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^ I I c s ti L | G T E C A INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "ANÁLISIS DEL IMPACTO EN EL VALOR DE LOS PREDIOS ANTES Y DESPUÉS POR LA REALIZACIÓN DE UN PASO INFERIOR VEHICULAR" TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ING. RODRIGO CORTÉS GONZÁLEZ ASESOR: MAO. BERNARDO VARGAS NEGRETE ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. RVOESEPN.2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003 GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JUNIO - 2006
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^ I I c s t i L | G T E C A
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ANÁLISIS DEL IMPACTO EN EL VALOR DE LOS PREDIOS ANTES Y DESPUÉS POR LA REALIZACIÓN DE
UN PASO INFERIOR VEHICULAR"
T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A :
ING. RODRIGO CORTÉS GONZÁLEZ
A S E S O R : MAO. BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. RVOESEP N.2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JUNIO - 2006
C3 I i ^ B I B L I O T E C A
ÍNDICE
PROTOCOLARIA
i. DEDICATORIAS
¡i. AGRADECIMIENTOS
iii. ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
1. ANTECEDENTES Y PROBLEMÁTICA
1.1. ANTECEDENTES
1.1.1. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL ESTADO 1.1.2. DESCRIPCIÓN DEL AREA DE TRABAJO
1.2. PROBLEMÁTICA
2. MARCO TEÓRICO
2.1. MARCO HISTÓRICO
2.2. MARCO JURÍDICO Y LEGAL
3. APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA EN LA EVALUACIÓN DE LOS
VALORES
3.1. EL ANÁLISIS DE LOS VALORES POR VALORES CATASTRALES
3.2. EL ANÁLISIS DE LA DELIMITACIÓN EN LA INFLUENCIA DE LA INVERSIÓN
PÚBLICA
3.3. EVALUACIÓN DE LOS VALORES
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4. RESULTADOS
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
GLOSARIO DE TÉRMINOS
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INTRODUCCIÓN
El Objetivo general es analizar el valor desde el punto de vista comercial de
los predios en el entorno de la construcción del paso inferior vehicular en la avenida
lie. Adolfo. López Mateos, cruce con avenida Gómez Morín al oriente de la ciudad de
Aguascalientes, Ags., considerando los factores que determinarán los valores
actuales, proyectando su valor a un futuro próximo, y que de manera accesible se
pudiese tener un valor aproximado de la repercusión de la inversión realizada.
El Proceso de Invetigación con el que va a ser realizada esta investigación
esta determinada por el enfoque cuantitativo1, haciendo una recolección y análisis de
datos por medio de encuestas, recolección de datos y estableciendo patrones de
comportacion de los cambios de valores comerciales de la zona en cuestión.
Determinado lo anterior nuestra hipótesis2 tratará de explicar los
comportamientos de los valores comerciales de los terrenos, antes y después de la
realización del paso inferior vehicular sobre la avenida lie. A. Lopez Mateos Ote. En
la ciudad de Aguascalientes, Ags.
En la realización de este tipo de obras, existen diferentes tipos de factores que
afectarán o beneficiarán los valores de los predios del entorno, de este modo, se
deberá de formar una ¡dea clara de los resultados de la realización de este tipo de
obra desde el momento de ser proyectada.
La expectativa en los valores que van cambiando conforme a situaciones
donde en algunos casos son provocados, o en su caso son casualmente
beneficiados o afectados según su caso, podemos mencionar que dichos entornos
Enfoque Cuantitativo usa recolección de datos para probar hipótesis con base en la medición numenca y el análisis estadístico para establecer patrones de comportamiento Definición tomada del libro de Metodología de la Investigación de Roberto Hernandez Sampien 3ra Edición (2003, pp 6),
Hipótesis Explicaciones tentativas del fenómeno investigado, formuladas a manera de proposiciones Definición tomada del libro de Metodología de la Investigación de Roberto Hernández Sampien 3ra Edición (2003, pp 140)
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los podríamos globalizar en una modernización de las zonas que dan como resultado
una mejoría en el valor de los predios que generarían beneficios a las zonas, que se
determinaran como entornos atractivos para el comercio; indiscutiblemente existen
circunstancias que serán favorables y otras donde de manera inesperada, pudiese
afectar el valor de los predios de manera directa, así de esta manera podríamos
mencionar que la factibilidad del proyecto va de la mano con el beneficio de los
valores de los terrenos del entorno de la obra.
La metodología utilizada para el análisis de la investigación que
posteriormente se vera reflejada esta sustentada en la sección áurea, figura déla
cual se parte para formar zonas de las cuales se separan determinando su cercanía
al punto de inversion, por lo que haciendo un análisis de las areas correspondientes.
La utilidad de la tesis esta basada en la utilización del método de
análisis por la delimitación de las zonas que esta referenciada a la proyección
de las inversiones publicas, reflejando los valores en los predios colindantes.
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B I B L I O T E C A
1. ANTECEDENTES
1.1. ANTECEDENTES
1.1.1. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL ESTADO
Ubicación Geográfica del Estado de Aguascalientes, Ags. México
Coordenadas geográficas Al norte 28° 28', al sur 21 °37' de latitud norte; extremas Al este 101°51\ al oeste 102°53' de longitud oeste.
Porcentaje El estado de Aguascalientes representa territorial aproximadamente el 0.3% de la superficie del país.
Colindancias Aguascalientes se encuentra ubicado en el centro de México; colinda al norte, noreste y oeste con Zacatecas; al sureste y sur con Jalisco.
Aguascalientes en el corazón de México
Entidad federativa de la República Mexicana con una superficie de 5,589
kilómetros cuadrados, que representa el 0.3 por ciento de la superficie del país.
Colinda al norte, este y oeste con el estado de Zacatecas; al sur y este con el de
Jalisco. La división política consta de once municipios: Aguascalientes, Asientos,
Calvillo, Cosió, Jesús María, Pabellón de Arteaga, Rincón de Romos, San José de
Gracia, Tepezalá, San Francisco de los Romo y El Llano.
Aguascalientes (estado), estado situado en la parte sur de la Mesa Central, en
México, tiene límites al norte, noreste y oeste con el estado de Zacatecas; al sur y
sureste, con el estado de Jalisco. Por su extensión ocupa el 28° lugar en el país.
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Geografía física
Las principales elevaciones que se cuentan en la entidad son: Sierra Fría
(3,050 msnm), Sierra del Laurel (2,760 msnm), cerro del Mirador (2,700 msnm), cerro
de La Calavera 2,660 msnm), Sierra de Asientos (2,650 msnm), cerro de San Juan
(2,530 msnm), cerro de Juan el Grande (2,500 msnm), cerro del Picacho (2,420
msnm), y cerro de los Gallos (2,340 msnm).
Su relieve está conformado por la mesa Central, la sierra Madre occidental y
el sistema Volcánico transversal, de sus principales elevaciones destacan el cerro de
la Ardilla, con 3.003 m, el cerro del Piñal, con 2.890 m y el cerro del Laurel, con
3.090 m; en su parte central se encuentra el valle de Aguascalientes y en el suroeste
el valle de Calvillo. El clima en la mayor parte del estado es semicálido, semiseco
con lluvias en verano, y extremoso; en las partes altas de las sierras es templado
subhúmedo. Asociado a su clima, tiene una vegetación resistente a la sequía, como
el mezquite, el pirú, la biznaga, el huisache, el maguey y el nopal, en las zonas
elevadas predominan el roble, el encino, el pino, el cedro y la manzanita. Sus
principales ríos son el Aguascalientes y el Calvillo, que forman parte de la cuenca del
río Santiago, el cual desemboca en el océano Pacífico. Los manantiales de aguas
termales son muy abundantes, a ellos se deben el nombre del estado y de su capital.
Economía
Durante mucho tiempo, Aguascalientes se ha considerado un estado agrícola,
cuyos principales cultivos son los de maíz, fríjol, chile, vid, árboles frutales -en
especial la guayaba-, hortalizas y papas. La zona agrícola más importante es la parte
centro; casi todos los cultivos son de temporal, a excepción del cultivo de la vid. Las
principales presas de almacenamiento son: la presa Calles, la Abelardo Rodríguez,
la Media Luna, el Niágara y la Codorniz. La ganadería, silvicultura, minería y pesca,
son actividades poco desarrolladas en el estado.
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Dentro de la industria de la transformación destacan la reparación y armado
de carros y piezas de ferrocarril; las deshidratadoras de chile y ajo; la industria
vitivinícola; la industria textil de hilados y tejidos, cuya expresión folclórica más
conocida son los deshilados, producto de una artesanía más que de una industria.
