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Standort- und Marktanalyse für die geplante Verlagerung des Kaufland-Marktes in Marktredwitz

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Standort- und Marktanalyse

für die geplante Verlagerung des

Kaufland-Marktes

in Marktredwitz mit Ergänzungen vom 14.11.2018 und 08.08.2019

Auftraggeber: Kaufland Dienstleistung Süd-Ost

GmbH & Co. KG, Neckarsulm

Projektleitung:

Bearbeitung:

Dr. Stefan Holl

Dr. Gino Meier

München, am 10.10.2019

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH


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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 4

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 4

2. Rechtsrahmen 5

2.1 Landesplanung 5

2.2 Regionalplan Oberfranken Ost 6

2.3 Bauleitplanung 7

2.4 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept der Stadt Marktredwitz (2015) 7

3. Aktuelle Marktentwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel 10

3.1 Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 11

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 12

3.3 Besonderheiten des Betriebstyps (großer) Supermarkt 13

II. Standortbeschreibung und -bewertung 14

1. Makrostandort Marktredwitz 14

2. Mikrostandort „Bayreuther Straße“ 19

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraftpotenzial 25

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 25

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 28

IV. Wettbewerbssituation 29

1. Wettbewerbssituation im Kerneinzugsgebiet (Zone I) 29

2. Wettbewerbssituation im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) 32

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 32

4. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation im Einzugsgebiet 36

V. Umsatzprognose und städtebauliche Verträglichkeit 37

1. Umsatzprognose Kaufland 37

2. Bedeutung der geplanten Konzessionäre im Zusammenhang mit ihrer städtebaulichen Verträglichkeit 40

VI. Landes- und regionalplanerische Überprüfung des Vorhabens 42

VII. Zusammenfassung 44


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I. Grundlagen

1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung

In der Großen Kreisstadt Marktredwitz betreibt die Firma Kaufland Dienstleistung Süd-Ost GmbH

& Co. KG (Auftraggeberin) seit mehreren Jahren eine Filiale im Kösseine-Einkaufs-Center (KEC) an

der Leopoldstraße 30. In dem Einkaufscenter ist Kaufland alleiniger (General-)Mieter im Unterge-

schoss und belegt dort eine Verkaufsfläche von rd. 5.000 m². Aktuell besteht die Möglichkeit, den

bestehenden Kaufland-Markt aus dem KEC an einen Alternativstandort zu verlagern, an dem ein

Kaufland-Markt realisiert werden kann, der dem aktuellen Filialkonzept der Firma Kaufland ent-

spricht. Im Zuge der Projektentwicklung wurde das im Dezember 2019 eigentlich auslaufende

Mietverhältnis am KEC-Standort gemäß Auskunft der Auftraggeberin interimsweise um drei Jahre

verlängert.

In diesem Zusammenhang erfolgte bereits ein Abstimmungsgespräch der Firma Kaufland mit der

Regierung von Oberfranken als zuständige höhere Genehmigungsbehörde. Hierbei wurde durch

die Regierung von Oberfranken eine landesplanerisch zulässige Verkaufsflächengröße von rd.

3.000 m² in Aussicht gestellt. Diese Flächengröße basiert dabei auf einer Flächenleistung, die sich

am unteren Rand der in den Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017 ausgewiesenen

Flächenleistungsspanne für Supermärkte ab 2.500 m² Verkaufsfläche bewegt. Für die Genehmi-

gung sei laut Regierung von Oberfranken entsprechend der Nachweis einer geringen Flächenleis-

tung die Voraussetzung.

Entsprechend dem üblichen Filialkonzept der Firma Kaufland strebt die Auftraggeberin darüber

hinaus die Ansiedlung von Konzessionären im Vorkassenbereich an, die das Angebot des Kauf-

land-Marktes arrondierenden sollen. Die Konzessionäre umfassen nach aktueller Planung eine

Gesamtverkaufsfläche von rd. 210 m². Der Antritt erfolgt zum einen über den Mall-Bereich sowie

über gesonderte Außenantritte zum Ladenbereich.

Im Rahmen der vorliegenden Standort- und Marktanalyse soll entsprechend die prospektive Flä-

chenleistung eines verlagerten Kaufland-Marktes abgeleitet werden. Hierzu sind nach unserer

Erfahrung an anderen Standorten folgende Leistungsschritte zu bearbeiten:

Darstellung des Vorhabens sowie Skizzierung des Rechtsrahmens

Darstellung aktueller Trends im Lebensmitteleinzelhandel

Beschreibung und Bewertung des Makrostandortes Marktredwitz unter besonderer

Berücksichtigung der Vorgaben des Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskon-

zeptes der Stadt Marktredwitz (2014)

Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes „Bayreuther Straße“

Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes


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Ermittlung des Bevölkerungspotenzials im abgegrenzten Einzugsgebiet und Berech-

nung des sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials für Nahrungs- und Genussmittel

Darstellung der projektrelevanten Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

Berechnung der zu erwartenden sortimentsspezifischen Umsatzleistung

Ableitung der prospektiven Flächenproduktivität

Zur Erarbeitung der vorliegenden Analyse wurde im Juli 2018 eine intensive Begehung des Stan-

dortes in Marktredwitz und dem Umland vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen

von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen

Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

2. Rechtsrahmen

2.1 Landesplanung

Prüfungsmaßstab bei der raumordnerischen Beurteilung des vorliegenden Einzelhandelsgroß-

projektes sind die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung wie sie in § 2

ROG sowie im Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2018 dargelegt sind. Die wesentlichen

Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsplanungen in

Bayern werden nachfolgend überblicksartig dargestellt. Generell sollen die Rechtsvorschriften

nur regeln, wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb stattfindet.

In Kapitel 5.3 Einzelhandelsgroßprojekte formuliert das LEP Bayern 2018 u. a. folgende Ziele zur

Handelsentwicklung in Bayern:

(Z) 5.3.1 Lage im Raum

„Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung sowie

für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in Zentralen Orten ausge-

wiesen werden.

Abweichend sind Ausweisungen zulässig

für Betriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Wa-

ren des Nahversorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden; diese Ausweisungen sind

unabhängig von den zentralörtlichen Funktionen anderer Gemeinden zulässig und un-

terliegen nur der Steuerung von Ziel 5.3.2,

für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen

Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden

Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.“


6

(Z) 5.3.2 Lage in der Gemeinde

„Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrier-

ten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Rand-

lagen zulässig, wenn

das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen

Bedarfs dient oder

die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf-

grund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.“

(Z) 5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen

„Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfä-

higkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im

Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer-

den. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanz-

schwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,

soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird,

25 v. H.,

soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100.000 Einwohner

30 v. H., für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v. H.

der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.“

(G) 5.3.5 Zielabweichungsverfahren in grenznahen Gebieten

„Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der grenznahen Gebiete und deren Versor-

gung mit Einzelhandelseinrichtungen soll in diesen Gebieten das Zielabweichungsver-

fahren bei der Zulassung von Einzelhandelsgroßprojekten unter Berücksichtigung der

Praxis in den Nachbarländern flexibel gehandhabt werden.“

2.2 Regionalplan Oberfranken Ost

Im Regionalplan des Regionalen Planungsverbandes Oberfranken Ost werden in Teil B Fachliche

Ziele, Kapitel 3.4 Handel folgende Grundsätze und Zielsetzungen mit Blick auf die Entwicklung des

(Einzel-)Handels festgelegt:

3.4.1 (Z) In allen Teilen der Region soll auf die Sicherstellung einer ausreichenden Wa-

renversorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft durch den Handel hinge-

wirkt werden.

3.4.2 (Z) Der Ausbau der Handelseinrichtungen soll insbesondere zur Stärkung zent-

raler Orte sowie zur Verbreiterung des Arbeitsplatzangebots beitragen. Die

städtebaulichen und infrastrukturellen Voraussetzungen dafür sollen verbes-

sert werden.

3.4.3 (Z) Es soll darauf hingewirkt werden, dass eine ausreichende Vielfalt an mittel-

ständischen Handelsbetrieben in der Region erhalten bleibt.


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2.3 Bauleitplanung

Bilden die Landes- und Regionalplanung den Rahmen für die Beurteilung von Einzelhandelsgroß-

projekten in raumordnerischer Hinsicht, so regelt die kommunale Planung (= Bauleitplanung) de-

ren kleinräumige Ansiedlung innerhalb des Stadt- bzw. Gemeindegebietes. Zur Beurteilung der

Zulässigkeit einer Ansiedlung/Verlagerung des geplanten Betriebes am neuen Standort ist insbe-

sondere der § 11 Abs. 3 BauNVO relevant. Dieser definiert Einzelhandelsgroßprojekte wie folgt:

„1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf

die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf

die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswir-

ken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an

letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten

Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in

für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Sat-

zes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne

des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die

infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevöl-

kerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Ent-

wicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Ge-

meinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Aus-

wirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in

der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die

Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Aus-

wirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei

mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 be-

zeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Ge-

meinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung

der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

2.4 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept der Stadt Marktredwitz (2015)

Im Jahr 2014 hat die Stadt Marktredwitz die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

(GMA), Büro München, mit der Aktualisierung/Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungs-

konzeptes aus dem Jahr 2009 beauftragt. Der Schwerpunkt dieser Teilfortschreibung des Inte-

grierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) aus dem Jahr 2009 liegt im Themenfeld Einzelhan-

delsentwicklung. Ziel der Stadt Marktredwitz ist es im Rahmen der Fortschreibung den Einzelhan-

delsstandort Marktredwitz nachhaltig und zielgerichtet weiterzuentwickeln. Ein Schwerpunkt lag

dabei auf der räumlichen Steuerung der Handelsentwicklung.


