Strukturanalyse im stationären Einzelhandel 2018 - 11 06 2018 · ausländischen...

Strukturanalyse im stationären Einzelhandel

2018

Wien, Juni 2018 www.kmuforschung.ac.at

Diese Studie wurde im Auftrag der Wirtschaftskammer Österreich – Sparte Handel durchgeführt.

Verfasser der Studie

Ernst Gittenberger (Projektleitung) Roman Schwarzenecker Wolfgang Ziniel

Internes Review / Begutachtung

Peter Voithofer

Die vorliegende Studie wurde nach allen Maßstäben der Sorgfalt erstellt.

Die KMU Forschung Austria übernimmt jedoch keine Haftung für Schäden oder Folgeschäden, die auf diese Studie oder auf mögliche fehlerhafte Angaben zurückgehen.

Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Jede Art von Nachdruck, Vervielfältigung, Verbreitung, Wiedergabe, Übersetzung oder Einspeicherung und Verwendung in Datenverarbeitungssystemen, und sei es auch nur auszugsweise, ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Auftraggebers der Studie gestattet.

Für Rückfragen zur Studie Mitglied bei:

Ernst Gittenberger Tel.: +43-1-505 97 61-26 [email protected] www.kmuforschung.ac.at

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Inhaltsverzeichnis

Überblick: Stationärer Einzelhandel .............................................................................................. 2

1 | Executive Summary ................................................................................................................. 3

2 | Zentrale Entwicklungen im stationären Einzelhandel .............................................................. 5

2.1 | Geschäfte ........................................................................................................................ 5

2.2 | Verkaufsfläche ................................................................................................................. 9

2.3 | Verkaufsflächenproduktivität ......................................................................................... 16

2.4 | Konzentration ................................................................................................................ 17

3 | Standortspezifische Entwicklungen im stationären Einzelhandel .......................................... 21

3.1 | Geschäftsstraßen (GS) ................................................................................................. 21

3.2 | Einkaufszentren (EKZ) & Fachmarktzentren (FMZ) ...................................................... 35

3.3 | Fachmarktagglomerationen (FMA) ............................................................................... 40

4 | Resümee ................................................................................................................................ 44

5 | Anhang ................................................................................................................................... 51

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Überblick: Stationärer Einzelhandel

2017

Einzelhandels-geschäfte

Einzelhandels-verkaufsfläche

Konzentration

Filialisierungs-grad

Filialflächen-anteil

Stationärer Einzelhandel 37.400 13,7 Mio m² 40 % 67 %

Veränderung zu 2016 -1% konstant konstant konstant

22-Top-Geschäfts-straßen 6.060 1,2 Mio m² 40 % 75 %

235 Einkaufs- & Fachmarktzentren 6.160 2,9 Mio m² 83 % 95 %

253 Fachmarkt-agglomerationen 2.980 4,3 Mio m² 85 % 95 %

Anmerkungen: Gerundete Werte für Basisjahr 2017 bzw. Stand Anfang 2018;

Daten für Fachmarktagglomerationen erst für Basisjahr 2016 verfügbar 22-Top-Geschäftsstraßen inklusiv in den Geschäftsstraßen integrierter Einkaufszentren

Fachmarktagglomerationen (FMA) exklusive in FMA gelegener Fachmarktzentren (FMZ)

Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten Zahl der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent

Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent

Quellen: KMU Forschung Austria und Standort+Markt

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1 | Executive Summary

Die jährlich im Auftrag der Wirtschaftskammer Österreich – Sparte Handel durchgeführte Strukturanalyse zeigt für das Analysejahr 2017 ein Abschwächen des Strukturwandels im stationären Einzelhandel in Österreich.

Die Zahl der Geschäfte sinkt weiterhin, wenngleich weniger stark als in den Vorjahren. Die Einzelhandelsverkaufsfläche bleibt jedoch ebenso wie die Konzentration gegenüber dem Vorjahr konstant.

Interessante Ergebnisse zeigen die standort-spezifischen Analysen in Kooperation mit Standort+Markt für die Top-22-Geschäfts-straßen, der Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie der Fachmarktagglomerationen. Diesen Standorttypen kommt eine hohe Bedeutung für den österreichischen Einzelhandel zu. Die Entwicklungen fallen dabei standortspezifisch unterschiedlich aus, wenngleich alle Stand-orttypen durchwegs hohe Konzentrations-tendenzen aufweisen.

Strukturwandel schwächt sich 2017 ab

Bereits 2016 waren erste Anzeichen erkennbar, dass sich der Strukturwandel im stationären Einzelhandel einbremst. In diesem Sinne kann 2017 als Jahr der Konsolidierung angesehen werden. Die Zahl der Einzel-handelsgeschäfte sinkt mit -1 % deutlich geringer als in den Vorjahren. Der Verkaufs-flächenrückgang kommt überhaupt zu einem Stopp. Der Konjunkturaufschwung 2017 beschert dem stationären Einzelhandel steigende Quadratmeterumsätze und die Konzentration ist (vorerst) nicht weiter angestiegen.

Aktuell stehen den KonsumentInnen in Öster-reich 37.400 Einzelhandelsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von rd. 13,7 Mio m² für ihren Einkauf zur Verfügung. Die Top-4-Branchen Lebensmitteleinzelhandel, Bekleidungseinzel-handel, Möbeleinzelhandel und Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkerbedarf verzeichnen konstant hohe Geschäftszahlen, im Sport-artikeleinzelhandel ist die Zahl der Einzel-handelsgeschäfte 2017 sogar angestiegen.

Trotz Verkaufsflächenrückgängen in den letzten Jahren liegt die Einzelhandelsverkaufs-fläche in Österreich pro EinwohnerIn im europäischen Spitzenfeld. Verkaufsflächenzu-wächse weisen 2017 die flächenmäßig großen Branchen Lebensmitteleinzelhandel und Möbeleinzelhandel – aber auch der Sport-artikeleinzelhandel – auf. Konstanz zeigt sich in den weiteren Top-Branchen Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Bekleidungseinzelhandel.

Die Konzentration im stationären Einzelhandel bleibt gemessen am Filialisierungsgrad und am Filialflächenanteil konstant hoch. 40 % der Einzelhandelsgeschäfte werden von filialisier-ten Einzelhandelsunternehmen betrieben, die 67 % der gesamten Einzelhandelsverkaufs-fläche auf sich vereinen. Hohe Konzentrations-grade zeigen sich weiterhin insbesondere im Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen (Drogerien/Parfümerien) und im Lebensmittel-einzelhandel.

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Standortanalysen zeigen die hohe Bedeutung der Einzelhandelsagglomerationen

Die Strukturanalysen von Standort+Markt zeigen ein differenziertes Bild nach Standort-typen. Aktuell liegen von 37.400 Einzel-handelsgeschäften in Österreich 6.060 in den analysierten 22-Top-Geschäftsstraßen. Ge-genüber 2016 ist die Zahl der Einzelhandels-geschäfte in den Top-Innenstadtlagen um -1 % gesunken. Über die höchste Zahl an Einzel-handelsgeschäften verfügt mit knapp 1.000 die Wiener City. Zwar steigt die Gesamtfläche in den analysierten Geschäftsstraßen weiter an, dies ist jedoch auf Gastronomie- und Dienst-leistungsbetriebe und nicht auf den Einzel-handel zurückzuführen. Die Einzelhandelsver-kaufsfläche ist 2017 im Vergleich zum Vorjahr um -1 % auf in Summe knapp 1,2 Mio m² (inkl. in den Geschäftsstraßen integrierter Einkaufs-zentren) gesunken. Die mit Abstand höchste Einzelhandelsverkaufsfläche weist die Maria-hilfer Straße in Wien mit rd. 185.000 m² auf. Die Konzentration ist 2017 in den Top-Geschäftsstraßen mit einem Filialisierungs-grad von 40 % und einem Filialflächenanteil von 75 % konstant hoch geblieben.

6.160 Ladengeschäfte befinden sich in Ein-kaufs- und Fachmarktzentren (EKZ/FMZ), die in Summe knapp 2,9 Mio m² Verkaufsfläche

auf sich vereinen (ein Teil davon liegt in inner-städtischen Geschäftsstraßen). Die Konzen-tration ist in EKZ/FMZ mit einem durchschnitt-lichen Filialisierungsgrad von 83 % und einem Filialflächenanteil von 95 % deutlich höher als im Einzelhandel insgesamt. Die Dynamik dieses Standorttyps zeigt sich im Langfrist-vergleich: In der letzten Dekade ist die Zahl der EKZ/FMZ von 172 auf 235 angestiegen, die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte und die Verkaufsfläche in EKZ/FMZ hat sich zwischen 2007 und 2017 um jeweils +33 % erhöht. Die SCS in Vösendorf ist mit einer Einzelhandels-verkaufsfläche von rd. 169.000 m² das mit Abstand größte Einkaufszentrum in Österreich.

Auch die Zahl der Fachmarktagglomerationen (FMA) ist binnen einer Dekade von 182 auf 253 deutlich angestiegen. Die Einzelhandelsge-schäfte in FMA haben sich zwischen 2006 und 2016 um +50 % auf 2.980 erhöht, die Ver-kaufsfläche in Summe um +39 % auf 4,3 Mio m² (exkl. in Fachmarktagglomeratio-nen gelegener Fachmarktzentren). Das ist fast ein Drittel der gesamten Einzelhandelsver-kaufsfläche in Österreich. Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil liegen in FMA mit 85 % bzw. 95 % nochmals höher als in EKZ/FMZ.

Internet setzt stationären Einzelhandel weiter unter Druck

Resümierend bleibt festzuhalten, dass trotz Konsolidierungsphase 2017 der Struktur-wandel im stationären Einzelhandel noch nicht abgeschlossen ist bzw. weiter voranschreiten wird. Vor allem die Dynamik im in- und ausländischen Internet-Einzelhandel wird den stationären Handel weiter unter Druck setzen. Ladengeschäfte der Zukunft werden (auch) als Showrooms für das Online-Geschäft fun-gieren. Vom E-Commerce sind aber weniger

Nahversorgungszentren als vielmehr Ge-schäftsstraßen und Agglomerationen mit einem hohen Anteil an Einzelhandelsge-schäften z.B. in den Branchen Bekleidungs-, Elektro- Sportartikel- oder Spielwareneinzel-handel betroffen. Zudem ist zu erwarten, dass sich der Einzelhandel weiter aus weniger frequentierten B- und C-Standortlagen zurück-ziehen und der Leerstand in Folge hier weiter zunehmen wird.

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2 | Zentrale Entwicklungen im stationären Einzelhandel

Der Strukturwandel im stationären Einzel-handel hat sich 2017 weiter eingebremst. Die Zahl der Ladengeschäfte ist zwar weiter (geringfügig) gesunken, der Verkaufsflächen-rückgang ist jedoch zu einem Halt gekommen. Im Folgenden werden die aktuellen Entwick-

lungen im stationären Einzelhandel in Österreich in Bezug auf die Zahl der Geschäfte, der Verkaufsfläche, der Verkaufs-flächenproduktivität und der Konzentration analysiert und im Kontext mehrjähriger Zeit-vergleiche dargestellt.

2.1 | Geschäfte

Strukturwandel bremst sich ein

Die Zahl der Ladengeschäfte sinkt tendenziell seit mehreren Dekaden. Auch für das aktuelle Analysejahr 2017 ist ein weiterer Rückgang festzustellen. Die Abwärtsdynamik schwächt sich aktuell jedoch weiter ab. Während 2015 per Saldo die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte um -4 % und 2016 um -2 % zurückgegangen ist, kann für 2017 ein Rückgang um „nur mehr“ -1 % festgestellt werden. Aktuell (Stand: Jahresanfang 2018) stehen den Konsumen-tInnen rd. 37.400 Einzelhandelsgeschäfte für ihren Einkauf zur Verfügung. Das sind rein rechnerisch 43 Geschäfte pro 10.000 Ein-wohnerInnen. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl der Ladengeschäfte 2017 in Österreich per Saldo (neu eröffneter abzüglich geschlossener Geschäfte) um -400 zurückge-gangen.

Die Verlangsamung des Strukturwandels zeigt sich 2017 insbesondere bei der Entwicklung der Einstandortunternehmen (Einzelhandels-unternehmen, die ein einziges Ladengeschäft betreiben). Während 2016 noch rd. -1.000 (-4 %) Einstandortunternehmen aus dem Markt ausgeschieden sind, beträgt der Rückgang 2017 „nur mehr“ knapp -200 bzw. -1 %. Auch die Zahl der Einzelhandelsfilialen

ist 2017 in ähnlich hohem Ausmaß gesunken (rd. -200 Filialen). Während die filialisierten Einzelhandelsunternehmen 2016 expan-dierten (+2 %), ist es 2017 – bei einer Betrach-tung des gesamten stationären Einzelhandels – zu einer Verdichtung bzw. Verkleinerung des Filialnetzes gekommen (-1 %). An die Stelle von Expansion tritt vielfach die Optimierung be-stehender Filialen. Das geht von Schließungen unrentabler Filialen bis zu Neueröffnungen „modernerer“ Geschäfte am selben bzw. an einem anderen Standort. Die Zahl der Filialen sinkt jedoch nicht in allen Einzelhandels-branchen. Rückläufige Filialzahlen weist 2017 vor allem der Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren auf, was auf Restrukturierungs-maßnahmen und Insolvenzen in dieser Branche zurückzuführen ist.

Da sowohl filialisierte Einzelhandelsunter-nehmen ihr Filialnetz verdichtet bzw. ver-kleinert haben, als auch – in nahezu selben Ausmaß – weniger Einstandortunternehmen als in den Vorjahren den Markt verlassen haben, ist auch die Konzentration im stationären Einzelhandel 2017 nicht weiter angestiegen (siehe hierzu auch Kapitel 2.4: Konzentration).

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Der Langzeitvergleich der Jahre 2007 bis 2017 zeigt – mit Ausnahme von 2012 – eine rück-läufige Entwicklung der Ladengeschäfte in Österreich. Binnen einer Dekade (2007 / 2017) ist die Zahl der stationären Einzelhandels-geschäfte um rd. -20 % bzw. um rd. -9.600 gesunken. Somit hat der heimische Einzel-handel in der letzten Dekade per Saldo jedes fünfte Ladengeschäft „verloren“.

Betroffen vom Strukturwandel waren bzw. sind vor allem Einzelhandelsunternehmen, die ein einziges Ladengeschäft betreiben. Die Zahl

der Einstandortunternehmen ist zwischen 2007 und 2017 um -26 % bzw. um rd. -8.100 gesunken. Die Zahl der Filialen weist im Langzeitvergleich ebenfalls einen – wenn-gleich deutlich geringeren – Rückgang auf. Im Vergleich 2007 / 2017 ist die Zahl der Filialen um -9 % bzw. um rd. -1.500 zurückgegangen. Trotz dieser ungleichen Entwicklungsdynamik ist der stationäre Einzelhandel nach wie vor kleinstrukturiert. 60 % der Ladengeschäfte werden von inhabergeführten, kleinen Ein-standortunternehmen betrieben (siehe hierzu auch Kapitel 2.4: Konzentration).

Zahl der Ladengeschäfte sinkt weiter – wenngleich der Rückgang 2017 deutlich geringer als in den Vorjahren ausfällt

Grafik 1 | Anzahl der Geschäfte im stationären Einzelhandel, 2007-2017 und Veränderung gegenüber dem Vorjahr

47.000

45.900

45.400

44.500

42.400

42.600

41.800

39.900

38.500

37.800

37.400

-800 -1.100-500 -900

-2.100

+200

-800-1.900 -1.400

-700 -400

-7 . 00 0

-6 . 00 0

-5 . 00 0

-4 . 00 0

-3 . 00 0

-2 . 00 0

-1 . 00 0

0

1 .0 0 0

2 .0 0 0

3 .0 0 0

4 .0 0 0

5 .0 0 0

6 .0 0 0

7 .0 0 0

8 .0 0 0

9 .0 0 0

1 0. 0 00

1 1. 0 00

1 2. 0 00

1 3. 0 00

1 4. 0 00

1 5. 0 00

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anmerkung: gerundete Werte beziehen sich jeweils auf den Stand zu Beginn des Folgejahres (z.B. Daten 2017 beziehen sich auf den Stand Jänner 2018)

Quelle: KMU Forschung Austria

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Top 4-Branchen verzeichnen konstant hohe Zahl an Geschäften

Das Abschwächen des Strukturwandels zeigt sich 2017 vor allem in den Top-Einzelhandelsbranchen (nach Anzahl der Ladengeschäfte). Sowohl der Lebensmittel-einzelhandel als auch der Bekleidungseinzel-handel, der Möbeleinzelhandel sowie der Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkerbedarf weisen im Vergleich zu 2016 konstant bleibende Geschäftszahlen auf. Zurückzu-führen ist die stabile Entwicklung in diesen Branchen auf eine weitere Expansion der filialisierten Einzelhandelsunternehmen bei gleichzeitigem „moderaten“ Rückgang der Einstandortunternehmen.

Als einzige Branche im Ranking der Top-10 weist der Sportartikeleinzelhandel 2017 per Saldo (neu eröffneter abzüglich geschlossener

Geschäfte) ansteigende Geschäftszahlen (+1 %) auf. Rückgänge verzeichnen hingegen die weiteren angeführten Einzelhandels-branchen. Vor allem im Schuh- und Leder-wareneinzelhandel ist die Zahl der Geschäfte 2017 im Vergleich zu 2016 – nicht zuletzt auf Grund von Restrukturierungen und Insol-venzen – deutlich gesunken (-7 %).

Weiterhin stark betroffen vom Strukturwandel ist der Bucheinzelhandel. Die starke Konkur-renz, vor allem durch den in- und auslän-dischen Internet-Einzelhandel, hat zu einem weiteren Rückgang der Ladengeschäfte (-4 %) geführt. Aber auch der Uhren- und Schmuck-einzelhandel weist weiterhin sinkende Geschäftszahlen auf (ebenfalls -4 % im Vergleich zu 2016).

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Zahl der Ladengeschäfte im Sportartikeleinzelhandel steigt, Konstanz im Einzelhandel mit Lebensmitteln, Bekleidung, Möbeln sowie Bau- und Heimwerkerbedarf

Grafik 2 | Anzahl der Geschäfte in ausgewählten Einzelhandelsbranchen, 2017 sowie Veränderung zum Vorjahr in %

1.100

1.100

1.200

1.400

1.600

1.700

2.200

2.400

4.800

5.300

EH mit Haushaltsgeräten undUnterhaltungselektronik

EH mit Uhren und Schmuck

EH mit Büchernund Zeitschriften

EH mit Schuhen und Lederwaren

EH mit kosmetischenErzeugnissen

EH mit Sportartikeln

EH mit Bau- undHeimwerkerbedarf

EH mit Möbeln

EH mit Bekleidung

EH mit Lebensmitteln

Veränderung in %Anzahl absolut

+/-0%

+/-0%

+/-0%

+/-0%

-1%

+1%

-7%

-4%

-4%

-1%



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2.2 | Verkaufsfläche

Verkaufsflächenrückgang gestoppt

Seit 2013 sinken – ausgelöst vor allem durch zwei Großinsolvenzen im Drogerie- und im Elektroeinzelhandelsbereich – die Verkaufs-flächen im stationären Einzelhandel in Österreich. 2014 und 2015 setzt sich die rückläufige Entwicklung weiter fort und gewinnt 2015 durch die Großinsolvenz im Lebens-mitteleinzelhandel noch an Dynamik. 2016 hat sich der Verkaufsflächenrückgang bereits abgeschwächt, 2017 ist dieser – nicht zuletzt durch den Konjunkturaufschwung – zu einem Ende gekommen. Zurückzuführen ist der Stopp beim Verkaufsflächenrückgang 2017 auch auf Flächenzuwächse bei den Einkaufs- und Fachmarktzentren (siehe hierzu auch Kapitel 3: Standortspezifische Entwicklungen im stationären Einzelhandel).

Trotzdem kann noch nicht von einer Renaissance der Ladengeschäfte bzw. von einer Trendwende gesprochen werden. Wahrscheinlicher ist eher, dass durch die dynamischen Entwicklungen im nationalen und internationalen Internet-Einzelhandel der stationäre Einzelhandel weiter unter Druck kommen wird. Ein weiterer Verkaufsflächen-rückgang in den nächsten Jahren ist zu erwarten.

Mit 13,7 Mio m² liegt die Einzelhandels-verkaufsfläche 2017 auf Vorjahresniveau, was – gemeinsam mit 2016 – das geringste Flächenniveau der letzten Dekade bedeutet. Der Langzeitvergleich der Jahre 2007 bis 2017 zeigt einen Flächenrückgang im stationären

Einzelhandel um -3 % bzw. um -400.000 m². Das entspricht von der Fläche in etwa 80 Fuß-ballfeldern. Gegenüber dem Verkaufsflächen-Höchstwert im Jahr 2012 fällt der Rückgang um -5 % bzw. um -710.000 m² noch höher aus. Im europäischen Vergleich steht den Konsu-mentInnen in Österreich pro EinwohnerIn aber noch immer mehr Verkaufsfläche für den Einkauf zur Verfügung als in den meisten anderen EU-28-Ländern (siehe hierzu auch weiter unten).

Der Langzeitvergleich 2007 bis 2017 zeigt, dass mit der rückläufigen Zahl an inhaber-geführten, kleinen Geschäften auch deren Verkaufsfläche „verschwindet“, während die Expansion der filialisierten Einzelhandelsunter-nehmen zu einem Verkaufsflächenwachstum geführt hat. In Zahlen ausgedrückt, hat die Verkaufsfläche der Einstandortunternehmen im Vergleich 2007 / 2017 um -1,1 Mio m² bzw. -20 % abgenommen und die Verkaufsfläche der Filialen um +0,7 Mio m² bzw. +9 % zuge-nommen. Letztlich hat die Filialexpansion flächenmäßig das Ausscheiden der kleinen, inhabergeführten Ladengeschäfte in der letzten Dekade nicht kompensieren können. Das Ausscheiden der kleinen Einstandort-unternehmen und die Flächenexpansion der Filialisten haben jedoch zu einem deutlichen Anstieg des Filialflächenanteils bzw. der Konzentration im heimischen Einzelhandel geführt (siehe hierzu auch Kapitel 2.4: Konzentration).

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Konstante Verkaufsflächenentwicklung 2017 Grafik 3 | Verkaufsflächen im stationären Einzelhandel in Mio m², 2007-2017 und Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Tausend m²

14,10

14,12

14,12

14,14

14,28

14,41

14,31

14,07

13,80

13,70

13,70

10020 0 20

140 130

-100-240 -270

-100

0

-1 . 00 0

-5 0 0

0

5 00

1 .0 0 0

1 .5 0 0

0,0

5,0

10,0

15,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

in Mio m²



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Lebensmitteleinzelhandel und Möbeleinzelhandel expandieren weiter auf der Fläche

Insgesamt zeigt sich 2017 im stationären Einzelhandel eine konstante Verkaufsflächen-entwicklung. Die Veränderungen in den einzelnen Branchen fallen jedoch unter-schiedlich aus – abhängig von der Entwicklung der Zahl der Geschäfte und insbesondere der zumeist flächenmäßig großen Filialen.

Trotz konstanter Zahl an Geschäften weist der Lebensmitteleinzelhandel 2017 ein Verkaufs-flächenwachstum auf. Während die filialisier-ten Großunternehmen in dieser Branche weiter expandieren bzw. bestehende Standorte ausbauen, sind 2017 flächenmäßig kleinere Einstandortunternehmen aus dem Markt aus-geschieden. Dies führt zu einem Verkaufs-flächenwachstum bei gleichzeitig stabiler Entwicklung der Gesamtgeschäftszahlen, da Filialen zumeist flächenmäßig größer als Geschäfte von Einstandortunternehmen sind. Dies trifft ebenfalls auf den Möbeleinzelhandel zu, der 2017 einen geringfügigen Anstieg der Branchenverkaufsfläche aufweist. Zudem steigen im Lebensmitteleinzelhandel die Ver-kaufsflächen auch, weil filialisierte Unter-nehmen (bei gleicher Standortzahl) ihre Geschäfte austauschen bzw. kleinere durch größere Filialen ersetzt werden.

Konstant hohe Geschäftszahlen und somit auch konstant hohe Verkaufsflächen weisen der Einzelhandel mit Bau- und Heimwerker-bedarf sowie der Bekleidungseinzelhandel auf.

Steigende Geschäftszahlen führen im Sport-artikeleinzelhandel zu einem Verkaufsflächen-wachstum, wenngleich das Flächenwachstum – auf Grund der geringfügig sinkenden Konzentration in der Branche – etwas geringer als das Plus an Geschäften ausfällt.

Die weiteren betrachteten Top-Branchen weisen hingegen Verkaufsflächenrückgänge im Vergleich zu 2016 auf. Besonders deutlich zeigt sich die rückläufige Entwicklung im Schuh- und Lederwareneinzelhandel, der durch Restrukturierungen sowohl Rückgänge bei der Zahl der Geschäfte als auch bei der Verkaufsfläche verzeichnet. In geringerem Ausmaß trifft dies auch auf den Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen, den Buch-einzelhandel, den Elektroeinzelhandel sowie auf den Uhren- und Schmuckeinzelhandel zu. Die Verkaufsflächen in diesen Branchen liegen jedoch deutlich unter den Gesamtflächen der Top-4-Branchen, die 2017 stabile bzw. steigende Verkaufsflächen verzeichnet haben. Daher wirken sich die Verkaufsflächenrück-gänge in diesen Branchen nicht so stark auf die Gesamtentwicklung im stationären Einzel-handel aus, wie dies bei den Branchen Lebensmitteleinhandel, Einzelhandel mit Bau- und Heimwerkerbedarf, Möbeleinzelhandel und Bekleidungseinzelhandel der Fall ist.

Insbesondere im Bucheinzelhandel und im Elektroeinzelhandel ist auf Grund der starken Internet-Konkurrenz auch zukünftig nicht mehr mit steigenden Verkaufsflächen zu rechnen.

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Steigende Verkaufsflächen im Einzelhandel mit Lebensmitteln, Möbeln und Sportartikeln Grafik 4 | Verkaufsfläche in ausgewählten Einzelhandelsbranchen in m² Tausend, 2017 und Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %

70

270

320

350

480

800

1.650

2.350

2.770

3.190

-3%

-1%

-4%

-7%

-2%

+1%

+0%

+1%

+0%

+2%

EH mit Uhren undSchmuck

EH mit Haushaltsgerätenund Unterhaltungselektronik

EH mit Büchern undZeitschriften

EH mit Schuhen undLederwaren



EH mit Bekleidung

EH mit Möbeln



Veränderung in %Verkaufsfläche in m² Tausend



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Deutschland und Österreich weisen 2017 stabile Verkaufs-flächenentwicklungen auf

Laut Statista ist die Einzelhandelsverkaufs-fläche in Deutschland 2017 nicht weiter angestiegen und erreicht wie im Vorjahr rd. 118,6 Mio m². Da die Einwohnerzahl in Deutschland 2017 nur geringfügig gestiegen ist, bleibt die Verkaufsflächendichte 2017 im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant. Pro EinwohnerInnen stehen den KonsumentInnen in Deutschland laut Gfk Geomarketing weiter-hin durchschnittlich 1,44 m² Einzelhandels-verkaufsfläche zur Verfügung.

Die Verkaufsfläche im stationären Einzel-handel in Österreich hat sich 2017 ebenfalls stabil entwickelt und liegt weiterhin bei rd. 13,7 Mio m². Die Verkaufsflächendichte ist in Österreich mit 1,56 m² Einzelhandels-verkaufsfläche pro EinwohnerIn aber deutlich höher als der Vergleichswert in Deutschland – wenngleich auf Grund steigender Einwohner-zahl knapp unter dem Vorjahreswert von 1,57 m².

Der Langfristvergleich 2007 bis 2017 zeigt, dass in beiden Ländern die Einzelhandels-verkaufsflächen bis 2011 kontinuierlich ange-stiegen sind. In Deutschland hat das Jahr 2012

eine vorläufige Trendwende mit Verkaufs-flächenrückgängen eingeleitet, in Österreich ist es 2013 dazu gekommen. Während jedoch die Einzelhandelsverkaufsflächen 2015 und 2016 in Deutschland wieder angestiegen sind, hat der Einzelhandel in Österreich weitere Ver-kaufsflächenrückgänge verzeichnet. 2017 sind in beiden Ländern die Einzelhandelsverkaufs-flächen stabil hoch geblieben.

In Deutschland haben die Einzelhandelsver-kaufsflächen 2016 bzw. 2017 das höchste Niveau der letzten Dekade erreicht. Österreich weist für diese Jahre hingegen das geringste Niveau auf. Im Vergleich der Jahre 2007 und 2017 ist die Einzelhandelsverkaufsfläche in Deutschland um +4 % angestiegen und in Österreich um -3 % gesunken.

Dennoch liegt die Flächendichte im öster-reichischen Einzelhandel nach wie vor deutlich über dem Vergleichswert in Deutschland, wenngleich sich die Werte in der letzten Dekade angenähert haben. 2007 betrug die Differenz noch 0,31 m²/EinwohnerIn, jetzt sind es 0,12 m²/EW.

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Verkaufsflächendichte in Österreich liegt über dem Vergleichswert in Deutschland

Grafik 5 | Verkaufsflächendichte in Österreich und Deutschland, 2007-2017

1,39 1,41 1,421,46 1,48 1,47 1,46 1,45 1,44 1,44 1,44

1,70 1,69 1,69 1,69 1,70 1,70 1,681,64

1,59 1,57 1,56

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

2,00

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Deutschland Österreich

Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einw ohnerIn in m²

Quellen: KMU Forschung Austria, Gfk Geomarketing

Verkaufsflächendichte im österreichischen Einzelhandel liegt im europäischen Spitzenfeld

Der stationäre Einzelhandel in Österreich gilt als gesättigter Markt, der im europäischen Vergleich trotz rückläufiger Zahl an Geschäften in der letzten Dekade als „overstored“ bezeich-net werden kann. Trotz Verkaufsflächen-rückgängen in der letzten Dekade weist der österreichische Einzelhandel im EU-28-Vergleich für das Basisjahr 2017 nach wie vor eine überdurchschnittlich hohe Verkaufs-flächendichte auf (siehe Grafik unten).

Nach Belgien und den Niederlanden belegt Österreich – nach Berechnungen von KMU Forschung Austria (für Österreich) und von Gfk Geomarketing (für weitere EU-Länder) Platz 3 im EU-28-Ranking. Nur diese drei EU-Länder weisen eine Verkaufsflächendichte im Einzel-handel von über 1,5 m² pro EinwohnerIn aus.

Im EU-28-Durchschnitt ist von einer Einzel-handelsverkaufsfläche pro EinwohnerIn von 1,17 m² auszugehen (Abschätzung auf Basis von Gfk Geomarketing und Berechnungen von KMFA für Österreich).

Hohe Einzelhandelsverkaufsflächen von 1,3 m² bis 1,5 m² pro EinwohnerIn weisen zudem Luxemburg, Deutschland, Dänemark und Finnland auf. Geringe Verkaufsflächen-dichten unter 0,9 m²/EW zeigen sich hingegen in Griechenland, Bulgarien, Rumänien und Malta.

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Belgien, Niederlande und Österreich weisen die höchsten Einzelhandelsverkaufsflächen pro EinwohnerIn in der EU-28 auf

Grafik 6 | Verkaufsflächendichte in den EU-28 Ländern, 2017 Einzelhandelsverkaufsfläche je EinwohnerIn (EW) in m²

Anmerkungen: Abschätzung der Verkaufsflächendichte im EU-28-Durchschnitt auf Basis Gfk Geomarketing und Berechnungen der KMU Forschung Austria für Österreich Quellen: Gfk Geomarketing, KMU Forschung Austria

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2.3 | Verkaufsflächenproduktivität

Konjunkturaufschwung lässt Umsätze pro Quadratmeter steigen

Auch 2017 steigen die Quadratmeterumsätze im stationären Einzelhandel in Österreich weiter an. Dies ist – anders als in den Vor-jahren – primär auf den Konjunkturaufschwung im Jahr 2017 zurückzuführen. Nach der gedämpften Umsatzentwicklung im Jahr 2016 zeigt der stationäre Einzelhandel 2017 einen konjunkturellen Aufwärtstrend und erzielt mit einem nominellen Umsatzplus von +2 % (gegenüber 2016) das höchste Umsatz-wachstum seit dem Jahr 2010. Bei nahezu konstanter Verkaufsfläche im Vergleich zu 2016 steigt somit die Verkaufsflächen-produktivität 2017 ebenfalls um +2 %. Absolut kann eine Erhöhung der Brutto-Jahresumsätze pro Quadratmeter Verkaufsfläche um +€ 110/m² auf im Durchschnitt rd. € 5.040/m² (inkl. Ust) festgestellt werden. Damit knackt die Verkaufsflächenproduktivität erstmals die € 5.000-Marke.

In den Vorjahren sind bei der Entwicklung der Verkaufsflächenproduktivität im stationären Einzelhandel immer zwei Faktoren zusammen-gekommen, die im Vergleich zu 2017 etwas höhere Steigerungen zuließen. Faktor 1 ist die Konjunkturentwicklung. Faktor 2 ist die rück-läufige Verkaufsfläche im Einzelhandel. Im Vergleich zu 2017 ist die Konjunkturent-wicklung in den Vorjahren zwar schwächer ausgefallen, aber die Verkaufsfläche ist – im Unterschied zu 2017 – gesunken. Der zentrale Faktor bei der Entwicklung der Quadratmeter-umsätze in den vergangenen Jahren ist weniger die Konjunktur als vielmehr der Verkaufsflächenrückgang im stationären Einzelhandel. Dies erklärt, warum die Verkaufsflächenproduktivität trotz Konjunktur-aufschwung im Jahr 2017 geringer als in den Vorjahren ausgefallen ist.

Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche steigt weiter an

Grafik 7 | Verkaufsflächenproduktivität im stationären Einzelhandel, 2010-2017

4.100 4.220 4.280 4.420 4.590 4.770 4.930 5.040

+120 +120 +60 +140 +170 +180 +160 +110

-1 . 00 0

-5 0 0

0

5 00

1 .0 0 0

1 .5 0 0

2 .0 0 0

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

in €/m²

Verkaufsflächenproduktivität: Bruttojahresumsätze pro Quadratmeter Einzelhandelsverkaufsfläche in stationären

Einzelhandelsgeschäften; revidierte Werte für die Vorjahre auf Basis aktuellerer Umsatzdaten von Statistik Austria und Berechnungen von KMU Forschung Austria


17 |

2.4 | Konzentration

Konzentration bleibt weiterhin auf hohem Niveau

Da 2017 sowohl die Zahl der Einstand-ortunternehmen als auch die Zahl der Filialen in nahezu gleichem prozentuellen Ausmaß gesunken sind, bleibt die Konzentration konstant hoch. 2016 hat der Filialisierungsgrad erstmals die 40 %-Marke geknackt, die für 2017 nochmals bestätigt werden konnte. Das bedeutet, dass 4 von 10 Geschäften im heimischen Einzelhandel von filialisierten Unternehmen betrieben werden. Von den 37.400 Einzelhandelsgeschäften entfallen 2017 somit 14.900 auf Filialen und 22.500 auf Geschäfte von Einstandortunternehmen.

Filialen im stationären Einzelhandel sind in der Regel flächenmäßig größer als Geschäfte von Einstandortunternehmen. Sehr deutlich zeigt sich dies z.B. im Möbeleinzelhandel.

40 % der Ladengeschäfte in Österreich sind Filialen (Filialisierungsgrad), die in Summe 67 % der gesamten Einzelhandelsverkaufs-fläche auf sich vereinen (Filialflächenanteil).

Von der Gesamtverkaufsfläche in Höhe von 13,7 Mio m² entfallen 2017 – wie auch im Vorjahr – 9,2 Mio m² auf Filialen, 4,5 Mio m² vereinen Geschäfte von Einstandortunterneh-men auf sich.

Die letzte Dekade ist gekennzeichnet durch einen nahezu kontinuierlichen Anstieg der Konzentration im stationären Einzelhandel. Sowohl der Filialisierungsgrad als auch der Filialflächenanteil haben sich zwischen 2007 und 2017 deutlich erhöht. Sind 2007 noch 35 % der Ladengeschäfte im heimischen Einzelhandel von filialisierten Unternehmen (die 60 % der Verkaufsfläche auf sich vereinten) betrieben worden, trifft dies 2017 auf 40 % der Geschäfte mit einem Verkaufs-flächenanteil von 67 % zu. Trotz Konstanz im Jahr 2017 wird die Konzentration im stationären Einzelhandel künftig weiter voran-schreiten. Am Markt werden sich einerseits große filialisierte Einzelhandelsunternehmen und andererseits kleine, hochspezialisierte Nischenanbieter durchsetzen.

| 18

Konzentration hat sich in der letzten Dekade deutlich erhöht

Grafik 8 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil im stationären Einzelhandel in %, 2007-2017

35 36 37 37 38 38 37 38 39 40 40

60 61 62 62 64 65 64 65 66 67 67

0

20

40

60

80

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Filialisierungsgrad Filialflächenanteil

%

Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent; gerundete Werte Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen an der

gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent; gerundete Werte Quelle: KMU Forschung Austria

19 |

Hohe Konzentrationsgrade zeigen sich im Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und im Lebensmitteleinzel-handel

Wie im Einzelhandel insgesamt zeigt sich auch in den meisten Branchen 2017 eine konstant hohe Konzentration im Vergleich zum Vorjahr. Die Konzentration fällt jedoch von Branche zu Branche unterschiedlich hoch aus.

Die höchsten Konzentrationstendenzen – so-wohl gemessen am Filialisierungsgrad als auch am Filialflächenanteil – weisen weiterhin der Einzelhandel mit kosmetischen Erzeug-nissen und der Lebensmitteleinzelhandel auf, wobei sich beim Lebensmitteleinzelhandel der Filialisierungsgrad 2017 weiter erhöht hat.

Ansteigende Konzentrationstendenzen weisen 2017 auch der Bekleidungseinzelhandel und in geringem Ausmaß auch der Uhren- und Schmuckeinzelhandel auf, wobei die Konzen-tration in letztgenannter Branche (noch) vergleichsweise gering ausfällt.

Zu einem – wenn auch geringfügigen – Rück-gang der Konzentrationsmaße Filialisierungs-grad und Filialflächenanteil ist es 2017 im Möbeleinzelhandel und im Elektroeinzelhandel gekommen. Etwas höhere Rückgänge ver-zeichnen der Schuh- und Lederwareneinzel-handel sowie der Sportartikeleinzelhandel.

| 20

Steigende Konzentrationstendenzen weisen 2017 v.a. der Lebensmitteleinzelhandel und der Bekleidungseinzelhandel auf

Grafik 9 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil in ausgewählten Einzelhandelsbranchen in %, 2017

12

18

28

30

31

40

50

56

58

71

78

0 50 100

EH mit Elektrogeräten


EH mit Möbeln



Einzelhandel

EH mit Büchern undSchreibwaren


EH mit Bekleidung



Filialisierungsgrad

%

39

43

49

54

67

73

77

79

82

87

94

0 50 100



EH mit Elektrogeräten


Einzelhandel


EH mit Büchern undSchreibwaren

EH mit Bekleidung

EH mit Möbeln



Filialflächenanteil

%

Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten Zahl der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent; gerundete Werte

Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent; gerundete Werte


21 |

3 | Standortspezifische Entwicklungen im stationären Einzelhandel

Die zentralen Entwicklungen im stationären Einzelhandel zeigen je nach Standort bzw. Standorttyp deutliche Unterschiede auf. Beispielsweise haben sich Einkaufszentren in der letzten Dekade anders entwickelt als der traditionelle Einzelhandel in den Innenstädten.

Im Folgenden werden die zentralen Entwick-lungen in den Top-22-Geschäftsstraßen (GS), in den Einkaufs- und Fachmarktzentren

(EKZ / FMZ) sowie in den Fachmarktagglo-merationen (FMA) im Detail analysiert. Anzumerken bleibt, dass sich die Standort-typen auch (räumlich) überschneiden können – wie dies z.B. bei innerstädtischen Einkaufs-zentren oder bei Fachmarktzentren, die in Fachmarktagglomerationen liegen, der Fall ist.

Eine detaillierte Definition der Standorttypen findet sich im Anhang am Ende des Berichts.

3.1 | Geschäftsstraßen (GS)

Standort+Markt erfasst die 22 Top-Geschäfts-straßen in den größten Städten Österreichs. Die analysierten Einzelhandelsverkaufsflächen dieser Top-Geschäftsstraßen betragen aktuell 1,17 Mio m², was einem Anteil von knapp 9 %

an der gesamten Verkaufsfläche im statio-nären Einzelhandel in Österreich entspricht. Nachfolgende Grafik zeigt die erhobenen Standorte.

22 Top-Geschäftsstraßen in Österreich

Grafik 10 | Analysierte Top-Innenstadtlagen in Österreich

Quelle: Standort+Markt

| 22

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Innenstädten sinkt – Gastronomie & Dienstleistung nehmen zu

Aktuell liegen von 37.400 Einzelhandels-geschäften in Österreich 6.060 in den analysierten 22 Top-Geschäftsstraßen. Damit entfallen 16 % aller Einzelhandelsgeschäfte auf diese Innenstädte.

Die Entwicklung der Innenstädte ist in den letzten Jahren im Vergleich Einzelhandel vs. Gastronomie und Dienstleistung unterschied-lich verlaufen. Während die Gesamtzahl der Shops (also Einzelhandelsgeschäfte inkl. einzelhandelsnahe Nutzungen wie Gastrono-mie und Dienstleistungsbetriebe) in den Top-22-Innenstädten von 2014 bis 2017 praktisch unverändert geblieben ist, hat sich die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in diesem Zeitraum um -290 bzw. um knapp -5 % verringert. Gegenüber dem Vorjahr ist 2017 die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Innenstädten – wie in ganz Österreich – im Durchschnitt um -1 % zurückgegangen.

Die Entwicklungen der letzten Jahre legen den Schluss nahe, dass sich in den Innenstädten ein schleichender Wandel, in diesem Fall in Richtung einzelhandelsnahe Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen) vollzieht.

Innenstädte können nochmals in unter-schiedliche Lagen unterteilt werden. A-Lagen zeichnen sich durch eine überdurchschnittlich hohe Passantenfrequenz, einen hohen Anteil an Auswahlbedarfsgütern (im Gegensatz zu Kurzfristbedarfsartikeln), das Vorhandensein von Magnetbetrieben sowie überregional agierender Filialunternehmen und niedrige Leerstandsraten aus. Ein Drittel der inner-städtischen Einzelhandelsgeschäfte befindet sich in A-Lagen.

Mancherorts liegen auch sogenannte „junge“ Agglomerationsformen wie Einkaufszentren, Department Stores und Town Center in den traditionellen Innenstadtlagen. Dies ist ins-gesamt in 16 (der 22) innerstädtischen Geschäftsbereichen (mit insgesamt 21 Einkaufszentren, 3 Department Stores und einem Town Center) der Fall. Ein Department Store ist als Synonym für ein Warenhaus zu verstehen. Ein Town Center ist eine geplante innerstädtische Einzelhandelsagglomeration – ähnlich einer Geschäftsstraße – mit gemein-schaftlichem werblichem Auftritt. Insgesamt entfällt etwa ein Flächenanteil von knapp 20 % auf diese „jungen“ Agglomerationen in Geschäftsstraßen.

23 |

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte entwickelt sich in Österreichs Innenstädten rückläufig

Grafik 11 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2014-2017 und Veränderung gegenüber dem Vorjahr

6.350

6.270

6.140

6.060

-80 -130 -80

-7 0 0

3 00

1 .3 0 0

0

2.000

4.000

6.000

8.000

2014 2015 2016 2017 Anmerkung: gerundete Werte beziehen sich jeweils auf den Stand zu Beginn des Folgejahres (z.B. Daten 2017 beziehen sich auf den Stand Anfang 2018) Quelle: Standort+Markt

Die Wiener City verfügt mit fast 1.000 Einzelhandelsgeschäften mit Abstand über die höchste Zahl an Ladengeschäften aller analysierten innerstädtischen Einzelhandels-ensembles – wenngleich die Wiener Mariahilfer Straße flächenmäßig deutlich größer ist.

Das Grazer Zentrum ist zwar flächenmäßig betrachtet kleiner als die Wiener Mariahilfer Straße, beherbergt aber in etwa die gleiche Anzahl an Einzelhandelsgeschäften und stellt somit den größten innerstädtischen Geschäfts-besatz außerhalb der Bundeshauptstadt dar.

Mit deutlichem Abstand folgen Linz, Innsbruck und Salzburg. Zu den analysierten Innenstadt-ensembles mit der geringsten Anzahl an Einzelhandelsgeschäften zählen Steyr, Leoben und Eisenstadt.

Der Metropolenstatus von Wien ist auch in dieser Aufstellung erkennbar: Von den Top-10 Geschäftsstraßen – gemessen an der Zahl der Einzelhandelsgeschäfte – sind 4 in Wien gelegen. Die Bundeshauptstadt kann zudem noch mit der Mariahilfer Straße und der Wiener City auf die größten Geschäftsstraßen ver-weisen.

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4 Wiener Geschäftsstraßen unter den Top-10

Grafik 12 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2017

90

110

120

130

140

140

140

140

150

160

170

180

200

250

260

350

450

450

460

500

500

990

0 200 400 600 800 1.000

Eisenstadt

Leoben

Steyr

Wr. Neustadt

Feldkirch

Krems

St. Pölten

Wien - Meidlinger Hauptstraße

Dornbirn

Bregenz

Baden

Wels

Villach

Wien - Favoritenstraße

Wien - Landstraßer Hauptstraße

Klagenfurt

Salzburg

Innsbruck

Linz

Graz

Wien - Mariahilfer Straße

Wien - City

Anmerkung: gerundete Werte


25 |

Einzelhandelsverkaufsfläche in den Innenstädten sinkt – Fläche für Gastronomie & Dienstleistungen steigt

Ein wichtiges Analysekriterium in der Handels-forschung ist die Verkaufsfläche. Mit dieser Maßzahl kann die Dimension eines Einzel-handelsensembles abgebildet werden.

Die Einzelhandelsverkaufsfläche der Top-22-Innenstädte ist nach einem Anstieg 2015 in den Jahren 2016 und 2017 wieder gesunken. Aktuell liegen 1,17 Mio m² von insgesamt 13,7 Mio m² Einzelhandelsverkaufsfläche in Österreich in den Top-22-Geschäftsstraßen (inkl. innerstädtisch integrierter Einkaufs-zentren). Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Verkaufsflächenrückgang um -9.000 m² bzw. um -1 %. Im innerstädtischen Einzelhandel dürfte nach der Flächen-

expansion in den letzten Dekaden nun eine Konsolidierung der Einzelhandelsflächen ein-getreten sein.

Betrachtet man die Verkaufsfläche in den Innenstadtlagen inklusive einzelhandelsnahen Nutzungen zeigt sich jedoch ein gegenläufiger Trend. 2014 sind 1,6 Mio² Fläche (Einzel-handel plus Gastronomie plus Dienstleistun-gen) in den Top-22-Innenstädten gelegen. Bis 2017 ist die Fläche auf 1,63 Mio m² ange-stiegen. Das Flächenwachstum findet also in den Innenstädten nicht beim Einzelhandel, sondern bei der einzelhandelsnahen Nutzung statt – aber auch der Leerstand steigt.

Innerstädtische Einzelhandelsverkaufsfläche sinkt

Grafik 13 | Einzelhandelsverkaufsflächen in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2014-2017 und Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Tausend m²

1.184

1.190

1.179

1.170

-3 . 00 0

-2 . 00 0

-1 . 00 0

0

1 .0 0 0

2 .0 0 0

3 .0 0 0

4 .0 0 0

5 .0 0 0

6 .0 0 0

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2014 2015 2016 2017

Tausend m²

+5

-11 -9

Anmerkung: gerundete Werte beziehen sich jeweils auf den Stand zu Beginn des Folgejahres (z.B. Daten 2017 beziehen sich auf den Stand Anfang 2018) Quelle: Standort+Markt

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Reiht man die analysierten innerstädtischen Einzelhandelsensembles hinsichtlich ihrer Einzelhandelsverkaufsflächen, dann führt diese Wertung die Wiener Mariahilfer Straße an. Obwohl hier nur die „Innere“ Mariahilfer Straße gezählt wird, also ohne der BahnhofCity Wien West und den Bereichen außerhalb des Gürtels, erreicht der Straßenzug vom Getreide-markt bis zum Gürtel inklusive der Neben-gassen wie Neubaugasse, Kirchengasse, Stiftgasse usw. eine Einzelhandelsverkaufs-fläche von 185.000 m².

Die Wiener City liegt mit einer Einzelhandels-verkaufsfläche von 147.000 m² an zweiter Stelle, verfügt aber mit fast 1.000 Einzel-handelsgeschäften über die höchste Zahl an Ladengeschäften einer Innenstadt in Öster-

reich. Somit sind auch die beiden flächen-mäßig größten Einzelhandelsensembles Österreichs in Wien gelegen.

Das Grazer Zentrum kann über 130.000 m² Einzelhandelsverkaufsfläche vorweisen und stellt somit den größten innerstädtischen Geschäftsbesatz außerhalb der Bundes-hauptstadt dar. Mit respektablem Abstand folgen Linz, Innsbruck und Klagenfurt. Die Salzburger Altstadt verfügt über ein – im Vergleich zur Einwohnerzahl – relativ geringes Flächenpotenzial und reiht sich hinter zwei weiteren Wiener Einkaufsstraßen und St. Pölten an der insgesamt 10. Stelle ein. Zu den kleinsten Innenstadtensembles – gemessen an der Einzelhandelsverkaufsfläche – zählen Bregenz, Baden und Eisenstadt.

27 |

Wiener Mariahilfer Straße weist mit Abstand die höchste Einzelhandelsverkaufsfläche auf

Grafik 14 | Einzelhandelsverkaufsflächen in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2017 in Tausend m²

13

15

17

17

18

20

21

21

25

31

31

32

46

46

47

57

65

87

100

130

147

185

0 50 100 150 200

Eisenstadt

Baden

Bregenz

Steyr

Feldkirch

Krems

Wr. Neustadt

Leoben

Villach


Wels

Dornbirn

Salzburg


St. Pölten


Klagenfurt

Innsbruck

Linz

Graz

Wien - City


Tausend m²

Anmerkung: gerundete Werte Quelle: Standort+Markt

| 28

Konstant hohe Konzentration im Durchschnitt der Top-22-Innenstadtlagen – aber deutliche Unterschiede nach Innenstädten

Mittlerweile werden 40 % der Einzelhandels-geschäfte in Österreichs Top-22-Innenstädten von filialisierten Einzelhandelsunternehmen betrieben (Filialisierungsgrad), die in Summe 75 % der gesamten Einzelhandelsverkaufs-fläche auf sich vereinen (Filialflächenanteil). Der Unterschied der beiden Konzentrations-maße erklärt sich daraus, dass Filialen in den Innenstädten flächenmäßig deutlich größer als Geschäfte von Einstandortunternehmen sind.

Beide Konzentrationsmaße – Filialisierungs-grad und Filialflächenanteil – zeigen in den letzten 3 bis 4 Jahren eine nahezu konstante Entwicklung. Bei detaillierter Betrachtung lassen sich aber deutliche Unterschiede und

differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Innenstädten erkennen. So hat in den letzten Jahren etwa Bregenz seinen Filialisierungs-grad um über 9 %-Punkte erhöht, während dieser in Wr. Neustadt um knapp 7 %-Punkte gesunken ist. Das kann gleichzeitig auch als Indikator für die Attraktivität des Standortes für filialisierte Großunternehmen im Einzelhandel gewertet werden.

Da der Filialisierungsgrad 2017 (gegenüber 2016) im Durchschnitt der Innenstädte als auch in den A-Lagen in den Innenstädten abermals nicht weiter angestiegen ist, könnte dies darauf hinweisen, dass der Peak in der Konzentration bereits Ende 2016 erreicht worden ist.

Hohe Konzentration in den Top-22 Innenstadtlagen

Grafik 15 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil im Einzelhandel in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2014-2017

40 40 40 40

74 75 75 75

0

20

40

60

80

2014 2015 2016 2017

Filialisierungsgrad Filialflächenanteil

%

Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent; gerundete Werte Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen

an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent; gerundete Werte Quelle: Standort+Markt

29 |

Erwähnenswert ist darüber hinaus, dass in innerstädtischen A-Lagen eher filialisierte Geschäfte anzutreffen sind als in B- (oder C-) Lagen. Während der Filialisierungsgrad in Innenstädten (A-B-C-Lagen) bei 40 % liegt, ist der Durchschnittswert in den innerstädtischen A-Lagen mit 58 % deutlich höher.

In allen untersuchten 22 Geschäftsstraßen liegt der Filialisierungsgrad in A-Lage höher als in Sekundärlage; ein Zeichen dafür, dass filialisierte Formate weniger Standort-kompromisse eingehen als beispielsweise inhabergeführte Betriebe.

Die Bandbreite der Konzentration in Öster-reichs Innenstädten ist enorm. So ist der Anteil an filialisierten Einzelhandelsgeschäften (an der Gesamtzahl der Geschäfte) in St. Pölten

doppelt so hoch wie in Feldkirch. Während in Baden nicht einmal die Hälfte der Einzel-handelsverkaufsflächen filialisiert bewirtschaf-tet wird, sind es in St. Pölten (nicht zuletzt wegen eines großflächigen Möbelhauses in der Altstadt) 9 von 10 Quadratmeter.

Einen sehr hohen Filialisierungsgrad von je-weils über 50 % weisen St. Pölten, die Wiener Meidlinger Hauptstraße und Leoben auf. Dies ist insbesondere auf die innerstädtischen Einkaufszentren zurückzuführen.

Feldkirch, Salzburg, Villach und Baden veran-schaulichen hingegen jeweils niedrige Werte um die 30 %. Dies sind Orte mit zum Teil wenig veränderten (historischen) Baustrukturen und geringem (oder fehlendem) integrierten Einkaufszentrum.

| 30

In St. Pölten ist der Anteil an filialisierten Geschäften doppelt so hoch wie in Feldkirch

Grafik 16 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017

28

30

30

31

34

37

38

38

38

38

39

40

40

42

43

43

45

46

48

49

54

55

56

0 50 100

Feldkirch

Salzburg

Villach

Baden

Wels

Wien -Favoritenstraße

Graz

Innsbruck

Wr. Neustadt

Wien - City

Krems

Bregenz

Innenstadt

Linz

Klagenfurt

Eisenstadt

Dornbirn

Wien - MariahilferStraße

Steyr

Wien - LandstraßerHauptstraße

Leoben

Wien - MeidlingerHauptstraße

St. Pölten

Filialisierungsgrad

%

49

52

56

58

61

62

64

65

66

67

68

74

74

75

75

78

79

80

83

83

85

88

90

0 50 100

Baden

Villach

Salzburg

Feldkirch

Wels

Eisenstadt

Bregenz

Wien - City

Klagenfurt

Krems

Innsbruck

Wr. Neustadt

Dornbirn

Innenstadt

Steyr

Graz

Leoben

Linz

Wien - LandstraßerHauptstraße

Wien -Favoritenstraße

Wien - MeidlingerHauptstraße

Wien - MariahilferStraße

St. Pölten

Filialflächenanteil

%

Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten Zahl

der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent; gerundete Werte Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen

an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent; gerundete Werte Quelle: Standort+Markt

31 |

Leerstand in den Innenstädten steigt

Ein leer stehendes Lokal ist häufig die finale Stufe einer stufenweisen Verschlechterung der Standortqualität, die wiederum mit der Ver-ringerung der Einzelhandelsanteile beginnt.

Der Zeitvergleich der Jahre 2014 bis 2017 zeigt, dass die Leerstandsquote in den Top-22-Geschäftsstraßen von 4,4 % (2014) auf 5,4 % (2017) kontinuierlich angestiegen ist. Die Leer-standsquote/Leerstandsrate gibt den Anteil der Verkaufsfläche geschlossener Outlets an der Gesamtfläche (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) in den Innenstädten an.

Leerstand steigt in der Innenstadt

Grafik 17 | Leerstandsquote in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2014-2017

4,4 4,5 4,95,4

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2014 2015 2016 2017

%

Leerstandsquote: Anteil der Verkaufsfläche geschlosse-ner Outlets an der Gesamtfläche (Einzelhandelsfläche, Fläche für Gastronomie, Dienstleistungen, etc). Quelle: Standort+Markt

Trotz Anstieg in den letzten Jahren liegt die Leerstandsrate in den 22 betrachteten Innen-stadtbereichen mit 5,4 % nur unwesentlich höher als in Österreichs Einkaufszentren (4 %). In den innerstädtischen A-Lagen beträgt die Leerstandquote 3,9 % und befindet sich somit auf dem Niveau der Einkaufszentren.

Die Entwicklung der Jahre 2014 bis 2017 mag auf den ersten Blick nicht dramatisch erscheinen, wenn man aber den kurzen

Beobachtungszeitraum sieht und die Zahlen in Relation setzt, dann klingt die Aussage, dass sich die Leerstandsquote in den letzten 4 Jahren um fast 23 % erhöht hat, schon viel dramatischer und besorgniserregender.

Eine positive Entwicklung verzeichnen 2017 (im Vergleich zum Vorjahr) vor allem kleinere Städte: Krems, Leoben und Baden zeigen die deutlichste Verbesserung der Leerstandsrate der untersuchten Städte. Der Rückgang beträgt hier jeweils über 2 %-Punkte.

Die Wr. Neustädter Innenstadt hingegen veranschaulicht den mit Abstand größten Zugewinn an Leerstandsflächen: Mit über +8 %-Punkten rangiert man nun am drittletzten Platz dieser Statistik. Zahlreiche internationale Filialisten haben der Innenstadt von Wr. Neu-stadt den Rücken gekehrt. In Summe ergeben sich nun 14 % ungenutzte Verkaufsfläche.

Wie bereits im Vorjahr verzeichnet die Villacher Innenstadt die absolut höchste Leerstands-quote. Diese ist 2017 weiter angewachsen und liegt nun bei 18 %. In A-Lage hat sich die Situation durch den Wegfall eines groß-flächigen Bekleidungshauses weiter drastisch verschärft.

Die Wiener Favoritenstraße verfügt nach wie vor – bedingt durch Schließungen zweier großer Modehäuser im letzten Erhebungs-zeitraum – über eine hohe Leerstandsrate (16 %), die auch weiterhin zunimmt.

Die Stadt Dornbirn hingegen ist durch ihre kontinuierlich positive Entwicklung mit 1 % Leerstand neuer Spitzenreiter. Auf den weiteren Plätzen finden sich – wie großteils schon in den vergangenen Jahren – zwei Wiener Einkaufsdestinationen: Meidlinger Hauptstraße und Wien City.

| 32

Hohe Leerstandsraten in Villach, Wien - Favoritenstraße und Wr. Neustadt – geringe Leerstände in Wien - City, Wien - Meidlinger Hauptstraße und vor allem in Dornbirn

Grafik 18 | Leerstandsquote in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017

1

1

2

3

4

4

4

4

4

4

4

4

5

5

5

6

7

8

9

11

14

16

18

0 5 10 15 20

Dornbirn


Wien - City

Baden

Innsbruck

Graz

Feldkirch

Bregenz


St. Pölten


Wels

Salzburg

Linz

Innenstadt

Steyr

Krems

Eisenstadt

Leoben

Klagenfurt

Wr. Neustadt


Villach

%

Leerstandsquote: Anteil der Verkaufsfläche geschlossener Outlets an der Gesamtfläche (Einzelhandelsfläche, Fläche für Gastronomie, Dienstleistungen, etc), gerundete Werte


33 |

Leerstände mindern die Attraktivität des Standortes als Einkaufsdestination. Die leer-stehenden Flächen „verschwinden“ jedoch nicht, sondern werden in der Regel einer anderen Nutzung zugeführt. Dies können nichteinzelhandelsrelevante Nutzungszwecke (Dienstleistungen, Gastronomie, etc.) aber z.B. (vereinzelt) auch Wohnungen sein.

Dennoch kommt es in Bezug auf die Einkaufsdestination zu einem qualitativen „Downgrading“, die mit einer sinkenden (Kunden-)Frequenz einhergeht. Die Attraktivi-tät als Standort (bezogen auf die Geschäfts-straße oder eine ganze Stadt) sinkt.

Fluktuationsrate in der Innenstadt

Die Fluktuationsrate ist der prozentuale Anteil der gegenüber dem Vorjahr veränderten Shops an der Gesamtshopzahl (Einzel-handelsgeschäfte plus Outlets von einzel-handelsnahen Nutzungen) in der jeweiligen Stadt.

In den 22 größten Innenstadtbereichen liegt der Anteil bei 12,3 %, d.h. es wechselt jedes Geschäft im Schnitt alle 8 Jahre seinen Auftritt – eine Zahl, die die Dynamik dieser Branche sehr gut beschreibt. Hervorzuheben ist, dass die Fluktuationsrate, die nun seit 3 Jahren gemessen wird, 2015 und 2016 bei ähnlich (hohen) Werten lag (13,4 % bzw. 13,3 %). 2017 hat sich die Rate um einen Prozentpunkt auf 12,3 % reduziert. In der A-Lage ist die nachlassende Dynamik noch stärker beobachtbar, hier ist der Wert von 12,2 % (2016) auf 10,8 % zurückgegangen.

Nun stellt sich die Frage ob eine hohe Fluktuationsrate einen positiven oder nega-tiven Indikator darstellt. Nach Erfahrung von Standort+Markt ist eine hohe Fluktuationsrate eher als negativ zu betrachten, da bei schlechterer Standortqualität mehrere Shop-Konzepte in kürzerer Zeit ausprobiert werden.

Fluktuationsrate sinkt in den Top-22-Geschäftsstraßen

Grafik 19 | Fluktuationsrate in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2015-2017

13,4 13,312,3

0,0

5,0

10,0

15,0

2015 2016 2017

%

Fluktuationsrate: Anteil der Shops (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie), der sich gegenüber dem Vorjahr verändert hat (in % aller Shops) Quelle: Standort+Markt

Hohe Fluktuationsraten weisen die Städte Villach, Klagenfurt und Feldkirch mit Werten von über 16 % auf. Eine hohe Rate zeugt von Veränderungsprozessen im Handelsgefüge einer Stadt, die von gewissen Umstruk-turierungen – und zum Teil auch Unsicher-heiten – determiniert werden.

| 34

Handel ist Wandel – der Wechsel der Shop-Konzepte

Grafik 20 | Fluktuationsrate in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017

8

8

10

10

11

11

11

11

11

12

12

12

12

13

13

14

14

15

16

16

16

17

17

0 5 10 15 20


Dornbirn

Bregenz


Graz

Salzburg


Baden

Wien - City

Leoben

Innsbruck

Innenstadt

St. Pölten

Steyr

Eisenstadt

Wr. Neustadt

Linz

Krems

Wels


Klagenfurt

Feldkirch

Villach

%

Fluktuationsrate: Anteil der Shops (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie),

der sich gegenüber dem Vorjahr verändert hat (in % aller Shops), gerundete Werte Quelle: Standort+Markt

35 |

3.2 | Einkaufszentren (EKZ) & Fachmarktzentren (FMZ)

Der Begriff Shopping-Center umfasst sowohl Einkaufszentren als auch Fachmarktzentren, die im Detail von Standort+Markt wie folgt definiert werden:

(Klassische) Einkaufszentren (EKZ) sind einheitlich geplante und geführte, von einer größeren Zahl an selbstständigen Einzel-handels-, Dienstleistungs-, und Gastronomie-betrieben besetzte Objekte. Dabei wurden folgende Mindestgrößen und Mindestbetriebs-zahlen festgelegt:

4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens 20 Betriebe oder

4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens 10 Betriebe, sofern zumindest zwei Magnetbetriebe aus unterschiedlichen Branchen vorhanden sind.

Fachmarktzentren (FMZ) sind einheitlich geplant, werden von zentraler Stelle vermietet und gemanagt und bestehen aus zumindest vier Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Betrieben mit einer Verkaufsfläche von zumindest je 150 m², die zusammen zumindest etwa 4.000 m² Verkaufsfläche umfassen.

Bei der Analyse, inwieweit sich die Anzahl der Shopping Center (EKZ & FMZ) in den letzten 15 Jahren verändert hat, ergibt sich natürlich eine eklatante Steigerung von nicht weniger als gut 100 %, doch hier ist eine getrennte

Betrachtung nach Agglomerationsform zweck-mäßig.

Während die Zahl der Fachmarktzentren (FMZ) seit 2000 stetig gestiegen und innerhalb der einzelnen Beobachtungsperioden nie ge-sunken ist, verzeichnen Einkaufszentren (EKZ) eine turbulentere Entwicklung: Die Zahl der Einkaufszentren hat zwar in den letzten 15 Jahren prozentuell um knapp 30 % zugelegt, doch nun erleben wir (nach 2006 bzw. 2007) eine zweite Periode, in der die Zahl der Einkaufszentren (EKZ) in der Standort+Markt-Dokumentation geringer als im Vorjahr ist. Der Hauptgrund liegt primär beim Relaunch von Einkaufszentren; nicht selten sind die Umbau-maßen und Veränderungen derart massiv, dass im Relaunch befindliche Center aus der Dokumentation genommen werden. Allerdings sind zwischenzeitlich ebenso erste „Totalaus-fälle“ für diese Entwicklung verantwortlich.

In näherer Zukunft ist einerseits eine weitere Verringerung der Dynamik bei den Eröffnun-gen absehbar und andererseits werden eher neue Fachmarkt- als Einkaufszentren entstehen. Die Hauptgründe sind die zunehmende Marktsättigung auch bei den Einkaufszentren, die geringe wirtschaftliche Entwicklung (insbesondere bei den handels-bezogenen Konsumausgaben) und die immer restriktiver werdende Raumordnung.

| 36

Deutliche Zunahme von EKZ & FMZ in der letzten Dekade – wenngleich die Wachstumskurven abflachen

Aktuell sind in Österreich 235 Shopping-Center am Markt tätig – davon 131 Einkaufszentren und 104 Fachmarktzentren. Das ist die höchste jemals beobachtete Anzahl. Unterschiede zeigen sich bei den Einkaufs- bzw. Fachmarkt-zentren nach Standortlagen, die in 3 Kate-gorien eingeteilt werden können:

1. Lage integriert in Hauptgeschäftsbereich 2. (teil)integrierte Zentren 3. Stadtrandlage ohne umfangreichere

Wohnnutzung im fußläufigen Standortumfeld

Differenziert nach diesen Standortlagen befinden sich aktuell 51 Shopping-Center integriert in Hauptgeschäftsbereiche, 96 ent-fallen auf (teil)integrierte Zentren und 87 liegen in Stadtrandlage ohne umfangreichere Wohn-nutzung im fußläufigen Standortumfeld (plus 1 Airport-Shopping Center). Der Langfristver-gleich 2007-2017 zeigt, dass die Gesamtzahl der Shopping-Center (EKZ & FMZ) von 172 auf aktuell 235 deutlich angestiegen ist.

Während sich in den letzten 10 Jahren die Einkaufszentren (gemessen an der Anzahl) eher von der Stadtrandlage in eine (teil)inte-grierte Lage verlagerten (was aber auch mit der zunehmenden Urbanisierung in diesen Bereichen zu tun hat), ist der Anteil an inner-städtisch gelegenen Einkaufszentren deutlich weniger stark angestiegen. Eine viel geprie-sene Renaissance der Innenstadt ist damit ausgeblieben.

Zu Anstiegen ist es in allen drei Standort-kategorien gekommen. Die Zahl der Shopping-Center, die in Hauptgeschäftsbereichen inte-griert sind, ist in der letzten Dekade von 44 auf 51 angestiegen. Den höchsten Zuwachs weisen die Shopping-Center in den (teil)inte-grierten Zentren auf (von 55 auf 96). Die Zahl der in Stadtrandlage ohne umfangreichere Wohnnutzung im fußläufigen Standortumfeld befindlichen EKZ & FMZ hat sich von 73 im Jahr 2007 auf 87 im Jahr 2017 erhöht. Hinzukommt noch 1 Airport-Shoppingcenter.

Zahl der Shopping-Center hat sich in einer Dekade deutlich erhöht

Grafik 21 | Anzahl der Shopping-Center (Einkaufs- und Fachmarktzentren), 2007-2017

56 69 81 91 96 104

116120

128132 132 131

172189

209223 228 235

0

50

100

150

200

250

2007 2009 2011 2013 2015 2017

Shopping-Center(EKZ & FMZ)

Einkaufszentren(EKZ)

Fachmarktzentren(FMZ)

Anzahl

Anmerkung: EKZ & FMZ werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert


37 |

Die Zahl der in Shopping-Center (EKZ & FMZ) gelegenen Einzelhandelsgeschäfte hat sich gegenüber 2007 um +33 % erhöht und beträgt nunmehr rd. 6.160. Während die Zahl der Ge-schäfte im gesamten Einzelhandel in der letz-ten Dekade deutlich abgenommen hat (-20 %),

ist die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in EKZ & FMZ deutlich angestiegen. Von insgesamt 37.400 Einzelhandelsgeschäften befinden sich aktuell 16 % in Einkaufs- und Fachmarkt-zentren. 2007 war dies erst bei 10 % der Fall.

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in Einkaufs- und Fachmarktzentren

steigt mit der Zahl der EKZ / FMZ deutlich an

Grafik 22 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in EKZ & FMZ, 2007-2017 und Veränderung gegenüber der vorangegangenen Analyseperiode

4.630

4.990

5.560

5.670

6.100

6.160

360 570110

43060

-1 . 50 0

-5 0 0

5 00

1 .5 0 0

2 .5 0 0

3 .5 0 0

4 .5 0 0

5 .5 0 0

0

2.000

4.000

6.000

8.000

2007 2009 2011 2013 2015 2017

Anmerkung: EKZ & FMZ werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert Quelle: Standort+Markt

Auch die Einzelhandelsverkaufsfläche in Einkaufs- und Fachmarktzentren hat sich in einer Dekade um +33 % erhöht und liegt aktuell bei 2,87 Mio m². Das bedeutet, dass die EKZ & FMZ rd. 21 % der gesamten Verkaufs-fläche im stationären Einzelhandel in Öster-reich (rd. 13,7 Mio m²) auf sich vereinen. Gegenüber dem vorangegangenen Analyse-zeitraum 2015 hat sich die Einzelhandels-verkaufsfläche in EKZ/FMZ um +1 % bzw. um +33.000 m² erhöht.

Das Verkaufsflächenwachstum in EKZ/FMZ hat 2002 seinen Höhepunkt erreicht. Das Flächenwachstum ist seither von Jahr zu Jahr geringer ausgefallen. Das rapide Wachstum im Bereich der Shopping-Center-Flächen lässt

also nach, was wohl mehrere Gründe hat: Einerseits liegt in Österreich eine nahezu flächendeckende Präsenz von Shopping-Centern vor, andererseits ist auch der Expansionsdruck aus dem Handel spürbar geringer geworden. Da mancherorts auch die Verödung von Stadtkernen massiv beklagt wird, gilt es auch raumordnungstechnisch im Fall eines Bauvorhabens die entsprechenden Hürden zu meistern.

Ein wesentlicher weiterer Faktor macht sich nun allmählich auch bei Rentabilitätsaspekten bemerkbar: E-Commerce ist kein „zartes Pflänzchen“ mehr, sondern eine fixe Größe im Portemonnaie der KonsumentInnen.

| 38

Einzelhandelsverkaufsfläche in Einkaufs- und Fachmarktzentren steigt weiter an, wenngleich mit geringeren Wachstumsraten

Grafik 23 | Einzelhandelsverkaufsfläche in EKZ & FMZ, 2007-2017 in Tausend m² und Veränderung gegenüber der vorangegangenen Analyseperiode

2.155

2.269

2.539

2.679

2.835

2.868

114270 140 156 33

-8 0 0

2 00

1 .2 0 0

2 .2 0 0

0

1.000

2.000

3.000

2007 2009 2011 2013 2015 2017

Tausend m²

Anmerkung: EKZ & FMZ werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert


Die SCS in Vösendorf ist mit 169.000 m² Einzelhandelsverkaufsfläche das mit Abstand größte Shopping-Center in Österreich. Die Plus City bei Linz und das Donau Zentrum in Wien liegen mit 62.000 m² bzw. 60.000 m² bereits deutlich dahinter.

Generell sind die Einkaufszentren zumeist flächenmäßig deutlich größer als die Fach-marktzentren. Das größte Fachmarktzentrum in Österreich ist der Gewerbepark Stadlau mit 48.000 m² Einzelhandelsverkaufsfläche.

39 |

SCS ist das mit Abstand größte Shopping-Center in Österreich

Grafik 24 | Einzelhandelsverkaufsfläche der Top-10-EKZ und der Top-10-FMZ, 2017 in Tausend m²

14

16

18

19

21

21

24

24

34

38

39

45

48

48

48

55

59

60

62

169

0 40 80 120 160

Neustadt Nord, Wr. Neustadt

Frunpark Asten

FMZ Graz Webling

FMZ Stadlau

Shopping Bruck

FMZ Hatric / Hatric Hartberg

GEZ West, Gleisdorf

Shopping Horn

Center West, Graz

Arena Fohnsdorf

huma eleven

dez, Innsbruck

G3 Shopping Resort Gerasdorf

Gewerbepark Stadlau

Cyta Shoppingwelt,Völs bei Innsbruck

Haid Center

Shoppingcity Seiersberg

Donau Zentrum / Donau Plex

PlusCity, bei Linz

SCS Shopping City Süd,Vösendorf

Tausend m²

Einkaufszentrum (EKZ)

Fachmarktzentrum (FMZ)


Die Konzentration in Einkaufs- und Fachmarkt-zentren fällt noch höher aus als in den Top-22-Innenstadtlagen. Während der Filialisierungs-grad im gesamten stationären Einzelhandel und in den analysierten 22 Geschäftsstraßen in Österreich bei 40 % liegt, werden in den Einkaufszentren 81 % und in Fachmarkt-

zentren 91 % der Geschäfte von fililalisierten Einzelhandelsunternehmen betrieben. Der Filialflächenanteil (Anteil der Verkaufsfläche von Filialen) erreicht in EKZ 93 % und in FMZ 97 % – gegenüber 67 % im stationären Einzelhandel insgesamt.

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3.3 | Fachmarktagglomerationen (FMA)

Fachmarktagglomerationen (FMA) sind definiert als gewachsene Agglomerationen (im Gegensatz zu den geplanten Fachmarkt-zentren) von mindestens 4 Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Betrieben mit einer Ver-kaufsfläche von zumindest je 150 m², die nahe beieinander liegen und zusammen zumindest etwa 4.000 m² Verkaufsfläche umfassen.

Die hier dokumentierten Fachmarktagglo-merationen umfassen nur "gewachsene", also nicht einheitlich geplante, Fachmarktgebiete. Einheitlich geplante Fachmarktzentren (FMZ), die auch in Fachmarktagglomerationen liegen, sind bereits im Kapitel 3.2 Einkaufs- & Fach-marktzentren subsummiert. Die aktuell vor-liegenden Daten beziehen sich auf das Basis-jahr 2016.

Dynamik bei Fachmarktagglomerationen schwächt sich ab

Die Anzahl der Fachmarktagglomerationen ist 2016 auf 253 angewachsen, gegenüber der Voranalyse (im Jahr 2014) sind 8 Gebiete hinzugekommen.

Zahl der Fachmarktagglomerationen ist in der letzten Dekade deutlich angestiegen

Grafik 25 | Anzahl der Fachmarktagglomerationen (FMA) in Österreich, 2006-2016

151182

209231

245 253

0

50

100

150

200

250

300

2006 2008 2010 2012 2014 2016

Anzahl

Anmerkungen: Fachmarktagglomerationen (FMA) werden exklusive Fachmarktzentren (die zum

Teil auch in FMA liegen) dargestellt; FMA werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert Quelle: Standort+Markt

Die 253 Fachmarktagglomerationen (FMA) beherbergen in Summe rd. 2.980 Einzel-handelsgeschäfte. Damit befinden sich 8 % aller Geschäfte in Österreich in FMA. 2006 hat dies auf 4 % zugetroffen. Der Langzeit-

vergleich 2006 bis 2016 zeigt einen deutlichen Anstieg der Einzelhandelsgeschäfte in Fachmarktagglomerationen, was nicht zuletzt auf die steigende Zahl an FMA zurückzu-führen ist.

41 |

Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in Fachmarktagglomerationen steigt kontinuierlich mit der Zahl der FMA an

Grafik 26 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in Fachmarktagglomerationen (FMA), 2006-2016 und Veränderung gegenüber der vorangegangenen Analyseperiode

1.980

2.230

2.380

2.620

2.840

2.980

250 150 240 220 140

-8 0 0

2 00

1 .2 0 0

2 .2 0 0

0

1.000

2.000

3.000

2006 2008 2010 2012 2014 2016 Anmerkungen: Fachmarktagglomerationen (FMA) werden exklusive Fachmarktzentren (die zum Teil auch in FMA liegen) dargestellt; FMA werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert Quelle: Standort+Markt

Insgesamt erstrecken sich die 253 FMA auf eine Einzelhandelsverkaufsfläche von knapp 4,3 Mio m² (exkl. in FMA gelegener Fachmarkt-zentren). Das entspricht 31 % der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche im stationären Einzelhandel in Österreich. Seit der Jahr-tausendwende haben Fachmarktagglomera-tionen sowohl in der Anzahl als auch in der Verkaufsfläche stark zugenommen. Vor 10 Jahren standen noch 151 Agglomerationen mit einer Verkaufsfläche von rd. 3,1 Mio m² zur Verfügung, so ist das Angebot 2016 auf 253 Agglomerationen mit einer Fläche von fast 4,3 Mio m² angestiegen.

Zieht man jedoch bei diesen Werten den Durchschnitt der letzten 15 Jahre heran, so kehrt sich der jährliche Aufwärts- in einen steten Abwärtstrend um. Auch wenn sich die durchschnittliche Anzahl an Shops in einer Agglomeration stabil bei 15 bis 16 Geschäften (pro FMA) einpendelt, so wird deren durchschnittliche Größe immer kleiner, damit auch einhergehend die durchschnittliche

Gesamtgröße dieser Agglomerationen (2000: 22.500 m², 2016: 19.900 m²).

Das „Schrumpfen“ einer durchschnittlichen Fachmarktagglomeration liegt somit weniger daran, dass sich die Anzahl der Neu-eröffnungen verringert, sondern eher im Be-spielen tendenziell kleinerer Flächen. War ein Geschäft im Jahr 2000 im Durchschnitt knapp 1.900 m² groß, so hat sich dieser Wert bis dato um ein Drittel reduziert.

Der Grund dafür liegt wohl vorrangig im oft zitierten „Wandel des Erscheinungsbildes“. Die Situation des großen Baumarktes oder Einrichtungshauses umringt von kleineren Fachmärkten, die sich die Anziehungskraft zu Nutze gemacht haben, wird immer mehr von einem neuen Bild verdrängt: Kleinere Fach-marktformate – aber davon zahlenmäßig immer mehr – treten optisch und flächen- anteilsmäßig kräftiger als bisher in Erscheinung.

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Flächenwachstum der Fachmarktagglomerationen schwächt sich ab

Grafik 27 | Einzelhandelsverkaufsfläche in Fachmarktagglomerationen (FMA), 2006-2016 in Tausend m² und Veränderung gegenüber der vorangegangenen Analyseperiode

3.097

3.464

3.775

3.967

4.224

4.291

368 311 192 25668

-8 0 0

2 00

1 .2 0 0

2 .2 0 0

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

2006 2008 2010 2012 2014 2016

Tausend m²

Anmerkungen: Fachmarktagglomerationen (FMA) werden exklusive Fachmarktzentren (FMZ) (die zum Teil auch

in FMA liegen) dargestellt; FMA werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert; aktuelle Werte liegen für 2016vor Quelle: Standort+Markt

Fast 220.000 m² Verkaufsfläche stehen in Fachmarktagglomerationen leer, das ist ein Plus zum letzten Beobachtungszeitraum von ca. 44 %, hervorgerufen u.a. durch die Insolvenz eines oftmals vertreten Großbau-marktes.

Die Top-10-Fachmarktagglomerationen – ge-messen an der Einzelhandelsverkaufsfläche – führt mit 138.000 m² Klagenfurt Ost an. In dieser Betrachtung ist jedoch darauf hinzu-

weisen, dass die Fachmarktzentren (FMZ), die in den Fachmarktagglomerationen liegen, nicht enthalten sind. Sonst wäre Vösendorf mit 160.000 m² (inkl. Fachmarktzentrum) die größte Fachmarktagglomeration in Österreich.

Bereits unter 100.000 m² Verkaufsfläche weist die nächstgrößere FMA in Wien 21+22 am Rautenweg West auf. Dahinter folgt Vösendorf-Brunn am Gebirge mit knapp 87.000 m² (exkl. Fachmarktzentrum).

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Klagenfurt Ost beherbergt die flächenmäßig größte Fachmarktagglomeration in Österreich

Grafik 28 | Einzelhandelsverkaufsfläche der Top-10-Fachmarktagglomerationen, 2016 in Tausend m²

69

70

72

72

78

79

79

87

90

138

0 50 100 150

Vösendorf Nord (NÖ)

Krems Ost (NÖ)

Liezen (ST)

Steyr Nord (OÖ)

Innsbruck - Neurum (T)

Eugendorf (S)

Wels West (OÖ)

Vösendorf - Brunn am Gebirge (NÖ)

Wien 21+22 - Rautenweg West (W)

Klagenfurt Ost (K)

Tausend m²

Anmerkungen: Fachmarktagglomerationen (FMA) werden exklusive Fachmarktzentren (FMZ) (die zum Teil auch in FMA liegen) dargestellt; FMA werden alle 2 Jahre erhoben und analysiert Quelle: Standort+Markt

Der Filialisierungsgrad in Fachmarkt-agglomerationen ist mit über 85 % sehr hoch. Auch wenn mancherorts sehr wohl versucht wird, diesen Einkaufsdestinationen mit optischen und baulichen Eingriffen zu einem Plus an Attraktivität zu verhelfen, ist das Angebot grosso modo zwischenzeitlich aus-tauschbar.

Geht man nach den filialisierten Verkaufs-flächen liegt man hier sogar bei einem Filial-flächenanteil von fast 95 %. Im gesamten stationären Einzelhandel liegt der Filial-flächenanteil bei vergleichsweise geringen 67 %.

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4 | Resümee

2017: Strukturwandel schwächt sich ab

2017 kann im stationären Einzelhandel als Jahr der Konsolidierung aufgefasst werden. Die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte sinkt zwar weiterhin – jedoch deutlich geringer als in den Vorjahren. Die Abwärtsdynamik lässt nach. Zudem setzt sich der Verkaufsflächen-rückgang der letzten Jahre nicht weiter fort. Die Konzentration stabilisiert sich auf hohem Niveau. Durch den Konjunkturaufschwung 2017 steigt auch die Verkaufsflächen-produktivität im stationären Einzelhandel weiter an. Eine Renaissance des stationären Einzelhandels ist jedoch nicht zuletzt durch die Konkurrenz aus dem Internet auch künftig nicht zu erwarten.

37.400 Einzelhandelsgeschäfte mit einer Gesamtverkaufsfläche von 13,7 Mio m² stehen den KonsumentInnen in Österreich für ihren

Einkauf zur Verfügung. Gegenüber dem Vorjahr ist 2017 die Zahl der Geschäfte um rd. -400 zurückgegangen und die Verkaufs-fläche, durch die weitere flächenmäßige Expansion gerade im Lebensmitteleinzel-handel und im Möbeleinzelhandel, konstant hoch geblieben – ein Novum in den letzten Jahren. 2012 ist die Einzelhandelsverkaufs-fläche letztmalig nicht gesunken.

Die beiden Konzentrationsmaße, Filialisie-rungsgrad und Filialflächenanteil, steigen 2017 nicht weiter an und erreichen wie im Vorjahr 40 % bzw. 67 %. Die Entwicklungen nach Standorttypen zeigen jedoch Unterschiede zwischen Innenstadtlagen und Einkaufs-zentren, Fachmarktzentren sowie Fachmarkt-agglomerationen.

Hohe Bedeutung der Agglomerationen für den Einzelhandel

6.060 Geschäfte befinden sich in den analysierten Top-22-Geschäftsstraßen, auf die eine Verkaufsfläche von knapp 1,2 Mio m² (inkl. in Geschäftsstraßen integrierter Ein-kaufszentren) entfällt. Erwartungsgemäß sind die Einzelhandelsgeschäfte mit einer durch-schnittlichen Verkaufsfläche von rd. 190 m² kleiner als im Gesamt-Einzelhandelsdurch-schnitt (knapp 370 m²).

Interessanterweise nehmen die Gesamt-flächen in den betrachteten Einkaufsstraßen immer noch zu. Der Anstieg der Flächen ist jedoch nicht auf den Einzelhandel, sondern auf die einzelhandelsnahe Nutzung (Gastronomie und Dienstleistung) zurückzuführen. Die Einzelhandelsverkaufsfläche in den Top-22-

Geschäftsstraßen ist 2017 im Vergleich zum Vorjahr um -1 % zurückgegangen. Gleichzeitig ist 2017 die Leerstandsrate in den analysierten 22 Geschäftsstraßen (GS) deutlich ange-stiegen. Sie liegt nun bei 5,4 % und hat sich damit gegenüber 2016 (4,9 %) weiter ver-schlechtert.

Da die City-A-Lagen nach wie vor mit soliden bis guten Kennzahlen aufwarten, sieht Standort+Markt hier kurz- bzw. mittelfristig keine Probleme. Anders ist es allerdings mit den innerstädtischen B- und C-Lagen, die immerhin knapp die Hälfte der gesamten City-Shopflächen ausmachen: Hier ist es in der Tat fraglich, ob eine qualitative Flächenbe-wirtschaftung langfristig möglich erscheint.

45 |

Flächenmäßig deutlich größer sind im Durch-schnitt die 6.160 Ladengeschäfte in Einkaufs- und Fachmarktzentren (knapp 470 m²), die in Summe rd. 2,9 Mio m² Verkaufsfläche auf sich vereinen (ein Teil davon liegt in innerstäd-tischen Geschäftsstraßen). Hier ist 2017 im Vergleich zum Analysezeitraum 2015 ein weiteres Verkaufsflächenwachstum (+1 %) zu beobachten. Sowohl bei Einkaufsstraßen als auch bei Einkaufszentren beobachtet Standort+Markt ein Auseinanderdriften zu einerseits nahversorgenden (kleineren) Einheiten und andererseits zu (sehr) großen Agglomerationen. Die „Mitte“ geht zusehends verloren.

Flächenmäßig noch größer sind die Einzelhandelsgeschäfte in Fachmarktagglo-merationen (FMA), die im Durchschnitt eine Verkaufsfläche von mehr als 1.400 m² (pro Geschäft) aufweisen. Auf die Fachmarktagglo-merationen (exkl. in Fachmarktagglomeratio-nen gelegener Fachmarktzentren) entfallen 4,3 Mio m² Verkaufsfläche, das ist fast ein Drittel der gesamten Einzelhandelsverkaufs-fläche in Österreich. Die Fachmarktagglomera-tionen verfügen damit über mehr als dreimal so viel Verkaufsfläche wie die Top-22 inner-städtischen Geschäftsstraßen (inkl. integrierter Einkaufszentren) in Österreich.

Fachmarktagglomerationen verfügen über dreimal mehr Einzelhandelsverkaufsfläche

als die Top-22-Geschäftsstraßen

Grafik 29 | Zahl der Einzelhandelsgeschäfte und Verkaufsfläche, 2017 in den Top-22-Geschäftsstraßen (GS), in Einkaufs- und Fachmarktzentren (EKZ & FMZ) und in Fachmarktagglomerationen (FMA)

6.060 6.160

2.980

0

2.000

4.000

6.000

8.000

Top-22-GS EKZ/FMZ FMA

Anzahl Geschäfte

1,2

2,9

4,3

0,0

2,0

4,0

6,0

Top-22-GS EKZ/FMZ FMA

Verkaufsfläche in Mio m²

Anmerkungen: gerundete Werte; Daten für Fachmarktagglomerationen (FMA) erst für Basisjahr 2016 verfügbar Top-22 Geschäftsstraßen (GS) inklusive der in den Geschäftsstraßen integrierten Einkaufszentren (EKZ) Fachmarktagglomerationen (FMA) exklusive der in diesen Gebieten gelegenen Fachmarktzentren (FMZ) Quelle: Standort+Markt

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24 % aller Einzelhandelsgeschäfte in Öster-reich befinden sich aktuell in Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Fachmarktagglomera-tionen. Auf diese Geschäfte entfallen in Summe bereits 52 % der gesamten Einzel-

handelsverkaufsfläche. Vor einer Dekade waren die Anteile dieser Agglomerationen noch deutlich geringer. 2007 sind 15 % aller Geschäfte und „erst“ 36 % der Einzelhandels-verkaufsfläche auf EKZ / FMZ / FMA entfallen.

52 % der Einzelhandelsverkaufsfläche entfallen auf EKZ / FMZ / FMA

Grafik 30 | Anteil der Einzelhandelsgeschäfte und der Einzelhandelsverkaufsfläche nach Standorttypen in %, 2007 / 2017

5 810

16

8576

0

20

40

60

80

100

2007 2017

GS/NL

EKZ/FMZ

FMA

%Anteil Einzelhandelsgeschäfte

2231

14

21

6448

0

20

40

60

80

100

2007 2017

GS/NL

EKZ/FMZ

FMA

%Anteil Einzelhandelsverkaufsfläche

Anmerkungen: gerundete Werte; Daten für Fachmarktagglomerationen (FMA) erst für Basisjahr 2016 verfügbar

Legende: GS/NL: Geschäftsstraßen und Nebenlagen / EKZ/FMZ: Einkaufs- und Fachmarktzentren / FMA: Fachmarktagglomerationen

Geschäftsstraßen und Nebenlagen exklusive der in den Geschäftsstraßen integrierten Einkaufszentren Fachmarktagglomerationen exklusive der in diesen Gebieten gelegenen Fachmarktzentren

Quellen: KMU Forschung Austria, Standort+Markt

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Langfristvergleich: Geschäftsstraßen „verlieren“ Einzel-handelsgeschäfte und Einzelhandelsverkaufsflächen – EKZ / FMZ / FMA legen zu

Im Langfristvergleich der letzten Dekade zeigt sich ein Rückgang der Zahl der Einzelhandels-geschäfte um -20 %. Die Einzelhandelsver-kaufsfläche ist zwischen 2007 und 2017 um -3 % gesunken. Die Differenz ergibt sich daraus, dass filialisierte Einzelhandelsunter-nehmen flächenmäßig weiter expandierten bzw. kleiner Filialen gegen größere „aus-tauschten“, während die Zahl der flächen-mäßig kleinen Einstandortunternehmen deut-lich stärker gesunken ist.

Interessant ist der Blick über die Grenze. Während der deutsche Einzelhandel für die letzte Dekade ein Verkaufsflächenwachstum von +4 % aufweist, ist die Einzelhandelsver-kaufsfläche in Österreich um -3 % gesunken. Die dynamischen Entwicklungen im Internet-Einzelhandel scheinen den stationären Einzel-handel in Österreich stärker als in Deutschland zu treffen.

Die rückläufige Entwicklung im stationären Einzelhandel in Österreich betrifft aber nicht die Agglomerationen. Die Zahl der Einkaufs- und Fachmarktzentren (EKZ/FMZ) ist in der letzten Dekade von 172 auf 235 angestiegen. Die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in EKZ/ FMZ und die Verkaufsfläche der EKZ/FMZ hat sich von 2007 auf 2017 um jeweils +33 % erhöht.

Auch die Zahl der Fachmarktagglomerationen (FMA) ist binnen einer Dekade von 151 im Jahr 2006 auf 253 im Jahr 2016 deutlich ange-stiegen. Die Einzelhandelsgeschäfte in FMA haben sich in einer Dekade um +50 % erhöht, die Verkaufsfläche in Summe um +39 %.

Die Top-22-Geschäftsstraßen (GS) zeigen hingegen zwischen den Analysejahren 2014 und 2017 sowohl bei der Zahl der Einzelhandelsgeschäfte als auch bei der Einzelhandelsverkaufsfläche einen Rückgang. Während die Zahl der innerstädtischen Geschäfte in diesem Zeitraum um knapp -5 % gesunken ist, verzeichnet die Verkaufsfläche in den Top-22-Innenstadtlagen einen Rückgang um -1 %. Zum Vergleich: im gesamten Einzelhandel ist die Zahl der Einzelhandels-geschäfte zwischen 2014 und 2017 um -6 % zurückgegangen und die Verkaufsfläche um -3 %. Die rückläufige Entwicklung der Top-22-Geschäftsstraßen fällt im Vergleich zum gesamten Einzelhandel noch „moderat“ aus, kann jedoch mit der Entwicklung der Agglomerationen (EKZ/FMZ/FMA) nicht mit-halten.

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Unterschiedliche Standorttypen fokussieren auf unter-schiedliche Warengruppen

Analysiert man den Branchen-Mix sind zwischen den einzelnen Standorttypen deut-liche Unterschiede erkennbar.

So liegt der Anteil an Kurzfristbedarfsflächen (Lebensmittel, Drogerien, etc.) in Einkaufs-zentren (EKZ) höher als in den Top-22-Geschäftsstraßen (GS) und in den Fach-marktagglomerationen (FMA). Dies ist auf die meist großflächigen Lebensmittelanbieter in Einkaufszentren (SB-Warenhäuser oder Ver-brauchermärkte), die als Magnetbetrieb für das Einkaufszentrum fungieren, zurückzuführen.

Bekleidungsflächen sind hingegen in den Innenstadtlagen präsenter als in EKZ/FMZ/ FMA. Wohnungseinrichtung ist vor allem in Fachmarktagglomerationen anzutreffen.

Der sonstige Hausrat (Elektroeinzelhandel, Eisenwarenhandlung, Computer & Zubehör, etc.) hat wiederum in Einkaufszentren den größten Flächenanteil. Die ist einerseits durch die Elektrofachmärkte erklärbar, die in vielen Einkaufszentren als Magnetbetriebe fungieren und andererseits durch Edelhausratsgeschäfte zu begründen, die wiederum kaum in Fach-marktzentren bzw. in Fachmarktagglomera-tionen anzutreffen sind.

Der Sonstige Auswahlbedarf (Bucheinzel-handel, Sportartikeleinzelhandel, Optiker, Juweliere, Blumenhandel, Lederwareneinzel-handel, Spielwareneinzelhandel, etc.) ist hin-gegen deutlich stärker in Fachmarktzentren (FMZ) vertreten. Hierfür ist die Präsenz von großformatigen Sport- und Spielzeugfach-märkten in FMZ verantwortlich.

Top-Geschäftsstraßen fokussieren auf Bekleidung, Fachmarktagglomerationen auf Wohnungseinrichtung

Grafik 31 | Verteilung der Einzelhandelsverkaufsfläche nach Warengruppen in %, 2017

25 2335 33

5 8

2 311 89

4144

4034

8

15 21 20 16

0

20

40

60

80

100

Top-22-GS EKZ FMZ FMA

Kurzfristbedarf

Bekleidung

Wohnungseinrichtung

Sonstiger Hausrat

Sonstiger Auswahlbedarf

%

Anmerkung: gerundete Werte; Rundungsdifferenzen nicht ausgeglichen; Daten für Fachmarktagglomerationen (FMA) erst für Basisjahr 2016 verfügbar

Legende: GS: Geschäftsstraße / EKZ: Einkaufszentrum / FMZ: Fachmarktzentrum / FMA: Fachmarktagglomeration Quelle: Standort+Markt

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Konzentration bleibt 2017 konstant – erreicht aber gerade in Agglomerationen bereits ein sehr hohes Niveau

Die Konzentration steigt im stationären Einzelhandel 2017 nicht weiter an. Sowohl der Filialisierungsgrad als auch der Filialflächen-anteil bleiben 2017 im Vergleich zum Vorjahr mit 40 % bzw. 67 % konstant hoch. Das bedeutet, dass 40 % aller Einzelhandelsge-schäfte von filialisierten Einzelhandelsunter-nehmen betrieben werden, die in Summe 67 % der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche auf sich vereinen.

Spannend sind hier die großen Unterschiede zwischen den Standorttypen. So liegt der Filialisierungsgrad in den Geschäftsstraßen (GS) mit 40 % im Einzelhandelsdurchschnitt. In den innerstädtischen Top-A-Lagen ist die Konzentration mit einem Filialisierungsgrad von 58 % jedoch bereits deutlich höher.

Noch höhere Konzentrationstendenzen weisen die Agglomerationen auf. In Einkaufs- und Fachmarktzentren (EKZ/FMZ) beträgt der Filialisierungsgrad 83 %. In Fachmarkt-agglomerationen liegt der Wert mit 85 % sogar noch darüber.

Da Filialen zumeist über eine größere Einzel-handelsverkaufsfläche als inhabergeführte Einstandortunternehmen verfügen, liegt das zweite Konzentrationsmaß, der Filialflächen-anteil, über dem Filialisierungsgrad. In den Top-22-Geschäftsstraßen vereinen die Filialen bereits 75 % der gesamten Einzelhandelsver-kaufsfläche auf sich, in Einkaufszentren und Fachmarktzentren trifft dies auf 95 % und in Fachmarktagglomerationen auf 95 % zu. Hier wird die verfügbare Einzelhandelsverkaufs-fläche nahezu ausschließlich von filialisierten Einzelhandelsunternehmen bespielt.

Konzentration ist in EKZ/FMZ/FMA deutlich höher als in der Innenstadt

Grafik 32 | Konzentration im stationären Einzelhandel nach Standorten in %, 2017

40 40

83 85

6775

95 95

0

20

40

60

80

100

Einzelhandel Top-22-GS EKZ/FMZ FMA

Filialisierungsgrad Filialflächenanteil

%

Anmerkung: gerundete Werte; Daten für Fachmarktagglomerationen (FMA) erst für Basisjahr 2016 verfügbar Legende: GS: Geschäftsstraße / EKZ: Einkaufszentrum / FMZ: Fachmarktzentrum / FMA: Fachmarktagglomeration Filialisierungsgrad: Anteil der Filialen im stationären Einzelhandel an der gesamten Zahl der Einzelhandelsgeschäfte, in Prozent; gerundete Werte Filialflächenanteil: Anteil der Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel der Filialen an der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche, in Prozent; gerundete Werte Quellen: KMU Forschung Austria und Standort+Markt

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E-Commerce setzt stationären Einzelhandel unter Druck

Während die Zahl der stationären Einzel-handelsgeschäfte in der letzten Dekade kontinuierlich um rd. -1.000 pro Jahr abge-nommen hat, ist die Zahl der Online-Shops im heimischen Internet-Einzelhandel deutlich an-gestiegen (mehr als +500 p.a). Lag die Relation der Online-Shops zu den Laden-geschäften 2006 noch bei 1:15, fällt diese im Jahr 2017 mit 1:4 (auf 1 Online-Shop kommen 4 Geschäfte) deutlich geringer aus. Anzu-merken bleibt jedoch, dass ein Ladengeschäft 5mal mehr Umsatz als ein durchschnittlicher Online-Shop im heimischen Einzelhandel erwirtschaftet.