En años recientes la industria automotriz y electrónica ha alcanzado un fuerte
impulso con la instalación de nuevas empresas. El turismo afluye casi
exclusivamente en fechas señaladas, como son las celebraciones de la Feria de San
Marcos, de fama nacional, que se une a la Feria de la Uva, en agosto, y la Feria de
la Guayaba en diciembre. Cuenta con 573 Km. de carreteras pavimentadas y 212 de
vías férreas que lo comunican con Ciudad Juárez al norte, la ciudad de México al
sur, Guadalajara al occidente y San Luís Potosí al poniente; también posee un
aeropuerto que cubre vuelos nacionales a la ciudad de México y Tijuana
Historia
La región fue, durante siglos, un lugar de paso de norte a sur y de este a
oeste, sin que los grupos de cazadores y recolectores de frutos silvestres se
quedaran allí para colonizar. Sin embargo hay evidencias, como fragmentos de
cerámica y pinturas rupestres en las cavernas del cerro del Laurel, que atestiguan la
presencia del hombre desde hace más de 20.000 años. Los grupos que ocuparon
alternativamente este territorio fueron llamados 'chichimecas' (bárbaros en náhuatl)
por las civilizaciones más desarrolladas, establecidas más al sur. Nombrado estado
libre y soberano en 1853.
El 22 de Octubre de 1575, libraba el escrito que autorizaba la fundación de la
Villa de la Ascensión el Doctor Jerónimo de Orozco, presidente de la Real Audiencia
y Cancillería de Guadalajara y Gobernador del Reino de Nueva Galicia, donde está
un fuerte que se llama Aguascalientes, según asienta la Descripción de Teocaltiche
hecha por el D. Hernando Gallegos en 1585. Fueron sus fundadores el capitán D.
Juan De Montoro Rodríguez y otras personas venidas de Santa María de los Lagos.
7
La Audiencia Noegallega también hizo presión en 1574 (mayo), sobre la
necesidad de poblar dos lugares y los medios para evitar fuera despoblada Santa
María de los Lagos. La necesidad de contar con un asentamiento español aparte de
Lagos, se veía imprescindible, para que sirviera a los viandantes y de guarnición
contra los ataques chichimecas. Había motivos más que suficientes para dar vida a
la Villa de Aguascalientes.
Una vez salvado los obstáculos burocráticos y con el compromiso del capitán
Juan de Montero de hacer frente a cualquier problema, nació la Villa. Su origen
jurídico está en la cédula que por instrucción de Felipe II firmara el Doctor Jerónimo
de Orozco el 22 de Octubre de 1575. El
documento señala la razón de la
fundación. "Por cuanto, por Juan de
Montero, por sí, y en nombre de
Jerónimo de la Cueva y Alonso de
Alarcón, y otras personas, me fue
hecha la relación diciendo, que ellos
querían poblar una villa en el sitio y
paso que dice Aguas Calientes, junto a
unas casas que dicen tener en dicho
sitio Alonso de Avalos Saavedra, treinta
leguas de la ciudad de Guadalajara y
diez y siete de la de Ntra. Sra. De los
Zacatecas"3. mqmáffiítmáé iftftrXtffil ¡pit immarn fit SmM4^tiék ét ñgwwnihmlet.
Otras razones que registra la pragmática son, que "según seguía gran servicio
a Dios, al mío y seguridad a los pasajeros que iban y venían a los minerales de
Zacatecas y Guadalajara, e otros pueblos comarcanos que por allí pasaban a causa
de las muertes y robos que en dicho sitio y comarca los indios de guerra hacen".
httpV/webgma ags gob mx/contenido asp?p=7369 Órgano de Divulgación del archivo Histónco del Estado de Aguascalientes,
8
No falta en la cédula la referencia a la entrega de mercedes a fundadores y
para quienes se avecinaban como esta estipulado por las Leyes de Indias. " Y para
que dicha la dicha población más cómodamente se pudieran hacer y fuese en
aumento, diósenos facultad al consejo de dicha villa para que pudiese repartir entre
los vecinos de ella las tierras y solares, estancias y huertos que la dicha villa tuviera
en el término que se les diese o que sobre lo proveyéremos como la nuestra merced
fuese..." Se les repartieron solares para casas, suertes de huerta, estancias y
caballerías de tierra. Los fundadores quisieron que desde el primer momento se
definiera la categoría de la fundación. "Y nos pidieron", dice Orozco en la cédula, "les
mandásemos hacer merced de darle título de Villa, y para que gozasen de la
preeminencia, prerrogativa e inmunidades que las demás villas de nuestros reinos
gozaban y les debían ser guardadas de lo cual por nos visto y que por información
recibida cerca de lo susodicho nos consta ser servicio de Dios y mío, y bien y
pacificación de este dicho reino y pasajeros de la dicha población, se haga y lleve
adelante, por la presente mía merced y voluntad, la dicha población y sitio de Aguas
Calientes se llama y nombre la villa de la Ascensión".
Como bien se puede observar, la cédula en ningún momento le da el título de
Ntra. Sra. de la Asunción de las Aguascalientes como se ha registrado, error que
encontramos no en el origen, sino más bien en el deseo de sus pobladores. La
relación de Teocaltiche hecha por D. Hernando Gallegos en 1585 asienta, y en dicho
camino (a las minas de Zacatecas) a ocho leguas de este pueblo, está poblada una
villa que llaman Nuestra señora de la Ascensión, donde está un fuerte que llaman
Aguascalientes. Y es de muy poca o ninguna población, por que no tiene más que
de los soldados que están en dicho presidio, que son dieciséis y un caudillo y dos
vecinos, porque no pueden tener en dicha villa ninguna contratación, ni valerse de
cementeras, porque no dan lugar los indios chichimecas de guerra, que matan y les
hurtan los caballos y bueyes que tienen en cualquier parte del
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^ I I c BíbLJQTECA
1.1.2. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE TRABAJO
El punto especifico de una de las zonas de mayor conflicto, esta situada sobre
la vialidad de la Ave. Lie. A. Lopez Mateos, misma que tiene orientación de oriente a
poniente en sus dos sentidos, esta vialidad ha sido y sera un eje principal del
desplazamiento vial en la ciudad de Aguascalientes; En la imagen podemos apreciar
una vista aerea4 de la zona, donde se puede observar de manera clara a la izquierda
la avenida Héroe de Nacozari y a la derecha aparece la avenida convención, mismas
que encierran la zona de la obra, sobre la avenida Lie. A. Lopez Mateos, la cual es el
punto de cruce con una de las avenidas principales que corren de norte a sur y
viceversa y que de la misma manera, hacia el norte la vialidad es llamada avenida
Manuel Gomez Morín, y hacia el sur es nombrada avenida Mariano Escobedo, por lo
que en este documento a este cruce le llamaremos avenida Morín-Escobedo.
F* «al te .Ikl IHM Ha»
Vista aérea de la zona donde se realizará el paso inferior vehicular
Vista aérea adquirida del programa Googleearth, obtenido de la página http://earth.google.com/ en versión gratuita, donde a manera de imágenes tomadas vía satélite, se puede visualizar lugares importantes en el planeta.
10
Esta avenida que cruza la vialidad de Lopez Mateos, y está determinada como
un futuro eje principal, y será a la vez un desahogo al flujo vial de los anillos
periféricos, por los que actualmente son transitados por los vehículos que quieren
trasladarse de norte-sur y/o sur-norte del pais.
Perpectiva del proyecto del paso inferior vehicular
En la imagen anterior podemos observar los alcances del proyecto ya
terminado, en el que se puede apreciar el paso de los vehículos por debajo de la
avenida Gomez-Escobedo, la cual como ya lo mencionamos será uno de los
principales ejes de vialidad norte-sur de la ciudad, y a la izquierda podemos apreciar
el estadio "victoria" en conjunto con la plazoleta que será proyectada para en
conjunto hacer una area deportiva.
Debido a la topografía la determinante fue hacer pasar la vialidad Lopez
Mateos por debajo de la Avenida Morín-Escobedo, y más hacia el oriente la calle
Jaime Nuno, estas vialidades que serán libradas del pesado flujo de la avenida
11
Lopez Mateos determinarán un paisaje más atractivo a la zona. En una entrevista5
durante un recorrido de supervisión por los trabajos del paso inferior vehicular el
Secretario de Obras Públicas, Luis Gerardo del Muro Caldera explicó que la longitud
total del paso es de poco más de 700 metros; cuenta con dos calzadas de dos
carriles cada una de ellas, así como dos rampas de incorporación y dos rampas de
salida, cubriendo una superficie de 18 mil metros cuadrados, con dos puentes
superiores vehiculares, uno de conexión de las avenidas Manuel Gómez Morín y
Mariano Escobedo, y otro sobre la calle Jaime Nunó; también comento que se
invierten 75 millones de pesos, el funcionario estatal detalló que durante la obra se
instalarán 1,654 pilotes que soportarán la estructura, las losas del puente y asi como
la colocación de muros pantalla, pavimentación, alumbrado y semaforización, esto
para mejorar el tránsito de 22 mil vehículos que circulan diariamente por esa zona.
