Sisällysluettelo

Pääset valitsemaasi aihealueeseen otsikkoa klikkaamalla.

Johdanto 2

Ostajalle:Asunnon etsiminen 2

Mitkä ovat asuntokaupan eri vaiheet? 3

Hyvä muistaa ennen ostotarjouksen

tekemistä 3

Isännöitsijäntodistus 4

Energiatodistus 5

Mikä on lunastuslauseke? 5

Putkiremontti 6

Asunnon rahoitus 7

Asuntolainan korot 7

Asuntolainan määrä ja vakuudet 8

Lainaturva 9

Miten valmistaudun lainaneuvotteluihin? 10

Ostotarjous 10

Mitä asunnosta kannattaa tarjota? 11

Ostotarjouksen ehtoja 11

Käsiraha ja vakiokorvaus 12

Varainsiirtovero 12

Myyjälle:

Kiinteistönvälittäjän valinta 13

Kiinteistönvälittäjän vastuu 13

Toimeksiantosopimuksen solmiminen 14

Välityspalkkio 14

Asunnon hinnan määrittely 15

Asunnon myymisen yhteydessä esitettävät asia-

kirjat 16

Myyjän / toimeksiantajan tiedonanto-

velvollisuus 16

Asunnon valmistelu esittelykuntoon 16

Asunnon myynti-ilmoitus 17

Ostotarjous 17

Milloin ostotarjous kannattaa hyväksyä? 18

Käsiraha ja vakiokorvaus 18

Luovutusvoittoseuraamus 19

Ostajalle ja myyjälle:

Tuleeko vanha asunto myydä ennen uuden

hankkimista? 19

Kauppakirja 20

Myyjän ja ostajan vastuut sekä asunnon virhe 20

Yleisimmät ongelmatilanteet asuntokauppojen

jälkeen ja miten voit välttyä niiltä 22

Piilovirheet 24

Piilovirhevakuutus 24

Kuntotarkastukset 24

Uusi asunto-osakeyhtiölaki 25

Kiitos 26

Johdanto

Asunnon ostaminen on monelle elämän suu-rin päätös sekä merkittävin taloudellinen si-toumus. Asuntokauppaan liittyy aina riskejä, joilta voi yleensä välttyä olemalla huolellinen ja tuntemalla asuntokauppaan liittyvän käy-tännön sekä lainsäädännön. Asuntoverkko on laatinut avuksesi asunnon ostajan ja myy-jän käsikirjan, josta saat tietoa asuntokaupan eri vaiheista ja asuntokauppaan liittyvistä ter-meistä sekä lainsäädännöstä.

Toivomme, että käsikirjan avulla saat toteu-tettua asunnonvaihtohaaveesi mahdollisim-man turvallisesti ja ilman yllätyksiä. Käsikirjan olemme laatineet pitkän kokemuksemme pohjalta. Käsikirjassa omia vinkkejään anta-vat myös yhteistyökumppanimme, jotka ovat oman alansa asiantuntijoita. Käsikirja käy läpi asuntokaupan eri vaiheet alkaen asunnon et-simisestä ja päätyen kaupantekotilaisuuteen sekä sen jälkeisiin mahdollisiin ongelmatilan-teisiin. Toivomme, että käsikirjasta on hyötyä Sinulle elämäsi suurimman päätöksen kans-sa!

Helsingissä 11.6.2010Suomen Asuntoverkko Oy

P.S. Voidaksemme kehittää käsikirjaa entis-täkin paremmaksi, lähetämme Sinulle säh-köpostitse noin viikon kuluttua käsikirjan lataamisesta kyselyn, jossa kyselemme mie-lipidettäsi käsikirjan sisällöstä. Kyselyyn vas-taaminen ei ole pakollista.

Ostajalle

Asunnon etsiminen

Asunnon hankinta alkaa vaihtoehtojen kar-toittamisella. Alkuvaiheessa pohditaan yleen-sä, mille asuinalueelle on järkevää muuttaa sekä minkä kokoinen asunnon tulisi olla.

Koska asunnon hankinta on taloudellisesti merkittävä sitoumus, lähtökohtana kannattaa pitää sitä, että asuntoon sitoudutaan yleensä vähintään muutamaksi vuodeksi kerrallaan. Asunnon tulisi siis vastata asunnonostajan tarpeita.

Asunnon etsiminen kannattaa aloittaa netin asuntoportaaleista kuten www.etuovi.com, www.oikotie.fi, www.jokakoti.fi ja www.asuntoverkko.com sekä lehdistä, joissa on asuntoilmoittelua kuten paikkakuntakoh-taiset sanomalehdet ja Etuovi.com –lehti. Netissä asuntoa pystyy hakemaan hyvinkin tarkoilla hakukriteereillä, ja asuntoportaalit tarjoavat myös yleensä mahdollisuuden ha-kuvahtiin. Hakuvahti lähettää sähköpostia asiakkaalle ja ilmoittaa, kun myyntiin on tul-lut asiakkaan tarpeita ja hakukriteereitä vas-taavia asuntoja. Lehdestä sen sijaan huomaa helpommin asunnot asuinalueilta, jotka oli-sivat saattaneet jäädä netissä huomaamatta esimerkiksi liian tarkan aluerajauksen vuok-si.

Kun sopiva asunto löytyy, asuntoa kannattaa mennä katsomaan heti seuraavalle mahdolli-selle asuntonäytölle tai sopia asunnon esitte-lystä asunnon omistajan tai kiinteistönvälittä-jän kanssa. Halutuimmat asunnot saatetaan myydä jo heti ensimmäisellä näytöllä, joten tämän vuoksi kannattaa olla ajoissa liikkeel-lä.

Asunnon etsimiseen saattaa kulua aikaa kuu-kausia, eikä hätiköityjä ostopäätöksiä kanna-ta tehdä. Ostotarjouksen tekemisen jälkeen ostajan on vaikeaa perääntyä kaupasta aina-kaan menettämättä asunnosta maksettua kä-sirahaa. Etsimisessä kannattaa käyttää apuna ystäviä ja tuttavia, joilla on kokemusta oman asunnon hankinnasta ja jotka mahdollisesti osaavat auttaa asunnon kunnon tarkastami-sessa sekä mahdollisten remonttikustannus-ten kartoittamisessa.

2

Mitkä ovat asuntokaupan eri vai-heet?

Kun ostaja on löytänyt sopivan asunnon, hän tekee siitä ostotarjouksen asunnon myyjälle. Mikäli asunnon myyntityötä hoitaa kiinteis-tönvälittäjä, ostotarjous tehdään välittäjälle, joka toimittaa sen edelleen myyjälle. Mikäli useat ostajaehdokkaat ovat kiinnostuneita asunnosta, myyjä saattaa saada samanaikai-sesti muutaman ostotarjouksen. Ostajaeh-dokkaiden kannattaa huomioida, että myyjä ei ole velvollinen hyväksymään mitään saa-mistaan tarjouksista, vaikka ne vastaisivat euromäärältään asunnon pyyntihintaa eli ve-latonta myyntihintaa.

Ostotarjouksen saatuaan myyjä joko hylkää tarjouksen, hyväksyy tarjouksen tai tekee vastatarjouksen, jossa hän muokannut esi-merkiksi alkuperäisen ostotarjouksen ehto-ja tai kauppasummaa. Mikäli myyjä hylkää tarjouksen, ostaja voi tehdä myyjälle uuden tarjouksen esimerkiksi korkeammalla kaup-pasummalla. Mikäli tarjous saadaan ehdoil-taan ja euromäärältään siihen muotoon, että kumpikin osapuoli hyväksyy sen, ostaja mak-saa yleensä asunnosta käsirahan tai vaihto-ehtoisesti sitoutuu ostotarjouksen ehdoissa maksamaan vakiokorvauksen myyjälle siinä tapauksessa, että ostaja vetäytyy kaupasta.

Kun kumpikin osapuoli on hyväksynyt os-totarjouksen allekirjoituksellaan, voidaan edetä kaupantekoon. Kaupat tehdään os-totarjouksessa määriteltynä ajankohtana ostajan pankissa. Kaupantekotilaisuudessa ovat mukana ostaja, myyjä, tai näiden val-tuuttamat edustajat sekä kiinteistönvälittäjä ja pankin edustaja. Ostaja ja myyjä allekirjoit-tavat kauppakirjan, johon kumpikin osapuoli on saanut tutustua ennen kaupantekopäi-vää. Ostajan pankki siirtää kauppasumman myyjän pankkiin / pankkitilille. Mikäli ostaja

on ottanut asuntolainaa asunnon hankintaa varten, asunto-osakeyhtiön osakekirja, jon-ka myyjä luovuttaa ostajalle, jää pankin hal-tuun.

Hyvä muistaa ennen ostotarjouksen tekemistä

Ostajan on syytä käydä läpi seuraavat asiat ennen ostotarjouksen tekemistä, jotta mah-dollisilta ikäviltä yllätyksiltä vältytään:

• Tutustu asuntoon huolellisesti, keskus-tele kiinteistönvälittäjän kanssa ja kysy lisätietoja, jotka eivät ilmene asuntoesit-teestä ja muista dokumenteista• Tutustu isännöitsijäntodistukseen, ener-giatodistukseen, taloyhtiön viimeisimpään tuloslaskelmaan ja taseeseen, yhtiöjär-jestykseen, toimintakertomukseen sekä mahdolliseen korjaussuunnitelmaan• Punnitse em. asiakirjojen valossa, onko taloyhtiössä mahdollisesti jätetty toteut-tamatta remontteja, jotka olisi jo pitänyt toteuttaa taloyhtiön iän huomioon ottaen• Punnitse tarkkaan oma taloudellinen ti-lanteesi ja mieti, onko sinulla varaa maksaa lainanlyhennyksiä sekä muita asumiskulu-ja, mikäli taloudellinen tilanteesi muut-tuu tai mikäli taloyhtiöön tai kiinteistöön joudutaan toteuttamaan odottamattomia korjauksia• Selvitä asunnon kunto huolellisesti ja muista, että mikäli et ole ostamassa uu-diskohdetta, käytettyjen asuntojen taso ei yleensä vastaa uudiskohteiden tasoa• Teetä tarvittaessa kiinteistöön tai huo-neistoon kuntotutkimus• Tutustu asunnon lisäksi myös taloyhtiön muihin tiloihin kuten kellariin ja saunaan sekä piha-alueeseen• Voit myös soittaa naapureiden ovikelloa ja kysyä heiltä lisätietoja asunto-osakeyh-tiöstä ja muista naapureista• Selvitä, ovatko kiinteistöön jälkikäteen rakennettujen laajennusten sekä lisära-kennusten rakennusluvat kunnossa

3

• Mieti kiinteistöä ostaessasi, mitä ylläpi-don kustannukset tulevat olemaan. • Tutustu asunnon ympäristöön ja palve-luihin sekä liikenneyhteyksiin• Selvitä, mitkä kalusteet ja laitteet (esi-merkiksi kodinkoneet) sisältyvät kaup-paan• Selvitä osakeluettelomerkinnän tai kauppakirjan avulla, onko myyjä oikeutet-tu myymään asuntoa • Mieti, tarvitsetko rahaa remonttiin ja mahdollisiin tuleviin korjauksiin• Varmista, että saat pankista lainaa eli pyydä pankista lainalupaus• Kysy välittäjältä onko asunnosta tehty muita ostotarjouksia• Kerro kiinteistönvälittäjälle, mikäli sinul-la on asuntoon liittyviä erityistarpeita

Kiinteistönvälittäjän täytyy esittää asunto-näytöllä asiakkaille isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistuksesta eivät kuitenkaan välttämättä käy ilmi kaikki asunnon tai talo-yhtiöön kuntoon liittyvät asiat, kuten mah-dolliset suunnitteilla olevat korjaukset, joista ei ole vielä tehty taloyhtiön tai hallituksen päätöstä tai jotka eivät ole varmuudella tie-dossa. Mikäli harkitset ostotarjouksen te-kemistä, sinun kannattaa selvittää seuraavia seikkoja asunnon myyjältä tai kiinteistönvä-littäjältä, mikäli tiedot eivät käy ilmi muista saamistasi asiakirjoista:

• Mitä korjauksia taloyhtiöön on tehty vuosien varrella?• Mitä korjauksia taloyhtiöön on mahdol-lisesti suunnitteilla?• Mitä korjauksia isännöitsijä on suositel-lut taloyhtiölle ja ovatko ne mahdollisesti suunnitteilla vai onko ne päätetty jättää tekemättä?• Minkälainen taloyhtiön taloudellinen ti-lanne on?• Kuinka paljon yhtiöllä on lainaa?• Onko taloyhtiössä esiintynyt järjestys-

häiriöitä tai ilkivaltaa?• Onko taloyhtiöllä vapaita autopaikkoja?• Onko jotain muuta oleellista, mitä osta-jan pitäisi tietää taloyhtiöstä?• Mahdolliset muut mieltäsi askarruttavat asiat

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan talo-yhtiöiden hallitusten tulee tehdä kirjallinen suunnitelma seuraavan viiden vuoden kor-jaustarpeista. Korjausselvitys tulee jatkossa esittää myös pakollisena isännöitsijätodistuk-sen liitteenä, joten myös ostajat saavat tietoa tulevista korjauksista.