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Wesentliche Zielsetzungen der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (2015)

sind:

Stabilisierung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Markt-

redwitz

Stärkung der Innenstadt als multifunktionales Zentrum und Erhalt bzw. Weiterentwick-

lung der Innenstadt zum Einkaufs-, (Nah-)Versorgungs-, Dienstleistungs-, Gastrono-

mie-, Wohn- und Identifikationsort

Sicherung einer möglichst flächendeckenden Nahversorgungsstruktur im Stadtgebiet

Auf Basis einer umfassenden Bestandsaufnahme und Bewertung der Einzelhandelssituation in

der Stadt Marktredwitz wurden neben dem zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt Markt-

redwitz“ außerdem fünf Nahversorgungslagen sowie zwei Ergänzungsstandorte in Gewerbege-

bietslagen ausgewiesen, die gemäß ihrer Versorgungsfunktion hierarchisch abgestuft sind. Ins-

besondere der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt Marktredwitz“ ist aus städtebaulicher

Sicht als besonders schützenswert einzustufen (Vgl. Karte 1).

Im Allgemeinen dienen Einzelhandels- bzw. Nahversorgungskonzepte grundsätzlich der räumli-

chen Steuerung des Einzelhandels auf gesamtstädtischer Ebene. Sie stellen zunächst eine infor-

melle Planungsgrundlage ohne rechtliche Bindungswirkung gegenüber Dritten war. Durch den

Beschluss des jeweiligen kommunalen Parlaments wird diese informelle Planungsgrundlage je-

doch zu einem Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und ist damit im Rahmen

der Bauleitplanung als Abwägungsgrundlage zu berücksichtigen.

Standort- und Marktanalyse für die geplante Verlagerung des Kaufland Marktes in Marktredwitz

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Karte 1: Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt Marktredwitz“


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3. Aktuelle Marktentwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we-

sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist

häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei-

genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie des demographischen

Wandels, die Flächeninanspruchnahme zunimmt. Auch die Verschiebung der Marktanteile und

unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Betriebstypen sind prägende Elemente im Lebens-

mittelhandel. Nach einer längeren Konsolidierungsphase der Supermärkte zugunsten der Lebens-

mitteldiscounter scheint sich der Supermarkt als Vollsortimenter aktuell wieder stärker zu etab-

lieren. Dennoch hat sich auch der Discounter mit einem Marktanteil von 45 – 46 % neben dem

Supermarkt mit einem Marktanteil von knappen 30 % als wesentlicher Träger der Nahversorgung

etabliert. Die Marktanteile der SB-Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft sind dagegen

rückläufig.

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel zwi-schen 2007 und 2017

Quelle: GMA-Darstellung 2017 nach EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2017): Handelsdaten aktuell 2017.

Ebenso hat der Umsatz mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Waren der Gesundheit und Kör-

perpflege, also den typischen nahversorgungsrelevanten Sortimenten, in den vergangenen Jah-

ren eine Steigerung erfahren. 2017 wurde mit diesen Warenbereichen ein Umsatz von 231,9

Mrd. € erzielt, was einem Anteil von etwa 49,2 % am gesamten Einzelhandelsumsatz in Deutsch-

land (471,7 Mrd. €) entspricht.1 Den Anteil am Einzelhandelsumsatz insgesamt konnte der Le-

bensmitteleinzelhandel dabei in den vergangenen Jahren leicht steigern. Hierin kommt auch der

zunehmende Wunsch der Kunden nach qualitätsvollen Lebensmitteln zum Ausdruck.

1 Einzelhandel im engeren Sinne, d. h. ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Handel mit Brennstoffen; Apotheken

anteilig; inkl. Versand- und Onlinehandel. Quelle: Onlinedatenbank des EHI Europäisches Handelsinstitut

43,6 44,4 46,2 46,1 45,5 45,8 45,8 45,8 45,6 45,4 45,7

28,0 27,426,6 26,9 27,5 27,7 28,0 28,3 28,8 29,2 29,5

8,8 8,9 8,89,0 9,3 9,4 9,5 9,6

9,8 9,9 9,9

14,5 14,6 14,114,1 14,0 13,6 13,2 12,9

12,6 12,3 11,9

5,0 4,7 4,2 3,8 3,7 3,5 3,4 3,4 3,2 3,1 3,0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

in %

LM-Discounter Supermärkte Große Supermärkte SB-Warenhäuser LM-Geschäfte bis 400 m²


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Ein weiterer Entwicklungstrend der Branche, der ebenfalls seit Jahren zu beobachten ist, ist die

starke Konzentration im Lebensmitteleinzelhandel. So schrumpft nach wie vor die Anzahl der Be-

triebe des Lebensmitteleinzelhandels, während andererseits die vier größten Unternehmen der

Branche 85 % des Gesamtvolumens auf sich vereinen. Seit 2012 hat die Zahl der Discounter und

SB-Warenhäuser abgenommen, während sich die Zahl der (großen) Supermärkte noch erhöht

hat.2

3.1 Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist

dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung

nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche vor allem auch die Sortimentsstruktur

und hier insbesondere der Anteil an sogenannten Nonfood-Waren herangezogen.

Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die

Definitionen, auf die in der vorliegenden Untersuchung zurückgegriffen werden, sind jene des EHI

Europäischen Handelsinstitutes Köln, das die unterschiedlichen Betriebstypen wie folgt defi-

niert:3

Kleines Lebensmittelgeschäft

Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m²

Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment anbietet.

Lebensmitteldiscounter

Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs-

fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um-

schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment so-

wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II führt.

Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter

Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen

400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt

und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist.

Großer Supermarkt/früher Verbrauchermarkt

Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen

2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non-

food II-Artikel führt.

Köln (2018): Einzelhandelsumsatz in Deutschland in den Jahren 2011 bis 2017 nach Warenbereichen (in Milliarden Euro) nach GfK GeoMarketing GmbH.

2 Quelle: Onlinedatenbank des EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2018): Entwicklung der Anzahl der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland 2007 bis 2017 nach Betriebsformen.

3 Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2017): Handelsdaten aktuell 2017, S. 365.


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SB-Warenhaus

Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes-

tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein um-

fangreiches Nonfood II-Angebot führt.

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten

Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies

wird vor allem quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt

im Mittel ca. 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Dop-

pelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel

vor (Vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt der Sortimentsschwerpunkt auf Waren des

kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Non-

food-Bereich zuzuordnen sind (jeweils ca. 12 % im Nonfood I- bzw. Nonfood II-Sortiment), liegt

der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food-Bereich (ca. 75 – 80 %).4 Der durchschnittliche

Umsatzanteil für das Nonfood II-Sortiment liegt bei Supermärkten bei nur etwa 5 %. Anders als

bei Discountern haben Aktionswaren bei Supermärkten, die nicht aus dem Food-Bereich stam-

men, nur eine sehr geringe Bedeutung.

Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs-

und Genussmittel) und ergänzenden Randsortimenten zu unterscheiden. Nahrungs- und Genuss-

mittel (= Food) umfassen Lebensmittel, d. h. Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung,

Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren

sowie Tabakwaren. Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind.

Nach der GS1-Warengruppenklassifizierung werden Nichtlebensmittel wie folgt unterschieden:

Nonfood I: Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung

Nonfood II: Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie

Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher

und Presseartikel usw.

4 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei

ca. 85 – 90 %.


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Tabelle 1: Sortimentsstruktur im Lebensmitteleinzelhandel

Hauptwaren- gruppen

Supermarkt

( 982 m² VK)

Großer Supermarkt

( 3.461 m² VK)

SB-Warenhaus

( 7.051 m² VK)

Durchschnittliche Artikelzahl

absolut in % absolut in % absolut in %

Food 8.995 76 15.730 63 16.470 34

Nonfood

davon Nonfood I

davon Nonfood II

2.835

2.030

805

24

17

7

9.275

4.825

4.450

37

19

18

32.400

7.900

24.500

66

16

50

Insgesamt 11.830 100 25.005 100 48.870 100

Quelle: GMA-Berechnungen 2018 nach EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2017): Handelsdaten aktuell 2017,

S. 90.

3.3 Besonderheiten des Betriebstyps (großer) Supermarkt

Zur Unterscheidung von sogenannten Vollsortimentern (Supermärkte, Große Supermärkte, SB-

Warenhäuser) und Lebensmitteldiscountern kann festgehalten werden, dass Discounter ihre

Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und sich auf ein einge-

schränktes Sortiment von stark nachgefragten Artikeln (sogenannte „Schnelldrehern“) beschrän-

ken. Allerdings ist in letzter Zeit in Deutschland ein deutliches „Aufeinanderzubewegen“ der An-

gebotskonzepte der führenden Supermarkt- und Discountunternehmen sichtbar. Zum einen füh-

ren moderne Supermärkte stets auch eine preiswerte Sortimentslinie, um preislich konkurrenz-

fähig mit Discountern zu bleiben. Zum anderen erweitern Discounter ihre Sortimente sukzessive

(vor allem in Bezug auf Markenwaren) und vergrößern ihre Verkaufsstätten, um den Kunden in

großzügigen Verkaufsräumen das geschätzte angenehme „Einkaufserlebnis“ zu bieten.

Aufgrund der vorgehaltenen Artikelvielfalt weisen Vollsortimenter im Vergleich zu Discountern

generell einen größeren Flächenbedarf auf. Derzeit verfügen Discounter im Bundesdurchschnitt

eine Fläche von knapp 800 m² VK, wobei bei Neuansiedlungen fast alle Betreiber nur noch Filialen

mit mehr als 1.000 m² VK realisieren. Supermärkte umfassen im Durchschnitt aktuell ca.