Aber nicht nur die dynamische Entwicklung im heimischen Internet-Einzelhandel setzt den stationären Einzelhandel zunehmend unter Druck, sondern vor allem die internationale Online-Konkurrenz. Die Ausgaben der Öster-reicherInnen beim Online-Shopping erreichen mittlerweile 9,5 % des gesamten Einzel-handelsvolumens (exkl. Tankstellen) in Öster-reich. Mehr als die Hälfte der Online-Ausgaben fließt jedoch zu ausländischen Internet-Anbietern.

E-Commerce nimmt zu und das bringt auch den stationären Handel zusehends unter

Druck. Diese Pauschalaussage sollte aber nach Warengruppen betrachtet werden. So sind eher auf Nahversorgung (Lebensmittel-einzelhandel, Drogerien, etc.) ausgelegte Agglomerationen (sowohl Einkaufszentren als auch innerstädtische Geschäftsstraßen) „resistenter“ als Standorte mit hohen Anteilen an Einzelhandelsgeschäften mit beispiels-weise Elektrogeräten, Bekleidung, Spielwaren, oder Sportartikeln.

Eine Folge der Dynamik im Internet-Einzel-handel ist auch die steigende Leerstandsrate. Dies trifft alle Standorttypen, wenngleich in unterschiedlich hohem Ausmaß. Derzeit ist die Leerstandsquote in den Top-22 inner-städtischen Erhebungsgebieten etwas höher als in Einkaufszentren. Zukünftig wird die Leer-standsrate laut Standort+Markt eher steigen denn sinken – vor allem in B- und C-Lagen.

Ladengeschäfte der Zukunft werden (auch) als Shoowrooms für den Internet-Einzelhandel fungieren. Das sogenannte Showrooming, bei dem sich KonsumentInnen zuerst im Laden-geschäft informieren, um anschließend im Internet zu bestellen, hat in der letzten Dekade kontinuierlich zugenommen.

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5 | Anhang

Erläuterungen

Methodik

Die Analyseergebnisse basieren auf der KMU Forschung Austria-Strukturdatenbank und darauf aufbauenden Berechnungen und Hochrechnungen der KMU Forschung Austria. Die Daten für Geschäftsstraßen, Einkaufszentren (EKZ), Fachmarktzentren (FMZ) und Fachmarktagglomera-tionen (FMA) basieren auf den Strukturanalysen von Standort+Markt.

Die angeführten Daten 2017 beziehen sich auf den Stand zu Beginn des Jahres 2018, werden aber zum besseren Verständnis und der einfacheren Lesbarkeit mit „Jahr 2017“ angegeben.

Zeitreihen

2008 wurde europaweit die bis dahin geltende Wirtschaftszweigklassifikation umgestellt. Für Österreich bedeutete dies, dass auf ÖNACE 2003 die Klassifikation ÖNACE 2008 folgte. Die Strukturanalysen ab 2010 der KMU Forschung Austria tragen diesem Umstand der veränderten Branchenzuordnung infolge der Umstellung der Wirtschaftszweigklassifikation in den Abteilungen 46 und 47 (Einzelhandel bzw. Großhandel) sowie im Abschnitt C (Herstellung von Waren) Rechnung. Die Daten für den stationären Einzelhandel wurden auf Grund der NACE-Umstellung für die vorangegangenen Jahre rückgerechnet bzw. wurden die Daten dieser Jahre gemäß der neuen Brancheneinteilung nach ÖNACE 2008 adaptiert.

Definitionen

Stationärer Einzelhandel / Stationäre Einzelhandelsgeschäfte

Definiert wird der Einzelhandel anhand der auf europäischer Ebene gültigen (neu adaptierten) Systematik der Wirtschaftstätigkeiten NACE Rev. 2 bzw. der österreichischen Version ÖNACE 2008. NACE leitet sich aus der französischen Bezeichnung „nomenclature générale des activités économiques dans les communautés européennes“ ab; die Zuordnung der Unternehmen zu Branchen erfolgt schwerpunktmäßig jeweils nach der Haupttätigkeit des Unternehmens (gemessen an der Wertschöpfung). Als Einzelhandel wird die Abteilung 47: Einzelhandel ohne Handel mit Kraftfahrzeugen bezeichnet.

Der stationäre Einzelhandel berücksichtigt nicht:

Einzelhandel an Verkaufsständen und auf Märkten (ÖNACE 2008: 47.8) Einzelhandel, nicht in Verkaufsständen, an Verkaufsständen oder auf Märkten (ÖNACE

2008: 47.9; hierzu zählt insbesondere der Versand- und Internet-Einzelhandel) Einzelhandel mit Motorenkraftstoffen (Tankstellen) (ÖNACE 2008: 47.3)

Die Ergebnisdarstellung erfolgt, soweit zweckmäßig, differenziert nach ausgewählten Einzelhandelsbranchen.

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Fluktuationsrate

Die Fluktuationsrate ist der prozentuale Anteil der gegenüber dem Vorjahr veränderten Shops an der Gesamtshopzahl (also Einzelhandel inklusive einzelhandelsnahen Nutzungen) im jeweiligen Erhebungsgebiet.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote/Leerstandsrate gibt den Anteil der Verkaufsfläche geschlossener Outlets an der Gesamtfläche (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) in den Innenstädten an.

Verkaufsfläche

Als Verkaufsfläche gilt die geschätzte Geschoßfläche (auch mehrstöckig) des Teils der Räumlichkeiten, in dem (zum Zeitpunkt der Erhebung tatsächlich) verkauft und ausgestellt wird, d.h. die gesamte Fläche, die KundInnen zugänglich ist:

einschließlich Anproberäume einschließlich Theken- und Schaufensterfläche einschließlich die vom Verkaufspersonal genutzte Fläche hinter Theken einschließlich Außenbereiche, sofern sie als Verkaufsfläche und nicht als Lager dienen

Zur Verkaufsfläche zählen nicht Büros, Lager- und Vorbereitungsräume, Werkstätten, Treppenhäuser, Garderoben für MitarbeiterInnen und andere Gemeinschaftsräume. Ebenso zählen „Mall“-Flächen (Gänge, etc.) in Einkaufszentren nicht zur Verkaufsfläche. Leerstände werden weder in der Anzahl der Geschäfte noch in der Verkaufsflächenberechnung berücksichtigt.

Verkaufsflächenproduktivität

Die angeführten Umsätze sind die Brutto-Jahresumsätze (inkl. Ust.) von Ladengeschäften im Einzelhandel je Quadratmeter Einzelhandelsverkaufsfläche und beruhen auf Daten der Statistik Austria sowie auf Hochrechnungen von KMU Forschung Austria.

Indikatoren zur Konzentrationsmessung

Der Filialisierungsgrad ist der Anteil der Einzelhandelsfilialen an den gesamten Einzelhandelsgeschäften.

Der Filialflächenanteil gibt den Anteil der Verkaufsfläche der filialisierten Geschäfte an der gesamten Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel wieder.

Filialisten sind Unternehmen, die mindestens eine weitere Verkaufsstelle (Filiale) an einer von der Zentrale verschiedenen Adresse betreiben. Franchisegeber und Zentralen von Kooperationen und Verbundgruppen gelten nicht als Filialisten.

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Agglomerationen

Die folgenden Definitionen basieren auf den Dokumentationen zu Einkaufs-, Fachmarktzentren und Fachmarktgebieten von Standort+Markt. Die vorliegende Studie fokussiert auf den Einzelhandel in diesen Agglomerationen. Die zentralen Indikatoren (Zahl der Geschäfte, Fläche) werden somit für den Einzelhandel (exkl. einzelhandelsbegleitende Nutzung) angegeben.

(Klassische) Einkaufszentren (EKZ) bzw. Shopping Malls sind einheitlich geplante und geführte, von einer größeren Zahl an selbstständigen Einzelhandels-, Dienstleistungs-, und Gastronomiebetrieben besetzte Objekte. Dabei wurden folgende Mindestgrößen und Mindestbetriebszahlen festgelegt:

4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens 20 Betriebe oder 4.000 m² vermietbare Fläche sowie mindestens 10 Betriebe, sofern zumindest zwei

Magnetbetriebe aus unterschiedlichen Branchen vorhanden sind.

Fachmarktzentren (FMZ) wurden einheitlich geplant, werden von zentraler Stelle vermietet und gemanagt und bestehen aus zumindest vier Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Betrieben mit einer Verkaufsfläche von zumindest je 150 m², die zusammen zumindest etwa 4.000 m² Verkaufsfläche umfassen.

Fachmarktagglomerationen (FMA) sind gewachsene Agglomerationen (im Gegensatz zu den geplanten Fachmarktzentren) von mindestens 4 Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Betrieben mit einer Verkaufsfläche von zumindest je 150 m², die nahe beieinander liegen und zusammen zumindest etwa 4.000 m² Verkaufsfläche umfassen.

Bedarfsgruppen

Für Analysen des Angebots in Einkaufsstraßen bzw. Agglomerationen verwendet Standort+Markt folgende Einteilung nach Warengruppen:

Kurzfristbedarf: Lebensmitteleinzelhandel, Bäcker, Fleischer, Drogerien, Trafiken, etc.

Bekleidung: Bekleidungseinzelhandel, Schuheinzelhandel, Textileinzelhandel

Wohnungseinrichtung: Möbeleinzelhandel, Sanitärfachmarkt, etc.

Sonstiger Hausrat: Elektroeinzelhandel, Eisenwarenhandlung, Computer & Zubehör, Farbenfachmarkt, Werkzeugfachmarkt, Fotogeschäft, etc.

Sonstiger Auswahlbedarf: Bucheinzelhandel, Sportartikeleinzelhandel, Optiker, Juweliere, Blumenhandel, Lederwareneinzelhandel, Zoofachgeschäft, Apotheken, Schmuckeinzelhandel, Orthopädiebedarf, Tonträger (CDs, MCs, etc.), etc.

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Verzeichnisse

Grafikverzeichnis

Grafik 1 | Anzahl der Geschäfte im stationären Einzelhandel, 2007-2017 .................................................... 6 Grafik 2 | Anzahl der Geschäfte in ausgewählten Einzelhandelsbranchen, 2017 ......................................... 8 Grafik 3 | Verkaufsflächen im stationären Einzelhandel in Mio m², 2007-2017 ........................................... 10 Grafik 4 | Verkaufsfläche in ausgewählten Einzelhandelsbranchen in m² Tausend, 2017 .......................... 12 Grafik 5 | Verkaufsflächendichte in Österreich und Deutschland, 2007-2017 ............................................. 14 Grafik 6 | Verkaufsflächendichte in den EU-28 Ländern, 2017 ................................................................... 15 Grafik 7 | Verkaufsflächenproduktivität im stationären Einzelhandel, 2010-2017 ........................................ 16 Grafik 8 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil im stationären Einzelhandel in %, 2007-2017 ............ 18 Grafik 9 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil in ausgewählten Einzelhandelsbranchen in %,

2017 ........................................................................................................................................... 20 Grafik 10 | Analysierte Top-Innenstadtlagen in Österreich .......................................................................... 21 Grafik 11 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2014-2017 ................... 23 Grafik 12 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2017 ............................ 24 Grafik 13 | Einzelhandelsverkaufsflächen in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2014-2017 ............................ 25 Grafik 14 | Einzelhandelsverkaufsflächen in den Top-22 Geschäftsstraßen, 2017 ..................................... 27 Grafik 15 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil im Einzelhandel in den Top-22 Geschäftsstraßen

in %, 2014-2017 ......................................................................................................................... 28 Grafik 16 | Filialisierungsgrad und Filialflächenanteil in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017 ............ 30 Grafik 17 | Leerstandsquote in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2014-2017 ......................................... 31 Grafik 18 | Leerstandsquote in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017 .................................................. 32 Grafik 19 | Fluktuationsrate in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2015-2017 .......................................... 33 Grafik 20 | Fluktuationsrate in den Top-22 Geschäftsstraßen in %, 2017 ................................................... 34 Grafik 21 | Anzahl der Shopping-Center (Einkaufs- und Fachmarktzentren), 2007-2017 ........................... 36 Grafik 22 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in EKZ & FMZ, 2007-2017 ................................................ 37 Grafik 23 | Einzelhandelsverkaufsfläche in EKZ & FMZ, 2007-2017 ........................................................... 38 Grafik 24 | Einzelhandelsverkaufsfläche der Top-10-EKZ und der Top-10-FMZ, 2017 ............................... 39 Grafik 25 | Anzahl der Fachmarktagglomerationen (FMA) in Österreich, 2006-2016 .................................. 40 Grafik 26 | Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in Fachmarktagglomerationen (FMA), 2006-2016 ............ 41 Grafik 27 | Einzelhandelsverkaufsfläche in Fachmarktagglomerationen (FMA), 2006-2016 ....................... 42 Grafik 28 | Einzelhandelsverkaufsfläche der Top-10-Fachmarktagglomerationen, 2016 ............................ 43 Grafik 29 | Zahl der Einzelhandelsgeschäfte und Verkaufsfläche, 2017 ..................................................... 45 Grafik 30 | Anteil der Einzelhandelsgeschäfte und der Einzelhandelsverkaufsfläche nach

Standorttypen ............................................................................................................................. 46 Grafik 31 | Verteilung der Einzelhandelsverkaufsfläche nach Warengruppen in %, 2017 ........................... 48 Grafik 32 | Konzentration im stationären Einzelhandel nach Standorten in %, 2017 .................................. 49

www.kmuforschung.ac.at

Strukturanalyse im stationären Einzelhandel 2018 - 11 06 2018 · ausländischen...

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