İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR ... - Emlak Konut GYO...

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ MAHALLESİ MİSSTANBUL 283 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–12.11– 212 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ İKİTELLİ MAHALLESİ MİSSTANBUL 283 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM


RAPOR TARİHİ 29.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde “Yıllığı 1 YTL den TEDAŞ lehine kira şerhi” bulunmaktadır. 1296 Ada 2, 1297 Ada 6 ve 1300 Ada 2 Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesisi edilmiştir.

MEVCUT KULLANIM TAMAMLANMIŞ

İMAR DURUMU 1296 Ada 2, 1297 Ada 6 ve 1300 Ada 2 Parseller Emsal=1,40 Hmax=Serbest yapılaşma koşulları ile “Konut Alanı” olarak planlanmıştır.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 17 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ

8.079.000,00 TL

SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 266 BAĞIMSIZ

BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 101.954.200,00 TL

283 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 110.033.200,00 TL


2



İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8

Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri ................................................................................................................... 9

Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................13

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................16

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 17

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................17

İstanbul İli ..................................................................................................................................................17

Başakşehir İlçesi .........................................................................................................................................18

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................18

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................19

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................19

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 20

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................20

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................20


3



GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 21

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................21

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................21

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................21

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................22

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................22

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 23

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................23

Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması ......................................................................................................23

Satış Ofisinden Elde Edilen Değerler .........................................................................................................24

Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ............................................................................................................24

Gayrimenkullere Değer Takdiri ......................................................................................................................25

Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri ...............................................................................25

Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer ........................................................32

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................33

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................33

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 34


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

29.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT – 12.11 – 212

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2,

1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsellerin üzerinde Misstanbul projesine ait konut niteliğindeki

283 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin

tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm

kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış

Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Burak BARAN ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı

Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek

Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul

Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde

bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi

projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz

kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli

Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsellerin üzerinde Misstanbul

Projesine ait konut niteliğindeki 283 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme

gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve

güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme

raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi: 29.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: 400446 Lisans No: 400902


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu alan; İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2, 1297 ada 6,

1300 ada 2 no.lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü

101.911,18 m² dir. Parseller üzerinde İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi

kapsamında 936 adet konut bulunmaktadır, projenin bu rapora konu kısmı sadece 283 adet

konutu kapsamaktadır.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu üzerinde ilerlerken Atatürk Olimpiyat

Parkı, Başakşehir 5. Etap çıkışına girilir ve Atatürk Bulvarı üzerinde takribi 4 km ilerlenip sağa

Başakşehir 5. Etaba doğru 10. Ve ilk adadan düz devam edilerek Mevlana Celalettin Rumi

Caddesi üzerinde 600 m ilerledikten sonra değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu

Misstanbul Sitesine ulaşılmış olunur.

İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanına takribi 11 km,

Atatürk Olimpiyat Stadına takribi 5 km, Esenler Şehirlerarası Terminaline 12 km. ve Taksim

Meydanına takribi 22 km. uzaklıkta bulunmaktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden

26.12.2011 tarihinde ve saat 10:00’da yapılan araştırmalar sonucu değerleme konusu 283 adet

bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir.

20.12.2011 tarih, saat 10:00 itibari ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan

takyidat araştırmasında rapora konu gayrimenkullerin tapu sicilinin, 101 cilt 9986 sayfa

numarası ile 111 cilt 10912 sayfa numarası aralığında kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.

Rapora konu 283 adet bağımsız bölüm üzerinde müşterek olarak “21.06.2007 tarih ve

8415 yevmiye no ile “Yıllığı 1 YTL den TEDAŞ lehine kira şerhi” ve 17.07.2007 tarihli

Yönetim Planı bulunmaktadır.

Rapora konu Gayrimenkullerin müşterek olarak tapuları 17.07.2007 tarih ve 9549

yevmiye no ile Kat İrtifakı Tesisinden dolayı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş. adına kayıt edilmişlerdir.


9



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli Başakşehir İlçesi İkitelli Mahallesinde 1296 ada 2,

1297 ada 6, 1300 ada 2 no.lu parsel numaraları ile kayıtlıdır.

K


10



K


11



K


12



K


13



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Rapora konu gayrimenkuller;

1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/1000 ölçekli 04.07.2003 Başak 4 - 5 etap toplu

konut alanı uygulama imar planı, 1296 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli 04.07.2003 Başak

4 - 5 etap toplu konut alanı revizyon uygulama imar plan tadilatı kapsamında

kalmaktadırlar.

1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/5000 ölçekli 31.08.2001 tasdik tarihli ikitelli 64

pafta 2353, 2663, 3324 sayılı parselleri ve kısmen çevresini kapsayan 1/5000 ölçkeli

toplu konut alanı nazım imar planı, 1296 da 2 parsel 1/5000 ölçekli 16.04.2005 ikitelli

toplu konut alanı nazım imar planı tadilatı kapsamında kalmaktadırlar.

Mevcut parseller için müşterek olan imar durumu ise Emsal: 1.40 H: Serbest Konut

Alanında kalmaktadırlar.


14



K


15



K


16



2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi

projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve

numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur.

Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No İnşaat Alanı

(m²)

1296 2 A1 27.05.2010 00034 8.896,88

1297 6 A2 27.05.2010 00028 9.021,13

1297 6 A3 27.05.2010 00029 9.021,13

1296 2 B1 27.05.2010 00035 10.588,33

1297 6 B2 27.05.2010 00030 10.073,86

1297 6 B3 27.05.2010 00031 10.073,86

1297 6 B4 27.05.2010 00032 10.712,24

1300 2 B6 27.05.2010 00019 10.837,18

1300 2 B7 27.05.2010 00020 10.837,18

1296 2 C1 27.05.2010 00036 6.016,78

1296 2 C2 27.05.2010 00037 6.016,78

1297 6 C3 27.05.2010 00033 6.132,07

1300 1 C4 27.05.2010 00021 6.513,71

1300 2 C5 27.05.2010 00022 6.513,71

1300 2 C6 27.05.2010 00023 6.934,21

1300 2 C7 27.05.2010 00024 6.513,71

1300 2 C8 27.05.2010 00025 6.513,71

1300 2 C9 27.05.2010 00026 6.513,71

1300 2 F1 27.05.2010 00027 8.357,90

1300 2 F2 27.05.2010 00018 8.357,90

1300 2 E1 01.04.2009 543 6.835,98

1300 2 E2 01.04.2009 543 6.835,98

1300 2 E3 01.04.2009 543 6.835,98

1300 2 E4 01.04.2009 543 6.835,98

1300 2 Yönetim Binası 01.04.2009 543 949,45


17



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağlarının yüksek tepeleri, güneyde Marmara

Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı,

Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden

ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve

Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan

Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi

topraklarıyla çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,

Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,

İstanbul İli

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


18



Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,

Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Başakşehir İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; 06.03.2008 tarihinde kabul edilen

5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında

Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar,

doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu

alan içinde yüzölçümü yaklaşık 10.434 hektardır. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi

2009 verilerine göre ilçe nüfusu 224.055 kişidir.

3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Gayrimenkullerin çevresinin genellikle sanayi siteleri ve toplu konut uygulamaları ile çevrili

olduğu görülmüştür. TEM Otoyoluna yakın konumlu olan gayrimenkullerin yakın çevresinde

KİPTAŞ Başakşehir 5. Etap, 4. Etap 2. Kısım, Pik Dökümcüler Sitesi, Eskoop ve Özel Başakşehir

Burç Koleji mevcuttur.


19



3.1 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde planlanan İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir

Paylaşımı İşi kapsamında Misstanbul Projesi için yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaat

tamamlanmış ve yerleşime başlanmış olduğu görülmüştür.

3.2 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkuller; 1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/1000 ölçekli 04.07.2003

Başak 4 - 5 etap toplu konut alanı uygulama imar planı, 1296 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli

04.07.2003 Başak 4 - 5 etap toplu konut alanı revizyon uygulama imar plan tadilatı kapsamında

kalmaktadırlar. 1300 ada 2 ve 1297 ada 6 parseller 1/5000 ölçekli 31.08.2001 tasdik tarihli

ikitelli 64 pafta 2353, 2663, 3324 sayılı parselleri ve kısmen çevresini kapsayan 1/5000 ölçekli

toplu konut alanı nazım imar planı, 1296 da 2 parsel 1/5000 ölçekli 16.04.2005 ikitelli toplu

konut alanı nazım imar planı tadilatı kapsamında kalmaktadırlar. Rapora konu gayrimenkuller

üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş durumdadır.


20



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin D100 karayoluna yakın olması,

Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması,

5 Yıllık bir proje olup sosyal ve yönetimsel açıdan düzenin sağlanmış olması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması,

Genellikle sanayi tipi yapılaşma alanlarının olması,


21



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller

ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.


22



5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli

sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa

koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır.


23



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması

Arsanın Konumu

Kaynak İrtibat No İmar

Durumu m² Fiyat (TL)

Birim m² Fiyatı (TL/m²)

Başakşehir İkitelli

Mega Işık Emlak

0212 442 44 66

Ticaret + Konut

560.00 2,350,000.00 4,196.43


Yıldırım Çilingir

0212 698 18 18

Sanayi 1,850.00 4,965,000.00 2,683.78


Deniz Grup Emlak

0212 575 06 38

Konut 350.00 350,000.00 1,000.00


Aksu Emlak 0212 687 87

40 Konut 665.00 650,000.00 977.44


New City Emlak

0532 521 21 71

Konut 615.00 450,000.00 731.71

6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması

Konutun Konumu

Bulunduğu Proje

Kaynak İrtibat

No m² Fiyat (TL)

Birim m² Fiyatı (TL/m²)


Misstanbul Makro

Gayrimenkul 0212 488

06 96 206,00 510.000,00 2.475,73


Misstanbul Makro

Gayrimenkul 0212 488

06 96 124,00 275.000,00 2.217,74


Misstanbul Hakan YILDIZ 0530 306

96 19 162,00 425.000,00 2.623,46


Misstanbul Serkan

BÜYÜKÖMERLER 0212 487

78 74 193,00 490.000,00 2.538,86


Misstanbul Uğur DOĞAN 0212 487

90 60 206,00 480.000,00 2.330,10


24



6.2.1 Satış Ofisinden Elde Edilen Değerler

Blok No Daire No Kat Oda Sayısı

m² Fiyat (TL) Birim m² Fiyatı (TL/m²)

A1 45 11. Kat 3+1 Dubleks

191,13 546.000,00 2.856,69


155,89 449.000,00 2.880,24


156,94 450.000,00 2.867,34


190,16 553.000,00 2.908,08


191,13 580.000,00 3.034,58

B4 47 11. Kat 3+1 Dubleks

196,25 563.000,00 2.868,79

B4 48 11. Kat 3+1 Dubleks

202,71 580.000,00 2.861,23

6.3 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Batıköy Mahallesi, 1296 ada 2,

1297 ada 6 ve 1300 ada 2 parsellerde kayıtlı olup toplam yüzölçümü 101.911,18 m² olup,

mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme

konusu bağımsız bölümlerin payına düşen arsa miktarı 32.230,00 m² dir.

Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve

Emsal: 1.40 H: Serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,

Değerlemeye konu bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin kurulmuş olması,

Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 192.739,35 m² olması,

Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,

Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.500,00 TL olarak hesap ve takdir

edilmiştir.

Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri

= 32.230,00 m² x 1.500,00 TL/m²

= 48.345.000,00 ≈ 48.350.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.


25



6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri

6.4.1 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri

Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken

gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve

bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.

Misstanbul Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini

gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır.

Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 17 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri

Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü Brüt Alan (m²)

Net Alan (m²)

Toplam Değer (KDV HARİÇ) TL

Toplam Değer (KDV DAHİL) TL

1296 2 A1 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 191.13 149.8 511,900.00 517,019.00

1296 2 A1 46 11.KAT 2+1 DUBLEKS KD 155.89 125.72 420,400.00 424,604.00

1296 2 A1 47 11.KAT 2+1 DUBLEKS GD 156.94 126.72 421,400.00 425,614.00

1296 2 A1 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 190.16 148.74 517,900.00 523,079.00

1297 6 A2 1 ZEMİN 3+1 GD 147.26 119.57 338,300.00 341,683.00

1297 6 A2 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 190.16 148.74 510,900.00 516,009.00

1297 6 A3 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 191.13 149.8 543,800.00 549,238.00

1297 6 A3 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 190.16 148.74 515,900.00 521,059.00

1296 2 B1 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 206.6 169.86 477,300.00 563,214.00

1296 2 B1 46 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 200.44 165.42 462,200.00 545,396.00

1297 6 B2 47 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 196.25 161.54 447,100.00 527,578.00

1297 6 B4 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 206.6 169.86 423,900.00 500,202.00

1297 6 B4 47 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 196.25 161.54 451,600.00 532,888.00

1297 6 B4 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 202.71 165.86 464,900.00 548,582.00

1296 2 C2 1 ZEMİN 4+1 KD-B 188.62 144.39 434,300.00 438,643.00

1296 2 C2 23 11.KAT 4+1 DUBLEKS KD-B 236.49 181.31 574,100.00 677,438.00

1300 2 C7 24 11.KAT 4+1 DUBLEKS K-D-B 236.49 181.31 563,100.00 664,458.00

TOPLAM 8,079,000.00 8,816,704.00


26



Satış Sözleşmesi Yapılmış Ve Tapusu Henüz Devredilmemiş 266 Adet Bağımsız Bölümün Pazar Değeri


Net Alan (m²)



1296 2 A1 4 ZEMİN 3+1 GB 149.68 121.97 350,700.00 354,207.00

1296 2 A1 11 2. KAT 2+1 GD 124.85 101.19 258,200.00 260,782.00

1296 2 A1 14 3. KAT 2+1 KD 122.27 98.79 242,800.00 245,228.00

1296 2 A1 15 3. KAT 2+1 GD 124.85 101.19 261,700.00 264,317.00

1296 2 A1 18 4. KAT 2+1 KD 122.27 98.79 248,700.00 251,187.00

1296 2 A1 19 4. KAT 2+1 GD 124.85 101.19 262,700.00 265,327.00

1296 2 A1 22 5. KAT 2+1 KD 122.27 98.65 248,700.00 251,187.00

1296 2 A1 23 5. KAT 2+1 GD 124.85 101.05 267,700.00 270,377.00

1297 6 A2 5 1. KAT 3+1 GD 150.42 122.55 352,200.00 355,722.00

1297 6 A2 8 1. KAT 3+1 KD 153.02 124.95 333,300.00 336,633.00

1297 6 A2 9 2. KAT 3+1 GD 150.42 122.2 358,700.00 362,287.00

1297 6 A2 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 191.13 149.8 548,700.00 554,187.00

1297 6 A2 46 11.KAT 2+1 DUBLEKS GB 155.89 125.72 417,400.00 421,574.00

1297 6 A2 47 11.KAT 2+1 DUBLEKS KB 156.94 126.72 418,400.00 422,584.00

1297 6 A3 1 ZEMİN 3+1 GD 147.26 119.57 332,800.00 336,128.00

1297 6 A3 4 ZEMİN 3+1 KD 149.68 121.97 297,500.00 300,475.00

1297 6 A3 5 1. KAT 3+1 GD 150.42 122.55 343,300.00 346,733.00

1297 6 A3 9 2. KAT 3+1 GD 150.42 122.2 360,700.00 364,307.00

1297 6 A3 46 11.KAT 2+1 DUBLEKS GB 155.89 125.72 421,400.00 425,614.00

1297 6 A3 47 11.KAT 2+1 DUBLEKS KB 156.94 126.72 424,400.00 428,644.00

1296 2 B1 1 ZEMİN 3+1 KB 156.71 129.34 340,300.00 343,703.00

1296 2 B1 2 ZEMİN 3+1 KD 156.71 129.34 316,900.00 320,069.00

1296 2 B1 3 ZEMİN 3+1 GD 154.16 126.7 353,200.00 356,732.00

1296 2 B1 4 ZEMİN 3+1 GB 154.16 126.7 365,700.00 369,357.00

1296 2 B1 5 1. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 352,700.00 356,227.00