980 m² VK. Für moderne Konzepte, die auf großzügigen Verkaufsräumen basieren, braucht es

nochmals umfangreichere Verkaufsflächen als in älteren Märkten, damit dort die vom Kunden

favorisierten niedrigen Regale, breiten Gänge, umfangreichen Frischebereiche, attraktiven Be-

dientheken, geräumigen Kassenzonen und großen Serviceflächen (z. B. für Einkaufswagen und

-körbe, Einpackbereiche, Kundentoiletten) platziert werden können. Auch umfassen alle moder-

nen Supermärkte einen Getränkemarkt (zumeist im Gebäude integriert). Um moderne Super-

marktkonzepte zu verwirklichen, streben die Marktführer im Supermarktsegment (REWE und

EDEKA) deshalb für Neueröffnungen mittlerweile Dimensionierungen mit meist 1.200 –

2.000 m² VK an. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu erweitern oder auf

größere Grundstücke zu verlagern.


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II. Standortbeschreibung und -bewertung

1. Makrostandort Marktredwitz

Die Große Kreisstadt Marktredwitz liegt im oberfränkischen Landkreis Wunsiedel im Fichtelge-

birge, unweit von der deutsch-tschechischen Grenze entfernt. Landesplanerisch ist die Stadt dem

regionalen Planungsverband Oberfranken-Ost zugeordnet und auf einer „Entwicklungsachse von

überregionaler Bedeutung“ gelegen. Hinsichtlich ihrer zentralörtlichen Funktion wird die Große

Kreisstadt Marktredwitz als gemeinsames Oberzentrum mit der benachbarten Kreisstadt Wun-

siedel ausgewiesen (Vgl. Karte 2).5 Dementsprechend soll der Angebotsstandort Marktredwitz

aufgrund seiner räumlichen Lage, der funktionalen Ausstattung und seiner Potenziale die groß-

räumige, nachhaltige Entwicklung aller Teilräume langfristig befördern.6 Weiterhin sollen die „als

Oberzentren eingestuften Gemeinden […] darauf hinwirken, dass die Bevölkerung in allen Teilräu-

men mit Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten höheren Bedarfs in zumutbarer Erreich-

barkeit versorgt wird“ (LEP Bayern 2018, Kapitel 2.1.8 Oberzentren). Als nächste Kommunen glei-

chen zentralörtlichen Ranges sind zu nennen Selb-Asch (ca. 24 km in nördlicher Richtung), Wald-

sassen (ca. 19 km in östlicher Richtung), Weiden (ca. 48 km in südlicher Richtung) und Bayreuth

(ca. 50 km in westlicher Richtung).

Die Siedlungsstruktur von Marktredwitz ist geprägt von einer dichten, historisch geprägten Be-

bauung im Stadtzentrum, die zu den äußeren Siedlungsrändern zunehmend auflockert. Die Kern-

stadt ist als kompakt zu charakterisieren und stellt den eindeutigen Siedlungsschwerpunkt im

Stadtgebiet dar. Aus städtebaulicher Sicht lässt sich der historische Ortskern entlang der Straße

Markt zwischen dem Stadtparkt im Westen und Seilergraben/Hirschmannstraße im Osten rund

um die St. Bartholomäus Kirche abgrenzen. Mit Blick auf den Siedlungsgrundriss wird ersichtlich,

dass sich die Siedlungsentwicklung vorwiegend nach Nordosten und Westen/Südwesten entlang

der Bahntrassen ausgebreitet hat. Durch den baulichen Anschluss an das ursprüngliche Sied-

lungsgebiet der Stadt Marktredwitz zählen ebenfalls die Stadtteile Dörflas und Oberredwitz zur

heutigen Kernstadt. Weiterhin befinden sich Siedlungskonzentrationen in den Stadtteilen Lorenz-

reuth und Brand. Bei den übrigen Stadtteilen handelt es sich um landwirtschaftlich geprägte Dör-

fer, die ebenso wie die vereinzelt anzutreffenden Weiler und Einzelgehöfte überwiegend in Sei-

tentälern des Kössenetals oder auf den höher gelegenen Flächen der Ausläufer des Steinwaldes

gelegen sind. Die südöstlich an Marktredwitz angrenzende Stadt Waldershof bildet gemeinsam

mit der Kernstadt von Marktredwitz eine Siedlungsachse entlang der Kösseine. Die zwischen den

beiden Städten gelegenen Stadtteile Leutendorf und Ziegelhütte wurden daher in die bauliche

Entwicklung der Stadt Marktredwitz mit einbezogen.

5 Quelle: LEP Bayern 2018, Anhang 1 Zentrale Orte (Stand: 01.03.2018). 6 Quelle: LEP Bayern 2018, Kapitel 2.1.8 (G) Oberzentren.


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Die Kernstadt von Marktredwitz lässt sich grob in die folgenden Bereiche gliedern:

Innenstadtbereich: zentrale Nutzungen (Einzelhandel, Schulen, Verwaltungs- und Kul-

tureinrichtungen), Lage im historischen Stadtzentrum und in der unmittelbaren Um-

gebung bis hin zur südlich gelegenen s-förmigen Bahntrasse.

Ausgeprägte größere Wohngebiete: östlich des Stadtkerns, Dörflas, Oberredwitz und

nördlich der Kernstadt.

Großflächige Gewerbegebiete: nördlich des Bahnhofs, entlang der B 303, an der süd-

lichen Stadtgrenze zu Waldershof, an der Anschlussstelle 14 der A 93 und nahe der

A 93 im Stadtteil Lorenzreuth.

Erholungs- und Freizeitbereiche: ehemaliges Gartenschaugelände 2006 südlich der In-

nenstadt.

Hinsichtlich seiner Bevölkerungsentwicklung ist festzuhalten, dass der demographische Trend

für Marktredwitz zwischen 2011 und heute stabil verlief. Aktuell leben in Marktredwitz rd. 17.310

Personen.7 Die Marktredwitzer Bevölkerungsentwicklung schneidet damit besser ab als die des

Landkreises Wunsiedel im Fichtelgebirge mit einer Abnahme von ca. – 3%. Im gesamten Regie-

rungsbezirk Oberfranken fällt das Bevölkerungswachstum im gleichen Zeitraum etwas höher aus

als in Marktredwitz (+0,39 %).8

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im regionalen Vergleich

Gebiet Einwohner Veränderungen 2011/2017

2011 2017 absolut In %

GKSt. Marktredwitz 17.262 17.310 + 48 + 0,28

KSt. Wunsiedel 9.447 9.167 - 280 - 2,96

LK Wunsiedel im Fichtelgebirge 75.441 73.604 - 1.837 - 2,44

Reg.-bez. Oberfranken 1.061.573 1.065.724 + 4.151 + 0,39

Freistaat Bayern 12.443.372 12.988539 + 545.167 + 4,38

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (Stand: 30.09.2017); GMA-Berechnungen 2018

Perspektivisch geht die regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landes-

amtes für Statistik bis zum Jahr 2035 für die Stadt Marktredwitz von einer deutlichen Bevölke-

rungsschrumpfung auf dann ca. 14.100 Einwohner aus (rd. – 19 % zu 2017).9

7 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2018): Fortschreibung des Bevölkerungsstandes nach Ge-

meinden (Stand: 30.09.2017). 8 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2018): Fortschreibung des Bevölkerungsstandes (Stand:

31.12.2016). 9 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2016): Demographie-Spiegel für Bayern. Berechnungen für

die Große Kreisstadt Marktredwitz bis 2034. Beiträge zur Statistik Bayerns, Heft 547.


16

Die verkehrliche Erreichbarkeit von Marktredwitz für den Individualverkehr ist aus regionaler

Sicht durch die Bundesstraße B 303 (Eger – Arzberg – Bad Berneck im Fichtelgebirge) und die

durch das östliche Stadtgebiet verlaufende Autobahn A 93 (Hof – Regensburg) gewährleistet und

als gut zu bewerten. Über die B 303 besteht außerdem Anschluss an die ca. 40 Pkw-Fahrminuten

entfernte A 9 (München – Nürnberg – Bayreuth – Hof). Zusätzlich besteht ein breit gefächertes

Netz an regionalen und städtischen Straßen, über die Marktredwitz aus den umliegenden Kom-

munen angefahren werden kann. Im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) existiert in

Marktredwitz sowie im angrenzenden Umland ein Busverkehrsnetz. Die Stadt fungiert als ein

wichtiger Knotenpunkt, in dem alle 22 Buslinien der Verkehrsgemeinschaft Fichtelgebirge (VGF)

zusammenlaufen. Das Busnetz erstreckt sich über den gesamten Landkreis Wunsiedel und besitzt

zudem Anschluss an landkreisübergreifende Verkehrsnetze, wie zum Beispiel an den Verkehrs-

verbund Großraum Nürnberg (VGN). Darüber hinaus ist Marktredwitz mit seinem Bahnhof und

den verkehrenden Regionalzügen sowie der Vogtlandbahn in das Regionalbahnnetz der Deut-

schen Bahn integriert.

Die Wirtschaftsstruktur wird in Marktredwitz stark durch das produzierende Gewerbe geprägt.

Rd. 44 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort sind in Marktredwitz im

Wirtschaftsbereich des produzierenden Gewerbes tätig. Den zweit- und drittgrößten Wirtschafts-

bereich stellen öffentliche und private Dienstleister (ca. 26 %) und Handel, Verkehr, Gastgewerbe

(ca. 21 %) dar.10 Auf einen Anteil von 10 % kommen die Unternehmensdienstleister in Marktred-

witz. Insgesamt sind in Marktredwitz derzeit ca. 10.348 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte

am Arbeitsort tätig.11 Die Bedeutung von Marktredwitz als Wirtschaftsstandort wird weiterhin

durch den Pendlersaldo ausgedrückt. Im Jahr 2017 standen den 6.779 Einpendlern insgesamt

2.949 Auspendler gegenüber, was einem positiven Pendlerüberschuss von 3.830 sozialversiche-

rungspflichtig Beschäftigten entspricht.12

Mit einem Kaufkraftindex von 97,8 liegt das Kaufkraftniveau unter dem Bundesdurchschnitt

(BRD = 100) sowie deutlich unter dem des Freistaates Bayern (106,2).13 Die Arbeitslosen-

quote im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge, welchem die Stadt Marktredwitz angehört,

betrug im Juli 2018 rd. 3,9 %14 und liegt somit über dem bayerischen Niveau (2,7%) sowie

unter dem Bundesdurchschnitt (5,1 %).15 Somit ist der Stadt Marktredwitz eine tendenziell

durchschnittliche wirtschaftliche Ausgangssituation zu bescheinigen.

