TITULARIZACIÓN HIPOTECARIA Sistema de estructuración Ley 546 SUPERINTENDENCIA BANCARIA MARZO 8 DE...

TITULARIZACIÓN HIPOTECARIATITULARIZACIÓN HIPOTECARIASistema de estructuración Ley 546Sistema de estructuración Ley 546

SUPERINTENDENCIA BANCARIASUPERINTENDENCIA BANCARIA

MARZO 8 DE 2002 MARZO 8 DE 2002

AGENDAAGENDA

1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL

2. PRIMERA EMISIÓN TIPS

2.1. ESTRUCTURA JURÍDICAMasas o universalidadesReglamento de emisión

2.2. ESTRUCTURA DE LOS TÍTULOS

2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN

3. TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIR

• Constitución Legal: Julio 13 de 2001

• Participación Accionaria

IFC 21.25%Davivienda y Seguros Bolivar 21.25%Colmena e Inversora Colmena 21.25%Conavi y Corfinsura 21.25%AV Villas y Adquivalores 10.00%Colpatria 5.00%

• CapitalActual $ 23.000 MMA marzo 2002 $ 43.060 MM

• AsesoríaAsistencia técnica en:

Tecnología “COUNTRYWIDE”Operaciones “IFC” y Asesor con experiencia

en “Fannie Mae”.

1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL1. TITULARIZACIÓN EN GENERAL

CÍRCULO VIRTUOSO CÍRCULO VIRTUOSO TITULARIZACIÓNTITULARIZACIÓN

Mayor oferta de crédito

Mayor Volumen administrado

Economías de escalaMenor costo del crédito

Mayor demanda

Profundidad del mercado de

capitales

Liquidez de cartera hipotecaria

PARTICIPANTES EN LOS PROCESOS PARTICIPANTES EN LOS PROCESOS DE TITULARIZACIÓNDE TITULARIZACIÓN

Tomador delcrédito

hipotecario

Originador delcrédito

hipotecario

Universalidad

Colocador

Inversionistas

AgenciaCalificadora

Ente que otorgalos mecanismos

de seguridad

Estructuración de procesos de titularización:

Selección del portafolio

•Definición de características de los títulos

•Establecimiento de riesgos y sus coberturas

•Calificación de la emisión

•Asimilado a un patrimonio autónomo

•Contabilidad y flujo de caja independiente

•Contrato de administración de la cartera

•Emisión y venta de títulos

Activo Titularizadora

Portafolio de crédito

Venta en firme Titularización

ORIGINADORES

Universalidades

PROCESO DE TITULARIZACIÓNPROCESO DE TITULARIZACIÓN

Adquisición deCartera

Hipotecaria deVivienda

Estructuración deTitularizaciones

Emisiones

FondeoPortafolio

TradingMercado

Secundario

Divulgación eInformación

Garantía

ETAPAS DEL NEGOCIOETAPAS DEL NEGOCIO

2. PRIMERA EMISIÓN TIPS2. PRIMERA EMISIÓN TIPSESTRUCTURA JURÍDICAESTRUCTURA JURÍDICA

MASAS O UNIVERSALIDADES

• Nuevo sistema legal introducido a partir de la expedición de la Ley 546 de 1999.

• Universalidades: Son conjuntos de activos aislados del patrimonio del emisor.

• Se conforman principalmente por portafolios de créditos hipotecarios que ha adquirido la Titularizadora.

• El proceso de titularización se estructura mediante la asignación de derechos sobre la universalidad a los inversionistas suscriptores de los títulos y a las partes que intervienen en el proceso (Administrador, Garante, etc.)

MASAS O UNIVERSALIDADESMASAS O UNIVERSALIDADES

• Se simplifica los procesos de titularización al eliminar la intervención necesaria de las Sociedades Fiduciarias a través de contratos de fiducia para la creación de patrimonios autónomos.

• Pueden obrar como emisores y creadores de universalidades: Sociedades Titularizadoras, Establecimientos de Crédito, Cajas de Compensación, otros originadores autorizados.

CARACTERÍSTICAS DE LASUNIVERSALIDADES

• Los títulos emitidos se encuentran únicamente respaldados por los activos de la universalidad, salvo que el originador decida otorgarles una garantía directa con su propio patrimonio (reglamento de emisión).

• Por primera vez se consagra legalmente en el país, el “bancruptucy remoteness” o aislamiento total de la quiebra del originador.

