STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH …

ii

STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN

MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI

NUR ZULAIKHA BINTI ISA

UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA

v

STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN

MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI

NUR ZULAIKHA BINTI ISA

Laporan ini dikemukakan sebagai memenuhi

sebahagian daripada syarat penganugerahan

Ijazah Sarjana Muda Ukur Bahan

Fakulti Alam Bina

Universiti Teknologi Malaysia

JUN 2018

iii

DEDIKASI

Syukur ke hadrat illahi, dengan izinMu Ya Allah, aku diberikan peluang untuk

melakukan kewajipan sebagai penuntut ilmu, dan karya yang terhasil ini adalah

teristimewa buat:

Ayahanda dan Bonda Tercinta

Isa Bin Awang dan Che Ghayah Binti Che Mut

Kasih sayang, doa dan sokongan yang mak dan abah berikan tak mampu Kak Chik

balas sampai ke akhir hayat...Selagi hayat di kandung badan, hanya doa dapat

diutuskan untuk kesejahteraan dan kebahagiaan mak dan abah...

Adik-beradikku yang Dikasihi

Nur Shahida Binti Isa

Nor Amizah Binti Isa

Ahmad Ariff Aimram Bin Isa

Ahmad Zaki Bin Isa Sokongan daripada kalian semua hanya Tuhan Yang Maha Esa dapat membalasnya…

Insan Disayangi

Muhammad Ansari Bin Ramli

Nasihat, sokongan dan jasa baik yang di berikan hanya Allah yang layak

membalasnya...Semoga hubungan yang terbina kekal buat selamanya....

iv

PENGHARGAAN

Syukur Alhamdulillah ke hadrat Ilahi kerana dengan izin-Nya, dapat saya

menyiapkan penulisan tesis Projek Sarjana Muda dalam tempoh masa yang telah

ditetapkan.

Pertama sekali, saya ingin mengucapkan setinggi-tinggi penghargaan buat

penyelia saya, Dr. Hamizah Liyana Binti Tajul Ariffin yang telah banyak membantu

saya untuk menyiapkan penulisan Projek Sarjana Muda ini. Beliau sentiasa memberi

tunjuk ajar, pendapat dan pandangan sehingga terhasilnya projek penyelidikan ini. Di

kesempatan ini juga, saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada ibu dan

ayah di atas dorongan dan perhatian yang diberikan kepada anakmu ini bagi

menyiapkan tesis ini. Kepada kakakku dan adik yang disayangi, kasih sayang kalian

menjadi pembakar semangat untuk menyiapkan tesis ini.

Tidak lupa juga kepada rakan-rakan yang telah banyak memberi pandangan

dan pertolongan dalam penyiapan kajian ini, Kak Asyikeen, Zati, Aisyah, Zureen,

Husna, Nabila, Raihan, dan Najiha. Terima kasih di atas semangat dan pertolongan

anda, tanpa kalian semua kajian ini tidak bermakna. Tidak dilupakan kepada insan

yang tersayang Muhammad Ansari, perhatian serta kata-kata semangat anda menjadi

pendorong buat saya untuk menyempurnakan kajian ini. Terima kasih di atas

keprihatinan kalian semua.

Akhir sekali, tidak lupa juga jutaan terima kasih saya ucapkan kepada pihak

KPKT yang sanggup memberikan maklumat berkenaan tajuk kajian dan juga

responden-responden yang terlibat dalam temubual bersama saya. Mereka banyak

memberi kerjasama yang baik dalam menjayakan projek penyelidikan ini.

v

ABSTRAK

Kewujudan projek perumahan terbengkalai adalah salah satu masalah yang

serius dan ianya akan terus menjadi barah dalam industri pembinaan Malaysia jika

pihak kerajaan tidak mengambil peduli akan hal ini. Menurut Jabatan Perumahan

Negara, projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia telah mencatatkan

bilangan keseluruhan sebanyak 253 projek dan jumlah ini amat membimbangkan

pihak kerajaan kerana ianya secara tidak langsung boleh menjejaskan imej negara.

Sehubungan dengan itu, pihak kerajaan khususnya Jabatan Perumahan Negara telah

mengambil inisiatif yang berterusan mencari pemaju penyelamat untuk memulihkan

semula projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Semenanjung Malaysia sejak

2009 sehingga Oktober 2017. Justeru itu, kajian ini akan mengenalpasti faktor-faktor

kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya memulihkan semula

projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Malaysia. Pengumpulan data kajian

adalah berdasarkan temubual separa berstruktur bersama responden kajian kes yang

telah dipilih. Kemudian, penganalisaan data primer menggunakan kaedah analisis

tematik telah dijalankan untuk menjawab objektif kajian. Daripada analisis kajian, dapat

dirumuskan bahawa faktor yang banyak menyumbang kepada kejayaan pemulihan

semula projek perumahan terbengkalai ialah dari aspek kajian kemungkinan,

kekukuhan status kewangan pemaju dan kontraktor, pengurusan di peringkat

pembinaan, tahap pengalaman pemaju dan kontraktor dalam bidang pembinaan,

kerjasama pihak kerajaan dan juga pengurusan risiko yang telah dibuat semasa

pengambilalihan projek. Sebagai kesimpulan, kesemua faktor yang telah dikenalpasti

merupakan faktor-faktor penting yang menjurus kepada kejayaan pemulihan semula

projek perumahan terbengkalai.

vi

ABSTRACT

The existence of abandoned housing projects is a serious problem and it will

continue to be a cancerous in Malaysia's construction industry if the government

does not care about this issue. According to the National Housing Department,

abandoned housing projects in Peninsular Malaysia have recorded a total of 253

projects and this amount is a great concern to the government as it can indirectly

affect the country's image. In view of this, the government, especially the National

Housing Department, has taken on a continuing initiative to seek rescue developers

to restore the abandoned housing projects available in Peninsular Malaysia from

2009 to October 2017. Hence, this study will identify the success factors of the

rescue developer and contractor which has successfully revived the abandoned

housing project available in Malaysia. The data collection was based on semi

structured interview with selected case study respondents. Then, the analysis of

primary data using thematic analysis was conducted to answer the objective of the

study. From the analysis of the study, it can be concluded that the factors

contributing to the successful recovery of the abandoned housing project are from the

feasibility study, the strength of the developer's and contractor’s financial status, the

construction management, the level of the developer's and contractor’s experience in

the field of construction, the cooperation of the government and also risk

management that has been made during the acquisition of the project. In conclusion,

all identified factors are important factors that lead to the success of the rehabilitation

of abandoned housing projects.

vii

ISI KANDUNGAN

BAB PERKARA HALAMAN

DEKLARASI ii

DEDIKASI iii

PENGHARGAAN iv

ABSTRAK v

ABSTRACT vi

ISI KANDUNGAN vii

SENARAI JADUAL xi

SENARAI RAJAH xiii

SENARAI SINGKATAN xiv

SENARAI LAMPIRAN xv

1 PENGENALAN 1

1.1 Pengenalan 1

1.2 Penyataan Masalah 4

1.3 Persoalan Kajian 7

1.4 Objektif Kajian 7

1.5 Skop Kajian 8

1.6 Kepentingan Kajian 8

1.7 Metodologi Kajian 9

1.8 Organisasi Bab 12

2 KAJIAN LITERATUR 14

2.1 Pengenalan 14

2.2 Definisi 15

2.2.1 Definisi Kejayaan 15

2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek 16

viii

2.2.3 Definisi Memulihkan Projek 16

2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai 16

2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat

atau Likuidasi 17

2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi 18

2.2.7 Jenis-jenis perumahan 19

2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di

Semenajung Malaysia 20

2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di

Negeri Johor 23

2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai 25

2.5.1 Faktor Pemaju 25

2.5.2 Faktor Kontraktor 26

2.5.3 Faktor-Faktor Lain 27

2.6 Kepentingan Mengambilalih dan

Memulihkan Projek Terbengkalai 27

2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan

Projek terbengkalai 30

2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan

Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 33

2.9 Rumusan Bab 37

3 METODOLOGI KAJIAN 38

3.1 Pengenalan 38

3.2 Rekabentuk Kajian 39

3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti

Bidang Kajian, Isu dan Objektif

Kajian

39

3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan

Pengumpulan Data 40

3.2.2.1 Instrumen Kajian 40

3.2.2.2 Kajian Literatur 41

3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan

Data 42

3.2.2.4 Populasi dan Sampel

Kajian 43

3.2.2.5 Penyediaan dan

Rekabentuk Borang

Temubual Semi Struktur

45

3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data

Kualitatif 46

3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan

dan Cadangan 48

ix

3.3 Rumusan Bab 48

4 ANALISIS KAJIAN 49

4.1 Pengenalan 49

4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat 50

4.3 Latar Belakang Kajian Kes 51

4.4 Analisis Data dan Perbincangan 56

4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan

Projek Perumahan Terbengkalai

Jenis G, Taman Sierra Perdana,

Pasir Gudang

57



Bandar Putera Indah, Batu Pahat,

Johor

61



Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor

63

4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan

Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Taman Kangkar Baru,

Batu Pahat, Johor

68

4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah

Dikenalpasti 72

4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju 72

4.5.1.1 Kajian Kemungkinan

[01] 75

4.5.1.2 Kerjasama pihak

kerajaan [02] 75

4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03] 76

4.5.1.4 Faktor Kewangan [04] 76

4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan

[05] 76

4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06] 77

4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07] 77

4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain

[08] 78

4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor 78

4.5.2.1 Kajian Kemungkinan

[01] 81

4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat

[02] 81

x

4.5.2.3 Pengurusan pembinaan

[03] 81

4.5.2.4 Faktor Kewangan [04] 82

4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor

[05] 82

4.5.2.6 Pengurusan risiko [06] 82

4.5.2.7 Kerjasama Jabatan

Teknikal [07] 83

4.5.2.8 Kerjasama pihak

kerajaan [08] 83

4.6 Kesimpulan 84

5 KESIMPULAN DAN CADANGAN 85

5.1 Pengenalan 85

5.2 Rumusan Kajian 86

5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju 86

5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor 87

5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa

Menjalankan Kajian 89

5.4 Cadangan Kajian Lanjutan 90

5.5 Kesimpulan 92

RUJUKAN 93

LAMPIRAN 96

xi

SENARAI JADUAL

NO. JADUAL

TAJUK HALAMAN

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

3.1

3.2

Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di

Semenanjung Malaysia (2009-11 Oktober

2017)

Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam

Proses Pemulihan (Sehingga 31 Disember

2017)

Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di

Semenanjung Malaysia yang Berjaya

Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-

11 Oktober 2017)

Statistik Keseluruhan Projek Perumahan

Terbengkalai Di Negeri Johor (2009 sehingga

11 Oktober 2017)

Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di

Negeri Johor Dalam Perancangan Awal

Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009

sehingga 11 Oktober 2017)

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan

Pemaju Dalam Pemulihan Projek

Terbengkalai

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan

Kontraktor Dalam Pemulihan Projek

Terbengkalai

Peringkat-Peringkat Kajian

Langkah Analisis Tematik

21

21

22

23

24

33

36

39

47

xii

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10

4.11

4.12

4.13

4.14

5.1

5.2

Senarai Projek dan Responden Yang Terlibat

Maklumat Projek 1

Maklumat Projek 2

Maklumat Projek 3

Maklumat Projek 4

Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju

Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor






Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif

Pemaju Yang Telah Dikenalpasti

Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif

Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti

Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju

Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor

50

52

53

54

56

57

59

61

63

66

68

70

73

79

86

87

xiii

SENARAI RAJAH

NO RAJAH PERKARA HALAMAN

1.1 Carta Alir Metodologi Kajian

11

2.1 Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek 30

2.2 Carta Alir Proses Perlaksanaan Pemulihan


32

xiv

SENARAI SINGKATAN

KPKT - Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan

JPN - Jabatan Perumahan Negara

SPNB - Syarikat Perumahan Negara Berhad

RMKe-10 - Rancangan Malaysia Ke-10

PPR - Program Perumahan Rakyat

PR1MA - Perumahan Rakyat 1 Malaysia

JKR - Jabatan Kerja Raya

PBT - Pihak Berkuasa Tempatan

JPPH - Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta

UTM - Universiti Teknologi Malaysia

CFO - Certificate Fitness of Occupation/ CCC (certificate of

completion and compliance)

TNB - Tenaga Nasional Berhad

SAJ - Syarikat Air Johor

IWK - Indah Water Konsortium

xv

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN PERKARA HALAMAN

A Soalan Temubual 96

B

Senarai Keseluruhan Projek Perumahan

Terbengkalai Yang Telah Disiapkan

Dipulihkan Di Negeri Johor Sehingga 11

Oktober 2017

104

C Transkripsi Temubual

106

1

BAB 1

PENGENALAN

1.1 Pengenalan

Di Malaysia, industri pembinaan merupakan salah satu sektor ekonomi

negara yang utama (Aminah dan Ismail, 2007). Sektor pembinaan merupakan sektor

yang menyumbang kepada pembangunan bagi sektor lain. Hal ini kerana, sektor

pembinaan yang rancak akan menyediakan modal kapital kepada sektor-sektor yang

lain. Sebagai contoh, kepesatan dalam sektor pembinaan akan meningkatkan

prasarana seperti pembinaan kilang untuk sektor pembuatan dan perdagangan,

pembinaan bangunan komersial untuk merancakkan sektor perkhidmatan dan

pembinaan hotel untuk merancakkan sektor pelancongan. Secara tidak langsung,

sektor pembinaan akan membantu memajukan sektor-sektor lain yang akan

menyumbang kepada Keluaran Negara Kasar Negara (KDNK) untuk memantapkan

ekonomi negara.

Selain daripada menyumbang kepada pembangunan sektor lain, sektor

pembinaan juga banyak menyumbang hasil kepada industri pembinaan itu sendiri

contohnya, pembangunan kediaman, industrial, komersial, pasaran dan lain-lain.

2

Perkembangan sektor pembinaan dapat dilihat apabila projek-projek mega seperti

Projek Transit Aliran Massa (MRT) Laluan 1 Sungai Buloh-Kajang (SBK) yang

menelan belanja sebanyak 21 Bilion telah siap sepenuhmya dan telah beroperasi pada

16 Disember 2016. Selain itu, projek mega yang dalam proses pembinaan pula

adalah Lebuhraya Pan Borneo Sabah jalan pintas Lahad Datu dan Industri Hiliran

Pengerang yang berpotensi sebagai hub industri minyak dan gas terbesar di rantau

Asia.

Selain daripada pembinaan projek-projek mega, pembinaan perumahan juga

menunjukkan perkembangan yang memberangsangkan. Pembinaan bangunan

kediaman merupakan satu pembangunan yang sangat penting dalam sesebuah negara

memandangkan ianya satu keperluan dengan menyediakan fasiliti dan memberi

kemudahan kepada rakyat. Oleh itu, kerajaan komited ke arah memastikan

penyediaan rumah kediaman yang mencukupi, berkualiti dan mampu dimiliki bagi

memenuhi keperluan penduduk yang semakin bertambah. Rancangan Malaysia

Kesepuluh (RMKe-10) telah menetapkan bahawa pembangunan perumahan akan

terus diberi penekanan untuk menyediakan perumahan yang mencukupi dengan

persekitaran yang selamat, sihat dan sejahtera di samping kemudahan awam yang

lengkap dan kemudahan taman rekreasi yang bermutu (Dasar Perumahan Negara,

2017).

Justeru itu, program-program perumahan kerajaan seperti Perumahan Rakyat

1 Malaysia (PR1MA), Rumah Mesra Rakyat, Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia

(PPA1M) dan Program Perumahan Rakyat (PPR) telah diperkenalkan oleh kerajaan

untuk mencapai objektif dalam Rancangan Malaysia Ke-11. Selain daripada projek

perumahan kerajaan, projek perumahan swasta juga menunjukkan pertumbuhan yang

positif. Jumlah projek perumahan swasta makin meningkat dari tahun ke tahun

disebabkan oleh jumlah permintaan terhadap kediaman yang semakin bertambah.

Kedua-dua projek perumahan kerajaan ataupun swasta akan menyumbang kepada

peratusan industri pembinaan di Malaysia.

3

Namun begitu, tidak semua projek perumahan kerajaan atau swasta yang

dirancang dapat dibangunkan tanpa mengalami sebarang masalah. Menurut

Norharnila (2006), proses pembinaan sesuatu projek melibatkan banyak pihak dan

peringkat-peringkat yang panjang, tidak semua proses pembinaan yang dirancang itu

berjalan dengan lancar. Lebih-lebih lagi apabila proses pembinaan mengalami

masalah kemudiannya menyumbang kepada projek sakit dan juga projek

terbengkalai. Masalah projek perumahan terbengkalai telah lama dikesan di Malaysia

lebih-lebih lagi pembinaan perumahan swasta. Banyak isu semasa di dalam akhbar

yang melaporkan tentang projek perumahan swasta terbengkalai yang berlaku di

Malaysia. Antara punca utama berlakunya situasi ini adalah masalah kewangan

pemaju dan masalah perancangan kontraktor yang lemah. Masalah-masalah ini akan

mengganggu proses pembinaan dan memburukkan lagi keadaan jika ia menyebabkan

proses pembinaan tersebut terbengkalai (Norharnila, 2006).

“Ibarat telur sesangkak, pecah sebiji, pecah semua”. Kesilapan daripada

pemaju ataupun kontraktor yang menyumbang kepada projek perumahan

terbengkalai turut memberi kesan buruk kepada pembeli rumah dan juga ekonomi

negara. Projek perumahan pada asalnya bertujuan untuk menyediakan kemudahan

kepada rakyat dan meningkatkan ekonomi negara akhirnya memberi kesan yang

negatif jika tidak diatasi secara efektif kerana ianya akan memburukkan lagi imej

negara.

4

1.2 Penyataan Masalah

Isu projek terbengkalai adalah salah satu masalah yang serius yang melanda

industri pembinaan Malaysia. Permasalahan mengenai perumahan terbengkalai

merupakan antara isu perumahan yang telah lama berlaku iaitu semenjak tahun 1975.

Namun usaha untuk mengenalpasti dan menyelesaikan masalah ini hanya mula

dijalankan pada tahun 1983 oleh Pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan

Tempatan. Ini kerana kesedaran mula timbul dikalangan pihak yang

bertanggungjawab, apabila mendapati berlakunya peningkatan terhadap angka

perumahan terbengkalai setiap tahun (Rozetta Yunus, 2005).

Bilangan projek terbengkalai sangat mempengaruhi industri di Malaysia

khususnya dari segi ekonomi. Jika masalah ini berlanjutan dalam jangka masa yang

panjang, ianya akan memberi impak kepada pertumbuhan ekonomi negara dan juga

kesejahteraan rakyat Malaysia. Ketua Pengarah JKR, Tan Sri Zaini Omar berkata,

“punca utama projek terbengkalai adalah disebabkan kontraktor terbabit mengalami

masalah kewangan yang kritikal” (Utusan Online, Julai 2005). Menurutnya lagi,

selain masalah kenaikan harga bahan binaan, ianya turut disebabkan kegagalan

kontraktor mengurus dana kewangan projek dengan baik sehingga mengakibatkan

projek `tersadai' dan tidak dapat diteruskan.

Sehubungan dengan itu, usaha yang lebih serius telah dilaksanakan akhir-

akhir ini berikutan dari isu bilangan perumahan terbengkalai yang semakin

meningkat sehingga menimbulkan pelbagai masalah dan kesulitan. Pihak kerajaan

kini komited mencari jalan untuk menyelesaikan masalah perumahan terbengkalai

yang berlaku. Usaha yang berterusan dilakukan dengan bantuan KPKT, pemaju baru,

kontraktor penyelamat, dan juga agensi-agensi kerajaan yang sanggup

mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai seperti Syarikat Perumahan

Nasional Berhad (SPNB) dan Jabatan Kerja Raya (JKR).

5

Dalam statistik yang dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek

Terbengkalai (JPN), projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia

sehingga bulan Oktober 2017 mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 253 projek.

Negeri Selangor mencatatkan bilangan projek perumahan terbengkalai yang tertinggi

iaitu 81 projek diikuti dengan negeri Johor sebanyak 44 projek dan Negeri Sembilan

sebanyak 25 projek. Daripada jumlah keseluruhan projek perumahan terbengkalai

tersebut, 48 projek adalah dalam perancangan awal pemulihan, 15 projek sedang

dipulihkan dan 190 projek lagi telah selesai dipulihkan. (Bahagian Pemulihan Projek

Terbengkalai 2017, Jabatan Perumahan Negara).

Sebanyak 253 projek perumahan swasta terbengkalai yang direkodkan di

seluruh Semenanjung Malaysia dari 2009 sehingga Oktober 2017 diambilalih oleh

pihak kerajaan. Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan

Tan Sri Noh Omar berkata, daripada jumlah itu sebanyak 190 projek atau 75 peratus

berjaya disiap dan diselesaikan, sekali gus memanfaatkan 34,451 pembeli. Sebanyak

15 projek atau enam peratus kini dalam pelbagai peringkat pemulihan atau

pembinaan manakala baki 48 projek atau 19 peratus dalam perancangan awal

pemulihan. Menurutnya lagi, sebanyak 32 projek daripada 190 projek yang sudah

dipulihkan itu menggunakan dana kerajaan dengan perbelanjaan keseluruhan

RM219.54 juta yang memberi manfaat kepada 5,079 pembeli, (Berita Harian Online,

Ogos 2017).

Selain itu, menurut Datuk Seri Chor Chee Heung yang merupakan menteri

KPKT pada tahun 2012, terdapat 34 projek perumahan swasta terbengkalai

melibatkan 8,334 unit rumah dan 3,926 pembeli direkodkan di negeri Johor sahaja

sejak 2009 dan daripada jumlah itu, 21 projek melibatkan 1,362 pembeli dan 1,914

rumah berjaya disiapkan, (Utusan Online, Februari 2012). Menurut statistik terkini

yang dikeluarkan oleh pihak JPN pula, projek perumahan yang berjaya disiapkan

dari tahun 2009 sehingga oktober 2017 di Negeri Johor sahaja mencatatkan bilangan

yang tinggi iaitu 35 projek. Manakala baki 5 projek sedang dipulihkan dan 4 projek

lagi masih dalam perancangan pemulihan.

6

Justeru itu, dalam kes projek perumahan terbengkalai yang telah berjaya

dipulihkan tersebut, pemaju baru dan kontraktor penyelamat adalah pihak yang

memainkan peranan utama bagi memastikan proses mengambilalih dan memulihkan

projek perumahan tersebut berjalan dengan lancar. Oleh hal yang demikian,

berdasarkan penyataan masalah yang dinyatakan, fokus utama kajian ini dijalankan

adalah untuk mengkaji strategi kontraktor yang mengambilalih projek perumahan

terbengkalai dan seterusnya mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak kontraktor

dan pemaju yang terlibat dalam proses mengambilalih dan memulihkan semula

beberapa projek perumahan yang dipilih dalam skop kajian ini.