1296 2 B1 6 1. KAT 3+1 KD 156.56 129.34 329,800.00 333,098.00

1296 2 B1 9 2. KAT 3+1 KB 161.63 133.49 358,200.00 361,782.00

1296 2 B1 13 3. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 365,700.00 369,357.00

1296 2 B1 25 6. KAT 3+1 KB 161.63 133.35 379,100.00 382,891.00

1296 2 B1 29 7. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 382,100.00 385,921.00

1296 2 B1 37 9. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 386,100.00 389,961.00

1296 2 B1 38 9. KAT 3+1 KD 156.56 129.2 371,100.00 374,811.00

1296 2 B1 41 10.KAT 3+1 KB 161.63 133.45 387,500.00 391,375.00

1296 2 B1 42 10.KAT 3+1 KD 156.56 129.06 374,100.00 377,841.00

1296 2 B1 47 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 196.25 161.54 451,600.00 532,888.00

1296 2 B1 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 202.71 165.86 466,700.00 550,706.00

1297 6 B2 1 ZEMİN 3+1 GD 156.71 129.34 358,700.00 362,287.00

1297 6 B2 2 ZEMİN 3+1 GB 156.71 129.34 340,300.00 343,703.00

1297 6 B2 3 ZEMİN 3+1 KB 154.16 126.7 310,900.00 314,009.00

1297 6 B2 4 ZEMİN 3+1 KD 154.16 126.7 329,300.00 332,593.00


27




Net Alan (m²)



37 6 B2 5 1. KAT 3+1 GD 161.63 133.73 371,750.00 375,467.50

1297 6 B2 6 1. KAT 3+1 GB 156.56 129.34 351,200.00 354,712.00

1297 6 B2 7 1. KAT 3+1 KB 153.99 126.7 339,150.00 342,541.50

1297 6 B2 8 1. KAT 3+1 KD 159.07 131.09 341,300.00 344,713.00

1297 6 B2 10 2. KAT 3+1 GB 156.56 129.1 372,750.00 376,477.50

1297 6 B2 11 2. KAT 3+1 KB 153.99 126.46 341,250.00 344,662.50

1297 6 B2 14 3. KAT 3+1 GB 156.56 129.34 382,200.00 386,022.00

1297 6 B2 19 4. KAT 3+1 KB 153.99 126.46 349,650.00 353,146.50

1297 6 B2 22 5. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 397,950.00 401,929.50

1297 6 B2 23 5. KAT 3+1 KB 153.99 126.56 360,150.00 363,751.50

1297 6 B2 30 7. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 403,200.00 407,232.00

1297 6 B2 34 8. KAT 3+1 GB 156.56 128.96 386,100.00 389,961.00

1297 6 B2 38 9. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 386,100.00 389,961.00

1297 6 B2 39 9. KAT 3+1 KB 153.99 126.56 358,200.00 361,782.00

1297 6 B2 42 10.KAT 3+1 GB 156.56 129.06 389,000.00 392,890.00

1297 6 B2 43 10.KAT 3+1 KB 153.99 126.42 368,550.00 372,235.50

1297 6 B2 46 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 200.44 165.42 456,700.00 538,906.00

1297 6 B2 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 202.71 165.86 461,700.00 544,806.00

1297 6 B3 1 ZEMİN 3+1 GD 156.71 129.34 350,700.00 354,207.00

1297 6 B3 2 ZEMİN 3+1 GB 156.71 129.34 351,200.00 354,712.00

1297 6 B3 3 ZEMİN 3+1 KB 154.16 126.7 323,400.00 326,634.00

1297 6 B3 4 ZEMİN 3+1 KD 154.16 126.7 326,900.00 330,169.00

1297 6 B3 5 1. KAT 3+1 GD 161.63 133.73 367,200.00 370,872.00

1297 6 B3 6 1. KAT 3+1 GB 156.56 129.34 380,100.00 383,901.00

1297 6 B3 7 1. KAT 3+1 KB 153.99 126.7 332,850.00 336,178.50

1297 6 B3 8 1. KAT 3+1 KD 159.07 131.09 338,300.00 341,683.00

1297 6 B3 10 2. KAT 3+1 GB 156.56 129.1 388,500.00 392,385.00

1297 6 B3 12 2. KAT 3+1 KD 159.07 130.85 370,650.00 374,356.50

1297 6 B3 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 206.6 169.86 471,400.00 556,252.00

1297 6 B3 46 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 200.44 165.42 457,200.00 539,496.00

1297 6 B3 47 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 196.25 161.54 447,100.00 527,578.00

1297 6 B3 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 202.71 165.86 460,800.00 543,744.00

1297 6 B4 1 ZEMİN 3+1 GD 156.71 129.34 327,900.00 331,179.00

1297 6 B4 2 ZEMİN 3+1 GB 156.71 129.34 340,300.00 343,703.00

1297 6 B4 3 ZEMİN 3+1 KB 154.16 126.7 328,800.00 332,088.00

1297 6 B4 4 ZEMİN 3+1 KD 154.16 126.7 302,500.00 305,525.00

1297 6 B4 5 1. KAT 3+1 GD 161.63 133.73 334,800.00 338,148.00

1297 6 B4 6 1. KAT 3+1 GB 156.56 129.34 358,200.00 361,782.00

1297 6 B4 7 1. KAT 3+1 KB 153.99 126.7 345,300.00 348,753.00

1297 6 B4 8 1. KAT 3+1 KD 159.07 131.09 309,900.00 312,999.00

1297 6 B4 9 2. KAT 3+1 GD 161.63 133.49 359,100.00 362,691.00

1297 6 B4 10 2. KAT 3+1 GB 156.56 129.1 365,200.00 368,852.00

1297 6 B4 11 2. KAT 3+1 KB 153.99 126.46 353,200.00 356,732.00


28




Net Alan (m²)



1297 6 B4 12 2. KAT 3+1 KD 159.07 130.85 332,850.00 336,178.50

1297 6 B4 13 3. KAT 3+1 GD 161.63 133.73 357,700.00 361,277.00

1297 6 B4 14 3. KAT 3+1 GB 156.56 129.34 374,100.00 377,841.00

1297 6 B4 15 3. KAT 3+1 KB 153.99 126.7 360,700.00 364,307.00

1297 6 B4 16 3. KAT 3+1 KD 159.07 131.09 340,300.00 343,703.00

1297 6 B4 17 4. KAT 3+1 GD 161.63 133.49 374,100.00 377,841.00

1297 6 B4 18 4. KAT 3+1 GB 156.56 129.1 375,600.00 379,356.00

1297 6 B4 19 4. KAT 3+1 KB 153.99 126.46 360,700.00 364,307.00

1297 6 B4 20 4. KAT 3+1 KD 159.07 130.85 343,300.00 346,733.00

1297 6 B4 21 5. KAT 3+1 GD 161.63 133.59 383,600.00 387,436.00

1297 6 B4 22 5. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 380,100.00 383,901.00

1297 6 B4 23 5. KAT 3+1 KB 153.99 126.56 366,700.00 370,367.00

1297 6 B4 24 5. KAT 3+1 KD 159.07 130.95 348,200.00 351,682.00

1297 6 B4 25 6. KAT 3+1 GD 161.63 133.35 389,000.00 392,890.00

1297 6 B4 26 6. KAT 3+1 GB 156.56 128.96 381,100.00 384,911.00

1297 6 B4 27 6. KAT 3+1 KB 153.99 126.32 365,700.00 369,357.00

1297 6 B4 28 6. KAT 3+1 KD 159.07 130.71 358,200.00 361,782.00

1297 6 B4 29 7. KAT 3+1 GD 161.63 133.59 390,000.00 393,900.00

1297 6 B4 30 7. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 384,100.00 387,941.00

1297 6 B4 31 7. KAT 3+1 KB 153.99 126.56 369,600.00 373,296.00

1297 6 B4 32 7. KAT 3+1 KD 159.07 130.95 363,200.00 366,832.00

1297 6 B4 33 8. KAT 3+1 GD 161.63 133.35 395,000.00 398,950.00

1297 6 B4 35 8. KAT 3+1 KB 153.99 126.32 369,100.00 372,791.00

1297 6 B4 36 8. KAT 3+1 KD 159.07 130.71 363,200.00 366,832.00

1297 6 B4 37 9. KAT 3+1 GD 161.63 133.59 397,000.00 400,970.00

1297 6 B4 38 9. KAT 3+1 GB 156.56 129.2 389,500.00 393,395.00

1297 6 B4 39 9. KAT 3+1 KB 153.99 126.56 372,100.00 375,821.00

1297 6 B4 40 9. KAT 3+1 KD 159.07 130.95 364,200.00 367,842.00

1297 6 B4 41 10.KAT 3+1 GD 161.63 133.45 401,000.00 405,010.00

1297 6 B4 42 10.KAT 3+1 GB 156.56 129.06 394,000.00 397,940.00

1297 6 B4 43 10.KAT 3+1 KB 153.99 126.42 375,100.00 378,851.00

1297 6 B4 44 10.KAT 3+1 KD 159.07 130.81 367,700.00 371,377.00

1297 6 B4 46 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 200.44 165.42 462,200.00 545,396.00

1300 2 B6 5 1. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 379,050.00 382,840.50

1300 2 B6 6 1. KAT 3+1 KD 156.56 129.34 331,300.00 334,613.00

1300 2 B6 9 2. KAT 3+1 KB 161.63 133.49 390,600.00 394,506.00

1300 2 B6 10 2. KAT 3+1 KD 156.56 129.1 357,000.00 360,570.00

1300 2 B6 13 3. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 403,200.00 407,232.00

1300 2 B6 14 3. KAT 3+1 KD 156.56 129.34 374,850.00 378,598.50

1300 2 B6 16 3. KAT 3+1 GB 159.07 131.09 427,350.00 431,623.50

1300 2 B6 17 4. KAT 3+1 KB 161.63 133.49 402,150.00 406,171.50

1300 2 B6 20 4. KAT 3+1 GB 159.07 130.85 426,300.00 430,563.00

1300 2 B6 21 5. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 405,300.00 409,353.00


29




Net Alan (m²)