Textualmente el secretario expuso que "La interconexión de las avenidas
Gómez Morín y Mariano Escobedo que conformarán el eje norte-sur es la principal
función del distribuidor vial, la complejidad y peculiaridad de la obra es que tiene dos
rampas de salida e ingreso, que ninguno de los pasos a desnivel en la ciudad lo
contempla, lo que permite la conexión de López Mateos oriente y poniente hacia la
zona sur, además de la zona norte permite la incorporación hacia la zona poniente y
oriente de la Capital". ;
Foto tomada durante el recorrido de supervision por parte de
la secretaria de obras publicas.
http://www.plataforma2002.com/gen5693.htm entrevista hecha el 10 de Febrero del 2006 durante un recorrido de supervisón de los trabajos en la obra del paso inferior, por la empresa plataforma2002, dedicada a las noticias de Aguascalientes.
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Imagen de vista aérea del paso inferior de la avenida Gómez-Escobedo
Posteriormente, el Secretario de Obras Públicas también realizó un recorrido
por las obras de edificación de Ciudad Deportiva, que incluyen la plaza superior del
paso a desnivel, canchas deportivas, el parque polivalente, así como andadores
peatonales en las calles Manuel Madrigal y Juan de la Barrera, todo con una
inversión de 22 millones 935 mil pesos.
"Estas obras se integrarán a este espacio urbano que le hemos ganado a la parte
superior del paso a desnivel, como conexión de las colonias Jardines de la Cruz y
Héroes, que consiste en una explanada que contendrá fuentes, áreas verdes,
canchas deportivas y juegos para propiciar la convivencia de los vecinos de esta
zona de la Capital", resaltó.
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Del Muro Caldera dejó en claro que durante el desarrollo de esta obra vial se
ha contado con la supervisión de la construcción y de la calidad de los materiales, a
fin de entregar a la sociedad aguascalentense un complejo moderno y funcional.
Imagen de vista de la Plazoleta que servirá de andador peatonal sobre la avenida Lie. A. López
Mateos Ote.
El Proyecto ejecutivo de la obra estuvo a cargo de la secretaria de Obras
Públicas del Estado, en el departamento de proyectos, quien es comandado por el
Ing. Jorge Javier de Leon Palomino, quien estuvo dirigiendo la realización de los
trabajos, con la supervision del Arq. Alfonso Davalos D. y del Ing. Richarday para lo
cual fue necesario hacer la contratación de un proyectista externo para el apoyo de
los trabajos del proyecto de la obra del paso inferior, por lo que fueron requeridos los
trabajos y asesoría de la empresa TECNIA de aguascalientes, dirigida por el Ing.
Osear Alejandro Santos Femat, quien tuvo a su cargo realizar los trabajos de
dirección de levantamiento topográfico de la zona, para la realización de los
proyectos de Afectaciones, Alcantarillado, Alumbrado Público, Drenaje Pluvial,
Estructural, Fibra Optica, Linea de Agua Potable, Semaforización y Señalización, así
de esta manera, todos los proyectos anteriores conformaran el proyecto ejecutivo
que se conformará con el proyecto arquitectónico, realizado en las oficinas de la
secretaria, podemos mencionar que a partir de Marzo del 2005, se estuvieron
realizando trabajos del Proyecto Ejecutivo.
14
Plano General Estructural del Paso Inferior Vehicular6
1.2. PROBLEMÁTICA
A través del tiempo, la ciudad de Aguascalientes fue punto claro del
incremento y la aglomeración de la población, esto ha dado como resultado alterno la
necesidad de vías primarias que ofrezcan desplazamientos viales necesarios para
satisfacer las necesidades de la población; por lo tanto se ha requerido vialidades
sean un importante paso de transito rápido de desplazamiento vial, esto conforme el
paso del tiempo podemos determinar que la ciudad ha sido un punto muy
beneficiado por parte de las inversiones de obra publica, esto dan como resultado,
que áreas determinadas, sean beneficiadas con el incremento de su valor de terreno,
dicho lo anterior, podemos mencionar que áreas determinadas son afectadas en su
valor de terreno o al contrario pueden ser beneficiadas con la obra publica;
pudiéramos mencionar que la problemática esencial de la cual surge dicha
controversia, se encuentra en el problema vial, pero que como resultado surgen por
reflejo a su entorno, una modificación de su urbanización en dicha zona.
Imagen de uno de los planos Generales del Proyecto Ejecutivo del Paso Inferior Vehicular de la Avenida Lie. A. López Mateos Ote. Realizado por TECNIA Aguascalientes, S.A. de C.V. en Mayo del 2005
15
Cuando hay un cambio en el entorno de las áreas de un determinado cruce de
vialidades es afectado, ya sea de manera benéfica o no, nos da como resultado
cambios en el valor de los terrenos, siendo la cuestionante la cuantificacion
aproximada de su monto, como en caso particular la circulación vehicular en la
avenida lie. Adolfo López Mateos oriente de la ciudad de Aguascalientes, ofrece
como punto de conflicto encendido ya que conecta la ciudad del oriente al poniente
en ambos sentidos, esta vía principal, a lo largo de la misma contiene puntos de
conflicto que hacen retener el flujo de transito, de manera que esto afecta de manera
análoga el valor de los predio, pudiendo ser esto de manera intencional o no, puesto
que teniendo terminada la obra, entonces pudiéramos hablar de otros valores
diferentes a los actuales, la problemática entonces aparece en darle o no valores por
arriba de su valor actual, o en su caso, decrecer el valor actual por las circunstancias
que la misma obra determino por su ubicación o por otros factores.
Existen alternativas en las cuales este tipo de vialidades pudiesen ser de dos
opciones, una en su caso de paso superior vial y en paso inferior vehicular, cada una
de estas circunstancias son analizadas por los proyectistas por el resultado que se
da globalmente por el factor vialidad, y no es comúnmente considerado el factor de
afectación de los valores de los predios, esto es consecuencia de tomar como
primicia máxima el costo de la obra, el valor de la obra, siendo esto obra publica, es
lo que rigen en las dos alternativas antes mencionadas, por lo tanto, los afectados
incondicionalmente son los predios alternos a la obra.
En este caso analizaremos una obra en concreto que debido a la topografía
del lugar, tuvo como mayor opción viable el hacer el paso inferior de la vialidad de la
avenida lie. A López Mateos, debajo de la avenida Morín-Escobedo, y siguiendo más
al oriente de la misma manera, por debajo de la calle Jaime Nuno, circunstancia que
de manera intencional se presto para la realización de un andador sobre la avenida
Manuel que de manera conjunta se prestará como plazoleta y andador en conjunto
con la cercanía del estadio victoria del equipo de fútbol del necaxa, actual equipo de
la ciudad de Aguascalientes, y en conjunto con la construcción de una area deportiva
16
que dará servicio de unidad deportiva y a la vez, también dará servicio como
estacionamiento del estadio victoria.
Por lo tanto nuestra problemática se enfoca directamente en como se podrá
dar solución a la pregunta de que tanto repercute esa inversion pública en los
predios, y resolver si son especificamente los predios aledaños los beneficiados por
la inversión realizada por el gobierno del estado de Aguascalientes.
2. MARCO TEÓRICO
2.1. MARCO HISTÓRICO
Para hablar un poco de la historia de cómo fue trascendiendo las formas de
organización de distribución de las tierras a lo largo del tiempo, es necesario
subrayar la evolución histórica del catastro en México7, misma desde inicios
prehispanicos se ven reflejados variados sistemas de información con los que
contaban el imperio azteca, y conforme el paso del tiempo surguio la necesidad de
dar un sustento legal más significativo a las formas de regulación y control de
tenecia de la tierra, así como de su seguridad jurídica, asi mismo durante Asimismo,
durante el periodo independiente y hasta nuestros días, el crecimiento estructural y el
desarrollo de los centro urbanos ha permitido la evolución del catastro y de sus
legislaciones, en un marco normativo que facilita la toma de decisiones en los
ámbitos administrativo, económico, político y fiscal, además de ser una herramienta
indispensable para la planeación urbano-rural de las ciudades.
Al iniciar el siglo XX, el país se encontraba envuelto en un movimiento social
cuyas raices eran esencialmente agrarias; a raiz de esto, en 1902 se expidió un
decreto que derogo la clasificación de terrenos de la nación, y solo se respetaron los
baldíos, facultando al Ejecutivo para deslindar estos terrenos atravez de comisiones
oficiales.
http://www.ineg¡ gob.mx/inegi/contenidos/espanol/prensa/contenidos/articulos/geografica/retrospectiva.pdf
17
La tabla siguiente muestra el desarrollo cronológico de la promulgación de las
leyes de catastro a partir de 1887. A través de la evolución de las legislaciones en
esta materia se desarrollaron aspectos como la forma de integración, facultades y
funcionamiento de las juntas catastrales, así como las definiciones técnicas y los
recursos administrativos de las instituciones y organismos catastrales; de este modo,
el siglo XIX culminó con los primeros trabajos técnicos y el surgimiento de las
primeras instituciones catastrales, con la promulgación, en 1894, de la Ley Federal
sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos de los Estados Unidos
Mexicanos, que clasifica los terrenos propiedad de la nación de la siguiente manera:
baldíos, demasías y excedencias; además, establecía el Gran Registro Público de la
Propiedad, garantizando así los derechos de los poseedores de la tierra y
perfeccionando la titulación.8
Estado
Puebla
Chiapas
Oaxaca
Distrito F.