Ensimmäinen selvitys taloyhtiöiden tulee esittää 1.7.2010 jälkeen pidettävissä varsi-naisissa yhtiökokouksissa. Päätökset toteu-tettavista korjauksista tehdään aina erikseen, joten suunnitelma antaa lähinnä osakkaille kuvan lähivuosien korjaustarpeista ja ohjaa taloyhtiöitä pitkäjänteiseen huoltosuunnitte-luun.

Isännöitsijäntodistus

Ennen ostotarjouksen tekemistä kannattaa ehdottomasti tutustua taloyhtiön isännöit-sijäntodistukseen. Tarkista, että isännöitsi-jäntodistus ei ole vanha eikä sisällä vanhen-tunutta tietoa. Isännöitsijäntodistuksesta ostajaehdokkaat saavat tietoa muun muas-sa mahdollisista tulevista korjauksista, jotka saattavat aiheuttaa kustannuksia taloyhtiön osakkaille. Lisäksi asuntokauppa tulee tehdä isännöitsijäntodistukseen merkityn asunnon omistajan kanssa. Isännöitsijäntodistuksesta tulee asunto-osakeyhtiölain mukaan käydä ilmi:

• yhtiön taloudellinen tila• yhtiön rakennukset• maa-alueen omistussuhteet (onko tont-ti oma vai vuokrattu)• onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslause-ke

4

• tiedot huoneistosta• osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi• osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai huoneiston hallintaan kohdistuva käyttö- tai luovutusrajoitus• päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika• osakkeenomistajan erääntyneet, mak-samatta olevat yhtiövastikkeet• selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osak-keenomistajiin• yhtiötä vastaan vireille pantu 43 §:ssä tarkoitettu kanne ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kanne koskee• jos osakkeenomistaja on naimisissa ja hän tai hänen puolisonsa sitä pyytää, mai-ninta siitä, käytetäänkö huoneistoa yksin-omaan tai pääasiallisesti osakkeenomista-jan ja hänen puolisonsa yhteisenä kotina.

Mikäli yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai tämä on syystä tai toisesta estynyt, hallituksen pu-heenjohtajan on pyynnöstä annettava isän-nöitsijäntodistus. Hallituksen puheenjohtaja voi kuitenkin antaa isännöitsijäntodistuksen vain siinä tapauksessa, että hänellä on käy-tettävissään kaikki vastaavat tiedot kuin isän-nöitsijällä. Energiatodistus

Energiatodistus tuli pakolliseksi vuoden 2009 alusta lähtien kaikille yli kuuden huo-neiston kiinteistöille. Energiatodistus on myös pakollinen kaikille rakennuksille, joil-le haetaan rakennuslupaa 1.1.2008 jälkeen. Energiatodistus tulee esittää aina huoneis-ton / kiinteistön myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Energiatodistuksen tulee olla esillä jo asunnon esittelyvaiheessa. Ennen 1.1.2008 valmistuneille omakotitaloille tai enintään kuuden asunnon asuinrakennuksille tai asuinrakennusryhmille energiatodistus on

vapaaehtoinen.

Energiatodistus kertoo rakennuksen ener-giatehokkuuden. Mitä vähemmän energiaa kiinteistö kuluttaa, sitä enemmän kiinteistön / huoneiston omistaja säästää. Kiinteistöt on energiatodistuksessa jaettu energialuokkiin asteikolla A-G. A-luokan kiinteistöt kulutta-vat vähiten energiaa, kun taas G-luokan kiin-teistöt kuluttavat energiaa eniten. Kiinteis-tön lämmitysmuoto ei vaikuta rakennuksen energialuokkaan. Mikä on lunastuslauseke?

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä saattaa olla lunastuslauseke. Mikäli yhtiöjär-jestykseen on kirjattu lunastuslauseke, tästä tulee olla maininta isännöitsijäntodistukses-sa. Lunastuslauseke tarkoittaa, että osak-keenomistajalla, yhtiöllä tai jollakulla muulla taholla on oikeus lunastaa itselleen sellainen osake, joka olisi siirtymässä uudelle omista-jalle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi taloyhtiön nykyisillä osakkailla eli asunnonomistajilla saattaa olla etuosto-oike-us myytävänä olevaan huoneistoon. Lunas-tusaika ilmenee yhtiöjärjestyksen lunastus-lausekkeesta ja on yleensä 14 vuorokautta siitä hetkestä, kun kaupasta on tehty ilmoi-tus taloyhtiön hallitukselle.

Lunastuslauseke on ostajan kannalta riski. Lunastaja on velvollinen maksamaan vain so-vitun kauppahinnan, eli jos ostaja on ehtinyt ottaa asuntolainan, sen nostamisesta aiheu-tuvat kulut jäävät ostajan vahingoksi. Asun-toa ei myöskään kannata alkaa remontoida ennen kuin lunastusaika on kulunut umpeen. Mikäli joku taho hyödyntää lunastuslausek-keen ja lunastaa asunnon itselleen, mikään taho ei ole velvollinen korvaamaan ostajan jo maksamia remonttikuluja. Lisäksi ostaja saattaa olla korvausvelvollinen lunastajal-le, mikäli hän on esimerkiksi lunastusaikana

5

purkanut asunnon seinää.

Putkiremontti

Putkiremontti kummittelee monen asunnon-etsijän mielessä eikä suotta, sillä se on yleen-sä kallein korjaus, joka taloyhtiöihin tehdään. Lisäksi se aiheuttaa vaivaa asukkaille, koska putkiremontin keskellä asuminen saattaa olla täysin mahdotonta tai ainakin epämiel-lyttävää. Putkiremontin aikana asuntoihin ei tule vettä noin 4-6 viikon aikana ollenkaan ja myöskään wc:n käyttö ei ole mahdollista. Taloyhtiöt saattavat hankkia pihalle yleisen käymälän sekä suihkun, joita asukkaat voivat käyttää. Joissakin taloyhtiöissä on mahdollis-ta käyttää remontin aikana myös taloyhtiön yleisiä sauna- ja wc-tiloja. Mikäli putkire-montin yhteydessä uusitaan myös sähköt, asuntoihin ei välttämättä tule remontin aika-na veden lisäksi myöskään sähköä.

Putkistot täytyy yleensä uusia 40-50 vuo-den välein. 2010-luvulla kunnostetaan siis 50- sekä 60-luvulla sekä mahdollisesti myös 70-luvulla rakennettujen kiinteistöjen put-kistoja, ja lisäksi vanhempien, 30-40-luvulla rakennettujen talojen putkistoja, jotka on kertaalleen uudistettu esimerkiksi 60- tai 70-luvulla, mutta jotka kaipaavat jälleen uu-distamista.

Mikäli taloyhtiössä on tehty yhtiökokoukses-sa päätös putkiremontin käynnistämisestä, siitä tulee olla maininta isännöitsijäntodis-tuksessa. Putkiremontti saattaa myös olla suunnitteilla, jolloin siitä on keskusteltu joko taloyhtiön hallituksen kokouksissa tai yhtiö-kokouksissa. Ostajan kannattaakin tiedustel-la kiinteistönvälittäjältä tai asunnon myyjältä, onko taloyhtiössä ollut keskustelua mahdol-lisesta putkiremontista. Putkiremontin kus-tannukset ovat keskimäärin 400–450 euroa vastikeneliöltä ja pääkaupunkiseudulla noin 100 euroa enemmän.

Putkiremontti alkaa korjaustarpeen kartoi-tuksella, jonka perusteella laaditaan hanke-suunnitelma. Hankesuunnitelman jälkeen tehdään tarkemmat LVI-suunnitelmat. Ta-loyhtiön yhtiökokous tai hallitus yhtiöko-kouksen valtuuttamana valitsee urakoitsijan, minkä jälkeen aloitetaan putkiremontin val-mistelu ja itse putkiremontti.

Putkiremontista on haittaa asukkaille, mutta remontti tuo mukanaan myös hyviä asioita. Usein putkiremonttien yhteydessä toteu-tetaan taloyhtiöön myös muita, pienempiä korjauksia kuten uudet sähköt ja ilmastoin-ti sekä ikkunaremontti ja julkisivuparannus. Nämä remontit on yleensä mahdollista to-teuttaa putkiremontin yhteydessä edulli-semmin kuin jos ne toteutettaisiin erillisinä korjauksina. Lisäksi asuntojen kylpyhuoneet ja keittiöt uudistetaan yleensä kokonaan putkiremontin yhteydessä, jolloin asukkai-den asumismukavuus parantuu selvästi. Mi-käli ostat asunnon yhtiöstä, johon on tulossa putkiremontti, pääset todennäköisesti itse vaikuttamaan materiaali- ym. valintoihin, jol-loin pystyt tekemään esimerkiksi kylpyhuo-neesta sellaisen kuin juuri itse haluat.

Mikäli harkitset asunnon ostamista yhtiös-tä, johon on mahdollisesti tulossa putkire-montti, kannattaa kiinnittää huomiota asun-non kokonaishintaan remonttikustannusten kanssa. Kuinka paljon olet valmis maksamaan asunnosta putkiremonttikulujen kanssa? Las-kelmissa kannattaa ottaa huomioon se, että muuton yhteydessä kylpyhuonetta ja keit-tiötä ei kannata lähteä itse remontoimaan, koska nämä uusitaan joka tapauksessa put-kiremontin yhteydessä. Ennen putkiremont-tia keittiöön ja kylpyhuoneeseen tehdyt uu-distukset saattavat olla täysin turhia, koska etenkin kylpyhuone joudutaan joka tapauk-sessa uusimaan todennäköisesti kokonaisuu-dessaan putkiremontin yhteydessä.

6

Putkiremontti saattaa myös nostaa asunnon arvoa, koska hyväkuntoinen asunto, jossa on uudistettu keittiö ja kylpyhuone, on arvok-kaampi kuin esimerkiksi täysin alkuperäis-kunnossaan oleva asunto. Asunnon arvoon vaikuttaa myös se, että ostajaehdokkailla on putkiremontin jälkeen täsmällisesti tiedos-sa putkiremontin kustannukset eikä ostajan tarvitse kärsiä putkiremontista aiheutuvaa vaivaa.

Asunnon rahoitus

Oman asunnon hankkimiseen tarvitaan yleensä rahoitusta pankista. Asunnon rahoi-tus tulee varmistaa pankista ennen ostotar-jouksen tekemistä. Asunnon ostaja käy pan-kin kanssa lainaneuvottelut, joissa pankki tekee asiakkaalle lainalupauksen sekä kertoo millä ehdoin eli kuinka paljon sekä millä ko-rolla asiakas saa lainaa.

Pankki edellyttää asuntolainan nostajal-ta säännöllisiä tuloja. Pankin myöntämän asuntolainan määrä on sidoksissa asiakkaan tuloihin sekä menoihin ja esimerkiksi huol-lettavien lasten määrään sekä asiakkaan mahdollisiin muihin lainoihin (esimerkiksi auto- tai opintolaina) ja omaisuuteen.

Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa. Eri pankit myöntävät asiakkaille lainaa erilaisilla asiakaskohtaisilla marginaaleilla. Marginaalin lisäksi asiakkaan kannattaa kiinnittää huo-miota lainan nostokustannuksiin sekä lainas-ta mahdollisesti kuukausittain perittävään lainanhoitokustannukseen. Myös muiden pankkipalveluiden hinnoissa on eroa esimer-kiksi tilinhoito- sekä verkkopankkimaksujen osalta.

Asuntolaina voi olla tasaerä- tai tasalyhen-nys- tai annuiteettilyhennyslaina. Annuiteet-tilyhennyslainassa kuukausittainen maksuerä (lyhennys + korko) säilyy samana seuraa-

vaan korontarkistushetkeen asti. Lainasta maksettava korko vaihtelee viitekorosta riip-puen. Kun lainan viitekorko vaihtuu koron-tarkistushetkellä suurempaan, myös lainan kuukausierä nousee. Vastaavasti viitekoron laskiessa lainasta maksettava kuukausierä laskee korontarkistushetkellä.

Tasalyhennyslainassa lainan lyhennysosa säi-lyy samana koko laina-ajan eli lainan pää-omaa lyhennetään samansuuruisella sum-malla koko laina-ajan. Korko lasketaan jäljellä olevalle lainamäärälle. Koska lainamäärä on suurimmillaan lainannostohetkellä, myös maksettavat kuukausierät ovat suuret lainan alussa. Kuukausierät pienenevät lainamäärän pienentyessä, mikäli viitekorko pysyy sama-na.

