CHIŞINĂU-2009

CUPRINS:

Introducere.……………………………………………………………………….. ...3

§ 1. Noţiunea dreptului de superficie ……………..……….…………………….… 6

1.1. Caracterele juridice ale dreptului de superficie…………….………... 11

§ 2.Constituirea dreptului de superficie ……………………. ………………..……14

2.1. Actul juridic ca temei de naştere a dreptului de superficie ..…………..14

2.2. Dispozitia legala ca temei de nastere a dreptului de superficie ……......16

§ 3. Exercitarea dreptului de superficie ……………………………………………18

3.1. Drepturile și obligațiile superficiarului ………………………………….18

3.2. Drepturile și obligațiile proprietarului de teren …………………………..22

§ 4.Stingerea dreptului de superficie ………………………. ………………..…....24

4.1. Efectele stingerii dreptului de superficie …………….………………..25

Incheiere …..……………………………………………………..……..………..…26

Note ………………. ……………………………………………..….……………..28

Bibliografia..…………………………………………………….……………….…29

Întroducere

În perioada de constituire a statalităţii, în Republica Moldova au fost efectuate

reforme în diferite domenii sociale, care au condiţionat şi modificări radicale ale

actelor legislative. De o semnificaţie aparte sunt modificările legislative privind

proprietatea, deoarece ea a fost şi va rămâne piatra de temelie a societăţii, jucând un

rol deosebit în evoluţia acesteia. Drepturile reale reprezintă o instituţie

multifuncţională ce s-a dezvoltat de-a lungul timpului, care are o natură complexă şi

necesită o studiere minuţioasă. Dreptul de proprietate este principalul şi cel mai

complet drept real asupra unui lucru, deoarece conferă titularului său toate cele trei

atribute: posesiunea, folosinţa şi dispoziţia. Legea permite însă disocierea acestor

atribute şi repartizarea lor între titulari diferiţi, creându-se alte drepturi reale. În Codul

civil al Republicii Moldova sunt reglementate ca alte drepturi reale principale:

uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi superficia. Procesele globale legate de

dărâmarea sistemului totalitar şi de formarea unui stat de drept, trecerea la relaţiile de

piaţă, precum şi modificarea concepţiilor tradiţionale asupra corelaţiei intereselor

statului şi ale personalităţii, percepţia personalităţii ca valoare supremă, necesită

dezvoltarea, aprofundarea, iar în unele cazuri şi revizuirea unui şir de principii

fundamentale ale teoriei dreptului de proprietate. În aceste condiţii, o sarcină social-

juridică importantă este asigurarea şi apărarea dreptului de proprietate şi altor drepturi

reale.

Problematica dreptului de superficie este puţin cercetată în Republica de aceea

considerăm că sunt necesare investigaţii în acest domeniu.

Dreptul de superficie a fost creat ca urmare a utilităţii lui practice.

În condiţiile economiei de piaţă, importanţa superficiei creşte substanţiala, fapt

datorat consolidării dreptului de proprietate privată. Examinând legislaţia Republicii

Moldova privind dreptul de superficie, putem constata cu certitudine că acesta

2

serveşte drept garant al drepturilor şi intereselor, atât ale proprietarului, cât şi ale

superficiarului. Superficia contribuie la folosirea mai raţională şi eficientă terenurilor

si constructiilor, de aceea este binevenit faptul că acest drept şi-a găsit reglementarea

legală în C.civ., actul legal pilon al sistemului civil autohton.

Vorbind despre doctrina naţională urmează de menţionat, că cea mai amplă

cercetare a drepturilor reale, respectiv şi a dreptului de superficie o găsim în lucrările

cercetătorilor S.Baieş şi N.Roşca. În publicaţiile şi lucrările sale ştiinţifice autoarea

E.Cojocari, de asemenea, analizează complex instituţia drepturilor reale, inclusiv şi a

desmembrămintelor dreptului de proprietate, esenţa şi specificul reglementării.

Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui lucru deoarece

confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. El are un

caracter absolut, in sensul ca se manifesta in raporturile proprietarului cu tertii si un

caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in deplinatatea lor.

Rezulta deci ca dreptul de proprietate, dintre drepturile reale principale, este dreptul

cel mai important, deoarece confera titularului toate cele trei atribute, celelalte

drepturi reale principale neconferind titularului lor decat doar unele dintre ele. Aceasta

ultima ipoteza se intalneste in situatia in care atributele dreptului de proprietate sunt

exercitate de titulari diferiti, astfel ca se ajunge la dezmembrarea dreptului de

proprietate, in sensul ca atributul dispozitiei revine intotdeauna proprietarului, iar

celelalte doua atribute, respectiv posesia si folosinta, sunt exercitate de alte persoane

in conditiile stabilite de lege.

Dezmembramintele dreptului de proprietate au fost definite ca ,,drepturi reale

principale derivate asupra bunurilor altora, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului,

care se constituie sau se dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din

continutul juridic al dreptului de proprietate”1. Ca urmare, dezmembramintele

dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale principale derivate asupra

bunului altuia care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din

continutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta

persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente de catre proprietarul

bunului si o alta persoana.

3

Astfel intelese, dezmembamintele dreptului de proprietate sunt limitate ca

numar prin lege. Intr-adevar, toate drepturile reale, deci si dezmembramintele

dreptului de proprietate privata, au aceasta caracteristica.

Dezmembramintele propriu-zise ale dreptului de proprietate privata sunt: dreptul

uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute si dreptul de superficie.

