Tilankayttopalvelut loppuraportti

1 © Sitra, 4L Training & Consulting Oy ja Resolute HQ Oy

15.9.2016

Projektitiimi: Tommi Lampikoski, 4L Training & Consulting Oy & Jukka Viitanen, Resolute HQ Oy

Joustavan toimitilakehittämisen suuri murros


Sisällysluettelo

1. Tausta, tavoitteet ja toteutus2. Toimitilabisneksen nykytila pääkaupunkiseudulla3. Toimitilabisneksen haasteet ja ratkaisut4. Case-analyysit5. Toimitilabisneksen uudet palveluja liiketoimintamallit6. Johtopäätökset ja suositukset7. Lähteet


1. Tausta, tavoitteet ja toteutus

Tausta Pääkaupunkiseudun tilamarkkinoilla monet ikääntyneet tilat joko tyhjillään tai vajaakäytössä Muuttuvat työntekemisen mallit ja muuttoliike kaupunkien keskustoihin haastavat perinteiset

tilankehittämisen mallit (tilojen sirpaleinen käyttö kasvaa ja lähiöiden vetovoima laskee) Joustavien ja toimivien tila-palveluyhdistelmien tarve jatkuvassa kasvussa

Tavoitteet Hakea ja esittää mahdollisia ratkaisuja toimitilabisneksen keskeisiin haasteisiin Tunnistaa lupaavimpia palvelumalleja toimitilabisneksessä Kehittää ja tarjota uusia liiketoimintamalleja avaintoimijoiden käyttöön Esittää suosituksia toimitilabisneksen palveluja liiketoimintamallien jatkokehitykseen

Toteutus Raportti on yhdistelmä case-tutkimusaineistojen ja avaintoimijahaastattelujen analyyseistä Kuvattuja palveluja liiketoimintamalleja on testattu ja työstetty työpajoissa yhteistyössä alan

keskeisten asiantuntijoiden kanssa


2. Toimitilabisneksen nykytila pääkaupunkiseudulla


Toimitiloja vajaakäytössä

Pääkaupunkiseudulla on 1,2 miljoonaa m² vuokraamattomia tiloja. Piilo- tai vajaakäyttöä on lähes yhtä paljon (ellei enemmän)! Raklin Mikko Östringin mukaan käytössä olevien tilojen käyttöasteen ja tehokkuusluvut huomioiden tilojen piilovajaakäytön (piilotehottomuuden) arvioidaan olevan noin 50 % vuokratusta tilakannasta.

Kuvan lähde: Catella markkinakatsaus kevät 2016


Pääkaupunkiseudulla on 1,89 miljoonaa m² vapaata tilaa, sisältäen liike-, toimistoja teollisuus- sekä logistiikkatilat.

Vajaakäyttöä kaikissa tilatyypeissä

Kuvan lähde: Catella markkinakatsaus kevät 2016


Toimistoneliöiden määrää vähennetään kiihtyvällä tahdilla sekä yksityisellä että julkisella sektorilla. Esimerkki julkiselta sektorilta: toimistotilan keskimääräinen tilatehokkuus valtiolla on noin 30 m²/henkilö. Siirtymällä huonetoimistoista monitilatoimistoihin voidaan tilatehokkuutta peruskorjauksen yhteydessä yleensä parantaa tasolle 18 m²/htv.

Toimitilojen käyttöä tehostetaan jatkuvasti

Kuvan lähde: Valtioneuvoston toimitilastrategia 2014


Käyttötarkoituksen joustavilla muutoksilla luodaan rakennukselle “uutta elämää”, vaikkakin neliömäärät ovat edelleen hyvin vaatimattomia.

Toimistojen käyttötarkoitusten muutokset pääkaupunkiseudulla 2007-2015

Kuvan lähde: KTI, RPT Docu Oy


Toimistojen vajaakäyttöeurooppalaisissa kaupungeissa

Kuvan lähde: JLL, Catella 2015

Toimistojen vajaakäyttö on globaali haaste!


3. Toimitilabisneksen haasteet ja ratkaisut


Toimitilabisneksen haasteet ja ratkaisukeinot – 1/3

2. TILOJEN KORKEAT ARVOSTUKSET

(Tyhjät tilat taseessa)

HAASTE RATKAISUKEINOT AVAINTOIMIJAT

4. MITOITUKSET &MUUNNELTAVUUS

• Muutos tai joustavuus tilojen arvostuslaskentasääntöihin

• Kaikki tekeminen irti taseesta = kassavirtatarkasteluun siirtyminen

• Riskien ja resurssien hallinnointi ja johtaminen samassa paikassa

• Muuntojoustavuus: vakioidut ja muunneltavat osat suunnitelmiin, ylimitoituksia joustavuuden tueksi

• Rakennusten käyttöikätavoitteet ylös 30 vuodesta 100 vuoteen

• Hyödynnetään samaa tilaa asumiseen ja toimistokäyttöön (hybridiratkaisut)

• Tilojen omistajat (toiminnallisuustehokkuus)

• Tilojen omistajat, rakennuttajat, suunnittelijat, tarkastajat, (viranomaisyhteistyö)

1. ”BYROSLAVIA-AJATTELU” (Kaavoitus ja määräykset)

• Joustavat tilakategoriat, kaavat ja rakennusmääräykset

• Sallitaan elinkaaren yli menevät muutokset (kaavamerkintä C)

• Lobataan ja vaikutetaan päättäjiin

• Tarvitaan kopinottaja, joka paketoi ja esittää ratkaisuvaihtoehdot poliitikoille tai päättäjille

3. SIJAINTI

• Rakennusyhtiöt• Tilojen omistajat

• Parhaille paikoille parhaat ratkaisut• Rakenna muualle bulkkia ja alenna

radikaalisti vuokra- tai myyntihintoja• Vaikuta tuleviin väyläratkaisuihin ja

aluekaavoitussuunnitelmiin



5. OMISTUS(Hajaantuneet omistukset)

6. TILOJEN SUUNNITTELUJA TOTEUTUS ERILLÄÄN

7. RAKENNUSVIRHEET

• Välivuokraajamallin toteuttajat• Uudet omistajien väliset yhteistyö-

mallit

• Yhteistyössä asiakkaan ääni edellä: Tilasuunnittelijat, arkkitehdit, omistajat, rakennuttajat, asiakkaat, konseptisuunnittelija ja operaattori

• Rakennuttaja alihankkijan rooliin?

• Tilanomistaja maksaa• Julkinen taho ja yksityisomistaja -

kumppanuudet: useampi osallistuja maksaa viulut

• Jos omistaja ei halua panostaa uusiin toimintamalleihin, korosta ”Asset stripping by competitors”- argumenttia (eli välivuokraaja takoo tuloksen, ei tilanomistaja)

• Tilat uudistetaan ”kerros kerrallaan”

• Rakennusten ja tilojen elinkaarenhallintaratkaisut

• Modulaarinen tilojen suunnittelu ja toteutus (ja joustavien käyttö-tarkoituksen muutos esimerkiksi 20 vuoden jälkeen

• Tietyissä tapauksissa halvempi (ja ekologisempi) ratkaisu purkaa kuin korjata


8. VALLITSEVAT ASENTEET &MIELIPITEET

(”tila on vain kustannus”)

• Uusien palvelumallien skaalaus jaetun riskin periaatteella

• Mielipiteisiin vaikuttaminen menestystarinoilla

• Omistajille kehittäjä (developer) rooli

• Kokeilujen kiihdyttäminen: tilojen omistajat luovuttavat ensin pienen nurkan (tyhjä- tai vajaakäyttö) tiloistaan ulkopuolisille



12. ASIAKASLÄHTÖISYYDEN PUUTE TILOJEN

SUUNNITTELUSSA

10. DIGITAALINEN MURROS HAASTE JA MAHDOLLISUUS

(Esimerkiksi IT-infra)

11. TILAMITTARIT EIVÄT TUE YHTEISÖJEN

KEHITTÄMISTÄ

• Monitoimijajoukko (asiakkaat, tilasuunnittelijat, arkkitehdit, kaavoittajat, rakennuttajat, teknikot)

• Tilasuunnittelijat, elinkaaripalvelun tarjoajat

• Välivuokraaja-operaattorit

• Tilanomistajat, kiinteistönhoitajat• Yritykset ja julkiset organisaatiot

• Asiakaslähtöinen tilasuunnittelu ja tarvelähtöisyys: määritä raamit ja asiakas valitsee loput

• Suunnitteluprosessiin valjastetaan monitoimijajoukko

• Omalla riskillä liikkeelle, asiakasta kuunnellen, joustavuus säilyttäen

• Digitaaliset ohjelmistot seuraavat asiakaskäyttöä ja optimoivat tilojenkäyttötehokkuutta

• Digitaalisuus ja ohjelmistotuki (AR,VR) edesauttavat reaaliaikaista tilojen teknisen toimivuuden seurantaa


9. KRIITTISEN ASIAKASMASSAN

HANKINTA

• Tarjoa ensiasiakkaille extra-etuja aikaisesta mukaantulosta

• Tunnista uudet kasvot yrityksistä, joille myydään uusia tilaratkaisuja (mm. HR-, IT- ja kiinteistövastaava)

• Useamman toimitilan omistaja luo nopeasti ”liikkuvan poolin palvelun”, pooliin kuuluva jäsen voi joustavasti vaihtaa sijaintia

• Asiakkaiden kokemat lisäarvotekijät ovat tärkein vaikuttaja: ei tarvetta nojata ainoastaan neliötehokkuusmittareihin

• Välivuokraajamalli riskin jakamisessa


4. Case-analyysit


Case-analyysit

Case-analyysit keskittyivät erityisesti menestyviin yrityksiin, jotka toteuttavat normeista poikkeavia toiminta- ja/tai liiketoimintamalleja. Case-kuvaukset sisältävät muun muassa yleiskuvauksen, mission, palveluportfolion, toteuttajat ja ansaintamallin.

4 laajempaa case-analyysia: RocketSpace, Yhdysvallat WeWork, Yhdysvallat Urban Mill, Suomi MOW, Suomi.

6 mini-casea: Maria ZeroOne, Suomi Teurastamo, Suomi Tilassa, Suomi Martela, Suomi Regus Kora, Suomi Turun teknologiakiinteistöt, Suomi.

Huom: Case-analyysit esitetään erillisessä liitteessä.


5. Toimitilabisneksen uudet palveluja liiketoimintamallit


Mitä asiakkaat haluavat?


Minkälainen toimitila vetoaa asiakkaisiin?


Toimitilabisneksen palveluliiketoimintamallit

Tilabisnes on muuntautumassa kohti palvelumalleja 2, 3 ja 4.

1. ”Business Park”

Asiakas ostaa tilan ja palvelutToimitilapalvelut (posti, siivous, toimistopalvelut ym.)TilaoperointimalliOmistajavetoinenEsimerkiksi Technopolis Hallitseva malli

2. Heimoyhteisö edellä

•Tilaoperointimalli•Myydään jäsenyyksiä•Asiakkaalle valta päättää: joustavat, lyhytaikaiset sopimukset•Lisäpalvelut ja tapahtumat•Tilabrändi•Esimerkiksi MOW Nouseva malli

3. Yhteisö-innovaatio -alustan kehittäjä

•Operoija luo innovaatio-alustan ja yhteisön•Ratkaisutoimittajan suhde ympäristöön•Sisällöntuotanto•Tapahtumatalo•Ekosysteemille valtaa•Projektigeneraattori = ratkaisutoimittaja•Esimerkiksi UrbanMill Nouseva malli

4. ”Avaimet käteen” ratkaisutoimittaja

•Toimitilan käyttö-tarkoituksen muovaaja•Muunnokset hotelleiksi, hoiva-kodeiksi, kouluiksi, startup-kampuksiksi ym.•Navigoi ”byroslaviassa”•Esimerkiksi Saraco Nouseva malli

Tilavuokraaja

•Tilavetoisuus (tilojen vuokraus)•Pitkäaikaiset sopimukset•Omistajalla valta•Tilojen kehitys Taantuva malli


Tunnistetut uudet liiketoimintamallivaihtoehdot*

• Huom: tässä raportissa ei käsitellä tarkemmin perinteistä tilakehitysmallia.


