adresini gösteren İl/İlçe Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’nden alınacak adrese dayalı yerleşim yeri belgesi (İş-yeri için riskli yapının onay tarihinden sonra tahliye edildiğine dair yeni adresini gösteren güncel vergi levhası veya işyerinin kapatıldığına dair ilgili meslek odasından alınacak yazı),

• Anlaşmalı bankalara ait vadesiz, münferit, TL hesap cüzdanı fo-tokopisi,

• Vekaleten yapılan başvurularda vekaletname aslı ve vekilin kim-lik fotokopisi,

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


Kredi faiz desteği detayları nelerdir?

• Riskli yapıyı tahliye eden ve bu yapılarda bir yıldan fazla kiracı olarak ikamet eden hak sahiplerine kredi faiz desteği yapılmak-tadır.

• Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalanan-lar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yar-dımından faydalanamaz.

• 6306 sayılı Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tü-zel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşar-lığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine “Bakanlar Kuru-lunca” belirlenen oranlarda dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

• Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsa-mında değerlendirilir.

• Faiz desteğinden yararlandırılacaklar bankaya bildirilir.

• Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen kredi-ler için faiz desteği ödemeleri durdurulur.

• Faiz desteği oranı, kredinin sağlandığı tarihteki oran esas alına-rak kredinin ömrü boyunca uygulanır ve değiştirilmez.

• Konut başına en fazla 125.000 TL`lik (2016 yılı için) kredi alınabi-lir.

• Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 625.000 TL’yi (2016 yılı için) geçemez.

Kanun kapsamında yararlanılan muafiyetler nelerdir?

• Noter harcı,

• Tapu ve Kadastro harçları,


• Belediye Gelirleri Kanununun 79., 80., 84. ve Ek-1. maddeleri uya-rınca belediyelerce alınan harçlar,

• Damga Vergisi,

• Veraset ve İntikal Vergisi,

• “Döner Sermaye Ücreti” adı altında alınan bütün ücretler;İmar Kanunu’nun 21. ve 23. maddeleri ve belediye meclis kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret,

• Otopark Yönetmeliği uyarınca alınan ücretler,

• Banka ve sigorta muameleleri vergisinden

muaf tutulacaktır.

“Riskli Yapı” tespiti sürecinde yaşanan sorunlar ve çözüm

önerileri

• 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit süreci kat malik-leri/hak sahipleri tarafından yürütülüyormuş gibi tarif edilse de, uygulamada süreç çoğunlukla müteahhitler tarafından işletil-mektedir. Ayrıca müteahhitlerin iştahını kabartan yıkıp yeniden yapma anlayışı nedeniyle riskli yapı tespitlerinin genellikle rant getirisi yüksek bölgelerde yapıldığı görülmektedir.

• Riskli bina tespit sürecinde yapının yıkılmasına yönelik zorlayıcı yasal düzenlemeler bulunmakta, yapının güçlendirilerek korun-ması seçeneği yok sayılmaktadır. 6306 Sayılı mevzautta yıkım süreci için kat maliklerinin 2/3 oranında çoğunluğu aranıyorken, Kat Mülkiyeti Kanunu’da ise 4/5 oranının bertaraf edilmesi veya kat maliklerinin rızasının aranmaması için anayapının güçlendi-rilmesinin zorunlu olduğu durumların mahkemece tespit edil-mesi gerekmektedir. Buna ek olarak güçlendirme çalışmalarının tümüyle tamamlanıp güçlendirme ruhsatının alınması için 60 gün gibi kısa bir süre verilmesi, bu seçeneğin pratikte mümkün olmadığını göstermektedir.


• Tespitlerde 2013 yılı Ağustos ayında çıkarılan “Riskli Bina Tespit Yönetmeliği’nin esas alınması ile yapılan işlemler neredeyse tüm yapıların riskli çıkması gibi bir sonuç doğurmaktadır. Bu anlam-da 6306 sayılı Kanun tüm yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına göre düzenlenmiştir. Güçlendirilmesi mümkün olan yapılar bile güçlendirilmeyip yıkılmaktadır. Kaldı ki, güçlendirme seçeneğini tercih etmek isteyen maliklere verilen yasal sürenin 60 gün gibi kısa bir süre olması bu seçeneğin tercihini pratikte imkânsız kıl-maktadır.

• Var olan yapı stokunun büyük çoğunluğu 1975 Deprem Yönet-meliğine göre yapılmış olduğundan, bu yapıların neredeyse tü-münün “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara” göre riskli çıkacağı açıktır. Bu tür yapıların yıkılarak yeniden yapılması ilk aşamada uygun bir çözüm olarak değerlendirilmemelidir. Kal-dı ki, 1998 ve 2007 Deprem Yönetmeliğine göre yapılan yapılar dahi riskli çıkmaktadır. Oysa bu yapıların güçlendirilerek kullanıl-masına öncelik verilmelidir.

