TAX - content.knightfrank.com · ZAŁOŻENIA Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami...

2015

KOSZTY I OPŁATY

EKSPLOATACYJNEW BUDYNKACH

BIUROWYCH

użytkowaniewieczyste

media

zarządzanie nieruchomością

obsługa techniczna

sprzątaniepowierzchniwspólnych

ochrona

ubezpieczenie

podatek od nieruchomości

TAX

pozostałe usługi

KOSZTY I OPŁATY

EKSPLOATACYJNEW BUDYNKACH

BIUROWYCH W POLSCE

ZAŁOŻENIA

Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami komercyjnymi o powierzchni

1,3 mln m2. Poniższe informacje zostały przygotowane w oparciu o portfel

budynków biurowych i biurowo-usługowych klasy A/A+ i B/B+, zlokalizowanych

w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) i w innych dzielnicach oraz

w miastach regionalnych - w Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Łodzi,

przy czym:

• uwzględniono wyłącznie budynki wybudowane po 1998 roku,

• przyjęto zasadę rozliczania kosztów eksploatacyjnych na powierzchnię

wynajmowalną,

• wielkości zostały uśrednione i podane w PLN w kwotach netto,

• badanie obejmuje lata 2011 – 2014.

KOSZTY ZWIĄZANE Z NAJMEM POWIERZCHNI BIUROWYCH

Najemcy poza czynszem bazowym są zobowiązani pokrywać dodatkowe

miesięczne koszty obejmujące: opłaty eksploatacyjne, najem miejsc parkingowych, jak również opłaty za internet, telefon i zużycie mediów.

W Warszawie powierzchnię biurową zlokalizowaną w COB właściciele

budynków oferują za 16-23 EUR/m2, natomiast w pozostałych dzielnicach

ofertowe czynsze zawierają się w przedziale 11-18 EUR/m2. We wszystkich |

największych miastach regionalnych w Polsce wywoławcze stawki czynszów

za powierzchnie biurowe utrzymują się na podobnym poziomie i wahają się

od 8,5-13 EUR/m2 w Łodzi do 10-16 EUR/m2 w Poznaniu i Wrocławiu.

3

DEFINICJA KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH

Koszty eksploatacyjne są to wszystkie ponoszone przez właściciela koszty

niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości i utrzymania jej

w stanie niepogorszonym, do których zaliczają się:

sprzątanie powierzchni wspólnych

użytkowanie wieczyste

ubezpieczenie

pozostałe usługi

TAX

Koszty eksploatacyjne nie obejmują:

• kosztów ulepszeń i modernizacji mających na celu podniesienie

standardu nieruchomości,

• kosztów aranżacji powierzchni dla najemców,

• kosztów napraw wynikających z nieprawidłowych działań najemców

lub innych podmiotów,

• kosztów błędów i zaniedbań po stronie właściciela i zarządcy,

• kosztów administracyjnych spółki celowej.

zużycie mediów


obsługa techniczna

ochrona


UDZIAŁ POSZCZEGÓLNYCH KOSZTÓW W KOSZTACH EKSPLOATACYJNYCH W BUDYNKACH BIUROWYCH

zużycie mediów

obsługa techniczna


sprzątanie powierzchniwspólnych

ubezpieczenia

użykowaniewieczyste


pozostałe usługi

ochrona

5

W nieruchomościach komercyjnych koszty eksploatacyjne są przenoszone na najem-

ców w całości lub części w formie opłat eksploatacyjnych i/lub refaktur za media.

Lista kosztów pokrywanych z opłat eksploatacyjnych i sposób ich rozliczania określane

są szczegółowo w umowach najmu.

W zależności od wyposażenia nieruchomości w indywidualne liczniki, najemcy

fakturowani są oddzielnie za energię elektryczną, jak również za zużycie ciepła

i wody bezpośrednio przez najemców. W przypadku braku indywidualnych

liczników zużycia mediów stosowane są algorytmy rozliczania oparte o kubaturę, powi-

erzchnię najmu lub/i zainstalowane wyposażenie techniczne.

Pozostałe koszty, jak i media zużywane na powierzchniach wspólnych, rozliczane są w

oparciu o udział w wynajmowalnej powierzchni budynku.

KOSZTY EKSPLOATACYJNE A OPŁATY EKSPLOATACYJNE

WYKRES 1 | Średnia wysokość kosztów i opłat eksploatacyjnych (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014

Warszawa COB Warszawa inne dzielnice Regiony

23,17 23,67

20,14

24,20 24,11

21,8723,84 23,95

20,8422,23 21,92

19,40

18,97 18,78

15,65

19,70 19,37

16,40

19,66 19,68

16,35

18,87 18,46

15,39

opła

ty e

kspl

oata

cyjn

e

kosz

ty e

kspl

oata

cyjn

e refa

ktur

yza

med

ia

4

Z głównych składowych kosztów eksploatacyjnych większość jest bezpośrednio

skorelowana z powierzchnią budynku, jedynie dwie pozycje nie są bezpośrednio

od niej zależne - roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu

oraz ochrona, której koszt jest związany ze strukturą funkcjonalną nieruchomości.

Wielkość działki, na której położony jest budynek, ma istotny wpływ na poziom

kosztów związanych z utrzymaniem terenu, a także na wysokość kosztów z tytułu

podatku od nieruchomości.

KOSZTY EKSPLOATACYJNE W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI BUDYNKU I DZIAŁKI

WYKRES 2 | Średni poziom kosztów eksploatacyjnych z lat 2011-2014 w korelacji z wielkością budynku biurowego (PLN/m2/miesiąc)

19,0821,14

15,49

18,61 18,56

15,47

< 7000 m2 7000 m2 - 15 000 m2 > 15 000 m2

24,10

18,4120,42

7


Koszty zużycia mediów obejmują przede wszystkim koszty energii elektrycznej (60% - 70% całości) oraz koszty zużycia ciepła, gazu, wody i odprowadzenia ścieków. Spadek wysokości opłat za media w 2014 roku jest efektem bardzo dobrych warunków zakupu energii elektrycznej, wynegocjowanych przez zarządców.

WYKRES 3 | Średnie koszty zużycia mediów budynku biurowego (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


8,939,75

8,10

9,5410,129,38 9,05 9,60

8,197,18

8,187,08

MEDIA

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Podatkiem objęte są grunty, budynki i budowle. Wysokość podatku od nieruchomości obliczana jest w oparciu o stawki za m2 powierzchni gruntu i powierzchni budynku (w zależności od rodzaju prowadzonej działalności) oraz w przypadku budowli - jako procent od jej wartości początkowej.

WYKRES 4 | Średnie koszty podatku od nieruchomości (PLN/m2/miesiąc)

TAX

2011 2012 2013 2014

2,413,00

2,65 2,53

3,132,79 2,63

3,272,92 2,69

3,292,80


Skła

dow

e KO

SZTÓ

W E

KSPL

OAT

ACYJ

NYC

H

OBSŁUGA TECHNICZNA (FACILITY MANAGEMENT)

Koszty te obejmują serwis wszystkich instalacji technicznych w budynku oraz koszty obsługi technicznej realizowanej przez stały skład osobowy i/lub serwis mobilny.

WYKRES 5 | Średnie koszty obsługi technicznej (facility management - FM) (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


2,412,20 2,32 2,50 2,30

2,56 2,54 2,38 2,59 2,72

2,08

2,74

Koszty obejmują obsługę recepcji oraz zatrudnienie pracowników ochrony. Praca ochrony wspomagana jest przez systemy telewizji przemysłowej, system kart kontroli dostępu oraz coraz częściej system bramek obrotowych.

WYKRES 6 | Średnie koszty ochrony (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


2,282,75

1,69

2,20

2,65

1,60

2,18

2,66

1,60 1,83

2,36

1,74

OCHRONA

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ

Zarządzanie nieruchomością obejmuje kompleksowe działania nakierowane na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz administrowanie, w tym obsługę najemców i właścicieli, optymalizację kosztów i nadzór nad szeroko rozumianym bezpieczeństwem technicznym nieruchomości.

Cena usługi zarządzania zazwyczaj jest zdefiniowana jako procent zafakturowanych rocznych przychodów z czynszu najmu.

WYKRES 7 | Średnie koszty zarządzania biurowcami (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


1,91

1,301,47

1,98

1,48

1,98

1,461,81

1,031,331,39 1,30

SPRZĄTANIE POWIERZCHNI WSPÓLNYCH

Usługa obejmuje sprzątnie powierzchni wspólnych w budynku, garaży i terenów zewnętrznych oraz materiały potrzebne do jej realizacji.

WYKRES 8 | Średnie koszty sprzątania powierzchni wspólnych (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


1,051,26

0,871,00

1,27

0,841,01

1,23

0,84

1,091,19

0,87

Skła

dow

e KO

SZTÓ

W E

KSPL

OAT

ACYJ

NYC

H

11

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu uzależniona jest od wartości gruntu oraz jego przeznaczenia (3% dla gruntów wykorzystywanych na cele komercyjne oraz 1% dla gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne). Wartość gruntu podlega okresowej aktualizacji, jednak nie częściej niż raz na trzy lata. W portfelu nieruchomości zarządzanych przez Knight Frank, w miastach regionalnych 60% właścicieli dysponuje prawem własności, zaś w Warszawie udział ten jest znacznie niższy i wynosi 42%.

