TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES A LA LUZ DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
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TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES Nina Norma Noriega
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TEORÍA GENERAL DE LOS
DERECHOS REALES
Nina Norma Noriega
DERECHOS Y BIENES
• El Código Civil y Comercial dedica el
capítulo 4, entre los artículos 15 a 18 a
definir bienes, cosas y derechos
aplicables a cada uno
DEFINICIONES
LAS PERSONAS TITULARES DE LOS DERECHOS INDIVIDUALES
SOBRE LOS BIENES QUE INTEGRAN SU PATRIMONIO
DERECHOS
CUERPO HUMANO
APLICACIÓN LEYES ESPECIALES.
NO TIENE VALOR COMERCIAL
COMUNIDADES INDIGENAS
TIENEN DERECHO A LA POSESIÓN Y PROPIEDAD
COMUNITARIA DE LAS TIERRAS OPCUPADAS
TRADICIONALMENTE, CONFORME ARTÍCULO 75, INC 17
CONSTITUCIÓN NACIONAL
BIENES:
OBJETOS SIN VALOR ECONÓMICO
COSA
BIENES CON VALOR ECONÓMICO.
PUEDE SER APLICABLE A LA ENERGÍA Y LAS FUERZAS DE LA
NATURALEZA
DEFINICIÓN DE DERECHO
REAL
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El
derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en
este Código
ELEMENTOS DE LA DEFINICIÓN DE LOS
DERECHOS RALES
PODER
JURÍDICO EJERCICIO
SOBRE LA
COSA
POR SI MISMO
CON LIBERTAD
DISCERNIMIENTO
Y VOLUNTAD
PERSEGUIR
LA COSA Y
SER
PREFERIDO
ART 1886
ART.1882
CONVALIDACIÓN DEL
DERECHO REAL
ARTÍCULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución
o transmisión queda convalidada.
DERECHOS REALES
TIPIFICADOSCÓDIGO CIVIL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL PROYECTO DE REFORMA CÓDIGO
2012
ART 2503 ART 1887 ART 1887
El Dominio y Condominio EL DOMINIO EL DOMINIO
EL Usufructo EL CONDOMINIO EL CONDOMINIO
El uso y la habitación LA PROPIEDAD HORIZONTAL LA PROPIEDAD COMUNITARIA
INDÍGENA
Las servidumbres activas LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El derecho de hipoteca EL TIEMPO COMPARTIDO LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
La prenda EL CEMENTERIO PRIVADO EL TIEMPO COMPARTIDO
La anticresis LA SUPERFICIE EL CEMENTERIO PRIVADO
La superficie forestal (ley
25509/2001
EL USUFRUCTO LA SUPERFICIE
La propiedad horizontal (ley
13512/1948)
EL USO EL USUFRUCTO
Los tiempos compartidos (ley
26536/2008
LA HABITACIÓN EL USO
LA SERVIDUMBRE LA HABITACIÓN
LA HIPOTECA LA SERVIDUMBRE
LA ANTICRESIS LA HIPOTECA
LA PRENDA LA ANTICRESIS
LA PRENDA
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
DERECHOS REALES SOBRE COSA TOTAL
O PARCIALMENTE PROPIA
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
DEREFCHOS REALES DE GARANTÍA
•DOMINIO
•CONDOMINIO
•PROPIEDAD HORIZONTAL
•CONJUNTOS INMOBILIARIOS
•TIEMPO COMPARTIDO
•CEMENTERIO PRIVADO
•SUPERFICIE
•USUFRUCTO
•USO
•HABITACIÓN
•SERVIDUMBRE
•HIPOTECA
•PRENDA
•ANTICRESOS
ART 1888
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
DERECHOS REALES
PRINCIPALES
DERECHOS REALES
PRINCIPALES
DEREFCHOS REALES
ACCESORIOS: GARANTÍA
•DOMINIO
•CONDOMINIO
•PROPIEDAD HORIZONTAL
•CONJUNTOS INMOBILIARIOS
•TIEMPO COMPARTIDO
•CEMENTERIO PRIVADO
•SUPERFICIE
•USUFRUCTO
•USO
•HABITACIÓN
•SERVIDUMBRE
•HIPOTECA
•PRENDA
•ANTICRESOS
ART 1889
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
DERECHOS REALES
REGISTRABLES
DERECHOS REALES
REGISTRABLES
DEREFCHOS REALES
REGISTRABLES: GARANTÍA
•DOMINIO
•CONDOMINIO
•PROPIEDAD HORIZONTAL
•CONJUNTOS INMOBILIARIOS
•TIEMPO COMPARTIDO
•CEMENTERIO PRIVADO
•SUPERFICIE
•USUFRUCTO
•USO
•HABITACIÓN
•SERVIDUMBRE
•HIPOTECA
•PRENDA
•ANTICRESOS
ART 1890
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y
no registrables. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden
a un registro a los fines de su inscripción
TODOS LOS DERECHOS REGISTRABLES DEBEN CUMPLIR
CON LA PUBLICIDAD MEDIANTE LA INSCRIPCIÓN PARA
SER OPONIBLE A TERCEROS
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA
POSESIÓN
DERECHOS REALESQUE SE
EJERCEN POR LA POSESIÓN
DEREFCHOS REALESQUE NO
SE EJERCEN POR LA POSESIÓN
•DOMINIO
•CONDOMINIO
•PROPIEDAD HORIZONTAL
•CONJUNTOS INMOBILIARIOS
•TIEMPO COMPARTIDO
•CEMENTERIO PRIVADO
•SUPERFICIE
•USUFRUCTO
•USO
•HABITACIÓN
•ANTICRESIS
•HIPOTECA
•PRENDA
•SERVIDUMBRE
ART 1891
TITULO Y MODO SUFICIENTE
Teoría del Título y modoARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto
TITULO Y MODO SUFICIENTE
Teoría del Título y modo
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Forma de adquirir derechos
reales en por ley
CONDOMINIOS
CON INDIVISÓN FORZOSA
•SE ADQUIERE CON ACCESORIOS INDISPENSABLES
•.
CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA
•MUROS CERCAS
•FOSOS
•MEDIANERAS
CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA
•ACCESIÓN DE COSA MUEBLES INSEPARABLES
•OTROS
CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA
•LA HABITACIÓN DEL CÓNYUGE Y DEL CONVIVIENTE SUPÉRSTITE
CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA
•DERECHOS DE LOS ADQUIRENTES Y SUBADQUIRENTES DE BUENA FE
Forma de adquirir derechos
reales en por ley
ARTÍCULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles
por subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas
muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la
invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de
elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Entre los artículos 1897 al 1901 se legisla sobre el tema y su relación
con la posesión:
Definición:
es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Modo en prescripción con justo titulo y buena fe:
INMUEBLES: 10 AÑOS
MUEBLES HURTADOS O PERDIDOS: 2 DOS AÑOS
COSA REGISTRABLE CON JUSTO TITULO: EL PLAZO SE
CUENTA DESDE QUE SE REGISTRO EL JUSTO TITULO
UNIÓN DE POSESIONES:
El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Entre los artículos 1897 al 1901 se legisla sobre el tema y su relación
con la posesión:
Definición:
es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.
CARACTERÍSTICA DE LA POSESIÓN:
OSTENSIBLE Y CONTINÚA
INICIO DE LA POSESIÓN Y
NORMAS APLICABLES
ARTÍCULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba
en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su
registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de
terceros interesados de buena fe.
ARTÍCULO 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo
pertinente, las normas del Título I del Libro Sexto de este Código.
EL TEMA SE RETOMARÁ EN EL ANÁLISIS ESPECÍFICO DEL
INSTITUTO DE LA POSESIÓN
JUSTO TITULO, definición
El nuevo Código Civil y Comercial define al Justo título de la siguiente
forma:
ARTÍCULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la
prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las
formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no
está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial.
CARACTERÍSTICAS DEL JUICIO Y
SENTENCIA DE USUCAPIÓN
1. JUICIO CONTROVERTIDO (CONTENCIOSO)
2. FIJAR FECHA (fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de
prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo).
3. SENTENCIA DECLARATIVA (La sentencia declarativa de
prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comienza la posesión)
4. TRASLADO DE DEMANDA (La resolución que confiere
traslado de la demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión)
Fin del derecho real
CAMBIOS Y NOVEDADES
El Código Civil y Comercial simplifica drásticamente la teoría de los
derechos reales. La cascada de artículos que el Código Civil
´sumadas a las notas sobre los artículos para definir a las cosas han
quedado excluidos en el nuevo ordenamiento. El artículo 15 del
Código Civil y Comercial tiene algún correlato con el artículo 2312
del derogado Código Civil y el artículo 16 CCyC, lo tiene con el art.
2311 de CC.
Los artículos 17 y 18 del CC Y C. no tienen correlato dentro de la
teoría general de los derechos reales. Los derechos sobre el cuerpo
humano tienen varios artículos al respecto en el Código Civil pero
dentro del apartado de los derechos personales. Es una innovación
la inclusión en el CCyC sobre una regulación tibia sobre los
derechos de las comunidades indígenas. Tibia porque el ante
proyecto de reforma de 2012 incluía en el artículo 1887 en el inciso
c) a la propiedad comunitaria indígena, que fue vetada por el Poder
Ejecutivo y ratificado por el Poder Legislativo sancionador
CAMBIOS Y NOVEDADES
Un paso importante dado en pos de cimentar la teoría de los
derechos reales ha sido dar la definición sobre que son los derechos
reales. El artículo 497 del CC había omitido esto y solo se podía
obtener una definición a través de la doctrina, que fue variando a
través del tiempo. Toda definición es perfectible, pero siempre es
mejor a no tenerla y acudir a la interpretación. Con este paso dado el
legislador no hizo más que acrecentar el criterio del numerus clausus
y la objetividad. No hay más derechos reales ni regulaciones que
aquellas que la ley otorga. Cien por ciento excluida la voluntad del
sujeto. Interesante amplitud del art 1883 de CCy C en su parte final
“el objeto de los derechos reales también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley”. Dicho artículo se reafirma con la
redacción del 1896 y 1884. Esto significa que a la cosa mueble
registrable o no, y al inmueble la ley puede crear otros objetos que
se incluyan y regulan como derechos reales. Esto abre la puerta a
crear en el futuro nuevos derechos reales, si se hace necesario
CAMBIOS Y NOVEDADES
Se reafirma la teoría de que nadie puede trasmitir un mejor derecho
del que e posee. Se reafirma el criterio de la preferencia y la
persecución y la clasificación de los derechos reales, con la inclusión
en los derechos de propiedad de los conjuntos inmobiliarios. La
creación de nuevos derechos reales (los conjuntos inmobiliarios, el
cementerio privado) y la inclusión de los derechos creados por ley
por fuera del Código Civil (propiedad horizontal, tiempo compartido y
superficie) ha sido beneficioso. Tener en un solo cuerpo juris todos
los derechos permite un orden en su aplicación y estudio y pone fin a
la posibilidad de jurisprudencia opuestas por las interpretaciones
judiciales. La clasificación de los derechos reales encuentra puntos
en común entre los artículos 1889 (CCyC) y el 2327, 2328, 2330
(CC)
CAMBIOS Y NOVEDADES
Sobre la prescripción Si bien se mantiene a grandes rasgos lo
tipificado en el Código Civil, hay dos rasgos distintivos. Por un lado
la metodología implementada es más desprolija y sin armonía
legislativa en el Código Civil y Comercial. El capítulo destinado a
regular sobre las normas en común de los derechos reales y los
personales en donde se trata sobre la prescripción sería el lugar más
prolijo para atender al tema de usucapión, pues no armonizan los
artículos de unos y otros. Por otro lado se ha omitido referir el nuevo
código sobre el plazo de prescripción para adquisición de un
derecho real sobre muebles no registrables que era de tres años en
el anterior código. La redacción del 1898 del CCy C es confusa y
poco clara, pues sin hacer la distinción entre muebles registrables y
los que no en forma expresa, sostiene en la parte final del articulado
que “Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa
a partir de la registración del justo título”. La doctrina y la
jurisprudencia tendrán que comenzar a desmenuzar este artículo.
CAMBIOS Y NOVEDADES
También sobre los requisitos a cumplir sobre la forma de poseer para
hacer valer la prescripción son diferentes. El código derogado
hablaba de posesión pacifica, pública, continua y de buena fe (solo
para la decenal). La normativa del derecho privado, cambia esa
fórmula por “ostensible y continua”, ¿Qué significará?.¿será
equivalente al criterio de Vélez Sárfield?. Solo en el artículo 1901, al
regular sobre la unión de posesiones que corresponden a la
prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y
estar ligadas por un vínculo jurídico. Se ha avanzado algo más en
sistematizar al justo título y especificar las características y requisitos
que debe cumplir para considéralo como tal .
Otro cambio significativo en prescripción refiere a considerar la
declaración de prescripción larga y la sentencia declarativa al
respecto, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión.