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


• Riskli yapının yıkılması ve yeniden yapılması sürecinde kat ma-liklerinin 2/3 çoğunluğunun kararının yeterli görülmesi nedeniy-le 1/3’ün mülkiyet hakkının gaspı anlamına gelen çeşitli sorunlar yaşanmaktadır. Kat maliklerinin riskli yapının geleceğine ilişkin kararlarını ortaklaştırmalarında ve bir protokol haline getirmele-rinde fayda vardır.

• Riskli bina tespitinin kat maliklerinden herhangi birinin lisanslı kuruluşlara başvurmasıyla başlıyor olması ve bazı art niyetli ma-liklerin ya da ticari çıkar güdenlerin diğer kat maliklerini mağdur etmesi gibi sorunlar yaşanması nedeniyle riskli yapı raporunun alınmış olmasıyla birlikte yıkım sürecinden geriye dönüşün mev-zuat bakımından mümkün olmadığı bilinmelidir. Bu anlamda tek malikin başvurusu tespit için yeterli görülse de en azından başvurulan lisanslı kuruluşun diğer malikleri bilgilendirme zo-runluluğu gibi bir hususun mevzuata eklenmesi sağlanmalıdır.

• Riskli yapıların yıkım süreçlerinde, özellikle bazı kat maliklerinin rızası olmaksızın ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine ha-sar vermek, bağımsız bölümleri ve ortak alanları kat maliklerinin kullanımından yoksun bırakmak gibi yollara başvurulduğu göz-lemlenmektedir. Mülkiyetten yoksun bırakmanın gerçekleşmesi için, mülkiyetin mutlaka kamu idaresine geçmesi gerekmemek-tedir. Eğer mülkiyet devlet tarafından yapılan bir müdahale so-nucu özel kişilere geçirilmiş ise de mülkten yoksun bırakmanın gerçekleştiğini kabul etmek gerekir.

• Eğer mülkiyet hakkına yapılan müdahale, mülkiyet hakkını kul-lanılamaz hale getiriyorsa, bir başka ifade ile malikin mülkünden tasarruf etme imkanı kalmamış ise (resmi bir devir ya da tescil olmasa bile) mal ve mülkten yoksun bırakma gerçekleşmiş de-mektir. Bu durum ise gerek Anayasa’nın 21 ve 35. Maddelerinin gerekse de AİHM kararlarının mülkiyet hakkının korunmasına yönelik maddelerinin ihlal edilmesi anlamına gelmektedir. Hu-kuki olmadığı gibi kamu vicdanını da zedeleyen bu tür durumla-rın önlenmesi için gereken düzenlemeler yapılmalıdır.


Riskli Yapı Sürecine İlişkin Sıkça Sorulan Sorular

• Bir yapı için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitinin

yaptırılması ve risk tespit raporunun kesinleşmesinden

önce yapının yıktırılması durumunda, bu yapının bulundu-

ğu parsel üzerinde yapılacak uygulamaların Kanun’da belir-

tilen harç, vergi ve ücretler muafiyetlerinden yararlanabilir

mi?

Yararlanamaz.

• Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan

bir kısmının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde,

risk tespiti yaptırılmayan diğer yapılar Kanun kapsamında

yıktırılabilir mi?

Bir parsel üzerinde mevcut olan yapıların riskli yapı tespitinin bu yapıların maliklerince yaptırılması gerekmektedir. Yani, arsa paylı tapunun söz konusu olduğu hallerde, arsa hissedarlarından her-hangi birinin, arsa üzerinde bulunan yapıların tamamının riskli yapı tespitini yaptırarak yıktırması söz konusu değildir.

• Müteahhitlerle kat karşılığı veya başka suretlerle anlaşılma-

sı durumunda yeni inşa olunan binadan müteahhit ve arsa

sahiplerinin hisselerine düşen bağımsız bölümlerin üçüncü

şahıslara satılması veya satış vaadine konu edilmesi duru-

munda, bu devirler de 6306 sayılı Kanun kapsamında yapı-

lan devir işlemi midir ve dolayısıyla da damga vergisi ve harç

istisnası uygulanır mı?

Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinde muafiyetler devam etmektedir.


• Ruhsatsız binaların 6306 sayılı Kanun kapsamında değer-

lendirilmesi mümkün müdür?