10 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2017): Statistik kommunal 2017. Große Kreisstadt Markt-

redwitz. (Stand: 30.06.2016). 11 Quelle: Bundesagentur für Arbeit (2018): Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten

nach Wohn- und Arbeitsort (Stand: 30.06.2017). 12 Quelle: ebd. 13 Quelle: MB Research 2018. 14 Quelle: Bundesagentur für Arbeit (2018): Arbeitslosenquote nach Landkreisen (Stand: 31.07.2018). 15 Quelle: Bundesagentur für Arbeit (2018): Statistik nach Regionen. Bund, Länder und Kreise (Stand:

31.07.2018).


17

Als Einzelhandelsstandort weist die Stadt Marktredwitz mehrere prägende Einzelhandelsla-

gen auf. Die Standortstruktur des Einzelhandels in Marktredwitz untergliedert sich im We-

sentlichen in folgende Standortlagen bzw. Handelsschwerpunkte:

Der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt Marktredwitz“ umfasst vorwiegend

den Bereich der historischen Altstadt und ist die Haupthandelslage und der vielfäl-

tigste Handelsschwerpunkt im Stadtgebiet mit einem sehr breiten Branchenmix. Der

Handelsstandort Innenstadt erstreckt sich von der Dammstraße im Westen über die

Marktstraße als Haupteinkaufslage bis zum Ende der Egerstraße im Osten. Nach Nor-

den hin begrenzen die Martin-Luther-Straße und die Bergstraße den Innenstadtbe-

reich. Nach Süden führt der Standortbereich entlang der Leopoldstraße und Ot-

tostraße bis zum Flusslauf der Kösseine. In der Haupteinkaufslage Markt im zentralen

Bereich der Innenstadt ist der dichteste und kompakteste Besatz vorhanden. Die nörd-

lich und südlich angrenzenden Bereiche verfügen als sogenannte Nebenlagen über ei-

ne geringere Einzelhandelsdichte. Als Magnetbetriebe sind in der Marktredwitzer In-

nenstadt u. a. das Einkaufszentrum KEC an der Leopoldstraße mit Betrieben wie Kauf-

land und C&A, das Kaufhaus FREY sowie ein Müller Drogeriemarkt am Markt und In-

tersport Glass am Beginn der Egerstraße sowie zahlreiche weitere attraktive Anbieter

zu nennen. Insgesamt zeichnet sich die Marktredwitzer Innenstadt durch einen hohen

Anteil an kleineren inhabergeführten Fachgeschäften aus, die durch Filialisten ergänzt

werden. Kopplungseffekte ergeben sich zudem durch Kreditinstitutionen, Dienstleis-

tungen, Arztpraxen und gastronomischen Betrieben.

Die nahversorgungsrelevante Lage im Mittelbereich der Wölsauer Straße auf der Ver-

längerung der Egerstraße schließt östlich an die Innenstadt an. Hier befinden sich u. a.

ein Rofu Kinderland, tedox, A.T.U., ein E-Center sowie das Bekleidungsgeschäft Charles

Vögele. Außerdem sind auch kleinere Anbieter wie eine Metzgerei, Bäckerei und ein

Blumengeschäft im Verbund mit den größeren Anbietern ansässig, die gemeinsam mit

dem E-Center eine wichtige Nahversorgungsfunktion übernehmen.

Im äußersten Osten der Kernstadt, im östlichen Bereich der Wölsauer Straße, nahe

der A 93, sind kurz vor der Autobahnauffahrt die Anbieter Aldi, Cash Getränkemarkt,

Lidl mit Bäckerei, Kik, K+K Schuhcenter und Topo vorzufinden. Wenngleich dieser mo-

derne Fachmarktstandort über eine gewisse Nahversorgungsfunktionen für die west-

lich gelegenen Wohngebiete verfügt, ist er als überwiegend autokundenorientiert zu

bezeichnen.

18

Karte 2: Lage des Oberzentrums Marktredwitz und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2018Kartengrundlage: GfK GeoMarketing

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum

Gemäß § 2 Abs. 2 des LEP Bayern 2017 werden die „bestehenden Kleinzentren, Unterzentren und Siedlungsschwerpunkte bis zur Anpassung der Regionalpläne als Zentrale Orte der Grund-versorgung einem Grundzentrum gleichgestellt“.



19

Ein weiterer Einzelhandelsstandort wird im südlichen Bereich der Wunsiedler Straße

im Norden des Stadtgebietes gebildet. Dieses erstreckt sich entlang der Kreuzung Bay-

reuther Straße/Wunsiedler Straße/Schulze Delitzsch-Straße bis zum Einmündungsbe-

reich Bayreuther Straße / Hüttenweg. An dem Fachmarktstandort sind sowohl nahver-

sorgungsrelevante Betriebe (Norma, Cash Getränkemarkt) als auch Betrieben aus dem

mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Fressnapf, Action Discounter, Fahrradge-

schäft Cube, Gebrauchtwarenhaus) angesiedelt. Zudem wird das Gesamtangebot

durch Freizeiteinrichtungen (Bowlingwelt Marktredwitz, Aktiv Squash- und Fitness

Held) und einem gastronomischen Betrieb (Café Bar Mythos) ergänzt. Im Süden

schließt sich zudem der Nahversorgungsstandort an der Jean-Paul-Straße mit EDEKA

und Matratzen Concord an den Fachmarktstandort an.

Am westlichen Rand der Kernstadt befindet sich an der Waldershofer Straße ein wei-

terer Fachmarktstandort. Hier sind die Anbieter Netto sowie eine Bäckerei und Metz-

gerei anzutreffen. Außerdem befinden sich hier ein Kik, Tedi und ein Dänisches Bet-

tenlager sowie das Bauzentrum Sievert. Es handelt sich um einen modernen, vorwie-

gend autokundenorientierten Standort.

Im westlichen Bereich der Breslauer Straße befindet sich zudem eine nahversor-

gungsrelevante Lage, die lediglich durch einen Netto-Lebensmitteldiscounter gekenn-

zeichnet wird. Dieser besitzt eine hohe Frequenz durch die unmittelbare Nähe zu öf-

fentlichen Gebäuden (u.a. Staatliche Fach- und Berufsoberschule Marktredwitz, Be-

rufsschule Marktredwitz, Fichtelgebirgsrealschule) und den umliegenden Siedlungsge-

bieten.

Insgesamt wird deutlich, dass das Standortgefüge des Einzelhandels in Marktredwitz stark durch

die Innenstadt mit ihrem vielfältigen Angebotsmix geprägt ist. Darüber hinaus bestehen im Stadt-

gebiet gewerblich geprägte Standorte, welche allerdings vorwiegend der Lebensmittelnahversor-

gung dienen und über Anschlüsse an Wohngebiete verfügen.

2. Mikrostandort „Bayreuther Straße“

Der Planstandort „Bayreuther Straße“ des zur Verlagerung vorgesehenen Kaufland Marktes

befindet sich im Stadtteil Oberredwitz nördlich der Kernstadt von Marktredwitz. Hier soll das

Vorhaben auf einer Fläche westlich der Bayreuther Straße gegenüber dem Einmündungsbe-

reich Bayreuther Straße / Hüttenweg realisiert werden. Dieser Bereich wird im Flächennut-

zungsplan als allgemeine Grünfläche ausgewiesen und ist aktuell unbebaut. Prägendes topo-

graphisches Merkmal ist der große Höhenversatz des Plangrundstückes zum derzeitigen Stra-

ßenniveau sowie die generelle Hanglage.

Das direkte Standortumfeld ist in westlicher Richtung im Wesentlichen durch Wohngebiete

geprägt. Östlich der Bayreuther Straße befindet sich das Gewerbegebiet Oberredwitz mit

zahlreichen verschiedenen einzelhandelsbezogenen und gewerblichen Nutzungen (z. B. Ihr


20

Teppichfreund, Fahrradfachhandel, Lederwaren, Spirituosenhandel sowie ein Autohaus). Im

Süden grenzt das Vorhabengrundstück an den Nahversorgungsstandort mit einem Norma

und Fressnapf Markt an. Im Norden wird das Projektgrundstück durch den Verlauf der B 303

begrenzt. Das erweiterte Standortumfeld wird insbesondere in Richtung Osten durch Ge-

werbegebiet und in Richtung Süden durch weiteren Einzelhandel geprägt. So befindet sich

südlich des Plangrundstückes in ca. 750 m Entfernung der EDEKA Supermarkt Schraml, der

aktuell als einziger Vollsortimenter die Nahversorgung für die gesamte Marktredwitzer West-

stadt übernimmt. Weitere großflächige Fachmärkte finden sich zudem mit einem Action Dis-

counter sowie einem BayWa Baustoffhandel an der östlichen Schulze-Delitzsch-Straße. Fre-

quenzerhöhungen ergeben sich zudem durch Sport- und Freizeiteinrichtungen (Bowlingwelt

Marktredwitz, Aktiv Squash und Fitness Held). In einem fußläufigen Einzugsbereich von 500

– 800 m werden erhebliche Teile der Marktredwitzer Weststadt eingeschlossen16, sodass die

Nahversorgung der Bevölkerung von Oberredwitz zukünftig weiter qualitativ gestärkt und

zukünftig gesichert werden kann (Vgl. Karte 3).

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes ist durch seine unmittelbare Lage an der Bay-

reuther Straße gegeben und kann insgesamt als gut bewertet werden. Die Bayreuther Straße

fungiert als eine zentrale Erschließungsachse für die Gesamtstadt und stellt zugleich die Ver-

bindung aus der Innenstadt von Marktredwitz an die überregionale B 303 dar. Somit ist der

Standort sowohl an das innerstädtische als auch an das überregionale Verkehrsnetz ange-

bunden. Die fußläufige Erreichbarkeit ist aufgrund straßenbegleitender Fußwege sowohl

entlang der Bayreuther Straße als auch im übrigen standortnahen Straßennetz gegeben. Glei-

ches gilt für die Anfahrt mit dem Fahrrad, die ebenfalls durch straßenbegleitende Fahrrad-

wege ermöglicht wird. Durch die Lage der Planfläche an den unmittelbar angrenzenden Sied-

lungskörper von Oberredwitz kann dem Standort eine sehr gute fußläufige Erreichbarkeit be-

scheinigt werden. Der nächste ÖPNV-Haltepunkt „Wunsiedler Straße“ befindet sich ca.

500 m in südlicher Richtung entfernt an der Bayreuther Straße.

Die spezifischen Eigenschaften des Standortes „Bayreuther Straße“ können in positive und

negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese haben wesentlichen Einfluss auf die vo-

raussichtliche Marktbedeutung und Marktdurchdringung und damit auf die Umsatzwertung

des zur Verlagerung geplanten Kaufland Marktes und werden deshalb nachfolgend verglei-

chend gegenüber gestellt:

Positive Standortfaktoren

+ Lage nördlich angrenzend an den Nahversorgungsstandort Wunsiedler Straße (Norma)

+ verkehrsgünstige Lage an Hauptverkehrsachse Bayreuther Straße (innerstädtische Er-

schließungsachse und Verbindung zur überregionalen Bundesstraße 303)

16 Die Bezirksregierung Köln geht in ihrem Merkblatt „Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversor-

gung“ von einem fußläufigen Einzugsbereich von ca. 700 m aus. In der Handelswissenschaft werden ent-weder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen in der Regel bei rd. 10 – 12 Gehminuten bzw. zwischen 500 und 1.000 m


21

+ ausreichendes Flächenangebot

+ gute Sichtbarkeit / Exposition

+ gute fußläufige Erreichbarkeit

+ schnelle und unproblematische Anfahrbarkeit

Negative Standortfaktoren

- ungünstige Topographie im Bereich des Plangrundstückes (Hanglage, Höhenversatz

zum Straßenniveau)

- Anbindung an den ÖPNV in ca. 520 m Entfernung

- unterdurchschnittliche Kaufkraft im Einzugsgebiet.

Zusammenfassend ist aus betrieblicher Sicht festzuhalten, dass der Projektstandort für die ge-

plante Verlagerung des Kaufland-Marktes gut geeignet ist. Positiv hervorzuheben ist die Möglich-

keit, auf einer bisher ungenutzten Fläche das aktuelle kleinere Konzept der Firma Kaufland in ei-

nem modernen Markt abbilden zu können. An seinem geplanten Standort profitiert das Vorha-

ben von der guten Erreichbarkeit durch die Lage an der Bayreuther Straße und räumlichen Nähe

zu überregionalen Verkehrsträgern (B 303). Wenngleich einschränkend festgehalten werden

muss, dass das lokale Kaufkraftniveau als unterdurchschnittlich zu bezeichnen ist, greift das Vor-

haben auf ein genügend großes Kaufkraftpotenzial in der Standortkommune zurück.

Die städtebauliche Integration des Vorhabenstandortes lässt sich anhand der einschlägigen Kri-

terien des LEP Bayern 2018 begründen, das städtebaulich integrierte Lagen wie folgt definiert:

„Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit we-

sentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend, die über einen anteiligen fußläufigen

Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahver-

kehr (ÖPNV) verfügen. Direkt an einen Siedlungszusammenhang angrenzende Standort

sind nur dann städtebaulich integriert, wenn sie an einen Gemeindeteil anschließen,

der nach Bevölkerungsanteil und Siedlungsstruktur einen Hauptort darstellt und in dem

die Einrichtungen zur Deckung des wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Grundbe-

darfs für die Gemeindebevölkerung im Wesentlichen vorgehalten werden.“ 17

Ausgehend von der LEP-Definition ist für den Projektstandort festzuhalten:

Bei dem Vorhabenstandort an der Bayreuther Straße handelt es sich zum gegenwärti-

gen Zeitpunkt bereits um eine städtebaulich integrierte Lage im Norden der Stadt

Marktredwitz.

Das Vorhaben befindet sich im baulich verdichteten Siedlungszusammenhang der

Standortkommune. Positiv hervorzuheben ist die unmittelbar an benachbarte Wohn-

17 Quelle: LEP Bayern 2018, Begründung zu Ziel 5.3.2 Lage in der Gemeinde.


22

gebiete angrenzende Lage. Weiterhin „schmiegt“ sich das Vorhabengrundstück an be-

stehende Nahversorgungslagen an und führt die städtebaulich gegebenen Strukturen

ohne Funktionsunterbrechungen fort. So wird das direkte Standortumfeld durch wei-

tere Einzelhandelsbetriebe im Osten (Ihr Teppichfreund) und Süden (Cube Fahrrad-

handel, Norma Lebensmitteldiscounter, Bäckerei, Metzgerei, Fressnapf, Cash Ge-

tränke) sowie Wohngebieten im Westen charakterisiert.

Der Standort schließt in einem Einzugsbereich von 500 – 800 m wesentliche Wohnan-

teile der Bevölkerung des Stadtteils Oberredwitz ein, welche er künftig mit einem Le-

bensmittelvollsortiment in allen Preissegmenten versorgen kann und an die er räum-

lich in westlicher Richtung direkt angrenzt.

Der Projektstandort ist fußläufig über straßenbegleitende Geh- und Radwege aus

Oberredwitz sowie dem weiteren Kernstadtgebiet zu erreichen. Diese verlaufen beid-

seitig der Bayreuther Straße und enden auf westlicher Seite am Projektstandort.

Im Zuge der Projektentwicklung ist die vollständige Erschließung im Sinne einer kom-

fortablen Erreichbarkeit vorgesehen. Die derzeit noch fehlende ÖPNV-Haltestelle wird

im Zuge der Projektrealisierung eingerichtet, damit auch mobilitätseingeschränkte

Personengruppen den Standort per ÖPNV erreichen können. Ein entsprechender Bus-

haltepunkt mit ortsüblicher Taktung ist aktuell noch in ca. 520 m Entfernung gelegen.

Trotzdem wäre der Standort schon heute auch ohne Pkw sowohl fußläufig als auch per

Fahrrad erreichbar.

Damit den Zielvorgaben des LEP Bayern 2018 hinsichtlich der Flächenausweisung für Einzelhan-

delsgroßprojekte vollumfänglich entsprochen werden kann, ist aus gutachterlicher Sicht lediglich

die Einrichtung eines weiteren ÖPNV-Haltepunkts in unmittelbarer Nähe zum Planstandort zu

realisieren. Ansonsten werden bereits zum heutigen Zeitpunkt die wesentlichen landesplaneri-

schen Vorgaben hinsichtlich einer städtebaulich integrierten Lage erfüllt.


23

Foto 1: Vorgesehener Planstandort „Bayreuther Straße“

Foto 2: Zufahrt aus der Innenstadt über die Bayreuther Straße

Foto 3: Zufahrt aus Richtung Norden

von der B 303 stadteinwärts Foto 4: Unmittelbar an den Standort

angrenzende Wohnbebauung

Quelle: GMA-Aufnahmen 2018

24

Karte 3: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich

P

Legende

Projektstandort

überwiegendWohnen

strukturprägenderEinzelhandel

überwiegend Gewerbe- / Industriebetriebe

öffentliche Einrichtungen

Nahversorgungsstandorte

fußläufiger Nahbereich(Radius = 500 m, 800 m)

Bushaltestellen

Bahnhof

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2018Kartengrundlage: © OpenStreetMap


P


25

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraftpotenzial

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den zur Verlagerung vorgesehene

Kaufland kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das

ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevöl-

kerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung der Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re-

gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech-

net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus nach Zonen untergliedern, aus de-

nen eine gleichmäßig abgestufte Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten

ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei in der

Regel von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol-

gende Kriterien herangezogen:

Marktbedeutung des Vorhabens aufgrund der Lage, Betreiber, Dimensionierung und

Sortimentsstruktur (= Konzeption)

projektrelevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis ausgewählter Zeit- und Distanz-

werte

wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum

(z.B. Topographie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

Unter Berücksichtigung der oben genannten Abgrenzungskriterien lässt sich für das Vorhaben in

Marktredwitz folgendes Einzugsgebiet abgrenzen:

Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) begrenzt sich auf das Stadtgebiet von Marktredwitz

selbst. In diesem Einzugsbereich stellt der Kaufland Markt (auch nach Verkleinerung)

den flächenmäßig größten Anbieter im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel dar.

Vor allem durch die unmittelbare Angrenzung des Standortes an das Siedlungsgebiet

von Oberredwitz, der sehr guten Erreichbarkeit aus der übrigen Kernstadt sowie dem

zu erwartenden modernen Marktauftritt und damit attraktiven Einkaufsangebot ist

aus Marktredwitz selbst mit den intensivsten Kundeneinkaufsbeziehungen zu rechen.

In Zone I leben derzeit rd. 17.310 Einwohner.18


meinden (Stand: 30.09.2017).


