TARTALOMJEGYZÉK - static.eer.gov.hu · nok esetében súlyozott értéken c.c.a. 10-24.-Ft/m2...

TARTALOMJEGYZÉK

Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap 2 old.

I.1. Megbízás, az értékelői feladat ismertetése 3 old.

I.2. Az értékbecslői vizsgálat módszere 4 old.

II.1. Értékbecslői megállapítások 6 old.

III. Értékbecslés 6 old.

III.1.a. Általános ismertetés, az ingatlan nyilvántartás adatai 7 old.

III.1.c. Részletes leírás 9 old.

III.2.a., b. Értékbefolyásoló tényezők 13 old.

IV. Forgalmi érték megállapítás 13 old.

V. Vékövetkeztetés 13 old.

Melléklet 14 old.

ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.” INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS

2

ÉRTÉKBIZONYÍTVÁNY, NYILATKOZAT ÉS ALÁÍRÓLAP

Az ingatlan címe 5749 Elek, Külterület, Lőkösházi út (faliszám nélkül)

Helyrajzi száma 087/16

Telekméret 117 467 m2

Tulajdonos ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.” 5749 Elek, 47. sz.

Az ingatlan jellege Kivett lakóház, és vízállás

FORGALMI ÉRTÉK

ÖSSZ FORGALMI ÉRTÉK 2 000 000 .-Ft

Értékbecslői nyilatkozat: A vagyonértékelés érvényes az ingatlan jellemzőiben és az ingatlanforga-

lomban beálló jelentősebb változások bekövetkeztéig. Ezt a jelenleg ismert, és tervezhető ingatlanpiaci

viszonyok között az értékbecslés keltét követő hat naptári hónapban szabjuk meg.

Az ingatlannal kapcsolatban elháríthatatlan forgalmazási akadályról nincs információnk.

Elek, 2016. március 10.

………………….

Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő

okl. 2839/91.

reg. sz. F. 1/1989.


3

AZ 5719 ELEK, LŐKÖSHÁZI út, 087/16. HRSZ. TELEKINGATLAN

FORGALMI-ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA

I.1.- AZ ÉRTÉKELŐI FELADAT ISMERTETÉSE

-A Cg. 04 09 012681 cégjegyzékszámú ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.” kijelölt felszámoló szervezete, a

budapesti, PROFÉNA KFT. A felszámolóbiztos által képviselt társaság megbízása alapján cégünk az

5600 Békéscsaba, Kígyósi u. 3. sz. alatti KONSZENZOR KFT. értékbecslést készít a címben jelzett,

és a felszámolás alatt álló társaság tulajdonát képező ingatlan napi forgalmi érték megállapítása céljá-

ból.

-A megbízásnak megfelelően, az előzetes egyeztetéseket követően 2016. március 10-én, a párhuzamos

környezetvédelmi feltárást végző 1096 Budapest, Sobieski J. 27./A. sz. alatti székhelyű „KRISTÁLY-

99” Környezetgazdálkodási, Szolgáltató KFT. szakértőjével közösen, részletes felméréssel, és bejárás-

sal egybekötött helyszíni szemlét tartottunk. A helyszíni szemlét megelőzően a megbízó képviselőjével

folytatott egyeztetések során az értékbecsléssel szembeni elvárások az alábbiak szerint kerültek ponto-

sításra.

-Az érték megállapítás tárgyát képező ingatlan egy önállóan nyilvántartott üres telek. Az értékbecslés-

nek az ingatlan egyedi, napi forgalmi értékét kell meghatároznia.

-A forgalmi érték kialakítására, az érték megállapítás alapját adó értékesítési szándéknak, az ismert, és

általánosan használatos értékesítési technikáknak, az aktuális ingatlanpiaci helyzetnek, illetve a várható

piaci változásoknak a figyelembe vételével kell megtörténnie.

-A vagyonérték megállapításakor kiemelten kell figyelembe venni az ingatlan környezeti állapotát,

melyre nézve kiemelten támaszkodni kell a környezetvédelmi szakvéleményben foglalt megállapítá-

sokra.

A vagyonértékelés 15 számozott oldalt tartalmaz.


4

I.2.- AZ ÉRTÉKBECSLŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE:

I.2.a. Az érték megállapításra az értékesítés időpontjában ismert, az értékesítést befolyásoló valameny-

nyi körülmény figyelembevételével, valós (időkényszer nélküli) értékesítési szándék, és szokásos--

célszerű értékesítési technika alkalmazásának feltételezésével kerül sor.

I.2.b.-Megítélésünk szerint az értékeléshez a három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelé-

si módszer közül (piaci összehasonlító, költség-alapú és jövedelem-alapú) a vizsgált ingatlanok adott-

ságai, és az értékesítés körülményei miatt, jelen esetben a piaci összehasonlító megközelítés módszerét

kell alkalmaznunk, az alábbiak okán.

