TERMO DE ENCAMINHAMENTO - Zukerman Leilões · 2019-11-22 · SJCAMPOS / SP- TeleFax (12)...
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JOSÉ ROBERTO BUENO JR. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
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Laudo De
Avaliação
A Sua Excelência Dr. Daniel Toscano MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/ SP
TERMO DE ENCAMINHAMENTO Submeto a apreciação de Vossa Excelência e das partes envolvidas o Laudo de Avaliação do
imóvel destacado em epígrafe.
Aproveito o ensejo para, respeitosamente, requerer a emissão da guia de honorários, cuja
emissão já foi autorizada pelo MM.Juiz no Despacho (fl.293), referente ao valor de R$ 954,00
(novecentos e cinqüenta e quatro reais), correspondente a guia de depósito (fl.299).
Coloco-me, desde já, a disposição de Vossa Excelência, bem como das partes, para eventuais
esclarecimentos ou quaisquer outras informações.
Nestes termos, P. deferimento. S.J.Campos, 05 de novembro de 2018
José Roberto Bueno Junior Creci 58.554 Cnai 7.260
Processo nº 1018541-94.2014 8º Cível da Comarca de São José dos Campos - SP
Partes J P de Araújo Transportes – ME x A. Cornélio Reparos e Manutenção em Veículos
Imóvel Avaliando (IA)
Av. José Pedro nº 31, Jd. Nova Detroit, São José dos Campos - SP
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Laudo De
Avaliação
LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
Processo 1018541-94.2014 8º Cível da Comarca de São José dos Campos - SP Partes J P de Araújo Transportes – ME x A. Cornélio Reparos e Manutenção em
Veículos Imóvel Avaliando
(IA) Av. José Pedro nº 31, Jd. Nova Detroit, São José dos Campos - SP
Matrícula (RI) 11.770 Inscrição Imobiliária 59.0034.0018.0000
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Laudo De
Avaliação
SUMÁRIO
ITEM
DESCRIÇÃO PÁGINA(S)
1. Quadro Resumo 4
2. Objetivo da Avaliação / Pressupostos e Ressalvas / Critérios Escolha Referenciais / Localização 5
3. Informações do Registro Imobiliário / Medidas e Dimensões / Característica do Imóvel / Benfeitorias 6
4. Melhoramentos Urbano e Comunitário / Informações Mercadológicas / Vistoria Técnica
7
5. Contexto Urbano / Mapa Localização (IA) e Referenciais / Distâncias dos Referenciais
7 a 9
6. Vista Aérea do (IA) 9 7. Roteiro Fotográfico do (IA) 10 a 11 8. Metodologia 12 9. Conceito e Homogeneização dos Dados / Média Saneada 12 a 13
10. Percentual Representativa / Metro Quadrado Saneado / Imóvel Paradigma / Confluência do Imóvel Paradigma
13 a 14
11. Cálculo do Valor Locativo 14 12. Débitos do (IA) na Prefeitura Municipal 14 13. Gráfico de Equivalência Comparativa 15 14. CONCLUSÃO 15
15. Anexo I – Tratamento por Fatores / Pesquisa de Campo / Homogeneização
16 a 20
16. Anexo II - Relação dos Referenciais 21 a 31 17. Anexo III – Certidão Negativa Débitos do Imóvel Avaliando 32 a 33 18. Encerramento 34
DOCUMENTOS QUE COMPOEM O TRABALHO DE AVALIAÇÃO (A disposição das Partes)
Demonstrativo do IPTU (IA e Referenciais) / Certidão de Dados Cadastrais Imobiliários / Ficha de Processos dos Imóveis da Prefeitura Municipal / Ficha de vistoria / Consulta Prévia de Zoneamento / Pesquisa de Mercado / Arquivo Fotográfico / Ficha de Padrões de Construção da Prefeitura Municipal / Pesquisa de População da Região Leste.
