Studiu de oportunitate - Consiliul Judetean SibiuStudiu de oportunitate în vederea concesionării...
Transcript of Studiu de oportunitate - Consiliul Judetean SibiuStudiu de oportunitate în vederea concesionării...
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a
Judeţului Sibiu
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
3
Abrevieri
AACR Autoritatea Aeronautică Civilă Română
AIS Aeroportul Internaţional Sibiu
ANAP Agenția Naționalǎ de Achiziții Publice
CJ Consiliul Judeţean
CU Certificat de Urbansim
HCJ Hotǎrârea Consiliului Judeţean
HG Hotǎrâre de Guvern
MPGT Masterplan general de transport
OUG Ordonanțǎ de Urgențǎ
PDA Pista de decolare-aterizare
PUG Plan Urbanistic General
PUZ Plan Urbanistic Zonal
RACR Reglementări Aeronautice Civile Române
SF Studiu de Fezabilitate
UTR Unitate Teritorială de Referinţă
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
4
Cuprins 1. Introducere ................................................................................................................................................... 6
2. Contextul Studiului de oportunitate ........................................................................................................... 9
2.1. Date generale ....................................................................................................................................... 9
2.2. Cadrul legislativ .................................................................................................................................. 24
2.3. Factori interesați ................................................................................................................................ 25
2.4. Relația investiției propuse cu strategiile şi politicile relevante .......................................................... 31
3. Descrierea bunului care urmează să fie concesionat ................................................................................. 35
4. Analiza concesiunii din punct de vedere tehnic ......................................................................................... 40
5. Analiza concesiunii din punct de vedere economico-financiar .................................................................. 50
5.1. Analiza economico - financiarǎ .......................................................................................................... 50
5.2. Redeventa și durata concesiunii ........................................................................................................ 56
6. Aspecte de mediu și sociale ........................................................................................................................ 58
7. Aspecte legale şi instituționale. Procedura pentru atribuirea contractului ............................................... 61
8. Concluzii...................................................................................................................................................... 65
Anexe .................................................................................................................................................................. 68
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
5
Tabele și figuri
Tabel 1 Evoluţia demografică a judeţului Sibiu în perioada 2012-2017 ............................................................. 10
Tabel 2 Mișcarea migratoare a populaţiei în perioada 2008-2017 în judeţul Sibiu (total și pe medii) .............. 10
Tabel 3 Evoluţia resursei de muncă existente (comparativ la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu).......... 11
Tabel 4 Evoluţia populaţiei active din judeţul Sibiu în perioada 2008-2017 (mii persoane) .............................. 11
Tabel 5 Rata de ocupare a resurselor de muncă în judeţul Sibiu (2008-2017) ................................................... 11
Tabel 6 Repartizarea populaţiei ocupate în judeţul Sibiu, pe ramuri economice............................................... 12
Tabel 7 Evoluţia ratei șomajului în judeţul Sibiu (2008-2018) ............................................................................ 12
Tabel 8 Caștigul salarial net în judeţul Sibiu, comparativ cu media naţională.................................................... 13
Tabel 9 Intreprinderi active (date comparative la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu) ........................... 13
Tabel 10 Evoluţia întreprindereilor active din judeţul Sibiu (2009-2017) ........................................................... 14
Tabel 11 Evolutia numărului de turiști în judeţul Sibiu (2008-2017) .................................................................. 16
Tabel 12 Evoluţia numărului de pasageri și mișcări aeronave în Aeroportul Internaţional Sibiu ....................... 19
Figura 1 Planuri de încadrare cu identificarea parcelei care constituie obiectul studiului .................................. 6
Figura 2 Transport aerian cargo înregistrat în principalele aeroporturi din România, după cantitatea de
mărfuri (2018) ..................................................................................................................................................... 21
Figura 3 Transportul de marfă aerian în 2016-2018 și primul trimestru 2019, pe luni ...................................... 21
Figura 4 Evoluţia traficului de pasageri și mărfuri în principalele aeroporturi din România (2018 faţă de 2017,
în procente)......................................................................................................................................................... 22
Figura 5 Plan de sitauție faza PUD (PUD Extindere și modernizare aeroport Sibiu SC PRO &DES SRL) .............. 32
Figura 6 Propunere R.A. Aeroport Internaţional Sibiu pentru zonarea aeroportului. ........................................ 34
Figura 7 Clasificarea aeroporturilor din România conform Masterplanului general de transport ..................... 34
Figura 8 Localizarea parcelei studiate în raport cu zonele de servituți civile specifice ........................................ 41
Figura 9 Grafic al suprafeţelor de obstacolare pentru zonele I și II ..................................................................... 43
Figura 10 Poziţia parcelei studiate în raport cu pista aeroportului .................................................................... 44
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
6
1. Introducere
Consiliul Judeţean Sibiu deține o parcelă de teren, în suprafațǎ de 27.267 mp, cod cadastral
128475, care include și o suprafaţă de 2.975 mp construcţii în prezent dezafectate, aflate în
administrarea Aeroportului Internaţional Sibiu. Parcela este parte a incintei Aeroportului
Internaţional Sibiu. Tinând cont de perspectivele de dezvoltare ale aeroportului și obiectivele
strategice de dezvoltare ale judeţului, Consiliul Judeţean Sibiu intenţionează concesiunea
terenului și clădirilor aferente acestuia. Extrasul de carte funciară aferent bunului a cărui
concesiune face obiectul prezentului studiu se regăsește în Anexa nr. 1
Parcela este evidenţiată în planurile de mai jos :
Figura 1 Planuri de încadrare cu identificarea parcelei care constituie obiectul studiului
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
7
In urma propunerilor primite de la un număr de patru investitori, Consiliul Judeţean Sibiu a
contractat realizarea prezentului Studiu de oportunitate, în baza prevederilor OUG nr. 54/2006
privind concesiunea de bunuri. Propunerile sunt prezentate succint în secţiunea 2.3.1.
În concordanțǎ cu deciziile Consiliului Judeţean Sibiu, prezentul studiu analizeazǎ opțiunile
(funcţiunile propuse) aferente concesiunii bunului identificat, astfel încât concesiunea
rezultatǎ sǎ fie realizabilǎ şi fezabilǎ, atât din punct de vedere tehnic, cât şi din punct de
vedere economic legal și să respecte normele de protecția mediului
În realizarea prezentului studiu au fost realizați urmǎtorii paşi:
- Analizarea propunerilor de investiţii primite de către Consiliul Judeţean
Sibiu/Aertoportul Internaţional Sibiu de la diverși investitori și identificarea funcţiunilor
propuse ;
- Analiza altor documente relevante existente
- Studierea pieței în vederea stabilirii ipotezelor pentru fundamentarea economică a
concesiunii ;
- Evaluarea imobiliară a terenului și clădirilor aferente
- Întâlniri și discuţii periodice între elaboratorii Studiului şi reprezentanții Consiliului
Judeţean și Aeroportului Internaţional Sibiu pentru stabilirea de comun acord a
ipotezelor de lucru;
- Studierea datelor statistice necesare.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
8
Scopul şi obiectivele Studiului de fundamentare
Conform prevederilor art. 10 din OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune
de bunuri proprietate publică, și a normelor metodologice de aplicare aprobate prin HG nr.
168/2007, studiul de oportunitate reprezintă documentul care stă la baza iniţiativei de
concesiune din partea unei autorităţi contractante, în urma înregistrării interesului unui/unor
investitori.
A) Din punct de vedere legal, studiul de oportunitate privind iniţiativa concesiunii trebuie sǎ
conținǎ, conform OUG 54/2006, art 10, cel puțin urmǎtoarele:
a)descrierea şi identificarea bunului care urmează să fie concesionat;
b)motivele de ordin economic, financiar, social şi de mediu, care justifică realizarea concesiunii;
c)nivelul minim al redevenţei;
d)procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune şi justificarea alegerii
procedurii;
e)durata estimată a concesiunii;
f)termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesionare;
g)avizul obligatoriu al Oficiului Central de Stat pentru Probleme Speciale şi al Statului Major
General privind încadrarea obiectului concesiunii în infrastructura sistemului naţional de
apărare, după caz; - nu este cazul
h)avizul obligatoriu al structurii de administrare/custodelui ariei naturale protejate, în cazul în
care obiectul concesiunii îl constituie bunuri situate în interiorul unei arii naturale protejate,
respectiv al autorităţii teritoriale pentru protecţia mediului competente, în cazul în care aria
naturală protejată nu are structură de administrare/custode.- nu este cazul
Acceste elemente sunt analizate în cadrul studiului dupǎ cum urmeazǎ:
Obiective urmǎrite Secțiuni dedicate
Descrierea bunului Fundamentarea concesionării din punct de vedere tehnic
Cap. 3 Cap. 4
Fundamentarea concesionării din punct de vedere economico-financiar
Cap. 5.1
Fundamentarea sociala si de mediu a concesiunii
Cap. 6 Cap. 7
Nivelul minim al redeventei Cap. 5.2.
Procedura utilizata și justificarea acesteia Cap. 8
Durata estimată a concesiunii Cap. 5.2.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
9
Termenele de realizare Cap. 8
Avizele necesare Nu sunt necesare cele două avize - vezi Anexa nr. 3 pentru amplasarea
celor mai apropiate arii de importanţă comunitară – distanţa fată de acestea nu impune vreun aviz din partea custozilor sau administratorilor acestora
- in urma demersurilor CJ Sibiu, s-a constatat că avizul Statului Major nu este necesar
B) Stabilirea obiectivelor entitǎții contractante cu privire la concesiune din punctul de
vedere al al obiectivelor de dezvoltare la nivelul Judeţului. Acestea vor urmǎri în
special:
- Dat fiind amplasamentul bunului care urmează să fie concesionat, studiul include analiza tehnico-economicǎ a opțiunilor posibile de concesiune, astfel încât decizia de concesiune (destinaţia viitoarelor investiţii) să poatǎ fi luatǎ pentru opțiunea cea mai bunǎ posibilǎ pentru Consiliul Judeţean și interesele socio-economice ale judeţului
- Cerințe/limitări definite de reglementările existente; - Interferenţe cu activitatea curentă a aeroportului - Cerințe privitoare la eventualele studii și avize ulterioare necesare pentru investitor
2. Contextul Studiului de oportunitate
2.1. Date generale
Judeţul Sibiu este situat în centrul ţării, în partea de sud a Transilvaniei, străjuit de munţii
Făgărașului, Cibinului și Lotrului, la o distanţă de 273 km de București. Judeţul se întinde pe o
suprafaţă de 5432 km2, ceea ce reprezintă 2,3 % din teritoriul ţării, fiind invecinat cu judetele
Alba, Brasov, Mures, Valcea , Arges
Organizarea administrativ teritoriala include: 2 municipii (Sibiu si Medias), 9 orase (Agnita,
Avrig, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului si Ocna Sibiului, Saliste si Talmaciu)
si 53 comune.
Având în vedere amplasarea sa geografică, precum şi cadrul natural deosebit, Sibiul reprezintă
unul din locurile de intersecţie a numeroase rute de transport, precum și o locaţie turistică
recunoscută.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
10
Judeţul Sibiu a înregistrat în anul 2017 o populaţie de 400.028 locuitori, din care 261.315 în
mediul urban și 138.713 în mediul rural. În ultimii ani, tendinţa de evoluţie demografică a fost
de relativă stagnare, cu o ușoară tendinţă crescătoare, așa cum se vede în tabelul de mai jos :
Tabel 1 Evoluţia demografică a judeţului Sibiu în perioada 2012-2017
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Aceste date, corelate cu scăderea în general a populaţiei României, arată faptul că judeţul Sibiu
este un judeţ cu potential, care atrage forţa de muncă. De asemenea, Municipiul Sibiu este
unul din orasele cu o evolutie pozitiva a migratiei fortei de munca, fiind atractiv pentru
populatia din judetele invecinate, in special Judetele Valcea si Arges
Conform unui studiu realizat de Colliers in perioada 2010-2015, Judetul Sibiu este pe locul 5
privind atractia populatiei din alte judete, dupa Bucuresti, Timis, Cluj si Iasi, datorita conditiilor
de trai oferita: venituri, mediu inconjurator, petrecerea timpului liber , etc.
Miscarea migratoare a populatiei in perioada 2008-2017 se prezintă după cum urmează:
Tabel 2 Mișcarea migratoare a populaţiei în perioada 2008-2017 în judeţul Sibiu (total și pe medii)
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Cu toate acestea, conform analizei realizata de Directia Jideteana de Statistica Sibiu ,se
estimeaza ca populatia judetului se va reduce pana in 2050 cu valori intre 15,8 mii persoane si
75 mii persoane, in principal datorita ratei reduse a fertilitatii.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
11
Resursele de munca existente la nivelul Judetului Sibiu au urmat trendul descrescator din
perioada 2013-2017 inregistrat si la nivel de tara insa scaderea a fost usor mai redusa, 9,7%
Sibiu versus 11,2% per total tara.
Tabel 3 Evoluţia resursei de muncă existente (comparativ la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu)
=mii persoane=
2013 2014 2015 2016 2017
TOTAL tara 13997,9 12597,7 12481,1 12562 12432,5
Sibiu 282,3 255,2 253,7 256,5 254,7
Sursa:INS
Populatia activă din judeţul Sibiu a crescut cu cca 6% in perioada 2018-2019 .
Tabel 4 Evoluţia populaţiei active din judeţul Sibiu în perioada 2008-2017 (mii persoane)
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Rata de ocupare a resurselor de munca din judeţul Sibiu este prezentată în tabelul de mai jos,
aratand o creștere cu 10,1% a gradului de ocupare în ultimii zece ani pentru care există date
agregate (2008-2017), sustinuta si de dezvoltarea mediului economic si cultural Tabel 5 Rata de ocupare a resurselor de muncă în judeţul Sibiu (2008-2017)
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
In ceea ce priveste repartizarea populatiei ocupate pe ramuri ale economiei nationale,
industria (extractiva si prelucratoare) detine ponderea principala , urmata de agricultura,
comert si construcţii.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
12
Tabel 6 Repartizarea populaţiei ocupate în judeţul Sibiu, pe ramuri economice
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Rata somajului în judeţ are o valoare foarte scăzută, tendinţa ultimilor ani (după un vârf în anul
2009) fiind de scădere accentuată (de la 8,3% în 2009 la 2,4% în 2017). La finalul anului 2018,
rata șomajului a scăzut la o valoare foarte mică, de 1,8%).
Tabel 7 Evoluţia ratei șomajului în judeţul Sibiu (2008-2018)
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Castigul salarial net comparativ la nivel national și în judeţul Sibiu ne arată un câștig salarial în
judeţ ușor mai mic decât media naţională. Totuși, se remarcă faptul că în ultimii ani decalajul
între media naţională și cea pe judeţ s-au redus.
3.1
8.3
5.8
4.3 4.5 4.8 4.63.7 3.4
2.41.8
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
rata somaj (%)
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
13
Tabel 8 Caștigul salarial net în judeţul Sibiu, comparativ cu media naţională
=lei=
Ani
2008 2013 2014 2015 2016 2017 2018
TOTAL tara 1309 1579 1697 1859 2046 2338 2.957
Sibiu 1230 1543 1616 1822 2046 2315 2.771
Sursa: INS
In prezent, judeţul Sibiu cunoaște o evoluţie ascendentă din punct vedere demografic,
susţinută în principal de migratia pozitiva a populatiei și în special a populaţiei active.
Dezvoltarea economică cunoscută în ultimii ani, creșterea numărului locurilor de muncă,
cresterea nivelului de trai prin atractia de industrii creative cu valoare adaugata , dezvoltarea
turismului, atat de entertainement cât și de afaceri , viaţa culturală, reprezintă factori care
pot susţine în continuare o evoluţie ascendentă a numărului populaţiei din judeţ. Tendinţa
este de creștere a populaţiei active, necesitatea forţei de muncă fiind din ce în ce mai
evidentă prin migraţia din judeţele învecinate.