Yucatán
Durango
Campeche
Coahuila
Primera
Ley de
Catastro
1887
1892
1893
1896
1903
1907
1911
1912
Estado
Michoacan
Colima
Hidalgo
Guerrero
Nvo. León
Queretaro
Nayarit
Sinaloa
Primera
Ley de
Catastro
1914
1917
1918
1919
1928
1930
1930
1930
Estado
Veracruz
Guanajuato
Chihuahua
Zacatecas
Tabasco
Sonora
Tlaxcala
Morelos
Primera
Ley de
Catastro
1930
1931
1933
1934
1937
1945
1945
1947
Estado
México
Baja Cal
Tamaulipas
B. Cal. Sur
Quintana Roo
Aguascalientes
Jalisco
Sn Luis Potosi
Primera
Ley de
Catastro
1950
1954
1959
1975
1975
1976
1977
1978
En este mismo ámbito, se continuó con la expedición de documentos de
carácter legal sobre los núcleos agrarios y zonas de urbanización de los mismos;
para tal efecto, se estableció la Disposición para integrar la procuraduría de asuntos
agrarios, con la que el catastro rural se vio favorecido. Por otro lado, respecto a la
8 Gobierno del Estado de Aguascalientes. El Republicano. Aguascalientes, México, 1 de Julio de 1894, pp. 1-3.
18
propiedad pública, en 1969 se expidió la Ley General de Bienes Nacionales, cuya
finalidad fue normar las aplicaciones que sobre el patrimonio nacional de dominio
público y privado se ejercían.9
A raíz de las modificaciones al articulo 115 constitucional en 1983, se faculto a
los municipios de dos aspectos: en los ámbitos legal, federal, estatal y municipal para
administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal y en materia de
reservas territoriales, para participar en planes de desarrollo regional respecto a la
utilización del suelo, e intervenir en la regulación de la tenencia de la tierra urbana y
de organizar así sus propios catastros. Así mismo la constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos establece a todo ciudadano mexicano inscribirse al
catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que le mismo ciudadano
tenga, asi como la industria, profesión o trabajo de que subsista.10
2.2. MARCO JURÍDICO Y LEGAL
Existe gran problemática social en el entorno de la obra pública, la
construcción de un centro comercial, un parque, un auditorio, una vía principal, en
este caso, un paso inferior vehicular, el cual ofrece una gran oportunidad a que se
den soluciones de acceso vial, por un lado el gran impacto social que ofrece una
área abierta dedicada especialmente al peatón donde de manera accesible se tendrá
el servicio del entretenimiento, circunstancia que de manera análoga ofrecerá un plus
en los valores de los predios, situación que analizaremos en este capitulo;
socialmente existen áreas estratégicas donde se invierte más obra pública dentro de
una mancha urbana para establecer un sector con servicios específicos, los cuales
son explotados de manera positiva y estratégicamente formulan una área
Q
Gobierno del Estado de Aguascahentes Periódico Oficial del Estado de Aguascahentes, Aguascahentes, México, Gobierno del Estado de Aguascahentes, Marzo de 1969, p 10
Gobierno Federal Constitución Política de tos Estados Unidos Mexicanos, Capitulo IV De los Ciudadanos Mexicanos, Art 36 Fracción I, Titulo Pnmero, Tomo I
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n i i c* I I B L I D T E C A
económicamente activa en la cual es fuente atractiva de inversionistas comerciales y
de consumidores.
Durante la primera mitad del siglo XIX e iniciado el periodo independiente en
1821, se generaron disposiciones que marcaron los antecedentes legales del
catastro en México, es decir, se dictó la protección de los grandes latifundios civiles y
eclesiásticos y la promulgación de una Ley de Colonización, que favorecía la política
colonizadora y al expansionismo norteamericano.
Apenas consumada la independencia, se evaluó la necesidad inaplazable y
urgente de fomentar el desarrollo demográfico del país y de poblar vastas regiones
del territorio, casi deshabitadas. Para tal fin, en 1823, la Junta Constituyente expidió
un decreto, creando la provincia del Istmo, referente al reparto de tierras baldías
entre los individuos interesados en colonizar el territorio nacional; estas tierras
baldías se dividían en tres partes: la primera se repartiría entre los militares
individuos que hubiesen prestado servicios a la nación, así como entre pensionistas
y cesantes; la segunda, entre capitalistas nacionales y extranjeros que se
establecieran en el país conforme a las leyes generales de colonización, y la tercera
parte sería distribuida entre los habitantes carentes de propiedad.
Las leyes que posteriormente se dictaron en materia de baldíos y
colonización, en términos generales, se inspiraron en tres principios: como reparto de
tierras baldías a los militares en premio a sus servicios, como concesiones a los
colonos extranjeros y como adjudicación de terrenos a los habitantes de los pueblos;
para tal efecto se promulgó la Ley sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos
Baldíos, que promovió el poblamiento de éstos a niveles nacional y estatal, además
de fomentar su aprovechamiento.
De este modo, la lucha por organizar al país e impulsar su desarrollo propició
que en 1824 se promulgara la primera Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, que estableció un sistema de gobierno republicano y dividió al territorio
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en 19 estados, cuatro territorios dependientes del centro y un Distrito Federal,
escogiéndose para éste la ciudad de México; cabe destacar que el artículo 6o de la
Carta Magna se refiere a las partes integrantes de la República: estados
independientes, libres y soberanos en lo que exclusivamente toque a su
administración y gobierno interior.
Dentro de las instancias de las que podemos mencionar que están
relacionadas con el buen desarrollo y planeacion de la ciudad, de los mas importante
podemos mencionar el IMPLAN11 este tiene la función principal de la dirección es la
de proponer las estrategias que regirán el crecimiento ordenado y sustentable de la
ciudad y áreas rurales del Municipio, así como posibles transformaciones de los usos
y destinos actuales integrando factores sociales, económicos y ambientales que
garanticen el desarrollo integral de la población.
Para lograr lo anterior es necesario el llevar a cabo actividades como la
realización y/o revisión de Planes y Programas Parciales de Desarrollo Integral,
Programas de Movilidad Urbana, desarrollo y difusión de proyectos de diseño y
regeneración urbana así como la Participación en Comités y Subcomités Estatales y
Municipales referentes al ordenamiento, desarrollo y equipamiento urbano.
La estructura interna de la dirección se divide en dos áreas, La Subdirección
de proyectos y la subdirección de Planeacion Urbana.
El órgano está conformado por un consejo consultivo de 10 ciudadanos de
reconocido prestigio y capacidades profesionales y personales, especialistas en
temas diversos, fundamentales para el desarrollo del municipio, que no representan
a organismos, colegios, sindicatos, asociaciones u otro tipo de organizaciones.
Es responsable, entre otros aspectos, de proponer líneas generales de
estrategia para la planeacion, promover y establecer los mecanismos para la
11 Instituto de Planeacion del Municipio de Aguascalientes (IMPLAN), organismo publico descentralizado responsable de llevar a cabo la planeacion estratégica integral del Municipio y la Ciudad de Aguascalientes
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participación ciudadana y promover el sistema integral de planeación ante los
diversos organismos e Instancias de gobierno.
También esta conformado por una junta de gobierno que esta cabezado por el
presidente municipal, conformado por el presidente del consejo consultivo, los
regidores de la comisiones de agua potable, desarrollo urbano, medio ambiente, y
gobernación y licitaciones, el secretario de finanzas del Municipio y, como secretario
técnico, el director general del IMPLAN; y tiene como atribuciones la revisión y
autorización de los estados financieros, bienes y presupuesto anual de instituto,
revisión y aprobación de sus programas de trabajo anuales, así como gestionar la
obtención de recursos financieros para el cumplimento de los objetivos del instituto.
Imagen de la zona que rodea el punto de la inversion publica por la realización del paso
inferior vehicular
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3. APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA EN LA EVALUACIÓN DE
LOS VALORES
3.1. ANÁLISIS DE LOS VALORES POR VALORES CATASTRALES
Para ver reflejada la inversión publica que ha realizado el estado, que en este
caso particular del paso inferior fueron 75mdp. mismos que son reflejados en la
recavacion de los impuesto de raiz de la propiedad por parte de la dirección catastral,
en los que se investigaron los valores catastrales de la zona aledaña a la obra para
ver reflejada esa distribución de la inversión en sus terrenos aledaños, pero como
resultado por este método no se pudo realizar ya que en el estado de
aguascalientes, y particularmente en el municipio de aguascalientes, los valores
catastrales no han sido actualizados desde el año de 199212.