26

Eine Erweiterung erfährt das Einzugsgebiet (Zone II) in Richtung Waldershof und Bad

Alexanderbad. Insbesondere aus Bad Alexanderbad ist mit erhöhten Kundenzufüh-

rungseffekten aufgrund der verkehrsgünstigen Lage des Vorhabens an der B 303 sowie

die Lage im nördlichen Siedlungsgebiet von Marktredwitz zu rechnen. Beide Aspekte

führen zu einer schnellen und komfortablen Erreichbarkeit des Planstandortes. Diese

Entwicklung ist umso mehr zu erwarten, da Bad Alexanderbad selbst über keine Nah-

versorgungsstrukturen verfügt. Aus Waldershof ist der Vorhabenstandort über die

Marktredwitzer Straße/Waldershofer Straße, Klingerstraße sowie Bayreuther Straße

ebenfalls gut zu erreichen. Zwar verfügt Waldershof über eigene Nahversorgungs-

strukturen im Lebensmittelbereich (EDEKA, Aldi), jedoch kann nicht zuletzt aufgrund

der räumlichen Nähe und dem siedlungsräumlichen Zusammenhang zu Marktredwitz

davon ausgegangen werden, dass Kunden zum Einkaufen das Oberzentrum wegen des

dortigen branchenübergreifend breiten Angebotes aufsuchen. In Zone II leben insge-

samt rd. 5.235 Einwohner.19

Somit leben im gesamten Einzugsgebiet derzeit rd. 22.545 Personen.

Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist aufgrund der spezifischen Wettbewerbssitua-

tion im Untersuchungsraum nicht zu erwarten. So besitzen die umliegenden Kommunen einer-

seits eigene, zum Teil leistungsfähige Versorgungsangebote im Lebensmitteleinzelhandel. Ande-

rerseits ist festzuhalten, dass der Kaufland-Markt aufgrund seiner vertriebskonzeptionellen Um-

strukturierung (vom SB-Warenhaus zum großen Supermarkt), in der Kombination mit der Ange-

botssituation der sog. Systemwettbewerber in den umliegenden Kommunen, eine Marktbedeu-

tung besitzen wird, die nur in eingeschränktem Maße über die Stadtgrenzen hinausreichen wird.

Dies führt dazu, dass aufgrund der zunehmenden Entfernung zum Wettbewerbsstandort bzw.

näher gelegenen gleichwertigen Einkaufsalternativen (z. B. E-Center Wunsiedel, Vgl. Kapitel IV)

mit keinen regelmäßigen Kundeneinkaufsbeziehungen aus dem regionalen Umland zu rechnen

ist.

Unregelmäßige oder räumlich nicht eindeutig zuzuordnende Kundeneinkaufsbeziehungen an

den Standort (z. B. Arbeits- oder Pendlerströme, ausländische Kunden aus Tschechien) werden

im weiteren Verlauf der Untersuchung als Streuumsätze angemessen berücksichtigt.


meinden (Stand: 30.09.2017).

27

Karte 4: Einzugsgebiet des Vorhabens

P

Legende

Projektstandort

Zone IMarktredwitzrd. 17.310 Einwohner

Zone IIWaldershof,Bad Alexandersbadrd. 5.235 Einwohner

Einzugsgebiet insgesamtrd. 22.545 Einwohner



PMarktredwitz

Waldershof

Bad Alexandersbad


28

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Für das Verlagerungsvorhaben in Marktredwitz ergibt sich gemäß der Studie „Struktur- und

Marktdaten im Einzelhandel 2017“ ein jährlicher Pro-Kopf-Verbrauch im Bereich Nahrungs- und

Genussmittel in Höhe von

2.315 €.20

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu be-

rücksichtigen. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Markt-

redwitz bei 97,8 und damit leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (BRD = 100).21 Für

das erweitere Einzugsgebiet ergeben sich Kaufkraftwerte von 95,0 (Waldershof) und 98,5 (Bad

Alexandersbad).

Das betrachtete Einzugsgebiet ist hinsichtlich seines Kaufkraftniveaus als unterdurchschnittlich

zu bewerten. Seitens der Bevölkerung im Einzugsgebiet steht somit ein Kaufkraftpotential für

Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von rd. 50,8 Mio. € zur Verfügung.22

Davon entfallen auf:

Zone I 39,2 Mio. €

Zone II 11,6 Mio. €

Diesen Werten wird im folgenden Abschnitt die Angebotsstruktur im Untersuchungsraum gegen-

übergestellt. Hierbei liegt der Fokus auf „Systemwettbewerbern“ von Kaufland, d. h. betriebsty-

pengleiche oder -ähnliche Wettbewerber, die das zu untersuchende Sortiment ebenfalls im Kern-

sortiment führen.

20 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie (2017): Struk-

tur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017, S. 13. 21 Quelle: MB Research 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 22 Zusätzlich werden bei (großen) Supermärkten Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Non-

food I und Nonfood II-Bereich generiert. Diese liegen im Fall des speziellen Vertriebskonzeptes von Kauf-land in dem vorliegenden Fall bei ca. 10 – 15 %.


29

IV. Wettbewerbssituation

Zur Bewertung des Vorhabens ist zunächst die Angebots- und Wettbewerbssituation für das Vor-

haben im Einzugsgebiet bzw. im Untersuchungsraum darzustellen und zu bewerten. Hierfür

wurde von der GMA im August 2018 eine Vor-Ort-Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels-

bestandes durchgeführt. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden

prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln.

1. Wettbewerbssituation im Kerneinzugsgebiet (Zone I)

Als Wettbewerber für Kaufland gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengrup-

pen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Es ist jedoch davon

auszugehen, dass aufgrund des speziellen Vertriebskonzeptes, der geplanten Verkaufsflächen-

größe und des Einkaufsverhaltens der Kunden die Wettbewerbswirkungen nicht alle Konkurren-

ten gleichermaßen betreffen werden. Besonders tangiert werden vielmehr sog. „Systemwettbe-

werber“, d.h. Geschäfte des gleichen oder ähnlichen Betriebstyps (= Supermärkte, SB-Warenhäu-

ser, Lebensmitteldiscounter). Nachfolgende Darstellung der Wettbewerbssituation trägt diesem

Umstand insofern Rechnung, als dass lediglich die Hauptwettbewerber namentlich aufgeführt

werden.

Neben dem zur Verlagerung geplanten Kaufland Marktes sind in Marktredwitz derzeit folgende

strukturprägende Systemwettbewerber (VK ≥ 400 m²) im Lebensmitteleinzelhandel anzuführen

(Vgl. Karte 5):

Tabelle 3: Strukturprägende Wettbewerber im Lebensmittelbereich in Marktredwitz

Anbieter Betriebstyp Standort Lage* VK in m²

Cash Getränke Getränkemarkt Wölsauer Straße 3 550

Lidl Discounter Wölsauer Straße 3 800

Netto Discounter Waldershofer Straße 6 850

Norma Discounter Wunsiedler Straße 4 950

Netto Discounter Breslauer Straße 7 1.050

Aldi Discounter Wölsauer Straße 3 1.200

EDEKA Schraml Supermarkt Jean-Paul-Straße 5 1.500

E-Center Schraml Supermarkt Wölsauer Straße 2 2.900

Kaufland SB-Warenhaus Leopoldstraße 1 5.500

* 1 = Zentraler Versorgungsbereich** „Innenstadt Marktredwitz“; 2 = Mittelbereich der Wölsauer Straße

3 = östlicher Bereich der Wölsauer Straße ; 4 = südlicher Bereich der Wunsiedler Straße

5 = Nahversorgungsstandort an der Jean-Paul-Straße 6 = westlicher Rand der Kernstadt

7 = im westlichen Bereich der Breslauer Straße

** ZVB = zentraler Versorgungsbereich; Abgrenzung gemäß Fortschreibung des Einzelhandels- und Innen-

stadtentwicklungskonzeptes für die Große Kreisstadt Marktredwitz (2014), S. 78

Quelle: GMA-Erhebung 2018 (ca.- Werte, Rundungsdifferenzen möglich)


30

Neben den genannten Hauptwettbewerbern sind in Marktredwitz neben Kaufland selbst weitere

Lebensmittelangebote in Form von kleinteiligen Spezialanbietern (u. a. Lebensmittelhandwerk,

kleinere Getränkemärkte) vorhanden, die das Versorgungsangebot ergänzen.

Insgesamt ist in Marktredwitz eine Gesamtverkaufsfläche der Anbieter im Lebensmittelbereich

von rd. 17.110 m² VK vorhanden23, auf der ein Umsatz von rd. 60,8 Mio. € im Nahrungs- und

Genussmittelbereich erwirtschaftet wird.24

Nachfolgende Tabelle 4 stellt die Verkaufsflächen und Umsatzverteilung im Kerneinzugsgebiet

räumlich differenziert nach Lagen dar:

Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung im Nahrungs- und Genussmittelbe-reich in Marktredwitz räumlich differenziert nach Lagen

Standortlage Verkaufsfläche Umsatz

in m² in % in Mio. € in %

ZVB „Innenstadt Marktredwitz“ 5.990 35 17,9 29

südlicher Bereich der Wunsiedler Straße 1.290 8 3,4 6

Östlicher Bereich der Wölsauer Straße 2.825 17 14,4 24

Westlicher Rand der Kernstadt 910 5 3,5 6

Mittelbereich der Wölsauer Straße 2.930 17 9,1 15

Nahversorgungsstandort an der Jean-Paul-Straße 1.525 9 5,1 8

Nahversorgungsstandort im westlichen Bereich der Breslauer Straße

1.075 6 3,9 6

Sonstige Lagen / Streulagen 475 3 1,8 3

Dezentrale Standorte 90 < 1 0,1 < 1

Einzugsgebiet 17.110 100 60,8 100

Quelle: GMA-Erhebung/-Berechnungen 2018 (ca.- Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Bei der Betrachtung der Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung in Marktredwitz ist festzu-

halten, dass der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt Marktredwitz“ derzeit über die

größte Verkaufsfläche wie auch über den größten Umsatzanteil im Food-Bereich verfügt.

