STICANJE PRAVA VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA · PDF fileMeđutim, u Republici Srbiji je...

Click here to load reader

  • date post

    30-Aug-2019
  • Category

    Documents

  • view

    0
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of STICANJE PRAVA VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA · PDF fileMeđutim, u Republici Srbiji je...

  • Sticanje prava vlasnitva na nekretninama

    Pregledni nauni radovi141

    Doc.dr.LarisaVeli*1Doc.dr.DubravkoGrgi*

    STICANJE PRAVA VLASNITVA NA NEKRETNINAMA

    Saetak

    Promjena politiko-ekonomskog sistema u Bosni i Hercegovini nemi-novno je uticala i na stvaranje novog pravnog okvira kojim se reguliu vlasnitvo i druga stvarna prava uz punu afirmaciju demokratije i ljudskih prava. Novi pravni okvir otvorio je i niz pitanja vezanih za sticanje, ko-ritenje, raspolaganje, zatitu i prestanak prava vlasnitva i drugih stvar-nih prava, te istakao znaaj usklaivanja zemljinoknjine evidencije sa stvarnim pravnim stanjem nekretnina. Poseban znaaj ima sam momenat sticanja stvarnih prava i s tim u vezi odnos prava steenih ex lege ili putem odluke suda ili drugog nadlenog organa i prava evidentiranih u javnim registrima. U radu se analiziraju zakonska rjeenja koja odreuju nain pribavljanja prava na nekretninama in concreto, te se predstavljaju aktuelni problemi iz prakse i relevantne sudske odluke. Za sticanje prava vlasnitva na nekretninama javni registri imaju kljunu ulogu, a na pitanje, da li je upis prava u zemljinu knjigu modus sticanja prava vlasnitva ili samo jedan od elemenata koji slue pravnoj sigurnosti treih lica, e se u nastavku dati odgovor.

    Kljunerijei: sticanje prava vlasnitva na nekretninama, predbiljeba, viestruko ugovaranje otuenja nekretnine, brana steevina, javni registri

    1)*Pravni fakultet u Zenici *Pravni fakultet u Zenici

  • Larisa Veli, Dubravko Grgi

    Anali Pravnog fakulteta142

    I. O sticanju prava vlasnitva

    Pravo vlasnitva je po svojoj strukturi sloeno pravo koje svom nosiocu daje najiri opseg ovlatenja. Radi se o stvarnom pravu na odreenoj stvari koje titularu prava omoguava da slobodno i po svojoj volji stvar posjedu-je, koristi i da s njom raspolae, te da svako drugo lice od toga iskljui uko-liko to nije protivno tuim pravima i zakonskim ogranienjima. Sloenost se ogleda ne samo u pogledu sadrine prava ve i u nainu sticanju prava vlasnitva na nepokretnoj stvari, te u injenici da je zakonodavac morao pored naina sticanja, regulisati i sam momenat sticanja prava vlasnitva.

    Kada je rije o sticanju prava vlasnitva na nekretninama, zakonodavac razlikuje sticanje prava vlasnitva na nekretninama na osnovu pravnog po-sla od sticanja prava odlukom suda ili drugog nadlenog organa, naslje-ivanjem ili ex lege. Osoba koja pravo vlasnitva na nekretnini stie na osnovu zakona, nasljeivanja, pravosnane odluke suda ili drugog nadle-nog organa svoje pravo moe, ali ne mora evidentirati u zemljinoj knjizi (upis je deklaratoran), dok se pravo vlasnitva na nekretninama na osnovu pravnog posla stie upravo uknjibom (konstitutivnost upisa). Derivati-van nain sticanja vlasnitva, kada je predmet nekretnina, zahtijeva dakle, pored osnova za sticanje (ugovora) i modus sticanja. Modus se pri tome ne sastoji u predaji stvari, ve u upisu u javne registre2. Ovakvim zakon-skim rjeenjem Bosna i Hercegovina se prikljuila germanskom pravnom sistemu, koji zemljinim knjigama daje jako znaajnu ulogu, za razliku od sistema poput francuskog gdje se sticanje prava vlasniva na nekretninama vezuje za momenat sklapanja ugovora, contrat de vente dfinitif ili acte authentique, a upis u zemljine knjige predstavlja samo stvar forme3.

    Naelo upisa stvarnih prava je vailo i u ranijim propisima imovin-sko-pravne prirode. Meutim, isto je, bez obzira na propise, gubilo na praktinom znaaju, to se moe vidjeti i u nekim odlukama gdje se tanost zemljinih knjiga dovodi u pitanje i zahtijeva istraivanje vanknjinog vlasnitva4. Sudska praksa je dakle negirala mogunost savjesnog sticanja

    2) E.Hai, L./Veli, G./Nezirovi, G./H.Taji, Praktikum za stvarna prava I dio,175.3) https://www.evz.de/fileadmin/user_upload/cec-ev/PDF/_BROCHURES/Immobilienkauf_in_

    Frankreich__2016__01.pdf od 20.5.2018. godine.4) Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev. 4740/92 Savestan kupac nepokretnosti je ono lice, koje

    pored pouzdanja u zemljine knjige prethodno utvrdi stanje poseda kupljene nepokretnosti. Odluka Vrhovnog suda Vojvodine, G. 103/89 Lice koje ima pravni osnov sticanja i posed nepokretnosti

  • Sticanje prava vlasnitva na nekretninama

    Pregledni nauni radovi143

    prava vlasnitva samo na osnovu povjerenja u zemljine knjige. Razlog tome bio je veliki nesklad izmeu knjinog i vanknjinog stanja. Prednost se davala vanknjinom vlasniku, ukoliko je njegov pravni osnov sticanja prava bio jai. Time su vanknjini vlasnici bili zatieni, a upravo to je dovelo do jo veeg razilaenja knjinog i vanknjinog stanja5.

    Nakon raspada socijalistikog sistema u svim dravama bive Jugosla-vije, dolazi do uspostavljanja privatnog vlasnitva na stvarima koje su bile u drutvenom vlasnitvu6. Radi se o krupnim promjenama koje su potpuno preoblikovale pravni poredak. U kontekstu teme ovog rada, bitno je istai da je ve poetkom devedesetih godina u susjednoj Republici Hrvatskoj dolo do refome vlasniko-pravnih odnosa, te da je 1996. godine done-sen novi Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima7 koji u lanu 119. propisije da se vlasnitvo nekretnine stjee zakonom predvienim upisom stjecateljeva vlasnitva u zemljinoj knjizi, na temelju valjano oitovane volje dotadanjega vlasnika, usmjerene na to da njegovo vlasnitvo prijee na stjecatelja, ako zakonom nije odreeno drukije. Sticanje prava vlasni-tva na nekretninama na osnovu pravnog posla tako pored opih pretpo-jae je u pravu od zemljino-knjinog imaoca prava svojine. (Mutabi, H/Brki, E.: Uloga i znaaj Naela savjesnosti u procesu reforme Zemljinoknjinog prava, http://pf.untz.ba/dokumenti/casopisi/2015/zbornik_1_clanak_1.pdf). Taji, H. Graansko i privredno pravo u praksi sudova BiH iz 2009. godine: Zakljuci savjetovanja Saveznog suda, republikih i pokrajinskih vrhovnih sudova i Vrhovnog vojnog suda odranog u Beogradu 28. i 29. maja 1986. godine-Bilten Saveznog suda, boj 25/1986, strana 48: Kada je vie lica zakljuilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jaem pravu sud odluuje primenom naela morala socijalistikog samoupravnog drutva, savesnosti i potenja i naela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u dravinu niti je ishodio upis prava svojine u zemljinu knjigu...jai pravni osnov ima raniji kupac...ako ni jedan od njih nije ishodio upis,...s obzirom na kolizije izmeu formalnog stanja u javnim knjigama i materijalno pravnog stanja u prirodi, kod ocene pitanja valjanosti sticanja prava svojine na nepokretnosti ne moe se osloniti samo na kriterij prioriteta i bezrezervnog pouzdanja u zemljino-knjino stanje.. Taji, H. Graansko i privredno pravo u praksi sudova BiH, str. 76: Vrhovni sud Republike Srpske, broj: Rev-39/96 od 18.7.1996. godine: injenica da je neko upisan u zemljinim knjigama kao vlasnik samo je pretpostavka svojine. Ta pretpostavka otpada ako dugi ije sticanje nije upisano u zemljinim knjigama dokae da ima valjan naslov i istinit nain sticanja tog prava.

    5) Pored navednog, razlog izostanka knjienja nekretnina bili uspostavljena dravna i ideoloka represija uspostavljena u vrijeme socijalizma kao i visoki porezi. Detaljnije vidi: Veli, I.,ZIPS, broj: 1008, jula 2004.

    6) P.Simonetti, P. Vlasnitvo i njegove transformacije, jamstvo i zatita u ustavnom porektu Republike Hrvatske,

    Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 1, Suppl., 333-364 (2010.), 333.7) Narodne novine Republike Hrvatske broj: 91/96.

  • Larisa Veli, Dubravko Grgi

    Anali Pravnog fakulteta144

    stavki stjecanja prava vlasnitva (sposobnost stvari, sposobnost stjecatelja, pravni osnov) zahtijeva i ispunjenje posebnih pretpostavki (valjanost prav-nog posla, ovlatenja i sl. i upis stjecateljevog prava vlasnitva u zemljinu knjigu)8. Iz navedenog je vidljivo da zakonodavac u Hrvatskoj ve tada zemljinoj knjizi daje poseban znaaj, jer se publiciranje prava na nekret-ninama posmatra kao jedini nain osiguranja pravnog prometa nekretnina9. U sluaju viestrukog ugovaranja otuenja nekretnine, pravo stie osoba koja je na temelju pravnog posla prva zatraila upis, ostale osobe mogu podnositi obigacione zahtjeve10.

    Reforma Graanskog prava u Srbiji nije zavrena; i dalje se primje-njuje stari Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa11 i Zakon o pro-metu nepokretnosti12. Za razliku od situacije u Republici Hrvatskoj i Bo-sni i Hercegovini, gdje je ponovo uvedeno naelo superficies solo cedit i time promijenjena definicija nekretnine, na nain da se ista definie kao zemljina estica zajedno sa svim onim to je sa njom trajno spojeno, u Republici Srbiji zadrana je ranija definicija koja glasi: Nepokretnosti su: zemljite (poljoprivredno, graevinsko, ume i umsko zemljite), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi grae-vinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garae i garana mesta) na kojima moe postojati zasebno pravo svojine. Meutim, u Republici Srbiji je formirana komisija za izradu Graanskog zakonika,13 koja je pripremila prednacrt Zakonika koji ovu oblast (Stvarno pravo) regulie u skladu sa savremenim principima graanskog prava14. Tako je, izmeu ostalog, propisano da se pravo svojine na nekretninama, na osnovu pravnog posla, stie upisom u zemljine knjige, lan 1709, kao

    8) N.Gavella et al., Stvarno pravo, Zagreb 2007., 451.9) T.Josipovi, Uvod u zemljinoknjino pravo, Zagreb 2001., 28.10) Gavella, et al., 463.11) Zakon je objavljen u Sl. listu SFRJ, br. 6/1980 i 36/1990, Sl. listu SRJ, br. 29/1996 i Sl.

    glasniku RS, br. 115/2005. 12) Sl. glasnik RS, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015.13) Objavljen je nacrt Graanskog zakonika koji se sastoji iz pet cjelina koje ine Opti dio,

    Obligacioni odnosi, Stvarno pravo, Porodini odnosi i Nasleivanje na web stranici: https://www.mpravde.gov.rs/files/NACRT.pdf

    14) Detaljnije o ovome vidi: Petrovi Tomi, N., Savez udruenja pravni