Los activos que conforman la universalidad quedan aislados del patrimonio de la entidad emisora y afectos en forma exclusiva a la realización del proceso detitularización. No se restituyen ni en caso de liquidación de la entidad emisora.

CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS

AUTÓNOMOSAUTÓNOMOS

PATRIMONIOS AUTÓNOMOS


Acto de creaciónContrato de fiducia mercantil

Reglamento de emisión

Separación patrimonial

Sí, algunos riesgos por interposición de acciones revocatorias en procesos concursales.

Absoluta separación patrimonial.

Posibilidad de los inversionistas de perseguir patrimonio del originador o emisor.

Ninguna Ninguna

CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS

AUTÓNOMOS



Tratamiento contable

Totalmente separado del balance de la Soc. Fiduciaria.

Totalmente separado del balance de la Soc. Titularizadora y del Originador de la cartera.

Tipos de títulosDe participación, de contenido crediticio y mixtos.

Similares aunque diferente denominación.

Costos de titularización

A cargo del patrimonio autónomo y según contrato de fiducia.

A cargo de la universalidad y según reglamento de emisión.

CARACTERÍSTICAS UNIVERSALIDADES Y COMPARACIÓN CON PATRIMONIOS

AUTÓNOMOS



Mecanismos de cobertura

Subordinación, sobrecolaterización,

exceso flujo de caja, aval del originador, etc.

Los mismos y cualquier otro que quisiera diseñarse.

Duración y liquidación

Por el tiempo que dure la emisión. Las reglas de liquidación se establecen en el contrato de fiducia.

Igual. Las reglas de liquidación se establecen en el reglamento de emisión. Asignación de activos remanentes y prelación a través de asignación de derechos.

CONTABILIDAD DE LAS UNIVERSALIDADES

Activo Pasivo

• Créditos hipotecarios y sus garantías hipotecarias y de cualquier otra índole.•Títulos o bonos hipotecarios o derechos sobre los mismos.• Contratos de seguros (bienes hipotecados y vida deudores).• Activos o derechos sobre los contratos a través de los cuales se constituyen mecanismos de seguridad o apoyo crediticio.• Otros activos o derechos que se deriven de los activos titularizados y garantías.

• Derechos de los tenedores de los títulos.• Derechos de las demás partes involucradas en el proceso de titularización según Reglamento (Administrador de la cartera, Garante, Representante de Tenedores, Calificadora, Depósito de Valores, Colocadores, etc.)

REGLAMENTO DE EMISIÓN

• Elaborado por emisor y constituye un acto jurídico producto del consenso de voluntades entre quienes tienen derecho sobre la universalidad.

• Es el acto de conformación de la universalidad mediante separación patrimonial de los activos subyacentes.

• Contiene la regulación de la universalidad y la definición de los derechos sobre los activos representados principalmente mediante títulos hipotecarios.

REGLAMENTO DE EMISIÓN

• Define los contratos necesarios para la realización y ejecución del proceso.

• Establece reglas para las relaciones inversionistas-emisor e inversionistas-originador y los derechos y obligaciones de las partes intervinientes en el proceso.

2. 2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN2. 2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN

Créditos Hipotecarios

Activo Pasivo

Capital + Intereses

Títulos Hipotecarios

Capital + Intereses

ELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓNELEMENTOS DE UNA TITULARIZACIÓN