Di samping itu, pengkaji telah mengenalpasti terdapatnya kekurangan dalam

penyelidikan tesis-tesis terdahulu berkaitan permasalahan projek terbengkalai. Antara

tesis-tesis terdahulu yang berkaitan projek terbengkalai ialah mengenai salah urus

risiko dalam pembangunan perumahan yang disediakan oleh Norharnila Binti Rusli

pada tahun 2007, punca dan pengurusan pemulihan projek sakit yang disediakan oleh

Dzailyherdawaty Zainal pada tahun 2009, faktor ketiadaan pengambilalihan projek

terbengkalai yang disediakan oleh Muhd Syafiq B. Gusti Kasan dan perumahan

terbengkalai: kesan terhadap penduduk yang disediakan oleh Rafiq Bin Kamson pada

tahun 2011. Daripada kebanyakan tesis terdahulu tersebut, boleh dilihat tiadanya

kajian khusus tentang faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor yang telah

berjaya memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu, dalam kajian ini, pengkaji ingin

membuat penyelidikan untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dari perspektif

pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan

memulihkan projek terbengkalai.

7

1.3 Persoalan Kajian

Objektif kajian ini akan menjawab persoalan berikut;-

i. Apakah faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat dalam

kerja-kerja mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai?

1.4 Objektif Kajian

Objektif bagi menyempurnakan kajian ini adalah:-

1) Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan

projek terbengkalai.

8

1.5 Skop Kajian

Untuk menyempurnakan kajian ini, pengkaji telah mengenalpasti skop kajian

bagi memudahkan kajian dilaksanakan. Skop kajian terhadap faktor-faktor kejayaan

dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai ini dikecilkan kepada

projek terbengkalai kategori perumahan yang melibatkan Negeri Johor sahaja. Bagi

memastikan objektif kajian tercapai, beberapa sampel kajian kes akan dipilih oleh

pengkaji. Temubual semistruktur akan dijalankan untuk mengumpul maklumat bagi

mencapai objektif kajian. Responden yang dipilih adalah pihak pemaju dan

kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan memulihkan projek

perumahan terbengkalai yang terlibat.

1.6 Kepentingan Kajian

Kajian ini dapat memberi manfaat kepada empat pihak utama iaitu, pihak

kontraktor dan pemaju khususnya dalam proses mengambilalih dan memulihkan

projek yang terbengkalai, para pembaca dan juga pengkaji lain.

Dapatan kajian ini memberikan gambaran sebenar yang jelas, yang boleh

dijadikan panduan kepada pihak pemaju dan kontraktor dalam proses pemulihan

projek perumahan terbengkalai. Pihak pemaju dan juga kontraktor yang sedang

mengambilalih projek perumahan terbengkalai boleh merujuk kepada kajian ini

untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor terdahulu

yang telah berjaya menyiapkan projek perumahan terbengkalai. Kajian ini sedikit

sebanyak akan membantu pemaju dan kontraktor bagi mengelakkan masalah-

masalah yang lebih rumit berlaku semasa proses mengambilalih dan memulihkan


9

Selain dari pihak pemaju dan kontraktor, dapatan kajian ini juga dapat

memberi manfaat kepada para pembaca yang ingin mengetahui dengan lebih

mendalam tentang masalah projek terbengkalai. Para pembaca akan mendapat satu

gambaran sebenar dan pengetahuan yang lebih jelas tentang masalah projek

perumahan terbengkalai dan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai

yang dijalankan oleh pihak kontraktor dan pemaju yang terlibat.

Akhir sekali, kajian ini juga dapat membantu para pengkaji lain yang

berminat untuk mengkaji isu lanjutan tentang masalah projek perumahan

terbengkalai. Oleh itu, dengan adanya sumber rujukan terdahulu seperti ini, proses

kajian mereka akan menjadi lebih lancar dan mudah.

1.7 Metodologi Kajian

1) KENALPASTI BIDANG KAJIAN, ISU DAN OBJEKTIF.

Peringkat pertama merupakan peringkat penentuan bidang dan tajuk

penyelidikan melalui kajian literatur seperti artikel dan jurnal, laman web, dan juga

keratan akhbar. Melalui sumber ini, isu dan permasalahan kajian dapat dikenalpasti.

Pada peringkat ini juga, objektif dan skop kajian ditentukan. Selain itu, penyelidik

juga akan menganalisis status projek perumahan terbengkalai yang dikeluarkan oleh

Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, KPKT untuk menghasilkan data sekunder.

10

2) PENGUMPULAN DATA

Peringkat kedua ialah peringkat pengumpulan data. Dalam peringkat ini,

kesemua data primer perlu diklasifikasikan untuk memudahkan proses seterusnya.

Data-data primer diperolehi melalui sesi temubual dengan pihak pemaju dan

kontraktor penyelamat. Data primer yang dikumpulkan akan disusun dan dianalisis

menggunakan kaedah tertentu untuk memudahkan proses penyediaan laporan projek.

3) ANALISIS DATA

Peringkat ketiga ialah peringkat menganalisis data yang telah dikumpul.

Penganalisaan data akan dilakukan berdasarkan data primer yang telah dikumpul.

Penganalisan data terhadap maklumat yang diperoleh melalui temubual akan

dilakukan. Di akhir proses penganalisan data, objektif kajian dapat dicapai.

Kesimpulan analisis dan cadangan akan dibuat.

4) PENYEDIAAN LAPORAN PROJEK

Peringkat terakhir adalah melibatkan penulisan laporan projek penyelidikan

secara lengkap berdasarkan semua data yang diperoleh. Pernyataan mengenai

pencapaian objektif kajian akan dibentangkan. Seterusnya, kesimpulan bagi

keseluruhan kajian akan dibuat bagi mengakhiri pembentangan hasil kajian.

Kemudian, cadangan pengkaji untuk kajian lanjutan akan diusul bagi membantu

pihak yang berminat untuk menyelidik tentang isu projek terbengkalai. Selepas

semakan dibuat, laporan hasil kajian ini didokumentasikan dan dihantar sebagai

projek ijazah sarjana muda.

11

Rajah di bawah menunjukkan carta alir metodologi untuk kajian ini:-

PERINGKAT PERTAMA:

Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif.

1. Membuat kajian literatur menggunakan (jurnal, artikel, keratan akhbar, dan laman

sesawang) untuk menentukan:

Tajuk dan permasalahan kajian

Objektif kajian: Mengenalpasti faktor kejayaan dalam mengambilalih dan


Skop kajian: Beberapa kajian kes di Negeri Johor.

2. Menganalisis status projek perumahan terbengkalai dengan menggunakan statistik projek

terbengkalai (JPN).

PERINGKAT KEDUA:

Penentuan dan Pengumpulan Data

Mengumpul data melalui sesi temubual separa berstruktur dengan responden kajian.

PERINGKAT KETIGA:

Analisis Data

Analisis data primer untuk menjawab objektif kajian.

PERINGKAT KEEMPAT:

Kesimpulan dan Cadangan

Menganalisis data sekunder dan data primer yang telah dikumpul dari kajian kes. Setelah

maklumat dianalisis, perbincangan mengenai keputusan kajian akan dibuat.

Rajah 1.1: Carta Alir Metodologi Kajian

12

1.8 Organisasi Bab

Struktur susunan bab di dalam kajian ini adalah seperti yang berikut:

Bab 1- Pengenalan

Bab ini akan membincangkan tentang pengenalpastian isu kajian dan juga

sedikit gambaran mengenai penyataan masalah. Selain itu, bab ini juga menyatakan

persoalan kajian yang terhasil daripada penyataan masalah, objektif yang hendak

dicapai, skop penyelidikan, metodologi kajian, kepentingan penyelidikan dan akhir

sekali ialah pengorganisasian bab.

Bab - 2 Kajian Literatur

Bab ini merangkumi pencarian, pengumpulan dan penyelidikan maklumat-

maklumat daripada data sekunder iaitu laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan,

penerbitan organisasi profesional seperti laporan status projek perumahan

terbengkalai dan sebagainya untuk melengkapkan penulisan teori tentang masalah


Bab 3 - Metodologi Kajian

Bab 3 akan menghuraikan secara terperinci cara atau kaedah yang digunakan

bagi mencapai objektif kajian. Bab ini juga akan menerangkan strategi penyelidikan

yang digunakan iaitu kaedah kualitatif dengan menemubual responden kajian kes

tersebut.

13

Bab 4 - Analisis Kajian

Bab ini membincangkan tentang hasil dapatan kajian yang dilakukan dengan

menggunakan analisis tematik. Penyelidik akan menganalisis data primer yang telah

dikumpul dari kajian kes dan diterjemahkan kepada bentuk penulisan untuk

mencapai objektif kajian. Setelah maklumat dianalisis, perbincangan mengenai

keputusan kajian akan dibuat.

Bab 5 - Kesimpulan dan Cadangan

Bab 5 akan menyentuh mengenai kesimpulan yang dibuat hasil daripada

keputusan perbincangan di dalam Bab 4. Selain itu, bab ini juga akan menyatakan

pernyataan masalah kajian yang dihadapi sepanjang menjalankan kajian serta

cadangan bagi penyelidikan pada masa hadapan.

14

BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 Pengenalan

Bab ini secara teorinya, memberi gambaran yang lebih mendalam tentang

bidang kajian ini iaitu berkenaan dengan projek perumahan terbengkalai,

pengambilalihan dan pemulihannyanya. Seterusnya, dalam kajian literatur dalam bab

ini, faktor kejayaan dalam pemulihan projek terbengkalai akan dibincangkan, sekali

gus membentuk gambaran awal bagi menjawab objektif kajian.

Masalah yang timbul akibat projek perumahan terbengkalai banyak

mendatangkan kesan negatif kepada negara yang mengalaminya lebih-lebih lagi

ianya melibatkan projek besar. Sebagai contoh, projek perumahan terbengkalai

tersebut akan mencacatkan pemandangan sekitarnya sekaligus akan menjejaskan

imej negara yang terlibat. Selain itu, masalah projek perumahan terbengkalai ini akan

mendatangkan pelbagai lagi masalah seperti menjadi sarang penagih dadah, menjadi

pembiakan nyamuk aedes, tempat maksiat dan sebagainya.

15

Usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai ini sudah pun

dijalankan dari semasa ke semasa oleh pihak yang prihatin dan bertanggungjawab

terutamanya pihak kerajaan. Walaupun terdapat banyak projek perumahan

terbengkalai yang masih tidak dipulihkan, mana-mana usaha pemulihan yang telah

dijalankan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat perlu dihargai. Usaha pihak yang

berjaya mengambilalih dan memulihkan projek perumahan seharusnya dihargai

kerana ianya menyumbang kepada pembangunan negara. Hal ini kerana, tidak

banyak syarikat pemaju atau syarikat pembinaan yang sanggup mengambil risiko

memulihkan projek terbengkalai yang sedia ada.

2.2 Definisi

2.2.1 Definisi Kejayaan

Kejayaan bermaksud apabila seseorang atau organisasi telah mencapai hasil

akan sesuatu yang diusahakannya (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu,

faktor kejayaan boleh ditakrifkan sebagai tindakan-tindakan yang dilakukan oleh

organisasi yang akan menyumbang kepada kejayaan dalam apa yang mereka

usahakan. Mensching dan Adams (1991) menyatakan bahawa satu cara untuk

membuat perancangan strategik adalah dengan mengenal pasti faktor-faktor yang

amat penting yang membawa kejayaan kepada syarikat.

16

2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek

Mengambilalih bermaksud menggantikan orang atau pihak lain yang

mengendalikan sesuatu (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Manakala projek

bermaksud rancangan atau usaha utk membangunkan sesuatu contohnya pembinaan

jalan raya timur-barat (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu,

pengambilalihan projek boleh ditakrifkan sebagai tindakan menggantikan orang atau

pihak lain yang mengendalikan projek tertentu, lazimnya dengan tujuan untuk

memulih dan meneruskan projek tersebut.

2.2.3 Definisi Memulihkan Projek

Menurut kamus Dewan Edisi keempat, pemulihan adalah perbuatan

memulihkan atau pengembalian kepada keadaan yang asal. Justeru, dalam konteks

industri pembinaan pula, tindakan pemulihan sesuatu projek bermakna suatu

tindakan oleh pihak yang mengambilalih projek dengan tujuan untuk meneruskan

projek tersebut sehingga ianya berjaya disiapkan sepenuhnya seperti perancangan

asal.

2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai

Definisi ‘terbengkalai’ mengikut Kamus Dewan Edisi Keempat adalah

terabai, terlantar, atau tersia-sia. Manakala, menurut Kamus Dwibahasa, Dewan

Bahasa dan Pustaka (1997) pula, terbengkalai adalah meninggalkan, tidak

meneruskan, menghentikan dan tidak terpelihara. Pihak JKR memberikan maksud

umum projek terbengkalai sebagai suatu projek yang terhenti selama 3 bulan tanpa

diteruskan dan selepas surat setuju terima dikeluarkan. Projek terbengkalai bukan

sahaja boleh berlaku pada bangunan saja, tetapi boleh juga berlaku terhadap projek

pembuatan

17

jalan, struktur perindustrian, jambatan, kilang, empangan, elektrik, projek

komunikasi dan sebagainya.

Berdasarkan Jabatan Perumahan Negara (JPN), projek terbengkalai merujuk kepada:

1) Projek yang tidak siap dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual dan Beli dan tiada

sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam (6) bulan secara

berterusan

2) Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen

218 Akta Syarikat 1966

3) Syarikat diletakkan di bawah Pegawai Penerima dan Pengurus (Receiver &

Manager)

4) Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan

5) Telah disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar,

Perumahan dan Kerajaan Tempatan di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.

2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat atau Likuidasi

Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, likuidasi adalah satu proses di mana

aset syarikat akan dikumpul dan dicairkan bagi tujuan pembayaran hutang syarikat

kepada pemiutang. Terdapat dua jenis penggulungan syarikat, iaitu secara terpaksa

dan secara sukarela.

Penggulungan secara sukarela ialah:

i. Apabila sesuatu tempoh yang telah ditetapkan tarikh luput di bawah

Memorandum of Association (MOA) atau Article of Association (AOA);

18

ii. Apabila MOA or AOA yang disediakan lupus oleh sebab–sebab tertentu.

iii. Apabila Mesyuarat Tahunan syarikat telah meluluskan resolusi untuk

mengulungkan syarikat secara sukarela.

iv. Atau oleh resolusi mesyuarat khas.

Manakala penggulungan syarikat secara terpaksa pula adalah syarikat akan

digulungkan disebabkan oleh kegagalan membayar hutang syarikat. Syarikat

digulungkan oleh mahkamah melalui petisyen;

Syarikat

Mana–mana Pemiutang

Penyumbang

Pelikuidasi

Menteri Hal Ehwal Pengguna

Menteri kewangan

Bank Negara Malaysia

Pendaftar Syarikat

2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi

Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, tugas utama pelikuidasi adalah

menggulungkan syarikat dengan mengagihkan aset kepada pihak pemiutang dan baki

aset jika ada, diagihkan kepada ahli syarikat. Kuasa pengarah syarikat yang digulung

akan dihentikan dan segala urusan diambilalih oleh pelikuidasi sebaik sahaja tarikh

penggulungan syarikat bermula. Adalah menjadi tanggungjawab pihak pelikuidasi

untuk memastikan syarikat dibubarkan dengan sempurna. Antara tugas-tugas

Pelikuidasi Syarikat ialah:

19

i. Menyiasat hal ehwal dan aset milik syarikat yang digulungkan

ii. Menyiasat tingkah laku bekas pengarah syarikat dan mana-mana orang yang

berkaitan

iii. Menyiasat tuntutan yang dibuat oleh pemiutang dan juga pihak ketiga

iv. Mengenal pasti dan mencairkan aset milik syarikat pada harga terbaik dan

dengan kaedah yang memberi kelebihan kepada syarikat yang digulungkan.

2.2.7 Jenis-Jenis Perumahan

Setiap negara mungkin mempunyai terma perumahan yang sama tapi ciri-

cirinya akan sedikit berbeza. Ciri-ciri sesebuah rumah itu akan dibezakan dari segi

jenis rumah, fasiliti, sudut legal, pemilikan tanah, harga dan lain-lain.Terdapat

pelbagai jenis rumah yang didiami oleh pelbagai lapisan masyarakat di negara ini.

Jenis rumah ini ditentukan berdasarkan kepada beberapa aspek. Berdasarkan data

yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jenis

rumah ditentukan berdasarkan aspek keluasan lantai, kualiti bangunan, klasifikasi

kawasan kejiranan, keluasan tanah pembangunan dan beberapa aspek lain (Jabatan

Penilaian Dan Perkhidmatan Harta, 2010).

Aspek-aspek ini diambilkira untuk memudahkan dan menyeragamkan

pembangunan perumahan di Malaysia. Oleh itu, pembangunan perumahan di

Malaysia adalah berbeza-beza dari segi rekabentuk dan juga kualitinya. Senarai

berikut menunjukkan antara jenis rumah yang sering digunakan atau didiami oleh

penduduk Malaysia (Laporan Stok Harta Tanah JPPH, 2017):

20

i. Rumah Teres satu tingkat

ii. Rumah teres 2 tingkat dan 3 tingkat

iii. Rumah berkembar satu tingkat

iv. Rumah berkembar 2 tingkat dan 3 tingkat

v. Rumah Bandar (townhouse)

vi. Banglo/cluster

vii. Pangsapuri

viii. Flat

ix. Kondominium

2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenajung Malaysia

Status projek perumahan terbengkalai di Malaysia terbahagi kepada tiga

status. Status pertama ialah perumahan terbengkalai dalam perancangan awal untuk

dipulihkan yang bermaksud kerajaan sedang mencari pemaju yang sesuai untuk

ambilalih projek tersebut. Status yang kedua ialah projek perumahan terbengkalai

yang sedang dalam proses pemulihan iaitu dalam proses pembinaan. Manakala status

yang ketiga ialah perumahan terbengkalai yang telah siap dipulihkan semula dan

pembeli asal telah dapat mendiami rumah tersebut. Status-status tersebut adalah

seperti dalam jadual di bawah:

21

Jadual 2.1: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia

(2009-11 Oktober 2017)

Bil. Status Bil. Projek. Bil. Unit Rumah Jumlah Pembeli

1. Perancangan awal 48 8,932 6,082

2. Sedang Dipulihkan 15 4,201 3,004

3. Siap Diduduki/ Selesai 190 51,157 34,451

Jumlah 253 64,290 43,537

Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai (JPN)

Jadual 2.1 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan

terbengkalai di Semenajung Malaysia daripada tahun 2009 sehingga oktober 2017.

Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan

sebanyak 48 projek manakala projek perumahan terbengkalai yang sedang

dipulihkan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat adalah sebanyak 15 projek. Akhir

sekali, perumahan terbengkalai yang telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh

tersebut adalah sebanyak 190 projek dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak

253 projek yang memanfaatkan 43,537 orang pembeli.

Jadual 2.2: Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam Proses Pemulihan

(Sehingga 31 Disember 2017)

Bil Projek Tarikh Sepatut

Siap

Tarikh Isytihar

Terbengkalai

SELANGOR

1 Gombak Perdana Villa, Gombak 2000 31.12.03

2 Apartment Selasih, Gombak 26.10.2009 18.9.2013

3 Selayang Spring, Gombak 2013 22.4.2014

4 Taman Desa Rahimah, Sepang 13.6.2013 1.12.2016

5 Taman Salak Maju, Sepang 1.2.2005 18.9.2013

JOHOR

6 Taman Bayu Tebrau, Plentong 2002 16.3.2012

7 Taman Mount Austin, Johor Bharu 12.2005 16.3.2012

8 Taman Sri Lambak, Kluang 31.1.2003 18.9.2013

9 Taman Desa Kempas, Johor Bharu 12.2003 18.9.2013

10 Taman Kulai Utama, Kulai 8.2004 16.3.2012

22

KUALA LUMPUR

11 Matahari Desa Sri Hartamas, Hartamas 12.7.2010 18.9.2013

NEGERI SEMBILAN

12 Taman Sri Mambau, Seremban 2006 24.10.2010

PERAK

13 Taman Tapah Permai, Tapah 24.4.2006 18.2.2013

PULAU PINANG

14 Mengkuang Heights, Seberang Perai 2005 16.4.2009

PAHANG

15 Bandar Baru Maran, Maran 1999 31.12.2002

Sumber: (Bahagian Pemulihan Perumahan Terbengkalai JPN, 2017)

Jadual 2.2 di atas menunjukkan 15 projek perumahan sedang dalam proses

pemulihan Sehingga 31 Disember 2017 yang melibatkan 7 buah negeri di

Semenanjung Malaysia. Daripada statistik tersebut, boleh dilihat 5 buah projek

sedang dipulihkan di Negeri Selangor dan Johor. Manakala 5 buah negeri iaitu Kuala

Lumpur, Negeri Sembilan, Perak, Pulau Pinang, dan Pahang masing-masing

mencatatkan status yang sama iaitu satu projek dalam peringkat pemulihan di setiap

negeri tersebut.

Jadual 2.3: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia yang

Berjaya Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-11 Oktober 2017)

NEGERI JUMLAH

PROJEK

Selangor 54

Johor 35

Negeri Sembilan 22

Perak 14

Pahang 14

Pulau Pinang 13

Kedah 12

Kelantan 9

Kuala Lumpur 8

Melaka 8

Terengganu 1

Perlis -

JUMLAH 190

Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017)

23

Status yang ketiga ialah projek perumahan terbengkalai di Semenanjung

Malaysia yang telah berjaya dipulihkan semula yang dipecahkan mengikut negeri.

Seperti yang dapat dilihat dalam jadual 2.3 di atas, Negeri Selangor mencatatkan

jumlah yang paling tinggi iaitu 54 projek disusuli dengan Negeri Johor dan Negeri

Sembilan, masing-masing 35 dan 22 projek. Negeri Perak dan Pahang pula

mencatatkan bilangan yang sama iaitu 14 buah projek. Begitu juga dengan Kuala

Lumpur dan Melaka yang masing-masing mencatatkan jumlah sebanyak 8 buah

projek. Jumlah selebihnya adalah merangkumi negeri Pulau Pinang, Kedah,

Kelantan, dan Terengganu. Akhir sekali, projek perumahan terbengkalai yang telah

selesai dipulihkan tersebut mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 190 buah

projek.

2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor

Jadual 2.4 di bawah menunjukkan keseluruhan projek perumahan

terbengkalai di Negeri Johor yang juga terbahagi kepada 3 status iaitu perumahan

terbengkalai dalam perancangan awal pemulihan, projek perumahan terbengkalai

yang sedang dalam proses pemulihan dan perumahan terbengkalai yang telah siap

dipulihkan semula. Status-status tersebut adalah seperti dalam jadual di bawah:

Jadual 2.4: Statistik Keseluruhan Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor

(2009 sehingga 11 Oktober 2017)

Bil. Status Bil. Projek. Bil. Unit

Rumah

Jumlah

Pembeli

1. Perancangan awal 4 (9%) 445 282

2. Sedang Dipulihkan 5 (11%) 2,296 1,778

3. Siap Dipulihkan/ Selesai 35 (80%) 6,098 3,787

Jumlah 44 (100%) 8,839 5,807

Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017)

24

Jadual 2.4 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan

terbengkalai di Negeri Johor daripada tahun 2009 sehingga bulan Oktober 2017.

Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan

sebanyak 4 projek manakala projek perumahan terbengkalai dalam peringkat

pembinaan adalah sebanyak 5 projek. Akhir sekali, perumahan terbengkalai yang

telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh tersebut adalah sebanyak 35 projek

dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak 44 projek yang memanfaatkan 5,807

orang pembeli.

