Tabla 1. Características de la Emisión GICSA 16Utrabajo como consecuencia de la etapa en la que se...

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GICSA 16U Certificados Bursátiles

HR AA- Corporativos

13 de octubre de 2016

Calificación GICSA 16U HR AA- Perspectiva Estable Contactos Maria José Arce Asociada [email protected] José Luis Cano Director de Deuda Corporativa / ABS [email protected] Luis R. Quintero Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

Fuente: HR Ratings.

Evolución de la Calificación Crediticia

HR AA-Oct. 2016

PerspectivaEstable

Definición La calificación de largo plazo que determina HR Ratings para GICSA 16U es de HR AA- con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación, en escala local, se considera con alta calidad crediticia, y ofrecen una gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Asimismo, mantienen muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. El signo negativo representa una posición de debilidad relativa dentro de la misma escala de calificación.

HR Ratings asignó la calificación de largo plazo de HR AA- con Perspectiva Estable a la emisión con clave de pizarra GICSA 16U.

La calificación de la emisión con clave de pizarra GICSA 16U (GICSA 16U y/o la Emisión) se basa en la calificación corporativa de GICSA1 de HR AA- con Perspectiva Estable asignada el 18 de noviembre de 2015. La calificación se apoya en el sólido factor de ocupación y la sana diversificación que presenta su portafolio tanto geográfica como por sector económico. Adicionalmente, al 2T16 GICSA ha podido mantener la tendencia creciente de su NOI2. Asimismo, se consideró en la calificación el riesgo de ejecución de los diversos proyectos que está realizando la Empresa de forma simultánea lo cual ha representado retrasos en la culminación de los mismos, impactado negativamente el Flujo Libre de Efectivo (FLE) en los últimos 12 meses (UDM) al 2T16, lo cual ha sido compensado por un menor nivel de endeudamiento que el esperado y una mayor cobertura de deuda (DSCR) con caja. Por otro lado, se consideró el perfil de vencimientos de la deuda que al día de hoy no está completamente alineado con la generación de flujo y la maduración de los proyectos, por ello, la Empresa sigue trabajando en el reperfilamiento de su deuda. Adicionalmente, hay que mencionar que la Empresa cuenta con suficiente experiencia dentro del sector inmobiliario, permitiéndole tener un proceso de integración vertical desde la concepción del proyecto hasta la administración del mismo, una vez construido.

Es importante mencionar que HR Ratings se encuentra en proceso de revisión anual de la calificación, por lo que próximamente se estarán publicando las nuevas proyecciones para los siguientes años con los ajustes correspondientes en consecuencia de la tendencia observada en resultados, el avance de los proyectos en desarrollo y el nuevo perfil de vencimientos de la deuda.

La Emisión con clave de pizarra GICSA 16U se espera que se realice en Unidades de Inversión (UDIs) a tasa fija de interés por un monto equivalente de hasta P$3,000m con una vigencia de aproximadamente 7 años. La Emisión se hará al amparo del programa de Certificados Bursátiles autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) el 7 de diciembre de 2015 por un monto de hasta P$6,000m, o su equivalente en UDIs, y una vigencia de 5 años. Los recursos que se obtengan de la emisión serán utilizados para sustituir deuda, para proyectos de inversión y para fines corporativos. A continuación se detallan las principales características de la Emisión.

Tabla 1. Características de la Emisión GICSA 16U

Tipo de Valor Certificados Bursátiles (CEBURS)

Monto Autorizado del Programa P$6,000.0m o su equivalente en Unidades de Inversíon (UDIs) con carácter revolvente.

Vigencia del Programa 5 años

Monto de la Emisión Unidades de Inversíon (UDIs) equivalentes hasta por P$3,000.0m.

Vigencia de la Emisión Aproximadamente 7 años.

Periodicidad en el pago de Intereses Cada 182 días

Tasa de la Emisión Interés bruto anual fijo sobre valor nominal.

Amortización Los CEBURS deberán amortizarse en su totalidad en su fecha de vencimiento. Sin embargo, podrán ser

cubiertos en diversas amortizaciones de principal objetivo con base en el calendario a definirse en el Titulo.

Amortización Anticipada

La Emisora tendrá derecho a realizar una amortización total anticipada de los CEBURS, en cualquier fecha,

pero antes de la fecha de vencimiento, a un precio igual al precio de amortización anticipada, más los

intereses devengados y no pagados sobre el principal de los CEBURS a la fecha de amortización anticipada.

El precio de amortización anticipada en ningún caso será menor a 100% de la suma principal insoluta de los

CEBURS a la fecha de amortización anticipada.

Principales Covenants Financieros

Razón de cobertura de intereses: El EBITDA de los últimos 12 meses a Gastos Financieros Brutos debe ser

mayor a 2.0x.

Nivel de Endeudamiento: Debe mantenerse la razón de Deuda Total Insoluta a Activos Totales menor al 50%.

Deuda Garantizada: El nivel de la razón de Deuda Garantizada insoluta a Activos Totales debe ser menor al

40%.

Garantía

Los CEBURS estarán garantizados por el capital social de Forum Buenavista, S.A.P.I. de C.V. (Fórum

Buenavista), cuyo titular es Grupo GICSA y los derechos a recibir de cualquier arrendatario conforme a los

contratos celebrados por cualquier espacio del centro comercial Fórum Buenavista.

Destino de los Fondos

Los Fondos serán principalmente para amortizar la deuda que actualmente tiene Fórum Buenavista y para

fines corporativos generales y capital de trabajo, incluyendo, entre otros, el refinanciamiento o pago de

pasivos, la adquisición, construcción y desarrollo de todos o algunos proyectos.

Representante Común Value, S.A. de C.V., Casa de Bolsa, Value Grupo Financiero.

Fuente: HR Ratings con base en información del Suplemento Preliminar proporcionado por la Empresa.

1 Grupo GICSA, S.A.B. de C.V. o la Empresa. 2 Ingreso Neto Operativo.

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Principales Factores Considerados La asignación de la calificación de la emisión con clave de pizarra GICSA 16U (GICSA 16U y/o la Emisión) se basa en la calificación corporativa de GICSA de HR AA- con Perspectiva Estable asignada el 18 de noviembre de 2015. La calificación se apoya en el sano factor de ocupación que presenta su Portafolio Estabilizado3 del 90.8% al 2T16, lo cual sumado a una sana diversificación de su portafolio ha permitido generar un NOI durante los últimos 12 meses (UDM) por P$2,507m, un crecimiento de 14.2% vs. los P$2,195m al 2T15. Asimismo, se consideró el riesgo de ejecución de los diversos proyectos que se están llevando a cabo en forma simultánea, lo cual ya ha impactado el FLE al reportar una generación negativa de -P$542m UDM al 2T16 vs. P$650m al 2T15. Sin embargo este deterioro ha sido compensado por un menor nivel de endeudamiento que el esperado con una Deuda Neta observado de P$8,428m al 2T16 vs. el proyectado de P$11,723m. En consecuencia se ha mejorado su cobertura de deuda (DSCR) con caja durante en los UDM alcanzando un 1.8x al 2T16 vs. 0.6x observado al 2T15. Por otro lado, se consideró en la calificación que las características de la nueva Emisión, la cual ya se contemplaba en nuestras proyecciones, ayudará a mejorar el actual perfil de vencimientos de la deuda, que al día de hoy no está completamente alineado con la generación de flujo y la maduración de los proyectos. Adicionalmente, hay que mencionar que la Empresa cuenta con suficiente experiencia dentro del sector inmobiliario, permitiéndole tener un proceso de integración vertical desde la concepción del proyecto hasta la administración del mismo, una vez construido. Tabla 2. Supuestos y Resultados