4

§ 1. Noţiunea dreptului de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de art.443-453 din Codul civil al Republicii

Moldova.Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea

edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării

unei construcţii existente".2

Altfel spus, dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:

- este un drept real imobiliar având ca obiect întotdeauna un bun imobil, o suprafaţă

de teren,

- este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului, al cărui conţinut

îl reprezintă folosinţa terenului;

- este un drept perpetuu, care există atâta timp cât există construcţia, lucrarea sau

plantaţia. Art.445 C. civ. RM prevede că „dreptul de superficie nu se stinge prin

demolarea sau pieirea construcţiei". Deci, el nu se stinge prin neexercitare (prin neuz).

De altfel, un neuz este de neconceput, pentru că uzul înseamnă tocmai faptul că

terenul este ocupat de construcţie. Caracterul perpetuu ţine, însă, de natura dreptului

de superficie, nu însă de esenţa lui. De exemplu, împrejurarea că el poate să privească

şi plantaţii nu trebuie să ducă la o altă concluzie, pentru că acestea pot fi regenerate

sau înlocuite, esenţial rămâne atributul folosinţei terenului de către superficiar.

Totuşi, atunci când dreptul de superficie se constituie prin act juridic, el poate fi

constituit şi pe o durată determinată:

- este un drept imprescriptibil ce derivă din perpetuitatea sa, extinctiv, astfel că

acţiunea îi revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea însăşi a dreptului

de superficie;

- este un drept alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract

de locaţiune ;

5

- nu încetează prin ieşire din indiviziune, pentru că dreptul superficiarului şi cel al

proprietarul terenului nu sunt în indiviziune, adică între cei doi titulari nu există o

stare de coproprietate3.

Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezintă următoarele

particularităţi:

• dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natură, pe când dreptul de

superficie poate avea ca obiect numai construcţii şi plantaţii (obiect limitat);

• dreptul de proprietate conferă titularului posesiunea, folosinţa şi dispoziţia cu privire

la bunul ce formează obiectul dreptului, pe când dreptul de superficie, pe lângă aceste

prerogative, mai conferă titularului său şi dreptul de folosinţă privitor la terenul pe

care se află construcţiile. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai

întins ca dreptul de proprietate.

Datorită acestor deosebiri, dreptul de superficie ni se înfăţişează ca un drept de

proprietate specific cu un conţinut complex. În cazul constituirii unui drept de

superficie se creează un paralelism între două categorii de drepturi cu subiecţi diferiţi.

Există, pe de o parte, dreptul superficialului în privinţa construcţiei, precum şi dreptul

său de folosinţă cu privire la terenul pe care aceasta se află, iar, pe de altă parte,

dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se

găseşte construcţia, precum şi dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o

indemnizaţie pentru folosinţa terenului, cu excepţia cazului când dreptul de superficie

s-a constituit cu titlu gratuit.

Pentru a înţelege mai bine noţiunea dreptului de superficie, trebuie să facem un studiu

paralel cu accesiunea imobiliară ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.

Dreptul de superficie sau „dreptul cu privire la suprafaţă şi subfaţă", cum era numit de

Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universităţii din

Iaşi, a luat naştere în dreptul privat roman. În Roma antică funcţiona principiul

superficies solo cedit (suprafaţa aparţine pămîntului), conform căruia proprietarul de

teren era şi proprietarul construcţiei ce se afla pe el5. Această stare de lucruri frîna

construcţia de locuinţe pe terenurile statului. Prin perfecţionarea mecanismelor

juridice se ajunse la elaborarea unei construcţii juridice (drept de superficie sau

6

superficie), prin care particularilor se permitea să ridice şi să exploateze construcţii pe

terenul statului fără a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul

(superficiarul) care s-a obligat să ridice şi să exploateze o construcţie pe terenul

statului dobîndea asupra lui un drept real imobiliar, putînd să-l înstrăineze cu titlu

oneros sau gratuit, să-l ipotecheze şi să-l lase moştenire. În schimb, era ţinut la plata

unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a fost preluat de

legislaţiile ulterioare, inclusiv de cele ale ţărilor moderne.

Ca şi în dreptul roman, în dreptul Republicii Moldova este instituită prezumţia că totul

ce este făcut pe suprafaţa şi subfaţa terenului este făcut de proprietarul terenului, din

contul lui şi că îi aparţine pînă la proba contrarie. Această constatare îşi are temeiul în

dispoziţiile generale ale art.317 şi în cele ce privesc accesiunea imobiliară artificială,

reglementată la art.329. Articolul 317 prevede că tot ceea ce se uneşte la bun ori se

încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine

proprietarului dacă legea nu prevede altfel. Art.329, referindu-se la bunurile imobile,

dispune, la alineatul (1), că lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului şi

construcţiile sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului şi aparţin acestuia.

Astfel, legiuitorul confirmă că legătura dintre teren şi alte bunuri amplasate temporar

sau permanent pe suprafaţa sau subfaţa acestuia se soluţionează după regula bunului

principal şi bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcţia -

bunul accesoriu. În ipoteza în care se demonstrează că edificarea construcţiei a fost

efectuată de o altă persoană decît proprietarul terenului (alin.(3), (4) (6)) sau din

contul unei alte persoane (alin.(2)), construcţia oricum aparţine proprietarului de teren,

acesta fiind ţinut să despăgubească terţii în anumite proporţii. Pornind de la aceste

dispoziţii, construcţia ridicată de superficiar va fi un accesoriu al terenului şi va

aparţine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitînd dreptul său de

proprietate într-un mod special, prin instrumentul instituţiei superficiei, va primi cu

titlu de plată pentru această folosinţă o redevenţă, iar ca parte a actului de constituire a

superficiei va fi obligat să tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului

asupra propriului teren pe toată perioada de existenţă a superficiei. De asemenea, în

caz de cesiune cu titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are

7

dreptul de preemţiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat să

despăgubească superficiarul.