Tasaerälainassa maksettava kuukausierä py-syy samana kuukaudesta toiseen myös vii-tekorkojen vaihtuessa. Kuukausierän sijasta laina-aika vaihtelee korkotason mukaan. Vii-tekorkojen noustessa korontarkistushetkellä laina-aika kasvaa ja vastaavasti korkojen las-kiessa laina-aika lyhenee. Asiakas ei siis tiedä lainaa nostaessaan lopullista laina-aikaa, kos-ka korkotaso ei tule pysymään samana koko laina-aikaa. Sen sijaan asiakas tietää koko lai-na-ajan täsmällisesti, mikä lainan kuukausierä tulee olemaan.

Asuntolainan korot

Asiakkaan tulot sekä ammatti ja toimiala, jol-la asiakas työskentelee määrittelevät myös asiakkaan henkilökohtaisen lainamarginaalin. Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta sekä asiakaskohtaisesta lainamarginaalista. Tällä hetkellä marginaalit ovat 0,7-1 prosen-tin luokkaa asiakkaasta ja pankista riippuen. Vakavaraiselle asiakkaalle pankki myöntää edullisempaa lainaa eli asiakkaan lainamargi-naali on alhaisempi. Vastaavasti esimerkiksi määräaikaisessa työsuhteessa työskentele-

7

den euribor, seuraavat nopeasti muutoksia markkinoilla, jolloin korkotason muuttuessa edulliseen suuntaan asiakas hyötyy nopeasti korkotason muutoksesta.

Pankit suosittelevat asiakkailleen usein lainan sitomista ainakin osittain kiinteään korkoon, mikäli korkotaso on alhainen. Viitekorot ovat tällä hetkellä hyvin matalalla tasolla, joten lainan rahoitus on edullista. Korkojen ennustetaan kuitenkin kääntyvän nousuun vuoden 2011 aikana. Tällöin asiakas saattaa hyötyä siitä, että osa lainasta on sidottu kiin-teään korkoon.

Kiinteä korko on yleensä viitekorkoja kal-liimpi lainannostohetkellä. Kiinteä korko saattaa kuitenkin tulla ajan myötä tulla asiak-kaalle edullisemmaksi, koska viitekorkojen noustessa kiinteä korko pysyy samana koko ajan. Kiinteät korot ovat voimassa yleensä kolme tai viisi vuotta, minkä aikana lainan korko pysyy samana riippumatta siitä, miten viitekorot kehittyvät rahamarkkinoilla. Kiin-teä korko on tavallaan vakuutus, jonka avulla asiakas tietää vuosienkin päähän, mitä lainan kustannukset tulevat olemaan.

Useat pankit myöntävät asiakkaille mah-dollisuuden viitekoron vaihtamiseen kes-ken korkokauden korvausta vastaan. Mikäli asiakkaan viitekorkoa on tarkistettu si-ten, että viitekorko laskee merkittävästi heti korontarkistuksen tai lainan nostami-sen jälkeen, asiakkaan kannattaa tiedus-tella pankistaan mahdollisuutta viitekoron vaihtamiseen etenkin, jos asiakkaan laina on sidottu pitkään viitekorkoon kuten 12 kuukauden euriboriin. Kiinteään korkoon sidottuun lainaan sen sijaan ei ole mahdollis-ta tehdä muutoksia kesken sopimuskauden.

Asuntolainan määrä ja vakuudet

Asuntolainan määrä riippuu asiakkaan tu-

välle marginaali saattaa olla korkeampi. Asuntolainan viitekorkona voidaan käyt-tää euribor-korkoa tai kunkin pankin omaa Prime-korkoa. Lainan korko voi myös olla kiinteä tai laina voidaan sitoa osaksi kiin-teään korkoon ja osaksi euribor- tai Prime-korkoon.

Yleisimmin käytetty viitekorko on euribor. Asuntolainoissa viitekorkona käytetty euri-bor-korko on yleensä joko kolmen, kuuden tai kahdentoista kuukauden euribor. Kolmen kuukauden euribor tarkoittaa, että korko vaihtuu kolmen kuukauden välein. Esimer-kiksi 1.12.2010 nostetun asuntolainan viite-korkoa tarkistetaan eli viitekorko muuttuu 1.3.2011, mikäli lainan viitekorkona käyte-tään kolmen kuukauden euriboria. Vastaa-vasti 12 kuukauden euribor-korkoa tarkis-tetaan 12 kuukauden välein. Ajantasaiset euribor-korot kullekin päivälle voi tarkistaa Suomen Pankin sivuilta tai esimerkiksi Ta-loussanomien verkkosivuilta.

Prime-korko on pankkikohtainen ja muut-tuu pankkien omien päätösten mukaisesti. Yleensä Prime-korot seuraavat euribor-korkoja pienellä viiveellä. Niin ollen euribor-korkojen noustessa Prime-korot saattavat hetken aikaa olla alhaisemmalla tasolla kuin euribor-korot, mutta nousevat pian samalle tasolle. Vastaavasti euribor-korkojen laski-essa Prime-korot saattavat olla hetken ai-kaa euribor-korkoja korkeammalla tasolla. Kunkin pankin ajantasaiset Prime-korot voi tarkistaa esimerkiksi Taloussanomien verk-kosivuilta. 12 kuukauden euribor tarjoaa laina-asiak-kaalle turvaa tilanteessa, jossa viitekorot ovat lainannostohetkellä alhaisella tasolla. Tällöin asiakas tietää viitekoron nousevan aikai-sintaan 12 kuukauden kuluttua. Vastaavasti lyhyet korot, esimerkiksi kolmen kuukau-

8

lotasosta, muista veloista sekä juoksevista menoista. Kuukausittainen maksuerä, joka sisältää sekä lainanlyhennyksen että lainan korot, ei saisi olla yli 40-45 prosenttia asiak-kaan kuukausittaisista nettotuloista.

Asiakkaan tulee myös huomioida, että lai-nan korko ei pysy samana koko laina-aikaa, jolloin asiakkaan tulee pystyä huolehtimaan lainasta ja sen koroista myös silloin, kun lai-nan viitekorko nousee. Pankkien kanssa on yleensä mahdollista neuvotella uudet mak-suerät asiakkaan muuttuneessa tilanteessa. Tämmöisiä tilanteita voivat olla esimerkiksi työttömyys tai opiskelu.

Erilaisia kuukausieriä on mahdollista laskea pankkien verkkosivuilta löytyvillä lainalas-kureilla. Lainalaskureihin syötetään lainan määrä, oletettu lainan korko sekä laina-aika tai haluttu maksuerä. Laskurien avulla on mahdollista laskea, minkä suuruiseen lainaan asiakkaalla on varaa ja kuinka pitkä laina-aika tulee olemaan.

Laskurit kertovat myös lainan kustannuksen eli korkojen määrän eri laina-ajoille ja lyhen-nyksille. Korkotasoa ennakoidessa kannattaa olla realistinen. Viitekorot ovat tällä hetkellä hyvin alhaisella tasolla ja saattavat nousta lä-hivuosina reippaastikin nykytasoon nähden. Monet pankit käyttävät tällä hetkellä omissa laskelmissaan korkotasona seitsemää pro-senttia.

Ostettavan asunnon vakuusarvon katsotaan yleensä olevan 70 prosenttia asunnon hin-nasta. Näin ollen esimerkiksi 100.000 euron arvoisen asunnon ostajalla täytyy olla omaa pääomaa eli esimerkiksi säästöjä 30.000 eu-roa. Vaihtoehtoisesti ylijäävä vakuus eli 30 prosenttia voidaan kattaa pankin myöntä-mällä takauksella, valtiontakauksella tai esi-merkiksi vanhempien takauksella.

Pankit ovat kiristäneet vakuusehtojaan vii-meisen vuoden sisällä. Aikaisempina vuosina pankit myönsivät helpostikin lainaa asiakkail-le, joilla ei ollut omia säästöjä eli pankki takasi lainan kokonaisuudessaan, myös 70 prosen-tin ylittävältä osalta. 100 prosentin takausta ei kuitenkaan välttämättä enää myönnetä kaikille asiakkaille.

Valtion lisätakaus voi olla korkeintaan 20 prosenttia lainasta ja takaus voi kattaa lainan korkeintaan 85 prosenttiin asti. Lisätakaus voi olla korkeintaan 50.000 euroa. Valtion-takauksen takausmaksu on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. Lisätakaus on toisin sa-noen maksullinen.

Myös pankkien omat lisätakaukset ovat mak-sullisia. Niillä voidaan kattaa laina pankista ja asiakkaasta riippuen 90-100 prosenttiin asti. Takauksen hinta on pankkikohtainen.

Lainaturva

Useat pankit tarjoavat asiakkailleen lainatur-vaa. Lainaturva on vakuutus, joka tarjoaa lai-nanottajalle turvaa tietyissä tilanteissa, joita voivat olla esimerkiksi työttömyys, kuole-mantapaus tai vakava sairastuminen tai ta-paturma, joka johtaa osittaiseen tai pysyvään työkyvyttömyyteen.

Lainaturva maksaa yleensä muutamia kym-meniä euroja kuukaudessa turvatasosta sekä lainan määrästä riippuen. Maksettava määrä pienenee lainan pienentyessä. Lainaturvan avulla asunnon ostaja voi varmistaa lainan takaisinmaksun myös odottamattomissa ti-lanteissa. Lainaturvan korvauksilla katetaan lainan korkokuluja sekä lainaa itsessään.

Lainaturva voi olla järkevä valinta esimerkik-si perheelle, jossa vain toinen vanhemmista käy ansiotyössä tai esimerkiksi yksinhuolta-

9

jille. Ennen lainaturvan ottamista sen ehtoi-hin kannattaa kuitenkin tutustua huolellisesti. Työttömyysturvan kohdalla on hyvä muistaa, että lainaturvasta maksettavat vakuutuskor-vaukset ovat saajalleen veronalaista sivutyö-tuloa. Lisäksi työttömyyskorvausta makse-taan yleensä korkeintaan 12 kuukautta yhtä työttömyyttä kohden sekä joka tapauksessa korkeintaan 24 kuukautta kaikista työttö-myysjaksoista yhteensä.

Miten valmistaudun lainaneuvotteluihin?

Lainaneuvotteluihin kannattaa varata mu-kaan viimeisin palkkakuitti. Asiakkaan kan-nattaa varautua vastaamaan seuraaviin kysy-myksiin:• Työsuhteen alkamishetki ja työsuhteen laatu• Haettavan lainan määrä• Muut lainatiedot (mm. laina-aika, kuukau-sierän määrä)• Viitekorko• Maksutapa (tasaerä, tasalyhennys, annui-teettilyhennys)• Kuukausierän eräpäivä (yleensä asiakkaan palkkapäivä)• Veloitusjakso (yleensä 1 krt/kk)• Vakuudeksi tulevan asunnon tiedot (mikäli asiakkaalla on jo asunto tiedossaan)• Asiakkaan pankkitalletukset ja muu varalli-suus, esimerkiksi osakkeet• Brutto- ja nettotulot sekä mahdolliset muut tulot, esimerkiksi vuokratuotot• Asiakkaan velat (esimerkiksi autolaina tai opintolaina)• Elinkustannukset (vastike, lämmitys, sähkö, vesi, puhelin, työmatkakulut, vakuutuskulut, ruokamenot, lasten hoito, terveydenhuolto, vaatteet, harrastukset).

Pankit saattavat pyytää asiakasta täyttämään lainahakemuksen etukäteen, ja hakemuksen voi yleensä myös täyttää pankkien verkkosi-

vuilla, jolloin pankista otetaan asiakkaaseen yhteyttä tapaamisajan sopimiseksi sen jäl-keen, kun pankki on vastaanottanut lainaha-kemuksen sähköisesti.

Ostotarjous

Kun sopiva asunto on löytynyt, siitä tehdään asunnon myyjälle kirjallinen ostotarjous. Ostotarjous sitoo tarjouksen tekijää, joten ennen tarjouksen tekemistä asuntoon tulee tutustua huolellisesti sekä varmistaa omasta pankista, että asunnon rahoitus on kunnossa eli ostaja saa lainaa asunnon hankintaa var-ten. Ostotarjouksen tekemisen yhteydessä tarjouksen tekijältä peritään yleensä käsiraha tai vaihtoehtoisesti ostotarjoukseen määri-tellään vakiokorvaus.

Ostotarjouksen tulee sisältää vähintään tie-dot myyjästä, ostajasta, kaupan kohteesta ja tarjotusta hinnasta. Tarjoukseen määritel-lään yleensä myös asunnon vapautumisen ajankohta sekä mahdollinen käsiraha tai va-kiokorvaus. Mikäli asunnon myymistä hoitaa kiinteistönvälittäjä, välittäjillä on yleensä käy-tössään valmiit ja kattavat ostotarjouslomak-keet, jotka välittäjä täyttää yhdessä asiakkaan kanssa.