•A költségalapú megközelítés: Az ingatlan infrastruktúra nélküli üres telek.

Diagnosztika nélkül vizsgálható építmény jellegű alkotórészeként figyelembe vehető, létesítmények, és

„élő” közműkapcsolata nincs. Mindezen okokból az érték költségalapon való megközelítése az eladha-

tóság megítélése szempontjából nem tekinthető iránymutatónak.

Megjegyzés: Fentiekkel szemben, a környezetvédelmi szakvéleményben megállapított mentesítési költ-

ség negatív költségként az ingatlan forgalmazhatóságát teljes értékével befolyásolja, a vélelmezhető

tehermentes értéket minimum ezen értékkel negatív irányban eltéríti. További (egzakt módon nem defi-

niálható mértékű) értékcsökkenést prognosztizálhatunk a mentesítés utáni állapot iránti bizalmatlanság

miatt. (Az új tulajdonos a mentesítés esetleges elégtelenségéből adódó következményeket viselni kény-

telen.)

•Az ingatlan környezetében hasonló adottságú ingatlanok bérleti úton történő hasznosításáról csak el-

vétve áll rendelkezésre, ellenőrizhető összehasonlító adat, a jövedelem, vagy hozamalapú értékelem-

zés, a kevés rendelkezésre álló adat ennek okán téves következtetésekhez vezethet.

•A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott illetve

értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlan-

nal. Ezt követően az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti külön-

bözőségek ismeretében kiigazítjuk az olyan eltéréseket, mint például az ingatlan fizikai és használati

jellemzői, és módja, az értékesítés vagy ajánlat feltételei, továbbá az értéknek a piaccal összefüggő

vagy az ingatlantól független összetevői. Az így elvégzett számítások eredményei többnyire kijelö-

lik a vizsgált ingatlanok értékének lehetséges tartományát.

A helyi összevetésre alkalmas adatok hánya miatt a régió közeli településeinek adatait használtuk fel.

-Vizsgálatunk a földterületek eladási (és kínálati) adataira terjedt ki.


5

A forgalmi érték kialakításánál a következő tényezőket vettük figyelembe:

-az ingatlan fekvése-elhelyezkedése, nagysága és hasznosíthatósága,

-hasonló ingatlanok eladási és ajánlati árai,

-a kiépített infrastruktúra, és bekötési lehetőségek,

-fejlesztési, beépíthetőségi lehetőségei,

-hasonló funkciójú ingatlanok piacának tendenciái,

-jelenlegi hasznosítás formája.

-A fentiekből következően az értékbecslésben tehát, a forgalmi érték kialakítása elsősorban összeha-

sonlító-elemző módszerre épül, és az ingatlan-nyilvántartás adatain, helyszíni szemlén, tételes felmé-

réseken, illetve szóbeli adatközléseken alapul. Ezek az adatközlések csak részben váltják ki a feltárásos

diagnosztikával nyerhető adatokat.

-Adatgyűjtést végeztünk az ingatlan környezeti, és pillanatnyi telki adottságait illetően. Az ingatlan

korábbi esetleges használatáról dokumentált adatok nem állnak rendelkezésre. A hiányos adatközlés

miatt a dokumentációkkal nem alátámasztható megállapításainkat, a szemrevételezés alapján statiszti-

kai, illetve empirikus úton alakítottuk ki.

-A megbízásban rögzítetteknek megfelelően az ingatlan értékének megállapításánál - fizikai jellemzőin,

regionális, és településhez viszonyított fekvésén, stb. túlmenően- figyelembe vettük az alternatív, más

célú hasznosíthatóság, az esetleges fejlesztések lehetőségeit, az általános továbbá a helyi építészeti elő-

írásokat, és a vizsgálat időpontjában jellemző, illetve a közeljövőben várható piaci viszonyokat, trende-

ket, továbbá a vizsgált időszakban az összehasonlításra alkalmas ingatlanokat érintő adás-vételek,

megállapodások és a meghiúsult értékesítések adatait is.

-A földrészlet a rajta lévő közműjellegű létesítményekkel, elkerítésekkel egyedi infrastrukturális léte-

sítményekkel, természetben egy funkcionális egységet képez, ezek értékét is a földterület értékében

szerepeltetjük.

-Mivel feltárásos diagnosztikára nem volt lehetőség, az ebből eredő bizonytalansági is tényező a mérle-

gelés-értékkialakítás részét képezi.

A becslés az ingatlan egybeni (és további megosztás nélküli) értékesítésének lehetőségét elemzi, és

csak adásvétellel (visszterhesen) megvalósuló ügyletek lehetőségét veszi figyelembe.


6

II. ÉRTÉKBECSLŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK:

-A vizsgált ingatlan környezetében hasonló adottságokkal bíró ingatlanok forgalmazási adatait ismer-

jük, ám az összehasonlítást hasonló jellemzőkkel bíró, de távolabbi ingatlanok értékesítésével kapcso-

latban is elvégeztük, illetve tájékozódtunk az aktuális kínálati adatok felől is.

-A hasonló ingatlanok adásvétele országosan is rendkívül ritka, leggyakrabban valamilyen szabadidős

tevékenység (vadászat, horgászat és kalandturizmus) céljaira, és gyakran e tevékenységek fő színhe-

lyéül szolgáló ingatlanok kiegészítő helyszínéül vásárolták.

-A vizsgált ingatlan környezeti és telki adottságait az ingatlan egyedi ismertetőjében írjuk le.

AZ ÉRTÉKBECSLÉS SORÁN FELTÁRÁSOS DIAGNOSZTIKÁT NEM VÉGEZTÜNK!

III. ÉRTÉKBECSLÉS

III.1.a. AZ INGATLAN NYILVÁNTARTÁS ADATAI:

Az ingatlan címe : 5749 Elek, Külterület, Lőkösházi út (faliszám nélkül)

Helyrajzi száma : 087/16

Telekméret : 117 467 m2

Tulajdonos : ZÖLD-ELEK Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság „f.a.”

székhely: 5719 Elek, Déli sor 47. sz.

Az ingatlan jellege : Kivett lakóház, és vízállás


7

III.1.b. ÁLTALÁNOS ISMERTETÉS:


8


9

Fekvése: -Elek, város a Dél-Alföldi régióban, Békés megyében, a Gyulai járásban, közel a román ha-

tárhoz.

-A régió és a megye keleti részén található, Békéscsabától 25, Gyulától 12 km-re, a román határ köze-

lében fekszik, természetföldrajzilag az Alföld Körös–Maros köze középtájának Békési-hát nevű kistá-

ján fekszik.

Megközelítése: Közúton a Gyulát Lőkösházán keresztül Battonyával összekötő alsóbbrendű főúton,

illetve Kétegyházán keresztül Medgyesegyháza és Békéscsaba felől egy mellékúton érhető el.

A közúti tömegközlekedés autóbuszok valósítják meg, működő vasútállomás legközelebb a 6 km-re

lévő Kétegyházán található.

III.1.c. RÉSZLETES LEÍRÁS:

-Az érték megállapítás tárgyát képező ingatlan a település egyik főútjának déli irányú folytatása, a

Lőkösházi út mellett fekszik, a város déli részén, a település központjától mintegy 1 km-re fekszik,

szilárd burkolatú műút közelében.

-Tömegközlekedési járművek megállója, illetve alapellátást biztosító kereskedelmi egységek, és intéz-

mények mintegy 400-500 m-re találhatók.

-A közel szabályos trapéz alakú telek felszíne sík kisebb részén mélyebb fekvésű, közműkapcsolattal

nem rendelkezik, vezetékes víz, gáz, és elektromos áram csatlakozási lehetőség ésszerű távolságban

elérhető.

-Az ingatlan szabályozatlan, elhanyagolt, gazdasági célra nem alkalmas, mély fekvésű terület, a telepü-

lés nyugati részének csapadék és záportázója. A település kül, és belterülethatárán fekszik, több belte-

rületi utca is a telekhatáron végződik. A telek talaja mélyfekvésű vízállásos nádassal benőtt, változó

mélységű gödrökkel tagolt terület, építkezésre nem alkalmas, a belterületi utak környékén a terület ház-

tartási-lakossági hulladékkal erősen szennyezett a környezetvédelmi szakvélemény alábbi megállapítá-

sai szerint.

„Megállapítások

-Az ingatlan ÉK-i és Ny-i oldalán lehetett hulladék elhelyezés nyomait felfedezni, vélhetően szoros

összefüggésben azzal, hogy ez a két oldal az, amely mellett állandó lakossági jelenlét van és az ingatlan

könnyen megközelíthető (lsd. 2. kép).


10

-A terület ÉK-i oldalán a piros pöttyökkel jellemzett területen elsősorban kommunális jellegű hulladék

elhelyezésének szórványos nyomait lehet felfedezni. Különösen sok műanyag palack és más csomago-

lóeszköz található itt. Ezen hulladékfajta megnevezése és azonosító száma: egyéb települési hulladék,

20 03 01.

-A hulladék együttes mennyisége nem számottevő kb. 20-30 m3 lehet.

-A terület NY-i oldalán található nagyobb mennyiségű építési hulladék. Ezen hulladékfajta megnevezé-

se és azonosító száma: beton, tégla, cserép, kerámia hulladék, 17 01 07.

A hulladék réteg vastagsága a helyszíni szemle megállapításai alapján átlagosan 3 m, szélessége átlago-

san 8 m, míg a hossza kb. 140 m (2. kép). A mennyiség ennek alapján mindösszesen: 3.360 m3.

-A mennyiség becslésénél gondot okoz, hogy a hulladék tetején található talaj miatt az évek alatt egy-

befüggő növényzet alakult ki rajta, amely miatt feltárások nélkül szinte lehetetlen megmondani, hol

húzódik a hulladék és a termett talaj határa, mind vertikálisan, mind horizontálisan (lsd. 3. kép).


11

Az építési törmeléken kívül annak tövében itt is található kommunális jellegű hulladék (egyéb települé-

si hulladék, 20 03 01, lsd. 4. kép).

A mennyiség itt sem számottevő, kb. 5-10 m3 lehet.

A kommunális jellegű és inert hulladék közé elvétve, keveredik veszélyes hulladék is az alábbi két fajta

valamelyike:

- szennyezett csomagolási hulladék, 15 01 10* és

- fénycső, 20 01 21*.

Ezen hulladékfajták együttes tömege nem éri el a 10 kg-ot, elhelyezkedése rendkívül szórványos.


12

A HULLADÉK ELHELYEZÉSÉNEK KÖLTSÉGEI:

Hulladék megnevezése Egységár (Ft/t) Mennyiség (t) Összes nettó

költség (Ft)

Egyéb települési hulladék, 20 03 01 12.572 20 (40 m3) 251.440

Beton, tégla, cserép, kerámia hulladék, 17

01 07

1.300 5.040

(3.360 m3)

6.552.000

Szennyezett csomagolási hulladék, 15 01

10*

105.000 0,005 525

Fénycső, 20 01 21*. 0 0,005 0

Kitermelés költségei összesen - - 2.016.000

Szállítás költségei összesen - - 2.205.000

Nettó mindösszesen (Ft) - - 11.024.965

ÁFA (Ft) - - 2.976.741

Bruttó (Ft) - - 14.001.706


13

III.2.a. ÉRTÉKESÍTÉS SORÁN VÁRHATÓAN, A KÖVETKEZŐ ÉRTÉKNÖVELŐ

HATÁSÚ ELEMEK ÉRVÉNYESÜLHETNEK

-Az ingatlan értékesítése kapcsán számottevő értéknövelő piaci hatás nem fedezhető fel.

III.2.b. ÉRTÉKCSÖKKENTŐ HATÁSÚ ELEMEK

-A markáns, a környezetből is adódó használati kötöttség,

-a hasznosítási korlátokból is adódó alacsony előszereteti érték mutató,

-a gazdasági tevékenységek bizonytalan tervezhetősége.

IV. FORGALMI ÉRTÉK-MEGÁLLAPÍTÁSA

Fentiek alapján a vizsgálat időpontjában aktuális ingatlanforgalmi értéket az alábbiak szerint tárjuk a

Tisztelt Megbízó elé.

-Az ingatlan tágabb környezetében ismert forgalmazási adatok kivett, célszerűen hasznosítható ingatla-

nok esetében súlyozott értéken c.c.a. 10-24.-Ft/m2 fajlagos árakon ismertek. Jelen értékbecslés tárgyát

képező ingatlan tekintetében az értékkialakításnál figyelembe vett fajlagos érték 17.-Ft/m2.

A ZÖLD-ELEK KFT „f.a.” 5719 ELEK, LŐKÖSHÁZI út, 087/16. HRSZ. ALATTI

TELEKINGATLANÁNAK FELTÉTELEZETTEN TEHERMENTES ÁLLAPOTRA

VONATKOZÓ FORGALMI-ÉRTÉKÉT

2 000 000.-Ft azaz KETTŐMILLIÓ Forint

ÉRTÉKBEN HATÁROZZUK MEG.

FAJLAGOS ÉRTÉK 17 Ft/m2

A BECSÉRTÉK AZ ÁLTALÁNOS FORGALMI ADÓT NEM TARTALMAZZA!

V. VÉGKÖVETKEZTETÉS

Fentiek alapján a vélelmezett forgalmi értéket a várható mentesítési költségekkel összevetve megál-

lapítható, hogy az ingatlan jelen adottságaival, piaci alapon nem forgalomképes!

Elek, 2016. március 10.

......................................

Frankó Mihály

ingatlanforgalmi értékbecslő

okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989.


14


15

TARTALOMJEGYZÉK - static.eer.gov.hu · nok esetében súlyozott értéken c.c.a. 10-24.-Ft/m2...

Documents

Transcript of TARTALOMJEGYZÉK - static.eer.gov.hu · nok esetében súlyozott értéken c.c.a. 10-24.-Ft/m2...