Städtebauliches Ko nzept Ratingen-Ost · die Verlagerung und Erweiterung des Textilunternehmens...

Stadt Ratingen

Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung

Städtebauliches Konzept

Ratingen-Ost

Stadt Ratingen

Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung

Städtebauliches Konzept Ratingen-Ost

(Aufnahme: Oktober 2006)

Impressum Herausgeber: Stadt Ratingen

Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung Bearbeitung: Maria Fieweger-Stockmann, Sachgebiet “Vorbereitende Bauleitplanung“

Beate Kluge, Sachgebiet “Vorbereitende Bauleitplanung“ Plandarstellungen: Angela Marliani

Georg Weger Copyright: Luftbild, © Landesvermessungsamt Photos, © Stadt Ratingen Deutsche Grundkarte 1 : 5.000, © Kreis Mettmann Stadtkarte, © Kreis Mettmann Ratingen, im Juli 2008

1

InhaltInhaltInhaltInhaltsangabesangabesangabesangabe

Seite 1 Planungsanlass und Aufgabenstellung .....................................................................2

2 Vorgehensweise .......................................................................................................5

3 Bestandsanalyse ......................................................................................................7

3.1 Lage im Raum und Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ..................................7

3.2 Historische Entwicklung..........................................................................................11

3.3 Planungsrechtliche Vorgaben .................................................................................13

3.4 Funktionsanalyse....................................................................................................18

3.4.1 Gewerbe.................................................................................................................18

3.4.2 Wohnen..................................................................................................................29

3.4.3 Handel und Dienstleistungen, Gemeinbedarfs-, Sport- und Freizeiteinrichtungen ..31

3.4.4 Verkehr...................................................................................................................32

3.4.5 Grünstrukturen und Wasserflächen ........................................................................36

4 Zielkonzeption für das Plangebiet Ratingen-Ost .....................................................37

5 Maßnahmen für das Plangebiet Ratingen-Ost ........................................................40

5.1 Maßnahmen im gewerblichen Bereich und Handels- und Dienstleistungsbereich und

im Bereich Wohnen ................................................................................................40

5.2 Maßnahmen im verkehrlichen Bereich....................................................................50

5.3 Maßnahmen im Bereich der Grün- und Freiflächennutzungen................................55

6 Ziele und Maßnahmen im Plangebiet Tiefenbroich .................................................57

7 Umsetzung der Maßnahmen und planungsrechtlicher Handlungsbedarf ................59

Anhang Literaturverzeichnis

Planungsanlass und Aufgabenstellung

2

1111 Planungsanlass und AufgabenstellungPlanungsanlass und AufgabenstellungPlanungsanlass und AufgabenstellungPlanungsanlass und Aufgabenstellung In Ratingen-Ost im Bereich östlich der S-Bahnlinie „Essen - Düsseldorf - Köln“ hat in jüngs-ter Zeit ein Strukturwandel von der industriellen zur tertiären Nutzung stattgefunden, der aus städtebaulicher Sicht weiter forciert werden soll. Bereits im Jahre 2003 hat sich hier u.a. das Textil- und Modeunternehmen ESPRIT mit sei-ner Hauptverwaltung inklusive Lager und Showroom mit ca. 650 Mitarbeiter/Innen niederge-lassen. Außerdem beabsichtigt das Unternehmen ein weiteres Gebäude, das edc-Headquarter für die Marke „edc by ESPRIT“, im direkten Umfeld der Hauptzentrale zu errich-ten. In Ratingen-Tiefenbroich befindet sich das Outletstore des Unternehmens ESPRIT. An beiden Standorten arbeiten z. Zt. insgesamt über 1.000 Mitarbeiter/Innen. Somit hat sich die Firma ESPRIT in den letzten Jahren zu einem bedeutenden Wirtschaftsmotor für die Stadt Ratingen entwickelt. Seitens des Unternehmens besteht der Wunsch, alle Aktivitäten an der Hauptzentrale zu bündeln und das großflächige Tiefenbroicher Outletstore (mit zentrenrele-vanten Sortimenten) hierhin zu verlagern und zu erweitern. Das vorliegende Städtebauliche Konzept Ratingen-Ost zeigt u.a. auf, ob derartige unter-nehmerische Interessen im Einklang mit den Stadtentwicklungszielen der Stadt Ratingen stehen und welche Maßnahmen im Falle einer Ansiedlung im Sinne einer geordneten Stadt-entwicklung zu realisieren sind. Um den bereits vollzogenen und künftigen Strukturwandel auch planungsrechtlich abzusi-chern, wurde mit der 52. Änderung des Regionalplanes für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) die Umwandlung eines Bereiches für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) vorgenommen. Der Aufstellungbeschluß zur 52. Änderung des Regionalplanes wurde im Regionalrat am 19.6.2008 gefasst. Ein weiterer Anlass für die von der Stadt beantragte Änderung des Regionalplanes war das im Juni 2007 beschlossene Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro).1 Der § 24 a „Großflächiger Einzelhandel“ dieses Gesetzes regelt die Ansiedlung des großflächigen Einzelhandels, um die zentralörtlichen Funktionen zu schützen und die flächendeckende Versorgung der Bevölkerung zu sichern. Er trifft verbindliche Aussagen zum Thema „Zentraler Versorgungsbereich“. Danach ist fest-gelegt, dass Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben im Sinne von § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden dürfen. Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- o-der Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. Dabei dürfen Standorte für Vorha-ben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in Haupt- und Nebenzentren liegen, die folgende Kriterien aufweisen sollen:

� ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und

Dienstleistungseinrichtungen, der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und

� eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestell-ten Allgemeinen Siedlungsbereiches und

� eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.

1 Gesetz zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro), Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung

vom 19. Juni 2007 (GV. NRW. S. 225)


3

Die zentralen Versorgungsbereiche (Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren) wurden in dem Einzelhandelskonzept der Stadt Ratingen2 festgelegt, das am 24.6.2008 vom Rat der Stadt Ratingen beschlossen wurde. Die Aussagen dieses Gutachtens sind grundlegend für das Städtebauliche Konzept Ratingen-Ost.

Strukturwandel mit konkreten Ansiedlungsabsichten in

Ratingen-Ost

Strukturwandel mit konkreten Ansiedlungsabsichten in

Ratingen-Ost

Änderung des Landesent-wicklungsprogrammes

(§ 24a LEPro)

Änderung des Landesent-wicklungsprogrammes

(§ 24a LEPro)

52. Änderung des Regional-planes:

GIB ⇒⇒⇒⇒ ASB

52. Änderung des Regional-planes:

GIB ⇒⇒⇒⇒ ASB

Zentrale Versorgungsbereiche im Einzelhandelskonzept

der Stadt Ratingen

Zentrale Versorgungsbereiche im Einzelhandelskonzept

der Stadt Ratingen



Flächennutzungsplan-Änderung

Flächennutzungsplan-Änderung

Aufstellung von Bebauungsplänen

Aufstellung von Bebauungsplänen

Abbildung 1: Planungsanlass Das Städtebauliche Konzept Ratingen-Ost soll die städtebauliche Rahmensetzung zu Neu-ausweisungen, Neuansiedlungen und Umstrukturierungen sein. Es sollen vor allem, die sich im Untersuchungsgebiet durch � die zur Verfügungsstellung von S-Bahnhof-nahen Flächen der Balcke-Dürr AG, � die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches, � die Verlagerung und Erweiterung des Textilunternehmens ESPRIT3, � die Wiedernutzung von Brachen ehemaliger Industrieansiedlungen (Industriebrache

Pulch westlich des Voisweges, Eisenhüttengelände nördlich der Eisenhüttenstraße) und die sich durch

� eine neue Straßenplanung (Fortführung der K 10 im Bereich „Neanderstraße / Mett-manner Straße)

ergebenden Entwicklungen kontrolliert gelenkt werden. Erforderlich sind in erster Linie rahmensetzende Maßnahmen, um Investitionsinteressen zu akquirieren und vorhandenes Investitionsinteresse in geordnete städtebauliche Bahnen zu

2 Stadt und Handel (2008): Einzelhandelskonzept für die Stadt Ratingen 3 Dadurch ergibt sich eine Nutzungsänderung in Tiefenbroich (Bereich „Am Rosenkothen / Holterkamp“).


4

lenken. Es sollen Fehlentwicklungen bereits im Ansatz vermieden werden, um städtebauli-che Probleme von Morgen erst gar nicht entstehen zu lassen. Das Städtebauliche Konzept ist lediglich ein informelles und kein rechtliches Planungsin-strument nach dem Baugesetzbuch. Es stellt ein Handlungskonzept dar. Die darin enthalte-nen Nutzungsvorschläge sollen den Planungsbetroffenen bei der Neuordnung und Neuges-taltung des zu untersuchenden Gebietes dienen. Eine dann folgende Flächennutzungsplanänderung und die Aufstellung von Bebauungsplä-nen sichern die Ziele und Maßnahmen des Städtebaulichen Konzeptes Ratingen-Ost pla-nungsrechtlich ab.

Vorgehensweise

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2222 VorgehensweiseVorgehensweiseVorgehensweiseVorgehensweise

Das Städtebauliche Konzept besteht aus 4 Phasen. Die einzelnen Bestandteile der 4 Pha-sen sind der folgenden Abbildung 1 zu entnehmen. Innerhalb der Bestandsanalyse werden neben den planungsrechtlichen Vorgaben (Flä-chennutzungsplan, Bebauungspläne, Denkmalschutz etc.) die positiven und negativen Funk-tionsmerkmale aufgezeigt. Auf eine Gestaltanalyse wurde verzichtet, da im Untersuchungs-gebiet keine über den Denkmalschutz hinaus bedeutende Gestaltmerkmale existieren, die sich wahrnehmbar auf die vorhandene Situation auswirken würden. An einzelnen Stellen, an denen es notwendig erscheint, wird auf gestalterische Merkmale eingegangen.

Zielkonzept

Planungsrechtliche Vorgaben

Planungsrechtliche Vorgaben

Bestandsanalyse

FunktionsanalyseFunktionsanalyse

MaßnahmenplanMaßnahmenplan

Maßnahmen

Umsetzung / Planungsrechtlicher

Handlungsbedarf

= Plandarstellungen

Abbildung 2: Aufbau des Städtebaulichen Konzeptes Ratingen-Ost

Vorgehensweise

6

Die ökologischen Belange werden auf der Ebene der Bestandsanalyse nicht eigenständig behandelt, da hier auf den Umweltbericht4, der im Rahmen der Regionalplan-Änderung erar-beitet wurde, zurückgegriffen werden kann. Die sich aus der Bestandsanalyse ergebenden Ziele und Maßnahmen werden in weiteren Schritten erarbeitet (s. Kapitel 4-6). Innerhalb der letzten Ebene soll dann aufgezeigt werden, welcher Handlungsbedarf aus planungsrechtlicher Sicht zur Realisierung des städtebaulichen Gesamtkonzeptes notwendig wird (Bebauungspläne etc.), bzw. welche Maßnahmen zur Umsetzung notwendig werden (s. Kapitel 7). Die Inhalte der vorliegenden aktuellen Gutachten (Einzelhandelskonzept, Entwurf der Ge-werbeflächenanalyse, Verkehrsgutachten, Umweltbericht) werden in allen Phasen, soweit notwendig, übernommen.

4 Froelich & Sporbeck (2008): Umweltbericht zur 52. Änderung des Regionalplans des Regierungsbezirkes Düsseldorf

(GEP 99) im Gebiet der Stadt Ratingen

Bestandsanalyse

7

3333 BestandsanalyseBestandsanalyseBestandsanalyseBestandsanalyse

3.13.13.13.1 Lage im Raum und Abgrenzung des UnterLage im Raum und Abgrenzung des UnterLage im Raum und Abgrenzung des UnterLage im Raum und Abgrenzung des Unter----

suchungsgebietessuchungsgebietessuchungsgebietessuchungsgebietes

Die großräumige Lage des Untersuchungsgebietes ist der folgenden Abbildung zu entneh-men. Das Untersuchungsgebiet besteht aus zwei Bereichen, dem Plangebiet Ratingen-Ost und dem Plangebiet Tiefenbroich . Das Plangebiet Tiefenbroich wird in dieses Städtebauliche Konzept einbezogen, weil ein Hauptbestandteil des Konzeptes die Verlagerung des Outletstores ESPRIT in Tiefenbroich ist. Dies macht rechtliche Festsetzungen über die Nachfolgenutzung am heutigen Standort in Tiefenbroich absolut erforderlich. Da für die Bereiche in Ost und Tiefenbroich voneinander abhängen, sind die notwendigen Verfahren, parallel zu führen. Die Textstellen, die das Plangebiet Tiefenbroich betreffen, werden zur deutlichen Abgrenzung im Folgenden kursiv dargestellt.

Abbildung 3: Lage des Untersuchungsgebietes

Bestandsanalyse

8

Das Plangebiet Ratingen-Ost befindet sich im Süden des Stadtgebietes, im Stadtteil Ratin-gen-Ost, auf einer Fläche von ca. 48 ha. An den Stadtteil Ost grenzen im Westen der Stadt-teil Ratingen-Zentrum, im Osten der Stadtteil Homberg und im Südosten der Stadtteil Schwarzbach. Regionale Anbindungen sind durch die Homberger Straße (L 422) und die Mettmanner Stra-ße (L 239) vorhanden. Eine überregionale Anbindung des Plangebietes besteht durch die A 44 mit den Anschlussstellen Schwarzbach und Ost und mit dem Autobahnkreuz Ratingen Ost. Die A 44 bindet das Gebiet an die A 3 an. Durch die Lage an der S-Bahnstrecke „Essen – Düsseldorf – Köln“ mit dem S-Bahnhaltepunkt Ratingen-Ost und dem zentralen Omnibus-bahnhof mit diversen Buslinien ins Ratinger Stadtgebiet sowie der umliegenden Kommunen ist eine sehr gute ÖPNV Anbindung gegeben.

Plangebiet Ratingen-Ost (Teilbereich) im Jahre 2005 Die Abgrenzung des Plangebietes Ratingen-Ost wurde so gewählt, dass die Wirkungen der möglichen Umstrukturierungsprozesse, auch im Zusammenhang mit dem S-Bahnhaltepunkt Ratingen-Ost, berücksichtigt werden. Das Plangebiet Tiefenbroich befindet sich nordwestlich des Plangebietes Ratingen-Ost und wird über die L 239 an die A 52 (Richtung Essen und Düsseldorf) angeschlossen. Die detaillierteren Abgrenzungen der beiden zu untersuchenden Bereiche sind den beiden nächsten Abbildungen zu entnehmen. Hier werden auch die im Folgenden verwendeten Straßennamen aufgeführt.

Bestandsanalyse

9

Abbildung 4: Abgrenzung des Plangebietes Ratingen-Ost Das Plangebiet Ratingen-Ost wird durch � den Caspar-Strack-Weg, die Wachendorfstraße, die Josef-Schappe-Straße und die

Homberger Straße im Norden, � die Oststraße im Osten, � die „Bundesbahnstrecke „Essen – Düsseldorf – Köln“ im Westen, � die Kleingartenanlage und die Formerstraße im Süden begrenzt.

Bestandsanalyse

10

Abbildung 5: Abgrenzung des Plangebietes Tiefenbroich Das Plangebiet Tiefenbroich wird durch � die landwirtschaftliche Fläche im Norden, � den Blyth-Valley-Ring (L 239) im Osten, � die Nutzungen entlang der Straßen „Am Rosenkothen“ und „Am Roten Kreuz“ im Wes-

ten und � die Harkortstraße im Süden begrenzt.

Bestandsanalyse

11

3.23.23.23.2 Historische EntwicklungHistorische EntwicklungHistorische EntwicklungHistorische Entwicklung5

Bei der ersten Gewerbeansiedlung in Ratingen (um 1783) war die Nähe zu einem Wasser-lauf ausschlaggebend für die Standortwahl. Der folgende historische Kartenausschnitt zeigt, dass die erste Gewerbeansiedlung in Ratingen an der Anger stattgefunden hat (Baumwoll-spinnerei „Cromford“). Erst mit Inbetriebnahme der Eisenbahnlinie „Düsseldorf – Ratingen-Ost – Essen“ (1871) dominierte der Standortfaktor „Bahnanschluß“, der dann weitere An-siedlungen im Bahnhofsbereich (heute S-Bahnhof Ratingen-Ost) nach sich zog, wie andere historische Kartenunterlagen belegen.

Abbildung 6: Historische Karte, undatiert (ca. 1880), Maßstab: 1 : 25.000

(Quelle: Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung)

5 Germes, J. (1977): Stadt Ratingen, Stadtarchiv

Bestandsanalyse

12

Im Folgenden werden die wichtigen, das Plangebiet Ratingen-Ost betreffenden Daten aufge-führt: � 1871: Inbetriebnahme der Eisenbahn „Düsseldorf – Ratingen-Ost – Essen“, die soge-

nannte Bergisch - Märkische Bahn. � 1883: Gründung der Dürr & Co. zum Bau von Kesseln am Bergisch - Märkischen

Bahnhof (heute S-Bahnhaltepunkt Ratingen-Ost); 1894: Gründung der Balcke & Co. Gesellschaft Bochum zum Bau von Kondensationsanlagen; 1972 Fusion beider Ge-sellschaften zur heutigen Balcke-Dürr AG. Das Fertigungsprogramm umfaßt Kraft-werkskomponenten wie Dampferzeuger, Wärmetauscher, Kondensatoren und Kühl-türme, Anlagen für die chemische Industrie sowie sonstige Industriezweige.

� 1893: Gründung der Maschinenfabrik Hentschel & Co. an der Homberger Straße und Oststraße, später Ratinger Maschinenfabrik und Eisengießerei.

� 1900 Verlagerung der Düsseldorfer Eisenhüttengesellschaft durch Erwerb der Fläche nach Ratingen, 1973 wurde die Nutzung an der Eisenhüttenstraße aufgegeben.

� 1910: Errichtung einer Spezialfabrik für Ziegeleimaschinen GmbH, seit 1937 Maschi-nenfabrik Besta (zurzeit wird hier die neue Hauptfeuerwache am Voisweg errichtet).

� ca. 1912: Gründung der Eisenwerke Ratingen an der Schwarzbachstraße (heute Vois-weg).

� 1932 erwarb die Firma Rheinische Eisengießerei Wilhelm Pulch die Anlagen der still-gelegten Eisenwerke Ratingen am Voisweg.

� 1964: Gründung der Ehrig - Beratende Ingenieure GmbH / Technische Überwachung GmbH „Am Brüll“.

� 80er Jahre : Fertigstellung der A 44 zwischen der A 3 und der A 52.