Principala sarcină pe care o comportă instituţia superficiei este aceea de a exclude

confruntarea a două drepturi de proprietate: asupra terenului şi asupra construcţiei.

Pornind de la dispoziţiile art.317 şi 329, titularul dreptului de proprietate asupra

terenului este şi proprietar al tuturor lucrurilor incorporate pe suprafaţă şi sub fată. Cel

care, cu acordul proprietarului, ridică pe terenul acestuia o construcţie, nu dobîndeşte

un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modifică această regulă. Prin urmare,

proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei edificate de superficiar, deşi

această proprietate este nudă pînă la stingerea dreptului de superficie.  Deoarece

construcţia ca valoare nu poate fi inclusă concomitent în două drepturi, legiuitorul a

stipulat în art.443 alin.(5): Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului

de superficie. Această dispoziţie permite concluzia că superficiarul nu este proprietar

al construcţiei6, deşi dreptul său conţine prerogativa de a folosi construcţia, iar ca bun

patrimonial, încorporează valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este

grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezintă o sarcină (o povară) a

proprietăţii, iar proprietarul trebuie să ţină cont de ea de la data constituirii şi pînă la

data stingerii. Valoarea clădirii va fi înscrisă superficiarului, care va plăti impozitul pe

imobil, iar întreprinzătorii şi persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil.

Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o

alternativă construirii şi cultivării lui de către proprietar sau dării în arendă sau

folosinţă gratuită etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea

dreptului de superficie se face cu consimţămîntul proprietarului de teren. Prin urmare,

titularul, exercitîndu-şi prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune şi

folosinţă a suprafeţei sau subfeţei terenului său pentru ridicarea şi exploatarea unei

construcţii. El consimte superficia, acceptînd dreptul terţului asupra propriului teren.

Această transmitere a dreptului de folosinţă permite unor autori să afirme că

proprietarul dezmembrează dreptul său de proprietate între sine şi superficiar.7

Considerăm că, din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept

asupra suprafeţei (subfeţei) terenului şi, în esenţă, un drept asupra lucrului altuia şi nu

8

un dezmembrămînt clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren îşi exercită

atributul de folosinţă nu prin dezmembrarea dreptului său, ci prin grevarea acestuia cu

dreptul superficiarului de a ridica şi a exploata o construcţie în schimbul unei

redevenţe lunare. Acest mod specific de folosinţă ridică esenţial eficienţa economică a

bunului, satisfâcînd atît interesele proprietarului, cît şi pe cele ale superficiarului. În

pofida acestei grevări, proprietarul poate să realizeze nestingherit şi prerogativa de

dispoziţie: să înstrăineze terenul fără a informa superficiarul. Dobînditorul va fi

obligat să respecte drepturile superficiarului întocmai ca şi cum ar fi participat la

constituirea superficiei.

În literatura juridică naţională este analizat obiectul dreptului de superficie sub cîteva

aspecte. În interpretarea extinderii dreptului de superficie deasupra şi sub faţa

terenului, s-a afirmat că acest drept include şi dreptul „asupra plantaţiilor sau altor

lucrări care se află pe teren"8. Profesorul Victor Volcinschi insistă asupra sintagmei

„deasupra şi sub acest teren" din definiţia legală a dreptului de superficie, menţionînd

că legiuitorul sugerează o interpretare restrictivă, potrivit căreia dreptul de superficie

poate fi exercitat construind atît deasupra terenului, cît şi în subteran, dar nu poate fi

exercitat distinct numai pe suprafaţa terenului sau numai sub faţa acestuia. Raliem la

opinia, potrivit căreia obiect al dreptului de superficie ar putea fi în mod distinct

numai suprafaţa terenului (de exemplu, o antenă instalată de o companie de telefonie

mobilă, o construcţie care nu are subsol) ori numai subfaţa (un rezervor, o parcare

subterană, o mină din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcţie cu multe

etaje, unele subterane, altele supraterane).

Profesorul Eugenia Cojocari afirmă că dreptul de superficie poate include nu numai

construcţiile, ci şi plantaţiile, alte lucrări. Această afirmaţie este preluată din literatura

juridică şi jurisprudenţa României, a cărei legislaţie acceptă conceptul, potrivit căruia

plantaţiile şi alte lucrări fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce nu este în

concordanţă cu legislaţia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil al RM limitează

dreptul de superficie numai la construcţie.

9

1.1. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Conform definiţiei legale dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil şi

ereditar, temporar, dar de lungă durată, cu conţinut variabil, în funcţie de forma sa

deplină sau incipientă.

Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul

real ia naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaţie

se subînţelege puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra

lucrului său, precum şi să limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină.

Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul

de altul. Astfel, în dreptul de superficie se încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau

sub-faţă; b) dreptul asupra construcţiei. Dreptul real al superficialului este unul

absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra căruia îşi

exercită dreptul.

Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra

terenurilor care sînt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este şi

construcţia parte componentă a dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se

află pe suprafaţa pămîntului (casă, clădire industrială, comercială, socială, drum, pod,

antenă, stîlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pămînt (garaj, beci,

fîntînă, mină).

Dreptul de superficie este un drept alienabil şi ereditar, putînd fi transmis prin acte

juridice între vii, precum şi pentru cauză de moarte. Superficialul poate înstrăina

dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de

vînzare-cumpârare, de schimb, de donaţie sau poate să-l transmită ca aport la capitalul

social al unei societăţi comerciale, ori să-l greveze cu ipotecă.

