SUR NOS COMMERCES - Crédit Mutuel Arkéa · de redynamisation d’un quartier ou d’un...

SUR NOS COMMERCES

06 StanislasCebrondeLisle, DirecteurGénéraldeBérénice

16 BénédicteCrozon, DirectriceGénéraleAdjointe,NexityVilles&Projets

IsabelleDidolla, SecrétaireGénérale,NexityVilles&Projets

24 GéraldDarmanin, MairedeTourcoingetPrésidentdelaSEMVilleRenouvelée

30 Michel-FrançoisDelannoy, Expertprojetsterritoriauxcomplexes,coordonnateurdudispositif

centres-villesdedemain,DépartementAppuiauxterritoires,groupeCaissedesDépôts

38 MarianneLouradour, DirectriceRégionaledelaCaissedesDépôtspourl’Ile-de-France

40 DidierDely, DirecteurGénéraldelaSemaestetPrésidentdelaFoncièreParisCommerce

52 EricDuval, PrésidentduGroupeDuval

PaulineDuval, DirectriceGénéraleduGroupeDuval

60 KarineEngel, Adjointeaumaired’Angers,chargéeducommerce,

del’artisanatetdesprofessionslibérales

70 BrigitteFouré, Mairedelavilled’Amiens

76 ValérieLasek, DirectriceGénéraled'Epareca

88 CatherineLéger, DirectriceGénéraledePlaineCommuneDéveloppement

94 FrancisPalombi, PrésidentdelaConfédérationdesCommerçantsdeFrance,

100 OliviaPolski, AdjointeàlaMairedeParischargéeduCommerce,del’Artisanat,

desProfessionslibéralesetIndépendantes,ConseillèredeParisetdu14èmearrondissement

108 BenoîtQuignon, DirecteurGénéraldeSNCFImmobilier

118 JohanRicaut, DirecteurGénéraldeShopopop.com

124 Jean-PaulRival, DirecteurGénérald'Urbismart

130 AnneThorez, DirectriceGénéraledeJacheteenville.com

4

«C’ESTDANSLACOMPRÉHENSIONMUTUELLEETL’INTÉRÊTCOMMUNQUELESPLUSBEAUXPROJETSPRENNENTNAISSANCE»

BertrandBlanpain,PrésidentduDirectoired’ArkéaBanqueEntreprises&Institutionnels

©C

hris

toph

e Si

eber

t

5

Ceuxquifontbattrelecœurdesvilles

C’estdanslacompréhensionmutuelleet l’intérêtcommunquelesplusbeauxprojetsprennentnaissance.Cetroisièmevolumedelacollection

"Regards"prolongenotrevolontédefairetémoignerlesacteursdeterrainsurdessujetsquifaçonnentlavilleetlaviedenosconcitoyens.Cetouvragedonnelaparoleàceuxquiconstruisentlacitédedemain.Ils'intéresseenparticulier à ceux qui croient en la nécessité de soutenir les commercesde centre-ville. Il n'oublie pas non plus les hommes et les femmes quiconsacrent leur énergie à développer l’activité des quartiers en devenir.Proximité,toujours,maisaussiréflexion,innovation,initiative,éclairéespardesrésultats,sontlesmots-clésdecerecueil.

Créerdesliensetfacilitervosprisesdedécision,c'estcequidonneunsensànotremétier.Noussommesheureuxdepartageravecvous,danscerecueil,cesexpériencesremarquablesquinousinspirent.

BertrandBlanpain

©B

érén

ice

6

«L’HYBRIDATION,UNETENDANCED’AVENIRPOURLECOMMERCEURBAIN»

StanislasCebrondeLisle,DirecteurGénéraldeBérénice

7

BÉRÉNICE

Crééeilyaplusde25ans,Béréniceestuneagenceconseilspécialiséeenurbanismecommercial.L’équipe,quicompteunedouzained’urbanistesetde spécialistes du commerce, accompagne les projets de développementcommercial à toute échelle, pour des clients publics (collectivités,aménageurs)etprivés(investisseurs,promoteursetenseignes).EntretienavecStanislasCebrondeLisle,DirecteurGénéral.

Derrièrelevocable«urbanismecommercial»,secacheuncertainnombrede métiers d’expertises et de missions pour des clients tels que les

collectivitésetlesaménageurspourlasphèrepublique,etlesinvestisseurs,promoteursetenseignespourlesacteursprivés.«Lefaitdetravailleràpartsquasiégalespourlepublicetleprivéestd’ailleursl’unedenosspécificités,préciseStanislasCebrondeLisle.Nousintervenonssurdessujetstrèspréciscomme la construction d’un nouveau quartier de logements et ce qu’il fautimplanter dans les rez-de-chaussée d’immeubles ou encore sur des sujetsplusfondamentauxcommelafaçondeplanifierlecommercedanslecadredesgrandsdocumentsd’urbanismeetladéfinitiondesaxespourredynamiseruncentre-ville».Pourlesacteursprivésspécialisésdansl’immobiliercommercial(promoteurs,gestionnaires,exploitants)oupourdespromoteursclassiquesquiveulentmieuxprendreencompteladimensioncommerciale,Béréniceréalisedesétudeséconomiques(potentieletprévisionsdechiffred’affaires,définitiondelaprogrammationlapluspertinente).« Pour bien conseiller les pouvoirs publics, il faut connaître parfaitementlesintérêts,lefonctionnementetlastratégiedesopérateurs,etpourbienconseillerlesopérateurs,ilfautparfaitementcernerlesattentesdesvillesetdes territoires»,affirme leDirecteurGénéraldeBérénice,enajoutant« fautedequoi,onconstruitdesstratégiesquin’ontpasderéalitésur lemarchéetlesprojetsnevoientjamaislejour».Planifierdescommercesestunetâchecomplexecarilexistetouteunechaînedevaleursquipassepar lespromoteurs, les investisseurs, lesbailleurs, ledistributeur,leclient,etenfinlescollectivitésetleterritoirequiveulentdescentres-villesanimés.«Noussommesdespasseursentrelasphèrepublique

8

et privée, continue Stanislas Cebron de Lisle. Ce qu’attendent notammentnos clients privés ou publics qui se trouvent devant des problématiquesde redynamisation d’un quartier ou d’un centre-ville ou d’intégration decommercesenpériphérie,cesontdesconseilsprécis,desétudesfiables.Ilsontbesoindesavoircommentdimensionnerleschoses,commentmesurerles impacts d’une implantation commerciale pour ne pas déséquilibrer lesterritoires».

LECOMMERCE,UNEGESTIONCOMPLEXEPOURLESVILLES

Lecommerceestuneactivitévivanteetmouvante.Chaquecommerçantasonindividualité.Pour lesélus, lescommerçants indépendantssontdoncunepopulationassezdifficileàsatisfaire,avecdesinterlocuteursmultiples.Laplupartdesmairesontlongtempsconsidéréquelecommerceétaituneaffaireprivée et que leurs propositions, sur l’accessibilité notamment, faisaientrarement l’unanimité. Les décisions (parkings, horodateurs, piétonisation,sensdecirculation…),ilestvrai,demandentsouventdelonguespériodesdeconcertation.« Pourtant, les maires ont bien compris que le commerce est un facteurd’animationessentieldeleurville,continueleDirecteurGénéraldeBérénice.Ilestégalementlepremierindicateurdela“bonnesanté”deleurterritoireetdubien-êtredelapopulation.Maisparcequecesélusnepossédaientpastoujourslescompétenceseningénierieducommerce,ilsavaienttendanceàlaisserlespromoteurs“sedébrouiller”ou,acontrario,àleurimposerdescontraintes irréalistes».Parfois, ilspouvaientaussise trouver faceàdesproblèmespluspolitiquesd’intercommunalité,avecdeséchangesdebonsprocédésentrelesdifférentescommunes.Iln’yavaitpasderégulationdel’urbanisme commercial à l’échelle du territoire. Pourtant, le commercedépasselesfrontièrescommunalesetsepensenécessairementauniveaud’uneagglomérationoud’unbassindevie.«Lesterritoiresseretrouvaientet se retrouvent pour certains encore avec des développements soitpléthoriques,soitanarchiques,maisrarementéquilibrés».

9

BÉRÉNICE

TOUSLESCOMMERCESONTLEURPLACE

Ilyaeusouventunmanqued’analysedelapartd’uncertainnombred’élus,en amont, soit sur les vrais besoins en matière de commerce, soit sur lastratégie en matière de gestion des équilibres, selon Stanislas Cebron deLisle.«Onabesoind’uncommerceurbain,maisaussid’ungrandcommerce.LaFranceestlepaysdeshypermarchésetnousexportonsnotresavoir-faire.L’urbanisme commercial français s’est construit sur un étalement urbain,tout comme la construction des lotissements en dehors des villes. C’estune politique globale d’urbanisme. C’est rarement le commerce qui créel’urbanité,ilnefaitquesuivrelafaçondontlesterritoiressedéveloppent.EnFrance,lesvillessedéveloppentdefaçonhorizontale…».Cettesituationposed’ailleursdemultiplesproblèmesauxélusquidoiventfinancerlesroutesetlestransports,lesécolesetleséquipements.«EnAllemagneetenSuisse,pourneciterquecesdeuxpays, lescentres-villessontgénéralementplusdenses et les périphéries plus concentrées. Contrairement à ce qui existecheznous,onytrouvedesquartiersetdoncdescommercesintermédiaires».Les chiffres sont éloquents : en Allemagne, une agglomération type serépartit en chiffre d’affaires commercial pour un tiers en centre-ville, untiersenpériphérieetuntiersdanslesfaubourgs.EnFrance,noussommes,danslemeilleurdescas,à25%encentre-ville,50à60%enpériphérieetcequiresteestpourlesquartiers.

LECOMMERCE,COMPOSANTEESSENTIELLED’UNPROJETURBAIN

« Aujourd’hui, l’un des enjeux consiste à intégrer le commerce dans lesprojets urbains, comme une vraie composante, constate Stanislas CebrondeLisle.C’estundesélémentslesplussensibles,etpourlespromoteursqui doivent gagner des concours, cela devient stratégique d’avoir un vraidiscourssurlecommerce,désormaisréfléchienamontdanslachaîneduprojet urbain ». Il s’agit d’une prise de conscience réelle et nouvelle desacteursdel’aménagement.

10

Quantautypedecommercesàimplanter,leDirecteurGénéraldeBéréniceestplusréservé,ouplutôtplusréaliste:«Jecroisqueleschosesserégulentunpeud’elles-mêmes,mêmesil’onpeutconstaterparfoisdessituationsdedéséquilibreessentiellementduesàunesurdensitécommerciale.Lorsquevouslancezunprojet,vouspouvez“contrôler”lapremièrecommercialisation.Après, si un très bon boulanger est remplacé par un autre qui a un peumoinsdecompétences…vousnepourrezpasyfairegrand-chose.Certainescollectivités mettent en place des mécanismes plus interventionnistes,commeledroitdepréemption.CertainesSEM(Sociétésd’économiemixte)peuvent faire du portage, monter des opérations immobilières, la Caissedes Dépôts met également en place des financements. Quelques villesvontjusqu’àrachetertouslesmurs,parcequ’ellesveulentmaîtriserleurslinéairescommerciaux».

L’HYBRIDATIONDESLIEUXDECOMMERCE

Ilexisteaussidesstratégiesmoinsrigides,commelalocationdeboutiqueséphémères, qui permet notamment de tester de nouveaux concepts. Latendanceestàl’hybridationdeslieuxdecommerce.Surunemêmesurfacesemélangentdesespacesdecoworking,des restaurants,des librairies…etcen’estpasunetendance«réservée»auxcœursdevilleniàuntypede commerces: la distribution crée également de nouveaux formats, plussoupleset«hybride»sespointsdeventeavec,parexemple,uncoinsnackdans le magasin. Pour Stanislas Cebron de Lisle, le débat ne doit pasuniquementportersurlescentres-villes:«Lecommerceestunsymptôme,leproblèmeestaccrudanslesvillesoùiln’yaplusdetissuéconomiqueetoùiln’yapasdetourisme.Silescentres-villessevidentdeleurshabitants,ils se vident de leurs commerces aussi. Il faut travailler à la mutation ducommerceversd’autresformats,plussouples,mieuxadaptésetavecplusdeservices.Prenezl’exempledestabacs-presse.Ilsevenddemoinsenmoinsdetabacetdejournaux.Ilsontdoncétéobligésd’évoluer,enproposantdenouveauxservices:cartebancaire,pointcolis…».

11

BÉRÉNICE

Souvent,urbanistesetélussouhaiteraientvoirdescommercespartout.Et,sipossible,descommerces“àl’ancienne”.«Celanefonctionnepascommecela,ilyadesratios.Sivousavez1000emploisdansunsecteur,celagénèreun à deux restaurants, par exemple. En France, aujourd’hui, il existe enmoyenneunpoissonnierpour20000habitants.Lenombredeboucheries-charcuteriesdiminue.Laseuleprofessionquitientbiensonmaillageestlaboulangerie,avecunefilièrequis’esttrèsbienorganisée.Maissivousavezunquartieravec300logements,inutiledesongeràinciterunboulangerày ouvrir une boutique. Il va falloir apprendre à installer autre chose danslesrez-de-chausséed’immeubles:desservicesmédicaux,desmaisonsdesanté,desprofessionslibérales…ilfautélargirversd’autresactivités».Ily a moins de commerces aujourd’hui qu’il n’y en avait au début du sièclemaisilyadeplusgrandessurfacescommerciales.Parailleurs,lavacanceaugmente, c’est une réalité, « cependant, la vacance se mesure sur unpérimètre.Lenombrederuescommerçantesdiminue.Ilfautl’accepter».Quantauxenseignes,succursalesoufranchises,illeurestsouventbeaucoupplus simple et plus rentable de s’installer en périphérie. Le parking estgratuit,lesloyerstroisàquatrefoismoinsélevésetleslocauxsouventmieuxadaptés.

ILFAUTD’ABORDUNEVOLONTÉPOLITIQUE

Lescentres-villesdoiventêtreattirants.PourStanislasCebrondeLisle,ilfautquelesgensaientd’abordunebonneraisond’yaller.«Pourneciterqu’unexemple,nousintervenonsdepuislongtempsàMulhouse.Cettevillemoyennede 100 000 habitants et métropole de près de 400 000 habitants de l’Alsaceindustrielleétaitàlafindesannées2000assezpeumiseenvaleuretavaitunproblèmed’image.Lavilleetlepéri-urbainétaientpourbeaucoupcomposésdequartierssociaux.Lespopulationsaiséesnefréquentaientplusrégulièrementlecentre-villecarlescommercesquilesattiraientavaientdisparu.Lavacancecommençaitàexploser,lescommerçantsétaientfurieux».Lenouveaumaire,JeanRottner,décidede fairede larevitalisationducentre-villesonprojet

12

politique. Il conçoitun plan global: « Mulhouse Grand Centre». Bérénicefait l’étatdes lieux, réalise lesétudescommerciales,détermine lespistesd’actions.«Ilyaeuégalementtoutuntravaild’uneéquiped’urbanistessurlesentréesdeville,lasignalétique,lamiseenvaleurdesespacespublicsquiavaientvieilli.Aujourd’hui,silesgensviennentencentre-ville,c’estpourypasserunbonmoment,découvrirunejolieterrasse,visiteruneexposition.Ilyadésormaisunevraievaleurajoutée».Accessibilité, signalétique, équipements publics et culturels sontincontournablespourassurerlarevitalisationd’unquartier,maisilexisteunautrepointessentielqueMulhouseasuprendreàbras-le-corps:mettreenplaceunvraimanagementdecentre-ville.Lacollectivitéadoncrecrutéunmanagerducommercedecentre-ville,FrédéricMarquet.Samissionconsisted’une part à définir une stratégie pour renforcer le commerce de centre-ville,à«vendre»lavilleauxenseignestoutenaccompagnantlesporteursdeprojetsetenfinàaccompagnerlescommerçantsauquotidien.«FrédéricMarquetacrééunsystèmed’informations,unebasededonnéesoùtouteslesopportunitéssurleslocauxcommerciauxàMulhousesontrecensées.Ilaégalementréalisétoutuntravailsurlessalonsprofessionnelsdel’immobiliercommercial, de la franchise, etc. Les enseignes, qui rechignaient à venir,ont commencé à s’intéresser à la ville. Elles étaient accompagnées pourtrouverleurslocaux,grâceàunpartenariataveclesagentsimmobiliersetl’organisationdevisites».Aujourd’hui, les statistiques sont probantes: « Lorsque nous sommesarrivés,ilyavaitenviron15%delocauxvacants.Aujourd’hui,Mulhouseestplutôtà8ou9%.Lorsqu’uncommerceferme,cesontdeuxnouveauxquivoient le jour. Nul n’aurait imaginé, il y a quelques années, voir certainesenseignestrèsqualitativess’installer.IlyaeuunevraiemiseencohérenceetFrédéricMarquet,aveclaville,ajouésurtouslescurseurspourreconquérirlaclientèle. Iln’yapaseuuneactionsur lecommerceuniquement,maisunestratégieglobalederevitalisationdelavilleetbeaucoupdepédagogie.Il y a eu aussi de l’investissement, environ 35M€ mis sur la table par lacollectivitépourrefairelesespacespublics.Lesinvestisseurssaventquela

13

BÉRÉNICE

villearéussiàinverserunetendancenégative.Désormais,ilssollicitentlacommunepours’installer».Aujourd’hui,BérénicecontinueàaccompagnerMulhouseenconseillantlaville,enl’accompagnantdanssesréflexions,enlasoutenantavecsonréseau,enl’aidantdanslepilotaged’uncertainnombred’actions,enréalisantdesétudes.«Cesontdepetiteschosesmaisqui,une foismisesboutàbout,participent à la réussite. Aujourd’hui, Mulhouse vole pratiquement de sespropresailes».

INTERNETBOUSCULE-T-ILLESCHOSES?

PourStanislasCebrondeLisle,laréponseestnuancée:«Lagrandefrayeurdeladisparitiontotaledescommercesphysiquesestpassée.Iln’empêchequ’Internetgrignotetranquillementdespartsdemarché.Certainsmétiersontpresquedisparuaveclenumérique,commeceluidephotographe.D’autres,pourlesquelsonavaitimaginéunecertainetranquillitésontattaqués,telsletextileoulachaussure…».Internetobligetouteslesenseignesàchangerleurmodèleéconomique.Onneraisonneplusenlinéaire“fabriquant–stock–magasin–client”mais“choixsurInternet–commande–livraison–retouréventuel du produit”. Les points de vente physiques ne disparaissent pasnécessairement.Ilss’adaptent.Leniveauduserviceestmeilleur,leclientpeut vivre une expérience, bénéficier du “sur-mesure” ou d’un produitcustomisé.«Celapeutêtreassezviolentdanscertainsmétiers.Letextileest aujourd’hui préoccupant. D’autant que les nouveaux entrants, commePrimark,tirentlesprixverslebas.Leconsommateurn’aplusvraimentderéférenceprix-qualité».Internetaccentuelephénomènedevacanceencentre-ville,maisaussienpériphérie.Cesontlescentrescommerciauxlesplusvieillotsoulesmoinsbienarmésquisontlesplustouchés.Certainscommerces,notammentleloisir,sortentcependantleurépingledujeu.Lesgensmangentdeplusenplusaurestaurant,commandentchezletraiteurousefontlivrer.Lecinémamarche toujours bien. Et on voit dans certaines villes des entrepreneurs

14

ouvrir de nouveaux commerces, souvent hybrides. De nouveaux lieux deloisirsémergentaussi.PourleDirecteurGénéraldeBérénice,pasquestiondecéderaucatastrophisme.Ladématérialisationredistribuelescartes. Ilfautquetoutlemondes’habitueàcequelecommercesoitquelquechosedevivant.D’autrescommerçantsvontvoirlejour,parcequelesbailleursvontdevoiraussirevisiterleursprix.La grande distribution n’est pas non plus en pleine santé. Les centrescommerciauxont perdu beaucoup de flux physique, probablement10 % à15%endixans.Celatientàlamultiplicationdescentresdansunmarchésaturé,maisaussiàInternetetauxdrives.Lorsquevousallezdansundrive,vousnepassezpasparlagaleriemarchande…L’ouverturedudimancheaégalementunecertaineinfluence.Pourcertainscentres, cela ne représente aucun intérêt. Ceux qui ont un cinéma, desrestaurantspeuventreconquérirdespartsdemarché.Lescentresquin’ontpasdevaleurajoutée,ceuxquisontenmilieudegamme,n’ontpasunavenirradieux.

DEPUISPEU,UNEVRAIEPRISEDECONSCIENCE

Les villes, les métropoles, commencent à se professionnaliser. De bonsexemples émergent, on parle de réussites. Le numérique prend des partsdemarché.«Maislenumérique,c’estaussilaSmartCityetlelienavecleconsommateurparl’intermédiairedusmartphone.Ilyaurad’autresmoyensdestimulerlaconsommationoul’intérêtdesgenspourlescentres-villes.Jesuisconfiant.Lesgensnevontpasdujouraulendemainrestercloîtréschezeuxetsefairelivrer.Jecroisqu’ilfautsimplementproposerautrechose.Ilfautélargirl’activitéencentre-villeettravailleravecdenouveauxacteurs,accepterquelesélusinvestissentplussurcertainssecteursstratégiquesdelavilleetaccepteraussiquecertainesruesnepourrontpasêtredynamisées».Touteslesvillesneserontpasàégalité.Certainesvontêtreplus«remuées»que d’autres. « Il faut aussi profiter d’un retour de balancier positif pourtravaillerlecommercedeproximitéafinqueleshabitantspuissentretrouver

15

BÉRÉNICE

laconvivialité.Ilvasurtoutfalloirdesapprochestrèspragmatiques.Menerunréeltravaildeterrain.Mettrelesmainsdanslecambouis.Etnousverronsalors beaucoup d’entrepreneurs ouvrir des espaces de vente, parce qu’ilsaurontconfianceetserontaccompagnésdansleursprojets».

CommercesVilledeMulhouse©SergeNied

16

«TOUTLEMONDESAITQU’ILFAUTDUCOMMERCE,MAISILYAUNMOMENTOÙILFAUTLERENDREPOSSIBLE…»

BénédicteCrozon,DirectriceGénéraleAdjointe,NexityVilles&Projets,enchargedumontageetdelaréalisationdesopérations

IsabelleDidolla,SecrétaireGénérale,NexityVilles&Projets

©D

R P

hoto

thèq

ue N

exity

BénédicteCrozon,DirectriceGénéraleAdjointe IsabelleDidolla,SecrétaireGénérale

©D

R P

hoto

thèq

ue N

exity

17

NEXITY

Pour réaliser de nouveaux quartiers de ville, Nexity accompagne lescollectivités locales et territoriales dans leurs projets de développementurbain, qu’il s’agisse de requalification de friches industrielles ou derenouvellement de quartiers constitués. Nexity apporte des solutionsinnovantes et créatives dans les projets urbains, les programmes delogementsetd’activitéséconomiquesetdanslesservices.

Villes & Projets est une petite entité du groupe Nexity, filiale la plusen amont de la chaîne de production immobilière, elle regroupe

une quinzaine de personnes. À ce titre, elle a le rôle d’aménageur etd’ensemblier urbain. Le rôle d’aménageur est généralement rempli parlesSEMet lesaménageurspublics.«Nous faisons lemêmemétiermaisen tant qu'aménageur privé. Un aménageur a un traité de concessiond’aménagement avec une collectivité. Pour monter des opérations, nousdevonsdoncnousinscriredansl’intérêtgénéral.Surlemétierd’ensemblierurbain,noussommesplutôtdanslemontagedel’opérationetlafabricationduprojeturbainautraversdesprocéduresd'urbanisme.Nousn’avonspasdecontratdeconcessiond’aménagementquinouslieaveclacollectivité»,rappelle Bénédicte Crozon. « En tant qu’ensemblier urbain, nous avonsun rôle d’accompagnement financier, juridique et administratif sur toutle montage de l’opération. Contrairement à l’aménagement où nous nousinscrivonsdansunedurée très longue,noussommessuruneduréepluscourtededeuxàhuitans»ajouteIsabelleDidolla.Le rôle de Nexity Villes & Projets en tant qu'aménageur, va jusqu’à lalivraisontotaledesprogrammes,alorsquedanslemétierd’ensemblier,lerôle va décroissant : important au montage, et avec un accompagnementpluslégerlorsquelespromoteursprennentlerelais,déposentleurpermisdeconstruireetréalisentleursopérations.«Nousavonsunrôledesuivietdecoordinationaveclacollectivitéettouslesacteursquivontintervenirsurleprojetglobal.Nousgarantissonslaconformitéaveclecahierdeschargesdedépart».Villes&Projetssepositionnesurdesmacro-lots,desensemblesimportants

18

entermesdemètrescarrés.Avecousanstraitédeconcessiond'aménageur,l’entitéaunrôlesurlamiseaupointduprojeturbain.C’estaussiunefilialequiassureleportagefoncier.«Nousintervenonssurdesfoncierssurlesquelsnousn’avonspasd’autorisationsadministrativesenamontetd’étudesavantpermisdeconstruire,lourdesàmener.Cesfoncierssontpayéscomptantàl’acquisition,cequin’estpaslerôlehabitueld’unpromoteur».

INVESTIRLESSITESINDUSTRIELS

Villes & Projets a une particularité, celle de cibler les sites industrielspourlesaccompagnerdansleurchangementd’usage.«Avecleministèredu Développement durable, nous avons travaillé les règles du jeu pouraccompagnerlaréversibilitédecessites,quisontsouventdesterrainsquel’onpeuttrouverdansdescentres-villesetquisontdoncvalorisables,aprèschangementd’usage,etcemalgrélesdifficultésinhérentesàlapollution».Villes&Projetsaélaboréuneméthodedetravailetaparticipéauxréflexionspour l'élaboration d'un nouveau statut, réglementairement encadré parla loi Alur. Le Groupe dispose d’une petite longueur d’avance face à sesconcurrents.