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Laudo De
Avaliação
QUADRO RESUMO
IMÓVEL AVALIANDO (IA)
Imóvel Comercial – Tipo Galpão / 1 Pavimento Av. José Pedro, 31, Jd. Nova Detroit S.J.Campos – SP
Matrícula Inscrição Imobiliária Habite-se Zoneamento Topografia
11.770 59.0034.0018.0000 22/06/2009 Zuc 8 Plana
Área Terreno Área Construída
(Total)
Área Construída Regularizada na
Prefeitura Municipal
Área Construída Averbada
Idade Aparente da Construção
287,00 m² 138,22 m² 138,22 m² Não 25 anos
VALOR AVALIADO:
11/2018 R$ 306.806,84
(trezentos e seis mil, oitocentos e seis reais e oitenta e quatro centavos).
MÉTODO UTILIZADO Comparativo Direto de Dados do Mercado Normas ABNT/ NBR 14.653/2 Páginas - 01 a 34 Fotos - 01 a 33
Foto 01 Vista Frontal
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Laudo De
Avaliação
RESUMO, METODOLOGIA, CONCEITO, HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS E CONCLUSÃO
RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO – (IA) Imóvel Comercial – Tipo Galpão
Trata-se : Responsabilidade Civil Análise Documental – Não Foi Solicitado
Objetivo da Avaliação / Pressupostos e Ressalvas
O objetivo deste trabalho é a realização de investigação de mercado na região de abrangência do Imóvel Avaliando (IA), para identificação do valor de mercado pelo método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme estabelece a Norma Técnica 14.653-2. Os imóveis que fazem parte deste trabalho terão suas características avaliadas pela homogeneização com fatores contidos entre 0,50 e 2,0, conforme estabelece o Anexo B, Item B.2 da referida Norma. Os imóveis que constam construção terão tratamento diferenciado no Laudo, as construções serão analisadas e calculadas conforme o padrão construtivo e depreciadas segundo o fator idade e conservação. As informações como idade do imóvel, padrão construtivo, medidas, zoneamento foram extraídas do cadastro municipal e outras fornecidas por terceiros de boa fé e confiáveis. O Anexo I é a base de dados que estrutura e fundamentam o Laudo de Avaliação, pontuando as variáveis independentes e dependentes, promovendo o saneamento da média com a utilização de critérios estatísticos, sendo eles, desvio padrão, variância, intervalo de confiança e grau de precisão, tornando as amostras homogêneas para comparação com o Imóvel Avaliando (IA).
(IA) Critérios de Escolha dos Referenciais
Foi selecionado como base avaliativa imóveis localizados nas circunvizinhanças do Imóvel Avaliando (IA), demonstrada no Mapa de Localização (pag. 8 /Laudo), observando os limites de grandeza estabelecidos na Norma Técnica, comparando imóveis com área de terreno mínima correspondente a (130m²) e área de terreno máxima correspondente a 580,00 m², com aplicação dos Fatores, Oferta, Idade, Transposição, Área, Padrão Construtivo e Custo de Reprodução, descritas no Anexo I – (Quadro 35). (IA) Localização
Av. José Pedro, 31 Quadra – 1 / Lote – 3 Bairro – Jd. Nova Detroit Cidade – S.J.Campos– SP Continuação Pag. 6 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Processo 1018541-94.2014 8º Cível da Comarca de São José dos Campos - SP
Partes J P de Araújo Transportes – ME x A. Cornélio Reparos e Manutenção em Veículos
Imóvel Avaliando (IA)
Av. José Pedro nº 31, Jd. Nova Detroit, São José dos Campos - SP
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Laudo De
Avaliação
(IA) Informações do Registro Imobiliário / Cadastro Municipal
Matrícula (RI) Inscrição
Imobiliária Situação do
Bairro Zoneamento Taxa de
Ocupação do Solo
11.770 59.0034.0018.0000 Regularizado Zuc 8 48,16%
Coeficiente de Aproveitamento
do terreno Habite-se
Construção Averbada
Uso no Cadastro Municipal
Uso Atual
2,5 22/06/2009 Não Comercial Comercial
(IA) Medidas / Dimensões / Outras Informações
Terreno
Área Total Topografia Formato Testada Tipo de Solo 287,00 m² Plano Retangular 10,00 m Seco
Frente Lado Esquerdo Lado Direito Fundo Índice Fiscal 10,00 m 29,00 m 28,50 m 10,00 m 258,67
* Dimensões – Olhando do Terreno para Rua.
