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SILVIO CEZAR RAMOS PE]ENGENHEIRO CIVIL
CREA: 5060169429
3oS
excelentíssimo senhor doutor juiz de direito da 3\ VARA
CÍVEL DA COMARCA DE ANDRADINA ESTADO DE SÃO PAULO
*0 042 937420148260024*
PROCESSO N° 0004893-74.2014.8.26.0024
AÇÃO ; EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL
REQUERENTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ENCONTRO DAS AGUAS
REQUERIDO : JACIRENE AOKI
SILVIO CEZAR RAMOS PEREIRA,
Engenheiro Civil, CREA 506016942 9, infra assinado, nomeado Perito, nos Autos
de ação em epígrafe, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram
necessários, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou,
consubstanciado no seguinte.
Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected]
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.10 presente trabalho visa estabelecer o valor mais provável, atual e à vista de um
imóvel, situado no município de Castilho, comarca de Andradina, Estado de São
Paulo.
1.2 O presente trabalho tem como objetivo aferir o valor real de mercado do referido
imóvel, atual e a vista, isto é, o valor que o imóvel poderia alcançar.
1.3 Procurou-se justificar as conclusões, fomecendo-se as bases para julgamento
dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita
compreensão dos números adotados, embora evitando-se descrição e
fundamentação muito prolixa dos dados coiigidos e analisados.
1.4 Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes da documentação
oferecida ao signatário estão corretos e que as informações fornecidas por
terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.
2. SITUAÇÃO E DESCRIÇÃO DO LOCAL
2.1 Do Local
2.1.1 Um imóvel residencial urbano, unidade autônoma ou casa n°10, da
quadra 01, Rua "B", Condomínio Residencial Encontro das Águas,
município de Castilho/SP, com área construída de 303,35 m^
possuindo no terreno uma fração ideal de 0,943760% correspondente a
564,00 m^ de área autônoma. O imóvel foi ampliado em 39,22 m^
totalizando a área de 342,57 m^.
Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected]
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2.1.2 A Rua "B", no trecho do imóvel em questão, apresenta-se com
características, residenciais, ruas com pavimentação asfáltica e toda
infraestrutura básica necessária.
IMÓVEL
2.2 Do Terreno
O terreno que compõe o imóvel objeto desta avaliação, apresenta-se
seco nivelado, não sendo alagadiço, de forma regular, medindo 24,00
metros de frente e fundos e 23,50 metros ditos da frente aos fundos
totalizando a área de 564,00 metros quadrados.
2.3 Das Benfeitorias
Sobre o terreno, foi edificado um prédio, próprio para residência,
térreo, em alvenaria, estrutura de concreto armado, altura média (pé
direito) 3,00 metros, telhas parte cerâmica e parte fibrocimento, forro
parte em laje de concreto maciço e parte sem forro, piso parte em
cerâmico e parte madeira (taco), instalações elétricas e hidráulicas,
Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradina - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected]
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pintura latéx, esquadrias em madeira, aço e vidros, com área
aproximada de 342,57 metros quadrados.
O prédio possui vários compartimentos: quatro dormitórios (sendo um
apartamento), sala com três ambientes (estar, jantar e tv), copa e
cozinha com armários, despensa, área de serviço, dois banheiros, um
lavabo, uma piscina, uma área de lazer com churrasqueira e uma
garagem.
Foi executado reforma geral da residência com revisão geral e
substituição dos elementos danificados da rede hidráulica e elétrica.
Execução de tubulação de gás. Reforma geral dos banheiros. Ar
condicionado em todos os dormitórios. Substituição de todo piso
cerâmico. Pintura geral da edificação.
O prédio enquadra-se como padrão médio e encontra-se em bom estado
de conservação.
No condomínio existem como áreas comuns: prédios administrativos,
logradouros, infraestrutura, quadras de esportes, campo de futebol,
restaurante, piscinas, saunas, jardins, garagens para barcos, pesqueiro,
praia e quiosques.
3. CRITÉRIOS E METODOLOGIA
3.10 presente trabalho obedece como diretrizes gerais as técnicas
estabelecidas e recomendados pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas ) ABNT NBR 14653-2 (Avaliação de Imóveis
Urbanos), utilizando-se o "Método Comparativo Direto" , Nível de
Precisão Normal e Grau de Fundamentação I.
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3.2 Os métodos utilizados na avaliação são o comparativo dos preços de
mercado para o terreno e o do custo para as benfeitorias. O método
comparativo de preços de mercado consiste em determinar o valor do
imóvel através da comparação de dados de mercado relativos a outros de
características similares. O método de custo é aquele em que o valor dos
bens resulta de orçamento da comparação de custo de outros iguais ao
avaliando (custo da reprodução) ou equivalente (custo da substituição).
3.3 Foram pesquisados elementos, todos plenamente identificados, ficando
assegurada dessa forma, a sua confiabilidade quanto à idoneidade e à
completa identificação das fontes de informação.
3.4 Foram considerados para a avaliação das benfeitorias do imóvel em
questão a depreciação ou a amortização, levando-se em conta os
aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e
provável, bem como o estado de conservação.
4. PESQUISA DE VALORES UNITÁRIOS
O valor médio unitário básico para o terreno, na região do imóvel em
questão é q = R$450,00/ m^, conforme homogeneização abaixo.
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Item ^alÍ2ação Imóvel Ârea^ Unitário
:(R$/M2)
Valor Total
(R$) •;Obs
1 Roberto CN. Araújo • Corretor-HHumbertoCainpo5.9l-97821426
Condoininio Encontro das
Águas500,00 450,00 225.000,00
oferta
2 NatanaelSantos - proprietário Condomínio Encontro das
Águas500,00 500,00 250.000,00
oferta
3 Marco Alcaiiüji • proprietário Condontinio Encontrci das
Águas500,00 400,00 200.000,00
oferta
4 GaldinoE 0. Feinandes - Proprietário{18)99607-4682 falarc/ Veridiana
Condomínio Encontro das
Águas-Quadra 01 - Casa 08500,00 450,00 225.000,00
oferta
5 AdeinirFernando Pasini- Proprietário Cond. Encontro das Águas •Rua B - Qdra 01 • Casa 2
500,00 450,00 225.000,00oferta
TOTAL 2.500,00 1.125.000,001
ÜMLTBSÜRERi0R^Q«rACiMAmA:MED1AVr
mtAWmilEERÍQtSmOSffABMXCBDií&MeDUa
5. AVALIAÇÃO
5.1 Do terreno
Para fins de avaliação, a terra nua, devido a sua localização, área,
destinação de uso e topografia, foi avaliada da seguinte forma:
Vt = S Xq
Onde:
Vt = valor procurado do terreno
S = área do terreno
q = valormédio básico unitário parao local =R$450,00/m^
Substituindo, tem-se:
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• TERRENO
Vt = 564,00 X450,00 = R$ 253.800,00
ENGENHEIRO CIVIL
CREA: 5060169429
VT = R$253.800,00 (Duzentos e Cinqüenta e Três Mil e
Oitocentos Reais), valor este referente ao mês de junho de2016.
5.2 Das Benfeitorias
As benfeitorias foram avaliadas de acordo com a seguinte fórmula:
Vb = Qxvcx d
Onde:
Vb = valor procurado da construção/benfeitoria
Q = quantidade (área da construção em m^)
vc = valor médio unitário básico R$ de acordo tabela Sinduscon -
maio 2016 - categoria residência unifamiliar, com acréscimo de 40% devidofundações e instalações especiais, muros, piscina, paisagismo e BDI - Benefíciode Despesas Indiretas.
d = fator de depreciação - considerando a idade e o estado deconservação. Critério tabela Ross-Heidecke - % de vida 50 - Fator(l-0,3908)=0,6092
Substituindo, tem-se:
• VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS
Vb = 342,57 X 1.178,16x1,40x0,6092 = R$ 344.224,30
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Vb = R$344,224,30. (Trezentos e Quarenta e Quatro Mil,
Duzentos e Vinte e Quatro Reais e Trinta Centavos), valor
este referente ao mês de junho de 2016.
5.3 Do Total do Imóvel
É a soma do valor da terra nua com o valor das benfeitorias:
VI = Vt + Vc
Substituindo, tem-se:
VI = R$253.800,00+ 344.224,30= R$ 598.024,30
= R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte
[Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês]|de junho de 2016.
Observação: o valor do imóvel contempla o uso de todas as benfeitorias em
comum pertencentes ao condomínio em questão.
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6. CONCLUSÕES
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6.1 Os resultados obtidos conduzem ao valor mais provável, atual e à vista do
imóvel de R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte e
Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês dejunho de
2016.
6.2 O signatário atesta que a presente avaliação obedece criteriosamente aos
seguintes princípios fundamentais:
6.2.1 O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel referido no
presente laudo.
6.2.2 No melhor conhecimento e critério do avaliador, as análises,
opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas
em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e
corretos.
6.2.3 A presente avaliação e o respectivo laudo foram elaborados com
estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética
Profissional do CONFEA - Conselho de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia - IBAPE.
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7. ENCERRAMENTO
SILVIO CEZAR RAMOS PERBíEÃ^,ENGENHEIRO CIVIL
CREA: 5060169429
O presente laudo compõe de 10 folhas,
imprimidas de um só lado e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta
última datada e por ele assinada. E por fins anexos - Fotos.
Andradina-SP, 14 de junho de 2016.
SILVIO CEZAR RSylilOS PEREIRAPerito Judicial
Engenheiro - CREA50^'69429Engenheiro Avaliações e Perícias
Engenl)eíro de Seguránça do Trabalho
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SILVIO CEZAR R2^0S PEREIRAr--^
ANEXO
- FOTOS: BENFEITORIAS DO IMÓVEL.
FOTO 1: FACHADA
FOTO 2; FACHADA
ENGENHEIRO CIVIL
CREA: 5060169429
Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradtna - SPCEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-mail: [email protected] 11
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