Ostotarjouksen voimassaoloaika on yleensä rajattu. Tarjous voi olla voimassa esimerkik-si seuraavaan päivään tiettyyn kellonaikaan asti tai noin viikon ajan ostotarjouksen teke-misestä. Tarjouksen voimassaoloaika mää-ritellään yleensä selkeästi päivämäärällä ja kellonajalla. Mikäli myyjä hyväksyy ostajan tekemän tarjouksen voimassaoloajan pää-tyttyä, tämä katsotaan uudeksi tarjoukseksi. Tässä tilanteessa tarjous ei siis ole ostajaa si-tova ennen kuin ostaja hyväksyy uuden tar-jouksen. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen

10

voimassaoloajan sisällä, tarjous sitoo osta-jaa.

Mitä asunnosta kannattaa tarjota?

Asunnosta tarjottava hinta on täysin ostajan oman harkinnan mukainen. Asunnon hintaan vaikuttavat muun muassa sen sijainti, koko ja kunto. Seuraamalla asuntoilmoittelua lehdis-sä ja netissä asuntojen alueellisesta hintata-sosta saa jonkunlaisen kuvan. Asuntojen hin-tatietoja löytyy myös osoitteesta Asuntojen.hintatiedot.fi, jonne on koottu hintatietoja toteutuneista asuntokaupoista Suomessa.

Mikäli asunnosta on paljon kysyntää, myyjä ei todennäköisesti ole valmis tinkimään hinnas-ta juurikaan. Mikäli asunto on ollut myynnissä pidemmän aikaa eikä muita ostajaehdokkaita ole, myyjä saattaa olla halukas pudottamaan hintaa. Kiinteistönvälittäjältä kannattaa tie-dustella, onko asunnosta tullut muita tar-jouksia ja onko asuntonäytöillä käynyt pal-jon ihmisiä. Tarjousta tehtäessä kannattaa myös miettiä, vaatiiko asunto remontoimis-ta ja kuinka paljon remonttiin mahdollisesti kuluu rahaa sekä onko taloyhtiöön tulossa korjauksia, joiden kustannuksiin osakkaat joutuvat osallistumaan. Kustannuksissa tu-lee myös huomioida varainsiirtovero, jonka ostaja tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta joutuu maksamaan.

Mikäli myyjä ei ole saanut asunnosta muita ostotarjouksia eikä asuntonäytöllä ole paljon ihmisiä, asunnosta kannattaa tarjota pyyn-tihintaa eli myyjän määrittelemää velatonta myyntihintaa alempi hinta. Mikäli myyjä ei ole tyytyväinen tarjoukseen, hän voi tehdä ostajaehdokkaalle vastatarjouksen. Vastatar-jous sitoo ostajaa vain siinä tapauksessa, että hän päättää hyväksyä tarjouksen.

Tarjousta tehdessä kannattaa huomioida, että myyjä ei ole velvollinen myymään asun-

toa, vaikka ostaja tekisi tarjouksen täsmäl-leen myyjän määrittelemään velattomaan myyntihintaan tai sen yli. Ostotarjous sitoo myyjää vasta sitten, kun hän päättää hyväk-syä tarjouksen. Ostotarjous sitoo kuitenkin ostajaa eli ostaja on velvollinen ostamaan asunnon tarjoamaansa hintaan ja tarjoukses-sa esitetyillä ehdoilla, mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen annetun voimassaoloajan sisällä. Muussa tapauksessa ostaja yleensä menettää asunnosta maksamansa käsirahan tai vaihto-ehtoisesti joutuu maksamaan ostotarjouksen ehdoissa määritellyn vakiokorvauksen.

Ostotarjouksen ehtoja

Ostaja voi määritellä ostotarjoukseen eri-laisia ehtoja, joiden toteutumisesta tarjouk-sen sitovuus riippuu. Ostaja voi esimerkiksi määritellä tarjoukseen, että tarjous on sito-va, mikäli ostaja saa rahoitusta kyseessä ole-van asunnon hankitaan. Tarjoukseen voidaan myös määritellä, että ostajan tulee saada nykyinen asuntonsa myytyä tiettyyn päivä-määrään mennessä, jotta tarjous on ostajaa sitova.

Tarjouksen voimassaolo voidaan myös sitoa esimerkiksi kunto- tai kosteuskartoituksen lopputulokseen. Tällöin on hyvä huomioida, että mikäli esimerkiksi iäkkäässä kylpyhuo-neessa todetaan iän huomioiden normaalei-ta kunnostustarpeita, tämä ei oikeuta ostajaa vetäytymään kaupasta toisin kuin kosteus-mittauksessa esiin tulleet tavallisesta poik-keavat seikat.

Tarjoukseen on aina hyvä määritellä asunnon vapautumisen ajankohta. Mikäli myyjä ei luo-vuta asuntoa ostajan hallintaan määriteltyyn ajankohtaan mennessä, ostaja on oikeutet-tu vahingonkorvaukseen, joka määritellään yleensä tarjouksen ehdoissa. Myyjän ei ole pakko hyväksyä ostotarjouksen ehtoja vaan hän voi tehdä vastatarjouksen, jossa ostajan

11

määrittelemiä ehtoja on muutettu.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Ostotarjoukseen määritellään yleensä käsira-ha, jonka ostaja maksaa myyjälle sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Kun ostaja on maksanut asunnosta käsirahan, kiinteistönvälittäjä ei saa vastaanottaa asunnosta uusia tarjouksia tai uutta käsirahaa ennen kuin edellinen on palautettu. Käsiraha maksetaan yleensä kiin-teistönvälittäjälle, joka tallettaa rahan asia-kasvaratilille. Välitysliike ei saa käyttää asia-kasvaratilillä olevia rahoja.

Käsirahan sijasta voidaan käyttää myös va-kiokorvausta, jolloin ostaja ei maksa ennen kaupan toteutumista eli ennen kaupante-kotilaisuutta myyjälle rahaa. Vakiokorvaus maksetaan ainoastaan siinä tilanteessa, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta hänestä riippuvasta syystä.

Välitysliikkeen on palautettava käsiraha vii-pymättä tarjouksen tekijälle, jos tarjoukseen otetut ehdot eivät toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta. Jos kauppaa ei synny myy-jästä johtuvasta syystä, käsiraha on myös pa-lautettava tarjouksen tekijälle.

Jos kauppaa ei synny ostotarjouksen teki-jästä johtuvasta syystä, käsiraha jää yleen-sä toimeksiantajalle eli myyjälle. Asunnosta tarjouksen tekemisen jälkeen löytyvä virhe saattaa olla tarjouksentekijälle hyväksyttävä syy vetäytyä kaupasta. Mikäli tarjouksen-tekijä vetoaa virheeseen, joka voidaan lain mukaan katsoa riittävän painavaksi syyksi vetäytyä kaupasta, käsiraha tulee palauttaa tarjouksentekijälle.

Myös myyjä on velvollinen maksamaan os-tajalle käsirahaa tai vakiokorvausta vastaavan summan, mikäli myyjä vetäytyy kaupasta hä-nestä riippuvista syistä. Molemmat osapuolet

ovat siis korvausvelvollisia toista osapuolta kohtaan, mikäli sopimusehdoista poiketaan esimerkiksi vetäytymällä kaupasta.

Käsirahan ja vaihtoehtoisesti käytettävän va-kiokorvauksen määrä voi olla korkeintaan neljä prosenttia asunnon kauppasummasta. Käsiraha katsotaan osaksi kauppasummaa, jolloin ostaja maksaa kaupantekotilaisuudes-sa myyjälle 96 prosenttia kauppasummas-ta, mikäli käsiraha on ollut neljä prosenttia kauppasummasta. Mikäli ostotarjoukseen on määritelty käsirahan sijasta vakiokor-vaus, ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa asunnon kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle.

Mikäli asuntokauppa jää syntymättä sekä ostajasta että myyjästä riippumattomasta syystä, kumpikaan osapuoli ei ole velvollinen maksamaan toiselle käsirahaa tai vakiokor-vausta. Tämmöinen syy voi olla esimerkiksi asunnon tuhoutuminen tulipalossa.

Varainsiirtovero

Asunnon ostaja maksaa asunnon velatto-masta myyntihinnasta varainsiirtoveroa 1,6 prosenttia. Kiinteistöjen osalta varainsiir-tovero on 4,6 prosenttia. Alle 40-vuotiaan ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa va-rainsiirtoveroa, mikäli hän ostaa vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeutta-vista osakkeista ja mikäli asunto tulee hänen omaan, vakituiseen käyttöönsä.

Mikäli asuntokauppa tapahtuu kiinteistönvä-littäjän kautta, kiinteistönvälittäjä huolehtii varainsiirtoveroilmoituksen täyttämisestä sekä lähettämisestä taloyhtiön kotipaikan verotoimistolle. Muutoin ostajan on makset-tava vero verohallinnon ohjeiden mukaisesti sekä toimitettava kauppakirja sekä varainsiir-toveroilmoitus kotipaikkansa verovirastoon kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

12

Myyjälle

Kiinteistönvälittäjän valinta

Asunnon myyntiprosessi alkaa yleensä kiin-teistönvälittäjän valinnalla. Kiinteistönvälit-täjiä kannattaa vertailla ja kilpailuttaa. Oman asunnon myyminen on useimmille ihmisille suuri ja tärkeä asia, ja asuntokaupan onnis-tuminen on erittäin tärkeää jo siitäkin syystä, että asuntokauppaan liittyy yleensä merkit-täviä taloudellisia sitoumuksia.

Kiinteistönvälittäjä on avainasemassa asun-tokaupan onnistumisessa, koska välittäjä omaa tarvittavan asiantuntemuksen ja tiedot sekä tuntee asuntokauppaan liittyvän lain-säädännön ja oman alueensa erityispiirteet. Ennen toimeksiantosopimuksen solmimista kiinteistönvälittäjältä kannattaa kysyä muun muassa seuraavia asioita:

• Mihin perustat hinta-arviosi?• Minkälainen kokemus sinulla on kiinteis-tönvälitysalalta? Onko sinulla alaan liittyvä ammattitutkinto?• Miten hyvin tunnet tämän asuinalueen?• Miten aiot markkinoida asuntoa?

Varsinkin ensimmäinen kysymys on tärkeä myyjän kannalta. Katso lisätietoja asunnon hinnan määrittämisestä kappaleesta Asunnon hinnan määrittely. Mikäli myyjä on pyytänyt hinta-arvion asunnosta useammalta kiin-teistönvälittäjältä ja nämä arviot poikkeavat toisistaan, korkeimman hinta-arvion antanut välittäjä ei välttämättä ole arvioinut hintaa oikein, vaikka korkein arvio luonnollisesti miellyttääkin myyjää eniten. Asiantunteva välittäjä ei yritä hankkia asiakkaita kertomalla näille epärealistisia hinta-arvioita, jotka eivät loppujen lopuksi tule toteutumaan.

Kiinteistönvälittäjä on asiakaspalvelija, joka

toimii yhteistyössä erilaisten ihmisten kans-sa. On tärkeää, että asiakas tulee hyvin toi-meen kiinteistönvälittäjän kanssa. Mikäli kiinteistönvälittäjä tuntuu miellyttävältä sekä asiantuntevalta, asiakas voisi itsekin kuvitella ostavansa asunnon kyseisen välittäjän kautta, ja välittäjä on osannut perustella hyvin vas-tauksensa asiakkaan esittämiin kysymyksiin, toimeksiantosopimuksen solmimiselle ei pi-täisi olla mitään estettä.

Kiinteistönvälittäjän vastuu

Kiinteistönvälittäjän tulee aina noudattaa toi-minnassaan kiinteistönvälittäjäasetusta ja hy-vää välitystapaa sekä huomioida sekä myyjän että ostajan edut.

Kiinteistönvälittäjä ei ole korvausvastuulli-nen, mikäli hänen toiminnassaan ei katso-ta olevan virhettä. Kiinteistönvälittäjä voi joutua korvausvastuuseen siinä tilanteessa, että hänen ei katsota menetelleen huolelli-sesti ja ammattitaitoisesti välitystyötä hoita-essaan. Kiinteistönvälittäjä ei ole vastuussa esimerkiksi asunnosta kaupanteon jälkeen mahdollisesti löytyvistä piilovirheistä, jois-ta asunnon myyjä puolestaan saattaa joutua vastaamaan.

Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvolli-suus, joka määritellään kiinteistöjen ja vuok-rahuoneistojen välityksestä annetussa laissa. Kiinteistönvälittäjän toiminnassa on virhe, mikäli kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Kiinteistönvälittä-jän tulee antaa myyjälle eli toimeksiantajalle sekä vastapuolelle eli ostajalle kaikki tarvitta-vat tiedot. Ostajalle kiinteistönvälittäjän tu-lee antaa kaikki tiedot, joiden voidaan katsoa vaikuttavan ostopäätökseen.

Mikäli kiinteistönvälittäjä epäilee saamiensa tietojen oikeellisuutta, välittäjällä on velvolli-suus varmistaa tietojen paikkansa pitävyys.

13

Mikäli kiinteistönvälittäjä ei pysty tarkista-maan tietojen oikeellisuutta, hänen tulee il-moittaa asiasta ostajalle.

Toimeksiantosopimuksen solmiminen

Kun asunnon myyjä on valinnut kiinteistön-välittäjän, tämän kanssa solmitaan toimek-siantosopimus. Toimeksiantosopimuksella määritellään muun muassa:• myytävän kohteen tiedot• toimeksiantajan eli asiakkaan tiedot• välitysliikkeen tiedot• välitysliikkeen / kiinteistönvälittäjän tehtä-vät• kohteen velaton myyntihinta• kohteen vapautuminen• toimeksiannon voimassaoloaika (määräai-kainen / toistaiseksi voimassa oleva)• välityspalkkion määrä

Toimeksiantosopimus päättyy aina viimeis-tään neljän kuukauden kuluttua voimassaolon alkamisesta. Asiakkaalla eli toimeksiantajalla on oikeus irtisanoa toimeksiantosopimus päättymään heti, mikäli toimeksiannon mu-kainen välitystehtävä on tullut asiakkaalle suhteettoman epäedulliseksi esimerkiksi lä-heisen sairauden tai kuoleman takia tai muus-ta asiakkaasta riippumattomasta syystä.

Sekä välitysliike että asiakas allekirjoittavat toimeksiantosopimuksen. Mikäli myynti-kohde on esimerkiksi puolisoiden yhteisesti omistama, kummankin omistajan tulee alle-kirjoittaa toimeksiantosopimus.

Välityspalkkio

Välityspalkkion määrä vaihtelee välitysliik-keestä ja kiinteistönvälittäjästä riippuen. Yleensä välityspalkkion määrä on noin 3,6% - 4,8% kohteen velattomasta kauppahinnas-ta sisältäen arvonlisäveron 22%.

Välitysliikkeet määrittelevät usein myös mi-nimipalkkion, joka on yleensä noin 2500 eu-roa. Minimipalkkio peritään kohteista, joiden prosentuaalinen välityspalkkio jäisi kohteen alhaisesta kauppahinnasta johtuen alle mini-mipalkkion. Kiinteistöistä peritään yleensä hieman korkeampi välityspalkkio kuin huo-neistoista, jolloin huoneiston välityspalkkio saattaa olla esimerkiksi 4% ja kiinteistön 4,8%.

Välityspalkkio maksetaan kaupantekotilai-suudessa. Välityspalkkion lisäksi asiakkaan maksettavaksi tulee yleensä pieniä asiakirja-kuluja kuten isännöitsijäntodistus.

Välitysliike / kiinteistönvälittäjä on oikeutettu välityspalkkioon, mikäli asunnosta tehdään ostotarjous, joka vastaa toimeksiannon eh-toja. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli asunnon velattomaksi myyntihinnaksi on toimeksiantosopimuksella määritelty esi-merkiksi 100.000 euroa ja myyjälle tehdään ostotarjous, jossa asunnon velaton myynti-hinta on 100.000 euroa tai sen yli, ja samalla myös muut toimeksiantosopimuksella mää-ritellyt ehdot täyttyvät, myyjä on velvollinen maksamaan välityspalkkion, vaikka hän ei hy-väksyisi ostotarjousta.

Mikäli lopullista kauppaa ei synny ostotar-jouksen tekijästä eli ostajasta johtuen ja os-taja on maksanut asunnosta käsirahan, joka jää myyjälle, välitysliikkeellä on oikeus puo-leen käsirahasta, mutta kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrään. Lisäksi vä-litysliikkeellä / kiinteistönvälittäjällä on oike-us täysimääräiseen välityspalkkioon, mikäli kauppa toteutuu myöhemmin toisen ostajan kanssa.

Mikäli ostotarjouksessa on määritelty sopi-mussakko eli vakiokorvaus, jonka myyjä on oikeutettu saamaan esimerkiksi ostajan ve-täytyessä kaupasta ostotarjouksen hyväk-symisen jälkeen, välitysliikkeellä on oikeus

14

puoleen sopimussakon määrästä. Välitysliik-keen osuus voi kuitenkin olla enintään 2% sovitusta kauppahinnasta eikä osuus voi ylit-tää välityspalkkion määrää. Tässäkin tilan-teessa välitysliikkeellä / kiinteistönvälittäjällä on oikeus täysimääräiseen välityspalkkioon, mikäli kauppa toteutuu myöhemmin toisen ostajan kanssa.

Jos asunnon myyjä myy asunnon toimeksi-antosopimuksen voimassaoloaikana, välitys-liike / kiinteistönvälittäjä on oikeutettu väli-tyspalkkioon.

Välitysliike on oikeutettu välityspalkkioon, mikäli asunnosta solmitaan kauppa kuuden kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuk-sen päättymisestä ja samalla voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välitysliikkeen / kiinteistönvälit-täjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana.

Esimerkiksi kun myyjä myy asunnon os-tajalle, joka on toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana käynyt neuvotteluita asunnosta kiinteistönvälittäjän kanssa, kiin-teistönvälittäjän voidaan katsoa vaikuttaneen kaupan syntymiseen. Mikäli asiakas on teh-nyt toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen sopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa, asiakas on velvollinen maksamaan välityspalkkion vain sille välitysliikkeelle, jon-ka kanssa asiakkaalla on ollut voimassaoleva toimeksiantosopimus, kun asiakas on hyväk-synyt asunnosta tehdyn ostotarjouksen.

Asunnon hinnan määrittely

Asunnon hinta määritellään muun muassa sen sijainnin, koon sekä kunnon perusteella. Kiinteistönvälittäjillä on käytössään kattavat, alueelliset hintatilastot, joiden pohjalta hin-ta-arvio laaditaan. Lisäksi kiinteistönvälittäjäkäyttää hinta-arviossa apunaan omaa asian-

tuntemustaan kyseisen alueen hintatasosta ja arvioi hintaa myös asunnon kunnon perus-teella. Myös asuntoon tai taloyhtiöön mah-dollisesti myöhemmin toteutettavat remon-tit, kuten putkiremontti, vaikuttavat asunnon hintaan.

Asunnon hinnoittelu on yksi tärkeimmistä asioista asunnon myyntiprosessissa. Liian korkealle asetettu hinta saattaa karkottaa ostajaehdokkaita ja pitkittää asunnon myyn-tiä merkittävästi. Hintapyyntöä voidaan toki laskea, mikäli huomataan että se on mahdol-lisesti liian korkea, mutta pidemmän aikaa myynnissä olleet kohteet eivät ole ostaja-ehdokkaille yhtä houkuttelevia kuin uudet kohteet. Tällöin voidaan joutua tilanteeseen, jossa liian korkealle hinnoitellusta asunnos-ta ei saada yhtä korkeaa kauppahintaa kuin kohteesta, jonka hintapyyntö on asetettu heti oikealle tasolle.

Asuntoverkon asiakkailla on mahdollisuus hyödyntää asunnon myymisessä Tarjoa! –pal-velua, jonka avulla asiakas saa asunnostaan aina oikean hinnan. Tarjoa! –palvelussa asun-non velaton lähtöhinta asetetaan alhaiselle tasolle ja ostajaehdokkaat tekevät tarjouksia lähtöhinnasta ylöspäin huutokauppamaiseen tapaan. Asunnon lopullinen kauppahinta määrittyy saatujen tarjousten perusteella. Myyjän ei ole pakko myydä asuntoaan kor-keimman tarjouksen tehneelle.

Tarjoa! –palvelussa kiinteistönvälittäjä sopii aina asiakkaan kanssa normaaliin tapaan toi-meksiantosopimuksella kohteen velattoman myyntihinnan, jonka tulee täyttyä, jotta kiin-teistönvälittäjä on oikeutettu välityspalk-ki-oon. Tarjoa! –palvelun on siis tarkoitus nos-taa asunnon hinta kiinteistönvälittäjän sekä asiakkaan toimeksiantosopimuksella määrit-telemään velattomaan myyntihintaan tai jopa sen yli. Tarjoa! –palvelu saattaa nopeuttaa asunnon myyntiä ja sen avulla asunnoista on myös saatu joissakin tapauksissa odotettua

15

parempi myyntihinta.

Asunnon myymisen yhteydessä esitettävät asiakirjat

Asunnon myyjän on asuntoa esitellessään esitettävä ostajaehdokkaille isännöitsijänto-distus sekä energiatodistus. Todistukset ei-vät saa olla yli kolme kuukautta vanhoja kau-pantekohetkestä laskettuna. Myyjän tulee esittää ostajille myös toimintakertomus, tu-loslaskelma ja tase, yhtiöjärjestys sekä asun-non pohjapiirros.

Kiinteistönvälittäjä huolehtii asiakirjojen hankkimisesta isännöitsijältä tai taloyhtiöltä ja välittäjä huolehtii myös siitä, että asiakirjat ovat ostajaehdokkaiden saatavilla muun mu-assa asuntonäytöillä. Kiinteistönvälittäjä laatii asunnosta lisäksi myyntiesitteen, joka jaetaan ostajaehdokkaille asuntonäytöillä. Myyntiesi-te sisältää tärkeitä tietoja asunnosta kuten asunnon koon, varustetason sekä lisätietoja asumiskustannuksista ja mahdollisista tule-vista sekä toteutetuista remonteista.

Kaupantekotilaisuudessa asunnon myyjän tu-lee luovuttaa ostajalle asunnon osakekirjat. Yleensä osakekirjat ovat pankin hallinnassa, mikäli asuntoon kohdistuu lainaa. Pankki luo-vuttaa osakekirjat asiakkaille, kun asuntoon liittyvä laina on kokonaisuudessaan maksettu pois. Mikäli osakekirjat ovat pankin hallinnas-sa, niiden luovuttamisesta ostajalle sovitaan pankin kanssa.

Myyjän / toimeksiantajan tiedonantovelvollisuus

Asunnon myyjä on velvollinen antamaan kiin-teistönvälittäjälle ja ostajaehdokkaille tiedon kaikista tiedossaan olevista sekä toimeksian-tosopimuksen laatimisen jälkeen tietoonsa tulevista seikoista, joiden voidaan katsoa vai-

kuttavan ostajan ostopäätökseen. Myyjän on niin ollen kerrottava muun muassa huoneiston, kiinteistön tai asunto-osakeyh-tiön rakennusten kuntoon liittyvät seikat, yh-tiövastikkeen muutokset sekä suunnitteilla olevat korjaukset. Kiinteistöjen osalta myyjä on velvollinen kertomaan esimerkiksi mah-dollisista epäillyistä kosteus- tai homeongel-mista tai puutteista salaojituksessa tai vesi-, viemäröinti- tai lämmitysjärjestelmissä.

Myyjän tulee tuoda kiinteistönvälittäjän sekä ostajaehdokkaiden tietoon kaikki sellaiset seikat, jotka poikkeavat normaalista. Raken-nusten / huoneiston fyysisen kunnon lisäk-si tämmöisiä asioita voivat olla esimerkiksi naapureiden toistuva häiriökäyttäytyminen tai asunnon hajuhaitat, esimerkiksi naapuri-huoneistosta tai rappukäytävästä kantautuva tupakansavu, mikäli se on selvästi asumista häiritsevää.

Asunnon valmistelu esittelykuntoon

Ennen asuntonäyttöä myyjän kannattaa huo-lehtia siitä, että asunto on siisti ja viihtyisä. Joskus ennen asunnon myymistä asuntoon saatetaan tehdä pientä pintaremonttia, jolla asunto pyritään saamaan houkuttelevampaan kuntoon ja jonka avulla asunnon hintapyyn-töä voidaan mahdollisesti hieman nostaa.

Yleensä pelkkä huolellinen siivous riittää te-kemään asunnosta houkuttelevan. Yleissiivo-uksen lisäksi kannattaa pestä myös ikkunat ja mahdollisesti korjata pois näkyviltä turhaa ja ylimääräistä tavaraa. Huonokuntoisen asun-non kohdalla asunnon kunto otetaan huo-mioon sen hinnassa, joten pientäkään re-monttia ei todennäköisesti kannata lähteä tekemään ennen myymistä. Huonokun-toisen asunnon ostaja tietää joutuvansa re-montoimaan asuntoa ja ottaa tämän huo-mioon myös tekemässään ostotarjouksessa.

16

Asunnon myynti-ilmoitus

Myynti-ilmoituksen pitää sisältää perustiedot asunnosta sekä taloyhtiöstä, tietoa tehdyistä ja tulevista remonteista, asumiskustannuk-set kuten vesimaksu, tiedot asunnossa käy-tetyistä materiaaleista kuten lattiamateriaa-leista, varustetaso esimerkiksi keittiön osalta ja tietoa lämmityksestä. Ilmoituksen tulee myös sisältää asunnon velaton hintapyyntö ja mahdollinen velkaosuus sekä yhteystiedot, johon kiinnostuneet ostajaehdokkaat voivat ottaa yhteyttä.

Kiinteistönvälittäjät laativat myynti-ilmoituk-set asiakkaalta saatujen tietojen sekä muun muassa isännöitsijäntodistuksen perusteel-la. Asiakas voi halutessaan kommentoida ja muokata myynti-ilmoitusta yhdessä kiinteis-tönvälittäjän kanssa.