10

Dacă dreptul de superficie se înstrăinează prin vînzare-cumpărare, dreptul de

preemţiune aparţine proprietarului de teren. Dreptul de preemţiune nu poate fi

exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.

Caracterul alienabil evidenţiază şi dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul său. În

special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar pînă ia finisarea şi darea în

exploatare a construcţiei este prevăzut la art.19 alin.(4) din Legea nr.449/2001 cu

privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de

uzufruct, uz sau abitaţie. Dacă proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii

superficiei, terenul său cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumită înălţime),

superficiarul, la edificarea construcţiei, va fi ţinut să respecte această sarcină.

Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune atît în cazul persoanelor fizice,

în urma decesului superficialului, cît şi în cazul persoanelor juridice, în urma

reorganizării superficialului persoană juridică. Decesul sau reorganizarea

superficialului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continuînd să existe

în întreaga perioadă pentru care s-a constituit.

Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. Dreptul de superficie se

constituie pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un termen legal minim sau

maxim. In cazul în care actul de constituire a superficiei nu stabileşte un termen,

dreptul de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot

stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani.

De regulă, superficia se constituie pentru un termen îndelungat. Acesta este unicul

raţionament care justifică interesul superficiarului de a ridica construcţia şi a beneficia

de ea. Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiţie suspensivă şi nici nu este

dependent de pieirea sau demolarea construcţiei, în locul ei putînd fi construit un alt

edificiu parte componentă a dreptului de superficie în locul celei demolate.

Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie de forma sa deplină sau

incipientă. Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie

este în stare incipientă şi constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei.

Ulterior, după construcţia edificiului, dreptul de superficie devine deplin,

completîndu-se cu valoarea construcţiei. Dreptul de superficie poate fi înstrăinat,

11

grevat şi transmis prin succesiune atît în starea sa incipientă, cît şi în forma sa deplină.

Esenţial este că dreptul de superficie poate fi înstrăinat numai împreună cu construcţia

sau că edificarea abia a început ori este deja terminată. Dreptul de superficie este

variabil şi din alt punct de vedere şi anume că se răsfrînge numai asupra terenului

ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai mari decît cea ocupată de

construcţie (art. 443 alin.(3)).  Legislaţia română prevede că dreptul de superficie poate include şi plantaţii (vii,

livezi). În Roma antică cel care obţinea un drept real asupra suprafeţei terenului pentru

plantare obţinea dreptul de emfiteoză.9   In literatura juridică naţională se menţionează

că „superficiarul are dreptul de proprietate asupra construcţiei". O altă sursă susţine

această poziţie, afirmînd că „dreptul de superficie este un drept real care constă în

dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar asupra

construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul altuia".

12

§ 2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin act juridic sau prin fapt juridic in sens

restrâns. Realizarea unei constructii, plantatii sau lucrari de catre soti, in timpul

casatoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, este o situatie speciala de

dobandire a dreptului de superficie. Notiunea de dobandire are un sens larg, incluzand

in sfera sa atat nasterea dreptului de superficie, cat si dobandirea corelativa

transmiterii dreptului de supeficie.

Doctrina română se referă şi la posibilitatea dobîndirii dreptului de superficie prin

uzucapiune.

2.1. Actul juridic ca temei de naştere a dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) şi prin act

juridic unilateral (testament).

Contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi,

cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de către

proprietarul de teren care, în schimbul unei redevenţe, permite unui terţ - superficiarul

- să folosească terenul, integral sau parţial, pentru edificarea unei construcţii şi

exploatarea ei ulterioară, ori să exploateze o construcţie de pe el.

Calitatea atît de proprietar de teren, cît şi de superficiar o poate avea orice persoană

fizică sau juridică, inclusiv statul şi unitatea teritorial-administrativă.

O problemă care apare în legătură cu constituirea dreptului de superficie priveşte

dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece

13

constituirea unui drept de superficie nu este o înstrăinare de imobil, ci o modalitate

specifică de folosinţă a proprietăţii, considerăm că proprietarul de teren, el şi debitor

gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului său fără a solicita acordul

creditorului gajist, dacă acordul nu prevede altfel.

Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie să conţină

anumite clauze obligatorii.

Astfel de clauze sînt cele care se referă la:

- datele de identitate ale proprietarului de teren şi ale superficiarulu; în cazul în care

calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, în contract se indică

datele de identitate ale fiecăreia;

- identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă se constituie dreptul de

superficie, precum şi locul pe care va fi edificată construcţia de către superficiar; dacă,

prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren dă spre

exploatare superficialului o construcţie existentă, trebuie să stabilească condiţiile

transmiterii, valoarea şi titlul cu care este dată construcţia;

- termenul de edificare a construcţiei;

- termenul pentru care se constituie superficia .

- titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este

prevăzută expres. Dacă contractul este cu titlu oneros, se indică mărimea redevenţei şi

regularitatea plătii;

- forma autentică a contractului, dacă părţile o prevăd;

- persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru de punerea actelor şi

înregistrarea superficiei;

- modul de informare a proprietarului de teren cu privire la înstrăinarea dreptului de

superficie;

Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevăzută expres în lege. Insa

din coroborarea Codului Civil al RM rezultă o concluzie certă: contractul de

constituire a dreptului de superficie se încheie în scris, deoarece numai printr-un

înscris se poate demonstra dreptul care trebuie înscris în registrul de imobile. Apariţia

dreptului de superficie se consemnează în Registrul de stat, neînregistrarea însemnînd

14

nedobîhdirea dreptului. Mai mult decît atît - art.499 stabileşte că drepturile reale

asupra imobilelor se vor dobîndi numai prin înscriere în registrul bunurilor imobile. În

acest context trebuie aplicat şi art.444 alin.(1), care prevede că dreptul de superficie se

naşte în temeiul unui act juridic înscris în registrul de imobile. Actul juridic de

constituire a superficiei întocmit scris este opozabil părţilor. Aşadar, în cazul dreptului

de superficie naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ se produc concomitent Terţii nu

pot dobîndi drept de superficie de la o persoană neînregistrată, iar superficialul

neînregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei

încheiat cu fostul proprietar, dacă dreptul lui nu a fost înscris registrul de imobile.

Pentru protecţia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile considerăm util

contractul de constituire a superficiei în formă autentică. Forma autentică a actului

juridic face raportul mai sigur, garantindu-l cu probe suficiente. Mai mult decît atît,

notarul autentificînd contractul, verifică starea juridică a terenului şi informează

superficiarul asupra existenţei sau inexistenţei unor drepturi ale altor persoane

(coproprietarilor etc.) asupra terenului.11

Dreptul de superficie se înscrie în registrul de imobile numai cu rangul întîi. Deşi alte

acte legislative nu operează cu termenul de rang, considerăm că legiuitorul a

intenţionat să indice că dreptul de superficie se înregistrează primul, cu excepţia

dreptului de proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta

se stabileşte că dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situează imediat

după dreptul de proprietate, avînd o valoare mai mare decît alte drepturi reale, chiar

dacă se înregistrează mai tîrziu.

2.2. Dispoziţia legală ca temei de naştere a dreptului de superficie

Analiza legislaţiei evidenţiază cîteva dispoziţii, în a căror bază se poate afirma cu

certitudine că ia naştere un drept de superficie, chiar dacă norma legii nu-l denumeşte

astfel.

15

Potrivit art.329 alin.(5) din Codul civil, dacă proprietarul care a ridicat construcţia a

depăşit limitele terenului său construind în aşa fel, încît cel puţin 1/2 din suprafaţa

construită se află pe terenul învecinat, proprietarul acestuia din urmă va dobîndi

proprietatea asupra întregii construcţii, precum şi dreptul de superficie asupra

terenului aferent pe toată durata de existentă a construcţiei. Această dispoziţie apare ca

o sancţiune pentru cei care, construind, depăşesc esenţial, intenţionat sau din gravă

neglijenţă, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit în baza

art.329 alin.(5) reprezintă o excepţie şi denaturează regulile stabilite la art.443 alin.(5),

444 alin.(2) şi art.445. Astfel, dispoziţia art.329 alin.(5) vine în contradicţie cu

dispoziţiile art.443 alin.(5) care prevede că superficiarul nu este proprietar al

construcţiei, aceasta fiind o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. De

asemenea, dreptul de superficie, în sensul art. 329, este limitat la durata existenţei

construcţiei şi nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construcţiei, în acest caz, va

duce la stingerea dreptului.

16

§ 3. Exercitarea dreptului de superficie

Prin exercitarea dreptului de superficie se înţelege îndeplinirea drepturilor şi

obligaţiilor pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra

suprafeţei sau subfeţei. Drepturilor superficiarului îi sînt corelative obligaţiile

proprietarului, iar obligaţiilor superficialului - drepturile proprietarului12.

Dreptul de superficie este un drept complex, în conţinutul lui evidenţiindu-se cîteva

drepturi, care nu pot exista independent. Ţinem să precizăm: construcţia este o parte

componentă a dreptului de superficie, dînd acestuia o valoare economică. Prin urmare,

nu putem afirma că superficiarul are un drept de proprietate asupra construcţiei. El are

un singur drept - dreptul de superficie. În mod abstract însă există situaţii în care

dreptul de superficie ar exista şi fără construcţie, adică de la înregistrarea contractului

de superficie şi pînă la ridicarea construcţiei, precum şi de la pierea (demolarea)

construcţiei şi până la ridicarea unei alte construcţii. Aceste situaţii fiind excepţii,

legiuitorul le reglementează pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de

superficie din motivul inexistenţei unei construcţii.

3.1. Drepturile și obligațiile superficiarului

Potrivit art.443 alin.(4), asupra dreptului de superficie se aplică în modul

corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dacă legea nu

prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de

drepturi de care beneficiază proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi

dreptul de dispoziţie.13

Superficiarul dobîndeşte dreptul de posesiune prin înregistrarea lui în registrul de

imobile şi, atîta timp cît există înregistrarea, se prezumă că posedă terenul şi

construcţia de pe el dacă nu se demonstrează contrariul.

17

Dreptul de folosinţă este exercitat de către superficiar atît asupra terenului, cît şi

asupra construcţiei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul

pentru a edifica construcţia şi a o exploata (a locui, a produce în ea, a o da în

locaţiune, a o demola şi a construi o alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce derivă.

Dreptul de dispoziţie al superficiarului este similar dreptului de dispoziţie al

proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al

bunului (dreptului) prin înstrăinare (vînzare, schimb, donaţie etc.) şi prin succesiune.