1300 2 B6 23 5. KAT 3+1 GD 153.99 126.56 405,300.00 409,353.00

1300 2 B6 24 5. KAT 3+1 GB 159.07 130.95 428,400.00 432,684.00

1300 2 B6 25 6. KAT 3+1 KB 161.63 133.35 405,300.00 409,353.00

1300 2 B6 29 7. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 403,200.00 407,232.00

1300 2 B6 32 7. KAT 3+1 GB 159.07 130.95 427,350.00 431,623.50

1300 2 B6 33 8. KAT 3+1 KB 161.63 133.35 406,350.00 410,413.50

1300 2 B6 37 9. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 411,600.00 415,716.00

1300 2 B6 40 9. KAT 3+1 GB 159.07 130.95 432,600.00 436,926.00

1300 2 B6 41 10.KAT 3+1 KB 161.63 133.45 413,700.00 417,837.00

1300 2 B7 1 ZEMİN 3+1 KB 156.71 129.34 367,700.00 371,377.00

1300 2 B7 2 ZEMİN 3+1 KD 156.71 129.34 307,000.00 310,070.00

1300 2 B7 3 ZEMİN 3+1 GD 154.16 126.7 330,800.00 334,108.00

1300 2 B7 4 ZEMİN 3+1 GB 154.16 126.7 390,000.00 393,900.00

1300 2 B7 5 1. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 406,350.00 410,413.50

1300 2 B7 6 1. KAT 3+1 KD 156.56 129.34 356,700.00 360,267.00

1300 2 B7 7 1. KAT 3+1 GD 153.99 126.7 386,100.00 389,961.00

1300 2 B7 8 1. KAT 3+1 GB 159.07 131.09 397,000.00 400,970.00

1300 2 B7 9 2. KAT 3+1 KB 161.63 133.49 416,850.00 421,018.50

1300 2 B7 10 2. KAT 3+1 KD 156.56 129.1 367,700.00 371,377.00

1300 2 B7 12 2. KAT 3+1 GB 159.07 130.85 424,400.00 428,644.00

1300 2 B7 13 3. KAT 3+1 KB 161.63 133.73 421,050.00 425,260.50

1300 2 B7 14 3. KAT 3+1 KD 156.56 129.34 385,100.00 388,951.00

1300 2 B7 15 3. KAT 3+1 GD 153.99 126.7 409,400.00 413,494.00

1300 2 B7 16 3. KAT 3+1 GB 159.07 131.09 439,800.00 444,198.00

1300 2 B7 18 4. KAT 3+1 KD 156.56 129.1 385,100.00 388,951.00

1300 2 B7 20 4. KAT 3+1 GB 159.07 130.85 439,800.00 444,198.00

1300 2 B7 21 5. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 417,400.00 421,574.00

1300 2 B7 22 5. KAT 3+1 KD 156.56 129.2 396,000.00 399,960.00

1300 2 B7 24 5. KAT 3+1 GB 159.07 130.95 458,850.00 463,438.50

1300 2 B7 25 6. KAT 3+1 KB 161.63 133.35 416,400.00 420,564.00

1300 2 B7 26 6. KAT 3+1 KD 156.56 128.96 396,000.00 399,960.00

1300 2 B7 28 6. KAT 3+1 GB 159.07 130.71 459,900.00 464,499.00

1300 2 B7 29 7. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 435,750.00 440,107.50

1300 2 B7 30 7. KAT 3+1 KD 156.56 129.2 396,000.00 399,960.00

1300 2 B7 33 8. KAT 3+1 KB 161.63 133.35 434,700.00 439,047.00

1300 2 B7 34 8. KAT 3+1 KD 156.56 128.96 397,000.00 400,970.00

1300 2 B7 36 8. KAT 3+1 GB 159.07 130.71 460,950.00 465,559.50

1300 2 B7 37 9. KAT 3+1 KB 161.63 133.59 436,800.00 441,168.00

1300 2 B7 38 9. KAT 3+1 KD 156.56 129.2 395,000.00 398,950.00

1300 2 B7 39 9. KAT 3+1 GD 153.99 126.56 425,400.00 429,654.00

1300 2 B7 40 9. KAT 3+1 GB 159.07 130.95 443,800.00 448,238.00

1300 2 B7 41 10.KAT 3+1 KB 161.63 133.45 421,400.00 425,614.00

1300 2 B7 42 10.KAT 3+1 KD 156.56 129.06 399,000.00 402,990.00


30




Net Alan (m²)



1300 2 B7 44 10.KAT 3+1 GB 159.07 130.81 446,300.00 450,763.00

1300 2 B7 45 11.KAT 3+1 DUBLEKS KB 206.6 169.86 495,700.00 584,926.00

1300 2 B7 46 11.KAT 3+1 DUBLEKS KD 200.44 165.42 462,200.00 545,396.00

1300 2 B7 47 11.KAT 3+1 DUBLEKS GD 196.25 161.54 490,600.00 578,908.00

1300 2 B7 48 11.KAT 3+1 DUBLEKS GB 202.71 165.86 462,000.00 545,160.00

1296 2 C1 1 ZEMİN 4+1 KD-B 188.62 144.39 445,800.00 450,258.00

1296 2 C1 2 ZEMİN 4+1 GD-B 188.62 144.39 458,700.00 463,287.00

1296 2 C2 2 ZEMİN 4+1 GD-B 188.62 144.39 444,800.00 449,248.00

1296 2 C2 3 1. KAT 4+1 KD-B 192.3 147.21 448,700.00 453,187.00

1296 2 C2 11 5. KAT 4+1 KD-B 192.3 147.21 502,500.00 507,525.00

1300 2 C4 5 2. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 438,800.00 443,188.00