Liiketoimintamallien tunnistaminen ja kehittäminen

Liiketoimintamallien tunnistamiseen ja analysointiin hyödynnettiin konsultti Alex Osterwalderin kehittämää Business Model Canvas -mallia, joka koostuu seuraavista osista:

Arvolupaus: asiakkaan kokema lisäarvo, ylivoimainen lupaus asiakkaille Asiakassuhteen hallinta: kuvataan asiakassuhteen hallinnan pääkeinot Kanavat: kuvataan pääkanavat, joiden kautta asiakkaat tavoitetaan Kumppanit: pääkumppanit liiketoimintamallin jalkauttamiseksi Ydintoiminnot: esitetään ydintekemiset, joita vaaditaan arvolupauksen jalkauttamisessa Resurssit: pääresurssien kuvaus liiketoimintamallin jalkauttamiseksi Asiakkaat: tärkeimmät asiakassegmentit Tulovirrat ja kustannusrakenne.


Tila + palvelu -liiketoimintamalli


Tila + palvelu -mallin kuvaus

Toiminta Toteutuksiin mukaan muunneltavien tilojen

huippukehittäjiä Tilankehitys vaatii muun muassa ylimitoituksia ja

lisäinvestointeja Lisäarvoa asiakkaiden elämän helpottamisesta Brändi: ilmeen ammattimaisuus Suunnittelu ja visualisointi keskiöön

Tilafokus Kiinnostava sijainti Monikäyttötilojen kehitys ja käyttö Moderni, luonnetta, innostava ja näyttävä

Tarjoaa Ohjelmistotukea Tilabrändin Henkilöstö mitoitettu palvelutehtävien

toteutukseen

Jos valitaan teema, mitä pitää huomioida? Teema-asiantuntijat mukaan Esimerkiksi LOHAS (Lifestyles of Health and

Sustainability) -kuluttajaryhmä eli eettiseen, ekologiseen ja terveelliseen kuluttamiseen ja elämäntapaan virittäytyneet kuluttajat

Taloudellisesti kannattava bisnes vaatii massaräätälöintiä vaatii modulaarisia ratkaisuja (paloista koottu) vaatii useamman toimitilan

Tila + palvelu -toimija tarjoaa tilanvuokraustoiminnan ohessa joukon erillishinnoiteltuja lisäpalveluita, kuten neuvottelutilojen vuokrausta. Tila + palvelu -toimija kehittää asiakaslähtöisiä palveluratkaisuja. Palveluita paketoimalla tuotetaan parempaa katetta kuin pelkällä vuokraustoiminnalla.


Yhteisöoperoija-liiketoimintamalli


Yhteisöoperoijan kuvaus

Toiminta Oikea sijainti, innostava ympäristö, lähellä

palveluita ja hyvät kulkuyhteydet Tarkoituksellinen Helposti saavutettavissa Läpinäkyvyys kaikessa toiminnassa aina

viestinnästä asiakaspalveluun Asiakastarve ohjaa (ei tila edellä) Joustavat vuokra- ja sopimusehdot

Tilafokus Innostavat tilat, monikäyttöön soveltuvat Muuntojoustavuus eli erilaisia tiloja Ylimitoitus huomioitu Tila liiketoiminnan vipuna (differointi) Teknologiasta muuntovoimaa

Edellyttää Sopimusosaaminen (joustavuus, reiluus) Tilabrändi Taloudellisesti kannattava eli tuotettava

riittävästi tila- tai yhteisökehitykseen (sekä irti tilavuokrasta)

Tila toimii kohtaamispaikkana Tapahtumia ja tilaisuuksia Tiedonvaihto, viestintä, yhteisöarvon kasvatus

Asiakkaina yrittäjät, freelancerit, yritykset ja tapahtumajärjestäjät

Yhteisöoperoija myy joustavia, lyhyt- tai pitkäkestoisia jäsenyyksiä (jäsenmaksupaketteja) asiakkailleen ja rakentaa heimoyhteisöjä. Asiakkaille tarjotaan joustavia vuokra- ja sopimusehtoja, kanavia kumppanien suuntaan, tapahtumia ja tilaisuuksia ja luodaan vahvaa sitoutumista yhteisöoperoijan tilabrändiin. Yhteisöoperoija rakentaa 360 asteen asiakas-kokemusta hyödyntäen tiloja liiketoiminnan vipuna.


Yhteisöalustan kehittäjä -liiketoimintamalli


Yhteisöalustan kehittäjän kuvaus

Toiminta Oikea sijainti, innostava ympäristö, lähellä

merkityksellistä ekosysteemiä ja palveluita Teemavetoisuus, joka innostaa ekosysteemin

jäseniä Saavutettavuus ja avoimuus

Tilafokus Muuntojoustavuus Yhdistetyt tilat

Edellyttää Ekosysteemin orkestrointia (proaktiivisuus) Projektiluonnetta (väliaikaisuuden

hyväksyminen) Uutta sopimusosaamista (joustavuus, reiluus) Vahvaa asiakashankintakykyä Innostajan roolinottoa

Taloudellisesti kannattava Ekosysteemin koordinaatiosta on saatava

korvaus tai palkkio

Ekosysteemitason kumppaneina esimerkiksi Kaupungit, kunnat, akatemia, start up -yhteisö Kumppanuusyhdistelmät (julkinen, yksityinen)

Yhteisöalustan kehittäjä tarjoaa yhteistoiminta- ja kehitysalustaa, jolla kehitetään uutta liiketoimintaa, innovaatioita, yhteistyöhankkeita ja tutkimusta. Yhteisöalustaan liittymällä luodaan yhteisasiakkuuksia ja projektiratkaisuhankkeita. Ekosysteemin arvoa kasvatetaan jatkuvalla tapahtumatalotoiminnalla, sisällöntuotannolla ja luomalla ainutlaatuisia palvelupaketteja kumppaniverkoston kanssa. Tilat ovat jaetussa käytössä ja tarjoavat muuntojoustavuutta.


Käyttötarkoituksen muovaaja -liiketoimintamalli


Käyttötarkoituksen muovaajan kuvaus

Toimii, kun toimitila tai varastotila muunnetaan Nykykohteista

Hoivakodeiksi Hotelleiksi Minivarastoiksi Toimistoista asunnoiksi Hukkatila käyttöön (katto puutarhaksi, koulujen

käytävät majoittamaan homekoulujen asukit ym.) Nousevia kohteita

Hybridi (osa tiloista toimistotilaa, osa asumiskäyttöön)

Megahybridi (yhdistelee asuntoja, toimistoja, palveluja, hoivaa, varastoja ym.)

Kaupunkiyhteisöä tukevaksi toiminnaksi Space-as-a-service -palvelu Verkkokaupan minivarasto mukaan lukien

ruoan verkkokauppaostokset

Edellyttää Muovaaja tuntee “byroslavia-viidakon” Toteuttaa Space-as-a-service -toimintamallia Muovaaja luo tiloille “uuden elämän”

Muovaaja ei (välttämättä) operoi tiloja muutoksen jälkeen, mutta voisi tarjota elinkaaripalveluita ja vastata tilojen ylläpidostaMuovausoperaation alkaessa (tai operaation jälkeen) tilan omistajuus siirtyy usein uudelle taholleHuom! haastatellut ammattilaiset ennustavat buumia hoivakotien, hybridiratkaisujen ja yhteisötilojen kehitys-hankkeissa

Toimitilojen käyttötarkoituksen muovaaja tarjoaa avaimet käteen muutospaketteja tilanomistajille. Muovaajan fokus on pääosin (vanhoissa) rakennuksissa ja toimitiloissa, jotka halutaan kustannustehokkaasti muuntaa esimerkiksi hoiva-kodiksi, hotelliksi tai toimistoksi. Muovaaja kokoaa sekä orkestroi vaadittavan osaajaverkoston muutosprojektiin. Muovaaja edistää toimillaan kehitettävien alueiden arvonnousua.


Liiketoimintamallien yhteenveto 1/2Liiketoiminta-

malli 1. Tila + palvelu 2. Yhteisöoperoija

Hyödyt

• Paketoimalla paremmat katteet• Palveluilla irti pelkästä neliövuokrauksesta

• Tilaa hyödynnetään yhteisön kohtaamispaikkana• Jäsenyys yhteisössä keskiössä• Tapahtumatalo ja sisällöntuotanto tuovat lisäarvoa• 360 asteen palvelukokemus

Mahdollisuudet

• Tila plus -toimipaikkaverkostojen synnyttäminen (ns. Connected space -konsepti)

• Massaräätälöinti• Helposti skaalattavissa tai monistettavissa• Uudet palvelukumppanuudet

• Yhteisöpalveluiden kehittäminen uusien kumppanuuksien myötä

• Tulonjakosopimukset tilanomistajien kanssa (tilanomistaja maksaa remontit ja saa osuuden jäsentuloista)

Riskit

• Huonon sijainnin toimipaikat eivät houkuta kriittistä asiakasmassaa

• Tilanomistaja siirtyy operoimaan Tila + palvelu -kokoelmaa ilman riittävää kompetenssia

• Yhteisöalustaoperaattorimallilla tai yhteisöoperoija-mallilla toimivat hankkivat kannattavimmat asiakasryhmät

• Huonon sijainnin toimipaikat eivät houkuta kriittistä asiakasmassaa, lähialueiden palveluiden puute

• Toimintamallin skaalaus tai monistaminen uusiin toimipaikkoihin ja kaupunkeihin

• Taloudelliset suhdanteet vähentävät tai lisäävät jäsenten määrää

Toteuttaja(t)• Tilanomistaja, palveluoperaattori, ulkoiset

palveluntarjoajat ja etunenässä asiakkaat, rakennusyhtiöt, tilasuunnittelijat, muotoilijat

• Tilanomistajalle kehittäjän rooli, välivuokraaja, palveluntarjoajakumppanuudet, yhteisön jäsenet, tilasuunnittelijat, yritykset, asiakkaat

Rahoitus• Omistaja ja kehittäjä yhdessä• Omistaja kantaa rahoitusriskin projektin

alkuvaiheessa

• Riskinjako: Tilanomistaja ja operaattori, myös kaupunki, akatemia ja yritykset?

Avaintoimijat• Business park -kehittäjät, Connected-Spaces-as-a-

Service -bisnesmallien ja hankkeiden toteuttajat• Yhteisöoperoijat, tilanomistajat ja käyttäjät


Liiketoimintamallien yhteenveto 2/2Liiketoiminta-

malli 3. Yhteisöalustan kehittäjä 4. Käyttötarkoituksen muovaaja

Hyödyt

• Alusta mahdollistaa tilan hyödyntämisen ekosysteemin kohtaamispaikkana ja paikkana, ”missä innovaatiot ja liiketoiminnan taikatemput tehdään”

• Mahdollistaa etenkin tyhjien tai vajaakäytössä olevien tilojen järkevän ja ekologisemman käytön

• Voi luoda syrjäseutujen kohteille uuden elämän• Arvonnosto-operoija nostaa (kehittyvän) alueen arvoa

Mahdollisuudet

• Projektiratkaisujen mahdollistaminen• Monipalvelu ja monitoimijaympäristön vivuttaminen• Yhteisöalustabrändikonseptin monistaminen (ja

paikallisteeemaan sovittaminen) Suomen kasvukeskuksiin

• Erikoistuminen yhteen tai useampaan käyttötarkoituskohteeseen (niche)

• Erikoistuminen (uuden) alueen arvonnoston katalysaattorin rooliin

• Mahdollistaa esim. rakennuttajille uuden roolin ottamisen

Riskit


• Yhteisön teema kehitetään poismenevän muoti-ilmiön kylkeen

• Differointi muista alustantarjoajista (kuinka monta toimijaa mahtuu pääkaupunkiseudulle?)


