Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012
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Transcript of Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012
STUTTGART IN BEWEGUNG.
BÜROMARKTBERICHT 2011/2012
Bild: Manfred Storck
DAS QUADRAT
Büchsenstr. / Hospitalstr.Büro + Einzelhandel + Wohnenfertiggestellt 2011
GERBER
Marienstr. / Tübinger Str.Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 2. Q 2014
THEO 10
Theodor-Heuss-Str. 10Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011
CASA NOVA
Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41 Büro + Einzelhandel fertiggestellt 2011
GALLION HAUS
Theodor-Heuss-Str. 8Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011
BÜLOW CARRÉ
Lautenschlagerstr. 21Büro + EinzelhandelFertigstellung 1. Q 2013
HOSPITALHOF
Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36BüroFertigstellung 4. Q 2013
CITYGATE
Kriegsbergstr. 11Büro + EinzelhandelFertigstellung 2. Q 2014
MARKTSTR. 6 + 8
Büro + EinzelhandelFertigstellung 2. Q 2012
QUARTIER AM KARLSPLATZ
Holzstr. 15 + 17Büro + EinzelhandelFertigstellung unbekannt
POSTQUARTIER
Lautenschlagerstr. 17Büro + Einzelhandelfertiggestellt 2011
CALEIDO
Tübinger Str. 41– 43Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 3. Q 2013
PAULINE
Paulinenstr. 21 Büro Fertigstellung unbekannt
E 65
Eberhardstr. 65Büro + EinzelhandelFertigstellung 3. Q 2014
* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
Jahr Volumen
in m2
Repräsentative
Spitzenmieten
Durchschnitts-
mieten City
Leerstand
in m2
Leerstand
in %
Angebots-
bestand
in Mio. m2
Fertig stellungs-
volumen
in m2
Vorver-
mietungs-
volumen in m2
1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A.
1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A.
1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A.
1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A.
1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A.
1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A.
2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A.
2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000
2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000
2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000
2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500
2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400
2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500
2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400
2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000
2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000
2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400
2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200
BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK
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INHALT.
Vorwort 6
Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8
Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9
Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10
Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12
Aufschwung für das großflächige Segment 13
Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14
Angebotsreserve deutlich gesunken 16
Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18
Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20
Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21
Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22
Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23
Büromarkt Stuttgart im Überblick 25
Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27
Ihre Ansprechpartner 28
ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29
VORWORT.
STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.
Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen
weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts
sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-
motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche
Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und
Lebensqualität in Einklang zu bringen.
Wie kann dies Stuttgart gelingen?
Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor
allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und
im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute
zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.
Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren
umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine
Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-
haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr
weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der
Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;
Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung
Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums
gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige
Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen
sein und bleiben.
ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für
die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.
Dr. Wolfgang SchusterOberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart
Ines AufrechtLeiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart
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STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.
„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult
im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der
befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt
im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-
faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege
Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit
großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-
ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,
dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die
modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder
DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die
Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der
City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und
Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung
sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-
jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der
Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.
Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten
und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie
Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne
zur Verfügung.
Mario Caroli Björn Holzwarth
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STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK.
Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung s eine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind und machen den Markt attraktiv.
VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT
Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen-
zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt:
Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang
um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass
die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau
abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade
durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle
Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland-
schaft diversifiziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise
der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung.
ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN
Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf
die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in
den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der
mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter-
nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich
Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute
300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei-
fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern
und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent-
wicklungen zu profitieren. So haben die Unternehmen
den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb
beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die
Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen
Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte
steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich-
tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts-
Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen
Metropolen bereits heute den vierten Platz.
FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND
WIRTSCHAFT
Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen
und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen
haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so
besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität
Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin-
sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen
Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen
Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose
beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche
Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein
entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.
Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011
26.86326.863
23.70823.708
22.92922.929
22.13122.131
21.78821.788
21.32021.320
17.80817.808
München
Düsseldorf
Frankfurt
Stuttgart
Köln
Hamburg
Berlin
KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €:
GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER
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STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN.
Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 – den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen.
Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen
„Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem
Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember
einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an,
künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet.
Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“
schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh-
nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat-
metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen
sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf
dem Gelände Einzug hält.
Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau-
abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein
Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig-
gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird
künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern
genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur
Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem
Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge-
plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet
A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich
startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000
Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme-
tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel
mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt
von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf-
tige Leben und Arbeiten im neu ent stehenden Quartier
entscheidend mit.
Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner
Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf
Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres-
hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch-
geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig
begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie-
tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte
des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden
sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in
diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15
abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt-
quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.
Massenmodell der Bebauung
Objekte im Bau bzw. fertiggestellt
Verfügbare Flächen
Wolframstraße
Wolframstraße
PARISER HÖFE
Büro + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2012
SPARKASSEN AKADEMIE
Schulung + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014
EUROPE PLAZA
Büro Fertigstellung unbekannt
STADT- BIBLIOTHEK
MILANEO
Büro + Einzelhandel + WohnenFertigstellung 3. Q 2014
BAUFELD 7
Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2014
BAUFELD 5
BAUFELD 15
BAUFELD 12
BAUFELD 4
VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.
Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.
CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS
Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb
des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss-
Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde
die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat-
metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag
dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe
von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch
der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit
rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung
des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen
wurde.
TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK
Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und
Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen
von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-
metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge
der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten
zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-
hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine
Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000
Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-
legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen
und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro-
flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach-
fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen
im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt
Weilimdorf.
VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M2
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
City 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000
Innenstadt 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500
Vaihingen/Möhringen 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300
Fasanenhof 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500
Feuerbach/Zuffenhausen 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800
Degerloch 5.800 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000
Weilimdorf 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500
Bad Cannstatt/Wangen 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400
Leinfelden-Echterdingen 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000
Gesamt 159.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
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VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M2
GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN.
Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt
spielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge
mit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat-
metern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an-
mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000
Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich
„Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf
dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri-
ums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien.
Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200
Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der
gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den
Vorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen
verschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten,
Ingenieure und Handelsunternehmen, zählen.
Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit
27.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu
als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt-
umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der
„Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern
angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennoch
stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst-
leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700
Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag
zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohl
Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor
allem in der City und der Innenstadt an.
Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be-
reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebenden
Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten
von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt in
Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und
mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamt
10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 500
Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis um
38 Prozent.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82
Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67
Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00
Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68
Sonstige 20,98 29 28 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42
Energie/Industrie 52,23 9 13 12,86 – – – – 15,79
IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62
Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
UMSATZ NACH BRANCHEN IN %
12
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AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT.
Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurden die meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren es 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen.
142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein
auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be-
wegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem
Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der
gesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich
erbracht.
Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen
Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch
die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbH
aus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat-
meter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen.
Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von
10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen-
hausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen
Zuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat-
metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun
12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur
Vermietungsleistung des Marktes bei.
Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten
Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern.
62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen-
stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert.
Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen.
24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bis
2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment
zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen-
nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der
Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund
31.000 Quadratmetern ins Gewicht.
Gesamtfläche 2010: 194.000 m2
2010
VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH
51.5
00
59.
50
0
32
.00
0 44
.50
0
21.5
00
35
.90
0
< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²
2011
Gesamtfläche 2011: 285.000 m2
Gesamtanzahl 2010: 301
2010
22
2 24
9
46 62
14
24
15 14 4 12
< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²
2011
Gesamtanzahl 2011: 361
VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
49.
00
0
41.9
00
40
.00
0
103.
20
0
MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE.
Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen. So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro pro Quadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert.
Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden
im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen
abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis
8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings
überwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen
beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu-
stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver-
mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne
zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An-
mietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00
Euro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr
in diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es
13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat-
meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua-
dratmeter.
CITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN
In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit
14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert,
die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich
von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen.
Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags-
abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise
zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter
erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die
Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei
15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie
im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.
POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTEN
Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im
Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und
übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig
die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter
etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen,
die bei einigen älteren und seit längerem leerstehenden
Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung
der Durchschnittsmiete in den nördlichen Teilmärkten
wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen am
Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil-
imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem
Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen-
als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung.
SpiSpitzenmieten
Durchschnittsmieten
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € /M2
14,9
0 !
16
,87
15,3
4 !
18
,41
14,8
0 !
17,8
9
14,5
0 !
17,5
0
14,5
0 !
17,0
0
13,5
0 !
17,0
0
13,6
0 !
17,5
0
14,5
0 !
17,5
0
14,5
0 !
18
,00
13,6
0 !
18
,00
14,3
0 !
17,5
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011
14,3
0 !
18
,80
14
15
XX
X !
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN €/M2
14,3
0
18
,80
11,5
0
15,9
0
9,6
011,9
0
9,0
011,0
0
10
,2013
,30
City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd
DurchschnittsmietenSpitzenmieten
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat-
meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern-
sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren
größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an
neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden
größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder
vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten
in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-
tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.
In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand
um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-
meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-
garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand
von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900
Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.
ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote von knapp 5,7 Prozent.
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
10
9.5
00
50
.50
05
0.
50
.
16
0.0
00
130
.00
0
312
.00
0
22
0.0
00
145
.00
0
80
.00
0
143
.50
0
131.5
00
68
.50
0
51.4
00
49.
00
0
28
.50
0
32
.60
0
23
.40
0
115
.60
0
10
4.9
00
40
.00
0
22
.00
0
42
.40
0
22
.20
0
45
.90
0
41.2
00
57.
00
0
41.5
00
VorvermietungBaufertigstellung
Unsere aktuellen Immobilienangebote
16
17
Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen
Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots-
reserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere
Flächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine
größeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da
trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am
Markt freigesetzt wurden.
2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig-
gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter
hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaum
Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lage
wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter
Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund
50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.
ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011
Quelle beider Darstellungen:
Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2
Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2
Weilimdorf > 42.100 m2
Möhringen > 41.900 m2
Fasanenhof > 31.000 m2
Feuerbach, Zuffenhausen > 22.500 m2
Bad Cannstatt, Wangen etc. > 19.300 m2
Degerloch > 11.800 m2
Vaihingen > 27.800 m2
Stuttgart-City > 60.600 m2
öhr
Zu
nge
Vai
2
3.5
tut m
öhr
Zu
nge
Vai
Feuerbach, Zu
Bad Cannstatt, Wange
tut Weilimdorf > 42.100 mtuttgart-City > 60.600 m2
2
3.5
Möhr
Vai
3.500 mmm2m2
22 %
100 %(entspricht
ca. 424.000 m2)
17 %
600 m2
17 % 1717 % 17 %
600600 m2600600 m22
14 % 10 %
M
00 00 m2)00 m2)
10M
10M
10 % % % % % % % % % % % % MM
10 %
7 %
7 %
FFF
5 %
B
5
BBB
5555
5 % 3 %
Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den
„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen
Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden
der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige-
rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in
München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte
sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt,
wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem
Vorjahreswert lag.
Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten
die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts
aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver-
bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder
blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in
Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise
um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert
werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in
den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.
Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach
modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,
dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden
vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen
Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise
entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot,
da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher
gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund
positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler
Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten
derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von
Neubauvorhaben.
BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.
Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an fast allen Standorten das Flächenangebot.
Informationen zum Büromarkt München
18
19
Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in %
2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Berlin 572.000 503.000 21,70 20,50 16,00 14,50 8,4 8,9
Düsseldorf 365.000 375.000 23,50 23,50 17,00 16,50 11,8 11,5
Frankfurt a. M. 410.000 475.000 36,00 35,60 21,50 22,00 14,4 15,1
Hamburg 515.000 485.000 23,00 23,00 13,50 13,50 8,1 9,8
Köln 280.000 220.000 21,00 20,00 11,00 11,25 8,2 8,9
München 853.000 590.000 30,50 28,00 14,20 14,20 7,7 8,3
Stuttgart 285.000 194.000 18,80 17,50 14,30 14,30 5,7 6,5
Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart
LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %
15,0
13,9
14,3 15
,1
14,4
10
,3
9,6
8,3 8
,9
8,2
7,9 9,
1 9,7
8,3
7,7
9,4
8,2 8,4 8,9
8,4
7,2
6,7 7,
5
9,8
8,1
6,4
6,2
6,1 6,5
5,7
9,8 10
,3 11,5
11,8
10
,3
2007
2008
2009
2010
2011
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M2
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2011
149.
00
0 !
152
.00
0 !
145
.00
0 !
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.00
0 !
16
9.0
00
!
18
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00
!
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00
!
19
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00
!
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! 4
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.00
0
! 5
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0 ! 8
20
.00
0
! 7
65
.00
0
! 5
40
.00
0
! 5
90
.00
0
! 8
53
.00
0
München
Frankfurt
HamburgBerlin
Düsseldorf
KölnStuttgart
STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH
STUTTGART CITY/INNENSTADT:
UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.
Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung um 18 Prozent zu verzeichnen.
Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg
durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin-
Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender
Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver-
gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche
vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag
über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden
2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von
ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden
25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver-
sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen-
segment unter 500 Quadratmetern profitierte von einer
gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber
nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh-
rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei
33 Prozent lag.
In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis-
segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis-
spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter
konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden.
Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden
Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-
geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der
neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro
pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr
als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-
flächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen
14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken
Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter
steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind
ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen
führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen
wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche
Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird
die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen
bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die
Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:
Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.
Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten
erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine
deutliche Modernisierung.
20
21
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN
Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche
setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen-
hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie
Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum-
satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro-
zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500
Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich
hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden.
Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur
3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt
mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56
Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und
liefert Anlass zur Zufriedenheit.
Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet-
preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet.
27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im
direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im
Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat-
meter.
Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom
Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier
der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich
den Baubeginn ermöglicht hat.
WEILIMDORF
Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich
zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-
noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die
durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-
reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,
der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-
zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die
neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als
positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-
tes Standortmarketing erforderlich.
Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,
das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er-
gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.
Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern
wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht
der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag
oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.
Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im
Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.
STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.
STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.
BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN
Verfügbare moderne Büroflächen sind auf diesem Teil-
markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen
die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte
derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der
Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung
an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an-
zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie
auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung
eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen
Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um
38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert
werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie
in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen
vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei-
chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen
den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern
zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter.
Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den
Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das
durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn
Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-
mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-
metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im
Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent
der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen
2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die
andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den
vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro
pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen
erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und
13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.
Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,
eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros
sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-
hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften
bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene
vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-
den Jahr konkretisieren.
22
23
STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.
DEGERLOCH
Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier-
te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage:
Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins-
gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat-
meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen,
wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande-
nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze
wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am
Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke.
Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen-
segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab-
schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags-
abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und
1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern.
41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01
und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während
32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00
Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im
Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter
10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet.
Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund
der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine
Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem
Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche
zur Verfügung stellen.
LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-
felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um
38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um
33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-
schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-
zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.
Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter
abgeschlossen.
Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter
wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen
9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent
der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es
im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen
wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-
lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer
heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015
fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City
250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet
werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen
und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen
ein neuer Bürostandort etabliert.
FASANENHOF
Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie-
tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei
Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier-
lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-
dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004
dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer
weiteren Aufwertung des Standorts geführt.
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab-
schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier-
von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und
17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.
Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua-
dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde
das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch
Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter
Bürofläche an.
23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro
Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen
9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde
mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP
Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung
sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren
trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete
Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering
Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten.
Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro-
fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um
114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene
Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit
Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-
zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie
geprägt.
78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-
gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500
Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter-
zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501
bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis
5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-
segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,
ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.
Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich
bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen
wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich
10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei
Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten
im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90
Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.
Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP
verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs-
volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen
und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger
Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im
STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-
gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,
wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP
7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der
Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und
12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00
Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
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A 8 RichtungKarlsruhe
Autobahn-kreuz Stuttgart
A 81Richtung Singen
A 81
A 8 RichtungMünchen
A 81Richtung Heilbronn
BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
< 10.000 m2
10.000 – 20.000 m2
20.000 – 30.000 m2
30.000 – 40.000 m2
ab 40.000 m2
Gewerbe-/Bürostandorte
Büroflächenumsatz in 2011
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27
Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage,
die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen
erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz
über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt-
schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder
verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch
aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil-
industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen
positive Signale.
CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE
Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor
insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend
rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt
sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen
aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für
bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte
mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch
auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss
zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger
denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt
etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-
grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-
problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-
senen Gebieten das Nachsehen haben.
HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS
Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die
den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz
gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer
durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu
zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war
für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der
Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich
hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen
weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-
flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance
für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie
jetzt auf einen modernen Standard anheben.
STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.
In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten. Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes Vermietungsergebnis zu erwarten ist.
IHRE ANSPRECHPARTNER.
Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers sind der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Büroimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-297 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de · www.bueroflaeche-stuttgart.de
Sebastian Degen
Berater Bürovermietung
Telefon 0711/2148-166
Alice Disam
Assistentin Gewerbliche Immobilien
Telefon 0711/2148-297
Ulrich Nestel
Leiter Bürovermietung und
Einzelhandel Stuttgart
Telefon 0711/2148-291
Matthias Hägele
Berater Bürovermietung
Telefon 0711/2148-292
Helga Schöner
Ansprechpartnerin Research und
Beraterin Bürovermietung
Telefon 0711/2148-269
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit
größter Sorgfalt durchgeführt. Für die
Richtigkeit der durch geführten Einschätzun-
gen können die ELLWANGER & GEIGER
Privatbankiers aber keinerlei Haftung
übernehmen.
Hierfür bitten wir um Verständnis.
BILDNACHWEIS:
Manfred Storck: Seite 2, 3
Stuttgart Marketing GmbH: Seite 8
ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATE.
ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder nden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.
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Basis für unsere marktkonformen
Standort-, Portfolio- und Wirt schaft-
lichkeits analysen. Daraus leiten wir
Strategien ab, deren Ziel die Aktivie-
rung von Ertrags- und Wirtschaft-
lichkeitspotenzialen ist.
Neben umfangreichen Vermietungs-
dienstleistungen zählen das Projekt-
consulting und das Transaktions-
geschäft zu unseren Kernkompe tenzen.
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beteiligungen und Spezialfonds. Die
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