Jadual 2.5: Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor Dalam

Perancangan Awal Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009 Sehingga 11 Oktober

2017)

Bil. Projek Tarikh Terbengkalai

Perancangan Awal Pemulihan

1. Taman Tunku Abdul Rahman, Segamat 16.3.2012

2. Taman Mewah Jaya, Plentong 31.12.2005

3. Taman Satria, Pontian 30.7.2015

4. Taman Cahaya Peserai, Batu Pahat 1.12.2016

Sedang Dipulihkan

1. Taman Kulai Utama, Kulai 16.3.2012

2. Taman Mount Austin, Johor Bahru 16.3.2012

3. Taman Bayu Tebrau, Plentong 16.3.2012

4. Taman Sri Lambak, Kluang 18.9.2013

5. Taman Desa Kempas, Johor Bahru 18.9.2013

Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, Jabatan Perumahan Negara.

Jadual 2.5 di atas menunjukkan status projek perumahan terbengkalai di

Johor yang dalam perancangan awal pemulihan dan sedang dipulihkan oleh pemaju

dan kontraktor penyelamat dari tahun 2009 sehingga 11 Oktober 2017. Daripada

jadual tersebut boleh dilihat, kerajaan sedang mencari pemaju penyelamat untuk

memulihkan semula 4 buah projek di Negeri Johor. Projek-projek tersebut ialah

Taman Tunku Abdul Rahman di Segamat, Taman Mewah Jaya di Plentong, Taman

25

Satria di Pontian dan Taman Cahaya Peserai di Batu Pahat. Manakala 5 buah

perumahan sedang dalam proses pembinaan yang melibatkan Taman Kulai Utama,

Taman Mount Austin di Johor Bahru, Taman Bayu Tebrau di Plentong, Taman Sri

Lambak di Kluang dan Taman Desa Kempas di Johor Bahru.

2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai

Dalam membincangkan mengenai permasalahan perumahan terbengkalai ini,

terdapat beberapa punca utama yang menyebabkan suatu projek terbengkalai.

Antaranya ialah faktor pemaju yang mengendalikan projek tersebut, faktor

kontraktor, dan juga faktor-faktor lain.

2.5.1 Faktor Pemaju

Mengikut Jabatan Perumahan Negara, antara punca-punca projek perumahan

terbengkalai yang disebabkan oleh pemaju ialah:

i. Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan ke atas projek dengan baik.

ii. Pemaju tidak membuat kajian Return of Investment (ROI) yang tepat.

iii. Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan

pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa.

26

iv. Perancangan masa hadapan (forward planning) syarikat pemaju dipengaruhi

oleh perkembangan ekonomi dunia, contohnya krisis ekonomi pada tahun

1997 menyebabkan banyak syarikat yang gagal meneruskan perniagaan.

2.5.2 Faktor Kontraktor

Masalah kontraktor lari merupakan satu masalah yang sering dihadapi di

tapak pembinaan. Kewujudan kontraktor yang tidak bertanggungjawab ini telah

menyebabkan projek-projek yang dijalankan akan mengalami kegagalan dan

seterusnya akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai. Menurut Norharnila

Rusli (2006), kontraktor yang tidak mempunyai kelayakan, kepakaran dan

pengalaman akan menyebabkan projek perumahan terbengkalai kerana mereka tiada

kepakaran untuk menguruskan tapak bina dan menguruskan risiko dengan betul.

Kelewatan yang disebabkan oleh kontraktor yang gagal memenuhi komponen

yang terlibat dalam proses pembinaan. Sebagai contoh, kontraktor gagal

menyediakan bahan binaan dan jentera yang mencukupi di tapak (Sunitha V.

Doraisamy, Zainal Abidin Akasah, Riduan Yunus, 2014). Kekurangan buruh mahir

juga akan menyumbang kepada kejayaan atau kegagalan sesuatu projek kerana

mereka merupakan tenaga kerja yang akan menjamin projek tersebut berjalan dengan

lancar (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).

Masalah kewangan kontraktor itu sendiri yang tidak kukuh boleh

menyebabkan sesebuah projek terbengkalai. Menurut (Yap Eng Hoe, 2013),

beberapa sumber telah menyebut mengenai masalah kewangan sebagai punca projek

pembinaan terbengkalai. Salah satu kesan negatif daripada kewangan kontraktor

yang tidak stabil ialah, kontraktor tidak dapat memesan bahan binaan di tapak dan

membayar gaji pekerja. Seterusnya menyebabkan kontraktor terpaksa meninggalkan

projek tersebut (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).

27

2.5.3 Faktor-Faktor Lain

i. Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada

pembeli menyebabkan ambang keuntungan (profit threshold) tidak dicapai

(Jabatan Perumahan Negara, 2017).

ii. Masalah krisis ekonomi negara juga akan menyebabkan projek terbengkalai

(Yap Eng Hoe, 2013). Sebagai contoh, apabila berlakunya kenaikan harga

bahan mentah seperti keluli dan simen pada tahun 2008 dan juga caj faedah

yang lebih tinggi, tidak menggalakkan pembeli rumah yang berpotensi untuk

membeli hartanah kediaman.

iii. Keadaan politik tidak stabil, seperti perubahan dalam dasar kerajaan,

gangguan terhadap projek oleh kerajaan tempatan, birokrasi, dan

penggantungan pekerja asing oleh pemerintah (Hamzah Abdul-Rahman,

Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).

iv. Masalah bencana alam ataupun perubahan cuaca juga boleh menyebabkan

projek perumahan terbengkalai (Sunitha V. Doraisamy, Zainal Abidin

Akasah, Riduan Yunus, 2014). Contohnya, banjir besar yang melanda

sesebuah negeri akan menyebabkan tapak projek perumahan terbengkalai,

kerja-kerja pembinaan tidak dapat diteruskan seperti yang dirancang.

2.6 Kepentingan Mengambilalih dan Memulihkan Projek Terbengkalai

Projek terbengkalai mendatangkan masalah yang serius terutamanya terhadap

pembeli unit perumahan yang terbengkalai. Para pembeli terpaksa membayar

pinjaman sedangkan rumah tidak siap dan tidak dapat dihuni. Seperti mana yang

berlaku ke atas lebih 200 pembeli yang terpaksa menanggung beban pinjaman akibat

28

membeli rumah di Taman Perumahan Jaza Idaman di Cherang Ruku dan Taman

Perumahan Jaza Seri Pasu yang masih terbengkalai walaupun sudah melebihi

sembilan tahun (Utusan Online, April 2016). Oleh itu, dengan adanya program

pemulihan projek perumahan terbengkalai, ianya dapat melindungi hak serta

kepentingan pembeli.

Turut menjadi masalah terutamanya kepada orang awam kerana projek

perumahan terbengkalai akan mencacatkan pemandangan sekitar. Menteri Besar,

Datuk Mohamad Hasan, berkata kerajaan mengakui masalah bangunan dan rumah

terbengkalai di Bandar Seremban dan Nilai jelas mencacatkan pemandangan dan

menjejaskan imej negeri, terutama kepada pelancong luar yang datang berkunjung

(Berita Harian, Mei 2004)

Kewujudan projek perumahan terbengkalai menyebabkan kerajaan negeri

hilang hasil kutipan cukai tanah dan cukai pintu. Yang Dipertua Majlis Daerah Kuala

Selangor, Noraini Roslan berkata, projek perumahan terbengkalai memberi kesan

kepada semua pihak apabila kerajaan negeri kehilangan hasil kutipan cukai tanah

serta cukai pintu (Sinar Online, Ogos 2013). PBT akan menggunakan hasil pungutan

cukai pintu ini bagi membiayai kos penyelengaraan bandar seperti kos mengangkut

sampah, membersihkan longkang, mengindahkan lanskap, membayar bil lampu

jalan, menyelenggara lampu-lampu isyarat dan sebagainya. Oleh itu, apabila

berlakunya projek perumahan terbengkalai, sumber kutipan cukai akan berkurang di

sesebuah perbandaran sekaligus memberi kesan kepada hasil kerajaan negeri.

Selain itu, perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko kesihatan

seperti pembiakan nyamuk aedes yang menyebabkan demam denggi. Menurut Ketua

Pengarah Kesihatan, Datuk Dr. Noor Hisyam Abdullah, Pemantauan Kementerian

Kesihatan mendapati sebanyak 21.8 peratus projek perumahan terbengkalai menjadi

tempat pembiakan nyamuk aedes (Utusan Borneo Online, Ogos 2016). Hal ini terjadi

29

akibat wujudnya air bertakung di tapak berkenaan selain dijadikan tempat pembuangan

sampah secara haram.

Perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko keselamatan seperti sarang

penagih dadah, sarang maksiat serta tempat binatang liar berkeliaran. Perumahan

terbengkalai menjadi ancaman keselamatan kepada penduduk setempat apabila

kawasan itu menjadi tempat anjing liar berkeliaran. Sehinggakan terdapat kes dimana

anjing ini menceroboh masuk ke rumah penduduk sekitar (Muhd Syafiq B. Gusti Kasan,

2010). Kawasan perumahan terbengkalai bukan sahaja boleh menjadi tempat

menghidu gam malah boleh dijadikan sarang maksiat (Utusan Online, Jun 2010).

Pelabur, pemaju hartanah dan pembeli sendiri akan takut melabur dan

membeli di negeri yang mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Projek

Perumahan Taman Mayang yang tiada pembeli terus terbengkalai meskipun

keseluruhan projek 90 peratus siap sejak 2006 (Sinar Online, Ogos 2013). Hal ini

kerana, risiko terjadinya perumahan terbengkalai amatlah tinggi di negeri yang

mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Situasi ini menyebabkan

pembeli takut dibebani dengan hutang pinjaman sedangkan rumah tidak siap.

Jelas dilihat pelbagai masalah yang timbul kesan daripada projek perumahan

terbengkalai. Oleh itu, usaha untuk mengambilalih dan memulihkan projek

perumahan terbengkalai secepat mungkin adalah sangat penting bagi mengatasi

masalah ini.

30

2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan Projek Terbengkalai

Menurut Fadzilah Ibrahim (2006), masalah projek terbengkalai menjadi

tanggungjawab pihak KPKT untuk memantau keadaan terkini projek tersebut untuk

mengarahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan. Semua

maklumat awalan seperti nama pemaju terdahulu, nama projek, lokasi projek,

juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli mestilah diperolehi oleh pemaju

baru. Seterusnya kelulusan dari Jawatankuasa Skim Pemulihan Projek di pohon.

Apabila kelulusan di perolehi, maklumat lanjut yang lebih terperinci seperti baki

bayaran dan kos penyiapan projek akan dibentangkan kepada lembaga pengarah

pemaju baru untuk mendapatkan kelulusan terakhir. Jika projek sesuai dipulihkan

maka projek perlaksanaan akan di mulakan dengan kadar segera. Manakala jika

ianya tidak sesuai atau mempunyai beberapa permasalahan lain, laporan yang

mengandungi perincian-perincian masalah dihantar ke KPKT (Rajah 2.1).

Rajah 2.1: Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek (Sumber: KPKT 2005 yang

dipetik dari Fadzilah Ibrahim (2006)

KPKT arahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan.

Pemaju baru akan mengumpulkan maklumat awalan seperti nama pemaju, nama projek, lokasi projek, juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli.

Kelulusan

Jawatankuasa

Skim Pemulihan

Projek

Maklumat Lanjut: Baki bayaran & kos menyiapkan projek

Mesyuarat dengan KPKT dan pihak-pihak yang terlibat

Maklumat Lengkap

Laporan kepada KPKT Kelulusan Lembaga Pengarah

Proses perlaksanaan pemulihan projek oleh pemaju

YA TIDAK

TIDAK YA

31

Merujuk kepada proses perlaksanaan pemulihan yang diamalkan oleh SPNB,

(Rajah 2.1), pasukan pembangunan pertama yang akan dilantik ialah peguamcara

atau likuidator. Peguamcara yang dilantik akan bertanggungjawab untuk

menyediakan dokumen perjanjian pemulihan projek dengan pemaju asal, perjanjian

antara pihak SPNB dengan para pembeli tentang kebenaran pihak SPNB menyiapkan

kerja dan sebagainya. Kemudian, pihak juruperunding akan dilantik untuk

membantu mengawasi dan menjalankan tugas penyeliaan di tapak projek bagi

memastikan kerja pemulihan yang dijalankan oleh pihak kontraktor menepati syarat-

syarat yang ditetapkan. Selain itu, juruperunding yang dilantik juga

bertanggungjawab untuk menyediakan dokumen tender bagi melantik pihak

kontraktor yang layak. Pihak kontraktor yang dilantik akan bertanggungjawab untuk

menjalankan kerja pemulihan di tapak projek sehingga projek tersebut siap

sepenuhnya (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003).

Perlantikan kontraktor akan dibuat secara tender, di mana senarai kontraktor

yang berwibawa akan diperolehi daripada PBT. Selepas melantik pasukan

pembangunan yang diperlukan, maka kerja pemulihan di tapak projek akan

dimulakan sehingga projek tersebut siap dipulihkan. Akhir sekali, rumah-rumah

yang telah siap dipulihkan akan dilengkapkan dengan hakmilik rumah, seterusnya

diserahkan kepada para pembeli yang terlibat. Kesimpulannya, proses pemulihan

yang dijalankan oleh pihak SPNB boleh digunapakai oleh pemaju-pemaju lain

apabila berhasrat untuk mengambilalih projek perumahan terbengkalai.

32

Rajah 2.2: Carta Aliran Proses Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

(Sumber: SPNB, 2003 yang dipetik dari (Chan Chin Yeng, 2006)

Implementasi bahagian Pemulihan projek SPNB

Perlantikan peguamcara

Perlantikan juruperunding

Perlantikan kontraktor

Perlaksanaan kerja pemulihan

Penyiapan projek dan penyerahan kepada

p embeli

33

2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang saling melengkapi antara satu sama lain. Kedua- dua pihak

ini mempunyai peranan yang sama penting untuk menjayakan projek. Lebih-lebih lagi ianya melibatkan pengambilalihan dan pemulihan semula

projek terbengkalai yang memerlukan pengalaman dan kepakaran yang tinggi. Jadual di bawah menunjukkan beberapa faktor yang menjurus

kepada kejayaan membaikpulih semula projek terbengkalai.

Jadual 2.6: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemaju Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai

Faktor Tindakan Rujukan

Kajian Kemungkinan

Kajian Kemungkinan dijalankan oleh pemaju untuk melihat sama ada projek berdaya maju

dibangunkan sebagai hartanah kediaman berdasarkan faktor lokasi dan sambutan daripada

pembeli dengan bantuan Perunding Hartanah.

Memerlukan perubahan harga perunit bagi projek pembangunan kediaman yang hendak

dipulihkan. Hal ini kerana, projek perumahan yang telah lama terbengkalai menyebabkan

pemaju perlu menjual semula unit kediaman pada harga pasaran disebabkan peningkatan

kos harga bahan binaan.

Faridah Binti Abdullah

(2005).

Pemasaran

Mendapatkan sasaran jualan adalah perlu semasa aktiviti pemasaran unit-unit kediaman

yang dilancarkan kembali untuk tujuan pemulihan.

Mendapatkan keyakinan pembeli.

Strategi pemasaran yang berkesan.

Pembinaan Pemilihan kontraktor yang berkebolehan.

34

Mengawal dan memantau kerja-kerja ditapak berdasarkan jadual, masa dan kos yang

ditetapkan.

Meminimumkan risiko-risiko yang melambatkan kerja di tapak bina supaya kerja-kerja

pembinaan dapat disiapkan sepertimana dijadualkan.

Pembiayaan/ kewangan

Bantuan daripada institusi kewangan untuk memulihkan projek pembangunan kediaman

terbengkalai.

Pemaju perlu mempunyai sumber kewangan sendiri yang kukuh untuk membiayai projek

pembangunan kediaman yang terbengkalai.

Mendapat kerjasama semua

pihak Mendapat kerjasama dan persetujuan daripada kesemua pihak yang terlibat.

Fadzilah Binti Ibrahim

(2006) Tiada masalah undang-undang Tidak melibatkan masalah perundangan.

Tidak melibatkan masalah

hutang Tidak melibatkan masalah hutang yang terlampau tinggi.

Kajian kemungkinan

Pengenalpastian sama ada terdapat sebarang tindakan undang-undang yang belum selesai

antara pemaju dengan pihak bank ataupun pihak pemaju dengan pembeli

Status pemilikan tanah

Peratusan tahap siap kerja

Status pemaju

Jumlah unit dijual dan pembeli yang terlibat

Rozetta Yunus (2005),

Mohamad Sukeri Khalid

(2010),

Norasiah Aliman, 2011)

35

Daripada jadual di atas, kajian kemungkinan merupakan aspek utama yang

dijalankan oleh pemaju sebelum mengambilalih projek. Selain itu, pengenalpastian

tentang tindakan undang-undang yang terlibat juga dititikberatkan oleh pemaju baru

apabila berhasrat untuk mengambilalih sesuatu projek terbengkalai. Ini kerana

sekiranya sesuatu projek berkenaan terlibat dengan masalah perundangan ianya

secara tidak langsung akan memberikan masalah serta menganggu perjalanan

pemajuan keatas projek berkenaan. Permasalahan undang-undang projek

terbengkalai itu adalah samada berkaitan pemaju asal dengan pihak bank, pihak

pemaju dengan pembeli atau mana-mana pihak yang berkaitan.

Di samping itu juga, kajian tentang faktor kekukuhan kewangan pemaju

juga penting kerana mereka bertanggunjawab untuk membayar servis yang

dijalankan oleh kontraktor. Aspek startegi pemasaran pemaju juga membantu

dalam langkah untuk memasarkan semula unit-unit kediaman. Akhir sekali,

pemulihan projek perumahan terbengkalai adalah melibatkan ramai pihak, maka

untuk menjayakan projek tersebut pemaju memerlukan sokongan dan kerjasama

daripada pihak-pihak yang terlibat.

36

Jadual 2.7: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Kontraktor Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai

Faktor Tindakan Rujukan

Pengurusan risiko Bahawa kontraktor yang berjaya menyiapkan projek terbengkalai mengikut perjanjian

di dalam kontrak tanpa sebarang pertambahan masa adalah disebabkan mereka dapat

menguruskan risiko dengan baik supaya tidak menjejaskan kualiti, kos dan masa projek.

Surina Haji Mohd Amin

(2015)

Pengurusan risiko Perlu mengambilkira unsur risiko, kerana sifat unik projek tidak diketahui sebelum

berurusan dengannya.

Paul Watson (2008)

Kerjasama pasukan pembinaan Pelbagai aktiviti kompleks yang melibatkan isu komunikasi utama yang berkaitan

dengan pihak berkepentingan.

Elemen pasukan yang bekerjasama

Kajian awal/ kajian

kemungkinan

Kejayaan projek boleh bergantung kepada sejauh mana dan ketelitiannya terhadap

kajian awal. Bangunan-bangunan yang lebih tua berkembang seiring dengan masa dan

boleh mengandungi kecacatan tersembunyi yang cenderung untuk ditemui semasa kerja

di tapak. Kecacatan ini boleh mengakibatkan penangguhan masa yang serius dan

peningkatan kos yang mana memberi kesan buruk kepada kejayaan sesuatu projek.

Memenuhi keperluan pemaju

dan klien.

Memastikan bahawa isu kritikal tidak diabaikan dan keperluan klien diikuti

Pengalaman Penyelesaian yang menghubungkan kembali kepada konsep, matlamat dan objektif dari

pengalaman.

Perlaksanaan Fasa pelaksanaan ini akan melibatkan beberapa perancangan dan penyelarasan aktiviti

yang lebih baik.

Perancangan yang teliti Memikirkan dan menghubungkan aktiviti dan sumber kritikal yang diperlukan

untuk projek yang berjaya disiapkan untuk sepanjang kitaran hayat projek.

Masa, kos dan kualiti. Mengambilkira dari segi kriteria masa, kos dan kualiti kerja.

37

Dari segi kontraktor pula, faktor-faktor yang mendorong kejayaan pemulihan

semula projek ialah kajian kemungkinan yang telah dibuat selum mengambilalih

projek iaitu dari segi peratusan siap kerja dan kecacatan pada bangunan asal yang

ada. Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko terhadap masalah yang

dihadapi dan mendapat kerjasama daripada pasukan projek semasa dalam peringkat

pembinaan. Kontraktor juga mengambil berat dari segi pengurusan masa, kos dan

kualiti kerja agar dapat memenuhi keperluan pemaju dan klien. Perlaksanaan yang

teliti juga dibuat berdasarkan pengalaman yang ada dalam proses pemulihan projek

terbengkalai. Seterusnya, kedua-dua faktor yang diperolehi penyelidik dari

perspektif pemaju dan juga kontraktor ini akan digunakan untuk menyokong

dapatan kajian dalam bab 4 nanti.

2.9 Rumusan Bab

Pembangunan sektor pembinaan kini dilihat kian berkembang dan mula

bangkit dari penguncupan peratusan ekonomi berbanding tahun-tahun yang lepas. Ini

menunjukkan permintaan terhadap pengeluaran sektor pembinaan semakin

bertambah kian hari. Masalah projek terbengkalai yang serius melanda dikalangan

projek-projek perumahan dilihat membantutkan dan menggagalkan matlamat

perancangan pembangunan rakyat yang telah dirancang seperti dalam Rancangan

Malaysia Ke-11. Oleh itu, usaha berterusan daripada pihak kerajaan amatlah penting

bagi mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini secara

berperingkat sekaligus membasmi terus fenomena negatif ini di dalam sektor

pembinaan negara.

38

BAB 3

METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pengenalan

Kaedah penyelidikan yang sistematik penting bagi memastikan maklumat-

maklumat untuk mencapai objektif kajian dapat dikumpul dan berjaya dianalisis

dengan tepat. Metodologi kajian merupakan satu proses pengumpulan maklumat dan

ia merupakan satu perancangan asas yang merangkumi rekabentuk kajian, kaedah

pengumpulan data, proses pengumpulan data dan menganalisis data.

Justeru itu, bab ini akan menerangkan dengan lebih terperinci metodologi

kajian yang telah dinyatakan dalam bab 1 sebelum ini. Kaedah-kaedah yang akan

digunakan untuk mengumpul data bagi mencapai objektif kajian iaitu mengenalpasti

faktor kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan

terbengkalai akan diperincikan satu persatu. Justeru itu, bab ini akan menghuraikan

rekabentuk kajian yang terdiri daripada pengenalpastian bidang kajian, isu dan

objektif, pengumpulan data, analisis data dan juga kesimpulan dan cadangan.

39

3.2 Rekabentuk Kajian

Antara aspek yang perlu diambil kira dalam metodologi penyelidikan adalah

kaedah dan rekabentuk penyelidikan, instrumen penyelidikan, responden

penyelidikan dan kaedah menganalisis data (Majid et al, 2006). Bagi mencapai

objektif penyelidikan ini, empat peringkat penyelidikan seperti jadual di bawah akan

dilaksanakan dan dijadikan panduan.

Jadual 3.1: Peringkat-Peringkat Kajian

Peringkat Kaedah

i. Peringkat Pertama Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif

ii. Peringkat Kedua Penentuan dan Pengumpulan Data

iii. Peringkat Ketiga Analisis Data

iv. Peringkat Keempat Kesimpulan dan Cadangan

3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif Kajian

Pada peringkat pertama, isu dan masalah kajian akan dikenalpasti. Kemudian,

pengkaji akan membuat pemilihan tajuk kajian berdasarkan isu yang telah

dikenalpasti tersebut. Bagi mengenalpasti permasalahan kajian, pengkaji telah

membuat pemerhatian dan pembacaan mengenai isu yang terlibat dalam projek

perumahan terbengkalai di Malaysia khususnya di Negeri Johor. Terdapat banyak

sumber literatur yang menjadi pencetus idea dalam isu kajian ini seperti surat khabar,

jurnal, artikel, laman web dan tesis-tesis terdahulu.