• Arvonlasku, jos esimerkiksi aluekaava muuttuu tai kaupunki vetäytyy hankkeesta, liikenneyhteyshanke muuttuu tai lopetetaan

• Kuka ottaa rahoitusriskin hankkeen alussa ja riittääkö rahoitus koko hankkeen ajan?

Toteuttaja(t)

• Tilanomistajalle kehittäjän rooli, välivuokraaja, ekosysteemin orkestroija, palveluntarjoajat, ratkaisuntarjoajat, projektityöläiset, yhteisön jäsenet, tilasuunnittelijat

• Tilanomistaja, palveluoperaattori, ulkoiset palveluntarjoajat, asiakkaat, rakennusyhtiöt, tilasuunnittelijat, arkkitehdit, muotoilijat

• Vaikutuspaketin luominen poliitikoille, kaavoittajille ja lainsäätäjille

Rahoitus• Riskinjako: Tilanomistaja ja operaattori, myös

kaupunki, akatemia ja yritykset rahoituskumppaneina• Arvonnousulle luodaan rahastomalli, johon myydään

osuuksia• Omistaja, kaupunki tai kunta, yritykset sekä asiakkaat

rahoittavat

Avaintoimijat• Asiakkaille valtaa tarpeiden määrittäjinä• Ekosysteemi- ja verkosto-osaajat

• Allianssi- tai ryhmärakentamisen ammattilaiset• Asiakkaille valtaa tarpeiden määrittäjinä


Toimitilabisneksen vaihtoehtoiset arvokäyrät

Tunnistettuja liiketoimintamalleja jatkoanalysointiin (raportin tekijöiden toimesta) soveltamalla Kim & Mauborgnen kehittämää strategiakanvasta. Analyysissä vertaillaan asiakasarvon muodostumista erilaisia kilpailutekijöitä painottamalla.

Seuraavan sivun (kalvo 37) kuviossa: Vaaka-akseli kuvaa kilpailutekijöitä (sekä perinteisiä että uuden aallon kilpailutekijöitä) Pystyakseli kuvaa asiakkaan kokemaa arvoa (asteikolla 0-10) Sininen käyrä kuvaa yhteisökehittäjien arvokäyrän muodostumista Punainen käyrä kuvaa tilakehittäjien arvokäyrän muodostumista.


Toimitilabisneksen vaihtoehtoiset arvokäyrät: yhteisökehittäjät vs. tilakehittäjät


Tilaliiketoiminnan murros on jo totta

Perinteisten liiketoimintamallien kilpailutekijät ovat vähitellen murenemassa. Yhteisöpalvelujen kehittäjät ovat löytäneet uusia kilpailutekijöitä, jotka vetoavat laajasti uusiin asiakasryhmiin. Tilanomistajien on otettava aktiivisempi rooli yhteisöjen kehittämisessä, eikä jäädä vain odottamaan muutoksen tapahtumista ja luopua liikearvon kasvusta yhteisöoperoijien hyväksi.


6. Johtopäätökset ja suositukset


JOHTOPÄÄTÖS Keskeinen sisältö

1. Sopeudu tai kuole. (katso liite 1)

• Työympäristöjen ja työnteon tulevaisuus on monitilatoimisto- ja työympäristöissä.

• Joukkosiirtymiset monitilatoimistoihin vähentävät edelleen organisaatioiden tilantarvetta pääkaupunkiseudulla.

• Tilaa hyödynnetään liiketoiminnan ja asiakaskehityksen vipuna.

2. Tila vai palvelu?

• Tilanomistajalla ns. ”asset stripping” -riski (välivuokraaja kerää katteet).• Perinteisten ydinpalveluiden (tilanvuokraus, toimistopalvelut) merkitys pienenee

ja tukipalveluiden merkitys korostuu. Yhteisön kehittämisestä ydinpalvelua.• Tilasta on tulossa toissijainen ja sen kustannuksesta marginaalinen (MS Flux,

Google).

3. Panosta nouseviin toimintamalleihin.(katso liite 2)

• Nousevissa toimintamalleissa korostuvat heimot ja kyläyhteisöt, projektityöympäristöt, yhteisöidentiteetti ja yhteenkuuluvuuden tunne, joustavat palveluratkaisut sekä Connected-Spaces -verkostoajattelu.

• Heikon sijainnin toimipaikoille on kehitettävä uusi käyttötarkoitus.• Uusien toimintamallien kehittäminen vaatii investointeja fasilitointiin ja

merkittävää työpanostusta verkonkudontaan, innostajan ja yhdistäjän rooleihin.

4.Digitalisaatio on uuden arvonluonnin ytimessä.

• Digitalisaatio on mahdollistanut uusien palveluja liiketoimintamallien kustannustehokkaan läpimurron.

• Digitalisaatio toimii uusien palvelumallien ja -alustojen mahdollistajana sekä mahdollistaa tilanhallinnan it-ratkaisut, tilojen elinkaaripalveluiden tarjonnan ja modulaarisen sisä- ja ulkotilojen suunnittelun ja tuotannon.

• Digitalisaatio mahdollistaa älykkäämpien ja energiatehokkaampien rakennusten suunnittelun ja rakennuttamisen sekä tarjoaa esimerkiksi huone- tai tilakohtaisia räätälöintimahdollisuuksia.


JOHTOPÄÄTÖS Keskeinen sisältö

5. Suunnittele ja toimi asiakastarpeet edellä.

• Sido asiakas mukaan varhaisessa vaiheessa tilasuunnitteluun ja jatkuvan tilatarpeiden ja käyttötottumusten kartoitukseen.

• Asiakas toimii liimana, joka yhdistää rakennuttajat ja tilojen suunnittelijat.• Asiakastarpeet ohjaavat tilasuunnittelua, tilankäytön kehitystä ja seurantaa. • Tiloilla rakennetaan asiakkuuksia.

6.Kestävän kehityksen trendit tarjoavat uusia mahdollisuuksia tilabisnekseen.

• Yritykset, julkinen sektori ja kuluttajat odottavat tilojen toteuttavan kestävän kehityksen arvoja: terveitä, hengittäviä, ekoratkaisuja sisältäviä rakennuksia ja tiloja.

• Energiatehokkuus-, terveysvaikutus- ja kierrätysnormit ohjaavat asiakkaita vaatimaan kestävän kehityksen huomioimista uusissa tila- ja palvelukohteissa

• Esimerkkinä Espoon Keraan kehittyvä alue, joka rakennetaan kiertotalouden periaatteita noudattaen (muun muassa kierrättämällä rakennusmateriaaleja).

7.Tilabisneksen perinteiset tulovirrat muuttuvat uusien palvelumallien nousun myötä. (katso liite 3)

• Tulevaisuudessa tulovirtoja luodaan mm. käyttämällä tiloja vipuna tulojen maksimointiin, välivuokraajan katemallilla, alueen arvonnosto-operaatioilla, jäsenmaksuilla, yhteisökoordinaattorituotoilla, käyttömuovausoperaatioilla, tilojen elinkaaripalvelumaksuilla, projekti- ja ekosysteemipalkkioilla, royalty-maksuilla ja palvelupaketeilla.

• Tilanomistajan on opittava (asenteet, into) uudet toiminta- ja laskentamallit. Investointeja tarvitaan palvelumallien toteuttamiseen (esim. revenue sharing -sopimukset).

8.Tartu toimeen – tekemällä oppii enemmän.

• Avaa tilasi kumppaneille, opi uusi liiketoimintamalli (hukkatila kumppaneille).• Liikkuville työntekijöille joustavat tilankäyttömahdollisuudet (vapaus valita

sijainti).


SUOSITUS Keskeinen sisältö

1. Integroi tilat osaksi laajempaa kokonaisuutta ja ekosysteemiä.

• Lähes poikkeuksetta menestyneimpien uusien palvelumallien taustalla on vahva linkki laajempaan lähiympäristöön ja ekosysteemiin.

• Opi käyttämään yhdessä tekemisen hyötyjä, uusia kontakteja, uusia asiakkuuksia, yhteyksiä pääomasijoittajiin, rahoittajiin, mentoreihin ja kiihdyttämöihin.

• Mieti tarkkaan, mitä suurempaa tarkoitusta varten rakennat yhteisön ja yhteisöä palvelevat tilat.

• Hyödynnä yhteisöä innovaatioalustana = bisnesmalli-kehittämönä.• Hyödynnä kaikkien osapuolten resursseja. Jaetut resurssit lähitoimijoiden kanssa

(ns. ”vieressä vaihdon kumppanit”).• Heimoyhteisöt ytimessä: yhteisön identiteetti rakentuu ”matkalla”.

2. Luo brändätyllä tilapalvelu-konseptilla 360 asteen palvelukokemus asiakkaalle.

• Palvelumallin keskiössä ovat asiakkaan tarpeet ja halut, lisäarvotekijät sekä läpinäkyvä palvelukokemus ”päästä päähän” (räätälöidyt palvelupaketit).

• Palvelukokemus tapahtuu pääosin digitaalisella alustalla (mobiili ja internet): palveluportfolio, tilankäyttö, talotekniikka, palvelutarjonta kumppanien kanssa.

• Tila tarjoaa kohtaamispaikkoja ja tapahtumia liiketoiminnan kehittämiseen, uusien asiakkuuksien ja kumppanuuksien rakentamiseen.

• Operaattori suunnittelee ja luo toimitilan ja yhteisön raamit. Asiakkaan kanssa suunnitellaan loput toteutuksesta.

• Yhteisöllisten projektien ja konseptien toteutukseen tarvitaan useimmiten yhteisöoperaattori.

3. Toimitilabisneksen (arvoketjun) ydinpelaajien on tuettava muutosta kohti uusia palvelumalleja.

• Arvoketjun murroksessa asiakkaan tai käyttäjän rooli nousee ykkösasemaan: käyttäjät ”kaappaavat” vallan päättää esimerkiksi tilansuunnittelusta jo ennen rakennusvaihetta.

• Murrosta vauhditetaan muodostamalla yhteistoimijaverkosto, johon kuuluu mm. kiinteistönomistajia ja käyttäjiä. Verkosto tutkii, pilotoi ja lanseeraa uusia toimintamalleja. Verkosto vauhdittaa tutkimusta myös keskeisistä muutoskohteista arvoketjussa, jotta uudet liiketoimintamallit voidaan skaalata.


Seuraavat askeleet

Käynnistäkää uusien palveluja liiketoimintamallien nopeat kokeilut (pilotointi ja kaupallistaminen).

Kutsukaa asiakkaat mukaan kehitystyöhön ja suunnittelemaan yhteistyössä uutta työntekemisen tapaa tukevia tila- ja palveluratkaisuja.

Aktivoikaa yliopistojen ja tutkimuslaitosten asiantuntijat testaamaan tässä kehitettyjen liiketoimintamallien käyttökelpoisuutta (validointi, versiointi, tuottavuus).

Kutsukaa kokoon asiantuntijafoorumi, joka yhdistää tilanomistajat, yhteisökehittäjät ja asiakkaat innovoimaan tulevaisuuden ratkaisuja ja vaikuttamaan aktiivisesti julkisten päättäjien tuleviin linjauksiin.

Ottakaa aktiivisesti käyttöön uusia digitaalisia ratkaisuja, jotka tukevat nousevien palveluja liiketoiminta-mallien toteuttamista.


7. Liitteet


LIITE 1. Sopeudu tai kuole: työnteon ja työympäristöjen tulevaisuus on monitilatoimisto- ja työympäristöissä

Huom:!Joukkosiirtymiset monitilatoimisto-ympäristöihin vähentävät entisestään yritysten ja julkisten organisaatioiden neliömäärätarpeita. Kuvan lähde: Rakli ja Newsec Asset Management Oy


LIITE 2. Nousevissa palvelumalleissa korostuvat asiat


LIITE 3. Toimitilabisneksessä tulevaisuuden tulovirtoja luodaan

1. Jäsenyyksiä tarjoamalla

2. Palvelupaketeilla

3. Tapahtumamaksuilla

4. Projekteilla ja ekosysteemihankkeilla

5. Koordinaatiomaksuilla

6. Välivuokraajan katemallilla

7. Revenue sharing -toimintamallilla ulkoisista

tuotoista

8. Toimitilojen elinkaaripalveluilla

9. Digitaalisilla ratkai-suilla ja ohjelmistoilla

(mm. it-ratkaisut, tilankäytön seuranta)

10. Käyttötarkoituksen muutosprojekteilla

11. Kehittyvien alueiden arvonnostohankkeilla

12. Royalty-maksuilla


Haastatellut asiantuntijat Organisaatio ja titteli Rooli

1. Tero Vanhanen Temotek, kehitysjohtaja Rakennuttaja

2. Eetu Ristaniemi Aalto-yliopistokiinteistöt Oy, kiint.sij.johtaja Tilanomistaja, julkinen

3. Kari Mikkelä UrbanMill, perustaja Yhteisöoperoija

4. Lars Miikki UrbanMill, perustaja Yhteisöoperoija

5. Juha Kostiainen YIT, kaupunkikehitysjohtaja Rakennuttaja

6. Juha Sarakorpi Saraco Oy, toimitusjohtaja Rakennussuunnittelutoimisto

7. Riikka Juvonen Tilassa.fi, partneri Sisustusarkkitehtitoimisto

8. Kaj Hedvall Senaatti-kiinteistöt, strategiajohtaja Tilaomistaja, julkinen

9. Ari Ahonen RYM, toimitusjohtaja Järjestövaikuttaja

10. Mikko Lehtinen Turun teknologiakiinteistöt Oy, toimitusjoht. Tilanomistaja, yksityinen/julkinen

11. Nina Ruotsalainen MOW ja Teurastamo, host Yhteisöoperoija

12. Pasi Hulkkonen Rakennustieto Oy, toimitusjohtaja Toimialajärjestö

13. Matti Tarhio HOAS, toimitusjohtaja Tilanomistaja, julkinen

14. Antti Ahlava Aalto yliopisto, professori, vararehtori Tutkija, vaikuttaja

15. Jarmo Suominen Aalto Yliopisto, professori Tilabisneksen vaikuttaja, visionääri, tutkija

16. Michelle Bonnier RocketSpace, Innovation Services johtaja Yhteisötilojen tarjoaja, 3rd party

17. Tiia-Maria Koivusaari Sponda, kehitysjohtaja Tilanomistaja, yksityinen

18. Gunnar Suikki Helsingin kaupunki, projektipäällikkö Tilanomistaja

19. Klaus Koponen Regus Suomi, maajohtaja Tilavuokraaja, toimistohotellioperoija

LIITE 4. Haastatellut asiantuntijat


Työpajaan osallistuneet asiantuntijat Organisaatio

1. Ulla Holma Shape Helsinki Oy

2. Ville Tamminen Caverion Oyj

3. Kari Mikkelä UrbanMill

4. Joni-Marko Laine Senaatti-kiinteistöt

5. Suvi Nenonen Newsec Oy

6. Markus Niemi Innorent Oy

7. Harri Markkula Tilassa Oy

8. Ari Petäjistö Innorent Oy

9. Maija Patjas Rapal Oy

10. Ola Sundell Hub13

11. Mikael Vainionpää Coor Oy

12. Mikko Ostring Rakli

13. Jaana Pylvänen Toimitilabisneksen asiantuntija

LIITE 5. Työpajaan osallistuneet asiantuntijat


Liite 6. Caset maailmalta ja Suomesta

Laajat case-analyysit RocketSpace WeWork Urban Mill MOW

Minicase-analyysit Maria ZeroOne Teurastamo Tilassa Martela Regus Kora Turun Teknologiakiinteistöt


Case WeWork, USA


Case: WeWorkFyysinen sosiaalinen verkosto

Kuvaus Vuonna 2010 perustettu amerikkalainen WeWork tarjoaa co-working -toimitilavuokrauspalveluita ja rakentaa

globaalia yhteisöä luovan työn tekijöistä, tietotyöläisistä, yrittäjistä, julkisten organisaatioiden ja suuryritysten henkilöstöstä.

WeWork toimii yli 15 kaupungissa Aasiassa, Euroopassa ja Yhdysvalloissa. WeWork-verkostossa toimii globaalisti yli 9 000 yritystä.

WeWork takaa globaalin sisäänpääsyn jäsenilleen eli jäseneksi liittyvä voi oman kotipesän lisäksi varata tiloja mistä tahansa WeWork-tilasta, kun jäsen matkustaa Lontoossa, New Yorkissa, Pariisissa tai Sydneyssä.

Vuonna 2015 WeWorkin jäsenmäärä kasvoi 16 000 jäsenestä 40 000 jäseneen. WeWork toimitilojen koko on arviolta 335 844 m2 vuonna 2015 ja se operoi 60 rakennuksessa ympäri maailmaa. WeWork tavoittelee $1 miljardin liikevaihtoa vuonna 2017.

Mitä tarkoitusta palvelee? WeWork tarjoaa uuden globaalin toimitila-yhteisöalustan joustavuutta hakeville startup- ja alkuvaiheen

yrityksille, mikroyrittäjille ja tietotyöläisille. WeWork toimii energisenä ja dynaamisena fyysisenä sosiaalisena verkostona.

Lähteet: Forbes, Wall Street Journal, https://www.wework.com.

https://www.wework.com/


Case: WeWork

Palveluportfolio

Joustavat jäsenyyspalvelut ja tilanvuokrauspalvelut Työpisteen vuokraus yhteistilassa: sisäänpääsy 24/7, alkaen $220 per kk Oma vakituinen työpiste yhteistilassa, alkaen $325 per kk Privaattitilan vuokraus 1-100 henkilölle, alkaen $450 per kk Satunnaispäivien vuokraus alkaen $45 per kk Jäsenyystasoja voi vaihtaa vaikka joka kuukausi.

Lisäpalvelut: Toimistopalvelut, internet yhteydet, printtaus, privaattitilat puhelinsoitoille, siivous, ilmaisjuomat, kuten

kahvi ja olut ym. WeWork-sovellus (sisällöntuotanto, palveluidenhallinta/varaukset, muutokset ym.) Kokoushuoneiden vuokraus erikseen, posti ja pakkauspalvelut alkaen $50 per kk. Alennuksia ulkoisten palveluntarjoajien palveluista (vakuutukset ym.). WeWork-yhteisömanageri vastaa viikoittaisten tapahtumien ja koulutustilaisuuksien organisoinnista.


Case: WeWork

Toteuttajat WeWork vuokraa kaikki toimitilansa tilanomistajilta ja alivuokraa tilat edelleen jäsenilleen. WeWork solmii

pääsääntöisesti pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Tilanomistajat eivät osallistu tilanremontointikustannuksiin eivätkä harjoita tulonjakamisperiaatetta, jossa omistaja maksaisi remontin ja saisi osuuden WeWorkin tulovirroista.

WeWork työllistää globaalisti noin 500 työntekijää. WeWork-verkostossa on yli 50 000 jäsentä 15 kaupungissa Tavoitteena on saavuttaa 80 000 – 90 000 jäsenmäärä viimeistään joulukuussa 2016.

Rahoittajat ja pääomasijoittajat: WeWorkin uusia kohdelaajennus-operaatioita sekä toimipisteiden kunnostus- ja remontointioperaatioita rahoittavat pankkiirit, kuten JP Morgan ja Goldman Sachs, sekä rahoituskierroksille osallistuneet pääomasijoittajat.

Kehittyvät kaupunkialueet: WeWork etsii uusia toimipisteitä kehittyviltä alueilta, joille on huono maine, mutta joita on alettu aktiivisesti kehittämään kaupungin päättäjien toimesta. Näissä paikoissa WeWork kykenee neuvottelemaan noin 10 % alennuksen pitkäaikaisvuokrasopimuksista. Alennukset saadaan vetoamalla kiinteistöjen arvonnousupotentiaaliin (esim. New Yorkissa WeWork toimistoalueiden lähellä sijaitsevien kiinteistöjen arvo on noussut sen jälkeen, kun WeWork aloitti operaatiot)

Aktiivinen kaupunkipäättäjä-yhteistyö WeWork tekee aktiivista yhteistyötä pormestarien kanssa: esimerkiksi San Franciscon pahamaineiselle

Tenderloin-alueelle avattiin äskettäin WeWork-toimisto. Varmistaakseen työntekijöiden turvallisuuden, pormestari lupasi lisätä poliisipartioiden määrää toimiston välittömässä läheisyydessä.

WeWork täyttää tyypillisesti uuden toimipisteen työtilat 97-prosenttisesti noin 12 kuukaudessa.


Case: WeWork

Miksi WeWork menestyy? Oivalsi ensimmäisten pelurien joukossa hyödyntää yhteistiloihin siirtymistrendiä (pelikentän avaajina toimivat

mainostoimistot ja Piilaakson teknologiajätit kuten Facebook, Google ja Twitter). WeWork keskittyy luomaan globaalin yhteisön, jolla on erityinen identiteetti. Tarjoaa liikkuville tietotyöläisille globaalin verkoston ja ”kodin”, jonne jäsen on aina tervetullut. Toteuttaa onnistuneesti välivuokraajan katemallia (laskuttaa erittäin kallista neliövuokrahintaa). Tilojen täyttämiskäytännöt: WeWork vuokraa ennakkoon uudet valmistumassa olevat tilat (tai ennen kuin se

edes harkitsee laajentavansa uusiin tiloihin). Lisäksi ensimmäiset sisään tulevat vuokralaiset rahoittavat muiden kerrosten ja tilojen muutostöitä.

Toimitilojen tarkka suunnitteluprosessi ja tilojen käytön optimointi. WeWorkin tiloissa käytetään esim. paljon lasiseiniä, jotta tilat vaikuttavat isommilta. Hukkatilaa ei juuri tule, kun toimitiloissa minimoidaan esim. sisäänkäyntitilat. WeWork tarkkailee tilankäyttötehokkuutta digitaalisilla ohjelmistoilla.

Toimitilat avataan tarkasti valittuihin kohteisiin metropolikaupungeissa. Harjoittaa tiivistä yhteistyötä kaupunkien päättäjien kanssa, mm. toimipaikan sijainnin valinnassa ja

erityisetujen hankkimiseksi. WeWork on hankkinut pääomasijoittajilta 1,6 miljardin dollarin sijoitukset, joka on mahdollistanut toimintamallin

skaalaamisen. WeWork on arvostettu globaalisti top 10 start up -yrityksen joukkoon.


Riskit Toimintamallin skaalaus liian nopeassa tahdissa voi vahingoittaa

tilabrändiä ja palvelutasoa (katso viereinen kuva): WeWork irtisanoi7 % henkilöstöstään kesällä 2016.

Taloudellinen buumi vs. lama Vuokrahintojen raju nousu voi vähentää merkittävästi katteita ja

pakottaa WeWorkin muuttamaan pois kalleimmilta alueilta esim. New Yorkissa. (WeWork on sitoutunut pitkiin vuokrasopimuksiin tilanomistajien kanssa)

Taloudellinen laskusuhdanne tai lama voi puolestaan alentaa merkittävästi jäsenten määrää.

Uudet tilanomistajasopimukset WeWork on kokeillut uusia sopimusmalleja tilanomistajien

kanssa, joissa tilanomistaja maksaisi kaikki tilan remonttikustannukset ja saisi vastineeksi osuuden WeWorkin tulovirroista. Kokeilu on epäonnistunut.

Toimipisteiden täyttöastehaasteet WeWork ei ole onnistunut täyttämään kaikkia paikkoja

toimipisteissään, joten se on alentanut kuukausihintojaan tietyissä kohteissa.

Uusien innovaatioiden tahmea vastaanotto WeWork tarjoaa yhteisasumiseen uutta WeLive-konseptia.