Impacto en el Flujo de caja de la variable de prepagos

$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57

Tiempo

Pa

go

s

Escenario teórico


Impacto en el Flujo de caja del Riesgo de Crédito

$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56

Tiempo

Pa

go

s

Escenario teórico

EscenarioEsperado

ESTRUCTURACIÓN TÍTULOS HIPOTECARIOSESTRUCTURACIÓN TÍTULOS HIPOTECARIOS

SERIETIPS

A-2007

TIPS

A-2012

TIPS

A-2017

TIPS

B-2017

Tasa facial 7,00% 7.50% 8,50% 15.00%

Pagos a capital / intereses Trimestral Trimestral Trimestral Trimestral

Valor facial Tips (UVR’s) 1.946.563.703 2.229.948.717 538.492.062 120.897.551

Porcentaje de la emisión 40.25% 46.11% 11.14% 2.50%

Plazo al vencimiento 5 Años 10 Años 15 Años 15 Años

Vida promedio ponderada Escenario Teórico

2.80 7.48 11.36 11.36


Impacto en el Flujo de caja del Riesgo de crédito

$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56

Tiempo

Pa

go

s Escenario teórico

EscenarioEsperadoEscenarioEstresado

PRIORIDAD DE PAGOS DEL PRIORIDAD DE PAGOS DEL PASIVOPASIVO

Créditos Hipotecarios

ActivoPrioridad de pagos

del pasivo

Capital + Intereses Capital + Intereses Serie A

Gastos

Capital + Intereses Serie Subordinada

COBERTURA DE CRÉDITOCOBERTURA DE CRÉDITO

• Cartera NO VISCartera NO VIS

– Fondo de provisiónFondo de provisión

– Bono subordinadoBono subordinado

– Garantía IFC sobre un porcentaje de la emisiónGarantía IFC sobre un porcentaje de la emisión

• Cartera VIS Cartera VIS


– Garantía de la Nación a través de FOGAFINGarantía de la Nación a través de FOGAFIN

• Cartera NO VISCartera NO VIS


– Bono subordinadoBono subordinado

– Garantía IFC sobre un porcentaje de la emisiónGarantía IFC sobre un porcentaje de la emisión

• Cartera VIS Cartera VIS


– Garantía de la Nación a través de FOGAFINGarantía de la Nación a través de FOGAFIN

COBERTURASCOBERTURAS

• GarantíasGarantías

• IFCIFC

• Cubre cartera no VISCubre cartera no VIS

• Inmediata si no alcanza la cobertura internaInmediata si no alcanza la cobertura interna

• Se restablece con el pagoSe restablece con el pago

• Se paga después del título seniorSe paga después del título senior

• Da confianza a la iniciación del proceso Da confianza a la iniciación del proceso

• Cubre capital e interesesCubre capital e intereses

• Cubre un porcentaje de la emisiónCubre un porcentaje de la emisión

COBERTURASCOBERTURAS

• GarantíasGarantías

• FogafínFogafín

• Cubre los flujos de la cartera VISCubre los flujos de la cartera VIS

• Garantía para subir de triple B a triple AGarantía para subir de triple B a triple A

• Garantía directa de liquidez y crédito de la Garantía directa de liquidez y crédito de la

Nación a través de FogafínNación a través de Fogafín

• Se paga después del SeniorSe paga después del Senior

• Cubre el título en la parte proporcional de la Cubre el título en la parte proporcional de la

cartera VIS en el total de la carteracartera VIS en el total de la cartera

PREPAGOSPREPAGOS


$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57

Tiempo

Pa

go

s

Escenario teórico

PREPAGOSPREPAGOS


$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56

Tiempo

Pa

go


Escenario mínimo

PREPAGOSPREPAGOS


$ 0

$ 50.000.000

$ 100.000.000

$ 150.000.000

$ 200.000.000

$ 250.000.000

$ 300.000.000

1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56

Tiempo

Pa

go


Escenario mínimo

Escenario medio

IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS

SERIE TIPS A-2007 TIPS A-2012 TIPS A-2015 TIPS B-2017

Tasa facial 7,00% 7.50% 8.50% 15.00%

Pagos a capital / intereses Trimestral Trimestral Trimestral Trimestral

Valor facial TIPS (UVR’s) 1.946.563.703 2.229.948.717 538.492.062 120.897.551

Porcentaje de la emisión 40.25% 46.11% 11.14% 2.50%

Plazo al vencimiento teórico 5 Años 10 Años 15 Años 15 Años

Vida promedio ponderada Escenario Teórica

2.80 7.48 11.36 11.36

Plazo al vencimiento escenario mínimo de prepagos 5% probabilidad

3.75 9.00 15.00 15.00

Vida promedio ponderada escenario mínimo de prepagos 5% probabilidad

1.85 6.02 10.40 10.40

Plazo al Vencimiento escenario de prepagos 50% probabilidad

3.25 8.50 15.00 15.00

Vida promedio ponderada escenario de prepagos 50% probabilidad

1.68 5.59 10.00 10.00

IMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOSIMPACTO DE LOS PREPAGOS

Variaciones en la TIR del papel de acuerdo al escenario de prepagos

TIPS

A-2007

TIPS

A-2012

TIPS

A-2017

Tasa de descuento inicial con prima valor de compra >100

6.50% 7.00% 8.50%

TIR bajo el escenario mínimo 6.27% 6.91% 8.50%

TIR bajo el escenario esperado 6.21% 6.87% 8.46%


Vida Promedio Ponderada bajo diferentes escenarios de Prepagos

-

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

1 2 3 4 5

Serie

Añ

os Escenario teórico

Escenario Mínimo

Escenario Esperado


– Duración y vida promedio del títuloDuración y vida promedio del título

• Menor riesgo de pérdidaMenor riesgo de pérdida

• Posibilidad de obtener mayor margen Posibilidad de obtener mayor margen con los prepagoscon los prepagos