Estos valores mismos que se esperan ser modificados para su actualización
ante catastro del estado para su formación y actualización13 ya sea por medio de
registros gráfico, numérico, alfabético y de exenciones, mismas que son funciones de
la Dirección de Catastro e Impuesto a la Propiedad Raíz14, son realizar cada dos
años, cuando menos, los estudios necesarios para la fijación o actualización de
valores unitarios15 de la tierra y cosntrucción, para que con base en ellos, la junta
Catastral del Estado elabore las tablas generales de valores correspondientes,
mismo que hasta la fecha no se ha cumplido, razón la cual no encontramos, puesto
que no ha habido modificación de dicha Ley de Catastro del Estado desde Enero de
1982, por lo que es una verdadera pena, que a pesar del impacto de sociedad que
tiene la ciudad de aguascalientes, aun sea carente de reformas de legislación para la
mejora de este rubro.
Entrevista con el M en V Arq Arturo Alejandro López Perales, Presidente del Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes A C
Ley de Catastro del Estado de Aguascalientes Capitulo Primero Art 5o 1 de Enero de 1982 14
Ley de Catastro del Estado de Aguascalientes Capitulo Primero Art 8o Fracc IV, 1 de Enero de 1982 Son los que permiten realizar un avaluó general de la propiedad raíz en el Estado, tomando en cuenta elementos físicos,
económicos o cualesquiera otro que influya o pudiera influir en el valor de los predios y las construcciones
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Por lo anterior, el proyecto de análisis del impacto de la inversión pública por
parte del gobierno del estado reflejado en su mejoramiento de sus valores
catastrales, deberá esperar hasta un futuro muy cercano según palabras del
presidente del colegio de valudores, quien comentó que están en contacto con la
junta catastral para su futura modificación y actualización de los valores.
3.2. EL ANÁLISIS EN LA DELIMITACIÓN DE LA INFLUENCIA DE
LA INVERSIÓN PÚBLICA
El objetivo de este método es el reflejar o sustentar como puede repartirse la
inversión que en este caso el gobierno del estado ha realizado, y como pudiera ser
proyectada esa inversión, ya que como hemos hablado anteriormente, toda inversión
tiene su tiempo de repercusión, misma que puede determinarse a corto o largo plazo,
en estas circunstancias, los beneficiados pueden ser muchísimos, pudiéramos hablar
desde la persona que no vive en la zona o mucho menos en la ciudad y que
indirectamente recibe el beneficio de una buena vialidad, hasta de las personas que
han residido en la zona y que en este momento de la inversión publica, son parte
fundamental del beneficio que la obra pública les ha determinado por medio de una
obra de infraestructura que les beneficiará en su ambiente y en sus predios, así de
esta manera, se tiene la necesidad de reflejar esa inversión dada en un punto fijo de
la obra, por lo que tenemos que tomar que sustancialmente beneficiará directamente
a todos los predios que rodean al punto de la obra; Pero lo que si no podemos pasar
por alto, es que quien directamente se beneficia por este tipo de inversion publica
son los terrenos aldaños, por lo que, habrá casos donde según por la determinación
del proyecto y su factiblidad, podrá o no ser benéfica a los predios, esto por lo
comentado anteriormente de la diferencia entre un paso inferior y un paso superios,
existirán casos, donde un paso inferior proveerá de mayor bienestar a la zona y le
dará mas beneficio a la zona, y viceversa habrá proyectos donde se proyectara un
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paso inferior y debido a la factibilidad del proyecto, nunca ayudo a la zonas aledañas
y se produjo un tope en su desarrollo urbano por lo que como hemos mencionado
anteroiormente, la factbilidad del proyecto será la que nos dará un beneficio o no a la
zona para su desarrollo que requiere cualquier zona de la ciudad, por lo que
poniéndolo asi partiremos de la premisa de que apartir de la fatiblidad del proyecto
sabremos de atemano cual será su repercusión de la inversion publica dada por el
estado o por el municipio según sea el caso, por lo que tomaremos como parte
escencial de este método, la ubicación de los predios respecto al punto de se realizo
la inversión publica, esto por ser parte preocupante las zonas aledañas que rodean
el punto de inversion.
El método es muy sencillo de plantear, puesto que partiremos de la premisa
de la figura de la elipse áurea de la cual estara centrada en el punto, o en lo que se
considerará como el eje o el centro de la obra, por lo que lo llamaremos punto de
inversión, apartir de este, se anlalizará los parteaguas que tiene la urbanización de
lazona, habrá zonas donde pase un rio, o exista alguna obra complementaria que
separe dos zonas debido al tipo de construcción o a alguna construcción importante,
en este caso particular por ejemplo, existe una via de tren que esta en la zona, pero
que posteriormente veremos que no establece ningún parteaguas y que esta
comprendida dentro de la zona de análisis, por lo que continuando con la descripción
del método, ya que en este caso nuestros parteaguas es la avenida Paseo de la
Cruz de la cual esta proyectada paralela al sur de la avenidad Lopez Mateos, y de la
cual delimita una zona de la otra, por lo que se tiene que el limite del cual no puede
pasar la figura áurea es esta avenida mencionada, y ya una vez planteado el punto
de inversión y los limites de la última zona que será afectada por la inversión,
continuaremos con el análisis de la cantidad de figuras áureas y si separación entre
las mismas, por lo que apoyándonos con la distancia que recorre la obra que este
caso son de 800m lineales sobre la avenida Lopez Mateos, pudiésemos tomar como
apoyo esa longitud para dar las separaciones entre las figuras, y poder separar las
zonas que serán analizadas, es por eso que es necesario tener un levantamiento de
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la delimitación de la zona para poder hacer estos trazos es recomendable hacerlos
por medio de apoyo de un programa de gráficos, en este caso nos apoyaremos con
el programa AutoCAD16, el cual es muy utilizado en la ingenieria civil por su gran
exactitud en el trazo de las lineas, por lo que en este caso apoyándonos en un
levantamiento cartográfico de la ciudad de aguascalientes, tomaremos la zona en
estudio para poder hacer nuestros trazos, también es muy necesario tomar en
cuenta que el numero de figuras áureas, que dan por consecuencia el numero de
zonas a analizar sean tales que al darles un factor determinante que en este caso
sera el que será quien nos de un porcentaje arriba o debajo de la unidad esto debido
a la cercanía que exista de la zona al punto de inversion, por lo que la sumatoria de
los factores determinantes en su conjunto de todas las zonas que se utilizarán
deberá de tener como promedio la unidad, esto para no salir afectada la cantidad de
punto de inversión, todo esto se podrá ejemplificar mas adelante en este capitulo,
donde demostraremos este método en el análisis de la zona en estudio.
Por lo anterior mencionado, dicho método tomará esencialmente la ubicación
como pauta de inicio, puesto que partiremos desde la necesidad de distribuir la
inversión pública de los 75mdp en los predios aledaños de la obra, esto quiere decir
que el punto de inversión será el centro de partida que nos dará como resultado un
reflejo de la inversión de obra distribuida en los terrenos adjuntos, mismos que de
manera serán afectados por un factor de determinación debido a su distancia a
nuestro punto de inversión.
Existirán casos donde los predios no serán los mismos respecto a sus
servicios y a su tipo de urbanización no pudiéramos homologar, pudiéramos
determinar dichos valores con el factor de determinación que será el que afectará
directamente al valor incrementado que se le dará a la zona, puesto de otra manera,
cada caso determinará el numero de elipses que se representarán y los fatores
determinantes que darán resultado a los cálculos.
Software de la empresa AUTODESK Inc, que permite visualizar y modificar archivos gráficos.
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Esta forma de analizar será formando una elipse del teorema de la sección
áurea, misma que según la "Sección áurea, en matemáticas, una proporción de la
geometría que se obtiene al dividir un segmento en dos partes de manera que el
cociente entre la longitud del segmento mayor y la longitud del segmento inicial es
igual al cociente entre la longitud del segmento menor y la del segmento mayor.
A C B • ' " ' I •
El punto C crea una sección áurea en el segmento rectilíneo
AB si AC/AB = CB/AC. Esta proporción tiene el valor numérico 0,618..., que se
puede calcular de la siguiente manera: si AB = 1 y la longitud de AC = x, entonces
AC/AB = CB/AC se convierte en x/1 = (1 - x)/x. Multiplicando ambos lados de esta
ecuación por x, se tiene que x2 = 1 - x; y por tanto x2 + x - 1 =0. Esta ecuación de
segundo grado se puede resolver utilizando la fórmula cuadrática, que da x = (-1 +
Á)/2 = 0,6180339...