Herhangi bir bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yapılabilmesi ve Kanun kapsamındaki haklardan yararlanılabil-mesi için, binanın ruhsatlı olması gibi bir zorunluluk bulunma-maktadır.

• Bina ile üzerinde bulunduğu arsa farklı kişilere ait ise, bu

bina için 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine

müracaat hakkı kime aittir?

Arsa üzerinde yer alan yapının arsa malikleri dışında, tapu kay-dındaki muhdesat bilgileri kısmında lehine şerh konulmuş bir başka kişiye ait olması halinde, riskli yapı tespitinin lehine şerh bulunan kişi tarafından yaptırılması gerekmektedir.

• Riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet şartını sağlamak

için riskli yapı onay tarihinden ne kadar süre önce oturulma-

sı gerekmektedir?

Kira yardımı başvurusunda bulunmak için hak sahiplerinin riskli yapı onay tarihinden önce riskli yapıda oturuyor olması gerek-mektedir. Kira yardımı Uygulamaları Kılavuzunda hak sahiplerin-den alınması gereken son üç aya ait fatura, riskli yapıyı tahliye tarihinden üç ay öncesini kapsamaktadır.



• Kira yardımları için bazı yapıların bağımsız bölüm numara-

ları (Binaların bodrum katında dairesi olanlar gibi) tapuda

ve riskli yapı tespit raporunda farklı, faturada farklı göste-

rilmiştir. Bu durumda bağımsız bölüm numarası tespiti nasıl

yapılacaktır?

Riskli Yapı Tespit Raporuna ve tapuda belirtilen adres bilgilerine uygun olacak şekilde ilgili belediyeden alınacak onaylı numara-taj belgesi ile işlem yapılacaktır.

• Yapısı riskli olarak tespit edilen ve onaylanan hak sahibinin

vefatı halinde varisleri kira yardımı başvurusu yapabilir mi?

Riskli yapı malikinin kira yardımı başvurusundan önce vefat etmesi halinde mirasçıları ikamet şartını sağlayamadıkları için kira yardımı başvuruları değerlendirmeye alınmayacaktır. An-cak daha önce kira yardımı almaya başlamış hak sahibinin vefatı halinde varisleri mirasçılık belgesine göre hisseleri oranında kira yardımı alabilirler.

• Malikler tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında “risk-

li yapı tespit işlemi”ne, “yıkım kararı”na karşı yürütmenin

durdurulması ve iptali talebiyle dava açılması halinde süreç

nasıl işleyecektir?

Riskli olarak tespit edilen bir yapı ile ilgili olarak açılmış davalar-da yürütmenin durdurulması veya iptali kararı verilmediği süre-ce, sadece dava açılmış olması idarece yapılan işlemlerin yürü-tülmesine engel teşkil etmeyecektir.


• Yapı maliki / malikleri müracaat etmeden de riskli yapı tespi-

ti istenebilir mi?

Riskli yapıların tespiti; Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yap-tırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

• Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güç-

lendirilmesi tercih edilebilir mi?

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre-ler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde (4/5 çoğunluk ile) güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatıl-ması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.

• Bütün bağımsız bölümlerdeki kazanılan kredi hakkının hep-

sini banka verir mi?

Vermeyebilir, banka yeni yapılacak projeye göre kredilendirme tahsisi yapar.

• Banka kredilendirmede ipoteği yeni yapılacak bütün ba-

ğımsız bölümlerin üzerine koyar mı?

Hayır, banka ipotek koyacağı miktarı tespit ettikten sonra yapı sahibinin belirlediği ve ipotek miktarını karşılayacak sayıda ba-ğımsız bölüme ipotek koyar.


• Banka hak sahibine ödemeyi nasıl yapar?

Krediyi veren banka hak sahibinin hesabına parayı yatırıp bloke eder. İnşaatın ilerleme seviyesine göre hakediş olarak hak sahi-bine ödeme yapar.

• Banka inşaat başlamadan önce ödeme yapar mı?

Bu konuda bankaların uygulamaları değişiklik göstermekte, bazı bankalar %20 civarı ön ödeme yapabilir.

• Kredi borcu nasıl ödenir, 2 yıl ödemesiz olması mümkün

mü?

Banka kredinin vadesini 10 yıla kadar yapabiliyor. Devlet alınan krediye faiz desteği yapıyor. 2 yıl alınan kredinin sadece faizi ödeniyor, anapara ödemesi 2 yıldan sonra başlıyor.

• Kira yardımı nasıl alınır?

Birden fazla bağımsız bölümde hak sahibi olan bir kişiye bir kira yardımı ödenir, ikinci kira yardımı ödemesi yapılmaz.

• Kira yardımı ve kredi desteği ikisi aynı anda kullanılır mı?