Bestandsanalyse

13

3.33.33.33.3 Planungsrechtliche VorgabenPlanungsrechtliche VorgabenPlanungsrechtliche VorgabenPlanungsrechtliche Vorgaben

(vgl. im Folgenden Pläne 1a und 1b: „Planungsrechtliche Vorgaben“) In dem seit Mai 1995 rechtwirksamen Landesentwicklungsplan (LEP NRW), Teil A ist die Stadt Ratingen als Mittelzentrum dargestellt. Im Rahmen der siedlungsräumlichen Grund-struktur wird Ratingen als Ballungsrandzone eingestuft. Die Ballungsrandzonen haben laut Landesentwicklungsprogramm vorrangig die Aufgabe „die Voraussetzungen für eine geordnete Entwicklung der Siedlungsstruktur unter Berück-sichtigung der Ergänzungsaufgaben gegenüber den jeweils angrenzenden Ballungskernen zu erhalten, zu verbessern oder zu schaffen“. Dies soll u.a. durch die „Ausrichtung der städ-tebaulichen Entwicklung auf Siedlungsschwerpunkte an Haltepunkten leistungsfähiger Linien des öffentlichen Personennahverkehrs“ sowie durch ein „bedarfs- und qualitätsorientiertes Flächenangebot für die Erweiterung und Ansiedlung strukturverbessernder gewerblicher Betriebe“ (LEPro § 21 (3b)) geschehen.6 Die regionalen Ziele der Raumordung und Landesplanung für den Regierungsbezirk Düssel-dorf sind als regionale Ziele in den Regionalplan (GEP 99) zu übernehmen und von kom-munalen Planungsträgern bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten.7 Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) wird innerhalb der Zieldis-kussion für das Ziel „Siedlungsraum“ angeführt, dass „mit Grund und Boden sparsamer“8 umgegangen werden soll. Das bedeutet für die Siedlungsentwicklung, dass die Innenent-wicklung Vorrang vor der Außenentwicklung genießt. „Brachflächen (Gewerbe- und Indust-riebrachen ...) sind nutzungsorientiert zu sanieren. Bei ... Darstellungen, die der heutigen städtebaulichen Situation nicht mehr entsprechen (insbesondere bei Gewerbe- und Indust-riebrachen), sind diese Flächen umzuplanen“9.10 Dieses Ziel hat die Stadt Ratingen im Plangebiet Ratingen-Ost schon teilweise umgesetzt. Mit diesem Städtebaulichen Konzept soll die Grundlage geschaffen werden, weitere Maß-nahmen, die den Zielen der Landes- und Regionalplanung entsprechen, zu verwirklichen. Das Plangebiet Ratingen-Ost wird aktuell im Regionalplan (GEP 99) als „Allgemeiner Sied-lungsbereich“ (ASB) und das Plangebiet Tiefenbroich zum überwiegenden Teil als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ (GIB) dargestellt. Die Pläne 1a und 1b führen die im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Ra-tingen (Stand 1982) dargestellten Nutzungen, einschließlich der Änderungen, die bis zum Mai 2008 wirksam geworden sind, auf. Im FNP wird das Plangebiet Ratingen-Ost (Plan 1a) in vielen Teilbereichen als „einge-schränktes Gewerbegebiet“ dargestellt. Im Bereich der ehemaligen Maschinenfabrik (Hom-berger Straße / Oststraße) befindet sich eine „Gewerbegebietsfläche“. Die Flächen westlich und östlich des Voisweges werden als „Industriegebiet“ dargestellt. Östlich der Balcke-Dürr-Allee stellt der wirksame FNP Mischgebietsflächen11 dar, die zum überwiegenden Teil durch eine „Grünfläche“ von der „Wohnbaufläche“ westlich der Oststra-

6 Landesentwicklungsprogramm - LEPro (19. Juni 2007) 7 § 16 Abs. 3 Landesplanungsgesetz 8 Bezirksregierung Düsseldorf – Regionalplan (GEP 99): Ziel 2 (Mit Grund und Boden sparsamer umgehen) 9 Bezirksregierung Düsseldorf - Regionalplan (GEP 99): Ziel 2 Punkt 4 10 Bezirksregierung Düsseldorf - Regionalplan (GEP 99) 11 Eine Änderung ist aktuell beabsichtigt.

Bestandsanalyse

14

ße getrennt sind. Eine weitere „Mischgebietsfläche“ befindet sich nördlich der Mettmanner Straße. Im Bereich „Homberger Straße / Bahnstraße“ wird im FNP eine „Grünfläche“ dargestellt. Eine weitere sich im südlichen Bereich des Plangebietes befindende „Grünfläche“ grenzt an eine „Wasser- und Waldfläche“ sowie an einen schmalen Streifen „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“. Insgesamt sind in diesem Bereich schon die ersten Schritte des Umstrukturierungsprozes-ses zu erkennen. Für das Plangebiet Tiefenbroich (Plan 1b) trifft der wirksame FNP folgende Aussagen. Der Bereich nördlich der Jägerhofstraße und westlich des Blyth-Valley-Ringes ist als Gewerbe-gebiet, der Bereich direkt an der Straße Am Rosenkothen ist als eingeschränktes Gewerbe-gebiet dargestellt. Südlich der Jägerhofstraße setzt sich die Darstellung des Gewerbegebie-tes fort. Westlich der Straßen Am Roten Kreuz und Am Rosenkothen ist eine Wohnbaufläche dargestellt. Eine Grünfläche mit Zweckbestimmung „Friedhof“ stellt der FNP im nördlichen Bereich der Straße Am Rosenkothen dar. Zum Themenbereich „Denkmalschutz “ sind im Plan 1a die denkmalgeschützten Gebäude und die zur Eintragung vorgesehenen Bodendenkmäler aufgeführt. Im Plangebiet Ratin-gen-Ost im Bereich „Homberger Straße / Oststraße“ befinden sich die Gebäude der ehema-ligen Ratinger Maschinenfabrik und Eisengießerei aus den Jahren 1891 bis 1918. Der Ge-bäudebestand zeigt das vollständige Bild einer Fabrikanlage einer Industriebranche aus der Zeit der Jahrhundertwende. Von bau- und industriegeschichtlichem Interesse und somit un-ter Denkmalschutz stehen die Kessel- und Kupferschmiede, die Putzerei, das Verwaltungs-gebäude sowie das Wohnhaus mit dazugehörigem Garten.12 In der näheren Umgebung der denkmalgeschützten Gebäude der „ehemaligen Maschinen-fabrik“ greift der Umgebungsschutz. Maßnahmen in der Nähe eines Denkmals können somit eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich machen. Eine archäologische Fundstätte befindet sich westlich des Voisweges. Hier wird ein Gräber-feld aus der Hallstattzeit vermutet. Dieser Bereich, wie auch der ehemalige Steinbruch „Am Brüll“ (heutiger Teich), sind zur Eintragung in die Denkmalliste „Bodendenkmäler“ vorgese-hen. Aufgrund der denkmalgeschützten Gebäude und der zu Eintragung vorgesehenen Boden-denkmäler kommt dem Plangebiet im engeren Umfeld dieser Objekte eine geringe bis mittle-re Bedeutung hinsichtlich des kulturellen Erbes zu.13 Im Westen des Plangebietes Ost befindet sich das noch gut erhaltene und denkmalge-schützte S-Bahnhof-Gebäude, das aus den Anfangsjahren des Eisenbahnbetriebes stammt und Anfang der 90er Jahre saniert wurde. Im Bereich des Plangebietes Ratingen-Ost befinden sich mehrere (auch großflächige) Alt-lasten (vgl. Plan 1a). Zu nennen sind hier insbesondere14:

12 Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung - Untere Denkmalbehörde -: Auskunft 13 Froelich & Sporbeck (2008): a.a.O. 14 Kreis Mettmann (Januar 2004): 19. Sachstandsbericht über die Gefährdungsabschätzung und Sanierung von Altlasten im

Kreis Mettmann - Stadt Ratingen

Bestandsanalyse

15

Nr.15

Bereich Art der Belastung

1 Bereich nördlich der Hom-berger Straße (Autowrack-platz)

Bodenverunreinigungen mit Schwermetallen und Kohlenwasserstoffen

2 Bereich nördlich der Hom-berger Straße (ehemalige Tankstelle Festerstraße)

Bodenverunreinigungen mit Kohlenwasserstoffen und aromatischen Kohlenwasserstoffen

3 Bereich nördlich der Hom-berger Straße (Tankstelle)

Bodenverunreinigungen mit Kohlenwasserstoffen und aromatischen Kohlenwasserstoffen

4 ehemalige Maschinenfab-rik

Bodenverunreinigungen mit Kohlenwasserstoffen und Schwermetallen Durch Probennahmen wurden bei einer Altlastenuntersuchung auf dem Grundstück geringe Konzentrationen an Schadstoffen ermittelt. Die Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung wurden im Wesentlichen sogar für Wohngebiete eingehalten. Somit konnte kein Altlastenbefund durch die Untersuchung festgestellt werden. Gefahren für die Nutzer gehen von dem Untergrund nicht aus.16

5 Bereich südlich Homber-ger Straße / westlich Ost-straße

Altablagerungen von Industrieklärschlämmen Der Verdacht auf Anschüttung mit Industrieklärschlämmen konnte bei einer Untersuchung im Jahre 1990 nicht bestätigt werden. Dennoch muss weiterhin mit Bodenbelastungen gerechnet werden.17

6 ehemaliges Balcke-Dürr-Gelände

Altablagerungen von Bauschutt, Schlacke, Schwermetallen, Mineralöl und Kohlenwasserstoffen Auf dem Gelände sind bei Untersuchungen einzelne hohe Schadstoff-belastungen festgestellt wurden, weshalb Sanierungsmaßnahmen (Auskoffern und Entsorgung von schadstoffbelasteten Boden, Siche-rung durch Abdeckung mit unbelasteten Boden) umgesetzt werden. Im Zuge der Abbruchmaßnahmen werden die erforderlichen Bodensanie-rungen vollzogen. Gegenwärtig geht keine Gefährdung von der Fläche aus.18

7 Pulch-Gelände nördlicher Bereich (westlich des Voisweges)

Verunreinigungen mit Schwermetallen und Mineralöl Untersuchungen und entsprechende Sanierungsmaßnahmen auf dem Pulch-Gelände haben ergeben, dass bei einer gewerblichen Neunut-zung keine weitergehenden Sanierungsmaßnahmen zur Behebung der Altlastenproblematik mehr durchzuführen sind. Die festgestellten Bo-denbelastungen wurden vollständig ausgekoffert und ordnungsgemäß entsorgt. Als abschließende Sanierungsmaßnahme ist nur die vom Kreis Mettmann geforderte Abdeckung mit unbelasteten Boden bzw. Oberflächenversiegelung auszuführen.19

8 Pulch-Gelände südlicher Bereich (westlich des Voisweges):

Altablagerungen von Bauschutt, Schlacke, Asche, Glas und Formsan-de, Bodenverunreinigungen mit Mineralöl und Schwermetallen Untersuchungen und entsprechende Sanierungsmaßnahmen auf dem Pulch-Gelände haben ergeben, dass bei einer gewerblichen Neunut-zung keine weitergehenden Sanierungsmaßnahmen zur Behebung der Altlastenproblematik mehr durchzuführen sind. Die festgestellten Bo-denbelastungen wurden vollständig ausgekoffert und ordnungsgemäß entsorgt. Als abschließende Sanierungsmaßnahme ist nur die vom Kreis Mettmann geforderte Abdeckung mit unbelasteten Boden bzw. Oberflächenversiegelung auszuführen.20

Bereich Eisenhüttenstraße

Sanierung (Einkapselung der Altlast); bei weiteren Baumaßnahmen sind bestimmte Auflagen (z.B. kellerlose Bebauung) zu berücksichtigen

Abbildung 7: Altlasten im Plangebiet Ratingen-Ost Für die beabsichtigten Folgenutzungen sind keine schädlichen Belastungen zu erwarten. 15 Die Nummerierung findet sich im Plan 1a wieder. 16 Ingenieurbüros Dr. Gärtner und Partner (31.10.2007): Bericht 17 Stadt Ratingen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (2002): Begründung Bebauungsplan Ost 313 18 TÜV Umwelt bzw. Büro Dr. Kraft (1997 und 1999): Untersuchungen 19 Ing.-Büro Dr. Tillmann und Partner (02.08.2007): Dokumentation - Zusammenfassender Situationsbericht Umweltamt

Stadt Ratingen 20 Ing.-Büro Dr. Tillmann und Partner (02.08.2007): a.a.O.

Bestandsanalyse

16

Im Plangebiet Ost liegen keine Wasserschutzzonen vor, hingegen befindet sich das Plan-gebiet Tiefenbroich in der Wasserschutzzone III b. Die Plangebiete Ost und Tiefenbroich befinden sich im baulichen Innenbereich. Somit liegt keine Überschneidung mit dem Geltungsbereich des Landschaftsplanes vor.21

Abbildung 8: Abgrenzung der rechtskräftigen Bebauungspläne im Plangebiet Ratingen-Ost Für das Plangebiet Ratingen-Ost und das Plangebiet Tiefenbroich existieren in großen Teilen rechtskräftige Bebauungspläne , die zum Teil aufgrund von geplanten Neuansiedlun- 21 Kreis Mettmann (2006): Landschaftsplan, 2. Änderungsverfahren für die Raumeinheit B

Bestandsanalyse

17

gen geändert werden müssen. Daher befindet sich aktuell ein Teil dieser Pläne im Ände-rungsverfahren. Die Bebauungsplangrenzen sind den Abbildungen 8 und 9 zu entnehmen. Weitere Informationen zu den einzelnen Bebauungsplänen befinden sich im Anhang.

Abbildung 9: Abgrenzung der rechtskräftigen Bebauungspläne im Plangebiet Tiefenbroich

Bestandsanalyse

18

3.43.43.43.4 FunktionsanalyseFunktionsanalyseFunktionsanalyseFunktionsanalyse

(vgl. im Folgenden Pläne 2a und 2b: „Funktionsanalyse“)

3.4.13.4.13.4.13.4.1 GewerbeGewerbeGewerbeGewerbe

Im Folgenden wird ein kurzer Überblick über die wirtschaftliche Entwicklung des Großrau-mes Düsseldorf, der Stadt Ratingen sowie des gesamten Untersuchungsgebietes gegeben. Hierzu werden u.a. die Ergebnisse der aktuellen Gewerbeflächenanalyse der Stadt Ratin-gen22 aufgeführt. Trend im Großraum Düsseldorf 23 Im Weiteren werden zunächst einige Hinweise zur strukturellen Entwicklung im Groß-raum Düsseldorf gegeben, da gerade hier in den letzten Jahren im Gegenzug zum Trend der Deindustrialisierung eine zunehmende Tertiärisierung der Wirtschaftsstrukturen stattge-funden hat. Nachfrage nach hochwertigen Gewerbe- und Dienstleis tungsflächen (tertiärer Sek-tor) 24: Der Großraum Düsseldorf gehörte in den vergangenen Jahren zu den größten und dyna-mischsten Gewerbeflächenmärkten Deutschlands und profitiert nach wie vor von seiner zentralen Lage im wachsenden Güter- und Dienstleistungsverkehr sowie von der Wirtschaft-kraft und der Anzahl der ansässigen Unternehmen. Die großen Entwicklungsmaßnahmen seit 2003 ziehen noch heute ein Überangebot an Bü-roflächen nach sich. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das Kosten- und Qualitätsniveau für Flächen und Immobilien im Vergleich zu den weiteren deutschen Immobilienzentren sehr hoch ist und mit der aktuell verminderten Nachfrage eher Marktanpassungen erfolgen, als dass eine grundlegende Trendwende zu erwarten ist. Demnach widerspricht dieses kurzfris-tige Überangebot nicht dem allgemeinen Entwicklungstrend in der Region. Es ist für die mit-tel- bis langfristige Perspektive eine zunehmende Nachfrage nach hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsflächen zu erwarten. Dies betrifft insbesondere den Düsseldorfer Norden und in der Nutzung der hier vorherrschenden Standortvorteile auch die Stadt Ratingen. Bei-spielhaft für diese Entwicklungslinie im Großraum Düsseldorf ist u.a. die Hauptverwaltung des Modeunternehmens ESPRIT in Ratingen-Ost, die zu der hochwertigen Belegung zählt. Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen (sekun därer Sektor) 25: Grundsätzlich hat der sekundäre Sektor an Bedeutung verloren, dennoch ist auch eine Nachfrage nach Flächen im sekundären Bereich zu verzeichnen. In den letzten Jahren zie-hen die Märkte für rein gewerbliche und industrielle Liegenschaften wieder an. Insgesamt ist die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieliegenschaften (unbebaut und bebaut) in den vergangenen sechs Jahren mit durchschnittlich ca. 40 ha/Jahr im Großraum Düsseldorf hoch. Trend in Ratingen

22 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): Gewerbeflächenanalyse für die Stadt Ratingen, Entwurf

des Abschlußberichtes 23 Düsseldorf, Ratingen, Erkrath, Hilden, Neuss und Meerbusch 24 Tertiärer Sektor: Arbeitsplätze im Bereich Handel, Verkehr, Nachrichtenübermittlung, Kreditinstitute, Versicherungen,

Dienstleistungen, Organisationen ohne Erwerbscharakter, Gebietskörperschaften, Sozialverbände 25 Sekundärer Sektor: Arbeitsplätze im Bereich Bergbau, Energie, Verarbeitendes Gewerbe, Baugewerbe

Bestandsanalyse

19

Im Folgenden wird mit verschiedenen Kennziffern26 die Beschäftigtenentwicklung in Ratin-gen27 beschrieben, um die oben angeführten Trends zu belegen. Beschäftigtenzahlen insgesamt Seit 1990 ist die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten in Ratingen um fast 30 % gestiegen, im Gegensatz zur Senkung um 6 % im gleichen Zeitraum im Bundesland. Im Kreis Mettmann sind die Beschäftigtenzahlen auf einem weitgehend gleichen Niveau geblieben. Die Entwicklung der Beschäftigtenzahlen deutet auf eine konsistent erfolgreiche Wirtschafts- und Ansiedlungspolitik in Ratingen in den vergangenen Jahren hin.

Abbildung 10: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort im

Vergleich (1990 = 100%)28

26 Den Ausgangswert bildet die Zahl des Jahres 1990, welche auf 100% gesetzt wird. Hierauf beziehen sich die Zahlen der

folgenden Jahre, so dass sie als Differenz (Abweichung) vom Ausgangswert ausgedrückt werden können. 27 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O. 28. Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O.