Conform dispoziţiilor Codului civil, superficiarul are şi dreptul:

- de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie; dacă în actul de

constituire nu este prevăzut altfel, dreptul de superficie se exercită numai asupra

suprafeţei sau subfeţei pe care urmează să fie ridicată construcţia sau care este ocupată

de construcţie, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau

destinatei construcţiei, exploatării ei normale; dacă, pentru exploatarea normală a

construcţiei, are nevoie de a utiliza o porţiune de teren (pentru trecere pe jos sau cu

vehicule, pentru conducte de apă, gaz, energie electrică), iar prin actul de constituire

nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei porţiuni;

- de a edifica o construcţie pe terenul proprietarului; după înregistrarea dreptului său,

superficiarul poate cere în nume propriu autorizaţia de a proiecta construcţia şi de a

efectua orice alte acţiuni necesare edificării; prin urmare, nu numai proprietarul de

teren poate cere organelor competente proiectarea construcţiei, dar şi superficiarul;

dacă legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabileşte cu certitudine tipul

construcţiei (casă, garaj, fîntînâ, iaz, edificii pentru afaceri etc.), superficiarul poate

ridica orice tip de construcţie;

-  de a exploata construcţia pe care a ridicat-o; în dependenţă de tipul construcţiei

ridicate, superficiarul poate să o exploateze independent, să o dea în locaţiune, să o

depună în capitalul social al unei societăţi comerciale; voinţa superficiarului de a nu

folosi (exploata) construcţia este un  mod de exercitare a dreptului său. În legătură cu

dreptul de a exploata construcţia edificată pe terenul altuia trebuie precizat faptul dacă

legiuitorul se referă la cazul în care terţul dobîndeşte dreptul de superficie de la un alt

superficiar sau de la proprietarul de teren; în primul caz, superficiarul dobîndeşte prin

18

contract de cesiune dreptul de superficie, avînd aceleaşi drepturi ca şi ale fostului

superficiar; în al doilea caz, dacă se constituie un drept de superficie asupra unei

suprafeţe construite, sîntem în prezenţa unui act de transmitere a unei valori, cu alte

cuvinte, proprietarul înstrăinează construcţia de pe terenul său; această înstrăinare însă

este specifică, deoarece valoarea construcţiei iese din patrimoniul proprietarului şi

intră în cel al superficiarului; acesta din urmă va plăti, la momentul constituirii

superficiului, preţul construcţiei şi redevenţe lunare pentru folosirea terenului de sub

construcţie şi a terenului necesar exercitării dreptului de servitute. Chiar dacă, formal,

nu este proprietarul construcţiei, superfiarul exercită putere asupra construcţiei ca un

adevărat proprietar. Conform art.443 alin.(4), superficiarul are faţă de construcţie

aceleaşi prerogative ca şi proprietarul;

- de a înstrăina dreptul de superficie prin acte între vii; superficiarul poate cesiona

(înstrăina) dreptul său prin: vînzare, schimb, donaţie, transmitere cu titlu de aport la

capitalul social al unei societăţi comerciale, grevare cu ipotecă;

- de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; în cazul în care superficiarul

este o persoană juridică, dreptul de superficie trece la succesori dacă persoana se va

reorganiza; în cazul superficiarului persoană fizică, dreptul de superficie trece la

moştenitori;

- de a da, parţial sau integral, construcţia în locaţiune pentru o perioadă care să nu

depăşească termenul dreptului de superficie. Conform art.453, la stingerea dreptului

de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de

locaţiune şi de arendă în curs de executare; această regulă însă se referă numai la

stingerea dreptului pentru alte cauze decît expirarea termenului; considerăm că

superficiarul nu poate da în locaţiune o parte sau toată suprafaţa construită pentru un

termen mai mare decît cel pentru care a fost instituită superficia;

- să ceara recalcularea redevenţei atunci cînd condiţiile economice schimbate fac

nerecalcularea inechitabilă;

- de a edifica o altă construcţie în tocul celei pierite sau demolate; acest drept rezultă

din dispoziţia art.445, potrivit căreia „dreptul de superficie nu se stinge prin

demolarea sau pieirea construcţiei";

19

- de a accepta prelungirea dreptului de superficie propusă de proprietar; acest drept

este unul „forţat", căci, în cazul neacceptării prelungirii, superficiarul pierde dreptul

asupra despăgubirii;

-  la despăgubire în caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul

stingerii dreptului de superficie superficiarul are dreptul de a fi despăgubit; legiuitorul

stabileşte că despăgubirea va fi corespunzătoare dacă, la data stingerii, este

echivalentă a cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei;

- de retenţie a construcţiei în cazul în care nu a fost despăgubit; dreptul de retenţie se

exercită în concordanţă cu art.637-641, retentorul avînd chiar obligaţia să folosească

construcţia (să perceapă fructele), beneficiul realizat urmînd să fie luat în considerare

la calcularea despăgubirii.

Beneficiind de drepturile menţionate, superficiarul este ţinut să-şi onoreze toate

obligaţiile impuse de lege şi cele asumate prin contract, inclusiv:

- să plătească redevenţă proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege

dacă contractul nu prevede altfel;

- să edifice construcţia în termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de

superficie;

- să întreţină construcţia şi să suporte toate cheltuielile aferente întreţinerii ca un

veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaţii capitale sau curente, plată a

impozitului, reparaţie a prejudiciilor aduse terţilor prin năruirea construcţiei;

- să predea construcţia către proprietarul de teren în starea în care era la momentul

stingerii dreptului său, tiară a avea dreptul să ridice părţi din construcţie sau chiar

construcţia;

- să conserve construcţia şi să înlăture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; în

acest sens, superficiarul are toate obligaţiile pe care le are un proprietar de imobil.

20

3.2. Drepturile și obligațiile proprietarului de teren

Conform dispoziţiilor legale, proprietarul de teren, pe lîngă drepturile fireşti ale

oricărui proprietar de imobil, mai are, în raport cu superficiarul, următoarele drepturi:

- să ceară redevenţă datorată; dacă superficiarul nu plăteşte redevenţă timp de peste 3

ani, proprietarul poate solicita vînzarea la licitaţie a dreptului de superficie;

- să ceară recalcularea redevenţei atunci cînd condiţiile economice se schimbă, iar

nerecalcularea este inechitabilă ;

- să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia

în termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei;

- de preemţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie;

-  să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie.

Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:

- să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;

- să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;

- să respecte contractele de locaţiune încheiate de superficiar, cu excepţia cazului în

care locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie.

După cum s-a menţionat, pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut să

efectueze o plată pecuniară, numită redevenţâ, dacă prin contractul de constituire a

superficiei nu s-a stabilit că terenul se acordă cu titlu gratuit ori că plata se face la

încheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, părţile s-ar putea

înţelege ca superficiarul să nu plătească redevenţâ datorată, dar ca, la expirarea

termenului superficiei, construcţia să revină de drept proprietarului, cu titlu gratuit.

Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a

perioadei de plată dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel, redevenţâ se va calcula în

funcţie de chiria stabilită pe piaţă, ţinîndu-se cont de toţi factorii obiectivi, inclusiv de

natura terenului, de zona amplasării, de destinaţia construcţiei etc. Cu privire la

frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii contrare, redevenţâ se achită

în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea

răspund solidar pentru plata redevenţei.

21

Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei.

Redevenţâ poate fi ajustată în cazul în care condiţiile economice se schimbă. De

exemplu, proprietarul de teren ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda

naţională s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit alţi factori

obiectivi care fac redevenţâ inechitabilă. Superficiarul, de asemenea, ar putea cere

reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrînd că redevenţâ este prea

mare. Măsura ajustării se va evalua în funcţie de schimbarea condiţiilor economice şi

de principiul echităţii.

Potrivit art.448 alin.(3), dacă superficiarul nu plăteşte redevenţâ timp de 3 ani,

proprietarul de teren are dreptul să ceară vînzarea superficiei la licitaţie. De această

dispoziţie însă se poate face uz atunci cînd în actul de constituire nu s-a convenit

altfel.

22

§ 4. Stingerea dreptului de superficie

In cazul constituirii pe o durata determinata, dreptul de superficie inceteaza la

expirarea termenului. In celelalte cazuri, intrucat are caracter perpetuu, dreptul de

superficie dureaza in principiu, cat timp exista constructia, plantatia sau lucrarea.

Intrucat caracterul perpetuu tine doar de natura, iar nu de esenta dreptului de

superficie, nimic nu impiedica încheierea unei intelegeri intre parti pentru incetarea

dreptului de superficie, caz in care se va preciza si soarta constructiei, plantatiei sau

lucrarii. Aceasta poate fi ridicata de catre superficiar de pe teren sau poate sa profite

proprietarului terenului. Desfiintarea, cu efect retroactiv, pe orice cale, a titlului de

constituire a dreptului de superficie este un alt mod de incetare a acestui drept.14

Dreptul de superficie mai poate inceta prin pieirea ori desfiintarea constructiei,

plantatiei sau lucrarii15. Ca si in cazul dreptului de uzufruct, exproprierea are ca efect

scoaterea bunului afara din comert, ceea ce echivaleaza cu pieirea juridica a obiectului

dreptului de superficie. Confuziunea duce, de asemenea, la incetarea acestui drept. In

acest caz, calitatea de superficiar si calitatea de nud proprietar se reunesc in aceeasi

persoana, care poate sa fie nudul proprietar sau superficiarul initial sau o terta

persoana. Confuziunea este efectul mostenirii sau al unui contract.

Încetarea dreptului de superficie are semnificatia reintregirii prerogativelor

dreptului de proprietate asupra terenului, indiferent daca proprietarul terenului devine

si proprietarul constructiei sau plantatiei sau daca se adopta o alta solutie juridica

pentru rezolvarea problemei statutului juridic al acestor bunuri. Se confirma si in cazul

23

dreptului de superficie — ca si in cazul celorlalte dezmembraminte-vocatia nudei

proprietati de a se reintregi ca drept de proprietate privata. Dezmembrarea acestui

drept este, de cele mai multe ori, un proces temporar. Starea normala a dreptului de

proprietate presupune plenitudinea atributelor jus possidendi, jus utendi, jus fruendi si

jus abutendi. Dreptul de superficie si celelalte dezmembraminte ale dreptului de

proprietate sunt instrumente juridice prin care se autonomizeaza anumite atribute din

continutul juridic al dreptului de proprietate privata, pe perioade mai lungi sau mai

scurte, in scopul realizarii unor interese multiple.

Oricare ar fi aceste interese, ele nu inlatura interesul nudului proprietar de a

redobândi, la un moment dat, monopolul exercitarii prerogativelor dreptului de

proprietate privata.

4.1. Eefectele stingerii dreptului de superficie

Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia trece de drept proprietarului de teren.

Nuda proprietate asupra construcţiei se umple de conţinut, deoarece valoarea

construcţiei înregistrată în activul superficiarului se înscrie în activul proprietarului.

Construcţia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în

starea în care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavând

dreptul să ridice construcţia sau părţi ale ei. În caz contrar el poate fi obligat la plata

de daune-interese.

Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să

despăgubească superficiarul pentru construcţie. Legea instituie o prezumpţie, stabilind

că recompensa se consideră corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea

de piaţă a construcţiei. Din dispoziţia art.451 alin.(2) rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din

valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este obligat să achite o sumă mai

mare, plata a 2/3 considerându-se corespunzătoare. În opinia noastră, proprietarul nu

va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin contractul de constituire părţile au

24

convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se

plăteşte nici o redevenţa dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie,

construcţia va trece cu titlu gratuit la proprietar.

Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme

raţionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, în ipoteza imposibilităţii de a

despăgubi superficiarul, proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în

contract, să prelungească dreptul superficiarului. Superficiarul nu este interesat să

respingă prelungirea contractului, căci va pierde dreptul la despăgubire. Pentru el este

optimă varianta prelungirii contractului şi înstrăinării dreptului său de superficie ori

transmiterii în locaţiune a încăperilor din construcţie.16

În cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului,

acesta are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii. Superficiarul

retentor trebuie să conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar şi să perceapă

fructele, adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri

pe care le va lua în calcul la plata despăgubirii.

Încheiere

Studiul problematicii dreptului de superficie ne-a permis să formulăm următoarele

concluzii:

- Dreptul de proprietate ca drept real principal şi complet are o structură creată din

trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia, considerându-se titular a acestuia doar

persoana care dispune ce toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi

dezmembrat în: drept de posesie, drept de folosinţă şi drept de dispoziţie, care pot

aparţinea concomitent şi altor persoane. Drepturile reale formate prin dezmembrarea

atributelor dreptului de proprietate se numesc în doctrină dezmembrăminte ale

dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia şi drepturi reale asupra

bunurilor străine. Considerăm sintagma utilizată pe bună drepte în C.civ alte drepturi

reale, din considerentul că dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale într-o

25

asemenea măsură, încât celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a

acestuia. Dar din punct de vedere teoretico-doctrinal, utilizarea conceptului

dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este admisibil şi argumentat reieşind

mecanismul juridic de formare a acestor drepturi reale.

- Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite

asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate (posesia şi

folosinţa), opozabile tuturor, atât terţilor cât şi proprietarului, în limitele actului juridic

de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest

drept prin faptul, că prin structura lor ele nu sunt tot aşa de complexe, dispun de

caractere specifice şi sunt limitate prin lege.

- Dreptul de superficie este un drept real care presupune existența a două categorii de

drepturi ce aparțin unor persoane diferite. Există, pe de o parte, dreptul de proprietate

al superficiarului, în privința construcției sau plantației, precum și dreptul său de

folosință cu privire la terenul pe care acesta se află, iar pe de altă parte, dreptul

proprietarului cu privire la terenul pe care se găsește terenul sau plantația, precum și

dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizație pentru folosința

terenului, cu excepția cînd dreptul de superficie s-a constituit gratuit.

Considerăm că, superficia este un drept asupra suprafeţei (subfeţei) terenului şi, în

esenţă, un drept asupra lucrului altuia şi nu un dezmembrămînt clasic al dreptului de

proprietate.

26

C.Stanescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucuresti, 1980, p. 224. 2Codul civil al RM, art. 443.

3 Eugenia Cojocaru, Marcel Cuşmir, Carolina Ciobanu,Vitalie Cojocaru „Drept Civil.Drepturi reale"Editura

Chişinău 2003, pag. 208.

4 Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr. 8, pag.144

5Corneliu Birsan „Drept civil. Drepturile reale” editura Chişinău, 2003; pag.152.

6 Volcinschi, Victor. Superficia. „Ghidul judecătorului în materie civilă şi comercială al Republicii Moldova".

Chişinău, 2004, p.69.

7 Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.

8 Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de Apel Economice si Inspectoratul Fiscalprincipal

de Stat de pe linga Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7.

9 Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.

10 Volcinschi, Victor. Superficia. „Ghidul judecătorului în materie civilă şi comercială al Republicii

Moldova". Chişinău, 2004, p.72-73.

11 Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998, pag. 305.

12 N. Roşca, S. Baieş, „Drept civil. Partea generală. Drepturi reale. Teoria generală a obligaţiilor Chişinău,

2001; 263.

13 S. Baieş, „Drept de proprietate. Legislaţie.” Chişinău, 1995; pag.125.

14 Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.

15 Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.

16 Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr. 8, pag.1

27

Bibliografie:

1. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994;2. Legea RM, Codul civil nr. 1107-XV din 06.06.2002;3. Roşca N., Baieş S., „Drept civil. Partea generală. Drepturi reale. Teoria generală a obligaţiilor”, Chişinău, 2001;4. Baieş S., „Drept de proprietate. Legislaţie.” Chişinău, 1995;5. Bîrsan C. „Drept civil. Drepturile reale” editura Chişinău, 2003;6. Cojocaru Eugenia, Cuşmir Marcel, Ciobanu Carolina, Cojocaru Vitalie „Drept Civil.Drepturi reale"Editura Chişinău 2003;7. Adam Ioan „Drept civil. Drepturile reale” Editura ALL BECK, Bucureşti, 2001; 8. Dogaru Ion, Sevastiana Cercel „Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale” Editura ALL BECK, Bucureşti, 1997; 9. Ciutacu Florin „Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale” Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001; 10. Chelaru E., „Curs de drept civil. Drepturile reale principale”, Bucureşti, 2000.

11. Volcinschi Victor. Superficia. „Ghidul judecătorului în materie civilă şi comercială al

Republicii Moldova". Chişinău, 2004

12.Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998

13. Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte

drepturi reale conform legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8

14. Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de ApelEconomice si

Inspectoratul Fiscalprincipal de Stat de pe linga Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7

15. Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele

stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr.8

16 www.docs.md;

17. www.lex.md.

28