WeLive-pisteet sijoitetaan toimitilojen yhteyteen tai välittömään läheisyyteen. Konsepti on saanut laimean vastaanoton.

Kuvan lähde; http://www.forbes.com/sites/alexkonrad/2014/11/05/the-rise-of-wework/2/#1704f2f7302f

Case: WeWork


Case: WeWork

Ansaintamalli WeWork myy toimitilojen vuokraamisen sijaan tunnelmaa ja palveluita Vuonna 2014 liikevaihto oli noin $150 miljoonaa ja käyttökateprosentti oli yli 30 %. Vuonna 2015 liikevaihto oli yli $400 miljoonaa. Tavoitteena on kasvattaa liikevaihto yli $1 miljardiin vuonna

2017. Välivuokraajan katemalli (tilanvuokra- ja jäsenyysmaksut), esimerkki WeWork-toimisto New Yorkin Times

Square alueella: WeWork maksaa tilanomistajalle vuokraa $58 (per neliö) WeWork alivuokraa toimitilaa jäsenilleen hintaan $160 (per neliö).

28 % tulovirroista ansaitaan pienen kokoluokan yrityksistä

Uusia tulovirtoja haetaan lisäpalveluista (yhdessä palveluntarjoajaverkoston kanssa) Erillismaksut esim. vakuutus-, laskenta-, laki ja pilvipalveluiden myynnistä


Case MOW, Suomi


Case: Mothership of Work (MOW)Luovien ihmisten kohtaamispaikka

Kuvaus Vuonna 2016 Pikku Roobertinkadulle, Helsingin ydinkeskustaan avattu co-working -tila (2.200 m2) Tilanomistajana Sponda Oyj, joka on vastannut tilan peruskorjaamisesta sen nykyiseen käyttötarkoitukseen. Tilaoperoijana toimii MOW Oy, joka vastaa yhteisökehityksestä ja käytännön yhteisöllisestä toiminnasta. MOW toimii ensisijaisesti co-working -tilana, mutta yhdistää tilaan innovatiivisten yhteisökehityksen. MOW tarjoaa jäsenilleen ”Off-the-shelf” -tilapalvelupaketin, jolla asiakas voi minimoida tilaratkaisuunsa liittyvän

vaivan.

Mitä tarkoitusta palvelee? MOW tarjoaa uudenlaisen toimitila-yhteisöalustan joustavuutta hakeville startup- ja alkuvaiheen

yrityksille, mikroyrittäjille ja innovatiivisesti yrityksiään kehittäville ammattilaisille. MOWin kokonaiskonseptissa yhdistyy tila ja yhteisön kehittymistä edistävät palvelut. MOWia kehitetään co-working -hubina tai alustana, joka palvelee ensisijaisesti uutta, kasvavaa

asiakassegmenttiä, jolle joustavuus, innostavuus ja sosiaalisuus ovat työn tekemisen avainarvoja. Tila tarjoaa parhaimmillaan 360° kokonaisvaltaisen kokemuksen, joka osaltaan vastaa jäsentensä

tilantarpeisiin, palveluodotuksiin, yhteisöllisyyden tarpeisiin ja brändi mielikuvaan.

Lähteet: Haastattelut – Nina Ruotsalainen (MOW), Tiia-Maria Koivusaari (Sponda), MOW.fi


Case: MOW

Palveluportfolio Tilat palveluna (Co-working -tila)

Co-working -tilaa asiakkaan tarpeen mukaan (työpiste, työtila, työhuone, 24/7). Tilaisuuksien tapahtumatila (vuokrataan tilaa käytön mukaan). Yksi tilapaketti: työpiste, infra, nettiyhteydet, posti, tulostus, siivous, kahvit, teet jne. Minimoidaan aloittamisen kustannukset ja taataan toimivat peruspalvelut 24/7.

Yhteisöpalvelut (yhteisöoperaattori vastuullisena toteuttajana) Jäsenten esittelyt toisilleen ja MOW-verkoston rakentaminen. Elämänlaatupalvelut: tapahtumat, aamiais- ja lounastilaisuudet, harrastukset, alennuskampanjat. Asiantuntijatapaamiset: meet-upit, luennot, seminaarit, peer-to-peer -tilaisuudet, ’launch pad’ -alusta

jne. ”Byroslavia” (vakiopalveluntarjoajat): graafinen suunnittelu, pankkiasiat, vakuutukset, työterveys.

Tavoitteena on innostavan työympäristövaihtoehdon luominen ja sen jatkuva toteuttaminen Konseptoitu, ohjattu prosessi, jolla pyritään ratkaisemaan työn joustavuuteen liittyvät kriittisimmät

haasteet. Aloituskynnyksen madaltaminen kokonaispaketin tarjoamalla. Laatua ja joustavuutta. Yhteisön jäsenten keskinäinen verkottaminen (mahdolliset uudet asiakkuudet, ristiin promootio). ”Luomme työyhteisöön hyvän fiiliksen.” ”Jäsenyys tuo jotain tilaa enemmän.”


Case: MOW

Avaintoimijat mallin toteutuksessa Sponda Oyj tila- ja konseptikehittäjänä. Tilakehityksen ja tilalaskennan ammattilainen. MOW Oy yhteisöoperaattorina. Jatkuvasti läsnä, innostava yhteistyökumppani, vapaus kokeilla uutta asiakkaita

kuunnellen, 3rd space tilan tai yhteisön fasilitaattori, yhteisen tekemisen orkestroija. +1 Agency konseptikehittäjänä ja parhaiden käytäntöjen siirtäjänä. Suunnittelutoimisto tilojen toteutuksen (sisustus, varustelu jne.) kumppanina. Tiloissa järjestettävien tapahtumien ja tilaisuuksien esiintyjät, palveluntarjoajat ja asiantuntijat. Ravintolapalveluiden tarjoaja (The Mess): aamiaiset, lounaat ja catering. (WeWork mallina ja innoittajana).

Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? MOW menestyy ydinkeskustassa sijaitsevana co-working -tilana, osana Punavuoren innostavaa nomadi-

yhteisöä ja palvelukokonaisuutta (ravintolat, elämänlaatupalvelut, kaupat, liikenneyhteydet jne.). MOW tuo yhteen liikkuvan, yrittäjähenkisen joukon ammattilaisia. Voimia ja tekemisiä yhdistelemällä näymme

ulospäin suurempina ja opimme nopeammin liiketoimintamallit ja -tavat. MOW on toteutettu konseptina ja laajennee uusiin kohteisiin seuraavien vuosien kuluessa. Verkostosta lisää

voimaa yhteisön kehittämiseen ja kehittymiseen.


Case: MOWMenestyy, koska

MOW Oy:n henkilökunta on ottanut tai saanut omistajuuden yhteisökehityksestä. Tilanomistaja on valmis investoimaan tilojen kunnostukseen ja ylläpitämiseen, omalla riskillä, koko elinkaaren yli. Tilassa toteutetaan Space-as-a-Service -liiketoimintamallia, joka mahdollistaa joustavat ja modernit työtavat. Tilaa vuokrataan joustavin ehdoin ja tilavuokra on suhteutettu käyttäjien maksukykyyn. MOW:lle on luotu vahva laatuimago, joka vastaa todellisuutta. MOW on onnistunut lisäämään kumppaneidensa keskinäisiä kontakteja, mikä todistaa osaltaan konseptin toimivuuden. Menestys luo brändiä ja uusia

mahdollisuuksia. MOW toimii aktiivisesti ekosysteeminsä ytimessä yhdistäen palveluja yhteisönsä jäsenten hyväksi. MOW hoitaa hyvin viestinnän ja rakentaa johdonmukaisesti tila- ja palvelubrändiään.

Ansaintamalli Tilavuokraus työtapatyypittelyyn perustuen:

Freelancer Prolancer Resident Palvelutarjoaja.

Tapahtumajärjestelytulot Tilavuokra Palvelumaksut Catering.


Case Urban Mill, Suomi


Case: Urban Mill Co-working and Co-creation Space-as-a-Platform

Kuvaus Vuonna 2013 entisiin VTT:n laboratoriotiloihin perustettu, 1.300 m2:n yhteisöllinen kehitysalusta. Sijaitsee Otaniemen kampuksen ytimessä: Design Factoryn ja Startup Saunan kanssa samassa pihapiirissä. Tilanomistajana Aalto-yliopistokiinteistöt Oy, joka on vastannut tilan korjaamisesta sen nykyiseen

käyttötarkoitukseen. Tilaoperoijana ja niin sanottuna välivuokraajana Järvelin Design Oy, joka vastaa sekä tilankäyttö- että

yhteisömallien kehityksestä. Urban Mill toimii tilamielessä sekä co-working -tilana, tapahtumapaikkana että tuotekehityksen testialustana. Samaan aikaan toimii sidosryhmiensä linkittäjänä: osaajayhteisönä, yhteistyöalustana ja ratkaisutoimittajana.

Mitä tarkoitusta palvelee? Urban Mill yhdistää kaupunki-innovaatioiden teema-alueen pioneeriyhteisön toteuttamaan innovatiivisia

kokeiluja ja kehittämään toimivia ratkaisuja (palveluja liiketoimintamalleja) rakennetun ympäristön haasteiden ratkaisemiseksi.

Urban Millin kokonaiskonseptissa yhdistyy tila, yhteisö ja yhteistoimintaa edistävät palvelut. Kohtaamistilana Mill tuo yhteen toimialansa johtavien yritysten asiantuntijat, tutkijat, kaupunkien virkamiehet,

start up -yrittäjät, opiskelijat ja rakennetun kaupunkiympäristön käyttäjät ja asukkaat. Tuhansia tapahtumia (2 000+) ja kymmeniä tuhansia kävijöitä (50 000+).

Tilaa hyödynnetään osaajien, osaamisen, tapahtumien, kokeilujen ja hankkeiden linkittämisessä suuremmiksi kokonaisuuksiksi, jotta yhteisöön varastoitunut tieto, kokemukset ja näkemykset saadaan yhdistettyä kaupunkiyhteisössä ja rakentamisen toimialalla toimiviksi ratkaisuiksi (uudet tuotteet, palvelut, ratkaisut, konseptit, toimintamallit, prosessit).

Lähteet: Haastattelu 27.7.2016, Kari Mikkelä ja Lars Miikki, Urban Mill, www.urbanmill.org

http://www.urbanmill.org/


Case: Urban MillPalvelumalli

Tilat palveluna (Space-as-a-service, Orchestration Platform) Co-working -tilaa asiakkaan tarpeen mukaan (työpiste, työtila, työhuone, 24/7). Työpajojen ja tilaisuuksien tapahtumatila (vuokrataan tilaa käytön mukaan). Kokeilu-, protoilu- ja tuotekehitystilaa nopeiden kokeilujen toteutukseen (usein projekteina). Digitaalisten (2D ja 3D) työtilojen käyttömahdollisuudet (mm. Immersive Cave). Tilan käyttö yhteisön näkyväksi tekemisessä ja tekemisten kollektiivisen muistin ylläpitämisessä.

Yhteisöpalvelut (Co-Creation) Kumppanuuskehityspalvelu, eri toimijoiden esittelyt ja yhteistyön promootio. Yhteisön koordinaatio ja kehityspalvelu – fasilitointi, koordinointi, kuratointi, orkestrointi. Hankkeiden ja hankekokonaisuuksien kehitys ja toteutuspalvelu (temaattisuus). ”Ilmaisen” tilan käyttö käyttöpääoma vipuna – yhteisökehityksen ammattimainen johtaminen. Yhteisön jäsenten resurssien yhdisteleminen toimiviksi kokonaisuuksiksi (uudet asiakkuudet).

Ekosysteemipalvelut (Orchestration Dialogue) Tutkimus- ja kehityshankkeiden toteutuspalvelut. Asiakkaiden ratkaisukehityksen ja -toteutuksen palvelut. Ekosysteemin orkestrointipalvelu. Sisältötuotanto.