Ciertos historiadores afirman que las propiedades de las secciones áureas
ayudaron a los discípulos del matemático y filósofo griego Pitágoras a descubrir las
rectas inconmensurables, que son el equivalente geométrico de los números
irracionales. Sin embargo, lo que sí es cierto es que desde la antigüedad, muchos
filósofos, artistas y matemáticos se han interesado por la sección áurea, que los
escritores del renacimiento llamaron proporción divina." 17
© Enciclopedia Microsoft ® Encarta ® 2004. 1993-2003 Microsoft Corporation. Reservados todos los derechos.
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Art Resource, NY/Scala
Las proporciones del hombre
Este dibujo, titulado Las proporciones del hombre, procede de un cuaderno de
apuntes de Leonardo da Vinci. Está basado en las teorías del arquitecto romano
Marco Vitrubio sobre la aplicación de la sección áurea al ser humano: la proporción
entre la distancia desde la cabeza hasta el ombligo y desde éste hasta los pies, debe
ser la misma que la proporción entre la distancia desde el ombligo hasta los pies y
desde la cabeza hasta los pies. El hecho de que este sistema de relaciones
armónicas, también conocido como la proporción divina, pudiera trasladarse a la
figura humana, tuvo una gran importancia durante el renacimiento.18
De modo que basándonos como ya no lo explica en los párrafos anteriores
partiremos de una figura de la cual, formaremos los campos que llamaremos zonas,
de las cuales, se hará un análisis de las areas que le corresponden a cada una de
las zonas para poder identitificar cada una de las mencionadas zonas de análisis y
Enciclopedia Microsoft ® Encarta ® 2004. © 1993-2003 Microsoft Corporation. Reservados todos los derechos.
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sus respectivos factor determinantes que mas adelante mencionaremos como
surgirán para la determinación de las zonas y su correspondencia con respecto a la
unidad para poder sustertar nuestros teoremas propuestos.
Asi de esta manera formaremos cuatro campos de análisis, los cuales los
nombraremos A, B, C y D respectivamente en orden como se va alejando del punto
de inversión que hemos determinado el centro del paso inferior vehicular
concentrado sobre la avenida, asi de esta manera, las elipses marcarán areas que
serán afectadas por un factor que serán las que determinarán según la cercanía al
punto;
$ 5 Fíe Efit >fiíw Swr t F«wftt Toéis Draw Ofcwsan "todS? WÉWSSW Help M Í S E I ^ Í Í
Imagen de Secciones Áureas ya colocada en la zona de estudio, formando cuatro zonas de análisis.
Estas formas que limitan las zonas de estudio fueron determinadas por la
longitud del trazo de la obra, mismas que tienen un alto de 400m, 600m, 800m y
1,000m respectivamente y un ancho determinado por la fórmula de la sección áurea
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de 648m, 848m, 1,048m y 1,248m, respectivamente, cubriendo una área de territorio
de 987,115.78 m2, misma área que no es real, puesto que el área real de influencia
real determinada por las áreas ocupadas es de 655,506 55 m2, por lo que se puede
determinar que solo el 66.41% de esta zona esta ocupada por inmuebles urbanos
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Imagen de las zonas ya relacionando la zona y enumerando cada una de las cuadras que las
determina
En este método se procede a trazar las formas áureas de manera de que se
vaya formando las areas tomando cuadras completas que están dadas de alta en
catastro del estado y que se van a determinar, en este caso, por cuatro elipses,
mismas que ya determinamos zona A, B, C y D, las cuales tienen una area de
128,570 08m2, 122,113.52m2, 174,303.27m2 y 230,51918m2 respectivamente,
teniendo un total de area de influencia total de 655,506.05m2, hay que recordar que
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esta area esta determinada por los asentamientos dados de alta hasta el momento
por parte de catastro del estado, de los cuales si repartiéramos equitativamente con
factor 1.0 la cantidad de la inversión realizada de 75mdp nos daría un incremento del
$114.42/m2, estas cantidades están reflejadas en las tablas consecutivas de las
cuales se reúne las áreas constitutivas a cada una de las cuatro zonas de análisis, y
se determina cada uno de los porcentajes que a estas les corresponde.
f j *Me Etüt *ISK Insert Format Toois Ofaft Osmeiaort Haafy 3*rcfc* Heíp J Ü É l .
i i i ^ m ± asm mMla^limmiMSt'BSC"""""'.~""Z , . . . "ita.
Imagen de las zonas con cada una de las areas que cada una de las cuadras las determina
Estas areas son afectadas por un factor determinado para reunir la maxima
cantidad del monto de inversión realizado, en este caso, el monto a recuperar será
del 94.54%, ya que en este caso, y como veremos mas adelante, la inversion nunca
se recuperará en un 100%, estos factores determinantes serán el de 1.3, 1.1, 0.9 y
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0.7 , para las zonas A, B, C y D respectivamente, como se muestra en la tabla para
captar la inversión publica realizada en la zona.
Cabe hacer notar que no importando la cantidad de la inversión realizada,
nunca se recuperará al 100% la misma cantidad realizada, esto dependerá
directamente de los factores, una estará determinada por el numero de elipses
propuestos, y la distancia entre cada uno de estos dependiendo por la cercanía del
punto de inversión, para esto, claro esta que siempre deberá de tener le punto de
partida basado en la unidad, ya que en este caso, la zona A que tiene un factor del
1.3 y la zona D que tiene un factor del 0.7, son complementarios y conjuntándose
están determinando la unidad, asi de la misma manera la zona B se complementa
con la zona C, esto no determina que se reunirá el 100% de nuestra inversion, ya
que en nuestro caso, el porcentaje de recuperación de la inversion será del 94.54%.,
esto lo veremos mas adelante enla evaluación de los valores de este método.
3.3. EVALUACIÓN DE LOS VALORES
Para la evaluación de los valores que serán determinados por el análisis en la
delimitación de la influencia de la inversion pública, como lo explicamos
anteriormente de deberán de tomar en cuenta muchos factores que serán puntos de
partida para obtener un buen análisis, teniendo como premisa la ubicación como lo
mencionamos anteriormente, deberemos de conocer la zona de análisis, esto para
poder manisfestar los valores que le queremos proyectar, para esto se deberá de
hacer desde una indagación de mercado, hasta una investigación de los valores que
están marcados en la zona, para esto nos apoyaremos con valuadores en la materia
para poder tomar uan buena decisión cobre la zona en cuestión.
A continuación se proyectará la tabla donde se dan las areas que estuvieron
en análisis para poder establecer la zona de estudio de cada una de las areas:
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CÓDIGO AREAS ZONA A
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A
3,357.58 18,668.37 31,124.61 19,746.26
1,232.19 4,875.25 5,118.83 1,498.84 5,486.52 1,607.11
543.40 3,590.02 1,607.56 1,753.72 1,020.01 2,154.79
332.71 1,335.73 5,417.19
878.54 2,607.97 1,817.90 2,897.10 5,947.02 3,684.87
265.99
SUMA 128,570.08
CÓDIGO AREAS ZONAB
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B
1,208.38 3,223.76 2,245.57
10,888.51 16,325.22 10,143.87
273.05 682.89
4,166.58 2,217.33
277.31 2,034.06 5,946.30 3,175.84 3,071.24 3,047.64
257.37 139.83
5,035.69 4,217.87 1,033.70
635.31 9,870.27
649.44 3,536.00
219.71 2,589.55 4,219.23 7,512.63 2,195.73 3,013.86
708.99 7,136.26
214.53
SUMA 122,113.52
CÓDIGO AREAS ZONAC
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46
C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C C
c c c c c c c c c c c c c c c c c c c
3,444.55 4,595.03 4,205.97
302.96 1,939.11
711.27 103.51
3,127.64 4,412.08
220.33 6,013.90 2,099.21
105.74 5,863.82 1,137.81
15,199.28 887.05
26,646.32 2,516.95 3,448.68 5,084.66
593.08 6,543.04
320.73 1,788.45 4,077.03
578.32 2,570.52
998.48 554.46
19,395.74 2,667.95 1,622.51 1,831.02 1,129.61
257.63 524.06
2,160.56 3,626.02 7,492.77 4,226.84
320.98 426.60
3,275.90 898.84
14,356.26
174,303.27
CÓDIGO AREAS ZONAD
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D
805.06 8,985.65
872.72 388.01
1,245.07 3,580.56
904.10 1,737.41 1,951.10 4,270.52 1,814.46 4,150.66 4,918.68 1,099.38
206.09 1,793.63 4,415.81 3,848.87 9,033.62
707.58 2,712.95 4,831.24
139.77 1,503.02 2,966.21
44,685.60 8,745.05
12,846.90 8,561.59 1,088.18 1,221.04 1,286.70 1,055.76
919.03 25,632.15
3,202.31 1,680.27 3,788.84 4,442.18
11,553.95 600.44 624.11 356.75 374.38 957.41 871.19
7,298.99 783.43
5,106.31 13,954.45
230,519.18
33
Dichas cantidad mencionadas en el recuadro anterior muestran de manera
resumida, las cantidades por zona que se están contamplando y que en su caso
reunirán el incremento de los valores por metro cuadrado de los terrenos.
