SVENSKA HUS FÖRVALTNING AB

Otterhällegatan 3

Box 2178, 403 13 Göteborg

Tel 031-701 66 60

Fax 031-701 66 71

goteborg@svenskahus.se

SVENSKA HUS I GÖTEBORG AB

Otterhällegatan 3

Box 2178, 403 13 Göteborg

Tel 031-701 66 60

Fax 031-701 66 61

goteborg@svenskahus.se

SVENSKA HUS I STOCKHOLM AB

Ranhammarsvägen 20, 168 67 Stockholm

Tel 08-556 960 30

Fax 08-556 960 31

stockholm@svenskahus.se

SVENSKA HUS I SKÅNE AB

Norra Långgatan 24, 261 31 Landskrona

Tel 0418-561 30

Fax 0418-561 31

skane@svenskahus.se

www.svenskahus.se

Svenska Hus Förvaltning AB | Årsredovisning 2010

TEXT Svenska Hus DESIGN Federdesign ILLUSTRATIONER Karin Ullin TRYCK Lindgren & Söner

­­­­Svenska­Hus­och­MVB­är­sammantaget­ett­av­Sveriges­största­privatägda­bygg-­och­fastighetsbolag­­.

GULLRINGSBO­EGENDOMAR­är moderbolag i koncernen och äger

samtliga aktier i Svenska Hus Förvaltning AB, AB Gullringsbo Forestry,

77,5 % i MVB Holding AB samt 60 % i Wangeskog Hyrcenter AB.

Övriga tillgångar utgörs av finansiella placeringar. Koncernens faktu-

rering uppgår till ca 1,5 Mdr med ett resultat före avskrivningar och

skatt, exklusive fastighetsförsäljningar, i nivån drygt 150 Mkr per år.

Marknadsvärdet på koncernens fastigheter uppskattas till ca 3 Mdr.

Antalet anställda är ca 400. Svenska Hus och MVB är sammantaget ett

av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag.

För ytterligare information besök www.abgullringsbo.se.

SVENSKA­HUS­är ett renodlat fastighetsföretag, som äger och för-

valtar fastigheter i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna.

Affärsidén är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential.

Genom om- och tillbyggnad anpassas husen till befintliga eller

nya hyresgäster. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av

traditionell karaktär bedrivs också. Hyresintäkterna uppgår till drygt

300 Mkr per år.

MVBs affärsidé är att driva byggverksamhet med lokal förankring i

storstadsregionerna Skåne, Stockholm och Göteborg. MVB förenar

det lokala bolagets närhet till kunden med det stora bolagets kapa-

citet. Tanken är att kombinera personlig kontakt och lokal förankring

med relativt stor omsättning och en stark balansräkning. Fakture-

ringen uppgår årligen till ca 1,2 Mdr.

FORESTRY äger ca 5 100 ha mark och skog i olika delar av Lettland.

Affärsidén är att förvärva skog eller mark till låga ha-priser. Vid köp

av skog skall denna underhållas på ett ekonomiskt och miljömässigt

hållbart sätt. Vid köp av markområden skall de planteras eller bru-

kas anpassat till markens möjligheter. Skogen skall röjas, gallras och

avverkas efter skogens behov vid ekonomiskt bästa tillfälle.

WANGESKOG,­ WHC,­ driver maskinuthyrningsverksamhet i

Göteborg. Bolagets målgrupp utgörs av bygg- och anläggnings-

bolag samt deras underentreprenörer. Företaget står för en hög

servicegrad och ger kundrelationen högsta prioritet. Omsättningen

uppgår till ca 70 Mkr.

KAPITALFÖRVALTNING­Som ett led i strävan att ytterligare minska

företagets beroende av bygg- och fastighetskonjunkturen har

värdepappersförvaltning startats. Cirka 600 Mkr i likvida medel

förvaltas inom de hel- och delägda bolagen.

MVB­

Byggrörelse77,5­%

Svenska­HusFastighetsrörelse

ForestrySkogsrörelse

WHCMaskinuthyrning

60­%

MVB­Syd

MVBÖst

MVBVäst

GullringsboEgendomar

Svenska­Hus­Göteborg

Svenska­Hus­Stockholm

Svenska­Hus­Skåne

Kapital-­förvaltning

GULLRINGSBO-KONCERNENS ORGANISATION STYRELSE OCH REVISOR sid: 41

CRM Currency Risk Management AB, Global Shipping Group

AB, Handbollförbundets Liganämnd, Hermelin IT-Partner AB,

Hestra Inredningar AB och Lastbilscentralen i

Tvåstad AB. Ledamot i Cascade Computing AB,

AB Gullringsbo Egendomar och Svenskt Rekonstruktions-

kapital AB.

LISA­KJELLÉN född 1976

VD AB Gullringsbo Forestry

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Egendomar.

HANS­ELIASSON född 1946

Koncernchef AB Gullringsbo Egendomar, Tekn.dr.h.c.

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo

Egendomar, MVB Syd AB, MVB Öst AB, MVB Väst AB, Rådgi-

vande Kommittén vid Lunds Universitet, Stiftelsen DeLabs,

Stiftelsen för energieffektivt byggande och Wangeskog Hyr-

center AB.

ULF­RAGNARSSON född 1957

VD ARK Konsulter AB.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Wangeskog Hyrcenter

AB och Wipcore AB. Ledamot i ARK Konsulter AB, Assindia AB,

Briscole AB, AB Gullringsbo Egendomar, AB Sven Gulin och

Tylögatt Fastighets AB.

REVISOR

MAGNUS­ANDERSTRÖM född 1972

Auktoriserad revisor, Frejs Revisionsbyrå AB.

Året i korthet 2

Nyckeltal 2

Utmärkelser 3

VD har ordet 4

Vision, affärsidé, mål, strategi ochutdelningspolicy 6

Uthyrning och projektutveckling 8

Kundvård och förvaltning 9

Region Göteborg 10

Region Stockholm 12

Region Skåne 14

Business Center 16

Definitioner nyckeltal 17

Projekt 18

Fastighetsförteckning 20

Förvaltningsberättelse 23

Resultaträkning koncernen 25

Balansräkning koncernen 26

Resultaträkning moderbolaget 28

Balansräkning moderbolaget 29

Kassaflödesanalys 31

Noter 32

Revisionsberättelse 39

Styrelse och revisor 40

Historik

Svenska Hus startades i Göteborg 1992 med ett

fastighetsbestånd innehållande ca 100 lägen-

heter, då under namnet Peritia. Inrikt-ningen för

företaget var då som nu, att förvärva fastigheter

med utvecklingspotential. Företaget bestod av

två anställda och gjorde ett nollresultat.

Redan från början lades stor vikt vid ett antal

nyckeltal såsom låga bokförda värden, låg

skuldsättningsgrad, goda kassaflöden och god

räntebetalningsförmåga. Detta kännetecknar

än idag Svenska Hus verksamhet.

För att minimera riskerna beslöts att hyres-

intäkterna till lika delar skulle komma från

bostads- och kommersiella fastigheter. Målet

var att bedriva verksamhet i de tre storstads-

regionerna Göteborg, Stockholm och Skåne. På

så sätt kunde Svenska Hus öka möjligheterna

att förvärva de mycket speciella fastigheter som

lämpade sig för företagets affärsidé. 1996 bytte

företaget namn till Svenska Hus.

Med ovanstående mål i ryggen utökades

verksamheten till Stockholm 1998, då med

en anställd. När man fyra år senare fick möj-

lighet att göra förvärv i Landskrona gjordes be-

dömningen att det var en passande ort för ett

Skånekontor. I Landskrona köptes 26 hus vid ett

och samma tillfälle.

Genom detta var målet att driva fastighetsverk-

samhet i de tre storstadsregionerna uppnått!

sid: 1INNEHÅLL

RESULTATUTVECKLING FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN

120

110

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

001 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Mkr

Resultatet från hyresintäkter, direkta fastighets-kostnader och finansnetto ökade till 107,1 Mkr (102,6).

HYRESINTÄKTER

300

270

240

210

180

150

120

90

60

30

000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Mkr

Hyresintäkterna ökade till 274 Mkr (252). 34 % av hyrorna kommer från bostäder och 66 % från lokaler.

Bostäder Lokaler

FÖRDELNING HYROR PER LOKALTYP

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Mkr

Svenska Hus har under året förvärvat fastigheter innehållande ca 34 000 m2 lokaler.

400

360

320

280

240

200

160

120

80

40

0

Tusental m2

FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLINGI KVADRATMETER

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Nyckeltal

Räntebetalningsförmåga

10,3 % (10,8)

Nettoavkastning

7,5 % (7,8)

Bokfört värde

6 019 kr/m² (6 264)

Belåning

4 921 kr/m² (5 227)

Genomsnittlig ränta

per bokslutsdatum

3,67 % (3,78)

Genomsnittlig räntebindningstid

3,5 år (2,3)*

Synlig konsolideringsgrad

26 % (26)

Justerad konsolideringsgrad

43 % (47)

* Per 2010-12-31 fanns tecknade kontrakt om forwardstartade räntederivat uppgå-ende till 125 Mkr. Om kontrakten inkluderas förlängs den genomsnittliga räntebind-ningstiden till 4,2 år.