1300 2 C4 7 3. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 452,700.00 457,227.00

1300 2 C4 8 3. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 438,800.00 443,188.00

1300 2 C4 9 4. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 467,100.00 471,771.00

1300 2 C4 10 4. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 450,200.00 454,702.00

1300 2 C4 14 6. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 460,200.00 464,802.00

1300 2 C4 15 7. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 471,600.00 476,316.00

1300 2 C4 16 7. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 483,000.00 487,830.00

1300 2 C4 18 8. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 456,700.00 461,267.00

1300 2 C4 19 9. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 477,600.00 482,376.00

1300 2 C4 20 9. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 462,200.00 466,822.00

1300 2 C4 21 10.KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 476,600.00 481,366.00

1300 2 C4 22 10.KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 467,600.00 472,276.00

1300 2 C5 3 1. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 422,900.00 427,129.00

1300 2 C5 4 1. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 406,000.00 410,060.00

1300 2 C5 8 3. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 435,800.00 440,158.00

1300 2 C5 14 6. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 456,200.00 460,762.00

1300 2 C6 1 ZEMİN 4+1 G-D-B 188.62 144.39 434,300.00 438,643.00

1300 2 C6 2 ZEMİN 4+1 K-D-B 188.62 144.39 428,300.00 432,583.00

1300 2 C6 3 1. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 445,800.00 450,258.00

1300 2 C6 4 1. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 448,700.00 453,187.00

1300 2 C6 5 2. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 493,500.00 498,435.00

1300 2 C6 7 3. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 477,100.00 481,871.00

1300 2 C6 22 10.KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 510,400.00 515,504.00

1300 2 C6 23 11.KAT 4+1 DUBLEKS G-D-B 236.49 181.31 579,100.00 683,338.00

1300 2 C6 24 11.KAT 4+1 DUBLEKS K-D-B 236.49 181.31 563,100.00 664,458.00

1300 2 C7 1 ZEMİN 4+1 G-D-B 188.62 144.39 432,300.00 436,623.00

1300 2 C7 2 ZEMİN 4+1 K-D-B 188.62 144.39 415,400.00 419,554.00

1300 2 C7 3 1. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 452,700.00 457,227.00

1300 2 C7 4 1. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 436,800.00 441,168.00

1300 2 C7 5 2. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 461,200.00 465,812.00

1300 2 C7 6 2. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 444,800.00 449,248.00

1300 2 C7 11 5. KAT 4+1 GD-B 192.3 147.21 490,000.00 494,900.00


31




Net Alan (m²)



1300 2 C7 12 5. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 477,600.00 482,376.00

1300 2 C7 13 6. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 499,200.00 504,192.00

1300 2 C7 14 6. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 490,700.00 495,607.00

1300 2 C7 20 9. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 494,000.00 498,940.00

1300 2 C7 23 11.KAT 4+1 DUBLEKS G-D-B 236.49 181.31 579,100.00 683,338.00

1300 2 C8 5 2. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 479,600.00 484,396.00

1300 2 C8 7 3. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 493,000.00 497,930.00

1300 2 C8 8 3. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 482,600.00 487,426.00

1300 2 C8 9 4. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 502,000.00 507,020.00

1300 2 C8 10 4. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 487,000.00 491,870.00

1300 2 C8 11 5. KAT 4+1 G-D-B 192.3 147.21 507,900.00 512,979.00

1300 2 C8 13 6. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 510,400.00 515,504.00

1300 2 C8 14 6. KAT 4+1 K-D-B 192.3 146.76 498,000.00 502,980.00

1300 2 C8 16 7. KAT 4+1 K-D-B 192.3 147.21 498,000.00 502,980.00

1300 2 C9 9 4. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 498,000.00 502,980.00

1300 2 C9 13 6. KAT 4+1 G-D-B 192.3 146.76 505,000.00 510,050.00

1300 2 F1 3 ZEMİN 2+1 GD 95.16 73.38 200,500.00 202,505.00

1300 2 F1 4 ZEMİN 3+1 GB 122.95 95.6 279,600.00 282,396.00

1300 2 F1 7 1. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 222,600.00 224,826.00

1300 2 F1 8 1. KAT 3+1 GB 129.35 100.97 308,000.00 311,080.00

1300 2 F1 11 2. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 229,950.00 232,249.50

1300 2 F1 12 2. KAT 3+1 GB 129.35 100.63 316,900.00 320,069.00

1300 2 F1 16 3. KAT 3+1 GB 129.35 100.97 328,900.00 332,189.00

1300 2 F1 17 4. KAT 3+1 KB 129.35 100.63 309,000.00 312,090.00

1300 2 F1 20 4. KAT 3+1 GB 129.35 100.63 329,800.00 333,098.00

1300 2 F1 23 5. KAT 2+1 GD 95.16 73.22 232,300.00 234,623.00

1300 2 F1 28 6. KAT 3+1 GB 129.35 100.47 337,300.00 340,673.00

1300 2 F1 32 7. KAT 3+1 GB 129.35 100.81 334,300.00 337,643.00

1300 2 F1 33 8. KAT 3+1 KB 129.35 100.47 314,400.00 317,544.00

1300 2 F1 35 8. KAT 2+1 GD 95.16 73.22 237,800.00 240,178.00

1300 2 F1 36 8. KAT 3+1 GB 129.35 100.47 337,300.00 340,673.00

1300 2 F1 37 9. KAT 3+1 KB 129.35 100.81 314,400.00 317,544.00

1300 2 F1 40 9. KAT 3+1 GB 129.35 100.81 335,800.00 339,158.00

1300 2 F1 41 10.KAT 3+1 KB 129.35 100.65 315,400.00 318,554.00

1300 2 F1 43 10.KAT 2+1 GD 95.16 73.06 236,300.00 238,663.00

1300 2 F1 44 10.KAT 3+1 GB 129.35 100.65 338,300.00 341,683.00

1300 2 F1 45 11.KAT 3+1 KB 129.35 100.31 317,900.00 321,079.00

1300 2 F1 46 11.KAT 2+1 KD 95.16 73.06 231,000.00 233,310.00

1300 2 F1 47 11.KAT 2+1 GD 95.16 73.06 248,850.00 251,338.50

1300 2 F1 48 11.KAT 3+1 GB 129.35 100.31 339,300.00 342,693.00

1300 2 F2 2 ZEMİN 2+1 KD 95.16 73.38 196,350.00 198,313.50

1300 2 F2 7 1. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 221,550.00 223,765.50

1300 2 F2 11 2. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 228,900.00 231,189.00


32




Net Alan (m²)



1300 2 F2 15 3. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 238,350.00 240,733.50

1300 2 F2 19 4. KAT 2+1 GD 95.16 73.38 240,450.00 242,854.50

1300 2 F2 21 5. KAT 3+1 KB 129.35 100.81 314,400.00 317,544.00

1300 2 F2 22 5. KAT 2+1 KD 95.16 73.22 219,600.00 221,796.00

1300 2 F2 31 7. KAT 2+1 GD 95.16 73.22 233,300.00 235,633.00

1300 2 F2 35 8. KAT 2+1 GD 95.16 73.22 234,300.00 236,643.00

1300 2 F2 38 9. KAT 2+1 KD 95.16 73.22 221,900.00 224,119.00

1300 2 F2 39 9. KAT 2+1 GD 95.16 73.22 234,300.00 236,643.00

1300 2 F2 42 10.KAT 2+1 KD 95.16 73.06 229,950.00 232,249.50

1300 2 F2 43 10.KAT 2+1 GD 95.16 73.06 234,300.00 236,643.00

1300 2 F2 47 11.KAT 2+1 GD 95.16 73.06 234,300.00 236,643.00

TOPLAM 101,954,200.00 104,294,166.00

GENEL TOPLAM 110,033,200.00 113,110,870.00

KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL)

Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 266 adet bağımsız bölümün pazar değeri 101,954,200.00 104,294,166.00

Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 17 adet bağımsız bölümün pazar değeri 8,079,000.00 8,816,704.00

283 adet bağımsız bölümün toplam Değeri 110,033,200.00 113,110,870.00

6.4.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer

Takdiri

Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 283 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 32.230,00

m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1.500,00 TL/m² olarak takdir

edilmiştir.

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı 45.722,99 m² dir. Yeniden yapım birim m²

değeri yapı sınıfının 4-A olduğu göz önüne alınarak 625,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir.

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) +

(Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) - (Bağımsız Bölümün

Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²) x Yıpranma Payı (%))] x (1+Şerefiye Oranı)

Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(32.230,00 m² x 1.500,00 TL) + (45.722,99 m² x 625,00) -

(45.722,99 m² x 625,00 x %6) ] x (1 + 0,25) = 112,810,884.94 TL olarak hesap edilmiştir.


33



6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün

olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu

gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve

gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık

TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Tek Çelik İç ve Dış Ticaret İnşaat

Sanayi A.Ş. tarafından “İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” kapsamında

toplam 102 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış olan bir Prestijli Konut

Uygulamasıdır. Uygulamada konut, sosyal tesis, alış veriş gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır.

Değerleme konusu projenin konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları yeterli seviyededir.

Misstanbul projesindeki değerleme konusu toplam 283 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı

(raporun 25 – 32. Sayfalarında) ve toplam değeri (110.033.200,00 TL) hesaplanmıştır.

Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının

toplamı üzerinden yapılmıştır.

Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük

konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.

Satışı henüz gerçekleşmemiş 17 bağımsız bölümün pazar değeri

KDV Hariç (TL) EURO (2,47 TL) USD (1,91 TL)

8.079.000,00 TL 3.270.850,20 € 4.229.842,93 $

Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 266 bağımsız bölümün pazar değeri


101.954.200,00 TL 41.277.004,05 € 53.379.162,30 $

283 Bağımsızı Bölümün Toplam Değeri


110.033.200,00 TL 44.547.854,25 € 57.609.005,24 $

Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne

“Bina” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel

bulunmadığı düşünülmektedir.


34



İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen

arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: 400446 Lisans No: 400902 RAPOR EKLERİ:

1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

2. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

3. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları

4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste

5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi


35



İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR


36




37




38




39




40




41




42




43




44



İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR ... - Emlak Konut GYO...

Documents

Transcript of İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR ... - Emlak Konut GYO...