Setelah mengenalpasti isu atau permasalahan kajian, maka objektif kajian

telah ditetapkan. Dalam kajian ini, terdapat satu objektif yang telah ditetapkan dan

akan dicapai oleh pengkaji di akhir kajian nanti. Objektif tersebut ialah faktor

40

kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Bagi

kajian ini, pengkaji telah mengecilkan skop kajian kepada projek terbengkalai yang

melibatkan pembinaan bangunan perumahan sahaja.

3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan Pengumpulan Data

Pada peringkat ini penentuan data telah di kenalpasti dan dikumpulkan.

Pengumpulan data ialah proses pengumpulan maklumat yang diperlukan oleh

penyelidik untuk melengkapkan kajian penyelidikan. Pengumpulan data melibatkan

data primer dan data sekunder yang telah digunakan sepanjang kajian. Data sekunder

adalah data yang sedia ada iaitu data yang telah dikumpul dan dianalisis oleh orang

lain. Data sekunder yang digunakan haruslah diteliti sebelum dimasukkan ke dalam

penyelidikan sebagai teori. Manakala, data primer pula merupakan maklumat yang

dianalisis daripada sesi temu bual bersama responden. Maklumat yang dikumpul

pada peringkat ini akan digunakan oleh pengkaji pada peringkat analisa data bagi

menjawab objektif kajian.

3.2.2.1 Instrumen Kajian

Instrumen kajian perlu ditentukan dengan betul untuk mendapatkan

maklumat-maklumat dengan tepat bagi mencapai objektif kajian. Terdapat beberapa

jenis instrumen yang digunakan untuk mengumpulkan maklumat dalam penyelidikan

ini. Instrumen kajian yang dipilih adalah melalui temubual semistruktur dengan

responden yang dipilih.

41

Temubual Semistruktur

Fontana dan Frey (1994) dan Merriam (1998) seperti di dalam kajian

Patmawati et al (2012), menyatakan terdapat tiga jenis temubual iaitu temubual

berstruktur, temubual separa berstruktur dan temubual tidak berstruktur. Menurut

Merriem (1998), penggunaan temubual berstruktur bertujuan untuk mengumpulkan

maklumat yang tepat seperti maklumat sosiodemografik, umur, pendapatan, taraf

perkahwinana, tahap pendidikan dan sebagainya. Manakala temubual separa

berstruktur pula bersifat fleksibel dan keadaan ini membolehkan responden

menghuraikan apa yang difikirkannya kepada penyelidik.

Dalam kajian ini, kaedah temubual yang digunakan oleh pengkaji ialah

temubual separa berstruktur yang melibatkan penyelidik dengan pihak pemaju dan

kontraktor sebagai responden kajian. Pengkaji memilih untuk menggunakan kaedah

temubual separa berstruktur bertujuan untuk mengelakkan maklumat yang

dikumpulkan menjadi terhad kepada soalan yang telah ditetapkan sahaja. Dengan

menggunakan kaedah temubual separa berstruktur, pengkaji akan mendapat idea

untuk mengajukan soalan susulan berdasarkan jawapan yang diberikan oleh

responden untuk mengumpul semua maklumat-maklumat bagi mencapai objektif

kajian.

3.2.2.2 Kajian Literatur

Penyelidik juga membuat kajian literatur untuk membentuk data sekunder

yang akan menyokong data primer. Ianya merupakan data yang telah dikumpulkan

oleh pihak lain. Data ini adalah data utama bagi agensi yang mengumpulnya, dan

menjadi data sekunder apabila orang lain menggunakannya untuk tujuannya sendiri

untuk membuat keputusan (Bhattacharyya, 2006). Data sekunder boleh didapati dari

laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan, penyelidikan dan sebagainya. Sebagai

42

contoh, jika seorang penyelidik berhasrat untuk menganalisis keadaan cuaca di

kawasan-kawasan yang berlainan, dia dapat memperoleh maklumat atau data yang

diperlukan dari rekod jabatan meteorologi. Maklumat yang diperolehi daripada

sumber ini dianalisis oleh penyelidik supaya menjadi suatu makna dan boleh

difahami oleh pembaca. Dalam kajian ini, antara data sekunder yang telah digunakan

ialah status projek perumahan terbengkalai di Malaysia yang dikeluarkan oleh

Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017.

3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan Data

Data yang dikumpulkan di dalam kajian ini adalah daripada sumber primer. Data

primer yang dikumpul adalah daripada temubual bersama responden kajian. Data ini

ini memainkan peranan yang penting untuk menjawab objektif kajian.

Data Primer

Data primer merupakan sumber data atau maklumat asli yang diperoleh

secara langsung daripada kajian kes. Dalam penyelidikan ini, data primer digunakan

sebagai sumber utama kerana ianya merupakan maklumat yang diperolehi

berdasarkan kepada pengalaman firma responden itu sendiri. Data primer yang

digunakan dalam kajian ini ialah maklumat yang diperoleh daripada sesi temubual

dengan responden. Oleh hal yang demikian, maklumat tersebut adalah mengikut

keadaan sebenar yang berlaku di dalam firma responden semasa dalam proses

pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Data primer ini

akan digunakan dalam membuat analisis untuk menjawab objektif kajian, rumusan

dan cadangan kajian.

43

3.2.2.4 Populasi dan Sampel Kajian

Populasi Kajian

Menurut Malhotra (1996) yang dipetik dari Amirullah (2015), populasi

adalah keseluruhan kelompok dari orang-orang, peristiwa atau barang-barang yang

diminati oleh peneliti untuk diteliti. Proses mengambilalih dan memulihkan projek

terbengkalai merupakan perkara yang kompleks, berisiko tinggi dan susah untuk

dijangka akan keberhasilannya. Tidak semua proses mengambilalih dan memulihkan

sesuatu projek terbengkalai berjalan dengan lancar dan berjaya disiapkan seperti

yang dirancang. Bagi projek terbengkalai, kemungkinan untuk projek tersebut terus

gagal ataupun berjaya adalah tidak mustahil. Terdapat kes yang berlaku apabila

pemaju dan kontraktor yang mengambilalih projek terbengkalai tersebut tidak dapat

menyiapkan projek tersebut dengan jayanya. Oleh hal yang demikian, populasi bagi

kajian ini merangkumi syarikat-syarikat pemaju dan kontraktor yang telah berjaya

dalam pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Populasi

terhadap kajian ini telah dikecilkan kepada Negeri Johor sahaja.

Sampel Kajian Kes

Menurut Amirullah (2015), sampel merupakan suatu sub kelompok dari

populasi yang dipilih untuk digunakan dalam penelitian. Pensampelan merupakan

pengumpulan dari hanya sebahagian kecil daripada populasi kumpulan atau

fenomena yang ingin dikaji oleh penyelidik. Terdapat dua jenis prosedur

pensampelan iaitu persampelan rawak dan tidak rawak. Teknik pensampelan secara

rawak memberikan perwakilan yang paling boleh dipercayai bagi keseluruhan

populasi, manakala teknik persampelan tidak rawak bergantung pada keputusan

penyelidik (Walliman, 2005).

44

Menerusi kajian ini, kaedah persampelan tidak rawak akan digunakan.

Persampelan tidak rawak melibatkan pemilihan sampel daripada suatu populasi yang

telah dikenal pasti berdasarkan kriteria yang ditetapkan. Persampelan tak rawak

hanya memfokuskan kepada responden yang terlibat secara langsung dengan projek

terbengkalai yang dimaksudkan. Terdapat beberapa jenis kaedah persampelan tak

rawak antaranya ialah sampel secara kebetulan (accidental sampling), persampelan

tujuan (judgemental sampling), persampelan kuota, dan persampelan bola salji.

(Amirullah, 2015).

Dalam kajian ini, kaedah persampelan tujuan telah digunakan oleh

pengakaji. Persampelan tujuan merujuk kepada sekumpulan subjek yang mempunyai

ciri-ciri tertentu sahaja dipilih sebagai responden kajian berdasarkan pengetahuan

dan tujuan khusus penyelidikan pengkaji. Situasi sebenar boleh dilihat melalui kajian

ini apabila pengkaji ingin mengenalpasti faktor kejayaan pihak pemaju dan

kontraktor dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu,

hanya syarikat pemaju dan kontraktor dari populasi kajian yang telah berjaya

menyiapkan projek perumahan terbengkalai akan dipilih oleh pengkaji sebagai

responden.

Bagi kajian ini, terdapat 4 kajian kes yang telah dipilih bagi mengumpul

maklumat untuk mencapai objektif kajian. Berikut merupakan senarai sampel kajian

kes yang telah dipilih:

1. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra

Perdana, Pasir Gudang.

2. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah,

Batu Pahat, Johor.

3. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam,

Tangkak, Johor.

4. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru,

Batu Pahat, Johor.

45

Penentuan Sampel Kajian Kes

Dalam kajian ini, sampel kajian telah ditentukan melalui kajian literatur yang

telah dilakukan dalam Bab 2. Melalui fakta-fakta sedia ada yang diperoleh daripada

kajian literatur, pemilihan populasi dan sampel kajian adalah tepat. Hal ini kerana,

berdasarkan statistik JPN, Negeri Johor mempunyai banyak projek perumahan

terbengkalai yang telah berjaya dipulihkan. Ini adalah faktor utama dalam penentuan

sampel kajian kes selain daripada faktor pembangunan industri pembinaan negeri itu

yang semakin pesat.

3.2.2.5 Penyediaan dan Rekabentuk Borang Temubual Semi Struktur

Penyediaan borang temubual adalah sangat penting dalam aspek penyelidikan

ini. Borang temubual semi struktur perlu dirangka dengan baik bagi memastikan

pengkaji mencapai persoalan objektif kajian ini. Berdasarkan kepada kajian ini,

penyelidik akan merangka draf soalan temubual terlebih dahulu dan kemudiannya

akan diserahkan kepada penyelia bagi tujuan semakan dan pengesahan sebelum sesi

temubual dijalankan. Setelah pengesahan daripada penyelia dilakukan, borang

temubual yang lengkap akan disediakan. Penyediaan draf soalan temubual ini dibuat

berpandukan kepada kajian literatur yang dijalankan pada peringkat awal iaitu Bab 2.

Rekabentuk bagi soalan temubual semi struktur kajian ini pula terbahagi

kepada tiga bahagian iaitu Bahagian Am: Maklumat projek, Bahagian A: Butiran

responden dan Syarikat responden, dan Bahagian B: Soalan temubual bagi menjawab

objektif kajian.

Maklumat am projek adalah berkaitan dengan latar belakang projek seperti

nama dan lokasi projek tersebut. Bahagian A pula mengenai butiran responden dan

46

syarikat responden yang merupakan soalan asas mengenai maklumat umum

responden yang akan ditanya. Antara butiran peribadi responden seperti nama,

jawatan dan tempoh pengalaman kerja. Manakala, Bahagian C: Soalan bagi

menjawab objektif kajian iaitu soalan yang berbentuk ‘semistruktur’ akan diajukan

untuk mendapatkan pandangan dan pengetahuan daripada responden yang

berpengalaman.

3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data Kualitatif

Memandangkan kajian ini menggunakan pendekatan kualitatif, maka

penganalisaan terhadap data kualitatif menggunakan analisis tematik yang

melibatkan maklumat temubual dengan responden. Penganalisaan ke atas jawapan

yang diperolehi daripada sesi temubual dengan responden akan dilakukan secara

berperingkat. Pada peringkat pertama, sebelum data boleh dianalisis, pengakaji

mestilah melakukan kaedah transkripsi lisan ke bentuk data bertulis.

i. Transkripsi Data Lisan

Menurut (Braun dan Clarke, 2013), jika pengkaji ingin menganalisis data

lisan contohnya daripada sesi temubual, data tersebut perlu ditranskripsikan

ke dalam bentuk bertulis untuk menjalankan analisis tematik.

ii. Pengekodan

Menurut (Miles dan Huberman, 1984), pengekodan merupakan satu bentuk

analisis yang berterusan, makna stiap kategori diperhalusi sehingga kategori-kategori

tertentu dapat menggambarkan keadaan yang berlaku di dalam kes-kes yang dikaji.

Pengekodan bukanlah sesuatu data yang telah siap sedia dianalisis tetapi ianya terbit

terus menerus sepanjang proses pengumpulan data.

47

iii. Mencari Tema

Tema adalah corak yang koheren dan bermakna dalam data berkaitan dengan

soalan penyelidikan (Braun dan Clarke, 2013). Penyelidik menamatkan fasa

ini dengan menyusun semua data berkod yang berkaitan dengan setiap tema

melalui kaedah pengekodan.

iv. Persembahan data

Merujuk kepada cara data disusun. Data harus dipersembahkan mengikut

tema-tema yang telah dikenalpasti untuk menjelaskan keputusan yang dibuat.

Persembahan data boleh dilakukan dengan menggunakan perkataan, matrik,

graf, carta, jadual dan huraian.

Jadual 3.2: Langkah Analisis Tematik (Braun dan Clarke, 2013) yang digunakan

pengkaji untuk menganalisis data kualitatif.

Langkah 1 Membiasakan dengan diri dengan data

Langkah 2 Menjana kod permulaan

Langkah 3 Mencari tema

Langkah 4 Menyemak tema

Langkah 5 Tentukan tema

Langkah 6 Menulis data

48

3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan dan Cadangan

Di akhir penyelidikan, pengkaji perlu mengemukakan kesimpulan dan

cadangan terhadap kajian yang dilaksanakan. Kesimpulan akan dilakukan

berdasarkan kepada keputusan yang diperoleh daripada analisa kajian. Manakala,

cadangan pula adalah berdasarkan tajuk kemungkinan atau perkara-perkara baru

yang dapat memberi manfaat kepada pihak yang berminat untuk mengkaji tentang

fenomena projek terbengkalai dalam penyelidikan seterusnya.

3.3 Rumusan Bab

Konklusinya, data yang telah dikumpul daripada kajian ini akan dianalisis

secara diskriptif yang mana data tersebut diambil dari dua sumber utama iaitu dari

bahan-bahan ilmiah serta dari sesi temubual dengan responden sampel kajian kes

projek perumahan terbengkalai yang telah dipilih. Secara keseluruhannya,

penganalisaan data-data dalam kajian kualitatif ini akan melalui 3 proses utama iaitu

proses transkripsi, kaedah kenalpasti tema dan pengekodan, persembahan data dan

penulisan kesimpulan. Data primer yang dikumpul dari sesi temubual akan dianalisis

oleh pengkaji di dalam bab 4. Sekaligus analisis data tersebut akan menjawab

objektif kajian ini. Akhir sekali, diharapkan metodologi kajian yang telah

diperincikan dalam bab ini dapat membantu dalam kerja menganalisis data di dalam

bab 4 nanti.

49

BAB 4

ANALISIS KAJIAN

4.1 Pengenalan

Bab ini merupakan Bab yang paling penting dalam sesebuah kajian. Hal ini

demikian kerana, bahagian ini membincangkan analisis kepada data yang diperolehi

daripada temubual yang telah dijalankan oleh penyelidik. Bab ini menerangkan

tentang analisis data yang telah diperolehi daripada kajian kes yang telah dipilih.

Hasil analisis ini digunakan untuk menjawab objektif kajian iaitu mengenalpasti

faktor kejayaan mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.

Pemilihan responden dan kajian kes yang sesuai merupakan faktor yang

penting bagi memastikan data dan maklumat yang diperolehi adalah tepat. Dalam

kajian ini, 4 kajian kes telah dipilih oleh pengkaji dan setiap projek di wakili oleh

dua orang responden iaitu pihak pemaju baru dan juga kontraktor penyelamat.

Seterusnya, sub-sub topik dalam bab ini akan menghuraikan dengan lebih terperinci

tentang penemuan kepada objektif kajian ini.

50

4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat

Bahagian ini adalah berkaitan dengan senarai projek yang dipilih, syarikat pemaju dan kontraktor yang terlibat, responden yang terlibat

dan juga tempoh pengalaman responden dalam bidang pembinaan. Jadual 4.1 di bawah menunjukkan senarai projek dan responden yang terlibat

untuk kajian ini.

Jadual 4.1: Senarai Projek dan Responden yang Terlibat

KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN

KK1

Cadangan Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra

Perdana, Pasir Gudang.

Venice View Development Sdn Bhd RP1 9 Tahun

KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN

Kalsari Jaya Sdn Bhd RK1 35 Tahun


KK2


Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu

Pahat, Johor.

YYM Builders Sdn. Bhd. RK2 Lebih 10 Tahun


KK3


Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak,

Johor.

Duta Anggerik Sdn. Bhd. RP3 25 Tahun


Duta Anggerik Sdn. Bhd. RK3 25 Tahun


KK4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah

Baru, Batu Pahat.

Koperasi Perumahan Malaysia Berhad RP4 24 Tahun


S & F Construction Sdn Bhd RK4 10 Tahun

51

4.3 Latar Belakang Kajian Kes

Bahagian ini adalah berkaitan dengan latar belakang 4 buah projek yang telah

dipilih oleh penyelidik. Latar belakang projek ini adalah mengenai sejarah projek

tersebut yang terdiri daripada nama pemaju dahulu, tahun projek terbengkalai dan

dipulihkan semula dan syarikat pemaju dan kontraktor yang bertanggungjawab bagi

pemulihan semula setiap projek ini.

Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di

Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang

Projek pertama yang dipilih oleh penyelidik adalah Cadangan Pemulihan

Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang,

Johor. Kontraktor yang bertanggungjawab bagi pemulihan semula tama n perumahan

ini ialah Kalsari Jaya Sdn Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual

bagi projek ini ialah Puan Sadiah bagi mewakili pihak pemaju dan juga Encik Cheng

Leok yang mewakili pihak kontraktor dan mempunyai tempoh pengalaman selama

35 tahun sebagai Pengarah Urusan di syarikat Kalsari Jaya Sdn Bhd. Menurut

responden, Taman Sierra Perdana sepatutnya siap pada tahun 2002. Namun, projek

tersebut telah berhenti pada tahun 2000 atas sebab kesilapan pemaju terdahulu

menguruskan selok- belok projek. Projek tersebut kemudian diambilalih oleh Venice

View Development Sdn Bhd sebagai pemaju penyelamat. Kemudian, Venice View

Development Sdn Bhd telah melantik Kalsari Jaya Sdn Bhd sebagai kontraktor yang

akan memulihkan semula rumah teres 2 tingkat Di Taman Sierra Perdana itu. Projek

dimulakan semula pada tahun 2006 dan akhirnya siap dengan sijil layak Sijil Layak

Menduduki pada 23 Mac 2009.

52

Jadual 4.2: Maklumat Projek 1

Nama Projek


Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana,

Pasir Gudang.

Lokasi Projek

Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang, Johor.

Nama Kontraktor

SEBELUM:

Mahabuilder Sdn. Bhd.

SELEPAS:

Kalsari Jaya Sdn Bhd

NAMA PEMAJU

SEBELUM :

Mahabuilder Sdn. Bhd.

SELEPAS :

Venice View Development Sdn Bhd

Keluasan Projek (Gfa) 6 Ekar

Kos Projek RM 5,320,000

Tahun Projek Sepatutnya Siap 2002

Tahun Projek Berhenti

2000

Tahun Dimulakan Semula

2006

Tarikh Projek Siap Dipulihkan

Semula

Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada

23 Mac 2009

Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar

Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

Projek kedua yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. Kontraktor yang terlibat dalam

pemulihan perumahan ini ialah YYM Builders Sdn. Bhd. iaitu kontraktor kelas G7.

Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Mohd Zaki Bin Mohd Tahir

yang merupakan Pengarah Syarikat dalam YYM Builders Sdn. Bhd. Tempoh

pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama lebih 10 tahun. Menurut

responden yang ditemubual, Projek Perumahan Bandar Putera Indah ini telah

53

diisytihar terbengkalai pada 31/12/2005 dan sepatutnya siap pada tahun 2002. Ianya

melibatkan 244 unit rumah teres kos rendah dan kos sederhana rendah. Syarikat

pemaju asal iaitu Jasa Vista Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Rimbun

Corporate Advisory Sdn. Bhd. Perlantikan kontraktor penyelamat adalah melalui

tender terbuka di kalangan kontraktor yang lulus dalam proses pra-kelayakan di

peringkat JPN. Kemudian, projek ini dipulihkan semula oleh YYM Builders Sdn.

Bhd. pada tahun tahun 2012 dan akhirnya Perumahan Bandar Putera Indah berjaya

disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki pada 20 Disember 2013.


Nama Projek


Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat,

Johor.

Lokasi Projek

Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

Nama Kontraktor

SEBELUM:

-

SELEPAS:

YYM Builders Sdn. Bhd.

Nama Pemaju

SEBELUM :

Jasa Vista Sdn. Bhd.

SELEPAS :

-





2005


2012


Semula


20 Disember 2013

54

Kajian Kes 3 - Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman

Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Projek ketiga yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor. Pemaju dan Kontraktor yang

terlibat dalam pemulihan perumahan ini ialah Duta Anggerik Sdn. Bhd. iaitu

kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Lai

Choi Sang yang merupakan Pengarah Syarikat dalam Duta Anggerik Sdn. Bhd.

Tempoh pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama 25 tahun. Menurut

responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor ini

telah memulakan pembinaan pada tahun 2002, dan ianya dijadualkan siap selama 3

tahun iaitu pada tahun 2005. Ianya merupakan perumahan kos sederhana rendah

yang melibatkan 180 orang pembeli. Syarikat pemaju asal iaitu AGA Development

Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Ferrior Hodgson Sdn. Bhd pada

tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat, Duta Anggerik Sdn. Bhd adalah melalui

tender terbuka di peringkat JPN. Seterusnya, Taman Sri Nilam dipulihkan semula

oleh Duta Anggerik Sdn. Bhd. pada 28 April 2012 dan ianya berjaya disiapkan

dengan Sijil Layak Menduduki dalam tahun yang sama iaitu pada 21 Disember 2012.


Nama Projek


Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Lokasi Projek

Tangkak, Johor

Nama Kontraktor

SEBELUM:

-

SELEPAS:

Duta Anggerik Sdn. Bhd.

Nama Pemaju

SEBELUM :

AGA Development Sdn. Bhd

SELEPAS :

Duta Anggerik Sdn. Bhd.


55




2002


2012


Semula


21 Disember 2012

Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman

Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

Projek keempat yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan

Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. Pemaju yang

mengambilalih projek ini ialah Syarikat Perumahan Malaysia Berhad dan Kontraktor

penyelamat yang berjaya memulihkan semula projek ini adalah S & F Construction

Sdn. Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu

Encik Jaya Kumar yang merupakan Ketua Pegawai Eksekutif dalam Syarikat

Perumahan Malaysia Berhad dan Encik Jamal yang mewakili pihak

kontraktor.Tempoh pengalaman Encik Jaya Kumar dalam jawatan ini adalah 24

tahun. Menurut responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Kangkar Baru

ini telah memulakan pembinaan pada tahun 1997, dan ianya dijadualkan siap pada

tahun 1999. Namun ianya diisytiharkan terbengkalai pada tahun 1999 kerana pihak

pemaju asal tidak dapat meneruskan pembinaan disebabkan faktor kewangan. Projek

ini merupakan projek mixed development yang terdiri daripada rumah kedai, rumah

teres satu tingkat dan rumah teres kos rendah dua tingkat. Syarikat pemaju asal iaitu

Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh pihak

Likuidator pada tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat adalah melalui tender

terbuka di peringkat JPN. Kemudian, Taman Kangkar Baru dibangunkan semula

pada tahun 2010 dan berjaya disiapkan oleh Syarikat Perumahan Malaysia Berhad

dengan Sijil Layak Menduduki pada 25 Oktober 2011.