Tavoitteena ratkaisutoimittajan ja avainkumppanin asema lähiekosysteemissä Konseptoitu, ohjattu prosessi, jolla pyritään ratkaisemaan kriittisimmät haasteet. Yhteisön jäsenten liiketoiminnan ja liiketoimintamallien yhteiskehittäminen (asiakkuudet, kasvu). Toiminta aktiivisena ratkaisukehittäjänä, kehitysalustana ja alustojen integraattorina.


Älykkäästi verkottunut co-working -tila (Ba) luovan tietotyön tukena


Urban Mill -palvelumalli


Case: Urban Mill

Avaintoimijat mallin toteutuksessa Järvelin Design Oy tila- ja palvelukehittäjänä, yhteisökoordinaattorina. Aalto-yliopistokiinteistöt Oy tilavuokraajana (omistajan erityisluonne yliopiston osana). Lähiyhteisön tuki (tilojen ja muiden resurssien ristiin käyttö jne.) Design Factoryn ja Startup Saunan kanssa. 10 residenssivuokralaista, joiden resurssit jaettavissa yhteisön käyttöön. Tiloissa järjestettävien tapahtumien ja tilaisuuksien esiintyjät, kouluttajat ja asiantuntijat. Lähitutkijayhteisö (Aalto-yliopisto ja VTT). Espoon kaupunki (yhteistyökumppani, haastekehittäjä ja ekosysteemitoimija). RYM Oy:n rooli aloitusvaiheessa ja kehityskumppanina (ohjelmarahoitus ja verkostokumppanuuksien

rakentaja).

Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? Urban Mill menestyy osana Otaniemen-Keilaniemen tiede-tutkimus-yritysyhteisöä (UM ’elää’ paikassa/-sta). Tilan viereen sijoittuneina vaihdon avainkumppanit (osaaminen, tilat, laitteet, kontaktiverkostot). Urban Mill yhteisö/ekosysteemikoordinaattorit ovat vahvoja alueellisia toimijoita (verkostot ja luottamus). Urban Mill toteuttaa tehtäväänsä tietyllä aihealueella (kaupunki-innovaatiot), mikä lisää sen mahdollisuuksia

brändäytyä oman alansa johtavaksi/keskeiseksi toimijaksi. Urban Mill on toteutettu konseptina ja se linkittyy muihin alueellisiin ja kansainvälisiin tiloihin (connected

spaces).


Urban Mill - Co-working and Co-creation Platform Prototype for Urban InnovationsBetonimiehenkuja 3E, 02150 Espoo, Finland www.urbanmill.org

Urban Mill osana Otaniemi–Keilaniemi -ekosysteemiä


Case: Urban Mill

Menestyy, koska Järvelin Design Oy:n Urban Milliin sitoutunut ydintiimi hoitaa ammattimaisesti sekä tila- että yhteisö-

kehityksen ja operoinnin (vahva panostus kuratointiin ja orkestrointiin, ottaa hankkeessa yrittäjäriskin välivuokraajana).

Tilassa toteutetaan monitasoista Space-as-a-platform -liiketoimintamallia. Toimialafokus antaa mahdollisuuden erikoistua ja erottua. Urban Millissä on toteutettu yli 2 000 tapahtumaa, yli 100 protohanketta ja kymmeniä kehityshankkeita,

jotka ovat luoneet yli 1 000 hengen pioneeriyhteisön, jonka osaamista voidaan ohjata ja yhdistellä innovatiivisten ratkaisujen tunnistamiseen, kehitykseen ja toteutukseen.

Tilaa vuokrataan joustavin ehdoin ja tilavuokra on suhteutettu käyttäjien maksukykyyn. Urban Mill on onnistunut lisäämään kumppaneidensa asiakasmääriä ja liikevaihtoa, mikä todistaa osaltaan

konseptin toimivuuden. Menestys luo brändiä ja uusia mahdollisuuksia. Urban Mill toimii aktiivisesti ekosysteeminsä ytimessä yhdistäen osaamisia ja resursseja kumppaneidensa

hyväksi (Espoon kaupunki, Uudenmaanliitto, yliopistot, ammattikorkeakoulut jne.) Urban Mill hoitaa hyvin viestinnän ja jakaa avoimesti tietoa kaupunki-innovaatioiden kehityksestä.


Ansaintamalli Tilavuokraus (joko neliövuokraan tai jäsenyysmallilla). Tapahtumajärjestelytulot

Tilavuokra, palvelumaksut, catering. Kumppanuusverkostotulot (revenue sharing).

Projektiliiketoiminta Kehitys- ja koordinaatiotulot. Työkorvaukset. Ratkaisutulot.

Erityishuomioita kustannusrakenteesta (Väli)vuokralaiset eivät ole valmiita maksamaan tilainvestointeja lyhyiden vuokrasopimusten

aikakaudella = omistaja maksaa. Välivuokralaisen on kuitenkin perusteltua luoda liiketoimintamalli, joka tuottaa tuloja myös

tilanomistajalle, sillä ilman kunnon katteita fyysisten tilojen kehittäminen ei ole mahdollista. Tilaomistajan on pohdittava, millä tavalla se hoitaa yhteisöllisten tilojen koordinaatio/orkestrointitehtävän

ja kattaa siitä seuraavat kustannukset (huom. sopimusrakenteet ja -mallit). Hankkeen alkuvaiheen rahoitus

Monessa tapauksessa yhteisöoperoinnin alkuvaiheen rahoitus onnistuu vain niin sanotulla ”sweat equityllä” eli osaamispääomalla, jolloin toiminnan aloittamiseen liittyvä riski siirretään yrittäjien kannettavaksi (= lue: liikkeelle ilman palkkaa).

Case: Urban Mill


Case RocketSpace, USA


Case: RocketSpace Office-Space-As-a-Platform

Kuvaus Vuonna 2011 perustettu RocketSpace on johtava co-working -toimitilojen tarjoaja ja teknologiakampus,

joka toimii Yhdysvalloissa, San Franciscossa. RocketSpace harjoittaa OSAP (Office-Space-As-a-Platform) -liiketoimintaa, jossa se on luonut yhteisöllisen

alustan eli start up -kampuksen. RocketSpace tarjoaa yhteisöllisiä ja yksityisiä työtiloja teknologiaan keskittyville start up -yrityksille. RocketSpacen tilat, 6 967 m2 yhteisöllistä kehitysalustaa, 8 kerroksessa. RocketSpacen tiloissa operoi

jatkuvasti noin 150-200 start up -yritystä San Franciscon ydinkeskustassa. Tunnetuimpia RocketSpacessa vaikuttaneita start up -yrityksiä ovat esimerkiksi Uber, Zappos, Spotify,

Kabam, Leap Motion ja Supercell.

Mitä tarkoitusta palvelee? RocketSpace on luonut johtavan kohtaamispaikan ja teknologia-alan start up -kampuksen

maailman parhaille teknologia start up -yrityksille, jotka haluavat muuttaa maailmaan ja joiden teknologia on lähes valmista kaupallistettavaksi ja skaalattavaksi seuraavaksi miljardin dollarin kasvuyritykseksi.

RocketSpace auttaa parhaita yrityksiä kasvamaan ja tarjoaa sisäänpääsyn paikalliseen ekosysteemiin, pääomaan, mentoreihin, markkinoihin ja muihin kasvuyrityksiin.

Lähteet: Haastattelu 6.7.2016 San Francisco, Michel Bonnier, Corporate Innovation Services, RocketSpace, Fast Company, Forbes, rocketspace.com


Case: RocketSpace

Palvelumalli Co-working -tilavuokrapalvelut

1. yksittäisen työpisteen vuokraus, 2. yksityishuoneen vuokraus, 3. työpöydän vuokraus yhteistiloista. Avaimet käteen -toimistopalvelut, tekninen palvelu, HR-, pilvipalvelut ja muut tietotekniset palvelut.

Edistyneet lisäpalvelut (ns. Office-As-a-Service -palvelut) Toimistopalvelut, kokoustilat ym. – Rocketspace tarjoaa muun muassa 17 kokoushuonetta Alennuksia ulkoisten palveluntarjoajien palveluista: vakuutus, terveys, urheilu

Ekosysteemi- ja yhteisöalustapalvelut (Office-As-a-Platform -palvelut) RocketSpace toimii suhdebrokerina eli yhdistää toimitiloissaan toimivat start up -yritykset pääomasijoittajiin,

rahoittajiin ja suuryrityksiin. Avoimet koulutustilaisuudet: maksuttomat ja maksulliset tapahtumat, koulutustilaisuudet , demopäivät Sisäänpääsy mentori- ja muihin yritysverkostoihin. Online-yhteisöpalvelu.

Konsultointipalvelut ja ratkaisuprojektipalvelut RocketSpace on lisännyt (kilpailijoista poiketen) palveluvalikoimaansa konsultointipalveluiden tarjoamisen

globaaleille suuryrityksille, jotka haluavat tehdä yhteistyötä start up -yritysten kanssa. Palveluvalikoima:

3-5 vuoden jäsenyysohjelmat valikoiduille toimialoille (logistiikka ym.) Toimialakohtaiset inkubaattoriohjelmat Start up -kumppanuusohjelmat Innovaatiolaboratorio ja demopäivät – start up -yritysten demoista noin 60 % johtaa pilotti ja/tai

kumppanuussopimuksiin.


Case: RocketSpace

Kuvan lähde: www.rocketspace.com


Case: RocketSpace

Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy?

San Franciscon kaupungissa on perinteisesti pulaa hyvistä toimitiloista. Lisäksi kaupungin vuokrataso on noussut yhdeksi maailman kalleimmista. Sanonnan mukaan: “Two of the most valuable commodities in San Francisco’s tech industry are office space and access to capital.”

Start up -yritykset yhdistetään osaksi ainutlaatuista ekosysteemiä, jossa painotetaan verkostoitumista, yhteisöllisyyttä, teknologiainnovaatioiden kaupallistamista ja skaalaamista yhdessä rahoittajien, mentori- ja suuryritysverkostojen kanssa.

Kampus toimii globaalisti eli se houkuttelee sekä lähiseudun että globaaleja start up -yrityksiä. Suomen Supercell hyödynsi RocketSpacen toimitiloja Amerikan markkinoiden skaalauksen suunnittelussa ja toteutuksessa. Myös suomalainen Podio on toiminut RocketSpacessa.

RocketSpace avaa lähitulevaisuudessa toimipisteet sekä Eurooppaan (Lontoo 2017) että Aasiaan.


Case: RocketSpaceMenestyy, koska

Luonut yli 15 megaluokan kasvutarinaa, kuten Uber, Zappos (kenkien verkkokauppa) ja Spotify. Megatarinat houkuttelevat lupaavimpia start up -yrityksiä RocketSpaceen. Harjoittaa Office-as-a-Platform -liiketoimintamallia, jossa RocketSpacen tilabrändi toimii fyysisenä

kohtaamispaikkana. Tarkoilla valintakriteereillä varmistetaan start up -yritysten laadukkuus (sisään pääsevät vain ns. Series C -

rahoitusvaiheen läpäisseet teknologiayritykset). RocketSpacessa on toiminut yli 800 start up -yritystä vuosien 2011–2016 välillä. Arviolta 9/10 start up -

yrityksestä menestyy kaupallisilla markkinoilla. Normitoimitila vuokraustoiminnan ohella, RocketSpace on panostunut erityisesti lisäarvopalveluiden

tuottamiseen sekä konsultointipalvelujen tarjontaan suuryrityksille. Nämä yritykset ovat valmiita maksamaan monivuotisen sisäänpääsymaksun, joka takaa

erityisoikeuden toimia yhteistyössä RocketSpacen satojen start up -yritysten kanssa. RocketSpace on mahdollistanut yli 10 miljardin dollarin investoinnit kampuksensa start up -yrityksiin vuosina

2011–2016.(Huom! RocketSpace ei investoi yrityksiin, vaan etsii ja yhdistää pääomasijoittajia start up -yritysten kanssa)

Teknologiayritykset kilpailevat pääsystä RocketSpacen toimitiloihin RocketSpace vastaanottaa noin 4 hakemusta per viikko

Elokuussa 2016 kiinalainen pääomasijoittaja HNA-Group investoi $336 miljoonaa RocketSpaceen (lähde: http://www.dealstreetasia.com/stories/49670-49670/

Investointi mahdollistaa RocketSpacen laajentumisen Lontooseen ja jatkossa Kiinan markkinoille

http://www.dealstreetasia.com/stories/49670-49670/


Case: RocketSpace Ansaintamalli

Arvio vuoden 2013 liikevaihdosta on $8 miljoonaa*

Toimitilavuokraus tuottaa 50 % ja yritysten konsultointipalvelut 50 % liikevaihdosta

Kolmiportainen vuokrausmalli (laskutus henkilömäärän mukaisesti): Suites level -toimitilavuokraus: Yksityinen tila, alkaen $1 050 per kk, 24/7 Accelerator level -toimitilavuokraus: Yhteistila, alkaen $1 050 per kk, 24/7. Drop in Desk -vuokraus: vuokraa esimerkiksi 10 päivän sisäänpääsy RocketSpacen tiloihin

toimistotyöaikana, alkaen $300 per kk.

