SOCIEDAD DE TASACION...

SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN

http://www.st-tasacion.es

InmuebleUbicaciónLocalidad

EDIFICIO DE OFICINA PL EUROPA 10 - 12

HOSPITALET DE LLOBREGAT (L') (08902-BARCELONA)

Fecha de visita al inmuebleValor de tasacion

03.10.20118.805.900,00 €

Barrio / Distrito --

INFORME DE TASACIÓN referencia: 0166221C11

EntidadReferencia de la entidad

CATAL.CAIXA IMMOB., OFICINA 10635785

Cliente ACTIVOS MACORP SLU

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

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Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785

Nº Ofic 1063Entidad

0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE OFICINA 61

Localización...............................................

Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................Licencia de obra...................................................................................................................Última certificación de obra..................................................................................................................Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................

Calificación protección pública...................................................................................................................Seguro de daños decenal.................................................................................................................Documentación estado de ocupación.......................................................................................................Documentación urbanística........................................................................................................

Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................Otra documentación urbanística..............................................................................................................................................................................

Documentación registral según normativa.......................................................................................................

Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................Servidumbres visibles...................................................................................................................

Estado de conservación / construcción...........................................................................................................Estado de ocupación y uso........................................................................................................................Régimen de protección pública...................................................................................................................Régimen de protección urbanística / histórica ...............................................................................................................................Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................................................................................

Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................

Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13

UNIDADES

Unidades valoradas

- con construcc. sin terminar- con uso cedido- con protección pública

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS

Edificios valorados

- en bloque- adosados- aislados

Incompletos Completos TotalTrastero

-- 5 -- -- 75 -- 80 -- 1 1

-- 5 -- -- 75 -- 80 -- 1 1-- -- -- -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- -- -- -- --

(c)(c)

SiSiSiSiNo

--------

Si--

SiSiSiSiNo

SiSi--SiSi--

(c)

PL EUROPA 10 - 12

EDIFICIO COMPLETO DE OFICINA, EN CONSTRUCCIÓN

Provincia.......................................................................................................Localidad / Municipio...............................

BARCELONAHOSPITALET DE LLOBREGAT (L')

Barrio / Distrito.........................................--Distrito postal......................................................................................................08902

Identificación registral..............................Nombre del conjunto / finca.............................................

Registro L'HOSPITALET DE LLOBREGAT 7 . Finca 18749 libro 421 tomo 1647 folio 100, Finca 18886 libro 434 tomo 1666 folio 19;TITULAR

S1 EIO-6

Referencia/s de catastro........................6991803DF2769B0001KY

Finalidad........................... Cliente...........................VALOR DE MERCADO A FECHA 08/2011 ACTIVOS MACORP SLU

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN

3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13

4. COMPROBACIONES MÍNIMAS

Criterio............................. Entidad.............................VALOR DE TASACION CATAL.CAIXA IMMOB.

Documentación catastral........................................................................................................Si

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

NO

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordante.En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

SI


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5.1. LOCALIDAD

5.2. ENTORNOCarácter...................................................................Urbano/bloques aisladosUso dominante.......................................................NegociosAntigüed./renovac..................................................5 años/< 10 %Grado de consolidación.......................................................> 75 %Infraestructuras.......................................................RealizadasConservac. Infraestr.................................................Comunicaciones.......................................................SuficientesTransporte público....................................................BuenoAparcamiento............................................................Escaso

Nivel de renta.......................................................................MedioInfluencia comercial............................................................--Ocupación locales................................................................--Equipamiento comercial..............................................SuficienteEquip. Escolar ..............................................................SuficienteEquip. Deportivo...........................................................SuficienteEquip. Asistencial..........................................................SuficienteEquip. Lúdico................................................................SuficienteEquip. Administrativo.........................................................Suficiente

Tipo de núcleo......................................................AutonomoPoblac. Núcleo......................................................

Categoría..............................................................................CiudadOcupación laboral núcleo............................................MultipleEvolución poblac. municipio......................................Decreciente

255.050 hab

Calidad de zonaCalidad de ubicación

---- Alta

----

-- Medio alta-- Medio alta

Alta

Bueno

Poblac. Municipio................................................................252.884 hab

(Continúa en la página siguiente)

SUPERFICIE (m2)ÚtilCerradaExterior cubierta (50%)Parte comúnConstruida comprobada - acceso sobre rasante - acceso bajo rasanteRegistral

Sup. Adoptada - nº uds / sup.media

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero TOTAL-- -- -- -- -- -- ---- 4.954 -- -- 825 -- 5.779-- -- -- -- -- -- ---- (p) 793 -- -- 1.470 -- (p) 2.263-- 5.747 -- -- 2.295 -- 8.042-- 5.747 -- -- -- -- 5.747-- -- -- -- 2.295 -- 2.295-- -- -- -- -- -- --

-- 5.747 -- -- 2.295 -- 8.042-- / -- 5 / 1.149 -- / -- -- / -- 75 / 31 -- / -- 80 / 101

(p) Afecta a parte del inmueble.

6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO DE INFRAESTRUCTURAS

6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2

Pavimentación......................................................

Red abastec. Agua...............................................................Electricidad............................................................................................................Aceras.....................................................Red de saneamiento..............................................................

Alumbrad. Público............................................................................................................

ComprobadaRegistralCatastral

Sup. Adoptada

--2.390

--

2.390

SiSiSi

SiSiSi

Conservación aparente infraestructuras..........................................................................................................................................................% de obra de infraestructura pendiente.......................................................................................................................................................Inversión en infraestructura pendiente (€)................................................................................................................................................................................

Buena

----

5. LOCALIDAD Y ENTORNO

7. LA EDIFICACIÓN

6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)

Calificación ST Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

7.1. SUPERFICIE (m2)


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Calificación STCalidad de edificio

Vivienda Comercial IndustrialOficina Aparcamiento-- Alta -- Medio alta--

-- Multiple -- -- ---- Excelente -- -- ---- -- -- -- ---- Espacios abiertos -- -- ---- Suficiente -- -- Suficiente-- Medio -- -- --

-- -- -- -- ---- -- -- -- --

-- -- -- -- Media

-- Elevada -- -- ---- Si -- -- ---- Buena -- -- Buena

Vivienda Oficina Comercial Industrial AparcamientoOrientación...........................................................................................................Iluminación...........................................................................................................Asoleo...........................................................................................................Vistas...........................................................................................................Ventilación...........................................................................................................Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................

Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................

Maniobrabilidad...........................................................................................................

Polivalencia...........................................................................................................Divisibilidad...........................................................................................................Funcionalidad...........................................................................................................

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

-- -- -- -- --

-- Individual -- -- ---- Individual -- -- --

-- Si -- -- ---- Si -- -- --

Nº de hab. incl.salón..........................................................................................................

Calefacción...........................................................................................................Aire acondicionado...........................................................................................................

Falso techo registrable...........................................................................................................Suelo técnico...........................................................................................................

-- 1 -- -- 75Nº total dependencias.....-- No tiene -- -- --Area pública/ventas.........-- -- -- -- --Naves producc./fabric.....

-- Frio y calor individual -- -- --Climatización...........................................................................................................-- -- -- -- --Anticontaminación...........................................................................................................

-- Red de cobre -- -- --Fontanería...........................................................................................................-- Si tiene -- -- --Electricidad...........................................................................................................-- No tiene -- -- --Gas ciudad..........................................................................................................Alto Alto Alto Alto AltoNivel calidad inst..........................................................................................................-- -- -- -- --Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................

-- -- -- -- --Acceso...........................................................................................................-- -- -- -- Solo un cocheCabida...........................................................................................................

(Continúa en la página siguiente)

7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)

Aparcamiento...........................................................................................................Circulac. Inter...........................................................................................................Piscina...........................................................................................................Pistas deport...........................................................................................................

Cubierta...........................................................................................................Cerramientos...........................................................................................................Carpintería exterior...........................................................................................................

SiBuena

--No

Plana no visitable Muro cortina

Doble-aluminio

Sala comunitaria...........................................................................................................-- Forjado...............................................................................................................Bidireccional/caseton

Carpintería interior...............................................................................................................--

7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*)

Aislam.Termico...........................................................................................................Si tieneAccesibilidad...........................................................................................................--Porteria...........................................................................................................Cimentación...........................................................................................................

Estructura...........................................................................................................No Pilotes. in situ

Hormigon armado Patio...........................................................................................................No tiene

Tipo...........................................................................................................Uso...........................................................................................................

Plantas...........................................................................................................Construcc. Auxiliares...........................................................................................................

Nº Ascensores...........................................................................................................Caráct. Representativo...........................................................................................................

Jardines privados...........................................................................................................Identificabilidad...........................................................................................................

Uds.en bloqueOficina

5 s/r y 2 b/rNo

2 Alta

No--

Inst.seguridad..........................................................................................................Si tieneInst.prev.incendios...........................................................................................................Si tieneInst.comunic...........................................................................................................Nivel altoCalid. Zon. Común..........................................................................................................Alta



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Calificación ST

Calidad unidades

-- Alta -- -- Medio alta

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

Acabados int.(*)

Generales del UsoParedesSuelosTechos

--

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

-- -- -- --

-- -- -- -- --

-- -- -- -- --

Zonas HúmedasParedesSuelosTechos

--

--

--

Zonas ComunesParedesSuelosTechos

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE

Construcción no terminada.........................................................................................................................................................................................................................................................................................Fase de construcción más avanzada..................................................................................................................................................................................Plazo máximo para la terminación de la construcción.......................................................................................................................................................................................

Usos (parte no terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Consum. presto (%)Consum. presto.const. aux. (%)Consum. presto. acab. rec.(%)Invers. pendte(€)

Estructura15 meses

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- 5 -- -- 75 -- 80-- 5.747 -- -- 2.295 -- 8.042-- 11,57% -- -- 11,57% -- 11,57%-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- 7.218.917 -- -- 1.046.618 -- 8.265.535

En construccionX


Usos (parte terminada)Numero de udsSuperficie (m2)Antigüedad (años)Vida útil rest.(años)Depreciación (%)Deprec.constr.aux (%)Deprec.acab.recuper (%)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

Construcción terminada.................................................................................................................................................................................................................................--

Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................Estado de conservación................................................................................................................................................................................................

----

Acabados, instalaciones o elementos const.Oficina Comercial Industrial

-- -- --

-- -- --Que dificulten otros usos:................................................................................................................Recuperables:.......................................................................................................................................

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.


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Situación de fuera de ordenación...................................................................................................................................................................................Existecia de protección urbanística / histórica................................................................................................................................................................................

(c) Ver observaciones en Capítulo 13.

NoNo

Calificación....................................................................................................................................................................................................................................................................................................18*. volumetria especifica-tridimensional.

Adecuación a normativa urbanística................................................................................................................................................................................Uso actual autorizado...............................................................................................................................................................................Si

SiClasificación..........................................................................................................................................................................Suelo urbanoPlaneamiento........................................................................................................................................................................................................................................................................Plan general de HOSPITALET DE LLOBREGAT (L')

8. SITUACIÓN URBANÍSTICA

9.1. PROTECCIÓN PÚBLICARégimen........................................................................................................................................................................................................................

Documento.....................................................................................................................................................................................Expediente.........................................................................................................................................................................................................

Plazo / fecha de protección...................................................................................................................................................................................

--------

Protección por usosNumero de udsSuperficie de Protección (m2)Módulo (€ / m2)V.máx.legal.(€)

9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓNEstado ocupación...........................................................................................................................................................................................................

Título de la cesión............................................................................................................................................................................................................

Destino de ocupación..........................................................................................................................................................................................................................

Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................................................................

En construccionUso propio o venta

----

Alquiler por usosNº uds uso cedido / alq.Superficie alquilada (m2)Superf. alq./valorada (%)

9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO............................................--

Actividad económica.......................................................................................................................................................................................................

Plazo medio de contratos (años)......................................................................................................................................................................................................

No tiene

--

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

ESTADO DE CONSTRUCCIÓN

CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA

100,00% superficie - 8.042 m²

SIN CESIÓN DE USO100,00% superficie - 8.042m²

SIN PROTECC.PUBLICA100,00% superficie - 8.042 m²

EST

AD

O D

E O

CU

PAC

IÓN

EST

AD

O D

E P

RO

TE

CC

IÓN

RITMO CONSTRUCCIÓN

0 Resto de (meses) 15

11,5

7

% c

onst

rucc

ión

100

6,00 % mensual

9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Gráficos estado actual y situación


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Plaça Europa Plaça Europa Plaça Europa Plaça Europa AvingudaGranvia De L'Ho

AvingudaGranvia De L'Ho

Plaça Europa,Nº:10

08902 08908 08908 08908 08902 08902 08902jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 jul-11 oct-11Api Api Api Dmc Api Api --En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinas En edif.oficinasAlta Alta Alta Alta Medio alta Medio alta AltaAlta Alta Alta Medio alta Alta Medio alta AltaAlta Alta Alta Alta Alta Alta AltaAlta Alta Alta Alta Alta Alta Alta0 años 0 años 0 años 1 años 1 años 0 años --A estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuevA estrenar o nuev--2,00 2,00 2,00 -- 3,00 3,90 --Elevada Elevada Elevada Elevada Elevada Elevada --1181 760 501 204 600 565 1.149 (media)

3.278,34 3.610,00 3.278,34 3.980,00 3.050,00 3.097,35 --

Similar Similar Similar Similar Similar Similar oct-11Similar Similar Similar Similar Similar Similar AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Algo Mejor Similar Similar 1.149 (media)-- -- -- -- -- -- --1,00 0,98 1,00 0,91 1,04 1,023.278,00 3.538,00 3.278,00 3.622,00 3.172,00 3.159,00 3.293,40

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado


Hospitalet DeLlobregat (L')







20,00% 10,00% 20,00% 10,00% 20,00% 20,00%

Producción.......................................................................................................Importante

Stock act..........................................................................................................Importante

Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento

Oferta

Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso

Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados

Tend. Dem - Oferta.........................................................................................................Mantenimiento

Intervalo.......................................................................................................3050-3980 €/m²

Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC

Expectativas.........................................................................................................Mantenimiento

Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................--

Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion

Probabilidad.........................................................................................................--

Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales

Ajuste de valor por comparación --

Constr.aux........................................................................................................-- Sup.vinculad.........................................................................................................-- Acabad.recup.........................................................................................................--MÉT. COMPARACIÓN USO OFICINA Valor homogeneizado / 5.747 m² x 3.302,26 €/m².........................................................................................................18.978.088

Correcc.valor homogeneizado (€).........................................................................................................--Valor por comparación (Vc) (€)...............................................................................................................18.978.088

DATOS Y PRECIOSDirección

Municipio

Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad de oficinaCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleAntigüedadConservaciónGastos comun.PolivalenciaSup.Construida

Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleAntigüedadConservaciónGastos Comun.PolivalenciaSup.ConstruidaOtros: --

Precio unitario (€/m²)

CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€/m²)Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE OFICINA:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de oficina (€/m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................3.302,26


Valor €/m2

Superficie

Valor €

Refer. Superficie del Inmueble

Refer. Valor €/m2 del Inmueble

Refer. Valor € del Inmueble

10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO DE OFICINA COMPARABLE

Justificación de la probabilidad de reducción--Justificación de ajuste de precios

--

V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 18.978.088

Uso a desarrollar: Oficina Modalidad de uso: Oficina en edificio de oficinasAmbito: Municipio

Afecciones al Valor (Af) (€) .........................................................................................................


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PassatgeMontserrat Isern

PassatgeSalvadors

Calle SantaEulalia

CalleAprestadora

Calle SantaEulalia

AvingudaGranvia De L'Ho

Plaça Europa,Nº:10

08908 08902 08902 08902 08902 08902 08902mar-11 feb-11 feb-11 feb-11 feb-11 feb-11 oct-11Dmc Lista precios promParticular Particular Particular Particular --Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap. Plaza en loc.ap.Media Media Medio alta Medio alta Medio alta Medio alta Medio altaMedia Media Medio alta Media Medio alta Medio alta Medio altaMedio alta Media Media Media Medio alta Media Medio altaMedio alta Media Media Media Medio alta Media Medio altaCon rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 --Alta Alta Media Media Media Media --Alto Medio Medio Medio Medio Medio --Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Moto y coche --28 23 27 29 28 30 31 (media)

735,00 869,57 814,81 793,10 785,71 800,00 --

Similar Similar Similar Similar Similar Similar oct-11Similar Similar Similar Similar Similar Similar Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar Medio AltaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Similar Similar Similar Similar Similar --Algo Mejor Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Similar 31 (media)-- -- -- -- -- -- --0,98 0,95 0,97 0,99 0,96 1,00720,00 827,00 791,00 785,00 755,00 800,00 772,90










20,00% 10,00% 20,00% 20,00% 20,00% 10,00%

Producción.......................................................................................................Importante

Stock act..........................................................................................................Importante

Tendencia.........................................................................................................Mantenimiento

Oferta

Nivel Demanda.........................................................................................................Escaso

Velocidad ventas........................................................................................................En plazos dilatados

Tend. Dem - Oferta.........................................................................................................Mantenimiento

Intervalo.......................................................................................................735-870 €/m²

Evolución.........................................................................................................Inferior al IPC

Expectativas.........................................................................................................Mantenimiento

Volatilidad ciclos pasados........................................................................................................--

Coyuntura de mercado........................................................................................................Recesion

Probabilidad.........................................................................................................--

Demanda, ventas, tendencia Análisis, estimaciones y ajuste de valorPrecios actuales

Ajuste de valor por comparación --

Constr.aux........................................................................................................-- Sup.vinculad.........................................................................................................-- Acabad.recup.........................................................................................................--MÉT. COMPARACIÓN USO APARCAMIENTO Valor homogeneizado / 2.295 m² x 767,90 €/m².........................................................................................................1.762.335

Correcc.valor homogeneizado (€).........................................................................................................--Valor por comparación (Vc) (€)...............................................................................................................1.762.335

DATOS Y PRECIOSDirección

Municipio

Código PostalFecha InformaciónFuente del datoModalidad aparacamientoCal. barrioCal. ubicaciónCal. edificioCal. inmuebleNiv.resp.rasanManiobrabilidadNiv.cal.instalac.CabidaSup.Construida

Fecha InformaciónCal. BarrioCal. UbicaciónCal. EdificioCal. InmuebleNiv.Resp.RasanManiobrabilidadNiv.Cal.Instalac.CabidaSup.ConstruidaOtros: --

Precio unitario (€/m²)

CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€/m²)Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE APARCAMIENTO:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de aparcamiento (€/m2).........................................................................................................................................................................................................................................................................767,90


Valor €/m2

Superficie

Valor €

Refer. Superficie del Inmueble

Refer. Valor €/m2 del Inmueble

Refer. Valor € del Inmueble

10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE APARCAMIENTO COMPARABLE

Justificación de la probabilidad de reducción--Justificación de ajuste de precios

--

V. COMPARACIÓN [ Vc ](€) 1.762.335

Uso a desarrollar: Aparcamiento Modalidad de uso: Aparcamiento, plaza parte de un localAmbito: Municipio

Afecciones al Valor (Af) (€) .........................................................................................................


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CATAL.CAIXA IMMOB.


Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- 5 -- -- 75 -- 80-- 5.747 -- -- 2.295 -- 8.042-- 3.302,26 -- -- 767,90 -- 2.579,01-- -- -- -- -- -- --

-- 18.978.088 -- -- 1.762.335 -- 20.740.423

Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Val.comparac.(€/m2)Afecciones al Valor (€)VALOR COMPARACIÓN (€)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Número uds contrato de alquilerRenta contractual total (€/año)Plazo med. restante rtas. contr. (años)

Renta mercado considerada (€/año)Gastos anuales arrendador (€/año)% revalorización de rentas.Valor de Reversión (€)Tasa actualización (deuda 3,05)Afecciones al ValorVALOR ACTUALIZACIÓN (€)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- 5 -- -- 75 -- 80-- 5.747 -- -- 2.295 -- 8.042-- 1.310,00 -- -- 500,00 -- 1.078,84

-- 7.528.570 -- -- 1.147.500 -- 8.676.070-- -- -- -- -- -- ---- 11,57% -- -- 11,57% -- 11,57%

-- 871.073 -- -- 132.766 -- 1.003.839

-- 1.328.476 -- -- 123.375 -- 1.451.851-- -- -- -- -- -- ---- 57,74% -- -- 74,15% -- 59,13%

-- 767.057 -- -- 91.485 -- 858.542

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

-- 6.664.100 -- -- 279.450 -- 6.943.550-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- 6.664.100 -- -- 279.450 -- 6.943.550

-- 8.302.230 -- -- 503.670 -- 8.805.900

Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Coste contrucción nuevo (€/m2)Coste de construcción a nuevo (€)Depreciación del coste (%).Consumido del Presup. (%)Coste de construcción utilizado (€)Gastos necesarios a nuevo (€)Depreciación de los gastos (%)Gastos actuales realizados (%)Gastos Necesarios utilizados (€)Otros costes a nuevoDepreciación de otros costes (%).Consumido de otros costes (%)Costes utiliz.(€)/Constr.aux-Acabados.

Val.terreno urbaniz.(€/tabla) 15.6)Cargas sobre el terreno (€)Infraestructuras pendientes (€)Valor de terreno utilizado (€)C. REEMPLAZAMIENTO (€)

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. Trastero Total-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --

-- -- -- -- -- -- --

Datos y valores calculados por usosNúmero de uds en que se aplicaSuperficie en que se aplica (m2)Afecciones al ValorVALOR OTROS MÉTODOS (€)

MÉTODO DE COMPARACIÓN:

NO APLICABLEMÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

MÉTODO DEL COSTE:

11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA: NO APLICABLEC.reemplazamto.hip.edif.term.(€) -- 15.521.146 -- -- 1.550.325 -- 17.071.471

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún casose pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.


Pág. / 9

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


Aportación al valor:Edif. no term. a 29.08.11

Vivienda

--

Oficina

8.302.230,00

Comercial

--

Industrial

--

Aparcto.

503.670,00

Trastero

--

Total

8.805.900,00

Aportación al valor:Edif. no term. a 29.08.11

Vivienda

--

Oficina

18.978.088,00

Comercial

--

Industrial

--

Aparcto.

1.762.335,00

Trastero

--

Total

20.740.423,00

VALOR DE TASACIÓN del inmueble al 29.08.11 8.805.900,00

Valor de Tasación (€) al 29.08.11

Valor de Tasación (€) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución

Valor por comparación 20.740.423,00

VALOR DE TASACIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)del inmueble en ejecución: 20.740.423,00

12. VALOR DE TASACIÓN

VALORES ACTUALES A 29/08/2011

VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 29/08/2011

Total (11,57 % ) -- 8.042 8.805.900 -- -- -- 6.943.550-- 8.805.900,00 1.862.350

CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS ACTUALES Y EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)

IdEscalera

Id Planta Puertaubicación

Usounid

Superficieadoptada

Valor dereemplazto.

Cau-telas

Val.Tasación Valorseguro

ValorSuelo

Fincaregistral

Valor porcomparac.

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Pág. / 10

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


IdEscalera


Usounid

Superficieadoptada

Valor dereemplazto.

Cau-telas


ValorSuelo

Fincaregistral

Valor porcomparac.

Valor deactualizac.

Valor otrométodo

1

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1.870.349

3.164.532

3.817.876

3.895.368

2.773.021

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2.273.234

3.860.126

4.673.335

4.766.804

3.404.589

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769.330

1.327.560

1.631.850

1.702.800

1.232.560

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2.273.234,00

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4.673.335,00

4.766.804,00

3.404.589,00

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1.101.019

1.836.972

2.186.026

2.192.568

1.540.461

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Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


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13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:

13.2. OBSERVACIONES:

Condicionantes comunes a todo el inmueble:

Advertencias comunes a todo el inmueble:

Observaciones comunes a todo el inmueble:

- [CI.03] A que se complete la identificación física mediante la comprobación de la existencia (o no) de posiblesservidumbres visibles que pudieran afectar al inmueble

- [AS.08] Se han incumplido los plazos de caducidad que figuran en la licencia de obras. No tenemos constancia deque se haya declarado caducada la licencia ni existe un Registro Municipal de solares. En el caso que el inmueble seexpropie se someta a un régimen de venta o sustitución forzosas se justipreciarán de conformidad con los criteriosestablecidos en la Ley del suelo 2/2008 (podría ser inferior al valor de tasación calculado). - [AT.M08] El valor del inmueble adoptado es valido siempre que la penalización por no haber finalizado la obra en elplazo estipulado que se describe en el pliego de bases de la parcela no le afecte. - [AT.01] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haberdispuesto para realizar su trabajo según define la ECO-805/2003 del Presupuesto de ejecución de las obras. Esconveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible, facilitando los documentos descritos, con el fin dereflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructiva de las obras con la evolución de la inversiónrealizada.

- [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación - [OF.02] El inmueble se ha valorado como una unidad funcional integrada por varias fincas registrales - [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porla entidad financiera, la entidad financiera a 03.10.2011 - [OR.M10] El inmueble valorado se edifica sobre dos solares. La finca registral 18749 corresponde a la parcela EIO-6 y la finca 18886 corresponde a la porción de terreno 6A ubicada en el subsuelo destinada a aparcamiento. El proyectovalorado contempla la ocupación en planta sótano de las dos parcelas, por lo que se deberá efectuar la agrupaciónregistral. - [OR.100] La documentación registral aportada corresponde al terreno y no figura en ella la Declaración de ObraNueva - [OR.13] Los valores calculados para los elementos del inmueble serán válidos siempre que se inscriban conforme ala hipótesis de división adoptada en este Informe. - [OR.61] La documentación registral facilitada carece de superficie registral de la edificación. - [OT.M07] La finca registral núm. 18.886 no tiene referencia catastral. - [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance dela obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador - [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que hasido facilitada por la consulta con el arquitecto municipal del Ayuntamiento, el arquitecto municipal a 04.10.2011 - [OU.600] Se ha comprobado el avance de la obra, mediante la certificación de obra expedida por el Director/a de laobra Don/Doña Albert Viaplana i Veà el día 19/06/2008 , cuya fotocopia se acompaña a este informe y que en opinióndel técnico que suscribe el informe refleja el estado de las obras y el porcentaje de obra adoptado. Nuestra opinión estábasada en la inspección ocular limitada que hemos efectuado en la fecha indicada, en consecuencia no hemos realizadonuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o conlas buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de la obra, emitida por ladirección facultativa. - [OV.M06] La fecha de visita al inmueble que figura en el informe y en el certificado corresponde a la últimainspección ocular exterior del mismo, realizada a efectos de esta valoración. La visita del interior del inmueble y lascomprobaciones realizadas en esta inspección (superficie, estado de construcción o conservación aparente, estado deocupación....) se hicieron el 22/07/2011. - [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestrosinformes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece quela suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmuebleobjeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tablaanexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valormínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma aseguradadeberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por

13. - CAUTELAS

Total -- 8.042 17.071.47120.740.423 -- -- 6.943.550-- 20.740.423,00 10.127.921Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.

IdEscalera


Usounid

Superficieadoptada

Valor dereemplazto.

Cau-telas


ValorSuelo

Fincaregistral

Valor porcomparac.

Valor deactualizac.

Valor otrométodo

S


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Puntos fuertes: Edificio de oficinas de tamaño medio, ubicado en un entorno de nueva creación ubicado en el accesosur de Barcelona con buenas comunicaciones y próximo a la Feria II y al aeropuerto.Puntos débiles: Oferta alta de oficinas en la zona que ralentiza su comercialización.

14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO

naturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"anexa al informe). - [OF.M02] El unitario adoptado en las plazas de aparcamiento es mayoritariamente inferior al de las muestarscomparadas al tener las plazas valoradas una mayor superficie construida. - [OR.103] En la documentación registral no figura el número de la última inscripción en el Registro de la Propiedad - [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimaciónbasada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste deejecución real de la obra. - [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condicionescontractuales pueden afectar a la valoración. - [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente. - [OU.700] Se ha dispuesto de la certificación de obra expedida por el Director/a de la obra Don/Doña Albert Viaplanai Veà el día 19/06/2008 cuya fotocopia se acompaña en el anexo 'Última certificación de obra' de este informe. Una vezrealizada una inspección ocular limitada efectuada en la fecha indicada, es opinión del técnico que suscribe esteinforme que dicha certificación refleja el avance de las obras y el porcentaje de obra ejecutada y cuyas conclusiones setranscriben en la tabla de desglose por capítulos de este anexo.


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Sº-2

Sº-1

PB

Pª1

Pª2

Pª3

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--------------

--------------

---- 1 1 1 1 1

----

719 1.196 1.419 1.419 994

--------------

--------------

--------------

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45 30----------

1.395 900

----------

--------------

--------------

15.1 - Desglose de elementos y superficie por plantas

PlantaVivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento Trastero Total

uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) uds sup (m²) sup (m²)

45 30 1 1 1 1 1

1.395 900 719 1.196 1.419 1.419 994

80 8.042-- -- 5 5.747 -- -- -- -- 75 2.295 -- --Total

EDIFICACIÓN EN BLOQUE

uds

TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA15 -


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Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


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CATAL.CAIXA IMMOB.


15.2 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradasIdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

Superf.registral

Sup.catastral

S.constinterior

50%ext.cub.

Zonacomún

Totalconstr.

Nivelesb/r s/r

CoefCTF

Plantaacceso

Plts.infer.

Plts.super.

S.privadparcela

Sup.no incluida

Superfadoptada

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

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20

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24

25

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28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

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40

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42

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44

45

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

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11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19

31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

11111111111111111111111111111111111111111111111111111111111

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

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31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

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FincaRegistral



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CATAL.CAIXA IMMOB.


IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

Superf.registral

Sup.catastral

S.constinterior

50%ext.cub.

Zonacomún

Totalconstr.

Nivelesb/r s/r

CoefCTF

Plantaacceso

Plts.infer.

Plts.super.

S.privadparcela

Sup.no incluida

Superfadoptada

Abreviaturas: Uso de las unidades: "O", oficina; "G", aparcamiento.

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

PB

Pª1

Pª2

Pª3

Pª4

15

16

17

18

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20

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25

26

27

28

29

30

1

1

1

1

1

GGGGGGGGGGGGGGGGOOOOO

------------------------------------------

------------------------------------------

11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 719 998

1.188 1.188 861

------------------------------------------

19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19

-- 198 231 231 133

30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 719

1.196 1.419 1.419 994

--------------------------------11111

1111111111111111----------

------------------------------------------

------------------------------------------

------------------------------------------

------------------------------------------

------------------------------------------

30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

719 1.196 1.419 1.419 994

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

------------------------------------------

------------------------------------------

-- 8.042Total

FincaRegistral

--


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Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

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Sº-2

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Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

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Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

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Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

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20

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40

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43

44

45

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

15.3 - Desglose estado constructivo - situacion actual

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral

Superfadoptad

1111111111111111111111111111111111111111111111111111111

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

EDIFICACIÓN TERMINADAAnti-güed

Vidaútil

Deprec%

Estadoconservación

Dete-rioros

Acti-vidad

Consumpresto. %

NO TER ACABADOSDeprec %

Consum. presto.%

Deprec %

Consumpresto.%

CONSTR.AUX PENDIENTEConstr.pdt €

31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

NoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNo

11,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,57

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.707 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265



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Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

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Sº-1

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PB

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Pª3

Pª4

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28

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30

1

1

1

1

1

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGOOOOO

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral

Superfadoptad


El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.

1111111111111111111111111

--------------------------------------------------

EDIFICACIÓN TERMINADAAnti-güed

Vidaútil

Deprec%

Estadoconservación

Dete-rioros

Acti-vidad

Consumpresto. %

NO TER ACABADOSDeprec %

Consum. presto.%

Deprec %

Consumpresto.%

CONSTR.AUX PENDIENTEConstr.pdt €

30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

719 1.196 1.419 1.419 994

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

NoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNoNo

11,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,5711,57

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

--------------------------------------------------

13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265 13.265

832.911 1.385.482 1.643.812 1.643.812 1.151.479

8.042 7.672.231Total


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15.4 - Desglose de situación urbanística

Planeamiento:Estado:Nivel aprobación:Fecha:Clase de suelo:

Planeamiento de desarollo:

Licencia de obra:

Fecha de licenciaEdificios / Unidades::

Fecha de caducidadPlazo finalización de obrasCumplimiento de plazosCondiciones (que afect.valor)Calificación ordenanzas

Uso característicoUso compatibleUso actualCompatibilidad de uso

Protección urbanística / históricaSituación fuera de ordenación

Plan general de HOSPITALET DE LLOBREGAT (L')Planeamiento en vigorDefinitiva14/07/76Suelo urbanoNo

29/05/0729/05/1036----18*. volumetria especifica-tridimensional.

ResidencialOficina-aparcameintoOficina-aparcameintoSi

NoNo

1 / 80

Cumplimiento de normativaParámetro Ordenanza Edificación Cumple

Coef. edificabilidad 2,427 2,427 SiAltura reguladora cubiertaCota acabado planta prime

27,4011,40

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SiSi

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15.5 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación

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Superficieadoptada

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Afeccionesal valor

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Acabadosrecuperables

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Superficiesvinculadas

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Construcc.auxiliares

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3.227,53

3.293,40

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IdPlanta

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Uso/estado

Superficieadoptada

V.hipótesisterminado

€

VALOR POR COMPARACIÓN

FincaRegistral

Afeccionesal valor

€

Acabadosrecuperables

€

Superficiesvinculadas

€

Construcc.auxiliares

€

Valorcomp.ud

€

Valorunitario€/m²

Valor comp.actual

€

Total 8.042 2.579,01 20.740.423 -- -- -- -- -- 20.740.423

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Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

Valores calculados para cada unidad

Duracción de la construcción..........................................Duracción de las ventas...................................................Uds vendidas hasta final construcción............................Gastos generales del promotor........................................Gastos de comercialización.............................................

Tasa de interés hipotecario..............................................Crédito hipotecario..........................................................

Incremento del precio de venta.......................................Incremento del coste de construcción.............................TIR media del proyecto..................................................

26 35

64,00 8,35 2,00

50,00 4,00 1,00 1,20 14,90

mesesmeses% de las promovidas% sobre las ventas% sobre las ventas% de las ventas% anual% anual% anual% anual

15.6 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico

€/m²

GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULOSuperficie

adoptada m²€

Coste construccióna nuevo

Valor por comparacióna nuevo

€/m² €

Oficina 5.747 1.310,00 7.528.570 3.302,26 18.978.088S/R

8.042 8.676.070 20.740.419TOTAL

Total 5.747 7.528.570 18.978.088S/R

Aparcto. 2.295 500,00 1.147.500 767,90 1.762.331B/R

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15.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.500

2.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.888

110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00

3.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.410

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1111111111111111111

Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2

12345678910111213141516171819

GGGGGGGGGGGGGGGGGGG

--------------------------------------


Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo €)

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral

Superficiede cálculoadoptada

m²

Infraes-tructura

pendiente€

cargasuelo

pendiente€

Costeconstrucca nuevo

€

Repercussuelo en

sup.constr€/m²

Valoractualsuelo

€

Valorcomparaca nuevo

€

Gastosgeneralesa nuevo

€

Valordel

suelo€

Mes 1: -17.777,50 €; Mes 2: -191.298,93 €; Mes 3: -17.777,50 €; Mes 4: -278.059,60 €; Mes 5: -17.777,50 €; Mes 6: -121.479,59 €;

Mes 7: 3.018.346,93 €; Mes 8: -579.945,84 €; Mes 9: 388.471,23 €; Mes 10: -354.693,25 €; Mes 11: -285.005,45 €;

Mes 12: 579.709,52 €; Mes 13: -286.392,32 €; Mes 14: -291.886,86 €; Mes 15: 572.828,12 €; Mes 16: -294.778,88 €;

Mes 17: -294.778,88 €; Mes 18: 569.936,10 €; Mes 19: -297.670,90 €; Mes 20: -297.670,90 €; Mes 21: 567.044,07 €;

Mes 22: -300.562,93 €; Mes 23: -300.562,93 €; Mes 24: 564.152,05 €; Mes 25: -301.947,26 €; Mes 26: 4.902.256,02 €;

Mes 27: 389.330,67 €; Mes 28: 390.713,36 €; Mes 29: 392.096,06 €; Mes 30: 393.478,75 €; Mes 31: 394.861,45 €; Mes 32: 396.244,14 €;

Mes 33: 397.626,84 €; Mes 34: 399.009,53 €; Mes 35: -136.176,23 €; Mes 36: -754.702,52 €;


Pág. / 22

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


3131313131313131313131313131313131313131313131313131303030303030303030303030303030303030303030303030303030303030

23.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.24123.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.88323.883

15.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.50015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.00015.000

2.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.8882.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.9682.968

110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00110,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00140,00

3.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4104.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.200

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3.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4103.4104.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.2004.200

11111111111111111111111111111111111111111111111111111111

Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-2Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1Sº-1

2021222324252627282930313233343536373839404142434445123456789101112131415161718192021222324252627282930

GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG

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IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral


m²

Infraes-tructura

pendiente€

cargasuelo

pendiente€


€

Repercussuelo en

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Valoractualsuelo

€


€


€

Valordel

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Nº Informe ST

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0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.



--

7191.1961.4191.419

994

2.273.2343.860.1264.673.3354.766.8043.404.589

941.8901.566.761.858.891.858.891.302.14

282.481479.680580.740592.347423.076

1.070,001.110,001.150,001.200,001.240,00

769.3301.327.5601.631.8501.702.8001.232.560

----------

----------

769.3301.327.5601.631.8501.702.8001.232.560

6.943.5506.943.550 -- --

11111

PbPª1Pª2Pª3Pª4

11111

OOOOO

----------

18749 18886

Total 6.943.5506.943.550 -- --

14.920,00

14.920,00

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Usounid

FincaRegistral


m²

Infraes-tructura

pendiente€

cargasuelo

pendiente€


€

Repercussuelo en

sup.constr€/m²

Valoractualsuelo

€


€


€

Valordel

suelo€


Pág. / 24

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


15.7 - Desglose de aportaciones al coste de reposición

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Sº-2

Sº-2

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Sº-2

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Sº-2

Sº-2

Sº-2

Sº-2

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G

G

G

G

G

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G

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G

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G

G

G

G

G

G

G

G

G

G

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IdPlanta

Puertaubicac.

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FincaRegistral

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1

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1

% consum.presup.estim.

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30

30

30

30

30

VALOR ACTUAL A 29 de Agosto de 2011 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

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3.410

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4.200

4.200

4.200

4.200

11,57

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1.793

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.223

1.223

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1.223

1.223

1.223

1.223

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1.215

1.215

1.215

1.215

6.426

6.426

6.426

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6.426

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6.426

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6.426

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7.150

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4.200

4.200

4.200

4.200

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15.500

15.500

15.500

15.500

15.500

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15.500

15.500

15.500

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15.500

15.500

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1.627

1.627

1.627

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1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

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1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.627

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

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20.537

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20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

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20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

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20.537

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20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

--

--

--

--

--

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--


31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

31,29

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31,29

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31,29

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31,29

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31,29

31,29

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

% consum.c. reposic.


Pág. / 25

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.



El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

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Sº-1

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Sº-1

Sº-1

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Pb

Pª1

Pª2

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Pª4

6

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1

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O

O

O

O

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicac.

Uso/estado

FincaRegistral

Superficieadoptada

1

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1

1

1

1

1

% consum.presup.estim.

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30

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30

30

30

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30

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30

30

30

30

30

30

719

1196

1419

1419

994

VALOR ACTUAL A 29 de Agosto de 2011 VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

AportacSuelo

€

AportacConstrucc

€

AportacG.neces

€

AportacC.reposic

€

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

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4.200

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4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

769.330

1.327.560

1.631.850

1.702.800

1.232.560

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

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11,57

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11,57

11,57

11,57

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11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

11,57

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

1.736

108.979

181.278

215.078

215.078

150.661

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

1.215

93.723

157.597

188.993

191.318

135.426

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

972.032

1.666.434

2.035.921

2.109.196

1.518.647

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

769.330

1.327.56

1.631.85

1.702.80

1.232.56

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

15.000

941.890

1.566.76

1.858.89

1.858.89

1.302.14

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

1.672

159.129

270.212

327.136

333.678

238.321

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

1.870.349

3.164.532

3.817.876

3.895.368

2.773.021

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

Total 6.943.550 11,57 1.003.839 858.542 8.805.900 6.943.550 8.676.070 1.451.851 17.071.4718.042

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

34,26

51,97

52,66

53,33

54,15

54,77

51,58

% consum.c. reposic.


Pág. / 26

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


15.8 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados

VALORES ACTUALES A 29/08/2011

IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicación

UsoEstado

Superficieadoptada BRUTO

Val.Tasación Valor delVUELO (1)

Valor delSUELO

S

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

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1

1

1

1

1

1

1

1

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1

1

1

1

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1

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3

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1

2

3

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

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G/

G/

G/

G/

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G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

31

31

31

31

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31

31

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31

31

31

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31

31

31

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31

31

31

31

31

30

30

30

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

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20.537

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20.537

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20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.537

20.872

20.872

20.872

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

3.410

4.200

4.200

4.200

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

6.426,00

7.150,00

7.150,00

7.150,00

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

2.950

2.950

2.950

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

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S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

Valor delVUELO (2)

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

3.016

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6.426

7.150

7.150

7.150

NETOValor de Reemplazamiento


Pág. / 27

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 29/08/2011

Total (11,57 % ) 8.042 17.071.471 6.943.5508.805.900,00 1.862.350

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1.419

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20.872

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20.537

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4.200

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6.426

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Pág. / 28

Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

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16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

Valor delVUELO (2)

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.831

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

Fincaregistral

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

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--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

6.426

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150



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Nº Informe ST

Refer. Entidad 5785


0166221C11

CATAL.CAIXA IMMOB.


Total 8.042 17.071.471 6.943.55020.740.423,00 10.127.921


IdEscalera

IdPlanta

Puertaubicación

UsoEstado



Valor delSUELO

S

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Sº-1

Pb

Pª1

Pª2

Pª3

Pª4

22

23

24

25

26

27

28

29

30

1

1

1

1

1

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

G/

O/

O/

O/

O/

O/

30

30

30

30

30

30

30

30

30

719

1.196

1.419

1.419

994

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

20.872

1.870.349

3.164.532

3.817.876

3.895.368

2.773.021

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

4.200

769.330

1.327.560

1.631.850

1.702.800

1.232.560

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

23.883,00

2.273.234,00

3.860.126,00

4.673.335,00

4.766.804,00

3.404.589,00

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

16.672

1.101.019

1.836.972

2.186.026

2.192.568

1.540.461

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S

S13.796.873

Valor delVUELO (2)

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

19.683

1.503.904

2.532.566

3.041.485

3.064.004

2.172.029

--

Fincaregistral

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

NOTA:(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)

8.805.900

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

7.150

972.032

1.666.434

2.035.921

2.109.196

1.518.647



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Nº Informe ST

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ANEXO - Plano de ubicación


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ANEXO - Plano del entorno


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ANEXO - Plano - croquis del inmueble


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ANEXO - Aspecto exterior


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ANEXO - Aspecto interior


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ANEXO - Planos del inmueble 1/5


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ANEXO - Identificación registral


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ANEXO - Licencia de obras


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ANEXO - Documentación urbanística


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ANEXO - Documentación catastral


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ANEXO - Última certificación de obra


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ANEXO - Plano urbanistico


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SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.

Fechas del informe

Visita al inmueble:

03 de octubre de 2011

Emisión:

Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del:Profesional Represent. ST

ApoderadoArquitecto

: CAPÍTULOS DEL INFORME

1. Solicitante y finalidad................................................................................................................................... 2. Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................ 3. Documentación............................................................................................................................................. 4. Comprobaciones............................................................................................................................................ 5. Localidad y entorno

6. El terreno (a la fecha de la visita)

7. La edificación

8. Situación urbanística..................................................................................................................................... 9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................12. Valor de tasación...........................................................................................................................................13. Cautelas

14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................16. Otra documentación anexa al informe

17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................

5.1. Localidad....................................................................................................................................... 5.2. Entorno..........................................................................................................................................

6.1. Superficie del terreno.................................................................................................................... 6.2. Infraestructuras existentes - Estado..............................................................................................

7.1. Superficie...................................................................................................................................... 7.2. Características del edificio............................................................................................................ 7.3. Características de las unidades valoradas...................................................................................... 7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................

13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................13.2. Observaciones...............................................................................................................................

16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................16.6. Otros..............................................................................................................................................

22

22

23

3 y 44

1111

3031323334

35 a 58

1111

55

6 y 78

9 a 11

1213 a 29

59

Límite de validez:

QQQ

ÍNDICE

Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007).....................................60Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................61

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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.

Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)

a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.

A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.

VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO

Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.

Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)

El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.

Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)

El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.

Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)

Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.

Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.

Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo

3.

2.

1.

4.

3.

2.

1.

a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.

El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).

Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.


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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS

Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.

Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.

De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL

Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.

Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.

Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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