En la zona A, solamente se tuvieron 26 cuadras, o parte de ellas de las cuales
se obtuvo como sumatoria 128,570.08m2 de terreno, de la zona B se contemplaron
34 cuadras o parte de ellas y se tuvo 122,113.52m2 de terreno y en las zonas C y D
se obtuvieron 174,303.27m2 y 230,519.18m2 respectivamente, por lo que una vez
obtenidas las areas de influencia en las zonas, y teniendo la sumatoria del area total
de influencia de 655,506.05m2, partiremos a tener la cantidad pormedio por m2 que
se daria si al factor determinante seria igual para todas las zonas, por lo que
dividiremos la cantidad de inversion publica entre el area total de influencia y por lo
tanto tendremos:
INVERSION $ 75'000,000.00 AREA TOTAL DE INFLUENCIA 655,506.05 m2
CANTIDAD PROMEDIO POR INVERSION $ 114.42 /m2
Ahora como lo mencionamos anteriormente el importe real de recuperación de
la inversion no siempre sera del 100%, por lo que en este caso en particular donde
ya se estableció que para la Zona se les dará el factor de 1.3, 1.1, 0.9 y 0.7
respectivamente a las zonas A, B, C y D, por lo que si nos adelantamos a las
operaciones que describiremos mas adelante podríamos adelantar que la inversion
real en recuperación será de $70'903,504.06, que corresponde al 94.54% de la
inversion realizada, y si lo analizamos claramente, pudiésemos tener la idea de que
el faltante 5.46% de la inversión realizada, pudiera perderse en todos aquellos
usuarios de la obra, que no se pueden analizar por su diversificacion de las clases y
formas que pudieren presentarse a la hora de analizarlas, por lo que continuando
con el resultado antes dado, nuestra cantidad de inversión real a repercutir en las
zonas aledañas será de $70'903,504.06, y continuando con el análisis de las zonas
daremos por anticipado que obviamente que la zona que deberá de ser el mas
34
determinante en la repercusión de la repatición de la inversion publica que se realizó,
será la más cercana, esto lo demostraremos con números más adelante.
Tenemos como resultado de nuestro análisis las areas de las zonas de
influencia de las cuales a simple vista podemos apreciar en el gráfico 1.1 que la Zona
D es la que mas grande, misma que como mencionamos en el párrafo anterior, no
necesariamente es en la que mas se repercute la inversion dada, y lo porbaremos
mas adelante, la Zona A con 128,570.08m2 representa el 19.61% del total del area
de influencia, la Zona B con 122,113.52m2 representa en 18.63% y las zonas C y D,
dan como resultado 174,303.27m2 y 230,519.18m2 con el 26.59% y 35.17%
respectivamente.
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ZONtlD. 230.519.18m2
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Gráfico 1.1 Areas de influencia de la inversion
Estas areas fueron obtenidas por cuadras y no por lotes, pudiésemos haberlos
realizado por lotes para obtener el valor de cada uno de los predios en particular,
pero en este caso, solo lo haremos de esta manera para ejemplificar como hacer el
35
proceso del método. Asi de esta manera porcederemos a calcular el importe
porcentual por m2de cada una de las zonas de influencia.
Esto pudiera a simple vista ser algo congruente, puesto que si comprobamos
algún terreno tipo donde si pusiéramos un ejemplo donde la superficie tipo fuera de
200m2, el aumento comercial pudiese aumentar $22,884 pesos en su predio, como
podemos ver nuestro incremento no es muy grande para cada uno de los predios en
particular, pero pues en esta zona donde la venta de terrenos es casi nula, estos
incrementos será de apoyo para que los propietarios de los terrenos estén
satisfechos con la premisa de que también sus terrenos salieron beneficiados con la
construcción del paso inferior vehicular y que no solo los automovilistas que transitan
por la obra salieron únicos beneficiados, sino que la repartición fue
correspondientemente proporcional a cada unos de los vecinos a la obra, esto luego
porque salen a relucir las consecuencias que contrae una buena inversion y una
mala inversion, cabe comentar que según entrevistas que se tuvo con propietarios
que tienen su casa cerca y sobre la misma avenida Lopez Mateos, nos comentaron
sobre la satisfacción que sentían por la realización de la obra, ya que esto dará como
resultado un buen desarrollo urbano en su zona de convivio, por lo que estuvieron
muy agradecidos con la administración que coordina la obra, y pidieron continuar con
este paso constante de obra civil que se ha presentado en la ciudad.
A continuación daremos los factores determinantes que serán los que
determinen los valores de las cantidad del importe por m2 a recuperar, por lo que
como habíamos planteado anteriormente a la Zona A, que es la mas cercana la
equilibraremos con la Zona D que es la mas lejana, por lo que les daremos el factor
de 1.3 y 0.7 respectivamente, y asi simultáneamente a las Zonas B y C les daremos
los factores 1.1 y 0.9, esto para tener un equilibrio en el valor 1.0 que nos marca
como punto de partida.
36
Apartir de esto, continuando con los cálculos, en la zonas tenemos:
AREA TOTAL EN ZONA A 128,570.08 m2
FACTOR ZONA A 1.3 PORCENTAJE DE AREA EN RECUPERACIÓN DE
INVERSION 19.61% IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA A $ 148.74
IMPORTE PORCENTUAL POR ZONA A $ 19,123,519.61 PORCENTAJE DEL IMPORTE DE RECUPERCION DE
INVERSION 26.97%
AREA TOTAL EN ZONA B 122,113.52 m2
FACTOR ZONA B 1.1 PORCENTAJE DE AREA EN RECUPERACIÓN DE
INVERSION 18.63% IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA B $ 125.86
IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA B $ 15,368,836.64 PORCENTAJE DEL IMPORTE DE RECUPERCION DE
INVERSION 21.68%
AREA TOTAL EN ZONA C 174,303.27 m2
FACTOR ZONA C 0.9 PORCENTAJE DE AREA EN RECUPERACIÓN DE
INVERSION 26.59% IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA C $ 102.97
IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA C $ 17,948,683.65 PORCENTAJE DEL IMPORTE DE RECUPERCION DE
INVERSION 25.31%
AREA TOTAL EN ZONA D 230,519.18 m2
FACTOR ZONA D 0.7 PORCENTAJE DE AREA EN RECUPERACIÓN DE
INVERSION 35.17% IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA D $ 80.09
IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA D $ 18,462,464.15 PORCENTAJE DEL IMPORTE DE RECUPERCION DE
INVERSION 26.04%
Esto nos da como resultado lo que habíamos predecido que la Zona A deberá
de ser la que que en porcentaje perciba más inversión que las otras que se
encuentran mas lejos del punto de inversion, esto se muestra claramente en el
Gráfico 1.2 donde se muestran los importes de repercucion por cada una de las
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zonas y se aprecia que debido al gran impacto de la Zona D es por eso que la
cantidad es casi similar, pero se sigue sustentando con el teorema:
Teorema Uno:
"La zona donde se encuentra el punto de inversión, será siempre la zona que más
importe se repercute el importe de la inversion"
INPORTCS DE RErereOUaON POR20NAS
ZONAD
2DNAC
ZONAB
¡ZONAA
$18^62^64.15 26.04%
$17,948,683.65 25.31%
$15,368,836.64 21.68%
$19,123,Sla61
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Gráfico 1.2 Importes de Repercucion de las Zonas A, B, C y D de las areas de influencia de la inversion
Una vez teniendo estos datos podemos empezar a repartir particularmente por
cada uno de los terrenos que concierne cada una de las cuadras que en un principio
fueron analizadas para obtener las areas.
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Es importante mencionar que habrá lotes, en los cuales están determinadas
por dos tipos de zonas, en este caso procederemos a que si en el caso de un predio
donde comparte la Zona A y la Zona B, entonces se procederá al siguiente teorema
que dice:
Teorema Dos:
"Si un terreno es marcado por dos zonas, el importe porcentual por m2 será el
de la zona que este inmediatamente mas cercana al punto de inversión"
Daremos un caso particular para que de manera de ejemplificar, podamos
aplicar este método y poder estimar una aplicación más especifica del método.
Nos afocaremos al predio ubicado en la zona A, en la que según nuestro
calculo el importe de recuperación de esa zona es de $19*123,519.61 pesos y el
importe porcentual adicional por metro cuadrado que se le dará a la zona será de
$148.74/m2, por lo que el lote que se indica en el gráfico, cuenta según datos de
cartografía con 200m2 de terreno, en un valor actualizado tendrá un incremento de
$29,599.26 pesos. Por lo que a numeos cerado pudiéramos hacer un incremento en
el valor de $30,000 de ese predio, lo cual refleja de manera
De esta manera y de forma análoga, se pudiesen hacer todos los incrementos
para que se pudiera repercutir la inversión presentada en cada uno de los predios y
analizarlo de manera individual; Por lo cual es muy importante que se asiente que
nuestra base de comprobación de nuestra hipótesis da inicio a partir de la
comprobación de cómo repercutir la inversión pública dada.
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4. RESULTADOS
Con este tipo de análisis se puede reflejar de manera directa, en cada uno de
los predios la repercución que se dará en cuestión de la factiblidad del proyecto para
la representación de la inversión pública repartida en los terrenos adjuntos a la obra
civil realizada.
Por consecuencia pudiéramos establecer este tipo de análisis para la
actualización de los valores tanto en los valores catastrales como en los valores
comerciales, como ya lo mencionamos anteriormente, catastro del estado de
aguacalientes no ha tenido actualización alguna de sus valores desde el año de
1982, asi por eso surge un apoyo para poder sustentar los aumentos de los valores,
y como apoyo podemos mencionar este tipo de análisis donde se comprueba los
cambios de valores, también es un apoyo a la hora de la actualización de los valores
de los cambios que se generan por la urbanización de alguna zona en particular, ya
que este tipo de método puede transformarse en un apoyo para el análisis de dichos
valores.
Cabe mencionar que los resultados que fueron presentados de manera
general, representan de forma análoga cada uno de los tratamientos que se les dará
a cada uno de los predios en particular, por lo que para presentar los resultados
obtenidos, se plasmara la siguiente tabla como resumen de los resultados que fueron
obtenidos por el análisis:
INVERSIÓN $ 75,000,000.00 AREA TOTAL DE INFLUENCIA 655,506.05 m2
CANTIDAD PROMEDIO POR INVERSION $ 114.42
IMPORTE REAL EN RECUPERACIÓN DE INVERSION $ 70,903,504.06 PORCENTAJE REAL DE RECUPERACIÓN DE INVERSION 94.54%
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Con la tabla anterior podemos hacer un resumen de cada una de las areas y
sus importes de los cuales por su factor determinante y su area se vieron reflejados:
AREA TOTAL EN ZONA A 128,570.08 m2
IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA A $ 148.74 IMPORTE PORCENTUAL POR ZONA A $ 19,123,519.61
AREA TOTAL EN ZONA B 122,113.52 m2
IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA B $ 125.86 IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA B $ 15,368,836.64
AREA TOTAL EN ZONA C 174,303.27 m2
IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA C $ 102.97 IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA C $ 17,948,683.65
AREA TOTAL EN ZONA D 230,519.18 m2
IMPORTE PORCENTUAL POR m2 EN ZONA D $ 80.09 IMPORTE PORCENTUAL EN ZONA D $ 18,462,464.15
Con estas cantidades y areas reflajamos de manera resumida las cantidades
que se reflejaran en cada una de las zonas y su importe porcentual por m2 que se
reflejaran en cada uno de los predios que corresponde a dicha zona. Por lo anterior
podemos estimar cada inversion dadas por dependencias gubernamentales que
porveen de inversiones como estas para el desarrollo urbano de la ciudad.
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Con este método de análisis de la metodología de la evaluación de los valores
que basándonos en la sección áurea, y ubicando las zonas que se procederán al
análisis, podemos proeceder a reflejar las inversiones que realizan entes
gubernamentales para el desarrollo urbano de la ciudad, pero que indirectamente se
repercute en los predios aledaños, es por eso que es necesario ver que tanto se
benefician, por lo que con este método se establecen zonas de análisis y sus
cantidades porcentuales de las zonas para dar el incremento que le corresponde a
cada una de ella, por lo que como resultado del análisis,
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Imagen de las zonas de análisis y su punto de inversion
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Por lo que la recomendación que con este método conlleva es que con base a
los resultados marcados en el capitulo anterior podemos destinar cada uno de los
valores de la inversion, y asi de esta manera podríamos reflejar y actualizar valores
tanto comerciales como catastrales, por lo que en este caso nos afocamos a que
esta inversión se detinará a los valores comerciales.
Como grado de comprobación de la hipótesis de nuestro método de anlisis de
los valores, podemos decir que fue satisfactoria por sus resultados obtenidos, esto
después de demostrar el método con sus dos teoremas establecidos que la forma de
análisis esta sustentable en la precepcion de cada uno de los predios, y que de
manera análoga se actualiza un valor después de la realización de una obra
importante como lo es una paso inferior vehicular.
Pero si esta muy pendiente la situación de los valores catastrales, esto por su
falta de atención hacia este rubro, por cuestiones que hubieran y siguen surguiendo,
creo que este tipo de actualizaciones deberán de permaneceer como lo marca la ley
de catastro del estado que se realicen cada dos años como mínimo, por lo cual, este
método pudiese servirles de apoyo para poder reflejar las inversiones publicas que
se hayan realizado y poder actualizar los valores.
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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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INVESTIGACIÓN. 3era edición, Ed. Me Graw Hill. 705pp.
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de Invetigación, en la Maestría de Valuación de Inmuebles e Industrial, I.T.C.,
Guadalajara, Jal. Octubre 2004.
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Histórico del Estado de Aguascalientes
http://www.plataforma2002.com/
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GLOSARIO DE TÉRMINOS
A ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.
ÁREAS COMPLEMENTARIAS.- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble
ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES.- Es la superficie exterior requerida para la circulación externa, peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. Esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.
ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES.- Es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble, incluyendo las áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área rentable.
ÁREA DE USO COMÚN.- Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.
ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.
ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
B BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
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BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.
BIEN RAÍZ.- Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN.- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.
BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Articulo 79 de ia Ley Agraria).
BIEN INTANGIBLE.- Ver Activo Intangible.
c COMERCIALIZACIÓN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama "mercadotecnia" que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.
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COMPENSACIÓN.- Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.
CONCESIÓN. Es el acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal, o cualquier otro ente concedente, otorga a otros particulares concesionarios el derecho para el uso, goce o explotación de un bien de su propiedad.
CONJUNTO DE DERECHOS.- La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.
CONTROL.- El poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
COSTO DE REPRODUCCIÓN.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
COSTO ORIGINAL.- Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.
CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador para formular un avalúo. Estos deberán ser complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas.
D DACIÓN EN PAGO.- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.
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DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado II. Departamentos Administrativos
III. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).
DERECHO.- Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por consumo de agua municipal.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividirla, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.
DERECHO DE VÍA.- Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.
DERECHOS DEL ARRENDADOR.- Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino.
DETERIORO FÍSICO.- Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.
DEVALUACIÓN.- Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.
DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN.- Aquellas que se incluyen en una Norma Específica y que bajo ciertas condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas. Cuando se recurre a ellas, deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.
DOMINIO PLENO.- Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.
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E EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.
EMPRESA.- Es la persona física o moral propietaria de los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.
ENAJENACIÓN.- Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. Ver venta
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado
ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.
ENTIDAD GUBERNAMENTAL. Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Organismos Descentralizados II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales de Crédito,
Organizaciones Auxiliares Nacionales de Crédito e Instituciones Nacionales de Seguros y Fianzas, y
III. Fideicomisos.
EQUILIBRIO ECONÓMICO.- En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios.
ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.
EXPROPIACIÓN.- Es la acción o efecto de expropiar.
EXPROPIAR.- Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
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" ü '- <Vr EC
FACTOR DETERMINANTE.- Es la cifra por la cual se multiplicará a un valor que surgirá del resultado de una combinación de características que se muestran en un mismo genero.
FACTORES EXTERNOS.- Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.
FUSIÓN.- Se le llama así a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras.
GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.
H HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
IMPUESTO.- Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad.
INGENIERÍA BÁSICA.- Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. Generalmente no se carga al activo fijo.
INGENIERÍA DE DETALLE.- Es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien. Se contabiliza como parte del activo fijo.
INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.
INMUEBLES CATALOGADOS.- Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país, ciudad, población o barrio.
INVERSIÓN.- Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital y le preste un servicio.
50
INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
M MAQUINARIA.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MEJORAS A LOS TERRENOS.- Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
O OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son Bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OCUPACIÓN SUPERFICIAL.- Es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. Si el terreno es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la Ley Agraria.
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES.- Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo.
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Ver también Demanda y Mercado.
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
P PATRIMONIO.- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.
PATRIMONIO FEDERAL.- Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PROPIEDAD.- Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.
PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.
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PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO.- Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población.
PUNTO DE EQUILIBRIO.- Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.
R RATIFICACIÓN DE VALORES.- Es el acto de reafirmar a una fecha actual dictámenes de valor referidos a una fecha previa.
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA- Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.
T TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.
TERRENOS ADJUDICADOS.- Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.
TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Articulo 157 de la Ley Agraria)
TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
V VALOR.- Es un Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
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•*• T T r? I I L L - I Ü T E C A
Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
VALOR DE INVERSIÓN.- Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados. Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico, o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversión.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien
VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VENTA.- Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
Z ZONA.- Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas, er vecindario.
ZONAS HOMOGÉNEAS.- Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes
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