• Oportunidades de trading a futuroOportunidades de trading a futuro

SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS E E INFORMACIÓNINFORMACIÓN

• Preservación de ActivosPreservación de Activos

• Due Diligence de la cartera titularizadaDue Diligence de la cartera titularizada

• Contrata la administración de la carteraContrata la administración de la cartera

• Audita la administración y la cobranza de la carteraAudita la administración y la cobranza de la cartera

• Seguimiento continuo al comportamiento de la Seguimiento continuo al comportamiento de la

cartera y sus riesgoscartera y sus riesgos

• Desarrollo de modelos de estrés Desarrollo de modelos de estrés

• Autonomía para tomar decisiones con respecto a Autonomía para tomar decisiones con respecto a

la carterala cartera

SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS SISTEMAS DE CONTROL DE ACTIVOS E E INFORMACIÓNINFORMACIÓN

• Sistemas de informaciónSistemas de información

• Toda la información que exige el código de buen gobiernoToda la información que exige el código de buen gobierno

• Riesgos de las emisiones actualizadosRiesgos de las emisiones actualizados

• Información histórica del sector (Mora, Prepagos, BRP`s) y Información histórica del sector (Mora, Prepagos, BRP`s) y

actualizada por nuestras propias bases de datosactualizada por nuestras propias bases de datos

• Comportamiento de los activos subyacentes y sus coberturasComportamiento de los activos subyacentes y sus coberturas

• Efecto de los prepagos en los flujos, para cálculo de duración Efecto de los prepagos en los flujos, para cálculo de duración

y vida media del títuloy vida media del título

• Mercado hipotecarioMercado hipotecario

• Precios de mercadoPrecios de mercado

2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN2.3. MECANISMOS DE COLOCACIÓN

• Sistema de ColocaciónSistema de Colocación

• A través de corredores escogidosA través de corredores escogidos

• Subasta holandesaSubasta holandesa

• Participación de todos los corredores por Participación de todos los corredores por

alianzasalianzas

• Tasa máxima de colocaciónTasa máxima de colocación

• Oferta en un día definidoOferta en un día definido

• Capacitación previa de inversionistasCapacitación previa de inversionistas

MECANISMOS DE COLOCACIÓNMECANISMOS DE COLOCACIÓN

• Sistema de ComisionesSistema de Comisiones

• Rango de comisionesRango de comisiones

• IncrementalIncremental

• En función de volumen colocado y tasa ofertadaEn función de volumen colocado y tasa ofertada

• Premio a la mejor compañíaPremio a la mejor compañía

3. TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIRSUPERINTENDENCIA BANCARIA

• Valoración de los títulos

Diagnóstico: La estacionalidad de la UVR afecta las decisiones de inversión de largo plazo en UVR.

Propuesta regulatoria: Eliminar la asimilación que se hace de los títulos denominados en UVR a los títulos denominados en moneda extranjera para efectos de valorar los títulos como inversiones.

Definir la valoración como la composición de dos tasas: la TIR (si es título al vencimiento) o tasa de mercado (si es título negociable) y la variación de la UVR en los últimos doce meses.

TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIRSUPERINTENDENCIA BANCARIA

• Límites de inversión para aseguradoras y fondos de pensiones

Diagnóstico: La Circular Externa 010 de 2001 (aseguradoras) y el Decreto 2779 de 2001 (fondos de pensiones) establecen límites individuales de inversión por emisor del 10%. La Titularizadora estructura universalidades para la emisión de títulos hipotecarios.

Propuesta regulatoria: El 10% debe computarse para el caso de las sociedades titularizadoras por universalidad y no por entidad, pues el riesgo recae sobre la primera.

TEMAS REGULATORIOS POR DEFINIROTRAS AGENCIAS REGULACIÓN

• Mecanismos de liquidez de los títulos A través del sistema de transferencia temporal

de valores del FRECH (Banco de la República y Ministerio de Hacienda).

• Requerimientos mínimos de capital En la actualidad existe capital mínimo requerido.

Se discute definición de relación de solvencia a partir de ponderación de activos de riesgos (Superintendencia de Valores).

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