Hayır, hak sahibi kira yardımını veya kredi desteğinden birini seç-mek zorunda,ikisin, aynı anda kullanamaz.


Genel olarak dönüşüm adı altında yapılan uygulamaların

ortaya çıkardığı sorunlar

a. 6306 Sayılı Kanun, tüm yasaların üstünde tutul-makta, TOKİ ve idareye, denetim mekanizması iş-letilmeksizin, son derece geniş yetkiler verilmekte ve bu yolla tüm planla-malar askıya alınmaktadır. Bir diğer yandan özellikle Ekim 2016’da yapılan Yö-netmelik değişikliği ile bir alanın “riskli alan” ilan edi-lebilmesi için neredeyse kağıt üzerinde veya birkaç kaba gözleme dayanmak yeterli hale getirilmiştir. Bu durum teknik bir analiz ve yönteme dayanmaksı-zın riskli alan belirlenimle-rine gidileceği yönünde endişelere yol açmaktadır.

b. Kanunun konut hakkını merkeze almaktan çok inşaat sektörü-nü canlandırma amacına hizmet etmesi nedeniyle hak sahipleri bankalar eliyle borçlandırılmaktadır. Riskli alan ve rezerv alan ilan edildikten sonra plan ve projelerin hazırlanma aşamasında imar uygulama yetkisinin de tek tarafl ı olarak durdurulması hak sahiplerinin mağduriyetine ve belirsizliğe yol açmaktadır. Ayrıca gayrimenkul sektörü menkulleştirilerek mülkiyet hakkı yok edil-mektedir.

c. İtirazlı binalarda; idare eliyle su, elektrik, doğalgaz kesilmekte, dönüşüm projeleri vatandaşın mağduriyeti üzerine kurulan bir sistemle işletilmeye çalışılmaktadır. Ayrıca yargı yolu açık gözük-

Baki

Rem

zi S

uiçm

ez


mekte ancak yargı süreçleri dönüşüm projelerinin lehine işletil-mektedir.

d. Acele kamulaştırma yolu ile hukuk, mülkiyet hakkı, barınma hak-kı ihlal edilmekte, ülkemiz yeni bir insan hakları sorunuyla karşı karşıya bırakılmaktadır.

e. Kanun ile birlikte güvenli yapı ve güvenli çevre yaratmaktan daha çok sermaye birikimi yaratmak üzere büyük bir ekonomi hedefl enmekte, insan fak-törü ve yaşam kalitesi gibi faktörler göz ardı edilmek-tedir.

f. Kentsel dönüşüm bütün-lüklü bir planlamanın so-nucu olmaktan giderek uzaklaşmakta, yeni bir imar faaliyetine dönüş-mektedir. Oysa konu par-çacı bir anlayışla değil kent bütünlüğü çerçevesinde ele alınmalı, bölgenin risk öncelikleri kategorize edi-lerek hazırlanmış master planları çerçevesinde uy-gulanmalıdır.

g. Yık-yap anlayışının ve rant eksenli düzenlemelerin or-taya çıkardığı yoğunluk ar-tışları ulaşım sorunu başta olmak üzere yeni alt yapı sorunları yaratmaktadır. Güçlendirilerek korunacak yapılar dahi yık-yap anlayı-şı nedeniyle yıkılmaktadır.


Proje alanındaki yapılar riskli olup olmamasına bakılmaksızın değerlendirilip kanun hükümlerine tabi tutulmakta, bu durum da mağduriyetlere sebep olmaktadır.

h. Deprem riski az olan bölgelerde deprem korkusu yaratılarak yeni yapılaşma alanları açılmak istenmektedir. Bu bağlamda riskli alan ilanları bilimsel araştırmalar temelinde belirlenmemekte yeşil alanlar, sosyal dokular, yoğunluğu az olan yerleşimler acı-mazsızca yok edilmektedir.

i. Parsel bazında yapılan yık-yap anlayışı ile konut alanları küçül-mekte, arttırılan konut sayısı, yoğunluk ve yüksekliklerle kentleş-me ilkeleri yok sayılmakta, nüfus artışı ile birlikte, kentler telafisi zor fiziki ve demografik değişimlerin nesnesi olmaktadır.

j. Sadece bina ölçeğinden hareket edilmesi ile birlikte planlama anlayışı devre dışı bırakılmakta ve sosyal eşikler de aşılmaktadır. Yapılan planlarda ise kaynaklar hakça dağıtılmamakta, vatanda-şa ucuz konut edinme imkânı sağlanabilecekken, yeni eşitsizlik-ler yaratılmaktadır,

k. Çoğunlukla planlama esasına dayalı bir yol izlenmese de, planla-ma esnasında kentsel donatı ve rezerv alanları yeterince dikkate alınmadığı için kentte bulunan tüm boş alanlar ve bir çok sosyal