A ASNIÈRES, DES LOGEMENTS, DES BUREAUX ET DES COMMERCES SUR UN

ANCIENSITEINDUSTRIEL

« Notre grande référence sur ce type d’opération sur site industriel estPSA,àAsnières,danslesHauts-de-Seine.Ils’agitd’uneancienneusinedefabricationdepièceshydrauliques,expliqueBénédicteCrozon.Nousavonsréalisélemontagepourl’acquisitionduterrain,avecPSA.Nousavonsrédigélesévolutionsdocumentairesdudocumentd’urbanismepourrendrepossiblelamutationd’unsite industrielenunsiteurbanisableenlogementsetenbureaux. Et, dans le même temps, nous avons procédé à une dépollutionavec l’accord de l’administration et de l’industriel ». L’usine, installée sur7hadeterrain,apermisderéaliserunprojetde120000m2deconstructibilité

19

NEXITY

enlogements,bureauxetcommerces.Uneopérationqu’IsabelleDidollaetBénédicteCrozonjugenttrèspositive: ledurabledelavilles’inscritaussidans la valorisation de ses sites industriels, leur transformation, leurdensificationmaisaussileurarchitecture,enconservant,danslamesuredupossible,quelquesélémentsdenotrepatrimoine.Le site est situé à la sortie du RER C et bénéficie donc d’une grandeaccessibilité.L’opérationcompte34000m2de logementset85000m2debureaux.«Pourlescommerces,ilafalluréfléchiràuneprogrammationdepiedsd’immeublestrèsciblée,toutenpermettantderépondreauxattentesdes habitants. Nous commençons à la programmer avec la collectivité età réfléchiravec leséluschargésducommerce,ennousappuyantsur lesétudesdemerchandising.Nousavonsenviron4000m2derez-de-chausséecommerciauxetdeservices,avecuncentremédical,unepharmacie,unecrècheetdescommercesdeproximité:boulangerie,supérette,etc.».Laréflexionmenéeestdeprévoir,danslebiland’aménagement,àtraverslemontant des droits à construire, le prix de charge foncière qui permet ledéveloppement progressif de la commercialité des locaux commerciaux.« Nous essayons de trouver les bons accompagnements pour que lecommerce“prenne”.Noussommes,sinécessaire,aidéspardesspécialistesducommerce».L’innovation est au cœur du merchandising. Les analyses pour étudierquellenaturedecommerceestlamieuxadaptéeàtelleoutelleopérationétaientauparavantuniquementréaliséesàpartirdesdonnéesstatistiques.« Aujourd’hui, explique Bénédicte Crozon, nous travaillons avec unincubateur, Data City, pour utiliser toute la data disponible et aller plusloindansladéfinitiondesprofilsdesfuturshabitants:leursattentes,leurshabitudesdeconsommation,etc.».DataCity,souslepilotageduNUMA,estuneinitiativedelavilledeParisavecuncertainnombredepartenairesdontNexity.Cetteannée,elleachoisilesujetducommerce.

20

LESDOCKS,ÀSAINT-OUEN

L’opérationadémarréen2004,etestmenéedansuntempsbeaucouppluslongquecelled’Asnières.Elleconcerne900000m2surlesDocks.Nexity,quiétaitpropriétaired’ungrandfonciersurlaZACenréaliseuntiers.«Danscefoncier,nousavonsl’essentielducœurcommercialàcréer.Nousallonsmonterl’opérationautourdelahalleavecuneprogrammationde25000à30000m2decommercescarnousamenons4000logementsetdesbureaux.Le commerce arrive dans la dernière tranche de l’opération des Docks.Nousavonscommencéparquelquesmagasinsdeproximitépourenviron2000m2enpiedsd’immeubles.Noustravaillonsdésormaisavecunopérateurspécialisé,dansunpartenariatquiestentraindesedessinerpouranimeretcréerunvraipôledecommercesàl’échelledelaville».A Saint-Ouen, les habitants sont en attente de commerçants. La dernièrephasedeconstructionseraterminéeen2020.Nexityestenphasededépôtdepermis.CettephaseeststratégiquepourleGroupeetdoitvenircouronnerune opération qui se révèle une véritable réussite. Pas question donc decommettrelamoindreerreur.«Noustravaillonsaveclemairepourquelahalle soit une vraie destination, avec de la restauration, de l’alimentaire,uneécoledecuisineetsurlespiedsd’immeubles,nousenvisageonsplutôtl’habillementet lessoinsàlapersonne.NousallonsamenerlecommerceaupieddelaZACafinqueles2000logementsquiontétélivrésenpremièrephase soient irrigués ». A proximité, il y a également des bureaux, avecnotammentleConseilRégionald'Ile-de-Francequiemménageradébut2018.

UNERÉGLEMENTATIONMALADAPTÉE

PourBénédicteCrozonetIsabelleDidolla,laréglementationpouraccueillirdu commerce en centre urbain et obtenir l’autorisation d’exploitationcommerciale par la CDAC (Commission départementale d’aménagementcommercial) n’est pas définie. Elle est dite… mais n’existe pas. « Lesopérateursn’osentpass’ensaisirpourfaireleursdemandesd’autorisation

21

NEXITY

d’urbanismecommercialparcequeseslimitesnesontpasclairesetqu’ilyaeuunpeudejurisprudenceaveccertainesautorisationsquisonttombées».« Lorsque nous sommes sur ce type d’opérations, la logique voudrait,puisque nous déposons permis par permis, qu’il en soit de même pourl’autorisation d’exploitation commerciale. Or, c’est impossible, puisque laloiditque lorsque l’onestdansunensemblecommercial, il fautdéposerunedemanded’autorisationd’ensemble».Leprocessestdoncbloqué.Ilestinimaginablepouruneopérationde300000m2quis’étalesurvingtansdedéposerunedemanded’autorisationunique.NexitytravailleavecleClubdesaménageursetlaFPI(Fédérationdespromoteursimmobiliers)pouressayerdefaireévoluerlaréglementation.Lamontéeenpuissanceducommerce,enparallèleavecuneopérationd’aménagement,faciliteraitgrandementleschoses…«Toutlemondesaitqu’ilfautducommerce,maisilyaunmomentoùilfautlerendrepossible».Cetétatdefaitestunvraiproblèmepourl’aménageurpourquilerisqueestconsidérable.Il s’agit bien d’animer les pieds d’immeubles et ce verrou réglementaireconstitue une difficulté supplémentaire de mise en cohérence de ce quel’onsouhaite faireavecceque l’onpeutréellementpratiquer.«Laréalitééconomiquenousrattrape.Sionmedit“aujourd’huijevaisposer300000m2

depermisdeconstruire”,lerisqueesttropgrand.Unpermisdeconstruirea une validité dans le temps. L’équation économique ne fonctionne pas »,affirmeBénédicteCrozon.

L’AMÉNAGEURGÈREPARFOISDESCONTRADICTIONS

LorsquelacharteducommercesouhaitéeparlaVille,quel’onvainscriredans lecahierdeschargesdecessions,prévoitunopérateurunique,celagénèrebeaucoupdedifficultés.Eneffet,lescollectivitésdemandenttoutesdescommercesindépendants.Or,uncertainnombred’indépendantsveulentêtrepropriétaires.Sinon,ilsnes’installentpas.Etlepropriétaireuniquen’estpasforcémentfavorableàavoirdesindépendants.Onsait,parexemple,que

22

lespharmaciensveulenttousêtrepropriétaires.Unartisanbouchervaavoirlamême logique. «Nousavonsunvraiproblème,en tantqu’aménageur,pourarriveràconciliercesdeuxdemandes»,constateBénédicteCrozon.EtIsabelleDidollad’ajouter:«Aujourd’hui,lesartisansontbeaucoupdemalàvendreleurfondsdecommerce.Ledémembremententrelapropriétédesmursetl’activitépeineàêtrevalorisé,parfois,l’activitén’aplusdevaleur.Celaexpliquepourquoiceluiquialesmoyensvaaussiessayerd’acheterlesmurs.Ilfautdoncquenousarrivionsàmixertoutcela.L’artisanboucheracertainementmoinsdemoyensquel’opérateurunique,etdoncànousdemodulercettechargefoncièreenfonctiondenotreplandemerchandising».Pourfaireunezonecommercialedecetteimportance,ilfautl’outilappropriéquiaccompagnelamutabilitéetlamontéeenchargedel’opération.«Celaprendradutemps,maisc’estindispensable.Ilestimportantdefaireévoluercetoutilpournosprochainesopérations,afindecontinueràtravaillersurlacréationd’uncommercecohérent,quianimelaville.Jedoisdirequepourl’instant, nous n’avons pas trouvé beaucoup d’oreilles compréhensives »,regretteBénédicteCrozon.

L’AVENIRDUCOMMERCEEST-ILMENACÉ?

«Ilyauratoujoursducommercesicederniersaitsaisirlesmutationsdela société. Les systèmes de conciergerie, tant dans les bureaux que leslogementsexistent.Iln’yapasunprojetsurlequelnousnel’offronspas.Maisleshabitantsl’utilisent-ils?Enréalité,pasbeaucoup.Certainesconciergeriesinstalléesilycinqansontdéjàpurementetsimplementétésuppriméesparlesassembléesdecopropriétairesparcequecesontdescoûtsetdesespacesquel’onpeutvaloriserautrement.Nouspouvonsproposerdesservices,maisnousnesavonspaspourl’instantmettrecetteéconomiedansnosbilans,carc’estunedépensequin’apastrouvésarecette».PourBénédicteCrozon,«Nousallonscontinueràinnoveretlecommercevacontinueràexister.D’autresusagesvontsecréer,auxquelsnousnepensonspas aujourd’hui. Nous allons trouver de nouvelles mixités commerce/

23

NEXITY

services,quiserontdeplusenplus imbriquées.Quantà l’immobilier, ilatoujourssuseréadapter.Iln’yapasderaisonpourquecelachange».Onnepeutcependantpasmettreducommercepartout.Lediscours«unerue–descommerces»vadisparaîtreauprofitd’unautrediscoursplusréaliste,autourdesmicro-centralités.Uncommercepeutsuffireàêtrel’attracteurdequelquechose.«QuandàInternet,jesuispersuadéqu’àunmoment,lesgensontbesoindevoiretdetoucher.Lecommerceestuneactionplaisir,c’estaussilacréationduliensocial.OnnepeutpasdirequelescoursessurInternetsoientvraimentunplaisirniqu’ellesgénèrentdulien»,conclutlaDirectricegénéraleadjointedeVilles&Projets.

AnciensiteindustrielPSA,Asnieres-sur-Seine

©Jean-PierrePorcher

LesdocksSaint-Ouen

24

«NOUSMETTONSSURLATABLETOUSLESMOYENSDONTNOUSDISPOSONSPOURDYNAMISERL’ÉCONOMIEDETOURCOINGETLECADREDEVIEDESESHABITANTS»

GéraldDARMANIN,MairedeTourcoingetPrésidentdelaSEMVilleRenouvelée

©AF

P/C

hris

toph

e Ar

cham

baul

t

25

VILLEDETOURCOING

Tourcoing,dansledépartementduNord,estlaquatrièmevilledelarégiondesHauts-de-FranceetlatroisièmevilledelamétropolederrièreLilleetRoubaix,avec96000habitants.Lamétropolelilloiseadescaractéristiquesparticulières,avecune«ville-centre»,Lille,etdeuxvillesimportantesàmoinsde15minutes:RoubaixetTourcoing.Cettesituationcomplexifieledynamismeetl’attractivitécommercialedecesdeuxvilles.EntretienavecGéraldDarmanin,mairedeTourcoing.

Comme c’est le cas pour la plupart des grandes villes périphériques,lorsqueGéraldDarmaninestarrivéauxresponsabilitésavecseséquipes,

lecommercedecentre-villen’étaitpasdansunbelétat,notammentàcausedesnombreuseszonescommercialesauxalentours.«Depuistroisans,expliquelemairedeTourcoing,nousavonsprisuncertainnombredemesurespourrelancerlecommerce.Leseffetscommencentàsefairesentir.Dansunpremiertemps,nousavonsmisenplacel’aideauxloyers, afin d’accompagner les commerces qui s’installent. Elle consisteà prendre en charge une partie du loyer (500euros mensuels maximum).Tourcoingest ladeuxièmevilledeFranceàavoirprisunetellemesure».D’ailleurs,lepremiercommerceàenavoirbénéficiéreprésente,àluiseul,tout un symbole : la librairie Livres en Nord. Elle s’appelait auparavantMajusculeetconnaissaitdesdifficultés.Repriseparunjeunehommeetsamèrequiontmisésurlaqualité,elleassuredésormaisauxTourquennoisunaccèsàlacultureenpleincentre-ville.

Cetteaideapermisl’installationdeplusieurscommerçantsquienbénéficientaujourd’hui. La Ville veut redonner une véritable impulsion au commerce.Pourcela,elleactionnetouslesleviersàsadispositionpourlemainteniretledévelopper.Ellead’ailleursinstalléunplanambitieuxavec,notamment,unemesureinnovante,puisqu’elleestmiseenœuvrepourlapremièrefoisenFrance:lapriseenchargede50%delataxefoncièrepourunegrandepartie des commerces indépendants. « Sur ce même plan commerce quiavaitétévotéenoctobre2016,nousavionsaussilestationnementgratuitde

26

30minutesencentre-ville.Puisnoussommespassésà45minutes.Nouschangeonsaujourd’hui,carilyadenouvellesspécificitésauniveaudelaloi,pourunezonebleueenpassantàuneheuredegratuité».Ils’agitencored’unemesurephare,plébiscitéeparlescommerçantsetdontl’efficacitén’estpasdiscutable.D’autresaccompagnementsontétédécidésdansceplan:lacréation d’un guichet unique pour faciliter les démarches administrativesdes commerçants, qui souhaitaient une simplification des procédures ; leravalementdesfaçades,avecuneprimeauxpropriétairesoucopropriétairesd’immeublesdégradés,comprenantuncommerceenrez-de-chaussée.Lasécuritén’apasétéoubliéeavecunrenforcementdupassagedelapoliceaux heures d’ouverture et de fermeture des commerces notamment, etdesactionspourluttercontrelesincivilités.«Demême,ilétaitnécessairede mieux veiller à la propreté de l’hyper-centre et de son environnementimmédiatenrenforçantlesmoyensmatérielsethumainsetenélargissantleshorairesd’interventions»,souligneGéraldDarmanin.

UNEDYNAMISATIONGLOBALEDUCENTRE-VILLE

Laredynamisationducœurdevillepasseaussiparsadensification.«Nousavons programmé de gros projets. A commencer par le quadrilatère despiscines,unnouveauquartierencœurdeville.Ilsortiradeterrepour2020avec des logements, un nouveau groupe scolaire, un pôle petite enfance,une salle de spectacle, des bureaux et des commerces. Cette opérationd’aménagementvanécessairementaideraudéveloppementducommerce».Lefonciersurlequelseconstruitcetteopérationétaitunterrainabandonné,devenuunparking«gratuit»aufildutemps.Bénéficiantd’unemplacementexceptionnelavecunestationdemétroàmoinsde250mètresetplusieursarrêtsdebusàproximité,cenouveausitevaattirerunepopulationmixte,dansuncentre-villemoderne,danslacontinuitéducentre-villehistorique.La Grand’Place va également faire « peau neuve ». Le centre historiquen’avait pas été refait depuis les années 1980 ! Gérald Darmanin a obtenuunfinancementsignificatifdelaMétropoleeuropéennedeLille(MEL)pour

27

VILLEDETOURCOING

cette opération. Tourcoing retrouvera en 2019, un centre-ville digne d’unevilledesonimportance.«Trop longtemps laisséeà l’abandon, lagareméritaitaussi,compte tenude sa localisation dans la métropole et au sein de la ville de Tourcoing,d’êtrerequalifiée.D’autantquesonattractivités’estrenforcéeavecl’arrivéedu service TGV Ouigo et l’augmentation du nombre d’arrêts du TER àTourcoing.Ilétaitnécessaired’accueillircesvoyageursauseind’unvéritablePôle d’Echanges Multimodal afin d’augmenter le confort avec un accès àl’ensembledesoffresdemobilité, l’accessibilitéauxpersonnesàmobilitéréduite,lescommercesetservices,etd’améliorerl’insertiondelagareauseindesonquartier».Ilestenvisagédedévierlalignedutramway,afindelafairepasserdevantla gare, avant qu’elle n’arrive en centre-ville. Une mesure de bon sens.Beaucoupdecommercess’intéressentdésormaisauquartierdelagare.Parailleurs,lavilleveutattirerdesactivitéscréatriced’emploisetdefluxpourlescommerces:Veoliavas’installerdansl’anciennechambredecommerce,en plein centre-ville, avec une centaine de salariés. Quelques entreprisesinternationales envisagent également d’investir le centre-ville et d’autresregardentavecattention lesecteurde lagareet celuide laGrand-Place.« Nous mettons sur la table tous les moyens dont nous disposons pourdynamiser l’économie de Tourcoing et le cadre de vie de ses habitants »,affirmesonmaire.

LaSEMVilleRenouvelée,sociétéd’économiemixtedelamétropolelilloise,estundecesoutils.Elleregroupeunediversitédecompétencesauservicedelatransformationdesvilles.Aménageururbain,constructeur,investisseuret/ougestionnaired’immobilierd’entreprises,développeuréconomique,ouencoreexploitantdeparcsdestationnement,elleestàmêmedeprendreen charge la maîtrise d’ouvrage de projets urbains dans leur globalité etd’organiser des partenariats et des montages immobiliers complexes. Enl’occurrence,c’estellequiaobtenuleQuadrilatèredespiscines.

28

ADAPTERLECOMMERCEAUXNOUVELLESRÉALITÉSÉCONOMIQUES

«Lecommercesouffreparceque,partoutenFrance,ilyauneaccumulationdedifficultés,avecnotammentl’arrivéed’Internetaccompagnéedesgéantsdelaventeenligneetledéveloppementdeszonescommercialesàproximitéimmédiate des villes. Le fait que Tourcoing soit une ville périphériqueaccentue les difficultés. Les habitants ont tendance à faire leurs coursesà Lille ou dans les grandes zones commerciales qui entourent Tourcoing.Un nouveau centre commercial a d’ailleurs été acté par la précédentemunicipalité.Ilnousestdifficiled’intervenirsurcessujets,danslamesureoù il s’agit aussi de développement économique et de création d’emplois.Cequ’il fautaujourd’hui,et jepensequecelaestvraipour laplupartdesagglomérations,c’estdefaireensortequelecommercedecentre-villesoitdifférentdeceluiquel’ontrouvedansleszonescommerciales.C’estaussil’objetdenotreactionfortederevitalisationducœurdeville.Celaauncoût.Beaucoupd’économiesontpuêtreréaliséesentravaillantsurlesdépenses,sanspourcelatoucherleservicepublic.Lavillearéussiàbaisserlemontantdelataxed’habitation,régulièrement,jusqu’à–3%pourl’année2017.Notregestion rigoureuse redonnera à Tourcoing les capacités d’investissementnécessairesàlaredynamisationdel’activitéetàl’améliorationdubien-êtredesTourquennois»,conclutGéraldDarmanin.

30

«LESVILLESMOYENNESONTETAURONTUNRÔLEIMPORTANTÀJOUERDANSLENOUVEAUPAYSAGETERRITORIAL»

Michel-FrançoisDelannoy,Expertprojetsterritoriauxcomplexes,coordonnateurdudispositifcentres-villesdedemain,DépartementAppuiauxterritoires,groupeCaissedesDépôts

©D

R C

DC

31

CAISSEDESDÉPÔTS

Institutionhistoriquequiafêtél’annéedernièreson200eanniversaire, laCaissedesDépôts(CDC)etsesfilialessontauservicedel’intérêtgénéraletdudéveloppementéconomiquedupays.LeGroupe,quigère l’épargnedesFrançais,remplitdesmissionsd’intérêtgénéralenappuidespolitiquespubliques conduites par l’Etat et les collectivités locales. Investisseur delongterme,ilcontribue,danslerespectdesesintérêtspatrimoniaux,audéveloppement des territoires en contribuant au développement et aufinancementdeprojets.

Le Groupe CDC, sous l’impulsion de son directeur général, Pierre-René Lemas met en œuvre une stratégie qui accompagne quatre

grandes mutations: les transitions démographiques, écologiques etenvironnementales, numériques et territoriale. « Sur ce dernier point,Pierre-RenéLemasainsistésurlefaitquelaCaissedesDépôtsdoitdevenirlaCaissedesDépôtsetConsignationsdesterritoires.Tous les territoires,ceuxquisedéveloppentettirentlacroissance,maisaussiceuxquiontdesécartsdedéveloppement»,expliqueMichel-FrançoisDelannoy.La Direction du Réseau et des Territoires dirigée par Marc Abadie, portedans chaque région l’offre du Groupe Caisse des Dépôts en matièred’investissementterritorial,deprêtsàlongtermeetdeservicesbancaires,et adapte ses modes d’intervention aux spécificités locales pour aider lesterritoires à rester compétitifs et attractifs. Elle mobilise également sesexpertisesetsoningénieriepouraccompagnerlesprojets.LaCDCacrééledispositif«Centre-villededemain»,enmars2016,pouraccompagner des collectivités locales dans la redynamisation de leurcentre-ville.«Audépart,ils’agissaitd’uneintuition.Surl'impulsiondeMarcAbadie,cettedernièreestdevenueuneanalyse,puisundispositif.Lesenjeuxsont importants. Il y a un écart grandissant entre un certain nombre demétropoles:lesgrandes,danslesquellesseconcentrentàlafoislarichesse,lesemplois,lesactivitésetlescapacitésd’innovationet,àl’autrebout,lesterritoiresruraux,avecunregaindedynamismepourcertains,lorsqu’ilssontconnectésàdespôlesurbainsnotamment.Cesontd’ailleurslessegments

32

surnotreterritoirelesplusdynamiquessurleplandémographique.Entrelesdeux, ilya lemaillagedesagglomérationsdetaille intermédiairequi,aujourd’hui,concentrentbeaucoupdedifficultés,mêmesitoutesnesontpasconcernéesdelamêmemanière»,constateMichel-FrançoisDelannoy.Cesdifficultéstouchentnotammentlecœurdesvillespuisquec’estlàquesetrouve,entendances,laplusforteconcentrationdelapopulationlapluspauvre,laplusisoléeetlaplusâgée.C’estégalementdanscesvillesquela démographie est le plus en déclin. Les raisons des difficultés de cesagglomérations moyennes sont multiples : périurbanisation, politiques del’habitatmalmaîtriséesdansleurseffetsàmoyenetlongterme,urbanismecommercial qui s’installe à l’extérieur des villes, perte d’attractivité del’habitatancien,etc.«Centre-villededemain»s’adresseauxvillesmoyennes,entre20000et100 000 habitants environ et leur propose, si elles ont un projet dedynamisationdeleurcœurdevilleetd’agglomération,undispositifetuneméthodepourlesaccompagner.«Ilyacinqlevierssurlesquelsnouspouvonsapporterdessolutions : le foncier,parfois trèscompliquéet trèscoûteuxpourcescommunes;l’habitatpourdensifieretdiversifierlespopulations;lesconnexions(hautdébit,mobilité…);lesfonctionsdecentralité(servicespublics, fonctions médicales et paramédicales, activités économiques etculturelles;etenfin,laquestionducommercedeproximité,aujourd’huietdemain,abordéeaveclucidité».Lorsque l’agglomération est prête, les collectivités et la CDC rédigentensemble une convention « Centre-ville de demain » pour accompagnerde manière concrète le projet en termes de prêts, d’ingénierie etéventuellement de co-investissement. Il s’agit donc d’un contrat entre laville,l’intercommunalitéetlegroupeCaissedesDépôts.Sil’agglomérationou la ville centre n’est pas tout à fait prête, la CDC apporte des moyensd’expertise,encofinancementleplussouvent,etaccompagnel’élaborationdupland’action.

33

CAISSEDESDÉPÔTS

COMMENTINTENSIFIERLESFLUXVERSLESCŒURSDEVILLE,

POLARISERDESACTIVITÉS?

Aujourd’hui,70villessontengagéesdanscedispositif,crééenmars2016.«Nousréalisonsdes testsdansunedizainedevilles,afind’amélioreroud’ajuster notre offre sur certains points, comme le foncier, l’immobiliercommercial dans le diffus, le stationnement, précise Michel-FrançoisDelannoy.Nousn’avonspasdeleçonsàdonnerauxterritoires,maisilfautpasserdutempsdanslaqualificationd’unprojet».LaCDCesttrèsimpliquéedanslechampdel’économiemixte.Elleetactionnaired’ungrandnombredeSEM(Sociétésd’économiemixte).Saprésence,notammentdanslesecteurde l’aménagement, est un atout et permet souvent d’avoir une rentabilitéàpluslongtermeouunniveaudecommercialisationunpeumoinsfortaudémarrage,sachantqueleprojet,économiquement,doitêtreviable.«Dansuncertainnombredevilles,lecœurmarchandétaitlavilleancienne.Leschosesontévoluéetilnousfautaccompagnercemouvement.D’anciennesruescommerçantesneleserontpluscommeauparavant.Lasolutionpeutêtredefaireducœurdevilleancienunjoyausurleplanpatrimonial,aveclapartiecommercesattenante,etdessurfacesmieuxadaptées.Touscessujetsdoiventêtrechoisisetnonplussubis».

ILFAUTUNRAPPORTNOUVEAUENTREVILLESMOYENNES

ETGRANDESMÉTROPOLES

«Ledébatcommence toujoursàpeuprèsde lamêmemanière,constateMichel-FrançoisDelannoy.Ilyaexplosiondelavacanceaveclafermeturedescommercesquiparfoispeutatteindreles30%.Lacriseducommercetraditionnelencœurdevilleaatteintuntelniveauquel’imageetlaréputationdelavillesontenjeu».Laraisonenestuneaccumulationdephénomènes,aufildutemps.Unpremierlotissementouunpremiersupermarchéquiseconstruisentenpériphérieneposentpasderéelproblème.Maisl’accumulationdesconséquencesde

34

l’étalementurbainetdel’urbanisationcommercialeenpériphériedesvillesquil’accompagnefait,qu’àunmomentdonné,toutbascule.Acelas’ajoutentles pratiques de consommation qui évoluent. Les cœurs de ville sontentraînésdansunespiraleetilyadessujetssurlesquelsonnereviendrapasenarrière.«Nouspensonsquelesvillesmoyennesontetaurontunrôleimportantàjouerdanslenouveaupaysageterritorialquiseconstitue.40%delapopulationfrançaisevitdanscesagglomérations.Unrapportnouveaudoit s’installeravec les grandes métropolesqui doivent jouer leur rôledeleaderdanslacompétitioninternationalemaisquinepeuventpas“saigner”toutleterritoire».Cesterritoires,aujourd’huibousculés,vontêtredespôlesd’équilibredanslanouvelleterritorialitéquis’organise.

ILFAUTAUJOURD’HUIPENSERPOURDEMAIN

« Je ne sais pas ce que seront les commerces de demain, avoue, avechumilité,Michel-FrançoisDelannoy.Cequejesais,c’estquelapériphérieaplusdefacilitéàrépondreauxévolutionsquelescentres-villes.Cesderniersontdeslinéairesextrêmementcontraints.Comment,danscescentres-villes,à travers des investissements, allons-nous concevoir des bâtiments avecunecertainemodularité,commentallons-nouspréparercescœursdevilleà être au rendez-vous des transformations d’aujourd’hui et de demain ? »C’est lamutabilitéqui fera lamodernitédescentres-villes.«Cequenousdevonsinjecterdanscesterritoires,cesontdescapacitésd’innovationdanslecommerce,letertiaire,l’actionculturelle,danslesservicesàlapopulation,danslesmobilités…»LaCDCjoueunrôledestabilisateurens’engageantsurlemoyenetlelongterme,enaccompagnantlesterritoiresversleuravenir.

DEUXEXEMPLES:SAINT-NAZAIREETPAU

Saint-Nazaire,enLoire-Atlantique,unevillequiaétésecouéesur leplanindustriel, a aujourd’hui une stratégie qui vise à concentrer son cœur devilleentre l’hôteldeville, le«paquebot»et lesecteurquivavers lamer

35

CAISSEDESDÉPÔTS

et l’ancienne base de sous-marins. En même temps, la ville rapatrie lesétudiantsenhyper-centre,confortedesactivitéscommeleshalles,lecinémad’artetd’essai.DanslaruedelaRépublique,quivadelagareversl’hôteldeville,etquiétaittrèscommerçante,ladynamiquecommercialeseratenuedemanièreplusraccourcie.«Cequenouspouvonsfaire,c’estaccompagnerla transformation des pieds d’immeubles pour qu’ils deviennent soit deslogementssoitdespetitesactivitéstertiairesdecentre-ville.Saint-Nazaireestpournousunexempledecetravaildestratégie,deprécisionduprojetquenousmettonsenœuvre».Autrevilleintéressantepoursontravailmenéautourdel’habitat:Pau,danslesPyrénées-Atlantiques.Lavillen’apasunegrandevacancecommercialemais 20 % des logements du centre sont vides. Il y a aujourd’hui tout untravail pour reconstituer de l’attractivité, tout en conservant du logementancienquipeutavoirunecertainevaleurpatrimoniale.Certaines communes ont bien résisté : Bourg-en-Bresse, par exemple,Mulhouse,quiaune très fortedynamique.Sansdouteparcequ’ellesontétéextrêmementfermesdanslarégulationdel’urbanisationcommerciale.Nousavonslerecordeuropéendesurfacesdédiéesaucommerceetnousavonsencore5millionsdemètrescarrésquisontaujourd’huienperspective.« La moitié a obtenu les autorisations alors que l’on sait que ce volumedeconstructions’estdécouplédel’évolutiondelaconsommation.C’estunélémentsurlequelilfautappelerl’attentiondenosinterlocuteurslocaux.Lachaînedevaleurdecessurfacescommercialesn’estplusliéeàcequel’onyvendmaisàlamanièredontonnégocielesachats.Ledéveloppementdecespointsdeventesefaituniquementpourêtreenmeilleuresituationde négociation. La dimension territoriale du commerce s’est en partieévaporée ». A cela s’ajoute le numérique. La grande distribution estégalementtouchée,leshypersontréduits,concentréssurl’alimentaireetquelquesélémentsconnexesàlaviedelamaison.Queva-t-onfairedecessurfaceslibérées?

36

LESÉLUSONTAUJOURD’HUIDENOMBREUSESRESSOURCESENTRELEURSMAINS

Cen’estpasunefatalité.OnabeaucoupvenduenFrancel’idéequeledroiteuropéenavaitpourconséquencequel’onnepouvaitpluss’opposeràlalibreinstallationd’uneactivité.Onvoitpourtantdespayscommel’Allemagne,lesPays-Bas et même la Grande-Bretagne réguler les zones commercialesbeaucoupplusqu’enFrance.Ilyaaujourd’huiunepriorisationdonnéeauxcœursdesvilles.« Le mouvement est parti. Il y a une réelle prise de conscience. Mais ilfaut l’accompagner. Les difficultés du commerce sont révélatrices desautres problèmes : la mobilité, les fonctions administratives et tertiaireset la désertification médicale des centres-villes. Les centres urbainsvont s’affirmer comme des nouveaux territoires de projets à développer.La nouvelle polarité autour des gares va se confirmer. La préoccupationenvironnementale, le coût des réseaux, des routes, du très haut débit, dutransport,vontcommenceràseposervraiment.Làaussi,nousallonspouvoirconstruirelavillededemain.Ceseralecadredenotreactionfuture».

38

«LERÔLEDELADIRECTIONRÉGIONALEESTD’ACCOMPAGNERLAMISEENŒUVREDUGRANDPARISDANSTOUTESSESCOMPOSANTES»

MarianneLouradour,DirectriceRégionaledelaCaissedesDépôtspourl’Ile-de-France

Aux côtés de l’État, du Conseil Régional et de la Métropole du GrandParis, la direction régionale Ile-de-France inscrit son action dans le

plan stratégique de la Caisse des dépôts d’accompagner les transitionsdémographiques, territoriales, numériques et énergétiques et orienteson action à la fois autour des territoires de projet et des grands projetsstructurants(GrandParisExpress,JO2024,appelsàprojet).4Md€deprêtsont été signés en 2016. Une enveloppe de 600 M€ de prêts haut de bilanbonifié (à taux0pendant20ans)aétéattribuéeà60bailleurs.LaCaissedesDépôtsa réalisé50M€ d’investissementsetaaccompagnéplusieursreconfigurationsdeSEMliéesàlaréformeterritoriale.

LaDirectionrégionaleaainsicontribuéauxprojetsstructurantsdelarégionIle-de-France,comme,parexemple:

©D

R C

DC

39

CAISSEDESDÉPÔTSILE-DE-FRANCE

L’OPÉRATIONDELOGISTIQUEURBAINESURLESITE«CHAPELLEINTERNATIONALE»

LaCaissedesDépôts,PortsdePariset laSogarisont crééunopérateurfoncier pour développer sur le site « Chapelle Internationale » (Paris 18e)unhôtellogistiquede45000m²,propiceaudéveloppementd’unelogistiquedu dernier kilomètre. Ce projet innovant de 80 M€ intègre un terminalferroviaire multimodal au sein d’une programmation mixte à l’insertionurbaineexemplaire.

LACRÉATIONDUSIGEIFMOBILITÉS

AvecleSigeif,GRTgaz,leSyctom,leSiaapetleSiredom,laCaissedesdépôtsa créé la SEM « Sigeif Mobilités » pour développer un réseau de stationsd’avitaillement en gaz naturel véhicule (GNV) dans les trois prochainesannéesenIle-de-France.

LEFORAGEDEGRIGNYETVIRY-CHÂTILLON

Enfinançant60%del’empruntnécessaireàlaréalisationdesinstallations(21 M€), la Caisse des Dépôts permet à la Société d’Exploitation desEnergiesRenouvelables«Seer»détenueparlescommunesdeGrigny,deViry-ChâtillonetparleSipperecdeproduireuneénergiegéothermiquepour20000logements.

LACRÉATIONDELASEMELOGIE-SIEMP

EnaccompagnantlarecapitalisationdelaSiempetleréaménagementdesdettesdelaSiempetd’Elogie,laDirectionrégionaleIle-de-Franceacréélesconditionsfavorablesàleurfusionle15décembre2016.Lanouvelleentité,dontelleestactionnaireestdevenuele3èmebailleursocialparisien(30000logements),unopérateuràmêmedemettreenœuvrelesobjectifsambitieuxdelaVilleenmatièredeproductiondelogementssociauxetdequalitédeserviceauxlocataires.

40

«LESFONDAMENTAUXD’UNEOPÉRATIONDEREVITALISATIONDESCOMMERCESENCENTRE-VILLESONTL’INNOVATIONETL’ACCOMPAGNEMENTDESCOMMERÇANTSETARTISANS»

DidierDely,DirecteurGénéraldelaSemaestetPrésidentdelaFoncièreParisCommerce

©Fr

anck

Bad

aire

41

SEMAEST

Sociétéd’économiemixtecrééeparlaVilledeParisilya32anspourfairedel’urbanismeetdel’aménagementurbain,laSemaestdéveloppeaujourd’huiune expertise et une animation économique des quartiers. L’équipe estcomposée d’une soixantaine de personnes, tous experts dans chacun desmétiersdelaSEM.RencontreavecDidierDely,DirecteurGénéral.

La Semaest est détenue à 74,88 % par la Ville de Paris. Les autresactionnairessontlaCaissedesDépôtsetConsignations,EstEnsemble,

laCCIdeParis, laChambredesMétiersetdel’Artisanat, laSNIainsiquedeuxbanques,laBredetCréditMutuelArkéa.Entantqu’aménageurdel’Estparisien,elleamenénotammentdesopérationscommelesZACdeReuillyetBercy,lapromenadeplantée,leViaducdesArtset,plusrécemment,laZACPajol.Ellearénovéégalement lePalaisOmnisportdeParis-Bercyeta réhabilitédenombreuxéquipementspublicspour laVilledePariset laRégionÎle-de-France.« Depuis 2004, explique Didier Dely, la Semaest fait face à un nouveauchallenge, l’animation économique des quartiers, tout en continuant sesopérationsdeconstructionetderénovation».

DIVERSIFIERLECOMMERCEDEPROXIMITÉ

« Dès les années 2000, on pouvait observer à Paris une mutation descommerces dans certains arrondissements, avec l’implantation decommercesdegrosdanslesdomainesdutextileetducuir,continueDidierDely,avecdesnuisances,maisaussiunespéculationsurlesmursetsurlesbaux».Toutel’activitééconomiquelocalecommencealorsàdisparaîtreauprofitdececommercedegros,avecdesruesentièresquiysontentièrementconsacrées.En 2004, Georges Sarre, Député-Maire du 11ème arrondissement estPrésidentdelaSemaest.Avecd’autresdéputés,ildéposeunepropositiondeloiàl’AssembléeNationalepermettantauxcollectivitésdesedoterd’outilspour lutter contre la mono-activité. Le texte est adopté par l’Assemblée,

42

mais le Conseil Constitutionnel, probablement sur le motif de la libertéd’entreprendre, le rejette. Georges Sarre se tourne alors vers la Semaestafindetrouverunesolutionurbanistiqueauproblème.LaSemaestproposealorsd’utiliserlaConcessionPubliqued'Aménagement,uncontratquipermetauxcollectivitésdedéléguerledroitdepréemptiondesmursàdesopérateurs.Suiteàdenombreusesplaintesdeshabitantset des associations qui stigmatisaient les pouvoirs publics quant à leurinefficacitécontrelesnuisancesetladisparitiondescommercesdebouche,laSEMestmissionnéesurplusieursquartiersentension.«LaSemaestpeut,lorsqu’unpropriétairevenduneboutique,acheterlesmursaumêmeprix.CetteopérationestbaptiséeVital’Quartier1.Ellepermetdemaîtriser330commerces.UntiersestacquisparlaSEM,lerestefaitl’objetdeprotocolesavec lesacheteurspourymainteniruneactivitéconformeauxbesoinsduquartier»,seféliciteDidierDely.

UNDISPOSITIFEFFICACE

En 2007, la Ville de Paris, au vu de l’efficacité de Vital’Quartier 1, décidede lancer une seconde opération, Vital’Quartier 2, qui se terminera en2021. Cette seconde intervention concerne notamment les 10ème et 17ème

arrondissements, mais également les 5ème et 6ème arrondissements, et làspécifiquement pour tenter d’enrayer la disparition des librairies et desmaisonsd’éditionsurlarivegaucheauprofitdel’installationdeboutiquesdeprêt-à-porter.Àterme,unecentainedeboutiquesdevraientêtreconcernéesparcettesecondephase.Enoutre,laVilledeParis,propriétairedepiedsd’immeublesoùdesgaleriesdepeintureetdeslibrairiessontimplantées,enconfielagestionàlaSemaesten2013.En2013,pourles30ansdelaSemaest,unbilandesonactionestréalisé,avecl’Atelierparisiend’urbanisme.Cebilanmontrel’extrêmeefficacitédudispositif:«Celapeutsemblerpeuderacheterdeuxoutroisboutiquesdansunerue,maisilyauneffetlevierconsidérablequitransformelequartier.En

43

SEMAEST

réalité,nousnoussommesaperçusqu’ilsuffitdemaîtriser5%desboutiquesd’unquartierpourlechanger,assureleDirecteurGénéraldelaSemaestenajoutant,surleplanfinancier,cesopérationssontréaliséesgrâceàunprêtdelaVilledeParis(57M€surlapremièreopérationVitalQuartier,37M€

surlaseconde).Alafindel’opération,nousrevendonslepatrimoineetnousremboursonsl’avance».L’opérationVitalQuartier1aététerminéeen2015.«Nousavonsdemandéauxcommerçantss’ilssouhaitaientacheterlesmursdeleurcommerce.25%avaientlavolontéetlapossibilitédelefaire.Maisnoussouhaitionségalementprotégerlesautresemplacementsd’unéventuelretouràlaspéculationouàlamonoactivité.Pourcela,nousavonscréélafoncièreParisCommerces,unestructuredeportageaveclaCaissedesDépôts,CréditMutuelArkéaetlaBRED,commemembresfondateurs.JeprésidecettestructureaunomdelaSemaest.Pourlesquelquesautresboutiques,nouslesavonsrevenduesàdesinvestisseurs,avecdesclausesdesauvegardede7annéespourfaireperdurerl’activité».

DELACONCESSIONPUBLIQUED’AMÉNAGEMENT

AUCONTRATDEREVITALISATIONARTISANALEETCOMMERCIALE

Malgré l’efficacité de l’opération Vital’Quartier, la Concession Publiqued’Aménagementestunoutil fragilecarellen’estpasdédiéeaucommerce.«J’aidoncproposédechangerlaloi»,préciseDidierDely.«AveclaFédérationdesEPL(EntreprisesPubliquesLocales),nousavonsproposéunnouveloutilpourremplacerlaCPA:leContratdeRevitalisationArtisanaleetCommerciale(CRAC). Après un travail avec le cabinet de Sylvia Pinel, alors ministre del’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, nous sommes finalement allésà l’Assemblée Nationale, en Commission, pour défendre ce projet et sesamendementsàcequiallaitdevenirlaLoiPinel,etavonsreçulesoutiendurapporteur,ledéputéFabriceVerdier,trèsconcernéparlaproblématiquededésertification commerciale des centres-villes.. Nous avions aussi introduitla possibilité pour toutes les EPL d’avoir une délégation de la préemption

44

desfondsetdesbauxetpasseulementdesmurs.EtnousavonsproposéunedispositionextraordinaireduPLUafindepréserverlecommercedeproximité».

Lobbying, intrigues,archaïsmedecertainespositions, imbroglio juridique,incompréhension de textes, il est vrai un peu techniques… Le CRAC estvoté à l’Assemblée Nationale et au Sénat mais ses décrets d’applicationssont pris au titre de la Loi Sapin 2. Il devient encore plus contraignant etfragile que la CPA. Un non-sens pour Didier Dely, qui ne cache pas sacolère. « C’est un peu technique, mais la CPA, relevant des opérationsd’urbanisme, permettait de ne pas impacter directement les comptesde résultats des opérateurs grâce à compte d’urbanisme séparé, et nousavionsprévulemêmedispositifpourlenouveloutil. IntégrédansSapin2,leCRACaétérequalifiéenconcessiondetravauxetdeservicescequiimpactedirectementlesbudgetsd’exploitationetengendredudéficitapparentdufaitdel’amortissement(sansimpactsurlatrésorerie)».L’opération,pouruneduréede11annéesparexemple,apparaîtalorstrèsdéficitairedurantcinqousixansetbénéficiairelescinqannéesfinales.Cequi,entermesd’affichage,notammentvis-à-visdesélusetpartenairesauConseild’Administration,esttrèscompliquéetrisqued’empêcher lamiseenœuvredeCRACdans lescollectivitésfrançaises.

UNTRAVAILDEFONDAVECLESÉLUSETLESEXPERTS

Fortedesesactionsetdesesrésultats, laSemaestathéoriséuneactionpolitiquelocale:“LANOUVELLEÉCONOMIEDEPROXIMITÉ”.Pourréussirla maîtrise de 5 % des boutiques, il faut avoir une connaissance parfaitedu tissu socio-économique et des activités existantes. « L’Atelier Parisiend’Urbanismenousapportesonexpertiseettravailleavecnosexperts.Ilfautégalementtravailleraveclesmairesd’arrondissementetlapopulationpourcomprendrelesattentes,encomplémentdenosanalysesthéoriques.Puisilfautfaireunappelàprojet».Outrelescommercesdeproximité(boulangerie,boucherie…),laSemaestva,

45

SEMAEST

enfonctionduniveausocio-économiquedelapopulation,installerdesactivitésàvaleurajoutée:cavistes,fromagersdebonnefacture,artisansd’art…«Nouscréons, lorsquenouslepouvons,desespacesdecoworkingetdesFab-Lab,despépinièrespourdescréateurslorsquecelas’avèrepossible,desboutiqueséphémères…Lacréationdecesdernièresnoussembled’ailleursfondamentale.Ellespermettentdetesteruneactivitésanss’engageraulongterme,avecunbailet lescandidatsquisouhaitents’installeràplusieurspeuvent tester lessynergies.Demêmeellesoffrentlapossibilitéderematérialiserdesboutiquesvirtuelles».Lesuccèsdu“TesteurdeCommerce”,uneboutiqueéphémèredu10èmequipeutaccueillirunporteurdeprojetpourunepériodede15joursà120jours,pourtestersonconcept.Làencore,uneinnovationmajeureestunbonexempledel’utilitédeces“pop-ups”,alorsquedeplusenplusdeporteursdeprojetssontplusaxéssurl’usagequesurlapossession.LaSemaests’attacheàconjugueractivitéstraditionnellesetmodernes.Lesactivitésquicréentduliensocialet/ouintergénérationneletquiaméliorentlaqualitédeviedanslesquartiers,sontprivilégiées.Cesartisansetcommerçantssontretenussurdescritèresprécis:besoinsduquartier,adéquationaveclastratégiede lamairied’arrondissement,businessplanmaiségalement,etdefaçonprimordiale,motivationetvolontédesporteursdeprojetsàcréerdel’animationdansleurquartier.«Lesporteursdeprojetdoiventgagnerleurviecorrectementmaisavoiraussiunevisionéthiquedecréationdeliendansleurquartier.Lebusinessplanestloind’êtreleseulcritère,etpouruntrèsbon projet, nous savons prendre des risques », souligne Didier Dely, pourquil’éthiqueestunpointfondamental.Maisilfautaussiquel’installationdecesartisansetcommerçantssefassedanslesmeilleuresconditionsetqu’ilssoientaccompagnés.

AIDERETACCOMPAGNERLESPORTEURSDEPROJETS:LEPROGRAMMECOSTO

«L’accompagnementestprimordial. Il caractérised’ailleurs l’actionde laSemaest,soulignesonDirecteurgénéral.Lesboutiquessontremisesàneufetauxnormesavantlalocation.Iln’yapasdedroitd’entrée,saufcastrès

46

particuliersetlescommerçantsetartisansentrantpourrontbénéficierdemoisdegratuité(franchisedeloyer).Enfin,nousavonsmenéuneréflexionsurlaconvergenceentreéconomienumériqueetéconomielocale».Pourcela, la Semaest a lancé, début 2015, le programme “CoSto” (ConnectedStores),entièrementdédiéauxcommerçantsdeproximité,pourlesaideràtirerprofitdesoutilsnumériquesetboosterleuractivité.CoSto est d’abord un réseau social professionnel où commerçants etartisans peuvent se parler, échanger, se former : commande en ligne,référencement, géolocalisation, fidélisation, paiement sans contact,livraison… autant de services à appréhender pour mieux répondre à laclientèle.Mais CoSto, c’est aussi un endroit où les commerçants et artisans vonttrouverdesapplis,développéespoureuxetcertifiéespareux.«Nousavonsconsidéréqu’enmatièred’applis,nousneferionspasmieuxquelesstart-upsspécialiséesdanscetypededéveloppement.NousnoussommesdoncassociésàParis&Co,l'agencededéveloppementéconomiqueetd'innovationdeParis,pourlancerdesappelsàprojet».Lepremier,enjuin2015étaitsurlethèmedela“Fidélisationclientsparlenumérique”.Lesecond,enjanvier2016avaitpourthèmela“visibilitégrâceaunumérique”.Chaqueappelàprojetssuscitel’intérêtd’unecinquantainedestart-up.Dixàquinzedossierssontsélectionnéspuisprésentésauxcommerçants lorsd’uneséancede«pitching»etchaquecommerçantvachoisirdetesteruneouplusieursapplications.« Avec le retour d’expérience de ce “living’lab”, l’appli va être modifiée,adaptée,ergonomiséepourêtredédiéeà l’économiedeproximité».Pourexemple, 35 commerçants se sont portés volontaires pour tester une ouplusieurssolutionsnumériquesdansleursboutiquessurlepremierappelàprojets.LaSemaests’appuieégalementsurleréseau“Entreprendre”poursélectionnerlesstart-ups,analyserlesdossiersetéventuellementlesaideràtrouverlesfinancementsnécessairesaudéveloppementdeleursapplis.

47

SEMAEST

ÉCONOMIESOLIDAIRE,ACTIONSOCIALEETCRÉATIOND’EMPLOIS

« Avec cette stratégie globale, nous attirons de nouveaux commerçants.Des primo-accédants, des reconversions. Autant que faire se peut, nousallonsaussi introduiredanslesquartiersdel’économiesocialeetsolidaire,de l’économiecirculaire,dubio,ducircuitcourt, sansquecelanesoituneobligationettoujours,jetiensàlesouligner,dansuncadrecompétitif.Nouslouonsnosboutiquesauprixdumarché.Cenesontpasdesloyersdefaveur».La Semaest travaille avec le groupe SOS, spécialisé dans l’action sociale,en implantant des boutiques de produits recyclés par des personnes eninsertion ; avec le Secours Catholique, aussi, pour la récupération devêtementsusagersdequalité ;avecEmmauspouruneboutiquesolidairedans le 12ème arrondissement ; avec Biocoop, pour l’ouverture du premiersupermarchéenvracdeproduitsbio…Desdizainesdepartenariatsontvule jour, sans compter les boutiques dématérialisées qui sautent le pas etdécidentdecréerunmagasinphysique.«SurlaRivegauche,noussommesaujourd’hui le premier propriétaire de surfaces de librairies et maisonsd’édition,continueDidierDely.NoustravaillonsaussisurlequartierdelaGoutted’Orengérantlespiedsdesnouveauximmeublesd’habitatavec,parexemple,desboutiquesdecréateursafricains».EtlorsqueonluiaffirmequelaréussitedelaSemaesttientaussiaufaitqueParisestunevilleriche,ils’insurge:«Parisnecomptepasquedesquartiersriches, nous travaillons à la Goutte d’Or, dans le 20ème arrondissement,aussi.Parcequenousavonsunetrèsbonneconnaissanceduterrain,nousadaptons les commerces aux quartiers, nous orientons l’activité et nousaidonslesprimo-accédantspourdesactivitéscomplémentairesdelagrandedistribution,avecsesnouvellessurfacescommercialesdecentre-ville.Ilestd’ailleurs impensable d’imaginer revitaliser un centre-ville où les valeursfoncièressontélevéessansmettreenœuvreunetellestratégie».Pour son Directeur, la Semaest engendre de la qualité de vie. Et c’est laconjonctiondusavoir-fairedescommercestraditionnelsalliéeàl’innovationquiestunedesclésdelaréussite.

48

DESLIEUXD’EXCELLENCE

Pourneciterquequelquesexemples:laCourdel’Industrie,dansle11ème

arrondissement, a rouvert ses portes récemment après six années detravaux. Ce lieu, inscrit à l’inventaire supplémentaire des monumentshistoriques, regroupe une cinquantaine d’ateliers d’artisans d’art etd’artistes. Menuisiers, doreurs, photographes, plasticiens, relieurs etcéramistesontainsiinvestilestroiscoursdecetespacedédiéàlacréation,àl’échangeetàlatransmission.LeViaducdesArts,quiaccueille,depuisvingtansplusd’unecinquantained’artisans,demaîtresd’artetdedesignersetpourlequellaSemaestlanceunenouvelleréflexionpouraiderlesartistesetartisansàvendreleurproduction.L’écoled’écriture“Lesmots”,danslequartierlatin,unprojetuniquequiallielittératureetinnovationoùtouslesgenres littéraires sont enseignés par des écrivains français talentueux etquibénéficied’un“accélérateurd’écrivains”s’inspirantdesméthodesdesaccélérateurs de start-up. Symbole de la rematérialisation du numériquedansletissulocal,leséditionsPUF(PressesUniversitairesdeFrance)quiontouvertunelibrairiedansle4èmearrondissement,oùleslivressontimprimésàlademandepar«l’EspressoBookMachine»,capabled’imprimerunlivreenl’espacedequelquesminutes.La Semaest intervient également dans d’autres villes en France, dans laRégionÎle-de-France,àBordeaux,àToulouse,àMarseille,àLyonpourdesmissionsd’étudeetdeconseilet,danscertainscas,decommercialisation,etaégalementuneactioneuropéenne.DidierDelys’attachedésormaisàunautreprojet:fédérerdesinvestisseursprivéspourqu’ilsse lancentdans l’achatdeboutiquesencœurdevilleetqu’ilsappliquentlesméthodesmisesenplaceetéprouvéesparlaSemaest.«J’airencontrébeaucoupd’investisseursquiconsidèrentqu’ilyaungisementintéressant et économiquement viable dans l’économie de proximité. Lespromoteurs sont aussi très demandeurs de conseils pour les pieds denouveauximmeubles».Etilconclut:«Lesboutiquessontlesderniersendroitsoùlesgensseparlent,

49

SEMAEST

dèslorsquelecommerçantcréedulien.Ellespermettentdeluttercontrelerepliidentitaire,decréerduliensocialetintergénérationnel,d’améliorerlaqualitédevieetlasécuritédesquartiers.Ettoutcelaestcréateurd’emploisnondélocalisables,d’insertiondesjeunes,ycomprislesjeunesdiplômésquin’ontpasencored’expérienceprofessionnelleoulesjeunesendécrochage.C’estdoncselonmoiunevéritablemissionpolitiqueetéthique!»

LaCourdel’industrie–37bisruedeMontreuilParis11e©FranckBadaire

LaCrèmerie(fromagerie):41ruedeLancry–Paris10e©MathieuDelmestre–Semaest

50

Macouleurasesmerveilles(articlesdedécorationetaccessoiresdemode):50boulevarddeStrasbourg–Paris10e

©AmalBuziarsist

LeViaducdesarts–avenueDaumesnilParis12e©NicolasScordia

51

SEMAEST

PuertoCacao(Chocolaterieéthiqueetéquitable):103rueduFaubourgSaint-Denis–Paris10e©AmalBuziarsist

MaisonChâteauRouge(modeéquitable):40rueMyrha–Paris18e(Goutted’or)©AmalBuziarsist

52

«ÊTREIMPLANTÉSAUCŒURDESTERRITOIRESNOUSPERMETDECOLLERAUXRÉALITÉSQUOTIDIENNESDETERRAINETDENOUSMETTRENATURELLEMENTDANSLAPEAUDESÉLUSETDESENSEIGNES»

EricDuval,PrésidentduGroupeDuval

PaulineDuval,DirectriceGénéraleduGroupeDuval

©G

roup

e D

uval

EricDuval,PrésidentduGroupeDuvaletPaulineDuval,DirectriceGénérale

53

GROUPEDUVAL

Entreprise familiale, le Groupe Duval a été créé par Eric Duval, il y aune vingtaine d’années. L’entrepreneur a commencé sa carrière dansla construction de maisons individuelles, en Bretagne. En 1990, il sespécialise dans l’immobilier commercial et d’entreprise et s’installe enrégion parisienne. Vingt ans d’existence, 2500 collaborateurs et plus de700millionsd’eurosdechiffred’affaires.Numéro1françaisdesretailparklow cost, le groupe familial présidé par Eric Duval est en train de bâtirun empire dans le secteur immobilier et touristique à partir de valeurssimples: « exigence, agilité, créativité ». Entretien avec Pauline Duval,DirectriceGénéraleetfilledel’entrepreneur.

EricDuvalaffiched’entréedejeudeuxconvictionsfortes.D’abord,fairede son entreprise un promoteur privé 100 % intégré, ce qui permet

de maîtriser les coûts et la qualité du produit; ensuite, préserver l'ADNfamilial de son Groupe. Le Groupe Duval possède aujourd’hui en propreenviron1milliondemètrescarrés.Il s’impose rapidement comme la première foncière spécialiste de retailpark«lowcost»,quel’ontrouveenpériphériedevilles.GérantdePatrimoine&Commerce,EricDuvalencompteaujourd’hui61,représentantplusde394000mètrescarrésetespèreatteindre,àterme,unevalorisationprochedumilliardd’euros.Leprincipeconsisteàproposerauxenseignesdesloyersetdeschargesparticulièrementfaibles.«Leloyertourneenmoyenneà100eurosparanparmètrescarrésdansnoscentres,contre300à800eurosdansuncentrecommercialclassique»,préciselequinquagénaire.Unestratégiemarquéepar le rachat,en2001,d’Odalys, lenumérodeuxeuropéendel’hébergementtouristique,quigèreaujourd’hui380résidencesaccueillantprèsde2,3millionsdetouristeschaqueannée.SouslamarqueUGolf,ilestaujourd’huinumérounfrançaisavec53golfsengestion,etestàl’originedelacréationduréseauLeClubquioffreunaccèsà700parcoursdanslemondeentier!LeGroupeamêmecrééunefilialeauBrésilpourgérerlesgolfsduClubMedetd’Accor.

54

Entre-temps, Eric Duval s'installe sur le marché des seniors en lançantdes résidences services seniors baptisées « happy senior » dont l’unedescaractéristiquesestd’êtrebaséeencentre-villepourpermettreaux«anciens»deconserveruneviesocialeetderesterconnectés.Ilyaun«étatd’esprit»GroupeDuval.

« Nous sommes le seul acteur à avoir intégré toute la chaine de valeurdes métiers de l'immobilier, précise Pauline Duval. Nous sommes ainsiconcepteurs, promoteurs, gestionnaires et exploitants… mais noussommesd'abordunGroupefamilialimplantésaucœurdesterritoirescequi nous confère une responsabilité particulière. Nous nous demandonstoujoursavanttoutcommentrépondreauxbesoinsetauxproblématiquesdes élus. Notre démarche amont est stratégique. Nous nous inscrivonsvolontairement en rupture avec la stratégie visant à se demander oùinstaller sur un territoire un projet conçu en amont ». C'est la raisond'êtredelasociétéDuvalConseildirigéeparl'ancienchampionolympiquePhilippeRiboud.Elletravailletrèsenamontavecleséluspourdévelopperavec eux, main dans la main, des équipements publics qui, parfois,prennent la forme d'un PPP (Partenariat Public Privé) : des universitésaux équipements sportifs en passant par la construction de logements,de bureaux ou de parkings … « Notre positionnement est unique. Noussommesdespartenairesdelongtermedescollectivitésetdesenseignes.C'estaussicequiexpliquenotreproximitéaveclaCaissedesDépôtsparexemple.Cespartenariatsincarnentnotrevolontéd'investirsurl'aveniretd'accompagnerlesterritoiressurladurée».

TROISFONDAMENTAUXPOURQUELECOMMERCEFONCTIONNE

«Lavisibilité, l’accessibilitéet lesparkingssontlestroisclésdusuccèsdel'implantationcommerciale,assurePaulineDuval.Larevitalisationdenoscentres-villespasseparuneréflexionglobale.Denombreuxcritèresconduisent aujourd'hui les collectivités et les enseignes à s'organiser

55

GROUPEDUVAL

autrement.Leclientestaujourd'huiplusexigeantqu'hier.Ilattendàlafoisqu'onrépondeàsesbesoinsmaisilsouhaiteaussivivreuneexpérience.Il fautpourcela, innover.C'estlesensdenotrerapprochementavecdesstart-ups.Enmême temps, le fortdéveloppementdesRetailPark invitelescollectivitésàréfléchiràl'adaptationdeleursréseauxdetransport.Ils'agitdes'adapteràladigitalisationducommerce.Lesbesoinsdesvillessontàl'imageduclientduXXIesiècle:connectésetambivalents».

Quantauxtransportsencommun,ilsnepeuventrésoudretouslesproblèmes.La première difficulté est qu’ils mettent du temps à être mis en place ;du coup, des quartiers entiers se retrouvent totalement bloqués par lestravauxetsontdoncdélaissésparleshabitantsfauted’accessibilité.«Ilyaaussilaquestiondelamixitédesopérationsimmobilièresquiestposée:l'âmed'uncentre-villeestcomposéedelogements,decommercesetdebureaux.Nousmenonsnosopérationsmixtesencœurdevilleenintégrantcettemixitédeproduitsauxcôtésdecelledelamixitégénérationnelleetsociale.L'intégrationdetouslesmétiersauseindenotreGroupefamilialpermet à nos équipes d'accompagner les enseignes et les collectivitésdans l’implantation des parkings en sous-sol, des commerces en piedd’immeubles, des bureaux, des logements locatifs et en accession, deslogementssociauxmaisaussidesrésidencespourlesseniors,lesétudiantsouletourismed’affaires».Certaines villes ont adopté des solutions innovantes en allant voir lespropriétairesdelocauxvacantspourleurproposerdefaireunloyercassédurantsixmoisrenouvelablesàdesboutiqueséphémères,quitestentunnouveauprojet.CesentrepreneurssontenmêmetempsaccompagnésparlaCCIsur le long terme.«Onpourraitaussi imaginerune taxe foncièredérogatoireafindepréserverlecommercedecentre-villeetdepermettreauxartisansdeproximitéquilesquittentfautederentabilitédepouvoirdenouveauvivreconvenablementdeleurtravail».

56

STATIONNEMENTETPLANDECIRCULATION,DEVRAISSUJETS

Le manque d’attractivité et d’accessibilité des centres-villes profite aucommerce de périphérie, qui dispose, lui, d’une forte visibilité et depossibilitésdeparking importantes.«LesFrançaissesontréappropriésleurs centres-villes, il faut leur offrir l'attractivité commerciale enadéquationavecleursattentes.C'estcesurquoinousveillonsauquotidienaux côtés des collectivités et des enseignes dans la restructuration desoffrescommerciales»ajoute laDirectriceGénéraleduGroupeDuval. Il yadescoursespresqueimpossiblesàfairesansvoiture,notammentpourceuxquiachètentauxcommercesdeschoses lourdesouencombrantes.«NoustravaillonsactuellementsuruneopérationglobaledanslavilledeValenciennesquidevraitrevitaliserlecentre-villeenoffrantàlafoisdescommercesenpiedd’immeubles,desparkings,unerésidenceseniors,deslogementsetbureauxetuneruepiétonneentrelesbâtiments.Ailleurs,àMâcon,nousredéfinissonsuncœurdevilleavecégalementunerésidenceseniors de nouvelle génération, des commerces en pied d’immeubles etdeslogements».

ILYAAUSSIDESDIFFICULTÉSENPÉRIPHÉRIEDESVILLES

Lecommercedepériphérieregroupegénéralementdegrandesenseignesetunhypermarché.Certainsélus,quisouhaitaientunprixdufoncierleplusélevé possible, laissaient les promoteurs installer de petites boutiques.Dansuncentrecommercial,plusunesurfacedeventeestpetite,plusleprixaumètrecarréestélevé.Ducoup,certainscommerçantsontquittéles centres-villes pour s’installer en périphérie et bénéficier d’un fluximportantmalgrédesloyersélevésquiassuraientunemeilleurerentabilitéaupromoteur.« Nous sommes attentifs à ce que nos opérations ne détournent jamaisle trafic des zones commerciales existantes. Nous accompagnons denombreux élus afin d'offrir une seconde vie aux friches urbaines où

57

GROUPEDUVAL

des bâtiments ont été abandonnés parce qu'ils n'avaient plus la bonneaccessibilitéoulabonnevisibilitéàunmomentdonné.».

LERETAILPARKALEVENTENPOUPE

Avecleretailpark,onestbienloindelaboutiqueducordonnierencentre-ville!Lesenseignesraffolentdececonceptcarilcorrespondparfaitementà ce qu’elles souhaitent : des surfaces de vente importantes, des loyersmodérés,unegrandevisibilitéetdesparkingsgratuits.Onytrouvebeaucoupd’enseignesmaisaussidesboulangeries,installéessur500mètrescarrésparceleursactivitésvontbienau-delàdeleurmétierdebaseenproposantdesplatscuisinésetuncoinrestauration.LeGroupeDuvals’estrésolumentplacé sur ce marché très prometteur grâce à son entité « Patrimoine etCommerce».Troisgrosprojetsdoiventvoirlejouren2017et2018:Lexy(54),ChampagneauMontd’Or(Lyon)etWittenheim(Mulhouse).

INTERNETVA-T-ILTOUTBOULEVERSER?

Pour Pauline Duval, ce n’est pas imaginable : « Nous échangeonsquotidiennementaveclesenseignes.Nousavons,enFrance,unportefeuillede plus d'un million de mètres carrés d'immobilier commercial occupépar les plus grandes enseignes nationales et internationales. Elles sontpresquetoutesunanimespouraffirmer“Internetnenoustuepas,bienaucontraire”.Cesontdesidéesreçuesqu'ilfautcombattre.Lessitesdeventeenligneimplantentleursmagasinsdansdenouvelleszonescommerciales.Lesconsommateursvoient lesproduits, lescommandentsur Internetetparfoisviennentleschercherenmagasin.Ladigitalisationducommerceoffre une opportunité de développement pour les enseignes. C'est unrenouveau.Lanaissanceduphygital».Leconsommateuraimevoircequ’ilachète.Ilsouhaiterencontrerquelqu’unquipeutleconseiller.C’estcettevaleurajoutéequ’ilrecherche.Onparleaujourd’huidecommercePhygital(contractiondephysiqueetdedigital).CeconceptlieréellementInternet

58

et lemagasin.AveclePhygital,onnevendpasn’importequoin’importecomment. C’est l’information, le conseil et le service qui priment. Uneenseigneamêmemontéuneécoleinternepourformersesvendeursafinqu’ilspuissentrépondreprécisémentauxquestionsdesconsommateurs.«Jepensequ’Internetetlemagasinphysiquenevontplusl’unsansl’autre.Ilssontcomplémentaires.Noussommesdansl'èredu“mobilecommerce”notamment, continue Pauline Duval. J’observe que les sites de vente enlignesontdeplusenplusnombreuxàouvrirunmagasinphysique.Celadémontrelaconvergencedesmodèlesetnonleurconfrontation.LegéantAmazonaeneffetinstalléunmagasinsanscaisseàSeattle!»Denouvelleshabitudesd’achatcommencentaussiàémergeretàrencontreruncertainsuccès.«Regardezlesproducteursréunissousl’enseigne“Laruchequiditoui!”.Lesconsommateurssoutiennentlesproducteurslocauxenleurachetantdirectement.C’estbon,c’estfrais,cen’estpaspluscherqu’ensupermarchéetcelacréedulien.Chaquesemaine,LaRuchevousdonne rendez-vous dans votre quartier pour retirer votre commande etrencontrerlesproducteurs».Lescommerçantsvontprobablementévoluerparrapportàcesnouvelleshabitudes d’achat. À Paris, un nouveau concept de commerce s’est crééavec«Epicery».Vouspouvezcommanderchezlesmeilleurscommerçantsetartisansparisiensetvousêteslivréenuneheure.«Notregroupefamilialesttrèsattentifauxévolutionsdumarché.Notresouplesseetnotreagilité,nous permet de répondre aux nombreuses opportunités offertes par ladigitalisationducommerce».

59

GROUPEDUVAL

ProgrammeurbainàParis,danslequartierdesBatignolles©GroupeDuval

Programmeurbainmixte,àNantes©GroupeDuval

60

«COMMERCEENCENTRE-VILLE:PRÉSERVERLESÉQUILIBRESENUTILISANTTOUSLESLEVIERSÀNOTREDISPOSITION»

KarineEngel,Adjointeaumaired’Angers,chargéeducommerce,del’artisanatetdesprofessionslibérales

©Th

ierr

y B

onne

t

61

VILLED'ANGERS

Angers, ville d’environ 150000 habitants du département de Maine-et-Loires’attacheàpréserversescommercesdecentre-ville.KarineEngel,adjointeaumaire,chargéeducommerce,del’artisanatetdesprofessionslibéralesmène,avecsonéquipe,denombreusesactionspouraccompagnerlescommerçantsetartisansdeproximitéetpréserverleséquilibresentrezonecommercialedecentre-villeetcentrescommerciauxenpériphérie.

Aprèsunepériodederégression,ladémographieestrepartieàlahaussedanslacitéangevine.UneinversiondelacourbedontKarineEngelse

félicite:«Celanousfaitplusdeconsommateurspotentiels,unemeilleuredynamique commerciale et une dotation générale des finances plusimportante.Angerscompte38000étudiants,continueKarineEngel,cequi,demonpointdevue,estunpointtrèspositif.Lecommercedoits’adapterà cette population, adepte du smartphone, qui compare les prix et lesproduitsetn’hésitepasàalleracheterunlivreouunepairedechaussuressurunsitedeventeenligne.Chargéenotammentducommerce,jemedoisd’accompagnercettemutation,enpréservantleurdiversité.Desétudiants,c’estaussiuneplusgrandeaffluenceauxterrassesdescafésoudanslesrestaurantslesjeudi,vendredietsamedisoir»,ajoute-t-elle.Angers va passer du statut de communauté d’agglomération à celui deCommunautéurbaine,cequivafairemontersazonedechalandiseàenviron400000 personnes. « Les centres commerciaux sont à plus de 10km ducentre-ville,quirestelepremiercentrecommercialdel’agglomération,tantentermesdechiffred’affairesquedefréquentation».

TROISPRIORITÉS:L’ACCESSIBILITÉ,UNNOUVEAUPLUETLELEVIERFISCAL

«Sionnepeutpasaccéderfacilementàunmagasin,onn’yvapas…etceciestvraipourtouslescommerces,rappelleKarineEngel.C’estpourquoi,nousavonsmisenplacelapremièreheuredestationnementgratuitedansleszonescommerciales.C’estuncoûtimportantpourlacollectivité–800000euroslapremièreannée,570000eurosladeuxième–maisl’accessibilitéestunpoint-clé».

62

Pourl’adjointechargéeducommerceetdel’artisanat,lecœurdevilledoitêtre une véritable destination. La zone commerciale du centre-ville doitcréer sa propre identité. Des opérations de communication soutiennentles commerçants. Angers se dote d’un slogan: « Angers Cœur de Villedestinationshopping».

KarineEngeletsonéquipeagissentsurtouslesfronts,etnotammentsurlePLU(Planlocald’urbanisme).«Beaucoupdeleviersontétépositionnésdans le PLU pour préserver le commerce, explique-t-elle. Il s’agit d’unengagementpolitiqueetmoraldelaville,aveclavolontédeconserverlesespaces commerciaux et les polarités commerciales autour desquelleslecommerceest installé».Les linéaires inscritsauPLUnepeuventplusêtredétournésdeleuractivité.«Nousavonsgelétouteslesextensionsdescentrescommerciauxavoisinants,pourconforterleséquilibres.Lenord,lesudet lecentre-villedoivent fonctionnerensemble.Cetéquilibreestpournousessentiel.Nousnepouvonspasnouspermettred’étendreencorelescentrescommerciauxenpériphériedelaville».Enfin,l’adjointeaumaired’Angerschargéeducommerceetdel’artisanatmèneuneréflexionsurlafiscalité,lesloyersetlesbauxcommerciaux.«Jeproposepar exemple une modification des tarifs de publicité extérieure, en figeantouendiminuantcertainstarifs(enseigne,publicitéextérieure,bandeaux…).C’estunimpôtquimeparaîttrèsinjustepourlespetitscommerces.Siuneboulangeriesouhaiteposerunchevaletpourpromouvoirunproduit, jen’aiaucuneraisondel’enempêchersaufsicetteinstallationgênelepassageoucontrevientauxnormesdesécurité».Làencore,KarineEngelplaidepourunéquilibre:ilfautquetoutlemondesoitd’accordetqueleséquipementssoientconformesàl’esthétiquedulieuetàlalégislation.«C’estuntravaildeterrain,ilfauttoutfairepourqueleschoses soient possibles, trouver des solutions. Il faut faire évoluer notreréglementationd’occupationenconsidérantparexemplequecertaineszonessontréellementtouristiques,quelessitesremarquablessoientdespérimètresoùuneactivitécommercialedestinéeauxvisiteurspeuts’implanter».

63

VILLED'ANGERS

UNEÉQUIPEQUIPRIVILÉGIELETERRAINETDESOUTILSADAPTÉS

Quatrepersonnescomposentl’équipedeKarineEngelàlamairie.«Noussommesdanslarelationindividuelleaveclescommerçants,explique-t-elle.Encequimeconcerne,j’essayed’êtrelaplusaccessiblepossibleetl’équipeprivilégieletravaildeterrain».« Avec Aldev, l’agence de développement économique d’Angers LoireMétropole, nous avons monté plusieurs organes de concertation, parmilesquelsleGroupementTerritorialProspectionauquelparticipentlaCCI,lamairie,lespromoteursimmobiliers,ledirecteuretunechargéedemissionAldev. Il s’agit d’une plate-forme mise en place pour le recrutement desnouvellesenseignes».L’undesobjectifsestdemettreenrelationenseignesetporteursdeprojetssusceptibles de s’intéresser à une franchise et de les aider à trouver deslocaux. « Il y a également des propriétaires de locaux commerciaux quiviennentnousvoirpourquenouslesaidionsàtrouverdeslocataires.Noussommes aussi en relation avec le Club immobilier Anjou, dont la missionestnotammentderéunirlessavoir-fairedesprofessionnelsdel’immobilierd’entreprise, des acteurs publics de l’aménagement et du développementéconomiqueautourdelaconnaissancedesmarchésdesbureaux,deslocauxd’activitésoudel’immobiliercommercialenMaine-et-Loire».Karine Engel a par ailleurs mis en place une concertation commercemensuelle pour le centre-ville où elle invite les représentants descommerçantsetlesadjointsetservicesdelamairieconcernésparl’ordredujourproposé.«Onyparledesprojetsencours,devoirie,d’urbanisme,desécurité,etc.Cetteconcertationseradésormaisétendueauxquartiers.L’un des objectifs est de repositionner l’activité des commerçants qui enémettentlesouhaitetdeprocéderàdesrachatsdefondsdecommerceparl’intermédiairede laSEM(Sociétéd’économiemixte)Alter.Cettedernières’occupedenosprojetsimmobiliers,etnotammentdesréfectionsdecœurdeville.Ils’agitd’unvéritableenjeusocialpourcertainsquartiersquiserontenoutredésenclavésetbénéficierontdutramway».

64

PRAGMATISMEETBONSENS

Troisquartierssontendéveloppementsurlalignedufuturtramway.Belle-Beille, le quartier de la gare et Beaussier. Les commerces à venir seronttournésversl’extérieur,avecuneplace,unemaisondequartier,unpôledesantéetlaPoste.«Nousévoluonsaussisurlepaiementdesparcmètres,ilyadesdérogationspartielles, dans certaines rues. Il y a également, ponctuellement, unenavettegratuite.J’aifaitposerdescompteurspouranalyserlafréquentationdecertainesruesenfonctiondesévénements.Cesstatistiquesvontaussiserviràd’autresservicesdelamairie,commelaculture».DesdispositifsfinanciersdestinésauxporteursdeprojetsontétémisenplaceparAldevpouraccompagnercommercesetentreprises.Ilsfacilitentleurdémarrage,favorisent l’innovation,appuient leurprojetd’investissementetaidentà lacréationd’emplois.

OBJECTIFCOMMERCES2020

« Je me suis concentrée sur six axes pour les prochaines années: lesdéplacements; le cadre de vie (aménagement, rénovation urbaine,embellissement); le rayonnementde la ville,notammentpouraugmenterladuréedeséjourdestouristes;leséquilibreséconomiques;l’améliorationde la vie des commerçants et des artisans notamment au moment del’installation,avecunguichetunique,le“guichetcommerce”;lesoutilsdecommunicationetlesoutilséconomiques»,expliqueKarineEngel.Angersbénéficiedenombreuxatouts,avecunegrandediversitéd’enseignesdequalité,mêmesilesboutiquesdeluxerestentencorepeuimplantées.Lecommerceangevin,depuis2016,afficheunebellevitalité.Le taux de vacance des locaux commerciaux du centre-ville s’est aussinettementamélioré.MaisAngersestuneville«médiane»,avecunpouvoird’achatqui,sansêtrefaible,restelimitéetuntauxdechômagelégèrementendessousdelamoyennenationale.«L’équilibreresteprécaire,constate

65

VILLED'ANGERS

Karine Engel, très mobilisée lorsque les commerces éprouvent desdifficultésoun’ontpasderepreneurs.JeciterailecasdelalibrairieRicher,fondée en 1927 en centre-ville. En grave difficulté, elle était sur le pointde fermer. Un drame pour son propriétaire, bien entendu, épuisé par soncombatpourconservercequiétaitunevéritableinstitutionàAngers,maisaussiuneimmensedéceptionpourseshabitantsdevoirdisparaîtreunlieud’accueil, d’échange et de culture. La mairie s’est mobilisée, nous avonsrencontré lemandataire judiciaire,avecAldev,pour trouverdessolutions.Tousleslibrairesd’Angersnousontaidés.Endeuxmois,nousavonstrouvéunrepreneuretlalibrairieRicheraredémarré.Ilyaunevraiedynamiquepositivedansnotreville»,seréjouitKarineEngel.Surlapréemptionquipermetd’éviterl’installationdecommercesmaladaptésàleurenvironnement,KarineEngelestplusréservée:«RueToussaint,oùétaientinstallésbeaucoupd’antiquaires,nousavonsessayédelamettreenpratiquepourconserverlaspécificitédecettevoie.Lesrésultatsn’ontpasétéprobants.Sansl’écartertotalement,lapréemptionn’estpasforcémentlasolutionidéale.Lecoûtpourlacollectivitéestloind’êtrenégligeableetnotreengagementestaussidestabiliserlafiscalité.Lavocationd’unecommunen’estpasnonplusdesesubstituerauprivé».

CRÉERDUTRAFIC,FIDÉLISERETINNOVER

Alapréemption,KarineEngelpréfèrel’innovation«avecdesespacesdédiésàdesboutiques“àl’essai”,pouraiderlesporteursdeprojets.Lalimitedeleurefficacitérestecependantl’emplacementetladuréedubail.Peut-êtrefaut-iltestersuraumoinsunan?s’interroge-t-elle,carilyalesproblèmesdesaisonnalité.J’aimeraisqu’ilexisteégalementunoutild’accessionàlapropriétépour lecommerce,un“bail social”,avecpossibilitéd’accession,commeilyenadansledomainedulogement.Noussommesentraind’yréfléchir».Côté trafic, lavilles’investitégalementenmobilisant toussesservicesetl’expertise des acteurs locaux. À l’image de l’opération «Soleil d’Hiver»,

66

autourdumarchédeNoël,quiaétémenéeenassociantl’OfficeduTourisme,laCCIetleserviceCulturedelaville.«Noustravaillonsaussipourredessinerdenouveauxparcoursenville,pourquelecheminementculturelsoitenlienavecladynamiquecommerciale.Celapermetderepositionnerdesruesquisouffrentunpeuplusqued’autres.Il y a aussi des actions que nous menons comme une garderie gratuite,la livraison des colis à domicile, des grooms en ville pour renseigner lespassantssurlescommerces…».Karine Engel n’a aucun doute sur l’évolution des habitudes d’achat desconsommateurs:uneapplisursmartphonedevientincontournablepourunevillecommeAngers.Elleposecependantuncertainnombredeconditionsà sa création: « Il est très important d’accompagner les commerçantsdans l’utilisation des nouvelles technologies de l’information et de lacommunication. Mais accompagner ne veut pas dire faire à leur place.Je les pousse donc à se fédérer en associations. Nous pouvons soutenirfinancièrementl’installationd’uneplate-forme,maisnousnesommesquel’un des acteurs. C’est aux commerçants de prendre leur avenir en main.Pourunemunicipalité,ilestdifficiledepromouvoiruneactivitéprivée».Lavilleaégalementcréé,avecAldev,unGroupementterritoriallogistiqueurbaine.«Lalivraisonencentre-villeseraleproblèmededemain.Làaussi,ilnousfautaccompagnercetteévolutionencréantdeszonespourfairelefameuxdernierkilomètre.C’estencoreunautredéfi».Angersveutdévelopperlenumérique.Elleacrééunecitédel’objetconnecté,accélératriced’innovationsindustriellesquiaccompagneledéveloppementdeproduitsconnectésdesstart-up,PME,ETIetgrandsgroupesàtouslesstadesd’avancementdeleursprojets.Mais il y a des freins au changement. Karine Engel en est consciente.D’autant qu’avec les commerçants, la ville a affaire à des individualités.«Cequichangepeutfairepeur,maisnoscommercesontbesoindeservicesnumériques.Jeferaistoutpourlesaccompagnerdanscettedémarche».

67

VILLED'ANGERS

CommercesetpiétonsrueSaint-Laud,aveclepassaged'untramwayenarrière-plan

©Villed’Angers–Th.Bonnet

AnimationsSoleilsd'hiver2013,illuminationsrueLenepveu

©Villed’Angers–Th.Bonnet

68

Maisond’Adametcommerces,placeSainte-Croix©Villed’Angers–Th.Bonnet

Angevinsenterrassefaceàlamaisond’Adam©Villed’Angers–Th.Bonnet

69

VILLED'ANGERS

CommercesrueSaint-Laud©Villed’Angers–Th.Bonnet

FestivaldesAccroche-Coeurs2016,placeduRalliement,GrandThéâtreenarrièreplan©Villed’Angers–Th.Bonnet

70

«PRÉSERVERLECOMMERCEDECENTRE-VILLEAVECDESQUARTIERSAPAISÉS,OÙL’ONAENVIEDEFLÂNERPARCEQUEL’ONS’YSENTBIEN»

BrigitteFouré,Mairedelavilled’Amiens

©Fr

anço

is-X

avie

r B

ondo

is

71

VILLED’AMIENS

Ancienne préfecture de la région Picardie, Amiens, après Lille, est lacommune la plus peuplée de la région Hauts-de-France avec environ135 000 habitants. La communauté d’agglomération Amiens Métropole,crééeen2000,compte33communesetenviron180000habitants.Lavilleasupréserveruncommercedecentre-villedynamique,etBrigitteFouré,maired’Amiens,s’attacheàdéveloppersonaccessibilitéetsonattractivité.Explications.

Malgrétroiscentrescommerciauxenpériphérie,lecommercedecentre-villed’Amiensseportebienparrapportàdesvillescomparables(23%

departsdemarchéàAmiens,contre8à16%danslesautres–SourceCCIAmiensPicardie).Letauxdemitage(nombred’emplacementscommerciauxvides)esttrèsendessousdelamoyennenationale,àenviron5%.« Je pense que ces bons chiffres sont d’abord liés à la piétonisation ducentre-ville qui a commencé au début des années 1990, explique BrigitteFouré.Lecentre-villes’estconstituénaturellementautourdel’axepiétonquivadelagareàlamaisondelaCulture.»Ontrouvelàessentiellementdeschaînesdemagasins,notammentparcequeleprixdesfondsdecommerceest assez élevé. « Autour de l’axe piétonnier, nous avons davantage decommercesindépendants:desrestaurants,desboutiquesdeprêt-à-porteretdetextiles,etc.Demonpointdevue,c’estunegranderichessepourlaville. Ce sont des commerçants qui se sont investis personnellement, quinousontfaitconfiance»,sefélicitelamaired’Amiens.

ASSURERD’ABORDL’ACCESSIBILITÉ

«Toutl’enjeuestd’épaissirlecentre-villeautourdel’axepiétonnieretdoncdegardersonaccessibilité, continueBrigitteFouré. Il fautque lesclientspuissentvenirfacilement.Mesprédécesseursontvoulutotalementchasserlavoitureducœurdeville.Lapolitiquequej’aisouhaitémettreenœuvreestàlarecherched’unéquilibre».Loindevouloiryfairerevenir lesvoitures,BrigitteFourésouhaitefaireen

72

sortequelapopulationaitlechoix,toutsimplementparcequecertainsontdesdifficultésàsedéplacer.«Jeprivilégieunaccèsplusfacileauxmodesdedéplacementdoux,commelevélooulamarcheàpiedsetbienévidemmentl’utilisationdestransportsencommun.D’ailleurs,l’undesgrandsprojetsdemonmandatestl’investissementdanslestransports.Quatrelignesdebusàhautniveaudeservice,donttroisélectriques,vontvoirlejourdébut2019.Lestravauxontcommencé,c’estuninvestissementlourd,maisnécessaire».Touslesbusnevontpasdesservirlecœurdevillemaisilsvontfaciliterlaviedespendulaires,quiviennentaussifairedesachats.«Nousvoulonspenseruncentre-villeattractifetaccessibleàtous.Notreoffredeparkingsestdéjàsignificative,nousréfléchissonsàl’étendre,enpériphérienotamment.Noustravaillonsaussisurlestarifsdecesparkings,quipourraientêtrespécifiquesencœurdeville,voiregratuitsàcertainsmomentspourmieuxrégulerlesflux».

LESOPÉRATIONSD’ANIMATIONDOIVENTÊTREMULTIPLIÉES

« Certaines manifestations sont ancrées depuis de nombreuses annéesdanslavieamiénoise.LemarchédeNoëlestunaxefortdel’animationencentre-ville. Tout comme nos réderies qui se déroulent deux fois par an,au printemps et à l’automne et la mise en lumière de la cathédrale dontlespectaclevad’ailleursêtrerenouvelécetteannée»,sefélicitelamaired’Amiens,quiconstatequecesmanifestationsattirentdeshabitantsdetoutlebassind’emploietau-delà,maisaussid’autrespays:laGrande-Bretagne,laHollandeetlaBelgique,notamment.Lacommunevaaussiréfléchiràdenouveauxévénements.Lechallengeestdefaireducœurdevillelepremiercentrecommercialauregarddestroispôlescommerciauxenpériphérie.L’attractivitépasseaussipardepetitsévénements,commel’installation,enété,detransats,placeGambetta,pourquelesgenspuissentsedétendreetprofiterdubeautemps.BrigitteFourésouhaiteaussimettreenplacedesanimationsmusicales,classiquesoucontemporaines:«Despetitsconcerts,pour que les promeneurs puissent découvrir des artistes. Les manèges

73

VILLED’AMIENS

sontaussid’excellentsoutilsd’attractivitéetnousessayonsdelesdéplacerrégulièrement pour qu’ils ne soient pas toujours aux mêmes endroits ».Avecseshortillonnages,lamaisondeJulesVerne,lagrandetraditiondelamarionnetteetl’animationduquartierétudiantSaint-Leu,Amiensattiredenombreuxtouristes.

L’ATTRACTIVITÉPASSEAUSSIPARLABEAUTÉDUSITE

«AveclescommerçantsdelaplaceGambetta,nouscherchonsàretrouverl’axe de visibilité créé par la piétonisation. Il s’agit de réaménager lesterrasses des cafés différemment en permettant aux promeneurs dedécouvrir les monuments, la cathédrale notamment ». Brigitte Fouré estattachéeàlabeautédesaville.Uneesthétiquequidoits’imposerdanslesmoindresdétails.L’unitédecouleurdesmobiliersdeterrasse,lechoixdesmatériaux,lescorbeilles,lemobilierurbain,lapropreté,bienévidemment.« Nous fonctionnons beaucoup avec la fédération des commerçants, quiregroupe plusieurs associations professionnelles. La grande majorité despointsdeventeestconvaincuedubien-fondédecetteapprocheets’investitbeaucoup.»Lamaired’Amiensaégalementutilisél’outilPLUpourintervenirenlimitantlaprésencedesbanquesetassurancessurl’accèspiétonnier.

UNCENTRE-VILLEPOURTOUS

Amienss’estvuedécernercetteannéelelabel«Destinationpourtous»,quivalorisedesterritoiresproposantuneoffretouristiquecohérenteetglobalepourlespersonneshandicapées,intégrantàlafoisl'accessibilitédessites,desactivitéstouristiques,desservicespublicsetdescommercesainsiquedes déplacements facilités. « Nous sommes la seconde ville à obtenir celabelaprèsBordeaux.Lesvisiteursquisouffrentd’unhandicapsontainsiassurésdeseloger,desenourriretdevisiterlavilleetsescommercesdanslesmeilleuresconditions».

74

DESCENTRECOMMERCIAUXMAÎTRISÉS

« La grande distribution est en pleine mutation, constate Brigitte Fouré.Elle s’installe dans les centres-villes avec ses supérettes de proximitéet je pense que ces structures à taille humaine conviennent bien à unepopulationurbaine.J’observequelecommercedepériphériecommenceàseréapproprierlecœurdeville.Pournedonnerqu’unexemple,l’enseigneBoulanger,situéeenpériphérieausuddelavilleenvisagedes’implanteraucentred’Amiens,encomplémentdelasurfacedeventeactuelle.Leconceptseraitrésolumenttournéverslesservices…»LefuturcentrecommercialGreen’Som,quiouvrirasesportesfin2017avec4hadesurfacescommercialesdansunensemblede12haseveutnovateuretéconomeenénergie.Sonpromoteur,legroupeFrey,veutrééquilibrerl’offrecommerciale,jusqu’icienfaveurdusuddelaville.Ilnedevraitpasimpacterles commerces de centre-ville. « Nous allons rester vigilants pour qu’ilrestecomplémentaire»,assureBrigitteFouré.Nousavonsparailleurssurnotreterritoired’AmiensMétropoleuneplate-formeAmazonde107000m2quiestentraindeseconstruire.Noussavonsparfaitementcequ’apporteune entreprise comme celle-là, notamment en termes d’emplois. Cetteplate-formenevapasconcurrencerdirectementlecentre-villepuisqu’ellevas’adresseràunensemblebeaucoupplusvaste.Quelquescommerçantssesontinquiétés,maisj’avouequejepréfèrequ’Amazonsoitinstallécheznous,d’autantquel’évolutionestinéluctable».

LECOMMERCEDOITS’ADAPTER

PourBrigitteFouré,ilfautêtresanscomplexefaceàl’évolutiondeshabitudesd’achat. « Les évolutions ont toujours existé. Lorsque je compare avec lapériodeavantlapiétonisation,jeconstatequ’aujourd’huiilyabienplusdebars,debrasseries,derestaurantsetdecommercesdeloisirsqu’auparavant.Ilyafortpeudecommercesalimentairesdanslazonepiétonne!Certainesruessesontaussiunpeuspécialisées.»

75

VILLED’AMIENS

Pasquestionpourlamaired’Amiensdevoirleschosesennoirlorsquel’onpense à l’avenir. « Internet transforme les habitudes d’un certain nombrede consommateurs, en particulier les plus jeunes, mais je crois que l’ona toujoursbesoindecommercesoù l’on trouveunservicedifférent. Il yadescommerçantsquis’adaptent,enproposantparexempledeslivraisonsgratuites».BrigitteFouréestconvaincuequenoussommesàuntournantdesociété,que l’impact de la révolution des technologies de l’information et de lacommunicationsurcequinousentoureetsurlafaçondontnousvivonslavilleestloind’êtremesuré.Profondémentoptimiste,elleaconfianceenl’êtrehumain.Ellecroitplusquetoutenl’initiativeindividuelleetfaitconfianceauxcommercesducentre-villepours’adapter.«Cesontlescommerçantsquisontlesplusprochesdeshabitants.Cesonteuxquiperçoiventlesservicesàrendreàleursclients.Ilyadelacréativité,del’inventivitédansnoscommerces.Lalibertéd’entreprendrepermetdeseplacerdansunepostured’innovation.Lerôledelacollectivitéestd’assurerl’accessibilité, d’embellir la ville, de l’animer, de tout faire pour renforcerlesliensintergénérationnels,d’assurerlasécurité,pasdenoussubstitueràl’initiativeprivée».

76

«FAIREÉMERGERDESOPÉRATEURSTERRITORIALISÉS,POURGÉRERDANSLADURÉE»

ValérieLasek,DirectriceGénéraled’Epareca

©Ep

arec

a –

Alex

andr

a Le

bon

77

EPARECA

Epareca,ÉtablissementPublicd’AménagementetdeRestructurationdesEspaces Commerciaux et Artisanaux, accompagne depuis vingt ans lescollectivitésdanslareconquêtedeséquipementséconomiquesdeproximitéimplantés dans la géographie prioritaire de la politique de la ville. Il estl’uniquepromoteurpublicdecommercesetd’artisanatàl’échellenationale.EntretienavecValérieLasek,DirectriceGénérale.

Le 13 juillet 2016, le nouveau Contrat d’Objectifs et de Performance(COP)quifixelesorientationsstratégiquesetlesobjectifsopérationnels

d’Epareca pour la période 2016-2020 a été signé. Il prévoit notamment lamise en investissement d’une vingtaine d’opérations nouvelles à hauteurde80millionsd’eurosd’investissements,ainsiquelamiseàdispositiondel’expertised’Eparecaauprèsdespartenairesnationauxdelapolitiquedelavilleetdesintervenantsdeterrain.Ce nouveau contrat axe ses objectifs sur le développement durable etvise notamment la diminution de l’impact environnemental des espacescommerciaux.« Je retiendrai trois axes qui nous occupent particulièrement dans cecontrat d’objectifs et de performance. Le premier, ce sont les 80 millionsd’eurosd’investissementsàréalisersurlapériode.Lesecondestdepouvoirdésormaisaborderlaproblématiquespécifiquedescentresanciens.Nousn’avons plus la même nature de polarités qu’au pied des tours, dans lesbanlieues.Celaposedesquestionssurlemodèled’interventiond’Epareca.Enfin, troisième axe, nous devons préparer la sortie de nos actifs en lesfaisanttransiteraubesoinparlafoncièreFoncièrementQuartier,partagéeaveclaCaissedesDépôts»,expliqueValérieLasek.FoncièrementQuartierapourobjetprincipal l’acquisitiond’immeublesoudepartied’immeublesenvuedeleurexploitationlocative.L’acquisitionpeutportersurdesbiensàconstruire(notammentenVEFA)ouachevés.« Cette foncière assure la gestion des équipements que nous avonsrestructurésafindelesremettresurlemarchédesinvestisseursprivésaprèsconsolidation », précise la Directrice Générale d’Epareca. Ce transfert de

78

propriétépermetànotreétablissementd’obtenirdesmargesdemanœuvreafind’investiràunrythmeplussoutenu,plusrapidementquel’échéancedelaventeàterme.«Nousavonsdesstratégiesurbainesquisedessinentdansles216quartiersprioritairesdel'ANRU,dontlacomposantecommercialedevientunélémentfondamental,préciseValérieLasek.Danslepremierprogramme,leseffortsont été focalisés sur le logement. Aujourd’hui, nous avons quelque chosedebeaucouppluscompletquiarticule ledéveloppementéconomiqueà ladimensionhabitatetquiparticipeàlamixitésocialedecesquartiers,oùilfautaussiattirerdespopulationsmoinsfragiles».Carilsembledifficile,voireimpossibled’arriveràcerésultatsansécoles,nicrèchespouraccueillir lesenfantsdesménagessusceptiblesdes'installerdanslesnouveauxlogementsprévus.Demême,lescommerces“banalisent”ces quartiers. En termes de renouvellement urbain, la banalisation estquelquechosedepositif,quifaitvenirdesenseignesdecommerceclassiquesetconnues,vectricesd'unebonneimage.«Leséquilibresontétérompusàun moment donné, compte tenu de l’absence de stratégie commerciale decertainescollectivités,quiontunpeutropouvertlesvannesaudétrimentd’uneémulationplusfinedescommercesdeproximité»regretteValérieLasek.Onpouvaitpenserque toutcelaétait irréversible,or il yades levierssurlesquelsEparecapeutagiretnotammentdesreprisesenmainauniveaudelaqualité,dudifférentield’offreetdesréponsesauxbesoinsdeshabitants.La conjugaison des leviers d’action et des moyens permet une meilleureefficacité.Chaqueterritoireasesspécificités.Ilfautserendrecomptedelasituationetl’objectiveràtraversdesétudescommercialespourfairelesbonschoix.«Detempsentemps,ilyadefaussesbonnesidées.Cellequiconsisteàpenserquetoutprogrammedelogementdoitcomporterdescommercesenrez-de-chausséen’estpasnécessairementréaliste.Celapeutfragiliserlespolaritéscommercialesencoreexistantes,endéplaçantl’attractivitéversdesprogrammesneufs».

79

EPARECA

LAPRÉEMPTION,NÉCESSAIREÀLAMAÎTRISEGLOBALED’UNPROJET

La préemption est un outil nécessaire, mais il faut avoir les moyens dele manier. Tout dépend des raisons pour lesquelles on l’utilise. « Nousnous en servons, à Epareca, pour nous assurer de la pleine propriété,maîtriserladestinationdeslocauxetpourrestructurerlebâti,carcen’estpas uniquement une question de diversité commerciale, précise ValérieLasek.Noussommesd’abordunpromoteur immobilier.Nousallonsdoncnous occuper de la “coque” afin de lui donner tous les atouts pour quela commercialité revienne ». C’est bien parce qu’il y a un projet solideque cette préemption est nécessaire à la maîtrise globale de la polarité :« Nous sommes gênés lorsque la collectivité nous dit “Nous ne voulonspas préempter”. Il suffirait alors qu’un seul opérateur, propriétaire oucommerçant,s'opposeàl’opérationpourqu'ellenesefassepas».Eparecautilise donc ce levier et le met souvent en œuvre, en tant qu’opérateur.«Ladifficultépourunecollectivitéestd’êtreenprisedirecte,comptetenudelacomplexitéphysique,juridiqueetfinancièredecesopérations.Cependant,j’aibienconsciencequ’Eparecanepeut intervenirquedans les territoiresprioritaires de la politique de la ville, alors que la problématique se poseégalementailleurs,notammentdanslescentres-villeshorsQPV(Quartiersprioritairesdelapolitiquedelaville)»,admetValérieLasek.

QUELSOPÉRATEURSPOURPLUSD’EFFICACITÉ?

PourValérieLasek,laquestiondoittrouverréponserapidement.Eparecava mener une réflexion avec l’ensemble des opérateurs publics et privéspourdéfinirlesconditionsdanslesquellesonfaitémergerdesopérateursterritorialisés, pour gérer dans la durée. Les SEM (Sociétés d’économiemixte) peuvent jouer ce rôle en ayant une vraie fonction stratégique etune expertise sur l’effet levier de ces interventions. La SERM (Sociétéd’équipement de la région montpelliéraine), par exemple, située enplein centre-ville, joue ce rôle d’opérateur dédié. Elle remet en état les

80

commerces avec une vraie fonction stratégique et une réelle expertise.« La SEMAEST, société d’économie mixte de la Ville de Paris, est unpartenaire qui nous a beaucoup appris sur nos différences et, à traverscelles-ci, notre complémentarité. En effet, intervenir ponctuellement surdudiffussupposed’être trèsprésent,deconnaître lemarchéetducoupd’êtreunopérateurlocal,cequenousnesommespas.LaSEMAESTafaitlapreuveduconcept.Elleestdésormaisdansunelogiqued’essaimage.C’estdanslacomplémentaritédesopérateursqueleschosesdoiventsefaire».

EPARECADOIT-ILSORTIRDESONCADRED’INTERVENTION

«POLITIQUEDELAVILLE»?

«Leproblème,expliqueladirectrice,estqu’avecdesobjectifspluslarges,nous aurons tendance à orienter nos investissements sur les projets quiprésentent le contexte le plus favorable à leur réussite. Si nous devionsgérer de la revitalisation commerciale ou artisanale hors QPV et dans lemêmetempsdanslesquartiersdifficiles,lerisqueestquepluspersonnenes’occupepleinementdesquartierspourtantprioritaires».Deplus,Eparecan’estpasdimensionnépourrépondreàdetelsbesoins.«Jecroisquenousperdrionsladimensiond’opérateurpublicspécialiséetquenouspourrionsfaireémergerunsentimentderelégationencoreplusfort».Acela il fautajouterqu’Eparecaintervienttoujoursàdéfautd’initiativeprivée.Etl’argentpublicestinvestiavecdiscernement.Mais la revitalisation des commerces n’est pas toujours possible. S’ilssont installés en QPV, ils doivent répondre aux besoins d’habitants parmilesplusendifficulté.Celaanécessairementuneincidencesurleschiffresd'affairespotentiels.Ilyaaussidesquestionsdedysfonctionnementurbainavecdessituationsparfoisanxiogènes,desaccèscompliqués,uneabsencedevisibilitédepuislesflux.«Nouspouvonsintervenirsurtouscessujets.C’est notre métier de positionner la nouvelle polarité dans les meilleuresconditions.Cependant,àunmoment,ilfautêtrelucide.Ilyadessituationsoùlarevitalisationestvouéeàl’échec.Enrevanche,lorsquel’onmutualise

81

EPARECA

l’interventiond’uncertainnombred’opérateurspublicsetquel’ons’assureainsi que les problèmes d'insécurité et d'accessibilité sont traités, alors,les choses redeviennent possibles. C’est là où, au-delà de notre missiondepromoteur immobilier, ilnous fautnousassurer,avecnospartenairespublics,del’optimisationdesconditionsderéussitedenotreintervention».Inversement,ilyadesspiralesdescendantes.Quandleshabitantsn’osentplusfréquenterlecentrecommercial,toutpériclitetrèsrapidement.Ilfautdoncyêtretrèsattentif.LescollaborateursquitravaillentchezEparecasonttous conscients de leur mission de service public. Ils ne font “que” cela.«Enrevanche,ladémarchelapluscompliquéepourleséquipesestd’allerconvaincreuninvestisseuràtermequelequartierportetoujourslemêmenom, mais qu’il a totalement changé… L’intervention de l’ANRU (Agencenationalepourlarénovationurbaine)produitdeschangementsdécisifs,quenous complétons parfois sur la dimension commerciale. Un équipementstructurant à l’échelle de l’agglomération et installé dans ce quartierconstitue aussi un avantage. C’est la conjonction de tout cela qui fait quel’onaunretournementd’imagepossible.Nouslemesuronstrèsfacilementsurlavaleurdenoscentres».Globalement,Eparecaestunopérateurquirassure.ValérieLaseks’attachedésormaisànouerdespartenariatsavecdesopérateurspublicspourmettreensynergieleursactions,cequipermetégalementd’accentuerlanotoriétédel'établissement,quiresteassezpeuconnu,sinoncompris,descollectivitéslocales.Cen’étaitpaslaprioritédesvingtpremièresannées.«Ilnousfautdésormaisêtreencapacitéd’expliquerquelestnotremodèleéconomique,commentnoustravaillons,cequenousfaisonsetcequenousnefaisonspas.Nouscréonsdesinsatisfactionslorsquenousexpliquonsauxcollectivitésquenoussommesd’abordunpromoteurinvestisseur.Lorsquenousnecroyonspasàunprojetouquelesconditionsnesontpasréuniespourtravaillersereinement,nousnepouvonspasengagerlesfondspropresdel'établissement.C’estquelquechosedetrèsdifficileàentendrepourunéluquinousconsidèreunpeucommeunecomposanteduprojetAnru,commeunfinanceuradditionnelsurladimensioncommerciale.Ilfautinvestirplutôtquesubventionner»,affirmeValérieLasek.

82

UNTRAVAILDEPRÉVENTION

« Nous allons profiter de l’effet NPNRU (Nouveau programme nationalde renouvellement urbain). Nous allons nous assurer que les stratégiescommerciales sont bien prises en compte dans les projets. Sur certainesdespolaritésquenousavonsétudiéesen2015lorsdenotreétatdeslieuxdu commerce et de l'artisanat, nous avons repéré des fragilités et noustransmettonsl’informationetnospréconisationsauxélus».Iln’enrestepasmoinsqu’Eparecanepeutintervenirquesurleursaisine.Ilfautqu’ilsfassentdeschoix.S'ilyadesprisesdeconscienceaujourd’hui, ilrestecependantbeaucoup de questions sur la fuite en avant des surfaces commerciales,autourdeParisparexemple».Intervenir sur la revitalisation des commerces, c’est la somme de touteslescomplexités. Indemniseruncommerçantpour lacessiondeson fondsoupour les troublesde jouissancependantunprojetcoûtecher.Cela faitpartieprobablementdeschosesquiontlimitélesinterventionsenfaveurducommerceetdel'artisanatdanslesprojetsdepremièregénération.«Onseretrouveaujourd’huidansdessituationsparadoxalesoulapartielogementestcomplètementréhabilitée,avecuncentrecommercialdesannées1970qui empêchera tout changement d’image du quartier », constate ValérieLasek.Eparecajoueunrôled’amortisseur.«Lorsquenoussommesmaîtresd’ouvraged’uneopérationlonguesurlaquelleledernierirréductiblequifaitledernierrecoursenempêchantl’opérationdedémarrertientenotagetoutlemonde,nousavonslacapacitéd’acquérirlapropriétéaufuretàmesure,enétantpropriétaireexploitantavantmêmelarestructuration».Celaauncoût,maisc’estunemissiond’urgencesociale.Lecommerceestaussiunservicedupointdevuedeshabitants.Eparecapratiquedesloyersprogressifs,car l’équation économique est compliquée. Il y a de vrais problèmes definancementpourlescommerçants.Cesderniersvontengagertoutesleurséconomiesdansunprojet.Lorsqu’undétaillantestauboutdesespossibilités,iln’aplusdemargedemanœuvre.«NoustravaillonsaveclaSCET,entreprisedeconseiletd’appuiauxterritoires,spécialistede l’économiemixteetdu

83

EPARECA

développementterritorial,surdessolutionsdefinancementetnousvenonsdenouerunpartenariatavecImpactPartenaires,unfondsd’investissementquialaspécificitéd’intervenir,commenous,danslesquartiers».ImpactPartenaires,àtraversunfonds,préfinancel'installationenfranchise,ce qui permet de compléter les prêts pour que l’apport personnel del’entrepreneur soit plus admissible. « Lorsque l’on améliore les critères,onrendleschosespossiblesetcelapeutfonctionner.Cetteinitiativenousintéressebeaucoupcarfairevenirourevenirdesenseignes,c’estunélémentdestabilité».

MESURERLECOÛTDEL’INACTION

Lorsqu’une étude est réalisée pour vérifier les impacts négatifs del’implantation d’une grande surface, on fait état de toutes les nuisancespotentielles,desdestructionsetcréationsd’emplois,etc.Sil’étudeestglobale,elledoitaussitenircomptedeseffetsinduitssurl’environnement.L’argument“massue” répété notamment dans les commissions de concertation estde dire que tel ou tel centre commercial est créateur d’emplois. « Bienévidemment,lorsquel’oninstalleuneinfrastructurecommecelle-là,oncréedel’emploi.Maisilfautquel’étudeglobaleaillejusqu’aubout.Onnepeutpas faire l’impassesur lesdommagescollatérauxpossibles,ycomprisenmatièred'emploi.Ilfautdesréflexionsunpeuplusaboutiessurl’ensembledu processus. Les CDAC ont aujourd’hui peu d’informations sur ce point,cequilesconduitàvalider89%desprojetsquileursontsoumis.Ellesnejouentdoncpas,surcepoint,leurrôlederégulateur».Eparecaréalisedesétudesdepotentielenamont,maisaussidesétudesdecomportement d’achat auprès des ménages pour essayer de comprendrecequ’ilsconsomment,oùilsconsomment,cequ’ilscherchentetcequileurmanque, pour affiner l'offre que l’Etablissement va leur proposer. Il fautainsi travaillerplusfinementsur leszonesdechalandise.Cela faitpartiedesdonnéesgéolocaliséesquisontvraimenttrès intéressantes.Travaillerenmêmetempslesétudescommercialesetlesétudesurbainesdel’ANRU

84

permetàEparecadecroiserlesdeuxinformations.« En centre ancien, nous nous retrouvons souvent sur des petits rez-de-chausséeenpiedd’immeubles,lebâtiestdégradé,leshabitantssontpartis.Commentfairefonctionnerdescommercesdanscettesituation-là?Danscecasdefigure,l’undenospartenairesessentielsestl’ANAH(Agencenationaledel’habitat),spécialistedanslaréhabilitationdescopropriétésdégradées.Lorsqu’il est envisagé d’intervenir à un endroit, eux pour le bâti dédié aulogementetnouspourlapartiecommerciale,ilfautévidemmentquenousconjuguionsnosétudes,sinoncelan’auraitaucunsens.Aujourd’hui,etc’estassezrécent,nousavonsuneconventiondepartenariatquilepermet».

EPARECA,UNMODÈLEEUROPÉEN?

Nospartenaireseuropéenss’intéressentaufonctionnementd’Epareca.Iln’ya pas d’intervention publique de même nature chez eux. Sur l’urbanismecommercial, il y a eu des tentatives parlementaires pour modifier lestextes législatifs. Sans grand résultat. L’objection étant que les règles deBruxellesseplaçaientau-dessusde lahiérarchiedesnormes,prônant lalibertéd’entreprendre,lalibertéd’installationetlalibertédecirculationdesmarchandisesetdesbiens.«Pouruncertainnombred’élusquiportaientceprojetdeloi,cen’étaitplussuffisant.Iladoncfalluenvisagerd’alleruntoutpetitpeuplus loinet regarderà l’échellecommunautaireceque fontnosvoisins.Ons’estrenducomptequel’Allemagnevabeaucoupplus loinquenouspourréguler l’urbanismecommercialetnousavonseu lesentimentde s'être privé d’un certain nombre d’outils. Dans le degré de régulationdes typologies de commerces, on peut avoir dans chaque Land un degréd’interventionbeaucoupplusmarqué.Sic'estadmisenAllemagne,pourquoipas en France? Des études plus approfondies laissent à penser que desmargesdemanœuvreexistentpourpermettreuneinterventionplusefficace,ycomprisdanslecadredesnormesdeBruxelles».Lesévolutionsrécentesontpermisderapprocherl’autorisationd’exploitationcommerciale de la demande de permis de construire. « Nous avions des

85

EPARECA

procédures séparées qui pouvaient conduire à obtenir un permis, mais àavoir un refus d’autorisation commerciale. C’était un peu compliqué pourunporteurdeprojet!Nousavionsaussidesproblèmesdedélais:engagerlesdeuxprocéduresl’uneaprèsl’autreestproblématique.Onaaujourd'huiune concordance des temps qui empêchent que les décisions soientcontradictoires».

QUEFAIREPOURAMÉLIORERLESCHOSES?

«J’insisteraisurlamontéeencompétencedesacteurs.Sionn’arrivepasà prendre le problème à bras-le-corps, c’est parce que l’on ne sait pascommentfaire.Onsaitqueleproblèmeexiste,maisc’esttropcompliqué.Etilestvraiquedansledélaidesmandats,biensouvent,onnerèglepasleproblème.Ducoup,ilfautbeaucoupdecouragepourengageruneactiondontonsaitquec’estsonsuccesseurquientireralesfruits».Etlecalendrierd’unprojetn’estdéjàpaslemêmequeceluid’uncommerçantquiluiauneéchéanceaumois.Eparecatravailleenannéesetconstateparfoislaremiseencaused’unprojetdéjàengagé.Si l’onraisonneendehorsdecettedimensionpolitique,dansunelogiqued’intérêtgénéral,lamontéeencompétencesestnécessaire.L’orientationqu’apriseEparecaestdemettreàdisposition,suruncentrederessourcesquis’appelleCapVille,l’ensembledesescahiersdeschargesetdesfichesdecaspourquelesretoursd’expériencessoientaccessiblesàtous.«Nousavons20ansd’expérienceavecdesréussitesetquelqueséchecs,aussi.Nosfichesdecasdocumentent lesdeux. Il yadessituationssurlesquelsnousessayonsdemettreàdispositionuncertainnombredepréconisations»,soulignelaDirectriceGénérale.Eparecamènedoncunepolitiqued’ouverturetrèslargeenpartantduprincipequeplusilyad’acculturationausujetcommercial,plusonsuscitedel’ingénierie,etparrebond,desprojets.«Jepenseaussiqu’ilfautêtreouvertauxpossibles.Noussavons que le commerce va changer, que le numérique change la donne.Celaneveutpasdirequetoutlemondevaresterenferméchezsoidevantson ordinateur. Même s’il y a des commandes en ligne, cela ne supprime

86

pas toutes les dimensions du commerce et notamment la dimension dedynamiqued’activitéetdeprésence,dechaleurhumainequinousmanquetantdanscertainscentres-villes».Ilpeutyavoirdesopportunités.Onpeutobserverl’émergencedecommercesqui,jusqu’ici,étaientdématérialisésetquidécouvrentquelaboutiquephysiqueest complémentaire. Cela fait partie des choses qui, dans une approcheouverteetaccueillante,peuventrecréeruneactivitéetlarelocaliser.«Jenecroispasêtreuneoptimiste,maisjesuisempreintederéalisme.Onnepeutpassebattrecontredeschosesquivontarriver.Autantfaireavecetentirerlemeilleurparti.C’estcequel’onpeutsouhaiterdestransformationscommercialesàvenir.Eparecadoitanticiper.Nousnedimensionneronspasles mètres carrés de la même manière, il faut que nous soyons attentifs.Cesurquoinousallons travaillerc’estgérer lacomplexitédecesprojetscommerciauxetexpliquerguiderlesacteurs,élusetpromoteurs.Cesontdes modes d’emploi que nous allons créer ». Et la Directrice Généraled’ajouter : « Sur les copropriétés dégradées mixtes commerce-logement,la complexité est telle qu’il va falloir des opérateurs spécialisés ». Lasimplificationdecertainescontrainteslégislativesouadministrativesseraitaussilabienvenue.Eparecadisposedeprérogativespourexpropriermaisilmanqueencoreuncertainnombred’outilspourpasseroutrelessystèmesdemajoritéquiverrouillentlescopropriétés,parexemple.«Etsil’onveutréellementprendre leproblèmeàbras-le-corps, il fautqu’ilyaitd’autresopérateursqui ressemblentàEpareca,plusprèsdes territoires», insisteValérieLasek.

87

EPARECA

L’espacecommercialRépubliqueàBonneuil-sur-Marne(94)inauguréfin2015©Epareca–AlexandraLebon

Logements:ValophisDolléLabbéarchitectes

Descommerçantssatisfaitsd’avoirététransférésdansdeslocauxneufs…

©Epareca–AlexandraLebon

88

«LECOMMERCE,TOUTLEMONDESESENTAUTORISÉÀENPARLER,POURTANT,C’ESTUNEACTIVITÉRÉGIEPARDESRÈGLESBIENPRÉCISES»

CatherineLéger,DirectriceGénéraledePlaineCommuneDéveloppement

©P

hilip

pe C

ouet

te

89

PLAINECOMMUNEDÉVELOPPEMENT

La Sem Plaine Commune Développement est un opérateur global del’aménagementetdelaconstructionsurleterritoiredePlaineCommune.Elle réalise des projets urbains complexes et durables pour ses clients,collectivitésetacteursprivés,toutenconciliant intérêtgénéraletréalitééconomique.LaSEM(Sociétéd’économiemixte)n’intervientpasdanslescentres-villesmaisgénéralementdansdesquartiersendevenir,viergesdetoutcommerce.EntretienavecCatherineLéger,DirectriceGénérale.

L’agglomération de Plaine Commune est composée de neuf villes, quireprésentent 414 000 habitants, plus de 30 000 entreprises et plus de

200 000 emplois publics et privés. « Nous intervenons dans sept d’entre-elles. Lorsque nous réalisons des opérations d’aménagement, je doissouligner que celles-ci sont rarement en cœur de ville ». Car la SEMcrée de toute pièce des opérations d’aménagement sur un vaste secteuranciennement occupé par de l’activité industrielle, à la demande descollectivités et ce depuis une vingtaine d’années. Ces nouveaux quartierscomprennentdeslogements,desbureauxetdescommerces.

DESATOUTSCERTAINSPOURCESSECTEURSENDEVENIR

Le foncier est quasiment limitrophe de Paris et il y a des infrastructuresde transport. Ces terrains sont donc très attractifs pour le logement etlesbureauxetpermettentdesprixdesortiemaîtrisés.«Leshabitantsetles salariés qui travaillent dans ces quartiers sont en droit d’attendre unéquipementcommercialdequalité,adaptéàleursbesoins,cequi,ilfautlereconnaître,estcompliqué.Onsaitquelecommerceestunéquipementquivientenboutdechaîne,lorsquelavies’estdéjàinstalléeetquelessurfacesde vente peuvent avoir une certaine rentabilité ». Pour qu’un commercevive,ilfautqu’ils’adresseàtouttypedepopulation.Ilestdifficiled’avoirlecommerce“idéal”,celuiquiconvientàtoutlemonde.«Exemple,depuisledébutdesannées2000,PlaineCommuneDéveloppementestchargéedelaréalisationdelaZACLandy-Pleyel,vasteopérationdeplus

90

de35hectares.LequartierLandy-FranceaccueilledegrandsgroupestelsqueSFR,SNCF, laSociétéduGrandParis,Generali, etc.Lescommercessont adaptés à ce que souhaitent les personnes qui travaillent dans cesbureauxcinqjoursparsemaineetquinesontlibresqu’àcertainesheuresdelajournée.Uneautrepopulationvitàcôté,avecd’autrestypesdebesoins.Danslesquartiersd’habitation,celapeutêtrel’inverse.Noussommesdoncconfrontésàunevraieproblématique».Ilfautdoncquelespromoteursetsurtoutlesinvestisseursquirestentunefoislespromoteurspartis,puissent,surlespiedsd’immeubles, implanterlescommercesadaptés.Il peut y avoir des premières tentatives malheureuses, qui impactentl’ensemble du quartier en créant une certaine déception. « Lorsquel’installation de votre boulangerie ou de votre supérette a échoué, vouslaissezunsentimentd’inachevépourleshabitantsetunefrustrationpourl’aménageurquiconstatequesontravailn’estpasabouti».

PASDESOLUTIONMIRACLE,MAISDELAPÉDAGOGIE

Lasolutionmiracleseraitd’acheter lespiedsd’immeubles,de lesgarderletempsqu’ilfaut,puisdelescommercialiseraubonmomentetaveclesbonnespersonnes.Maislecoûtseraitbienévidemmentprohibitif.«Commenousnepouvonspasenvisagercettesolution,nousavonsréfléchiàd’autresmodesd’interventionetmisaupointuncahierdeschargesprescriptifpourinciterlesinvestisseursàtelleoutelleoccupation.Ilestannexéànosactesdevente,tantpourleslogementsquepourlesbâtimentsdebureaux,etnousessayons de pousser le plus loin possible ces recommandations, puisquenous ne pouvons pas aller au-delà de la prescription et mettre en œuvredesmoyenscoercitifs».Lecahierdeschargesestfinementtravaillé,avecdesavocatsetdesexpertsducommerce.«Nousréalisonsdesétudesdemerchandisingpourdéfinircequ’ilestraisonnabledefaire,cesurquoinouspouvonscompteretquelsprixpratiquer».PourCatherineLéger,l’erreurseraitdepenserquechaqueruedoitavoirson

91


linéairedecommerces.«Lecommerce,toutlemondesesentautoriséàenparler,s’agace-t-elle,pourtant,c’estquelquechosederationnel,uneactivitérégiepardesrèglesbienprécises.Vouspouvezrêverdevoirs’installerenpiedd’immeubleuncommerçantdebouchedegrandequalité…maiss’iln’yapaslaclientèle,ilneresterabienévidemmentpasouchangeradeformule».Delamêmefaçon,inutiled’imaginerquedanstelquartier,vas’implantertoutlepaneldeslinéairesdeboutiquessiparailleursilexistedéjàlamêmechoseunkilomètreplusloin.Letravaildemerchandisingestmenétrèsenamontpourquelesélusetlapopulation,danslesréunionsdeconcertation,puissentparlerdelaquestiondel’occupationcommercialeetéviterlesdéceptions.Ils’agitd’unevéritabledémarchepédagogique.«Lorsquenousfaisonscetravaildeprescripteur,nousorganisonségalementdes réunions avec les différents acteurs – élus, services administratifs,investisseursetpromoteurs–afindemettreàplatensembledesopportunitésetdesdifficultésetyapporterdessolutions».

RÉHABILITATION D’UN CENTRE COMMERCIAL À EPINAY ET D’UN MARCHÉ À

LACOURNEUVE

A Epinay, la SEM a réalisé une très grosse opération de résorption d’unanciencentrecommercialdatantdesannées1970,typiquedecequisefaisaità l’époque, c’est-à-dire sur dalles. L'opération de réhabilitation répondaità trois objectifs majeurs : permettre la redynamisation économique etcommerciale,amélioreretdiversifierl'habitatetrenouvelerlesespaces,leséquipementsetlesservicespublics.Larénovationducentre-villeaentrainéla destruction de plus de 56 000 m², ce qui en fait l'un des plus grandsprojetsdedémolitiond'Île-de-France.Lerabaissementdeshallsd'entréede la résidencedesÉpiscopes,situéeau-dessusducentrecommercial,anécessitélamiseenœuvredemoyenstechniqueshorsnormespourcetteopérationconduiteensiteoccupé.«Nousavonscomplètementtransfigurélaformeducentre,quis’estancré

92

danslesol,maislaformulerestecelled’uncentrecommercialdecentre-ville».SortideterreaudébutduXXesiècle,LesQuatre-Routes,àLaCourneuve,estunquartierdesserviparlaligne7dumétroetletramwayT1.Ildoitsonanimationetsondynamismeéconomiqueàsonmarché,letroisièmedelarégionparisienne.LaSEMconduitl'aménagementdecetteopérationbi-sitessurl'îlotduMarchéetl'îlotFerry.LeprojetdoitnotammentpermettreàlavilledeLaCourneuvederevalorisercesiteviaunprojetarchitecturalambitieux intégrantunnouveaumarchéenrez-de-chausséed’uneopérationmixtedelogements.

DELANÉCESSITÉD’UNEPOLITIQUETRÈSDÉTERMINÉE

«Ilexistebeaucoupdefacteursquiexpliquentlacomplexitéducommercedecentre-ville.Lesnouvellesattitudesd’achatfavorisentplutôtlescentrescommerciaux que le commerce de détail, même si un certain nombre depersonnes, par nostalgie, ont envie de revenir à une certaine authenticité.Lescentres-villes,toutparticulièrementenrégion,souffrent.Onconnaîtlesparamètresquiontprovoquéleurdésertification.Cequirevientsouventdanslesdiscussionsd’urbanistes,d’aménageursetd’acteursdelaville,c’estqu’ilfaut redensifier les centres-villes avec un habitat diversifié, pour pouvoirréimplanterdescommerces.C’estenfonceruneporteouvertequedeledire.Encorefaut-illefaire!».Cette stratégie suppose une politique très déterminée, de long terme, doncdesmoyens.Ilnefautpasoublierqueladésertificationdescœursdevilles’estfaitesurunepériodedetrenteans.Elles’estaccéléréeàcaused’Internet,sansd’ailleursquel’onnesacheréellementcommentlemesurer,etparlescentrescommerciauxenpériphérie,également.«Lecommerceestunservice,maisilaaussidesfonctionsd’animation,desécurisation,d’accompagnementdespersonnesâgéesisolées,decréationdeliensocial.Toutcelaméritequel’onsereposelesbonnesquestions.Avecsérénité.Cependant,nousn’ensommespasàreconquérirlescentres-villesaveclescommercesdupassé.D’ailleurs,cen’estpasforcémentcequelesgensattendent»,conclutCatherineLéger.

93


LesQuatre-Routes,àLaCourneuvedoitsonanimationetsondynamismeéconomiqueàsonmarché,letroisièmedelarégionparisienne

©SemPlaineCommunedéveloppement-Beal&Blanckaert

CentrecommercialL'Ilo.Architecte:Valode&Pistre.RésidentialisationdesEpiscopes©SemPlaineCommunedéveloppement-NicolasVercellino-PhilippeCouette

94

«NOUSEXPÉRIMENTONSLESCOOPÉRATIVESDEDÉVELOPPEMENTÉCONOMIQUEDECENTRE-VILLE»

FrancisPalombi,PrésidentdelaConfédérationdesCommerçantsdeFrance

95

CONFÉDÉRATIONDESCOMMERÇANTSDEFRANCE

La Confédération des Commerçants de France représente actuellement18fédérations,soitunpeumoinsde400000entreprises(600000pointsdevente)etenviron1milliondesalariés.Ils’agitessentiellementd’artisanset de commerçants installés dans les cœurs de ville. Entretien avec sonPrésident, Francis Palombi, qui s’investit depuis sa nomination en 2014,pourgarantirauxartisansetauxcommerçantsuneconcurrencesaineetloyaleetundéveloppementdurabledeleursentreprises.

PourlaConfédérationdesCommerçantsdeFrance,letravaildeterrainestcolossal.Maislatâchen’effraiepasFrancisPalombi,quiestàl’écoute,

attentifàtous,ouvert,ycomprisàcequisepasseau-delàdenosfrontières.Le Président de la Confédération des Commerçants de France mène uneréflexiondefondsurlesleviersquipeuventêtreactionnés,tantsurlesplansjuridiqueetorganisationnelquesurceuxdel’innovation.Sadéterminationpartd’unconstatalarmantsurledevenirdenoscentres-villes:lesgrandsdiscours politiques restent décalés par rapport à une réalité de terrain,beaucoupmoinsidyllique.

UNCONSTATPARTICULIÈREMENTALARMANT

« Il faut d’abord être clair sur ce que représente un centre-ville, précisele Président de la CDF. Ce n’est pas que la place de l’église et le centrehistorique.Lecentre-villeaufildesannéesapusemodifier,sedéplacer,se spécialiser, se décomposer en quartiers, en artères principales, enzonestouristiquespourcertainescommunes.Ilyadoncsouventplusieurscentralitéspourunemêmeagglomération.Parailleurs,lapopulation,pourdesraisonsd’infrastructuresetdecoûtdeslogementss’estaussidéplacéeen périphérie. Les grands acteurs du commerce l’ont suivie ». Et FrancisPalombideconstateravecamertumequ’ungrandnombredemairesetdecommunautés de communes, peut-être sous la pression de promoteursquileurproposaientencontrepartiequelqueséquipementspublicsoudescréationsd’emplois,ontsouhaitéinstaller«leur»proprezonecommerciale.

96

«Ilexisteaujourd’hui4,5millionsdemètrescarrésdezonescommercialesenpériphériedesvillesetnousallonsprobablementatteindrebientôt les5millions.J’aiconsciencequenoussommesunpayssoucieuxdepréserverlalibertéd’entreprendre,maisd’autrespays,tousaussiéprisdeliberté,ontchoisid’autressolutions».A commencer par nos voisins allemands qui, loin de s’en remettreuniquementauxpouvoirspublics,ontdonnélaprimeurdesdécisionsàdescommissionsprivéesd’indépendants.EnFrance,c’estl’ÉtatquidécidedesCommissionsdépartementalesd’aménagementcommercial(CDAC)etdesCNAC(Commissionsnationales)…«ToutestacceptéoupresqueenCNAC,regrette le Président de la CDF. Prenons, par exemple, Europa City, surlacommunedeGonesse,enrégionparisienne.Ungigantesquecomplexecommercial initié et porté par Alliages et territoires, filiale d’Immochan(GroupeAuchan),avecplusde500magasins,devraitvoirle jouren2024.Noussommes“ventdebout”,avec lecollectif régionalpourcontrercettecréation qui permettrait, selon ses promoteurs, de créer 11 500 emploisdirects, sans qu’à un moment, la question des emplois détruits n’ait étéabordée».EnAllemagneouauQuébec,payspourtantultralibéral,untelprojet,selonFrancisPalombi,estanalysédifféremment.Onregardes’il yadéjàunouplusieurscentrescommerciaux,onétudieladémographie,lestranchesdepopulation,leszonesdechalandise,l’indicededisparitéàlaconsommation…En France, 70 % des achats alimentaires se feraient dans les grandessurfacesdelapériphérie.EnAllemagne,60à65%desachatsalimentairessefontdanslescentres-villes,«parcequelescentrescommerciauxdanslespériphériessesontcréésavecmesure.Ceschiffresmontrentlephénomènededériveetdedéséquilibredenotrepaysenmatièredecommerce.Noussommes allés en Italie, en Espagne, au Portugal, en Belgique, aux Pays-Bas… malheureusement, c’est chez nous que le phénomène est le pluspréoccupant».

97


COMMENTENEST-ONARRIVÉLÀ?

« Nos structures administratives sont très lourdes, elles perturbent unepossible réorganisation et coûtent cher au contribuable, affirme FrancisPalombi.Ilyatropdecomplexitésdansl’organisationetpeudedélégation.Certainsmairesn’ontpasagiasseztôt.D’ailleurs,si l’onconstruitencoredescentrescommerciaux,c’estsansdouteparcequequelquesélusn’ontpasencorepristotalementconsciencedel’ampleurduproblèmeetdesesconséquences. Par ailleurs, la LME (Loi de modernisation de l’économie),poussée par l’Europe qui veut laisser la concurrence s’exercer, a troplibéralisé».Surleterrain,laréalitéestbiendifférentedudiscourspolitiquerassurant,constate le Président de la CDF. « Le constat, c’est que l’on continue àconstruiredescentrescommerciaux.Pourtant,MartinePinville,secrétaired’ÉtatauprèsduministredesFinances,chargéeduCommerce,del’Artisanat,delaConsommationetdel’EconomiesocialeetsolidaireaconstatéqueleprincipedesautorisationsdesCDACetCNACmériteraitd’êtrecorrigé.»

QUELLESSONTLESSOLUTIONS?

FrancisPalombipensequ’aujourd’hui,lescommunautésdecommunesvontêtreplusvigilantesdanslacréationdezonescommercialesenpériphérie.«Danslesprochainesannéesilfautquelapartassuméeparl’acteurprivédevienne très importante. Il faut redonner aux entrepreneurs l’envie des’assumer, de se porter ». Pour Francis Palombi, la France a trop dérivéversl’assistanat,biensouventsousformedesubventionsquinerèglentquel’urgence.Les maires prennent conscience du problème, parce que la vacancecommercialesevoitdeplusenplusencentre-villeetquecertainesdécisionscontribuentàalimentercedéséquilibre.« La transition numérique peut aussi être une chance pour les cœurs devilles,en leurpermettantderetrouverdavantaged’attractivité. Il fautque

98

lespouvoirspublicssoutiennentcettetransitiondansdesprojets,avecuneorganisationlocale,affirmeFrancisPalombi.Etcequiestvraipourlesvilles,l’estaussipourlesvillages,quidoiventpouvoirbénéficierdecesoutilssansdiscrimination».Avec Martine Pinville et une délégation française d’une trentaine depersonnes, lePrésidentdelaCDFestallévoircommentlesQuébécoisetlesNord-Américainsontréglé leproblème.« Ilsontcréédessociétésdedéveloppement commercial (SDC). Ce sont des structures de démocratieparticipative.Lamairieorganise,siellelesouhaiteousielleestsollicitée,une consultation auprès de tous les acteurs du périmètre concerné parl’éventuellecréationd’uneSDC.Silesacteursvotentmajoritairementpour(51%),elleseconstitue.Leprivéetlepubliccréentleconseild’administration,l’organisation, la représentation au sein de la SDC. Chaque acteur doitcotiser,mêmes’ilavotécontre.CequiveutdirequelesSDCdisposentdebudgetsimportants».Cetteprocédure,tellequ’elleexisteauQuébecetenAmérique du Nord, ne peut malheureusement pas s’appliquer en France.Elleseraitanticonstitutionnelle.

CRÉERDESCOOPÉRATIVESDEDÉVELOPPEMENTÉCONOMIQUEDUCENTRE-VILLE

« La Confédération des commerçants de France a mis en place unecommissiondetravailconstituéedejuristes,aveclaChambredecommerceet d’industrie qui s’est beaucoup impliquée, et la CGPME (Confédérationgénéraledespetitesetmoyennesentreprises).Nousavonsremisunrapportauministèredel’EconomieetàMadamePinville,quis’estsaisiedudossier.Ce rapport a d’ailleurs été appuyé à l’époque par Emmanuel Macron,considérantquecetteorganisationredonnaitdel’actionauprivé».Cescoopérativess’inspirentdumodèlequébécoisenrassemblanttouslesacteursetenleurdonnantdavantagedeforced’action.Lacoopérativen’aurad’ailleursderéalitéquesidenombreuxacteursentrentdanslastructure.LestatutdelaSCIC(Sociétécoopératived’intérêtcollectif)permetd’associertoutepersonnephysiqueoumoralededroitprivéoudedroitpublicautour

99


duprojetcommun.Lescollectivitésterritoriales,leursgroupementsetlesétablissements publics territoriaux peuvent devenir associés et détenirjusqu’à50%ducapital.Cemodèleesttestécetteannéedansunedouzainedevilles.Cescoopérativesauront un pouvoir accru, et une « boîte à outils » plus développée queles associations, unions commerciales et offices de commerces actuels.Elles pourront aussi créer des mécanismes financiers, mutualiser desservices et des achats, amorcer un soutien pour des commerçants quivoudraient s’installer dans des locaux vacants, favoriser la création deboutiqueséphémèrespourtesterdenouveauxconcepts.Pourassurerleurindépendance,lesresponsablesserontpayésparlacoopérative,etnonparlamunicipalitécommecelasepratiqueaujourd’hui.

UNEPLATE-FORMENUMÉRIQUE

«Nousallonsproposer,àl’échellenationale,uneplate-formenumérique.Ils’agitdenepasselaisserdominerparlespureplayerscommeAmazonetdetrouver,danschaqueville,unestructureadaptée.Cetteplate-formerassemblera plusieurs activités, s’appuiera sur les réseaux sociaux etutiliseraleprincipedesconsignesautomatiques.Toutcelavaredonnerdelaforceetdeladynamiqueànoscentres-villesetànotreéconomieetpréserverl’activitédenospetitscommerces.LaCDFdéfendavecvigueurl’idéequelecommerceindépendantetdeproximitéconstitueaujourd’huiunréelchoixdesociété,quidétermineranotrequalitédevieauquotidien»,concluelePrésidentdelaConfédérationdescommerçantsdeFrance.

100

«FACEAUXNOUVELLESCONCURRENCES,NOUSDEVONSPERMETTREAUPETITCOMMERCEDEJOUERÀARMESÉGALES»

OliviaPolski,AdjointeàlaMairedeParischargéeduCommerce,del’Artisanat,desProfessionslibéralesetindépendantes,ConseillèredeParisetdu14èmearrondissement

101

MAIRIEDEPARIS

LamairedeParisattacheuneimportancetouteparticulièreàlaquestionducommercedeproximitésachantqu’ilnereprésentepasseulementdudéveloppement économique et de l’emploi, mais aussi de la convivialité,duliensocialetdoncunecertainequalitédeviepourleshabitantsdelacapitale.EntretienavecOliviaPolski,adjointeàlamairedeParis,chargéeduCommerce,del’Artisanat,desProfessionslibéralesetindépendantes.

Paris a la chance d’être une ville extrêmement dynamique avec descommercesquiprogressentennombre,mêmes’ilexistedesfragilités

à certains endroits. Mais il y a un enjeu sur la question du commerce deproximité sur l’ensemble du territoire français. En effet, la désertificationacommencépartoucherlespetitesvilles;puislesvillesmoyennes.Cettedisparition progressive des boutiques et des rues commerçantes a desconséquencesmajeuressur laviedeshabitants.«Onparlede libertéducommerce,delibertéd’installation,maisonvoitbienqu’ilyadeplusenplusbesoind’unerégulation,constateOliviaPolski.Cesdernièresannées,ilyaeuuneévolutiondelapartdenombreuxélussurcettequestion,ilestvraicomplexe».

DESRAISONSMULTIFACTORIELLESÀLADÉSERTIFICATION

Le commerce de proximité est en effet en butte à toutes les mutations :économiques, environnementales, numériques… et il est aussi le premierfacteur d’intégration. « A Paris, le problème va de la question des ventesà la sauvette, liées la plupart du temps à une économie de la survie, ausecteurdugrandluxe:lamode,labijouterie,lesparfums,lesgrandschefsconnusinternationalementavecunrenouveaudelagastronomiefrançaise,enpassantparlepetitcommercedeboucheetdeservices…lecommercedanstoutesadiversité»,définitOliviaPolski.En2004,laMairielanceaveclaSemaestl’actionVital’Quartier*notammentdansle11èmearrondissement,afindeluttercontrelamonoactivitédescommercesdegrosdanscertainesrues.Puis c’est Vital‘Quartier 2, pour préserver certains commerces culturels*.

*VoirChapitreSemaest

102

«Depuis,laLoiPinel,quis’estfortementinspiréedecequenousavonsfaitdansParis,nouspermetdestabiliserjuridiquementnosactions.NousavonslancénotreContratParis’Commerce.JerappellequeParisestlapremièrevilleàmettreenplacecedispositif.Lepérimètredessecteursd’interventionaétédéfinid’aprèslesrésultatsdel‘étudedel’Atelierparisiend’urbanismequis’est fondéesurlabasedecritèresobjectifscommelapartdemono-activité, la désertification commerciale ou encore le taux de vacance. Cecontratafaitl’objetd’unelargeconcertationdetouteslespartiesprenantes:habitants,usagers,élusd’arrondissements,commerçants».Lespérimètrescibléspartentdu18,19et20èmearrondissement, intègrentunepartiedu11et12èmeetdu14et15èmeainsiqu’unpeudu1eretdu2ème.Danscepérimètre,ilyabeaucoupdequartierspopulairessurlesquelslamairieveutavoiruneactionforte.LeConseildeParisavotél’attributiondumarchéàlaSemaest,undesseulsopérateursréellementspécialistesurlesujet.Olivia Polski a parfaitement conscience de la difficulté de pouvoir allouerun budget pour les petites et moyennes villes. « Il n’empêche que descommunautés d’agglomérations pourraient, ensemble, réussir à fairequelque chose. D’autant que l’investissement est restitué ensuite à lacollectivité.C’estunemisededépart».Toujours avec l’objectif de préserver la diversité commerciale, la mairie aessayé,depuisdenombreusesannées,d’améliorerl’attributionetlagestiondeslocauxcommerciauxparlesbailleurssociaux.Ceslocauxreprésententenviron10%despiedsd’immeublesdansParis.«AnneHidalgoasouhaitéune gestion plus harmonisée de ces locaux et nous sommes en train demettreenplaceunestructuredecoopérationdesbailleurssociaux,souslaformed’unGIE(Groupementd’intérêtéconomique),quivanouspermettrede réaliser un vrai travail sur les attributions. La réalité, à Paris commedanslerestedelaFrance,c’estquelecommerce,lorsquel’onconstruitdeslogementssociaux,estunedesvariables.Lesbailleurssociauxonttendanceàretenirlesmieux-disants,pasforcémentlesplusqualitatifsenmatièredeservicerenduauxparisiens».

103

MAIRIEDEPARIS

L’idéeestdeconstruireprogressivementunegestiondifférente,ycomprissur la question des loyers, afin d’installer des activités qui ne sont pasnécessairementaussi«rentables»pourlesbailleurssociaux.Enagissantàl’échelledelaville,unéquilibrepourraêtretrouvé.L’idéeestdetravailleravectouslespartenaires,fédérationsprofessionnelles,artisansetcommerçantsdeproximité,professionsmédicalesetpara-médicales.«Notreobjectifestd’avoiruneactionpubliqueforte,insisteOliviaPolski,clairementressentieparlapopulation.Celanesefaitpasenquelquesmois,ilyanotammentlesbauxàrespecter.Maisl’idéeestdedisposerd’uneforcedefrappepouragirsurlavitalitécommercialedecespérimètresetaméliorerainsilecadredeviedesparisiens».

UNEDÉSERTIFICATIONDANSLESVILLESDUEÀLAPRÉSENCEDESHYPERMARCHÉS

Ladésertificationdescentres-villesestliéeaudépartdecertainsservicespublics,lescommercesontdisparuparcequel’onaimplantéenpériphériedes hypermarchés. « Nous avons résisté à l’installation d’hypermarchéssouslesdeuxprécédentesmandatures,etnouscontinuons.Iln’yenaquequatreoucinqdansParis.Jepensequec’estunequestionmajeuredelamanièredontnousconcevonsnosmodesdevieetledéveloppementdenosterritoires.Cesdernièresannées,denombreuxcentrescommerciauxsontsortisdeterre,maisbeaucoupd’élusregrettentdésormaisleursdécisions»,constateOliviaPolski.La réalité, c’est que lorsque le promoteur promet 150 emplois avec laconstructiond’unhypermarché,celasevoittoutdesuite.Ladisparitiondescommercesdeproximitéetdel’emploiquivaavecsefait,elle,pluslentement…«Ilesttrèsdifficilepourunéluderefuserdesemplois,d’autantpluslorsqueletauxdechômageesttrèsélevédanssacollectivité.Iln’empêchequedefait, certaines décisions ont été dévastatrices, et notamment pour le petitcommercepréexistant».En France, lorsque l’on construit, on commence par penser logement. Lacentralité commerciale et les services viennent après. « Dans les pays

104

nordiques, on ne réfléchit pas de la même manière. On imagine d’abordcommentonveutquelavillevive,puis,onfaitdulogement.Cen’estpasdutoutlaperspectivefrançaise».Leproblèmeestdoncstructurel.Laplupartdespromoteursnesontpasdesfoncières.Leurobjectifestdevendredesmètrescarrésleplusrapidementetlepluscherpossible.Iln’yapasdelogiquedelongterme.Unefoncièrepenseàlafaçondontvavivresoncentrecommercialdansletemps,commentilpeuts’intégrerdansuncontexteglobal.« Il y a une sorte de bulle immobilière sur les centres commerciaux,affirmeOliviaPolski.Onenaconstruitbeaucoup,celacoûteunefortuneàentretenir…etlespromoteursquiontvenduontintérêtàproposer,dixansaprès, un nouveau centre commercial dans la collectivité d’à côté, quitteà laisserpéricliter leprécédent.Lespetitescollectivitésenpériphérieontencoreplusdemalàrésisterpourdéfendredescentres-villesquinesontpaslesleurs…»LaVilledeParisabeaucouptravaillésurunautrelevierdanslecadreduplanlocald’urbanisme(PLU):lapréservationd’uncertainnombredevoiesencommercesouenartisanat.«Concrètement,celaveutdirequelescommercesnepeuventpasdevenirdesbureauxoudeslogements.Uncommerçantestobligéderevendreàunautrecommerçant.Unartisannepeutrevendrequ’àunautreartisan.Celaéviteuneérosion,maisaussiunecertainespéculationcar les loyerssonttrèsélevésdansParis».OliviaPolskiregrettequecetoutilnesoitpasutiliséparplusdecollectivités.

LABATAILLEDESCOMMISSIONSDÉPARTEMENTALESD’AMÉNAGEMENT

COMMERCIAL(CDAC)

LeseuildesCDACétaitde300m2.Apartird’uncertainnombredecritères,lescollectivitéspeuventseprononcersurlapertinenceounondetoutprojetcommercialsupérieuràcettesurface.Laloidemodernisationdel’économie,l’une des mesures phares de Nicolas Sarkozy, a facilité l’installation de

105

MAIRIEDEPARIS

supermarchésenrelevantde300à1000m2lesseuilsdedéclenchementdelaprocédured’autorisationdesurfacescommercialeparlesCDAC.«Nousn’avonsdoncaucundroitderegardsurlessurfacesinférieuresà1000m2.Ilyaeuproliférationdessupérettes.Nosdéputésdéposaientrégulièrementdesamendementspourabaisserànouveauleseuilà300m2.Envain.NousavonsreportécetamendementdanslecadredelaréformedustatutdeParisetnousallonsdoncfaireuneexpérimentationsurtroisansdel’abaissementdu seuil à 400 m2. Je ne dis pas que c’est l’outil de régulation qu’il fautabsolumentadopter.Maisaujourd’hui,c’estleseuldontnousdisposons».PourOliviaPolski,sansoutilsderégulation,onnemaîtriseplusrien, il ya des débordements et on arrive à des situations catastrophiques. Surl’installationdesfast food,parexemple, lavillen’aaucundroitderegard.Pourtant, larestaurationrapideadesconséquencesnéfastessurlaville:livraisons,stationnement,propreté…Surlaquestiondelarégulation,l’adjointeàlamairedeParissesentbienseule:«Parisnedoitpasêtrelaseulevilleàsebattresurcefront!C’estimportantsil’onneveutpasseretrouveravecdescentres-villesdéfigurés.Cettequestionconcernetouslesélus».

LAPOSITIONDELAMAIRIEDEPARIS:LESACTEURSDOIVENTJOUERÀARMESÉGALES

Le sujet n’est évidemment pas d’être contre le progrès et le commercedigital.Maisilyauneréelleconcurrencedéloyalefaceaupetitcommerce.«C’estlecasd’Amazonaujourd’huiquin’apaslesmêmestaxesetquinepayequepeud’impôtsenFrance.IlsontinstalléàParis4500m2delieuxdestockage.Enréalité,ils’agitd’unlieudeventedématérialisé.Cessites“destockage”devraientpayerlesmêmesimpôtsquelesautres.Ilfaudraitqu’ilspuissentégalementêtreintégrésdanslesCDAC.Celaaforcémentunimpactsurlecommercedeproximitélorsquel’onpeutvouslivrerenuneheure.Lalivraisonàperteestun immenseproblème.Elleestprofondément injustepourdescommerçantsquipayentleurpas-de-porte».

106

VALORISERL’ARTISANATETLECOMMERCE

«Noustravaillonsbeaucoupaveclesfédérationsprofessionnellessurdesévénements : la fêtedupain, legoûtd’entreprendre…Nousallonsmettreenplaceunlabeldu“FabriquéàParis”,carbeaucoupd’artisansproduisentlocalement.Celabeliradelacréatricedebijoux,aucharcutierquicuisinele fameux jambondeParis,enpassantpar leboulanger, letraiteuret lesartisanslocaux…».Lescamionsderestauration(dits«foodtrucks»)ontaussileurplaceavecdenouveauxlieuxetlaVillevalancerunfestivalinternationaldecuisinederue.Lenumériquen’estpaslaissédecôté,avecl’actionCoSto(ConnectedStores),miseenplaceparlaSemaest*etquiviseàfaireserencontrernotreécosystème de start-up, très dynamique à Paris, avec les commerçantset artisans. « Nous avons lancé également Smart Food, une pépinière del’alimentationsituéedansle20èmearrondissementquiincubedesentreprisesinnovantes, avec l’idée de favoriser une certaine économie de proximité,danslamodernitéetavecdesvaleursdequalité.Nousaccompagnonslesentreprisesduranttroisans».Olivia Polski souhaite également développer une plate-forme,“commerce.paris” pour mutualiser des utilitaires, trouver des maîtresd’apprentissagepour les jeunes, faireserencontrer l’offreet lademande,etc.«Demême,nousproposonslesitelocaux-bureaux.paris.fr,afinquelesentrepreneurspuissentpostulerpourdesespacesdelocauxcommerciauxetbureaux».LaVilletravailleaussisursesmarchésalimentairesdequartier,quifonctionnenttrèsbienleweek-end,maisperdentdesclientslasemaine.«Nousexpérimentonségalementunservicedelivraisonsdepaniersdenosmarchésviauneapplicationmobile».

LESKIOSQUESPARISIENSFONTPEAUNEUVE

Les kiosques de presse sont gérés en marchés publics, sur des contratsde quinze ans compte-tenu des investissements. « Nous avons lancé une

*VoirChapitreSemaest

107

MAIRIEDEPARIS

concertationen2014pourimaginerl’avenirdecespoints-de-vente.Lapresseest dans une période de mutation. Nous avons essayé d’imaginer ce quepourraitêtrelekiosquededemainavecl’idéederedynamisernotreréseauen restant dans la proximité. La feuille de route qu’Anne Hidalgo m’avaitfixéeétaitderénover,defairerevenirouvenirdesclientsdansleskiosques.Les conditions de travail des kiosquiers étaient déplorables : froid l’hiver,chaudl’été,manqued’hygiène…Ils’agissaitaussidetravaillerfinementàcequenouspourrionsapporterdequalitatifcommeservicespourgénérerdenouveauxfluxsansdénaturerl’image.Médiakioskaremportélemarché.Nousavons travailléensemblesur unprototypegrandeurnature,afinderecueillir lesavisdeskiosquiersetdesusagers.Ledébutdudéploiementcommencera cet année et ce malgré une position des éditeurs pour lemoinsambiguë:aprèsavoirdemandéàlaMairiedeParisdesoutenirleskiosquiers, ilsenvisagentdésormais ladistributiondes journauxdans lessupérettesparisiennes,aurisquedeconcurrencerdirectementleskiosquesetavecl’intentiondelimiterladiversitédestitresdistribués.»Et l’adjointe à la Maire de Paris de conclure : « Pour nous, 2017 est uneannéederéalisations:leContratParisCommerce,leGIE,lelabel“fabriquéà Paris”, le festival international de la cuisine de rue et, bien entendu, lesuiviquotidiendesactionsdéjàencours…Jecroisquel’ensembledecesmesuresattestedenotredynamismeetdenotrecapacitéd’innovationetdemiseenœuvredenosréflexions».

108

«REPÉRERLESFRICHESURBAINESETTRAVAILLERAVECLESCOLLECTIVITÉSPOURLESVALORISER»

BenoîtQuignon,DirecteurGénéraldeSNCFImmobilier

©Vi

ctor

Jum

auco

urt

109

SNCFIMMOBILIER

SNCF Immobilier assure trois missions: la gestion et l’optimisationimmobilièreduparcindustriel,l’aménagementetlavalorisationdesbiensfonciersetimmobiliersnonutilesausystèmeferroviaire,avecnotammentsa filiale Espaces Ferroviaires, et celle d’opérateur du logement et debailleur social avec sa filiale ICF Habitat. SNCF Immobilier comprendseptdirections immobilièresterritoriales.EntretienavecBenoîtQuignon,DirecteurGénéral.

25000bâtiments,8,5millionsdemètrescarrésconstituentlepatrimoinefoncierdelaSNCF.«Notrepremièremissionestd’offrirauxcheminots

desconditionsde travailcorrectesetadaptéesà l’évolutiondesnouvellesformesdetravail.Objectivement, laSNCFn’apastoujoursétéaurendez-vousdecettemodernisation»,expliqueBenoîtQuignon,considérantquelaSNCFabeaucoupàprogresserdansl’intérêtdetouslessalariés,cheminots,employésoumanagers,ainsiquesursaproductivité.SNCF Immobilier mène donc un énorme travail, qui mobilise plus desdeux tiers de ses ressources et qui consiste à rendre plus compacts deséquipements,desoccupations,afindelibérerencoreplusdebâtimentsaucœurdesvilles.«Nousavonsunefonctionquinousconduitàrepérercequipourraitdevenirdesfrichesurbainesouindustriellessionn’yprenaitpasgarde.Notreactivitéestaussidefaireensortequecesfonciers,quisontsouventplacésenpleincentreurbainouàproximitéimmédiatedesgares,nesoientpasoubliésetpuissentêtrevalorisés».SNCFImmobilierestentrainderedécouvrirdessitesutiliséspartiellement,desdépôtsquipourraientêtretransférésailleurs…Unfoncierentrelavilleetlafriche,sous-utilisé,alorsmêmequ’ilaunefonctionpotentielled’usageextraordinairepourconstruiredescommerces,deslogements,desbureaux,desespacespublics,uneoffredestationnementouunpôlemultimodal.

110

LAPEURDEL’ATTRITIONFERROVIAIRE,UNFREINÀLAVALORISATION

« Nous sommes donc amenés, sur un certain nombre de sites, à menerune réflexion avec les collectivités. Ces dernières savent désormais à quis’adresserparmilesdifférentspropriétairesdugroupeSNCF.Aucuneentitédu groupe n’avait auparavant de réelle fonction immobilière. L’immobiliern’étaitpasréellementstratégiqueetrarementressentidemanièrepositive».Pour Benoît Quignon, qui attribue cette posture à la peur de l’attritionferroviaire,laSNCFconsidéraitquelefaitdecéderdesterrainscomportaitun risque pour l’avenir. Que l’on ne pourrait plus jamais revenir sur cettedécisionetquesi,plustard,onavaitbesoindefaireface,parexemple,àuneaugmentationdetrafic,laSNCFseraitbloquée.«Ils’agitd’unraisonnementtoutàfaitlégitime,continueBenoîtQuignon.Ilnousfautdoncallerchallengernosinterlocuteursenessayantderépondred’une autre manière aux besoins tout en libérant du terrain. Parfois, unfoncieresttrèsvalorisableetilsuffitdereporterlesvoiesunpeuplusloin,surunautreterrain».Interlocuteurunique,SNCFImmobilierpeutproposeràl’ensembledugroupedesarbitragesquipermettentdesatisfairechacundemanièrepluscollectiveetenmêmetempsderépondreàunecollectivitéouàundesesopérateurs.

LASNCF,AMÉNAGEUR

« Nous ne nous contentons pas de céder des terrains, souligne BenoîtQuignon. Nous allons jusqu’à proposer à la collectivité de les aménageren leur donnant une valeur supplémentaire. Pour prendre un exempleconcret,ChapelleInternationalreprésentequelqueshectaresàlasortiedelaGaredunordoùnousallonsconstruireenviron35000m2delogementssociauxetprivés,desbureaux,deséquipementspublics,uneplace…doncunnouveauquartier,àproximitédelaportedelaChapelle.NoussommesconcepteursautraversdenotrefilialespécialiséeEspacesferroviaires,avecdesprofessionnelsdel’aménagementetdelapromotionimmobilière».

111

SNCFIMMOBILIER

L’intérêt de la SNCF est de capter un peu plus de valeur, de maîtriser ledevenir des terrains. « Une manière de montrer à la collectivité un autrevisage de l’entreprise, affirme le Directeur Général de SNCF Immobilier.Nousnesommesplusceuxquimettentdesmoisoudesannéesàrépondreà une question lorsqu’il s’agit d’un problème foncier ! Nous proposons lareconversiondeteloutelsiteàlacollectivitéavantmêmequ’ellenenousposelaquestion.»35projetsstratégiquessontencours.Pourexemple,celuisituéàproximitédelagareMatabiauàToulouse.LasignatureestprestigieuseaveclesarchitectesStudio Libeskind et Khardam Cardete Huet réunis par la Compagnie dePhalsbourg, lauréat pressenti du concours du tri postal de Toulouse.L’opération est comprise dans le réaménagement de la gare Matabiau :Toulouse Euro Sud Ouest. Elle prend la forme d’une tour végétalisée de40étages(150mdehauteur).D’unesurfacede30000m2,«OccitanieTower»accueillera11000m2debureaux,100à120logementsetunrestaurant-barpanoramiqueauxdeuxderniersniveaux.Descommerces,unhôtelHiltonetdeslocauxSNCFprendrontplacedanslesocledelatourquireprésenteuninvestissementde130millionsd’euros.«Nousavonsunecollectivitélocalequiseréjouitdevoiruneintensificationdu trafic ferroviaire,avec leTGVquiréduitd’uneheure leparcoursParis-Toulouse, une activité TER qui continue de se développer et des parcoursIntercitésrestructurésavec,enplus,lacréationd’unelignesupplémentairedemétro.Lamairienous interrogeà traverssonaménageurEuropoliaetnousavonsl’ambitiondecréerunenouvellecentralitéàToulouse,villetrèsextensivesursapériphérieenraisondelanaturedesesactivités:bureauxd’études,ingénierie,constructiond’avions…»Lesédiles toulousainssouhaitentdensifier lecentreet lagarequiestunnœud d’interconnexions particulièrement intéressant pour la métropole.LaSNCFdétientlefoncierpourl’essentiel.LetravaildeSNCFImmobilierest de faire en sorte que le plateau ferroviaire toulousain soit rationalisé,permettant à la fois plus de circulation et une réduction de son emprisesur lecentrede l’agglomération.Untravail très techniqueréalisépardes

112

équipes spécialisées. « Nous avons aussi des implantations industriellesettertiaires.Nousessayonsdevoirquellessontcellesquidoiventresteràproximitédesgaresetcellesquipeuventêtreunpeudéportées.Etcommentnous pouvons participer au projet urbain de Toulouse en répondant à lacommandedelacollectivité».

TRAVAILLERAVECLESCOLLECTIVITÉSETMETTREENŒUVRELACONCERTATION

« Lorsque l’on travaille en concertation avec les collectivités et leshabitants,onaunmeilleurretour,unemeilleureappropriationetonévitedeserreurs,constateBenoîtQuignon.Notreintérêtestd’allerjusqu’auboutdel’opération.LavocationdeSNCFimmobilierestdefaireensortequeleproduitdecesopérationsrevienneaupropriétaireetnouspermettedefairenosinvestissementsindustriels,dansunerelationapaisée,constructiveetsereineaveclescollectivités.Lamiseenmouvementdes35opérationsvasedéclencherd’icideuxàtroisansetcelles-cimettront5à10ansàseréaliser,préciseleDirecteurGénéral.Jepensequ’ellesvontenappelerd’autres,caraufuretàmesure,nousallonsdécouvrirdessites.Sinousarrivonsàcréerlaconfiance,ycompriseninterne,noustrouveronsdessolutionsensemblepourpréserverl’avenirdenotreoutilindustriel.D’ailleurs,nousavonsdéjàdeuxoutroisopérationsauxquellesnousn’avionspasdutoutpenséilyadeuxansetquiémergent».Touslesmois,uneréuniondecoordinationestorganiséeavecGaresetConnexions,unedirectionautonomequiregroupedescompétencesdiversespourunseulobjectif,rénoveretdévelopperles3000garesferroviairesduréseau.Lesprojetssontanalysés,sachantqueGaresetConnexionsdoitgarantiràtouteslesentreprisesferroviairesuneparfaiteéquitédetraitement.

113

SNCFIMMOBILIER

L’OCCUPATIONTEMPORAIRE,POURCHANGERLAVILLE

L’occupation temporaire de terrains ou locaux appartenant à la SNCF estunphénomènequiaunerésonancepositive.«Pournous,c’estàlafoislefruitd’unenécessitéetl’intuitiond’unlevierdetransformation.Nousavonsdesfrichesaucœurdesvillesquiparfoisirritentlescollectivitésenattirantdessquatsparcequ’ellessontmaltenues.Celanousaamenésàessayerdebougerleschoses.Nousallons,suruncertainnombredesiteschoisiset dont nous estimons qu’ils sont transformables à peu de frais, donnerla possibilité à des acteurs culturels, sociaux ou économiques, de nousproposerdesprojetsqu’ilssouhaitentmettreenœuvre».LaparticipationdeSNCFImmobilierestlamiseàdispositiongratuitedulieu,parfoisadaptépourdesproblèmesdesécurité.Cesontlespromoteursdesévénements,lesassociationsquimontentleurmodèleéconomique.«Nousavonscommencé,demanièreassezspectaculaire,àchangerleregardportésurnosterrains.Ces endroits valent mieux que ce que nous pensions. Au travers de cesoccupations,nouscommençonsàvoirémergerdesidéespourledevenirdusite.Nousensommesauxprémices,maisilyaquelquechosed’intéressant».Exempleconcret,celuiduquartierOrdener,àParis.Derrière le longmurde cette rue, dédié au street art, se trouve le site de l’ancien dépôt de laChapelle, l’ancienne base arrière de la gare du Nord, bien connu pouravoiraccueilliGrandTraindurantl’été2016(uneexpositionuniqueetlibred’accèsdelocomotivesdudébutdu20esiècleànosjours,etsurl’histoiredu bâtiment. Les visiteurs ont pu également profiter des restaurants etbars,d’unelibrairie,d’uneépicerie,demarchés,deterrainsdepétanqueouencoredecoursdesportleweek-end).En2015,GroundControl(baretlieudevieéphémère),avaitdéjàprisplaceàdépôtChapelle.Cevastesited’environ5hectaresestappeléàsetransformerenunnouveauquartierenphaseaveclavisionstratégiqueportéeparlaVilledeParissurtoutlenord-estparisien.

114

L’HABITAT,UNHÉRITAGETRÈSANCIENPOURLASNCF

La SNCF représente environ 100 000 logements dont 90 000 logementssociaux.«C’estl’héritagedescitéscheminotes.Cepôles’estprofessionnalisé,estdevenuautonome,maisilestrestéenlientrèsfortaveclaSNCF,pourle logementsocialnotamment.Pour l’employeurquenoussommes,c’estunmoyend’attirerdes talentsetenparticulierdes jeunesactifsqui sontparexempleenformation.Delamêmemanière,surlelogementlibre,celafaciliteunemobilitéprofessionnelleforte».D’ailleurs,legroupeencouragesestechniciens,sescadresetsesagentsàbouger.Lelogementfaitpartiedupackage.«Nouscontinuonsdanscettevoieenrépondantaussiauxattentesdespouvoirspublicspuisquenousavonsunrégimeunpeuàpartdanslelogementsocial.Cettespécificitéestrespectéeparlespouvoirspublics,dèslorsquenouscontribuonscommelesautres,voire plus, à des problématiques particulières: le logement des publicsprioritaires,lescontributionsauxeffortsdel’Etatenfaveurdel’hébergement,etc.Toutessortesdesujetsquisontaucœurdelatransformationdesvillesetdanslesquelsl'ImmobilièredesCheminsdeFerestunacteurassezbienconnu».

115

SNCFIMMOBILIER

«OccitanieTower»,àToulouse.Cettetouraccueilleraensonpieddescommerces,unhôtelHiltonetdeslocauxSNCF.

Photo©Studio-libeskind-Compagnie-de-Phalsbourg

ChapelleInternational,àParis,dansle18earrondissement:environ7hadefonciercédésparSNCFetRFFpourlacréationd’unéco-quartierurbainetlogistiquecomposédelogements,debureaux,d’équipementspublicsetdecommerces.

Illustration©SAGL–Architectesassociés.

116

JohanRicaut,DirecteurGénéraldeShopopop.com

Jean-PaulRival,DirecteurGénérald’Urbismart

AnneThorez,DirectriceGénéralede«J’achèteenville»

LECOINDESSTART-UP

©Sh

opop

op

©ja

chet

eenv

ille.

com

117

LECOINDESSTART-UP

Ces dernières années, de nombreux entrepreneurs se sont penchés surlemaintiendescommercesetde l’artisanatencœurdeville.AchatssurInternet, livraisons du dernier kilomètre, plates-formes de livraisoncollaboratives et, pour certains, remise en question totale de la chaînelogistique… Zoom sur trois Start-up, avec chacune leur écosystème, quipourraient bien devenir dans un futur proche des pépites françaises etmêmeseuropéennes.

119

SHOPOPOP.COM

Entreprise nantaise créée en octobre 2015 par cinq jeunes porteurs duprojet, deux dirigeants et trois profils plus techniques ou commerciaux,Shopopopalancé,quelquesmoisaprèssacréationjuridique,unpremierprototypedeplate-formeautourd’unservicedelivraisonentreparticuliers.

Un concept qui s’apparente un peu aux nouveaux usages desconsommateurssur leco-voiturage :« Ici,nousnesommespassur

du transport de personnes mais sur celui de marchandises, expliqueJohanRicaut.Nousproposonsunservicequipermetàunparticulierquivientdefaireunachatenligneouenboutiquechezuncommerçantdesefairelivreraujour,àl’heureetauprixsouhaité.Laparticularité,c’estquecettelivraisonestréaliséeparunautreparticulierqui,lorsd’unparcoursrégulierouoccasionneldanslaville,récupèreleproduitet lelivre.Pource service rendu, il va gagner un peu d’argent. Dans l’usage, nous nousappuyonsvraimentsurleprincipedel’économiecollaborative».

UNBUSINESSMODELÀDEUXENTRÉES…

Laplateformeprélèveunecommission(20%)surchaquelivraison,autitredesfraisdegestiondelaplate-formeInternetetdelamiseenrelation.Maislastartups’appuieégalementsurlavolontédesentreprisesdetrouverdessolutionsdelivraisonsàmoindrecoût.«Certainesdenosentreprisespartenaires souhaitent offrir la livraison à leur client. Par conséquent,un système de facturation pour la prise en charge des livraisons parl’entreprisepeutsedéfinirenbonneintelligence.Nousprônonségalementledynamismedescœursdevilleenproposantnotreservicegratuitementaux commerces de proximité tels que des pressings, des cavistes, desboutiques textiles... Nous mettons à leur disposition notre outil et unecommunautédepersonnesprêtesàassurerleslivraisons».

120

…ETDEUXTYPOLOGIESDECLIENTS

«Nousavonsdespersonnesquicherchentàsefaire livrerparcequ’ellesveulentgagnerdutemps.Lesjeunescadresavecdesenfantsnotamment,quiontdes journéeschargéesetvontdonccherchercettesolution».Cespersonnes vont inscrire la livraison dans une nouvelle démarche, quin’est pas seulement celle de la logistique telle qu’on la connaît avec lelivreuret laremisecontresignature. Ilsviennentaussichercher levoletéconomique,laproximitéetl’aspectsocial.Shopopop.comcoûtemoinscherqu’unserviceclassiquedelivraison,assureJohanRicaut,ellesoutientlecommercelocal,enallantcontrerdesgenscommeAmazon,parexemple.«Lapersonnequilivreestpeut-êtreunvoisin,quelqu’unduquartier,qu’ilsvontapprendreàconnaîtreetparfoisrencontrerrégulièrement.Economie,proximité et lien social sont les trois valeurs inhérentes au service »,sefélicitel’entrepreneur.Parailleurs,shopopop.coms’adresseàunetoutautretypologiedeclients:des personnes qui ne sont pas particulièrement technophiles, souventdes seniors, qui se font livrer plus par nécessité que par pure habitudedeconsommationsurleWeb.«Làencore,ilyalaproximitéetleservice,etunerelationcommunautaireencoreplus forte,carcesontsouventdespersonnesquisontàlarecherchedecontacts.Parfois,ilsnoustéléphonentetnousallonsjusqu’àpasserleurcommandesurlesiteInternetdumagasin,carilsnesontpastousfamiliarisésavecleWeb.Ensuite,nousorganisonslalivraisonettrèsrégulièrement,ilsreviennentversnous».

NANTES,VILLEPILOTEPOURSHOPOPOP.COM

Aujourd’hui, lastart-upest installéedansquatrevillesduGrandOuest :Nantes,Saint-Nazaire,RennesetAngers.C’estsurlavilledeNantesquesontgénéréesleplusdelivraisons,plusde150parsemaine,pourunepopulationplutôturbaine,activeetquiveutgagnerdutempsenprofitantd’unservice.

121

SHOPOPOP.COM

«ANantes,noussommespartenairesavecl’associationdescommerçantsducentre-villePleinCentre.Cetteassociationcompteenviron150pointsdeventedont80ontsouhaitéêtrepartenaires.Onyretrouvebeaucoupdepetitesboutiquesspécialiséesdansl’aménagementetladécorationdelamaison,despressing,desboutiquestextiles,desépiceriesfines,deslibrairies,desconfiseurs,desenseignesspécialiséesbioetproductionlocale,cesdernièresreprésententd’ailleursunpotentielparticulièrementintéressantpournous»,assureJohanRicaut.Lesitemarchanddecespointsdeventeproposedeuxoptionsàl’internaute:soitdecontacterdirectementleservicedelivraisonsShopopop.com,soitderecevoirunmaildeconfirmationetunnumérodecommandeafindecréer son annonce sur Shopopop.com. La communauté des livreurs,à partir de l’application smartphone dédiée, va ensuite sélectionner lacommande qui correspond à son parcours ou qui l’intéresse et la livrer.« Le prix d’une livraison oscille entre 6 et 9€, précise Johan Ricaut enajoutant:nousnerecrutonspasdelivreursauto-entrepreneurscarnousnesouhaitonspasdévelopperl’emploiprécaire.Pourleslivreurs,c’estsouventunmoyend’amortirleursfraisdedéplacementetd’améliorerleurquotidien.Nousneremplaçonspaslalivraisontraditionnelle,noussommesunservicecomplémentaire, moins cher et qui véhicule les valeurs de l’économiecollaborative».

SHOPOPOP.COM:LADYNAMIQUEDELACONQUÊTE

« Dans un premier temps, nous avons beaucoup prospecté les enseignesde distribution. C’était difficile, car nous étions confrontés à la “barrièredelajeunesse”.Désormais,cesdernièresnouscontactentd’elles-mêmescar le service fonctionne bien et elles sont à la recherche de solutions.Nous positionnons Shopopop.com comme un autre standard de livraison,autraversdel’économiecollaborative.Pourlescommerçants, lalivraisonestdevenueunschémastratégique faceauxgéantsde ladistributionsurInternet.Lecomportementdesconsommateursachangéetcen’estquele

122

début.Onapuobserverdansl’alimentairel’essorduDrive,quifaitgagnerdutempssurleparcoursd’achatenmagasin.Ledernierchaînonmanquantestderecevoirsonproduitàdomicile».Le site shopopop.com est une solution, avec la possibilité de livrer lesproduits dans la journée. Johan Ricaut est persuadé que la montée enpuissancedeshopopop.compeutêtreaussiimpressionnantequecelledeBlablacar…«Blablacarnes’estpasconstruitendeuxans.Nousavons,ànotretour,toutuntravaild’évangélisationetd’éducationàréaliseretcelaprenddutemps.Ilyasixouseptans,ilétaitdifficilementconcevabledefaireentrerdanssavoitureuninconnupourfaire400km.Aujourd’hui,c’estencoredifficilement concevable de se faire livrer par quelqu’un qui n’est pas untransporteurprofessionnel.C’esttoutcetravailquenousavonscommencédepuis maintenant un an, et les retours sont bons. Les consommateursveulentuneautreapproche,plusresponsable.Onnepeutpasespérerunmilliond’utilisateursenquelquesmois,maisladynamiqueestlà».

Lapaged’accueildusite©Shopopop

123

SHOPOPOP.COM

ANantes,lesenseignesdisponibles©Shopopop

Uncodedeconfirmationgénéréparlesite©Shopopop

Définitiondescritères©Shopopop

124

«NOUSAVONSREPENSÉL’ENSEMBLEDELACHAÎNELOGISTIQUEPOURMAÎTRISERLESCOÛTSETLESFLUXDELIVRAISONENZONESURBAINES»

Jean-PaulRival,DirecteurGénérald’Urbismart

125

URBISMART

Fondée en 2014 par Thierry Bruneau, Jean-Paul Rival (dirigeants deConcerto European Developer), Michel Rascol (Directeur Général du 4PLIntologistics) et Pierre Orsatelli (Consultant), Urbismart entend repenserlalogistiqueglobaleenzoneurbaine,pouroptimiserlescoûtsdemanièrepérenne.Unprojetambitieuxpourcette«probablefuture»pépitefrançaise.

SoutenuedansunpremiertempsparlafoncièreAffine,spécialiséedansl’immobilier d’entreprises, puis par Kaufman & Broad, dont la filiale

ConcertoEuropeanDeveloperœuvredansl’immobilierlogistique,Urbismartest d’abord une histoire d’hommes, de confiance mutuelle et de parfaiteconnaissanced’unmarchécomplexe,mobilisantdenombreuxintervenants:lalogistique.

UNEPROBLÉMATIQUEQUIFAITLEBUZZ…

« La problématique de la logistique urbaine fait couler beaucoup d’encreaujourd’hui,expliqueJean-PaulRival.Ons’intéresseleplussouventaudernierkilomètredelivraison,etdenombreusesinitiatives,souventsympathiques,voientlejour.Cependant,lesnouveauxacteursonttendanceàl’oublier,lalogistiqueestavanttoutuncentredecoûtsincontournable.Lapréparation,le stockage et la distribution des commandes restent physiques, mêmedansunmondequisedigitalise.L’obsessiondesentreprisesestd’aborddechercherunemeilleurerentabilité».PourleDirecteurGénérald’Urbismart,ilexisteunevraiequestiond’équationéconomiquelogistiquequineselimitedonc pas au dernier kilomètre. C’est une équipe d’expérience qui parle:«Nousavonspassédesannéesàconcevoirl’intérieurdesentrepôts,avecles systèmes d’automatisation, de mécanisation, d’informatisation, puisnousavonstravaillésurl’immobilierlogistique…Lorsquevoussavezcequisepassedansunentrepôt,vousavezlacapacitédel’adapter.L’entrepôtn’estjamaisqu’uneenveloppeautourd’unprocess».

126

OSERREPENSERLACHAÎNELOGISTIQUE

« Nous savions qu’en nous focalisant sur le dernier kilomètre, nous n’yarriverionspas.Ilfallaitregarderleschosesdemanièrepluslarge.Nousnesommesnitransporteursnichargeursetnousavionsdonclachanced’avoirunevisionneutre,nouspermettantdetoutremettreàplatetd’inventerlemodèlededemain».L’équiped’Urbismartsemetdoncàplancher.Etl’affairen’estpassimple.Ilfautpartirdecesfameuses«grandesplates-formeslogistiques»situéesen périphérie des villes et penser un modèle décloisonné pour livrerboutiquesetparticuliersencentre-ville.Or, laspécificitédumondede lalogistique, aujourd’hui, est d’être très cloisonné et fragmenté. « Il y a leschargeurs,ceuxquilivrent,dontl’obsessionestleprix.Vousavezégalementles transporteurs (environ 35 000), qui n’ont cessé de baisser leurs coûtssouslapressiondeleursclients.Lesmargessonttrèsfaibles,ilyapeudediversificationpossibleet leuractivitéest trèsprécaire,notammentencequiconcernelespluspetitsquideviennentsous-traitantsdesplusgros»,constateJean-PaulRival.

UNMODÈLEOÙLESVILLESDEVIENNENTPARTIESPRENANTES

DELALOGISTIQUEURBAINE

L’e-commerceanotammentpourconséquenceunemultiplicationdescolisàlivreretdoncuneaugmentationdesfluxenville.Unvéritablecasse-têtepour les élus. Le consommateur, qui auparavant allait en boutique faireses achats, prend désormais en compte la logistique: il veut être livrén’importe où, à toute heure et dans la mesure du possible gratuitement.«Prisséparément,lesacteursn’ontpasdemargedemanœuvre,continueJean-PaulRival.LasolutionpréconiséeparUrbismartestsimple,dumoinsenapparence:fairetomberlessilosentretouslesacteursenimaginantunelogistiquemultichargeurs,multiprestatairesetmulticanal(professionnelsetparticuliers)etparconséquentmultimodale,avecdesvolumesetdesflux

127

URBISMART

organisésenamont:collecte,routesoptimiséespardestination.Et,àpartirdesplates-formessituéesenpériphériedesagglomérations,unenouvelleorganisation des véhicules qui vont pouvoir entrer dans la ville, avec unelogique:uncamion,unerue,enaccordaveclesmunicipalités».

UNPROJETNÉCESSAIREMENTAMBITIEUX…

EneffetlebusinessmodelUrbismartnefonctionnequesilesvolumessontsuffisamment importants. Il est aussi très complexe à gérer, beaucoupplus que les organisations mises en place par Blablacar ou Uber, qui nenécessitentqu’uneplate-formedemiseenrelation.«Urbismartn’estpasuneplate-forme,précisesonDirecteur.Enlogistique,ilyaunenchaînementde tâches et de situations. Nous sommes une société de services: nousvendonsuneprestationdetransportàuneenseignequenousavonsachetéeàuntransporteur.D’ailleurs,notreengagementestden’avoirnicamionnientrepôt.Cepositionnementnouspermetaussid’assurerlaconfidentialitéet lasécuritédes informationsàchaquechargeur.Nousdécloisonnons lephysiquemaisnouscloisonnonsl’informationsensible».Il n’y a pas de distinction entre les colis professionnels et ceux destinésaux particuliers. Des millions de colis doivent être tracés en temps réel,géolocalisés,unàun.Ilfautaussigérerlapreuvedelivraison.«Onnepeutpas aujourd’hui prévoir les volumes, excepté quelques pics connus. Nousnousengageonsàprendrelescolisàlivrercommeilsarrivent,sansréellevisibilitésurlesquantitésetnousdevonsprendreencomptetouslesaléasdanscettechaînelogistique,dupointdedépartaupointd’arrivée:panne,météodifficile,travaux,événementsparticuliers,etc.»

UNMODÈLEINFORMATIQUECOMPLEXEETINNOVANT

Ils’agitdetrouverlemeilleurparcourspouruncolis:lepluséconomique,leplusécologique,leplusrapide,etceentempsréeletenprenantencomptelesaléas.

128

«Cemodèleexiste,développéparundocteurenmathématiquesallemandqui avait travaillé sur le système de détection et de commandementaéroporté(enanglaisAwacs)pourlesopérationsaériennesoudelutteanti-aérienne. Ce mathématicien s’était dit: “Je vais utiliser ces technologiesultra-innovantesetpointuesdans la logistiqueprivée”. Il lesaégalementmisesenœuvredansletradingdedevisesouencorelepilotagededrones.Ilaacceptéd’intégrersonmoteurànotreenvironnement».Au-dessus,unfront-officepermetlacommunicationaveclemondeextérieuret s’interface avec toutes les enseignes et tous les transporteurs. Il y aégalement le serveur Web, le module de facturation automatique sur desmilliersdemouvements,unmoduletraçabilitéetgéolocalisation…«Noustouchonslavraielogistique,avecuneinformationentempsréel.Carsi lelivreurquiestenbasdechezvousnedisposepasdelabonneinformation,enquelquessecondes,c’esttoutleprocessquis’écroule.Nousnesommespassiloindesprincipesdecriticitéquiexistentdansledomainemilitaireouceluidel’ingénierienucléaire.»AmorcéeparlafoncièreAffine,puisparKaufmann&Broaddanslecadredesastratégiedediversification,lastart-upUrbismartestconfiantedanssonavenir.Désormais,ilfautpasseràl’étapecompliquéedeconversiondumodèle en réalité opérationnelle. La start-up est en pleine recherche defondspoursondéveloppement.Lefrontofficeestaupointettestéavecdeuxsociétés:EurodifetPetitBateau,maispourlebackoffice,ilfautduvolumeetdoncfinancerlamontéeenpuissance:«Noussommesdansunecourbeen“J”,avecunemontéegraduelle,encommençantparuneville,puisuneautre,etc.Sinousarrivonsàgérerunquartdesfluxdeschargeurs,noussommescapablesd’optimiserde10%lecoûtglobaldelalogistique.C’estévidemment énorme. Mais pour cela, nous devons leur prouver que nousgéronsbien».Beaucoupdegrandsopérateursprivésoupublicss’intéressentàUrbismart,àcommencerparl’ADEME,carl’impactenvironnementalestimportant,maisaussilesvillesquiyvoientunesolutionàlapollutionetauxembouteillagescréésparlescamions…

129

URBISMART

URBISMART,COURONNÉEPARLEMIPIMEN2016

« En 2016, nous avons gagné le grand concours international de start-uporganiséparleMIPIM.Quelejuryd’unsalonconsacréàl’immobilierchoisisseunestart-updanslalogistiqueprouvebienquenotreimpactsurledevenirdelavilleestréel.Ilyaquelquesannées,personnenenousauraitmêmeregardés.Nous sommes dans un vrai changement de paradigme. Cette approchesystémique complètement décloisonnée, cette vision transverse des chosesestl’avenir,etpasseulementcheznous»,affirmeJean-PaulRival.Urbismart s’intéressera aussi dans un second temps aux commerçantsindépendants:«Ilyadesélémentscontraignants.Onnepeutpasmélangern’importequoidansuncamion!Lalogistiquedevrasefaireparfilière.Toutestpossibleàpartirdumomentoùnousavonsunréseaumaillé.Lapersonnequilivrelesboutiquesdevotreruepeutaussi,àterme,mettredanslecircuitvotrecolisdestinéparexempleauBonCoin,etcepouruncoûtmarginal.Demême,votrecamionquiarriveenvillepeutdonnerrendez-vousàuneéquipedecyclistesoudepiétons,avecuneréelletraçabilitésurlesmartphone.Letout peut également utiliser les consignes automatiques ou les boîtes auxlettresintelligentes,oùl’onpeutrecevoir,maisaussidéposerdescolis».Alors, Urbismart, société phare de la révolution logistique européenne?Pourquoipas?Sociétéinnovante,aveccertitude:personnen’avait,jusqu’ici,oséremettreencauselesprocessdelalogistiquedansleurglobalité…

Illustration©Urbismart

130

«L’INNOVATIONAUSERVICEDESCOMMERCESDECENTRE-VILLEETDEL’ENVIRONNEMENT»

AnneThorez,DirectriceGénéralede«J’achèteenville»,plate-formeInternetdédiéeaucommercedeproximité

©ja

chet

eenv

ille.

com

131

JACHETEENVILLE.COM

«J’achèteenville»accompagnelescommerçantsdansleurtransformationdigitaleen leurproposantunesolutionregroupantuneplacedemarché,desopérationsd’animationetdesoutilsdeformation.RencontreavecAnneThorez,fondatricedecettestart-upsituéeàWambrechies,danslesHauts-de-France.

Filleetpetite-filledecommerçants,commerçanteelle-mêmedurantunequinzained’années,AnneThorezs’estlancéeen2013danslacréationde

«J’achèteenville»,unestart-updédiéeàl’accompagnementdesartisansetdescommerçantsetàlacréationdeboutiquessurInternet.«Lorsquej’aivendumaprécédenteaffaireen2008,j’aitravailléentantqueconsultanteaveclaChambredecommerceGrandLillesurlaproblématiquedumaintienetdudéveloppementducommerceenville.J’airencontrélescommerçants,observélesnouvellesattitudesdeconsommationdesjeunes.J’aidécouvertqu’ilexistaitunvéritablefosséentrelecommercephysiqueetlesnouveauxmodesdeconsommation».Fin2016,l’institutMédiamétriecomptabilisait 37 millions de cyberacheteurs en France (36 millions en2015). En 2016, l’e-commerce français a atteint 72 milliards d’euros dechiffred’affairesavecplusd’unmilliardd’achatsenligne(sourceFEVAD-Fédérationdel’e-commerceetdelaventeàdistance).Danslemêmetemps,lagrandedistribution,miseendifficultéelleaussipourlesmêmesraisons,réagissait en créant notamment les « drives », qui fleurissent désormaisunpeupartoutenFrance,etdontlarentabilitén’estd’ailleurspastoujoursprouvée.

«J’ACHÈTEENVILLE»:UNEPLATE-FORMEQUIFÉDÈRETOUSLESCOMMERÇANTS

En2013,AnneThorezselanceavecsespropresdeniersdansl’élaborationd’un projet de plate-forme, fédérant les commerçants indépendants etles artisans sur un territoire donné. L’élaboration du cahier des chargesprenddeuxans.«En2013,lorsquejerencontraislescommerçants,ilsmeprenaientunpeupouruneextraterrestre,sesouvient-elle.En2014,ilyaeu

132

uneprisedeconscience,avecl’arrivéeenforcedes«grands»ducommerceenligne.D’autantquelescommerçantscommençaientaussiàutiliserleursservices».Hasardducalendrier,en2014,AnneThorezrejoint l’équipedeVincentLedoux,mairedeRoncq,entantqueconseillèremunicipale.RoncqestunecommunedelaMétropoleEuropéennedeLille(MEL).Leprojetévolue,s’affine,notammentsurlesservicesauxcommerçantsetleuraccompagnement. Iln’yapasdeventeen ligneàproprementparler.«Nousavonsparexemplecrééunmini-studiophotopourleurpermettredevaloriserleursproduits.Nouslesaidonsaussidanslechoixdesmots,delasyntaxeetsurtout,jemetsunpointd’honneuràlessensibiliserà«l’inboundmarketing », autrement dit comment attirer le client dans son magasinmais aussi à bien connaître leurs clients pour mieux les satisfaire, pourlesorienterverslesproduitsquileurconviennent.Ilfautbiencomprendrequ’aujourd’hui, nous avons affaire à des “conso - acteurs” qui, lorsqu’ilsachètent de la viande chez leur boucher veulent des idées de recettes,savoir quel vin servir, et également connaître la provenance de l’animal.Nos plates-formes intègrent ce type d’ informations. Derrière ces plates-formeset latechnologie, ilyalecontenu,encoreplus important. Ilseraittrès facile de dire aux commerçants : “Voici vos codes d’accès, à vous dejouer”.Maislaréalité,c’estquecelanemarchepascarlescommerçantsnesontpasdesprofessionnelsdel’informationetilsontbesoindeconseilsetd’accompagnement».

DESVILLESOUCOMMUNAUTÉSDECOMMUNESQUIINNOVENT

Denouvellesvillesetcommunautésdecommunescommencentàregarderlastart-upd’unœilbienveillant.LaChambredecommercedel’Artois,parexemple,ainvestidanslalicenceavecJacheteenartois.com.AnneThorezetsonéquipevontrencontrerles6000commerçantsduterritoire.Demême,jacheteenhautsdeflandre.comest laplate-formedédiéeà laCommunautédecommunesdesHauts-de-Flandrequireprésenteenviron54000habitantspour une quarantaine de communes. Une centaine de commerçants et

133

JACHETEENVILLE.COM

d’artisansontété fédéréset il leuraétéproposéune initiationà laventeenligne.AndréFigoureux,PrésidentdelaCommunautédecommunesestparticulièrementséduitparunprojetdeconciergerieautomatiqueréfrigérée,installéeprèsd’unezoned’activité,àSocx : leconsommateurcommandesonproduitenligne,lescommerçantslivrentlaconciergerieetlessalariésrécupèrentleurscolisensortantdeleurtravail.À Haubourdin, ville d’environ 15 000 habitants, les commerçantset les consommateurs entrent aussi dans l’ère numérique avecjacheteahaubourdin.com, un projet tripartite entre la ville, l’UnionCommercialeetlaChambredecommerceduGrandLillequiontsignéunechartedudéveloppementéconomique.Unannuaireaétécréé,quirecensetoutes les forces économiques, soit un peu plus de 200 commerçants etartisans.Unecinquantained’entreeuxappartiennentauregroupementdescommerçantsetsontdoncpartenairesavecunee-boutiquepourprésenterleursproduitsouleursprestations,etpourêtrelocalisés.

LAPETITEENTREPRISEQUIMONTE…

Début 2017, 500 commerçants étaient adhérents et l’entreprise comptaithuitplates-formes.Denouvellesfonctionnalitésontétéajoutées,commelarecherche,afind’optimiserleparcoursdel’internaute.«Lavilleesten traindechanger,constateAnneThorez.Lessmartcities(villes intelligentes utilisant les technologies de l’information et de lacommunicationpouraméliorerlaqualitédesservicesurbainsetréduirelescoûts)commencentàvoirlejour.Inéluctablement,lecommercevaévoluer.Lesshowroomsserontdemoinsenmoinsimportants,lessurfacesvontseréduireet les loyersvontdoncdiminuer. Il yauraaussimoinsdebesoinsenplacesdeparking.NoussommespartenairesaveclaConfédérationdescommerçantsdeFrance.Cetteconfédérationreprésente600000pointsdeventeetveutcréerunecoopérativededéveloppementéconomique.Lapartdu numérique dans cette coopérative sera évidemment très importante.Elle aura pour objectif de maintenir sinon développer le chiffre d’affaires

134

descommerçants indépendants.Jecroisquenoussommessur lamêmeproblématique.Notre modèle économique, qui a été pensé durant trois ans, est arrivé àmaturité et nous allons pouvoir réellement attaquer le marché et monteren puissance, graduellement, puisque nous avons fait nos preuves. Et ilne faut pas perdre de vue que le consommateur veut désormais, sur sonsmartphone,trouverleproduit,lelieuoùilestvenduetsonprix,fautedequoi,iliraprobablementvoirailleurs…».

136

Retrouvez-noussur:www.leblogdesinstitutionnels.fr

ArkéaBanqueEntreprisesetInstitutionnelsSiègesocial:AlléeLouisLichou-29480LeRelecqKerhuon

Adressepostale:ImmeubleLeSextant-255ruedeSaint-Malo-CS21135-35011RennescedexBanqueetcourtaged’assurances(N°ORIAS:07026594)–RCSBrest378398911

137

Ouvrons de nouvelles perspectivesBenoît Bonaventur

[email protected]

Arnaud [email protected]

02.99.29.92.14

Yannick Le [email protected]

02.99.29.92.01

Michel Le [email protected]

02.99.29.92.03

Stéphanie [email protected]

02.40.85.53.31

Florence [email protected]

02.99.29.92.13

Chrystel Calmettes [email protected]

01.56.69.77.18

Aurélien [email protected]

01.56.69.76.20

Sophie [email protected]

01.56.69.76.53

Marc [email protected]

01.56.69.76.72

Laurie [email protected]

01.56.69.76.21

Nathalie [email protected]

01.56.69.76.55

Philippe [email protected]

01.56.69.76.27

Julien [email protected]

01.56.69.76.46

Jean-Michel RoyoMembredudirectoire

[email protected]

Olivier [email protected]

01.56.69.76.20

Pascal [email protected]

01.56.69.76.82

Julien [email protected]

01.56.69.77.22

Isabelle [email protected]

01.56.69.76.94

Vincent [email protected]

04.78.63.76.79

Laurent [email protected]

04.78.63.76.78

Emmanuel [email protected]

04.96.17.06.44

Pierre-Charles [email protected]

04.67.99.42.26

Olivier [email protected]

04.96.17.06.42

Cécile [email protected]

05.61.00.07.26

Ludwig [email protected]

05.61.00.07.25

Cyril Cury [email protected]

05.57.26.65.59

Christophe [email protected]

05.57.26.64.52

Anne Poque [email protected]

05.57.26.64.01

138

ImpriméenFranceparIcônesDépotlégal2èmeTrimestre2017

139

UNMOTSURL’AUTEUR:

Laurent Marinot, journaliste indépendant, spécialiste des questionséconomiquesetsociales,dufinancementdesentreprisesetdel’innovationestpartipendantplusieursmoisàlarencontredeceuxetcellesquiportentunregarddifférentsurledéveloppementdenoscommerces.

141

StanislasCebrondeLisle,BénédicteCrozon,GéraldDarmanin,

Michel-FrançoisDelannoy,DidierDely,

IsabelleDidolla,EricDuval,

PaulineDuval,KarineEngel,BrigitteFouré,ValérieLasek,

CatherineLéger,MarianneLouradour,

FrancisPalombi,OliviaPolski,

BenoîtQuignon,JohanRicaut,

Jean-PaulRival,AnneThorez.

REMERCIEMENTSÀ:

SUR NOS COMMERCES

Réalisé à l’initiative d’Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, ce recueil de témoignages et d’exemples concrets, s’adresse aux élus locaux, aux aménageurs publics et privés, aux sociétés d’économie mixte, aux promoteurs immobiliers, aux acteurs économiques et politiques ainsi qu’aux architectes, urbanistes, sociologues et experts de l’aménagement commercial.

Le commerce est une composante essentielle d’un projet urbain. Le maintien de son activité est fondamental pour conserver l’attractivité de nos centres-villes. Comment lutter contre la vacance commerciale, qui a atteint des sommets dans un certain nombre de villes médianes ? Comment accompagner les commerçants pour qu’ils reviennent en cœur de ville, avec des projets innovants et l’appui des nouvelles technologies de l’information ? Comment redensifier les centres-villes pour dynamiser l’activité économique ?

Nos témoignages le prouvent, il existe des solutions. Et surtout, il y a désormais une véritable prise de conscience des acteurs de la ville. Cependant, tout cela prendra du temps, nécessitera des moyens et beaucoup d’énergie.

Cet ouvrage donne la parole aux acteurs de la ville et permet de confronter leurs points de vue afin de construire, ensemble, un avenir dynamique à nos quartiers et à nos cœurs de ville.

SUR NOS COMMERCES - Crédit Mutuel Arkéa · de redynamisation d’un quartier ou d’un...

Documents

Transcript of SUR NOS COMMERCES - Crédit Mutuel Arkéa · de redynamisation d’un quartier ou d’un...