Corporate innovation services -ohjelman jäsenyys- ja konsultointipalkkiot Suuryritykset maksavat 3-5 vuoden jäsenyysmaksuja, Toimialakohtaiset konsultointipalkkiot, innovaatiolaboratio ja pilotointipalkkiot jne.

Lähde: *https://www.owler.com/iaApp/poll/54e77bd3e4b063c0894f82c9/rocketspace/what-is-rocketspace-s-annual-revenue-.htm)


RocketSpacen toimitilojen “Wall of fame” – menestyneimpien yritysten lista

Kuva: Vierailu RocketSpacen toimistossa heinäkuussa 2016, San Francisco


Case Regus Kora, Suomi


Case: Regus Kora Toimitilavuokraajasta ekosysteemivuokraajaksi

Kuvaus Kora on Reguksen uusi konsepti, jolla toimitilavuokrauksen liiketoimintamalli laajennetaan yliopistokampuksille. Tarjoaa yliopistoyhteyttä arvostaville asiakkaille tilat, peruspalvelut ja verkostopalvelut. Tiivis kumppanuus ja yhteistyösuhde yliopistojen kampusalueita kehittävien kiinteistöyhtiöiden kanssa.

Mitä tarkoitusta palvelee? Regus Koran toimintamalli laajenee perinteisestä tilavuokraustoiminnasta (toimistohotelli) asiakkaiden

verkostosuhteiden edistämisen suuntaan. Samalle tila-alustalle yhdistetään koko kampusekosysteemin toimijat ja fasilitoidaan kumppanuusverkoston positiivista kehittymistä.

Luodaan viihtyisä toimitilaympäristö, joka vastaa täysin asiakkaan omille työtiloilleen asettamia vaatimuksia ja toiveita.

Luodaan asiakkaille ja heidän kumppaneilleen kohtauspaikka, jossa muuten erilliset tekemiset yhdistyvät projekti-kokonaisuuksiksi ja/tai keskinäisiksi asiakkuuksiksi.

Palvelumalli Tilakehitys ja -vuokraus

Tilakehitys asiakastarpeita vastaavasti kampusalueella toimivien osaamisintensiivisten yritysten ja KIBS- palveluntarjoajien tarpeita vastaavasti.

Tila+ -vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja yhteisöpalvelua. Yhteisöpalvelut

Verkostoitumis-palvelukokonaisuus asiakkaiden liiketoiminnan tukena (= uusia asiakkuuksia). Tapahtumat ja koulutukset, joilla tuetaan asiakkaiden keskinäistä verkottumista.

Kansainvälinen verkosto 900 kaupungissa, 120 maassa Mahdollistaa joustavat tilaratkaisut ja verkostoitumisen yli maantieteellisten rajojen.

Lähteet: Haastattelut - Klaus Koponen, Regus Suomi


Case: Regus KoraAvaintoimijat mallin toteutuksessa

Regus Plc, monikansallinen pörssiyritys, joka tarjoaa joustavia työtiloja ja niihin liittyviä palveluja asiakasyrityksilleen.

Regus Suomi, paikallinen maatoimisto, joka vastaa tilaverkoston kehityksestä ja tilojen vuokrauksesta kotimaassa.

Yliopistokiinteistöyhtiöt, jotka vuokraavat tilojaan Reguksen käyttöön, Kora-mallin toteuttamisalustoiksi.

Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? Korat toimivat ensisijaisesti yliopistokampuksilla. Tavoitteena on lähiyhteisön osaamisten yhdisteleminen uusilla mielenkiintoisilla tavoilla.

Menestyy, koska Tila- ja palvelukehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi. Keskeinen sijainti kampusalueiden ytimessä. Ympäröivä ekosysteemi tukee parhaimmillaan koko tilakehityskokonaisuutta.

Ansaintamalli Tilavuokraus (palvelupaketteineen) erikokoisille yhtiöille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja

julkisorganisaatiolle. Revenue Sharing -malli tilanomistajien kanssa (riskinjakamisen uudet mekanismit), mikä mahdollistaa

pitkäjänteisen tilakehityksen asiakastarpeiden kehittymisen mukana.


Case Teurastamo, Suomi


Case: Teurastamo Ruokakulttuurin kehto ja ylistys

Kuvaus Vuonna 2010 alkanut Kalasatamassa sijaitsevan tukkutorin elävöittämishanke. Tilanomistajana Helsingin kaupunki, joka vastasi alueen infrastruktuurien kehittämisestä ja tilojen

käyttökuntoon saattamisesta. Kaupungin tuki viestinnälle. Tmi Nina Ruotsalainen vastasi yhteisökehityksestä ja toiminnan sisältöjen suunnittelusta ja toteutuksesta.

Mitä tarkoitusta palvelee? Tavoitteena elävöittää tukkutorin alue korjaamalla tiloja käyttökuntoon ja luomalla osuuskunnan

tapainen yhteisö. Luodaan viihtyisä ajanvietto- ja tapahtumapaikka, joka tuo yhteen ruoasta kiinnostuneet ihmiset, yhteisöt ja

palveluntarjoajat. Tavoitteena heikkoon kuntoon joutuneen alueen tai tilojen kunnostaminen hyötykäyttöön.

Palvelumalli

Tilakehitys Tilojen käyttökuntoon saattaminen yhdessä vuokralaisten kanssa, asiakkaiden ehdoilla, kustannukset

jakaen. Kohtuulliset vuokrat. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset.

Yhteisöpalvelut (yhteisöoperaattori vastuullisena toteuttajana) Pihapiirin kunnostaminen viihtyisäksi ajanvietto- ja kohtaamispaikaksi. Tapahtumajärjestelyt: festivaalit, tapahtumat.

Lähteet: Haastattelut – Nina Ruotsalainen


Case: TeurastamoAvaintoimijat mallin toteutuksessa

Helsingin kaupunki Oyj tilaajana tavoitteena alueen kunnostus ja elävöittäminen. Yhteisöoperaattori, jonka vastuulla projektin kokonaissuunnittelu ja -toteutus, pääosin omalla riskillä. Palveluntarjoajat ja alueen kauppiaat.

Tila-ekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? Tukkutorin alueen kokonaisuus. Paikalliset kaupat ja kauppiaat.

Menestyy, koska Yhteisöoperaattori pystyy kehittämään aluetta yritystoimintana – mahdollisuus tulojen kerryttämiseen. Fokusoitu teema: ruoka, houkuttelee samanhenkiset mukaan. Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella. (Saattaisi menestyä vieläkin paremmin, jos olisi yhtiöitetty erilleen Helsingin kaupungin organisaatiosta).

Ansaintamalli Tilavuokraus kauppiaille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus). Tapahtumajärjestelytulot.


Case Turun Teknologiakiinteistöt (TTK Oy), Suomi


Case: Turun Teknologiakiinteistöt Oy (TTK) Tiedepuiston kehittäjäyhtiö

Kuvaus Vuonna 2010 yhtiöitetty Turun teknologiapuistoa (128.975 m2) kehittävä kiinteistöyhtiö, jonka tehtävänä on

kehittää ja hallinnoida puiston kiinteistöjä. Tarjoaa pitkälle tuotteistetun business park - eli toimintaympäristökokonaisuuden, joka ottaa vastuun tiloihin

liittyvästä kokonaisasiakastyytyväisyydestä. Tiivis kumppanuus ja yhteistyösuhde Turku Science Parkin (TSP) kanssa.

Mitä tarkoitusta palvelee? Turun Teknologiakiinteistöjen toiminta-ajatus konkretisoituu seiniin: ”Me emme vuokraa pelkkiä seiniä,

vaan kokonaista ekosysteemiä niiden ympärillä; fiilistä, johon toivomme asiakkaidemme haluavan sukeltaa”.

Luodaan viihtyisä toimistoympäristö, joka vastaa täysin asiakkaan omille työtiloilleen asettamia vaatimuksia ja toiveita.

Luodaan Teknologiapuiston asiakkaille monipuolinen yrityskehitys- ja innovaatiopalvelukokonaisuus. Erilaisten tilojen yhdistelmä: toimistot, avokonttorit, co-working -tilat, start up -tilat, laboratoriotilat, FabLabit jne.


Tilakehitys asiakastarpeita vastaavasti, kuitenkin niin, että tilojen muunneltavuuskokonaisuus on alustavasti parametroitu (asiakas valitsee valikoista, TTK toteuttaa toiveiden mukaan).

Tila+ -vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja haluamansa palvelut (työskentelyolosuhteet) yhdessä paketissa.

Yhteisöpalvelut (TSP vastuullisena toteuttajana) Yrityskehitys- ja innovaatiopalvelu-kokonaisuus asiakkaiden liiketoiminnan tukena (= uusia asiakkuuksia). Tapahtumat, koulutukset, projektit, joilla tuetaan asiakkaiden keskinäistä verkottumista.

Lähteet: Haastattelut – Mikko Lehtinen


Avaintoimijat mallin toteutuksessa Turun teknologiakiinteistöt Oy tilaajana kiinteistö- ja tilapalvelukehittäjänä. Turku Science Park yhteisöoperaattorina (toiminnallinen yhteistyö, tapahtumat, projektit, ekosysteemikehitys). TTK:n kumppaneina toimivat palveluntarjoajat (brändi/franchising kumppanuudet). Turun kaupunki strategisena kehityskumppanina (pääomistus, osana kaupunkirakenteen suunnitelmallista

kehitystä)

Tila-ekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? Turku Science Park alue ja toiminnallinen kokonaisuus. Sijainti yliopistojen välittömässä läheisyydessä. Hyvät palvelut ja liikenneyhteydet. Linkittyy osaksi nopeasti kehittyvää kaupunkirakennetta (+ pilotointi, + kokeilut, + palvelukehitys)

Menestyy, koska Tila/kiinteistökehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi. Omaa riittävän kriittisen massan. TTK/TSP symbioosi mahdollistaa uudet osaamis- ja liiketoimintayhdistelmät. Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella (matkakeskus, rautatie, moottoritie, kevytraideyhteys, tieverkko). Ympäröivä ekosysteemi tukee koko tilakehityskokonaisuutta.

Ansaintamalli Tilavuokraus erikokoisille yhtiöille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja julkisorganisaatiolle. Asiakkaat maksavat palvelupaketeistaan enemmän kuin pelkkää tilavuokraa. ”Jäsenyys”-malli TSP-yhteisössä.

Case: Turun Teknologiakiinteistöt


Case Maria ZeroOne, Suomi


Case: Maria ZeroOne Kasvuyritysalusta ja -ekosysteemi

Kuvaus Vuonna 2016 yhtiöitetty entistä Marian sairaala-aluetta kehittävä yhtiö, jonka tehtävänä on luoda pintakorjattuihin tiloihin

kiinnostava start up - ja kasvuyritysyhteisö. Tarjoaa pitkälle tuotteistetun kasvuyritysalusta-tilakokonaisuuden, jota asiakasyritykset saavat suhteellisen vapaasti

omista lähtökohdistaan. Co-location -toimintamalli, jossa konseptin vahvuus syntyy osaamisten yhdistelmistä. Tiivis kumppanuus Helsingin kaupungin, Helsingin Uusyrityskeskus ry:n ja Startup Sauna Säätiön kanssa.

Mitä tarkoitusta palvelee? Maria ZeroOne alueelle luodaan Pohjoismaiden merkittävin start up - ja kasvuyrityskeskittymä, joka yhdistää

kasvuyritysohjelmien, riskisijoitusyhtiöiden ja KIBS-palveluntarjoajien osaamisen asiakasyritysten nopean kasvun tueksi.

Mariaan luodaan asiakkaidensa näköinen toimistoympäristö, jossa tilat tukevat start up -yhteisön kehittymistä. Samalta alueelta löytyvät niin palveluntarjoajat, rahoittajat kuin kanssayrityksetkin. Erilaisten tilojen yhdistelmä: toimistot, avokonttorit, co-working -tilat, start up -tilat jne.


Tilakehitys minimiasiakastarpeen tasolle, jonka jälkeen asiakas vastaa kaikista tilakehityksen kustannuksista Tila+ vuokraustoimintaa, jossa asiakas saa tilan ja minimipalvelupaketin (perusinfran) yhdessä paketissa.

Yhteisöpalvelut Yrityskehitys- ja rahoituspalvelukokonaisuus start up - ja kasvuyritysten liiketoiminnan tukena. Asiakkaat luovat itse omaa toimintaansa tukevan yhteisön, joka luo omat sääntönsä yhteistoiminnan tueksi.

Lähteet: Haastattelut – Gunnar Suikki, Helsingin kaupunki – Voitto Kangas, Maria ZeroOne (+ aiemmat projektihaastattelut)


Case: Maria ZeroOneAvaintoimijat mallin toteutuksessa

Maria ZeroOne Oy, joka vastaa kiinteistön käyttökuntoon saattamisesta ja yhteisön peruspalveluiden järjestämisestä. Helsingin kaupunki tilanomistajana ja start up - ja kasvuyrityspalveluiden tuottajana (ei kuitenkaan ohjaa muiden

toimijoiden tekemistä tai yhteisökehitystä. Startup Sauna Säätiö rakentaa osaltaan perustan yritys- ja yhteisöpalveluiden kehittämiselle. Kasvuyritysohjelmien omistajat/toteuttajat ja sijoitusyhtiöt, joiden osaaminen yhdistyy koko yhteisön tueksi.

Tilaekosysteemin kuvaus: mihin kokonaisuuteen tai lähiympäristöön tila liittyy? Maria ZeroOne:n toiminnallinen kokonaisuus on juuri syntymässä ja hakee vielä muotoaan. Sijainti kaupungin ydinkeskustan reuna-alueella, kuitenkin osana ydinkeskustan palveluja liikennekokonaisuutta. Linkittyy osaksi nopeasti kehittyvää kaupunkirakennetta (+ pilotointi, + kokeilut, + palvelukehitys) Co-location -malli, joka tähtää avaintoimijoiden (ohjelmat, sijoittajat, palveluntarjoajat jne.) osaamisten nopeaan ja

joustavaan yhdistelemiseen.

Menestyy, koska Keskeinen sijainti, hyvät liikenneyhteydet ja kiinnostava tilakokonaisuus kehitettävänä. Suuret vapausasteet. Tila- ja kiinteistökehitys on keskitetty yhden tahon hallittavaksi. Kasvuyritysohjelmien ja sijoitusyhtiöiden sijoittuminen samaan paikkaan mahdollistaa uudet osaamis- ja

liiketoimintayhdistelmät. Toimijajoukon koko ylittää vaaditun kriittisen massan. Sijainti hyvin liikenneyhteyksien varrella (metro, rautatie, tieverkko).

Ansaintamalli Tilavuokraus kasvuyritysohjelmille, sijoitusyhtiöille, avainyrityksille (vuokrat ja käyttömenojen laskutus) ja

julkisorganisaatiolle. Asiakkaat maksavat kohtuuhintaista vuokraa, joka vastaa tilojen kuntoa (heikohko, ei peruskorjauksia).


Case Tilassa, Suomi


Case: TilassaAsiakas edellä tilasuunnitteluun

Kuvaus▪ Vuonna 2013 perustettu helsinkiläinen sisustussuunnittelutoimisto keskittyy oppimista ja innovaatioita tukevien elämyksellisten

toimintaympäristöjen suunnitteluun ja rakentamiseen. Tilassa yrityksen asiantuntijat optimoivat asiakkaan toimitilat vastaamaan todellisia toiminnallisia käyttötarpeita. Asiakkaita mm. Porvoon ja Helsingin kaupungit, LähiTapiola ja Ruskeasuon koulu sekä useita yrityksiä, joiden tavoitteena on selvitä voittajana digitalisoituvan yhteiskunnan aiheuttamassa muutospaineessa.

Mitä tarkoitusta palvelee? Yrityksen missiona on auttaa asiakkaita saavuttamaan parempaa tuottoa toimintaympäristön ja prosessien optimoinnilla. Yritys on perustettu erityisesti oppimista ja innovaatiota tukevien tilojen suunnitteluun, käyttäjien osallistumisen mahdollistaen.

Palvelumalli Tilassa tarjoaa toimintaympäristöjen suunnitteluja toteutuspalveluita sekä osallistumis-prosesseja tilasuunnittelun tueksi. ▪ Tilasuunnittelu: suoritetaan yhdessä asiakkaan kanssa, joka panostaa organisaation tuloksellisuutta kasvattaviin muuntojoustaviin ja

ketteriin tilaratkaisuihin. Tilassa-yrityksen lähestymistapa korostaa työntekotapojen muuttuvia tarpeita ja digitalisaation tuomaa murrosta työn toteutuksessa.

▪ Kasvukausi co-design -palvelun suunnitteluprosessi on aina asiakkaita osallistava, jolloin toteutukset vastaavat aidosti todellisia käyttötarpeita. Lisäksi käyttäjät kokevat pystyvänsä vaikuttamaan omaan ympäristöönsä ja sitoutuvat työ- tai oppimisympäristöönsä paremmin. Kasvukausiprosessi koostuu 4 osasta (katso kuva seuraavalla sivulla).

▪ Remontti tilassa eli “avaimet käteen” -saneeraus ja rakennuspalvelut.Toteuttajat

▪ Asiakkaat, kuten julkisten organisaatioiden ja yritysten työntekijät ja johto▪ Tilassa-yrityksessä toimii 10 työntekijää, mukaan lukien puuseppiä, sisustusarkkitehtejä ja muotoilijoita▪ Kalustevalmistajat, kuten Martela ja Lekolar▪ Laitetoimittajat, teknisten ja ict-ratkaisujen toimittajat (kuten Lenovo) ▪ Lattiaratkaisut, kuten Interfacen ekomatot▪ Akustiikkaratkaisut, kuten Konto luonnonmukaiset akustiikamateriaalit▪ Valaisturatkaisut, kuten Fagerhult led-tekniikka

Ansaintamalli▪ Projektikohtaiset suunnitteluja toteutuspalkkiot


Lähteet: Haastattelu Riikka Juvonen, Harri Markkula esitys Sitra työpaja 24.8.2016


Lähde: Tilassa esitysmateriaali, Harri Markkula esitys Sitra työpaja 24.8.2016


Case Martela, Suomi


Martelan monitoimistokonsepti

Lähde: www.martela.fi

Kuvaus Martela kalustevalmistaja vastaa tietotyön muuttuvaan luonteeseen lanseeraamalla Inspiring Office® by Martela -

konseptin. Konseptin avulla tehostetaan toimiston tilojen käyttöä, lisätään työviihtyvyyttä sekä taataan monipuoliset mahdollisuudet erilaisiin sosiaalisiin kohtaamisiin.

Mitä tarkoitusta palvelee? Hollannissa alunperin kehitetty ajatus monitilatoimisto-konseptista vastaa joustavasti työnteon ja työtapojen jatkuviin

muutoksiin organisaatioissa. Martelan monitilatoimisto on tietotyön eri toimintojen ja vuorovaikutuksen alusta niin organisaation työntekijöille,

asiakkaille kuin sidosryhmille. Siirtyminen monitilatoimistoon tuo etuja tehokkaamman tilankäytön, parantuneen työhyvinvoinnin ja viihtyisämmän työympäristön muodossa. Työntekijöillä on uudenlainen vapaus valita työskentelyalue parhaiten sopivaksi kullekin työtehtävälle.

Palvelumalli Monitilatoimisto-konsepti toimii tietotyön eri toimintojen ja vuorovaikutuksen alustana organisaation työntekijöille,

asiakkaille ja sidosryhmille. Konseptissa suunnitellaan ja räätälöidään asiakkaalle soveltuvin kombinaatio seuraavista: Neljä kohdetta: yhteistyön alue, kommunikoinnin alue, keskittymisen alue ja rauhoittumisen alue. Neljä työntekijätyyppiä: ankkurit, keräilijät, yhdistelijät ja navigoijat. Kolme vyöhykettä: julkinen, puolijulkinen ja yksityinen.

Lifecycle-konseptissa määritellään yhdessä yrityksen tavoitteet, tarpeet ja työnteon kulttuuri ja suunnitellaan asiakas-tarpeisiin sopiva, työympäristöä tehostava ratkaisu, jota ylläpidetään. Tiloja ja kalusteita päivitetään koko asiakasyrityksen elinkaaren ajan ja tarpeiden muuttuessa. Palvelu sisältää myös tilojen käyttöasteen muutoksien jatkuvan tarkkaillun.

Toteuttajat Martelan asiantuntijat yhdessä asiakkaan kanssa ”Walk the talk”: Martelan pääkonttori eli Martela-talo Helsingin Pitäjämäessä on muutettu monitilatoimistoksi, jossa

työntekijä voi valita itselleen parhaiten työtehtäväänsä sopivan työpisteen (ainoastaan talousjohtajalla on oma huone).Ansaintamalli

Projektikohtaiset suunnitteluja toteutuspalkkiot Laite ja kalustemyynti Elinkaaripalveluiden tarjonta jatkuvaan kalustetarjontaan, tilankäytön seurantaan, kehittämiseen ja ylläpitoon.


Tommi Lampikoski Jukka ViitanenPuh 040 353 8311 Puh 045 329 1885www.4l.fi mail: [email protected]

4L Training & Consulting Oy on koulutuksen ja konsultoinnin ammattilaisten vuonna 1997 perustama asiantuntijayritys. Yrityksen tarkoituksena on auttaa asiakkaitaan kehittämään liiketoimintaansa ja lisäämään yksilöiden kokonaisvaltaista hyvinvointia ja elämänlaatua. Yrityksen konsulteilla on monivuotinen ja monipuolinen kokemus koulutus- ja konsultointitehtävistä. Asiakkaita mm. Nokia, Philips, Tapiola, Turva, Suomen Pankki, Digita, Suomen Kansallisooppera, Ympäristöministeriö, Ilmatieteenlaitos, Fingrid, Patria ja Orion.

Resolute HQ Oy (RHQ) on vahvasti kansainvälisille markkinoille keskittyvä, innovaatioympäristöjen arviointiin, suunnitteluun ja toteutukseen erikoistunut koulutus- ja konsultointiyritys. Palvelemme asiakkaitamme uusien ja toteutettujen tuote/palvelukehitysalustojen, innovaatiokaupunkien, alueellisten keskittymien, tiede- ja teknologiapuistojen ja innovaatio-kehitysohjelmien analysoinnissa, suunnittelussa ja johtamisessa.

http://www.4l.fi/

Tilankayttopalvelut loppuraportti

Business

Transcript of Tilankayttopalvelut loppuraportti