Yık-yap anlayışının

ortaya çıkardığı yoğunluk artışları

ulaşım sorunu başta olmak

üzere yeni alt yapı sorunları

yaratmaktadır.Güçlendirilerek

korunacak yapılar dahi

yık-yap anlayışı nedeniyle

yıkılmaktadır.Proje alanındaki

yapılar riskli olup olmamasına

bakılmaksızın değerlendirilip

kanun hükümlerine

tabi tutulmakta, bu durum da

mağduriyetlere sebep

olmaktadır.

donatı alanı yapılaşmaya açıl-makta, kent belleği ve kent kimliği ortadan kaldırılarak kültürel miras yok edilmekte-dir. Kentlerin fiziksel değişimi ön plana alındığından sosyal, tarihi, kültürel faktörlerin ko-runması ve geliştirilmesine ilişkin tedbirler yetersiz kal-maktadır.

l. Kent sıcaklıklarının artması, ısı adalarının oluşması, doğa alanlarının tahrip edilmesi ve hava kirliliği eko sistemin bo-zulmasına ve insan yaşamı-nın olumsuz bir şekilde etki-lenmesine neden olmaktadır.

m. Deprem afetine hazırlanma amacıyla yapıldığı belirtilen kentsel dönüşüm uygulama-ları nedeniyle afet riskleri art-makta, kentsel yapılaşmanın geçirimsiz yüzeyler yaratması ve 20-30 metre derinlikte ya-pılan kazılar doğal drenaj sis-temini bozmakta, kentlerimiz su baskınlarıyla karşı karşıya kalmaktadır.

n. Yerel Yönetimler devre dışı bırakılarak tüm uygulamalar merkezi hükümet eliyle ha-yata geçirilmekte, yerel halk karar alma mekanizmalarının dışında bırakılmaktadır.


Kentsel Dönüşüm konusundaki sorularınız için

ALO 181 Çevre ve Şehircilik hattı üzerinden

Bakanlığa ulaşabilirsiniz.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü iletişim sayfasındaki bilgiler ise şu şekildedir:

Çevre ve Şehiricilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm

Hizmetleri Genel Müdürlüğü

İletişimÇevre ve Şehircilik BakanlığıAna Hizmet Binası Kat: 9-10-11 Eskişehir Yolu (Dumlupınar Bulvarı) 9. km Mustafa Kemal Mahallesi No:278 06530 Lodumlu - Çankaya/AnkaraFaks: 0312 474 03 59

Daire Başkanlıkları Sekreterya

Altyapı Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7720

Dönüşüm Alanları Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7710 - 7780

Finansman Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7713 - 7714

Harita ve Emlak Yönetimi Dairesi Bşk. (0312) 410 7780

İletişim Koordinasyon Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7707 - 7708

İzleme ve Değerlendirme Dairesi Bşk. (0312) 410 7707 - 7708

Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7780

Yönetim Hizmetleri Dairesi Başkanlığı (0312) 410 7707 - 7708

Kira Yardımı Birimi (0312) 410 7713 - 7714

TMMOB


Necatibey Cad. No: 57, Kızılay / AnkaraTel: 0.312.294 30 00 - Faks: 294 30 88

E-posta: [email protected] - www.imo.org.tr

Biliyoruz ki sadece deprem ve yapı güvenliği dikkate alınarak yapılan uygulamalar aşılması güç yeni sorun alanları yaratıyor. Bu nedenle kısa vadeli ekonomik hedefl ere ulaşma eksenli bir yaklaşımdansa, hemen şimdi ve bugün, insan hayatını merkeze alan sürdürülebilir bir kentsel dönüşüm için harekete geçilmesi gerekiyor. Bu anlamda asıl anlamıyla

ekonomik ve sürdürülebilir olanın, çok disiplinli bir perspektifl e hazırlanan bütünlüklü planlara göre hareket etmek olduğunu da tekrar ifade etmek isteriz. İnsan yaşamını doğrudan ilgilendiren bir mesleğin

uygulayıcıları olarak savunmaya devam edeceğimiz yegane ilke elbette bilimden ve bilimsellikten yana olacaktır. İnsanın, meslektaşlarımızın ve

halkımızın yararına olan da budur.

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası KKentsel Dönüşüm entsel … · 2017-08-21 · TMMOB...

Documents

Transcript of TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası KKentsel Dönüşüm entsel … · 2017-08-21 · TMMOB...