Bestandsanalyse

20

Beschäftigtenzahlen branchenspezifisch Bei genauer Betrachtung der statistischen Daten wird deutlich, woraus die hohen Zuwachs-raten bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten resultieren und bei welchen Bran-chen überproportional die Anzahl der Arbeitsplätze sinkt. Differenziert wird im Folgenden nach Fertigungsberufen, technischen Berufen und Dienstleistungsberufen.29 Seit 1995 ist der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den Fertigungsbe-rufen am Arbeitsort in Ratingen wie auch im gesamten Kreis Mettmann kontinuierlich zu-rückgegangen und beträgt im Jahre 2005 weniger als 75 % der noch 1990 vorhandenen Zahl.

Abbildung 11: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den Fertigungs-

berufen am Arbeitsort im Vergleich (1990 = 100%)30 Ähnlich eindeutige Aussagen lassen sich in den technischen Berufen nicht ausmachen. Während im Kreis Mettmann seit Anfang der 1990er-Jahre der Wert relativ konstant bleibt, hat Ratingen zwischen 1990 und 1995 einen Anstieg um fast 50 % zu verzeichnen, gefolgt von einem massiven Rückgang von 40 % in den folgenden Jahren. Hierfür sind verschiede-ne Unternehmensbewegungen verantwortlich, bei denen periodisch Arbeitsplätze verlagert und wieder angesiedelt wurden.

29 Fertigungsberufe: z.B. Schlosser, Werkzeugmacher, Monteure etc. Technische Berufe: Ingenieure, Chemiker, Physiker, Mathematiker und Techniker (z.B. Maschinenbautechniker) Dienstleistungsberufe: z.B. Waren-, Bank-, und Versicherungskaufleute, Nachrichten, Büro-, aber auch Lager- und

Transportarbeiter. Vgl. Klassifizierung der Berufe, Statistisches Bundesamt, Ausgabe 1979 30 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O.

Bestandsanalyse

21

Abbildung 12: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den technischen

Berufen am Arbeitsort im Vergleich (1990 = 100%)31 Gegensätzlich zu den Fertigungsberufen verlief die Entwicklung der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in den Dienstleistungsberufen . Hier weist Ratingen im Dienstleistungssektor eine überdurchschnittliche Entwicklungsdynamik auf. In Ratingen und im Kreis Mettmann verläuft die Entwicklung stetig seit 1990 in positiver Richtung, allerdings ist in Ratingen im Jahre 2005 der Referenzwert von 1990 um 50 %, im Kreis nur um etwa 20 % gestiegen. Damit weist Ratingen die stärksten Zuwachsraten in den Dienstleistungsbe-rufen auf und nimmt eine Spitzenposition im Kreis Mettmann ein.

31 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O.

Bestandsanalyse

22

Abbildung 13: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den Dienstleis-

tungsberufen am Arbeitsort im Vergleich (1990 = 100 %)32 Der Vergleich der Beschäftigtenzahlen macht deutlich, dass die Stadt Ratingen bis heute eindeutig von der Tertiärisierung profitieren konnte, während der sekundäre Sektor an Be-deutung verloren hat. Hinsichtlich des Bürobestandes können nach Auskunft der städtischen Wirtschaftsförde-rung folgende Eckdaten aufgezeigt werden. In Ratingen existieren derzeit insgesamt ca. 550.000 qm Bürofläche. Ein generelles Problem des Büromarktes ist die relativ hohe Leer-standsquote, die in Ratingen bei rund 10 % liegt (ca. 55.000 qm, Stand 31.1.2008).33 Gerade ältere Bestandsflächen machen den Großteil der Leerstände aus, da Mieter bei Angebots-überhang aus bestehenden Objekten in neue Büroanlagen bei teilweise unveränderten oder sogar günstigeren Büromieten mit Lage- und Ausstattungsvorteilen umziehen. Das bestehende Flächenangebot muss als Überangebot bezeichnen werden und ist zumin-dest in Bezug auf die Quantität mehr als gut. Standorte mit 1 A – Qualität werden jedoch weiterhin dringend benötigt. Hier ist das Angebot, das durch die Projektentwicklungen im Plangebiet Ratingen-Ost und darüber hinaus zukünftig entstehen soll, als gut zu bezeichnen. Die Nachfrage nach Büroflächen aller Kategorien dürfte damit mittel- bis langfristig befriedigt werden können. Diese Aussagen werden auch durch die aktuelle Gewerbeflächenanalyse34 belegt. In dem Gutachten werden die Gewerbeflächen in folgende Kategorien eingestuft: � Kategorie A : Standorte mit überregionaler Bedeutung für den Dienstleistungssektor � Kategorie B : Standorte mit regionaler Bedeutung für Dienstleistung und mit Flächen-

potential für das verarbeitende Gewerbe

32 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O. 33 Diese hohen Leerstandszahlen gelten auch für den gesamten Büromarkt Düsseldorf (Düsseldorf, Neuss, Ratingen,

Hilden und Erkrath). Sie liegen hier bei rund 950.000 qm (ca. 11 %). 34 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (Februar 2008): a.a.O.

Bestandsanalyse

23

� Kategorie C : Standorte mit lokaler Bedeutung für Dienstleistungen und mit Flächenpo-tential für die gewerbliche Nutzung in Verarbeitung und Produktion

Ein tatsächlicher Bedarf an Flächen der Kategorien A und B wird mit 40 ha bis zum Jahr 2020 beziffert, wobei derzeit nur ca. 26 ha verfügbar sind. Trend im Untersuchungsgebiet Dieser Trend zeigte sich in der Vergangenheit auch im Plangebiet Ratingen-Ost . Die wirt-schaftliche Entwicklung wurde im Wesentlichen durch die Balcke Dürr AG (östlich der S-Bahnlinie, südlich der Homberger Straße), die Rheinische Eisengießerei Pulch (westlich des Voisweges) sowie die Ratinger Eisenhütte (nördlich der Eisenhüttenstraße) bestimmt. Die Dominanz dieser Unternehmen hat sich bis heute jedoch stark verändert. Die genannten Unternehmen haben ihre Funktionsbereiche konzentriert (Balcke Dürr AG) bzw. haben ihre Firmentätigkeit beendet (Rheinische Eisengießerei Pulch und Ratinger Eisenhütte).

Brachfläche westlich Balcke-Dürr-Allee Der Standort „Balcke-Dürr“ wurde in den letzten Jahren zu großen Teilen neugeordnet (neue Erschließungsstraße, Abriss nicht mehr benötigter Gebäude, Realisierung eines Grünzuges zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnbebauung, Realisierung neuer Bürostandorte (u.a. des Textilunternehmens ESPRIT) sowie neuer Wohnquartiere, Errichtung eines Sport-zentrums des Turnverein Ratingen 1865 e.V., etc.). In vielen Bereichen hat damit eine standortadäquate Nachnutzung stattgefunden. Heute befinden sich im Plangebiet Ratingen-Ost eine Vielzahl von Betrieben der verschie-densten Branchen, die ca. 4.000 Arbeitsplätze im sekundären und tertiären Sektor stellen.

Bestandsanalyse

24

Davon liegen nur noch ca. 500 Arbeitsplätze im sekundären Sektor. Allein 900 Arbeitsplätze stellt zurzeit das Textilunternehmen ESPRIT (Stand 31.1.2008). Aufgrund der Umnutzungen von Gewerbe- und Industrieflächen in Büroflächen (insbesondere im Bereich des ehemali-gen Balcke-Dürr-Geländes) hat sich der Anteil der Arbeitsplätze im tertiären Sektor deutlich erhöht.35 Sekundärer Sektor im Untersuchungsgebiet Die Funktionsanalyse stellt die aufgegebenen Flächen, sowie die ehemaligen Betriebserwei-terungsflächen als innerstädtische Brachen dar. Diese nehmen einen großen Flächenan-teil im Untersuchungsgebiet ein. Es ist damit zu rechnen, dass die freien Flächen im Bereich der Balcke-Dürr-Allee in naher Zukunft genutzt werden. Das Gleiche gilt für die innerstädtische Brache der Eisengießerei Pulch, die seit Jahren auch aus stadtgestalterischer Sicht einen Missstand darstellt. Durch die Ansiedlung des Modeunternehmens ESPRIT könnte endlich die aus funktionaler und stadtgestalterischer Sicht dringend notwendige Aufwertung stattfinden. Konkrete Absichten liegen auch für den Bereich nördlich der Eisenhüttenstraße mit der Planung für Senioren-wohnen vor.

Brachfläche westlich des Voisweges (Pulch)

35 Auskunft der städtischen Wirtschaftsförderung

Bestandsanalyse

25

Brachfläche Eisenhüttenstraße Bei Inanspruchnahme dieser Brachflächen für neue Nutzungsarten (Wohnen und Gewerbe) würde ein bedeutender Impuls für das Plangebiet Ratingen-Ost und darüber hinaus eingelei-tet. Folgende größere zusammenhängende Gewerbestandorte kennzeichnen das Untersu-chungsgebiet: Plangebiet Ost � Bereich „Nördlich Homberger Straße / Südlich Josef-Schappe-Straße / Fester Straße“

(Kategorie B): kleinteilige Gewerbeansiedlung; � Bereich „Südlich Homberger Straße / Östlich Balcke-Dürr-Allee“ (Kategorie B): Ein

geschlossener Gewerbehof mit verschiedenen Gewerbe- und Handwerksbetrieben sowie Getränkemarkt als Hauptnutzer. Ein Teil der Gebäude ist unter Denkmalschutz gestellt worden. Aufgrund der Gebäudestellungen und der Flächenknappheit sind Rangier- und Lagerungsmöglichkeiten nur begrenzt gegeben;

� Bereich „Westlich Balcke-Dürr-Allee / Südlich der vorhandenen Büronutzung“ (Katego-rie A): Produzierendes Gewerbe, Umstrukturierung dieses Bereiches hängt von den laufenden Mietverträgen ab; im rechtskräftigen Bebauungsplan Ost 313 ist ein „einge-schränktes Gewerbegebiet“ festgesetzt worden;

� Bereich „Voisweg / Formerstraße“ (Kategorie B): Produzierendes Gewerbe, kleinere Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe

Plangebiet Tiefenbroich � Bereich „Am Rosenkothen / Holterkamp“ (Kategorie B): Produzierendes Gewerbe, Kfz-

Betriebe, Logistikunternehmen, Outletstores, etc.

Bestandsanalyse

26

Bereich „Fester Straße / Josef-Schappe-Straße“

Ehemalige Maschinenfabrik

Bestandsanalyse

27

Tertiärer Sektor im Untersuchungsgebiet Als bedeutende Dienstleistungsstandorte sind folgende Bürostandorte zu nennen: Plangebiet Ratingen-Ost � „Nördlich Homberger Straße / Östlich Fester Str.“ (Kategorie A), � „Westlich Balcke-Dürr-Allee“ (Kategorie A), � „Balcke-Dürr-Allee / Oststraße“ (Kategorie A): Für den Bereich östlich der Balcke-Dürr-

Allee liegt ein Bauantrag vor. Hier soll ein weiteres ESPRIT-Gebäude entstehen (Sitz der Marke: „edc by ESPRIT“).

� „ Am Brüll“ (Bürohaus Am See, Kategorie A), � „Westlich Esprit-Allee“ (Kategorie A): Hier hat sich 2003 die Hauptverwaltung (mit La-

ger und Showroom) des Modeunternehmens ESPRIT niedergelassen36. An diesem Standort arbeiten zurzeit ca. 650 Mitarbeiter/Innen.37

� „Mettmanner Straße / Formerstraße“ (Kategorie A)

ESPRIT-Hauptverwaltung Plangebiet Tiefenbroich Im Bereich „Am Rosenkothen / Holterkamp“ (Kategorie B) haben sich verschiedene Textil-Outletstores angesiedelt. Ein bedeutender Kundenmagnet ist der Outletstore des Modeun-ternehmens ESPRIT mit ca. 140 Mitarbeitern. ESPRIT beabsichtigt diesen Standort auf-zugeben und seinen Outletstore (ca. 2.087 qm Verkaufsfläche) auf das Pulch-Gelände in Ratingen-Ost zu verlagern. Die Baugenehmigung für zum Teil in Anspruch genommene Er-weiterungsmöglichkeit ist bis zum 31.12.2010 befristet. Aus diesem Grund wird zurzeit der

36 Darüber hinaus hat ESPRIT weitere Büroflächen im Umfeld der Hauptverwaltung angemietet. 37 Ropertz & Partner Planungsgesellschaft mbH (Februar 2008): Auskunft

Bestandsanalyse

28

betreffende B-Plan (T 178, 3. Änderung) überarbeitet. Gegenwärtig wurde ein Textil-Outletstore am Holterkamp 3 aufgegeben. Eine Nachnutzung, ebenfalls ein Textil-Outletstore38 (S.Oliver), ist bereits vorhanden. Insgesamt weist das Plangebiet Ratingen-Ost einige dominante und architektonisch an-spruchsvolle Bürogebäude auf. Diese finden sich insbesondere im Bereich westlich und östlich der Balcke-Dürr-Allee. Zurzeit liegt im Bereich „Homberger Straße / Balcke-Dürr-Allee“ ein Bebauungsvorschlag für ein weiteres Bürogebäude (IV Geschosse) vor. Im Eckbe-reich „Mettmanner Straße / Formerstraße“ befindet sich ein dominantes Bürogebäude mit einer Spiegelglasfassade aus den 90er Jahren. Durch die bisherigen und anhaltenden Um-strukturierungen dieses Standortes findet stadtgestalterisch eine deutliche Aufwertung statt.

38 Bekleidungseinzelhandel mit den Sortimenten Bekleidung, Lederwaren und Schuhe

Bestandsanalyse

29

3.4.23.4.23.4.23.4.2 WohnenWohnenWohnenWohnen

Im Stadtteil Ratingen-Ost wohnen ca. 8.550 Einwohner (Stand: 30.6.2007), davon leben nur ca. 6 % (ca. 540) Einwohner im Plangebiet. Nach den Ergebnissen der stadteigenen Prog-nose (2005-2020) wird Ratingen-Ost voraussichtlich sein Einwohnerniveau halten. Gegen-über 2005 ist bis 2020 jedoch mit einem prozentualen Zuwachs bei den Senioren (> = 65 Jahren) von ca. 22 % zu rechnen (demografischer Wandel).39 Es ist davon auszugehen, dass für den zunehmenden Anteil an Senioren zukünftig mehr altengerechte Wohnformen angeboten werden müssen. Hier besteht Handlungsbedarf. Im Plangebiet Ratingen-Ost existieren vier einzelne zusammenhängende Wohnquartie-re: � Wohnquartier „ Homberger Straße / Josef-Schappe-Straße“ Dieses Wohnquartier ist mit Handel und Dienstleistung kombiniert (heterogene Mischung). In diesem Bereich bestehen extreme Nutzungskonflikte (Lärm- und / oder Schadstoffemissio-nen) durch die unmittelbare Nähe zu der gewerblichen Nutzung sowie zu der stark befahre-nen Homberger Straße (s. folgende Ausführungen zu den Verkehrsstärken Kapitel 3.4.4). Das Wohnquartier wird darüber hinaus durch die Lärmemissionen der S-Bahn belastet. Hierdurch ergeben sich Nutzungskonflikte, die im Sinne einer geordneten städtebaulichen Nutzung sehr problematisch sind. � Wohnquartier „Homberger Straße / Eisenhüttenstraße“ Dieses Wohnquartier ist zum überwiegenden Teil ein störungsfreies Quartier. Allerdings wird die Wohnnutzung in dem Randbereich entlang der Homberger Straße durch den Kfz-Verkehr beeinträchtigt. � Wohnquartier „Hugo-Schlimm-Straße / Oststraße“ Die Entwicklung in diesem Quartier ist abgeschlossen. Hier bestehen keine nennenswerten Nutzungskonflikte. � Wohnquartier „Am Brüll“ Das Wohnquartier „Am Brüll“ wird trotz der angelegten Schutzwand und den Böschungen durch den Kfz-Verkehr der Mettmanner Straße beschallt. Der Standort für eine Wohnnut-zung ist in diesem Bereich städtebaulich nicht optimal. Die Wohnnutzung „Wohnen außerhalb eines Wohnquartiers“ , die sich inmitten des In-dustriegebietes „Voisweg“ befindet, ist aufgrund der existierenden Emissionen städtebaulich sehr problematisch. Umnutzungen sind für diese Bereiche anzustreben. Auch die Wohnnut-zung im Bereich „ehemalige Maschinenfabrik“ an der Homberger Straße ist aufgrund der Lärm- und Schadstoffemissionen städtebaulich abzulehnen. Das Wohngebäude westlich des Sees ist verkauft worden. Die zukünftige Nutzung ist zurzeit unklar. Im Plangebiet Tiefenbroich existieren zwei zusammenhängende Wohnquartiere: � Wohnquartier „Jägerhofstraße / Am Rosenkothen“

39 Stadt Ratingen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (2007): Bevölkerungsvorausberechnung 2005-2020

für Ratingen und Auskunft der Statistikstelle

Bestandsanalyse

30

Der Bereich des Wohnquartiers entlang der Straße „Am Rosenkothen“ ist mit Handel kombi-niert (heterogene Mischung). In diesem Bereich bestehen erhebliche Nutzungskonflikte (Lärm- und / oder Schadstoffemissionen) durch die angrenzende gewerbliche Nutzung, vor allem durch die unmittelbare Nähe zu dem sehr stark frequentierten Textiloutlet ESPRIT und dem nordwestlich angrenzenden Parkplatz. Hierdurch ergeben sich Nutzungskonflikte, die im Sinne einer geordneten städtebaulichen Nutzung sehr problematisch sind. � Wohnquartier „Am Roten Kreuz / Jägerhofstraße„ Die Wohnnutzung entlang der Straße Am Roten Kreuz wird ebenfalls durch die angrenzende gewerbliche Nutzung sowie mit dem damit verbundenen Kfz-Verkehr beeinträchtigt. Der Standort für eine Wohnnutzung ist in diesem Bereich städtebaulich problematisch. Die Lärm- und Schadstoffemissionen, die durch den Individualverkehr, den ÖPNV bzw. durch eine gewerbliche bzw. industrielle Nutzung verursacht werden, sind zum überwiegen-den Teil nicht zu verhindern. Deshalb sollte angestrebt werden, Wohnnutzungen und andere lärmempfindliche Nutzungen entlang dieser Lärmquellen nicht weiter zu forcieren und passi-ve Lärmschutzmaßnahmen zu realisieren. Im Stadtteil Tiefenbroich ist eine Erweiterung der Wohnnutzung aufgrund von Planungsbe-schränkungen, zum Schutz der Bevölkerung vor Fluglärm40, nicht mehr möglich.

40 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen / LEP NRW (17.08.1998): „Schutz vor Fluglärm“

Bestandsanalyse

31

3.4.33.4.33.4.33.4.3 Handel und Dienstleistungen, GemeinHandel und Dienstleistungen, GemeinHandel und Dienstleistungen, GemeinHandel und Dienstleistungen, Gemeinbebebebedarfsdarfsdarfsdarfs----, , , ,

SportSportSportSport---- und Freizeiteinrichtungen und Freizeiteinrichtungen und Freizeiteinrichtungen und Freizeiteinrichtungen

Im Plangebiet Ratingen-Ost befinden sich mehrere zusammenhängende Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote (Lebensmittel, Blumen, Mode, Geschenkartikel, Sparkasse etc.) im Bereich „Homberger Straße / Eisenhüttenstraße / Fester Straße“. Den Kern bildet ein Gebäudeensemble mit Einzelhandelsbetrieben und einer größeren ebenerdigen Stell-platzanlage. Dieser Bereich ist funktional gut gestaltet und mit kurzen Wegen in die Ge-schäfte versehen. Der Vollsortimenter Edeka stellt den stärksten Frequenzbringer dar. Das Einzelhandelsangebot besteht überwiegend aus Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs (Nah-rungsmittel, Zeitungen etc.). Vereinzelt sind Sortimente des mittelfristigen Bedarfs (Fahrrad-fachgeschäft, Bekleidungsgeschäft etc.) zu finden. Im gesamten Stadtteil Ratingen-Ost befindet sich keine gewachsene Ortsmitte. Dieser Standort übernimmt in Teilbereichen jedoch die Funktion einer Ortsmitte. Anfang der 90er Jahre wurde mit dieser Umstrukturierung begonnen, die nunmehr weiter verfolgt werden kann. Der Bereich „Homberger Straße / Eisenhüttenstraße / Fester Straße“ wird im Einzelhandels-konzept der Stadt Ratingen als Nahversorgungsstandort41 (NVS) eingestuft. Nahversor-gungsstandorte erfüllen nicht die Voraussetzungen für die Einstufung als zentraler Versor-gungsbereich. Dies gilt auch für den NVS Ost. Aufgrund der Tatsache, dass aktuell in allen vorhandenen Warengruppen nur jeweils ein einziger Einzelhandelsbetrieb als Magnet vor-handen ist, entspricht dieser Standort rein aus dem Bestand nicht den Merkmalen für zentra-le Versorgungsbereiche. Trotzdem übernimmt dieser Standort eine wesentliche Nahversor-gungsfunktion für die nähere Umgebung. Der überwiegende Teil der Wohnnutzung liegt im Einzugsbereich von ca. 500 Metern (ca. 7 Minuten-Gehweg) des NVS Ost. Es ist davon auszugehen, dass ein großer Teil der Versor-gung im Bereich des täglichen Bedarfes hier getätigt wird. Insgesamt wird von Seiten der Gutachter des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Ratingen42 im Bereich der Nahversorgungsstruktur in Ratingen-Ost durch das Vorhandensein lediglich eines Anbieters eine leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bei Nahrungs- und Genussmitteln43 festgestellt. Weitere Einrichtungen im Bereich „Einzelhandel und Dienstleistungen“ existieren außerdem im Wohnquartier „Homberger Straße / Josef-Schappe-Straße“, im Industriegebiet „Voisweg“ und im Gewerbegebiet an der Homberger Straße (Getränkefachmarkt Trinkkauf). Weiterhin befinden sich im zu untersuchenden Bereich einige Sport- und Freizeiteinrichtun-gen, die im Folgenden benannt werden: � Sportzentrum Ost des Turnvereines TV Ratingen an der Kokkolastraße, � Spiel- und Bolzplatz im Bereich „S-Bahnlinie / Homberger Straße“, � Spielplatz im Grünzug westlich der Hugo-Schlimm-Straße.

41 Nahversorgungsstandorte weisen Einzelhandelsagglomerationen auf und befinden sich in städtebaulich integrierter Lage.

Sie sind überwiegend von Wohnbebauung umgeben und gegenüber ihrem unmittelbaren Umfeld von erhöhter städte-baulicher Dichte und Nutzungsvielfalt geprägt.

42 Stadt und Handel (2008): a.a.O. 43 0,30 qm Verkaufsfläche / Einwohner in Ratingen Ost (Bundesdurchschnitt 0,33 – 0,35 qm)

Bestandsanalyse

32

Südlich der Mettmanner Straße wird zur Zeit die neue Hauptfeuerwehrwache der Stadt Ra-tingen errichtet. Mit dieser Ansiedlung konnte ein beachtlicher ungenutzter und unstrukturier-ter Teilbereich im Industriegebiet Voisweg einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die Feu-erwache erhält für ihre Einsätze eine alarmgeregelte Ausfahrt in die Mettmanner Straße.

3.4.43.4.43.4.43.4.4 VerkehrVerkehrVerkehrVerkehr

Die verkehrsinfrastrukturelle Anbindung des Plangebietes Ratingen-Ost kann als sehr gut bezeichnet werden. Nordöstlich des Plangebietes Ratingen-Ost befindet sich an der Mett-manner Straße der Autobahnanschluss „Ratingen-Schwarzbach“ der A 44. Dieser befindet sich in ca. 1,5 km-Entfernung vom Innerstädtischen Verkehrsring (IVR). Dieser IVR wurde in den 70er Jahren begonnen und umschließt heute vollständig die Innenstadt. Er kann da-mit den nicht zentrumsbezogenen Verkehr aufnehmen. Das regionale Straßennetz ist radial (strahlenförmig) auf die Innenstadt bzw. den IVR ausgerichtet. Hierzu gehören, die sich im Plangebiet befindenden, stark befahrenen Straßen : � Homberger Straße (14.420 Kfz / 24h)44, geht in westlicher Richtung in die Bahnstraße

(21.935 Kfz / 24 h)45 über, die direkt ins Zentrum führt, in östlicher Richtung schafft die Homberger Straße (geht in die Brachter Straße über) eine Verbindung zur Autobahn-anschlussstelle „Ratingen Ost“ der A 44 und damit eine Verbindung zur A 3;

� Mettmanner Straße (westlich des Kreisverkehres: 13.020 Kfz / 24h; östlich des Kreis-verkehres: 16.940 Kfz/24h)46, geht in westlicher Richtung in die Industriestraße (7.488 Kfz / 24h)47.

Diese Straßen nehmen den regionalen und ortsteilverbindenden Verkehr auf. Damit über-wiegt die Verkehrsfunktion. Demzufolge werden sie innerhalb des Verkehrsentwicklungspla-nes als Hauptverkehrsstraßen eingestuft.48 Das Plangebiet Ratingen-Ost ist über diese Straßen mit dem Innenstadtzentrum verbunden. Der Marktplatz liegt ca. 1.150 m entfernt. Mit der jüngsten Neustrukturierung des Gebietes östlich der S-Bahnlinie zwischen Homber-ger Straße und Mettmanner Straße ist mit der neuen Balcke-Dürr-Allee (8.376 Kfz/24h)49 eine wichtige Verbindungsstraße zwischen diesen Straßen geschaffen worden. Die Balcke-Dürr-Allee hat ebenfalls die Funktion einer Hauptverkehrsstraße. Bei diesem Straßentyp steht neben der Verkehrsfunktion auch die Verbindungsfunktion im Vordergrund. Die Ost-straße konnte in diesem Zuge im Bereich „Frommeskothen“ abgebunden werden.

44 Stadt Ratingen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (2005): Verkehrszählung 45 Stadt Ratingen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (2003): Verkehrszählung 46 Ingenieurbüro Vössing (Juli 2008): Verkehrsgutachten zum Knotenpunkt „Mettmanner Straße / Formerstraße / Balcke-

Dürr-Allee“) 47 Bundesverkehrswegezählung (2005) 48 Freie Planungsgruppe Berlin GmbH (1988): Verkehrsentwicklungsplan 49 Ingenieurbüro Vössing (Juli 2008): a.a.O.

Bestandsanalyse

33

Balcke-Dürr-Allee Der lichtsignalgesteuerte Knotenpunkt „Homberger Straße / Balcke-Dürr-Allee / Fester Stra-ße“ weist heute schon Kapazitätsengpässe auf. Weitere Ansiedlungen im Untersuchungs-gebiet könnten zu einem Ausbau dieses Knotenpunktes führen. Die Formerstraße und der über das Plangebiet hinausgehende Voisweg werden als „Schleichweg “ zur Neanderstraße und in Gegenrichtung zur A 44 genutzt. Aufgrund des unzureichenden Querschnitts der Industriestraße, der steigenden Verkehrs-mengen, der Konflikte mit der unmittelbar angrenzenden Wohnnutzung (Lärm- und Abgas-emissionen) und des Schleichverkehrs auf der Formerstraße sowie dem Voisweg soll eine Anbindung der K 10 (Neanderstraße) an die Mettmanner Straße erfolgen. Damit wird die K 10 über die L 239 (Mettmanner Straße) direkt an die A 44 angebunden und die Kfz-bedingten Belästigungen der Anwohner werden reduziert. Auf den Straßen im südöstlichen Bereich des Plangebietes Ost (Oststraße, Mettmanner Straße, Formerstraße) herrscht aufgrund fehlender Stellplätze ein großer Parkdruck . Dieser wird durch die sogenannten „Ordertage“ der Firma ESPRIT zusätzlich verschärft. Der Bereich „Fester Straße / Josef-Schappe-Straße / Eisenhüttenstraße“ ist aus verkehrs-funktionaler Sicht ungeordnet und unübersichtlich. Hier bestehen auf kleinem Raum zu vie-le Ein- und Ausfahrten . Auch stadtgestalterisch wirkt das Gebiet, insbesondere im Bereich der Tankstelle, wenig ansprechend. Im Plangebiet befindet sich als verkehrlicher Magnet der S-Bahnhof Ratingen Ost der S-Bahnlinie S 6 „Essen-Ratingen-Düsseldorf-Köln“. Die S-Bahn verkehrt im 20 Minuten-Takt durchgehend von Essen nach Düsseldorf und Köln. In den Hauptverkehrszeiten wird zusätz-lich ein 10 Minuten-Takt zwischen Ratingen-Ost und Langenfeld angeboten. Die Bahnstre-

Bestandsanalyse

34

cke stellt eine funktionale Barriere zwischen Ratingen-Mitte und Ratingen-Ost dar. Der S-Bahnhof steht im Funktionsaustausch mit allen Ratinger Stadtteilen. Buslinien aus allen Ra-tinger Stadtteilen fahren den Zentralen Omnibus-Bahnhof (ZOB) an. Somit kommt dem S-Bahnhof mit dem ZOB eine zentrale Bedeutung hinsichtlich der Verknüpfung im Stadtgebiet zu. Im Zuge der Aufhebung des plangleichen Übergangs „Homberger Straße / DB-Strecke“ durch die Führung der Homberger Straße über die S-Bahnlinie wurde das Bahnhof-Umfeld (ZOB, Park & Bike-Anlage, Bahnhofsvorplatz, Kiosk, WC, Fahrradstation, Count-Down-Anlage etc.) bereits in den 90er Jahren umgestaltet. Im Einzugsbereich des S-Bahnhofes (500 Meter-Radius) wohnen ca. 3.700 Einwohner (Stand 31.12.2007), die den S-Bahnhof in ca. 7 Minuten fußläufig erreichen können. In 15 Gehminuten ist der S-Bahnhof in einem 1.000 Meter-Radius50 von ca. 19.600 Einwohnern (Stand 31.12.2007) zu erreichen. Das gesamte Plangebiet Ratingen-Ost wird durch die Ein-zugsbereiche des S-Bahnhofes abgedeckt. Der S-Bahnhof befindet sich in einer ca. 1.000 m-Entfernung zum Marktplatz und ist damit in 15 Minuten fußläufig zu erreichen. Das Plangebiet wird durch mehrere Buslinien erschlossen. Hiermit sind durch die Einzugs-bereiche der Bushaltestellen (300 Meter = ca. 5 Gehminuten) an der Homberger Straße und der Balcke-Dürr-Allee weite Bereiche des Plangebietes abgedeckt. Im Plangebiet Ratingen-Ost befinden sich mehrere und zum überwiegenden Teil gesicherte Geh- und Radwegeverbindungen , die u.a. auf eine optimale Erreichung des S-Bahnhaltepunktes ausgelegt sind. Darüber hinaus existieren hier vier bedeutende Que-rungspunkte für Fußgänger und Radfahrer (Bereich des ZOB, Bereich „Balcke-Dürr-Allee/ Kokkolastraße“, Bereich „Homberger Straße/Balcke-Dürr-Allee“, Bereich „Balcke-Dürr-Allee/ Oststraße“)51. Die Querungen sind hier gesichert möglich. Im Funktionsplan 2a wird darüber hinaus ein fehlender Querungspunkt im Bereich der Mettmanner Straße östlich der S-Bahnlinie aufgeführt. Die Mettmanner Straße stellt in diesem Bereich eine deutliche Barriere dar. Eine direkte Anbindung des Industriegebietes Voisweg und des südlich des Plangebie-tes gelegenen Wohnquartieres „Voisweg / Marmorbruch“ an den S-Bahnhaltepunkt ist nicht gegeben. Um zum S-Bahnhaltepunkt zu gelangen sind Umwege in Kauf zu nehmen. Die Nutzung der S-Bahn wird dadurch unattraktiver. Nordöstlich des Plangebietes Tiefenbroich befindet sich in ca. 1,5 km Entfernung am Blyth-Valley-Ring der Autobahnanschluss „Ratingen-Tiefenbroich“ der A 52. Das Plangebiet Tiefenbroich wird über die Hauptverkehrsstraße Jägerhofstraße (11.110 Kfz / 24h)52 an den Blyth-Valley-Ring angebunden. In westlicher Richtung führt die Jägerhofstra-ße (5.616 Kfz / 24h)53 zur Sohlstättenstraße (Ortsmitte Tiefenbroich). Über die Hauptver-kehrsstraße Am Roten Kreuz erfolgt die Anbindung von und nach Ratingen-West. Die Leistungsfähigkeit des lichtsignalgesteuerten Knotenpunktes „Jägerhofstraße / Am Ro-senkothen / Am Roten Kreuz“ wird als ausreichend angesehen. Eine Verbesserung der Ver-kehrssituation ist durch die Verlagerung der verkehrsintensiven Nutzung des Textil-Outletstores der Modemarke ESPRIT zu erwarten. Der bautechnische Zustand des Knoten-punktes erfordert in naher Zukunft einen Erneuerungsbedarf. Nach überschlägiger Prüfung der Verkehrsströme wird seitens der Stadt Ratingen für den Knotenpunkt ein Kreisverkehr angedacht.

50 Prinz, D. (1993): Städtbauliches Entwerfen, Band 1, S. 67 51 Auf der Balcke-Dürr-Allee sind vor dem Hintergrund einer fortschreitenden Umstrukturierung weitere Querungsmöglich-

keiten ausgebaut worden. Diese werden jedoch zurzeit wenig genutzt. 52 Bundesverkehrswegezählung (2005) 53 Bundesverkehrswegezählung (2005)

Bestandsanalyse

35

Durch die Errichtung eines großen Parkplatzes mit insgesamt 262 Stellplätzen an der Straße Am Rosenkothen konnte der große Parkdruck auf das Gewerbegebiet entschärft werden. Jedoch herrscht auf den beiden Straßen „Am Rosenkothen“ und „Holterkamp“, zu den Haupteinkaufszeiten54 der Textil-Outletstores, weiterhin ein Parkdruck . Im hinteren Bereich des Holterkamps wird der öffentliche Straßenraum durch parkende LKW genutzt und somit auch blockiert. Das Plangebiet Tiefenbroich wird durch mehrere Buslinien erschlossen. Damit sind durch die Einzugsbereiche der Bushaltestellen (300 Meter = ca. 5 Gehminuten) an der Straße Am Roten Kreuz (Haltestelle Gerhart-Hauptmann-Straße) und Jägerhofstraße (Haltestelle Am Rosenkothen) weite Bereiche des Plangebietes abgedeckt. Durch die verschiedenen Busli-nien ist dieser Bereich an das Ratinger Zentrum, an Lintorf und an Düsseldorf angebunden. Der S-Bahnhaltepunkt Ratingen-Ost ist über eine direkte Busanbindung zu erreichen. Je-doch wird die Nutzung der S-Bahn durch die lange Busfahrzeit von ca. 15 Minuten unattrak-tiv.

54. Morgens und bei Warenwechsel

Bestandsanalyse

36

3.4.53.4.53.4.53.4.5 Grünstrukturen und WasserflächenGrünstrukturen und WasserflächenGrünstrukturen und WasserflächenGrünstrukturen und Wasserflächen

Das Plangebiet Ratingen-Ost weist folgende bedeutende Grünstrukturen und Wasserflä-chen auf: � Zwischen dem Balcke-Dürr-Gelände und der Straße „Am Brüll“ liegt ein See, der eine

ökologisch und gestalterisch wertvolle Ufervegetation aufweist. Der Umweltbericht zur 52. Änderung des Regionalplanes geht für diesen Bereich von einer sehr hohen Wer-tigkeit und Schutzwürdigkeit in Bezug auf Flora und Fauna sowie auf die biologische Vielfalt aus. Auch wird eine relevante Bedeutung für den Wasserhaushalt und eine klimatische Funktion konstatiert.55 Dieser für die Öffentlichkeit unzugängliche Bereich wurde bei vergangenen Planungen in einen innerstädtischen Grünzug eingebunden und hat damit eine Grünverbindung zum Freiraum (s.u.) erhalten. Ggf. ist bei Neupla-nungen die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit anzustreben. Das Bürohaus „Am See“ sowie das Bürogebäude von ESPRIT westlich der Esprit-Allee würden von der attrakti-ven Lage am See profitieren.

� Die Grünflächen östlich des S-Bahnhofes und östlich der Balcke-Dürr-Allee sind Be-standteile des Gesamtgrünzuges „Ostpark-Waldfriedhof“. Bei zukünftigen Planungen sollten die Vegetationsstrukturen, die bis an den Ostbahnhof reichen, erhalten bleiben und weiter entwickelt werden.

Folgende Bewertungen wurden dem Plangebiet Ratingen-Ost im Umweltbericht56 gegeben: � Flora und Fauna, biologische Vielfalt: Einem Großteil des Plangebietes kommt eine

untergeordnete Bedeutung zu. � Boden: Im überwiegenden Teil des Plangebietes bestehen keine (eingeschränkten)

natürlichen Bodenfunktionen und keine schutzwürdigen Böden. � Wasser: Das Plangebiet hat zum überwiegenden Teil keine relevante Bedeutung für

den Wasserhaushalt. � Luft und klimatische Faktoren : Im überwiegenden Teil des Untersuchungsgebietes

ist von Stadtklimatopen mit geringer Wertigkeit auszugehen. � Landschaftsbild: Insgesamt weist das Untersuchungsgebiet eine geringe bis mittlere

Bedeutung für das Landschaftsbild auf. Im Norden des Plangebietes Tiefenbroich liegt eine offene Grünlandfläche, die landwirt-schaftlich genutzt wird, sowie der Friedhoferweitungsbereich. In Tiefenbroich sind offene Grünlandflächen und Ackerflächen nur wenig vorzufinden, weshalb sie hinsichtlich ihrer öko-logischen Bedeutung eine hohe Wertigkeit besitzen. An den Friedhoferweitungsbereich schließt sich ein Gebiet an, welches überwiegend mit strukturreichen Laubwäldern bestockt ist. Dieser landschaftliche Bereich wird allerdings von der A 52 und der L 239 (Blyth-Valley-Ring) begrenzt. Aufgrund der Insellage stellt dieser Bereich einen wichtigen Lebens- und Rückzugsraum für Tiere- und Pflanzenarten dar. Somit besitzt der gesamte Bereich eine hohe Schutzwürdigkeit in Bezug auf Flora und Fauna sowie biologische Vielfalt.57 Das Gebiet besitzt durch das strukturreiche Landschaftsbild und die Lage im Siedlungsraum eine hohe Bedeutung für die Naherholung.58

55 Froelich & Sporbeck (2008): a.a.O. 56 Froelich & Sporbeck (2008): a.a.O. 57 Stadt Ratingen, Amt für Grünflächen und Umweltschutz (2008): Auskunft 58 Kreis Mettmann - Landschaftsplan Kreis Mettmann (2006): a.a.O.

Zielkonzeption für das Plangebiet Ratingen-Ost

37

4444 Zielkonzeption für das Plangebiet RatingenZielkonzeption für das Plangebiet RatingenZielkonzeption für das Plangebiet RatingenZielkonzeption für das Plangebiet Ratingen----

OstOstOstOst Die Bestandsanalyse hat gezeigt, dass bereits in einigen Bereichen des Plangebietes Ratin-gen-Ost ein Strukturwandel stattgefunden hat, dennoch bedarf es aufgrund vielfältiger Män-gel einer städtebaulichen Verbesserung und zielgerichteten Umstrukturierung. Fehlende Gewerbeflächen der Kategorie A, konkrete Umsiedlungsabsichten Firma ESPRIT, der zu-nehmende Bedarf an Seniorenwohnen und verkehrliche Probleme geben genügend Anlass, bestehende ungeordnete Bereiche funktionsgerecht zu entwickeln (s. folgende Abbil-dung). Dabei spielen die sich aus der örtlichen Struktur ergebenden Erfordernisse eine Rolle. Die örtlichen Ziele leiten sich aus der Bestandsanalyse ab und beinhalten die Beseitigung der aufgezeigten städtebaulichen Missstände, wobei die in Kapitel 3.3 dargestellten Ziele der Landesplanung- und Regionalplanung berücksichtigt werden. Die einzelnen themenbezogenen Teilziele (s. Abbildung 14) machen deutlich, dass im Plangebiet Ratingen-Ost das Konzept eines multifunktionalen und urbanen Stadtteilbe-reiches verfolgt wird. Durch eine gezielte Mischung sollen die Funktionen Wohnen, Arbei-ten, Versorgen und Erholen wieder näher zueinander gebracht und die Verkehrswege ver-kürzt werden. Arbeitsplätze und Wohnnutzung sollen um den S-Bahnhaltepunkt Ratingen-Ost angemessen verdichtet werden. Im Plangebiet Ratingen-Ost sollen sich Handel, Dienst-leistung und gastronomische Angebote ansiedeln. Die Bereiche nördlich und südlich der Homberger Straße sollen zu einem Nahversorgungszentrum mit unterschiedlichen Schwer-punkten entwickelt werden, damit wird der Ansatz für eine Ortsmitte Ratingen-Ost weiter gestärkt. Im Plangebiet Ratingen-Ost soll außerdem ein Bereich zur Ansiedlung eines groß-flächigen Einzelhandelsbetriebes mit zentrenrelevantem Sortiment (Oultetstore ESPRIT) aus städtebaulich nicht integrierter Lage (Tiefenbroich, Holterkamp) entwickelt werden. Die Sied-lungsstruktur soll Öffnungen zu Freiräumen und Grünzügen enthalten. Zur planungsrechtlichen Absicherung und Gestaltung dieser umfassenden Entwicklungsvor-stellung ist es notwendig, wesentliche Bereiche des Plangebietes Ratingen-Ost als zentralen Versorgungsbereich erstmalig auszuweisen. Eine solche Vorgehensweise korrespondiert mit den städtebaurechtlichen und landesplanerischen Vorgaben, wonach sich zentrale Versor-gungsbereiche u.a. aus planerischen Festlegungen oder sonstigen planungsrechtlich nicht bindenden städtebaulichen Konzeptionen ergeben können59. Die Hoheit zur Festlegung von zentralen Versorgungsbereichen wird dabei den Gemeinden zugeschrieben60.61 Der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche wird im neuen Einzelhandelserlass eine hohe städtebauliche Bedeutung gegeben. „Sie tragen zur Stärkung der Innenentwicklung und zur Förderung urbanen Lebens in den Städten bei. Angesichts der demografischen Entwicklung bedarf die Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung eines besonderen Schutzes, namentlich auch wegen der geringeren Mobilität älterer Menschen.“62

59 Bundesdrucksache: Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsan-

passungsgesetz Bau – EAG Bau), BT-Drs. 15/2250, S. 54 60 LEPro § 24a Absatz 2, Satz 1 61 Stadt und Handel (2008): a.a.O. 62 Einzelhandelserlass-Entwurf (2007): Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von

Vorhaben, gemäß Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen V A 3 / VI A 1 – 16.21 – und des Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie – 323 – 58 – 28; Kapitel 2.2.6


38

Für das Plangebiet Ratingen-Ost wird im Einzelhandelskonzept63 die Entwicklung eines Ne-benzentrums Ost als zentraler Versorgungsbereich vorgeschlagen. Dies beinhaltet das Ziel, umfassende Einzelhandelsangebote mit einer Versorgungsbedeutung für mehrere Stadttei-le64 neu zu schaffen, ergänzt um eine Vielzahl von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrie-ben. Hierdurch würde ein positiver Entwicklungsimpuls für den Stadtteil Ratingen-Ost indu-ziert. Die Errichtung des Nebenzentrums erfolgt in räumlicher Nähe und als Ergänzung zum In-nenstadtzentrum, jedoch unter der Prämisse, dass hieraus keine Schwächung des Innen-stadtzentrums erfolgt. Es soll ein neues Zentrum entstehen, dessen Entwicklung arbeitsteilig und in Einklang mit den Entwicklungschancen des Innenstadtzentrums steht. Insgesamt dürfen die Maßnahmen, die im Nebenzentrum Ratingen-Ost realisiert werden, nicht zu negativen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und / oder die flächendeckende Nahversorgung führen. Dieses ist ggf. durch Einzelgutachten im Rahmen der Bebauungsplanung nachzuweisen.

63 Stadt und Handel (2008): a.a.O. 64 Ost, Homberg, Schwarzbach


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Abbildung 14: Ziele für das Plangebiet Ratingen-Ost

Funktionsgerechte und standortadäquate Entwicklung im Stadtteil Ratingen-Ost

Gewerbe, Handel, Dienstleistung • Schaffung von Arbeitsplätzen • Sicherung des sekundären Sektors in Teilbereichen • Stärkung, Sicherung und Entwicklung des Dienstleistungssek-

tors (Büro, Gastronomie, Handel) • Bereitstellung von zusätzlichen Gewerbeflächen der Kategorie

A • Schutz und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbe-

reiche • Entwicklung eines attraktiven, leistungsstarken Nebenzentrums

Ost mit unterschiedlichen Teilfunktionen • Sicherung und Ergänzung der wohnortbezogenen Nahversor-

gung • Verlagerung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit

zentrenrelevantem Sortiment aus städtebaulich nicht integrier-ter Lage in Tiefenbroich in das Nebenzentrum Ost

Wohnen • Realisierung von seniorengerechten Wohnmöglichkeiten Verkehr • Stärkung des ÖPNV durch adäquate Nutzungen in den Ein-

zugsbereichen • Verbesserung der Verkehrssituation im Zuge des Ausbaus der

K 10 • Reduzierung des Schleichverkehrs zu Gunsten der Wohnnut-

zung • Verbesserung der Fuß- und Radwegesituation (Berücksichti-

gung der Durchlässigkeit des Plangebietes Ratingen-Ost) • Schaffung von verbindenden Elementen im Nebenzentrum Ost • Verbesserte Abwicklung des fließenden Kfz-Verkehrs • Reduzierung des Parkdrucks Grün- und Freiflächen • Sicherung und Entwicklung vorhandener Grün- und Wasserflä-

chen • Entwicklung von Grünachsen aus dem Siedlungsraum heraus

in den Freiraum

Berücksichtigung der Z

iele der Landes- und Regional

planung

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Themenbezogene Teilziele

Maßnahmen für das Plangebiet Ratingen-Ost

40

5555 Maßnahmen für das Plangebiet RatingenMaßnahmen für das Plangebiet RatingenMaßnahmen für das Plangebiet RatingenMaßnahmen für das Plangebiet Ratingen----OstOstOstOst (vgl. Plan 3: Maßnahmenplan) In diesem Kapitel soll aufgezeigt werden, wie die in der Bestandsanalyse dargelegten positi-ven Merkmale gesichert und die negativen Merkmale durch entsprechende Maßnahmen beseitigt werden können. Zuvor werden jeweils die städtebaulichen Ziele, die die Entwicklungsrichtung angeben, dar-gestellt.

5.15.15.15.1 Maßnahmen im gewerblichen Bereich und HandelsMaßnahmen im gewerblichen Bereich und HandelsMaßnahmen im gewerblichen Bereich und HandelsMaßnahmen im gewerblichen Bereich und Handels----

und Dienstleistungsbereichund Dienstleistungsbereichund Dienstleistungsbereichund Dienstleistungsbereich65 und und und und im Bereich Wo im Bereich Wo im Bereich Wo im Bereich Wohhhhnennennennen

Ziele � Schaffung von Arbeitsplätzen � Sicherung des sekundären Sektors in Teilbereichen � Stärkung, Sicherung und Entwicklung des Dienstleistungssektors (Büro, Gastronomie,

Handel) � Bereitstellung von zusätzlichen Gewerbeflächen der Kategorie A � Schutz und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche � Entwicklung eines attraktiven, leistungsstarken Nebenzentrums Ost mit unterschiedli-

chen Teilfunktionen � Sicherung und Ergänzung der wohnortbezogenen Nahversorgung � Verlagerung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit zentrenrelevantem Sorti-

ment aus städtebaulich nicht integrierter Lage in Tiefenbroich in das Nebenzentrum Ost

� Realisierung von seniorengerechten Wohnmöglichkeiten Wie im Rahmen der Bestandsanalyse bereits aufgeführt, hat im Plangebiet Ratingen-Ost eine zunehmende Tertiärisierung stattgefunden. Trotzdem sind noch Arbeitsplätze im se-kundären Sektor vorhanden. Diese sollen soweit als möglich erhalten bleiben. Die betroffe-nen Betriebe genießen Bestandsschutz bzw. sollen auch zukünftig über den Bestandsschutz hinaus erweitern können. Sollten dennoch Verlagerungen beabsichtigt sein, ist in jedem Fall ein Standort in Ratingen zu suchen. Langfristig ist davon auszugehen, dass aufgrund der Entwicklungsimpulse, die von diesem Standort ausgehen, weitere Arbeitsplätze des produ-zierenden Gewerbes abgebaut werden. Aufgrund der Nähe zu den Wohnquartieren, aber auch aufgrund der angestrebten Stärkung des ÖPNV durch einen hohen Arbeitsplatzbesatz, der insbesondere im Dienstleistungsbereich erreicht werden kann, soll der Schwerpunkt im Plangebiet Ratingen-Ost im tertiären Bereich liegen. Hier besteht die Chance, die Standort-vorteile konsequent für die Etablierung weiterer Betriebe des Dienstleistungssektors zu nut-zen um einen leistungs- und konkurrenzfähigen Standort zu entwickeln. Der zentrale Versorgungsbereich Nebenzentrum Ost soll, laut Einzelhandelsgutachten, kon-kret definierte Versorgungsfunktionen übernehmen und je beschriebenem Teilbereich diffe-renziert entwickelt werden. In dem Einzelhandelskonzept ist der Bereich des Plangebietes

65 Aussagen zum Thema Einzelhandel sind zum überwiegenden Teil dem Einzelhandelskonzept der Stadt Ratingen ent-

nommen. (Stadt und Handel (2008): a.a.O.)


41

Ratingen-Ost in Teilbereiche aufgeteilt worden (vgl. folgende Abbildung). Anhand dieser Abgrenzungen werden die Maßnahmen beschrieben.

Abbildung 15: Abgrenzung der Teilbereiche im zentralen Versorgungsbereich Nebenzent-

rum Ost Teilbereich 1: Nahversorgungszentrum Ost (Homberge r Straße) Dieser Bereich soll zum Nahversorgungszentrum entwickelt werden. Für das Nahversorgungszentrum gelten folgende Voraussetzungen: � Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment darf im Nahversorgungszentrum

Ost nur sehr begrenzt ansiedeln, sofern sich das geplante Angebot ausschließlich auf


42

die Versorgung des engeren Gebietes („Gebietsversorger“)66 bezieht. Für das Nahver-sorgungszentrum gilt, dass kleinere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment zulässig sein können, um das überwiegend auf die Nahversorgung be-zogene Angebot um weitere Sortimente punktuell begrenzt zu ergänzen. Die Versor-gungsaufgabe zielt dabei auf das engere Gebiet ab. Es dürfen daher keine Fachmärk-te entstehen. Zulässig sollen lediglich kleinere Fachgeschäfte sein.

� Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment im Nahversorgungs-

zentrum Ost ist nur zulässig, sofern negative Auswirkungen auf andere zentrale Ver-sorgungsbereiche und auf die wohnortnahe Grundversorgung vermieden werden (Be-einträchtigungsverbot). 67

Das Nahversorgungszentrum Ost gliedert sich in die Bereiche A, B und C. Bereich A: innerstädtische Brache nördlich der Eis enhüttenstraße Seit 1998 bestehen für das Eisenhüttengelände die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben. Aufgrund der vorhandenen Altlast ist damals ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt worden. Es hat sich jedoch bislang an diesem Standort kein weiterer Entwicklungsbedarf für ein „Gewerbegebiet mit besonderen Ein-schränkungen“ gezeigt. Durch die Sanierung der Altlast im Jahre 2001 (Einkapselung der Altlast) bestehen nun die Voraussetzungen auch für sensiblere Nutzungsarten. Mit Zustim-mung des Rates der Stadt Ratingen vom 5.6.2007 beabsichtigt ein Vorhabenträger, diese Fläche zum überwiegenden Teil für Seniorenwohnen zu entwickeln. Hier ist eine Wohnanla-ge geplant, die alternative Wohnformen für Senioren, betreutes Wohnen (ggf. auch für junge Menschen) und ein Pflegeheim ermöglichen soll. Damit kann dem Bedarf an altengerechten Wohnformen Rechnung getragen werden. Darüber hinaus sind, bezogen auf die künftigen Nutzergruppen, Einzelhandelsflächen in begrenztem Maße (maximale Verkaufsfläche von 600 qm) geplant, die das vorhandene Nahversorgungsangebot ergänzen sollen. Hierbei soll es sich insbesondere um nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmit-tel, Drogerie) und ergänzend um zentrenrelevante Sortimente (Bücher / Zeitschriften, Be-kleidung, medizinische und orthopädische Artikel, Optik) handeln. Bereich B: Bereich nördlich der Homberger Straße ( u.a. heutiger Nahversor-

gungsstandort), Kern des Nahversorgungszentrums Der Schwerpunkt in diesem Bereich liegt in der Einzelhandelsnutzung. Hierbei soll es sich um nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente handeln. Diese Angebote sollen mit (einzelhandelsnahen) Dienstleistungen kombiniert werden. Nachrangig soll in die-sem Bereich auch weiterhin eine Wohnnutzung möglich sein. Denkbar wäre langfristig eine Erweiterung dieses Bereiches in westlicher Richtung. Bei einer Neuordnung der Zufahrts- und Erschließungssituation könnte auch der Bereich westlich der Fester Straße in den Kern des Nahversorgungszentrum mit einbezogen werden. Der östliche Teil des Teilbereiches B soll weiterhin für eine Büronutzung zur Verfügung stehen. Eine Erweiterung dieser Nutzung entlang der Homberger Straße in östlicher Richtung wäre aufgrund der bestehenden Immis-sionen städtebaulich sinnvoll.

66 Kuschnerus U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel, Rn. 192-194 67 Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes ist ein überschlägiger Orientierungswert, der aus den Ratinger Verhältnissen

abgeleitet ist, als Bewertungshilfe angegeben. Orientierungswert, bis zu dem eine Vermeidung solcher negativen Auswirkungen bei Vorhaben mit Nahrungs- und Ge-nussmitteln im Hauptsortiment angenommen werden kann: Vorhaben in Nahversorgungszentren bis 800 qm Verkaufsflä-che (gesamt) bei Discountern und bis 1.200 qm Verkaufsfläche (gesamt) bei Supermärkten.


43

Bereich C: Bereich südlich der Homberger Straße (G elände der ehemaligen Ma-schinenfabrik)

Der Schwerpunkt an diesem Standort soll weiterhin im Bereich des sekundären Sektors lie-gen. In einigen Bereichen der Stadt sollten Bereiche mit Gewerbehof-Charakter vorhanden sein. Eine komplette Neustrukturierung wäre auch aufgrund der denkmalgeschützten Gebäude nicht wünschenswert. Es sollte nur im Falle von Verlagerungen eine behutsame Stadterneu-erung (Verbesserung der Erschließungssituation und der Lagermöglichkeiten) und Neunut-zung vorgenommen werden. Grundsätzlich wäre eine maßvolle Weiterentwicklung in Rich-tung Nahversorgungszentrum denkbar (nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente kombiniert mit (einzelhandelsnahen) Dienstleistungen). Der Getränkefachmarkt Trinkkauf soll trotz der oben beschriebenen Voraussetzungen für ein Nahversorgungszent-rum bestehen bleiben und Bestandsschutz erhalten. Dieser Fachmarkt hat eine wichtige Magnetfunktion für mögliche weitere Einzelhandelsnutzungen und könnte somit die Entwick-lung zum Nahversorgungszentrum beschleunigen. Die ehemalige Maschinenfabrik oder an-dere Bereiche könnten auch für gastronomische, soziale und kulturelle Zwecke genutzt wer-den. Im westlichen Teil dieses Bereiches (ehemalige Maschinenfabrik) soll keine weitere Neuan-siedlung durch den sekundären Sektor mehr erfolgen. Ein Teil dieser Halle steht bereits leer. Hier sind die oben beschriebenen Nutzungen anzustreben. Eine Erweiterung dieses Bereiches über die Grenze des Teilbereiches 1c Richtung Beeren-kothen ist denkbar. Eine Wohnnutzung eignet sich aufgrund der bestehenden Gemengela-ge68 und der vorhandenen Verkehrsimmissionen nicht für diesen Erweiterungsbereich. Die Wohnnutzung an der Homberger Straße ist, aufgrund der beschriebenen Gemengela-geproblematik, langfristig aufzugeben. Teilbereich 2: Bereich westlich der Fester Straße, nördlich der Homberger Straße;

Nebenzentrum mit Schwerpunkt Dienstleistung Dieser Bereich soll sich langfristig aufgrund der attraktiven Nähe zum S-Bahnhaltepunkt schwerpunktmäßig in Richtung Büronutzung entwickeln. Eine Wohnnutzung wird aufgrund der bestehenden Immissionen (S-Bahnlinie, Homberger Straße) städtebaulich nicht befür-wortet. Im Bebauungsplanverfahren ist darauf zu achten, dass bestehende Betriebe (z.B. Pizzeria) sich auch über den Bestandsschutz hinaus entwickeln dürfen. Hier ist § 1 Absatz 10 der Baunutzungsverordnung anzuwenden. Teilbereich 3: Sämtliche Bereiche westlich und öst lich der Balcke-Dürr-Allee;

Nebenzentrum mit Schwerpunkt Dienstleistung Der Schwerpunkt dieses Teilbereiches soll in der Büronutzung liegen. Umstrukturierungen und attraktive Ansiedlungen haben bereits stattgefunden (s. Kapitel 3.4.1). Der Teilbereich 3 liegt inmitten des Stadtgefüges, ist von vielen Seiten einsehbar (insbeson-dere von der Brücke) und wird somit von der Öffentlichkeit intensiv wahrgenommen. Daher

68 In direkter Nachbarschaft sind auf dem Gelände der ehemaligen Maschinenfabrik im Bestand Betriebe vorhanden, die

gemäß Abstandserlass 2007 einen Abstand zu reinen Wohngebieten von überwiegend 100 m (Abstandsklasse VII: Schreinerei, Schlosserei, Kfz-Werkstatt) bzw. 200 m (Abstandsklasse VI: Edelstahlverarbeitung und Oberflächenschutz) haben.


44

ist es gerade für dieses Gewerbegebiet weiterhin wichtig, eine Gestaltung und Struktur zu realisieren mit der sich die Stadt repräsentieren kann. Hier soll mit städtebaulichen Maß-nahmen ein neuer Standortvorteil geschaffen werden. Es soll neben den notwendigen Vor-aussetzungen für eine wirtschaftliche Tätigkeit ein attraktives Gesamtbild geschaffen wer-den, damit sich ein hochwertiger Bürostandort entwickeln kann. Es könnten hier Unternehmen ansiedeln, die zum einen Wert auf den Markrostandort legen, d.h. eine Kommune suchen, die einen guten Verkehrsanschluß aufweisen kann. Diesbezüg-lich kann Ratingen durch die Autobahnanschlüsse und die Flughafennähe eine hervorragen-de Verkehrsanbindung anbieten. Zum anderen aber auch Anforderungen an den Mikro-standort stellen, d.h. einen repräsentativen Standort (Imagepflege, Selbstdarstellung) mit einer hohen Umgebungsqualität und einem attraktiven Arbeitsumfeld suchen. Durch die tertiäre Nutzung ist zum einen gewährleistet, dass die sich westlich der Oststraße befindende Wohnbebauung nicht durch Lärm- und Schadstoffemissionen, die insbesondere durch das produzierende Gewerbe induziert werden, belastet wird. Zum anderen sollte die Standortgunst dieses Bereiches ausgenutzt werden. Der Bereich befindet sich in einem 500 m - Radius um den S-Bahnhof bzw. tangiert diesen. Deshalb sollte sich ein hochwerti-ger, verdichteter Standort mit einer qualitätsvollen Architektur entwickeln. Im Bereich westlich der Balcke-Dürr-Allee soll zwischen Kokkolastraße und Josef-Schappe-Straße entsprechend des rechtskräftigen Bebauungsplanes eine Platzachse (Campus) ent-wickelt werden. Westlich und östlich des Campus-Areals sollen Gewerbebauten ansiedeln, wobei die unteren Geschosse, die direkt an der Platzachse liegen, auch gastronomisch, ein-zelhandelsnah und öffentlich genutzt werden sollen. Im Einzelhandelskonzept werden dar-über hinaus im Bereich Einzelhandel folgende ergänzende Sortimente mit Bezug auf die Dienstleistungsnutzung vorgeschlagen: Bürobedarf, Zeitungen / Zeitschriften, Bücher, Nah-rungs- und Genussmittel. Die Angebote sollen insbesondere zur Versorgung der Beschäftig-ten, Besucher und Kunden des Nebenzentrums Ost dienen. Die Sortimente Bekleidung und Schuhe / Lederwaren sollen ausgeschlossen werden, um negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden. Die Dimensionierung der Verkaufsflächen soll insgesamt 1.200 qm (in Form mehrerer Fachgeschäfte, jeweils unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit von 800 qm69) betragen.70 Dem Campus-Areal obliegt damit eine wichtige städtebauliche Funktion. Durch gastronomi-sche, einzelhandelsnahe und öffentliche Nutzungen, die kleinteilig und vielfältig sein sollen, soll ein Stück Belebung und Urbanität in die Mitte des neuen Nebenzentrums Ost gebracht werden. Die Platzachse ist damit das verbindende Element zwischen den einzelnen Teilbe-reichen mit den unterschiedlichen Funktionszuweisungen. Im zu ändernden Bebauungsplan ist westlich und östlich der Platzachse eine horizontale Gliederung festzusetzen. Die über eine Büronutzung hinausgehende Nutzung soll im Erdge-schoß in einer 15 m Bautiefe möglich sein. Hier ist der § 9 Absatz 3 BauGB anzuwenden. Die innerstädtische Brache südlich der Homberger Straße, westlich der Balcke-Dürr-Allee soll ebenfalls für den tertiären Sektor bereitgestellt werden. Ein Bebauungsvorschlag für ein IV-geschossiges Gebäude liegt vor. Die Architektur dieses Gebäudes sollte der Eingangssi-tuation in das neue Gewerbegebiet (mit „Adresse“) gerecht werden. Hier sollte ein repräsen-tatives Bürogebäude geschaffen werden, das den Eingangsbereich in das folgende quali-tätsvolle Gewerbegebiet symbolisiert.

69 Einzelhandelsbetriebe sind im Sinne von § 11 Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO großflächig, wenn sie eine Verkaufsfläche

von 800 qm überschreiten (BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 10.04 - BBB 2006, 57), Einzelhandelserlass-Entwurf (2007)

70 Der für diesen Bereich geltende Bebauungsplan Ost 313 hat östlich der Balcke-Dürr-Allee (Mischgebiet) eine Gesamt-verkaufsfläche von 1.500 qm festgesetzt. Diese sollen nun zu einem geringeren Teil in den Bereich des Campus verlegt werden.


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Die bisher beabsichtigte und planungsrechtlich abgesicherte Mischnutzung (ca. 4,3 ha), öst-lich der Balcke-Dürr-Allee (Rechtskraft des Bebauungsplanes Ost 313 seit Oktober 2002), soll aufgrund einer bisher nicht erfolgten Vermarktung in eine Gewerbefläche (Büro) umge-wandelt werden. Hiermit werden zusätzliche Büroflächen der Kategorie A geschaffen. Die Flächen östlich der Balcke-Dürr-Allee werden in der Gewerbeflächenanalyse71 nicht als Po-tentialfläche aufgeführt. Die Fläche hinter der KITA soll ebenfalls als Gewerbefläche entwi-ckelt werden. Dieser Bereich war ursprünglich für die KITA-Nutzung vorgesehen, wird jedoch hierfür nicht mehr benötigt. Das Gewerbegebiet „Am See“ könnte in Richtung Norden und Westen erweitert werden. Eine bauliche Verbindung über die Josef-Schappe-Straße wäre zu prüfen. Das Problem der Unvereinbarkeit von Wohnen und Gewerbe sowie der Verkehrsemissionen im Bereich „Am Brüll“ ist langfristig zu lösen. In jedem Fall soll sich dieser planungsrechtlich als Mischgebiet abgesicherte Bereich nicht in Richtung Wohnen, sondern in Richtung Ge-werbe entwickeln. Langfristig sollte eine gewerbliche Nutzung des tertiären Sektors ange-strebt werden. Teilbereich 4: Bereich zwischen Voisweg, Mettmanne r Straße und Formerstraße¸

Nebenzentrum mit Schwerpunkt Dienstleistung Mit dem Bau der neuen Feuerwache ist die Entwicklung dieses Bereiches weitgehend abge-schlossen. Öffentliche Nutzungen (Feuerwache) und Büronutzungen entlang der Former-straße dominieren diesen Bereich. Im Bebauungsplanverfahren ist darauf zu achten, dass der bestehende metallverarbeitende Betrieb im Bereich „Formerstraße / Voisweg“ sich auch über den Bestandsschutz hinaus entwickeln darf.72 Hier ist § 1 Absatz 10 der Baunutzungs-verordnung anzuwenden. Für den Betrieb der Feuerwache (Einsatzfahrten) sind entsprechende Anforderungen im Verkehrsablauf zu erfüllen. Die Leistungsfähigkeit des Kreisverkehrs an der Mettmanner Straße ist daher sicherzustellen. Teilbereich 5: Bereich zwischen Voisweg und S-Bahn linie, Nebenzentrum mit

Schwerpunkt Einzelhandel Der Bereich der langjährigen innerstädtischen Brache soll gemäß Einzelhandelskonzept als Sondergebiet mit konkret definierter Versorgungsfunktion zur Umsiedlung großflächiger Tex-tilanbieter aus städtebaulich nicht integrierter Lage (inklusive einer angemessenen Verkaufs-flächenentwicklung) zur Verfügung gestellt werden. Die Umsiedlungsabsichten der Firma ESPRIT bezüglich des Outletstores in Tiefenbroich (Holterkamp) mit zurzeit ca. 2.087 qm Verkaufsfläche73 könnten damit realisiert werden. Das Hauptsortiment soll Bekleidung sein, wobei eine maximale Verkaufsfläche von 4.999 qm (Haupt- und Nebensortiment) nicht überschritten werden darf. Gemäß LEPro § 24 a Absatz 1 dürfen Hersteller-Direktverkaufszentren, wie das Outletstore der Firma ESPRIT in Tie-fenbroich, mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche nur ausgewiesen werden, wenn sich der Standort in einer Gemeinde mit mehr als 100.000 Einwohner befindet. Das ist in Ratingen nicht der Fall.

71 Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen GmbH (2008): a.a.O. 72 Ein potentieller Nutzungskonflikt zwischen dem metallverarbeitenden Betrieb und der Wohnnutzung im Bereich „Former-

straße/Voisweg“ ist vorab zu prüfen. 73 Weitere 216 qm Verkaufsfläche wurden genehmigt. Diese sind aber noch nicht in Anspruch genommen worden.


46

Im Norden dieser Fläche wäre langfristig aufgrund der vorhandenen und geplanten Umge-bungsnutzungen die Entwicklung eines hochwertigen Bürostandortes wünschenswert, der diese Nutzungen optimal ergänzt. Die vorhandene Wohnnutzung sollte langfristig umgesiedelt werden. Die sich in Teilbereich 5 befindenden Nutzungen genießen Bestandsschutz. Weitere Regelungen müssen auf der Bebauungsplan-Ebene geklärt werden. Nachrangig könnten sich in Teilbereich 5 darüber hinaus auch gastronomische und einzel-handelsnahe Dienstleistungen ansiedeln. Auch die Ansiedlung einer Diskothek wäre zu prü-fen. U.a. zur besseren Erschließung dieses Bereiches ist eine neue Hauptverkehrsstraße, die die Neanderstraße mit der Mettmanner Straße verbindet (K 10), geplant. Weitere Erläute-rungen hierzu werden in Kapitel 5.2 gegeben. Anforderungen des LEPro NRW an das Nebenzentrum Ost Wie bereits in Kapitel 1 aufgeführt sind Vorhaben i. S. § 11 Absatz 3 BauNVO mit zentrenre-levanten Sortimenten nur in Haupt- oder Nebenzentren landesplanerisch zulässig, die sich auszeichnen durch: � ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und

Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels (Nutzungsvielfalt, Nutzungsdichte) und

� eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten All-gemeinen Siedlungsbereiches (ASB) und

� eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Diese Ausstattungskriterien sind durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen. Die folgende Abbildung zeigt, die Anforderungen des LEPro NRW an das Nebenzentrum Ost sowie den derzeitigen Erfüllungsgrad.


47

Nutzungs-

vielfalt

Nutzungs-

vielfalt

Nutzungs-dichte

Nutzungs-dichte

..

Lage imASB

Lage imASB

Die Nutzungsdichte ist z.B. im Bereich der Balcke-Dürr-Allee im Ansatz der bisher realisierten Maßnahmen bereits erkennbar: hohe Geschosszahlen der fertiggestellten Büroimmobilien, städtebauliche Dichte der realisierten Nutzungen.

Ebenso ist die Nutzungsdichte am bereits vorhandenen Nahversorgungsstandort Ost, der Teil des zentralen Versorgungsbereichs Nebenzentrum Ost wird, erkennbar hoch (zwei- bis viergeschossige Wohn- und Geschäftsimmobilien).

Folgende Nutzungen sind bereits vorhanden bzw. geplant:

• Büronutzungen / Dienstleistung• Einzelhandelsnahe Dienstleistungen und

Gastronomie• Einzelhandel• Wohnen• Öffentliche Nutzungen (u.a. Feuerwache)• Freizeitangebot Sportzentrum des Turnvereins

Ratingen 1865 e.V

Der Aufstellungsbeschluß für die 52. Änderung des Regionalplanes ist am 19.6.2008 gefaßt worden.

Das Nebenzentrum liegt unmittelbar am S-Bahnhof Ratingen-Ost. Der ZOB, diverse Buslinien und Haltestellen komplettieren das Angebot.

Wenn alle

geplanten

Nutzungen

realisiert

werden, sind

die Anfor-

derungen des

LEPro

hinsichtlich

Nutzungs-

vielfalt und

Nutzungs-

dichte erfüllt.

bb

bb

Gute Ein-bindungin das ÖPNV-Netz

Nebenzentrum Ost

Abbildung 16: Anforderungen des LEPro Wie in der Abbildung aufgeführt, sind die Kriterien des LEPro zum Teil heute schon erfüllt. Werden die beschriebenen Maßnahmen realisiert steht der Entwicklung eines Nebenzent-rums in Ratingen-Ost nichts im Wege. Dabei sollten jedoch folgende Empfehlungen im Ne-benzentrum umgesetzt werden: � Alle oben beschriebenen Teilbereiche bilden zusammen das Nebenzentrum Ost, damit

diese Einzelflächen als Ganzes wahrgenommen und auch genutzt werden, ist es wich-tig diese Elemente zu verbinden. Das Nebenzentrum Ost soll einen inneren fußläufi-gen, funktionalen und baulichen Bezug aufweisen. Es muss gewährleistet sein, dass die Besucher und Kunden das Nebenzentrum als einheitliche Struktur wahrneh-men und Synergieeffekte zwischen den Teilräumen und Teilfunktionen entstehen. Dies kann u.a. dadurch erreicht werden, dass

1. attraktive Verbindungsfunktionen zwischen allen Teilbereichen, insbesondere für

den Fußgängerverkehr hergestellt werden (s. Kapitel hierzu 5.2). Der oben be-schriebene Campus übernimmt diesbezüglich eine wichtige Funktion. Er stellt eine Verbindung zu den Bereichen 1 und 2, 4 und 5 sowie zum S-Bahnhaltepunkt her.


48

2. einheitliche gestalterische Aspekte im öffentlichen Raum umgesetzt werden und eine zusammenhängende Bebauungsstruktur erkennbar ist (Gebäudehöhen, -gestaltung, -stellung).

3. das Nebenzentrum als einheitlicher Standort gegenüber Besuchern, Kunden und Investoren vermarktet wird.

� Die siedlungsräumliche Einbindung des Nebenzentrums sollte verbessert werden. So

könnte z.B. punktuell die Barrierewirkung der S-Bahnlinie abgebaut werden. Es sollte ein südlicher Zugang zu den Gleisanlagen realisiert werden, um eine direkte Verbin-dung für die Fahrgäste und die sich westlich der Bahnlinie befindenden Einwohner ins Nebenzentrum Ost zu schaffen.

� Mit dem Innenstadtzentrum und den übrigen Versorgungsbereichen sollte eine funkti-

onale Arbeitsteilung bestehen. Jedes Zentrum sollte entsprechend seiner spezifi-schen Strukturprägung und Ziele fortentwickelt werden. Dies bedeutet auch, dass die Nebenzentren untereinander sich weder aktuell noch zukünftig in Funktion und Gestalt ähnlich sein müssen. Das Nebenzentrum Ost übernimmt dabei auch die Aufgabe, die Innenstadt funktional zu ergänzen.

� Die Entwicklung des Nebenzentrums Ost sollte das Innenstadtzentrum nicht funktio-

nal schädigen, sondern im Gegenteil zu dessen Aufwertung beitragen. Das Innen-stadtzentrum ist im Rahmen der gesamtstädtischen Zentrenhierachie aus Einzelhan-delssicht der bedeutsamste Standort und muss das auch künftig bleiben. Das bedeutet, dass

1. alle Planungen und Maßnahmen im Nebenzentrum Ost hinsichtlich ihrer Auswir-

kungen auf die Innenstadt sorgsam überprüft werden müssen (vorhabenspezifische Verträglichkeitsuntersuchungen).

2. die Attraktivität des Nebenzentrums in Teilaspekten höher sein kann, als im Innen-stadtzentrum. In der Gesamtschau aller Ausstattungsmerkmale (Umfang und Quali-tät des Einzelhandelsangebotes, Umfang und Qualität der zentrenergänzenden Funktionen, Gestaltung, Erschließung etc.) darf das Nebenzentrum Ost jedoch nicht annähernd so gewichtig und attraktiv werden wie das Innenstadtzentrum74.

3. für die Teilbereiche des Nebenzentrums Ost Bebauungspläne oder vorhabenbezo-gene Bebauungspläne aufgestellt bzw. vorhandene geändert werden müssen. Durch die damit verbundene Feinsteuerung und planungsrechtliche Absicherung kann gewährleistet werden, dass von der im Einzelhandelskonzept empfohlenen funktionalen inneren Gliederung des Nebenzentrums und des zugewiesenen Maßes nicht abgewichen wird und die Ausgewogenheit nicht gefährdet wird.

Mit der Umsetzung der genannten Empfehlungen ist das Nebenzentrums städtebaulich zu befürworten. Bei zusätzlicher Umsetzung der nachfolgenden Empfehlungen, kann vorbehalt-lich weiterer konkreter Prüfungen auch den Umsiedlungsabsichten der Firma ESPRIT zuge-stimmt werden.

Empfehlungen zum Teilbereich 5 zwischen Voisweg und S-Bahnlinie Ergänzend zu den oben genannten Empfehlungen sind für den Teilbereich 5 folgende As-pekte zu berücksichtigen:

74 Wie im Einzelhandelskonzept dargelegt, ist in Ratingen bis 2015 von einem Verkaufsflächen-Potential von 11.800 qm für

zentrenrelevante Sortimente auszugehen. Ein Großteil dieses Potentials sollte dabei im Innenstadtzentrum Berücksichti-gung finden.


49

� Bei der Verlagerung des Outletstores ESPRIT von dem städtebaulich nicht integrierten Standort in Tiefenbroich (Holterkamp) auf die innerstädtische Brache des Teilberei-ches 5 ist Einzelhandel auf dem Altstandort rechtlich auszuschließen.

� Das Einzelhandelsvorhaben der Firma ESPRIT ist vorhabenbezogen und sortiments-spezifisch hinsichtlich der städtebaulichen und landesplanerischen Auswirkungen zu prüfen.

� Weitere solcher Umsiedlungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen nicht in das Nebenzentrum, sondern in die Innenstadt gelenkt werden. Eine Umsiedlung des Outletstores der Firma ESPRIT in die Innenstadt ist kurzfristig, aufgrund fehlender ge-eigneter Flächen, nicht möglich. Deshalb ist eine kurzfristige Verlagerung, aufgrund der bestehenden aber zeitlich befristeten Baugenehmigung für die Firma ESPRIT (Be-trieb eines Outletstores) bis zum Jahr 2010, notwendig. Das heißt, dass eine derartige Verlagerung außerhalb der Innenstadt eine absolute Ausnahme bleiben muss.

� Der Teilbereich 5 wird aus gegebenem Anlass nur für die Verlagerung des Outletsto-res der Firma ESPRIT aus Tiefenbroich bereitgestellt und nicht alternativ oder ergän-zend für andere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment verwen-det. Diese sollen im Innenstadtzentrum ansiedeln.

� Um im Gefolge der geplanten Umsiedlung des Outletstores der Firma ESPRIT keine Ansiedlungsspielräume für weitere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment in unmittelbarer Nachbarschaft zu eröffnen, sollten im Umfeld der heu-tigen innerstädtischen Brache weitere Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment kategorisch ausgeschlossen werden.

Ingesamt ist davon auszugehen, dass mit dem Textilangebot durch ESPRIT nur sehr be-grenzt die örtliche Nachfrage gedeckt wird. Der Einzugsbereich wird weit über die Ratinger Gebietsgrenzen hinausreichen. Überträgt man die Herkunft der Kunden des Textil-Outlets in Tiefenbroich auf das Nebenzentrum Ost, so ist davon auszugehen, dass über die Hälfte der Kunden aus dem Großraum Ruhrgebiet, ca. 15 % aus dem Großraum Düsseldorf / Kreis Mettmann, ca. 12 % aus dem Raum Köln, Bonn, Aachen, Mönchengladbach, Krefeld und ca. 18 % aus Regionen außerhalb Nordrhein-Westfalens (nördliche Randgebiete Hessen, Nie-derlande, Belgien) stammen.75 Die Verlagerung und Erweiterung des Outletstores der Firma ESPRIT ist auch vor dem Hintergrund einer sehr aktiven überörtlichen Konkurrenz gerade in den benachbarten Oberzentren76, die ihr Angebot ständig fortentwickeln, zu sehen.

75 Kundenerhebung durch ESPRIT 76 Im Norden von Duisburg, auf dem Gelände der baufälligen Rhein-Ruhr-Halle direkt an der A 59 ist neuerdings das elfte

deutsche Factory-Outlet-Center geplant. Mit 140 Geschäften auf 25 000 Quadratmetern Verkaufsfläche würde es das größte Deutschlands werden. Der Investor rechnet mit jährlich drei Millionen Kunden.

aus: Der Spiegel (5/2008): Luxusriese am Stadtrand, Seite 84


50

5.25.25.25.2 Maßnahmen im verkehrlichen BereichMaßnahmen im verkehrlichen BereichMaßnahmen im verkehrlichen BereichMaßnahmen im verkehrlichen Bereich

Ziele � Stärkung des ÖPNV durch adäquate Nutzungen in den Einzugsbereichen � Verbesserung der Verkehrssituation im Zuge des Ausbaus der K 10 � Reduzierung des Schleichverkehrs zu Gunsten der Wohnnutzung � Verbesserung der Fuß- und Radwegesituation (Berücksichtigung der Durchlässigkeit

des Plangebietes Ratingen-Ost) � Schaffung von verbindenden Elementen im Nebenzentrum Ost � Verbesserte Abwicklung des fließenden Kfz-Verkehrs � Reduzierung des Parkdrucks Folgende Maßnahmen werden im verkehrlichen Bereich vorgeschlagen: Stärkung des ÖPNV Der S-Bahnhof gewährleistet eine direkte und schnelle Anbindung der Wohn- und Gewerbe-gebiete im Einzugsbereich des S-Bahnhofes an die Oberzentren Düsseldorf und Essen. Die in Kapitel 5.1 dargestellten Maßnahmen (Realisierung eines Nebenzentrums mit Gewerbe- und Einzelhandelsnutzungen sowie Dienstleistungseinrichtungen) mit den auf den S-Bahnhof und den ZOB ausgerichteten Fuß- und Radwegen (s.u.), zeigen, wie der ÖPNV gestärkt werden kann. Der Bus 749 wurde bereits über die Balcke-Dürr-Allee geführt, eine Fahrplanverdichtung ist anzustreben. Verkehrsführung der K 10 Aufgrund des unzureichenden Querschnitts der Industriestraße, der steigenden Verkehrs-mengen, der Konflikte mit der unmittelbar angrenzenden Wohnnutzung (Lärm- und Abgas-emissionen) und des Schleichverkehrs auf der Formerstraße sowie dem Voisweg soll eine Anbindung der K 10 (Neanderstraße) an die Mettmanner Straße erfolgen. Damit wird die K 10 über die L 239 (Mettmanner Straße) direkt an die A 44 angebunden und die Kfz-bedingten Belästigungen der Anwohner werden reduziert. In der Vergangenheit wurden bereits mehrere Varianten diskutiert. Nunmehr soll die Reali-sierung folgender Variante forciert werden: Verbindung der Neanderstraße mit der Mettman-ner Straße weitgehend über das ehemalige Pulch-Gelände unter Einbeziehung geringer Flächen der Kleingärten. Die Vorplanungen hierzu sind bereits abgeschlossen. Zur Verbesserung der bisherigen Fuß- und Radwegesituation soll entlang der K 10 ein beid-seitiger, kombinierter Radweg realisiert werden. Darüber hinaus sind zwei Querungshilfen in den Bereichen „Neanderstraße / Formerstraße“ (Mittelinsel) und „Formerstraße / Voisweg“ (Mittelinsel) geplant. Außerdem werden beidseitig der K 10 (im Bereich Formerstraße) Parkstreifen zur Neuord-nung des ruhenden Verkehrs geplant. Die Kleingartennutzung soll durch eine Lärmschutzmaßnahme geschützt werden. Fuß- und Radwege sowie Querungshilfen Im Maßnahmenplan sind sowohl die vorhandenen, als auch die geplanten Fuß- und Radwe-geverbindungen dargestellt. Eine Fußgänger- und Fahrradfreundlichkeit soll durch zahlrei-


51

che neue Fuß- und Radwegeverbindungen und durch die Aufwertung vorhandener Fuß- und Radwege hergestellt werden.77 Die neuen Wege und Querungsmöglichkeiten78 wurden so angelegt, dass � sie eine kurze und damit schnelle Erreichbarkeit des S-Bahnhofes und anderer Infra-

struktureinrichtungen ermöglichen. � die einzelnen Teilbereiche des Nebenzentrums Ost verbunden werden. � sie an den vorhandenen und geplanten Grünzügen (s. Kapitel 5.3) vorbeiführen. � eine Durchlässigkeit der neu genutzten Bereiche erreicht wird. � eine Verbindung zu den angrenzenden Erholungsräumen geschaffen wird. Die im Plan 2a dargestellte fehlende Querungsmöglichkeit sollte durch den Bau einer Brücke östlich der S-Bahnlinie über die Mettmanner Straße behoben werden. Hiermit könnte eine attraktive Verbindung (kurz und direkt) des Bereiches „Voisweg“ und darüber hinaus an die übrigen Flächen des Versorgungsbereiches Ost und an den S-Bahnhof geschaffen werden. Die Barrierewirkung der Mettmanner Straße im Süden des Versorgungsbereiches Ost würde dadurch deutlich reduziert. Ein Austausch wäre problemlos möglich. Die Realisierung eines Querungspunktes im Bereich „Homberger Straße / ehemalige Ma-schinenfabrik“ sollte geprüft werden. Diese Querungsmöglichkeit wäre ein wichtiges verbin-dendes Element im Nahversorgungszentrum Ost. Nach erster verkehrstechnischer Prüfung wäre eine Realisierung an dieser Stelle möglich, aber nicht unproblematisch. Zwangsläufig würde hierfür der alte Baumbestand der Homberger Straße, der diese Straße zu einer stadt-gestalterisch attraktiven Straße im Plangebiet macht, beeinträchtigt werden. Auch sollte die Realisierung eines südlichen Zugangs zu den Gleisanlagen geprüft werden. Hiermit könnte eine direkte Verbindung für die Fahrgäste und die sich westlich der Bahnlinie befindenden Einwohner ins Nebenzentrum Ost geschaffen werden. Weitere Erschließungsvorhaben � Campus Im Bereich westlich der Balcke-Dürr-Allee soll zwischen Kokkolastraße und Josef-Schappe-Straße eine Platzachse (Campus) entwickelt werden. Die innere Erschließung erfolgt über zwei nebeneinanderliegende Einrichtungsfahrbahnen, die als Mischverkehrsfläche ausge-baut werden sollen. Die innere Erschließung soll für den motorisierten Verkehr nur für Besu-cher, Kunden und zur Anlieferung dienen. Zwischen diesen Straßen ist ein Grünzug (mit Aufenthaltsqualität) zu entwickeln (vgl. Kapitel 5.3). � Fester Straße / Josef-Schappe-Straße Im Bereich Fester Straße / Josef-Schappe-Straße ist die Verkehrsführung und die Ein- und Ausfahrtensituation unter Berücksichtigung zukünftiger Nutzungen zu verbessern (ggf. Ab-binden der alten Homberger Straße). Die Erschließung des Teilbereiches 2 (Bereich westlich der Fester Straße, nördlich der Homberger Straße) ist abhängig von dieser Maßnahme. Auch aus stadtgestalterischer Sicht könnte mit der Neuordnung dieses Bereiches eine deut-liche Verbesserung geschaffen werden. � Bereich „Ehemalige Maschinenfabrik / Beerenkothen“

77 Die folgende Aufzählung ist idealtypisch ausgelegt. Wegeplanungen auf privaten Flächen sind oft nur schwer zu realisie-

ren. 78 Auf der Balcke-Dürr-Allee wurden bereits Querungspunkte angelegt, die bei Umstrukturierung des Gebietes stärker als

bisher genutzt werden.


52

In diesem Bereich ist die verkehrstechnische Abwicklung (Erschließung, Kapazität) von Neuansiedlungen zu prüfen. Ggf. sind dann weitere Verkehrsmaßnahmen umzusetzen. � Bereich westlich des Voisweges Die Erschließung dieses Bereiches erfolgt über den Voisweg, von dem zwei Straßen in das „Pulch-Gelände“ führen. Der südliche Erschließungsansatz soll lediglich durch das Personal genutzt werden. Der nördliche Erschließungsansatz steht den Kunden zur Verfügung. Der abfließende Verkehr wird von dem „Pulch-Gelände“ auf die geplante K 10 geführt. Hinter-grund dieser Erschließungsmaßnahme (Schleife) ist der, dass mögliche Stauungen auf dem „Pulch-Gelände“ entstehen und nicht schon auf dem Voisweg. Ausbau bzw. Umbau vorhandener Straßen und Knotenpun kte � Knotenpunkt Homberger Straße / Balck-Dürr-Allee / Fester Straße Eine Optimierung dieses Knotenpunktes soll im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung ge-prüft werden. Die Kapazität könnte durch den Ausbau eines weiteren Fahrstreifens auf der Fester Straße erhöht werden. � Kreisverkehr Mettmanner Straße/ Formerstraße Die Ausbaumaßnahmen werden vor allem vor dem Hintergrund des zunehmenden Verkehrs durch die neue Anbindung der K 10 sowie durch den vermehrten Verkehr der neuen Nut-zungen erforderlich. Das Verkehrsgutachten zum Knotenpunkt „Mettmanner Straße / For-merstraße / Balcke-Dürr-Allee“79 kommt zu dem Ergebnis, dass der bestehende Kreisverkehr das zu erwartende Verkehrsaufkommen nicht mit ausreichender Verkehrsqualität abwickeln kann. Der Ausbau zu einer signalgeregelten Kreuzung ist zwingend erforderlich. Im o.g. Verkehrsgutachten wird dargelegt, dass sich die Verkehrsbelastung im Bereich des Knotenpunktes „Mettmanner Straße / Formerstraße / Balcke-Dürr-Allee“ im Planfall (Reali-sierung der K 10 und der angestrebten Nutzungen im Plangebiet Ratingen-Ost) deutlich ge-genüber der Ist-Situation erhöhen wird. In der Spitzenstunde am Nachmittag (16.45 Uhr - 17.45 Uhr) wurden 1.559 Kfz gezählt und für den Planfall 2.703 Kfz errechnet. Deutliche Steigerungen der Kfz-Zahlen sind in der Mettmanner Straße (östlich des Kreisver-kehres), Formerstraße und Balcke-Dürr-Allee zu erwarten (vgl. folgende Abbildung). Straße Ist - Situation

(Kfz / 24h)

Planfall (Kfz / 24 h)

Mettmanner Straße (westlich des Kreisverkehres)

13.020 15.687

Formerstraße

2.797 13.195

Mettmanner Straße (östlich des Kreisverkehres)

16.940 21.873

Balcke-Dürr-Allee

8.376 13.908

79 Ingenieurbüro Vössing (...2008): a.a.O.


53

Abbildung 17: Belastung des Knotenpunktes „Mettmanner Straße / Formerstraße / Balcke-Dürr-Allee“


54

Reduzierung des Parkdrucks Durch das hohe Stellplatzangebot auf dem Gelände des geplanten Fashionhouses im Be-reich „Balcke-Dürr-Allee / Oststraße“ und den geplanten Parkplatz auf dem Pulch-Gelände ist davon auszugehen, dass der Parkdruck im Südosten des Plangebietes Ratingen-Ost re-duziert werden kann. Außerdem ist zur Neuordnung des ruhenden Verkehrs der Ausbau von Längsparkstreifen im Zuge der K 10 (im Bereich Formerstraße) sowie an der Mettmanner Straße zwischen dem Kreisverkehr und der A 44 geplant.


55

5.35.35.35.3 Maßnahmen im Bereich der GrünMaßnahmen im Bereich der GrünMaßnahmen im Bereich der GrünMaßnahmen im Bereich der Grün---- und Freiflächeund Freiflächeund Freiflächeund Freiflächen-n-n-n-

nutzungennutzungennutzungennutzungen

Ziele � Sicherung und Entwicklung vorhandener Grün- und Wasserflächen � Entwicklung von Grünachsen aus dem Siedlungsraum heraus in den Freiraum Um die stadtökologischen Bedingungen im Plangebiet Ratingen-Ost zu verbessern, soll ver-sucht werden, die vorhandenen Grünstrukturen (Teich mit umliegenden Biotopstrukturen; im Untersuchungsgebiet verteilte Grünelemente des Gesamtgrünzuges „Ostpark-Waldfriedhof“) unter Berücksichtigung der in den vorherigen Kapiteln beschriebenen Maßnahmen zu erhal-ten und zu entwickeln. Darüber hinaus sollen weitere ökologisch wertvolle Bereiche geschaffen werden, die mit den bereits vorhandenen vernetzt werden. Insgesamt sollen weitgehend miteinander verbundene Grünzüge entstehen, die den Siedlungsbereich gliedern und die ökologische Vernetzung zum Freiraum sicherstellen. Insgesamt sollte eine ausreichende Durchgrünung des Bereiches realisiert werden, um dem hohen ökologischen Wert dieses Geländes gerecht zu werden und einen repräsentativen Standort zu schaffen.

Grünstrukturen innerhalb und außerhalb des Plangebietes im Jahre 2005 So soll z.B. zwischen der Wohnbebauung „Hugo-Schlimm-Straße“ und dem geplanten Ge-werbegebiet auf dem ehemaligen Balcke-Dürr-Erweiterungsgelände der bereits angelegte


56

Grünzug weiter entwickelt werden. Dieser ist mit dem nordwestlich der Balcke-Dürr-Allee geplanten Grünzug und dem östlich des Frommeskothen und der Oststraße beginnenden Freiraumes zu vernetzen und auszubauen. Damit vollzieht dieser innerstädtische Grünzug die Aufgabe, den Freiraum aktiv mit dem Verdichtungsbereich zu vernetzen. Von der Homberger Straße ist entlang der östlichen Bahnlinie bis zur Kleingartenanlage „Schützenburg“ ein Grünzug zu entwickeln. Hierbei sind vorhandene Grünelemente (z.B. Baumpflanzungen zwischen der Bahnlinie und den Gebäuden der Balcke Dürr AG) zu be-rücksichtigen. Weitere (kleinere) Grünzüge, die zwischen den geplanten Gewerbebauten anzulegen sind, sollen das „Grünnetz“ verdichten. Insgesamt soll eine vernetzte Grünstruktur, die auch der Kurzzeit- und Feierabenderholung dient, entstehen. Die Grünstruktur soll das Stillgewässer mit den wertvollen Biotopstrukturen „Am Brüll“ einbinden und Übergänge zum Freiraum schaffen. Die Funktionserfüllung des südöstlich angrenzenden Grüngürtels „Ratingen Mitte-Süd-Ost“ wird in den Siedlungsrand-bereichen durch die vorgesehenen Maßnahmen gestärkt. Diese grüne Peripherie, die vom Angertal über den Waldfriedhof bis zum Schwarzbachtal reicht, weist aufgrund der großen Freiflächen ein hohes Entwicklungspotential auf. Dieses sollte weitgehend erhalten bleiben und gestärkt werden. Im gesamten Untersuchungsgebiet sind bei der Planung neuer Gebiete und der Neuordnung vorhandener Gebiete die Flächen durch die Anlegung von Grünstrukturen zu gliedern. Hier sollte versucht werden, Freiraum und Bebauung zu verzahnen. Auch sind die Baukörper soweit zurückzunehmen, daß qualitätsvolle Vegetationsstreifen erhalten bleiben (Breite 5 bis 10 m). Es sind folgende Maßnahmen vorzunehmen: � Bepflanzungen der Parkplätze mit Bäumen; � Fassaden- und Dachbegrünungen; � Begrünungen entlang der Erschließungswege; es sind Baumreihen anzulegen, die den

Straßenraum der neuen Erschließungsstraßen bzw. die Gehwege einfassen; � Pflanzstreifen entlang der Grundstücksgrenzen, � Flächenhafte Bepflanzung ungenutzter Grundstücksteile (für die Kurzzeiterholung der

Beschäftigten) und � Freiflächengestaltungen.

Ziele und Maßnahmen im Plangebiet Tiefenbroich

57

6666 Ziele und Maßnahmen im Plangebiet TiZiele und Maßnahmen im Plangebiet TiZiele und Maßnahmen im Plangebiet TiZiele und Maßnahmen im Plangebiet Tie-e-e-e-

fenbroichfenbroichfenbroichfenbroich Ziele � Stärkung des sekundären Sektors � Weitgehende Aufgabe der Einzelhandelnutzungen � Reduzierung der Immissionen � Verbesserung der Verkehrssituation durch Umbau des Kontenpunktes „Jägerhofstraße

/ Am Roten Kreuz“ zum Kreisverkehr � Reduzierung des Parkdrucks � Rückbau des Parkplatzes zu Gunsten der Grünnutzung Die folgende Abbildung zeigt die für das Plangebiet Tiefenbroich vorgeschlagenen Maßnah-men auf. Abbildung 18: Maßnahmen im Plangebiet Tiefenbroich Im Bereich Holterkamp soll zukünftig der Einzelhandel weitestgehend ausgeschlossen wer-den. Im Bebauungsplan-Änderungsverfahren werden entsprechende Festsetzungen getrof-fen. Durch die Fremdkörperfestsetzung im Bebauungsplan (T 178, 3. Änderung) wird das Betreiben des Outletstores weiterhin möglich sein, jedoch werden durch die Folgefestset-

Bereitstellung von Flächen für Lkw

Nachrücken des produzie-renden Gewer-bes

Textil-Out-

letstore nach

Ratingen-Ost

Weitgehender Ausschluss von

Einzelhandelsnutzungen Ggf. Rück-

bau des Parkplatzes

Ggf. Ausbau Kreisverkehr

Ziele und Maßnahmen im Plangebiet Tiefenbroich

58

zung „eingeschränktes Gewerbe“ nachfolgende Einzelhandelsansiedlungen – mit Ausnahme „Kfz-Handel und Kioske“- ausgeschlossen. Zusätzlich soll das produzierende Gewerbe die Möglichkeit erhalten, ihre Produkte an Endverbraucher zu verkaufen. Auf allen Brachflächen und freiwerdenden Flächen (Verlagerung des ESPRIT-Outletstore) im Plangebiet Tiefenbroich sollen dann vorrangig Arbeitsplätze im sekundären Sektor ge-schaffen werden, da Städte auch zukünftig den strukturellen Ausgleich für eine weitere Ter-tiärisierung benötigen. Durch die Aufgabe der Einzelhandelsnutzung ist mit einer Verringerung der durch den Kun-denverkehr verursachten Immissionen zu rechnen. Damit verringern sich die negativen Auswirkungen der Gemengelage und die Qualität der Wohnnutzung in den angrenzenden Bereichen wird erhöht. Der signalgesteuerte Knotenpunkt „Jägerhofstraße / Am Roten Kreuz“ kann beim Wegfall des überproportional hohen (hauptsächlich durch ESPRIT verursachten) Kundenverkehrs von 1.250 KFZ / Werktag80 neu geordnet werden. Die Realisierung eines Kreisverkehres ist zu prüfen, da der bautechnische Zustand des Knotenpunktes in naher Zukunft erneuert wer-den muss. Diese Maßnahme ist im Vergleich zum jetzigen Ausbau kostengünstiger in der Unterhaltung. Außerdem wird die Verkehrssicherheit durch die geringeren Geschwindigkei-ten der Fahrzeuge im Kreuzungspunkt erhöht. Der im Plan 2b dargestellte Parkdruck (Pkw) wird durch die Aufgabe der Einzelhandelsnut-zung deutlich vermindert. Der im hinteren Bereich des Holterkampes bestehende Parkdruck durch die LKW sollte durch geordnete Aufstellbereiche auf den angrenzenden Brachflächen beseitigt werden. Durch die Verlagerung des ESPRIT-Outletstores ist der Parkplatz „Am Rosenkothen“ vor-aussichtlich in dem bestehenden Umfang nicht mehr erforderlich. Dieser soll, sofern er nicht durch die Gewerbetreibenden und Kunden des Gewerbegebietes ausgelastet wird, zurück-gebaut werden.

80 Stadt Ratingen, Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung (2006): Begründung zur 77. Flächennutzungsplan-

änderung der Stadt Ratingen, Ratingen – Tiefenbroich „Parkplatz Am Rosenkothen“

Umsetzung der Maßnahmen und planungsrechtlicher Handlungsbedarf

59

7777 Umsetzung der Maßnahmen und planungUmsetzung der Maßnahmen und planungUmsetzung der Maßnahmen und planungUmsetzung der Maßnahmen und planungs-s-s-s-

rechtlicher Handlungsbrechtlicher Handlungsbrechtlicher Handlungsbrechtlicher Handlungsbeeeedarfdarfdarfdarf Da das vorliegende Städtebauliche Konzept ein informelles Planungsinstrument ist und so-mit keine Rechtsbindung hat, wird empfohlen, dass der Rat der Stadt Ratingen das „Städte-bauliche Konzept Ratingen-Ost“ beschließt, damit es für Bebauungspläne, Bauanträge und weitere Detailplanungen zugrunde gelegt werden kann (vgl. § 1 Absatz 6, Nr.11 BauGB). Darüber hinaus werden hinsichtlich der Durchführung und Realisierung der Ziele und Maß-nahmen folgende Handlungsempfehlungen gegeben: Anpassung der Rechtsgrundlage � Änderung des Flächennutzungsplanes (89. FNP-Änderung mit Darstellung des zentra-

len Versorgungsbereiches Nebenzentrum Ost); � Änderung bzw. Aufstellung der Bebauungspläne:

Ost 360 (Eisenhüttenstraße), Ost 216 (ehemalige Maschinenfabrik an der Homberger Straße), Ost 367 (Voisweg) und T 178 3. Änderung (Am Rosenkothen / Holterkamp / Jägerhofstraße),

� ggf. Zurückstellung von Baugesuchen, � ggf. Veränderungssperren.

Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Festsetzung von Einzelhandelsnutzungen in den jeweiligen Bebauungsplänen. Hierbei sind gemäß dem Einzelhandelskonzept folgende Punkte zu beachten: � Ziele und Leitsätze des Einzelhandelskonzeptes, � die sich aus dem BauGB81 und der BauNVO82 ergebenden rechtlichen Anforderungen

sowie die landes- und regionalplanerischen Vorgaben83, � Ratinger Liste84 der zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente. Insgesamt soll die Kommune sicherstellen, dass die Entwicklungsziele die mit der Auswei-sung eines Bereiches als zentraler Versorgungsbereich verbunden sind, tatsächlich erreicht werden können. Die entsprechenden bauleitplanerischen Vorbereitungen sind zu treffen.85 Altlasten Wie bereits im Kapitel 3.3 aufgeführt befinden sich mehrere Altlasten im Plangebiet Ratin-gen-Ost. Für die Realisierung der in den Kapiteln 5 und 6 aufgeführten Planungen muss die Altlastenproblematik unter Einbeziehung der Unteren Wasserbehörde des Kreises Mettmann geklärt werden.

81 Insbesondere §§ 1 Abs. 6 Nr. 4 („... Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“) und 2 Abs. 2 BauGB

(„Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinde sind aufeinander abzustimmen. ...“). Wesentliches Instrument zur Feinsteuerung innerhalb der Bebauungspläne ist der Nutzungsausschluss gem. § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO, wodurch einzelne in den §§ 2 und 4 bis 9 BauNVO genannte Nutzungsarten und Unterarten aus städtebaulichen Gründen ausgeschlossen werden können.

82 § 11 Abs. 3 BauNVO (Festsetzung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbe-trieben in Sondergebieten)

83 insb. § 24a LEPro / Einzelhandelserlass-Entwurf (2007) 84 Die Liste sollte, damit sie deutlich erkennbarer Bestandteil der Planung wird, in den Festsetzungen (bzw. der Begrün-

dung) des jeweiligen Bebauungsplanes aufgenommen werden. Hierbei sollten die Sortimente mit den in der Sortiments-liste angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses (WZ 2003) sowie dessen Sortimentsbezeichnungen ge-kennzeichnet werden, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bebauungsplanes zu gewährleisten.

85 Kuschnerus, U. (2007): a.a.O., Rn. 464

Umsetzung der Maßnahmen und planungsrechtlicher Handlungsbedarf

60

Wirtschaftsförderung Die Wirtschaftsförderung sollte Gespräche mit einzelnen Unternehmen bezüglich der Verla-gerungs- und Erweiterungsabsichten führen. Bei Verlagerungsproblemen sollte sie durch intensive Betreuung und Beratung mit individuellen Lösungen (in Ratingen) den betroffenen Unternehmen zur Seite stehen. Mit dem Einzelhandelskonzept, der Gewerbeflächenanalyse (Entwurf) und diesem städtebaulichen Konzept liegen die hierfür notwendigen Grundlagen vor.

61

AnhangAnhangAnhangAnhang

Nr.86

Bereich Bebauungsplan Textliche Festsetzungen

Eisenhüttengelände Ost 172 1. Abschnitt 2. Änderung Teil A rechtskräftig seit 23.07.1998

eingeschränktes Gewerbegebiet Ausschluss von Einzelhandel

Homberger Straße Ost 172 1. Abschnitt rechtskräftig seit 01.07.1980

Gewerbegebiet ohne Einschränkungen im Bereich Einzelhandel

1 Bereiche Kokkolastraße / Josef-Schappe-Straße und Balcke-Dürr-Allee / Josef-Schappe-Straße sowie Balcke-Dürr-Allee / Ost-straße

eingeschränktes Gewerbegebiet Ausschluss von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten Unzulässigkeit von Betrieben mit Lieferverkehr zwischen 22.00 – 6.00 Uhr Unzulässigkeit von Vergnügungs-stätten sowie von Betrieben des Beherbergungsgewerbes

2 östlich der Balcke-Dürr-Allee

Mischgebiet Ausschluss von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten

3 östlich der Balcke-Dürr-Allee

Mischgebiet Ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben bis zu 1200 qm je Einzelhandelsbetrieb. Die Gesamtverkaufsfläche darf im Baufeld 1500 qm nicht über-schreiten.

4 Hugo-Schlimm-Straße Allgemeines Wohngebiet

5 Boulevard

Ost 313 rechtskräftig seit 22.10.2002

Verlängerung des Ernst-Dietrich-Platzes zur Josef-Schappe-Straße sowie weitere Erschließungsstra-ße von der Kokkolastraße zur Josef-Schappe-Straße

1 Kokkolastraße / Josef-Schappe-Straße

Ost 313 1. Änderung

Tiefgarage mit darüber liegender öffentlicher Grünfläche mit Spiel- und Bolzplatz

86 Die Nummerierung findet sich in der Abbildung 8 wieder.

62

2 Bereiche Balcke-Dürr-Allee / Hom-berger Straße und Balcke-Dürr-Allee / Kokko-lastraße sowie westlich der Balcke-Dürr-Allee

eingeschränktes Gewerbegebiet Ausschluss von nahversorgungs-relevantem und zentrenrelevan-tem Einzelhandel Unzulässigkeit von Betrieben mit Lieferverkehr zwischen 22.00 – 6.00 Uhr Unzulässigkeit von Vergnügungs-stätten

3 Balcke-Dürr-Allee / Ost-straße

rechtskräftig seit 19.12.2003

allgemeines Wohngebiet und Fläche für den Gemeinbedarf (Zweckbestimmung „Kinderta-geseinrichtung“)

Josef-Schappe-Straße / Homberger Straße / ehe-malige Maschinenfabrik

Ost 218 rechtskräftig seit 18.04.1991

Gewerbegebiet Ausschluss von gewerblich betrie-benen Sportanlagen Verkauf an Endverbraucher nur ausnahmsweise gestattet

Am Brüll Ost 268 rechtskräftig seit 10.07.1992

Mischgebiet Ausschluss von Einzelhandel für Lebensmittel, Textilien, Schuhe, Elektro- und Lederwaren

Esprit-Allee / Balcke Dürr-Allee

V+E Ost 343 rechtskräftig seit 21.09.2001

Gewerbegebiet Bürogebäude, Showroom und-Kantine

Mettmanner Straße / Voisweg / Formerstraße

Ost 298 Teil B rechtskräftig seit 11.05.2006

Fläche für den Gemeinbedarf (Zweckbestimmung „Feuerwehr“) Südöstlicher Bereich des B-Planes: Gewerbe mit Ausschluss Einzelhandel, Ausnahme Kfz-Handel mit Reparatur

Tiefenbroich Am Rosenkothen / Holter-kamp / Jägerhofstraße

T 178 2. Änderung rechtskräftig seit 22.06.2006

eingeschränktes Gewerbegebiet Ausschluss von Einzelhandel mit Ausnahme Betriebe des Kfz- Han-dels mit den üblichen Zusatzsor-timenten wie Reifen und Ersatztei-le sowie kioskähnliche Verkaufs stellen Am Rosenkothen 2: großflächiger Bekleidungseinzelhandel zulässig (Sortiment Bekleidung, Lederwa-ren, Schuhe), maximal 2.303 qm Verkaufsfläche (befristet) Holterkamp 3: Bekleidungseinzel-handel zulässig (Sortiment Beklei-dung, Lederwaren, Schuhe), ma-ximal 700 qm Verkaufsfläche

Tiefenbroich Jägerhofstr. / Harkorstr.

138 rechtskräftig seit 26.06.1963

Industriegebiet

63

LiteraturverzeichnisLiteraturverzeichnisLiteraturverzeichnisLiteraturverzeichnis BEZIRKSREGIERUNG DÜSSELDORF – REGIONALPLAN FÜR DEN REGIERUNGSBEZIRK DÜSSELDORF (GEP 99) BAUGESETZBUCH (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBI. I S.2414),

zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBI. I S. 3316) VERORDNUNG ÜBER DIE BAULICHE NUTZUNG DER GRUNDSTÜCK E

(BAUNUTZUNGSVERORDUNG - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S: 133), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBI. I S.466)

BUNDESTAGSDRUCKSACHE: Entwurf eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-

Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau), BT-Drs. 15/2250, S. 54 BUNDESVERKEHRSWEGEZÄHLUNG (2005) DER SPIEGEL (5/2008): Luxusriese am Stadtrand, Seite 84 EINZELHANDELSERLASS-ENTWURF (2007): Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitpla-

nung und Genehmigung von Vorhaben, gemäß Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen V A 3 / VI A 1 – 16.21 – und des Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie – 323 – 58 – 28

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in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 1989 (GV. NW. S. 485, ber. S. 648) zu-letzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung vom 19. Juni 2007 (GV. NRW. S. 225)

INGENIEURBÜRO DR. GÄRTNER UND PARTNER (31.10.2007): Bericht INGENIEURBÜRO DR. TILLMANN UND PARTNER (02.08.2007) : Dokumentation - Zusammenfas-

sender Situationsbericht Umweltamt Stadt Ratingen INGENIEURBÜRO VÖSSING (Juli 2008): Verkehrsgutachten zum Knotenpunkt „Mettmanner Straße /

Formerstraße / Balcke-Dürr-Allee“

64

KREIS METTMANN (2006): Landschaftsplan, 2. Änderungsverfahren für die Raumeinheit B KREIS METTMANN (Januar 2004): 19. Sachstandsbericht über die Gefährdungsabschätzung und

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Stadt Ratingen, Entwurf des Abschlußberichtes STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG

(1982/2008): Flächennutzungsplan 1982, Stand 2008 STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG (2007):

Bevölkerungsvorausberechnung 2005-2020 für Ratingen STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG (2003):

Verkehrszählung STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG (2005):

Verkehrszählung STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG (2002):

Begründung Bebauungsplan Ost 313 STADT RATINGEN, AMT FÜR STADTPLANUNG, VERMESSUNG UN D BAUORDNUNG (2006):

Begründung zur 77. Flächennutzungsplanänderung der Stadt Ratingen, Ratingen – Tiefenbroich „Parkplatz Am Rosenkothen“

TÜV UMWELT / BÜRO DR. KRAFT (1997 und 1999): Altlastenuntersuchungen

Städtebauliches Ko nzept Ratingen-Ost · die Verlagerung und Erweiterung des Textilunternehmens...

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