Kuvat ovat tärkeä osa myynti-ilmoitusta. Kuvien avulla kohteesta tulee houkuttele-va ja ostajaehdokkaat saavat jonkunlaisen käsityksen asunnosta ennen asuntonäyttöä. Myynti-ilmoitukseen kannattaa liittää myös pohjapiirros.

Myynti-ilmoitukset ovat yleensä esillä Etuo-vi.com ja/tai Oikotie ja/tai Jokakoti-palveluis-sa sekä lisäksi mahdollisesti paikallislehdissä sekä Etuovi.com-lehdissä.

Ostotarjous

Kun joku ostajaehdokkaista kiinnostuu asun-nosta ja on kiinnostunut ostamaan sen, hän tekee asunnosta ostotarjouksen.

Ostotarjouksen tulee sisältää vähintään tie-dot myyjästä, ostajasta, kaupan kohteesta ja tarjotusta hinnasta. Tarjoukseen määritellään yleensä myös asunnon vapautumisen ajan-kohta sekä mahdollinen käsiraha tai vakio-

korvaus. Mikäli asuntoa välittää kiinteistön-välittäjä, välittäjillä on yleensä käytössään kattavat ja valmiit ostotarjouslomakkeet, jot-ka välittäjä täyttää yhdessä asiakkaan kanssa.

Myyjän ei tarvitse hyväksyä ostotarjousta, vaikka tarjous vastaisi asunnosta pyydettyä hintaa. Mikäli myyjä ei ole tyytyväinen tar-joukseen, hän voi tehdä ostajalle vastatar-jouksen esimerkiksi muuttamalla tarjouksen kauppasummaa.

Mikäli myyjä hyväksyy ostotarjouksen, tar-jouksesta tulee sekä ostajaa että myyjää si-tova. Myös myyjän tekemästä vastatarjouk-sesta tulee ostajaa sekä myyjää sitova, mikäli ostaja hyväksyy tarjouksen.

Mikäli ostaja vetäytyy kaupasta myyjän hy-väksyttyä ostotarjouksen, ostaja menettää maksamansa käsirahan tai vaihtoehtoises-ti joutuu maksamaan myyjälle tarjouksessa määritellyn vakiokorvauksen, ellei tarjouk-sen tekemisen jälkeen ole ilmennyt seikkoja, joiden voidaan katsoa olevan riittävä peruste kaupasta vetäytymiseen.

Mikäli myyjä vetäytyy kaupasta ostotar-jouksen hyväksymisen jälkeen, myyjä on velvollinen palauttamaan ostajan maksaman käsirahan heti. Lisäksi myyjä on velvollinen maksamaan ostajalle hyvitystä, kuitenkin enin-tään käsirahan tai vakiokorvauksen verran.

Kiinteistönvälittäjä pyrkii saamaan aikaan molempia osapuolia tyydyttävän ratkaisun. Asiakkaan on hyvä muistaa, että kiinteistön-välittäjä on vastuussa kummankin osapuolen edusta. Ostajat ajattelevat usein, että kiin-teistönvälittäjän intresseissä on hilata asun-non hinta mahdollisimman korkealle. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Tärkeintä on, että asuntokaupan molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä lopputulokseen.

17

Milloin ostotarjous kannattaa hyväksyä?

Mikäli kiinteistönvälittäjän asunnosta antama hinta-arvio on realistinen ja arvio perustuu alueen todelliseen hintatasoon sekä asunnon kuntoon, asunnon myyjä voi olettaa saavan-sa asunnosta hinnan, joka on lähellä annet-tua hinta-arviota. Myyjän ei niin ollen kanna-ta hyväksyä tarjousta, joka on selkeästi alle hinta-arvion, ellei asunto ole ollut myynnissä pidemmän aikaa.

Niin sanottua oikeaa hintaa kukaan ei kuiten-kaan voi määritellä etukäteen – oikea hinta on se hinta, jonka ostaja on valmis maksamaan asunnosta ja jolla myyjä on valmis asunnon myymään. Ostotarjouksen hyväksyminen on siis myyjän oman harkinnan varassa. Tarjouk-sen ehdoissa kannattaa myös kiinnittää huo-miota esimerkiksi vapautumisen ajankohtaan ja muihin mahdollisiin ehtoihin. Mikäli ehdot eivät ole myyjälle sopivat, myyjän kannattaa muokata tarjouksen ehtoja ja tehdä vastatar-jous.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Ostotarjoukseen määritellään yleensä käsira-ha, jonka ostaja maksaa myyjälle sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän ostotarjouksen. Kun ostaja on maksanut asunnosta käsirahan, kiinteistönvälittäjä ei saa vastaanottaa asunnosta uusia tarjouksia tai uutta käsirahaa ennen kuin edellinen on palautettu. Käsirahan vastaanottaa yleensä kiinteistönvälittäjä, joka tallettaa rahan asia-kasvaratilille. Välitysliike ei saa käyttää asia-kasvaratilillä olevia rahoja.

Käsirahan sijasta voidaan käyttää myös va-kiokorvausta, jolloin ostaja ei maksa ennen kaupan toteutumista eli ennen kaupante-kotilaisuutta myyjälle rahaa. Vakiokorvaus

maksetaan ainoastaan siinä tilanteessa, mikäli ostaja vetäytyy kaupasta hänestä riippuvasta syystä.

Myös myyjä on velvollinen maksamaan os-tajalle käsirahaa tai vakiokorvausta vastaavan summan, mikäli myyjä vetäytyy kaupasta hä-nestä riippuvista syistä. Molemmat osapuolet ovat siis korvausvelvollisia toista osapuolta kohtaan, mikäli sopimusehdoista poiketaan esimerkiksi vetäytymällä kaupasta.

Välitysliikkeen on palautettava käsiraha vii-pymättä tarjouksen tekijälle, jos tarjoukseen otetut ehdot eivät toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta. Jos kauppaa ei synny myy-jästä johtuvasta syystä, käsiraha on myös pa-lautettava tarjouksen tekijälle. Jos kauppaa ei synny ostotarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, käsiraha jää yleensä toimeksiantajalle eli myyjälle. Asunnosta tarjouksen tekemisen jälkeen löytyvä virhe saattaa olla tarjouksen tekijälle hyväksyttävä syy vetäytyä kaupasta. Mikäli tarjouksen tekijä vetoaa virheeseen, joka voidaan lain mukaan katsoa riittävän painavaksi syyksi vetäytyä kaupasta, käsiraha tulee palauttaa tarjouksen tekijälle.

Käsirahan määrä voi olla korkeintaan neljä prosenttia asunnon kauppasummasta. Käsi-raha katsotaan osaksi kauppasummaa, jolloin ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa myy-jälle 96 prosenttia kauppasummasta, mikäli käsiraha on ollut neljä prosenttia kauppa-summasta. Mikäli ostotarjoukseen on mää-ritelty käsirahan sijasta vakiokorvaus, ostaja maksaa kaupantekotilaisuudessa asunnon kauppahinnan kokonaisuudessaan myyjälle.

Välitysliike säilyttää käsirahaa asiakasvarati-lillään kaupantekohetkeen asti, ja välitysliik-keellä on oikeus kuitata käsirahasta välitys-palkkionsa.

Mikäli asuntokauppa jää syntymättä sekä

18

ostajasta että myyjästä riippumattomasta syystä, kumpikaan osapuoli ei ole velvollinen maksamaan toiselle käsirahaa tai vakiokor-vausta. Tämmöinen syy voi olla esimerkiksi asunnon tuhoutuminen tulipalossa.

Luovutusvoittoseuraamus

Asunnon myyjän ei tarvitse maksaa luovutus-voittoa, mikäli hän on omistusaikana ennen asunnon myyntiä asunut asunnossa yhtäjak-soisesti vähintään kaksi vuotta. Asuntoa tu-lee olla käytetty myyjän tai myyjän perheen vakituisena asuntona. Omistusaika lasketaan kauppakirjojen allekirjoitusajankohdasta.

Huomioitavaa on, että asunnon myyntipro-sessi voidaan aloittaa ennen kuin myyjä on asunut asunnossa kaksi vuotta. Asunnon myyminen voidaan aloittaa esimerkiksi kak-si kuukautta ennen kahden vuoden määrä-aikaa, jolloin kauppakirja allekirjoitetaan ai-kaisintaan sinä päivänä, kun myyjä on asunut asunnossa kaksi vuotta, jotta vältytään luo-vutusvoittoseuraamuksilta.

Kiinteistöjen osalta luovutusvoiton verova-paus koskee myös yhtä aikaa luovutettavaa kaavanmukaista tonttia tai muuta rakennus-paikkaa 10 000 neliömetriin saakka.

Luovutusvoitto voidaan laskea kahdella ta-valla. Verottaja sallii myyjän käyttävän sitä laskentatapaa, joka on myyjälle edullisempi. Luovutusvoittoveron määrä on 28 prosent-tia.

Myyntihinnasta vähennetään ostohinta:

Asunnon myynti- ja ostohinnan välinen ero-tus katsotaan luovutusvoitoksi, josta mak-setaan veroa 28 prosenttia. Myyntihinnasta myyjä voi vähentää voiton hankkimisesta ai-heutuneet menot kuten asunnon ostamisen yhteydessä maksetun varainsiirtoveron sekä

asunnon myyntikulut kuten kiinteistönvälit-täjän palkkion. Ostohintaan myyjä voi puo-lestaan lisätä perusparannusmenot omistus-ajalta. Perusparannusmenot ovat asunnon arvoa korottavia menoja kuten remontointi tai varustetason parantaminen.

Hankintameno-olettaman vähentämi-nen:

Mikäli myyjä on omistanut asunnon alle kym-menen vuotta, hän voi vähentää 20 prosent-tia asunnon myyntihinnasta. Mikäli myyjä on omistanut asunnon vähintään kymme-nen vuotta, hän voi vähentää 40 prosenttia myyntihinnasta. Kun laskentatapana käyte-tään hankintameno-olettamaa, asunnosta ei voida vähentää muita kuluja.

Ostajalle ja myyjälle

Tuleeko vanha asunto myydä ennen uuden hankkimista?

Monet pohtivat asuntoa vaihtaessaan, kan-nattaako vanha asunto myydä ennen uuden asunnon ostamista. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että vanha asunto kannattaa aina myy-dä ennen kuin sitoudutaan uuden asunnon hankkimiseen. Kahden asunnon loukkuun joutumista kannattaa välttää, koska se saat-taa tuoda mukanaan merkittäviä taloudelli-sia menetyksiä. Lisäksi rahoittaja eli pankit saattavat myös edellyttää asiakkaaltaan, että tämä myy vanhan asuntonsa ennen uuden hankkimista.

Kahden asunnon loukku syntyy yleensä ti-lanteessa, jossa asuntojen kysyntä heikkenee äkillisesti eikä asunnon myyjä saakaan asun-nosta odottamaansa hintaa ja on samalla si-toutunut uuden asunnon hankintaan.

Vastaavasti ylikuumentuneilla markkinoilla, joilla asunnoista on paljon kysyntää ja hinnat

19

nousevat nopeasti, asunnonvaihtaja on saat-tanut jo myydä vanhan asuntonsa, mutta ei löydä uutta tilalle, koska asuntojen hinnat karkaavat käsistä. Tällöin asunnonvaihtaja joutuu tilanteeseen, jossa hänellä ei ole asun-toa ollenkaan.

Mikäli uusi asunto löytyy ennen kuin vanha on ehditty myydä, ostaja voi määritellä os-totarjouksen ehtoihin, että ostaja sitoutuu ostamaan kohteen, mikäli hänen nykyinen asuntonsa myydään tiettyyn päivämäärään mennessä. Myyjä ei välttämättä suostu eh-toon, mutta mikään ei estä tekemästä täm-möistä tarjousta myyjälle.

Myyjä voi määritellä, että asunto vapautuu esimerkiksi neljän kuukauden kuluttua tar-jouksen tekemisestä, mikäli ostaja hyväksyy tämmöisen ehdon. Tällöin myyjälle jää muu-tama kuukausi aikaa uuden asunnon etsimi-seen. Mikäli uutta asuntoa ei löydy ajoissa, aina on mahdollista muuttaa vuokra-asun-toon siksi aikaa, kunnes uusi asunto löytyy. Tästä koituu ylimääräistä vaivaa, mutta toi-saalta tällöin vältetään kahden asunnon louk-ku, joka tuo yleensä mukanaan ylimääräisiä ja tarpeettomia kuluja.

Kauppakirja

Kaupantekotilaisuudessa, joka pidetään yleensä ostajan pankissa, ostaja sekä myy-jä allekirjoittavat kauppakirjan. Ostajalla on oikeus tutustua kauppakirjan sisältöön en-nen kaupantekopäivää. Asuntokauppalaki määrittelee, että kauppakirjan tulee sisältää muun muassa ostajaa suojaavat minimivaati-mukset. Kauppakirja sisältää muun muassa:

myyjän sekä ostajan tiedot• kaupan kohteen yksityiskohtineen• kauppahinnan• kauppahinnan maksamiseen liittyvät yk-• sityiskohdat

omistusoikeuden• osakekirjojen luovutuksen• huoneiston hallinnan• asunnosta aiheutuvat kustannukset• vakuudet• varainsiirtoveron• asunnon varusteet• kummankin osapuolen allekirjoitukset•

Myyjän ja ostajan vastuut sekä asunnon virhe

Yleensä ulkopuolinen asiantuntija tutkii, onko kohteessa lainmukainen virhe ja mikä on myyjän vastuu virheestä. Asunto-osak-keiden osalta myyjän vastuu asunnon virheis-tä raukeaa yleensä kahden vuoden kuluttua asunnon hallinnan luovuttamisesta ja kiin-teistökaupan osalta viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Osta-ja ei kuitenkaan menetä oikeuttaan vedota virheeseen määräajan jälkeen, mikäli myyjän katsotaan toimineen törkeän huolimatto-masti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asunnon myyjän on lain mukaan kerrottava tietämistään virheistä ennen asunnon myy-mistä. Muutoin myyjä voi joutua korvausvas-tuuseen, mikäli hän on pimittänyt ostajalta sellaista virheeseen liittyvää tietoa, joka hä-nen on täytynyt tietää. Viat on siis kerrottava ostajaehdokkaille, vaikka niiden kertominen saattaisi pitkittää asunnon myyntiä tai pie-nentää sen kauppahintaa.

Mikäli asunnon myyjä on tehnyt itse asunnos-sa remontteja, näistä täytyy kertoa ostajalle ennen kaupantekoa. Myyjä ei ole vastuussa asunnon peruskorjauksista tai korjauksista, joilla on nostettu asumisen tasoa asunnossa.

Asunnon ostaja on velvollinen tarkastamaan asunnon eli ostajan tulee tutkia asunto riit-tävän tarkasti selkeiden virheiden ja korja-ustarpeiden varalta. Ostaja ei voi ostamisen

20

jälkeen vaatia korvauksia tai kaupan purka-mista liittyen virheisiin, jotka hänen olisi pitä-nyt tarkastuksessa havaita tai virheistä, jotka hänen olisi muutoin ennen kaupantekoa pi-tänyt tietää, esimerkiksi isännöitsijäntodis-tuksessa kerrotuista asioista. Ostaja on myös velvollinen kertomaan myyjälle löytämistään virheistä, mikäli hän aikoo ostaa asunnon.

Ostaja on velvollinen tarkastamaan asunnon ja sen tarpeiston ulkonaisesti. Tarkastus-velvollisuus koskee vain tiloja, joihin ostaja pääsee esteettömästi. Ostajan edellytetään huomaavan tarkastuksessa asunnon pinta-materiaalissa esiintyvät selkeät poikkeamat. Raskaampia kalusteita ostajan ei tarvitse tar-kastuksessa siirtää, mikäli siihen ei ole eri-tyistä syytä. Asunnon varusteita kuten liettä tai kiuasta ostajan ei edellytetä kokeilevan.

Ostajan on tarkastettava myös muut huo-neiston hallintaan kuuluvat tilat kuten mah-dolliset kellari- ja vinttikomerot sekä kylmä-säilytystilat. Lisäksi ostajan voidaan edellyttää kiinnittävän huomiota taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, esimerkiksi julkisivuun, mikäli tarkastaminen on vaivatonta. Vaikka tarkastusvelvollisuus koskee lähinnä ostet-tavaa asuntoa, joissakin tilanteissa ostaja ei voi vedota asunnon ympäristöön liittyvään virheeseen, mikäli katsotaan, että ostajan on täytynyt tietää virheestä ennen kaupan-tekoa.

Lähtökohtaisesti ostajan ei tarvitse käyttää ammattilaisen apua asunnon tarkastamisessa (esimerkiksi lämpö- tai kosteusmittauksissa), mutta velvollisuus ammattilaisen tekemään tarkastukseen saattaa syntyä tilanteessa, jossa asunnossa on jälkiä mahdollisesta vir-heestä. Myös myyjän antamat tiedot, jotka viittaavat virheen mahdollisuuteen, saattavat aiheuttaa velvollisuuden erityiseen tarkas-tusvelvollisuuteen.

Lain mukaan ostajan täytyy voida lähtökoh-taisesti luottaa myyjän antamiin tietoihin. Ostajan ei tarvitse tarkastaa myyjän antamia tietoja, jollei siihen ole erityistä syytä. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheeseen myyjän antamista virheellisistä tiedoista huolimatta, mikäli ostajan oletetaan tienneen virheestä ennen kaupantekoa.

Mikäli ostaja havaitsee asunnossa virheen kaupanteon jälkeen, hänen tulee reklamoi-da virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Kohtuulliseksi ajaksi katsotaan yleensä kol-me-neljä kuukautta virheen havaitsemisesta.

Reklamaatiossa ostajan on lisäksi ilmoitetta-va myyjälle virheen lisäksi siihen perustuvat vaatimuksensa. Mikäli ostaja ei pysty koh-tuullisen ajan sisällä laatimaan reklamaatio-ta, jossa vaatimukset on yksilöity, ostaja voi reklamaatiossa ilmoittaa tulevasta hinnan-alennusvaatimuksesta, jonka ostaja yksilöi tarkemmin, kun esimerkiksi korjauskustan-nukset ovat selvinneet.

Vähäisiksi katsottavilla vihreillä ei katsota olevan oikeusseuraamuksia eli myyjä ei ole velvollinen hyvitykseen tai korvaukseen, mi-käli asiantuntija toteaa virheen olevan vähäi-nen.

Piilovirheiden osalta virheen tulee olla mer-kittävä eli kohteen tulee olla merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa kauppaa tehtäessä.

Kaupan purkamiseen oikeuttavan virheen tulee olla olennainen. Esimerkiksi kulutta-jariitalautakunnan ratkaisuissa suositellaan vain erittäin harvoin ratkaisuksi kaupan pur-kamista. Toisin sanoen asunnosta kaupante-on jälkeen löytyvät virheet johtavat yleensä hinnanalennukseen, jonka myyjä joutuu suo-rittamaan ostajalle, mikäli virheen katsotaan olevan tarpeeksi merkittävä.

21

Virheitä arvioitaessa kiinnitetään huomiota asunnon ikään sekä suoritettuihin korjauk-siin, asunnon hintaan, virheestä aiheutuviin korjauskustannuksiin sekä korjausten mu-kanaan tuomaan kohteen arvonnousuun. Virheen arviointiin vaikuttavat myös asumis-kelpoisuus sekä asumishaitta, terveyshaitta, ennalta arvaamattomuus ja myyjän kohtees-ta antamat tiedot.

Virheeseen vetoavalla osapuolella on todis-tustaakka eli esimerkiksi ostajan vedotessa virheeseen ostajalla on velvollisuus näyttää toteen vaatimustensa peruste sekä määrä.

Yleisimmät ongelmatilanteet asuntokauppojen jälkeen ja miten voit välttyä niiltä

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n toimi-tusjohtaja, varatuomari Jaana Anttila-Kangas kertoo, että asuntokaupan jälkeen esille nousevat usein asunnon kuntoon liittyvät kysymykset kuten kosteusvauriot. Ostajalla on mahdollisesti ollut virheelliset odotukset asunnon kunnosta eikä asunnon kuntoa ole selvitetty riittävällä tavalla ennen ostopää-töksen ja kauppojen tekemistä.

Ongelma koskee erityisesti pientaloja kuten omakotitaloja sekä asunto-osakeyhtiömuo-toisia erillistaloja. Jaana Anttila-Kangas to-teaa, että ostajilla saattaa myös olla epäre-alistinen käsitys uudeksi koetusta asunnosta, vaikka todellisuudessa ostajat ovat ostamas-sa käytettyä asuntoa, jonka kunto ei yleensä ole uudiskohteen tasoa.

Jaana-Anttila Kangas neuvoo, että kohteen kuntoa kannattaisi kartoittaa etukäteen esi-merkiksi kuntotutkimuksella. Tutkimuksissa-kin on eroja, joten ennen tutkimuksen tilaa-mista kannattaa selvittää, mitä tutkimus pitää sisällään. Suositeltava tarkastus on asunto-

kaupan kuntotarkastus, joka tehdään asun-tojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus).

Hyvän välitystavan ohje opastaa kiinteistön-välittäjiä kertomaan tutkimuksesta asiak-kaille yhtenä vaihtoehtona asunnon kunnon kartoittamisessa. Kiinteistönkaupassa kiin-teistöön sekä siihen liittyviin dokumentteihin tulee tutustua huolellisesti. Ostajat voivat myös tutkituttaa asunnon oman asiantunti-jan avustuksella kiinteistönomistajan luvalla.

Myös asunto-osakeyhtiöissä kohteen kun-non kartoittaminen on tärkeää. Jaana Ant-tila-Kangas toteaa, että taloyhtiön korjaus-historiaan tulee ehdottomasti tutustua. Mikäli yhtiössä on jätetty tekemättä tärkeitä remontteja, niitä saatetaan joutua tekemään yhtäaikaisesti, koska ennaltaehkäisevää työtä ei ole vuosien varrella tehty. Vastike saattaa tällöin nousta odotettua korkeammaksi.

Taloyhtiön toimintakertomus on ostajan kan-nalta tärkeä dokumentti, koska siinä tulee kertoa tehdyt korjaukset. Uusi asunto-osa-keyhtiölaki parantaa ostajan asemaa, koska taloyhtiöiden on jatkossa laadittava korjaus-suunnitelmat lähivuosille, joista käyvät ilmi mahdolliset tulevat korjaustarpeet.

Mikäli ostaja tietää, että taloyhtiössä on to-teutettu sen kuntoa koskeva selvitys, osta-jan kannattaa pyytää dokumentti nähtäväksi. Uusi, 1.7.2010 voimaan astunut asunto-osa-keyhtiölaki ja asunto-osakeyhtiöasetus vel-voittavat isännöitsijän luovuttamaan do-kumentin sekä asunnon myyjälle että tätä edustavalle kiinteistönvälittäjälle.

Jaana Anttila-Kangas kertoo, että myös pin-ta-alariidat ovat varsin yleisiä asuntokaupan

22

jälkeen. Ostajalle virheellisesti ilmoitettu pin-ta-ala selviää esimerkiksi siinä vaiheessa, kun ostaja asentaa asuntoon uutta lattiaa ja sitä varten pinta-alan mukaisesti ostetusta lat-tiamateriaalista jääkin materiaalia yli. Pinta-alakiistat herättävät keskustelua, mutta eivät välttämättä johda tuomioistuimeen saakka. Kuluttajariitalautakunta sen sijaan joutuu ot-tamaan usein kantaa pinta-alariitatapauksiin.

Jaana Anttila-Kangas neuvoo, että ostajan kannattaa selvittää onko asuntoa myyvä henkilö oikeutettu myymään kohdetta. Os-taja voi pyytää myyjää tai häntä edustavaa kiinteistönvälittäjää näyttämään asiakirjoja, jotka osoittavat omistuksen. Omistusoikeus voidaan tarkistaa asunto-osakeyhtiön osa-keluettelosta. Jollei omistajaa ole merkitty asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon osak-keiden omistajaksi, selviää omistusoikeus muusta asiakirjasta kuten kauppakirjasta, testamentista taikka ositus- tai perinnönja-kokirjasta. Asiakirjojen päiväykseen kannat-taa myös kiinnittää huomiota.

Asuntokauppojen jälkeisiin ongelmatilan-teisiin saattavat liittyä myös kiinteistöihin jälkikäteen rakennetut laajennukset tai lisä-rakennukset, joihin ei ole olemassa raken-nuslupia. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on selvittää asuntokauppojen yhteydessä, onko jälkikäteen tehdyille laajennuksille olemassa rakennuslupia. Mikäli ostaja ja myyjä tekevät kauppoja keskenään, ostajan kannattaa sel-vittää suoraan myyjältä, ovatko rakennuslu-vat kunnossa.

Kiinteistökaupan osalta ostajan sekä myy-jän kannattaa sopia tarkasti, mitä kauppaan sisältyy. Kaupanteon jälkeen riidellään usein varsin pieniltä tuntuvista yksityiskohdista ku-ten verhotangoista sekä peilikaapeista. Jaana Anttila-Kangas toteaa, että lähtökohtaisesti kiinteästi kiinteistöä tai rakennusta palvele-vat esineet sisältyvät tarpeistona kauppaan,

jollei osapuolten kesken ole muuta sovittu. Näin ollen esimerkiksi verhotankojen sekä peilikaapin voidaan katsoa kuulua kauppaan, ellei muuta ole nimenomaisesti sovittu.

Kauppojen jälkeen riitatilanteita saattaa ai-heuttaa myös kodinkoneiden kunto. Kiin-teistönvälittäjän sekä ostajan ei tarvitse erik-seen testata kodinkoneiden kuntoa vaan myyjän tulee antaa oikeaa tietoa laitteiden kunnosta. Joissakin riitatapauksissa myyjä on ennen asunnon hallinnan luovuttamista vaihtanut asunnossa olleiden kodinkoneiden tilalle vanhemmat kodinkoneet, mikä ei ole sallittua. Mikäli ostajalla on erityisiä toiveita tai tarpeita asunnon suhteen, näistä kannattaa ehdotto-masti kertoa kiinteistönvälittäjälle. Asiantun-teva kiinteistönvälittäjä osaa näin arvioida, onko kohde sovelias ostajalle tämän tarpeet huomioon ottaen.

Kiinteistökauppojen osalta ostajan kannattaa miettiä kiinteistön kunnossapitoon liittyviä asioita ennen ostopäätöksen tekemistä. Yllä-pidon kustannuksiin on hyvä kiinnittää huo-miota ja niihin tulee varautua etukäteen.

Huoneistojen osalta ostajan kannattaa selvit-tää etukäteen vastikkeisiin liittyvät kysymyk-set. Asuntokauppojen jälkeen eteen saat-taa tulla tilanne, jossa yhtiö tekee nopeasti päätöksen suuresta remontista kuten julki-sivu- katto- taikka putkiremontista. Näissä tilanteissa remonttitarve on saattanut olla yhtiökokouksen käsiteltävänä muutaman vuoden takaisessa yhtiökokouksessa ja kor-jaustarve on jätetty hallituksen selvitettäväk-si eikä korjauksesta ole yhtiökokouksessa tehty päätöstä.

Ostajan on vaikea varautua tämänkaltaisiin äkillisiin remontteihin. Kiinteistönvälittäjältä kannattaa tiedustella, onko aiemmissa yhtiö-kokouksissa ollut esillä mahdollisia korjaus-

23

tarpeita, joista ei ole vielä tehty päätöstä yh-tiökokouksessa, mutta jotka ovat mahdolli-sesti selvityksen alla. Ostajan tulee kuitenkin myös tutustua yhtiön korjaushistoriaan ja sen valossa arvioida, onko yhtiölle mahdolli-sesti lähivuosina tulossa remontteja, jotka on aiempina vuosina jätetty toteuttamatta.

Piilovirheet

Piilovirheiksi kutsutaan virheitä, jotka tulevat esille vasta sen jälkeen, kun ostaja on asu-nut asunnossa jonkun aikaa eikä virheistä ole tätä ennen tiennyt kukaan. Piilovirheet ovat usein asunnon rakenteissa eli ne saattavat olla homeongelmia tai kosteusvaurioita. Vir-heet löytyvät usein vasta, kun uusi omista-ja ryhtyy remontoimaan kotia, tai jos virhe alkaa tuottaa silmin havaittavia vaurioita tai erilaisia terveyshaittoja.

Mikäli piilovirhe on niin merkittävä, että sil-lä katsotaan olevan vaikutusta asuntokaup-paan, mikäli virhe olisi tullut aiemmin ilmi, myyjä joutuu korvausvastuuseen piilovir-heestä. Asunto-osakkeiden osalta myyjän vastuu asunnon virheistä raukeaa yleensä kahden vuoden kuluttua asunnon myymises-tä ja kiinteistökaupan osalta viiden vuoden kuluttua kiinteistön myymisestä.

Piilovirhevakuutus

Raksystems Anticimex tarjoaa asiakkailleen piilovirhevakuutusta, jonka avulla asunnon myyjä voi suojautua piilovirheitä vastaan. Piilovirhevakuutus RS10 kiinteistöille turvaa myyjän viiden vuoden kaupanvastuuaikana löytyvien piilevien virheiden korjauskustan-nuksia aina 75 000 euroon asti vakuutuseh-tojen mukaisesti.

Piilovirhevakuutus RS11 asuinhuoneistoil-le turvaa kaupanvastuuaikana löytyvien pii-levien virheiden korjauskustannuksia aina

50 000 euroon asti vakuutusehtojen mukai-sesti. Vakuutuksenantaja vähentää kunkin yk-sittäisen vahingon perusteella maksettavasta korvaussummasta omavastuun 3000 euroa. RS10 vakuutuksen hinta on 1740 euroa, ja RS11 vakuutuksen hinta on 990 euroa.

Piilovirhevakuutuksen edellytyksenä on Rak-systems Anticimexin tekemä Asuntokaupan kuntotarkastus RS3, joka on enintään kuusi kuukautta vanha kaupantekohetkellä. Vakuu-tuksenottajan on oltava luonnollinen henkilö tai jakamaton kuolinpesä. Vakuutuskohteen bruttoala ei saa ylittää 350 neliömetriä.

Myytävä kiinteistö kannattaa tarkastuttaa ja vakuuttaa jo siinä vaiheessa, kun toimeksi-antosopimus tehdään kiinteistönvälittäjän kanssa. Kuntotarkastusraportin havainnot voidaan näin ottaa huomioon hinnanmää-rityksessä, ja ostajaehdokkaat voivat tehdä ostotarjouksensa kiinteistöstä, jonka kunnon he tietävät. Tarkastuksen teettäminen vasta ostotarjouksen jälkeen voi johtaa tarjotun hinnan uudelleenmäärittelyyn ja kauppojen pitkittymiseen. Tarkastus ja piilovirhevakuu-tus nopeuttavat kauppoja ja saattavat myös nostaa asunnon hintaa.

Lisätietoja Piilovirhevakuutuksesta antaa Raksystems Anticimex:VT Jarno Jaakkola, p. 0207 495 500VT Anu Hietanen, p. 0207 495 562 www.raksystems.fi

Kuntotarkastukset

Kuntotarkastuksen tilaajana voi toimia asun-non omistaja ja/tai ostaja tai esimerkiksi kiinteistönvälittäjä. Tilattaessa kohteesta tarvitaan muun muassa pinta-ala- ja raken-nusvuositiedot. Kuntotarkastuksen tarkoitus on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastetta-van kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioris-

24

keistä. Kuntotarkastus teetetään usein asun-toa myytäessä, mutta kuntotarkastusraportti on erinomainen työväline myös peruskorja-uksen suunnittelussa.

Kuntotarkastus tehdään aistinvaraisilla, pin-tapuolisilla ja rakennetta rikkomattomilla menetelmillä. Kuntotarkastaja tarkastaa nä-kyvät pinnat kaikissa kulkuaukollisissa tilois-sa, samoin julkisivut, katto ja rakennuksen vierusta tarkistetaan. Tarkastukseen kuluu aikaa yleensä noin 2 - 5 tuntia.

Aistinvaraisen tarkastuksen yhteydessä kun-totarkastaja arvioi, onko kohteessa mahdol-lisesti muita kuin aistinvaraisesti havaittuja virheitä tai puutteita. Mikäli vaurioepäilyn varmistamiseksi on perusteltua porata ra-kenteeseen kosteusmittausreikä, kuuluu tar-kastuksen vakiosisältöön enintään kolme po-rausta. Vaihtoehtoisesti voidaan rakenteisiin tehdä korkeintaan kolme rakenteen avausta rasiaporalla.

Mikäli epäilyttävästä rakenteesta ei saada sel-vyyttä ainetta rikkomattomin menetelmin, kuntotarkastaja suosittelee lisätutkimuksia. Lisätutkimuksista laaditaan aina erillinen so-pimus. Rakennustekninen asiantuntija arvioi lämpö-, vesi-, ilmanvaihto-, sähkö- ja taloau-tomaatiotekniikkaa ainoastaan näkyvin osin ja iän perusteella.

Raksystems Anticimexin tekemästä kunto-tarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen ra-portti. Kuntotarkastusraportissa esitetään tarkastuksessa havaitut oleelliset vauriot, riskit, puutteet ja korjaustarpeet sekä suosi-tukset ja toimenpide-ehdotukset havaittujen epäkohtien selvittämiseksi tai korjaamiseksi. Raportista ilmenevät epäkohtien merkitys, vakavuusaste, mahdolliset asumishaitat ja seuraukset, ellei epäkohtia korjata. Kunto-tarkastusraporttiin liitetään aina kohteesta otettuja valokuvia.

Kuntotarkastusraportti ei ole korjaustyöseli-tys eikä korjaussuunnitelma. Siihen ei sisälly kustannusarviota tai korjaussuunnitelmaa. Korjaussuunnittelussa kannattaa käyttää apu-na korjausrakentamisen asiantuntijaa. Hyvä suunnitelma maksaa itsensä takaisin.

Lisätietoja kuntotarkastuksista antaa Raksys-tems Anticimex:Asiakaspalvelu puh. 0207 495 500 sähköpos-ti asiakaspalvelu@racx.fi www.raksystems.fi

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

1.7.2010 astui voimaan uusi asunto-osake-yhtiölaki, joka toi mukanaan seuraavia muu-toksia asunto-osakeyhtiöiden ja niiden halli-tusten toimintaan:

Osakkaiden on tehtävä kirjallinen ilmoi-• tus remonteistaan etukäteen taloyhtiölle. Osakkaan tulee tehdä ilmoitus niistä re-monteista, jotka vaikuttavat tai jotka voi-vat vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin. Ilmoitus tulee tehdä siis esimerkiksi hanan, wc-istuimen tai lattiamateriaalin vaihtamisesta sekä kyl-pyhuoneremontista. Maalauksesta sekä tapetointitöistä ei tarvitse tehdä ilmoi-tusta.

Huoneistojen wc-istuimet sekä niiden • vesilaitteistot ja lämmitysjärjestelmät ku-ten sähköpatterit kuuluvat taloyhtiölle. Myös vesihanat säilyvät edelleen yhtiön vastuulla.

Taloyhtiöiden hallitusten tulee tehdä • kirjallinen suunnitelma seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Selvitys on esi-tettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa osakkaille, jotka saavat selvityksen pe-rusteella käsityksen mahdollisista tulossa olevista lähivuosien korjauksista. Taloyh-

25

tiö voi suunnitelman perusteella myös miettiä etukäteen korjausten rahoitusta

Päätökset toteutettavista korjauksis-• ta teh-dään aina erikseen, joten suun-nitelma antaa lähinnä osakkaille kuvan lähivuosien korjaustarpeista ja ohjaa taloyhtiöitä pitkäjänteiseen huoltosuun-nitteluun. Korjausselvitys tulee jatkossa esittää myös pakollisena isännöitsijän-todistuksen liitteenä, joten myös ostajat saavat tietoa tulevista korjauksista. En-simmäinen selvitys taloyhtiöiden tulee esittää 1.7.2010 jälkeen pidettävissä var-sinaisissa yhtiökokouksissa.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki määrittää va-• hingonkorvausvastuita vahingon tapahtu-essa. Taloyhtiöiden osakkaat voivat vält-tyä vahingonkorvausvastuulta toimimalla huolellisesti sekä tekemällä remontin hy-vän rakennustavan mukaisesti. Pakollisis-ta, kirjallisista remontti-ilmoituksista on mahdollista nähdä tarkemmin, kuka on vastuussa vahingosta.

Yhtiökokouksen enemmistö voi päättää, • että laajakaistan kustannukset maksetaan yhtiövastikkeella sillä edellytyksellä, että laajakaista on yhteishankintana edullinen.

Jälkikäteen rakennettavien hissien kustan-• nukset jaetaan sen mukaan, miten hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin asunnon arvoon. Käytännössä alempien kerrosten osakkaat maksavat siis hissistä vähem-män kuin ylempien kerrosten osakkaat. Mikäli hissi rakennetaan yhteen rappuun, muiden rappujen osakkaiden ei tarvitse osallistua hissin kustannuksiin. Mikäli his-si rakennetaan vain osaan rapuista, tulee ko. rappujen osakkaiden enemmistön kannattaa hissin rakentamista.

Yhtiökokouskutsut on lähetettävä ta-• loyhtiöiden osakkaille viimeistään kaksi

viikkoa ennen kokousta riippumatta sii-tä, mitä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritellään kokouskutsun lähettämi-sestä myös sähköpostilla, mikäli nämä ovat antä. Kokouskutsu tulee toimittaa kaikille osakkaille kirjallisena ja se on mahdollista toimittaa osakkailletaneet suostumuksensa siihen. Varsinainen yhtiökokous tulee pitää kuuden kuu-kauden sisällä tilikauden päättymisestä.

Pienille, alle 30 huoneiston taloyhtiöille • on määrättävä toiminnantarkastaja, mikä-li taloyhtiöllä ei ole omaa tilintarkastajaa. Myös isoissa taloyhtiöissä on mahdollista nimittää taloyhtiölle tilintarkastajan lisäksi toiminnantarkastaja, joka voi muun mu-assa todentaa, että sovitut korjaustyöt on taloyhtiössä tehty.

Kiitos

Kiitos mielenkiinnostasi käsikirjaamme koh-taan! Kun olet asunnonvaihtoaikeissa, ota yhteyttä lähimpään Asuntoverkko-toimis-toon, niin saat käyttöösi koulutetun sekä kokeneen ammattilaisen. Yhteystietomme löydät täältä!

26