23 Verkaufsfläche inkl. der Verkaufsfläche des Bestandsmarktes von Kaufland sowie aller Spezialanbieter (Le-

bensmittelhandwerk, Getränkemärkte etc.). 24 Bereinigter Umsatz, d. h. ohne Umsatzanteile im Nonfood I- und Nonfood II-Bereich; inkl. des Be-

standsumsatzes von Kaufland.

31

Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen in Marktredwitz

Legende

Cash

Getränkemarkt

Projektstandort

Bestandsmarkt vonKaufland im KEC



P

P


32

2. Wettbewerbssituation im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II)

Im erweiterten Einzugsgebiet ist lediglich auf das Lebensmittelangebot in Waldershof hinzuwei-

sen. Hier sind lediglich ein Aldi Lebensmitteldiscounter und der EDEKA Supermarkt ansässig, die

die örtliche Nahversorgung übernehmen. Beide Märkte operieren jedoch nicht mehr auf den

marktüblichen Verkaufsflächen, weshalb anzunehmen ist, dass auch moderne Einkaufsalternati-

ven im benachbarten Marktredwitz aufgesucht werden. Weiterhin wird in der Ortsmitte von Wal-

dershof noch ein kleines Lebensmittelgeschäft betrieben, dass jedoch aufgrund eingeschränkter

Öffnungszeiten und einem rudimentären Rumpfsortiment keine bedeutende Versorgungsfunk-

tion einnimmt.

In der nordwestlich gelegenen Gemeinde Bad Alexandersbad ist derzeit kein Versorgungsange-

bot vorhanden. Kunden aus dieser Gemeinde müssen für den Versorgungseinkauf überörtliche

Fahrwege nach Wunsiedel und Marktredwitz in Kauf nehmen.

Tabelle 5: Strukturprägende Wettbewerber im Lebensmittelbereich in Waldershof

Kommune Anbieter Betriebstyp Standort Lage VK in m²

Waldershof Aldi Discounter Ludwig-Hüttner-Str. Streulage 840

EDEKA Lang Supermarkt Marktredwitzer Str. Streulage 1.070


Somit ist im erweiterten Einzugsgebiet insgesamt eine Gesamtverkaufsfläche der Anbieter im

Lebensmittelbereich von rd. 2.030 m² VK vorhanden, auf der ein Food-Umsatz in Höhe von rd.

9,7 Mio. € erwirtschaftet wird.25

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes

Außerhalb des Einzugsgebietes ist insbesondere auf die Angebotsstrukturen in Arzberg, Mitter-

teich, Neusorg, Tröstau, Waldsassen, Wiesau und Wunsiedel hinzuweisen (Vgl. Karte 6). Hier sind

zahlreiche strukturprägende Anbieter ansässig, die in den genannten Kommunen die Nahversor-

gung sichern.

In dem mit Marktredwitz gemeinsamen Oberzentrum Wunsiedel verteilen sich die Le-

bensmittelanbieter dispers über das gesamte Stadtgebiet. Als wesentlich prägend

kann das moderne E-Center an der Karl-Sand-Straße am nordöstlichen Rand des zent-

ralen Versorgungsbereiches genannt werden, das aufgrund seiner Größe als Magnet-

betrieb eine hohe Anziehungskraft für die Wunsiedler Bevölkerung besitzt. Die Markt-

bedeutung des E-Centers wird durch den sonstigen Einzelhandelsbesatz in der Innen-

stadt unterstützt. Das Lebensmittelangebot wird zudem durch mehrere Lebensmittel-

discounter ergänzt. So befindet sich an dem Fachmarktstandort am Turnerheimweg

der Lebensmitteldiscounter Netto. Zudem ist hier ein Cash Getränkemarkt ansässig.

25 Bereinigter Umsatz, d. h. ohne Umsatzanteile im Nonfood I- und Nonfood II-Bereich.


33

Weiterhin ist auf die Anbieter Aldi und Lidl zu verweisen, welche sich beide in Streulage

an der Egerstraße stadtauswärts Richtung Holenbrunn / Arzberg befinden. In westli-

cher Richtung ist ferner ein Norma Discounter an der Hofer Straße zu finden. Somit

verfügt Wunsiedel sowohl im Vollsortiment als auch im Discountbereich über ein aus-

differenziertes Lebensmittelangebot.

Darüber hinaus ist das umfassende Versorgungsangebot des Oberzentrums Waldsas-

sen zu erwähnen. An dem Fachmarktstandort an der Mitterteicher Straße sind die

meisten namhaften Lebensmittelanbieter ansässig. So ist an dieser Stelle auf einen

EDEKA Supermarkt sowie auf insgesamt drei Discounter von Aldi, Netto und Norma

hinzuweisen. Das hiesige Nahrungs- und Genussmittelangebot wird außerdem durch

integrierte Bäckereien bei EDEKA und Norma arrondiert. Somit kann auch für den

Wettbewerbsstandort Waldsassen ein umfangreiches und leistungsstarkes Versor-

gungsangebot konstatiert werden.

In den umliegenden Kommunen außerhalb des Einzugsgebietes sind typische Nahver-

sorgungsstrukturen meist durch die Präsenz eines oder zweier Anbieter von Nahrungs-

und Genussmitteln gegeben.

So besitzt Arzberg mit einem E-Center (Marktredwitzer Straße) sowie einem Netto Dis-

counter (An der Röslau) sowohl im Vollsortiment- als auch im Discountbereich ein Le-

bensmittelangebot. Während der Netto Markt auf einer nicht mehr marktadäquaten

Verkaufsfläche operiert, präsentiert sich das E-Center zeitgemäß und offeriert ein at-

traktives Einkaufserlebnis.

Ähnliches gilt für die Stadt Mitterteich, die ebenfalls über Lebensmittelangebote im

Vollsortiments- und Discountbereich verfügt. Auch hier sind je ein Markt von EDEKA

(Am Sieglrang) und Netto (Wiesauer Straße) in siedlungsintegrierter Lage ansässig, die

die Nahversorgung für die in Mitterteich lebende Bevölkerung übernehmen. Weiterhin

existiert ein dezentral gelegener Aldi Discounter in der Carl-Zeiss-Straße.

In Neusorg sind lediglich ein REWE Supermarkt (Steinwaldstraße) sowie ein Netto Dis-

counter (Riglasreuth) zu verorten. Während der REWE Markt noch über eine siedlungs-

räumliche Anbindung verfügt und auch fußläufig zu erreichen ist, befindet sich der

Netto Discounter in dezentraler Standortlage und dürfte vor allem von Autokunden

aufgesucht werden.

Tröstau verfügt lediglich über einen EDEKA Supermarkt (Fichtelgebirgsstraße), der die

Nahversorgung für die örtliche Wohnbevölkerung übernimmt. Dabei präsentiert sich

der Markt in nicht mehr zeitgemäßer Form. Es ist daher davon auszugehen, dass auch

aufgrund der räumlichen Nähe zur Stadt Wunsiedel Kaufkraftabflüsse in diese Richtung

existieren.


34

In Wiesau sind ein REWE Supermarkt (Egerstraße) am südlichen Ortsrand sowie ein

Netto Lebensmitteldiscounter in der Ortsmitte am Marktplatz ansässig. Im Juli 2017

wurde im Rahmen der Lokalpresse jedoch bekannt, dass Netto seinen Mietvertrag

nicht verlängern und zum Ende Oktober 2018 das Geschäft aufgeben wird.26 Außer-

dem ist in der Nacht vom 4. auf den 5. August 2018 der örtliche REWE Supermarkt

vollständig niedergebrannt.27 Derzeit ist gemäß aktuellen Pressemeldungen jedoch da-

von auszugehen, dass REWE am Standort bleiben wird.28

In nachfolgender Tabelle 6 wird die Angebotssituation außerhalb des Einzugsgebietes überblicks-

artig zusammengefasst:

Tabelle 6: Strukturprägende Wettbewerber im Lebensmittelbereich außerhalb des Einzugsgebietes (VK ≥ 400m²)

Kommune Anbieter Betriebstyp Standort Lage VK in m²

Arzberg Netto Discounter An der Röslau Streulage 750

E-Center Supermarkt Marktredwitzer Str. Streulage 1.520

Mitterteich Aldi Discounter Carl-Zeiss-Straße dezentrale Lage 850

Netto Discounter Wiesauer Straße Streulage 1.000

EDEKA Legat Supermarkt Am Sieglrang Streulage 1.810

Neusorg Netto Discounter Wiesauer Straße Streulage 750

REWE Supermarkt Steinwaldstraße Streulage 1.000

Tröstau EDEKA Wunderlich Supermarkt Fichtelgebirgsstraße Streulage 850

Waldsassen Norma Discounter Mitterteicher Str. Fachmarkt-standort an der Mitterteicher Straße

750

Netto Discounter Konnersreuther Str. 770

Aldi Discounter An der Tongrube 955

EDEKA Legat Supermarkt An der Tongrube 1.350

Wiesau Netto Discounter Marktplatz ZVB * 620

REWE Supermarkt Egerstraße Streulage 980

Wunsiedel Netto Discounter Turnerheimweg Streulage 700

Norma Discounter Hofer Straße Streulage 770

Lidl Discounter Egerstraße Streulage 1.020

Aldi Discounter Egerstraße Streulage 1.200

E-Center Supermarkt Karl-Sand-Straße ZVB * 2.850

* ZVB = zentraler Versorgungsbereich; Abgrenzung gemäß der faktischen Verhältnisse vor Ort