Construção – Tipo Galpão
Área Construída (Total)
Estrutura do Galpão
Tipo de Cobertura
Tipo de Piso Fechamento
138,22 m² Concreto Armado
Estrutura Metálica c/ Telhas de Amianto
Concreto Regularizado
Alvenária
Idade Aparente Fator Idade
Estado de Conservação
Ross-Heidecke
Padrão Construtivo Pavimentos
Pé Direito
25 anos
Fator 0,76 F / 50 Baixo 1 6,80 m
(IA) Características do Imóvel
Vocação Padrão Social Do Bairro
Vagas de Garagem
Situação das Vagas Garagem
Acessibilidade
Comercial D / E 4 Descobertas Boa
Posição na Rua Posição Quadra Fluxo Veículos Fluxo Pedestre Boa Meio Pequeno Pequeno
(IA) Benfeitorias
Sobre o referido terreno encontra-se erigida uma construção tipo Galpão que encerram 138,22 m² de área construída total, devidamente regularizada junto a Prefeitura Municipal mas pendente de averbação no Registro Imobiliário local.
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Laudo De
Avaliação
(IA) Melhoramentos Urbanos / Bairro
Água Potável Energia Elétrica Gás Encanado
(Disponível) Pavimentação Iluminação Pública
Sim Sim Não Asfalto Sim
Transporte Coletivo
Coleta de Lixo Captação Esgoto Rede Pluvial Serviços Correio
Sim Sim Sim Sim Sim
Rede Telefone Arborização e Praças
Internet Cabeada
Internet s/ Fio
Sim Sim Sim Sim
(IA) Melhoramentos Comunitários / Bairro
Ensino Público Ensino
Particular Posto Saúde Serviços
Bancários Comércio Geral
Sim Micro-região Sim Micro-região Sim
Lazer e Recreação
Igreja(s) Segurança Pública
Sim Sim Sim
(IA) Informações Mercadológicas / Situação Atual
Liquidez na Locação
Desempenho do Mercado
Volume de Ofertas
Absorção do Mercado
Valorização Imobiliária
Média (7 a 12 meses)
Fraco Médio Moderada
Estacionada
SINAIS DE RECUPERAÇÃO XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
(IA) Vistoria Técnica
A Vistoria Técnica ocorreu no dia 02/11/2018, as 9h:00, acompanhada do Sr. Silvio, funcionário do Locatário que está ocupando o espaço do Imóvel Avaliando (IA).
(IA) Contexto Urbano / Micro Região Densidade Habitacional - Alta
O Imóvel Avaliando (IA), inserido na malha viária tem como frente primária a Av. José Pedro, região Leste da cidade, na quadra, esta formada pela Av. Segundo Sargento Clarismundo da Silva, Rua Mathilde Neme Bagdadi e Rua Jorge Pereira de Melo, com predomínio residencial. O Imóvel Avaliando (IA) está localizado em área urbana consolidada com tendência a verticalização, ou glebas vazias, destinadas aos usos residencial unifamiliar e multifamiliar, de comércio, serviços e institucional com nível de interferência urbano-ambiental médio e uso industrial virtualmente sem risco ambiental sendo admitido os usos residencial multifamiliar, comercial e de serviços com até 8(oito) pavimentos. O padrão social do bairro está dividido entre as classes sociais D / E, com predominância da classe D,
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Laudo De
Avaliação
contento todos os melhoramentos públicos existentes na infra-estrutura urbana e excelente nível de equipamentos comunitários em operação. O Imóvel Avaliando (IA) tem boa acessibilidade, localizado entre a Rodovia Presidente Dutra (1,9 km / 4min.) e Av. José Francisco Marcondes (440 m / 1min.), tem como principais vias de acesso e canais de ligação com as demais regiões da cidade a Av. Camerino Pereira do Santos (150 m), Av. Pedro Friggi (1,2 km / 3 min.), Av. Benedito Friggi (597m / 1min.) e a Rodovia Presidente Dutra (1,9 km / 4 min.). Circunvizinho dos bairros Vista Verde, Jd. Santa Inês, Jd. São Vicente, Jd. Motorama, Jd. Pararangaba, Jd. Americano, Jd. Rodolfo, Jardim das Flores, Campos São José entre outros, consta a região Leste onde está inserido o Imóvel Avaliando (IA), com 46.829 domicílios ocupados, 160.990 pessoas residentes, média de 3,4 moradores por domicilio. Fonte: Google e IPPLAN / PMSJC Mapa de Localização (IA) e Referenciais
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Laudo De
Avaliação
Fonte: Google Maps D/IA= Distância do Referencial para o (IA) IA Av. José Pedro, 31 R1 Rua Candido Barbosa, 426 D/IA= 610m
R2 Av. Prof. Possidônio Salles, 122 D/IA= 387m R3 Rua Dr. Claudio M. M. Chaves, 302 D/IA= 518m
R4 Rua Nalva Paiva da Mata, 505 D/IA= 204m R5 Rua Av. 2º Sargento Clarismundo, D/IA= 247m
R6 Rua dos Gerânios, 210 D/IA= 1,4km R7 Rua dos Gerânios, 110 D/IA= 1,4km
R8 Av. José Pedro, 79 D/IA= 60m R9 Rua Mathilde Neme Bagdadi, 381 D/IA= 475m
R10 Rua Procópio Ferreira D/IA= 690m xx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Fonte Google Maps
(IA) Vista Aérea
ROTEIRO FOTOGRÁFICO – (IA) Continuação Pag. 10 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Av. Pedro Friggi
Av. José Francisco Marcondes (IA)
Av. Camerino P. dos Santos
Av. Benedito Friggi
Dutra
Dutra
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Laudo De
Avaliação
ROTEIRO FOTOGRÁFICO – (IA)
Foto 02 Vista Frontal LD Esquerdo Foto 03 Vista Frontal LD Direito
Foto 04 Vista Frontal Foto 05 Vista do Logradouro
Foto 06 Vista Interna Foto 07 Vista Interna
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11
Laudo De
Avaliação
Foto 08 Banheiro Feminino Foto 09 Banheiro Masculino
Foto 10 Sala de Reparos Foto 11 Vista - Recuo do Fundo
Foto 12 Vista – Recuo Lateral 1 Foto 13 Vista – Recuo Lateral 2 Continuação Pag. 12
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12
Laudo De
Avaliação
METODOLOGIA O método utilizado neste trabalho será o COMPARATIVO Direto de dados de mercado. Conforme pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário local, identifiquei alguns imóveis em situação de venda anunciada situados na localidade do Imóvel Avaliando (IA), inseridos na mesma região sócio-econômica conforme demonstrado no Anexo I - Quadro 29. Tais imóveis, doravante, serão denominados REFERENCIAIS, relacionados no Anexo II (pag. 21 a 31 / Laudo). CONCEITO E HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Conforme os dados compilados através do Anexo I - (Quadro 32 a 35), os imóveis constantes neste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma – (IP), assim se representam em suas virtudes e perfis: Tabela de Pontuação e Representatividade
Imóvel Imóvel Paradigma
Iguala 100% Valor Ajustado (m²) da Locação
Pontuação Obtida
%Representatividade Pontuação : 3000 = x%
IA 3000 3005 101,72 % R1 3000 R$ 23,75 2993 99,77 % R2 3000 R$ 16,49 2968 98,93% R3 3000 R$ 21,10 2943 98,10 % R4 3000 R$ 20,84 2941 98,03 % R5 3000 R$ 20,36 3005 100,17 % R6 3000 R$ 13,74 2983 99,43 % R7 3000 R$ 15,31 2963 98,77 % R8 3000 R$ 12,32 2955 98,50 % R9 3000 R$ 24,44 3018 100,60 %
R10 3000 R$ 15,33 3003 100,10 %
MÉDIA SANEADA Diante dos dados levantados e homogeneizados, serão adotados neste trabalho os critérios estatísticos da Média Saneada com apuração da variância, desvio de padrão, intervalo de confiança e grau de precisão nas amostras identificadas. Média Saneada / Variância / Desvio de Padrão /Intervalo de Confiança / Grau de Precisão
Vlr m² Média (m²)
Média Saneada
(m²)
Devios Diferença
(d)
Quadrado Dos
Desvios (q)
Soma do Quadrado Variância
Coeficiente
Desvio De