(P$ millones) 1S15 1S16 2014 2015 2016P 2017P 2018P 2019P 2016P 2017P 2018P 2019P

Ventas de Bienes 4,388 4,444 3,664 4,428 5,852 6,444 9,540 9,875 5,646 6,310 9,103 9,497

Margen Bruto 79.9% 83.9% 87.7% 79.0% 80.4% 80.5% 80.5% 80.5% 80.4% 80.5% 80.5% 80.5%

Margen EBITDA 41.2% 54.8% 45.6% 47.4% 54.6% 54.4% 53.9% 54.1% 51.0% 50.4% 49.3% 49.3%

EBITDA 1,808 2,435 1,669 2,099 3,197 3,504 5,146 5,343 2,881 3,183 4,490 4,685

Utilidad antes de Impuestos 3,513 2,761 2,859 3,898 2,551 2,620 4,237 4,661 2,254 2,295 3,559 3,975

Flujo Libre de Efectivo * 650 -542 611 508 3,058 3,496 4,527 4,465 2,441 3,055 3,808 3,919

CAPEX -3,218 -2,696 -570 -4,118 -10,484 -5,321 -2,285 0 -10,746 -5,720 -2,399 0

Deuda Total 10,209 13,622 12,289 12,943 15,465 17,020 16,505 13,739 16,303 18,716 18,042 15,124

Deuda Neta 6,660 8,428 11,674 6,977 14,760 16,100 14,619 10,813 15,543 17,675 17,010 13,732

Años de Pago (DN / FLE) 10.2 (15.6) 19.1 13.7 4.8 4.6 3.2 2.4 6.4 5.8 4.5 3.5

Años de Pago (DN / EBITDA) 3.7 3.5 7.0 3.3 4.6 4.6 2.8 2.0 5.4 5.6 3.8 2.9

DSCR ** 0.4 (0.3) 0.3 0.2 0.7 2.5 0.8 1.3 0.6 2.0 0.7 1.1

DSCR con caja inicial 0.6 1.8 0.4 0.4 1.9 2.8 0.9 1.8 1.7 2.4 0.8 1.3

Fuente: HR Ratings con información de la Empresa bajo un escenario económico base y un escenario de estrés. Proyecciones realizadas a partir del 3T15.

*Flujo Libre de Efectivo = Flujo Neto de Actividades de Operación - Capex de Mantenimiento + Diferencia en Cambios.

** Cobertura del Servicio de la Deuda = FLE / Servicio de la Deuda (Intereses Netos + Amortizaciones de Principal).

Escenario Base Escenario de EstrésUDM

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: • Sana diversificación en la generación de NOI. El Portafolio Estabilizado de la

Empresa está ubicado en seis estados del país e integra desde centros comerciales y oficinas corporativas hasta naves industriales y hoteles, diversificando la NOI por inmueble en donde el más representativo alcanza 20.2% del acumulado al 2T16.

• Sano factor de ocupación y tasa de renovación. Las 13 propiedades que componen el Portafolio Estabilizado de GICSA mostraron un factor de ocupación del

3 Portafolio integrado por 13 propiedades con un flujo constante de rentas y una base estable de arrendatarios con altas tasas de renovación.

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90.8% al 2T16 (vs. 90.7 % al 2T15), lo anterior, sumado a una creciente tasa de renovación de 96.1% al 2T16 (vs. 94.5% al 2T15).

Fuerte crecimiento del EBITDA. Esta métrica alcanzó P$2,435m al 2T16, un crecimiento de 34.7%vs. P$1,808m al 2T15.

Retrasos en ejecución produciendo un deterioro en el FLE. No obstante el buen desempeño en el EBITDA, la Empresa reportó mayores requerimientos de capital de trabajo como consecuencia de la etapa en la que se encuentran las propiedades en desarrollo (15) y el nivel de atraso que presentan, lo cual derivó en un FLE negativo de -P$542m al 2T16 (vs. P$650m al 2T15). Se estima que la generación de FLE se fortalezca en la medida en que los proyectos en desarrollo vayan terminando.

Presiones sobre el nivel de cobertura de la deuda. Estimamos que la Empresa mostrará presiones en su DSCR en 2018, derivado de los requerimientos de inversión para desarrollar las propiedades en construcción y el perfil de vencimientos que no está completamente alineado con el avance de los proyectos y el flujo generado. Este riesgo ha sido aminorado a través de la OPI4 de 2015 y los CEBURS con clave de pizarra GICSA 15, GICSA 15-2 y la presente emisión GICSA 16U.

Menor nivel de endeudamiento que el esperado. El deterioro observado en FLE fue compensado por un menor nivel de endeudamiento y una mayor caja que la esperada observándose una Deuda Neta de P$8,428m al 2T16 vs. el proyectado de P$11,723m y un DSCR con caja UDM al 2T16 de 1.8x vs. 0.6x al 2T15 y 2.2x en el escenario base.

Adecuados niveles de años de pago de la deuda neta a EBITDA. Se observa una mejora en los años de pago a EBITDA pasando a 3.5 años al 2T16 (vs. 3.7 años al 2T15). Se espera una mayor generación de ingresos conforme se vayan integrando al portafolio las propiedades en desarrollo, estimándose que los años de pago a EBITDA y a FLE alcancen niveles de 2.4 años y 2.0 años en 2019 bajo el escenario base.

La Empresa cuenta con una integración vertical completa que abarca desde el diseño del proyecto, atravesando por la construcción del mismo, así como la comercialización y posterior administración del proyecto vía sus distintas empresas subsidiarias. Esto es posible por sus más de 26 años de operación en el mercado, lo que le permite operar actualmente 34 unidades.

En términos de generación de ingresos, la Empresa ha mostrado avances positivos pero inferiores a los niveles esperados derivado de retrasos en las propiedades en desarrollo que se tenían contempladas y los cambios implementados por la Empresa a su cartera de proyectos (Pipeline) ante la iniciativa de una nueva categoría de centros comerciales llamada Malltertainment que fue presentada en agosto de este año. Como consecuencia se observan ingresos por P$4,444m UDM al 2T16, 14.7% por debajo del escenario base de P$5,210m, un crecimiento del 1.3% vs. P$4,388m al 2T15. No obstante el nivel de crecimiento marginal observado en los ingresos, el NOI del Portafolio Estabilizado (13 propiedades), el cual es la base que sostiene la generación constante de flujo de efectivo, ha presentado avances positivos de 14.2% alcanzando niveles de P$2,507m en UDM al 2T16 (vs. P$2,195m al 2T15). Considerando los ingresos y NOI observado al 1S16 crecieron 7.0% y 10.4%, respectivamente, alcanzando P$1,589m y P1,286m (vs, P$1,484m y P$1,165m al 1S15) lo cual nos arroja un margen NOI de 80.9% acumulado al 1S16 (vs. 78.5% al 1S15). Esto ha sido producto de mayores ingresos por incrementos en el mantenimiento