WYKRES 9 | Średnie koszty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


2,44

1,361,19

2,44

1,331,19

2,22

1,36 1,19

2,70

1,371,06

UBEZPIECZENIE

Koszty obejmują ubezpieczenie mienia, w tym od aktów terroru i od kataklizmu oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

WYKRES 10 | Średnie koszty ubezpieczenia (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


0,46

0,360,41

0,510,44 0,44

0,510,42 0,42 0,43 0,40

0,32

Skła

dow

e KO

SZTÓ

W E

KSPL

OAT

ACYJ

NYC

H

POZOSTAŁE KOSZTY

Najbardziej zróżnicowana i trudna do precyzyjnego oszacowania grupa kosztów, która obejmuje koszty powtarzalne i przewidywalne (zakup usług bieżących np. wywóz śmieci, czyszczenie elewacji, utrzymanie zieleni), koszty ponoszone w odstępach kilkuletnich (np. przeglądy i pomiary pięcioletnie) oraz koszty pojawiające się okresowo (np. naprawy, odśnieżanie).

WYKRES 11 | Pozostałe koszty (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013 2014


2,16 2,29 2,35 2,502,06

2,53 2,532,32

2,572,36

2,61

2,18

MEDIA

Uwolnienie w 2012 roku rynku obrotu energią elektryczną pozwala

na kontraktowanie zakupów u wybranego operatora i negocjowanie przez

zarządców warunków zakupu energii elektrycznej. Wstępne wyniki kontraktowa-

nia energii na rok 2016 wskazują, że ceny zakupu energii ulegną nieznacznemu

obniżeniu w stosunku do 2015 roku, w którym cena energii na Towarowej Giełdzie

Energii niespodziewanie wzrosła w stosunku do 2014 roku. W kolejnych latach

oczekuje się uwolnienia rynku kontraktowania pozostałych mediów.

SPRZĄTANIE I OCHRONA

Wchodzące w życie od 1 stycznia 2016 roku zmiany w regulacjach prawnych

dotyczące zatrudnienia przełożą się bezpośrednio na wzrost kosztów ochrony

i sprzątania, w przypadku których głównym czynnikiem kosztowym są wynagro-

dzenia pracowników. W zależności od nieruchomości koszty te mogą wzrosnąć

od 10% do nawet 40%, co może wymusić zastosowanie rozwiązań technicznych

ograniczających fizyczną obecność pracowników na terenie nieruchomości.

OBSŁUGA TECHNICZNA (FACILITY MANAGEMENT)

Na rynku usług technicznych widoczne jest dążenie firm facility management (FM)

do rozszerzenia oferty o usługi wymagające posiadania specjalistycznych licencji

na wykonywanie przeglądów okresowych instalacji i urządzeń technicznych,

na które do tej pory wyłączność mieli producenci.

T R E N D Y

13

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ

Od 2013 roku obserwowany jest trend obniżania kosztów zarządzania.

Jest to efekt zmian w poziomie czynszów najmu oraz wskaźnika pustostanów.

Zmiany są również efektem rosnącej konkurencji na rynku profesjonalnych

zarządców.

WYKORZYSTANIE EFEKTU SKALI

Firmy zarządzające i właściciele posiadający znaczący udział w rynku wykorzystują

z coraz większym powodzeniem efekt skali przy negocjowaniu i kontraktowaniu cen

zakupu energii elektrycznej i usług, dzięki czemu optymalizują koszty eksploatacyj-

ne.

T R E N D Y

Knight Frank to międzynarodowa grupa doradcza z siedzibą w Londynie, świadcząca usługi w zakresie nieruchomości już od niemal 120 lat. Obecnie zatrudnia ponad 12 000 specjalistów w 370 biurach w 55 krajach. Jej polski oddział posiada 24-letnie doświadczenie i jest jednym z najdłużej działają-cych lokalnie międzynarodowych zespołów ds. nieruchomości. W Warszawie i 6 biurach regionalnych (Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) Knight Frank zatrudnia ponad 130 specjalistów.

W kwestiach związanych z zarządzeniem nieruchomościami komercyjnymi zapraszamy do bezpośredniego kontaktu:

© 2015, Knight Frank Sp. z o.o.

Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szegółówych badań i zachowania nalezytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.

Urszula ŁuszpińskaSenior Technical [email protected]

Magdalena OksańskaHead of Property [email protected]

Knight Frank Sp. z o.o.

Mokotowska 49

00-542 Warszawa

+ 48 22 596 50 50

www.KnightFrank.com.pl

Knight Frank oferuje pełen zakres usług w zakresie zarządzania nieruchomościami zgodnie z lokalnymi przepisami oraz standardami obowiązującymi na rynku międzynarodowym. Dział Zarządzania Nieruchomościami przygotowuje i wdraża strategie dostosowane do indywidualnych wymagań i profilu klientów firmy, których celem jest zwiększanie wartości nieruchomości i maksymalizacja zwrotów i rentowności nieruchomości. Obecnie Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami komercyjnymi o powierzchni 1,3 mln m2.

TAX - content.knightfrank.com · ZAŁOŻENIA Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami...

Documents

Transcript of TAX - content.knightfrank.com · ZAŁOŻENIA Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami...