Studio Notarile

avv. Katia Grieco

Documentazione trasferimenti immobiliari

Documenti generici validi per i trasferimenti di

qualsiasi bene immobile:

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserino sanitario di tutte le parti

coinvolte nell’operazione;

- titoli di provenienza (copia dell'atto notarile di

acquisto e della nota di trascrizione);

- copia dell'eventuale contratto preliminare di

compravendita;

- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,

rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il

matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)

di tutte le parti;

- fotocopie degli assegni e/o bonifici bancari con cui

è stato effettuato il pagamento degli acconti e del

saldo del prezzo;

- fotocopie degli assegni e/o bonifici bancari con cui

sono state pagate le eventuali spese di mediazione, ed

indicazione dei dati del mediatore (dati identificativi

e numero di iscrizione al ruolo presso la camera di

commercio del mediatore persona fisica o società; dati

identificativi e numero di iscrizione al ruolo presso

la camera di commercio del mediatore che sia legale

rappresentante, preposto o delegato dalla società;

codice fiscale o partita iva).

- eventuale procura speciale rilasciata in originale o

copia autentica della procura generale (salvo che

quest’ultima non sia allegata agli atti del Notaio)

- eventuale provvedimento autorizzatorio rilasciato

dall’autorità giudiziaria in copia autentica nel caso

di intervento in atto di incapaci;

- se partecipa all’atto una società: a) - visura

aggiornata rilasciata dalla camera di commercio; b) -

copia dello statuto vigente della società (o

dell’ultimo atto notarile contenente i patti sociali

aggiornati); c) - codice fiscale e partita iva; d) -

fotocopia del documento d’identità del rappresentante

legale; e) - se vi è consiglio di amministrazione:

verbale della deliberazione che autorizza la stipula

dell’atto, o verbale di nomina dell’amministratore

delegato con indicazione dei poteri allo stesso

conferiti.

- se l’immobile è pervenuto per successione: a) -

certificato di morte e codice fiscale del defunto; b) -

copia autentica in bollo dell’eventuale verbale di

pubblicazione del testamento (se non gia’ trascritto);

c) eventuale atto di accettazione; d) dichiarazione di

successione e quietanza di pagamento delle imposte alla

AE.

- prezzo valore da dichiarare nell’atto;

- documenti che attestino l’esistenza di vincoli di

sorta;

- in presenza di plusvalenze immobiliari soggette a

tassazione, nell'ipotesi in cui si intenda optare per

l'imposta sostitutiva del 20%: specificazione della

plusvalenza realizzata, o in alternativa degli elementi

necessari per la relativa determinazione (valore di

acquisto; documentazione delle spese sostenute per

l'acquisto - ad es., parcella notarile per l'acquisto

ed il mutuo strumentale allo stesso - e per eventuali

lavori di costruzione o ristrutturazione);

Nel caso il trasferimento abbia ad oggetto fabbricati:

- copia della licenza o concessione edilizia o permesso

di costruire iniziale, se l’inizio della costruzione e’

posteriore al primo settembre 1967;

- copia delle concessioni edilizie o permessi di

costruire - anche in sanatoria - o delle domande di

concessione o di permesso di costruire in sanatoria, e

delle denunzie di inizio attività (dia), relative ad

eventuali ristrutturazioni od opere edilizie

successive;

- attestato di prestazione energetica.

- eventualmente: certificazioni di conformità degli

impianti (elettrico, idrico, del gas, del

riscaldamento, dell'ascensore, ecc.).

- nel caso di fabbricato locato a terzi:a) - copia del

contratto di locazione; b) - trattandosi di fabbricato

ad uso negozio, o comunque ad uso commerciale o

professionale: verificare l'osservanza delle

disposizioni relative alla prelazione del conduttore;

c) - trattandosi di fabbricato ad uso abitativo,

verificare che non sia stata data disdetta alla prima

scadenza al conduttore, nel qual caso esiste diritto di

prelazione a favore del conduttore medesimo.

Nel caso il trasferimento abbia ad oggetto terreni:

- certificato di destinazione urbanistica in originale

in bollo, anche per aree pertinenziali di edifici

urbani di superficie superiore a 5.000 metri quadri.

- per i terreni agricoli: verificare che non vi siano

affittuari o confinanti coltivatori diretti aventi

diritto a prelazione.

- eventuale perizia per ri-determinazione dei valori

dei terreni edificabili.

Documentazione necessaria in caso di patto di famiglia

avente ad oggetto aziende o rami di azienda

- documenti di identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari delle parti.

- se il cedente è imprenditore individuale, indicazione

del relativo regime patrimoniale coniugale.

- eventualmente: inventario dei beni aziendali oppure

elenco dettagliato dei beni aziendali, da allegare

all'atto (inventario obbligatorio solo nel caso di

cessione di ramo di azienda, ai fini

dell'identificazione dell'oggetto del contratto).

- licenza/permesso/autorizzazione all'esercizio del

commercio.

- visura camerale aggiornata relativa all'impresa

dell'alienante e dell’acquirente.

- partita iva dell'alienante e dell’acquirente

- se nell’azienda sono compresi autoveicoli: - elenco -

carta di circolazione- certificato di proprietà- valore

dell’autoveicolo.

- immobili in locazione: se si trasferisce il contratto

di locazione, copia di quest’ultimo.

- immobili in proprietà: documentazione per

trasferimenti immobiliari.

- qualora nell'azienda ceduta vi siano edifici

comportanti consumo energetico anche l’Attestato di

Prestazione Energetica.

- atti relativi a precedenti donazioni effettuate dal

donante a favore del donatario

- indicazione dei valori contabili ai fini fiscali (ed

eventualmente dell'avviamento ai fini civilistici).

Patto di Famiglia

L'articolo 768 bis del codice civile definisce il patto

di famiglia come "il contratto con cui, compatibilmente

con le disposizioni in materia di impresa familiare e

nel rispetto delle differenti tipologie societarie,

l'imprenditore trasferisce, in tutto o in parte,

l'azienda, e il titolare di partecipazioni societarie

trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote, ad

uno o più discendenti."

L'essenza del patto di famiglia emerge non tanto da

tale articolo quanto da quelli seguenti, dal momento

che, anche prima della riforma era possibile la vicenda

traslativa disciplinata dall'articolo 782 bis; ciò che

caratterizza, invece, il patto di famiglia è il non

assoggettamento a riduzione e collazione dei beni

oggetto del patto stesso.

La norma ha lo scopo di consentire al disponente

(imprenditore o titolare di partecipazioni societarie)

di trasferire l'azienda o la quota sociale a una

generazione successiva, assicurandosi, così, la

certezza della continuità gestionale dell'impresa in

favore del soggetto (il beneficiario) ritenuto più

idoneo alla conduzione dell'impresa stessa.

Prevedendo la disciplina del patto di famiglia

l'irrilevanza dei beni oggetto del patto stesso ai fini

della vicenda successoria del disponente, il nuovo

istituto assicura anche la definitività e

l'intangibilità delle scelte effettuate, poste dal

legislatore al riparo dalle pretese dei legittimari,

come in passato accadeva rispetto a un normale atto di

donazione.

Mentre non sorgono particolari difficoltà nel caso in

cui oggetto del patto di famiglia sia un'azienda o un

ramo di essa, a notevoli dubbi interpretativi ha dato

origine l'articolo 768 bis del codice civile, secondo

il quale è possibile trasferire, con il patto, quote

sociali; ci si è chiesto, infatti, se il patto possa

avere ad oggetto qualunque partecipazione sociale o

solo alcune, per così dire, "qualificate".

La tesi restrittiva basandosi sulla ratio

dell'istituto, individuata soprattutto nell'esigenza di

agevolare la continuità gestionale delle imprese,

ritiene che possano essere trasferite con il patto di

famiglia solo le partecipazioni sociali che, per la

loro natura o per la loro entità, assicurino al

titolare un potere di gestione all'interno della

società ceduta; ne deriva che, secondo tale tesi,

potrebbero essere oggetto di patto, ad esempio, la

quota del socio di società in nome collettivo, quella

dell'accomandatario, quella del socio di società a

responsabilità limitata o per azioni, quando la

partecipazione sia maggioritaria o (per le s.r.l.)

connessa a particolari diritti di amministrazione, ma

non quella dell'accomandante o del socio di società a

responsabilità limitata o per azioni, quando la

partecipazione sia minoritaria.

Secondo altra dottrina, invece, qualunque

partecipazione sociale potrebbe essere oggetto del

patto di famiglia, sia perchè la lettera della legge

non consente alcuna limitazione, sia perchè la

distinzione proposta sulla base del "potere di

gestione" connesso alla partecipazione potrebbe

indurre, caso per caso, notevoli perplessità sulla

legittimità del patto, così da minare quella esigenza

di stabilità che si riconosce connaturata al patto

stesso.

Oggetto del patto di famiglia possono essere sia il

diritto di proprietà, sia l'usufrutto o la nuda

proprietà.

L'articolo 768 ter del codice civile dispone

testualmente che il contratto dev'essere concluso, a

pena di nullità, per atto pubblico.

Non v'è dubbio, quindi, che non siano ammesse altre

forme, quale ad esempio la scrittura privata

autenticata, benchè anche in queste vi sia intervento

del notaio.

Come si è detto, l'articolo 768 bis del codice civile

dispone che il trasferimento dell'azienda o della quota

sociale avvenga in favore di uno o più discendenti.

La norma non richiede che il beneficiario sia

legittimario del disponente ove al momento della

conclusione del patto si aprisse la successione di

costui, ma semplicemente suo discendente; ne consegue

che beneficiario del patto potrà essere anche, ad

esempio, il nipote ex filio vivente del disponente

stesso.

In particolare, il patto di famiglia è riconducibile

nell’ambito degli atti a titolo gratuito, in quanto:

- da una parte, è caratterizzato dall’intento - non

prettamente donativo – di prevenire liti ereditarie e

lo smembramento di aziende o partecipazioni societarie

178 ovvero l’assegnazione di tali beni a soggetti

inidonei ad assicurare la continuità gestionale degli

stessi;

- dall’altra parte, non comporta il pagamento di un

corrispettivo da parte dell’assegnatario dell’azienda o

delle partecipazioni sociali, ma solo l’onere in capo a

quest’ultimo di liquidare gli altri partecipanti al

contratto, in denaro o in natura.

Documentazione necessaria nel caso di affitti di

aziende o rami di azienda

- fotocopie dei documenti di identità in corso di

validità e dei codici fiscali o tesserini sanitari

delle parti.

- inventario dei beni aziendali.

- licenze/permessi/autorizzazione all'esercizio del

commercio.

- visura camerale aggiornata relativa all'impresa del

locatore e del conduttore.

- partita iva del locatore e del conduttore.

- in caso di affitto di durata ultra novennale:

documentazione relativa agli immobili ed autoveicoli

compresi nell'azienda, ai fini della relativa

trascrizione nei registri immobiliari e nel pra.

- immobili in locazione: se si cede il contratto di

locazione, o in caso di sublocazione dell'immobile,

copia del contratto di locazione immobiliare, in

considerazione del subentro nei relativi contratti.

- qualora l’affitto di azienda comprenda anche

l’affitto di edifici comportanti consumo energetico

anche l’Attestato di Prestazione Energetica.

Documentazione necessaria nel caso di atti modificativi

di società di persone

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;

- codice fiscale/partita iva della società;

- atto costitutivo, o ultimo atto modificativo della

società, contenente i patti sociali aggiornati;

- visura camerale aggiornata, oppure numero di codice

fiscale o numero REA;

- in caso di modifica della sede o della ragione

sociale:- verifica se esistono immobili (atto di

provenienza)- verifica se esistono autoveicoli (carta

di circolazione e certificato di proprietà). Ciò al

fine di consentire le necessarie operazioni di voltura;

- indicazione delle modifiche da apportare;

Documentazione necessaria in caso di cessioni di

aziende o rami di azienda

- documenti di identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari delle parti.

- se il cedente è imprenditore individuale, indicazione

del relativo regime patrimoniale coniugale.

- eventualmente: inventario dei beni aziendali

(obbligatorio solo nel caso di cessione di ramo di

azienda, ai fini dell'identificazione dell'oggetto del

contratto).

- licenza/permesso/autorizzazione all'esercizio del

commercio.

- visura camerale aggiornata relativa all'impresa

dell'alienante e dell’acquirente.

- partita iva dell'alienante e dell’acquirente

- se nell’azienda sono compresi autoveicoli: - elenco -

carta di circolazione;- certificato di proprietà- valore dell’autoveicolo.

- immobili in locazione: se si trasferisce il contratto

di locazione, copia di quest’ultimo.

- immobili in proprietà: documentazione per

trasferimenti immobiliari.

- in presenza di conferimento di azienda in società di

capitali: relazione di stima di un perito (nel caso di

s.p.a., nominato dal tribunale).

- in caso di donazione di azienda:a) atti relativi a

precedenti donazioni effettuate dal donante a favore

del donatario, b) elenco dettagliato dei beni

aziendali, da allegare all'atto, c) valori contabili ai

fini fiscali (ed eventualmente dell'avviamento ai fini

civilistici).

- qualora nell'azienda ceduta vi siano edifici

comportanti consumo energetico anche l’Attestato di

Prestazione Energetica.

Documentazione necessaria in caso di cessioni di quote

di società di persone

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari dei soci coinvolti.

- atto costitutivo o ultimo atto modificativo della

società, e relativi patti sociali.

- codice fiscale/partita IVA della società.

- eventuale grado di parentela e/o di coniugio tra

cedente e cessionario.

- eventualmente, fotocopie dei documenti di identità e

dei codici fiscali degli altri soci, se intervengono

all’atto per rinunziare al diritto di prelazione

previsto dallo statuto.

- indicazione del prezzo della cessione.

- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo.

Documentazione necessaria in caso di cessioni di quote

di Srl

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari dei soci coinvolti.

- atto costitutivo o ultimo atto modificativo della

società, e relativo statuto aggiornato.

- codice fiscale/partita IVA della società.

- visura del Registro delle Imprese.

- eventuale grado di parentela e/o di coniugio tra

cedente e cessionario.

- eventualmente, fotocopie dei documenti di identità e

dei codici fiscali degli altri soci, se intervengono

all’atto per rinunziare al diritto di prelazione

previsto dallo statuto.

- indicazione del prezzo della cessione.

- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo.

- in caso di donazione di quota sociale: eventuali

precedenti atti di donazione effettuati dal donante a

favore del donatario.

Documentazione necessaria in caso di costituzione di

Società di capitali

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;

- Ricevuta del versamento in Banca del 25% del capitale

sociale sottoscritto in denaro (se società unipersonale

versamento dell’intero capitale)

- Fotocopie documenti d’identità e codici fiscali degli

amministratori (e dei sindaci ove nominati)

- partita iva della società (entro qualche giorno dalla

stipula, ai fini della tempestiva registrazione e

iscrizione nel registro delle imprese)

- indicazione della PEC (qualora non venga richiesta

l’attivazione allo studio notarile)

- Indicazione sommaria – per iscritto – dell’oggetto

sociale e dei soggetti che assumeranno la qualifica di

Amministratori e di Sindaci

Documentazione necessaria in caso di costituzione di

società di persone

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;

- verifica del regime patrimoniale coniugale dei soci;

- estratti per riassunto degli atti di matrimonio.

- partita iva della società (entro qualche giorno dalla

stipula, ai fini della tempestiva registrazione e

iscrizione nel registro delle imprese).

- indicazione della PEC (qualora non venga richiesta

l’attivazione allo studio Notarile)

- indicazione per iscritto dell’oggetto sociale e dei

soci che assumeranno la qualifica di amministratori.

Documentazione necessaria nel caso di imprese familiari

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari di tutti i partecipanti;

- visura aggiornata rilasciata dalla camera di

commercio dell’imprenditore;

- partita iva dell’imprenditore;

- per atti modificativi: precedente atto dichiarativo

dell’impresa familiare.

Documentazione necessaria in caso di cessioni di azioni

di s.p.a.

- documenti d’identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserini sanitari dei soggetti coinvolti;

- presentazione del titolo azionario (ove non

dematerializzazione);

- ultimo atto della società e statuto aggiornato (per

verifica clausole di prelazione e/o di gradimento);

- codice fiscale/Partita IVA della società;

- visura del Registro delle Imprese;

- prezzo della cessione (se diverso dal valore

nominale).

- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo

- eventualmente, documenti degli altri soci, se

intervengono all’atto per rinunziare al diritto di

prelazione;

Documentazione dichiarazioni di successione

- documento d’identità in corso di validità e codice

fiscale o tesserino sanitario degli eredi.

- certificato di morte (da richiedere al Comune di

morte);

- fotocopia dei documenti d’identità e dei codici

fiscali del defunto

- per le successioni legittime: dichiarazione

sostitutiva di atto notorio (in carta libera ad uso

successione) che indica chi sono i parenti prossimi del

defunto, in quanto tali chiamati all’eredità.

- per le successioni testamentarie: verbale di

pubblicazione del testamento

- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,

rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il

matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)

del defunto;

- certificati di residenza del defunto e degli eredi.

- esibizione degli eventuali atti di donazione

effettuati dal defunto a favore dei beneficiari.

- precisazioni in relazione all'eventuale sussistenza,

in capo anche ad uno solo dei beneficiari, dei

requisiti per le agevolazioni della prima casa.

- per tutti gli immobili (sia terreni che fabbricati):

copia del titolo di provenienza (atto notarile di

acquisto o denuncia di successione), nonchè eventuale

documentazione catastale in possesso della parte.

- per i terreni: certificato di destinazione

urbanistica (in carta libera), rilasciato dal Comune

ove si trovano i terreni stessi.

- per le aziende e partecipazioni sociali: atti di

acquisto, visura camerale e valori (al netto

dell'avviamento).

- per azioni, obbligazioni e altri titoli: relative

certificazioni.

- per rapporti bancari: certificazione bancaria dalla

quale risultino il saldo del conto corrente bancario, i

titoli in deposito, eventuali passività (mutui, saldo

passivo di conto corrente, ecc.), alla data

dell'apertura della successione.

- eventuali fatture e/o documentazione per spese

funerarie/mediche ed altre passività.

Documentazione donazioni

Documentazione generale per donazioni aventi ad oggetto

qualsiasi immobile

- documenti d'identità in corso di validità e codici

fiscali o tesserino sanitario di tutte le parti

coinvolte nell'operazione;

- titoli di provenienza(copia dell'atto notarile di

acquisto e della nota di trascrizione);

- estremi degli eventuali precedenti atti di donazione

(immobiliari e non), già effettuati dal donante a

favore del donatario;

- indicazione dell'eventuale rapporto di parentela tra

donante e donatario.

- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,

rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il

matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)

di tutte le parti;

- eventuale provvedimento autorizzatorio rilasciato

dall'autorità giudiziaria in copia autentica nel caso

di intervento in atto di incapaci;

- se l'immobile è pervenuto per successione:

a) - certificato di morte e codice fiscale del

defunto;

b) - copia autentica in bollo dell'eventuale

verbale di pubblicazione del testamento (se non gia'

trascritto);

c) eventuale atto di accettazione; d) dichiarazione

di successione e quietanza di pagamento delle imposte

alla AE.

Nel caso la donazione abbia ad oggetto fabbricati:

- copia della licenza o concessione edilizia o permesso

di costruire iniziale, se l'inizio della costruzione e'

posteriore al primo settembre 1967;

- copia delle concessioni edilizie o permessi di

costruire - anche in sanatoria - o delle domande di

concessione o di permesso di costruire in sanatoria, e

delle denunzie di inizio attività (dia), relative ad

eventuali ristrutturazioni od opere edilizie

successive;

- attestato di prestazione energetica.

Nel caso la donazione abbia ad oggetto terreni:

- certificato di destinazione urbanistica in originale

in bollo, anche per aree pertinenziali di edifici

urbani di superficie superiore a 5.000 metri quadri,

salvo non si tratti di donazione tra coniugi e tra

parenti in linea retta.

Tassazione Mutui

La tassazione dei finanziamenti gode di un doppio

regime di tassazione diversificato in ragione della

natura del finanziamento stesso

1) Regime non agevolato dei mutui ipotecari

Si ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e

catastale vengono versate dalla parte acquirente al

notaio che le verserà, a sua volta, all’amministrazione

competente in sede di registrazione.

- Imposta di registro: 3%

- Imposta ipotecaria: 2%

- Imposta di bollo: 230

- Tasse ipotecarie: 90

- Se la garanzia è fornita da terzi si deve versare

anche lo 0,50% sull’ammontare della somma garantita;

Se il soggetto mutuante opera in regime di impresa ed è

diverso da una Banca Finanziaria:

- Iva da versare all’ente mutuante

- Imposta di registro: fissa

- Imposta ipotecaria: 2%

- Imposta di bollo: 230

- Tasse ipotecarie: 90

- Se la garanzia è fornita da terzi e non è richiesta

dalla legge si deve versare anche lo 0,50%

sull’ammontare della somma garantita;

Le aliquote dell’imposta di registro o, nel caso, di

iva si applicano di regola sull’ammontare del

finanziamento;

Le aliquote dell’imposta ipotecaria si applicano

sull’ammontare della somma garantita.

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 35 co 23-bis. Ln.

248/06, “per i trasferimenti immobiliari soggetti ad

IVA finanziati mediante mutui fondiari o

finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di

cui all’articolo 54 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633,

terzo comma, ultimo periodo, il valore normale (art. 14

del DPR 633/72) non può essere inferiore all’ammontare

del mutuo o finanziamento erogato”.

2) Regime agevolato dei mutui ipotecari

In tal caso l’imposta sostitutiva non viene versata al

Notaio, ma all’ente mutuante.

- Imposta sostitutiva: 0,25% (solo su opzione

esercitata in atto)

- tutte le altre imposte sono esenti

3) Surrogazione

Art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 convertito in

Legge 2 aprile 2007, n. 40

La surrogazione non comporta il venir meno dei benefici

fiscali riconosciuti in sede di iscrizione dell’ipoteca

a garanzia del credito surrogato.

Il comma 4-bis prevede che per l’annotazione di

surrogazione di cui al comma 2 non si applicano né

l’imposta sostitutiva di cui all’art. 17 del D.P.R.

601/73, né le imposte indicate nell’art. 15 dello

stesso decreto.

Quindi:

- imposta sostitutiva: esente

- imposta ipotecaria: esente

- tassa ipotecaria: dovuta

- imposta di bollo: esente

L’aliquota passa al 2% nel caso di mutuo erogato per

acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni

diverse dalla prima casa

Agevolazioni prima casa

Riferimenti normativi principali:

- Dpr 131/86, art. 1 tariffa, parte prima e la relativa

nota 2 bis;

- Legge 342/2000 art. 69, commi 3-4

La ratio è quella di consentire al soggetto acquirente,

di risolvere il problema abitativo nel caso egli non

abbia a disposizione altri immobili che possano essere

attualmente o potenzialmente destinati ad abitazione.

I diritti che possono essere acquistati con i benefici

sono la piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso

e abitazione quindi sostanzialmente qualunque diritto

che dia la disponibilità immediata dell’immobile;

Le tre lettere dell’art. 1, nota IIbis, DPR. 131/1986

Lettera a)

- è necessario “che l’immobile sia ubicato nel

territorio del comune in cui l’acquirente ha o

stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria

residenza”; quindi la prima cosa è che il compratore, o

deve essere residente nel comune dove si trova

l’immobile che vuole acquistare, o deve impegnarsi a

trasferire lì la propria residenza entro 18 mesi;

- la legge 342/2000 art 66 consente l’agevolazione per

i dipendenti delle forze armate perché sono soggetti

che nella loro carriera vengono continuamente

trasferiti di città in città, e quindi si consente loro

di fruire dell’agevolazione della prima casa

svincolandosi dai requisiti della residenza di cui alla

lett. a) della nota IIbis della tariffa; ovviamente a

condizione che ricorrano gli altri requisiti previsti

dalla lettere B e dalla lettera C.

- ancora prosegue la lettera: “…o, se

diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la

propria attività”;

- ancora prosegue la lettera “ovvero, se trasferito

all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha

sede o esercita l’attività il soggetto da cui

dipende.”;

- ancora proseguendo nella lettura “ovvero, nel caso in

cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato

all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima

casa sul territorio italiano”; cioè il cittadino

italiano emigrato all’estero può acquistare con i

benefici della prima casa in qualunque parte del

territorio nazionale e sempre a condizione che possa

superare l’esame delle altre due lettere;

- ed in ultimo la lettera a) dispone che “la

dichiarazione di voler stabilire la residenza, entro 18

mesi dall’acquisto, nel comune ove è ubicato l’immobile

acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,

dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Lettera b)

- è necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente

dichiari di non essere titolare esclusivo o in

comunione con il coniuge dei diritti di proprietà,

usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione

nel territorio del comune in cui è situato l’immobile

da acquistare”; In altri termini, nel comune in cui si

effettua l’acquisto, non si deve essere titolare

esclusivo, né in comunione con il coniuge, dei diritti

di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa

di abitazione;

Per fruire comunque delle agevolazioni ai sensi della

lett. b) è possibile avere:

- la nuda proprietà su altri immobili nello stesso

comune, ancorché in comunione legale;

- la comproprietà ordinaria su altri immobili nello

stesso comune;

Lettera c)

- è infine necessario “che nell’atto di acquisto

l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure

per quote, anche in regime di comunione legale su tutto

il territorio nazionale dei diritti di proprietà,

usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra

casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o

dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente

articolo.”;

la norma in questo caso si riferisce a beni acquisiti

con i benefici della prima casa, ma in relazione

all’intero territorio nazionale. Tale previsione non è

una ripetizione della lettera B), perché si riferisce

al territorio nazionale, ma a differenza di questa, si

estende a diritti in quanto acquistati con i benefici

della prima casa:

Per fruire comunque delle agevolazioni ai sensi della

lett. c) è possibile avere:

- la piena proprietà o altri diritti (di uno o più

beni) in un comune diverso da quello in cui ho la

residenza e nel quale intendo effettuare l’acquisto

acquistato senza fruire delle agevolazioni.

NOVITA’ DA GENNAIO 2016

Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015,

n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la disciplina

dei trasferimenti della ‘prima casa di abitazione

incidendo, sotto il profilo temporale, su una delle

condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della

tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, al fine di

adeguare la suddetta disciplina alle attuali esigenze e

difficoltà della contrattazione immobiliare.

Infatti, la nuova norma consente che la condizione

relativa alla non pre possidenza di un’altra abitazione

acquistata con le agevolazioni di cui alla lett. c)

della Nota II-bis cit. si possa verificare anche

successivamente al trasferimento agevolato,

considerando egualmente meritevole del trattamento di

favore, rispetto ad un nuovo acquisto, il contribuente

che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle

agevolazioni indicate nella lettera c) e l’alieni

successivamente al suddetto nuovo acquisto, purché

entro un anno.

Tale considerazione e la collocazione della

disposizione nell’ambito della nota II-bis all’art. 1

della tariffa cit. inducono a ritenere tendenzialmente

applicabile agli acquisti in essa contemplati la

disciplina prevista sotto vari profili per i

trasferimenti della ‘prima casa di abitazione.

Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015,

n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la nota II-

bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n.

131/1986, aggiungendo il comma 4-bis, ai sensi del

quale «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli

atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa

il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i

quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del

medesimo comma si verificano senza tener conto

dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate

nella lettera c), a condizione che quest'ultimo

immobile sia alienato entro un anno dalla data

dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto

di cui al periodo precedente si applica quanto previsto

dal comma 4».

La disposizione, ai sensi del comma 999 dell’art. 1

della legge di stabilità 2016, è entrata in vigore il

1° gennaio 2016.

La nuova disposizione “rende più elastica la fruizione

dell’agevolazione in parola senza determinare

variazioni nel numero dei soggetti beneficiari” (cfr.

relazione tecnica), tenendo evidentemente conto delle

attuali esigenze del mercato immobiliare e dei

conseguenti tempi e modi della contrattazione,

considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad

alienare la propria “prima casa” per acquistarne

un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a

concludere la vendita prima del nuovo acquisto.

Pertanto il nuovo comma 4-bis della nota II-bis cit.

consente l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento

agli acquisti per i quali l’acquirente non soddisfi il

requisito di cui alla lett. c) della medesima nota II-

bis, essendo cioè ancora titolare (pure per quote, ed

anche in regime di comunione legale) su tutto il

territorio nazionale dei diritti di proprietà,

usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra

abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal

coniuge con le agevolazioni (1) ivi elencate, anche

qualora questa sia ubicata nello stesso Comune in cui

si trova il nuovo immobile da acquistare (in tal senso,

infatti, sembra possibile intendere l’inciso, contenuto

nel comma 4-bis, secondo cui “i requisiti di cui alle

lettere a e b del medesimo comma si verificano senza

tener conto dell'immobile acquistato con le

agevolazioni elencate nella lettera c”).

Categoria catastale

L’immobile da acquistare deve essere abitativo e non

appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

A/1, A/8 ed A/9

Casi particolari:

Pertinenze

La norma ha esteso l’agevolazione della prima casa ad

alcune pertinenze; in particolare non a tutte le

pertinenze, ma ad alcune categorie catastali di

pertinenza che sono la categoria catastale c2 (cantina)

c6 (box e deposito) e c7 (tettoia); in questo caso si

ha diritto alle agevolazioni sia quando si acquista in

un unico blocco l’appartamento più la pertinenze e, sia

quando si acquista anche solo la pertinenza, dopo avere

acquistato con le agevolazioni la casa precedente; le

agevolazioni spettano limitatamente ad una per ciascuna

categoria, quindi:

- se si compra appartamento + cantina + box + tettoia

si ha diritto alle agevolazioni su tutto;

- se invece si compra un appartamento e due cantine le

agevolazioni si avranno sull’appartamento ed una sola

cantina e si pagherà l’imposta piena sulla seconda

cantina.

Coniuge in regime di comunione legale

Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione

legale, acquistino un appartamento da adibire ad

abitazione principale, ma solo uno dei due possegga i

requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione

“prima casa”, il beneficio si applica nella misura del

50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal

coniuge in possesso dei requisiti.

La cosa particolare è che, sebbene l’acquisto sia

unico, la rendita sia unica e le quote di comproprietà

sono uguali, cambierà la base imponibile relativa al

valore catastale dell’immobile per l’uno e per l’altra.

In altri termini la base imponibile per il coniuge che

fruisce dei benefici prima casa è più bassa perché il

coefficiente per il quale va moltiplicato la rendita

catastale è più basso; invece la base imponibile per il

coniuge che non fruisce dei benefici prima casa è più

alta perchè il coefficiente per il quale va

moltiplicata la rendita catastale è più alto. Quindi a

parità di diritti acquisiti la tassazione per l’uno e

per l’altro sono diverse.

Acquisto di abitazione contigua

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si

acquistano una o più stanze contigue alla prima casa

già posseduta, oppure due appartamenti contigui (uno

sopra ed uno sotto o confinanti) destinati a costituire

un’unica unità abitativa, purché l’immobile conservi,

anche dopo la riunione degli immobili, le

caratteristiche di abitazione non di lusso.

Acquisto di abitazione in corso di costruzione

Anche quando si acquista un immobile non ultimato si

può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in

presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e

ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di

abitazione non di lusso.

Acquisti a titolo oneroso e gratuito

La disciplina trova la fonte in due norme diverse a

seconda che l’acquisto sia a titolo oneroso o a titolo

gratuito: l’agevolazione però non è identica nei due

diversi tipi di acquisto.

Nell’acquisto a titolo oneroso è agevolata l’imposta di

registro, perché l’aliquota scende dal 7 al 2%; le

imposte ipotecaria e catastale restano dovute in misura

fissa;

nelle agevolazioni per le successioni e le donazioni

l’agevolazione è riferita solo alle imposte ipotecaria

e alla catastale che si convertiranno da proporzionali,

rispettivamente 2% ed 1%, in imposte a misura fissa;

Inoltre nell’ipotesi di successione e donazione la

agevolazioni competono per l’intero anche se i

requisiti per la stessa sono verificati solo con

riferimento ad uno degli eredi o ad uno dei donatario;

Atti a titolo gratuito

Le agevolazioni della prima casa sono limitate solo

alle successioni ed alle donazioni e sono escluse per

gli altri atti a titolo gratuito non donativi ed i

vincoli di destinazione che sono tassati con l’imposta

di successione e donazione piene (quindi ad esempio il

fondo patrimoniale non può mai fruire delle

agevolazioni).

Sanzioni

La legge dopo aver concesso l’agevolazione commina una

sanzione quando ci sono dei comportamenti che possano

in qualche modo dimostrare che il contribuente ha

abusato dell’agevolazione che gli veniva concessa e le

ipotesi sono tre:

1) o in caso di dichiarazione mendace in riferimento

alle suddette lettere a) b) c),

2) o in caso di trasferimento di un immobile, a titolo

oneroso o gratuito, acquistato con le agevolazioni

entro 5 anni dall’acquisto; in tal caso il legislatore

presume che ci sia stato una sorta di intento

speculativo;

3) o in caso di mancato trasferimento della residenza

nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi

dall’acquisto.

Le sanzioni

a. a) si deve pagare la differenza d’imposta tra

l’imposta agevolata e quella piena (ad esempio

nell’imposta di registro che scende dal 9% al 2% e

si dovrà pagare il 7%); quindi si deve considerare

che la decadenza comporta il pagamento della

differenza tra quello che era dovuto e l’imposta

agevolata versata.

b. b) su questa somma (integrazione di registro,

ipotecarie e catastali) si paga una sanzione

amministrativa del 30%,

c. c) su tutta questa somma si pagano gli interessi di mora, da quando si è fatto l’acquisto, a quando è

avvenuto il pagamento.

L’ultima parte della norma prevede invece un’ipotesi di

salvezza nel caso in cui la decadenza possa derivare

dal trasferimento nel quinquennio; non si perdono le

agevolazioni nel caso in cui il “contribuente entro 1

anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i

benefici del presente articolo, proceda all’acquisto di

altro immobile da destinare a propria abitazione

principale”;

Acquisto soggetto ad iva

L’acquisto a titolo oneroso è agevolato sia con

riferimento all’imposta di registro sia con riferimento

all’iva.

L’aliquota agevolata per l’iva è il 4%;

NB: in questo caso di pagherà anche l’imposta di

registro in misura fissa (200 Euro) per l’operare del

principio di alternatività.

L’ipotecaria e la catastale si trasformano da imposta

proporzionale vale a dire 2% e 1%, in imposte fisse;

Schema riassuntivo:

Acquisto a titolo oneroso:

- imposta di registro: 2%

- imposta ipotecaria: 50

- imposta catastale: 50

Acquisto a titolo donativo:

- imposta di registro: esente entro i limiti

della franchigia

- imposta ipotecaria: 200

- imposta catastale: 200

- imposta di bollo 230

- tassa ipotecaria 230

Acquisto a titolo oneroso iva:

- iva 4%

- imposta di registro: 200

- imposta ipotecaria: 200

- imposta catastale: 200

- imposta di bollo: 230

- tassa ipotecaria: 90

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