26 Quelle: Onetz (2018): Netto schließt jetzt endgültig. Online unter: https://www.onetz.de/oberpfalz/

wiesau/netto-schliesst-endgueltig-id2437491.html (zuletzt abgerufen am 10.08.2018). 27 Quelle: Onetz (2018): Supermarkt brennt lichterloh. Online unter: https://www.onetz.de/oberpfalz/

wiesau/supermarkt-brennt-lichterloh-video-id2455777.html (zuletzt abgerufen am 10.08.2018). 28 Quelle: Onetz (2018): Rewe will in Wiesau bleiben. Online unter: https://www.onetz.de/oberpfalz/

wiesau/brand-rewe-will-wiesau-bleiben-id2458153.html (zuletzt abgerufen am 10.08.2018).

https://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/netto-schliesst-endgueltig-id2437491.htmlhttps://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/netto-schliesst-endgueltig-id2437491.htmlhttps://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/supermarkt-brennt-lichterloh-video-id2455777.htmlhttps://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/supermarkt-brennt-lichterloh-video-id2455777.htmlhttps://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/brand-rewe-will-wiesau-bleiben-id2458153.htmlhttps://www.onetz.de/oberpfalz/wiesau/brand-rewe-will-wiesau-bleiben-id2458153.html

35

Karte 6: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum

Legende

Projektstandort



P

P


36

Insgesamt ist außerhalb des Einzugsgebietes eine Gesamtverkaufsfläche der Anbieter im Le-

bensmittelbereich von ca. 20.495 m² VK vorhanden, auf der ein Umsatz von rd. 78,8 Mio. € im

Nahrungs- und Genussmittelbereich erwirtschaftet wird.29

4. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation im Einzugsgebiet

Zusammenfassend betrachtet ist für Marktredwitz mit den ansässigen Lebensmittelbetrieben

ein ausdifferenziertes und leistungsstarkes Angebot vorhanden, das sich räumlich auf den gesam-

ten Kernstadtbereich verteilt und somit die Nahversorgung gewährleistet. Lebensmittel werden

innerhalb des Kerneinzugsgebietes über sämtliche Vertriebskonzepte (Vollsortimenter, Discoun-

ter, ethnische Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Getränkemärkte) und in sämtlichen Preis-

segmenten angeboten. Damit wird der Handelsstandort Marktredwitz auch seiner oberzentralen

Versorgungsfunktion gerecht.

Im erweiterten Einzugsbereich ist lediglich auf den EDEKA Supermarkt sowie den Aldi Discounter

in Waldershof hinzuweisen, da die Gemeinde Bad Alexandersbad über keine Angebotsstrukturen

im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel verfügt.

29 Bereinigter Umsatz, d. h. ohne Umsatzanteile im Nonfood I- und Nonfood II-Bereich; inkl. der Umsätze

von REWE und Netto in Wiesau (siehe oben).


37

V. Umsatzprognose und städtebauliche Verträglichkeit

1. Umsatzprognose Kaufland

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil-

konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell

bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba-

ren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.30 Das Modell be-

schreibt, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, Teile des vorhandenen Kaufkraftvo-

lumens im projektrelevanten Sortimentsbereich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich

anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens

ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsge-

biets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Das Marktanteilkonzept

lässt jedoch keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlen-

kungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben

generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach der Erweiterung des Marktes

neu verteilen werden.

Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den zur Verlagerung geplanten Kaufland-

Markt anhand des Marktteilkonzepts ermitteln:31

Tabelle 7: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes für den Kaufland Markt

Kaufkraft

Food in Mio. €

Marktanteil Food in %

Umsatz Food

in Mio. €

Umsatz Nonfood

in Mio. € *

Umsatz gesamt

in Mio. €

Umsatz- herkunft

in %

Zone I 39,2 17 – 18 6,8 – 6,9 0,7 – 0,8 7,5 – 7,6 rd. 76

Zone II 11,6 10 – 11 1,2 – 1,3 0,1 – 0,2 1,3 – 1,4 rd. 14

Summe 50,8 15 – 16 8,0 – 8,1 0,8 – 0,9 8,9 – 9,0 rd. 90

Streuumsätze 0,9 0,1 1,0 10

Insgesamt 8,9 – 9,0 0,9 – 1,0 9,9 – 10,0 100

* Der Umsatzanteil im Nonfood-Bereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Kaufland vor dem Hinter-

grund des speziellen Vertriebskonzeptes in Marktredwitz (großer Supermarkt) rd. 10 %.

Quelle: GMA-Berechnungen 2018 (ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

30 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen

am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg-ment sowie Kopplungs- und Agglomerationseffekte.

31 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung im Lebensmittelbereich x Marktanteil = Umsatz des Vor-habens.


38

Somit lässt sich für den zur Verlagerung geplanten Kaufland Markt eine Gesamtumsatzleistung

von rd. 9,9 – 10,0 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen 8,9 – 9,0 Mio. € auf den Food-Bereich und

0,9 – 1,0 Mio. € auf den Nonfood-Bereich (Nonfood I und II).

Die Betrachtung der Umsatzherkunft zeigt, dass mit rd. 76 % der über-wiegende Teil des Umsat-

zes mit Kunden aus Marktredwitz generiert wird. Weitere 14 % des prognostizierten Umsatzes

werden von Kunden aus dem erweiterten Einzugsgebiet erbracht. In diesem Zusammenhang ist

vor allem auf die fehlenden Angebotsstrukturen in Bad Alexandersbad sowie auf den vergleichs-

weise kleinen EDEKA Markt in Waldershof hinzuweisen. Etwa 10 % des Planumsatzes generiert

das Vorhaben durch Streukunden (Arbeits- und Pendlerverflechtungen, Durchgangsverkehr).

Hierunter werden insbesondere die tschechischen Kundeneinkaufsbeziehungen subsummiert,

die an den Einkaufsstandort Marktredwitz schon heute existieren.

Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Flächenleis-

tungen32 heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften

variieren diese zum Teil sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse

wider. Gemäß der Studie „Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017“ weisen große Su-

permärkte ab 2.500 m² Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität zwischen 3.300 und 4.300 €/m²

VK auf.33 Die Auftraggeberin strebt die Realisierung einer Verkaufsfläche von rd. 3.000 m² an.

Somit ist eine Raumleistung von rd. 3.270 €/m² abzuleiten.

Nach gutachterlicher Einschätzung ist die zu erwartenden Flächenleistung des Vorhabens, die un-

terhalb der angegebenen Spannweite für große Supermärkte liegt, nachvollziehbar. Dies ist wie

folgt zu begründen:

Marktredwitz selbst – sowie die Kommunen im erweiterten Einzugsgebiet – weisen

hinsichtlich des lokalen Kaufkraftkoeffizienten einen unterdurchschnittlichen Wert auf

(97,8 für Marktredwitz, 95,0 für Waldershof, 98,5 für Bad Alexandersbad). Es ist somit

von einer im Vergleich zum Bundesdurchschnitt geringeren Kaufkraft auszugehen.

Die bestehende Wettbewerbssituation kann für eine Stadt mit der Größe von Markt-

redwitz (rd. 17.310 Einwohner) als angespannt betrachtet werden. Im Vollsortiments-

bereich sind neben Kaufland (prospektiv nach der Verlagerungen als Betriebstyp gro-

ßer Supermarkt) selbst zwei weitere große Supermärkte in Form des E-Centers an der

Wölsauer Straße (rd. 2.900 m² VK) und des EDEKA Supermarktes an der Jean-Paul-

Straße (rd. 1.500 m² VK) ansässig. Hinzu kommen insgesamt fünf Discounter sowie

zahlreiche Spezialanbieter (u. a. Lebensmittelhandwerk, Getränkemärkte), die das An-

gebot im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel arrondieren.

32 Umsatz pro m² Verkaufsfläche pro Jahr. 33 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie (2017): Struk-

tur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017, S.13.


39

Damit nehmen diese Betriebe erheblichen Einfluss auf die Marktdurchdringung des

geplanten Kauflandes in der Stadt Marktredwitz.

Ferner ist es wahrscheinlich, dass – angesichts des bestehenden Baurechtes für das

Einkaufszentrum – der Bestandsmarkt durch einen Lebensmittelmarkt nachbelegt

wird (z. B. durch die nicht in Marktredwitz ansässige Firma Rewe). Gleichwohl aus gut-

achterlicher Sicht eine Nachnutzung der gesamten Bestandsverkaufsfläche bezweifelt

werden kann.

Mit einer möglichen Nachbelegung des Bestandsmarktes werden sowohl eine Wett-

bewerbsintensivierung als auch eine beschränkende Wirkung auf die Marktdurchdrin-

gung des Kaufland Marktes in der Vorhabenkommune selbst einhergehen.

Auch erscheint es plausibel, dass das erschließbare Einzugsgebiet des dann als großer

Supermarkt geplanten Kaufland-Marktes – im Vergleich zur heutigen räumlichen Aus-

prägungen des Bestands-SB-Warenhauses – deutlich kleiner ausfällt.

Im Gegensatz zum SB-Warenhaus verzichtet der Betriebstyp großer Supermarkt auf

ein flächenextensives Nonfood I-Sortiment, bzw. nahezu vollständig auf das Nonfood

II-Sortiment. Ohne diese angebotsspezifische Alleinstellung wird der zukünftige Kauf-

land-Markt ein nur bedingt überörtliches Einzugsgebiet entwickeln, und nur be-

schränkt auf das damit verbundene Kaufkraftpotenzial zurückgreifen.

Darüber hinaus wirken sich insbesondere das E-Center in Wunsiedel, welches sich zur-

zeit in Umbau und Modernisierung befindet, sowie die für die Region prägende Topo-

graphie bzw. Fahrzeit-/Wege-Distanzen limitierend auf die Ausstrahlungskraft des

Kauflandes in Marktredwitz aus. Auch verfügen die meisten Umlandgemeinden über

zeitgemäße Angebotsstrukturen im Vollsortimentsbereich, sodass Einkaufsfahrten

nach Marktredwitz zum Zwecke des reinen Versorgungseinkaufs – insbes. zum Lebens-

mitteleinkauf �

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