TASACION DE CAMPOS EN URUGUAY

“El desafío frente al constante cambio de valores y la crisis”

MARIO STEFANOLIRematador Público-Perito Tasador

URUGUAY

Valuación en el Uruguay

• Uruguay: País situado entre Brasil y Argentina, cuenta con una población de 3.4 millones de habitantes. Superficie de 176.200 kms.2 con una población urbana estimada en un 90% y un 10% en el área rural.

Valuación en Uruguay

• Capital: Montevideo.

• País dividido en 19 departamentos.

• Recursos Naturales: Fundamentalmente agrícolas.

• Recursos hidroeléctricos.

• Recursos mineros.

• Turismo ( ecológico, de costas )

Métodos de Valuación más utilizados en el Uruguay

• En Uruguay no se usan aún normas de valuación.

• Los métodos más utilizados en la actualidad por los peritos son el de comparación, costos y rentas.

• Cada valuador utiliza éstos métodos y su experiencia personal para valuar.

Valuación de campos

• País esencialmente agrícola ganadero, Uruguay ha sido conocido fundamentalmente a lo largo de la historia por la calidad de la carne bovina, con ganado alimentado en praderas naturales.

• Con variantes coyunturales producto de crisis puntuales, los valores de la tierra no sufrieron variaciones importantes hasta hace unos años.

• Dos elementos comenzaron a jugar un papel fundamental en el incremento sostenido de los precios de la tierra: FORESTACION – PLANTACION DE SOJA.

FORESTACION

• Como consecuencia de la ley de Desarrollo forestal de diciembre de 1987 cuando habían 31.000 ha. plantadas, y de la instalación de pasteras y papeleras en territorio nacional, se pasa a 1.305.000 hectáreas.

• En la actualidad, se pagan valores en el eje de los U$S 2.500 la hectárea para forestación, dependiendo la cercanía con rutas y tipos de suelos.

Agricultura

• El incremento de cultivos agrícolas (fundamentalmente soja ) trajo aparejado que

campos ganaderos se hayan transformado en agrícolas frente a mejores rentabilidades.

• Influyó sensiblemente la llegada de inversores argentinos que pagan un valor mucho más alto para invertir en agricultura que la que se obtiene para cría de ganado.

• Los campos para agricultura pueden llegar a valores de US $ 7.500 la hectárea

Ganadería

• Tradicionalmente la principal actividad económica del país, se ha visto disminuida ante la mejor rentabilidad esperable en una inversión agrícola.

• Los precios tuvieron incrementos importantes en los últimos años.

• Sin embargo en la actualidad, como consecuencia de la disminución de exportaciones y la sequía los valores se han resentido.

Categorización de tierras por el Estado:• Existe un Índice determinado por la Comisión Nacional de Estudio Agro

Económico de la tierra que determina la capacidad de los suelos evaluados en kilos de carne bovina, ovina y kilos de lana por hectárea de campo natural, cuyo promedio es 100.

• El índice mide la capacidad productiva del campo.• La media del país es 100.• Fue creado, entre otros objetivos, para satisfacer:• La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos

para la planificación del mejor uso de los recursos naturales.

• El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del sector agropecuario basada en la capacidad potencial de la tierra.

Es un índice muy utilizado en las valuaciones y considerado en las transacciones inmobiliarias. De acuerdo al índice ( un campo tiene varios tipos de suelos ) se determina que actividades se desarrollan en el campo ( campos ganaderos, uso mixto, agropecuarios, forestales )

Valores de la tierra

• En el año 2000 el valor promedio de la hectárea se ubicaba en U$S 448.

• En el año 2008 (período enero a junio ) dicho valor había trepado a U$S 1768.

• Excepto en los años 2001 a 2003 en que la crisis económica determinó valores más bajos, desde 2004 a la 2008 los valores subieron año a año.

• Fuente: MGAP-DIEA

Motivos de incrementos

• Desde 2004 se observa una situación económica favorable en el país.

• Se incrementaron los valores de los commodities.

• La instalación de pasteras trajo aparejado mayor interés en tierras.

• La importante diferencia de precios por hectárea con Argentina y Brasil hizo atractivo al país como lugar de inversión.

Diferencias de precios e impuestos

• Según SAGyP, al año 2005 la hectárea promedio en Uruguay estaba en U$S 1.050, en Brasil en U$S 1.550 y en Argentina en U$S 3.500, siempre considerando tierras agrícolas y ganaderas.

• Estos valores se vieron incrementados sensiblemente en los últimos años.

• A los sojeros argentinos les reditúa mucho más plantar en Uruguay por las importantes retenciones impositivas que tienen en su país.

PORQUE LAS DIFERENCIAS:• ARGENTINA: Los valores se incrementaron

llegando a superar los U$S 10.000 en zonas de mayor producción agrícola.

• Motivos:• * Record en las cosechas.• * Alza de precios de los commodities.• * Perspectivas de biocombustibles.• BRASIL: Valores superiores de la tierra llevaron

a productores de arroz y ganaderos a invertir en territorio uruguayo.

Otros factores que incrementaron los valores en URUGUAY:

• Mas demanda de europeos y estadounidenses por precios atractivos.

• Falta de oferta de campos para renta en Argentina.

• En 2008 podíamos ver titulares en la prensa tales como “la venta de campos uruguayos crece a paso acelerado y todo indica que la tendencia continuará……”

• División por zonas y valores promedio según Inmobiliaria Caldeyro y Stajano

• Fuente: Inmob. Caldeyro y Stajano

Situación actual del mercado de inmuebles rurales frente a la crisis:

• Como consecuencia de la crisis, ya a fines de 2008 los titulares de diarios argentinos (LA NACION) informaba sobre la previsión de una baja en el precio para 2009 entre un 10 y 15%.

• URUGUAY ha presentado una merma en la cantidad de negocios y los valores también se han visto afectados.

• Otros elementos como la SEQUÍA han incidido negativamente ya que ha afectado importantes zonas del país.

Desafíos al momento de tasar:

• Llegado el momento de valuar un campo, son muchas las preguntas que debemos hacernos en la actualidad:

• Si antes se debían tener en cuenta aspectos tales como tipo de suelo, ubicación, mejoras, cercanías con centros poblados, cultivos, aguadas y otros aspectos HOY es fundamental conocer que potencial tiene la fracción que tasamos desde el punto de vista agrícola-forestal.

EN SINTESIS:• La valuación de tierras debe ser efectuada en la

actualidad teniendo en cuenta una serie de elementos que antes no jugaban un rol tan importante:

• Las altas rentas que se pagan deben ser consideradas como una información importante al determinar el valor.

• La permanente variación de precios lleva a que el Valuador deba estar actualizándose permanentemente para determinar el correcto valor a asignar.

• Las variaciones constantes llevan a que los valores asignados deban actualizarse en poco tiempo.

Desafío que apareja la valuación de campos:

• Actualización permanente del perito valuador ante variaciones constantes en los valores de la tierra.

• Concientización de los actores que deben actualizarse los informes periódicamente ante dichos cambios.

• Seguimiento de factores externos que llevan a la variación de los valores.

MUCHAS GRACIAS!!!!!!!!

MARIO STEFANOLI• Rematador y Perito Tasador

• Presidente Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios de Uruguay

mariostefanoli@gmail.com