Padrão
Tabela T
Coeficiente Confiança
R1 940,40 907,91 898,74
41,66 1.735,55 Soma do Quadrado
dp(n-1) 86,81
Tabela T
80% // n-1=7 R2 956,37 57,63 3.321,22 R3 898,95 0,21 0,0441
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13
Laudo De
Avaliação
R4 896,05 (-) 2,69 7,24 52.755,99 1,415 R5 882,00 (-) 16,74 280,22 R6 410,08 excluído excluído Variância
(v) 7.536,57
Coeficiente Variação
dp (n) 30,67
Coeficiente Confiança
43,40
R7 963,59 (+)30% 1.180,28
64,84 4.204,22 R8 954,16 55,42 3.071,38 R9 1.479,07
(-) 30% 635,54
excluído excluído
R10 698,40 (-) 200,34 40.136,12
9,65 Exclusão dos Valores Atípicos + 30% = R$ 1.180,28 - 30%= R$ 635,54
(n) = número de amostras (q)= desvios ao quadrado (n -1) = nº amostras menos 1 (d) = Vlr m² - média saneada (v) = soma dos quadrados / (n-1) dp (n-1) = raiz quadrada da variância dp (n) = dp(n-1) / raiz quadrada de n (cv) = 100 * dp(n-1) / média saneada (cc) = Tabela T * ( dp(n-1) / raiz quadrada n )
INTERVALOS DE CONFIANÇA / 80%
Mínimo
R$ 855,34 Máximo R$ 942,14
GRAU DE PRECISÃO
Grau de Precisão I > 50%
III < 30%
Grau de Precisão II 30% a 50%
Grau de Precisão (942,14 – 855,34) / 898,74
9,65 %
GRAU DE PRECISÃO III
Observações:* Não houve valores atípicos, denominados (Outliers) nas amostras coletadas, aqueles que apresentam um grande afastamento da média evitando prejuízos à interpretação dos resultados. Em vez de estimar o parâmetro por um único valor, é dado um intervalo de estimativas prováveis, mínimo R$ 855,34 e máximo R$ 942,14, evidenciando o estreitamento do intervalo de confiança de 80% (oitenta por cento), aumentando o Grau de Precisão na sua melhor posição, (Grau III, < 30%), abaixo dos 30% e próximo de zero = 9,65% Assim, temos que, a MÉDIA entre os referenciais é:
MÉDIA:% REPRESENTATIVA = 99,04%
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Laudo De
Avaliação
(IA) - Cálculo do Valor do Imóvel
Área do Terreno
(m²) Valor (m²) Valor Terreno
Área da Construção
(m²)
Valor Ajustado
Construção
VALOR GLOBAL IMÓVEL
287,00 914,20 R$ 262.375,40 138,22 44.431,44 R$ 306.806,84
DÉBITOS DO IMÓVEL NA PREFEITURA MUNICIPAL - ATÉ 11/2018
Exercício Descrição Valor Devido c/ Multa e Juros 2018 Não Consta Débitos Não Consta Débitos
Continuação Pag. 15 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
IA R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 101,72% 99,77% 98,93% 98,10% 98,03% 100,17% excluído 98,77%
R8 R9 R10 R11 R12 R13 98,50% excluído 100,10%
MÉDIA: METRO QUADRADO SANEADO = R$ 898,74
IA R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 940,40 956,37 898,95 896,05 882,00 excluído 963,59
R8 R9 R10 R11 R12 R13 954,16 excluído 698,40
IMÓVEL PARADIGMA (IP) -VALOR M² R$ 898,74 / m2= R$ 907,45 ( = 100%) 99,04%
Confluência do Imóvel Paradigma (IP) Se o Imóvel Avaliando (IA) representa 101,72% quando comparado ao hipotético Imóvel Paradigma (IP) que tem seu valor igual a R$ 898,74 ( oitocentos e noventa e oito reais e setenta e quatro centavos), então temos:
R$ 898,74 * 101,72% = R$ 914,20 / m2 do IA
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Laudo De
Avaliação
GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA 0 IA R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 Anotação: Não será necessária aplicação de fator de correção no Imóvel Avaliando (IA) diante do equilíbrio entre o Imóvel Avaliando (IA) e os elementos amostrais. O Grau de Precisão III = (9,65%) / < 30%), apurado no Laudo, está contingenciado pela NBR 14.653-2, devidamente enquadrado as normas da ABNT.
CONCLUSÃO
Tendo-se em conta as vistorias e pesquisas de mercado realizadas segundo a NBR nº 14.653/2 da ABNT consubstanciadas segundo técnicas atuais de avaliações, como do CRECI/SP e IBAPE/SP, que contribuíram para formação da convicção dos valores aqui expressos, concluí que o imóvel objeto deste trabalho tem seu valor aproximado de:
11/2018 R$306.806,84
(trezentos e seis mil, oitocentos e seis reais e oitenta e quatro centavos).
Trata-se de uma Avaliação Expedita/Comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com semelhanças em suas características físicas, sócio-econômicas e localização, devendo prever uma possível variação de até 10% (-5% a + 5%) nos valores acima expressos, ante aos interesses inerentes do próprio mercado imobiliário.
São José dos Campos, 05 de novembro de 2018
José Roberto Bueno Jr. Creci nº 58.554 Cnai nº7.260
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Laudo De
Avaliação
ANEXO I
TRATAMENTO POR FATORES
PESQUISA DE CAMPO
HOMOGENEIZAÇÃO
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Laudo De
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ANEXO II
RELAÇÃO
DOS
REFERENCIAS
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CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
22
Laudo De
Avaliação
IMÓVEL REFERENCIAL I - (R1) Casa Residencial - Térrea (R1) Informações Genéricas
Rua Candido Barbosa, 426 – Jd. Nova Detroit São José dos Campos -SP
Área do Terreno
Testada Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
250,00 m² 10,00 m 85,00 m² Baixo 25 anos
Fator – 0.76 F / 50
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado
300.000,00 (Trezentos mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Proprietário – Sr. João Telefone – (12) 98117-9804 Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R1
Foto 14 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 15 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL II - (R2) Casa Residencial - Assobradada (R2) Informações Genéricas
Av. Prof. Possidônio Salles, 122 – Jd. São Vicente São José dos Campos -SP
Área do Terreno
Testada Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
150,00 m² 5,00 m
124,00 m² Baixo
5 anos Fator – 0.96
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CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
23
Laudo De
Avaliação
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 280.000,00
(duzentos e oitenta mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Proprietária – Camila Telefone – (12) 98807-1769 Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R2
Foto 16 - Fachada LD Esquerdo Foto 17 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL III - (R3) Casa Residencial - Térrea (R3) Informações Genéricas
Rua Dr. Claudio Martins Miranda Chaves, 302 – Jd. São Vicente São José dos Campos -SP
Área do Terreno Testada
Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
150,00 m² 5,00 m 65,93 m² Baixo 15 anos
Fator – 0.88 C / 30
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 210.000,00
(duzentos e dez mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Imobiliária – Vista Verde Imóveis Telefone – (12) 3902-5539 Corretor - Henrique Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 Continuação Pag. 24
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e-mail: [email protected] [email protected]
24
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R3
Foto 18 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 19 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL IV - (R4) Casa Residencial - Térrea (R4) Informações Genéricas
Rua Nalva Paiva da Mata, 505 – Jd. São Vicente São José dos Campos -SP
Área do Terreno Testada
Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
150,00 m² 5,00 m 141,00 m² Baixo 35 anos
Fator – 0.63 F / 70
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 240.000,00
(duzentos e quarenta mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Imobiliária – Vista Verde Imóveis Telefone – (12) 3902-5539 Corretor - Henrique Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R4 Continuação Pag. 25 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
25
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R4
Foto 20 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 21 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL V - (R5) Terreno Residencial (R5) Informações Genéricas
Rua 2º Sarg. Clarismundo da Silva, Quadra 11, L 2 – Vila Letônia São José dos Campos -SP
Área do Terreno
Testada Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
270,00 m² 10,00 m xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado
270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Proprietária – Paulo Telefone – (12) 97730-3003 Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R5 Continuação Pag. 26 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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e-mail: [email protected] [email protected]
26
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R5
Foto 22 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 23 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL VI - (R6) Casa Residencial - Térrea (R6) Informações Genéricas
Rua dos Gerânios, 210 – Jd. Motorama São José dos Campos -SP
Área do Terreno
Testada Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
300,00 m² 12,00 m 66,00 m² Baixo 21 anos
Fator – 0.81 C / 42
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado
240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) 358,24
Fonte de Informação
Imobiliária – Corretores Imóveis Telefone – (12) 3021-5366 / 97406-8996 Corretor - Rogério Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R6 Continuação Pag. 27 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
27
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R6
Foto 24 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 25 - Fachada Frontal LD Direto IMÓVEL REFERENCIAL VII - (R7) Casa Residencial - Térrea (R7) Informações Genéricas
Rua dos Gerânios, 110 – Jd. Motorama São José dos Campos -SP
Área do Terreno Testada
Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
150,00 m² 6,00 m 58,00 m² Baixo 23 anos
Fator – 0.79 C / 46
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 290.000,00
(duzentos e noventa mil reais) 358,24
Fonte de Informação
Imobiliária – Hugo Imóveis Telefone – (12) 3929-6117 Corretor - Daniele Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R7 Continuação Pag. 28 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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e-mail: [email protected] [email protected]
28
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R7
Foto 26 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 27 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL VIII - (R8) Casa Residencial - Térrea (R8) Informações Genéricas
Av. José Pedro, 79 – Jd. Nova Detroit São José dos Campos -SP
Área do Terreno
Testada Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
138,00 m² 5,00 m 54,00 m² Baixo 24 anos
Fator – 0.78 E / 48
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado
185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Imobiliária – Narezzi Imóveis Telefone – (12) 3912-8001 Corretor - Zaquel Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R8 Continuação Pag. 29 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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e-mail: [email protected] [email protected]
29
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R8
Foto 28 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 29 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL IX - (R9) Sobrado Residencial (R9) Informações Genéricas
Rua Mathilde Neme Bagdadi, 381 – Jd. Nova Detroit São José dos Campos -SP
Área do Terreno Testada
Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
250,00 m² 10,00 m 352,80 m²
Baixo
20 anos Fator – 0.82
C / 40
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 580.000,00
(Quinhentos e oitenta mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Proprietária – Carlos Telefone – (12) 3902-7303 / 99767-1722 Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R9 Continuação Pag. 30 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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JOSÉ ROBERTO BUENO JR. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
30
Laudo De
Avaliação
FOTOS – R9
Foto 30 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 31 - Fachada Frontal LD Direito IMÓVEL REFERENCIAL X - (R10) Terreno Residencial (R10) Informações Genéricas
Rua Procópio Ferreira, Quadra 14, L 16 – Jd. Nova Detroit São José dos Campos -SP
Área do Terreno Testada
Área da Construção
Padrão da Construção
Idade Aparente
da Construção
Estado de Conservação
Ross - Heidecke
250,00 m² 10,00 m xxxxx
xxxxx xxxxx xxxxx
Índice Fiscal Valor de Venda Anunciado 200.000,00
(Duzentos mil reais) 258,67
Fonte de Informação
Imobiliária – JB Imóveis Telefone – (12) 3308-1878 Corretor - Adriano Condições – A vista Data Pesquisa – 01/11/2018 FOTOS – R10 Continuação Pag. 31 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
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JOSÉ ROBERTO BUENO JR. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
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Laudo De
Avaliação
FOTOS – R9
Foto 32 - Fachada Frontal LD Esquerdo Foto 33 - Fachada Frontal LD Direito Continuação Pag. 32
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e-mail: [email protected] [email protected]
32
Laudo De
Avaliação
ANEXO III
CERTIDÃO NEGATIVA
DO
IMÓVEL
AVALIANDO (IA)
Par
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JOSÉ ROBERTO BUENO JR. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
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Laudo De
Avaliação
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fls. 336
JOSÉ ROBERTO BUENO JR. PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CRECI 58.554/ CNAI 7.260 SJCAMPOS / SP- TeleFax (12) 99188-3063
e-mail: [email protected] [email protected]
34
Laudo De
Avaliação
ENCERRAMENTO
O Presente trabalho é constituído de 33 (trinta) páginas de papel timbrado digitadas de um só lado, com 33 (trinta e três) fotos numeradas, enviado ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo pelo sistema E-Saj, com assinatura digital em arquivo PDF. São José dos Campos, 05 de novembro de 2018
José Roberto Bueno Junior Creci 58.554 Cnai 7.260
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