56


Nama Projek


Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru,

Batu Pahat.

Lokasi Projek

Chaah Baru, Batu Pahat.

Nama Kontraktor

SEBELUM:

-

SELEPAS:

S & F Construction Sdn. Bhd.

Nama Pemaju

SEBELUM :

Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd

SELEPAS :

Syarikat Perumahan Malaysia Berhad





1999


2010


Semula


25 Oktober 2011

4.4 Analisis Data dan Perbincangan

Berikut merupakan data yang diperolehi hasil daripada temubual yang

dijalankan dengan responden kajian kes yang terlibat untuk mengenalpasti faktor

kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai.

Faktor-faktor kejayaan akan dibahagikan kepada dua bahagian iaitu dari perspektif

pemaju dan juga dari perspektif kontraktor.

57

4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang

Jadual 4.6: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP1- Venice View

Development Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod

Sebelum Mengambilalih Projek

Kajian Kemungkinan 01

Kerjasama pihak kerajaan 02

Semasa Mengambilalih Projek

Strategi Pemasaran 03

Faktor Kewangan 04

Pengurusan pembinaan 05

Pengalaman Pemaju 06

Pengurusan Risiko 07

Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan Venice View

Development Sdn. Bhd sebagai pemaju kajian kes 1 iaitu, Projek Perumahan

Terbengkalai Taman Sierra Perdana di Pasir Gudang yang dibahagikan kepada dua

bahagian iaitu sebelum dan semasa mengambilalih projek. Hasil kajian menunjukkan

terdapat tujuh faktor kejayaan yang telah dikenalpasti dan diperoleh daripada

responden semasa pengumpulan data dijalankan.

Menurut responden, aspek kajian kemungkinan [01] perlu dititikberatkan

sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara perkara yang diambilkira dalam

kajian kemungkinan ialah kebolehpasaran projek tersebut adakah ianya mampu

untuk memberi pulangan kepada syarikat, sumber kewangan pemaju untuk

membaikpulih projek, polisi kerajaan dan kemajuan di tapak bina yang merangkumi

peratusan fizikal struktur bangunan yang sudah siap dan kecacatan kerja. Selain itu,

mereka juga menjalankan kajian terhadap perjanjian jualbeli antara pemaju lama

dengan pembeli terdahulu supaya jelas bahawa tiada sebarang tindakan undang-

undang yang terlibat.

58

Menurut responden lagi, pihak mereka mendapat kerjasama daripada

kerajaan [02] iaitu Jabatan Perumahan Negara. JPN banyak membantu

menyelesaikan masalah apabila jabatan teknikal seperti TNB, IWK, dan SAJ

inginkan mereka mengikuti syarat pembangunan baru. Pemaju dibantu oleh pihak

JPN supaya projek tidak akan tersadai buat kali kedua. Selain itu, dari segi strategi

pemasaran [03] pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang ingin

dipulihkan, Venice View membuat penjenamaan semula projek dan membuat kajian

pasaran berkenaan harga yang kompetitif sambil mengambilkira produk pesaing

dalam pasaran.

Responden juga tidak menafikan bahawa kekukuhan kewangan [04] pemaju

itu sendiri merupakan salah satu faktor kejayaan. Selain itu, sumber pembiayaan

daripada pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju dari segi

kewangan untuk memulihkan projek terbengkalai. Pengurusan pihak pemaju yang

baik semasa peringkat pembinaan [05] juga merupakan salah satu faktor utama

kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Pemaju hendaklah memastikan kontraktor

melakukan kerja mengikut jadual di samping menitikberatkan keselamatan pekerja

dan penggunaan bahan yang berhemah.

Pengalaman pemaju [06] juga sangat penting untuk melantik kontraktor

berdasarkan pengalaman dan sejarah pembinaan supaya dapat menyiapkan kerja-

kerja seperti yang dikehendaki. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek

terbengkalai juga penting bagi mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam

pemulihan semula projek terbengkalai. Akhir sekali ialah, Venice View juga

melakukan pengurusan risiko [07]. Dalam projek tersebut, ada risiko kelewatan

untuk menyerahkan unit kepada pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan.

Oleh itu, pihak mereka telah bekerjasama dengan kontraktor dan mengadakan

mesyuarat kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan masalah yang

timbul. Di sini jelaslah bahawa pemaju memainkan peranan yang penting dalam

menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai.

59

Jadual 4.7: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK1-Kalsari Jaya Sdn.

Bhd)

Peringkat Tema Kod

Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01


Faktor Kewangan 03


Pengalaman Kontraktor 05


Pengurusan di pejabat 07

Beberapa faktor kejayaan juga telah dikenalpasti dari perspektif kontraktor

sebelum mengambilalih dan semasa mengambilalih projek. Kalsari Jaya Sdn. Bhd

juga menyatakan bahawa kajian kemungkinan [01] adalah perkara yang penting

untuk menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai. Pihak mereka akan ke

tapak bina untuk memeriksa kerja pembinaan yang telah dilakukan untuk mengetahui

projek berjaya dipulihkan atau tidak. Dalam masa yang sama, mereka akan menilai

tahap penyiapan struktur bangunan dan juga sebarang kecacatan kerja yang ada.

Selain itu, pihak Kalsari Jaya juga akan pastikan status kontraktor asal terhadap

projek tersebut. Dari segi pengurusan di pejabat [08], responden menyatakan bahawa

pihak mereka selalu mengikuti status kerja-kerja pada bangunan untuk pastikan ianya

sama dengan pelan. Semakan terhadap perancangan kemajuan dan program kerja

juga dijalankan untuk memastikan projek tidak mengalami sebarang kelewatan

penyiapan.

Dalam segi pengurusan pembinaan [05] pula, menurut responden projek yang

diambilalih tidak mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan

buruh. Hal ini menyebabkan proses pembinaan tidak terganggu. Jika ada sebarang

masalah, pihak kontraktor akan segera berbincang dalam mesyuarat, membuat

ramalan dan selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak mengalami

masalah kelewatan. Penggunaan jentera sendiri juga membolehkan kontraktor

melakukan kerja dengan lebih cepat kerana tidak perlu berurusan dengan pihak lain

60

untuk menyewa jentera. Selain itu, dari segi kewangan [04] pula, pihak kontraktor

membuat aliran tunai untuk menguruskan kos supaya tidak melebihi bajet yang

ditetapkan.

Responden juga memberi pendapat yang sama bahawa pengalaman dalam

bidang pembinaan [06] khususnya dalam pemulihan projek terbengkalai

menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek terbengkalai kerana mereka

lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang proses pemulihan.

Setiap projek tidak boleh lari daripada risiko. Begitu juga dengan projek ini, semasa

peringkat pembinaan, risiko yang perlu ditanggung ialah berlakunya kebocoran paip

bawah tanah dan kecurian terhadap kabel elektrik pada bangunan sedia ada. Pihak

kontraktor juga terlepas pandang kerja yang dilakukan oleh kontraktor dahulu yang

tidak patuh pada requirement.

Untuk atasi masalah ini, kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07].

Elemen yang dicuri dan rosak tersebut digantikan dengan yang baru dan kerja asal

yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki. Selain itu, pihak kontraktor juga akan

segera berbincang, membuat pemantaun dan perancangan yang teliti tentang masalah

yang timbul supaya tidak berlarutan. Bahan binaan juga dikawal rapi supaya tiada

lagi kes kecurian berlaku. Kesemua faktor-faktor ini banyak menyumbang kepada

kejayaan proses pembinaan semula oleh Kalsari Jaya terhadap projek perumahan

Taman Sierra Perdana ini.

61



Jadual 4.8: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK2-YYM Builders Sdn.

Bhd)

Peringkat Tema Kod

Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01


Faktor Kewangan 03





Kerjasama jabatan teknikal 08

Responden bagi kajian kes yang kedua ialah YYM Builders Sdn Bhd.

Menurut responden, banyak faktor yang menyumbang kepada kejayaan pemulihan

semula Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah di Batu Pahat tersebut. Faktor

pertama ialah kajian kemungkinan [01]. Pihak kontraktor akan melawat tapak untuk

melihat status terbengkalai, status penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi

melihat kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Kontraktor juga mengkaji

keadaan ekonomi sekeliling dan potensi projek untuk dibangunkan. Dari segi

pengurusan di pejabat pula [08], semakan terhadap jadual kerja dan program kerja

dijalankan seperti projek biasa untuk menilai status kerja yang siap dan belum siap.

Semasa peringkat pembinaan [05], pihak kontraktor selalu membuat susulan

status kerja untuk pastikan ianya sama dengan pelan lukisan. Projek ini tidak

mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan juga buruh di

tapak. Dari segi loji dan jentera, YYM Builders menggunakan jentera sendiri. Oleh

itu, tidak ada isu kelewatan penghantaran barang. Apabila timbulnya masalah,

kontraktor segera mengadakan mesyuarat mingguan. Mesyuarat bulanan tentang

kemajuan di tapak juga diadakan dengan pihak klien dan konsultan. Sekiranya ada

62

perkara berbangkit, pihak kontraktor akan selesaikan dengan segera supaya projek

tidak mengalami kelewatan dan boleh siap pada masanya. Pihak kontraktor juga

melakukan kerja mengikut jadual dan membuat ramalan awal langkah yang perlu

dilakukan untuk selesaikan masalah. Ini merupakan salah satu faktor projek ini boleh

disiapkan lebih awal daripada tarikh penyiapan dalam perjanjian.

Dari segi faktor kewangan pula [04], kontraktor YYM Builders bijak

menguruskan kewangan dengan membuat cash flow. Tujuan penggunaan aliran tunai

adalah untuk mengelakkan melebihi bajet. Selain itu, satu lagi faktor kejayaan yang

besar bagi pemulihan projek ini adalah dengan adanya dana kerajaan. Ianya banyak

menyumbang kepada penyiapan projek. Faktor yang seterusnya ialah pengalaman

kontraktor [06] dalam pembinaan dan pengambilalihan projek terbengkalai. Apabila

kontraktor sudah berkecimpung dalam urusan projek terbengkalai, maka segala

masalah yang timbul semasa pengambilalihan akan menjadi lebih mudah.

Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko [07] dengan membuat

ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim tengkujuh. Kontraktor mengambil

langkah mempercepatkan kerja-kerja luar supaya mereka boleh teruskan dengan

kerja struktur dalam bangunan pada musim hujan. Mereka juga membuat

pemantauan, pengurusan dan perancangan yang teliti untuk menyelesaikan masalah

berkaitan pembinaan. Faktor yang terakhir ialah pihak YYM Builders mendapat

kerjasama baik daripada jabatan-jabatan teknikal [09] seperti TNB, SAJ, Telekom,

dan IWK yang memberikan surat sokongan kepada mereka bagi mendapatkan Sijil

Layak Menduduki (CFO) daripada Majlis Perbandaran Batu Pahat.

Akhirnya, Perumahan Bandar Putera Indah siap dengan Sijil Layak

Menduduki (CFO) enam bulan lebih awal daripada yang dijadualkan hasil daripada

komitmen dan kerjasama penuh kesemua pihak yang terlibat. Antara pihak tersebut

63

termasuklah Kerajaan Negeri Johor, Majlis Perbandaran Batu Pahat, JPN serta

agensi-agensi teknikal.


Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Jadual 4.9: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP3-Duta Anggerik Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod






Faktor Kewangan 04




Kerjasama jabatan lain 08

Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan semula Projek

Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam di Tangkak, Johor. Responden yang

terlibat ialah Duta Anggerik Sdn Bhd. Seperti pemaju-pemaju yang lain, Duta

Anggerik juga membuat kajian kemungkinan [01] terlebih dahulu sebelum

mengambilalih projek terbengkalai tersebut. Pertama sekali, mereka akan melawat

tapak dengan kontraktor untuk melihat kerja-kerja asal yang telah dijalankan oleh

kontraktor dahulu beserta kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka juga akan

mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran projek bagi melihat potensi

untuk dibangunkan semula. Sumber kewangan juga akan dinilai untuk

pengambilalihan projek. Akhir sekali, pemaju juga mengambilkira masalah-masalah

berkait dengan perundangan supaya tidak menimbulkan masalah kepada mereka

semasa peringkat pemulihan.

64

Antara masalah yang timbul dalam pemulihan semula projek ini ialah pihak

konsultan lama enggan menarik diri daripada projek kerana mereka mendakwa

pemaju lama tidak membayar sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua,

kontraktor asal menuntut unit rumah yang dah siap kerana pemaju asal tidak

membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut kepada mereka.

Ketiga, pelan bangunan asal projek perumahan tersebut sudah lama, maka pemaju

mengalami kesulitan untuk menjejaki semula pelan tersebut. Bagi menyelesaikan

masalah ini, pihak Duta Anggerik mengadakan mesyuarat dengan pihak JPN dan

likuidator. Daripada perbincangan yang dibuat, pemaju mengambil penyelesaian

dengan membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes pelan projek, Majlis Daerah

Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan menyerahkan kepada

pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek. Dalam hal ini, jelas

menunjukkan pemaju mendapat kerjasama daripada banyak pihak seperti JPN,

Majlis Daerah dan juga pihak likuidator.

Selain itu, terdapat juga masalah syarat pembangunan yang baru yang

diberikan oleh Jabatan teknikal semasa pemulihan projek. Namun, pihak pemaju

dibantu oleh pihak kerajaan [02]. Pemaju telah dibantu oleh JPN dalam

menyelesaikan pertikaian ini kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan

mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal pula dibantu oleh konsultan yang

dilantik. Strategi pemasaran pemaju [03] untuk memasarkan unit-unit kediaman yang

ingin dijual adalah dengan membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman

yang dipulihkan. Pemaju juga menjual rumah mengikut harga baru yang kompetitif

dan mengambilkira juga produk pesaing dalam pasaran. Selain itu, responden juga

menyatakan bahawa sebelum mempertimbangkan untuk ambilalih projek tersebut,

mereka perlu memastikan status kewangan [04] atau modal mereka sendiri

mencukupi. Tidak lupa juga sokongan pinjaman kewangan daripada institusi

kewangan seperti bank juga amat membantu dari segi pembiayaan.

Dalam peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor

menjalankan kerja mengikut jadual yang telah dibuat. Pada masa yang sama, pemaju

65

juga memantau kerja-kerja kontraktor untuk pastikan kualiti yang dihasilkan seperti

yang di mahukan supaya tidak mengalami sebarang kelewatan penyiapan projek.

Responden juga menyokong bahawa faktor pengalaman pemaju [06] adalah elemen

yang penting. Hal ini kerana, pengalaman yang banyak memberikan gambaran yang

mudah kepada pemaju untuk berurusan dengan jabatan teknikal dan melantik

kontraktor berkelayakan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai

juga penting kerana pemaju sudah arif tentang selok belok projek terbengkalai.

Projek ini melibatkan perumahan kos sederhana rendah, maka Kerajaan

Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli rumah perlu memohon

kelulusan daripada mereka. Ini menimbulkan masalah kepada pembeli kerana banyak

syarat yang dikenakan. Risiko kedua melibatkan masalah dengan pemilik tanah.

Tanah di atas unit-unit tertentu melibatkan ramai pemilik, hal ini menyukarkan

proses untuk pemaju baru memulakan proses pemulihan. Kemudian, terdapat juga

masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja pendawaian. Bagi mengatasi masalah-

masalah tersebut, pihak pemaju telah membuat beberapa pengurusan risiko [07].

Sebagai contoh untuk masalah kecacatan kerja, pemaju bersama kontraktor dan

konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi

menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi masalah pembelian rumah, pembeli perlu

berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul dan memenuhi syarat yang

dikehendaki [08].

66

Jadual 4.10: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK3-Duta Anggerik Sdn.

Bhd)

Peringkat Tema Kod









Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan dari perspektif

kontraktor. Kajian kemungkinan [01] adalah perkara pertama yang dilakukan oleh

pihak kontraktor sebelum mengambilalih projek ini. Pihak kontraktor akan melawat

tapak bersama-sama dengan pemaju untuk menilai kemajuan di tapak yang terdiri

daripada kerja-kerja yang telah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka

juga akan menilai kos untuk menyiapkan projek tersebut dan mengkaji

kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Sebelum mengambilalih projek,

kontraktor perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek tersebut yang

berkemungkinan sudah hilang kerana projek sudah terbengkalai dalam jangka masa

yang lama. Dalam hal ini, pihak kontraktor mendapat kerjasama kerajaan [02] iaitu

kerjasama Majlis Daerah Tangkak yang banyak menolong pihak kontraktor dan juga

pemaju untuk mendapatkan semula pelan lama projek ini dan menyerahkan kepada

pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan.

Semasa projek dalam pembinaan [05], kontraktor akan membuat semakan ke

atas perancangan kemajuan untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti yang

dikehendaki oleh pemaju. Dari segi pengurusan di pejabat [08], kontraktor akan

melantik pekerja khas yang akan membuat anggaran dan pengiraan tentang elemen-

elemen yang belum siap dan kecacatan kerja yang perlu dibaiki untuk memastikan

projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki oleh pemaju. Di tapak bina,

kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja berdasarkan perancangan

67

kemajuan supaya kerja dapat disiapkan dalam masa yang ditetapkan sepertimana

dalam kontrak. Kontraktor juga menggunakan loji dan jentera sendiri membuatkan

kerja cepat siap. Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan binaan,

buruh dan juga cuaca.

Menurut responden, pengalaman dalam pembinaan [06] amat penting sebagai

kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan berurusan dengan jabatan

teknikal untuk mendapatkan CFO. Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek

terbengkalai juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana kontraktor akan

lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul. Mengenai isu risiko, projek ini

juga mengalami risiko yang perlu ditanggung oleh kontraktor semasa peringkat

pembinaan. Terdapat kecacatan dalam kerja-kerja bawah tanah iaitu berlaku

kebocoran pada loji rawatan kumbahan dan paip air sedia ada. Kabel elektrik dan

cermin tingkap juga banyak yang sudah rosak. Bagi mengatasi masalah ini, pihak

kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07]. Kontraktor akan berbincang

dengan pemaju dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan yang

teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kebocoran loji rawatan kumbahan,

kebocoran paip air, kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan

menggantikannya dengan yang baru. Faktor-faktor di atas merupakan pendorong

kepada kejayaan pembinaan semula bagi Taman Sri Nilam bahkan projek ini berjaya

disiapkan oleh kontraktor penyelamat 4 bulan lebih awal dari tempoh penyiapan,

bermakna projek ini hanya memakan masa selama 8 bulan sahaja.

68

4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

Taman Kangkar Baru, Batu Pahat, Johor.

Jadual 4.11: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP4-Koperasi Perumahan

Malaysia Berhad)

Peringkat Tema Kod






Faktor Kewangan 04


Pengalaman pemaju 06


Responden bagi kajian kes yang keempat ialah Koperasi Perumahan

Malaysia Berhad yang telah memulihkan semula Taman Kangkar Baru di Batu

Pahat, Johor. Menurut responden iaitu Encik Kumar, perkara pertama yang

dilakukan sebelum mengambilalih projek ialah mereka akan melawat tapak dan

mengkaji dari segi kebolehpasaran projek tersebut [01]. Mereka juga akan menilai

dari segi kos dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek

tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala cacat cela bangunan juga akan

diambilkira. Selain itu, pemaju juga menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh

pemaju dahulu dan juga unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai

untuk memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam

projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju asal dengan pembeli atau pemaju

asal dengan konsultan.

Menurut responden juga, projek ini mengalami masalah yang sama dengan

kebanyakan kes pemulihan projek terbengkalai yang lain. Masalah tersebut adalah

mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama terbengkalai, maka

69

pelan bangunan yang asal susah dijejaki. Namun, masalah ini tidak berlarutan kerana

Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula pelan bangunan yang

diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan pembinaan [02]. Projek ini mengalami

kesulitan apabila Jabatan Teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru

kepada pemaju. Namun, perkara tersebut tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana

bimbang projek akan tersadai buat kali kedua. Pihak JPN menegaskan Jabatan

Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada Koperasi

Perumahan.

Untuk menjual unit-unit rumah yang ingin dipulihkan, pihak pemaju

Membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di Taman Kangkar Tebrau dan juga di

dalam laman social [03]. Pemaju telah menjual unit rumah mengikut harga yang baru

yang kompetitif. Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan

status kewangan syarikat termasuklah sokongan pinjaman kewangan daripada bank

yang amat membantu dari segi pembiayaan [04]. Kebanyakan projek terbengkalai

menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang

kukuh. Pihak JPN hanya akan membayar mengikut harga dalam kontrak setelah

projek tersebut siap pada tarikh penyiapan dan mendapat sijil layak menduduki. Oleh

itu, pihak pemaju memerlukan modal yang mencukupi untuk menanggung segala kos

pembinaan projek tersebut sehingga mendapat bayaran daripada kerajaan.

Pada peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor

menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya tidak ada sebarang kelewatan.

Menurut responden lagi, pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai

pemaju untuk mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi

mendapatkan kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek [06]

terbengkalai juga penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tahu langkah untuk

mengatasi masalah dan risiko projek terbengkalai.

70

Seperti pemulihan projek terbengkalai yang lain, projek ini juga mempunyai

beberapa risiko yang perlu ditanggung oleh pemaju. Terdapat kecactan kerja yang

banyak dalam kerja struktur sedia ada. Masalah ini boleh menyebabkan kelewatan

penyiapan rumah dan seterusnya kelewatan penyerahan unit kepada pembeli. Untuk

mengatasi risiko tersebut, pihak pemaju akan terus berbincang dengan kontraktor

untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Mesyuarat kemajuan kerja dan

perancangan khas akan dijalankan bagi menyelesaikan masalah yang timbul.

Koperasi Perumahan akan memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mereka

untuk membaiki kecacatan yang ada [07].

Faktor-faktor di atas jelas membantu pihak Koperasi Perumahan Malaysia

Berhad dalam membaikpulih semula Taman Kangkar Tebrau yang telah terbengkalai

sekian lama.

Jadual 4.12: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK4- S & F Construction

Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod






Pengalaman kontraktor 05



Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan S & F Construction

yang mendorong kepada kejayaan pemulihan semula Taman Kangkar Baru. Menurut

responden, sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan melakukan kajian

kemungkinan terlebih dahulu [01]. Sama juga dengan projek terbengkalai, bahkan

ianya memerlukan kajian yang lebih mendalam. Antara kajian kemungkinan yang

71

dilakukan ialah, menilai kemajuan kerja di tapak, menilai kos untuk menyiapkan

projek dan mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula.