Definitioner se sid 17

ÅRET I KORTHETsid: 2

Som första fastighetsbolag i Sverige certifikat på att verksamheten bedrivs enligt kvalitets- och miljö-ledningssystemet FR2000.

2000

Utsågs bolagets verkställande direktör till Årets Fastighetsägare.

2001

Nominerades fastigheten Gamla Staden vid Norra Kyrkogränden 21-23 i Landskrona av tidningen Bygg-industrin till Årets Ombyggnad.

2003

1999

Byggnadsvårdspris för “en serie goda ombyggnader och det senast färdig-ställda Järnvägshuset vid Prästgatan 4/ Olskroksgatan 28 i Göteborg”.

Stadsbyggnadspris för upp-förande av projekt Nyhamn, etapp 1, i Landskrona.

2006

Nominerades fastigheten vid Otterhällegatan 3 i Göteborg till Helge Zimdalpriset.

2007

2006

Första pris ur Per & Alma Olssons fond för uppförande av fastigheten Otterhällegatan 3 i Göteborg.

Hedersomnämnande för god bygg-nadskonst avseende ombyggnad av fastigheten vid Lasarettsgatan 6/ Ingenjörsgatan 6-8 i Göteborg.

1998

Erhölls pris från Otterhällans kulturminnesförening för ”att på ett synnerligen förtjänstfullt sätt medverkat till att bevara gamla stadsmiljöer i Göteborg”.

2010

sid: 3UTMÄRKELSER

”Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering.”

VD HAR ORDETsid: 4

RESULTAT

2010 blev för Svenska Hus ett mellanår, men ett relativt bra

sådant. Resultatet mätt som hyror minus drift och finansiella

kostnader uppgick till 107,1 Mkr (102,6), vilket motsvarar en

ökning med 4 %. Den genomsnittliga resultatökningen under

bolagets 18-åriga historia uppgår till 14 % per år. Året innan var

ökningen 26 %. Skälet till den lägre ökningen står att finna i en

minskad omfattning av projektutveckling. I stort sett kan man

säga att resultatökningen i Svenska Hus är direkt en funktion av

vilken volym projektutvecklingen, och i viss mån förvärv, har.

Under den så kallade finanskrisen 2008 och 2009 genomfördes,

av försiktighetsskäl, inte många förvärv. Projektutvecklingen låg

också på en låg nivå. Bankerna var återhållsamma med krediter.

Bolagets hyresintäkter ökade till 274 Mkr från 252 Mkr. Investe-

ringarna uppgick till 144 Mkr (195). Fastighetsbeståndets värde

har internt beräknats till ca 3 Mdr och hyresintäkter ligger nu på

årsbasis i nivån 300 Mkr.

Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering. Utgående från

budget för 2011 klarar bolaget att betala 12 % räntor.

Svenska Hus är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egen-

domar vars ambition är långsiktig verksamhet med låg risk-

exponering.

Bolagets likviditet uppgick till 229 Mkr, vilket också är en bekräf-

telse på den övergripande strategin för koncernen.

Nettoskuldsättningen, baserad på en intern fastighetsvärdering

och där fastighetslånen minskats med kortfristiga placeringar,

uppgick till 54 %.

INVESTERINGAR

Under året har 5 500 kvm förvärvats i Ulvsunda industriom-

råde. Fastigheten är närmaste granne till bolagets fastighet på

Ranhammarsvägen, som Svenska Hus köpte 2009. Området är

i omvandling från industri- till kontorsområde. Svenska Hus vill

delta i den omvandlingen.

Bolagets projekt i Norra Djurgårdsstaden börjar ta form. Bygg-

start är beräknad till juni 2011. Kvarteret Skuleskogen har bästa

belägenhet i området med närhet till Husarviken. 129 lägenheter

byggs, varav 80 % bostadsrätter och resten hyresrätter.

I Göteborg har ett 14 våningar högt bostadshus projekterats

vid Gröna Gatan 28. Tillstånd har erhållits att, för systerbolaget

KB Skonaren 2, bygga 10 bostäder på Klev 2:2 i Bovallstrand.

Fastigheten Gamlestaden 28:19 på Marieholmsgatan, innehål-

lande 22 500 kvm, har förvärvats under året. Detta förvärv lämnar

dels direkt en positiv inverkan på resultatet, dels finns möjlig-

heter till synergieffekter med bolagets fastighet på Alevägen i

Nol vid anskaffande och bibehållande av hyresgäster med inrikt-

ning mot logistik.

I slutet av året förvärvades fastigheten Vångagärdet 19 i södra

Helsingborg. Fastigheten innehåller ca 6 200 kvm kontor och

lager.

FRAMTID

Med de marknadsförutsättningar som finns räknar vi med ett

förbättrat resultat även 2011. Osäkerheten finns dock inom

finanssektorn. För närvarande finns tendenser till att bankerna

kraftigt ökar sina marginaler. Det förändrade klimatet medför

också ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning. I den

mån nivån på nuvarande bostadsrättspriser i Stockholm består,

kommer projektet i Norra Djurgårdsstaden påtagligt att positivt

påverka bolagets resultat, likviditet och soliditet.

NY VD

Efter en tid av vakans och därav följande undertecknads inträde i

VD-rollen, välkomnar vi Lars Vardheim som vid ingången av 2011

tillträdde som ny VD i bolaget.

Göteborg i mars 2011

Hans Eliasson

Tf VD under tiden 1/6 - 31/12 2010

sid: 5VD HAR ORDET

VISION

Svenska Hus skall vara ett modernt fastighetsbolag, som med bibe-

hållen låg riskexponering skall växa organiskt och verka i de tre stor-

stadsregionerna i Sverige.

Ambitionen är att vara ett av landets tre största och mest lönsamma

familjeägda bygg- och fastighetsbolag.

AFFÄRSIDÉ

Svenska Hus affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklings-

potential i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Fastig-

heterna skall därefter, genom om- och tillbyggnad, anpassas till

befintliga eller nya hyresgäster. Härigenom avses att skapa moderna

fastigheter med goda kvaliteter för fortsatt egen förvaltning. Viss

nybyggnads- och fastighetsverksamhet av traditionell karaktär

bedrivs också.

MÅL

Finansiella mål

Det viktigaste ekonomiska målet är att bibehålla och förbättra god

lönsamhet och goda kassaflöden för att därigenom skapa möjlig-

heter att, med ett stort mått av oberoende, utveckla verksamheten i

enlighet med bolagets affärsidé.

Styrelsen har fastställt interna mål, bl a avseende avkastning och

tillväxt samt regler för likviditetsberedskap. Vi eftersträvar att uppnå

bl a följande nyckeltal; synlig konsolideringsgrad skall vara

25 procent, justerad konsolideringsgrad 50 procent samt avkastning

på befintliga tillgångar och nyinvesteringar 9 procent.

Icke finansiella mål

Ett av företagets mål är att genom tillämpning av affärsidén skapa

bostäder och lokaler med attraktiv standard och plan-

lösning.

“Vår affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential i Göteborgs-, Stockholms- och Öresundsregionerna”.

VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNINGsid: 6

Ambitionen är att attrahera hyresgäster, som prioriterar särpräglade

och högkvalitativa lokaler samt att erbjuda en god bostadsstandard.

Bolaget skall successivt utöka verksamheten och samtidigt vara inrik-

tat på aktiv fastighetsförvaltning. Därigenom skapas och bibehålles

intressanta arbetsuppgifter för de anställda. Strävan är att kunskaps-

nivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de

bästa i branschen.

Intressanta arbetsuppgifter, personlig utveckling, vidareutbildning,

lön, incitamentssystem och andra förmåner skall sammantaget göra

Svenska Hus till en av de mest eftertraktade arbetsgivarna i branschen.

STRATEGI

Lämpliga fastigheter och deras framtida användningsområde skall

noggrant analyseras. Om de passar in i affärsidén kan sådana fas-

tigheter förvärvas, byggas om och hyras ut. Svenska Hus genomför

även nyproduktion. Efter om-, till- eller nybyggnad och uthyrning

skall fastigheterna förvaltas eller, i undantagsfall, säljas.

Vidare skall vi informera om vår inriktning så att företaget blir en na-

turlig kontakt på marknaden både för säljare av fastigheter och för

dem, som vill hyra bostäder och lokaler av den typ vi inriktar oss på.

Särskilt viktigt är det att vi för vår expansion får möjlighet att förvärva

nya utvecklingsprojekt.

UTDELNINGSPOLICY

Svenska Hus policy är att, med hänsyn till likviditet, konsolidering

och ställning samt investeringsplaner, årligen dela ut 50 % av för-

valtningsresultatet efter betald skatt.

“...kunskapsnivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de bästa i branschen.”

sid: 7VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNING

Svenska Hus startades med hjälp av en handfull mycket kompe-

tenta och idérika personer som samtliga hade gedigen erfaren-

het av bygg- och fastighetsbranschen. Vi kan, efter nära 20 år i

branschen, stoltsera med en historia med många och spännande

projekt. Dessa visar vi gärna upp som exempel då vi skapar nya.

UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLINGsid: 8

UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLING

Den operativa verksamheten är organiserad i tre regioner,

Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamheten bygger på kund-

närhet och lokal förankring där varje region optimeras efter sina

speciella förutsättningar. Detta innefattar också projektutveckling

och uthyrning där samtliga regioner har egen personal.

När en ny fastighet införlivas i portföljen är det alltid vi själva som

driver projekten och skapar rutiner för drift och förvaltning. Vi befin-

ner oss i en komplex bransch där erfarenhet och grundläggande för-

ståelse för byggnaden tillsammans med kompetens är våra största

tillgångar. Många nya företag har ingen erfarenhet av nyetablering där det ofta

handlar om frågor som man inte är familjär med. Vi hjälper gärna till

med detta och är bra på att lyssna och komma med praktiska för-

slag. För etablerade företag finns det alltid ett skäl till att man väljer

att flytta. Det viktigaste är att utifrån dessa skäl sätta upp mål för

vad ma n vill med flytten och vad man vill förändra och förbättra.

Tillsammans med vår erfarna personal skapas goda förutsättningar

för riktigt bra lokaler.

I samspelet mellan våra visioner om hur fastigheten skall se ut i

färdigt skick och kundernas önskemål uppstår en dynamik som är

viktig. Visionen och visualiseringen av lokalerna blir ofta en utma-

ning för våra uthyrare och projektledare då vi inte räds att visa ”råa”

lokaler som ännu inte byggts om.

sid: 9KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING

KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING

Nöjda kunder och långsiktiga affärsrelationer är grunden för

att skapa lönsamhet. Vi träffar ofta våra kunder för att disku-

tera framtida planer och hur samarbetet kan förbättras ytterli-

gare. Vi är bra på att pussla och hitta lösningar för företag som

vill ändra sina ytor också under avtalstidens gång. Detta leder

till att alla parter är nöjda, och vi får välmående hyresgäster

som gärna förlänger sina avtal.

Att projektutveckla i egen regi ger många fördelar, och när

den färdiga lokalen lämnas över till förvaltning sker det inom

den egna organisationen där kunskapen redan finns och be-

slutsvägarna är korta. Vi skapar en naturlig helhet, som gör det

dagliga arbetet mycket enklare.

För oss på Svenska Hus är långsiktiga affärsrelationer något

vi strävar efter. Den anrika bokhandeln Bokia/Wettergrens på

Västra Hamngatan i Göteborg har varit hyresgäst på samma

adress i 93 år. Även Engelska Tapet magasinet har funnits i

många decennier i denna fastighet.

Fastighetsskötsel betyder trivsel och service för oss. Ofta be-

står det av reparationer och underhåll i husen, där fastighets-

skötarna är våra ögon i verksamheten och hyresgästens första

kontakt med oss om något måste göras. Vid en första påsyn

låter det ofta enkelt, men det är en aldrig sinande ström av åt-

gärder från snöskottning till gräsklippning, underhållsmålning

och städning. Mycket är rutin, men lika mycket kräver erfaren-

het och gedigen kunskap. Vi håller en hög servicenivå, och vi

är inte nöjda förrän hyresgästen känner att de kan lita på oss

som leverantör av den produkt man förväntat sig.

2010 visar ett bra förvaltningsresultat i region Göteborg trots att årets första och sista månader har påverkats av

två ovanligt kalla och snörika vintrar samt efterdyningar i form av ökat underhållsbehov på grund av onormalt

många skador. Den ekonomiska uthyrningsgraden är stabil tack vare en växande marknad men också tack vare

en fortsatt mycket god insats av vår förvaltningsorganisation. En bra intäktsnivå tillsammans med låga mark-

nadsräntor har resulterat i ett bra förvaltningsresultat.

Under hösten köptes en lager- och logistikfastighet, innehållande 22 500 kvm, i området Marieholm som har

ett centralt och attraktivt läge. Genom förvärvet stärker vi vår position i området, samtidigt som ytan ger ett

bra tillskott till vår logistikportfölj. Vi är också stolta över att vi har hyrt ut de sista ytorna i vår fastighet på Stora

Badhusgatan, som alltså nu är fullt uthyrd efter ett par års effektivt utvecklingsarbete.

Den positiva utvecklingen på den svenska hyres- och fastighetsmarknaden fortsatte även under det fjärde

kvartalet och den svenska ekonomin uppvisar just nu en stark återhämtning. Arbetsmarknaden utvecklas också

positivt och sysselsättningsgraden ökar i takt med produktionsökningar, vilket ger en god vitamininjektion till

vår verksamhet.

Vi har en bra organisation och en fastighetsmarknad som ser ut att ha stabiliserats, vilket är viktiga parametrar

för att vi ska kunna göra nya affärer och förvalta våra fastigheter på rätt sätt.

Michael Ohlson

VD Svenska Hus i Göteborg AB

Mkr

HYRESINTÄKTER

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

“Med en bra organisation och en stabilare fastighetsmarknad ser vi fram emot 2011.”

REGION GÖTEBORGsid: 10

FAKTA REGION GÖTEBORG

VD: Michael Ohlson

REGIONKONTOR: Göteborg

ANTAL ANSTÄLLDA: 9

FÖRVALTAR: 140 000 KVM

REGION GÖTEBORG sid: 11REGION GÖTEBORG

REGION STOCKHOLMsid: 12

Under 2010 har vi upplevt att uthyrningsmarknaden återhämtat sig och stabiliserats för bra objekt i de mest attrak-

tiva lägena. I något svagare delmarknader, dvs mer perifera lägen, har vi märkt en fortsatt försiktighet vad gäller

ny förhyrning eller expansion.

För att effektivare kunna arbeta med befintliga och nya kunder samt projektutveckling har uthyrningsorganisatio-

nen förstärkts under året. Parallellt med detta har vi planerat för en flytt av vårt kontor som genomfördes i februari

2011, då vi flyttade kontoret till Bromma/Ulvsunda. En anledning till detta var att stärka vår närvaro i de områden

där vi för närvarande bedriver största delen av vår verksamhet.

I maj utökade vi fastighetsinnehavet i Bromma, vilket på olika sätt bidragit till möjligheterna att utveckla vårt fas-

tighets bestånd där på ett långsiktigt bra sätt. Nya logistik- och angöringslösningar har utvecklats för att anpassa

fastigheterna till områdets nya infrastruktursatsningar på bl a nya tvärbanan och dess hållplatser.

I fastigheten Torpeden 3 i Södertälje har vi under året fortsatt utvecklingsprocessen av f.d. Standard Radios slitna

fabriksetablering, till en väl fungerande lokal för handelsändamål, vilket känns spännande mot bakgrund av fas-

tighetens strategiska läge intill E4.

Fokus på miljön och hållbar stadsutveckling är en mycket viktig parameter i vårt deltagande i stadsutvecklingsom-

rådet Norra Djurgårdsstaden. Här planerar vi för ca 130 bostadsrätter och hyresrätter i stadsdelens första etapp.

Detta arbete har nu gått in i genomförandefas med planerad byggstart juni 2011.

Ambitionen för 2011 är att hitta vägar att fortsatt expandera verksamheten i regionen, med såväl nyproduktion av

bostäder som förvärv av företrädesvis utvecklingsfastigheter som stärker vårt befintliga bestånd.

Niklas Gahm

VD Svenska Hus i Stockholm AB

“Fokus på hållbarhet är viktigt i vårt deltagande i stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden.”

FAKTA REGION STOCKHOLM

VD: Niklas Gahm

REGIONKONTOR: Stockholm

ANTAL ANSTÄLLDA: 7

FÖRVALTAR: 97 000 kvm

Mkr100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

HYRESINTÄKTER

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

sid: 13REGION STOCKHOLM

“Vi inriktar oss på att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter i tillväxtregioner.”

Verksamheten i region Skåne har under flera år haft en god och

framgånsrik tillväxt - 2010 är inget undantag, även om tillväxt-

takten har mattats något. I slutet av året köpte Svenska Hus i

Skåne en utvecklingsfastighet på drygt 6 000 kvm i det expansiva

området Råå i Helsingborg.

I ett fastighets- och förvaltningsbolag är kundrelationen den

viktigaste framgångsfaktorn. Vårt mål är därför att skapa långva-

riga relationer. Vi har en tydlig långsiktig strategi där vi fokuserar

på detta samt att äga och förvalta fastigheter i områden med

potential.

2010 har till stor del handlat om driftoptimering och förädling av

det befintliga beståndet genom långsiktiga drift- och underhålls-

planer. Vi har lagt stort fokus på att har nära kontakt med våra

kunder och att lyssna på deras behov. Arbetet har också ägnats åt

ett flertal mindre projekt i form av hyresgästanpassningar för bl a

en butik, ett gym och flera kontor. Vi har också utvecklat kontors-

hotellet Stenen i Landskrona.

REGION SKÅNEsid: 14

FAKTA REGION SKÅNE

VD: Martin Nerpin

REGIONKONTOR: Landskrona

ANTAL ANSTÄLLDA: 8

FÖRVALTAR: 124 000 kvm

Mkr

HYRESINTÄKTER

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

För att vår strategi skall bli långsiktigt framgångsrik är den vikti-

gaste faktorn vår duktiga och engagerade personal.

Vi kommer även i fortsättningen att inrikta oss på det vi är duk-

tiga på – att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter

i tillväxtregioner.

Martin Nerpin

VD Svenska Hus i Skåne AB

sid: 15REGION SKÅNE

BUSINESS CENTERsid: 16

Den stora efterfrågan på kontorsrum i våra kontorshotell har fortsatt under det gångna året.

Småföretagare ser fördelen i att få tillgång till ett helhetskoncept med hög servicegrad. På Business

Center får man hjälp med den administration som de flesta företag är beroende av men som kostar

mycket tid och pengar - resurser som våra hyresgäster istället kan använda till att avsluta en affär,

knyta nya kontakter eller starta nya projekt. Även den flexibilitet med korta hyresperioder, som vi

erbjuder innebär en stor fördel för det växande företaget.

Göteborgsregionens två Business Center i Almedal och Högsbo har visat sig vara en välfungerande

affärsidé. Det visar sig i de låga vakansgraderna, i antalet förfrågningar från intressenter samt i de

betyg befintliga hyresgäster ger i enkäter. Företagarna uppskattar den gemenskap och stimulans

det innebär att sitta i ett kontorshotell tillsammans med andra kreativa entreprenörer. Det har också

visat sig att nya affärsmöjligheter skapas genom de nätverk som bildas med övriga hyresgäster.

Totalt omfattar båda våra Business Center ca 130 kontorsrum i varierande storlek, fördelade på ett

hundratal hyresgäster, som dagligen servas av tre heltidsanställda.

Besök oss gärna på www.business-center.se

Business Center i Göteborg - enkelt och flexibelt!

Bindningstiderår

Fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga

Förvaltningsresultatexklusivefinansnetto

Fastighetslån-Kortfristigaplaceringar

Fastighetsbeståndets nettoavkastning

Förvaltningsresultatexklusivefinansnetto

Bokförtvärde

Lån 2010-12-31

RäntaMkr Snittränta%

Inom1år

Inom1-2år

Inom2-3år

Inom3-4år

Inom4-5år

Inom5-6år

Inom6-7år

Inom7-8år

Inom8-9år

Inom9-10år

Totalt

KapitalMkr

451

373

660

114

102

-

79

-

-

-

1779

528

315

173

107

162

100

269

-

-

125

1779

4,03

2,53

4,56

4,00

3,52

3,50

4,00

-

-

3,08

3,67

Fastighetsbeståndets bokförda värde/uthyrningsbar yta

Fastighetsbeståndetsbokfördavärde

Uthyrningsbaryta

Fastighetslån/uthyrningsbar yta

Fastighetslån

Uthyrningsbaryta

Kassalikviditet

Omsättningstillgångar+

outnyttjadcheckräkningskredit

Kortfristigaskulder

Fastighetsrörelsens balansräkningar i sammandrag, Mkr

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

Summatillgångar

SKULDEROCHEGETKAPITAL

Egetkapital

Avsättningar

Skulder

Summaskulderochegetkapital

2007

1938

156

2094

253

195

1646

2094

2001

749

26

775

126

33

616

775

2002

991

37

1028

143

60

825

1028

2003

1061

63

1124

163

90

871

1124

2008

1976

339

2315

403

190

1722

2315

2004

1254

108

1362

213

110

1039

1362

2005

1509

45

1554

191

141

1222

1554

2006

1709

71

1780

236

153

1391

1780

2009

2063

344

2407

418

201

1788

2407

1)Därav125Mkrmedräntetakpå3,5%t.o.m.1512302)Därav50Mkricancellerbarswappå2,96%medförfall2010-11-15--2011-11-133)Därav200Mkrmedränta1,25%t.o.m.2012-11-23.Därefter2,49%t.o.m.2020-11-23därbankenharrättighetattstängaswappenvarjekvartal.

Fastighetsrörelsens resultaträkningar i sammandrag, Mkr

Förvaltningsresultat

Avskrivningar

Försäljningsresultat

Resultatefterfinansnetto

2007

76,4

19,0

2,5

49,3

2001

35,7

6,4

0

21,9

2002

42,3

7,5

7,8

31,1

2003

45,5

8,3

3,6

30,3

2008

81,4

19,9

115,7

165,7

2004

47,1

10,4

48,5

76,2

2005

55,0

14,7

0,7

30,8

2006

72,4

16,1

30,4

72,9

2009

102,6

21,4

-3,6

59,3

Justerad konsolideringsgradSynlig konsolideringsgrad

Egetkapital+avsättningarförskatter

Balansomslutning

Justeratkonsolideringskapital

Balansomslutning+övervärden

ifastighetsbeståndet

Justerat konsolideringskapital

Egetkapital,avsättningarförskatterochövervärdei

fastighetsbetåndetenligteninternvärderingbase-

radpåengenomsnittligavkastningpådrygt6%.

sid: 17

1,2)

3)

Förvaltningsresultat

Hyresintäkter,direktadriftkostnaderochfinansnetto.

Meddirektadriftkostnaderavseskostnaderfördrift,underhåll,tomträttsavgäldochfastighetsskatt.

2010

107,1

21,9

0

65,1

2010

2183

313

2496

436

215

1845

2496

DEFINITIONER NYCKELTAL

PROJEKTsid: 18

2011 2012 2013

jan april juli okt jan april juli okt jan april juli okt

2.400 m2, 36 Mkr 2011-04–2012-03

2.300 m2, 44 Mkr 2011-10–2012-10

10.000 m2, 400 Mkr 2011-06–2013-10

4.000 m2, 80 Mkr 2012-01–2013-06

1.000 m2, 2 Mkr 2012-04–2013-10

2.300 m2, 39 Mkr 2012-08–2014-02

REGION GÖTEBORG

JÄRNBROTT 187:2, GöteborgByggrätt om 2.400 m2

MAJORNA 166:1,GöteborgNyproduktion av bostäder

REGION STOCKHOLM

RAMSÖKAREN 2, BandhagenNyproduktion av 30 lägenheter

NORRA DJURGÅRDSSTADEN , StockholmNyproduktion av 129 bostadsrätter/hyresrätter

REGION SKÅNE

LUX 2, HelsingborgNyproduktion av 60 lägenheter

Ombyggnad till 34 lägenheteri befintlig byggnad

sid: 19PROJEKT

Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värdeAntal

Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytorm2 Ombyggn.år Tkrkontrakt

REGION GÖTEBORG

Nol2:448,3:164,3:153 Alevägen47 Ale 0 40606 0 40606 1950 32670 15

Backa29:27 Importgatan10 Göteborg 0 5339 0 5339 1971 17323 48

Gamlestaden25:10 Marieholmsgatan2/Vassgatan4 Göteborg 0 4000 0 4000 1960 14823 14

Gamlestaden28:19 Marieholmsgatan42-46 Göteborg 0 22507 0 22507 1975/1981/1989 0 3

Högsbo1:3 OlofAsklundsgata1 Göteborg 0 3636 0 3636 1987 24930 64

InomVallgraven23:12 VästraHamngatan18-22 Göteborg 578 3673 0 4251 1836/1994 67513 33

InomVallgraven43:9 Kungsgatan7A Göteborg 0 1261 25 1286 1881/2000 15636 8

InomVallgraven64:29 Skräddaregatan1-3/Otterhällegatan3 Göteborg 495 695 0 1190 1793/2005 16918 12

InomVallgraven64:30 StoraBadhusgatan8-14 Göteborg 0 4412 0 4412 1948/1982 56900 12

Järnbrott187:2 Topasgatan1A Göteborg 0 4907 0 4907 1986/1996 33455 2

Kortedala49:6 Förstamajgatan4 Göteborg 0 5100 0 5100 1928 10131 7

Majorna109:28 KarlJohansgatan152 Göteborg 0 7189 0 7189 1934/1999 17648 97

Majorna166:1 GrönaGatan28 Göteborg 0 2415 0 2415 1929 0 1

Nordstaden10:15 NorraHamng36/Köpmansg27 Göteborg 0 2473 0 2473 1900/2000 68000 16

Nordstaden21:2 Smedjegatan1B/Kronhusgatan2B Göteborg 576 605 0 1181 1888/1996 17910 12

Skår57:5 Almedalsvägen4-12/SkårsLed3 Göteborg 0 5737 25 5762 1964/2001 43483 119

Tuve86:12 S:aHildedalsgatan6 Göteborg 0 1667 0 1667 1986 6619 2

Lekstorp3:86 Hjulmakarevägen9-11 Lerum 0 2809 86 2895 1975/1986 4362 7

ForsbergsÄng3 SvenBergmansv5-9 Skövde 4120 348 0 4468 1952 23322 74

Furiren3 Kansligatan1-3 Skövde 1482 0 0 1482 1943 7835 33

Hummern4 Kavelbrovägen4-6 Skövde 1967 291 0 2258 1943 10443 44

Hyacinten2 Viktoriag6A-C Skövde 870 95 175 1140 1953/1976 5218 23

Höder4 Långg/Torgg/StSigfridsgata Skövde 2161 2109 750 5020 1988 29364 59

Lanciären1o2 Slingvägen2-12 Skövde 1643 168 0 1811 1943/1980 9678 27

Ostronet21 Gransikag2/Mariestadsdv19 Skövde 1522 511 750 2783 1991 14881 55

Päronet3 Tungatan11 Skövde 599 0 0 599 1990 4340 7

SUMMA REGION GÖTEBORG 16 013 122 553 1 811 140 377 553 402 794

REGION STOCKHOLM

Ramsökaren2 Trollesundsvägen15-19 Bandhagen 6596 1933 0 8529 1959/2006 111849 139

Lärlingen3 KumlaGårdsväg13 Botkyrka 0 6038 0 6038 1980/2000 25809 16

Tumba7:230 Hamringevägen1 Botkyrka 0 12461 0 12461 1900/2004 26931 61

Särsta3:25 Forsbyv3-7/Häradsv3 Knivsta 6284 185 450 6919 1992 43991 90

Dynamiten4 Porfyrvägen32-34 Stockholm 729 0 0 729 1938/1996 13417 14

Famnen4 Stopvägen106-110 Stockholm 810 107 0 917 1942/1996 15538 20

Fiskhallen1 Fiskhallsvägen16-18 Stockholm 0 7165 1300 8465 1962 48400 88

Handelsboden25 Ulvsundavägen8-10 Stockholm 724 539 0 1263 1932/1996 17628 26

Holaveden2 Hallebergsvägen30-32 Stockholm 836 0 0 836 1938/1996 14600 12

Induktorn27 Ranhammarsvägen20 Stockholm 0 15052 0 15052 1944 51000 87

Induktorn28 Ranhammarsvägen24 Stockholm 5485 0 5485 1941 17698 15

Karis6 Finlandsgatan64-68 Stockholm 0 5239 0 5239 2002/2006 72200 30

Polarforskaren15 Hasselquistvägen19-21 Stockholm 738 11 125 874 1937/1996 12482 24

Påsen7 Virkesvägen3 Stockholm 0 3704 771 4475 1940/2001 21722 36

Samtalsräknaren10 Tångvägen25-27 Stockholm 540 75 0 615 1944/2001 9337 13

Sandhagen7 Rökerigatan20 Stockholm 0 3668 0 3668 1963/1987 22600 11

Stensätra18 Stensätravägen8 Stockholm 0 4861 0 4861 1977/1999 40159 12

Tiveden2 Hallebergsvägen19-21 Stockholm 670 50 0 720 1938/1996 12219 13

Trofastheten5 Kratsbodavägen49-51 Stockholm 660 260 0 920 1950 9204 14

Växthuset11 Trädgårdsgatan1/Landsv13 Sundbyberg 637 279 0 916 1932/2002 11605 19

Åkeriet8 Landsv15A-B/Trädgårdsg2 Sundbyberg 744 591 0 1335 1948 13624 19

Siken4 Värdsholmsgatan13 Södertälje 2958 0 0 2958 1958/2007 28800 99

Torpeden3 Viksängsvägen11 Södertälje 0 3964 0 3964 1965 8243 21

SUMMA REGION STOCKHOLM 22 926 71 667 2 646 97 239 649 056 879

FASTIGHETSBESTÅNDsid: 20

Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värdeAntal

Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytorm2 Ombyggn.år Tkrkontrakt

REGION SKÅNE

Kroksabeln17 Muskötgatan11 Helsingborg 0 7359 0 7359 1968 15630 34

Kvarnen15 Gasverksgatan13 Helsingborg 1172 1163 0 2335 1958 20600 29

Lux2 Viktoriagatan6 Helsingborg 0 5386 0 5386 1940 43403 11

Nubbet1 Snödroppegatan1 Helsingborg 0 743 0 743 1978/1993 2049 4

Smygen1 Frilandsvägen2-8 Helsingborg 3574 0 250 3824 1969 13844 62

Spiken1 Nyvångsvägen1-7 Helsingborg 3568 0 500 4068 1969 13844 72

Vångagärdet19 Landskronavägen31 Helsingborg 0 5784 0 5784 1974/1966 4201 20

Delfinen10 Bryggaregatan23 Landskrona 749 0 25 774 1945 3522 11

Delfinen17-18 Hantverkargatan33-35/StOlovsg166 Landskrona 1415 14 0 1429 1938/2000 8023 21

Falken12 StoraStrandgatan11 Landskrona 8750 1009 0 9759 1973 50048 158

Fingal10 Regeringsg154/StOlovsgatan52 Landskrona 918 44 50 1012 1956/1980 4754 16

Friden1 Almstigen28A-C Landskrona 561 0 0 561 1950 2646 8

GamlaBryggan19 Parkgatan2/Drottninggatan1-5 Landskrona 183 1077 25 1285 1890/1980 7193 8

Gräset23 NorraLångg24/Trädgårdsg17 Landskrona 679 794 0 1473 1929/1980 7711 12

Herkules10 Östergatan155 Landskrona 492 0 0 492 1906/1996 2393 6

Hoppet13 Snickargränden1 Landskrona 770 0 50 820 1961 4101 14

Hoppet6 Suellsgatan21 Landskrona 366 22 0 388 1958 1875 7

KarlXVnr14 Järnvägsgatan6/Rådsmansgatan5 Landskrona 1703 1534 525 3762 1955 16340 55

Kolet2 Bangårdsg15/Industrig29mfl Landskrona 0 460 0 460 1969 933 1

Motellet2 HjalmarBrantingsväg11,15,17,19 Landskrona 0 2097 0 2097 1990 5279 8

Nimrod18 Bryggareg10/Onsjög3 Landskrona 981 33 0 1014 1953 4903 16

Nimrod28 Föreningsgatan143 Landskrona 482 0 0 482 1950 2275 6

Nimrod29 Föreningsgatan139 Landskrona 464 0 150 614 1950 2168 14

Nimrod31 Föreningsg145/Onsjög1A-B Landskrona 1930 66 0 1996 1949 9232 34

Pedalen18 Kamgatan15-17,14-22 Landskrona 0 3705 0 3705 1989 9212 9

Pilåkern2 Karlslundsv/Ringv/Pilåkersg Landskrona 16162 815 0 16977 1961 82458 275

Renschöld18 Rådhustorget1/Eriksgatan2 Landskrona 1047 773 0 1820 1929 10663 15

Skeppsvarvet9 Profilgatan67 Landskrona 0 1307 0 1307 1952 1853 3

Snickaren2 Tränggatan16 Landskrona 652 0 0 652 1954/1999 3367 10

Snäppan11 Storgatan16-18 Landskrona 1695 0 0 1695 1907/1983 9516 22

Stenen1 Industrigatan68 Landskrona 0 4795 0 4795 1977 9861 38

Svetsaren1 Suellsgatan32A-B Landskrona 999 0 0 999 1948 4895 12

Svetsaren2 CarlXI:sväg50A-C/Vävaregatan5 Landskrona 1110 35 0 1145 1950/1999 5696 19

Svetsaren3 Vävaregatan3A-B Landskrona 945 0 0 945 1950/1997 4830 13

Svetsaren4 Suellsgatan30A-B Landskrona 1005 143 0 1148 1950/1999 5659 15

Venus10 Gjörloffsgatan81/Regeringsg110-112 Landskrona 1080 190 0 1270 1904/1999 5994 12

Venus14 Föreningsgatan88-90 Landskrona 1212 310 0 1522 1946/1991 8383 17

VästraRoten8 Storgatan31-33 Landskrona 2416 1013 0 3429 1929 22837 30

ÖstraRoten29 Rådhusgatan2/NorraLånggatan17 Landskrona 2278 674 0 2952 1971 17549 43

Emilstorp1 Volframsgatan3 Malmö 0 6634 0 6634 1965/1991 22358 17

Fredriksborg7o10Ystadvägen20-22mfl Malmö 0 14957 25 14982 1896/2006 29857 95

SUMMA REGION SKÅNE 59 358 62 936 1 600 123 894 501 955 1 272

SUMMA TOTALT 98 297 257 156 6 057 361 510 1 704 413 2 945

sid: 21FASTIGHETSBESTÅND

sid: 22sid: 22

Härmed får styrelsen och verkställande direktören i Svenska Hus

Förvaltning AB avlämna årsredovisning för räkenskapsåret

2010-01-01--2010-12-31.

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Svenska Hus Förvaltning AB är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo

Egendomar.

Svenska Hus Förvaltning AB driver fastighetsverksamhet i Göteborg,

Stockholm och Skåne. Verksamhetens huvudsakliga inriktning är att

förvärva fastigheter med eftersatt underhåll, vilka renoveras, hyrs ut

och förvaltas. Viss nybyggnation förekommer också. Hyresintäkterna

uppgick till 274 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till

71,4 Mkr.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER

RÄKENSKAPSÅRET

År 2010 har 144 Mkr (195) investerats i fastigheter, varav 51 Mkr (150)

avser ny-, till- eller ombyggnader i fastigheter som ägdes vid årets

början.

Under 2010 förvärvades tre fastigheter om totalt 33 776 kvm

kommersiella ytor.

I början av 2011 tillträdde Lars Vardheim som ny VD för bolaget.

FRAMTIDA UTVECKLING OCH RISKER

Bolagets strategi för fastighetsrörelsen är fortsatt att driva verksamhet i

Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna.

Svenska Hus är exponerat huvudsakligen mot tre risker; minskade

intäkter, stigande räntenivåer och fallande marknadsvärden.

Svenska Hus strävar efter att ha flera mindre hyresgäster i samma fas-

tighet. Det främsta skälet till detta är att sprida vakansrisken. Vid års-

skiftet fanns närmare 3 000 hyreskontrakt. Vi bedömer att konjukturen

är fortsatt uppåtgående. Hyresmarknaden, på de marknader vi agerar

i, bedöms som stabil.

Förmågan att klara räntehöjningar beror på fastighetsbeståndets

räntebetalningsförmåga och lånens räntebindningstid. Svenska Hus

har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten och låneport-

följen har en stor spridning i räntornas villkorsändringsdagar. Utöver

detta finns likvida medel, inklusive kortfristiga placeringar, uppgående

till 229 Mkr. Kassalikviditeten exklusive kortfristig del av räntebärande

skulder uppgår till 492 %.

Fallande marknadsvärden kan innebära att de panter som fastighets-

ägare lämnat till banker vid belåning kan anses som otillräckliga i

förhållande till fastighetens marknadsvärde. Svenska Hus gör nor-

malt inga externa värderingar av bolagets fastighetsbestånd. Internt

marknadsvärderas fastigheterna efter förväntade avkastningskrav för

respektive fastighet. Med beaktande av att nuvarande kortfristiga pla-

ceringar skulle kunna användas till att minska skulder till kreditgivare

har koncernen en nettobelåningsgrad på ca 54 %.

sid: 23FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FINANSIELLA DATA OCH NYCKELTAL, KONCERNEN 2010 2009

Antal anställda 29 29

Nettoomsättning (Tkr) 273 741 251 982

Resultat efter finansiella poster (Tkr) 71 443 59 251

Resultat efter finansiella poster, exkl fastighetsförsäljningar (Tkr) 71 443 62 858

Balansomslutning (Tkr) 2 496 291 2 406 813

Fastigheternas bokförda värden (Tkr) 2 175 778 2 053 481

Soliditet (%) 17 17

Avkastning på eget kapital (%) 17 14

Avkastning på totalt kapital (%) 5 6

NYCKELTALSDEFINITIONER

Soliditet

Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutningen. Övervärden i fastighetsbeståndet har ej beaktats.

Avkastningpåegetkapital

Resultat före dispositioner och skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuatio-

ner uppstå mellan åren.

Avkastningpåtotaltkapital

Resultat före finansiella kostnader i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora

fluktuationer uppstå mellan åren.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel

från föregående år kvarstående vinstmedel, kr 160 248 911

årets vinst, kr 101 083 527

Summa 261 332 438

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att

till aktieägaren utdelas 30 000 000

i ny räkning balanseras 231 332 438

Summa 261 332 438

STYRELSENS MOTIVERING

Koncernens och moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall

det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer.

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 § andra och tredje stycket

aktiebolagslagen.

Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer inom branschen.

Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som

verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens

konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Svenska Hus Förvaltning ABs förmåga att fullgöra sina förpliktelser på

kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEsid: 24

Tkr 2010 2009

Hyresintäkter 273 741 251 982

Övriga rörelseintäkter 19 778

Kostnad för förvaltning (not 1, 9, 10) -131 993 -113 110

Bruttoresultat 141 767 139 650

Administrationskostnader (not 1, 4, 5) -13 687 -12 599

Resultat av fastighetsförsäljning - 617

Jämförelsestörande poster (not 17) - -4 224

Rörelseresultat 128 080 123 444

Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 5 781 7 630

Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -62 418 -71 823

Resultat efter finansiella poster 71 443 59 251

Koncernbidrag -6 350 -

Resultat före skatt 65 093 59 251

Skatt på årets resultat (not 7) -17 014 -14 491

ÅRETS RESULTAT 48 079 44 760

sid: 25RESULTATRÄKNING KONCERNEN

Tkr 2010-12-31 2009-12-31

TILLGÅNGAR (not 1)

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Byggnader och mark (not 9) 2 175 778 2 053 481

Inventarier (not 10) 4 141 3 883

Summa materiella anläggningstillgångar 2 179 919 2 057 364

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andra långfristiga värdepappersinnehav 190 40

Uppskjutna skattefordringar (not 7) 3 189 5 297

Andra långfristiga fordringar - 64

Summa finansiella anläggningstillgångar 3 379 5 401

Summa anläggningstillgångar 2 183 298 2 062 765

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Kundfordringar 1 497 2 156

Fordringar hos moderföretag 61 620 47 910

Fordringar hos koncernföretag - 6 474

Övriga fordringar 8 080 10 061

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 12 478 12 995

Summa kortfristiga fordringar 83 675 79 596

Kortfristiga placeringar 186 385 230 600

Kassa och bank 42 933 33 852

Summa omsättningstillgångar 312 993 344 048

SUMMA TILLGÅNGAR 2 496 291 2 406 813

BALANSRÄKNING KONCERNENsid: 26

Tkr 2010-12-31 2009-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL (not 14)

Aktiekapital (600.000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000

Bundna reserver 986 177

Fria reserver 326 751 312 803

Årets resultat 48 079 44 760

Summa eget kapital 435 816 417 740

AVSÄTTNINGAR

Avsättning för skatter (not 8) 214 664 200 253

Övriga avsättningar - 423

Summa avsättningar 214 664 200 676

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Skulder till kreditinstitut (not 15) 1 778 832 1 713 388

Övriga skulder 1 331 633

Summa långfristiga skulder 1 780 163 1 714 021

KORTFRISTIGA SKULDER

Leverantörsskulder 12 543 12 138

Skatteskulder 181 3 384

Övriga skulder (not 16) 768 7 346

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 52 156 51 508

Summa kortfristiga skulder 65 648 74 376

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 496 291 2 406 813

STÄLLDA SÄKERHETER

Fastighetsinteckningar 1 875 098 1 732 981

Aktier i dotterbolag 30 243 83 100

Summa ställda säkerheter 1 905 341 1 816 081

ANSVARSFÖRBINDELSER

Övriga ansvarsförbindelser 2 000 2 000

sid: 27BALANSRÄKNING KONCERNEN

Tkr 2010 2009

Övriga rörelseintäkter - 2

Administrationskostnader (not 5) -82 -1 189

Rörelseresultat -82 -1 187

Resultat från andelar i koncernföretag (not 6) 96 000 25 349

Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 44 112 39 208

Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -62 516 -66 214

Resultat efter finansiella poster 77 514 -2 844

Koncernbidrag 23 570 21 700

Resultat före skatt 101 084 18 856

Skatt på årets resultat (not 7) - -

ÅRETS RESULTAT 101 084 18 856

RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETsid: 28

Tkr 2010-12-31 2009-12-31

TILLGÅNGAR (not 1)

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag (not 11, 12) 160 311 159 911

Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 20

Summa anläggningstillgångar 160 331 159 931

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Fordringar hos moderföretag 61 620 47 910

Fordringar hos koncernföretag 195 543 61 496

Övriga fordringar 538 586

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 4 675 7 287

Summa kortfristiga fordringar 262 376 117 279

Kassa och bank 34 903 27 841

Summa omsättningstillgångar 297 279 145 120

SUMMA TILLGÅNGAR 457 610 305 051

sid: 29BALANSRÄKNING MODERBOLAGET

Tkr 2010-12-31 2009-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL (not 14)

Bundet eget kapital

Aktiekapital (600.000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000

Reservfond - -

Summa bundet eget kapital 60 000 60 000

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 160 249 171 393

Årets resultat 101 084 18 856

Summa fritt eget kapital 261 333 190 249

Summa eget kapital 321 333 250 249

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Skulder till moderföretag - -

Skulder till dotterföretag 2 100 1 700

Övriga långfristiga skulder 115 -

Summa långfristiga skulder 2 215 1 700

KORTFRISTIGA SKULDER

Leverantörsskulder 16 044 12 138

Skulder till koncernbolag 115 245 29 416

Övriga skulder (not 16) - 6 915

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 2 773 4 633

Summa kortfristiga skulder 134 062 53 102

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 457 610 305 051

ANSVARSFÖRBINDELSER

Komplementäransvar för delägda kommanditbolags samtliga skulder - -

Borgen för dotterbolag 1 492 354 1 455 191

Övriga ansvarsförbindelser 124 309 125 003

Summa ansvarsförbindelser 1 616 663 1 580 194

BALANSRÄKNING MODERBOLAGETsid: 30

Tkr KONCERNEN MODERBOLAGET

2010 2009 2010 2009

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat efter finansiella poster 71 443 59 251 77 514 -2 844

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 21 542 28 927 - -

Aktuell skatt -605 -2 521 - -

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 92 380 85 657 77 514 -2 844

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET

Minskning (+) ökning (-) av kortfristiga fordringar -4 079 -14 374 -29 852 -61 175

Ökning (+) minskning (-) av kortfristiga skulder -8 728 22 307 -34 285 14 575

Kassaflöde från den löpande verksamheten 79 573 93 590 13 377 -49 444

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av materiella anläggningstillgångar, not A -144 413 -116 714 - -

Förvärv av långfristiga värdepapper -150 - -400 -19 852

Kassaflöde från investeringsverksamheten -144 563 -116 714 -400 -19 852

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av långfristiga skulder 66 142 44 092 515 -29 935

Förändring av långfristiga fordringar 64 61 - -

Utbetald utdelning -30 000 -30 000 -30 000 -30 000

Koncernbidrag -6 350 - 23 570 21 700

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 29 856 14 153 -5 915 -38 235

Årets kassaflöde -35 134 -8 971 7 062 -107 531

Likvida medel vid årets början 264 452 273 423 27 841 135 372

Likvida medel vid årets slut 229 318 264 452 34 903 27 841

NOT A FÖRVÄRV AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Minskning (+) ökning (-) av posten inventarier i balansräkningen -258 -478 - -

Årets avskrivning av inventarier -1 711 -1 685 - -

Ökning av posten byggnader och mark i balansräkningen -122 297 -94 884 - -

Årets avskrivning av byggnader -20 147 -19 667 - -

Årets förvärv av materiella anläggningstillgångar -144 413 -116 714 - -

sid: 31KASSAFLÖDESANALYS

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

NOT 2 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS SAMMANSÄTTNING

Under 2010 har tre fastigheter förvärvats.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall

det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommenda-

tioner.

KONCERNREDOVISNING

I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna,

direkt eller indirekt äger andelar och på grund av avtal förfogar över mer än 50 % av rösterna, direkt eller indirekt äger

andelar och har rätt att utse eller avsätta mer än 50 % av styrelseledamöterna, direkt eller indirekt äger andelar och

genom avtal med dotterföretag eller genom bolagsordning och dylikt har rätt till bestämmande inflytande.

Vid upprättandet av koncernredovisningen har Redovisningsrådets rekommendation om koncernredovisning och

den s k förvärvsmetoden tillämpats för samtliga dotterföretag. De enskilda dotterföretagens obeskattade reserver har

uppdelats i en Eget- kapital-del som förts till Bundna reserver och i en uppskjuten skattedel som förts till Avsättning

för skatter. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier i dotterföretag och eget kapital i dotterföretagen vid för-

värvstidpunkten, s k övervärden, har redovisats som ett koncernmässigt övervärde på byggnader och mark, med

reservation för uppskjuten skatt härpå.

Förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med värden avseende tiden efter förvärvet. Sålda bolag

resultatavräknas utifrån koncernens redovisade nettotillgångar i dessa bolag vid tidpunkten för avyttringen.

FORDRINGAR

Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta.

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Byggnaderna skrivs av på 100 år. Inventarier skrivs av med maximalt skattemässigt belopp. Administrationskostna-

derna fördelas så att ett belopp motsvarande 5 % av årets hyresintäkter belastar koncernens resultat. Överskjutande

del läggs till anskaffningsvärdet i samband med om- eller nybyggnad.

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGARsid: 32

NOT 3 ANSTÄLLDA OCH FÖRETAGSLEDNING

MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2010 2009

Göteborg 16 16

Stockholm 7 7

Landskrona 6 6

Totalt i Sverige 29 29

KÖNSFÖRDELNING INOM FÖRETAGSLEDNINGEN

Förvaltningskoncernens styrelse består av 7 ledamöter, varav 5 män.

Förvaltningskoncernens VD och ledande befattningshavare uppgår till 7, varav 6 män.

SJUKFRÅNVARO

Sjukfrånvaron i koncernen uppgick totalt till 0,9 % (0,8 %).

NOT 4 PERSONALKOSTNADER, PENSIONER OCH ÖVRIGT

2010 2009

LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR

Styrelseledamöter och verkställande direktörer 2 429 2 664

Övriga anställda Sverige 10 637 8 609

SUMMA LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR 13 066 11 273

Pensionskostnader avseende styrelseledamöter och verkställande direktörer 584 669

Pensionskostnader avseende övriga 1 035 884

Övriga sociala kostnader 4 595 4 274

SUMMA SOCIALA KOSTNADER 6 214 5 827

NOT 5 REVISORNS ARVODE

MODERBOLAGET

2010 2009 2010 2009

Revisionsuppdrag 215 212 20 20

Andra uppdrag 113 102 - -

SUMMA 328 314 20 20

KONCERNEN

KONCERNEN

KONCERNEN

sid: 33NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR

NOT 6 FINANSIELLA POSTER

2010 2009

Ränteintäkter 5 488 6 889

Övriga poster 293 741

SUMMA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 5 781 7 630

Räntekostnader -62 356 -64 908

Optioner - -6 465

Övriga finansiella kostnader -62 -450

SUMMA RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER -62 418 - 71 823

2010 2009

Utdelningar från andelar i dotterföretag 96 000 27 000

Resultatandelar kommanditbolag - -1

Resultat omstrukturering koncern - -1 650

RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG 96 000 25 349

Ränteintäkter från koncernföretag 44 063 37 117

Övriga ränteintäkter 49 2 091

RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER 44 112 39 208

Räntekostnader -22 517 -21 457

Räntekostnader till koncernföretag -39 999 -38 292

Optioner - -6 465

RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER -62 516 -66 214

NOT 7 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

Koncernens skatt på årets resultat, 17 014 Tkr (14 491), består av aktuell skatt 605 Tkr (2 521), årets avsättning för upp-

skjuten skatt 16 409 Tkr (20 156) samt upplösningar av tidigare avsättning i samband med avyttringar 0 Tkr (-8 186).

Summa uppskjuten skattefordran uppgår till 3 189 Tkr (5 297), beräknat som summa outnyttjade underskottsavdrag

på 12 124 Tkr (20 141).

NOT 8 AVSÄTTNING FÖR SKATTER

I koncernen finns en skillnad på totalt 912 496 Tkr (823 201) mellan fastigheternas bokförda och skatte-

mässiga värde. Vid rena substansförvärv görs avsättning för uppskjuten skatt baserat på värderingen i köpeskillingen.

Total avsättning för uppskjuten skatt uppgår till 214 664 Tkr (200 253).

KONCERNEN

MODERBOLAGET

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGARsid: 34

NOT 10 INVENTARIER

2010-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 13 803 12 325 - -

Inköp/förvärv 2 115 2 253 - -

Avyttringar -732 -775 - -

UTGÅENDE ACKUMULERADE

ANSKAFFNINGSVÄRDEN 15 186 13 803 - -

Ingående avskrivningar -9 920 -8 920 - -

Avyttringar 586 685 - -

Årets avskrivningar -1 711 -1 685 - -

UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR -11 045 -9 920 - -

UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE 4 141 3 883 - -

Bokfört värde 4 141 3 883 - -

Inventarier skrivs av med maximalt skattemässigt belopp.

NOT 9 BYGGNADER OCH MARK

2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 1 625 424 1 594 877

Investeringar i fastigheter 105 269 99 710

Övertaget värde vid fusion 82 062 -

Försäljningar - -69 163

UTGÅENDE ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 1 812 755 1 625 424

Ingående avskrivningar -96 045 -85 137

Försäljningar - 3 418

Årets avskrivningar -15 424 -14 326

UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR -111 469 -96 045

Ingående koncernmässigt övervärde 524 102 448 857

Årets förändring av koncernmässigt övervärde -49 610 75 245

UTGÅENDE ACKUMULERADE ÖVERVÄRDEN 474 492 524 102

UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE 2 175 778 2 053 481

FASTIGHETER I SVERIGE

Bokfört värde 2 175 778 2 053 481

Taxeringsvärden 1 704 413 1 450 594

Byggnaderna inklusive övervärden skrivs av på 100 år.

MODERBOLAGETKONCERNEN

KONCERNEN

sid: 35NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR

NOT 11 AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 159 911 140 059

Förändring 400 19 852

UTGÅENDE ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 160 311 159 911

UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 160 311 159 911

NOT 13 PERIODISERINGAR

2010-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2009-12-31

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH

UPPLUPNA INTÄKTER

Upplupna ränteintäkter 900 1 131 - -

Förutbetalda räntekostnader 4 675 7 287 4 675 7 287

Övriga poster 6 903 4 577 - -

SUMMA 12 478 12 995 4 675 7 287

UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Upplupna löner och semesterlöner 2 159 2 158 - -

Upplupna räntekostnader 6 443 6 647 2 733 4 613

Förutbetalda hyresintäkter 33 627 32 400 - -

Övriga poster 9 927 10 303 40 20

SUMMA 52 156 51 508 2 773 4 633

NOT 12 AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Företag Kapital- Bokfört Organisa- Säte

andel % värde tionsnummer

Svenska Hus i Göteborg AB 100 53 845 556085-5784 Göteborg

Svenska Hus i Skåne AB 100 15 878 556627-0723 Göteborg

Svenska Hus i Stockholm AB 100 63 238 556673-2623 Göteborg

Svenska Hus Service AB 100 1 000 556659-7703 Göteborg

Svenska Hus Värdepapper AB 100 500 556743-7289 Göteborg

Svenska Hus Värdepapper 2 AB 100 200 556773-2267 Göteborg

Svenska Hus Värdepapepr 3 AB 100 100 556775-8270 Göteborg

Fastighets AB Bergfästet J 100 587 556659-5590 Göteborg

Fastighets AB Bergfästet Å 100 100 556794-5075 Göteborg

Nol Teknikpark AB 100 24 863 556688-6478 Göteborg

KB Bergväggen 18 100 0 969728-2441 Göteborg

SUMMA 160 311

MODERBOLAGET

MODERBOLAGETKONCERNEN

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGARsid: 36

NOT 14 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL I KONCERNEN Aktie- Bundna Fria

kapital reserver reserver

Ingående balans 60 000 177 357 563

Utdelning - - -30 000

Förskjutning mellan bundna och fria reserver - 809 -809

Förändring i koncernsammansättning - - -3

Årets resultat - - 48 079

UTGÅENDE SALDO 60 000 986 374 830

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL I MODERBOLAGET Aktie- Reserv- Fritt eget

kapital fond kapital

Ingående saldo 60 000 - 190 249

Utdelning - - -30 000

Årets resultat - - 101 084

UTGÅENDE SALDO 60 000 - 261 333

NOT 15 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

2010-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2009-12-31

Lån som förfaller inom 1 år 419 540 377 463 495 825 837 929

Lån som förfaller om 1-5 år 1 248 275 1 256 005 756 990 795 539

Lån som förfaller senare än 5 år 79 120 79 920 494 120 79 920

SUMMA 1 746 935 1 713 388 1 746 935 1 713 388

BYGGNADSKREDITIV PER 2010-12-31 Beviljat belopp Utnyttjat belopp

Fastighets AB Marsipanfabriken 43 000 31 867

KB Emilstorp 5 000 30

SUMMA 48 000 31 897

Med avsikt att erhålla rörliga krediters högre flexibilitet i jämförelse med bundna, men ändå minska ränte- och upplånings-

risk, används olika derivatinstrument och kapitalbindningsvtal. Per 2010-12-31 fanns avtal om ränteswapar på 925 000 Tkr

och räntetak på 125 000 Tkr. Dessutom finns tecknade avtal med framtida starttid avseende ränteswapar på 125 000 Tkr.

Förutom säkrat kapital genom bundna krediter fanns kapitalbindningsavtal uppgående till 1 037 697 Tkr.

KONCERNEN

Kapitalbindning

KONCERNEN

Räntebindning

sid: 37NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR

Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 14 april 2011.

Magnus Anderström

Auktoriserad revisor

NOT 16 CHECKRÄKNINGSKREDIT

Beviljade checkräkningskrediter finns på totalt 10 000 Tkr. Per 2010-12-31 var dessa utnyttjade med 0 Tkr.

NOT 17 JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER

I samband med att Svenska Hus-koncernen genomförde en omstrukturering, såldes två fastigheter innehållande 500 kvm kommer-

siella ytor och 539 kvm bostäder. Försäljningen skedde via bolag till moderbolaget, AB Gullringsbo Egendomar, samt ett av moder-

bolaget direktägt aktiebolag.

NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGARsid: 38

Göteborg den 12 april 2011

Lars-Erik Jansson Hans Eliasson Erika Hellman

Ordförande

Lisa Kjellén Sture Kullman Göran Petersson

Ulf Ragnarsson Lars Vardheim

Verkställande direktör

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i

Svenska Hus Förvaltning AB för räkenskapsåret 2010. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-

lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt

ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög

men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En

revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också

att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att

utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet

har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande

direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt

har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för

mina uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets

och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning-

ens och koncernredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten

i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret

Göteborg den 14 april 2011

Magnus Anderström

Auktoriserad revisor

sid: 39REVISIONSBERÄTTELSE

ORDINARIE LEDAMÖTER

LARS-ERIK JANSSON, ordförande, född 1945

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Aranäs KB, Ekan AB

och Fastighetsägarna Göteborg Första regionen. Vice ordfö-

rande i Fastighetsägarna Sverige och Collector Finance &

Law. Ledamot i bl a AB Gullringsbo Egendomar, Liljewall

Arkitekter AB, MVB Syd AB, MVB Öst AB och MVB Väst AB.

ERIKA HELLMAN född 1973

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo

Egendomar och Wangeskog Hyrcenter AB.

GÖRAN PETERSSON född 1942

Advokat, Advokatfirman Vinge.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i AB Gullringsbo

Egendomar, Hallberg-Rassy AB, Hallberg-Rassy Varvs

AB, Hallberg-Rassy Marinplast AB och Skärgårdsgatans

Ingengörsbyrå AB. Ledamot i bl a COWI AB och

Godshantering Landvetter AB. Sekreterare i Svenska Mässan

Stiftelse. Medlem i IOK (Internationella Olympiska kommit-

tén). President i ISAF (International Sailing Federation).

STURE KULLMAN född 1952

Verksam som konsult via eget bolag.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Annell Ljus och Form AB,

STYRELSE OCH REVISORsid: 40

­­­­Svenska­Hus­och­MVB­är­sammantaget­ett­av­Sveriges­största­privatägda­bygg-­och­fastighetsbolag­­.

GULLRINGSBO­EGENDOMAR­är moderbolag i koncernen och äger

samtliga aktier i Svenska Hus Förvaltning AB, AB Gullringsbo Forestry,

77,5 % i MVB Holding AB samt 60 % i Wangeskog Hyrcenter AB.

Övriga tillgångar utgörs av finansiella placeringar. Koncernens faktu-

rering uppgår till ca 1,5 Mdr med ett resultat före avskrivningar och

skatt, exklusive fastighetsförsäljningar, i nivån drygt 150 Mkr per år.

Marknadsvärdet på koncernens fastigheter uppskattas till ca 3 Mdr.

Antalet anställda är ca 400. Svenska Hus och MVB är sammantaget ett

av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag.

För ytterligare information besök www.abgullringsbo.se.

SVENSKA­HUS­är ett renodlat fastighetsföretag, som äger och för-

valtar fastigheter i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna.

Affärsidén är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential.

Genom om- och tillbyggnad anpassas husen till befintliga eller

nya hyresgäster. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av

traditionell karaktär bedrivs också. Hyresintäkterna uppgår till drygt

300 Mkr per år.

MVBs affärsidé är att driva byggverksamhet med lokal förankring i

storstadsregionerna Skåne, Stockholm och Göteborg. MVB förenar

det lokala bolagets närhet till kunden med det stora bolagets kapa-

citet. Tanken är att kombinera personlig kontakt och lokal förankring

med relativt stor omsättning och en stark balansräkning. Fakture-

ringen uppgår årligen till ca 1,2 Mdr.

FORESTRY äger ca 5 100 ha mark och skog i olika delar av Lettland.

Affärsidén är att förvärva skog eller mark till låga ha-priser. Vid köp

av skog skall denna underhållas på ett ekonomiskt och miljömässigt

hållbart sätt. Vid köp av markområden skall de planteras eller bru-

kas anpassat till markens möjligheter. Skogen skall röjas, gallras och

avverkas efter skogens behov vid ekonomiskt bästa tillfälle.

WANGESKOG,­ WHC,­ driver maskinuthyrningsverksamhet i

Göteborg. Bolagets målgrupp utgörs av bygg- och anläggnings-

bolag samt deras underentreprenörer. Företaget står för en hög

servicegrad och ger kundrelationen högsta prioritet. Omsättningen

uppgår till ca 70 Mkr.

KAPITALFÖRVALTNING­Som ett led i strävan att ytterligare minska

företagets beroende av bygg- och fastighetskonjunkturen har

värdepappersförvaltning startats. Cirka 600 Mkr i likvida medel

förvaltas inom de hel- och delägda bolagen.

MVB­

Byggrörelse77,5­%

Svenska­HusFastighetsrörelse

ForestrySkogsrörelse

WHCMaskinuthyrning

60­%

MVB­Syd

MVBÖst

MVBVäst

GullringsboEgendomar

Svenska­Hus­Göteborg

Svenska­Hus­Stockholm

Svenska­Hus­Skåne

Kapital-­förvaltning

GULLRINGSBO-KONCERNENS ORGANISATION STYRELSE OCH REVISOR sid: 41

CRM Currency Risk Management AB, Global Shipping Group

AB, Handbollförbundets Liganämnd, Hermelin IT-Partner AB,

Hestra Inredningar AB och Lastbilscentralen i

Tvåstad AB. Ledamot i Cascade Computing AB,

AB Gullringsbo Egendomar och Svenskt Rekonstruktions-

kapital AB.

LISA­KJELLÉN född 1976

VD AB Gullringsbo Forestry

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Egendomar.

HANS­ELIASSON född 1946

Koncernchef AB Gullringsbo Egendomar, Tekn.dr.h.c.

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo

Egendomar, MVB Syd AB, MVB Öst AB, MVB Väst AB, Rådgi-

vande Kommittén vid Lunds Universitet, Stiftelsen DeLabs,

Stiftelsen för energieffektivt byggande och Wangeskog Hyr-

center AB.

ULF­RAGNARSSON född 1957

VD ARK Konsulter AB.

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Wangeskog Hyrcenter

AB och Wipcore AB. Ledamot i ARK Konsulter AB, Assindia AB,

Briscole AB, AB Gullringsbo Egendomar, AB Sven Gulin och

Tylögatt Fastighets AB.

REVISOR

MAGNUS­ANDERSTRÖM född 1972

Auktoriserad revisor, Frejs Revisionsbyrå AB.

SVENSKA HUS FÖRVALTNING AB

Otterhällegatan 3

Box 2178, 403 13 Göteborg

Tel 031-701 66 60

Fax 031-701 66 71

goteborg@svenskahus.se

SVENSKA HUS I GÖTEBORG AB

Otterhällegatan 3

Box 2178, 403 13 Göteborg

Tel 031-701 66 60

Fax 031-701 66 61

goteborg@svenskahus.se

SVENSKA HUS I STOCKHOLM AB

Ranhammarsvägen 20, 168 67 Stockholm

Tel 08-556 960 30

Fax 08-556 960 31

stockholm@svenskahus.se

SVENSKA HUS I SKÅNE AB

Norra Långgatan 24, 261 31 Landskrona

Tel 0418-561 30

Fax 0418-561 31

skane@svenskahus.se

www.svenskahus.se

Svenska Hus Förvaltning AB | Årsredovisning 2010

TEXT Svenska Hus DESIGN Federdesign ILLUSTRATIONER Karin Ullin TRYCK Lindgren & Söner