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Desarrollado por: Gustavo Garrido T.

Ingeniero Civil.

INFORME DE TASACIN.

VIVIENDA SECTOR VILLA ALEMANIA CALLE NUEVA ESPERANZA-TOM.

FECHA: 15 DE FEBRERO DEL 2015.

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1. OBJETIVO DE LA TASACIN. Determinar, de acuerdo a la investigacin realizada, el valor real de la propiedad

correspondiente al Rol de Avalo 1669 N803 del registro y conservador de bienes races,

perteneciente a la comuna de Tom, ubicada en el sector Villa Alemania (18 de Septiembre)

de esta ciudad.

2. DILIGENCIAS PRACTICADAS. 2.1 Visita de reconocimiento de la propiedad.

2.2 Catastro de medidas y dimensionamiento de la vivienda.

2.3 Catastro de instalaciones sanitarias en la vivienda.

2.4 Recopilacin de archivo planimtrico.

2.5 Tomas fotogrficas.

2.6 Avalo de antecedentes catastrados.

3. METODOLOGA DE LA TASACIN. Se ha realizado un catastro de la propiedad y de las edificaciones existentes al interior de

ella, constrastados con informacin obtenida en la Ilustre Municipalidad de Tom (Plano

Regulador comunal y la Ordenanza Local).

Se ha utilizado material de archivo de este perito y recopilado antecedentes actuales sobre la

actividad inmobiliaria y venta de viviendas en el sector. Se analizan ofertas y negocios

concertados hasta unos cinco aos atrs tanto en compraventas como en arriendos de

locales o predios.

Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por metro cuadrado de

propiedades del sector los que han sido aplicados en el avalo que se expone a

continuacin.

4. IDENTIFICACIN Y UBICACIN DEL TERRENO A TASAR. El terreno a tasar se ubica en el sector de Villa Alemania (18 de Septiembre), calle Nueva

Esperanza #2735, en la comuna de Tom.

Es un sector que se encuentra catalogado como zona residencial y que est conformada

generalmente por casas de dos pisos muy juntas una de la otra. Adems gran parte de sus

calles colindantes poseen una muy buena accesibilidad al sistema de transporte integrado en

la comuna; siendo capaz de llegar a los diferentes puntos de servicios (sistema de

actividades) .

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En la siguiente figura se muestra la ubicacin de la vivienda a tasar.

Figura 1: Ubicacin en planta de la vivienda.

Figura 2: Lugar de emplazamiento de la vivienda.

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5. CARACTERSTICAS DEL SECTOR DE EMPLAZAMIENTO.

Usos: El sector de emplazamiento de la vivienda comprende actualmente varios inmuebles alrededor de l, utilizados en su capacidad. Adems las edificaciones

existentes cercanas a la propiedad son destinadas principalmente a vivienda. La calle Nueva Esperanza (calle que permite llegar al terreno a tasar), es un sector

con alto volumen de trfico peatonal y con alta frecuencia de transporte privado

(automviles), producto del sistema de actividades comprendidos por las calles

aledaas a ella (Juegos infantiles y consultorio hospitalario Dr Alberto Reyes

fundamentalmente).

Figura 3: Viviendas cercanas a la propiedad.

Figura 4: Flujo peatonal y vehicular presente.

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Conectividad: Muy buena. La ubicacin de la vivienda deslinda por el Norte con la calle Nueva Esperanza, la cual se encuentra urbanizada y consolidada (pavimento en

perfectas condiciones de uso).

Adems en las calles circundantes (Frankfurt y Essen) a la calle principal (Nueva

Esperanza) se aprecia una frecuencia alta de transporte privado (Automviles y

locomocin colectiva) que permiten tener una muy buena accesibilidad al lugar de

emplazamiento de la vivienda. Gran parte de esto se debe al sistema de actividades

que hay por la zona, como lo son juegos infantiles y un poco ms alejado el

consultorio mdico Dr. Alberto Reyes.

Figura 5: Condicin de uso del pavimento existente, calle Nueva Esperanza.

Figura 6: Vista frontal de juegos infantiles al frente de la vivienda, calle Nueva Esperanza.

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Figura 7: Vista frontal de Cesfam Dr. Alberto Reyes.

Perspectiva de la zona: Se observan distintos y paulatinos signos de la modificacin del estado pasivo en que se encontraba este sector (principalmente en relacin a la

calle Nueva Esperanza hace aos atrs. Es decir, en estos ltimos cinco aos se

presenta una gran evolucin en cuanto al crecimiento del sector residencial y

recreacional.

Figura 8: Vista frontal de vivienda, refleja el crecimiento del sector residencial en zona.

Figura 9: Vista frontal de juegos infantiles, refleja el crecimiento del sector recreacional.

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6. CONDICIONES DE LA PROPIEDAD DE ACUERDO A ZONIFICACIN DEL PLAN REGULADOR COMUNAL.

De acuerdo al plan regulador de la comuna de Tom, las condiciones de la propiedad

corresponden a la zona ZR2 (Zona de Villa Alemania), y que corresponde a reas

consolidadas, en la cual la zona es de carcter residencial. La siguiente tabla y figura del

'Plan Regulador de Tom muestra la clasificacin mencionada.

Tabla 1: Clasificacin de la zona Villa Alemania, segn Ordenanza Local Comunal.

Los usos permitidos principales en la zona son residencial, actividades productivas,

comercio, culto y cultura, deporte, educacin, salud, seguridad, servicios y social.

Para el uso de actividades productivas se permiten slo talleres inofensivos .

Para el uso de comercio, se permite, excepto discotecas y salones de baile.

Para el uso de salud, se permite, excepto cementerios y crematorios.

Para el uso de la seguridad, se permite, excepto establecimientos de rehabilitacin

conductual y crceles.

En la siguiente tabla se muestran con detalles los usos de suelos permitidos y prohibidos en

la zona :

Tabla 2: Clasificacin de la zona Villa Alemania, segn Ordenanza Local Comunal.

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Entre las condiciones urbansticas de subdivisin y edificacin en la zona se permite una

superficie predial mnima de 200 (m2). La ocupacin mxima del suelo es del 60% y como

sistema de agrupamiento se exige que la edificacin sea aislada y pareada.

La altura mxima de edificacin es de 14 (m) y la densidad habitacional mxima es de 400

(hab/h).

En la siguiente tabla se muestra un resumen de lo comentado anteriormente:

Tabla 3: Resumen de las condiciones de edificacin de la zona.

De acuerdo a estas condiciones de edificacin se concluye que la propiedad analizada

cuenta con pocas restricciones en cuanto a ocupacin de suelo y tipos de uso.

7. CARACTERSTICAS DEL TERRENO. La proporcin del terreno es mas menos 1:2 y la topografa del predio es plana. De acuerdo a

la ubicacin del predio, cuenta con buen nivel de urbanizacin, con acceso a calles y veredas

pavimentadas en buen estado de conservacin y iluminacin .En cuanto a los servicios

sanitarios, la propiedad cuenta con alcantarillado regularizado provocando un impacto

positivo en la valoracin comercial de ella.

8. CARACTERSTICAS DE LA EDIFICACIN. Se trata de una vivienda de dos pisos, con destino de uso habitacional que se encuentra

integrado por tres personas como grupo familiar.

En el primer piso se observa que hay una distribucin bien marcada y homognea de uso

fundamentalmente familiar, en la que se encuentra: living-comedor, cocina y una pieza de

uso dormitorio. La materialidad de este piso est conformada por una mezcla de madera en

el sector de living-comedor y de albaera en la zona en la que se encuentra ubicada la

cocina. En la esquina de este piso se encuentra una escala que permite dar acceso hacia el

segundo piso, el cual est destinado a dormitorio.

El dormitorio del segundo piso est conformado en su permetro por un material de

enchapado en madera y cuenta con una ventana con vista hacia la vivienda del frente y a

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juegos infantiles. El cielo se puede apreciar que est conformado por plancha de internil

como material.

En general a nivel de vivienda, la construccin se encuentra en un buen estado superficial de

mantencin a nivel de pinturas, barnices y mantencin del piso. Tampoco se aprecia

humedad y fisuramientos a nivel de estuco que puedan daar los revestimientos de la

vivienda y comprometer el bienestar de las personas que viven en el hogar.

En la siguiente figura se aprecia el estado de la vivienda en cada uno de los pisos:

Figura 10: Vista frontal del 1piso de vivienda: Zona de living-comedor y dormitorio.

Figura 11: Vista frontal del 1piso de vivienda: Zona de Cocina.

Figura 12: Vista frontal del 2piso de vivienda: Zona de dormitorio.

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Figura 13: Vista frontal del 2piso de vivienda: Fachada y materialidad del cielo.

9. TASACIN DE LA PROPIEDAD. Dada la informacin recopilada de las edificaciones y terrenos que se presentan colindantes

a la ubicacin del predio a tasar, y a la informacin entregada por 'Conservador de Bienes

Races' y notaria de la comuna de Tom, se puede establecer con certeza el valor comercial

de la propiedad ubicada en el sector de Villa Alemania (18 de Septiembre), calle Nueva

Esperanza #2735, en la comuna de Tom.

De esta manera, sabiendo toda la informacin necesaria se tiene lo siguiente:

Valor comercial de terreno: $13.250.000, lo que representa 540,07(UF).