Economia
In Judeţul Sibiu functionează 11.412 intreprinderi active, la nivelul anului 2017, tendinţa fiind
crescătoare, după cum se vede în tabelul comparativ de mai jos:
Tabel 9 Intreprinderi active (date comparative la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu)
2015 2016 2017
TOTAL Romania 513,850 527,792 553,796
Sibiu 10,399 10,846 11,412
Sursa: INS
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
14
Sursa : https://www.topfirme.com/judet/sibiu/
Evoluţia întreprinderilor active din judet este pozitivă în perioada 2010-2017, creșterea
inregistrandu-se atat in cazul companiilor mici, cat si a celor mari si mijjlocii ; acest fenomen
este rezultatul diversificării activităţilor desfășurate în Judeţul Sibiu, precum și al atragerii unor
investitori straini. Este de remarcat mai ales creșterea numărului de companii mari în ultimii
zece ani, acestea necesitând forţă de muncă numeroasă.
Tabel 10 Evoluţia întreprindereilor active din judeţul Sibiu (2009-2017)
Judeţul est eunul din judeţele cu cel mai remarcabil potenţial de dezvoltare economică,
avantajat şi de poziţionarea sa pe Coridorul IV Paneuropean şi beneficiind de un modern
Aeroport Internaţional.
Sibiul primește una din cele mai mari rate de investiții străine din Romania. Industriile clasice
ale orașului fiind industria constructoare de mașini (Bilstein Compa), industria confecțiilor
(Mondex, Mondostar, Andu), industria produselor alimentare (Scandia, Amylon) și industria de
rechizite școlare (Flaro), constructii (Con-A, Con Confort) . In ultimii ani au fost deschise câteva
fabrici noi de componente electrice și electronice (Continental, Kuhnke Relee, Haartmann),
de rulmenți (SNR Rulmenți), de air bag-uri (Takata Petri) și de curele de transmisie,
echipamente electrotehnice si electronice (investiție a companiei germane Siemens).
Totodata , o serie de companii din industria Industria IT si de Servicii si-au deschis filiale si in
Sibiu : iQuest, NTT Data, Visma, etc
În Sibiu își are sediul Bursa Monetar Financiară și de Mărfuri, instituție emblematică pentru
mediul economic și de afaceri românesc. Toate companiile bancare și de asigurări majore
prezente în România au o filială sau o sucursală în oraș.
Zona de vest a orasului , unde se afla si Aeroportul Sibiu, este una din cele mai importante zone
industriale, aici avand sediul companii multinationale printre care : Marquardt, Takata,
Kendrion Automotive, Harting Romania, BrandlRo, SNR Rulmenti, Phoenic Mecano, Guhring
SRL, Grupo Antolin Sibiu, Bellarma , etc, cu peste 12000 angajati
Totodata, piaţa de real estate a urmat același trend:
➢ piață rezidențială a crescut semnificativ în ultimii ani creșterea segmentului de profil
fiind în principal o consecință a dezvoltării înregistrate în sectoarele industrial și a
componentelor auto. Numărul de unități rezidențiale livrate în interiorul orașului a
cunoscut o creștere semnificativă, de la aproximativ 300 de locuințe în 2015 la
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
15
aproximativ 1.000 în 2016 si 2017 si peste 2.ooo in 2018, în timp ce în Șelimbăr și
Cisnădie sunt livrate, anual, minimum 700-800 de noi unități”, arată un studiu al
Coldwell Banker România.
➢ oferta totală de spații de retail din Sibiu era la începutul anului 2018 de 79.100 de
metri pătrați (Sibiu Shopping City, deținut de NEPI Rockcastle), reprezentând o
densitate medie, de 537 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, potrivit unui studiu al
Cushman & Wakefield Echinox. Acesta va fi extins în anii urmatori cu încă 16.900 de
metri pătrați.
➢ datorita locatiei si legaturilor rutiere cu restul tarii, Sibiul este o zona atractivă pentru
dezvoltatorii de spaţii logistice, stocul de spaţii logistice fiind de 146 mii m.p (conform
CBRE) , cei mai mari dezvoltatori din tara avand proiecte operaţionale sau în curs de
dezvoltare,: CTP , VGP, Zacharia, Pal-EX
Produsul intern brut al judeţului Sibiu este intr-o evoluţie pozitivă în ultimii ani, așa cum arată
cifrele de mai jos :
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Pentru anul 2019-2020 sunt anuntate noi investitii :
➢ Compania elvețiană Jaeggi Industries va investi 139,2 milioane de lei pentru
extinderea capacității de producție la Cristian, județul Sibiu. În aceasta se produc
schimbătoare de căldură. Jaeggi produce sisteme industriale de refrigerare.
➢ Swoboda Sibiu dorește, la rândul său, extinderea capacității de producție pentru
senzori în industria auto. Valoarea ajutorului de stat aprobat este de 17 milioane de
lei.
➢ CTP va incepe dezvoltarea parcului logistict CTP Park 2, cu 13.200.m.p.
Turismul
Sibiul este una din locaţiile turistice cele mai apreciate din România. Atracţiile culturale, cadrul
natural deosebit, peisajul natural, moștenirea istorică, precum și relansarea turismului în zonă
ca urmare a declarării în 2007 a Municipiului Sibiu Capitală Culturală Europeană au dus la o
dezvoltare spectaculoasă a activităţii turistice.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
16
Tabel 11 Evolutia numărului de turiști în judeţul Sibiu (2008-2017)
Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018
Numarul unitatilor de cazare a crescut cu peste 120% in ultimii 10 ani, efectul dezvoltarii
economice si culturale al orasului, impactul semnificativ avandul evenimentele din 2007, cand
Sibiul a fost Capitala Culturala Europeana.
In Municipiul Sibiu sunt peste 35 de hoteluri și pensiuni în Sibiu. Printre cele mai cunoscute se
număra: Ramada 4*, Împăratul Romanilor3*, aflate în centrul orașului. Lanțul Continental
deține 2 hoteluri în municipiu, unul dintre ele având brand-ul Continental Forum, Hotel
Hilton 4*; Hotel Casa Luxemburg 3*; Hotel Libra 4*; Hotel Continental Forum 4*; Hotel Casa
Moraru 4*; Hotel Ibis Sibiu 3*; Hotel Parc 3*; Hotel Silva 4*; Hotel Am Ring 4*; Hotel Ana 3*;
Hotel Roberts 4*; Hotel Golden Tulip Ana Tower 4*;
In ceea ce priveste Oferta de spatii pentru organizarea de targuri si expozitii in Judeţul Sibiu si
imprejurimi , aceasta este destul de redusa, in conditiile unei cereri in crestere, majoritatea
evenimentelor de acest fel fiind organizate in Sali de evenimente cu destinatii mixte. Cele mai
relevante sunt:
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
17
Sala Transilvania
Capacitate – 1.850 persoane
Imobilul este destinat in principal activitații sportive, târguri și expoziții, concerte si spectocole
Redal Events Ballrom (Redal Expo ) Capacitate -1.000 persoane. Suprafata expozitionala modulara de 3.100 m.p. Utilizata atat ca sala de evenimente cat si sala de expozitii
O serie de conferinte, tirguri si expozitii de anvergura mai redusa sunt organizate in cadrul
salilor de conferinte/ evenimente din cadrul hotelurilor mari : Ramada, Ibis, Ana Dome sau
Centrul de Afaceri Sibiu, insa acestea au capaciltate mai redusa – 200-300 persoane.
Trebuie sa mentionam faptul ca Municipiul Sibiu abunda de evenimente artistice, evenimente
de afaceri, politice si sociale, targuri si expozitii.
Principalele Targuri organizate in Municipiul Sibiu amintim:
Targul Imobiliar,constructii si amenajari Sibiu, care anul acesta a avut a 5-a editie ;
Salonul de mobila Sibiu ;
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
18
Expo Plast -expozitie internationala de produse, echipamente si tehnologii pentru industria
de prelucrare a materialelor plastice;
Automotive expo;
Expo IT
Sibiu Weddings Day ;
Gusturile Iernii- targ de gastronomie;
Look Fashion Festival
Transilvania Tatoo Expo
Expo Tricotex- targ de imbracaminte si incaltaminte.
De mentionat ca nici judetele din vecinatate (Alba, Valcea, etc) nu dispun de un Centru
expozitional adecvat, funcţional, targurile si expozitiile organizandu-se in salile de evenimente
din Sibiu sau la Casa de cultura .
Sibiul găzduiește, de asemena, si o serie de festivaluri , in top 20 festivaluri din tara
regasindu-se :
FITS (Festivalul Internațional de Teatru de la Sibiu) cel mai mare festival de teatru din tara
care se desfasoara in luna iunie pe parcusul a 10 zile;
ASTRA (Festivalul Internațional de Film documentar), care se desfasoara in luna octombrie
a fiecarui an;
Sibiu Jazz Festival – care se desfasoara in luna mai;
Transportul
Sibiul este unul dintre cele mai importante noduri de cale ferată din Transilvania. Există cinci
stații în raza sa: Gara Mare, Gara Mică (Halta Sibiu), Sibiu Triaj, Turnișor, Halta Ateliere Zonă,
precum și un important depou pentru locomotive diesel.
Totodata Sibiul este străbătut de Coridorul 4 European, drumul european E68/E81 (drumul
național DN1). Prin judeţ trece Autostrada A1 (care leaga Sibiul de Timișoara) si următoarele
căi rutiere:
1. E68 (Ungaria) – Nădlac – Arad – Deva – Sebeș – Miercurea Sibiului – Sibiu – Brașov
2. E81 (Ucraina) – Halmeu – Livada – Satu Mare – Zalău – Cluj – Turda – Sebeș – Miercurea
Sibiului – Sibiu – Pitești – București – Constanța.
La care se adauga drumurile nationale : DN1, DN 7 si DN!$
Sibiul este foarte bine conectat cu reţele de autocare și microbuze care fac legătura cu
aproape toată țara și cu spațiul Uniunii Europene.Programul acestora este extrem de bine
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
19
organizat, existând chiar mai multe curse zilnice pentru unele destinații (Transmixt, Atlassib,
Vest, Q7, Amad, Kessler). Principala companie care operează din Sibiu este Atlassib, care deține
și una din autogările orașului (Autogara Turnișor).
Judeţul Sibiu dispune de un aeroport internațional de unde se efectuează curse zilnice
către Germania, Austria, Spania, Marea Britanie. Aeroportul a încheiat un amplu proces de
modernizare care permite primirea aeronavelor medii curier de categoria C.
Aeroportul International Sibiu
Aeroportul Sibiu este principalul punct de trafic aerian situat in centrul geografic al Romaniei,
una din cele mai diverse si prospere regiuni din Sudul Transilvaniei, deservind Judetul Sibiu si
alte judete importante precum Alba, Mures, Covasna, Harghita, Brasov, Arges, Valcea si
Hunedoara.
In perioda 2009-2018, traficul de pasageri derulat prin Aeroportul Sibiu s-a triplat, iar numarul
de aeronave care tranziteaza aeroportul a crescut cu cca. 34%
Tabel 12 Evoluţia numărului de pasageri și mișcări aeronave în Aeroportul Internaţional Sibiu
Sursa: https://www.sibiuairport.ro/ro/info/statistici-trafic-aerian/
Conform celor mai recente date statistice pentru anul 2018 prezentate de Airports Council
International Europe – ACI EUROPE în raportul publicat în luna februarie 2019, Aeroportul
Internațional Sibiu s-a clasat pe poziția 3 în topul aeroporturilor din Europa cu trafic sub 5
milioane de pasageri pe an care au înregistrat cele mai mari creșteri de trafic în 2018, și pe locul
al doilea în cadrul aeroporturilor regionale , cu o creștere de 32,2% . (sursa : https://www.aci-
europe.org/policy/position-papers.html?view=group&group=1&id=11)
Pentru 2019 se estimeaza un trafic de cca 800-850 mii pasageri, iar cresterile ulterioare
estimate sunt de cca 6% /an .
In prezent pe aeroportul Sibiu opereaza 5 companii de transport aerian: Tarom, Wizz Air,
BlueAir, Luthansa si Austrian Airlines
Aeroportul din Sibiul este al 5-lea aeroport din ţară, dupa București, Cluj-Napoca, Timișoara și
Iasi, deservind și judeţele din vecinătate: Alba, Vâlcea. Conform Masterplanului General de
Transport al României, Aeroportul Internaţional Sibiu este clasificat ca aeroport regional.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
20
Principalii concurenţi sunt: Aeroportul International Cluj Napoca (170 km de Sibiu), Aeroportul
International Timisoara (270 km de Sibiu) si Aeroportul International Craiova (224 km de Sibiu).
Din 2014, Aeroportul din Sibiu este certificat ca agent cargo de catre Ministerul Transportului,
evolutia existenta/estimata a transportului Cargo conform Planului de administrare a
Aeroportului Sibiu.
Activitatea de transport cargo
Avand in vedere pozitia cheie pe care o detine in zona Aeroportul Sibiu, una din direcţiile
potenţiale de dezvoltare este cea de dezvoltare a activităţii de transport cargo, care ar asigura
consolidarea pozitiei pe piata traficului aerian intern si international, si cresterea accesibilitati
acestuia pentru companiile din regiune
Potenţiala arie de deservire pentru activitatea de transportului cargo ar reprezenta-o judeţele :
Arges, Alba, Brasov, Cluj, Hunedoara, Mures , Sibiu si Valcea. Cu toate acestea, trebuie ţinut
cont de proximitatea Aeroporturilor Timișoara și Cluj faţă de o parte din aceste judeţe
(Hunedoara, Alba, Mureș), cu bune conexiuni rutiere. De asemenea, judeţul Vâlcea este în
prximitatea Bucureștiului, cu o bună conexiune rutieră spre acesta, iar judeţul Brașov are în curs
de realizare propria infrastructură aeroportuară.
Romania se situează în ultima jumatate a clasamentului din Europa , din punct de vedere al
volumului de marfa transportat pe cale aeriana, insa cu o tendinta de crestere a acestuia –
indiciu al faptului că piaţa potenţială neexploatată poate fi încă suficient de mare.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
21
Cele mai reprezentative companii de curierat rapid au prezenta pe principalele aeroporturi din
România, respectiv București, Timișoara și Cluj, acestea fiind UPS, TNT, FedEx, DHL , Urgent
Carcus, DPD, GLS Romania, etc
Transportul de marfuri realizat in 2018 in principalele aeroporturi din România, conform ACI
EUROPE, se prezintă după cum urmează :
Figura 2 Transport aerian cargo înregistrat în principalele aeroporturi din România, după cantitatea de mărfuri (2018)
Sursa : ACI EUROPE
Tendinţele la nivel european (aeroporturile Uniunii Europene) arată în ultimii ani o tendinţă de
decelerare a dezvoltării transportului de marfă aerian.
Figura 3 Transportul de marfă aerian în 2016-2018 și primul trimestru 2019, pe luni
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000
Bucuresti
Cluj
Timisoara
Trafic transport cargo (tone) in primele trei aeroporturi din Romania
Tone
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
22
Sursa : ACI_EUROPE (https://www.aci-europe.org/policy/position-
papers.html?view=group&group=1&id=11)
La nivel continental, pentru anul 2018, a fost înregistrată o dezvoltare de doar 1,8% în
aeroporturile Uniunii Europene în 2018 , faţă de 6,1% transport de pasageri1. Această tendinţă
continuă și în 2019 (scădere de 2,6% pentru cargo faţă de 4,1% pentru pasageri, deși în ţările
Europei de Est și Sud dezvoltarea este mai mare decât în restul Europei2 conform datelor
parţiale existente pentru 2019).
Datele privitoare la evoluţia transportului aerian de marfă al principalelor aeroporturi din
România care oferă astfel de servicii în prezent (București Otopeni, Aeroportul Internaţional
Cluj și Aeroportul Internaţional Timișoara) arată următoarea evoluţie în 2018 faţă de 2017 :
Figura 4 Evoluţia traficului de pasageri și mărfuri în principalele aeroporturi din România (2018 faţă de 2017, în procente)
1 ACI_EUROPE-Airport Traffic Report (December, Q4, H2 & Full Year 2018), pag. 2,3. Sursa: https://www.aci-
europe.org/policy/position-papers.html?view=group&group=1&id=11
2 ACI_Europe Press release Q1 passenger traffic up +4.4%, freight down -1.8% (14 May 2019)
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
23
Sursa : ACI Europe
Se poate constata o creștere foarte mare a traficului aerian, atât prin număr de pasageri, cât și
prin cantitatea de marfă transportată în cadrul Aeroportului Internaţional Timișoara, o creștere
moderată a Aeroportului București Otopeni (care oricum deţine, cantitativ, cea mai mare parte
a traficului aerian cargo din România), precum și o ușoară scădere a transportului de marfă la
Aeroportul Internaţional Cluj.
La nivelul Aeroportului Sibiu, cantitatea de marfa transportata este foarte mică in principal
datorita lipsei infrastructurii necesare.
Beneficiarii serviciilor vor fi o parte din firmele mari din industria prelucratoare, cu precadere
din sectoarele componentelor auto , electronice si electrocasnice, farmaceutice, companiile de
transport, logistica, curierat rapid si case de expeditii , printre companiile ţintite fiind :
- Companii din Sibiu : companiile din Parcul Industrial Vest Sibiu, Continental, Marquardt,
Takata, Siemens, Polisano, TAS, Mewa ;
- Bosh RExtroh- Blaj (Jud. Alba) ; Star Transmision – Sebes (Jud. Alba)
- Autoliv , Schaeffer Romania- Brasov ;
- Benchmarks electronics – Ghimbav
- Kromberg Medias, etc
Conform unui studiu de oportunitate realizat de PWC in iunie 2015, se estima un potential de
crestere a transportului cargo pe Aeroportul din Sibiu de pana la 1.400 tone in 2021, aceasta
in conditiile dezvoltarii unui terminal cargo cu facilităţile necesare.
-5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Buc OTP
Aeroportul Int Cluj
Aeroportul Int Timisoara
cresterea traficului de marfuri in principalele aeroporturi concurente (2018 fata de 2017, in procente)
Marfa Pasageri
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
24
2.2. Cadrul legislativ • Legea nr. 350/2001 republicată – privind amenajarea teritoriului şi urbanismul;
• Legea nr.22/2007 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică;
• Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare;
• Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ;
• Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările
ulterioare;
• Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările
ulterioare;
• Legea nr. 211/2011 privind regimul deșeurilor, republicată, cu modificările și
completările ulterioare;
• OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate
publică;
• OUG nr. 195/2005 privind Protecția Mediului, cu modificările și completările ulterioare;
• HG 168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a a Ordonanței de
urgență a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate publică
• HG nr. 856/2002 privind evidența gestiunii deșeurilor și pentru aprobarea listei
cuprinzând deșeurile, inclusiv deșeurile periculoase, cu modificările și completările
ulterioare;
• HG 321/2005 privind evaluarea și gestionarea zgomotului ambiental cu modificările și
completările ulterioare;
• Hotârâre nr. 525 din 27 iunie 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de
urbanism, republicată ;
• Ordinul ministrului sănătăţii nr.119/2014 pentru aprobarea Normelor de igienă şi
sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei cu modificări și completări
ulterioare;
• Ordin 735/2015 - pentru aprobarea Reglementărilor aeronautice civile române privind
siguranț stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a
documentațiilor tehnice aferente obiectivelor din aceste zone sau din alte zone în care
pot constitui obstacole pentru navigația aeriană și/sau pot afecta siguranța zborului pe
teritoriul și în spațiul aerian al României RACR-ZSAC ediția 1/2015;
• Ordin 1453/2018 pentru modificarea Reglementărilor aeronautice civile române privind
siguranțd stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a
documentațiilor tehnice aferente obiectivelor din aceste zone sau din alte zone în care
pot constitui obstacole pentru navigația aeriană și/sau pot afecta siguranța zborului pe
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
25
teritoriul și în spațiul aerian al României RACR-ZSAC ediția 1/2015, aprobată prin Ordinul
Ministerului Transporturilor nr 735/2015;
• RACR – ZSAC, ediția în vigoare – Reglementare aeronautică civilă română privind
stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a
documentațiilor tehnice aferente obiectivelor din aceste zone sau din alte zone în care
pot constitui obstacole pentru navigația aeriană și/sau pot afecta siguranța zborului pe
teritoriul și în spațiul aerian al României;
• RACR – AVZ, ediția în vigoare - Reglementare aeronautică civilă română privind emiterea
avizelor la documentațiile tehnice aferente obiectivelor din zone cu servituți
aeronautice civile sau din alte zone în care pot constitui obstacole pentru navigația
aeriană sau pot afecta siguranța zborului pe teritoriul și în spațiul aerian al României.
• SR 10009/2017 - Acustică, limite admisibile ale nivelului de zgomot din mediul ambient;
• Regulamentul (UE) 2018/1139 al Parlamentului European și al Consiliului din 4 iulie 2018
privind normele comune în domeniul aviației civile și de înființare a Agenției Uniunii
Europene pentru Siguranța Aviației, de modificare a Regulamentelor (CE) nr. 2111/2005,
(CE) nr. 1008/2008, (UE) nr. 996/2010, (UE) nr. 376/2014 și a Directivelor 2014/30/UE și
2014/53/UE ale Parlamentului European și ale Consiliului, precum și de abrogare a
Regulamentelor (CE) nr. 552/2004 și (CE) nr. 216/2008 ale Parlamentului European și ale
Consiliului și a Regulamentului (CEE) No 3922/91 al Consiliului;
• Regulamentul nr. 139 / 2014 al Comisiei de stabilire a cerințelor tehnice și a procedurilor
administrative referitoare la aerodromuri.
2.3. Factori interesați Propunerile investitorilor interesaţi de concesiunea terenului care face obiectul studiului,
conform informaţiilor furnizate de Consiliul Judeţean Sibiu sunt:
2.3.1.1. Propunere 1 - concesiune teren investitor A
(Opţiune 1 – Centru expoziţional și incubator de afaceri)
Rezumat
Investitorul A a înaintat, în data de 19.06.2018, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea
privind iniţierea concesiunii pentru un teren de 27.500 mp și clădire (constructie hangar si
celula alarmare, suprafata construita 2.975mp) aflate în zona Aeroportului Sibiu.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
26
Destinaţia este un centru integrat de afaceri si evenimente, care va avea in componenta
suprafete de expozitie si targuri, sali de evenimente publice si private, birouri, spatii comerciale
si spatii de servicii, incubator de afaceri centrat pe IT si economie/industrii creativ/e.
Componentele principale ale centrului integrat de afaceri vor fi:
◼ Centru de afaceri si evenimente
◼ Incubator de afaceri pentru IT, economie creativa si economie digitala;
◼ Servicii complementare (servicii de afaceri, servicii comerciale, spatii comerciale, etc.);
◼ Parcare (450-500 locuri in faza de maturitate a proiectului).
Valoare estimată investiţie
Costuri preliminare:
◼ Realizare incubator afaceri,S+P+E, suprafata la sol 800-1000mp, valoare investitie
900.000-1.200.000 euro;
◼ Reabilitare hangar, structuri adiacente, demolari si reechipari: 700.000-850.000 euro;
◼ Parcari, amenajare teren, alte cheltuieli: 500.000 euro
Timp estimat de realizare a investiţiei – 1 an pentru centru expoziţional, 1,5 ani de la aprobarea
AC pentru incubator de afaceri
Justificare solicitant:
Necesitatea atragerii populatiei tinere din alte zone ale tarii , generata de evolutia in
scadere a natalitatii in judetul Sibiu , estimandu-se o scadere a populatiei in viitor.
Necesitatea atragerii unor investitii cu valoare adaugata mare; cererea de forta de
munca in excedentara, cee ace nu va permite atragerii unor afaceri mari in viitor , motiv
pentru care focusul trebuie orientat spre dezvoltarea unor afaceri cu valoare adaugata
mare care folosesc un numar redus de lucratori.
Pornind de la cele prezentate, in strategia judetului a fost inclus ca obiectiv strategic
promovarea si devoltarea unei economii moderne si competitive prin „cresterea
competivitatii economice a judetului prin valorificarea mai buna a potentialului
judetean, prin stimularea inovarii si economiei orientate spre cunoastere, prin
dezvoltarea unor instrumente specifice (parcuri industriale, depozite agroalimentare,
infrastructura de afaceri de transfer tehnologic, clustere, retele de afaceri, centre de
cercetare stiintifica” si prin crearea unui mediu atractiv pentru investitori.
Consiliul Judeţean și-a însușit această propunere prin HCJ nr. 163/2018
2.3.1.2 Propunere 2 - concesiune teren Investitor B
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
27
Opţiune 2 – Terminal cargo și alte servicii cu specific aeronautic
Rezumat
Investitorul B a inaintat in data de 10.06.2018, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea
privind iniţierea concesiunii pentru un teren de 27.500 mp și clădire (constructie hangar si
celula alarmare, suprafata construita 2.975mp) aflate în zona Aeroportului Sibiu.
Destinatia este o baza (homebase) pentru aeronave si hub logistic (air-cargo), care va avea in
componenta:
◼ Spatii de hangarare;
◼ Terminal air-cargo;
◼ Baza mentenanta aeronave;
◼ Unica reprezentanta nationala pentru Textron Aviation (Cessna);
◼ Scoala de zbor/pilotaj dotata cu simulator;
◼ Scoala de cursuri de pregatire Cabin Crew;
◼ Zona aer liber de distractie pentru copii si tineret cu specific de aviatie;
◼ Airport hotel pentru gazdurire piloti, cabin crew, pasageri, dotat cu sala de conferinte si
sali de clasa pentru pregatirea teoretica a pilotilor si cabin crew
Valoare estimată investiţie
7.000.000-10.000.000 euro, pentru:
◼ Renovarea si punerea in functiune a cladirilor;
◼ Amenajarea terenurilor, asfltarea/amenajarea platformei exterioare;
◼ Amenajare homebase aeronave, mentenanta si air-cargo;
◼ Extinderea scolii de zbor si achizitionarea de aeronave suplimentare;
◼ Amenajare zona aer liber pentru copii si tineret cu specific de aviatie;
◼ Construire airport hotel
Fundamentarea economica- social- strategica:
- polul de productie al Sibiuliui se afla pe platforma de vest , in zona Aeroportului Sibiu;
- un loc important in Sibiu il are industria de productie si furnizare piese pentru domeniul
automotive; acesti producatori avand nevoie de un hub pentru transportul de marfa pe
cale aeriana (termenul de transport dfiind uneori de 2-3 ore; exemblu DB- Schenker);
- deficitul de piloti comerciali existent la nivel Mondial;
- pregatirea pilotilor si a echipelor de cabina va duce la atragerea de tineri din alte zone al
tarii asigurand cresterea competivitatii economice a judetului;
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
28
- aircargo-ul va permite asigurarea unui mediu atractiv pentru investitori , reprezentand
un beneficiu mare pentru producatorii din zona Sibiu;
- transporturi corporate pentru companiile din zona
Timp estimat de realizare a investiţiei - 5-10 ani
2.3.1.3 Propunere 3 – dezvoltare Investitor C
Opţiunea 3 – Dezvoltare servicii comerciale aeroport
Rezumat
Investitorul C a inaintat in data de 17.05.2019, către Regia Autonoma Aeroportul International
Sibiu, propunerea privind iniţierea colaborarii intr-un proiect de dezvoltare urbana care vizeaza
23 hectare din zona aeroportului Sibiu.
Acesta ar cuprinde:
◼ Extinderea planificata a aeroportului din Sibiu;
◼ Un mall de dimensiuni mari (35.000 mp) conectat de terminalul aeroportului;
◼ Business center;
◼ 1-2 hoteluri (6 etaje si 4 etaje);
◼ Un club pentru fitness si SPA;
◼ Centru pentru expozitii si conferinte (22.000 mp);
◼ Centru de informare turistica – THIS IS ROMANIA;
◼ Terminal bus (amplasat sub mall);
◼ Centru pentru petrecerea timpului liber;
◼ Parcare supraetajata cu aproximativ 1500 locuri
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
29
Indicatorii tehnici propusi
Edificarea proiectului presupune si relocarea unei parti din infrastructura suport aferenta
terminalului aeroportului , relocarea temporara sau definitiva a parcarii, constructia unei noi
infrastructuri pentru terminalul de autobuz .
Valoare estimată investiţie – nu este precizată
Timp estimat de realizare a investiţiei/perioadă propusă de operare– nu este precizat
Justificare solicitant:
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
30
- Cresterea traficului aeroportului datoriat functiunilor propuse;
- Dezvoltarea zonei
Notă : Această propunere va fi tratată în limitele obiectivelor stabilite, contractual, de prezentul
studiu. Este important de observat că propunerea excede limitele stabilite prin obiectivele
prezentului studiu în sensul :
- Suprafeţei pe care investitoul dorește să o ocupe
- Posibil și asupra tipului de concesiune (fiind posibilă necesitatea unei concesiuni de
lucrări și/sau servicii, respectiv parteneriat public-privat).
2.3.1.4 Propunere concesiune servicii Investitor D
Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare
Rezumat
Investitorul D a inaintat in data de 28.01.2019, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea
privind iniţierea serviciilor de exploatare a Aeroportului Sibiu, care constau in servicii principale
catre companii aeriene (protectie navigatie aeriana, alocare sloturi orare, supervizare la sol,
handling) si in servicii secundare, catre pasageri (operarea spatiilor comerciale din incinta
aeroportului, asistenta pasageri).
Valoare estimată investiţie – nu este precizată
Timp estimat de realizare a investiţiei/perioadă propusă de operare (dacă este cazul) : nu este
precizat
Notă : Această propunere va fi tratată în limitele obiectivelor stabilite, contractual, de prezentul
studiu. Este important de observat că propunerea excede limitele stabilite prin obiectivele
prezentului studiu în sensul tipului de concesiune, investitorul având în vedere concesionarea
mai multor activităti de exploatare specifice, ceea ce, conform propunerii, se încadrează în sfera
concesiunii de servicii, ceea ce excede obiectivelor prezentului studiu.
Date fiind propunerile existente, rezentul studiu analizează destinaţiile posibile ale terenului
care face obiectul studiului, urmărind identificarea avantajelor socio-economice și de mediu
pentru fiecare tip de funcţiune, precum și constrângerile de ordin tehnic, legal și de mediu
existente.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
31
2.4. Relația investiției propuse cu strategiile şi politicile relevante
Documente relevante la nivel judeţean
Prezentul studiu de oportunitate trebuie să aibă în vedere prevederile Strategiei de
dezvoltare a județului pentru perioada 2012-2020, revizuită, actualizată, și completată.
Printre obiectivele strategiei de dezvoltare în domeniul Dezvoltării Economice pag 13 ,,
1.4 Facilitatea dezvoltării unui centru expozițional -lângă Aeroportul Internațional Sibiu pentru
intensificarea schimburilor economice, dezvoltarea mediului de afaceri, iar la pag 14 la
Infrastructură Generală ,, 2.2 Dezvoltarea activităților Aeroportului Internațional Sibiu pe
traficul de călători, inclusiv pentru transportul de mărfuri tip Cargo’’
De asemenea trebuie menționat că în perioada 2006-2009 conform aceleiași strategii a
fost implementat un proiect de aproximativ 75.000.000 euro pentru extinderea și modernizarea
Aeroportului, realizat în parteneriat între Consiliul Județean Sibiu și Consiliul Local Sibiu (pag 51
din Strategia de Dezvoltare a județului Sibiu perioada 2012-2020)
Proiectul a cuprins:
-realizarea unui terminal de pasageri nou și modern structurat pe două nivele cu
suprafață de 6200 mp și o capacitate de procesare de 300 pax/h/fiecare flux de îmbarcare
intern și internațional;
-extinderea pistei de decolare/aterizare la 3 km, astfel încât aeroportul să permită
operarea și cu aeronave de dimensiuni mai mari;
-construcția unui nou turn de control, dotat cu aparatură de ultimă generație care să
garanteze siguranța traficului aerian și să controleze mișcarea de aeronave în jurul aeroportului;
-construcția altor clădiri pentru deservirea aeroportului;
-echiparea și dotarea aeroportului cu echipamente și utilaje aeroportuare performante
și sporirea măsurilor de securitate.
O altă direcție de dezvoltare considerată pentru următorii ani este cea a operațiunilor
cargo, poziția aeroportului și dinamica economică în regiune permițând exploatarea
potențialului acestui sector. Odată cu proiectul de extindere și modernizare s-a pus un accent
sporit și pe realizarea unei strategii comerciale pentru dezvoltarea traficului de pasageri și a
celui de mărfuri ale aeroportului.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
32
Figura 5 Plan de sitauție faza PUD (PUD Extindere și modernizare aeroport Sibiu SC PRO &DES SRL)
Conform PUD ,, Extindere și modernizare aeroport Sibiu’’ din anul 2006, majoritatea investițiilor
erau concentrate în partea centrală a aeroportului la sud de terminalul vechi și în partea vestică
a amplasamentului ( turn de control, stație PSI, catering), fară a cuprinde și suprafața de teren
studiată prin prezentul studiu de oportunitate.
De asemenea trebuie luată în considerare viziunea pe termen mediu și lung a RA
Aeroport Internațional Sibiu, exprimată prin Conducerea Executivă și prin Consiliul de
Administrație prin adresa 3233/24 sept 2018 înaintată către Consiliul Județean Sibiu.
Luându-se în considerare faptul că în perioda 2008-2017 rata de creștere anuală a
traficului de pasageri la nivelul României a fost de 9,2 %, iar la nivelul județului Sibiu a fost de
15,2 %, coroborat cu creșterea de trafic la nivel Europei pentru următorii 20 de ani este de 3,7
% și a traficului de pasaageri cu 6 % anual în următoarele decade ar conduce la nivelul
aeroportului din Sibiu la un trafic de aproximativ 2890 mii pasageri (anul 2040), față de 800-850
estimați pentru 2019.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
33
În contextul menționat anterior pentru a se asigura condiții necesare de operare vor fi
necesare investiții care să conducă la:
A1. Dezvoltarea capacității de procesare a pasagerilor prin construirea unui terminal nou
sau extinderea actualului terminal;
A2 Dezvoltarea suprafețelor de mișcare, respectiv a sistemului de căi de rulare, a
numărului de poziții de parcare pentru aeronave, în vederea optimizării capacității de operare și
a corectării neconformităților constatate în procesul de certificare al aeroportului;
A3 Extinderea suprafețelor destinate parcărilor de autovehicule, concomitent cu
asigurarea separării între categorii de utilizatori;
A4. Realizarea unei remize pentru parcare și mentenanță utilajelor și echipamentelor de
aeroport;
A5 . Realizarea unei remize pentru Serviciile de salvare și stingere a incendiilor
aparținând aeroportului;
A6. Realizarea unor spații administrative adaptate numărului de persoane care își
desfășoară activitatea pe aeroport;
A7. Dotarea cu echipamente de aeroport.
De asemenea sunt necesare spații pentru accesul unor investiții private în următoarele domenii
de activitate:
B1 . Terminal Cargo ( în configurația optimă este necesară asigurarea accesului direct
în zona de securitate cu acces restricționat)
B2. Terminal mentenanță aeronave, este necesar să permită accesul la suprafețele de
mișcare pentru a asigura deplasarea aeronavelor către această facilitate;
B3.Facilitate catering;
B4. Depozit combustibil aviație;
B5. Alte activități cu potențial economic (Hotel/ Centru de afaceri).
De asemenea, R.A. Aeroportul Sibiu a propus o zonare (inclusiv pentru dezvoltarea ulterioară)
a terenurilor aferente aeroportului, zonare transmisă către CJ Sibiu în 21.02.2019, parcela care
constituie obiectul studiului de oportunitate fiind încadrată ca „centru de afaceri/hotel”, așa
cum se vede din figura de mai jos (parcela care constituie obiectul studiului este identificată ca
parcela 11):
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
34
Figura 6 Propunere R.A. Aeroport Internaţional Sibiu pentru zonarea aeroportului.
Documente relevante la nivel naţional
Masterplanul General de transport
Conform Masterplanului General de Transport, cap. 7, a fost realizată o ierarie a aeroporturilor din România. Clasificarea aeroporturilor data de Masterplan este:
Aeroport Internațional Major Aeroport Hub Internațional Aeroport Regional Aeroport Regional Mic
Aeroportul Sibiu este clasificat ca aeroport Regional. Harta aeroporturilor din România în funcţie de clasificarea lor este prezentată mai jos : Figura 7 Clasificarea aeroporturilor din România conform Masterplanului general de transport
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
35
Sursa: MGPT
De asemenea, același document prognozează tranziţia viitoare (fără a preciza un orizont de timp) a AeroportuluiSibiu de la categoria Regional la categoria International Direcţiile de dezvoltare propuse de Aeroport în cadrul Masterplanului sunt următoarele :
• Dezvoltarea unui nou terminal de pasageri
• Extensia căii de rulare
• Analiza fezabilităţii dezvoltării unui terminal cargo Programul de dezvoltare propus de Masterplan după metodologia Ministerului Transportulurilor propune următoarele investiţii :
• Realizarea/extinderea terminalului de pasageri cu o suprafață de min. 460 m
• Reabilitarea PDA compatibilizarea cu celelalte suprafețe de mișcare
• Asigurarea infrastructurii, echipamentelor și utilajelor de asistență a navigației, securitateși siguranță conform standardelor MPGT
• Asigurarea conectivității aeroportului conform cerințelor MPGT
3. Descrierea bunului care urmează să fie concesionat
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
36
Descriere generală
Terenul care face obiectul concesiunii este situat în partea estică a Aeroportului
Internațional Sibiu, suprafața acestuia fiind de 27.267 mp, conform extrasului de carte funciară
nr 128475 a Municipiului Sibiu. Pe această suprafață de teren există o suprafață construită la sol
de 2975 mp, construcție compusă din hangar și celulă de alarmă. Numărul cadastral al
construcției este 128475-C1. Terenul este în proprietatea domeniului Public al Județului Sibiu
conform HGR 978/2002. Conform HCJ Sibiu 59/2003 terenul este dat în administrare R.A
Aeroportul Internațional Sibiu. Suprafața face parte dintr-un teren de 2084171 mp, înregistrat
în CF sub A1, nr cadastral 121006 aflat în proprietatea publică a statului a județului Sibiu și
administrat de către Aeroportul Internațional Sibiu.
Construcţia este realizată cu structură din stălpi de beton armat prefabricaţi, pereţi de
închidere din zidărie de cărămidă, acoperiş tip terasă cu luminatoare zenitale de tip shed.
Zona este inclusă în PUG Sibiu ca Unitate Teritorială de Referință ”Ta - ZONĂ DE CIRCULAȚIE
AERIANĂ ȘI AMENAJĂRI AFERENTE”. POT și CUT aferente acestei zone nu sunt specificate cu
claritate în textul RLU. Se cunoaște că regimul de înălțime permis este de P+3E+M – cu
variantele aferente. Înălțimea maximă admisă a clădirilor în zonă este specificată la 20 m (la
coamă) și la 16 m (la atic sau la cornișa superioară).
R.A. Aeroportul Sibiu în propunerea de zonificare a aeroportului și a terenurilor aferente
aeroportului, zonare transmisă către CJ Sibiu în 21.02.2019, parcela care constituie obiectul
studiului de oportunitate este încadrată ca „centru de afaceri/hotel”, așa cum se vede din figura
3 (parcela care constituie obiectul studiului este identificată ca parcela 11).
Evaluare imobiliară
În luna mai 2019, în vederea realizării prezentului Studiu de oportunitate, s-a realizat o
evaluare a terenului de către SC CAPRICORN ART SRL în vederea stabilirii valorii de piață a
imobilului teren de 27267 mp, clădiri de 2975 mp ( hangar cu anexe și pavilion celulă alarmă)
situat în municipiul Sibiu, șoseaua Alba Iulia nr 73. Raportul integral de evaluare imobiliară se
găsește în Anexa nr. 2
Imobilul teren de 27.267 mp este situat administrativ în Sibiu, Şoseaua Alba Iulia Nr. 73.
Imobilul este amplasat la sud de aliniamentul străzii (în trecut DN1) - la care, conform planului
topografic, prezintă un front la stradă de 113,29 m (conform măsurătorilor topografice).
Terenul imobilului are o formă neregulată, dar ar putea fi înscris cu aproximaţie într-un
poligon de forma unui trapez. La DN 1/Șoseaua Alba Iulia este dispusă o latură scurtă a
acestuia, de 113,29 m, iar laturile lungi, compuse din segmente frânte, cumulează circa 242 m
adâncime, spre zona de sud. Latura posterioară (din sud) are 85,06 m.
Suprafaţa rezultată din planul anexat la extrasul de CF este de 27.267 mp.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
37
Incinta are și un acces lateral dinspre vest, în partea sa sudică, cu intrare la drumul de incintă al
hangarului, dintr-un drum de serviciu incintă, modernizat, care străbate incinta aeroportului.
Pe teren se află edificate un grup de 2 clădiri, una din acestea reprezentând ansamblul clădirii
hangarului cu anexele sale funcționale, iar a doua având destinaţie de clădire administrativă cu
destinație de corp de gardă (unitate pază și intervenții aeroport, respectiv celulă alarmă). În
incintă se mai află alei şi platforme asfaltate şi betonate, cu ieșire la drumul lateral menționat
mai sus.
Toate aceste clădiri și amenajări exterioare se află amplasate în zona de sud a ansamblului
incintei, care poate fi considerată de circa 11.470 mp, în timp ce partea de nord, aliniată la
stradă (Șoseaua Alba Iulia) având 15.800 mp este liberă de construcții.
Se constată în fapt că zona de accesare a hangarului este orientată spre sud, respectiv spre
aeroport, pe frontul sudic aflându-se și ușile de acces ale clădirii.
Reţelele de utilităţi care au fost funcţionale în trecut pe acest amplasament (apă,
canalizare, energie electrică) în prezent nu mai sunt utilizabile sau au fost dezafectate. Reţeaua
de termoficare, vizibilă suprateran, mai există fizic, dar este scoasă din funcţiune şi trebuie
demontată.
Terenul este integral împrejmuit, cu o împrejmuire din gard metalic din plasă şi stâlpi
metalici care este comună cu cea a Aeroportului Sibiu.
Terenul este plan, fără pantă, fiind situat pe un platou superior nordic faţă de albiile
majoră şi minoră ale Râului Cibin, având o perspectivă frumoasă spre sud, spre Munţii Făgăraş
şi munţii Cibinului.
Hangarul cu două zone anexe, a fost edificat în anul 1981 are regim de înălțimea parter,
cu suprafața construită totală nominală de 2735 mp ( 1805 mp suprafață construită hală și 2
anexe cu suprafața construită de 465 mp). Clădirea este realizată pe o structură masivă din
beton armat prefabricat (cadre cu stâlpi pe fundații izolate din beton armat tip ”pahar”, cu
grinzi longitudinale) și respectiv cu acoperișul realizat din planșeu terasă compus din chesoane
profil U, de 18 m deschidere și 1,50 m lățime, alternând cu zone de luminator metalic cu sticlă
armată (la 2 chesoane s-a dispus un luminator din tâmplărie metalică cu sticlă armată). Aceste
elemente de închidere planșeu acoperiș sunt așezate pe cele trei aliniamente de grinzi
longitudinale. Soluția constructivă adoptată pentru această hală asigură pe timp zilei o
iluminare naturală ambientală deosebit de bună și un confort interior sporit.
Zonele anexe ale clădiri hangarului sunt două clădiri parter, de o parte și de alta (la est și
la vest de hala hangarului). Clădirile au fost destinate funcțiunilor logistice auxiliare ale
hangarului, respectiv: magazii, diverse (materiale, piese de schimb, utilaje de întreținere),
ateliere de reparații/întreținere, vestiare și grupuri sanitare personal, birouri, zone de racorduri
utilități (inclusiv tablouri electrice). Clădirile au dimensiunile nominale de circa (7,15 x 65,0) x
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
38
465 mpSc, pentru fiecare parte a halei hangarului, suprafața lor nominală fiind de 930 mpSc.
Suprafața utilă totală estimată a acestor spații este de circa 790 mpSu.
Clădirea în ansamblul ei nu prezintă nici un fel de semne de deteriorare a structurii de
rezistență.
Spațiile ansamblului clădirii hangarului cu anexele aferente au finisaje interioare și
exterioare inferioare, de tip industrial (tencuieli gletuite cu zugrăveli în culori de var, pardoseli
din beton armat sclivisite, padoseli interioare din mozaic la anexe, placaje din faianță veche la
grupurile sanitare. Unele spații au fost dotate cu tâmplării PVC, dar și acestea sunt relativ vechi
(circa 15 -20 ani).
Starea tehnică a finisajelor este bună-satisfăcătoare.
Clădire celulă de alarmă ( corp de gardă -pază și intervemție) a fost edificată în anul
1965 are regim de înălțime parter, cu suprafața construită totală nominală de 240 mp și este
compusă dintr-un singur corp în formă de L cu o funcțiune unitară și cu o compartimentare care
rezultă din schița pusă la dispoziție de administrator. Clădirea este amplasată la vest de clădirea
ansamblului hangarului, fiind destinată funcțiunii logistice de adăpostire / permanență a
personalului de gardă care asigura paza zonei adiacente a aeroportului și intervențiile în caz de
alarmă. Clădirea este realizată pe structură cu pereți de zidărie de cărămidă pe fundații
continue din beton, cu planșeu peste parter din lemn și acoperiș tip șarpantă din lemn cu
învelitoare din țiglă. Starea tehnică a clădirii este satisfăcătoare, pereții din zona de sud
prezentând crăpături serioase la ziduri, care însă având în vedere regimul parter al clădirii nu
prezintă pericol iminent de prăbușire, dar necesită reparații.
Clădirea nu mai are nici un fel de scurgeri pluviale (jgheaburi și burlane) iar țigla
învelitorii necesită revizuire completă.
Spațiile clădirii celulei de alarmă au finisaje interioare și exterioare inferioare (tencuieli
drișcuite cu zugrăveli în culori de var la pereți și tavane, pardoseli din beton sclivisite sau din
dușumea, dar și pardoseli din parchet – toate în mare parte deteriorate), unele pardoseli au
fost desfăcute; s-a turnat ulterior în loc șapă de ciment, după anul 2004.
Starea tehnică a finisajelor este în cel mai bun caz satisfăcătoare.
Platformele și imprejmuirile -suprafața totală a platformelor betonate este de circa 3725
mp. Platformele sunt realizate în zone pătrate de circa (3,50 x 3,50) m, pentru asigurarea de
rosturi de tasare și a evitării apariției de crăpături în platformele de beton, din tasări diferite în
timp. Se constată că în prezent platformele și aleile de pe incintă sunt parțial acoperite, în
zonele de rosturi de execuție, de vegetație parazită care nu a mai fost îndepărtată prin
întreținere periodică, dar structural aceste amenajări sunt corespunzătoare.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
39
Împrejmuirile incintei sunt realizate din stâlpi metalici, pe fundații din beton, și cu
panouri din plasă de sârmă. Circa jumătate din lungimea totală a împrejmuirilor de 730 ml, este
împrejmuire nouă, iar în rest este o împrejmuire veche.
Vechimea ponderată avută în vedere pentru împrejmuiri este de circa 15 ani.
Inventarul supraedificatelor şi bilanţul suprafeţelor este următorul:
Hală hangar (1) Sc = 1.805 mp
Anexe funcțiuni diverse (2, 3) Sc =930 mp
Pavilion celulă alarmă (4) Sc =240 mp
Total clădiri Sc = 2.975 mp
Platforme și drumuri betonate (5) Sc = 3.728 mp
Împrejmuiri plase metalice (6) L =730 m
Componenţa şi conformaţia construcţiilor și amenajărilor este redată în Anexa nr. 2 (planşe,
documentație cadastrală, fişe de evaluare cu bilanţurile spaţiilor, documentaţie fotografică).
Expertul evaluator a notat următoarele observaţii:
a) Se constată că suprafeţele construite la sol (Sc) ale clădirilor, indicate în documentaţiile
topografice şi de inventar anexate sunt diferite față de situaţiile constatate de expert în
expertiza de evaluare. Bilanţul iniţial al suprafeţelor construite a fost adnotat, din acest motiv,
de expertul tehnic evaluator. Este indicată efectuarea unei verificări în acest sens la demararea
proiectelor de investiții.
b) Este indicată efectuarea (de către viitorul investitor) a unor relevee complete și exacte ale
tuturor spaţiilor clădirilor evaluate, întrucât planșele și schițele puse la dispoziție de
administratorul imobilului sunt diferite față de datele din extrasul de CF.
DATE C.F.: C.F. 128475 – Sibiu
A1 Nr. Cad/Nr. Top. 128475– Teren de construcţii de 27.267 mp
A1.1 Nr. Cad 128475-C1 Construcţii compuse din hangar și celulă
alarmă, de 2.975 mp
De asemenea
- În fapt pe teren se află două clădiri (hangarul cu anexe și respectiv pavilionul cu celula
de alarmă) și nu una singură (C1), așa cum este notat în CF.
- 2) Bilanţul suprafeţelor construite la sol, al suprafeţelor construite desfăşurate şi cel al
suprafeţelor utile este necesar a fi verificat, conform situaţiei din teren. Suprafeţele
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
40
construite la sol indicate în raportul de evaluare de faţă de către expertul tehnic sunt
uşor diferite faţă de suprafeţele indicate în documentaţia topografică şi de CF, și
respectiv de datele primite de la administratorul imobilului. Au fost luate în calcul
suprafețele clădirilor așa cum sunt acestea notate în CF.
Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia evaluatorului, rezultă că, la data evaluării,
proprietatea imobiliară nu este supusă vreunei constrîngeri de ordin juridic sau de altă natură,
care să afecteze dreptul de proprietate.
1) Se cunoaşte faptul că zona amplasamentului ansamblului imobilului este înscrisă în
cadrul PUG SIBIU ca zonă cu destinaţie transport aerian și cu servitute aeronautică, fără a avea
specificate cu claritate constrângerile urbanistice (POT, CUT, retrageri de la fronturi). Au fost
luate în calcule valorile convenționale ale terenurilor similare din zonă.
2) Terenul imobilului evaluat are o suprafață în surplus în zona de nord, cu deschidere la
Șoseaua Alba Iulia, suprafață care permite edificarea unui obiectiv nou de investiții. Suprafața
posterioară (sud), cu clădirile existente, poate fi utilizată având în vedere reabilitarea acestora.
3) Suprafețele construite ale clădirilor existente au fost luate în calcule astfel încât să
corespundă cu suprafețele notate în CF.
Evaluarea imobiliară completă a bunului care face obiectul prezentului Studiu se
regăsește în Anexa nr. 2. Evaluarea, realizată de expert evaluator ANEVAR, a
concluzionat faptul că valoarea bunului care urmează să fie concesionat este de
2.751.260 Euro, din care 2.134.525 Euro valoarea terenului, respectiv 616.735
Euro valoarea construcţiilor existente pe teren.
4. Analiza concesiunii din punct de vedere tehnic
Pentru a analiza fezabilitatea tehnică a funcţiunilor din propunerile primite de
dezvoltare a parcelei cu suprafață de 27267 mp este important de precizat restricțiile care sunt
impuse de reglementările aeronautice în domeniu precum si reglementările din domeniul
urbanistic. Este important de precizat faptul că aceste limitări reprezintă limitări impuse de
diferitele reglementări aplicabile, fezabilitatea unei soluţii tehnice specifice putând fi stablită
după realizarea unui concept clar de investiţie și a unor studii de fezabilitate.
Limitări din punctul de vedere al reglementărilor aeronautice
Din punct de vedere al reglementărilor aeronautice s-a luat în considerare studiul
privind Stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile specifice/particulare asociate
aerodromului și mijloacelor CNS și meteorologice deținute/operate de Aeroportul Internțional
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
41
Sibiu executat de SC GAUSS SRL3. În acest studiu sunt delimitate zonele de servituți aeronautice
de înălțime (LRSB) conform RACR-ZSAC ediția 1/2015. Terenul studiat corespunde zonei II,
caracterizată prin suprafață conică, din care se exclude Zona I. Zona II se desfășoară de la
marginea benzii pistei, în toate direcțiile la 4500 m, exclusiv Zona I , având lățimea benzii pistei
de 150 m stânga/dreapta față de axul pistei. Înălțimea marginii exterioare: 30 m față de cota
aerodromului 463 m (pantă 1:150 de la marginea benzii pistei, spre exterior).
Figura 8 Localizarea parcelei studiate în raport cu zonele de servituți civile specifice
Concluziile studiului menționat anterior sunt concretizate în cerințe necesare a fi
respectate pentru edificarea de construcții în zonele cu servituți aeronautice stabilite pentru
Aeroportul Internațional Sibiu.
Edificarea unei construcții se face, conform Legii nr. 50/1991, cu completările și
modificările ulterioare, pe baza unei autorizații de construire, emisă în condițiile legii de
autoritățile publice locale competente. Eliberarea autorizației de construire se face pe baza mai
multor documente între care se regăsesc Certificatul de Urbanism (CU) precum și avizele și
acordurile stabilite prin CU. Autoritățile publice locale competente sunt obligate să solicite
avizul AACR pentru obiectivele noi care penetrează suprafețele zonelor de referință, așa cum
sunt ele definite în RACR-ZSAC și pentru cele situate în zona sau suprafața de protecție a
mijloacelor CNS și meteo.
Conform RACR-ZSAC art. 4.4. „În interesul siguranței zborului, în zonele cu servituți
aeronautice civile asociate aerodromurilor pentru avioane, realizarea de obiective noi este
permisă numai cu avizul AACR”. Obiectivele permise în zona I de referință sunt descrise la art.
4.4.1, cele permise în zona II de referință sunt descrise la art. 4.4.2., cele permise în zona III de
referință sunt descrise la art. 4.4.3., iar cele în zona IV de referință sunt descrise la art. 4.4.4..
3 Menţionăm faptul că studiul citat se află în faza de avizare la Autoritatea Aeronautică Civilă Română ( AACR)
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
42
Obiectivele permise în zonele cu servituți civile aeronautice asociate mijloacelor CNS și meteo
sunt descrise la art. 4.6.
Pentru obiectivele situate în exteriorul zonelor de referință, care satisfac cel puțin o condiție
dintre cele enumerate la art. 4.8, este necesară solicitarea avizului AACR.
Conform art 4.4.2 RACR-ZSAC 2015
(1) în zona II, în interiorul infrastructurii aeroportului este permisă amplasarea unor
construcții noi cu avizul AACR după cum urmează:
-a) sisteme rutiere (pistă de decolare-aterizare, căi de rulare, platforme):
-b) clădiri (aerogară, hangar, ateliere, depozite) și amenajări diverse ( împrejmuire,
parapete antizgomot);
-c) instalații aeroportuare diverse, inclusiv stâlpi pentru iluminatul platformei;
-d) instalarea sau modernizarea de mijloace CNS și meteorologice;
-e) modernizarea și/sau dezvoltare de aerodrom/aeroport;
-f) alte obiective cu destinație aeronautică sau conexă.
(2) În zonele limitrofe aerodromului/aeroportului (terenuri exterioare şi adiacente
perimetrului infrastructurii de aerodrom/aeroport) este permisă amplasarea unor construcții
noi cu avizul AACR după cum urmează:
-a) clădiri (locuinţe, depozite, hoteluri), structuri diverse (piloni, coşuri de fum, sonde,
turbine eoliene) care depăşesc înălţimea admisibilă;
-b) construcţii sau structuri metalice de mari dimensiuni (pereţi şi/sau învelitori
metalice, împrejmuiri metalice, panouri publicitare metalice);
-c) construcţii, structuri diverse care nu depăşesc înălţimea admisibilă, dar constituie
obstacole locale semnificative pentru navigaţia aeriană;
-d) pasaje rutiere supraînălţate;
-e) obiective care atrag şi favorizează concentrarea păsărilor sau animalelor sălbatice
(unităţi de morărit, silozuri, depozite, magazii, gropi de gunoi, decantoare, iazuri
piscicole/luciuri de apă rezultate în urma excavărilor controlate);
(la 02-02-2017 Litera e) din Alineatul (2), Subunctul 4.4.2., Punctul 4.4., Capitolul IV a fost
modificată de Punctul 8, Articolul I din ORDINUL nr. 33 din 16 ianuarie 2017, publicat în
MONITORUL OFICIAL nr. 95 din 02 februarie 2017)
-f) staţii radio (radiodifuziune, TV);
-g) staţii de comunicaţii (telefonie celulară, radiorelee, translatori;
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
43
-h) activităţi/surse producătoare de perturbaţii în funcţionarea mijloacelor CNS sau
meteorologice (acţionări electrice de forţă, sudură electrică);
-i) activităţi/surse potenţiale de incendiu, explozie (staţii de alimentare şi/sau depozite
de combustibili, aplicaţii pirotehnice);
-j) utilizarea de dispozitive cu fascicul laser sau de surse de lumină orientate în sus
(sisteme de iluminat, firme/reclame luminoase);
-k) lansare de focuri de artificii, înălţare de lampioane, baloane sau rachetomodele;
-l) instalare sau modernizare de mijloace CNS şi meteorologice;
-m) modernizare şi/sau dezvoltare de aerodrom/aeroport;
-n) deschidere, dezvoltare şi/sau modernizare de heliporturi, terenuri de aviaţie
generală sau de lucru aerian permanente;
-o) trasee pentru autostrăzi/şosele naţionale, căi ferate, conducte magistrale, linii
electrice aeriene magistrale, reţele de radiorelee;
-p) alte obiective care afectează sau pot afecta siguranţa zborului.
Conform Easy Acces Rules for Aerodromes (Regulation EU 139/2014 ) la capitolul
Coverage Areas for Terrain and Obstacle data Provision este prezentat un grafic al suprafețelor
de obstacolare pentru Zona 1 și Zona 2. Acest grafic este prezentat în cele ce urmează.
Figura 9 Grafic al suprafeţelor de obstacolare pentru zonele I și II (sursa : Easy Acces Rules for Aerodromes (Regulation EU 139/2014 )
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
44
Pentru calcularea înălțimii maxime de obstacolare s-a luat în considerare următoarele
elemente :
-cota terenului (elevația) parcelei care face obiectul concesiunii;
-cota pistei (elevația) în partea mediană și distanța de la mijlocul pistei până la
punctele de pe parcelă unde s-a dorit calcularea înălțimii maxime de obstacolare;
-panta suprafeței de obstacolare față de suprafața normală a terenului trebuie să
fie de 1,2%.
Figura 10 Poziţia parcelei studiate în raport cu pista aeroportului
Pentru cele patru puncte marcate în figura de mai sus de pe parcela indicată s-a calculat
distanța în linie dreaptă până în partea mediană a pistei aeroportului, iar pe baza distanței și a
cotei (elevației) punctelor 1,2,7,8 s-a determinat înălțimea de obstacolare care conform
calculelor este următoarea:
-pentru punctul 1-Hobstacolare=13,25 m;
-pentru punctul 2-Hobstacolare =12,96 m;
-pentru punctul 7-Hobstacolare=9,07 m;
-pentru punctul 8-Hobstacolare =8,54.
Punctele 1,2,7,8 sunt perimetrale parcelei studiate respectându-se planul de situație al
parcelei aferente extrasului de carte funciară.
Limitări existente din punct de vedere urbanistic
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
45
De asemenea, din punct de vedere urbanistic trebuie menționat că imobilul este
încadrat într-o zonă (UTR - Unități Teritoriale de Referință) cu destinaţie specială de tip ”Ta –
Circulație aeriană și amenajări aferente” - iar schimbarea acestei categorii de utilizare în orice
altă activitate de tip lucrativ va putea fi efectuată numai prin elaborarea unui PUZ. POT și CUT
aferente acestei zone nu sunt specificate cu claritate în textul RLU. Se cunoaște că regimul de
înălțime permis este de P+3E+M – cu variantele aferente. Înălțimea maximă admisă a clădirilor
în zonă este specificată la 20 m (la coamă) și la 16 m (la atic sau la cornișa superioară). Aceste
înălţimi trebuie însă luate în considerare în coroborare cu limitările care asigură conformarea cu
standardele aeronautice, menţionate mai sus. Regimul nu poate depăși niciuna din următoarele
configurații: S+P+3+M, S+P+3+R, S+D+3+M, S+D+P+2+R, (semnificația prescurtărilor S-subsol, D-
demisol, P-parter, M- mansardă, R – nivel retras)
De menționat că înălțimea maximă a clădirilor va fi stabilită ulterior obținerii Avizului
Autorității Aeronautice Civile Române, care va impune restrucții legate de înălțime tinând cont
de existența culoarului de zbor, și de înălțimile de obstacolare pe amplasamentul studiat.
Indicatorii maximali de utilizare ai terenului vor fi stabiliți prin documentația de
urbanism PUZ ce va fi întocmită pentru regelemetarea zonei.
Imobilul analizat şi identificat în cadrul documentaţiei de faţă a făcut parte iniţial din
Unitatea Specială de Aviaţie Sibiu (Baza de Elicoptere) a Ministerului Apărării Naţionale. Zona
are și în prezent un statut de „Zonă cu activităţi de Transporturi aeriene speciale” în cadrul PUG
SIBIU 2009/2011.
În cazul elaborării PUZ se vor respecta următoarele condiții:
-teritoriul ce urmează se fie reglementat prin PUZ va fi suficient de mare pentru a fi
relevant înevaluarea impactului urbanistic și funcțional al intervenției. Se recomandă ca
teritoriu minim de reglementări teritoriului adiacent căilor majore de circulație care servesc pe
cel puțin două laturi zona studiată. Este interzisă limitarea teritoriului PUZ la terenul care
generează PUZ;
-se vor include servituți stabilite prin PUG, precum și cele apărute ulterior sau a căror
necesitate reiese din intervenția care generează PUZ;
-se vor include reglementările PUG pentru zona în cauză spre a fi preluate și detaliate de
PUZ. Obiectivele de utilitate publică și dotările de interes public vor fi preluate în mod
obligatoriu în PUZ, detaliate și reglementate.
Modificările zonelor de protecție sau a zonelor de siguranță a infrastructurii aeriene se vor
actualiza în baza de date a administrației publice și a instituțiilor cu responsabilități de avizare și
aprobare a documentațiilor tehnice.
Prin reglementări cu caracter definitiv specificat în cadrul prezentului regulament nu se admit
derogări prin intermediul PUZ sau PUD.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
46
Plan Urbanistic Zonal trebuie să cuprindă teritoriul adiacent căilor majore de circulaţie care
servesc pe cel puţin două laturi zona studiată. Conform regulamentului este interzisă limitarea
teritoriului PUZ la terenul care generază PUZ.
Din punct de vedere funcțional utilizările permise sunt destul de limitate, Planul Urbanistic
General permite următoarele funcțiuni:
• Aeroport;
• Gară de persoane;
• Autogară;
• Staţie intermodală;
• Staţie a trenului urban;
• Parcaje publice multietajate subterane şi/sau supraterane;
• Parcaje publice de tip park&ride;
• Depou pentru vehiculele tranportului public;
• Servicii aferente infrastructurii de transport public: alimentaţie publică, comerţ,
informare şi eliberare tichete, spaţii de aşteptare etc.
Conform HG 525/1996 art 16 se vor respecta servituțile și interdicțiile, temporare sau definitive,
generate de obiectivele de utilitate publică, conform PUG.
Utilizările admise in prezent prin PUG:
• construcții, instalații și amenajări aferente traficului aerian, unități de întreținere și
depozitare aferente traficului aerian.
• Terminale de persoane sau bunuri, depozite .
• Funcțiuni aferente infrastructurii de transport public.
În această situaţie, așa cum s-a menţionat în paginile anterioare, pentru alte funcţiuni
prevăzute în opţiunile prezentate va fi necesară realizarea unui PUZ care să permită și
funcţiunile respective.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
47
Din punct de vedere tehnic, opţiunile analizate prezintă următoarele caracteristici/limitări:
Funcţiuni analizate (în funcţie de propunerile de investiţii primite)
Caracteristici/limitări
Opţiunea 1 – Centru expoziţional /centru de afaceri
- Clădirile vor trebui să respecte limitările de înălţime date de reglementările aeronautice și urbanistice
- Este necesară rezolvarea accesului în incinta centrului, fără perturbarea activitătii și reglementărilor de siguranţă aeronautică
- În cazul re-utilizării structurii existente pentru realizarea centrului expoziţional se recomandă realizarea unei expertiza tehnice a structurii existente de către investitor.
- Este conformă utilizării parcelei propuse de R.A. Aeroport Internaţional Sibiu, conform propunerii înaintate CJ Sibiu (vezi Anexa nr. 4)
- Din punct de vedere funcțional, opţiunea nu corespunde funcțiunilor permise prin intermediul PUG, ca urmare, considerăm că această investiție ar fi posibilă în varianta în care prin Realizarea unui Plan Urbanistic Zonal se propune schimbarea Unității teritoriale de referință și atribuirea unui UTR special pentru acest program de arhitectură. Schimbarea funcţiunilor permise prin PUG se poate realiza printr-o exceptare faţă de prevederile PUG. Este necesar PUZ
- Suprapunerea propunerii pe sit-ul analizat: propunerea vizează strict terenul analizat - Coroborarea scopului investiţiei cu direcţia de dezvoltare solicitată: propunerea este
relevantă pentru necesităţile şi obiectivele Aeroportului Sibiu, respectiv ale judeţului. -
Opţiunea 2 – Terminal transport cargo Suprafaţa necesară:
• Această opţiune vizează mai multe tipuri de investiţii cu caracter aeronautic, principalele investiţii vizate fiind școală de pilotaj, hub logistic și terminal cargo, precum și alte servicii cu specific aeronautic. Aceste investiţii presupun alocarea unor suprafețe de teren suficient de mari pentru:
• realizarea spațiilor de depozitare marfă, gararea aeronavelor pentru a fi descărcate și eventual staționarea acestora pe o perioadă mai mare de timp;
• realizarea accesului pentru tiruri în vederea transportul mărfurilor dinspre și spre terminal cargo și spațiu de parcare a acestora;
• realizarea accesului tirurilor din Drumul Național spre terminal cargo. Se va rezolva problema accesului (benzi de accelerare, decelerare, eventual un sens giratoriu pe DN );
• realizarea serviciilor vamale pentru mărfurile transportate, servicii de securitate a mărfurilor,
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
48
manipularea mărfurilor transportate, etc.
• asigurarea serviciilor aferente aeronavelor dirijarea spre zona de garare, alimentarea cu carburant a aeronavelor, asistenta P.S.I. pe toata perioada de încărcare, descărcare a mărfurilor, igenizarea aeronavelor, eventuale lucrări de mentenanță;
• staționarea aeronavelor se va face pe un apron (suprafață betonată situată în proximitatea terminalului cargo) care trebuie să fie suficient de mare cu fundație rezistentă și conectată la pista principală prin calea de rulare;
De asemenea, sunt aspecte de ordin tehnic care trebuie realizate, dar care nu pot face obiectul concesiunii terenului studiat și a căror modalitate de rezolvare (investiţională și legală trebuie clarificată):
• realizarea unei conexiuni a pistei principale a Aeroportului Internațional Sibiu cu terminalul cargo prin construirea unei căi de rulare care să fie suficient de lată, fundație rezistentă pentru a permite accesul aeronavelor în zona cargo;
• în cazul parcelei studiate pentru realizarea terminalului cargo se va depăși limitele acestei parcele având în vedere că trebuie realizată calea de rulare și apronul pentru staționarea aeronavelor. Suprafața de teren este destul de restrânsă;
• pentru ieșirea aeronavelor din zona terminalului cargo se poate utiliza calea de rulare existentă aferentă terminalului de pasageri (în cazul în care apronul terminalului cargo va fi adiacent apronului terminalului de pasageri) sau se poate construi o cale de rulare adiacentă între pista principală și terminal cargo;
• Corespondeţa propunerii din punct de vedere funcţional cu utilizările admise prin PUG: - parţial, partea de extindere a Aeroportului şi pe partea de transport cargo, este permisă de regulamentul de urbanism, partea de servicii şi comerţ conexe aeroportului este în concordanţă cu prevederile PUG. Partea de şcoală de piloltaj şi personal pentru aeronave nu corespunde prevederilor PUG. Este necesar PUZ
Opţiunea 3 – Dezvoltare servicii comerciale aeroport
• Opţiunea se bazează pe Propunerea nr. 3 existentă și depășește atât suprafaţa de teren studiată, cât și obiectul concesiunii (concesiunea de teren). Propunerea acoperă investiţii pe o suprafaţă mult mai mare decât cea care face obiectul studiului, iar activităţile propuse interferează cu cele ale aeroportului, ceea ce recomandă mai degrabă studierea acestei oportunităţi din perspectiva unui parteneriat public- privat sau a unei concesiuni de lucrări și, eventual, servicii.
Deși propunerea excede obiectul studiului de oportunitate, au fost analizate propunerile aferente parcelei studiate, rezultînd următoarele:
- Regimul de înălţime propus trebuie revizuit pentru a fi în acord cu reglementările urbanistice
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
49
și aeronautice aplicabile; - Trebuie rezolvată problema accesului în incintele respective (probabil direct din drumul
naţional) astfel incât activitatea economică să se poată desfășura, iar activitatea aeroportului, inclusiv elementele de siguranţă și securitate aeroportuară să nu fie afectate;
- Din punct de vedere al reglementărilor PUG, este viabilă în varianta în care funcțiunile dominante se încadrează în prevederile PUG din punct de vedere funcțional, iar cele de Business center, centru expozițional și cazare, vin ca funcțiuni secundare, complementare celor care sunt permise prin regulament și deservesc funcțiune și ajută dezvoltarea aeroportului. Propunerea acestora este dezvoltată pe o zonă mult mai mare decât strict terenul care urmează a fi concesionat, ca urmare este posibilă realizarea acesteia prin etapizare in cadrul PUZ.
- propunerea limitează destul de mult alte extinderi eventuale ale aeroportului
Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare - Propunerea nr. 4 nu conţine elemente precise care să definească exact tipul de activităti desfășurate. Ca și concluzii generale:
- Trebuie respectate reglementările urbanistice și aeronautice - In funcţie de funcţiunile precise propuse, trebuie reglementat accesul la viitoarele investiţii
astfel încât concesionarul să își poată desfășura activitatea, iar activitatea și standardele de siguranţă șî securitate ale aeroportului să nu fie perturbate.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
50
5. Analiza concesiunii din punct de vedere economico-financiar
5.1. Analiza economico - financiarǎ
Propunerile au fost analizate tinand cont de 3 elemente:
A. Beneficiile reale aduse Judeţului Sibiu;
B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati;
C. Termenul estimat de implementare ;
D. Puncte slabe/aspect negative
5.1.1.Opţiunea 1 - Centru expozitional si Incubator de afaceri
A. Beneficii aduse zonei:
Investitia propusa de Investitorul A e complexa si va aduce duble benefici, respectiv:
Prin Centrul de expozitii si evenimente va asigura:
cresterea turismului de afaceri in Judeţul Sibiu prin organizarea unor targuri, expozitii si
conferinte nationale si internationale pe diferite domenii: productie, constructii, IT,
servicii;
cresterea veniturilor aeroportului Sibiu, prin cresterea numarului de pasageri
sustinerea dezvoltarii mediului de afaceri existent prin extinderea relatiilor de afaceri,
networking, dobandirea de know-how prin relationarea cu companii similare din alte
regiuni;
dezvoltarea/cresterea afacerilor locale adiacente: unitati de cazare (hoteluri, apart-
hoteluri, etc); unitati de alimentatie publica si alte unitati de comert, agentii de
publicitate, agentii de turism, etc
cresterea turismului pentru entertainement, prin :
- organizarea in cadrul centrului a unor evenimente de interes regional: concerte,
spectacole, expozitii de arta;
- extinderea sederii in zonă pentru participantii la conferinte/targuri in scopuri de
entertainement;
clientii Centrului vor fi atat companiile din judetul Sibiu, dar si din judetele invecinate
care nu dispun de Centre similare, respective: judetul Alba (municipiul Alba Iulia si
Sebes, fiind la maxim 60 km ), accesul fiind facil datorita autostrazii.
Constructia unui incubator de afaceri, va permite
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
51
dezvoltarea industriilor cu valoarea adugata mare, in special IT, care va asigura :
• retentia populatiei tinere , si crestere migratiei populatiei tinere inspre Sibiu, din
alte judete prin sustinerea dezvoltaii unor afaceri inovative, interesante care pot
asigura angajatilor un salariu peste medie si conditii de viata competitive;
• cresterea nivelului de trai in zona, cresterea salariilor , care va duce la dezvoltarea
celorlalte sectoare: comert si servicii;
• cresterea interesului pentru facultatile din cadrul universitatii “Lucian Blaga”,
prin diversificarea activitatilor practice, dar si datorita cresterii probabilitatii de a
gasii un serviciu dupa terminarea facultatii.
Diverificarea economiei locale si regionale;
Atragerea de investitori care sa asigure dezvoltarea business-urilor inovative; odata cu
cresterea acestorea, ca efect in lant va fi:
• sustinerea comertului si serviciilor din zona;
• cresterea cererii de spatii de birouri si locuinte si astfel dezvoltarea companiilor
de constructii, comert cu materiale de constructii si amenajari , etc;
• dezvoltarea unor afaceri mici, adiacente
realizarea unui hub de productie IT , care sa asigurea suportul tehnic si pentru
modernizarea sistemelor de administratie publica.
B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati
Intreaga investitie va fi suportata de concesionar neexistând risc financiar pentru
autorităţi.
C. Termenul estimat de implementare.
- Pentru Centrul de expozitii- cca 1 an de la data semnarii contractului de
concesiune;
- Pentru Incubatorul de afaceri- cca. 1-1,5 ani de la data obtinerii Autorizatiei de
construire
D. Puncte slabe/aspecte negative
in cazul Incubatorului de afaceri, apropierea de aeroport, poate prezenta un
dezavantaj datorita zgomotului.
Alte aspecte
Locatia propusa este propice dezvoltarii unui Centru expozitional , datorita
invecinarii cu Aeroportul Sibiu, dar si accesului facil dispre judetele Cluj, Alba, si de la
autostrada ;
Pentru Centrul expozitional, cladirea deja exista, necesitand doar reparatii si
amenajari, ceea ce reduce semnificativ timpul cu darea in folosinta a acesteia
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
52
Atat in Sibiu, cat si in judetele incevinate Alba, Valcea, chiar si in Cluj nu exista
Centre expozitionale, in general, targurile/conferintele organizandu-se in zone
adaptate (Sali de evenimente din hoteluri sau individuale, sali de sport, etc), ori in
ultimii aani se observa o crestere a intereseului pentru aceste manifestari.
Edificarea Incubatorului de afaceri poate fi sustinut si prin diferite Proiecte de
finantare cu fonduri nerambursabile.
5.1.2 Opţiunea 2 - Terminal cargo - Baza pentru aeronave si hub logistic (aircargo) pentru
zona centrala
A.- Beneficii aduse zonei:
Pe partea de transportui marfa si mentenanta aeronave
• Cresterea numarului de transporturi aeriene de marfa;
• Satisfacerea novoilor de transport ale unor companii locale si astfel cresterea
contributiei la securizarea afacerilor locale;
• Cresterea atractivitatii Judeţului fata de investitorii straini.
• Cresterea veniturilor aeroportului, prin sustinerea cresterii numarului de zboruri si
asigurarea unor servicii suplimentare ;
• Cresterea atractivitatii zonei pentru potentiali investitori care au nevoie de asigurarea
unor transporturi rapide de marfa;
• Parteneriatul semnat cu Textron Aviation (producătorii Cessna) pentru mentenanta
aeronave, ar putea sustine cresterea numarului de aeronaave care tranziteaza
Aeroportul Sibiu’.
Prin scoala de zbor Sibiul va deveni o noua destinatie pentru tinerii care vor sa devina piloti
sau sa faca parte din Cabin Crew;
Constructia Hotelului va sigura cresterea veniturilor Municipiului (prin taxe și impozite),
Judeţului si aeroportului in cazul stabilirii unor parteneriate;
B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati
Intreaga investitie va fi suportata de Concesionar insa Aeroportul Sibiu cel ma probabil va
trebui sa asigure infrastructura necesara pentru funcţionalizarea traficului cargo (vezi în
acest sens și concluziile capitolului anterior).
C. Termenul estimat de implementare- 5-10 ani
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
53
D. Puncte slabe/aspecte negative
Proiectul presupune realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul
aeroportului , dar si a unor investitii de catre Aeroport, ceea ce ar putea intarzia
semnificativ darea in folosinta a terminalului air-cargo, al spatiilor de hangarare si al
bazei de mentenanta avioane;
Termenul mai lung de implementare – ar fi necesară impunerea unui termen de
realizare care să fie în concordanţă cu obiectivele de dezvoltare pe termen mediu ale
aeroportului; o perioadă foarte lungă de timp pentru realizarea investiţiei poate
duce la pierderea unor potenţiale avantaje concurenţiale (de exemplu dezvoltarea
Aeroportului Brașov)
Tendinţele europene privind traficul cargo
Concurenţa la nivel naţional (în special aeroporturile Cluj și Timișoara, aflate la
distanţe relativ mici și cu bune conexiuni rutiere către Sibiu).
Impactul relativ scăzut al celorlalte tipuri de servicii propuse (în afara terminalului
cargo) propuse raportate la obiectivele de devoltare ale Aeroportului și ale judeţului.
Alte aspecte
Locatia propusa este propice functiunilor propuse , datorita zonei preponderent
industriale si accesului facil catre autostrada;
Functiunile propuse sunt corelate cu activitatea aeroportuara derulata in zona.;
5.1.3 Opţiunea 3 - dezvoltare servicii comerciale aeroport
A. Beneficii aduse zonei:
1. Cresterea traficului aeroportului si dezvoltarea acestuia datorita functiunilor
propuse (comert, servicii, petrecere a timpului liber), imbunatatirea serviciilor de
transport care asigura legatura cu restul Judeţului Sibiu;
2. Proiectul in sine va contribuii la imbunatatirea arhitecturii zonei , si dezvoltarea
zonei prin atragerea unor companii de IT/servicii in cladirile de birouri ;
3. Cresterea turismului de afaceri în judeţul Sibiu prin organizarea unor targuri,
expozitii si conferinte nationale si internationale pe diferite domenii: productie,
constructii, IT, servicii;
4. Sustinerea turismului prin centrul de informare “This is Romania”
5. Asigurarea mediului dezvoltarii mediului de afaceri existent prin extinderea relatiilor
de afaceri, networking, dobandirea de know-how prin relationarea cu companii
similare din alte regiuni;
B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
54
Proiectul se bazeaza pe intentia autoritatilor de extindere a activitatii Aeroportului.
Realizarea Proiectului presupune si relocarea unei parti din infrastructura suport
aferenta terminalului aeroportului , relocarea temporara sau definitiva a parcarii,
constructia unei noi infrastructuri pentru terminalul de autobuz .
C. Termenul estimat de implementare- termen mediu -lung
D. Puncte slabe/aspecte negative
Proiectul presupune realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul
aeroportului , si a unor investitii semnificative ;
Termenul lung de implementare;
O parte din functiunile propuse (SPA , entertainement) se potrivesc mai putin zonei .
In cazul cladirilor de birouri , apropierea de aeroport, poate prezenta un dezavantaj
datorita zgomotului.
O mare parte din funcţiunile propuse nu se regășesc în strategia judeţului sau a
aeroportului (centru spa, mall, etc).
Alte aspecte
Pentru anumite functiuni (hotel, centru expozitional), locatia este potrivita și este
corelată cu obiectivele de dezvoltare ale judeţului
Obiectul investiţiilor excede prezentul studiu
Pentru a patra opţiune, datorită datelor de intrare extrem de sumare, nu se poate face o analiză
economică propriu-zisă prividn avantajele și dezavantajele acesteia.
De mentionat faptul ca in toate cazurile este necesara elaborarea unui PUZ , terenul fiind
incadrat in Zona UTR – Unitati Teritoriale de referinta, cu destinatie speciala Ta-Circulatie
aeriana si amenajari.
Concluzii privind motivele economice ale unei concesiuni a terenului studiat, pe tipuri de
utilizări viitoare al terenului, din punctul de vedere al concedentului :
Avantaje Dezavantaje
Opţiunea 1 Centru Expozitional si Incubator de afaceri
(+)Impactul asupra zonei este cel mai ridicat in principal datorita Centrului expozitional, prin: o cresterea numarului turistilor ; o cresterea vanzarilor de servicii de cazare,
alimentatie si a comertului ; o sustinerea dezvoltarii afacerilor locale prin
importul de know how si extinderea relatiilor
(-) in cazul Incubatorului de afaceri, apropierea de aeroport poate prezenta un dezavantaj datorita zgomotului
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
55
de afaceri o infintarea/dezvoltarea unor afaceri noi cu
valoare adaugata in cadrul Incubatorului de afaceri;
o cresterea populatiei tinere ; o cresterea nivelului de trai (+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea numarului pasagerilor ; o cresterea veniturilor din activitate comerciala (+) Termenul de implementare redus, mai ales pentru prima parte a Proiectului- Centrul expozitional, unde termenul este de cca. 1 an, avand in vedere faptul ca imobilul exista deja; (+) Efort financiar zero din partea autoritatilor (+) Investitia propusa a fost inclusa in strategia de dezvoltare a Judeţului Sibiu.
Opţiunea 2 – terminal cargo Baza pentru aeronave si hub logistic (aircargo)
(-)Impactul mai redus asupra zonei : o acoperirea cererii de servicii de transport ale
unor companii locale (Zona Sibiu, Alba) o sustinerea mediului de afaceri local si
atragerea de noi investitori care au nevoie de servicii de transport aeriene;
o în afara investiţiilor aflate în directă legătură cu transportul aerian cargo, celelalte funcţiuini propuse au un impact redus asupra dezvoltării socio-economice a judeţului
(+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea numarului de transporturi aeriene
de marfa; o extinderea serviciilor care pot fi accesate in
zona Aeroportului : mentenanta nave ; air-cargo ; scoala de pilotaj si cabin crew ;
o servicii cazare pentru echipajele de zbor si pasageri
o cresterea veniturilor din activitate comerciala (+) Functiunile propuse sunt corelate cu activitatea aeroportuara derulata in zona, si cu necesitatile de dezvoltare ale Aeroportului (+) în cee ace privește partea de terminal cargo, Investitia propusa a fost inclusa in strategia de dezvoltare a Judeţului Sibiu.
(-) Termenul de implementare – 5-10 ani (-) Implicatii financiare autoritati – se impune analiza investiţiilor care este necesar să fie realizate în afara terenului care urmează să fie concesionat, astfel incât terminalul cargo să devină funcţional (-) Este posibil ca terenul propus spre concesiune să nu asigure suprafata necesara desfasurarii tuturor activitatilor propuse : air cargo care presupune si un spatiu de depozitare ; mentenanta aeronave, scoala pilotaj. (-) concurenţa : existenţa a două aeroporturi relativ apropiate și cu foarte bune conexiuni rutiere cu Sibiul, care déjà au dezvoltate servicii cargo semnificative (Timișoara și Cluj)
Optiunea 3 (-)Impactul mai redus asupra zonei : (-) Regimul de inaltime propus pentru
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
56
Dezvoltarea de servicii commerciale aeroport
o cresterea numarului turistilor ; o dezvoltarea zonei o cresterea turismului de afaceri ; o dezvoltarea mediului de afaceri local ; o cresterea veniturilor din turism si comert
(+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea traficului aeroportului si
dezvoltarea acestuia datorita functiunilor propuse (conferinte, cladiri de birouri));
o acces facil spre celelalte zone ale judeţului Sibiu
o cresterea veniturilor din activitatea de comert ;
unele cladiri nu corespunde cu indicatorii zonei (-) Implicatii financiare semnificative din partea Aeroportului sibiu , Proiectul necesitand realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul aeroportului , si a unor investitii semnificative ; (-)Termenul lung de implementare; (- ) In cazul cladirilor de birouri , apropierea de aeroport poate prezenta un dezavantaj datorita zgomotului.
5.2. Redeventa și durata concesiunii
În stabilirea unei redevențe minime pentru terenul în suprafață de 27.267 mp și clădirilor
existente pe acesta ( Hală hangar cu suprafața construită de 1.805 mp; Anexe funcțiuni diverse
cu suprafață de 930 mp si Pavilion celulă alarmă cu suprafață construită de 240 mp) s-au luat în
considerare premisele unei potențiale vânzări a acestuia cu plata în 40 ani, aceasta fiind
stabilită întrucât reprezintă perioada minimă pentru amortizarea clădirilor) , respectiv:
✓ s-a estimat o valoare de piață pentru teren și imobilele existente pe acesta de 2.751.260
Eur (conform evaluării imobiliare din Anexa nr. 3), din care :
- 2.134.525 Eur valoare teren ;
- 616.735 Eur valoare clădiri cu amenajări exterioare
✓ o perioadă de plată, de 40 de ani la care se adaugă o dobândă anuală calculată în
funcție de dobânzile de referință BNR aferente lunii mai 2019.
Ținând cont de variantele diferite propuse pentru valorificarea terenului și imobilelor
concesionate, s-a mers pe o singură variantă de calcul a redeventei prin luarea în considerare a
indicilor BNR.
S-a luat în considerare pentru varianta aleasă dobânda de referință la facilitatea de
depozit.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
57
Astfel redevența rezultată este :
Dobanda de
referinta facilitatea de depozit
Valoare piata teren+cladiri existente EUR 2,751,260
Rata anuala % 1.50%
Perioada an 40
VAN EUR 4,402,016
Redeventa anuala minima EUR 110,050
Redeventa propusa EUR 110,050
Totodata, având în vedere rentabilitatea proiectului, se poate lua în considerare și varianta în
care valoarea redevenței se determină prin raportare la profitul operațional net, respectiv un
procent de 1% din acesta, rezultat din exploatarea proprietații concesionate, dar nu mai puțin
de redevența minimă propusă.
De menționat și faptul că în varianta de calcul a redevenței propuse, se respectă prevederile
art.17 din Legea 50/1991, care prevede „ Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește,
după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau
a consiliului local, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al
terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente ”.
Valoare evaluata (Eur)
Perioada de recuperare (ani)
Total (teren+cladiri) 2,751,260 25.0
Teren 2,134,525 19.4
Cladiri 616,735 5.6
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
58
6. Aspecte de mediu și sociale
Sub aspectele de mediu s-au analizat propunerile de dezvoltare care au fost propuse
pentru această parcelă de teren astfel încât impactul asupra componentelor factorilor de mediu
să fie cât mai redus.
De asemenea s-a analizat și modalitatea de relaționare a propunerilor de dezvolatare cu
funcționalitatea aeroportului, luându-se în considerare cele mai optime/fezabile variante.
Opţiunea 1 – Centru expoziţional/Incubator de afaceri
Luând în considerare cele propuse se pot estima anumite forme de impact în faza de
funcționare a amplasamentului atât asupra mediului cât și asupra stării de sănatate a celor care
vor desfășura activități în infrastructura creată. Dintre aceste forme de impact amintim
-gestionarea neadecvată a deșeurilor menajere generate din activitatea de pe acest
amplasament ;
-evenimentele publice și private implică intensificarea traficului auto și creșterea
nivelului de emisii atmosferice. De asemenea crește nivelul de zgomot asociat traficului auto cu
potențial impact asupra personalului care desfășoara activitatea în zona birourilor,
incubatorului de afaceri și zona IT;
-activitatea aeroportului prin traficul desfășurat poate fi considerată o sursă de zgomot
cu potențial impact asupra stării de sănătate a celor care își vor desfășura activitatea în această
locație.
-impact asupra solului prin acoperirea suprafețelor de teren cu suprafețe betonate. Se
estimează un număr maxim de parcări (450-500 locuri de parcare, în faza finală de maturitate a
proiectului); realizarea spațiilor de parcare implică și preluarea apelor pluviale potențial
contaminate cu hidrocarburi, direcționarea acestora spre un decantor/separator produse
petroliere care în cazul unei funcționări normale contaminează factorul de mediu apă.
Dintre aspectele pozitive ale implementării prezentei propuneri se pot aminti următoarele:
-consolidarea clădirii existente, făra demolarea ei, fapt ce implică generarea unor
cantități reduse de deșeuri de construcții/demolări;
-amenajarea suprafețelor de teren rămase libere ca și spații verzi.
-realizarea unui spațiu de utilitate publică care să corespundă atât nevoilor cetățenilor
din jud Sibiu, dar și să se integreze în nevoile funcționale ale aeroportului.
De asemenea trebuie avut în vedere din punct de vedere urbanistic că imobilul ce
urmează a se construi pe amplasament are nevoie de un regim de înălțime maxim de 13,5 m în
partea nordică a amplasamentului și de 8,5 m în partea sudică a amplasamentului. În planul de
afaceri (proiecție strategică) se precizează la cap IV Date financiare de natură preliminară că se
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
59
va realiza,, un incubator de afaceri S+P+E suprafață la sol 800-1000 mp. Pentru această
investiție trebuie solicitat aviz de la Regia Autonomă Autoritatea Aeronautică Civilă Român
Opţiunea 2 – Terminal cargo și alte servicii cu specific aeronautic
Aceasta opţiune necesită analiza, suplimentar faţă de concesiunea terenului, a asigurării
conectivităţii pistei și a aeroportului la investiţiile care urmează să fie realizate. Este necesar să
se realizeze căi de legătură între pista principală a aeroportului și zona de hangare, terminal air
cargo, baza mentenanță aeronave. De asemenea nu există date referitoare la echipamentele
care să deservească activitatea terminalului cargo. Analizând propunerile investitorului se poate
estima în faza de realizare a investiției un impact asupra factorilor de mediu și asupra stării de
sănătate a populației prin următoarele
-suplimentarea traficului în zona parcelei studiate (atât cel auto, cât și al
aeronavelor care necesită încărcarea/descărcarea mărfurilor, rezultat suplimentarea nivelului
de zgomot în zona studiată);
-activitățile de mentenanță aeronave de asemenea produc creșterea nivelului de
zgomot ;
-funcționarea hotelului poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate
explotării infrastructurii aeroportului, de funcționarea obiectivelor propuse spre realizare
-generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri periculose-uleiuri,
vopsele,lubrefianți) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme
specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a
solului și apei freatice subterane
-realizarea spațiilor asfaltate/betonate cu un grad de acoperire mare cu impact
asupra dezvoltării vegetației.
Opţiunea 3 – Dezvoltare servicii comerciale aeroport
Propunerea 3 are un plan mai elaborat de dezvoltare a aeroportului internațional Sibiu care
implică un areal mare și care excede obiectul prezentului studiu de oportunitate. Dintre aceste
investiții care sunt propuse pentru dezvoltare menționăm:
-A shopping mall și terminal ptr autobuze;
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
60
-A1 spațiu de expozițional ,,This is Romania’’
-B-centru de congres și spațiu expozițional;
-C-Incubator (park de afaceri);
-D-Hoteluri;
-E-Centru Medical, Fitness &SPA;
-F-Clădirea Vamală;
-G-Infrastructură aeroportuară;
-H1, H2 -Parcarea aeroportului;
-I -expansiunea aeroportului.
Pentru terenul studiat se propune realizarea unor corpuri (C1, C2, C3, C4) care au
regimul de înălțime diferite cele mai reduse ca înălțime sunt în partea sudică spre pistă unde
este propusă clădirea C4 cu 4 etaje, la nord în ordine C3 cu 9 etaje, C2 cu 7 etaje, C1 cu 10 etaje.
Aceste clădiri sunt destinate ca spații de birouri. La est de aceste corpuri se desfășoară o zonă
hotelieră cu etajele ( 6 F+4 F).
De asemenea, se poate estima în faza de realizare a investiției un impact asupra factorilor de
mediu și asupra stării de sănătate a populației prin următoarele:
• funcționarea centrului de afaceri (bussines park) unde preponderent sunt birouri,
activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii
aeroportului;
• de asemenea poziționarea centrului medical, centru spa în partea sudică a parcelei
implică în perioada de funcționare/exploatare un impact asupra personalului și asupra
pacienților prin zgomotele și vibrațiile determinate de funcționarea aeroportului;
• poziționarea hotelului în partea estică a parcelei implică un impact asupra turiștilor în
perioada de funcționare (zgomote și vibrații) care ar putea reduce confortul acestora;
• generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri medicale periculoase din activitatea
medicală) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme
specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o
contaminare a solului și apei freatice subterane.
De asemenea trebuie precizat că lucrările propuse nu vor ține cont de infrastructura existentă
(hangar, anexe funcțiuni diverse, pavilion celulă alarmă), aceste vor fi demolate în perioada de
implementare, generându-se deșeuri din demolări care trebuie gestionate corespunzător.
Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
61
Propunerea 4 vizează dezvoltarea serviciilor Aeroportului Internațional Sibiu. Deși datele
privind funcţiunile viitoare sunt limitate, având în vedere că nu sunt prezentate propuneri de
dezvoltare noi, impactul asupra factorilor de mediu și asupra stării de sănătate a locuitorilor din
proximitatea aeroportului este redus.
7. Aspecte legale şi instituționale. Procedura pentru atribuirea contractului
Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică, denumit în continuare contract
de concesiune, este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică,
denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite
concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a
unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe.Fac obiectul contractului de
concesiune bunurile care sunt proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale.
Redevenţa obţinută prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele
locale, după caz. Modul de calcul şi de plată a redevenţei se stabileşte de către ministerele de
resort sau de alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale ori de către
autorităţile administraţiei publice locale.
Concesionarea are loc la inițiativa concedentului și trebuie să fie fundamentată din
punct de vedere economic, financiar, social și de mediu.
La baza concesionării stă efectuarea studiului de oportunitate, care trebuie sa cuprindă, în
principal, următoarele elemente:
- Descrierea și identificarea bunului care urmează să fie concesionat;
- Motivele de ordin economic, financiar, social și de mediu, care justifică realizarea
concesiunii;
- Procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune și justificarea alegerii
procedurii;
- Durata estimată a procedurii;
- Termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesiune;
Principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt:
- transparenţa - punerea la dispoziţie tuturor celor interesaţi a informaţiilor referitoare la
aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune;
- tratamentul egal - aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către autoritatea
publică, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune;
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
62
- proporţionalitatea - presupune că orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie
să fie necesară şi corespunzătoare naturii contractului;
- nediscriminarea - aplicarea de către autoritatea publică a aceloraşi reguli, indiferent de
naţionalitatea participanţilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune, cu
respectarea condiţiilor prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România este parte;
- libera concurenţă - asigurarea de către autoritatea publică a condiţiilor pentru ca orice
participant la procedura de atribuire să aibă dreptul de a deveni concesionar în
condiţiile legii, ale convenţiilor şi acordurilor internaţionale la care România este parte.
Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt următoarele:
1. licitație – procedura la care persoana fizică sau juridică interesată are dreptul de
a depune ofertă;
2. negocierea directă – procedura prin care concedentul negociază clauzele
contractuale, inclusiv redevența, cu unul sau mai mulți participanți la procedura
de atrbuire a contractului de concesiune;
1. Licitație – în cazul acestei proceduri concedentul are obligația să publice în Monitorul
Oficial al României, într-un cotidian de circulație națională și într-un cotidian de
circulație locală anunțul de licitație, care se trimite cu 20 de zile calendaristice înainte de
data limită pentru depunearea ofertelor.
Concedentul are obligația de a pune documentația de atribuire la dispoziția persoanei
interesate cât mai repede posibil, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 4 zile
lucrătoare de la primirea unei solicitări din partea acesteia, acest termen aplicându-se și
solicitărilor de clarificări.
Această procedură se poate desfășura doar în cazul în care, în urma publicării anunțului
de licitație, au fost depuse cel puțin 3 oferte valabile. În cazul în care nu au fost depuse
cel puțin 3 oferte valabile, concedentul este obligat să anuleze procedura și să
organizeze o nouă licitație.
Pregătirea documentației de atribuire
Transmiterea spre publicare a unui anunţ de concesionare (T0)
Depunerea ofertelor (T0+20 de zile)
Evaluarea ofertelor (nu existǎ termen legal) – doar în cazul în care au fost depuse minim 3 oferte valabile
Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (nu existǎ termen legal)
Semnarea contractului (nu existǎ termen legal) T1
Anularea procedurii – în cazul în care nu au fost depuse 3 oferte valabile
Publicare anunț de atribuire în Monitorul Oficial al României T1+20
Se estimează următorul calendar pentru realizarea procedurii de licitaţie:
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
63
2. Negocierea directă – concedentul are dreptul de a aplica această procedură numai în
situația în care, după repetarea procedurii de licitație, nu au fost depuse cel puțin 3
oferte valabile. Anunțul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puțin 10 zile
calendaristice înainte de data limită pentru depunerea ofertelor.
Concedentul are obligația de a pune documentația de atribuire la dispoziția persoanei
interesate cât mai repede posibil, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 2 zile
lucrătoare de la primirea unei solicitări din partea acesteia, acest termen aplicându-se și
solicitărilor de clarificări.
Concedentul derulează negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofertă valabilă.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenței.
Concedentul poate ține seama și de alte criterii precum:
- capacitatea economico-financiară a ofertanţilor;
- protecţia mediului înconjurător;
- condiţii specifice impuse de natura bunului concesionat.
Concedentul are obligaţia de a stabili oferta câştigătoare pe baza criteriului/criteriilor de
atribuire precizate în documentaţia de atribuire.
Concedentul are obligaţia de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României,
Partea a VI-a, un anunţ de atribuire a contractului de concesiune, în cel mult 20 de zile
calendaristice de la finalizarea oricăreia dintre procedurile de atribuire a contractului de
concesiune prevăzute de prezenta ordonanţă de urgenţă nr. 54/2006.
Contractele de concesiune a terenurilor de orice natură vor fi înregistrate de către
concesionar în registrele de publicitate imobiliară sau în Cartea funciară.
1 luna •Publicarea unui anunt de concesiune
2 luni
•Pregatirea si depunerea ofertelor (inclusiv marje de timp pentru eventuale prelungiri ale termenului de depunere/o perioada mai lunga de pregatire a ofertelor fata de minimul prevazut de lege, data fiind complexitatea ofertelor
2 luni •Evaluarea ofertelor
2 luni• Desemnarea castigatorului si semnarea contractului de concesiune
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
64
Transmiterea spre publicare a unui anunţ de negociere directă (T0) – doar în cazul în care după reluarea procedurii de licitație nu au fost depuse 3 oferte valabile
Depunerea ofertelor (T0+10 de zile)
Evaluarea ofertelor (nu existǎ termen legal)
Etapă de negociere cu fiecare ofertant care a depus ofertă valabilă
Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (nu existǎ termen legal)
Semnarea contractului (nu existǎ termen legal) T1
Publicare anunț de atribuire în Monitorul Oficial al României T1+20
Se recomandă utilizarea procedurii de licitaţie, în vederea asigurării unui acces cât mai larg al
potenţiali investitori. Doar în cazul în care nu se depun minim 3 oferte nici după reluarea
lictiaţiei, conform legii, se recomandă realizarea negocierii directe.
1 luna • Publicarea unui anunt de concesiune
2 luni • Pregatirea si depunerea ofertelor
1 luni
• Evaluarea ofertelor si negocierea cu fiecare ofertant care a depus oferta valabila
1 luni
• Desemnarea castigatorului si semnarea contractului de concesiune
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
65
8. Concluzii
Ca urmare a analizei din prezentul studiu, propunerile investitorilor au fost analizate din perspectiva tehnică, ecnomico-financiară, de mediu/socială, astfel încât să se poată stabili oportunitatea concesiunii pentru
fiecare opţiune în parte, formulându-se recomandări pentru funcţiunile care pot constitui obiectul investiţiilor pe care concesionarul terenului le poate realiza . Studiul de oportunitate arată faptul că terenul și
clădirile aferente acestuia pot fi concesionate din punct de vedere economic, tehnic, social, de mediu și legal.
Evaluarea bunului, realizată de expert evaluator ANEVAR, a concluzionat faptul că valoarea bunului care urmează să fie concesionat este de 2.751.260 Euro, din care 2.134.525 Euro valoarea terenului, respectiv
616.735 Euro valoarea construcţiilor existente pe teren
Pornind de la valoarea estimată a terenului si perioada de amortizare a construcţiilor, se propune o durată a concesiunii de 40 de ani, cu o redevenţă de minim 1% din profitul operational net anual rezultat din exploatarea investiţiilor, dar nu
mai mică decat valoarea minimă de 110.050 Eur ( valoarea redevenței);
În ceea ce privește funcţiunile viitoarelor investiţii realizate de către investitori asupra terenului , studiul a analizat aspectele tehnice, socio-economice, de mediu și legale și a identificat următoarele aspecte
relevante și constrâgeri:
Optiuni funcţiuni viitoare (pe baza propunerilor existente)
Aspecte tehnice Aspecte socio-economice Aspecte de mediu și legale Recomandări
Opţiunea 1- Centru Expoziţional și incubator de afaceri
- Investitorul ar trebui să aibă în vedere utilizarea structurilor existente, care pot fi reabilitate
- se va realiza reconversia unei zone neexploatate în prezent (structura existenta se degradează în timp, ceea ce va crea un potenţial pericol)
- nu este afectată activitatea aeroportuară
- este în conformitate cu zonarea propusă de Aeroportul Internaţional Sibiu
Constrângeri:
- Este necesară realizarea unui PUZ pentru funcţiunile propuse , PUG neincluzând în prezent aceste funcţiuni
- Suprafaţa parcelei permite realizarea unei astfel de investiţii
Răspunde unei necesităţi a judeţului, obiectivelor Strategiei de dezvoltare a judeţului și a unei nevoi identificate de administratorul actual al terenului (Aeroportul Internaţional Sibiu) fără ca riscul investiţiei și operării să fie la autoritatea locală, care nu are ca scop lucrativ gestionarea de infrastructuri de afaceri. Găsește o utilizare unui teren în prezent nefolosit Pentru incubator de afaceri trebuie avută în vedere reducerea pe cât posibil a perturbării activităţii de business de zgomotul specific zonei. Concurenţa este extraordinar de mică pentru acest segment de servicii, cererea fiind mare.
Aspecte de mediu: - evenimentele publice și private
implică intensificarea traficului auto și creșterea nivelului de emisii atmosferice. De asemenea crește nivelul de zgomot asociat traficului auto cu potențial impact asupra personalului care desfășoara activitatea în zona birourilor, incubatorului de afaceri și zona IT;
- impact asupra solului prin acoperirea suprafețelor de teren cu suprafețe betonate. Se estimează un număr maxim de parcări (450-500 locuri de parcare, în faza finală de maturitate a proiectului); realizarea spațiilor de parcare implică și preluarea apelor pluviale potențial contaminate cu hidrocarburi, direcționarea acestora spre un decantor/separator produse petroliere care în cazul unei funcționări normale contaminează factorul de mediu apă.
- funcționarea incubatorului de afaceri unde preponderent sunt birouri, activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului;
Cu limitările menţionate, acest tip de investiţie poate face obiectul unei concesiuni a bunului studiat.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
66
Aspecte legale: - acest timp de funcţiune poate fi
realizat în cadrul concesiunii de teren atata timp cât se respectă cerinţele legale de urbanism, aeronautica, etc.
Opţiunea 2 - Terminal cargo și hub logistic
Cel puţin pentru partea de terminal cargo, este un obiectiv de investiţii care corespunde obiectivelor de dezvoltare ale judeţului precum și ale Aeroportului (deși Aerpoprtul Internaţional Sibiu vizează alte zone pentru dezvoltarea terminalului cargo). Constrângeri
- Este foarte posbilă necesitatea unei suprafeţe mai mari pentru realizarea unui astfel de terminal
- Este puţin plauzibilă asigurarea funcţionalitătii unui terminal cargo doar prin concesiunea unui teren, fiind necesare investiţii realizate în afara perimetrului terenului (de ex. cale de rulare între pistă și terminal)
- Pentru realizarea tuturor funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG prevâzând în prezent o parte din funcţiunile propuse pentru parcela studiată
- din punct de vedere economic trebuie avute în vedere investiţiile necesare care trebuie realizate de aeroport sau de un investitor privat, dar în afara parcelei care constituie obiectul studiului de oportunitate (de ex. cal de rulare pentru aeronave de la pista până la terminal). Aceste investiţii trebuie analizate în raport cu tendinţele pieţei europene de transport marfă, respectiv concurenţa directă existentă. De asemenea, în perspectiva unor investiţii care trebuie realizate și de autorităti, este necesară analiza atentă a amortizării acestora Termenele de realizare trebuie să vizeze un orizont de timp mediu (nu foarte lung)
Aspecte de mediu: - suplimentarea traficului în zona
parcelei studiate (atât cel auto, cât și al aeronavelor care necesită încărcarea/descărcarea mărfurilor, rezultat suplimentarea nivelului de zgomot în zona studiată);
- funcționarea hotelului poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului, de funcționarea obiectivelor propuse spre realizare;
- generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri periculose-uleiuri, vopsele,lubrefianți) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a solului și apei freatice subterane
- realizarea spațiilor asfaltate/betonate cu un grad de acoperire mare cu impact asupra dezvoltării vegetației.
Aspecte legale: - nu există impedimente legale pentru
realizarea acestui tip de funcţiuni însă este foarte posibil ca acest tip de funcţiune să nu poată face obiectul unei concesiuni a bunului studiat. Astfel, în cazul în care investiţia necesită o suprafaţă mai mare de teren și/sau realizarea de investiţii și de către autorităţi este necesară clarificarea suprafeţei de teren pe care se va realiz investiţia și tipul de concesiune necesar
- data fiind interferarea activităţii de transport cargo cu activitatea curentă aeroportuară și necesitatea corelării unor servicii se recomandă analiza unei concesiuni de lucrări/servicii, respectiv partneriatul public-privat
Din funcţiunile propuse, pentru această opţiune, terminalul cargo este relevant pentru Judeţ și pentur aeroport. Dată fiind suprafaţa necesară și investiţiile suplimentare necesare care depășesc perimetrul terenului care urmează să fie concesionat, precum și serviciile realizate în comun cu Aeroportul, este mai degrabă recomandată concesiunea de lucrări/servicii sau parteneriatul public privat. Este foarte posibil ca o simplă concesiune a terenului studiat să nu poată asigura funcţionalitatea unui terminal cargo. Aceasta ar putea fi posibilă doar prin asumarea clară de către Aeroport a investiţiilor proprii pe care le va realiza pentru asigurarea funcţionalităţii terminalului, dar și a modalităţii legale de colaborare cu viitorul operator al terminalului.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
67
pentru acest tip de dezvoltare.
Opţiunea 3 – Dezvoltarea de servicii comerciale aeroport (Cladiri cu birouri, centru medical si SPA)
- Pentru partea de investiţie aferentă centrului de afaceri corespunde obiectivelor de devoltare ale aeroportului.
Constrângeri: - Pentru realizarea tuturor
funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG neincluzind aceste funcţiuni
- Este necesară respectarea regimului de înălţime prevăzut de PUG și de reglementările aeronautice
- Suprafaţa terenului vizat de investiţii excede obiectul studiului de oportunitate
Toate funcţiunile propuse vizează o extindere și o dezvoltare de proporţii a întregului aeroport, deci impactul economic excede obiectul prezentului studiu de oportunitate. În ceea ce privește investiţiile vizate pentru terenul vizat de studiul de oportunitate (centru de afaceri) acestea pot avea de suferit în urma zgomotului aferent activităţii aeroportuare. De asemenea, alte dezvoltări prevăzute (de ex. centru spa) pot să se dovedească nerentabile, datorită amplasamentului (aeroport) Este necesară clarificarea termenului de realizare a investiţiei
- funcționarea centrului de afaceri (bussines park) unde preponderent sunt birouri, activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului;
- de asemenea poziționarea centrului medical, centru spa în partea sudică a parcelei implică în perioada de funcționare/exploatare un impact asupra personalului și asupra pacienților prin zgomotelor și vibrațiile determinate de funcționarea aeroportului;
- generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri medicale periculoase din activitatea medicală) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a solului și apei freatice subterane.
Aspecte legale: - Acest tip de investiţie nu poate face
obiectul prezentului studiu de oportunitate, întrucât vizează investiţii pe o suprafaţă care excede cu mult bunul studiat și interferează cu serviciile aeroportuare.
Investiţia propusă excede obiectul studiului de oportunitate, investiţiile fiind propuse pe un areal mult mai mare. De asemenea, dată fiind complexitatea activitătilor și interferenţa cu serviciile gestionate în prezent de aeroport se recomandă analiza oportunitătii unui eventual parteneriat public-privat sau a unei concesiuni de lucrări și servicii și eventual revizuirea unor anumite funcţiuni nepotrivite (de ex. centru SPA si medical)
Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare
- Pentru realizarea tuturor funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG neincluzind aceste funcţiuni
Nu există suficiente date pentru o analiză economică a funcţiunilor propuse
Având în vedere lipsa unor propuneri concrete de dezvoltare a parcelei care face obiectul studiului de oportunitate nu s-au putut face o analiza a impactului asupra mediului și asupra stării de sănătate a populației.
Investiţiile propuse nu sunt definite clar. Așa cum sunt prezentate exced obiectul prezentului studiu de oportunitate, fiind mai degrabă obiectul unei concesiuni de servicii și lucrări. Nu se pot emite recomandări din punct de vedere al protecției mediului și stării de sănătate a populației.
Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu
68
Anexe Anexa nr. 1 Extras de carte funciară și documente cadastrale privind bunul care urmează să fie
concesionat
Anexa nr. 2 Evaluarea imobiliară a terenului
Anexa 2.1 Raport de evaluare
Anexa 2.2. Anexe la raportul de evaluare
Anexa nr.3 Arii protejate învecinate
Anexa nr.4 Zonare aeroport adresa nr. 589/21.02.2019 a R.A. Aeroport Internaţional Sibiu
către Consiliul Judeţean Sibiu.