4 Oferta Pública Inicial de Acciones.

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cobrado a los arrendatarios, un crecimiento en las rentas por m2 del 10% y un factor de ocupación estable de 90.8% al 1S16 (vs. 90.7% al 1S15). Analizando la proporción de ingresos del Portafolio Estabilizado al 1S16 por tipo de inmueble obtenemos que los inmuebles de tipo mixto representan 49.0%, seguido del comercial con 43.7% y oficinas con 7.3%; sin embargo, en términos de NOI, los inmuebles de tipo mixto presentan una proporción más alta por ser inmuebles que se complementan al incorporar diversos tipos de usos lo cual les permite tener una renta promedio por m2 más alta. Al 1S16, los inmuebles de tipo mixto representan 50.7% del NOI y presentan un margen NOI de 83.8% (vs. 80.3% al 1S15), mientras las propiedades comerciales representan 41.8% y un margen NOI de 77.4% (vs. 77.6% al 1S15) y, por último, las oficinas representan 7.6% y un margen NOI de 84.5% (vs. 72.3% al 1S15). Tabla 3. Evolución Portafolio Estabilizado

Propiedad 1S16 1S15 1S16 1S15 1S16 1S15 1S16 1S15 1S16 1S15

City Walk 10 9 7 6 70% 67% 334 323 96% 100%

Fórum Buenavista 229 248 172 186 75% 75% 236 229 95% 93%

Fórum Tlaquepaque 112 113 96 95 85% 85% 246 235 89% 89%

La Isla Acapulco 52 50 36 33 69% 66% 177 183 86% 84%

Fórum Coatzacoalcos 70 72 52 55 74% 76% 241 249 91% 98%

Plazas Outlet Lerma 107 106 92 88 86% 83% 210 201 92% 93%

Fórum Culiacán 113 108 82 83 73% 77% 300 298 95% 95%

Uso Comercial 694 705 537 547 77% 78% 237 232 92% 92%

Reforma 156 29 29 22 21 78% 72% 209 209 100% 100%

Torre E3 88 65 75 47 86% 72% 565 462 98% 96%

Uso Oficinas 116 94 98 68 84% 72% 401 344 99% 98%

Paseo Interlomas 248 252 204 204 82% 81% 281 273 98% 96%

Capital Reforma 126 97 106 72 84% 74% 508 416 59% 56%

Paseo Arcos Bosques 324 265 275 218 85% 82% 514 431 96% 97%

Mazarik 111 79 71 67 55 85% 77% 439 366 96% 100%

Uso Mixto 778 685 651 550 84% 80% 419 363 88% 88%

1,589 1,484 1,286 1,165 81% 78% 325 295 91% 91%

Fuente: HR Ratings con base en información de la Empresa.

*Cifras en millones de pesos

Portafolio Total

Ingresos* NOI* Renta Mensual P$ x m2 Factor de OcupaciónMargen NOI %

Este comportamiento al alza en el margen de las oficinas se dio debido principalmente al incremento en rentas en Arcos Bosques y Capital Reforma y en el mantenimiento cobrado a los arrendatarios de Capital Reforma, Arcos Bosque, y Masarik. Del Portafolio Estabilizado, el inmueble con la mayor participación en términos de ingresos y NOI es Paseo Arcos Bosques con 20.4% y 21.4%, seguido de Paseo Interlomas con 15.6% y 15.9% y Fórum Buenavista con 14.4% y 13.4%, respectivamente. Este último es relevante ya que es la propiedad cuyas rentas garantizan en primera instancia el servicio de la deuda de la presente Emisión. No obstante GICSA ha mantenido un estable nivel de ocupación del 90.8% al 1S16, no todos las propiedades dentro del Portafolio Estabilizado han alcanzado dicho nivel. Entre las propiedades que muestran un factor de ocupación por debajo del promedio se encuentran Capital Reforma, con un factor de ocupación del 59%, seguido por La Isla Acapulco, con 86% y Fórum Tlaquepaque en Jalisco, con 89%. El factor de ocupación de La Isla Acapulco ha sido impactado por la inseguridad que se vive en la ciudad, no obstante, en nuestras proyecciones se considera la apertura de un hotel cercano al centro comercial, esperando que esto aumente la afluencia en el centro comercial, hasta alcanzar un factor de ocupación del 90.6% a inicios de 2017.

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Por su parte, Capital Reforma, dado que las rentas en dicha propiedad están en dólares, se ha visto impactado su factor de ocupación por la apreciación del dólar frente el peso en los últimos periodos, lo cual ha derivado en renegociaciones de contratos con potenciales inquilinos, desacelerado la inclusión de nuevos arrendatarios a la propiedad. Sin embargo, se ha observado un avance al incrementar su factor de ocupación a 59% al 1S16 (vs. 56% al 1S15). También es importante tomar en cuenta que dicha propiedad ha mostrado un avance en su margen NOI alcanzando 84.1% al 2T16 (vs. 74.2% al 1S15) pudiendo hacer frente a sus obligaciones financieras pese al bajo factor de ocupación. El margen NOI fue impactado positivamente en esta propiedad por el ajuste en rentas vivido a inicios de 2016 y al incremento en mantenimiento cobrado a los arrendatarios. Considerando los ingresos operativos totales5, la Empresa presentó un EBITDA al 2T16 de P$2,435m incrementando su margen EBITDA a 54.8% (vs. P$1,808m y 41.2% al 2T15), debido a la combinación de mayores ingresos por incrementos en el mantenimiento cobrado a los arrendatarios, una renta por m2 superior en 10%, y un mayor factor de ocupación en su segmento más rentable (el de oficinas) del 99% al 2T16 (vs. 98% al 2T15). Debido a la etapa en la que se encuentran los proyectos en desarrollo y el cambio de estrategia al introducir el nuevo concepto Malltertainment, la Empresa ha visto impactado su capital de trabajo, lo cual ha derivado en una generación negativa de FLE en los UDM al 2T16 mostrando –P$542m (vs. P$650m al 2T15), ante lo cual existe la posibilidad de que la Empresa no alcance los niveles de FLE esperados para el cierre de 2016 en nuestro escenario base. Sin embargo, para los siguientes periodos, en la medida en que las distintas propiedades vayan generando ingresos de manera estable, se espera que el FLE se recupere y alcance a partir de 2017 los niveles esperados en el escenario base. Aún ante la baja generación de FLE, GICSA muestra niveles de caja superiores a los esperados de P$5,193m al 2T16 (vs. P$2,595m en el escenario base), lo cual también es consecuencia del retraso observado en los proyectos en desarrollo. La Empresa cuenta con un robusto pipeline para el desarrollo de propiedades, tanto nuevas como ampliaciones el cual representaba al momento de hacer nuestras proyecciones 903,103m2 con una inversión total de P$18,090m para el desarrollo de estos inmuebles. Aun cuando se observa un menor ritmo de avance en los proyectos el ABR6 del Portafolio Estabilizado cerró en 620,052m2 al 2T16 (vs. 617,862m2 al 2T15). Se espera que con la implementación del nuevo concepto de Malltertainment, que según información proporcionada por la Empresa se puede desarrollar en un menor tiempo, GICSA logre acelerar el ritmo de sus ingresos y alcanzar los niveles de FLE esperados. Con base en lo anterior se espera que el nivel de ingresos generados vaya aumentando y se presente un factor de ocupación para el Portafolio Estabilizado y en Desarrollo superior al 95% hacia 2019.

5 Ingresos Operativos totales incluyen: Ingresos Operativos + Proyectos en Desarrollo. 6 Área Bruta Rentable.

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Tabla 4. Principales Propiedades en Desarollo

PropiedadTipo de

UbicaciónInicio ABR (m2) CAPEX* Entrega Proyectada

Avance de

Obra al 2T16

Superficie

Firmada o en

Proceso de Firma

Participación

de GICSA %

Paseo Interlomas

(Ampliación)Mixto 1T15 50,460 1,775 4T17 2T17 33.0% 76.8% 50.0%

Fórum Cuernavaca Comercial 2T15 55,451 1,654 2T17 2T17 53.0% 54.4% 50.0%

Paseo Metepec Mixto 2T15 12,684 544 4T17 2T17 24.0% 16.6% 100.0%

La Isla Vallarta Comercial 1T15 30,060 1,034 4T16 4T16 77.0% 94.3% 100.0%

La Isla Mérida Comercial 3T15 62,286 2,162 4T17 2T17 25.0% 37.0% 100.0%

Paseo Xochimilco Comercial 2016 55,943 2,649 4T18 4T17 2.0% 53.8% 38.5%

Paseo Querétaro Mixto 4T15 73,505 1,992 4T18 4T17 14.0% 42.6% 85.0%

340,389 11,810 29.1% 54.0% 71.1%

Fuente: HR Ratings con base en información de la Empresa.

*Cifras en millones de pesos.

Pipeline Total

El nuevo concepto de Malltertainment se llevará a cabo bajo la marca Explanada y consiste en desarrollar áreas de por lo menos 185,000m2, ofreciendo un uso mixto con tiendas con marcas de reconocido prestigio nacional e internacional, hoteles, centros médicos, supermercados, espacios de trabajo compartidos y espacios abiertos para convivir y ejercitarse al aire libre. El concepto también integra a su vez áreas de entretenimiento (ferias, globos aerostáticos, boliche, centro de espectáculos, cines y área para eventos en vivo). Al día de hoy, la Empresa cuenta ya con cinco ubicaciones, de las cuales ya se inició construcción en Puebla y estiman iniciar en un corto plazo en León, Querétaro, Pachuca y Cancún. Al cierre del 2T16 la Empresa reporta niveles de deuda total de P$13,622m y un nivel de efectivo y equivalentes por P$5,193m. Desincorporando el nivel de efectivo restringido por P$392m, el nivel de deuda neta sería de P$8,428m (vs. P$11,723m en el escenario base). En los siguientes periodos se estima que el nivel de deuda total vaya aumentando en función del avance de obra, para lo cual se está llevando a cabo la presente emisión por hasta P$3,000m, alcanzando a cubrir el total de los P$6,000m del Programa de CEBURS de LP. Adicionalmente se está considerando que la Empresa le dé revolvencia a la totalidad de la deuda, bajo términos y condiciones similares. Durante este periodo no se tiene contemplado la entrega de dividendos. Debido al calendario de amortizaciones trimestrales observado al 2T16 el DSCR con caja alcanza niveles de 1.8x (vs. 0.6x al 2T15), niveles similares al esperado en nuestro escenario base para el cierre de 2016 de 1.9x. Se estima que este nivel se mantenga conforme se entreguen las propiedades en desarrollo, cerrando en 1.8x al 4T19, en conjunto con el proceso de reperfilamiento de la deuda que se sigue realizando. En cumplimiento con la obligación contenida en el tercer párrafo de la quinta de las disposiciones de carácter general aplicables a las Instituciones Calificadoras de Valores se informa que la presente Emisión obtuvo la calificación en escala nacional de mxA por parte de Standard & Poor´s S.A. de C.V. GICSA se dedica, a través de sus compañías subsidiaras, asociadas y negocio conjunto al desarrollo de proyectos inmobiliarios, adquisición, venta, construcción, comercialización y arrendamiento de centros comerciales, vivienda residencial, edificios corporativos, naves industriales y servicios de hotelería. La Empresa se constituyó el 4 de junio de 2015, sin embargo, sus operaciones datan desde 1989. A lo largo de su historia han desarrollado 66 propiedades representando una superficie de aproximadamente 2,700,000m2, habiendo vendido 53 unidades de aproximadamente 2,100,000m2. Actualmente, cuenta con un Portafolio Estabilizado de 13 propiedades

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distribuidas en diversos estados (D.F., Estado de México, Jalisco, Guerrero, Veracruz y Sinaloa), que representan una superficie de 620,052m2, administrando un total de 34 unidades (13 propias y 21 de terceros) al 2T16.

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Anexos – Escenario Base

GICSA (Base): Balance en Pesos Nominales (millones)

2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

ACTIVOS TOTALES 39,835 41,754 46,563 48,119 54,209 59,608 62,797 63,737 42,714 50,065

Activo Circulante 3,616 4,741 6,908 8,232 2,143 2,193 3,065 3,970 6,376 7,791

Efectivo y Equivalentes de Efectivo 226 220 615 5,965 539 729 1,671 2,689 3,549 5,193

Inversiones Temporales 107 96 494 343 494 494 494 494 494 376

Cuentas por cobrar a Clientes 322 440 407 363 163 199 272 276 0 484

Otras Cuentas por Cobrar 2,123 3,028 4,441 1,561 947 771 628 511 2,334 1,737

Inventarios*** 838 957 952 0 0 0 0 0 0 0

Activos no-Circulantes 36,220 37,014 39,655 39,887 52,066 57,415 59,732 59,767 36,338 42,275

Inversiones en Subsid. N.C. 1,228 1,274 767 785 1,838 1,867 1,899 1,934 1,848 759

Planta, Propiedad y Equipo y otras inversiones 34,187 34,854 37,291 37,970 49,633 54,954 57,239 57,239 33,495 40,333

Otros Activos 805 885 1,596 1,132 594 594 594 594 995 1,182

Pagos Anticipados 14 11 50 39 47 47 47 47 0 207

Impuestos Diferidos 791 874 1,546 1,092 547 547 547 547 995 975

PASIVOS TOTALES 24,015 24,438 27,639 22,712 27,191 30,536 30,403 27,690 18,660 23,720

Pasivo Circulante 7,592 7,557 8,316 5,691 6,051 12,037 10,455 9,513 3,675 5,111

Pasivo con Costo 2,507 1,625 2,253 3,431 503 4,699 2,734 1,740 1,253 2,704

Proveedores 2,279 2,316 2,015 1,438 1,486 1,818 1,957 1,982 1,553 1,597

Impuestos por Pagar 727 740 723 343 603 628 653 680 491 298

Otros sin Costo 2,079 2,876 3,326 479 3,459 4,892 5,111 5,111 378 512

Partes Relacionadas 2,079 2,876 3,326 479 3,459 4,892 5,111 5,111 378 512

Pasivos no-Circulantes 16,423 16,880 19,323 17,021 21,139 18,499 19,949 18,176 14,985 18,609

Pasivo con Costo 9,624 9,440 10,036 9,511 14,962 12,321 13,771 11,999 8,956 10,917

Impuestos Diferidos 5,280 6,046 5,631 6,412 5,624 5,624 5,624 5,624 5,530 7,222

Otros Pasivos no-Circulantes 1,520 1,394 3,656 1,097 554 554 554 554 499 470

CAPITAL CONTABLE 15,820 17,317 18,923 25,407 27,018 29,071 32,393 36,047 24,053 26,346

Minoritario 4,592 5,293 6,002 7,103 6,166 6,578 7,248 7,985 6,311 7,387

Capital Contribuido, Util. Acum. & Otro 1,921 5,293 6,002 7,103 5,770 6,166 6,578 7,248 6,311 7,387

Utilidad del Ejercicio 2,671 0 0 0 396 413 670 737 0 0

Mayoritario 11,229 12,024 12,922 18,304 20,852 22,493 25,145 28,062 17,743 18,959

Capital Contribuido 677 677 677 637 685 685 685 685 628 637

Utilidades Acumuladas y Resultados Acumulados Integrales 8,567 10,645 11,346 16,027 18,563 20,167 21,808 24,460 16,376 17,335

Utilidad del Ejercicio 1,984 702 898 1,641 1,604 1,641 2,652 2,916 739 987

Deuda Total 12,131 11,065 12,289 12,943 15,465 17,020 16,505 13,739 10,209 13,622

Efectivo Restringido 107 96 494 343 328 303 279 257 494 376

Deuda Neta 11,905 10,845 11,674 6,977 14,760 16,100 14,619 10,813 6,660 8,428

Días Cuenta por Cobrar Clientes 34 48 42 25 16 16 16 16 23 25

Días Inventario 339 1,017 763 141 0 0 0 0 248 0

Días por Pagar Proveedores 922 2,604 1,730 671 602 610 579 584 775 753

Fuente: HR Ratings proyecciones con base en información trimestral interna de la Empresa y cierres anuales dictaminados (PWC).

* Información Dictaminada en formato IFRS.

** Proyecciones a partir del 3T15.

***Se eliminan a partir de 2015 porque que la Empresa ya no se dedica a la construcción de inmuebles para su posterior venta.

Hoja 9 de 15


HR AA-

Corporativos


2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

Ventas Netas 3,430 2,835 3,664 4,428 5,852 6,444 9,540 9,875 2,250 2,266

Portafolio Estabilizado 2,668 2,641 3,488 4,276 3,476 3,445 3,545 3,632 2,158 2,259

Portafolio por Desarrollar 0 0 0 0 1,149 1,683 4,558 4,694 0 0

Otros 762 194 176 152 1,226 1,316 1,437 1,549 92 7

Costo de Ventas 890 318 451 929 1,148 1,255 1,857 1,921 507 294

Utilidad Operativa bruta (antes de depreciar) 2,540 2,517 3,213 3,499 4,704 5,188 7,684 7,954 1,743 1,972

Gastos Generales 989 1,039 1,544 1,400 1,507 1,684 2,537 2,611 717 610

UOPADA (EBITDA) 1,552 1,478 1,669 2,099 3,197 3,504 5,146 5,343 1,026 1,362

Depreciación y Amortización 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Utilidad de Oper. antes de otros ingresos (gastos) 1,552 1,478 1,669 2,099 3,197 3,504 5,146 5,343 1,026 1,362

Otros ingresos generales y (gastos) netos*** 3,383 1,472 2,302 3,739 0 0 0 0 1,997 776

Utilidad de Oper. después de otros ingresos (gastos) 4,935 2,950 3,971 5,838 3,197 3,504 5,146 5,343 3,023 2,137

Ingresos por Intereses 83 14 129 89 147 76 126 131 37 98

Otros Productos Financieros**** 1,871 586 423 0 0 0 0 0 0 0

Intereses Pagados 882 805 742 537 816 992 1,074 844 312 398

Otros Gastos Financieros**** 0 0 0 607 0 0 0 0 0 0

Ingreso Financiero Neto 1,073 -205 -190 -1,055 -669 -916 -948 -713 -275 -300

Resultado Cambiario***** -66 -334 -971 -911 -3 2 7 -4 -254 -564

Resultado Integral de Financiamiento 1,007 -539 -1,160 -1,966 -672 -913 -941 -717 -529 -864

Participación en Subsid. no Consolidadas 0 0 49 25 26 29 32 35 -74 10

Utilidad antes de Impuestos 5,942 2,411 2,859 3,898 2,551 2,620 4,237 4,661 2,420 1,283

Impuestos sobre la Utilidad 1,273 713 1,252 901 551 566 915 1,007 1,065 296

Impuestos Causados 2,347 90 9 71 551 566 915 1,007 387 296

Impuestos Diferidos -1,074 623 1,243 830 0 0 0 0 678 0

Utilidad Neta Consolidada 4,669 1,698 1,607 2,996 2,000 2,054 3,322 3,654 1,355 987

Participación minoritaria en la utilidad 2,671 9,997 1,005 1,355 396 413 670 737 616 284

Participación mayoritaria en la utilidad 1,984 -8,279 601 1,641 1,604 1,641 2,652 2,916 739 703

Cambio en Ventas 12m N/A -17.4% 29.2% 20.9% 32.1% 10.1% 48.1% 3.5% N/A 1.3%

Margen Bruto 12m 74.1% 88.8% 87.7% 79.0% 80.4% 80.5% 80.5% 80.5% 79.9% 83.9%

Margen EBITDA 12m 45.2% 52.1% 45.6% 47.4% 54.6% 54.4% 53.9% 54.1% 41.2% 54.8%

Tasa de Impuestos 12m 21.4% 29.6% 43.8% 23.1% 21.6% 21.6% 21.6% 21.6% N/A N/A

Ventas Netas a Planta, Prop. & Equipo 0.10 0.08 0.10 0.12 0.13 0.12 0.17 0.17 N/A 0.13

Retorno sobre Capital Empleado N/A N/A N/A N/A 6.0% 5.6% 7.8% 8.0% N/A N/A

Tasa Pasiva 7.3% 7.3% 1.7% 4.7% 5.5% 6.0% 6.4% 5.8% N/A 5.1%

Tasa Activa 25.0% 4.3% 11.2% 2.8% 4.3% 4.6% 4.7% 4.3% N/A 2.8%



GICSA (Base): Estado de Resultados en Pesos Nominales (millones)


****Efecto de valuación de certif icados bursátiles f iduciarios inmobiliarios (CBFIs).

*****Valuación de la deuda en dólares.

***Valuación del Portafolio de Inmuebles.

Hoja 10 de 15


HR AA-

Corporativos


GICSA (Base): Flujo de Efectivo en Pesos Nominales (millones)

2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

ACTIVIDADES DE OPERACIÓN

Utilidad o Pérdida neto o antes de impuestos 5,942 2,411 2,859 3,898 2,551 2,620 4,237 4,661 2,420 1,283

Estimaciones del Periodo 0 0 29 27 0 0 0 0 -1 0

Otras Partidas*** 0 0 -188 607 0 0 0 0 0 -61

Partidas sin Impacto en el Efectivo 0 0 -159 633 0 0 0 0 -1 -61

Depreciación y Amortización -68 -45 22 18 0 0 0 0 9 11

Pérdida (Reversión) por Deterioro**** 0 0 -2,624 -3,795 0 0 0 0 -1,982 -778

Participación en Asociados y Negocios Conjuntos -80 -77 -49 -25 -26 -29 -32 -35 -5 -10

Intereses a Favor -83 -14 -129 -89 -147 -76 -126 -131 -37 -98

Otras Partidas -6,172 -2,342 -324 55 0 0 0 0 326 156

Partidas Relacionadas con Actividades de Inversion -6,403 -2,478 -3,104 -3,835 -173 -105 -158 -166 -1,688 -719

Intereses Devengados 882 805 742 537 816 992 1,074 844 312 255

Fluctuación Cambiaria 66 358 971 911 -125 58 55 -32 254 564

Partidas Relac. con Activ. de Financ. 947 1,163 1,712 1,448 691 1,051 1,129 812 566 818

Flujo Deri. a Resul. antes de Impuestos a la Util. 486 1,096 1,309 2,144 3,069 3,565 5,208 5,307 1,297 1,322

Decremento (Incremento) en Clientes y Otros 10 -608 85 -211 186 140 70 113 -406 -134

Decremento (Incremento) en Inventarios 12 -119 5 9 0 0 0 0 9 0

Decr. (Incr.) en Otras Cuentas por Cobrar y Otros Activos -519 -246 -1,037 -35 0 0 0 0 1,432 -449

Incremento (Decremento) en Proveedores -259 37 -89 130 331 333 139 25 109 -53

Incremento (Decremento) en Otros Pasivos -646 740 390 9 0 0 0 0 669 32

Capital de trabajo -1,402 -198 -645 -98 518 473 208 138 1,813 -604

Impuestos a la Utilidad Pagados o Devueltos -18 -21 -26 -502 -528 -541 -890 -980 -284 -46

Flujos Generados o Utilizados en la Operación -1,421 -218 -672 -600 -10 -69 -682 -842 1,528 -650

Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Oper. -934 878 637 1,544 3,058 3,496 4,527 4,465 2,826 672

ACTIVIDADES DE INVERSIÓN

Inver. de acciones con carácter perm. 0 0 -32 -540 0 0 0 0 0 0

Inversiones disponibles para la venta 32 31 0 0 0 0 0 0 0 0

Inversión en Prop., Planta y Equipo -124 -179 -570 -4,118 -10,484 -5,321 -2,285 0 -2,727 -1,304

Venta de Propiedades, Planta y Equipo 2,510 1,699 659 2,552 0 0 0 0 244 0

Intereses Cobrados 83 14 129 89 147 76 126 131 37 98

Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Inversión 2,502 1,564 187 -2,017 -10,337 -5,244 -2,159 131 -2,446 -1,207

Efectivo Exced.(Req.) para aplicar en Activid.de Financ. 1,568 2,442 824 -473 -7,279 -1,748 2,368 4,596 380 -535

ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO

Financiamientos Bancarios 1,435 800 3,422 1,458 3,374 2,000 4,128 0 1,033 1,174

Financiamientos Bursátiles 0 0 52 5,402 1,000 0 0 0 16 0

Otros Financiamientos 0 0 617 424 0 0 0 0 0 0

Amortización de Financiamientos Bancarios -1,777 -2,185 -3,195 -3,304 -3,454 -503 -4,699 -734 0 -994

Amortización de Financiamientos Bursátiles 0 0 0 -2,820 0 0 0 -2,000 -2,820 0

Amortización de Otros Financiamientos -34 2 -557 -424 0 0 0 0 0 0

Intereses Pagados y otras partidas -882 -805 -742 -537 -816 -992 -1,074 -844 -312 -352

Financiamiento "Ajeno" -1,258 -2,188 -404 199 104 504 -1,644 -3,577 -2,084 -172

Incrementos (Decremento) en el Capital Social 109 -256 0 0 0 0 0 0 -302 0

Prima en suscripción de acciones de Acciones 0 0 0 6,500 0 0 0 0 6,110 0

Aportaciones para Futuros Aumentos de Capital 0 0 0 161 0 0 0 0 0 0

Recompra de Acciones -225 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Partes Relacionadas 0 0 0 0 2,936 1,433 219 0 0 0

Dividendos Pagados -162 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Financiamiento "Propio" -279 -256 0 6,661 2,936 1,433 219 0 5,808 0

Flujos Netos de Efectivo de Activ. de Finan. -1,536 -2,445 -404 6,860 3,040 1,938 -1,426 -3,577 3,725 -172

Incre.(Dismin.) neto de Efectivo y Equiv. 31 -3 421 6,387 -4,239 190 942 1,018 4,104 -706

Difer. en Cambios en el Efectivo y Equiv. 4 -3 -26 -1,036 0 0 0 0 -1,170 -66

Efectivo y equiv. al principio del Periodo****** 191 226 220 615 4,777 538 728 1,670 615 5,965

Efectivo y equiv. al final del Periodo 226 220 615 5,965 538 728 1,670 2,688 3,549 5,193

Flujo Libre de Efectivo Ajustado 12m -930 874 611 508 3,058 3,496 4,527 4,465 650 -542

Amortización de Deuda 1,777 2,185 3,195 6,124 3,454 503 4,699 2,734 1,625 5,905

Revolvencia automática -1,777 322 -1,570 -3,871 0 0 0 0 -350 -4,653

Amortización de Deuda Final 12m 0 2,507 1,625 2,253 3,454 503 4,699 2,734 1,276 1,253

Intereses Netos Pagados 12m 798 791 613 448 669 916 948 713 574 427

Servicio de la Deuda 12m 798 3,298 2,238 2,701 4,124 1,419 5,647 3,447 1,850 1,680

DSCR 12m -1.2 0.3 0.3 0.2 0.7 2.5 0.8 1.3 0.4 -0.3

Caja Inicial Disponible 191 226 220 615 4,777 538 728 1,670 541 3,549

DSCR con Caja Inicial -0.9 0.3 0.4 0.4 1.9 2.8 0.9 1.8 0.6 1.8

Deuda Neta a FLE -12.8 12.4 19.1 13.7 4.8 4.6 3.2 2.4 10.2 -15.6

Deuda Neta a EBITDA 7.7 7.3 7.0 3.3 4.6 4.6 2.8 2.0 3.7 3.5





******Existe una diferencia entre el efectivo al f inal del periodo de 2015 y el efectivo al incio de 2016, debido a que las cifras presentadas de 2016 están basadas en las proyecciones de HR Ratings

del 18 de noviembre de 2015.

****Valuación del Portafolio de Inmuebles.

***Efecto de valuación de certif icados bursátiles f iduciarios inmobiliarios (CBFIs).

Hoja 11 de 15


HR AA-

Corporativos


Anexos – Escenario de Estrés GICSA (Estrés): Balance en Pesos Nominales (millones)

2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

ACTIVOS TOTALES 39,835 41,754 46,563 48,119 54,679 60,680 63,096 63,371 42,714 50,065

Activo Circulante 3,616 4,741 6,908 8,232 2,351 2,603 2,589 2,829 6,376 7,791

Efectivo y Equivalentes de Efectivo 226 220 615 5,965 594 849 817 1,155 3,549 5,193

Inversiones Temporales 107 96 494 343 494 494 494 494 494 376

Cuentas por cobrar a Clientes 322 440 407 363 317 488 649 668 0 484

Otras Cuentas por Cobrar 2,123 3,028 4,441 1,561 947 771 628 511 2,334 1,737

Inventarios*** 838 957 952 0 0 0 0 0 0 0

Activos no-Circulantes 36,220 37,014 39,655 39,887 52,328 58,077 60,507 60,543 36,338 42,275

Inversiones en Subsid. N.C. 1,228 1,274 767 785 1,838 1,867 1,899 1,934 1,848 759

Planta, Propiedad y Equipo y otras inversiones 34,187 34,854 37,291 37,970 49,895 55,615 58,014 58,014 33,495 40,333

Otros Activos 805 885 1,596 1,132 594 594 594 594 995 1,182

Pagos Anticipados 14 11 50 39 47 47 47 47 0 207

Impuestos Diferidos 791 874 1,546 1,092 547 547 547 547 995 975

PASIVOS TOTALES 24,015 24,438 27,639 22,712 27,921 32,122 31,749 28,907 18,660 23,720

Pasivo Circulante 7,592 7,557 8,316 5,691 6,035 11,912 10,380 9,461 3,675 5,111

Pasivo con Costo 2,507 1,625 2,253 3,431 595 4,683 2,851 1,854 1,253 2,704

Proveedores 2,279 2,316 2,015 1,438 1,378 1,709 1,765 1,816 1,553 1,597

Impuestos por Pagar 727 740 723 343 603 628 653 680 491 298

Otros sin Costo 2,079 2,876 3,326 479 3,459 4,892 5,111 5,111 378 512

Partes Relacionadas 2,079 2,876 3,326 479 3,459 4,892 5,111 5,111 378 512

Pasivos no-Circulantes 16,423 16,880 19,323 17,021 21,885 20,211 21,368 19,447 14,985 18,609

Pasivo con Costo 9,624 9,440 10,036 9,511 15,708 14,033 15,191 13,269 8,956 10,917

Impuestos Diferidos 5,280 6,046 5,631 6,412 5,624 5,624 5,624 5,624 5,530 7,222

Otros Pasivos no-Circulantes 1,520 1,394 3,656 1,097 554 554 554 554 499 470

CAPITAL CONTABLE 15,820 17,317 18,923 25,407 26,758 28,557 31,347 34,463 24,053 26,346

Minoritario 4,592 5,293 6,002 7,103 6,112 6,473 7,036 7,665 6,311 7,387

Capital Contribuido, Util. Acum. & Otro 1,921 5,293 6,002 7,103 5,763 6,112 6,473 7,036 6,311 7,387

Utilidad del Ejercicio 2,671 0 0 0 349 361 562 629 0 0

Mayoritario 11,229 12,024 12,922 18,304 20,646 22,084 24,311 26,799 17,743 18,959

Capital Contribuido 677 677 677 637 685 685 685 685 628 637

Utilidades Acumuladas y Resultados Acumulados Integrales 8,567 10,645 11,346 16,027 18,543 19,961 21,398 23,626 16,376 17,335

Utilidad del Ejercicio 1,984 702 898 1,641 1,418 1,438 2,228 2,488 739 987

Deuda Total 12,131 11,065 12,289 12,943 16,303 18,716 18,042 15,124 10,209 13,622

Efectivo Restringido 107 96 494 343 328 303 279 257 494 376

Deuda Neta 11,905 10,845 11,674 6,977 15,543 17,675 17,010 13,732 6,660 8,428

Días Cuenta por Cobrar Clientes 34 48 42 25 18 21 21 22 23 25

Días Inventario 339 1,017 763 141 0 0 0 0 248 0

Días por Pagar Proveedores 922 2,604 1,730 671 598 601 574 575 775 753




***Se eliminan a partir de 2015 porque que la Empresa ya no se dedica a la construcción de inmuebles para su posterior venta.

Hoja 12 de 15


HR AA-

Corporativos


2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

Ventas Netas 3,430 2,835 3,664 4,428 5,646 6,310 9,103 9,497 2,250 2,266

Portafolio Estabilizado 2,668 2,641 3,488 4,276 3,398 3,392 3,472 3,545 2,158 2,259

Portafolio por Desarrollar 0 0 0 0 1,022 1,602 4,194 4,403 0 0

Otros 762 194 176 152 1,226 1,316 1,437 1,549 92 7

Costo de Ventas 890 318 451 929 1,107 1,229 1,771 1,848 507 294

Utilidad Operativa bruta (antes de depreciar) 2,540 2,517 3,213 3,499 4,539 5,080 7,331 7,649 1,743 1,972

Gastos Generales 989 1,039 1,544 1,400 1,658 1,897 2,841 2,965 717 610

UOPADA (EBITDA) 1,552 1,478 1,669 2,099 2,881 3,183 4,490 4,685 1,026 1,362

Depreciación y Amortización 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Utilidad de Oper. antes de otros ingresos (gastos) 1,552 1,478 1,669 2,099 2,881 3,183 4,490 4,685 1,026 1,362

Otros ingresos generales y (gastos) netos*** 3,383 1,472 2,302 3,739 0 0 0 0 1,997 776

Utilidad de Oper. después de otros ingresos (gastos) 4,935 2,950 3,971 5,838 2,881 3,183 4,490 4,685 3,023 2,137

Ingresos por Intereses 83 14 129 89 132 87 113 79 37 98

Otros Productos Financieros**** 1,871 586 423 0 0 0 0 0 0 0

Intereses Pagados 882 805 742 537 778 1,004 1,078 809 312 398

Otros Gastos Financieros**** 0 0 0 607 0 0 0 0 0 0

Ingreso Financiero Neto 1,073 -205 -190 -1,055 -646 -918 -965 -730 -275 -300

Resultado Cambiario***** -66 -334 -971 -911 -7 0 2 -15 -254 -564

Resultado Integral de Financiamiento 1,007 -539 -1,160 -1,966 -653 -917 -963 -744 -529 -864

Participación en Subsid. no Consolidadas 0 0 49 25 26 29 32 35 -74 10

Utilidad antes de Impuestos 5,942 2,411 2,859 3,898 2,254 2,295 3,559 3,975 2,420 1,283

Impuestos sobre la Utilidad 1,273 713 1,252 901 487 496 769 859 1,065 296

Impuestos Causados 2,347 90 9 71 487 496 769 859 387 296

Impuestos Diferidos -1,074 623 1,243 830 0 0 0 0 678 0

Utilidad Neta Consolidada 4,669 1,698 1,607 2,996 1,767 1,799 2,790 3,117 1,355 987

Participación minoritaria en la utilidad 2,671 9,997 1,005 1,355 349 361 562 629 616 284

Participación mayoritaria en la utilidad 1,984 -8,279 601 1,641 1,418 1,438 2,228 2,488 739 703

Cambio en Ventas 12m N/A -17.4% 29.2% 20.9% 27.5% 11.8% 44.3% 4.3% N/A 1.3%

Margen Bruto 12m 74.1% 88.8% 87.7% 79.0% 80.4% 80.5% 80.5% 80.5% 79.9% 83.9%

Margen EBITDA 12m 45.2% 52.1% 45.6% 47.4% 51.0% 50.4% 49.3% 49.3% 41.2% 54.8%

Tasa de Impuestos 12m 21.4% 29.6% 43.8% 23.1% 21.6% 21.6% 21.6% 21.6% N/A N/A

Ventas Netas a Planta, Prop. & Equipo 0.10 0.08 0.10 0.12 0.13 0.12 0.16 0.16 N/A 0.13

Retorno sobre Capital Empleado N/A N/A N/A N/A 5.4% 5.0% 6.7% 6.8% N/A N/A

Tasa Pasiva 7.3% 7.3% 1.7% 4.7% 5.2% 5.6% 5.9% 5.1% N/A 5.1%

Tasa Activa 25.0% 4.3% 11.2% 2.8% 4.1% 4.3% 4.5% 3.8% N/A 2.8%



GICSA (Estrés): Estado de Resultados en Pesos Nominales (millones)


****Efecto de valuación de certif icados bursátiles f iduciarios inmobiliarios (CBFIs).


***Valuación del Portafolio de Inmuebles.

Hoja 13 de 15


HR AA-

Corporativos


GICSA (Estrés): Flujo de Efectivo en Pesos Nominales (millones)

2012* 2013* 2014* 2015* 2016P** 2017P 2018P 2019P 1S15 1S16

ACTIVIDADES DE OPERACIÓN

Utilidad o Pérdida neto o antes de impuestos 5,942 2,411 2,859 3,898 2,254 2,295 3,559 3,975 2,420 1,283

Estimaciones del Periodo 0 0 29 27 0 0 0 0 -1 0

Otras Partidas*** 0 0 -188 607 0 0 0 0 0 -61

Partidas sin Impacto en el Efectivo 0 0 -159 633 0 0 0 0 -1 -61

Depreciación y Amortización -68 -45 22 18 0 0 0 0 9 11

Pérdida (Reversión) por Deterioro**** 0 0 -2,624 -3,795 0 0 0 0 -2,234 -778

Participación en Asociados y Negocios Conjuntos -80 -77 -49 -25 -26 -29 -32 -35 -5 -10

Intereses a Favor -83 -14 -129 -89 -132 -87 -113 -79 -37 -98

Otras Partidas -6,172 -2,342 -324 55 0 0 0 0 326 156

Partidas Relacionadas con Actividades de Inversion -6,403 -2,478 -3,104 -3,835 -158 -116 -145 -114 -1,941 -719

Intereses Devengados 882 805 742 537 778 1,004 1,078 809 312 255

Partidas Relac. con Activ. de Financ. 947 1,163 1,712 1,448 511 1,013 1,099 742 566 2,433

Flujo Deri. a Resul. antes de Impuestos a la Util. 486 1,096 1,309 2,144 2,607 3,192 4,513 4,603 1,044 2,936

Decremento (Incremento) en Clientes y Otros 10 -608 85 -211 31 4 -18 98 -406 -134

Decremento (Incremento) en Inventarios 12 -119 5 9 0 0 0 0 9 0

Decr. (Incr.) en Otras Cuentas por Cobrar y Otros Activos -519 -246 -1,037 -35 0 0 0 0 1,432 -449

Incremento (Decremento) en Proveedores -259 37 -89 130 267 331 56 51 109 -53

Incremento (Decremento) en Otros Pasivos -646 740 390 9 0 0 0 0 669 32

Capital de trabajo -1,402 -198 -645 -98 298 335 39 148 1,813 -604

Impuestos a la Utilidad Pagados o Devueltos -18 -21 -26 -502 -464 -471 -743 -832 -284 -46

Flujos Generados o Utilizados en la Operación -1,421 -218 -672 -600 -166 -136 -705 -684 1,528 -650

Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Oper. -934 878 637 1,544 2,441 3,055 3,808 3,919 2,826 672

ACTIVIDADES DE INVERSIÓN

Inver. de acciones con carácter perm. 0 0 -32 -540 0 0 0 0 0 0

Inversiones disponibles para la venta 32 31 0 0 0 0 0 0 0 0

Inversión en Prop., Planta y Equipo -124 -179 -570 -4,118 -10,746 -5,720 -2,399 0 -2,727 -1,304

Venta de Propiedades, Planta y Equipo 2,510 1,699 659 2,552 0 0 0 0 244 0

Intereses Cobrados 83 14 129 89 132 87 113 79 37 98

Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Inversión 2,502 1,564 187 -2,017 -10,614 -5,633 -2,286 79 -2,446 -1,207

Efectivo Exced.(Req.) para aplicar en Activid.de Financ. 1,568 2,442 824 -473 -8,173 -2,578 1,522 3,998 380 -535

ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO

Financiamientos Bancarios 1,435 800 3,422 1,458 4,345 3,000 3,988 0 1,033 1,174

Financiamientos Bursátiles 0 0 52 5,402 1,000 0 0 0 16 0

Otros Financiamientos 0 0 617 424 0 0 0 0 0 0

Amortización de Financiamientos Bancarios -1,777 -2,185 -3,195 -3,304 -3,432 -595 -4,683 -851 0 -994

Amortización de Financiamientos Bursátiles 0 0 0 -2,820 0 0 0 -2,000 -2,820 0

Amortización de Otros Financiamientos -34 2 -557 -424 0 0 0 0 0 0

Intereses Pagados y otras partidas -882 -805 -742 -537 -778 -1,004 -1,078 -809 -312 -352

Financiamiento "Ajeno" -1,258 -2,188 -404 199 1,135 1,400 -1,773 -3,660 -2,084 -172

Incrementos (Decremento) en el Capital Social 109 -256 0 0 0 0 0 0 -302 0

Prima en suscripción de acciones de Acciones 0 0 0 6,500 0 0 0 0 6,110 0

Aportaciones para Futuros Aumentos de Capital 0 0 0 161 0 0 0 0 0 0

Recompra de Acciones -225 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Partes Relacionadas 0 0 0 0 2,936 1,433 219 0 0 0

Dividendos Pagados -162 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Financiamiento "Propio" -279 -256 0 6,661 2,936 1,433 219 0 5,808 0

Flujos Netos de Efectivo de Activ. de Finan. -1,536 -2,445 -404 6,860 4,071 2,834 -1,554 -3,660 3,725 -172

Incre.(Dismin.) neto de Efectivo y Equiv. 31 -3 421 6,387 -4,102 255 -32 338 4,104 -706

Difer. en Cambios en el Efectivo y Equiv. 4 -3 -26 -1,036 0 0 0 0 -1,170 -66

Efectivo y equiv. al principio del Periodo****** 191 226 220 615 4,695 593 849 817 615 5,965

Efectivo y equiv. al final del Periodo 226 220 615 5,965 593 849 817 1,154 3,549 5,193

Flujo Libre de Efectivo Ajustado 12m -930 874 611 508 2,441 3,055 3,808 3,919 650 -542

Amortización de Deuda 1,777 2,185 3,195 6,124 3,432 595 4,683 2,851 2,820 994

Revolvencia automática -1,777 322 -1,570 -3,871 0 0 0 0 -1,544 259

Amortización de Deuda Final 12m 0 2,507 1,625 2,253 3,432 595 4,683 2,851 1,276 1,253

Intereses Netos Pagados 12m 798 791 613 448 646 918 965 730 574 427

Servicio de la Deuda 12m 798 3,298 2,238 2,701 4,079 1,513 5,648 3,581 1,850 1,680

DSCR 12m -1.2 0.3 0.3 0.2 0.6 2.0 0.7 1.1 0.4 -0.3

Caja Inicial Disponible 191 226 220 615 4,695 593 849 817 541 3,549

DSCR con Caja Inicial -0.9 0.3 0.4 0.4 1.7 2.4 0.8 1.3 0.6 1.8

Deuda Neta a FLE -12.8 12.4 19.1 13.7 6.4 5.8 4.5 3.5 10.2 -15.6

Deuda Neta a EBITDA 7.7 7.3 7.0 3.3 5.4 5.6 3.8 2.9 3.7 3.5





******Existe una diferencia entre el efectivo al f inal del periodo de 2015 y el efectivo al incio de 2016, debido a que las cifras presentadas de 2016 están basadas en las proyecciones de HR Ratings

del 18 de noviembre de 2015.

****Valuación del Portafolio de Inmuebles.

***Efecto de valuación de certif icados bursátiles f iduciarios inmobiliarios (CBFIs).

Hoja 14 de 15


HR AA-

Corporativos


HR Ratings Alta Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Álvaro Rangel +52 55 8647 3835


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected]

Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

Luis Quintero +52 55 1500 3146 Karla Rivas +52 55 1500 0762


José Luis Cano +52 55 1500 0763

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Claudia Ramírez +52 55 1500 0761

[email protected]

[email protected]

Rafael Colado +52 55 1500 3817

[email protected]

Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

mailto:[email protected]

Hoja 15 de 15


HR AA-

Corporativos


México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Inicial

Fecha de última acción de calificación Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

2012 - 2T16

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna e información anual dictaminada por PWC.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

n/a

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

n/a

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

http://www.hrratings.com/

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Tabla 1. Características de la Emisión GICSA 16Utrabajo como consecuencia de la etapa en la que se...

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