Seperti pemulihan projek yang lain, pihak kontraktor perlu mendapatkan

kembali pelan bangunan lama projek tersebut untuk tujuan pembinaan semula

bangunan. Dalam kes ini, Majlis Daerah Batu Pahat banyak membantu mencari

pelan lama dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan

[02]. Di pejabat, semakan drawing dibuat supaya sentiasa sama dengan kerja yang

dilakukan di tapak [08]. Selain itu, pihak kontraktor juga membuat semakan ke atas

kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti pemaju inginkan.

Dari segi pengurusan di tapak bina pula [05], kontraktor perlu memastikan

buruh menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan dalam

masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa memantau kualiti kerja buruh binaan di

tapak supaya mengikut keperluan pemaju. Selain itu, responden menyatakan aspek

pengalaman juga penting bagi menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam

jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes ini iaitu projek perumahan

[06]. Kontraktor yang berpengalaman akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah

sekiranya ada sebarang risiko timbul semasa peringkat pembinaan.

Projek ini mempunyai masalah kecacatan pada struktur bangunan yang telah

siap. Sesetengah kabel elektrik juga telah dicuri dan struktur seperti pintu dan cermin

juga banyak mengalami kerosakan. Oleh itu, kontraktor telah membuat pengurusan

risiko bagi mengatasi masalah ini [07]. Pihak kontraktor mengambil langkah dengan

menggantikannya dengan yang baru untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan

kualiti yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Pihak kontraktor juga akan

mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi menyelesaikan

masalah yang timbul. Sekiranya ada perkara berbangkit, pihak kontraktor akan

segera Membuat suslan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga konsultan

72

untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Di sini jelaslah bahawa faktor-faktor di

atas banyak membantu pihak kontraktor dalam menjayakan pembinaan semula

Taman Kangkar Baru.

4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah Dikenalpasti

4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju

Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju adalah pihak yang memainkan

peranan yang penting untuk menjayakan sesebuah projek. Kebolehan pemaju

memilih kontraktor yang berdaya saing akan menyumbang kepada kejayaan

pemulihan projek terbengkalai. Data di dalam Jadual 4.1.3 ini adalah analisis kepada

faktor kejayaan dari perspektif pemaju sahaja.

Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif pemaju yang telah dikenalpasti dan

disenaraikan di dalam jadual 4.13 di bawah:

nota:

P1 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.




Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor


Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

√ Faktor kejayaan yang dilakukan pemaju

× Faktor yang tidak dilakukan pemaju

73

Jadual 4.13: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Pemaju Yang Telah Dikenalpasti

PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4

Sebelum Mengambilalih

Projek


Kebolehpasaran √ - √ √

Sumber kewangan √ - √ √

Polisi Kerajaan √ - × ×

Kemajuan kerja di tapak √ - √ √

Jumlah unit terjual dan belum

terjual × - ×

√

Kajian Tindakan Undang-Undang √ √ √

Kerjasama pihak Kerajaan 02 Kerjasama JPN √ - √ √

Kerjasama Majlis Daerah × - √ √

Semasa Mengambilalih

Projek


Penjenamaan semula projek √ - × ×

Membuat kajian pasaran

berkenaan harga yang kompetitif √ - √ √

Mengambilkira produk pesaing

dalam pasaran. √ - ×

×

Pengiklanan √ - √ √

Faktor Kewangan 04

Kekukuhan kewangan pemaju itu

sendiri √ - √

√

Pinjaman bank √ - √ √

Pengurusan Pembinaan

05

Memantau kualiti kerja kontraktor × - √ √

Memastikan kontraktor buat kerja

ikut jadual √ - √

√

Menitikberatkan keselamatan

pekerja √ - ×

√

Memantau penggunaan bahan

binaan √ - ×

√

74


Pengalaman pemaju dalam

pembinaan √ - √ √

Pengalaman pemaju dalam

pembinaan projek terbengkalai. √ - √ √


Mesyuarat kemajuan kerja √ - √ √

Perancangan yang baik √ - √ √

Bantuan kerajaan negeri × - √ ×

Bantuan likuidator × - √ ×

Kerjasama Jabatan lain 08 Kerjasama pihak konsultan × - √ ×

Kerjasama Likuidator × - √ ×

75

4.5.1.1 Kajian Kemungkinan [01]

Daripada jadual di atas, secara keseluruhannya dapat dilihat bahawa kesemua

responden menyatakan kajian kemungkinan adalah perkara yang mesti dilakukan

terlebih dahulu sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara kajian

kemungkinan yang dijalankan oleh kesemua pemaju ialah dari aspek kajian

kebolehpasaran, mengkaji sumber kewangan yang ada, menilai kemajuan di tapak

dan membuat kajian tindakan undang-undang yang terlibat. Kajian kebolehpasaran

iaitu mereka akan melihat persekitaran dan pasaran semasa terhadap projek tersebut

sama ada berjaya mendapat sambutan ataupun tidak. Selain itu, mereka juga akan

mengambilkira dari segi kewangan yang ada. Ini kerana, projek terbengkalai

merupakan projek kontrak sekaligus, pihak pemaju hanya akan mendapat bayaran

selepas bangunan tersebut disiapkan dengan CFO. Oleh itu, pemaju memerlukan

sumber kewangan yang kukuh untuk mengambilalih projek bagi meamastikan proses

pembinaan tidak terbantut di pertengahan jalan. Tidak ketinggalan juga dengan

penilaian terhadap kemajuan di tapak yang merangkumi penilaian terhadap peratusan

kerja asal dan juga kecacatan bangunan yang ada untuk mengetahui apa yang perlu

dibaiki dan apa yang perlu disiapkan. Selain itu, pemaju juga akan mengambilkira

hal-hal yang berkaitan dengan undang-undang supaya tidak menimbulkan masalah

ketika proses pemulihan semula dijalankan. Contohnya, status pemaju lama dengan

pembeli terdahulu ataupun status pemaju dengan kontraktor dan konsultan.

4.5.1.2 Kerjasama pihak kerajaan [02]

Selain itu, kerjasama pihak kerajaan iaitu pihak JPN dan Majlis Daerah juga

adalah penyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan

terbengkalai. Kesemua responden menyatakan bahawa pihak JPN amat membantu

dalam menjayakan proses pemulihan semula perumahan terbengkalai tersebut. JPN

memainkan peranan sebagai orang tengah untuk menyelesaikan pertikaian berkenaan

syarat pembangunan antara pemaju dan jabatan-jabatan teknikal. Di samping itu, dua

daripada tiga responden menyatakan bahawa Majlis Daerah banyak membantu

76

mereka bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang lama untuk tujuan

pemulihan projek tersebut.

4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03]

Dari segi strategi pemasaran pula, kesemua responden membuat pengiklanan

untuk memasarkan unit-unit yang ingin dijual. Pengiklanan tersebut sama ada di

taman perumahan tersebut ataupun di dalam media sosial. Mereka juga akan

membuat kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif untuk menghargakan unit

kediaman supaya sesuai dengan pasaran semasa.

4.5.1.4 Faktor Kewangan [04]

Faktor yang keempat ialah dari segi kewangan. Kesemua responden memberi

respon bahawa kekukuhan kewangan syarikat sendiri adalah satu faktor kepada

kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Hal ini kerana, projek terbengkalai

merupakan projek yang menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan

sokongan modal sendiri yang cukup. Bayaran hanya akan diberikan selepas projek

berjaya disiapkan oleh pemaju. Selain itu, pinjaman daripada bank juga penting

untuk menambah dan menyokong kewangan syarikat yang sedia ada bagi


4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan [05]

Faktor kelima yang dikenalpasti ialah faktor pengurusan pada peringkat

pembinaan di tapak bina. Ketiga-tiga responden kepada kajian kes menjawab bahawa

77

pemaju perlu memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual

supaya tiada sebarang kelewatan berlaku. Selain itu, dua daripada kesemua

responden juga menyatakan pemantauan terhadap kualiti kerja kontraktor adalah

penting untuk mengelakkan membuat semula kerja yang telah disiapkan. Selain itu,

responden turut menyatakan bahawa pemaju perlu bertindak menyelia keselamatan

pekerja dan menyelia kontraktor agar menggunakan bahan binaan mengikut

prosedur.

4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06]

Faktor yang keenam ialah pengalaman pemaju dalam bidang pembinaan

sangat penting untuk sesebuah projek itu berjaya. Pemaju yang berpengalaman

mampu untuk melantik kontraktor yang berdaya saing dan yang betul-betul layak.

Pemaju yang mempunyai pengalaman yang lama dalam bidang pembinaan sudah

tentu akan menyumbang pada kejayaan projek. Tambahan pula sekiranya mereka

mempunyai pengalaman dalam pemulihan projek terbengkalai kerana mereka akan

lebih mengetahui cara bagaimana untuk menguruskan risiko projek terbengkalai.

4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07]

Faktor yang ketujuh ialah pengurusan risiko yang dijalankan oleh pemaju.

Ketiga-tiga responden menyatakan bahawa pemaju membuat mesyuarat kemajuan

projek dan perancangan projek yang teliti bersama dengan kontraktor dan juga

juruperunding. Langkah ini diambil untuk mencari penyelesaian terbaik terhadap

masalah-masalah yang timbul.

78

4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain [08]

Akhir sekali ialah, kerjasama pihak lain seperti pihak likuidator dan juga

konsultan juga memainkan peranan yang penting. Sebagai contoh dalam kajian kes

yang ketiga, pihak likuidator yang menyelesaikan pertikaian Antara Duta Anggerik

sebagai pemaju baru yang mengambilalih projek dengan kontraktor dan konsultan

yang datang menuntut hak mereka. Konsultan pula membantu pemaju dalam urusan

mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal.

Kesimpulannya ialah, terdapat banyak faktor yang mendorong pemaju untuk

menjayakan proses pengambilalihan dan pemulihan semula projek perumahan

terbengkalai. Dengan gabungan faktor-faktor ini, maka proses pemulihan semula

projek perumahan terbengkalai akan berjalan dengan lancar.

4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor

Dalam projek pembinaan, pihak kontraktor adalah pihak yang

bertanggungjawab membina bangunan tersebut dari peringkat kajian tapak bina

sehingga penyiapan. Kebolehan kontraktor menguruskan tapak bina dengan baik

seterusnya akan menjamin kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Data yang

diperolehi ini adalah berdasarkan kepada faktor kejayaan yang diperolehi daripada

perspektif kontraktor.

79

Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah dikenalpasti dan disenaraikan di dalam jadual 4.14 di bawah:

nota:

P1 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.

P2 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

P3 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor

P4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

√ Faktor kejayaan yang dilakukan kontraktor

× Faktor yang tidak dilakukan kontraktor

Jadual 4.14: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti

PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4

Sebelum Mengambilalih

Projek

Kajian Kemungkinan

01

Mengkaji kebarangkalian projek

berjaya dipulihkan. √ √ √ √

Melihat potensi projek untuk

dibangunkan. √ √ × ×

Menilai kemajuan kerja di tapak √ √ √ √

Menilai kos yang diperlukan √ √ √ √

Kerjasama Pihak

Kerajaan 08

Kerjasama Majlis Daerah

× × √ √

Pengurusan di pejabat 02 Membuat susulan status kerja untuk

pastikan ianya sama dengan pelan × × √ √


Tiada masalah dengan supplier, bahan

binaan, dan buruh. √ √ √ ×

Menggunakan jentera sendiri. √ √ √ ×

Berbincang dan selesaikan masalah √ √ √ ×

80

dengan segera

Faktor Kewangan 04

Membuat aliran tunai √ √ × ×

Membuat susulan status kerja untuk

pastikan sama dengan pelan. √ √ × √

Mesyuarat mingguan dan bulanan √ √ × ×

Menguruskan masa dengan baik √ √ × √

Memastikan buruh buat kerja ikut

jadual × × √ √


Pengalaman kontraktor dalam

pembinaan √ √ √ √

Pengalaman kontraktor dalam

pembinaan projek terbengkalai. √ √ √ ×

Pengurusan risiko 06

Segera berbincang tentang masalah

supaya tidak berlarutan √ √ √ √

Pemantaun dan perancangan yang

teliti √ √ √ √

Pengurusan dan perancangan projek × √ × ×

Kerjasama jabatan

teknikal 07

Mendapat kerjasama daripada jabatan-

jabatan teknikal × √ × ×

81

4.5.2.1 Kajian Kemungkinan [01]

Jadual 4.14 di atas menunjukkan secara keseluruhan faktor kejayaan

pemulihan semula projek perumahan terbengkalai dari perspektif kontraktor. Seperti

mana yang dilakukan oleh pemaju, sebelum mengambilalih projek, pihak kontraktor

juga akan membuat kajian kemungkinan terlebih dahulu. Keeempat-empat responden

mengatakan bahawa pihak mereka akan melawat tapak untuk mengkaji

kebarangkalian projek berjaya dipulihkan, menilai kemajuan kerja di tapak dari segi

peratusan kerja asal yang sudah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu,

kontraktor juga akan menilai kos yang diperlukan untuk memulihkan projek tersebut.

4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat [02]

Kontraktor akan membuat semakan terhadap perancangan kemajuan kerja

dan program kerja untuk memastikan kerja-kerja di tapak adalah sama dengan pelan.

Selain itu, kontraktor juga akan meninjau kemajuan kerja di tapak bina. Hal ini

adalah untuk mengelakkan sebarang kelewatan kerja berlaku akibat dari kerja-kerja

buruh yang tidak mengikut keperluan pemaju.

4.5.2.3 Pengurusan pembinaan [03]

Dalam peringkat pembinaan pula, kebanyakan responden memberi respon

bahawa mereka tidak masalah dengan pembekal bahan binaan, buruh, mahupun

cuaca yang buruk. Selain itu, tiga responden mengatakan mereka menggunakan

jentera sendiri sepanjang proses pembinaan dijalankan. Maka dalam hal ini isu

kelewatan penghantaran barang boleh dielakkan. Apabila timbulnya sebarang

masalah mengenai pembinaan, pihak kontraktor akan segera berbincang dan

selesaikan masalah dengan segera melalui mesyuarat mingguan dan bulanan

bersama-sama dengan pemaju dan konsultan. Selain itu, kontraktor juga akan

82

membuat susulan status kerja di tapak untuk pastikan ianya sama dengan pelan.

Akhir sekali kontraktor menguruskan masa dengan baik dengan memastikan pekerja

menjalankan kerja mengikut jadual yang telah ditetapkan.

4.5.2.4 Faktor Kewangan [04]

Dari segi pengurusan kewangan, pihak kontraktor akan membuat aliran tunai

untuk melihat perbelanjaan kewangan syarikat sepanjang projek dijalankan supaya

tidak melebihi bajet.

4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor [05]

Faktor pengalaman kontraktor dalam bidang pembinaan juga amat penting.

Buktinya, keempat-empat responden mengatakan bahawa pengalaman kontraktor

dalam pembinaan penting dalam tindakan pemulihan projek terbengkalai. Lebih-

lebih lagi jika kontraktor tersebut sudah mempunyai pengalaman dalam tindakan

pemulihan semula projek terbengkalai. Hal ini kerana, pengalaman dalam bidang

pembinaan dan juga projek terbengkalai khususnya membolehkan kontraktor

mengetahui cara-cara untuk mengatasi masalah yang timbul khasnya dalam

peringkat pembinaan.

4.5.2.6 Pengurusan risiko [06]

Apabila timbulnya sebarang risiko semasa peringkat pembinaan seperti

masalah kecacatan kerja, kontraktor akan segera berbincang dengan konsultan dan

juga pemaju supaya tidak berlarutan. Perbincangan adalah untuk mencari jalan

penyelesaian sama ada menggantikan dengan komponen yang baru atau

83

membaikinya. Pemantaua n dan perancangan yang teliti juga akan dijalankan di

samping pengurusan dan perancangan projek yang baik.

4.5.2.7 Kerjasama Jabatan Teknikal [07]

Kerjasama daripada jabatan-jabatan teknikal yang meluluskan syarat untuk

mendapatkan CFO juga amat membantu proses penyiapan projek dengan jayanya.

Kesimpulannya, banyak faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah

dikenalpasti. Dalam apa jua projek, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang

memerlukan antara satu sama lain. Oleh itu, kedua-dua pihak ini memainkan peranan

yang penting bagi menjayakan projek terbengkalai dengan disokong oleh beberapa

pihak yang lain.

4.5.2.8 Kerjasama pihak kerajaan [08]

Dalam usaha mendapatkan pelan lama untuk tujuan pemulihan, pihak

kerajaan iaitu Majlis Daerah banyak membantu pihak kontraktor. Mereka membantu

bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang asal projek tersebut.

84

4.6 Kesimpulan

Menerusi analisis kajian yang dijalankan, penyelidik mendapati tindakan

pemulihan ini merupakan satu indikator yang dapat menyumbang kepada jalan

penyelesaian kepada permasalahan perumahan terbengkalai. Gabungan kerjasama

yang baik antara pemaju dan juga kontraktor menjadi faktor pencetus kepada

kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai. Diharapkan hasil

daripada penemuan terhadap pengkajian ini akan memberikan ruang kepada pihak-

pihak yang bertanggungjawab untuk memperbaiki keadaan yang sepatutnya dengan

tujuan permasalahan perumahan terbengkalai akan dapat di atasi dan ditangani dalam

keadaan yang terbaik. Seterusnya kesimpulan mengenai bab ini akan diteruskan

pada bab yang seterusnya iaitu di dalam bab 5.

85

BAB 5

KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Pengenalan

Bab ini merupakan bahagian yang terakhir dalam kajian ini. Kesimpulan yang

dibuat adalah berdasarkan analisis yang telah dibentangkan dalam Bab 4. Dalam Bab

ini, penyelidik akan menyenaraikan cadangan kajian lanjutan yang boleh dikaji oleh

pengkaji pada masa akan datang yang berminat dalam isu projek terbengkalai. Secara

keseluruhannya, kajian ini telah mencapai objektif yang telah ditetapkan iaitu

mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek

perumahan terbengkalai.

86

5.2 Rumusan Kajian

Secara keseluruhannya, kajian ini adalah mengenai faktor kejayaan

pemulihan semula projek terbengkalai dalam industri binaan Malaysia. Disebabkan

faktor limitasi dalam kajian, kajian ini lebih menumpukan pada pemulihan projek

perumahan di negeri Johor sahaja. Kajian ini melibatkan pihak-pihak yang terlibat

dalam pemulihan dimana pihak pemaju dan kontraktor binaan dijadikan responden,

dan projek-projek perumahan terbengkalai yang berjaya dipulihkan semula dijadikan

kajian kes. Antara faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor yang berjaya

dikenalpasti oleh penyelidik adalah seperti yang berikut:

5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju

Jadual 5.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju

BIL FAKTOR KEJAYAAN PEMAJU

1 Kajian Kemungkinan

2 Kerjasama Pihak Kerajaan

3 Strategi Pemasaran

4 Faktor Kewangan

5 Pengurusan Pembinaan

6 Pengalaman Pemaju

7 Pengurusan Risiko

8 Kerjasama Jabatan Lain

Daripada analisis kajian di dalam Bab 4, penyelidik telah mengenalpasti

lapan [8] faktor-faktor utama dari perspektif pemaju yang memainkan peranan

penting dalam menentukan kejayaan proses pemulihan projek-projek perumahan

87

terbengkalai tersebut seperti di dalam jadual 5.1 di atas. Faktor pertama ialah dari

segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan oleh kesemua responden sebelum

mengambilalih projek. Faktor yang kedua ialah pihak pemaju mendapat kerjasama

daripada pihak kerajaan iaitu kerjasama daripada Jabatan Perumahan Negara dan

Juga Majlis Daerah. Seterusnya, faktor yang ketiga ialah starategi pemasaran yang

dijalankan oleh pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang setelah projek

diambilalih.

Selain itu, faktor status kewangan pemaju juga merupakan aspek yang

penting untuk membolehkan projek tersebut dapat dibina semula dengan lancar.

Faktor yang kelima ialah dari segi pengurusan pemaju di peringkat pembinaan untuk

memastikan projek pemulihan tersebut dapat disiapkan mengikut masa yang

ditetapkan dalam kontrak. Faktor yang keenam adalah melibatkan pengalaman

pemaju dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk projek-projek

terbengkalai. Seterusnya adalah faktor ketujuh iaitu pengurusan risiko yang telah

dibuat oleh pihak pemaju untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul

semasa proses pengambilalihan dan pemulihan dijalankan. Akhir sekali ialah faktor

yang kelapan iaitu pemaju telah mendapat kerjasama dan batuan daripada jabatan

lain seperti pihak likuidator dalam menyelesaikan pertikaian berkenaan hal

perundangan.

5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor

Jadual 5.2 Faktor- Faktor Kejayaan Kontraktor

BIL FAKTOR KEJAYAAN KONTRAKTOR

1 Kajian Kemungkinan

2 Pengurusan di pejabat

3 Pengurusan Pembinaan

4 Faktor Kewangan

88

5 Pengalaman Kontraktor

6 Pengurusan Risiko

7 Kerjasama jabatan teknikal

8 Kerjasama pihak kerajaan

Jadual 5.2 di atas adalah antara faktor-faktor kejayaan dari perspektif

kontraktor yang berjaya dikenalpasti oleh penyelidik. Terdapat lapan [8] faktor-

faktor utama dari perspektif kontraktor yang memainkan peranan penting dalam

menentukan kejayaan proses pemulihan projek-perjek perumahan terbengkalai

tersebut. Faktor pertama ialah dari segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan

oleh kesemua responden sebelum memulihkan semula projek yang tersadai. Faktor

yang kedua ialah pihak kontraktor membuat pengurusan di pejabat untuk memastikan

projek dapat disiapkan seperti yang diinginkan oleh pemaju.

Faktor yang ketiga ialah dari segi pengurusan kontraktor di peringkat

pembinaan untuk memastikan projek pemulihan tersebut berjalan lancar tanpa

mengalami sebarang masalah kelewatan dan kecacatan dan ianya berjaya disiapkan

mengikut masa yang ditetapkan dalam kontrak. Selain itu, faktor status kewangan

kontraktor juga merupakan aspek yang penting untuk membolehkan projek tersebut

dapat dibina semula dengan lancar. Faktor yang kelima adalah melibatkan

pengalaman kontraktor dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk

projek-projek terbengkalai daripada peringkat kajian kemungkinan, proses membina

sehingga peringkat penyiapan.

Seterusnya adalah faktor keenam iaitu pengurusan risiko yang telah dibuat

oleh kontraktor untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul semasa proses

pembinaan semula perumahan terbengkalai tersebut. Faktor yang ketujuh ialah pihak

kontraktor mendapat kerjasama yang baik daripada jabatan-jabatan teknikal dalam

proses mendapatkan kelulusan Sijil Layak Menduduki. Akhir sekali ialah faktor yang

89

kelapan iaitu kontraktor telah mendapat kerjasama dan bantuan daripada pihak

kerajaan iaitu Jabatan Perumahan Negara dan Juga Majlis Daerah untuk

mendapatkan pelan asal projek yang ingin dipulihkan.

Sebagai rumusan terhadap analisis yang dibuat, penyelidik mendapati kedua-

dua pihak iaitu pihak pemaju dan juga kontrakor adalah saling melengkapi antara

satu sama lain. Prestasi kedua-dua belah pihak yang baik akhirnya menyumbang

kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai tersebut.

Walaupun kajian terhad dan melibatkan projek terbengkalai di sekitar Johor sahaja,

namun ianya boleh dijadikan rujukan bagi penyelidik yang berminat akan isu ini

pada masa akan datang.

5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa Menjalankan Kajian

Sepanjang menjalankan kajian ini, terdapat beberapa masalah yang dihadapi

oleh penyelidik dalam proses penyiapan laporan akhir projek. Antara masalah-

masalah yang dihadapi adalah seperti berikut:

i. Maklumat dalam senarai projek perumahan terbengkalai yang diberikan oleh

pihak KPKT tidak lengkap. Hal ini kerana, terdapat beberapa projek yang

tidak ditulis nama pemaju baru yang mengambilalih atau Nama syarikat

pelikuidasi yang terlibat. Ianya hanya mempunyai nama pemaju terdahulu

yang telah digulung. Masalah ini menyebabkan penyelidik tidak dapat

menjejaki responden untuk pengumpulan data kajian.

90

ii. Projek terbengkalai merupakan projek yang bermasalah. Contohnya, masalah

bagi pemaju asal yang telah digulung. Urusan penggulungan diambilalih dan

diselesaikan oleh pihak pelikuidasi yang telah dilantik oleh KPKT. Oleh itu,

semua maklumat berkenaan projek tersebut, perlu dirujuk kepada pihak

pelikuidasi. Namun, tidak semua maklumat dapat diperolehi daripada pihak

likuidator kerana ianya merupakan maklumat sulit.

iii. Selain itu, tidak semua responden yang terlibat dengan pemulihan projek

perumahan terbengkalai dan berjaya dijejaki oleh penyelidik memberikan

kerjasama dan bersetuju untuk ditemubual. Hal ini mengambil masa dan amat

menjejaskan proses pengumpulan data penyelidik. Hanya empat kajian kes

sahaja berjaya dikumpul oleh penyelidik.

5.4 Cadangan Kajian Lanjutan

Daripada analisis kajian dan rumusan yang telah dibuat, berikut adalah beberapa

cadangan untuk kajian lanjutan pada masa hadapan:

i. Mengkaji perbezaan faktor-faktor kejayaan pengambilalihan dan pemulihan

semula projek terbengkalai bagi projek perumahan dan bangunan komersial.

ii. Pengkaji pada masa akan datang boleh membuat penyelidikan atas tindakan

pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang

melibatkan perumahan awam seperti PPR, PR1MA dan Rumah Mesra

Rakyat.

91

iii. Memperluaskan skop kajian pada masa akan datang bertujuan bagi

memperoleh maklumat yang lebih menyeluruh tentang isu kajian. Jumlah

responden boleh diperluaskan lagi dengan menyertakan responden yang

terlibat dalam tindakan pemulihan perumahan terbengkalai luar dari negeri

Johor. Ini kerana terdapatnya pemaju-pemaju yang turut menyertai tindakan

pemulihan yang tidak hanya terhad terhadap projek-projek di dalam Negeri

Johor sahaja. Penemuan kajian akan menjadi lebih menarik dengan hadirnya

responden atau pemaju berkenaan.

iv. Memperkembangkan lagi kajian ini dengan turut meneliti tindakan

pengambilalihan terhadap projek-projek pembangunan yang lain bukan

setakat pengambilalihan terhadap projek-projek perumahan semata. Ini

kerana fenomena tindakan pengambil alihan merupakan tindakan menyeluruh

dengan tidak hanya tertumpu kepada projek perumahan semata-mata.

v. Menjalankan kajian terhadap pemaju-pemaju yang telah di isytiharkan muflis

dan telah digulung untuk mengenalpasti punca sebenar masalah perumahan

terbengkalai berlaku dan penyelesaian yang sesuai akan dapat dicadangkan

oleh pengkaji. Kajian ini boleh difokuskan kepada pihak pelikuidasi yang

bertanggungjawab dalam isu penggulungan syarikat pemaju yang muflis.

92

5.5 Kesimpulan

Isu perumahan terbengkalai ini merupakan isu yang telah lama dialami dan

banyak kajian yang telah dilakukan berkenaan isu ini. Namun, diharapkan ianya akan

menambahkan bilangan kajian dalam membincangkan mengenai isu perumahan

terbengkalai supaya dapat dijadikan rujukan pada masa akan datang. Permasalahan

perumahan terbengkalai ini dirasakan mampu untuk ditangani seandainya pihak

kerajaan mengambil tindakan segera serta mendapat kerjasama daripada semua pihak

seperti pihak Kerajaan Negeri, Majlis Daerah dan juga jabatan-jabatan teknikal

seperti IWK dan TNB.

Pengkaji berharap hasil dapatan daripada kajian ini dapat dijadikan panduan

kepada mana-mana pihak pemaju dan kontraktor lain yang berminat untuk

memulihkan projek terbengkalai demi membantu pihak kerajaan dalam

mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini. Usaha pihak

pemaju dan kontraktor penyelamat bukan sahaja membantu mengurangkan statistik

projek perumahan terbengkalai, bahkan ia juga dapat merealisasikan impian pembeli

rumah yang ingin menduduki rumah baru mereka setelah sekian lama. Dengan

adanya kajian ini, pengkaji berharap ianya akan menjadi sumber rujukan yang boleh

digunakan oleh para pengkaji lain yang ingin menyentuh mengenai isu perumahan

terbengkalai khususnya dalam kajian-kajian lanjutan pada masa depan.

93

RUJUKAN

Aminah Md Yusof & Ismail B. Omar (2007). Analisis Kitaran Ekonomi Dan Industri

Pembinaan Di Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia.

Amirullah, SE. M.M (2015) .Arkitel Populasi Dan Sampel: Pemahaman, jenis dan

teknik. Penerbit: Bayu Publishing Malang 67-68

Braun, V. and Clarke, V. (2006) Using thematic analysis in psychology. Qualitative

Research in Psychology. University of the west of England.

Chan Ching Yeng (2006). Masalah Pengumpulan Data Di Syarikat Perumahan

Negara Berhad Dalam Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Di

Selangor. Universiti Teknologi Malaysia.

Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web

Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia

http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?keyword=ambil+alih&d=274052&


Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?

keyword=kejayaan


Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?

keyword=projek

Patmawati Ibrahim, Dr. Siti Arni Basir, Norizah Daud (2012). Critical Success

Factors (Csf) Of Zakahfinanced Small- Scale Entrepreneurs (Zfse):

Malaysian Experience. Melaka: Proceedings International Conference of

Technology Management, Business and Entrepreneurship 2012.

Bhattacharyya D. K, Research Methodology. 2nd Edition. New Delhi: Anurag

Jain For Excel Books. 2006

Enam projek hospital tersadai. (1 Julai 2005). Utusan Online.

Fadzilah Binti Ibrahim (2006). Faktor-Faktor Kritikal Bagi Pemulihan Projek

Perumahan Terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia.

http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?keyword=ambil+alih&d=274052&

http://prpm.dbp.gov.my/Cari1

http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?keyword=projek

94

Faridah Binti Abdullah (2006). Kajian Pemulihan Projek Pembangunan Kediaman

Terbengkalai Di Dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Universiti

Teknologi Malaysia.

Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, (2015). Identification of

Risks Pertaining to Abandoned Housing Projects in Malaysia. Journal of

Construction Engineering, Volume 2015

Laporan Stok Harta Tanah 2017. Jadual Stok Harta Kediaman Q1 2017. Diakses

daripada laman web Jabatan penilaian dan perkhidmatan Harta

http://napic.jpph.gov.my/portal

Mohamad Sukeri Khalid (2010). Abandoned Housing Development: The

Malaysian Experience. Heriot-Watt University Edinburgh.

Muhd Syafiq Bin Gusti Kasan (2010). Faktor Ketiadaan Pengambilalihan Projek

Terbengkalai Oleh Pemaju Di Negeri Johor. Universiti Teknologi Malaysia.

Majid, N. A., Yusoff, M. A. M., Abdullah, T., Marzuki, S., Salleh, Z. M.,

Muhammad, F., & Kahar, S. A. A. H. d. R. (2006). Academic Report

Writting; From Research To Presentation: Prentice Hall Pearson.

Walliman N, Your Research Project. 2nd Edition. London: Sage Publications

Ltd. 2005

Nurharnila Binti Rusli (2007). Salah Urus Risiko Dalam Pembangunan Projek

Perumahan; Kajian Ke Atas Projek Perumahan Terbengkalai Di Malaysia.

Universiti Teknologi Malaysia.

Noormala Binti Ali, Mohamed Sharif Bin Mustaffa, Roslee Bin Ahmad (2005).

Pendekatan tembual sebagai metod kajian kes. Suatu persepsi di kalangan

pelajar perempuan cemerlang terhadap perkhidmatan bimbingan dan

kaunseling. Universiti Teknologi Malaysia.

Noorasiah Binti Aliman (2011). Kelewatan Penyiapan Pemulihan Projek

Perumahan Terbengkalai Oleh Syarikat Perumahan Negara Berhad.

Universiti Teknologi Malaysia.

Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Dasar Perumahan Negara. Diakses

daripada laman web Jabatan Perumahan Negara http://ehome.kpkt.gov.my/

index.php/pages/view/208

Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Senarai projek-projek sakit dan

statistik. Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara

http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/79

Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Projek Perumahan Terbengkalai.

Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara


http://napic.jpph.gov.my/portal



95

Portal Rasmi Jabatan Insolvensi Malaysia. Likuidasi. Diakses daripada laman web

Jabatan Insolvensi Malaysia

http://www.mdi.gov.my/index.php/ms/faqs/liquidation

Pemaju Rugi Tiada Pembeli. (21 Ogos, 2013). Sinar Online.

Projek terbengkalai dan tanah kosong jadi pembiakan aedes. (4 Ogos 2016). Utusan

Borneo Online.

Projek Perumahan Terbengkalai Diselamatkan. (2 Ogos, 2017). Berita Harian

Online

Pusat sehenti atasi masalah rumah terbengkalai: MB. (6 Mei 2004). Berita Harian

Paul Watson (2008). A methodology for attaining and assessing project success for

rehabilitation projects. Journal of Building Appraisal. Vol.4 No.3 Pp 181–

189

Rozetta Yunus (2006). Tindakan Pengambilalihan Perumahan Terbengkalai Kajian

Kes di Negeri Melaka. Universiti Teknologi Malaysia

Shahrinnahar Latib. Rumah terbiar sarang dadah. (22 Jun 2010). Utusan Online.

Sunitha V. Doraisamy, ZainalAbidin Akasah, Riduan Yunus (2010) A Review on

Abandoned Construction Projects: Causes & Effects.

Surina Haji Mohd Amin (2015). Risiko dan kaedah pengurusan risiko dalam

menyiapkan projek terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia.

Rumah terbengkalai: lebih 200 pembeli tanggung beban hutang. (19 April, 2016)

Utusan Online.

Yap Eng Hoe (2013). Causes of Abandoned Construction Projects in Malaysia.

Universiti Tunku Abdul Rahman.

440 pembeli rumah tarik nafas lega. (22 Februari 2012). Utusan Online.

http://www.mdi.gov.my/index.php/ms/faqs/liquidation

96

LAMPIRAN

LAMPIRAN A: SOALAN TEMUBUAL

TAJUK PENYELIDIKAN:

STRATEGI KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH PROJEK

TERBENGKALAI

RESEARCH TITLE:

STRATEGY OF CONTRACTORS WHICH TAKE OVER AND REVIVED THE

ABANDONED PROJECTS

OBJEKTIF PENYELIDIKAN:

Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan


RESEARCH OBJECTIVE:

To identify the success factors in take over and reviving the abandoned projects.

SEMUA MAKLUMAT YANG DIBERIKAN ADALAH SULIT DAN DIRAHSIAKAN DAN HANYA UNTUK

TUJUAN PENYELIDIKAN SAHAJA

ALL INFORMATION GIVEN IS PRIVATE AND CONFIDENTIAL AND FOR RESEARCH PURPOSE

ONLY

JABATAN UKUR BAHAN, FAKULTI ALAM BINA, UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA, 81310 SKUDAI, JOHOR BAHRU, JOHOR DARUL TAKZIM.

MAKLUMAT PENYELIDIK

NAMA: NUR ZULAIKHA BT ISA

NO K/P: 940523-03-6134

KURSUS: IJAZAH SARJANA MUDA UKUR BAHAN

NO TELEFON: O14-6071685

E-MAIL: [email protected]

97

MAKLUMAT PROJEK

PROJECT DETAILS

NAMA PROJEK PROJECT NAME/ TITLE

LOKASI PROJEK

LOCATION OF THE PROJECT

NAMA KONTRAKTOR

NAME OF CONTRACTOR

SEBELUM:

BEFORE :

SELEPAS:

AFTER:

NAMA PEMAJU

NAME OF DEVELOPER

SEBELUM :

BEFORE :

SELEPAS :

AFTER:

KELUASAN PROJEK (GFA)

GROSS FLOOR AREA

KOS PROJEK

COST OF PROJECT

TAHUN MULA PROJEK

YEARS OF PROJECT

DEVELOPED

TAHUN PROJEK BERHENTI

YEAR PROJECT STOP/

ABANDONED

TAHUN DIMULAKAN SEMULA

YEAR OF REVIVED

TARIKH PROJEK SIAP

DIPULIHKAN SEMULA

YEAR OF REVIVED COMPLETION

98

Soalan Temubual Bagi Syarikat Pemaju yang Berjaya di Dalam Tindakan

Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor.

Interview Questions for Successful Developers Companies in the process of Reviving

Abandoned Housing Projects in the State of Johor.

BAHAGIAN A:

SECTION A : BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT PEMAJU

DETAILS OF RESPONDENT / DEVELOPER COMPANY

1. Nama Responden/ Name of Respondent

2. Nama Syarikat/ Name of Company

3. Jawatan/ Position

4. Tarikh Temubual /Date of Interview

5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences

< 5 Tahun/ < 5 years

5 – 10 Tahun/ 5-10 years

> 10 tahun/ >10 years

6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan?

How long your experience in housing construction?

7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan

berjaya?

How much of reviving project was taken and it was a successful?

TANDATANGAN RESPONDEN /

COP:

RESPONDENT SIGNATURE/

STAMP

99

BAHAGIAN B: SOALAN TEMUBUAL

1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh pihak pemaju sebelum

mengambilalih projek?

What is the first thing the developer does before taking over the project?

2) Adakah timbulnya masalah–masalah sebelum tindakan mengambilalih projek?

Are there problems arising before taking over project?

Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi masalah tersebut?

How do developers solve the problem?

3) Apakah prosedur atau kaedah Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan

(KPKT) yang yang perlu di patuhi oleh pemaju semasa pengambilalihan projek

perumahan terbengkalai.

What is the procedure or method of the Kementerian Perumahan & Kerajaan

Tempatan (KPKT) which must be complied with by the developer during the

acquisition of the abandoned housing project?

4) Apakah strategi pemasaran pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman

yang ingin dipulihkan?

What is the developer's marketing strategy to market the residential units that will be

recover?

100

5) Adakah sumber pembiayaan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek

terbengkalai?

Does the funding source/ financial institution contribute to the success of the

abandoned project recovery?

6) Bagaimanakah pengurusan pihak pemaju semasa peringkat pembinaan di tapak

bina?

How is the developer’s management during construction stage at the construction

site?

7) Adakah pengalaman pihak pemaju dalam bidang pembinaan menyumbang kepada

kejayaan pemulihan projek perumahan terbengkalai?

Is the developer's experience in the construction sector contributing to the successful

of abandoned projects recovery?

8) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan?

What are the risks that arise during the construction stage?

9) Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi

mengelakkan kegagalan projek?

How do contractors overcome/ reduce these risks to avoid project failure?

101

Soalan Temubual Bagi Syarikat Kontraktor yang Berjaya di Dalam Tindakan

Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor.

Interview Questions for Successful Contractor’s Companies in the process of

Reviving Abandoned Housing Projects in the State of Johor.

BAHAGIAN A:

SECTION A : BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT KONTRAKTOR

DETAILS OF RESPONDENT / CONTRACTOR COMPANY

1. Nama Responden/ Name of Respondent

2. Nama Syarikat/ Name of Company

3. Jawatan/ Position

4. Tarikh Temubual /Date of Interview

5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences

< 5 Tahun/ < 5 years

5 – 10 Tahun/ 5-10 years

> 10 tahun/ >10 years

6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan?

How long your experience in housing construction?

7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan

berjaya?

How much of reviving project was taken and it was a successful?

TANDATANGAN RESPONDEN /

COP:

RESPONDENT SIGNATURE/

STAMP:

102

BAHAGIAN C :

SECTION C :

SOALAN TEMUBUAL

INTERVIEW QUESTIONS

1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh kontraktor sebelum mengambilalih

projek?

What is the first thing a contractor does before taking over the project?

2) Apakah proses-proses yang perlu dilalui oleh pihak kontraktor sebelum

mengambilalih projek?

What are the processes that the contractor needs to do before taking over the

project?

3) Bagaimanakah prosedur perlantikan pihak kontraktor oleh pemaju penyelamat?

How are the procedure appointing the contractor by the new developer?

4) Bagaimanakah pengurusan pihak kontraktor di pejabat?

How is the contractor's management in the office?

5) Bagaimanakah pengurusan kontraktor semasa peringkat pembinaan di tapak bina?

How is the contractor management during construction stage at the construction

site?

103

6) Adakah pengalaman pihak kontraktor dalam bidang pembinaan menyumbang

kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai?

Is the contractor's experience in the construction sector contributing to the

successful of abandoned projects recovery?

7) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan?

What are the risks that arise during the construction stage?

8) Bagaimanakah pihak kontraktor mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi

mengelakkan kegagalan projek?

How do contractors overcome/reduce these risks to avoid project failure?

104

LAMPIRAN B: SENARAI KESELURUHAN PROJEK PERUMAHAN

TERBENGKALAI YANG TELAH DISIAPKAN DIPULIHKAN DI NEGERI

JOHOR SEHINGGA 11 OKTOBER 2017

KATEGORI PEMAJU NAMA PEMAJU NAMA PROJEK JENIS

PERUMAHAN

SPNB DIBERI TANGGUNGJAWAB OLEH PIHAK KPKT

UNTUK MEMULIHKAN

PROJEK

1) GSB NIAGA S/B Taman Jasa Amir,

Sg Kluang, Batu Pahat

TERES 1 TINGKAT

2) MYA CONSTRUCTION S/B

Taman Tangkak Emas (Fasa 2)

TERES 2 TINGKAT

3) BUKIT DANAU S/B Taman Mawar, Kulai

TERES 2 TINGKAT & 1 TINGKAT

4) TUAH BAKTI S/B (DIGULUNG)

Taman Seri Tuah, Muar

TERES 2 TINGKAT

TIDAK MELIBATKAN SPNB

1) VENICE VIEW DEVELOPMENT S/B

Sierra Perdana, Bandar Bukit Bayu, Pulai

TERES 2 TINGKAT

2) PUNCAK NAGA S/B Taman Plentong Utama

FLAT

3) LIFE DEVELOPMENT S/B (DIGULUNG)

Taman Rawang Jaya, Muar

Taman Kota Benut, Pontian

SEMI-D SETINGKAT

TERES 2 TINGKAT

4) PRIMEPLAN CORP.S/B (DIGULUNG)

Taman Perdana Muar, Muar

BANGLO 1 TINGKAT

5) ROBERT STANLEY MERCATILE CORP. S/B

Pangsapuri Robena, Muar

PANGSAPURI

6) MAHABUILDERS S/B Taman Cahaya Kota Puteri, Plentong

Taman Indera Wangsa, Larkin

PANGSAPURI PANGSAPURI

7) MDI JOHOR BAHRU (Pelikuidasi)

Taman Saleng Maju, Kulai

Taman Emas Surya, Batu Pahat


TERES 2 TINGKAT

8) KOPERASI PERUMAHAN MALAYSIA BERHAD

Taman Kangkar Baru, Yong Peng, Batu Pahat

TERES 2 TINGKAT

9) SINESINGA S/B Taman Tuah Peserai Villa, Batu Pahat.

TERES 2 TINGKAT

105

10) DUTA ANGGERIK S/B

Taman Sri Nilam, Tangkak Johor

TERES 2 TINGKAT

11) TETUAN GUAN & ASSOCIATES (Pelikuidasi)

Taman Sri Layang-Layang, Kluang

TERES 2 TINGKAT

12) CEMERLANG LAND S/B

Taman Desa Larkin

LOW COST FLAT

13) WIDEGREEN PROPERTIES S/B

Kampung Sinaran Baru

RUMAH TERES 1 TINGKAT KOS RENDAH

14) FERRIOR HODGSON MH S/B (Pelikuidasi)

Taman Impian Jaya, Tebrau

TERES 2 TINGKAT

15) YYM BUILDERS S/B Bandar Putera Indah, Batu Pahat


16) KSL DEVELOPMENT S/B

Taman Mengkibol, Kluang

TERES 2 TINGKAT

17) PERISAI BANJARAN S/B

Taman Seri Baiduri, Pulai, Johor Bahru.

TERES 2 TINGKAT

18) SYARIKAT INFRA RANCAK S/B

Taman Seri Emas 7, Sungai Mati, Muar

TERES 2 TINGKAT & SEMI-D

(Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017)

106

LAMPIRAN C: TRANSKRIPSI TEMUBUAL

Kajian kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G Di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.

PEMAJU 1 : Venice View Development Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Sadiah Binti Wakiman

Nama Syarikat : Venice View Development Sdn Bhd

Jawatan : Eksekutif Projek

Tarikh Temubual : 15/3/2018

Pengalaman : 9 Tahun

Bilangan projek berjaya dipulihkan : 1 projek

Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti

Perkara pertama yang dilakukan

oleh Venice View sebelum

mengambilalih projek.

Membuat penilaian kajian kemungkinan terhadap projek

dari segi kemajuan di tapak termasuk kecacatan kerja,

kebolehpasaran, sumber kewangan, dan juga polisi

kerajaan dalam pengambilalihan projek.

F1- Kebolehpasaran

F1- Sumber kewangan

F1- Polisi kerajaan

F1- Kemajuan di tapak

F1- Kajian Kemungkinan

Masalah sebelum tindakan

mengambilalih projek dan cara

mengatasinya.

Masalah pembeli dahulu dengan pemaju lama dan

produk yang tidak menepati pasaran semasa. Untuk

mengatasi masalah, pemaju jalankan kajian terhadap

perjanjian jualbeli pemaju lama dengan pembeli dahulu

dan membuat kajian pasaran semasa tentang kadar harga

untuk menjual balik unit-unit yang belum terjual.

F1-Jalankan kajian terhadap

masalah undang-undang

melibatkan pemaju lama

dengan pembeli terdahulu


Prosedur JPN, KPKT atau Jabatan teknikal inginkan kami mengikuti syarat F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak

107

jabatan-jabatan lain yang yang

perlu di patuhi oleh pemaju

semasa pengambilalihan projek.

pembangunan baru. Kami dibantu oleh pihak JPN supaya

projek tidak akan tersadai buat kali kedua.

kerajaan

Strategi pemasaran pihak

pemaju untuk memasarkan unit-

unit kediaman yang ingin

dipulihkan.

Membuat penjenamaan semula projek dan membuat

kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif dan

mengambilkira produk pesaing dalam pasaran. Selain itu,

membuat iklan untuk menjual unit rumah juga adalah

penting.

F3- Penjenamaan semula

projek

F3- Membuat kajian pasaran

harga yang kompetitif

F3- Mengambilkira produk

pesaing dalam pasaran.

F3- Pengiklanan

F3- Strategi Pemasaran

Faktor kewangan menyumbang

kepada kejayaan pemulihan


Kekukuhan kewangan pemaju itu sendiri merupakan

salah satu faktor kejayaan. Sumber pembiayaan daripada

pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju

dari segi kewangan untuk memulihkan projek

terbengkalai.

F4- Kekukuhan kewangan

pemaju itu sendiri

F4- Pinjaman bank

F4- Faktor Kewangan

Pengurusan pihak pemaju

semasa peringkat pembinaan.

Melantik kontraktor yang berdaya saing dan memastikan

kontraktor buat kerja ikut jadual di samping

menitikberatkan keselamatan pekerja dan penggunaan

bahan yang berhemah.

F5- Memastikan kontraktor

buat kerja ikut jadual

F5- Menitikberatkan

keselamatan pekerja

F5- Penggunaan bahan yang

berhemah

F5- Pengurusan pembinaan

Pengalaman pihak pemaju

dalam bidang pembinaan

menyumbang kepada kejayaan

pemulihan projek perumahan

terbengkalai.

Pengalaman pemaju sangat penting untuk melantik

kontraktor yang layak. Pengalaman pemaju dalam

pembinaan projek terbengkalai juga penting untuk

mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam

pembinaan semula projek terbengkalai.

F6- Pengalaman pemaju

dalam pembinaan


dalam pembinaan projek

terbengkalai.

F6- Pengalaman Pemaju

108

Risiko yang timbul semasa

peringkat pembinaan dan cara

mengatasi bagi mengelakkan

kegagalan projek

Risiko kelewatan untuk menyerahkan unit kepada

pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan.

Bekerjasama dengan kontraktor mengadakan mesyuarat

kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan

masalah yang timbul”

F7- Mesyuarat Kemajuan

F7- Perancangan y ang Baik F7- Pengurusan Risiko

KONTRAKTOR 1 : Kalsari Jaya Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Cheng Leok

Nama Syarikat : Kalsari Jaya Sdn Bhd

Jawatan : Pengarah Urusan




Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti

Perkara pertama yang

dilakukan oleh Kalsari Jaya

sebelum mengambilalih projek

Pergi ke site untuk memeriksa semua kerja pembinaan

yang telah dilakukan untuk mengetahui projek berjaya

dipulihkan atau tidak. Menilai tahap penyiapan struktur

bangunan dan juga sebarang kecacatan yang ada.

Menilai kos yang diperlukan untuk pulihkan projek.

Merekod setiap kerja yang telah selesai dan keadaan di

tapak. Memastikan status kontraktor asal terhadap

F1- Memeriksa

kebarangkalian projek

berjaya dipulihkan.

F1- Menilai kemajuan

kerja di tapak

F1- Memastikan status

kontraktor asal.


109

projek tersebut. F1- Menilai kos yang

diperlukan

Pengurusan pihak kontraktor di

pejabat.

Masih menggunakan tender lama, tetapi harga kontrak

berdasarkan harga semasa. Menggunakan drawing asal

tapi perlu selalu membuat susulan status kerja struktur

untuk pastikan sama dengan pelan. Semakan terhadap

perancangan kemajuan dan program kerja dijalankan

seperti projek biasa.

F2- Membuat susulan

status kerja untuk pastikan

ianya sama dengan pelan

lukisan

F2- Semakan terhadap

perancangan kemajuan dan

program kerja

F2- Pengurusan di pejabat

Pengurusan kontraktor semasa


Tiada masalah dengan pembekal, bahan binaan, dan

buruh. Jika ada apa-apa masalah, kami akan segera

berbincang dalam mesyuarat, membuat ramalan dan

selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak

mengalami masalah kelewatan. Menggunakan jentera

sendiri. Pasal pengurusan kos, kami selalu ada yang

buat cash flow untuk menguruskan bajet.

F3- Tiada masalah dengan

pembekal, bahan binaan,

dan buruh.

F3- Menggunakan jentera

sendiri.

F3- Berbincang untuk

selesaikan masalah.


F4- Membuat aliran tunai F4-Faktor kewangan

Pengalaman pihak kontraktor


pemulihan semula projek

terbengkalai.

Pengalaman pihak kami dalam pembinaan

menyumbang pada kejayaan, kerana sudah tahu apa

yang terbaik untuk selesaikan masalah. Pengalaman

dalam pemulihan projek terbengkalai juga penting

untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang

proses pemulihan.

F5- Pengalaman

kontraktor dalam

pembinaan.

F5- Pengalaman

kontraktor dalam

pembinaan projek

terbengkalai.

F5- Pengalaman kontraktor

110

Risiko yang timbul semasa

peringkat pembinaan dan cara

mengatasi bagi mengelakkan

kegagalan projek

Berlaku kecurian terhadap bangunan seperti kabel

elektrik, paip bocor bawah tanah, terlepas pandang

kerja asal yang tidak patuh pada keperluan. Untuk atasi

masalah, kami menggantikan bahagian bangunan yang

dicuri dan rosak tersebut dengan yang baru dan kerja

asal yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki.

Segera berbincang tentang masalah itu supaya tidak

berlarutan. Buat pemantaun dan perancangan yang baik

untuk menyelesaikan masalah.

F6- Segera berbincang

tentang masalah supaya

tidak berlarutan

F6- Pemantauan dan

perancangan yang teliti

F6- Pengurusan Risiko.

Kajian kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

PEMAJU 2 : N/A

KONTRAKTOR 2 : YYM Builders Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : En. Zaki Md Tahir

Nama Syarikat : YYM Builders Sdn Bhd

Jawatan : Pengarah


Pengalaman : Lebih 10 Tahun


111

Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti


dilakukan oleh YYM Builders

sebelum mengambilalih

projek.

Melawat tapak untuk melihat status terbengkalai, status

penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi melihat

kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula.

Melihat juga potensi projek untuk dibangunkan dan kos

yang diperlukan.

F1- Melihat kemajuan kerja

di tapak

F1- Melihat kebarangkalian

projek berjaya dipulihkan

semula

F1- Melihat potensi projek

untuk dibangunkan.

F1- Kos yang diperlukan


Pengurusan pihak kontraktor

di pejabat.

Semakan terhadap jadual kerja dan program kerja

dijalankan seperti projek biasa.

F2- Semakan terhadap jadual

kerja dan program kerja F2- Pengurusan di pejabat

Pengurusan kontraktor semasa


Selalu membuat susulan status kerja pembinaan untuk

pastikan sama dengan drawing. Tiada sebarang masalah

dengan pembekal bahan binaan dan buruh di tapak. Dari

segi loji dan jentera, kami menggunakan jentera sendiri.

Oleh itu, tidak ada kelewatan penghantaran barang.

Segera mengadakan mesyuarat mingguan sekiranya

timbul perkara berbangkit, di samping mesyuarat

bulanan dengan pihak klien dan konsultan. Melakukan

kerja mengikut jadual dan membuat ramalan apa yang

perlu dilakukan untuk selesaikan masalah dengan segera

supaya projek tidak mengalami kelewatan dan boleh siap

pada masanya.

F3- Membuat susulan status

kerja untuk pastikan sama

dengan pelan.


pembekal bahan binaan dan

buruh.

F3- Memiliki jentera sendiri

F3- Mesyuarat mingguan dan

bulanan

F3- Menguruskan masa

dengan baik


Pengurusan kewangan

kontraktor supaya tidak

melebihi bajet.

Membuat aliran tunai untuk sesuaikan dengan bajet. F4- Membuat aliran tunai F4- Faktor kewangan

112

Pengalaman pihak

kontraktor menyumbang

kepada kejayaan

pemulihan semula projek.

Pengalaman dalam pembinaan dan pengambilalihan

projek terbengkalai akan menyumbang kepada kejayaan

pemulihan kerana sudah terbiasa dengan projek

pembinaan mengetahui cara untuk selesaikan masalah.

F5- Pengalaman dalam

pembinaan


projek terbengkalai

F5- Pengalaman kontraktor

Risiko-risiko yang timbul

semasa peringkat pembinaan

dan cara mengatasinya

Membuat ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim

tengkujuh. Mempercepatkan kerja-kerja luar supaya

boleh teruskan buat kerja struktur dalam bangunan pada

musim hujan. Membuat pemantauan dan perancangan

yang teliti untuk menyelesaikan masalah. Selain itu,

pengurusan dan perancangan projek tu sangat penting.

F6- Pemantauan dan

perancangan yang teliti

F6- Pengurusan dan

perancangan projek

F6- Pengurusan Risiko

Urusan dengan jabatan

teknikal dan kerajaan.

Jabatan-jabatan teknikal seperti TNB, SAJ, Telekom, dan

IWK memberikan surat sokongan kepada kontraktor bagi

mendapatkan CFO daripaada Majlis Perbandaran Batu

Pahat.

F7- Mendapat kerjasama

daripada jabatan-jabatan

teknikal

F7- Kerjasama jabatan

teknikal

113

Kajian kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak.

PEMAJU 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Lai Choi Sang

Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd

Jawatan : Pengarah




Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang

Dikenalpasti


dilakukan oleh Duta

Anggerik sebelum

mengambilalih projek

Lawat tapak bersama dengan kontraktor untuk lihat kerja yang dah siap dan

kecacatan kerja. Mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran ada

potensi ke tak untuk dibangunkan dan kewangan untuk pengambilalihan

projek. Masalah-masalah dengan perundangan juga akan dinilai supaya

tidak membebankan kemudian hari.

F1- Kebolehpasaran

F1- Sumber kewangan

F1- Kemajuan kerja di

tapak

F1- Mengkaji masalah

undang-undang

F1- Kajian

Kemungkinan

Masalah–masalah sebelum

tindakan mengambilalih

projek dan cara Duta

Anggerik mengatasi

masalah tersebut.

Konsultan lama enggan menarik diri kerana pemaju lama tidak membayar

sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua, kontraktor asal membuat

tuntutan rumah yang dah siap adalah milik mereka sebab pemaju asal tidak

membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut

kepada mereka. Ketiga, pelan bangunan asal sudah lama, susah untuk

F2- Kerjasama JPN

F2- Kerjasama Majlis

Daerah

F2- Kerjasama pihak

kerajaan

114

dicari. Kami bermesyuarat dengan JPN dan likuidator untuk selesaikan

masalah dengan pihak konsultan dan kontraktor tersebut dan bersetuju

untuk membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes lukisan projek, Majlis

Daerah Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan

menyerahkan kepada pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek.

F8- Kerjasama

Likuidator

F8- Kerjasama jabatan

lain

Prosedur JPN, KPKT atau

jabatan-jabatan lain yang

yang perlu di patuhi oleh

pemaju semasa

pengambilalihan projek.

Jabatan teknikal memberi syarat pembangunan yang baru. Namun, pihak

kami dibantu oleh JPN kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan

mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal juga dibantu oleh

konsultan kami.

F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak

kerajaan

F10- Kerjasama pihak

konsultan

F10- Kerjasama

jabatan lain

Strategi pemasaran pemaju

untuk memasarkan unit-unit

kediaman yang ingin

dipulihkan.

Untuk menjual unit, kami buat iklan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman

yang dipulihkan. Kami menjual rumah ikut harga yang baru yang

kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran.

F3- Pengiklananan

F3- Membuat kajian

pasaran berkenaan


F3- Strategi Pemasaran

Faktor kewangan

menyumbang kepada

kejayaan pemulihan projek

terbengkalai

Sebelum pertimbangkan untuk ambil alih projek ini, pihak kami sendiri

mestilah mempunyai modal yang mencukupi. Sokongan pinjaman

kewangan daripada bank juga amat membantu dari segi pembiayaan.

F4- Kekukuhan

kewangan pemaju itu

sendiri

F4- Pinjaman bank

F4- Faktor Kewangan

Pengurusan pihak pemaju

semasa peringkat

pembinaan

Memastikan kontraktor menjalankan kerja ikut jadual dan memantau kerja-

kerja kontraktor untuk pastikan kualiti seperti yang di mahukan supaya

tidak mengalami kelewatan.

F5- Memastikan

kontraktor buat kerja

ikut jadual

F5- Memantau kualiti

kerja kontraktor

F5- Pengurusan

pembinaan

115

Pengalaman pemaju


menyumbang kepada

kejayaan pemulihan

projek.

Pengalaman penting sebagai pemaju untuk berurusan dengan jabatan

teknikal dan melantik kontraktor yang dapat menyiapkan kerja-kerja seperti

diarahkan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai juga

penting bagi mengetahui selok belok projek terbengkalai.


dalam bidang

pembinaan.


dalam pembinaan


F6- Pengalaman

Pemaju


semasa peringkat

pembinaan dan langkah

mengatasi.

Kerajaan Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli

rumah kos sederhana rendah perlu mohon kelulusan daripada mereka. Ini

menimbulkan masalah kepada pembeli. Risiko kedua melibatkan masalah

dengan pemilik tanah. Tanah atas unit-unit tertentu melibatkan ramai

pemilik. Kemudian, ada juga masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja

pendawaian. Untuk masalah kecacatan kerja, pemaju, kontraktor dan

konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi

menyelesaikan masalah yang timbul. Untuk masalah pembelian rumah,

pembeli perlu berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul.

Masalah pemilikan tanah pula diselesaikan oleh pihak likuidator.

F7- Mesyuarat

kemajuan kerja

F7- Kerjasama

likuidator

F7- Perancangan teliti

F7- Kerjasama kerajaan

negeri

F7- Pengurusan Risiko

KONTRAKTOR 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Lai Choi Sang

Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd

Jawatan : Pengarah




116

Bilangan projek berjaya

dipulihkan :2 projekPerkara Jawapan Responden Kod

Tema yang

Dikenalpasti


dilakukan oleh pihak

kontraktor sebelum


Pihak kontraktor akan melawat tapak bersama-sama dengan

pemaju untuk menilai kerja asal, kecacatan kerja, dan menilai

harga untuk menyiapkan projek tersebut. Kontraktor juga

mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan.

F1- Menilai kemajuan kerja di

tapak

F1- Menilai kos yang diperlukan

F1- Mengkaji kebarangkalian

projek berjaya dipulihkan.

F1- Kajian

Kemungkinan

Proses-proses yang perlu

dilalui oleh pihak kontraktor

sebelum mengambilalih

projek.

Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek

tersebut yang berkemungkinan sudah hilang. Majlis Daerah

Tangkak banyak menolong kontraktor mencari pelan lama

projek ini dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk

tindakan pemulihan.

F8- Kerjasama Majlis Daerah

Tangkak

F8- Kerjasama

pihak kerajaan

Pengurusan pihak kontraktor di

pejabat

Membuat semakan ke atas perancangan kemajuan untuk

memastikan projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki

oleh pemaju. Membuat anggaran dan pengiraan, tentang

peratusan kerja yang dilakukan.

F2- Semakan perancangan

kemajuan

F2- Menilai peratusan kerja.

F2- Pengurusan di

pejabat


semasa peringkat pembinaan.

Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja

berdasarkan perancangan kemajuan supaya dapat disiapkan

dalam masa yang ditetapkan. Di tapak bina, kontraktor

menggunakan jentera sendiri membuatkan kerja cepat siap.

Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan

binaan, buruh dan juga cuaca. Jika ada masalah, kami segera

berbincang.

F3- Memastikan buruh buat

kerja ikut jadual

F3- Menggunakan jentera

sendiri


bahan binaan dan buruh

F3- Pengurusan

pembinaan




pemulihan projek

Pengalaman dalam pembinaan amat penting sebagai

kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan

berurusan dengan jabatan teknikal untuk dapatkan CFO.

Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek terbengkalai

juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana

kontraktor akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang

timbul.


pembinaan

F5- Pengalaman mengambilalih

projek terbengkalai

F5- Pengalaman

kontraktor

117



dan cara mengatasinya.

Terdapat kecacatan dalam kerja bawah tanah iaitu kebocoran

loji rawatan kumbahan sedia ada. Selain itu, kita juga

mengalami masalah kebocoran paip air sedia ada. Kabel

elektrik dan cermin tingkap juga banyak rosak. Untuk masalah

kecacatan, pihak kontraktor akan berbincang dengan pemaju

dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan

yang teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi

masalah kebocoran loji rawatan kumbahan dan paip air,

kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan

menggantikan dengan yang baru.

F6- Berbincang dengan pemaju

dan konsultan dalam mesyuarat

F6- Membuat perancangan yang

teliti

F6- Pengurusan

Risiko

Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

PEMAJU 4 : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad

BAHAGIAN A

Nama Responden : Jaya Kumar

Nama Syarikat : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad

Jawatan : Ketua Pegawai Eksekutif




118

Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang

Dikenalpasti

Perkara pertama

yang dilakukan oleh

pemaju sebelum

mengambilalih

projek.

Melawat tapak dan mengkaji dari segi kebolehpasaran. Menilai dari segi kos

dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek

tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala kecacatan bangunan. Kami

juga akan menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh pemaju dahulu dan juga

unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai untuk

memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam

projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju dengan pembeli atau

pemaju dengan konsultan.

F1- Kebolehpasaran F1- Sumber

kewangan yang ada F1- Kemajuan kerja di

tapak F1- Jumlah unit

terjual dan belum

terjual

F1- Masalah undang-

undang

F1- Kajian

Kemungkinan

Masalah sebelum

tindakan


dan cara mengatasi

masalah tersebut

Masalah mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama, maka

pelan bangunan yang asal susah untuk dicari. Namun, masalah ini tidak

berlarutan kerana Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula

pelan bangunan yang diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan

pembinaan.

F2- Kerjasama Majlis

Daerah

F2- Kerjasama pihak

kerajaan

Prosedur JPN, KPKT

atau jabatan-jabatan

lain yang yang perlu

di patuhi oleh pemaju

semasa

pengambilalihan

projek

Jabatan teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru. Namun,

perkara ini tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana bimbang projek akan

tersadai lagi dan pihak kami dibantu oleh JPN. Pihak JPN menegaskan

Jabatan Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada

kami.

F2- Kerjasama JPN

F2- Kerjasama pihak

kerajaan

Strategi pemasaran

pihak pemaju untuk

memasarkan unit-unit

kediaman yang ingin

dipulihkan

Untuk menjual unit rumah yang ingin dipulihkan, kami buat pengiklanan

‘Rumah Untuk Dijual’ dan kami akan menjual rumah ikut harga yang baru

yang kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran semasa.

F3-Pengiklananan

F3-Membuat kajian

pasaran berkenaan


F3- Strategi

Pemasaran

Faktor kewangan

yang menyumbang

Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan status

kewangan syarikat terlebih dahulu. Lagi-lagi projek terbengkalai

F4- Kekukuhan

kewangan pemaju

F4- Faktor

Kewangan

119

kepada kejayaan

pemulihan projek

menggunakan kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang kukuh.

Selain itu, sokongan pinjaman kewangan daripada bank juga amat membantu

dari segi pembiayaan.

F4- Pinjaman bank

Pengurusan pihak

pemaju semasa

peringkat pembinaan

Memastikan kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual dan memastikan

kerja yang dihasilkan mengikut kualiti yang dikehendaki klien. Kami juga

memantau keselamatan pekerja dan juga penggunaan bahan binaan di tapak

supaya tiada pembaziran berlaku.

F5- Memastikan

kontraktor buat kerja

ikut jadual

F5- Memantau kualiti

kerja kontraktor

F5- Memantau

keselamatan pekerja

F5- Memantau

penggunaan bahan

F5- Pengurusan

pembinaan

Pengalaman pihak

pemaju dalam bidang

pembinaan

menyumbang kepada

kejayaan pemulihan

projek

Pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai pemaju untuk

mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi mendapatkan

kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek terbengkalai juga

penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tau selok belok untuk mengatasi

masalah projek terbengkalai.

F6- Pengalaman

pemaju dalam bidang

pembinaan

F6- Pengalaman

pemaju dalam

pembinaan projek

terbengkalai.

F6- Pengalaman

Pemaju

Risiko-risiko yang

timbul semasa

peringkat

pembinaan dan cara

mengatasinya

Terdapat kecacatan kerja yang banyak dalam kerja sedia ada. Pihak kami

akan terus berbincang dengan kontraktor untuk mencari jalan penyelesaian

terbaik. Kita akan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan khas

bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kami akan memastikan pihak

kontraktor menjalankan kerja mereka untuk membaiki kecacatan yang ada.

F7- Mesyuarat

kemajuan

F7- Perancangan yang

baik

F7- Pengurusan

Risiko

120

Kontraktor 4 : S & F Construction Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Jamalludin Bin Abdul Rahim

Nama Syarikat : S & F Construction Sdn Bhd

Jawatan : Jurutera Tapak




Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti


dilakukan sebelum


Sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan

lakukan feasibility study terlebih dahulu. Sama juga

dengan projek terbengkalai, bahkan ianya memerlukan

kajian yang lebih mendalam. Pihak kontraktor akan

melawat tapak untuk melihat kemajuan di tapak dan

menilai harga untuk menyiapkan projek tersebut.

Kontraktor juga perlu mengkaji kebarangkalian projek

berjaya dipulihkan.

F1- Menilai kemajuan kerja

di tapak

F1- Menilai kos untuk

menyiapkan projek

F1- Mengkaji kebarangkalian

projek berjaya dipulihkan.

F1- Kajian kemungkinan

Proses-proses yang perlu

dilalui oleh pihak kontraktor

sebelum mengambilalih projek

Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama

projek tersebut. Majlis Daerah Batu Pahat banyak

menolong mencari pelan lama dan menyerahkan

kepada kami untuk tindakan pemulihan.

F8- Kerjasama Majlis Daerah F8- Kerjasama kerajaan


di pejabat

Semakan pelan dibuat supaya sentiasa sama dengan

kerja yang dilakukan di tapak. Membuat semakan ke

atas kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat

disiapkan seperti pemaju inginkan.

F2- Semakan pelan supaya

sama dengan kerja di tapak

F2- Membuat semakan

kemajuan kerja

F2-Pengurusan di pejabat



Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja

mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan

F3- Pastikan buruh

menjalankan kerja mengikut

F3- Pengurusan peringkat

pembinaan

121

dalam masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa

memantau kerja-kerja buruh binaan di tapak supaya

mengikut keperluan pemaju.

jadual kerja

F3- Memantau kualiti kerja

buruh




pemulihan projek.

Pengalaman kontraktor dalam pembinaan penting bagi

menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam

jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes

ini iaitu projek perumahan. Ini kerana, setiap

kontraktor akan berurusan dengan jabatan teknikal

untuk dapatkan CFO. Kontraktor yang berpengalaman

akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah sekiranya

ada sebarang risiko timbul semasa peringkat

pembinaan.


pembinaan

F5- Pengalaman

kontraktor



dan cara mengatasinya.

Ada masalah kecacatan dengan struktur bangunan yang

dah siap. Sesetengah kabel elektrik telah dicuri.

Struktur seperti pintu dan cermin juga banyak sudah

rosak. Maka, pihak kami perlu menggantikan baru

untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan kualiti

yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Mengadakan

mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi

menyelesaikan masalah yang timbul. Sekiranya ada

perkara berbangkit, kami akan segera Membuat

susulan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga

konsultan.

F6- Membuat perancangan

yang baik

F6- Segera Membuat susulan

dan berbincang dengan pihak

pemaju dan juga konsultan

F6- Pengurusan risiko

STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH …

Documents

Transcript of STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH …