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구 분 전환다세대에 대한 인정기준

서울특별시

조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여

구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의

주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며,

다세대주택의 주거전용총면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전

관련조례의 규정에 의한다. 단, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로

소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며

전용면적 85제곱미터 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여

분이 있는 경우, 전용

면적 60제곱미터 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리

가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다.

경기도단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된

경우 조합원 자격 인정함[신설 2007.4.9]

인천광역시

조례 시행일 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여

구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을

공급하거

나 정비구역안 임대주택을 공급할 수 있다. 다만, 다세대주택의

주거전용

면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 제24조제3항제3호의 규정을

적용하지 아니한다.

부산광역시

조례 시행전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여

구분등기

를 완료한 주택은 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비

구역내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이

60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정을 적용한다.

대전광역시원래 다가구 또는 단독에서 다세대로 분할한 것은 건축물 준공이후에

분할한것은 인정 안 됨(다가구주택의 경과조치 없음)

대구광역시

구역지정공람공고일 이전에 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는

건축물

을 포함한다)을 소유한 자. 다만, 제1항제5호에 해당하는 경우에는 그러

하지 아니하다.

울산광역시

하나의 토지 또는 주택을 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 다음 각

목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.

정비구역지정 공람공고일 3월 이전부터 다가구주택을 건축물 준공 이후

다세대주택으로 전환된 주택을 취득하여 부동산 등기를 완료한 경우

광주광역시단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된

경우

강원도구역지정공람공고일 이전에 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는

건축물을 포함한다) 을 소유한 자

2. 수인의 분양신청자가 하나의 세대

가. 원칙

분양자격은 나뉘어지지 않고 하나의 분양자격만 존재한다.

나. 예외

관리처분계획기준일 이전에 세대분리 등을 통해 분양자격이 각각

가능(배우자 제외)

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다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의

분양대상자로 본다.

1) 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우

2) 관리처분계획기준일 현재수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우

세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의

배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함 한다.

3) 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.

다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이

건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니

하다.

4) 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우

5) 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물

준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 2003년

12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의

규모가 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 경우에는

그러하지 아니하다.

Ⅳ. 1인의 분양대상자

1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환

가. 원칙

분양자격은 나뉘어지지 않고 하나의 분양자격만 존재한다.

나. 예외

최초 다가구에서 다세대로 전환한 경우로 2003년 12월 30일전

전환등기를 한 경우에는 각각의 소유자에 분양자격이 주어짐

다만, 전용 60㎡이하 분양주택 또는 임대주택공급을 하고,

건평이 60㎡초과시 종전규정 적용함

- 89 -

지목 이용현황 분양자격 있는 경우(서울시 기준) 감정평가 기준

대지 도로 30㎡~90㎡ & 무주택자 & 단일필지 인접지 대지 1/3가격

도로 대지 30㎡~90㎡ & 무주택자 & 단일필지 인접지 대지가격

대지 대지 30㎡~90㎡ & 무주택자 & 단일필지 인접지 대지가격

도로 도로 90㎡이상 인접지 대지 1/3가격

감정평가시 지목과 관계없이 이용현황(예외 : 일시적인 사용은 제외함)에

따라 감정평가하며, 통상 해당 정비구역이 아닌 인접지역의 대지 지분평가의

1/3 정도로 평가된다.

예외로 사도법에 의해 설치된 사도의 경우는 해당 정비구역이 아닌 인접지

역의 대지 지분평가의 1/5 정도로 평가된다.

사도법상의 사도는 사도법 제2조에 의한 사도는 도로법 제2조제1항의 규정

에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것이다.

토지이용계획확인원에서 지목이 도로라고 해도 사도 개설허가에 의한 도로

가 아닌 경우는 사도로 볼 수 없으며, 해당 지자체에서 확인할 수 있다.

4. 최소분양용 공동주택 추산액

분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모

공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 (제24조 제1항 제3호)

가. 권리가액 = 감정평가금액X 비례율

나. 분양용 최소규모 공동주택 1가구 : 일반 분양하는 아파트중 가장

작은평수(예 : 18평, 24평형 등)

다. 추산액 : 일반분양가를 말하며 추산액의 산정은 사업시행인가일 기준

으로 산정함

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의 경우에는 조례가 아직 미지정되었다.

면적기준은 서울시와 인천광역시, 대전광역시의 경우는 30제곱미터 이상

90제곱미터 미만이며, 부산광역시, 강원도, 경상남북도, 전라남도의 경우는

20제곱미터 이상 60제곱미터 미만이며, 대구광역시와 울산광역시는 20제곱

미터 이상 90제곱미터 미만이다.

이상의 기준은 조례시행일 전 또는 구역지정공람공고일 이전에 단일필지로

등기된 지목도로 현황도로가 아닌 경우로써 용도지역은 주거지역을 기준으

로 한다.

시․도별 분양자격 기준(지목도로 현황도로 아닌 경우 & 무주택자)

구 분 면적기준(주거지역기준) 취 득 기 준 일

서울특별시 30㎡이상 90㎡미만 2003년 12월 30일 전

인천광역시 30㎡이상 90㎡미만 구역지정공람공고일 이전

경기도 규정없음 -

부산광역시 20㎡이상 60㎡미만 구역지정공람공고일 이전

대전광역시 30㎡이상 90㎡미만 구역지정공람공고일 이전

대구광역시 20㎡이상 90㎡미만 구역지정공람공고일 이전

울산광역시 20㎡이상 90㎡미만 구역지정공람공고일 이전

광주광역시 30㎡이상 60㎡미만 2004년 3월 25일 전

강원도 20㎡이상 60㎡미만 구역지정공람공고일 이전

충청북도 30㎡이상 60㎡미만 2006년 12월 22일 전

충청남도 규정없음 -

경상북도 20㎡이상 60㎡미만 구역지정공람공고일 이전

경상남도 20㎡이상 60㎡미만 구역지정공람공고일 이전

전라북도 규정없음 -

전라남도 20㎡이상 60㎡미만 구역지정공람공고일 이전

제주특별자치도 조례없음 -

※ 지목 및 이용현황에 따른 분양자격과 감정평가 기준

- 87 -

라. 무주택

소유자는 무주택자일 경우에만 분양자격이 있으며 무주택기간은

사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지이며 이 기간전체 기간동안

무주택이어야 함

마. 필요조건

위 가호 내지 라호의 요건을 하나라도 충족하지 않으면 분양자격은 없음.

사례 14

갑 소유 A토지

면적 : 29㎡

을 소유 B토지

면적 : 30㎡

병 소유 C토지

면적 : 95㎡

갑의 경우 현재는 조합원자격이 없으며, 조합원 자격을 갖추기 위해서는

관리처분계획기준일까지 2003년 12월 30일 전(조례시행일전 또는 구역지정

공람공고일 이전)에 공유지분 등기가 되어 있는, 토지(도로도 가능)를 동일

재개발구역내에서 61제곱미터이상 추가로 매수, 증여, 상속 등)하면 조합원

자격을 인정받을 수 있게 된다.

단, 추가로 토지의 소유권을 확보할 때 주의할 사항은 주택이 없는 나대지

에 제한해서 확보해야 한다. 주택이 있는 대지의 경우 면적이 합산되지 않

는다.

을의 경우 2003년 12월 30일 전(조례시행일 전 또는 구역지정공람공고일

이전)에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터이상 90제곱미터미

만인 토지의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 분

양신청자 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에

등재되어 있지 아니한 세대주와 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고

있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하

여 분양대상자로 한다.

병의 경우 2003년 12월 30일 전(조례시행일 전 또는 구역지정공람공고일

이전)에 분할된 또는 공유 등기된 토지일 경우 무주택자 요건과 상관없이

분양자격이 주어진다.

서울시와 광주광역시, 충청북도는 조례시행일 전에 취득한 경우 인정되며

나머지 시․도의 대부분은 구역지정공람공고일 이전을 기준으로 한다.

경기도, 충청남도, 전라북도의 경우는 조례에 규정이 없으며, 제주자치도

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지목 이용현황 분양자격(◯, ☓)

도로 도로 ☓도로 대지 ◯대지 도로 ◯

전, 답 도로 ◯도로 전, 답 ◯

3. 30제곱미터 이상인 토지

2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지

(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조

규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법제52조제3항 의 규정에 의한

공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별

주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를

이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여

분양대상자로 한다.(제24조 제1항 제2호 단서조항)

가. 면적

30㎡이상인 토지라 규정되어 있으며 면적의 상한선은 규정되어 있지

않지만 90㎡이상의 토지는 특별한 조건 없이 분양자격이 있으므로 상한선은 90㎡

미만이다.

나. 단일필지

기준일(조례시행일 또는 구역지정을 위한 공람공고일) 이전에 분할된 1필지의

토지는 공유지분 토지가 아닌 단일필지를 일컫는다.

다. 지목도로, 현황도로가 아닐것

지목과 현황상 도로가 아니어야 함.

지목과 현황중 하나라도 도로가 아닌 부분이 있으면 분양자격 있음

지목도로 현황도로이면서 분양자격이 있으려면 토지의 면적이 90㎡

이상이면 되고 공유지분이라도 무방하다.

사례13 : 면적 - 40㎡, 필지형태 - 단일필지, 무주택자

*사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 세대원

전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우

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사례 12 < A 주택재개발구역- 서울 >

a 토지 b 토지 c 토지

총면적 갑소유 총면적 갑소유 총면적 갑소유

40㎡ 100% 60㎡ 1/2 80㎡ 1/2

2004.4.8 80㎡에서 2003. 12.21 2002.8.3

필지분할 공유등기 공유등기

♣ 갑이 소유하고 있는 A재개발구역내 토지의 총면적은 110㎡이지만 a 토지는 분할

또는 공유등기 기준일인 서울시의 조례시행일 2003.12.30이후에 분할되어 분양자격이

되는 토지 총면적에 포함시킬 수 없다. 따라서 정상적으로 인정받을 수 있는 토지의

총면적은 70㎡ 밖에 되지 못한다. 따라서 90㎡에 미달하는 토지를 2003.12.30전부터

분할되었거나 공유 등기된 20㎡이상의 토지를 관리처분계획기준일 이전까지 추가로

매수를 해야만 분양자격이 인정된다.

※ 시․도별 동일 정비구역내 합산시 조합원자격 인정 기준

구 분 면적기준 분할 또는 공유지분 기준일

서울특별시 90㎡ 2003년 12월 30일 전

인천광역시 90㎡ 2004년 7월 19일 전

경기도 규정없슴 -

부산광역시 60㎡ 구역지정공람공고일 이전

대전광역시 90㎡ 구역지정공람공고일 이전

대구광역시 90㎡ 구역지정공람공고일 이전

울산광역시 90㎡ 구역지정공람공고일 이전

광주광역시 60㎡ 2004년 3월 25일 전

강원도 60㎡ 구역지정공람공고일 이전

충청북도 60㎡ 2006년 12월 22일 이전

충청남도 규정없슴 -

경상북도 60㎡ 구역지정공람공고일 이전

경상남도 60㎡ 구역지정공람공고일 이전

전라북도 규정없슴 -

전라남도 60㎡ 구역지정공람공고일 이전

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♣ A주택재개발구역내 갑은 3필지를 소유하고 있고 3필지의 합은분양자격이 인정되는 기준면적 90㎡이상이므로 갑은 분양자격이 있음

나. 동일한 정비구역내에 있는 토지들의 합이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡)

이상을 소유해야 하는 최종시한은 관리처분계획기준일임

다. 여러필지의 공유지분의 합이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡) 이상을 소유

한 경우에도 분양자격 인정됨

사례 10 < A 주택재개발구역- 인천 >

a 토지 b 토지 c 토지

총면적 갑소유 총면적 갑소유 총면적 갑소유

40㎡ 1/2 60㎡ 1/2 80㎡ 1/2

♣ a,b,c 토지의 지분합이 90㎡ 이상이므로 갑은 분양자격 있음

라. 단일필지+공유지분의 합이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡) 이상을 소유

한 경우에도 분양자격 인정됨

사례 11

< A 주택재개발구역- 서울 >

a 토지 b 토지

총면적 갑소유 총면적 갑소유

80㎡ 1/2 50㎡ 100%

♣ a 토지 지분면적은 40㎡, b 토지의 소유면적은 50㎡ 합이 90㎡

이상이므로 갑은 분양자격이 있음

마. 동일한 정비구역내에서 여러필지의 합이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡)

이상이 될 때 각각의 필지 모두가 분할 또는 공유등기 기준일

(조례시행일 또는 구역지정을 위한 공람공고일) 이전에 분할 등기

또는 공유등기가 완료되어 있어야 한다.

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나. 토지라는 규정만 존재할뿐 토지의 소유 형태(토지의 단독소유 또는

공동소유)를 특정하지 않았으므로 1인이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡)이상인

경우에는 분양자격이 인정된다.

사례 8 < A 주택재개발 구역-서울>

b.도로 100㎡

a.대지 90㎡ e.과수원 93㎡ c.전 95㎡

g. 잡종지 125㎡

d. 답 105㎡

f.임야 120㎡

♣ a,b,c,d,e,f,g 서울의 토지만의 분양자격 인정 면적 90㎡이상 이므로모두 분양자격 있음

3. 총면적의 개념

가. 단일필지 또는 하나의 공유지분이 분양자격이 인정되는 기준면적

(90㎡ 또는 60㎡)이상일 경우에만 분양자격이 인정되는 것이 아니라

동일한 정비구역내에 있는 토지들의 합이 기준면적(90㎡ 또는 60㎡)

이상을 소유하고 있으면 분양자격이 있다.

사례 9 < A 주택재개발구역- 서울 >

갑소유 갑소유 갑소유

20㎡ 30㎡ 40㎡

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사례 6

지역 : 인천

분할 또는 공유등기 기준일 : 조례시행일(2004.7.19)

최초 토지소유자 : 갑

<A토지> 2004.6.8 토지소유자 갑이 매수인 을에게

토지면적 A토지의 1/2지분을 매각 등기완료

180㎡ 관리처분계획기준일 : 2008.1.3

을의 지분을 2008. 2. 4. 병이 매수

♣ 원소유자 갑이 조례시행일 이전에 90㎡ 이상으로 을에게 공유

등기하였고 관리처분계획기준일 이후에 매수한 병은 을의 적법한

분양자격을 승계하였으므로 갑과 병은 각각 분양자격 있음

사례 7

지역 : 부산

분할 또는 공유등기 기준일 : 구역지정을 위한 공람공고일

최초 토지소유자 : 갑

<A토지> 2007.12.8 토지소유자 갑이 매수인 을에게

토지면적 A토지의 1/2지분을 매각 등기완료

120㎡ 구역지정을 위한 공람공고일 : 2008.1.3

♣ 부산지역의 분양자격인정 면적은 60㎡이상이고, 갑과 을의 지분모두 구역지정

공람공고일 이전에 지분등기(60㎡이상으로) 되었으므로 갑,을 각각 분양자격 있음

2. 토지의 개념

가. 토지는 특별히 어떠한 토지라는 것을 특정하지 않았으므로 각종의

지목, 이용현황과는 무관하게 기준면적(90㎡ 또는 60㎡)이상인 경우에는

분양자격이 인정된다.

나. 따라서 지목의 종류인 대지, 도로,전,답,과수원,임야,묘지,하천,

공장용지 등과는 무관하게 면적기준(90㎡ 또는 60㎡) 이상인 토지의

소유자는 분양자격이 있다.

또한 포락지, 염전 등의 현황과 무관하게 분양자격이 인정됨

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사례 4

A토지 : 서울, 270㎡, 2003년 12월 30일전 공유지분 등기

갑 소유 A토지지분

면적 : 89㎡

을 소유 A토지지분

면적 : 90㎡

병 소유 A토지지분

면적 : 91㎡

♣ 갑의 경우 90㎡에 미달하기 때문에 분양자격이 없으며, 분양자격을

갖추기 위해서는 관리처분계획기준일까지 단일필지로 또는 2003

12월 30일 전(조례시행일 전) 또는 구역지정공람공고일 이전)에

공유지분 등기가 되어 있든, 도로 여부, 지목 여부와 관계없이 동일

재개발구역내에서 1㎡ 이상의 토지를 추가로 소유권을 확보

(매수, 증여, 상속 등)하면 분양자격을 인정받을 수 있다.

을과 병의 경우 2003년 12월 30일 전(조례시행일 전 또는 구역지정

공람공고일 이전)에 공유지분 등기가 된 토지로서 그 면적이 90㎡

이상인 토지의 소유자로써 무주택자 요건과 상관없이 조합원 자격이

주어진다.

부산광역시, 광주광역시, 강원도, 충청북도, 경상남북도, 전라남도의

경우는 면적기준이 60제곱미터 이상이므로 갑과 을, 병 모두 무주택

자 요건과 상관없이 조합원 자격이 주어진다.

라. 구역지정을 위한 공람공고일은 조례의 시행일과 같이 특정된 날이

아닌 각 정비구역별로 각각 다른 시점임

사례 5

지역 : 서울

분할 또는 공유등기 기준일 : 조례시행일(2003.12.30)

최초 토지소유자 : 갑

<A토지> 2003.11.4 토지소유자 갑이 매수인 을에게

토지면적 A토지의 1/2지분을 매각 등기완료

180㎡ 관리처분계획기준일 : 2008.1.3

♣ 갑이 분할 또는 공유등기 기준일인 2003.12.30 이전에 90㎡ 이상으로

을에게 공유 지분등기를 완료 했으므로 갑과 을은 각각 분양자격 있음

- 80 -

분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「서울특별시건축조례」

제25조제1호(90㎡)의 규모 이상인 자.(제24조 제1항 제2호)

분리한 경우 주택만의 소유자에게는 분양자격이 주어진다.

(토지소유자의 경우 토지면적이 90㎡이상, 지역별로 60㎡ 이상일때, 또는

지역별로 단일필지 규정에 해당될 경우에만 분양자격이 주어 진다.)

4. 다주택 소유여부

일반적인 주택재개발, 도시환경정비사업 지역내 분양권자는 타지역에

주택의 추가 소유 여부와 무관하게 분양자격이 주어진다.

5. 주택의 면적

주택 소유자에게 분양자격을 부여하는 기준중 면적에 대해서는 각 시도별

조례에 특별한 규정이 없으므로 이론적으로는 1평의 주택에도 분양자격이

부여된다.

Ⅲ. 토지의 소유자

1. 종전의 의미

가. 주택의 분양자격과 마찬가지로 종전의 의미는 관리처분계획일을

의미함.

나. 관리처분계획기준일 까지 분양자격 있는 토지를 소유한 자는

분양자격이 있다.

다. 분양자격 있는 토지란 조례시행일 또는 구역지정을 위한 공람공고 이전

까지 분할되어 있거나 공유등기 되어 있는 면적이 해당 조례의 분양자격

인정 면적(90㎡ 또는 60㎡)이상인 토지를 관리처분계획 기준일 까지

소유한 것을 의미함

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종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되

고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(서울시조례 24조 제1항 제1호)

하면 분양자격이 있으며, 관리처분계획기준일 이후에 전매도 가능하며 매수인역시

분양자격이 승계가 된다.

*** 세대분리나 동일구역내 다주택자의 경우 소유권 이전은 관리처분계획

기준일이 종전이 규정이었으나 2009.8.7자로 조합설립인가일로 개정시행됨

Ⅱ. 주택의 소유자

1. 종전의 의미

가. 종전의 의미는 관리처분계획기준일을 의미함.

나. 관리처분계획기준일 까지 분양자격 있는 주택을 소유한 자는

분양자격이 있다.

2. 분양대상 주택의 개념

가. 주택의 경우에는 주택의 특별한 종류를 특정하지 않았으므로

기존무허가주택이나 사실상 주택으로 사용하고 있는 건축물의 경우에는

주택으로 인정받아 공동주택의 분양자격이 있음

나. 건축물대장이나 등기부등본상 주택의 용도로 되어 있다면 분양자격있는 주택으로 인정을 받을 수 있다.

다. 공부상 주택으로 되어 있지 않아도 지속적이고 항구적인 목적의

주택으로 사용하고 있는 건축물도 공동주택의 분양대상자로 볼 수 있다.

다만 비주택 건축물을 공동주택의 분양을 목적으로 인위적으로 사실상

주택으로 사용하는 경우에는 분양자격이 없을 수 있다.

3. 토지의 소유여부

주택을 소유하면 분양자격이 부여되므로 부속토지 까지 함께 소유하고 있지

않아도 주택만으로 분양자격이 주어짐

다만, 이 경우에 가능한 경우는 최초 토지소유자와 주택소유자가 다를경우

주택만의 소유자 이거나 기준일(서울: 조례시행일, 타시도:구역지정을 위한

공람공고일 또는 조례시행일)이전에 동일인 소유의 토지와 주택의 소유권을

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주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획

기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

(서울시조례 24조 본문)

다만 후술하게 되는 여러 가지 예외가 존재 하는데 일단은 여기에서는 법률상

의 원칙만을 확인해 본다.

나. 토지를 수인이 소유하고 있을 경우

사례 1

갑 : A토지의 1/2 소유

A 토지

을 : A토지의 1/2 소유

♣ A토지는 ‘갑’과 ‘을’이 함께 소유하고 있기 때문에 분양자격은

원칙적으로 1개만 존재한다.

토지의 면적, 지목을 밝히지 않았으므로 아직까지는 분양자격이 하나 이다.

=> 광범위한 예외가 있음

다. 건물을 수인이 소유하고 있을 경우

사례 2

B 건물 갑 : B건물의 1/2 소유

을 : B건물의 1/2 소유

♣ B건물은 ‘갑’과 ‘을’이 함께 소유하고 있기 때문에 분양자격은 원칙적

으로 1개만 존재한다. =>예외없음

라. 토지와 건물을 수인이 소유하고 있을 경우

사례 3

갑: A토지 1/2, B건물 1/2 소유

B건물

A토지 을: A토지 1/2 B건물 1/2 소유

♣ A토지와 B건물은 ‘갑’과 ‘을’이 1/2씩 각각 소유하고 있으므 분양자격은 1개

3. 관리처분계획 기준일

관리처분계획기준일은 분양자격신청의 마감일이다.

이 기준일까지 주택, 동일정비구역내 총합이 90㎡이상인 토지 등을 보유

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정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한

다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사

업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권

이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로

본다.(도시 및 주거환경정비법 제19조제1항)

분양자격편

주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 주택재건축사업의 분양자격에

대한 내용은 도정법 및 각 지자체의 도시및주거환경정비조례, 각 정비사업의 조합정

관에 규정되어 있으며, 교재에서는 도정법 및 각 지자체의 도시및주거환경정비조례에

대해서 알아보기로 한다.(조합원에 의한 조합정관은 개별성이 강하므로 여기에서 다

루기에는 어려우며 각 조합에 직접 알아볼 필요가 있다)

Ⅰ. 분양자격의 기초

1. 법률의 분양자격 주체

가. 정비사업의 주체

정비사업중 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한것은 이러한

기관에서 수행하는 정비사업을 제외하고 분양자격을 산정하는 것은 이 경우에는 분

양자격이 아닌 “입주권”의 의미가 강하기 때문이다. 민간부분인 조합이나 민간시행자

일 경우 의미가 있다.

나. 토지등 소유자

토지등 소유자는 토지만의 소유자만 분양자격이 있는 것이 아니라 건물의 소유

자,토지와 건물을 함께 소유하고 있는자 모두 분양자격이 있다.

2. 수인의 소유자

가. 개념

정비구역내 하나의 분양자격이 있는 부동산을 여러명이 소유하게 될 경우 원칙

적으로 하나의 분양권이 주어지는 것이 원칙이다.

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생기지 않는다.

바. 토지 분할거래의 금지

재촉지구 지정이 되면 지정일 이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는

경우, 재촉지구의 지정·고시일 이후에 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로

전환되는 경우, 재촉지구의 지정·고시일 이후에 주택 등 건축물이 분할되거나

공유자의 수가 증가되는 경우, 재촉지구의 지정·고시일 이후에 하나의 대지범위

안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로

각각 분리하여 소유하는 경우 등 모든 경우가 허용되지 않는다.

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강화하여 20㎡이상의 모든 토지거래에 대해서 허가를 받도록 되어 있다.(재촉법

시행령 제37조)----->개정됨 180㎡

다. 실거주 및 전입신고

토지거래허가 대상인 토지의 매수자는 해당 주택에 실제로 거주할 의사가 있어야

하고 이를 행정상의 입증인 전입신고를 하여야 한다.

또한 매수인 당사자 본인만 전입을 하여서는 안되며 전세대원이 전입 및

실거주를 하여야 한다. (전세대원이 3년이상 거주해야 함)

위장전입이나 거주의 의사가 없는 경우에는 토지거래허가의 취소 조건이 된다.

라. 1세대 1주택자

토지거래허가 대상인 토지의 매수자는 매수대상인 주택에 거주할 뿐만 아니라

다른 주택을 보유하고 있지 않아야 한다. (인접시군구에 거주하고 있는 사람이

허가를 받을 때에는 반드시 무주택 요건을 갖추고 있어야 함 à 인접시군구가

아니라면 가능)

요즘에는 특별히 이에 대해 소명하지 않아도 동일 주민등록표상에 보유주택이

조회가 되므로 큰 불편함이 없겠지만 투기방지를 위한 목적이 재촉지구 지정의

주안점 이므로 이를 지켜야만 한다.

마. 기존 주택의 처리계획서 제출

재촉지구의 토지거래허가는 1세대 1주택자 만이 구 토지거래허가 대상이 된다.

재촉지구내에 신규로 매수한 주택이외에 또 다른 주택을 보유하면서 아직

매각되지 않은 경우에는 기존주택에 대해 1년내에 매각 또는 전세권 설정등이

표시된 처리계획서를 제출하여야만 한다.

그런데 만일 기존주택이 2주택이상이면 어떻게 되는지에 대해서는 재촉지구의

경우 토지거래가 애초부터 허가되지 않을 것이다.

왜냐하면 기존주택을 매각한다는 조건부 토지거래허가는 일시적 1세대

2주택자에게만 유예를 준것이기 때문이다.

또한 임대사업자는 처분의무가 없는데 이는 임대사업자의 본연의 존재의미

성격이 있기 때문이다.

재촉지구내에서 상가를 매수할 경우에는 매수후 사용목적이 명확해야 하는데

매수자가 직접 사용 수익해야만 한다. 이 경우 기존 상가에 대한 처분의무는

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로 건설교통부장관이 고시하는 금액으로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납

한 것으로 본다.

사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 임대주택의 규모 등 건설되는 임

대주택 건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

사업시행자는 재정비촉진사업의 준공인가 후에는 지체 없이 인수자에게 건설되는

임대주택의 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.

(16) 임대주택의 임차인의 자격 등

가.임차인의 자격

1). 제1순위 : 무주택 기간과 해당 재정비촉진지구가 위치한 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 자

2). 제2순위 : 해당 재정비촉진지구가 위치한 시·군·구에 거주하는 자

3). 제3순위 : 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자

나.임대료

1) 임대보증금과 임대료는 각각 재정비촉진지구의 인근 시세의 100분의 90 이하로

한다.

2) 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 임대주택법령이 정하는 바에 따른다.

3) 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」이 정하는 바에 따른다.

(16) 재정비촉진지구의 가격안정화 및 투기방지

가. 토지거래계약허가

재촉지구가 지정·고시된 때에는 당해 재촉지구에 대하여 토지거래계약에 관한

허가구역으로 지정된 것으로 본다.

토지거래계약의 허가가 있는 지역은 일반적인 거래지역에 비해 투기적수요를

진정시키는 효과가 있으며 이로 인해 실수요자에게는 미래에 실질적인

주거환경개선의 기대욕구를 충족해줄 수 있다.

나. 재촉지구의 경우 구역지정 확정공시일을 기준으로 하여 토지거래허가를 받아야

한다.

그러나 일반적인 토지거래허가지역의 경우에느 주거지역내 대지 180㎡이상일

경우 토지거래허가를 받도록 되어 있으나 재촉지구는 서울특별시의 뉴타운사업이

안고 있었던 지가상승과 투기과열을 방지한다는 취지로 토지거래허가면적을

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라. 과밀부담금의 면제

「수도권정비계획법」규정에 따라 부과·징수하는 과밀부담금은 재정비촉진계획에

따라 건축하는 건축물에는 부과하지 아니하여 고밀도의 개발에도 불구하고

재촉지구내에서의 건축물은 과밀부담금이 면제가 되어 사업성을 높일 수 있다.

(15) 개발이익의 환수

가. 재정비촉진지구 내의 기반시설의 설치

재촉지구의 기반시설의 설치의 종류는 도로 및 상하수도시설, 전기시설·가스공급

시설 또는 지역난방시설, 통신시설 등이며 설치비용은 특별한 사정이 없는한

사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 한다.

따라서 사업시행자가 조합 등의 민간사업자 또는 지정개발자와 무관하게 모든

비용을 부담한다.

나. 재정비촉진지구 밖의 기반시설의 설치

재촉지구의 이용에 제공하기 위하여 기반시설을 재촉지구 밖의 지역에 설치하는

경우 재정비촉진계획 수립권자는 비용분담계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라

사업시행자로 하여금 당해 설치비용을 부담하게 할 수 있다.

그러나 사업시행자의 부담으로 재촉지구 밖의 지역에 설치하는 기반시설로 인하여

이익을 받는 지방자치단체 또는 공공시설의 관리자가 있는 때에는 당해 기반시설의

설치에 소요되는 비용의 일부를 이익을 받는 지방자치단체 또는 공공시설의

관리자에게 부담시켜서 형평성 논란을 일부 해소하였다.

다. 임대주택의 건설

사업시행자는 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 당해 재정비촉진

사업으로 증가되는 용적률의 75퍼센트 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을

임대주택으로 공급하여야 한다.

이 경우 당해 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률은 증가되는 용적률에 국한

된다. 다만 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 그 산정대상에서

제외한다.

제1항의 규정에 의하여 건설되는 임대주택 중 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하

는 주택의 비율은 50퍼센트 이하의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 건설되는 임대주택을 대통령령이 정하는 바에

따라 건설교통부장관, 시·도지사, 대한주택공사 또는 지방공사에게 공급하여야 한다.

이 경우 임대주택의 공급가격은 당해 임대주택의 건설에 투입되는 건축비를 기준으

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(14) 기타의 촉진정책

가. 단독주택 정비사업의 요건 완화

단독주택 밀집지역을 개발하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법에서 규정한

내용보다 완화하여 개발이 가능하도록 되어 있는데 이 또한 광역개발을 추진하는데

있어 필수적인 요소가 될 수 있다.

일부지역이 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업요건에 미달되는 경우에,

개발사업이 진행되지 못한 채 빈공간이 발생하는 문제를 해결하고, 도심지내에서

보다 효율적으로 주택을 공급하여 기존도시에 대한 주택수요를 흡수하고

주택시장을 안정화 함은 물론, 광역적인 기반시설의 설치와 균형적인 개발을

만들고자 하는 목적이다.

도시 및 주거환경정비법, 각 지방자치 단체별 조례에서 정하고 있는 호수밀도,

주택접도율 등의 정비구역지정요건을 20퍼센트 범위내에서 조례가 정하는 범위

만큼 완화하여 적용할 수 있다.

실제로 일부 지정요건이 되는 재개발지역만 개발하고 그 사이에 위치한

단독주택군을 제외한다면, 계획적인 개발을 목적으로 하는 각종의 기본계획의

취지와 목적에 반할 수 밖에 없다.

나. 입체환지

재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 주택 등 건축물을

소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지 계획을 수립할 수 있으며

체비지 등이 아닌 토지를 대상으로도 수립할 수 있다.

다. 지방세 감면

재정비촉진지구 안에서 재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물은 「지방세법」 및

지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 취득세, 등록세 등 지방세를 감면할 수

있다.

그 대상은 「문화예술진흥법」에 의한 문화시설, 「의료법」에 의한 종합병원, 병원

또는 한방병원, 「학원의 설립·운영 및 과외교습소에 관한 법률」에 의한 학원시설,

「유통산업발전법」에 의한 대규모 점포, 「상법」의 규정에 의한 회사의 본점

또는 주사무소 건물, 그 밖에 조례에서 지역발전을 위하여 필요하다고 인정하는

시설 등은 지방세 감면된다.

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재정비촉진지구지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률+〔1.5×(기반시설 부지로

제공하는 면적×기반시설제공부지 용적률)÷기반시설 부지제공후의 대지면적〕이내

나. 완화할 수 있는 높이

건축법 제51조 규정에 의해 제한된 높이 ×〔1+(기반시설 부지로 제공하는

면적÷당초 대지면적)〕이내

다. 학교, 도서관 등 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는

경우에는 완화되는 가,나의 1/3 범위이내

라. 건축물 일부를 대지지분과 함께 학교․도서관 등 기반시설로 제공하는

경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 (가)에 의해 완화되는

용적률의 3배 이내

(12) 건축규제 완화

가. 용도지역의 변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조

제1항제1호의 각 목의 범위내에서 변경을 허용하되, 불가피한 경우에는

시․도도시계획위원회의 자문을 거쳐 초과변경 가능

나. 건축물의 건축제한에 대한 완화는 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」

제36조제1항제1호의 각 목의 범위내에서 허용하되, 불가피한 경우에는

시․도도시계획위원회 자문을 거쳐 이를 초과하는 특정용도 허용 가능

다. 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용배제 가능

라. 건폐율의 완화범위는 지방자치단체의 조례가 별도로 정함

마. 중심지형 재정비촉진지구에서는 학교교지 면적을 1/2로 완화 가능

(13) 국민주택 건립비율 완화

가. 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상

나. 주택재개발사업의 경우 60퍼센트 이상

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다. 사업시행의 촉진

재정비촉진계획의 결정·고시일부터 2년 이내에 재정비촉진사업과 관련하여 당해

사업을 규정하고 있는 관계법률에 의한 조합설립인가를 받지 못하거나, 3년 이내에

당해 사업에 관하여 규정하고 있는 관계 법률에 의한 사업시행인가를 받지 못한

경우에는 시장·군수·구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로

우선하여 지정할 수 있다.

특히 정비조합 등 민간사업자의 경우에는 이러한 내용에 적용을 받을 경우가 많을

수 있다.

민간사업자 또는 조합을 구성하여 사업시행을 하는 경우 상당수의 지역이

지지부진한 사업추진을 할 수 있는 소지를 방지하고자 하는 하나의 방지책 이다.

(10) 지정요건의 완화

가. 주택재개발사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 따라 시․도

조례에서 정하고 있는 호수밀도, 세장형․부정형․과소토지의 비율 및

주택접도율을 20퍼센트 범위 안에서 시․도조례로 정한 범위로 완화하여

구역으로 지정 가능

나. 연접한 둘 이상의 동일한 재정비촉진사업방식에 의한 재정비촉진구역이 서로

상이한 요건에 의해 각각 촉진구역 요건에 해당하는 경우 통합하여 하나의

구역으로 지정

다. 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위하여 필요한 경우 당해

재정비촉진지구 내에서 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 지정

가능

라. 주택재개발사업 및 주거환경개선사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우

부지정형화 등을 위해 필요시 구역면적을 추가로 10% 범위안에서 확장 가능

(11) 건축물 높이완화

기반시설(공공시설 및 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설등에 한함) 부지제공에

따른 용적률 또는 건축물의 높이의 완화 범위는 다음의 범위내에서 지방자치단체

의 조례로 정하는 바에 따름

가. 완화할 수 있는 용적률

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해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률에 따른다.

(9) 재정비촉진사업의 시행

가. 사업시행자

재정비촉진사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업

주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업,「도시개발법」에 의한

도시개발사업, 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업, 「국토의

계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업 등 각 주체별로 사업을

시행할 수 있다.

따라서 각 사업방식별로 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 민간

도시개발사업은 주로 민간이 추진하고, 나머지 사업은 주로 공공부분에서

개발사업을 담당한다.

그런데 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 추진하는 사업의 경우 토지등 소유자의

과반수의 동의가 있는 경우에는 시장·군수·구청장이 재정비촉진사업을 직접

시행하거나「대한주택공사법」에 의하여 설립된 대한주택공사, 「지방공기업법」에

의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다),

「한국토지공사법」에 의하여 설립된 한국토지공사를 사업시행자로 지정할 수

있다.

위 기관의 경우에는 공공성을 가진 기관으로 정확한 업무처리와 공정한 개발추진이

가능한 곳이므로 일종의 메리트를 부여한 것으로 볼 수 있다.

또한 이 경우에 주민대표회의가 대통령령이 정하는 방법에 따라 추천한 시공자와

수의 계약을 할 수 있다.

나. 재정비촉진지구의 사업시행 총괄관리사업

재정비촉진계획 수립권자는 효율적인 사업추진을 위하여 재정비촉진계획

수립단계에서부터 시장·군수·구청장 또는 대한주택공사, 주택사업을 수행하기 위하여

설립된 지방공사, 한국토지공사 등을 총괄사업관리자로 지정할 수 있다.

이러한 총괄사업관리자는 재촉지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리, 도로 등

기반시설의 설치, 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리, 재정비촉진계획수립시

기반시설 설치계획 등에 대한 자문 등의 업무를 수행하게 된다.

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(6) 재정비촉진지구의 지정

가. 재정비촉진지구의 지정

시장·군수·구청장이 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)에게

재촉지구의 지정을 신청할 수 있으며 신청시에는 재촉지구의 명칭·위치와 면적,

재촉지구의 지정목적, 재촉지구의 현황 (인구·주택수, 용적률, 세입자 현황 등),

재촉지구 개발의 기본방향, 재촉지구에서 시행 중인 재촉지구사업 현황, 개략적인

기반시설 설치에 관한 사항, 부동산 투기에 대한 대책, 그 밖에 대통령령이 정하는

사항 등을 첨부하여 신청한다.

신청을 받은 시·도지사는 관계행정기관의 장과 협의를 거쳐 시·도도시계획위원회

의 심의를 거쳐 재촉지구를 지정한다. 또한 시·도지사는 시장·군수·구청장의

재촉지구지정 신청이 없더라도 해당 시장·군수·구청장과 협의를 거쳐 직접

재촉지구를 지정할 수 있는데 이는 시․지사가 노후화가 빠르게 진행되거나 신속한

개발의 필요성 등이 있을때 지정이 가능하다.

나. 재정비촉진지구의 지정요건

노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의

정비가 필요한 경우이거나 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의

교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이

필요한 경우 또는 다수의 사업을 체계적·계획적으로 개발할 필요가 있는 경우에

주로 지정요건을 충족한다고 볼 수 있다.

아울러 도시구조개선, 다수의 정비사업을 체계적․계획적으로 개발할 필요, 도심지

내부의 집약적 개발, 이전되는 공공기간 시설의 부지를 주변과 연계하여 개발할

경우에 지정의 요건을 충족한다.

(7) 존치지역

재정비촉진지구 안에서 재정비촉진사업의 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라

존치하는 지역을 말한다 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한

도시계획시설사업 등이 예이다.

(8) 다른 법률과의 관계

이 법은 재정비촉진지구 안에서는 다른 법률에 우선하여 적용한다.

재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당

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충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위

하여 제5조의 규정에 의하여 지정하는 지구를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라다음 각 목의 유형으로 구분한다.

가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

나. 중심지형 : 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이필요한 지구

(4) 사업의 종류

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발

사업·주택재건축사업·도시환경정비사업

나. 「도시개발법」에 의한 도시개발사업

다. 「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업

(5) 절차

자료 : 건설교통부 , 2007

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형성이 무엇보다 필요한 성공조건이라고 판단된다.

4.도시재정비촉진지구

(1) 목적

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을

위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한

사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목

적으로 한다.(도시재정비 촉진을 위한 특별법 제1조)

(2) 개념

관련 제반 조건을 확인한후 재정촉진지구의 지정을 하게 되는데 노후·불량주택과

건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한

경우, 상업지역·공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서 토지의

효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우에 지정할 수

있으며 그 면적에 대해서는 주거지형의 경우 50만제곱미터 이상, 중심지형의 경우

20만제곱미터 이상으로 한다.

재촉지구의 근본인 개념은 촉진지구 지정뿐 만 아니라 실제로 촉진되는 분야의

검토와 가격안정화 방안을 확인을 하면 이해가 쉬울것으로 보인다.

여느 개발 관련된 법률들과 같이 재정비촉진지구도 해당 지역의 노후화, 주민 및

해당 지자체의 의지에 따라서 지정단계, 진행단계, 마무리단계로 진행이 될것이다.

따라서 일반적인 “도시 및 주거환경정비법의 내용처럼 정비구역의 예정지역 공람,

정비구역의 지정, 촉진계획의 수립, 기반시설 건립 계획의 수립 등의 절차를 거칠

것이다.

하지만 재촉지구는 “서울시 뉴타운”과 마찬가지로 구체적인 촉진지구 내의 각종

개발방식은 개별법에서 정해진 사업방식을 따르며 입주권자격, 지구별 건립계획을

수립할 것이다.

다만 재촉지구 특유의 촉진절차와 각종 인센티브는 재촉법에 따라 결정될 것이며

토지거래허가 면적의 내용도 동 법률에 의해 적용될 것이다.

(3) 용어정리

"재정비촉진지구"라 함은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확

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(3) 추진현황

뉴타운사업의 종합편과 같은 인천광역시의 도시재생사업은 “1거점 2축”이라는 기본

지역별 범위내에서 개발을 장려하고 있다.

주요 거점을 중심으로 시작하고 이를 축선상으로 연계하여 최종적으로는 전지역의

면적 확산 유도하는데 인천은 인천내항과 경인고속도로축 그리고 경인전철축을

중심으로 도시재생사업이 추진중이다.

먼저 내항거점을 중심으로 재생거점을 구축하는데 동인천역 도시재생사업,

인천역주변 도시재생사업, 각국공원 창조적 복원 등의 사업을 추진하고 있다.

재생1측의 사업으로서 경인고속도로 축으로 한 경인고속도로 직선화 사업,

가정오거리 도시재생사업, 경인고속도로 간선화구간 정비사업, 가좌IC인근

정비사업을 추진하고 있다.

마지막으로 재생2측인 경인전철 축으로 한 숭의운동장 도시재생사업, 도화(인천대

이전적지)구역 도시개발사업, 제물포 역세권 도시재생사업을 추진하고 있다.

그런데 이러한 개발사업의 구체적인 개발에 대해 가정오거리 도시재생사업과,

숭의운동장 도시재생사업, 인천대 이전 적지의 개발방식은 도시개발법에 의한

도시개발사업으로 추진중이며, 경인고속도로 간선화주변부, 가좌IC주변

도시재생사업, 제물포역세권 도시재생사업, 동인천․인천역 역세권 개발사업에

대한 추진은 재촉지구로 지정하여 추진하고 있다.

인천의 도시재생사업은 다양한 실험적인 시도를 하는 것으로 보이는데 기존의

“서울시뉴타운” 컨셉의 개발과 재촉지구 형태의 개발, 도시개발사업에 의한

개발 등 여러 형태의 개발이 이루어지고 있다.

특히 경인고속도로 간선화 주변부의 경우에는 서인천IC와 가좌IC 사이를 가르키는

북부와 가좌IC를 가리키는 도화IC를 가르키는 남부로 나뉘어 고유한 테마로

개발을 진행하고 있다. 이를 통한 자연과의 조화, 휴식이라는 테마로 친환경

주거단지로 개발하고 있다.

이러한 간선화 산업에 대해서는 현재 진행중인 타시도의 사례와는 구분되는 독특한

개발 아이템으로 자리잡고 있다.

다만 우려되는 부분은 기존의 신도시 개념의 청라지구, 송도신도시의 개발과 함께

이러한 대규모의 개발이 재원의 부족이나 행정력의 미비 등으로 인해 자칫

장기화되거나 답보 상태로 머무른다면 화려한 개발계획 속에 실속이 없는 모습으로

남을 수도 있지 않을까 생각해 본다.

인천시가 추진하고 있는 사업의 규모는 여타 지자체와 구별될 만큼 큰 규모가

대부분이다.

단순히 지자체의 개발의지 뿐만 아니라 확실한 자금확보와 지역주민과의 공감대

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예전부터 수도권지역의 항만물류 지역으로서, 대단위 공업 단지로서의 중추적인

역할을 담당하였으나 서울의 남북부권의 신도시개발, 제조업에의 타지역 이동으로

인해 낙후되어 갔고, 그 빈자리에는 일종의 슬럼화 현상이 진행되어 광역시로서의

위상이 상당히 손상되었다.

무엇인가 새로운 도시기능의 회복을 위한 돌파구가 필요한 시점에서 때마침

재촉법의 시행과 해안지역을 중심으로 이루어지고 있는 대규모 개발사업에 발맞춰

개발의 필요성이 대두되었다.

이에 해외의 사례와 서울특별시의 사례, 2006.7.1자로 시행된 재촉지구와 조화를

통해 새로운 정책의 일환으로서 “도시재생사업”을 추진하게 되었다.

(2) 도시재생사업의 배경 및 목적

도시재생사업은 제도적 밑받침에 된 재정비촉진지구와 대규모 국제행사(2014년

아시안게임)를 앞둔 시점에서의 도시개발의 새로운 패러다임을 완성시키기 위한

하나의 야심찬 프로젝트라 할 수 있다.

이러한 대규모 국제행사에 앞서 수도권에서는 낙후의 정도가 심했던 인천지역의

새로운 도심재정비의 필요성이 제기되었으며, 이는 1988년 서울올림픽때

준비사항처럼 시급한 문제로 다가오고 있다.

<도시재생사업의 배경 및 목적>

자료 : 인천광역시 도시재생사업 추진본부

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2.경기도 뉴타운

(1) 선정기준

경기도의 뉴타운은 서울시의 뉴타운과 거의 비슷한 내용이지만 약간 다른 부분이

있다.

서울시의 뉴타운 중에는 재촉지구로 지정된 지역이 있고 그렇지 않은 지역도 일부

존재하는데 경기도의 경우에는 의무적으로 모든 뉴타운은 재촉지구임.

경기도의 뉴타운은 서울특별시의 뉴타운을 벤치마킹하여 나름의 장점만을 원용한

내용의 뉴타운사업으로 볼 수 있음

구체적인 선정기준은 조속히 사업시행이 가능하고 공익성이 큰 사업지구, 주거환경

개선과 도시기능의 종합적인 향상이 기대되는 사업지구, 시장이  적극적인

추진의지를 가지고  법적요건 및 사업추진이 가능한 지역을 중심으로 선정하였다.

(2) 선정지역

재촉지구지정이 가능하고 적극적인 추진의지를 갖추고 있는 신청지역 모두를 1차

사업지구로 선정하였는데 총9개12개지구(‘06.10.13 신청마감)가 1차로 신청하였다.

8개시, 15개지구를 지정을 하였는데 공고일로부터 5일후 효력이 발생하며

토지거래계약시 허가를 받아야 하는 면적을 20㎡이상으로 정하였다.

l 주의 : 경기도지역의 뉴타운은 전부 재정비촉진지구임

서울시의 뉴타운의 경우 재정비촉진지구인 지역과 아닌지역이 존재

3.인천광역시의 도시재생사업

(1) 개요

인천광역시의 도시재생사업은 가장 뒤늦게 완비된 뉴타운사업의 완성판이라고 볼

수 있다. 인천광역시의 경우에는 서남부권의 “송도신도시”와 서북부권의

“청라신도시”의 개발등 굵직 굵직한 개발사업이 진행되고 있는 도시이다.

따라서 이러한 신도시의 개발에만 힘쓰다 보면 기존 시가지의 슬럼화 진행과

무관심으로 인해 지역간의 불균형이 심화되어 지역내 사회의 이질감이 조성될

여지가 있는 것이다.

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* 인정의제 : 서울시가 자체 추진하는 뉴타운지구를 도시재정비촉진을 위한특별법에 의해 건설교통부가 도시재정비촉진지구로 인정한 지구

(5) 뉴타운사업과 균형발전촉진사업의 다른점

지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이

주거환경개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로

전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인

중심지로 육성하는 사업이다.

물론 두 사업 모두 서울시의 개발사업의 한 형태이며 나름대로의 구분되는 점이

존재한다.

하지만 가장 큰 차이점은 전통적인 주거지역으로 구성되어 있는 “뉴타운사업”과

“상업지역”위주로 구성되어 있는 “균형발전촉진지구”는 지역자체의 구성인자의

차이점이 근본적으로 존재한다고 할 수 있다.

주택가 위주의 구성인자를 가지고 있는 지역이 “뉴타운사업”이라면 상가 등의

일시적 거주 목적의 구성인자를 가지고 있는 지역이 “균형발전촉진지구”라고 볼 수

있다.

“ 성북 장위”, “영등포 신길” 은 기존의 서울시 뉴타운 사업지구 였고 나머지 뉴타운

사업지구중 추가로 “주거지형” 13개지역,  균형발전촉진지구중 3개지역을

“중심지형”으로 지정하였다.

재촉지구로 지정 받지 못한 뉴타운사업은 성동구 왕십리, 종로구 교남지구, 동대문구

전농․답십리지역, 강북구 미아지역, 서대문구 가좌지역, 마포구 아현지역, 영등포구

영등포, 강동구 천호구역 등 총 8개소 이며, 균형발전촉진지구중 재촉지구로 지정

받지 못한 지역은 시범촉진지구 5개소인 동대문구 청량리촉진지구, 강북구

미아촉진지구, 서대문구 홍제촉진지구, 마포구 합정촉진지구, 구로구 가리봉촉진지구

이다.

그런데 재촉지구 지정 받지 않은 뉴타운사업과 균형발전촉진지구는 재촉법의 영향을

받지 않고 기존의 “도시 및 주거환경정비법”의 분양자격, 절차 등을 적용받아

사업추진을 하게 되는데 향후 재촉지구로 추가 지정이 되면 역시 재촉법의 적용을

받아 사업추진이 될 것이다.

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지 구 유 형 지 정 일

1.은평 은평 주거지형 인정의제 (2006.10.19)

2.성북 길음 “ “

3.용산 한남 “ “

4.노원 상계 “ “

5.은평 수색 “ “

6.서대문 북아현 “ “

7.금천 시흥 “ “

8.영등포 신길 “ 인정의제(시범지구, 2006.10.19)

9.동작 흑석 “ 인정의제(2006.10.19)

10.관악 신림 “ “

11.송파 거여 “ “

12.동대문 이문․휘경 “ “

13.성북 장위 “ “

14.중랑 상봉 중심지형 “

15.광진 구의․자양 “ 인정의제(시범지구)

16.강동 천호․성내 “ 인정의제(시범지구)

17.종로 세운상가 “ 시범지구(2006.10.19)

18.중랑 중화 주거지형 인정의제(2006.12.21)

19.양천 신정 “ “

20.강서 방화 “ “

21.동작 노량진 “ “

또한 지역여건에 따라 2이상의 방식을 병행할 수 있다.

(4) 뉴타운 및 균형발전촉진지구와 도시재정비촉진지구와의 관계

서울특별시의 뉴타운사업과 균형발전촉진지구사업은 태생적으로 조례 차원의 개발

형태였기 때문에 구체적인 법률근거가 없는 경우가 많았다.

지역적인 광역화의 밑그림을 그린 경우가 대부분이기 때문에 구체적인 개발방안은

개발의 상위법이라고 할 수 있는 “도시 및 주거환경정비법”을 따랐지만 재촉법 제정

이후에는 뉴타운사업의 대부분과 균형발전촉진지구중 2차촉진지구 전부를

도시재정비촉진지구로 지정하였다.

아울러 서울시의 뉴타운사업 총 25개소중 17개 지역을 재촉지구로 지정을 하고,

균형발전촉진지구 8개소중 3개소를 재촉지구로 지정을 하였다.

<서울시 도시재정비촉진지구 지정 현황>

자료: 전상억,“도시재정비촉진을위한특별법을 활용한 도시재생방안”,국토 통권305호

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구 분 지 구 위 치

시범촉진지구(2003년11월18일) 

동대문구 청량리촉진지구  용두동, 전농동일대

강북,성북구 미아촉진지구  하월곡동 88일대및 미아동 70일대

서대문구 홍제촉진지구  홍제동 330일대

마포구 합정촉진지구  합정동 419일대

구로구 가리봉촉진지구  가리봉동 125일대

2차 촉진지구(2005년12월16일) 

광진구 구의자양촉진지구  구의자양동일대

중랑구 망우촉진지구  망우동, 상봉동일대

강동구 천호성내촉진지구  천호동 453일대

어려움을 겪었을 수 있을 것이다.

주거지역내의 정비방식은 뉴타운지역으로 지정하면 되었겠지만, 상당한 부분이

상업지역으로 밀집되어 있는 곳을 똑같이 “뉴타운사업”이라고 지칭하기는 어려웠을

것이다.

그러므로 주거지역이 아닌 상업지역 또는 지역의 중심지를 개발하기 위한 새로운

개념이 필요할 것이고 이러한 지역의 노후나 낙후를 더 이상 방치하기는 어려웠을

것이다.

따라서 주거지역내 뉴타운과 전혀 다른 “균형발전촉진지구”라는 새로운 개념의

용어를 정립하였다.

“균형발전촉진지구”는 5개소의 시범지구를 우선 선정하고 약 2년뒤인 2005년 12월

16일자 3개소를 추가 선정하였다.

서울특별시 균형발전촉진지구의 경우에는 재정비촉진지구로 지정된 곳은

2차촉진지구 3개소이며 나머지 시범촉진지구의 경우에는 일반 균형발전촉진지구로

남아 있다.

결론적으로 이러한 서울특별시의 “균형발전촉진지구”를 달리 표현하면 지역

중심지의 “상업지 등의 뉴타운”이라고 생각해 볼 수도 있을 것이다.

나. 지정현황

<서울특별시 균형발전촉진지구 지정현황>

자료 : 서울특별시 균형발전추진본부 뉴타운사업단

(3) 사업시행방식

뉴타운사업과 균형발전촉진지구사업은 도시개발사업, 주택재개발사업, 도시환경정비

사업, 택지개발사업, 도시계획시설사업, 주거환경개선사업, 주택재건축사업 ,

지구단위계획을 수립하여 시행하는 사업 등으로 개발이 가능하다.

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노원구 상계지구 상계3,4동일대 주거중심형

은평구 수색증산지구 수색동 160일대 주거중심형

서대문구 북아현지구 북아현동 170일대 주거중심형

금천구 시흥지구 시흥동 966일대 주거중심형

영등포구 신길지구 신길동 236일대 주거중심형

동작구 흑석지구 흑석동 84‐10일대 주거중심형

관악구 신림지구 신림동 1514일대 주거중심형

송파구 거여마천지구 거여동 202일대 주거중심형

뉴타운사업과 함께 지역균형발전을 위한 기틀을 마련하고 도시구조의다핵화를 실질적으로 추진하기 위해 균형발전촉진지구 사업을 추진

균형발전촉진지구사업이란자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를개발하는 사업지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울도시구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통·환경 등 각종도시문제를 함께 해결하고자 하는 것

(3) 균형발전촉진사업

가. 개념

“균형발전촉진지구”는 기존의 주거지역 위주의 개발계획인 “뉴타운사업”과는 달리

지역 생활권중심의 거점구역을 위주로 지정한 곳이다.

이러한 지역의 거점구역은 과거 해당 도심권역에서는 상당히 인구의 밀집도나

유동인구가 많았던 지역이었으나 상권의 이동, 신도시의 개발 등으로 인해 개개인의

노력으로는 상권의 재활성화가 어려운 지역이다.

이러한 지역은 나름대로 관심있는 민간사업자 또는 추진주체가 있다 하더라도 해당

지역의 전체적인 개발계획이 없이는 체계적 개발이 사실상 불가능한 상권지역인

것이다.

따라서 누군가 결속력이 약한 해당 지역의 개개인을 대신하여 체계적인 계획을

가지고 개발해야하는 필요성이 있는 곳이다.

사실상 처음 이 제도를 만들었던 서울특별시의 입장에서는 개념 정립에 상당한

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구분 지구 위 치 비 고

시범뉴타운(2002년

10월23일)

은평구 은평지구 진관내ㆍ외동 , 구파발일원 신시가지형

성북구 길음지구 길음동 624 일원 주거중심형

성동구 왕십리지구 성동구 왕십리 40번지일대 도심형

2차 뉴타운(2003년

11월18일)

종로구 교남지구 평동 164 일대 도심형

용산구 한남지구 이태ㆍ한남ㆍ보광동 주거중심형

동대문구 전농ㆍ답십리지구 전농동400, 답십리동 일대 주거중심형

중랑구 중화지구 중화동 312 일대 주거중심형

강북구미아지구 미아동1268 일대 주거중심형

서대문구 가좌지구 남가좌동 248 일대 주거중심형

마포구 아현지구 아현2ㆍ3동,염리ㆍ공덕동 주거중심형

양천구 신청지구 신정3동 1162 일대 주거중심형

강서구 방화지구 방화동 609 일대 주거중심형

영등포구 영등포지구 영등포동 5ㆍ7가 일대 도심형

동작구 노량진지구 노량진동 270 일대 주거중심형

강동구 천호지구 천호동 362 일대 주거중심형

3차 뉴타운(2005년12월16일, 29일, 2006년1월

26일)

동대문구 이문휘경지구 이문동,휘경동 일원 주거중심형

성북구(노원구)장위지구장위동 68‐8일대(노원구 월계동 50‐1주변포함)

주거중심형

다. 적용

“뉴타운사업”은 원래 서울특별시 성북구 길음동 일대의 6개 재개발지역에 대한

뉴타운 지정으로 인해 세상에 모습을 드러내게 되었다.

군소규모의 재개발사업장을 한데 묶어 체계화되고 계획적인 개발을 하기 위한

일종의 “난개발 방지” 차원의 최초 “뉴타운”이었다.

이를 위한 구체적인 사업을 살펴보면 “도시기반시설”부분은 공공부분에서

담당하고 주택재개발사업은 민간, 즉 조합에서 담당하기로 하였다.

“도시기반시설”의 구체적인 내용은 진입로 확장과 학교부지 1개소 확보, 소공원

4개소를 지원하였다. 이후 2005.4.20에 뉴타운 최초로 준공된 단지가 탄생하였고

나머지 재개발구역도 차츰 준공되는 지역이 생기고 있다.

이어서 은평뉴타운과 왕십리뉴타운 등 시범뉴타운이 점차로 본궤도에 오르고있다.

라. 지정현황

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뉴타운사업이란 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운'기성시가지 재개발 방식'주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업.단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 것이 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 ‘인간 중심의 커뮤니티’를 조성하고, 도시전체가 조화를 이루는 '21C형 고품질의 복지 주거환경 공간'을 만들어 가는 것

주택재개발 구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 적정 생활권역에 대해전체 도시기반 구조를 개선하여 건설

주거 중심형 타운

도심형 타운

도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무 기능 등을복합 개발하는 방식으로 건설대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치

미(저) 개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를조성하는 방식으로 개발

신시가지형 타운

(2) 뉴타운사업

가. 개념

자료 : 서울특별시 균형발전추진본부 뉴타운사업단

나. 개발유형

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지 표 평 균 최 고 최 저

30년 이상 노후주택 비율 4.5(%) 종로구(23.4) 강남구(0.1)

1인당 도로면적 7.68(m) 서초구(12.3) 관악구(5.0)

3년간 평균재정력 지수 62.4(%) 강남구(197.4) 강북구(32.4)

1인당 공원면적 14.1(㎡/인) 종로구(52.8) 동대문구(2.2)

인구 1만명당 병원수 10.3(개/만명) 중구(33.2) 강북구(6.4)

1만명당 문화시설수 0.7(개/만명) 종로구(11.1) 구로구(0.1)

II. 뉴타운 사업

1.서울시의 뉴타운 및 균형발전촉진지구

(1) 근거

서울특별시의 뉴타운 및 균형발전촉진지구의 근거는 “서울특별시지역균형발전

지원에관한조례”이다.

동 조례에 의한 정비사업을 “균형발전사업”이라 하고 도시의 균형 있고 건전한

발전을 위하여 추진되는 제반사업을 말한다.

“균형발전사업”은 다시 “뉴타운사업”과 “균형발전촉진지구사업”으로 나누었다.

“뉴타운사업”은 주로 기존 “주거지역” 위주의 개발이며 ‘균형발전촉진사업“은

지역중심지 역할을 하는 곳을 위주로 개발을 하고 있다.

두 방식의 사업은 근본적으로 낙후된 도심을 재생하는 부분에서는 같은 맥락이지만

약간의 다른 모습으로 진행된다.

그렇다면 원래 지역간의 격차를 줄이기 위한 하나의 수단으로서 추진해왔던

서울시는 어떠한 지역간 불균형이 발생하였는지를 알아볼 필요가 있다.

구체적으로 보면 서울의 지역간 주요지표가 각 지역별로 상당한 차이가 있음을 알

수 있다.

<서울 지역간 주요지표>

박승기, 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 주요내용과 도시개발의 방향, 부동산Reserch

통권14호 2006.여름호 참조

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따라서 정비구역별로 유사한 조건이라면 단계구분이 빠른지역을 먼저 투자검토 하는

것이 유리하다고 볼 수 있다.

(8) 정비기반시설 건립의무의 유무

정비예정구역으로 고시된 구역의 경우 간혹 “학교시설 필요지역” 등의 내용이 명기

가 되어 있는 구역이 있다. 이러한 지역은 해당 정비구역에 사업시행을 하기 위해서

는 학교등의 기반시설을 의무적으로 설치하여 사업시행을 해야만 하는 지역이다. 반

드시 이러한 부분이 사업성을 하락시킨다는 것은 아니지만 이러한 내용이 존재하는

경우에는 일반적인 지역의 경우보다 기부체납 등의 사업지가 발생할 것이고 그만큼

사업성의 하락으로 이어질 것이다. 인센티브로 이러한 부분을 극복한다고 하더라도

전혀 없는 경우 보다는 사업성의 하락이 야기될 가능성이 많다.

(9) 속도

정비구역의 사업추진은 해당 주민들의 동의율 뿐 만 아니라 주민의 적극적인 의지에

따라 정비사업 추진속도가 좌우될 것이다.

정비사업의 진행정도는 그 만큼 사업추진의 위험도가 해소되는 과정이며 이러한 사

업이 진행될수록 투자가치는 상승하게 된다.

그러므로 정비사업의 진척에 따라 정비구역의 불확실성이 줄어들고 투자가치는 오르

게 된다.

(10) 면적

다른 조건이 같다면 면적이 넓은 정비구역이 가치가 높다.

면적이 넓은 지역은 단위면적당 소유자수가 적을 수 있으며 사업성이 개선여지가 있

으며 대단지의 프리미엄이 형성될 가능성이 높다.

(11) 소유자수

비슷한 조건의 정비구역이 존재하는데 소유자수가 차이가 난다면 소유자가 적은, 즉

조합원이 적은 지역이 더 나은 사업성과 투자가치가 있다.

소유자수가 적은 지역은 일반분양이 많아져 조합원 등에게 추가 부담금의 부담이 줄

어들며 지분가격의 상승도 충분히 예상되는 지역일 수 있다.

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(4) 교통

정비구역이 교통 밀집지역이나 교통의 요충지에 위치하고 있다면 매력적인 투자지역

으로 자리매김될 것이다.

특히 역세권이나 간선도로의 나들목에 위치해 있는 정비구역이라면 더욱더 빛을 발

할 것이다. 또한 현재의 역세권이 아니라도 개통예정 역세권 등도 눈여겨 볼 만하다.

더구나 그러한 역세권의 프리미엄이 서울의 강남권이나 도심권에 연결되는 라인이라

면 더할 나위가 없을 것이다.

또한 서울권에서 가까우면 가까울수록 높은 시세를 유지하는 것이 일반적이다.

(5) 큰땅 근처

정비예정구역이 대규모 개발예정지에 인접해 있다면 그 개발의 후광으로 인해 좋은

지역으로 자리매김 될 수 있다.

예를들면 은평뉴타운 인근의 정비구역이나, 송도신도시, 청라신도시, 마곡지구 등 대

규모 개발예정지 인근의 정비구역은 한번쯤 투자의 대상으로 고려해 봄직하다.

(6) 지역적 브랜드

기존에 지역적인 인지도가 높은 지역에 위치한 정비구역은 상승할 가능성이 많다.

인기 택지개발지역에서 가까운 지역은 이미 형성된 인근의 기반시설 이용의 기대가

치로 가치상승이 예상되는 지역이다.

(7) 단계

정비기본계획을 수립할 때 동시다발적인 개발을 방지하여 전세난의 가중, 주거쾌적성

을 확보하기 위해 각 정비구역별로 1단계, 2단계 등으로 정비구역을 나누어서 수립하

는 경우가 있는데 가급적이면 이러한 단계구분중 빠른 단계의 지역을 눈여겨보는 것

이 유리하다고 볼 수 있다.

단계의 구분은 구역지정을 기준으로 하여 나누어 지는데 반드시 1단계지역이 2단계

지역 보다 정비사업의 진행이 빠르다는 공식이 존재하는 것은 아니지만, 물리적으로

는 2단계 지역이 1단계지역보다 나중에 진행되는 것이 일반적이다.

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5.가치있는 정비사업지역의 선정 방법

(1) 밀도

정비구역은 각 구역별로 허용된 용적률이 부여된다. 밀도는 용적률과 밀접한 관계를

가지고 있으며 용적률이 높을수록 토지의 이용 효율은 크게 개선되기 마련이다.

같은 단위면적의 토지에 보다 많은 건축물을 건축할 수 있다면 정비사업의 사업성

개선으로 연결된다.

따라서 유사한 지역 또는 정비구역내에서는 용적률 등 밀도가 높은 지역이 더 가치

있는 지역이라고 볼 수 있다.

(2) 유동성

부동산은 토지에 정착된 재화의 일종이나 그 성격에 따라 쉽게 매매가 가능한

부동산이 있을 수 있고 매매가 어려운 부동산이 있을 수 있다. 이러한 부동산의

유동성에 따른 정도에 따라 가격의 상승가치는 달라지게 된다.

언제나 유동성이 뛰어나 부동산이 더 높은 매매가치를 가지게 된다. 예를 들면

전매가 가능한 분양권의 경우에 청약 경쟁률 등이 높아지는 것은 이러한 유동성의

반영이라고 볼 수 있다.

정비사업의 종류 중에서 유동성이 비교적 좋은 사업방식은 재개발사업과

도시환경정비사업이다. 재건축과 재정비촉진지구의 경우에는 유동성의 정도에서

약간의 어려움이 있다.

(3) 위치

밀도나 유동성의 정도가 떨어지더라도 해당 부동산의 수요자가 선호하는 위치에 소

재하고 있는 부동산의 경우에는 역시 투자가치가 높을 수 밖에 없다.

정비구역의 경우에도 뛰어난 위치에 있는 구역이 투자가치가 높고 시세에 반영속도

도 빠르게 반응할 것이다. 강남권의 재건축 대상 아파트의 경우에는 재건축 부분의

각종 규제와 유동성의 하락이라는 악재에도 불구하고 높은 시세를 유지하는 것은 탁

월한 위치가 그러한 단점을 보완하고 있기 때문이다.

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건축물의 멸실하는 사회적 이익과 존치하는 사회적이익을 고려하여 존치하는 사회적

이익이 클 경우 지정되는 지역을 의미한다. 기존에 구역지정이 되어있는 지역의

주민들은 협의대상지를 포함시켜 대규모 개발을 하면 여러모로 이점이 있겠지만

협의대상지(대부분 큰도로변 노면상가 주인들)의 주민들 입장에서는 현재 잘

운영이되거나 인근에 재개발이되어 단지내 상가와 같은 역활을 하는 지역이면

구태여 재개발되어 어떤층의 상가,어떤위치의 상가를 받는다는 보장이 확실치 않는

부분보다 존치가 훨씬 나을것이라고 생각하기 쉽다. 협의대상지로 지정이 되면

제척이 원칙이며 원칙을 깨뜨리는 유일한 방법은 협의대상지의 주민이 스스로 원할

경우에만 가능하다.종종 협의대상지의 옆의 주민이 80%이상 동의를 하여 기존구역에

포함시키고자 하면 가능하다는 이야기가 있는데 투자시에도 실제 협의대상지

주민의 분위기가 어떤지가 중요하지 인근 구역지정구역의 주민의 의사와는 무관하다.

(8) 정비구역외 지역의 매수

정비구역예정지역으로 공고가 되고 나면 이러한 지역내 주택 및 토지의 가격은

상당히 상승하는 것이 상례인데 이러한 정비예정구역을 바라보는 투자자의 입장은

당연히 너무 가격이 상승했다고 보는 것이 일반적이다. 따라서 정비예정구역이 아닌

예정구역의 인근지역에 투자하는 것을 선호하게 된다. 언젠가 정비예정구역으로

지정되겠지 하는 기대감과 함께 이 지역은 가격이 동반상승하게 되는데 이러한

매수행위 자체가 상당히 위험성이 큰 부분이라고 볼 수 있다. 왜냐하면 이러한

지역의 투자가 추후 정비예정구역으로 지정되면 높은 투자수익을 가져다 줄 수

있으나 만일 정비예정구역 으로 지정되지 않거나 지정되는 기간이 상당히

훗날이라면 매수시 기대했던 소기의 성과는 기대할 수가 없는 것이다.정비예정구역의

지정은 해당 지역의 주민의 적극적인 의지와 동의가 필요하겠지만 어디까지나

지정의 주체는 주민이 아닌 해당 시,군,구인 것이다. 따라서 이러한 불확실성에

투자는 투자기간의 장기화 또는 완전한 실패로 돌아올 수 있는 것이다. 그러므로

가격적인 상승이 이미 이루어져 있더라도 정비예정구역내 투자가 훨씬 리스크가

적고 안전한 투자성과를 가져올 수 있는 것이다.

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실제로 거래계에서는 재개발과 형태가 비슷한 단독재건축사업의 경우에 토지만 또는

건물만 따로 매매되는 사례가 빈번히 있는데 이는 조합원자격이 전혀 존재하지

않으므로 주의를 요한다.

(4) 주택재건축사업에 있어서의 각종부담금

주택재건축사업(단독재건축사업포함)의 경우에 인근 재개발지역과 비교하여 비슷한

입지와 면적으로 위치해 있을 때 사업성이나 수익성을 비교하게 되는데,

주택재건축사업의 경우에는 현재 재건축초과이익환수에 관한 법률이 실시되어

재개발 사업 등에서는 존재하지 않는 부담금을 추가 부담하게 되어있으므로

사업성이 상당히 하락해 있는 상태임.

따라서 비슷한 입지와 규모의 재개발사업과 재건축사업을 비교해 보면 재개발사업이

훨씬 좋은 사업성을 가지고 있는 경우가 많다.

(5) 주택재개발사업과 주거환경개선사업중 공동주택방식

주택재개발사업과 주거환경개선사업중 공동주택방식의 사업성 검토는 비슷한 입지와

면적이 될 경우에는 재개발사업이 사업성이 훨씬 나은데 그 이유는 재개발사업의

경우에는 임대주택을 건설하는 주택세대수의 17%를 지어야 하지만

주거환경개선사업중 공동주택방식은 30%를 임대주택으로 지어야 하므로 사업성이

상당히 하락되어 있다.

두 정비사업 모두 기존의 건축물 등을 멸실하고 새로운 아파트 등으로 변신한다는

점에서는 구분없이 투자 또는 설명되고 있으나 엄연히 차이가 있으며, 접도율과

노후도 면에서도 크나큰 차이가 존재한다.

(6) 존치시설

정비구역으로 지정 예정지역의 경우에 정비예정지역 내에 신규 아파트나 상가 등이

있을시 다른 건축물처럼 전부 멸실후 아파트로 변하지 않고 존치시설로 남는 경우가

상당히 많이 있는데 이러한 부동산을 취득하면 기대하던 아파트가 아닌 나홀로

외떨어진 존치 부동산만 남으므로 주의를 요한다.

(7) 협의대상지

재개발 사업등에 있어서 주민간에 이견이 있어 제척을 요구하거나 재개발로 인해

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4.정비사업의 RISK

* 정비사업의 종류를 통해 올바른 재개발투자의 가치판단을 하고 피해야할 투자의 리스크를 확인함으

로써 위험 없는 투자의 대안을 제시하는데 목적이 있다.

(1) 주거환경개선사업중 현지개량방식

주거환경개선사업중 현지개량방식의 정비구역은 일반적인 재개발,재건축과는 달리

기존의 건축물을 멸실시키고 새로운 건축물(아파트 및 상가)로 탈바뀌는 형태의

개발이 아니라 기존의 좁은 도로의 확장,선형개선 등을 거치는 방식임

따라서 도로확장으로 인한 기존건축물의 일부 도로수용을 제외한 나머지 대지에

대해 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방식이므로 그 정비구역이 아파트로

변신한다는 생각은 상당히 위험한 생각일 수 있다.

물론 정비기반시설로 수용되는 지역의 거주자 등은 해당 지방자치단체가 시행하는

택지개발사업지나 공공주택사업의 입주권을 받는 경우가 있으나 이는 오히려

예외적인 부분이고 존치되는 것이 원칙이다.

(2) 조합설립인가후의 주택재건축 정비사업구역의 매수

주택재건축사업은 아파트 재건축과 단독주택재건축으로 나뉘어지는데 둘다

투기과열지구의 재건축정비지역은 조합설립인가일 이후에 매매, 증여,공,경매에 의한

취득시에는 조합원 자격이 승계되지 않고 현금청산대상이 되므로 주의를 요한다.

아울러 단독주택재건축의 경우 사업방식은 엄연히 다르지만 도입된지 얼마되지 않은

제도이므로 재개발로 착각하여 재개발처럼 조합설립인가 이후에도 전매가 가능한

것처럼 생각하면 큰 고통이 따를 수 있다. 현금청산의 경우에는 조합원자격이 있는

경우보다 상당히 낮은 금액으로 청산을 받으므로 주의를 요한다.

실제로 매매사례나 공,경매 낙찰사례를 보면 이에 대한 이해없이 재건축사업지의

위치와 가격적인 메리트 만으로 매수가 이루어지고 있어 주의를 요한다.

(3) 주택재건축사업의 조합원자격

일반적으로 재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업의 경우에는 토지만

소유한 사람이나, 건물만 소유한 사람, 토지 및 건물을 소유한 사람 모두 조합원

자격이 인정이 되지만 주택재건축사업(단독재건축 포함)의 경우에는 토지 및 건물의

소유자만이 조합원자격이 있으므로 주의를 요한다.

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구분 주택재개발사업 주택재건축사업 주거환경개선사업도시환경

정비사업

사업방식

관리처분

관리처분

현지개량 관리처분

환지공동주택건설

환지환지

주민동의

추진위원회

토지등 소유자과반수

토지등 소유자 과반수

토지 등 소유자 2/3 이상, 세입자세대수

과반수이상

토지등 소유자 과반수이상

조합토지등 소유자

3/4이상

동별 2/3이상 및 전체 3/4이상※단독주택:토지면적

2/3 이상 및 소유자 3/4이상

토지 등 소유자 3/4이상

조합원자격토지 또는 건축물의 소유자,지상권자

건물 및 부속토지의 소유자 주택재건축사업에 동의 한 자)

토지 또는 건축물 소유자, 지상권자

토지 또는 건축물 소유자, 지상권자

사업시행자

조합 조합지자체 또는 주택공사 등 지정(토지등소유자2/3 이상, 세입자세대과반수 동의 다만, 세입자의 세대수가 토지등 소유자 1/2 이하인 경우 세입자 동의절차 불요

조합 또는 토지등 소유자

조합과 시장군수, 주택공사등 건설업자,등록사업자 또는 신탁법에 의한 신탁회사,한국감정원과 공동 시행가능

조합과 시장 군수 또는 주택공사 등과 공동시행 가능

조합 또는 토지등 소유자가 시장·군수, 주택공사 등, 한국토지공사, 건설 업자, 등록사업자 또는 신탁법에 의한 신탁회사, (주)한국 감정원과 공동 시행가능

구분 주택재개발사업 주택재건축사업 주거환경개선사업도시환경

정비사업

임시수용대책

임시수용시설설치 또는 주택자금융자 알선

임시수용시설설치 또는 주택자금융자알선

주택공급 1세대 1주택1세대 소유주택 만큼 공급다만 투기과열지구는 1주택

1세대 1주택 1세대 1주택

주택규모국민주택 규모의 주택 건설하는 주택 전체 세대100분의 80 이상

국민주택규모의 주택이건설 주택전체 세대의100분의 75 이하로 하되, 전체 연면적에서 차지하는 비율 100분의60 이하

국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이상

기타재건축초과이익환수에관한법률적용(’06.9.25부터 시행)

<정비사업별 비교‐1>

<정비사업별 비교‐2>

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라. 조합원자격

건축물 또는 토지의 소유자

‐ 토지만 소유

‐ 건축물만 소유

‐ 토지와 건축물을 함께 소유한 사람 모두 조합원 자격이 있음

마. 사업시행자

도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는

토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수,

주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의

도시환경정비사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이

정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

바. 주택의 공급기준

1세대 1주택을 원칙으로 한다.

사. 주택규모

별도의 규정 없음

도시환경정비사업의 경우에는 상업지역내에서 시행되는 사업이므로 일반적으로주상복합APT가 들어서는 경우가 대부분이며 용적률이나 건폐율이 다른 정비사

업에 비해 월등히 높은 것이 대부분이다.

<정비사업의 종류>

도정법상 정비 사업 종류

주택재건축사업 ‐ APT 재건축 ‐ 단독주택재건축

주거환경개선사업 ‐ 현지개량방식 ‐ 공동주택방식

주택재개발사업 도시환경정비사업

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사업방식구분 정비기반시설 건축물의 상태

주거환경개선사업 극히열악 과도한 밀집

주택재개발사업 열악 밀집

주택재건축사업 양호 밀집

조합원자격이 없을 뿐만 아니라 조합설립인가일을 기준으로 현금청산이 되므로손해가 클 수 있다.

특히 주택재건축사업중 단독주택재건축 사업의 경우 재개발지역으로 착각하여

조합설립인가일 이후에 매수하여 현금청산되는 경우가 있을 수 있다.

바. 사업시행자

주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어

시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다

사. 주택의 공급기준

1세대 1주택(투기과열지구가 아닌곳은 보유주택수 만큼 공급)

<주거환경개선사업, 재개발, 재건축사업비교>

(4) 도시환경정비사업

가. 의의

상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등

도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선

하기 위하여 시행하는 사업

나. 시행방법(도정법 제6조)

도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획

에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조제2항의 규정에 의하여 환지

로 공급하는 방법에 의한다.

다. 동의율

추진위원회 : 토지 또는 건축물의 소유자 과반수 동의

조 합 : 토지 등 소유자의 4분의 3이상의 동의

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구분 주택재개발사업 단독주택재건축사업

지정요건

호수밀도 60이상, 면적1만제곱미터 이상주택접도율 30%이하노후.불량건축물 2/3이상과소,부정형,세장형필지 50%이상

기존단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이1만제곱미터 이상 정비기반시설이 양호 지역노후.불량건축물 2/3이상 이거나½이상으로

15년이상 다가구/다세대 30%

조합원

자격

토지 또는 건축물의 소유자관리처분계획일 까지 조합원자격 전매가능(사실상 전매제한 없음)

토지 및 건축물,관리처분계획일 까지조합원자격전매가능(투기과열지구에서는

조합설립인가 이전까지전매)

공동주택의무건설비율

1세대 1주택권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의주택 분양정관등으로 정하는 경우 국민주택규모는권리가액 순서국민주택규모 초과 하는 주택 총 건설가구수의 50%이하가 분양대상자에게 분양시규모별 50%까지 권리가액 순서

투기과열지외 지역의 주택재건축사업의토지등소유자는 보유주택의 수만큼 분양 가능

각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는

그러하지 아니하다.

1) 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무

또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해

사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는

경우(사업구역이 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한

경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)

2) 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에

체류하고자 하는 경우

4) 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

* 사업시행자는 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한

자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 현금으로 청산하여야

한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다.

<주택재개발사업과 단독주택재건축사업 비교>

* 간혹 투기과열지구내 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후에 매매, 증여, 교환,

경공매 취득을 통해 소유권이전이 되고 있는 사례가 있는데 이때에는

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나. 종류

노후화된 아파트를 정비하는 “아파트재건축사업”과 노후화된 단독주택 밀집지역등을 재건축하는 “단독주택재건축사업”이 있다.

* 단독주택재건축사업의 경우 사업지내의 건축물의 종류가 단독주택, 다세대주

택, 다가구주택 등으로 일반적인 주택재개발지역의 건축물 구성과 동일하여 재개발지역으로 착각하는 일이 비일비재하다.

다. 시행방법(도정법 제6조)

주택재건축사업은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 제48조의 규정에 의하

여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는

방법에 의한다. 다만, 주택단지안에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건·주변

의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사업에 한

한다.

라. 동의율

추진위원회 : 토지 및 건축물의 소유자 과반수의 동의

조 합 : 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복

리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의

동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의

마. 조합원자격

건축물 및 그 부속토지의 소유자

* 토지와 건축물을 함께 소유하고 있어야 가능

* 단독주택재건축의 경우에는 건축물의 구성이 재개발지역의 건축물과 유사하므로

이러한 지역을 재개발지역으로 오인할 경우 토지만 매수하거나 건축물만 매수하여

조합원자격을 취득하였다고 오해하기 쉽다.

* 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축

사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여

그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한

양도·양수의 경우를 제외한다.)한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음

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바. 사업시행자

조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등,

「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자,「주택법」 제12조제1항의

규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘

자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어

시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다.

사. 주택의 공급기준

1세대 1주택을 원칙으로 한다.

아. 임시수용대책(주거환경개선사업과 동일)

철거되는 주택의 소유자에 대하여 당해 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시

설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를

하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 그 임시수용을 위하여 필요한 때에는 국가·지방

자치단체 그 밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있다.

국가 또는 지방자치단체는 사업시행자로부터 제1항의 임시수용시설에 필요한 건축물

이나 토지의 사용신청을 받은 때에는 대통령령이 정하는 사유가 없는 한 이를 거절

하지 못한다. 이 경우 그 사용료 또는 대부료는 이를 면제한다.

사업시행자는 정비사업의 공사를 완료한 때에는 그 완료한 날부터 30일 이내에 임시

수용시설을 철거하고, 그 건축물이나 토지를 원상회복하여야 한다.

차. 주택규모

분양을 목적으로 건설하는 주택은 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대

수의 100분의 80 이상

임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이상하로 하되, 주거전용면적

이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 40 이상

(3) 주택재건축사업

가. 의의

정비기반시설이 양호하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을

개선하기 위하여 시행하는 사업

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이 경우 사업시행자는 그 임시수용을 위하여 필요한 때에는 국가·지방자치단체 그

밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있다.

국가 또는 지방자치단체는 사업시행자로부터 제1항의 임시수용시설에 필요한 건축물

이나 토지의 사용신청을 받은 때에는 대통령령이 정하는 사유가 없는 한 이를 거절

하지 못한다. 이 경우 그 사용료 또는 대부료는 이를 면제한다.

사업시행자는 정비사업의 공사를 완료한 때에는 그 완료한 날부터 30일 이내에 임시

수용시설을 철거하고, 그 건축물이나 토지를 원상회복하여야 한다.

차. 주택규모

분양을 목적으로 건설하는 주택은 「주택법」 제2조제3호의 규정에 의한 국민주택규

모(이하 "국민주택규모"라 한다) 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이

상, 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이상으로 하되, 주거전용면

적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 50 이상

(2) 주택재개발사업

가. 의의

정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선

하기 위하여 시행하는 사업이며 흔히 알고 있는 재개발사업의 대표적인 방식이며

협의의 의미의 주택재개발사업 이다.

나. 시행방법(도정법 제6조)

인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나, 제43

조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다.

다. 동의율

추진위원회 : 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위

원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라

시장·군수의 승인을 얻어야 한다.

조합 : 토지 등 소유자의 4분의 3이상의 동의

마. 조합원자격

토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자

토지만 소유, 건축물만 소유, 토지와 건축물을 소유한 사람 모두 조합원 자격 있음

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* 현지개량방식은 정비구역내 건축물에 대해 존치되는 것이 원칙이므로일반적인 주택재개발, 주거환경개선사업중 공동주택 방식과는 상당히 다른정비방식이다.

그러나 일단 어떠한 정비구역이라고 공고 또는 고시가 되면 무조건 아파트로변신한다는 오해가 있는데 이를 믿는다면 상당히 리스크가 있어 보인다.

라. 동의율

정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자(공람공고

일 3월 전부터 당해 정비구역 안에 3월 이상 거주하고 있는 자를 말한다)세대수 과

반수의 동의. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통

령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다.

마. 입주권 등의 자격

토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자

‐ 토지만 소유

‐ 건축물만 소유

‐ 토지와 건축물을 함께 소유한 사람 모두 입주권 자격이 있음

바. 사업시행자

시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행

시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어

긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 소유자 및 세입자의

동의없이 시장·군수 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여

시행하게 할 수 있다.

* 다른 정비사업에 있어서는 조합 등 민간 부분의 사업시행자가 있으나

주거환경개선사업의 경우에는 의무적 공공개발 방식의 사업을 하고 있다.

사. 주택의 공급기준

1세대 1주택을 원칙으로 한다.

아. 임시수용대책

철거되는 주택의 소유자에 대하여 당해 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시

설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를

하여야 한다.

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현지개량방식과 공동주택건설방식의 비교구  분 현지개량 공동주택시행자 지자체장(공공시설) 지자체장 또는 공공기관

주택건설 • 단독, 공동주택 건설 또는 개량• 분양아파트 건설 : 토지, 건물소유자 • 공공임대 건설 : 토지건물 소유자중 희망자, 세입자

토지 • 소유권의 변화 없음  토지보상

이주대책 - 토지건물 소유자 : 보상금 세입자 : 주거대책비 및 아파트 입주권

• 토지소유자 : 보상금 • 세입자 : 주거대책비 또는 공공임대입주

국공유지 매각 • 현 점유권자에 유상불하 • 사업시행자에게 무상양여

사업지원

• 개량자금융자 • 60㎡ 이하의 주거용 토지인 경우  ‐ 건축법 등의 특례적용  ‐ 대지최소면적 : 60㎡ → 20  ‐ 건폐율 : 60% → 80%  ‐ 도로폭 : 4m → 기존도로 이용

• 주택자금융자 (전용 60㎡ 이하) • 공공기반시설 설치

사업방식• 사업시행에 따라 주민이 주택건설 및 개량,

지자체는 공공시설 정비 및 확충• 사업시행자가 토지, 건물매수후 토지소유자

등에게 보상금지급,지구내 공동주택분양

시행절차 • 건축허가 신고 → 개량자금 신청(융자지원) → 준공검사 및 필증교부

• 개선계획 수립 및 보고 → 주택건설 사업계획 승인신청 → 주택건설사업계획승인 → 공사착공 → 주택공급

3.도시 및 주거환경정비사업의 종류

(1) 주거환경정비사업

가. 의의

도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히열악하고노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이며, 주거환경개선사업은 1989년 2월 제정된 ‘도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법’에 따라 시작되었다. 1989년 이후로 불량주거지는 기존의 주택재개발사업과 새로 도입된 주거환경개선사업이 서로 다른 지역에 적용되면서 정비되어 왔다. ‘도시저소득주민의 복리증진’과 ‘도시환경개선’을 위해서 노후불량 주거지를 정비한다는 취지의 주거환경개선사업은 지자체나 도시개발공사,대한주택공사 등 공공부문이 사업시행자가 된다는 점에서 기존의 주택재개발사업과는 차이가 있다.

나. 시행방법(도정법 제6조)

1) 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법

2) 시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법

3) 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조제2항의 규정에 의

하여 환지로 공급하는 방법

다. 종류

자료 : 손경환, 주거환경개선사업의 개선방안, 국토연구원, 1999

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정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

*일종의 분양자격 또는 입주권자격의 요건이므로 ①토지만 소유하고 있는

자, ②건축물만 소유하고 있는자, ③토지+건축물의 소유자 모두 분양자격

또는 입주권자격이 있다

나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자

(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그

부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

*재개발 등의 사업방식과는 달리 토지+건물의 경우에만 분양자격이있음

(6)기존무허가건축물

<서울>

1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을

말한다.

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물

나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물

다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이있는 무허가건축물

라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용

건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부

대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는

무허가건축물

마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙

제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한

건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물

<경기,인천,대전,대구,광주,울산,충남,충북,전북,전남,경북,경남,강원>

1989.1.24 이전 건축된 무허가건축물

<부산> 1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가건축물

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계획및이용에관한법률 제2조9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다)

그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는

시설을 말한다.

나. 시행령(도시 및 주거환경정비법 시행령 제3조)

법 제2조제4호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각호의 시설을

말한다.

1. 녹지

2. 하천

3. 공공공지

4. 광장

5. 소방용수시설

6. 비상대피시설

7. 가스공급시설

8. 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 법 제2조제1호의 규정에 의한

정비구역(이하 "정비구역"이라 한다)안에 설치하는 법 제2조제5호의

규정에 의한 공동이용시설(이하 "공동이용시설"이라 한다)로서 법 제30조

의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 당해

시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수"라 한다)이 관리하는

것으로 포함된 것

(4)공동이용시설

가. 법률(도시 및 주거환경정비법 제2조 제5호)

주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이

정하는 시설을 말한다.

나. 시행령(도시 및 주거환경정비법 시행령 제 4조)

1. 공동으로 사용하는 구판장·세탁장·화장실 및 수도

2. 탁아소·어린이집·경로당 등 노유자시설

3. 그 밖에 주민이 공동으로 사용하는 시설로서 제1호 및 제2호의 시설과

유사한 용도의 시설

(5)토지등소유자(도시 및 주거환경정비법 제 2 조 제9 호)

가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는

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내용을 첨부하여 정식 정비구역으로 지정되게 되며 대부분 해당 지역의

추진위원회에서 신청후 관할 관서에서 공고 공람을 하게 되면 구역지정에

대한 절차가 종료되게 된다.

(2)정비사업

도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등

건축물을 개량하거나 건설하는 사업 (도정법 제2조 제2호)

가. 주택 등

정비구역안에서 정비되는 건축물은 주택의 경우에 개량사업이거나 새로운

건축물로 탈바꿈 되는 것이 일반적이다. 새로운 건축물의 경우에는 대부분

아파트가 주류를 이루고 있으나 아파트 외에 주민편의 시설이나 공동시설,

단지내 상가 등도 정비의 대상물이 될 수 있는 것이다.

나. 건축물의 개량

흔히들 재개발 하면 기존의 건축물을 멸실하고 새롭게 아파트 등으로

변신하는 것으로 이해를 하고 있지만 도정법상의 주거환경개선사업중

현지개량방식의 경우에는 멸실보다는 존치가 원칙인 사업방식이며 일부

기반시설의 새로운 증설 등에 필요한 일부 지역의 소유자만이 멸실되는

건축물 및 토지에 대해 해당 정비사업주체(통상 관할시청 또는 구청등)가

시행하는 타 택지개발지 등의 입주권을 받는 방식이 이에 해당 한다.

다. 건축물의 건설

정비사업의 방식중에 건축물을 건설하는 방식의 경우에는 건축물의 개량

방식을 제외한 대부분의 정비사업방식이 이에 해당된다. 특별히 존치에

대한 규정이 없는한 멸실이 원칙이다. 도정법상 적시하고 있는 정비사업

의 종류로서 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업중

공동주택방식의 사업, 도시환경정비사업이 있다.

(3)정비기반시설

가. 법률(도시 및 주거환경정비법 제2조 제4호)

"정비기반시설"이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 (국토의

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문제로 나타나게 된다.

이는 지역주민의 단순한 주거환경 불량의 문제를 떠나서 평온한 생활의 영위자로

서의 역할에 치명적인 불안정을 가져오게 되며, 제도적인 뒷받침이 없이는 풀기

어려운 문제로서 남게 된다.

따라서 이러한 지역의 민의를 반영하고 공공부분의 주민편의 제공을 목적으로

개선이 필요한 지역을 선정,개발토록 하는 것이 바람직한 상생 방안인 것이다.

2.도시 및 주거환경정비법 용어

* 재개발 재건축의 걸음마를 시작하려면 재개발 재건축에서 쓰이는 용어 부터가 생소하게 다가온다

따라서 이러한 용어를 살펴봄으로써 재개발 재건축 이해의 기초를 다진다.

(1) 정비구역

정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을

통해 지정·고시된 구역 (도정법 제2조)

가. 정비기본계획

정비계획을 수립 및 정비구역지정을 하기전에 이에 대한 기본계획을

수립하는데 그 기본계획의 내용중 장차 정비구역으로 지정할 예정인

구역의 개략적인 범위가 각 시도별로 발표되게 된다.(도정법 제3조 제1항

8호 참조) 어떻게 보면 정식의 구역지정 확정이 아닌 예정구역의 상태인

것이다.

그러나 해당 지역의 이해관계인 또는 투자관심자는 재개발구역 또는

재건축지역으로 지정되었다고 생각을 하게 되는 것이 일반적인 상황이다.

사실상 예정구역인 상태이므로 확정 단계는 아니며 예정구역의 경우

추후 변경 또는 없던 일로 되는 경우도 있는 것이다.

물론 정비기본계획상에 정비예정구역이 변경되거나 탈락되는 것이 드문일

이지만 정확한 인식은 아닌 것이다.

나. 정비구역

정비기본계획을 통해 예정구역으로 공고 또는 고시된 지역은 정비사업의

명칭, 정비구역의 면적,도시계획시설의 계획, 공동이용시설 설치계획 등의

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I. 재개발 재건축의 개관

1.도시 및 주거환경정비의 목적

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고

노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써

도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 있음.(도시 및 주거환경정비법 제1조)

(1) 도시기능의 회복

도시는 원래 도시계획에 따라 만들어지는 계획도시가 있는 반면에 사람과 사람의필요와 경제적인 이해관계에 따라 자연발생적으로 이루어지는 도시가 있게마련이다.

계획도시의 경우 그 역사와 전통이 오랜 것이 아니므로 그 범위와 숫자가 많지않은 것이 일반적이다. 전통적인 구 도심은 새로운 주거지로서의 신도심 개발과기반시설의 미비로 인해 점점 예전의 명성을 잃어가고 슬럼화되어가는 것이현실이다.

구도심의 부동산소유자는 개별적 또는 인근의 소유자와 연대하여 옛 명성을되찾으려 하지만 소유자 개개인의 이해관계과 상충되어 도시기능의 회복이 쉽지않은 영역으로 남게 된다.

이럴때 누군가 아무도 이의를 제기할 수 없는 곳에서 주민들의 이해관계를 잘정리하고, 어느정도는 반강제적으로 낙후되어 있는 도시기능의 회복을 할 수 있는계기를 만들어 준다면 구도심지역내 모든 소유권자가 원하는 형태의 도시회복에가까운 하나의 작품이 이루어진다면 그것이 바로 정부나 지자체의 역할일 수있는 것이다.

그러므로 체계적인 도시기능의 회복과 절차, 각종 이해관계인들에 대한 형평성부여를 법률과 각종의 규정으로 정하여 도시기능의 회복에 힘쓰는 것이 국방과외교 등의 문제와 다른 또 하나의 공공부분 역할인 것이다.

(2) 주거환경이 불량한 지역

주거환경의 불량은 지역 거주자의 삶의질 하락만의 문제가 아니라 인간에 있어

가장 중요한 생명의 보호에 취약한 모습으로 나타나게 된다. 집중호우나 해빙기의

사고 등에 취약하게 되며 도로조건의 열악 등으로 인한 불편과 화재시의 취약이

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- 부과율 : 조합원 1인당 평균이익에 따라 0~50% 누진 적용 (단위 : 만원)

1인당평균이익

3,000 이하 5,000 이하 7,000 이하 9,000 이하 11,000 이하 11,000 초과

부 과 율 면 제 10% 20% 30% 40% 50%

- 부과절차

○ 2009. 02. 06 도정법 개정안 주요내용 요약

▶ 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

- 건축물 계획을 정비계획 단계에서는 수립하지 않도록 개선

- 정비구역 지정 시 건축위원회의 심의 생략

▶ 제11조(시공자의 선정) 제2항

- 조합설립인가 후 재건축사업의 시공자 선정

▶ 제12조(주택재건축사업의 안전진단 및 재건축 시행여부 결정 등)

- 안전진단과 정비계획 수립절차 통합 : 정비계획 수립 시 안전진단 실시

▶ 제17조(동의방법) 제2항

- 인감증명서를 통한 토지등소유자 동의방식 개선

▶ 제34조(정비구역의 분할)

- 인접하지 않은 지역 간에도 정비구역의 지정 가능

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투기과열지구와 투기지역의 비교

○ 2008. 11.03 강남권 3개구(강남, 서초, 송파)를 제외한 전국 투기지역 및 투기과열지구 해제

○ 투기과열지구 및 투기지역

※ 강남 3구 투기과열지구 및 투기지역 현황

구 분 지 정 지 역 지정일

서울시(3)

강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납 제외, 거여·마천 추가지정(‘05.9.8)), ’04. 4.26

서초구(내곡·염곡·원지·신원동 제외) ’05. 3.28

※ 주택투기 지역 해제 여건

- 주택 투기지역 지정 6개월 경과하고, 주택 가격 누적 상승률과 최근 3개월간 상승률이 전국

주택 가격 평균 상승률(소비자 물가 상승률)을 밑도는 지역

▶ 재건축부담금

- 근거법령 : 재건축초과이익환수에관한법률 -> 2006.09.25 시행

※ 재건축부담금 : 재건축사업의 수익에 대한 일정비율의 세금

- 부과대상 사업 : 재건축사업 ( 2006.09.25 이후 관리처분인가 신청 분 )

- 납부의무자 : 재건축조합 (조합 해산시 조합원)

- 부담금 산정

{종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용) } × 부과율

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※ 재건축 정비구역 지정요건(단독주택의 경우)

구 분도시 및 주거환경정비법 시행령 별표1 제3호 나목

개정전(2005.5.18이전) 개정후(2008.12.17이후)

단독주택지재건축

정비구역 지정요건

o 300호 또는 부지면적이 10,000㎡ 이상

으로서 다음에 해당하는 지역

. 사업시행후 인근지역에 정비기반

시설 설치가 필요없을 것

. 노후불량건축물이 2/3 이상인 것

. 도로율 20% 이상 확보

o 200호 또는 부지면적 10,000㎡ 이상

으로서 다음에 해당하는 지역

. 사업시행후 인근지역에 정비기반시설

설치가 필요없을 것

. 노후불량건축물이 2/3 이상이거나,

. 노후불량건축물이 1/2 이상으로서

준공후 15년이상 경과한 다세대ㆍ

다가구주택이 3/10 이상일 것

◦ 부지면적 5,000㎡ 이상으로 시ㆍ도조례로

정하는 지역은 조례상 별도기준 지역

▶ 용역개요

o 용역명 : 도시.주거환경정비기본계획수립(주택재건축부문) 2차 용역

2 재건축 지구별 추진현황

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▶ 재건축 기본계획(안)확정 - 2006.03.16 결정

- 정비구역 지정 대상만 해당됨

- 2종 일반주거지역 190% 결정, 3종 일반주거지역 210% 결정

▶ 재건축기본계획 내용

o 정비예정구역 선정 결과 : 319개구역 1,119.2 ha

구 분 구 역 수 (개소) 면 적 (ha)

단독주택 240 659.9

공동주택 79 459.3

계 319 1,192.2

o 협의대상구역 : 12개소 69ha

→ 주민공람결과 주민들의 찬.반의견지역, 제척시 구역면적이 1ha미만이 되어

정비예정구역 기준에 미달되는 구역 등

→ 주민간 협의가 완료되면 시도시.건축공동위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역으로

지정후 사업추진 가능

o 우선검토구역

→ 2차 기본계획 용역시 노후도 및 지정요건 등을 면밀하게 검토하여 정비예정구역

의 지정요건을 충족할 경우 우선 검토할 수 있는 지역

o 단계별 추진계획

→ 1단계 (2008년까지) 219개 구역 879.6ha

→ 2단계 (2010년까지) 100개 구역 239.6ha

* 추진단계의 조정은 자치구청장이 판단하여 시행단계 조정 가능(경미한 변경사항)

▶ 정비예정구역의 운용기준

o 뉴타운사업지구 및 균형발전촉진지구 내 주택재건축구역은 본 기본계획 상 정비예정

구역으로 간주하며, 본 기본계획에 포함되어 있는 뉴타운기본계획이 수립된 지역,

3차뉴차운후보지 및 균형발전촉진지구, 지구단위계획구역내 정비예정구역은 뉴타운

개발기본계획 또는 지구단위계획내용에 따름

o 기본계획 상 정비예정구역에서 주택재건축사업 이외의 주택법에 의한 지역조합,

민영건설사업 등 타사업으로 추진 가능

■ 단독주택재건축 도시.주거환경정비기본계획(2차) 용역 시행

▶ 추진배경

o 2008.12. 17 도시 및 주거환경정비법 시행령이 개정 내용 중 단독주택 재건축

노후도 요건이 일부 추가됨에 따라 개정된 요건을 충족하는 지역에 대한 2차

재건축기본계획 수립 필요

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3) 강동구 고덕택지개발지구

▶ 도 시 계 획 : 일반주거지역, 자연녹지지역, 역사문화미관지구

▶ 택지개발지구 지정 : 1981. 4월

▶ 평균용적률 200%결정(개포와 동일)

▶ 진행내용

- 단독주택 택지 (고덕 1,2동, 명일동) : 2종 190%로 2005년 12월지구단위계획결정

- 저층아파트 (5층이하)단지 : 허용용적률 - 190%지구단위계획결정

- 고층아파트 단지 : 허용용적률 - 230% 지구단위계획 결정

▶ 고덕 저층아파트지구 진행현황

- 안전진단 통과 : 고덕시영, 주공 2,3,4,5,6,7단지

- 정비계획 완료 : 고덕시영, 주공 2,3,4,5,6,7단지

- 조합설립 인가 : 고덕시영, 주공 2,3,4단지

▶ 고덕 단독주택 택지 진행현황

- 고덕 1동 1개소, 2동 2개소 : 주민공람 및 구의회 의견청취 후 2009년 하반기 정비

구역지정 신청

※ 단독주택지재건축지역은 유보됨

3. 일 반 지 구

※ 재건축기본계획안으로 확정 - 정비구역지정

▶ 강남구 은마아파트, 강동구 둔촌 주공아파트 (대지조성사업지구), 송파구 가락 시영

아파트 등

▶ 정비구역 지정대상

1) 재개발, 주거환경개선사업

2) 재건축사업

- 2003. 7. 1일자로 『도시및주거환경정비법』이 시행되어 공동주택 재건축의 경

우 300세대이상 또는 대지면적 10,000㎡ 이상이면 정비구역 지정 대상임

- 단독주택지 재건축사업(다가구, 다세대, 연립, 상가 등 혼재지구)은 200가구 이상

또는 대지면적 1만평방미터 이상

※ 노후불량 건축물이 2/3이상 또는 15년 이상 경과된 다가구 및 다세대주택이

3/10이상일 때 노후불량 건축물이 1/2이상

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(개포시영, 개포1 ž 2 ž 3 ž 4단지, 일원현대, 일원대우)

▶ 개포지구 지구단위계획 결정 내용 : 2002. 6.17

- 구역 전체 평균 상한 용적율 200% 이하 (저층 : 177%, 고층 : 222%)

- 저층은 2종일반주거지역, 고층은 3종일반주거지역 으로 결정

- 지구전체 32개 아파트 단지를 특별계획구역으로 지정, 세부 개발계획을

소위원회에서 결정

- 지구단위계획 결정 후 5년이 경과되어 개포지구단위계획 재정비를 공람 후 2009년

9월 중 서울시 상정

▶ 2009년 재정비안 :

- 제2종 : 용적률 -> 기준 190%, 허용 200%, 상한 250%

층 수 -> 18층 이하

- 제3종 : 용적률 -> 기준 210%, 허용 230%, 상한 250%

층 수 -> 제한없음

※ 종 상향은 단지별 정비계획수립시 도시·건축 공동위원회 심의를 통하여 결정

※ 특별계획구역 현황 (32개 아파트 단지)

NO. 단 지 명 대지면적(㎡) 호 수 평균평형 층 수 용 적 률

1 개 포 시 영 113,015 1,970 14 5 77.4

2 주공 1 단지 366,032 5,040 14 5 68.8

3 주공 2 단지 96,965 1,400 16 5 80.6

4 주공 3 단지 64,294 1,160 12 5 75.8

5 주공 4 단지 160,673 2,840 13 5 80.2

6 일 원 대 우 9,610 110 29 5 93.0

7 일 원 현 대 41,280 465 29 5 95.3

8 공무원9단지 55,153 690 15 5 63.9

9 우 성 6 차 20,727 270 25 5 106.8

10 우 성 8 차 12,465 261 31 9 189.6

11 현 대 3 차 19,960 198 50 9 147.6

12 주공 5 단지 55,858 940 29 13,14 151.0

13 주공 6 단지 57,851 1,060 26 13,15 151.7

14 주공 7 단지 54,545 900 29 15 145.4

15 공무원8단지 71,947 1,680 18 12 127.7

16 개 포 한 신 20,876 364 32 13 179.6

17 우 성 7 차 47,483 802 31 5,14 157.7

18 현 대 4 차 6,734 142 31 13 199.9

19 개 포 경 남 55,053 678 46 12,15 175.2

20 우 성 3 차 32,107 405 45 15 179.3

21 우 성 9 차 8,780 232 32 15 249.3

22 현 대 1 차 35,682 416 49 13 179.4

23 현대 200 동 4,193 72 32 9 157.7

24 현대 220 동 2,547 54 32 9 186.0

25 현 대 2 차 55,139 558 49 9 149.3

26 선 경 78,636 1,034 44 14,15 179.9

27 우성 1, 2 차 88,761 1,140 43 15 176.9

28 미 도 맨 션 195,080 2,436 45 14 179.7

29 개 포 럭 키 6,198 128 31 8 187.5

30 도 곡 한 신 36,473 620 27 9 145.6

31 우 성 4 차 46,065 459 48 9 145.3

32 우 성 5 차 8,527 180 30 9 179.6

- 29 -

2. 택지개발지구

※ 지구단위계획결정내용 - 재건축기본계획안과 동일 - 정비구역지정 필요

1) 택지개발지구 사업내용

▶ 서울시 택지개발사업 시행 현황 : 총 41개지구

▶ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조제2항제1호에 의거 재개발구역, 택지개발사업

지구, 주거환경개선지구는 사업완료 후 10년이 경과된 지역에서는 제1종지구단위계획

을 수립하여야 함

▶ 지구단위계획 결정기관 - 서울시

2) 강남구 개포택지개발지구

가) 개포 택지개발지구 중 단독주택 용지

(제1-1지구(도곡동), 1-2지구(포이동), 2-1지구(상업지역), 2-2지구(개포동), 4지구(일원동)

※ 국토의계획및이용에관한법률 제51조 2항 1호의 규정에 의거 택지개발 사업완료 후

10년 경과시에는 제1종 지구단위계획 수립을 의무화 함

▶ 개포택지(단독주택지)는 1988년 택지개발 사업이 완료되었음

▶ 주민요구사항 : 제1종 지구단위계획 수립과 관련하여 공동주택 건립 허용 및 제3종

일반주거지역으로 변경 요청

나) 개포지구 지구단위계획안 결정 (아파트 밀집지구)

▶ 대 상 : 32개 단지 484개동 28,704세대

- 저층 11개단지(5층 이하) 14,404세대

- 고층 21개단지(12층~15층 이하) 14,300세대

▶ 재건축 추진중인 저층아파트 7개단지 289동 12,985세대

- 28 -

▶ 압구정지구 개발계획안 (서울시)

- 27 -

▶ 고밀도 아파트 단지 현황

지 구 단지수 해 당 아 파 트 가구수

잠 실 7 잠실주공5단지,신천동 장미1~3차,미성,진주,크로바,풍납동 우성 10,804

반 포 38

신반포16차,잠원대림,신반포25~27차,신반포19~21차,한신4~5지구,현

대,강변,한강,잠원한신,잠원훼미리,한신로얄,한신2차,한신14차,녹원한

신,반포경남,미주,잠원도아,중앙하이츠,신반포23차,신반포5차,6차7차,

반포한양,반포우성,신반포4차,신반포3지구,한신타운,한신타워,킴스빌리

지,잠원현대훼미리,잠원신화,청구,신반포6차,블루힐하우스,대우,한신그린

18,365

서 초 20우성1~3차,신동아,무지개,우성5차,삼익건설,삼풍,삼호,삼익,진흥,세종,

삼호가든1~5차,서초한양,반포현대,서초가든삼성스위트,서초4차(현대)12,238

여의도 12 광장,미성,목화,삼부,수정,한양,대교,장미,시범,삼익,화랑,은하 6,652

청담 ․ 도곡 14

청담한양,신동아,삼익(심의),석탑,푸른솔진흥,한솔,상아1차,2차,삼성월

드,서광,현대,성보(심의),혁삼현대,동부해오름,개나리4차,5차,6차(심의),

은하수,대림역삼,진달래1차,2차(심의),3차

5,670

서빙고 22신동아,그린파크,한강맨션,로얄,리바뷰,정우,코스모스,점보,렉스,왕궁,현

대,미주A~B,장미,한강제일,수정,반도,삼익,한강,한가람,이촌,한강대우8,755

이 수 3 방배신삼호,방배삼호,방배궁전 1,693

압구정 11미성1~2차,신현대,구현대,신사현대,신성,현대8차,한양1~2단지,한양8

차,한양3단지10,751

원 효 1 산호 554

이 촌 8 증산,강변,강서,타워,동부,이촌대림,이촌우성,그린 1,942

가 락 2 한양1차,한양2차 1,320

암사 ․ 명일 2 삼익그린1차,삼익그린2차 3,960

아시아선수촌 1 아시아선수촌 1,356

▶ 절 차 : 공람공고 - 시 도시계획위원회 확정 - 아파트지구 기본계획 결정고시 - 사업시

행인가 신청 - 개발기본계획변경은 서울시결정사항임

▶ 고밀도 아파트지구 → 계획용적률 230% 확정 (인센티브 별도)

- 26 -

- 용적률 278.90%,

- 현재 미착공 상태임

▶ 암사.명일지구

- 강동시영1차 3,000세대, 강동시영 2차 1,400세대, 동서울 470세대, 한양아파트

50세대

▶ 화곡지구

- 우신 1,170세대, 주공2단지 1,754세대, 양서1단지 290세대, 양서3단지 100세대

홍진 90세대, 내발산주공 1,550세대, KAL 204세대, 세림 40세대

2) 고밀도아파트 지구 사업내용

▶ 아파트지구 지정 : 저밀도와 동일

▶ 고밀도 아파트 지구 현황

지 구 명 면적(㎡) 단지수 동수 세대수 준공년도 기본계획변경 공람공고

13개 지구 7,774,313 141 924 84,060

잠실지구 695,404 7 94 10,804 ’77～’84 2005. 12.15결정고시

반포지구 1,888,254 38 173 18,365 ’78～’00 2004.12월 결정고시

서초지구 1,451,545 20 133 12,238 ’78～’00 2004.12월 결정고시

청담․도곡지구 500,503 14 77 5,670 ’79～’01 2005.12.1일 결정고시

서빙고지구 814,000 22 119 8,755 ’70～’00 2006.1월 결정공시

여의도지구 590,000 12 80 6,652 ’75～’78 2006.2월 결정고시

이수지구 83,000 3 22 1,693 ’77～’83 2006.1월 결정공시

압구정지구 1,046,148 11 130 10,751 ’79～’96 지구단위계획 용역중(2009.5월~2010.5월)

이촌지구 132,806 8 27 1,942 ’70～’99 2005.12월 결정고시

원효지구 26,965 1 6 554 1977 ＂

가락지구 113,500 2 16 1,320 ’83～’84 ＂

암사․명일지구 248,993 2 29 3,960 ’80～’83 2006.5월 결정고시

아시아선수촌지구 183,195 1 18 1,356 1986 2009년 하반기공람공고예정

- 25 -

․ 도곡2차(768세대, 2008. 6. 03 준공)

․ 영동차관(2070세대, 2008. 12월 준공)

․ 신도곡(420세대, 2008. 9월 준공)

․ 진달래3차(476세대, 2009. 12월 준공)

▶ 송파구 - 잠실지구

․ 잠실1단지 (5,390세대→5,678세대) : 2008. 12월 준공

․ 잠실2단지 (4,450세대→5,563세대) : 2008. 12월 준공

․ 잠실3단지 (3,280세대→3,696세대) : 2007. 08. 24 준공

․ 잠실4단지 (2,450세대→3,002세대) : 2006. 12. 28 준공

․ 잠실시영단지 (6,000세대→6,864세대) : 2008. 09월 준공

▶ 서초구 : 반포지구 - 9,020세대 (8개 단지)

․ 반포주공 3단지 : 2004. 10. 30 재건축 사업시행인가

- 지상23층~29층 (44개동 3,410세대) - 기존 5층 2,400세대

- 소형평형 의무비율 적용

- 용적률 269.34%,

- 2005. 5. 10 관리처분계획 인가

- 2009. 3월 준공

․ 반포주공 2단지 : 2004. 12. 31 재건축 사업시행인가

- 지상22층~32층 (29개동 2,444세대) - 기존 5층 1,720세대

- 소형평형 의무비율 적용

- 용적률 269.95%

- 2005. 10월22일 관리처분계획 인가

- 2009. 7월 준공

․ 반포미주아파트 : 2005. 4. 30 재건축 사업시행인가

- 지상26층~29층 (5개동 397세대) - 기존5층 280세대

- 소형평형 의무비율 적용

- 용적률 269.63%

- 현재 미착공 상태임

․ 신반포 1차 : 2005. 5. 16 재건축 사업시행인가

- 지상20층~30층 (16개동 1,037세대) - 기존5층 730세대

- 소형평형 의무비율 적용

- 24 -

1. 아파트지구

※ 정비구역지정 필요 없음(아파트지구 개발기본계획에 의한 재건축) 1) 저밀도아파트 지구 사업내용 및 개요

구 분 위 치 면 적 단지수 동 수 호 수 건축년도

계 3,793 43 1,180 50,152 ’73～’84

잠 실 잠실동 19 1,379 5 497 21,250 ’75～’76

반 포 반포동 18 1,123 8 243 9,020 ’73～’84

청담․도곡 삼성동 13 619 13 200 9,342 ’74～’78

화 곡 화곡동 산70 368 13 144 5,620 ’78～’81

암사․명일 암사동 414 304 4 96 4,920 ’79～’82

2) 지정 : 1976.8.21(4개지구) - 국토해양부

3) 아파트지구 개발 기본계획 변경 : 2002. 2

※ 서울시 결정권한

4) 변경주요내용【재건축 기준】

▶ 용 적 율 : 270% + 15%(인센티브)

※ 인센티브 : 소형평형 확보 5%(전용면적 60㎡이하 30%확보), 공공용지 확보 10%

5) 저밀도 아파트지구 진행사항

▶ 강남구 - 청담․도곡지구(9,342세대→11,517세대)

․ 도곡1차(2,450세대→3,002세대) : 2002. 1.14 사업승인

(2006. 1.27 준공)

․ 영동1,2,3단지(2,590세대→2,634세대) : 2002. 8. 1 사업승인

-영동1단지 1,050세대(2005년 10월16일 준공)

-영동2단지 840세대(2005년 12월 16일 준공)

-영동3단지 738세대(2005년 12월 16일 준공)

․ 개나리1차(408세대, 2006. 8. 30 준공)

․ 개나리2차(저층, 541세대, 2006. 9. 28 준공)

․ 개나리3차(저층, 332세대, 2006. 8. 14 준공)

․ 개나리2차(고층, 288세대, 2007. 8. 30 준공)

․ 해청1단지(삼성, 275세대, 2007. 5. 25 준공)

․ 해청2단지(롯데, 713세대, 2007. 3. 26 준공)

- 23 -

으로 인한 양도․양수의 경우를 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음에 해당

하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

① 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료.

취학․결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시․광역시․ 시 또는 군으로 이전하는 경우

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원전원이 이전하는 경우

③ 세대원전원이 해외로 이주하거나 세대원전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자

하는 경우

④ 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을

2년 이상 계속하여 소유하고 있는 자

⑤ 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2

년이상 계속하여 소유하고 있는 자

⑥ 착공일로부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여

소유하고 있는 자

⑦ 법률 제7056호 도시 및 주거환경정비법 중 개정법률 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등소유자

(2003.12.31전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 조합원으로 부터 건축

물 또는 토지를 양수한 자)로부터 상속․이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

⑧ 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을

말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는

공매되는 경우

◈ 재건축조합원 명의변경 제한 기간

- 2004. 01. 01 이후 조합설립인가일부터 소유권보존등기일까지 (2004.01.01 이전은 1회에 한해 가능)

◦ 기존 예외조항

① 생업상의 사정 등으로 사업구역 외 특별시/광역시/시 또는 군으로 이전시(수도권의 경우 수도권 밖) (도정법)

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 (도정법)

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년이상 동안 해외 체류하는 경우 (도정법)

④ 조합인가 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 5년 이상 보유자 (도정법 시행령)

⑤ 사업시행인가 후 3년 이내 착공되지 않은 조합의 5년 이상 보유자 (도정법 시행령)

⑥ 착공일부터 5년이내 미준공토지를 5년이상 소유한자 (도정법 시행령)

◦ 개정 예외조항 - 2009.02.06 도정법 개정, 2009.08.11 시행령 개정

① 생업상의 사정 등으로 사업구역 외 특별시/광역시/시 또는 군으로 이전시 (도정법)

②, ③은 기존과 동일

④ 조합인가 후 2년 이내(2년 소유) 사업시행인가 신청이 없는경우 (도정법 시행령)

⑤ 사업시행인가 후 2년 이내(2년 소유) 착공되지 않는 조합의 경우 (도정법 시행령)

⑥ 착공일부터 3년 이내(3년 소유) 미준공사업의 조합원 (도정법 시행령)

⑦ 경매 또는 공매가 시행되는경우 (도정법 시행령)

- 22 -

◈ 주택의 규모별 건설비율 및 임대주택건설 비율

구 분세대 규모별 건설비율 임대주택건설비율

비 고60㎡이하 60㎡-85㎡ 85㎡초과 건설비율 40㎡이하

주거환경

개선사업90% 이상 10% 이하 20% 이상

임대주택의

40% 이하

또는 총 건설

세대수의 8%

이상

-다른 구역과 연계,

전체 구역에 대한 공급비율

을 기준으로 사업구역 별

차등적용 가능

-대지면적 1만㎡ 이하는

임대주택은 적용제외

주택재개발

사업80% 이상 20% 이하 17% 이상

임대주택의

30% 이하

또는 총 건설

세대수의 5%

이상

- 수도권을 제외한 기타

시.도의 경우 50%범위 안에서

완화 가능

주

택

재

건

축

사

업

300세대

이상

85㎡ 이하 60% 이상

(60㎡ 이하는 시도조례

별도적용)

40% 이하-세대규모별 기준에 적합하고,

85㎡ 이하가 전체 연면적의

50% 이상 일 것

-수도권과밀억제권역에 한해

적용함

-조합원주택의 전용면적을

재건축 전 주택의 10% 범위

내 증축시 소형의무비율

적용제외

20-300

세대

미만

60% 이상 40% 이하

◈ 정비계획과 지구단위계획의 비교

구 분정비계획

(도시 및 주거환경정비법)

지구단위계획

(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

차이점 공동이용 시설계획 용도지역 세분, 용적률 인센티브

유사점 기반시설계획, 층수제한. 건축선 등 건축계획, 환경관리계획, 경관계획 등

◈ 재건축조합설립인가의 효력

- 조합설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 사업계획의 승인을 신청해야 함.

- 조합설립이 성립되지 않거나 무효, 취소 또는 철회되면 인가의 효력은 소멸

◈ 정비사업의 조합원

토지등소유자(주택재건축사업에 동의한 자)로 하되, 소유권.지상권이 수인의 공유일 경우 그를

대표하는 1인을 조합원으로 본다.

◈ 투기과열지구안의 주택재건축사업의 조합원 자격 양수금지

투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업은 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물

또는 토지를 양수(매매․증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속.이혼

- 21 -

외부회계감사

(인가고시 20일 이내)

․ 14일 이상 공람토지수용(재개발)

분양신청의 통지 및 공고

(시행자→조합원)

․ 사업시행인가 후 60일 이내 통지

(사업시행인가 후 시공자를 선정한

경우 계약일부터 60일 이내)

※ 조합원의 자격

․ 재개발, 도시정비 : 토지 또는 건축물의 소유권자

및 지상권자

․ 재건축 : 토지 및 건축물의 소유권자로서

조합설립에 동의한 자

․ 분양신청기간:30일 이상 60일이내

․ 분양신청 아니한 자

: 150일 이내 현금청산 공람 및 의견청취

(시행자, 30일간)

․ 종전 토지 및 건축물 평가

기준일: 사업시행인가 고시일

관리처분계획의 수립

(시행자) ․ 조합총회 결의

․ 주거환경개선 제외 관리처분계획의 수립

(시행자)

철거/착공/분양 ․ 관계기관, 부서 협의

․ 30일 이내 인가

시공보증서 제출

감리자 지정

조합원/일반분양

동․호수 추첨

준공인가/입주

(시행자 →시․군․구청장) ․ 인가 후 대지확정측량/토지분할

외부회계감사

(준공인가 신청 7일 이내)

․ 회계감사 종료일 15일 이내

시장, 군수에 보고

(공통사항)

이전고시 및 보존등기

(시행자) ․ 시장, 군수에 보고

청산금의 지급 ․ 징수

조합해산과 청산 ․ 청산서류 이관

- 20 -

3. 정비사업 세부추진 절차

․ 10년 단위 수립(5년마다 타당성검토)

․ 인구 50만 이상 시

․ 300세대 이상, 1만㎡ 이상(재건축)

(* 20세대 이상 공동주택 예외)

․ 주민요청 시 토지등소유자의 2/3 이상

동의

도시 및 주거환경정비

기본계획의 수립(시․도지사) ․ 14일 이상 공람

안전진단(재건축)

정비계획수립

(시․군․구청장)

․ 30일 이상 주민공람

․ 지방의회의견 청취,

도시계획위원회심의

․ 고시,국토부장관에 보고

․ 토지등소유자 1/2 이상

동의

정비구역지정

(시 ․ 도지사)

사업계획수립

사업수지분석

추진위원회 구성 및 승인

(토지 등 소유자→시․군․구청장)

․ 조합정관 승인

․ 조합장 및 임원선출창립총회

․ 사업계획결정

․ 토지등소유자 3/4이상 동의

(재개발, 도시환경)

외부회계감사

(조합인계전 7일 이내)

조합설립인가

(추진위원회→시․군․구청장) ․ 전체구분소유자 3/4 이상

동별구분소유자 2/3 이상

(재건축)․ 30일 이내

법인등기건축심의

교통영향평가

매도청구소송

신탁등기(재건축)

․ 토지등소유자4/5 이상

토지면적의 2/3 이상

동의(재개발,도시환경)

․ 총회에서 조합원 과반수

이상 동의(재건축)

사업시행인가

(시행자→시․군․구청장)

- 19 -

2. 정비사업의 추진절차

기본계획 수립

(시 장)

- 기본계획안 작성 → 주민공람 → 시 의회 의견청취 →

시 도시계획위원회 심의 → 고시(시장)

계획 단계 ↓안전진단

(재건축)

- 안전진단 실시(안전진단신청 → 현지조사(시장 ․ 군수)

→ 안전진단 실시여부 판정 → 안전진단 실시

→ 안전진단 결과 검증 → 재건축 여부 판정

정비구역 지정

(시장)

- 기초조사(구청장) → 정비계획수립(구청장) → 주민설명회 개최

→ 공람공고(구청장) → 구의회 의견청취 → 입안(구청장)

→ 시 도시계획위원회 심의 → 지정 및 고시(시장)

↓

조합설립추진위원회

구성 및 승인(구청장)

- 토지 등 소유자 동의 → 추진위원회 구성 → 구청장 승인

- 회계감사 : 조합으로 인계되기 7일 이내(3.5억 이상)↓

조합설립인가

(구청장)

- 정관 작성 → 토지 등 소유자 동의 → 인가 신청 →

인가(구청장) → 법인 등기

↓ 시공사

선정

시행 단계사업시행인가

(구청장)

- 사업시행계획서 작성 → 토지 등 소유자동의 → 인가 신청

→ 일반 공람(구청장) → 인가 및 고시(구청장)

↓ 회계감사 : 고시일 부터 20일 이내(7억 이상)

관리처분계획 인가

(구청장)

- 분양통지 및 공고 → 분양신청 → 관리처분계획수립 → 공

람(시행자) → 인가신청 → 인가(구청장) → 고시(구청장) →

인가내용의 통지(시행자)

↓ 회계감사 : 준공 인가 7일 이내(14억원 이상)

준공 및 이전고시

(소유권 이전)

(사업시행자)

- 준공검사(구청장) → 준공인가 및 고시(구청장) →

확정 측량 및 토지분할 → 관리처분계획사항 통지 →

이전 고시 및 보고(조합)

↓

완료 단계 청산․등기 (시행자) - 청산금 징수․지급 및 등기촉탁

↓

조합 해산

(조합)

- 청산법인 설립

- 서류 이관(조합 → 구청장)

- 18 -

용 어 정 의

관리처분계획 기준일 * 법 제46조 제1항의 규정에 의한 분양 신청기간이 만료되는 날

권리가액* 관리처분 계획기준일 현재 제24조제3항의 규정에 의하여 산정된 종전

토지 등의 총 가액을 말함.

호수밀도

* 정비구역 면적 1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 각목의

기준에 의하여 산정한 밀도

- 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동로 보며 기준층

이외의 가구는 계상하지 아니함.

- 신 발생무허가 건축물은 건축물 동수 산정 제외.

- 기존공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역

안의 총 건축물 동수를 존치면적에서 제외한 면적으로 나누어 산정

- 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는

구분소유등기에 불구하고 전환전의 건축물 동수에 의하여 산정한다.

- 준 공업지역 안에서 정비 사업으로 기존공장의 재배치가 필요한

경우에는 정비구역 면적 중 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고

산정한다.

주택접도율

* 정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비

구역안의 건축물 총수로 나눈 비율

※ 주택 접도율 = (4미터이상 도로에 접한 건축물 총수) / (구역 내 건축물 총수)

무상양도

* 정비사업 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설은 그 시설을

관리할 행정청(지방자치단체, 서울시 등)에 무상으로 귀속되며 새로이

설치되는 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도가 폐지

되는 공공시설을 무상으로 양도받을 수 있는 제도를 말한다.

보류지(보류시설)

* 관리처분계획인가시 분양대상의 누락․착오 및 소송 등에 대비하고 예기치

못한 사업경비 등에 충당하기 위한 시설로서 처분치 않고 보류해 두는

대지 또는 건축시설을 말한다.

정비기반시설

* 도로·상하수도, 학교,·녹지, 공원·공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에

필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설

(교통시설, 공간시설, 유통공급시설, 공공문화체육시설, 방재시설)

- 17 -

노후․불량건축물

(서울시 조례기준)

* 철근․철골콘크리트 또는 강구조 공동주택의 경우 다음 각목의 1에

해당하는 기간이 경과한 건축물

- 1992.01.01 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년

4층 이하의 건축물은 30년

- 1982.01.01 부터 1991.12.31일까지 준공된

5층 이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년

4층 이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년

- 1981.12.31 이전에 준공된 건축물은 20년

* 상기외의 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각 목에서

정하는 내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물

- 철근․철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년 -> 40년(단독주택 제외)

- 위항 이외의 건축물 : 30년 -> 20년

* 건축물의 급수․배수․오수설비 등의 노후화되어 수선만으로는 그 기능을

회복할 수 없게 된 건축물

- 기존 무허가 건축물

- 부엌․화장실․세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 주택

- 급수․배수․오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물

- 그 밖에 규칙이 정하는 건축물

○ 기타

용 어 정 의

정비구역* 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법

제4조의 규정에 의하여 지정․고시된 구역

토지 등 소유자

* 주거환경개선사업 ․ 주택재개발사업 ․ 도시환경정비사업의 경우 :

정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

* 주택재건축사업의 경우

- 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

- 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 주택 및 부속토지의 소유자와

부대․복리시설 및 그 부속토지의 소유자

기존무허가 건축물* 기존무허가 건축물관리대장에 등재되어 구청장이 발급하고 있는

무허가건축물을 말함.

공동이용시설* 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그밖에

대통령령이 정하는 시설

- 16 -

4. 정비사업의 용어 정의

○ 노후불량건축물

노후·불량건축물의 정의 (다음 각항의 1에 해당) 법시행령

조례

1 건축물이 훼손되거나 일부 멸실되어 붕괴, 그 밖에 안전사고가 우려되는 건축물 ●    

2

주변 토지이용사항 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고 건축물을 철거하고 신축하는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 다음 각목의 1에 해당

●    

2-1과소필지, 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 상실한 대지에 위치한 건축물

  ◎  

2-2

공장의 매연․소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물로서 다음 각호의 1에 해당

  ◎  

2-2-1 건축물로서 구조 강도를 갖추지 못한 건축물     ○

2-2-2 거주자의 안전에 위험이 있을 정도로 노후한 건축물     ○

2-2-3벽·지붕 등의 주요구조부의 재질이 내열·내화·방열 및 방습에 적절한 재질이 아닌 건축물

    ○

2-2-4 2층 이하의 목조건축물로써 화재에 취약한 건축물     ○

2-3당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데

드는 비용이 철거후 신축하는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물  ◎  

3

도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 (다음 각목의 1에 해당)

●   

3-1 준공된 후 시·도조례가 정한 연수(최소 20년) 이상 지난 건축물   ◎  

3-2 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물   ◎  

3-3건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

  ◎  

3-4

시·도조례가 3-2, 3-3에 대하여 세부적으로 정한 기준

(다음 각호의 1에 해당)  ◎  

3-4-1 침실, 부엌, 화장실, 세면장 중 한 가지 이상을 갖추지 못한 것     ○

3-4-2 상·하수도 시설이 없는 것     ○

3-4-3 고정 난방시설을 갖추지 못했거나 작동이 불가능한 것     ○

3-4-4쾌적한 주거환경을 위하여 방음, 환기, 채광을 위한 적정한 시설을 갖추지 못한 것

    ○

- 15 -

3. 정비사업의 변천

1) 노후 ․ 불량 주거지 정비사업의 추진절차 일원화

- 재개발 사업은 조합원 과반수의 동의를 얻어 주택법 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설

업자로 보는 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘자와 공동으로 시행할 수

있음 (도시및주거환경정비법 제8조 1항)

2003.6.30 이 전2003.7.1일 이후

(도시및주거환경정비법)재 개 발

(도심재개발법)

재 건 축

(주택건설촉진법)주거환경개선

기본계획 기본계획

⇓ ⇓(안전진단-재건축)

구역지정 지구지정구역지정

(정비계획수립)

⇓ ⇓ ⇓추진위원회 추진위원회 개선계획수립 추진위원회

⇓ ⇓ (안전진단) ⇓ 조합설립 조합설립 ⇓ 조합설립

⇓ (시공사선정) ⇓ (시공사선정) ⇓ (시공사선정)

사업시행인가 사업계획승인 사업계획승인 사업시행인가

⇓ ⇓관리처분계획 ⇓ ⇓ 관리처분계획인가

⇓ ⇓착공 및 분양 착공 및 분양 착공 및 분양 착공 및 분양

⇓ ⇓ ⇓ ⇓준 공 준 공 준 공 준 공

⇓ ⇓ ⇓청 산 조합해산 청 산

※ 재건축사업 - 도시계획사업으로 편입되어 공공의 목적 및 이익을 위해 사적재산이 제한될 수 있고, 조합원이 사업주체가 됨

- 14 -

◈ 뉴타운사업과 도시재정비촉진사업의 비교

구 분

서울시 지역균형발전사업

도시재정비촉진사업뉴타운사업 균형발전촉진사업

법적

정의

○ 종전 민간주도 재개발사업 등과

차별되게 광역화시켜 적정규모의

생활권역을 대상으로 노후불량 주

택재정비와 함께 충분한 도시기반

시설을 확충하는 종합적인 도시계

획사업

○ 서울시 자치구별로 중심거점지

역을 지정ㆍ육성하여 지역주민의

도시생활 편의를 위해 복합도시로

개발하는 사업

※ 강남중심의 도시공간구조를 전

환하기 위해 강북 등 상대적으로

낙후된 지역중심지를 개선하는 사

업으로 주거환경개선 중심의 뉴타

운사업과 구별됨

○ 도시의 낙후된 지역에 대한

주거환경개선과 기반시설의 확

충 및 도시기능의 회복을 광역

적으로 계획하고 체계적이고

효율적으로 추진하는사업

※ 서울시에 국한된 뉴타운 및

균형발전촉진사업을 전국단위

로 확대하여 추진하는 사업

종 류

○ 주거지형 : 주택재개발구역 중심

(길음뉴타운)

○ 중심지형 : 기존 도심에 주거, 

상업,업무기능 복합 개발

(왕십리뉴타운)

○ 신시가지형 : 미(저) 개발지에

주거, 상업,생태,문화기능의 신시

가지 조성

(은평뉴타운)

○ 부도심 중심(청량리)

○ 지역중심(미아)

○ 지구중심(구의ㆍ자양)

○ 주거지형 : 50만㎡이상

   - 노후불량주택의 주거환경

개선과 기반시설정비가 필요한

사업

○ 중심지형 : 20만㎡이상

   - 도심 또는 부도심지역의

도시기능회복이 필요한 사업

특 징

○ 강북지역과 같이 노후불량   

주택밀집지역 등의 낙후된  기성

시가지 시행사업

○ 강북지역 중 상대적으로 낙후된

중심지를 상업, 유통, 업무,정보

산업 등의 도시기능을 집중 개선

하는 사업

○‘도시재정비촉진을위한특별법’

시행으로 뉴타운ㆍ균형발전촉

진지구에 대한 법적근거마련

※ 기존 뉴타운 및 균형발전촉

진지구가 재정비촉진지구로 지

정시 용적률ㆍ건축기준 완화

및 인센티브 적용

※ 국토해양부는 서울시에서 그동안 조례로 시행해 오던 뉴타운지구 26개소와 균형발전촉진지구

8개소 등 총 34개 지구 중 은평뉴타운 등 16개 지구에 대해 재정비촉진지구로 및 촉진계획으로

인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적으로 개발ㆍ추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘

대량의 주택공급을 촉진함

시행자○ 기본계획: 공공,   ○ 도시기반구조 개선: 공공지원,   ○ 아파트 등 건축사업: 공공, 민간

적용

법령서울시 지역균형발전지원에관한 조례 (2003. 3. 15 제정)

·도시재정비촉진을위한특별법

(2006. 7. 1 시행)

- 13 -

◈ 재건축과 재개발사업의 비교

구   분 주 택  재 건 축 사 업 주 택  재 개 발 사 업

법적정의

○ 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후불량

건축물이 밀집한 지역의 주거환경개선사업

○ 정비기반시설이 열악한 지역에서 노후불량

건축물이 밀집한 지역의 주거환경개선사업

※ 정비기반시설 : 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구 등

종   류○ 공동주택 재건축사업 (아파트, 연립)

○ 단독주택지 재건축사업 (구마을)

○ 노후불량주택 재개발사업

 (단독주택지재건축사업과 유사)

특   징○ 강남지역과 같이 기반시설이 완료된

신시가지 등에서 시행되는 사업

○ 강북지역과 같이 기반시설이 미비된

기성시가지 등에서 시행되는 사업

정비사업

의

성    격

○ 기반시설의 정비 없이 순수 노후불량주택만

개선하는 정비사업

※ 잠실 저층 재건축사업 등

○ 기반시설의 정비와 노후불량주택을 함께

개선하는 정비사업

※ 봉천동재개발사업 등(달동네)

시 행 자 재건축조합 (민간의존) 재개발조합 (민간의존)

적용법령 도시및주거환경정비법 (2003. 7. 1 시행 - 재건축과 재개발 통합)

◈ 재건축사업의 개념 및 대상요건

▶ 2003. 7. 1. 이후 재건축사업이 도시및주거환경정비법으로 통일 되면서 도시계획사업으로

전환됨

▶ 도정법 시행전에는 지주공동사업(조합+주택사업자)으로 사업을 진행하였으나, 도정법 시행

후에는 사업주체가 조합으로 이전되어 현재는 협력업체로 정비사업전문관리업자가 관여할

수 있음

▶ 공동주택 재건축 : 노후 불량된 공동주택을 철거하고 기존 주택의 소유자가 자율적으로

조합을 결성하여 공동주택을 건설하는 것

- 공동주택 중 아파트 (5층이상) 및 연면적 660㎡ (200평)을 초과하는 4층 이하의 연립주택만

대상임

- 다세대주택은 공동주택이라도 재건축 대상이 아님

- 공동주택재건축은 안전진단을 꼭 득하여야 함

▶ 단독주택지 재건축 (도정법 시행령 별표 제3호) - 2005. 5. 19 도시및주거환경정비법 개정

* 재개발사업과 유사하여 혼동되기 쉬움. 특히 재건축사업에 관련된 규제사항은 적용을

받으므로 조심하여야함

- 도로를 포함한 정비기반시설이 완료된 곳 (단독주택지 재개발과 차이점)

- 200호 이상 또는 부지면적 10,000㎡ 이상일 것(부지면적 5,000㎡ 이상으로 시ㆍ도

조례로 정하는 지역은 시ㆍ도조례에 따른 별도기준 적용)

- 조건 : 노후ㆍ불량건축물이 2/3 이상일 것

15년 이상된 단독 및 다가구주택 비율이 30% 이상일때, 노후ㆍ불량건축물이 1/2 이상

- 12 -

1 정 비 사 업

제 2 장 : 노후주거지의 재생사업

1. 정 의

도시및주거환경정비법에 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비

기반 시설을 정비하고 주택등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주택 재건축사업, 주택재

개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업을 말함, 다만 일정규모 이하의 주택재건축사업은

정비구역으로 지정되지 아니한 구역에서도 실시할 수 있음

2. 정비사업의 종류

◈ 용어의 정의(도시및주거환경정비법 제2조)

- 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히

열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주건환경을 개선하기 위하여 시행

하는 사업

- 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호나는 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을

개선하기 위하여 시행하는 사업

- 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을

개선하기 위하여 시행하는 사업

- 도시환경정비사업 : 상업지역․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등

도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 조시환경을 개선하기 위하여 시행

하는 사업 (도심 재개발, 공장 재개발)

사업명

요건주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업

도시환경정비사업

(도심재개발,공장재개발)

기반시설 극히 열악 열악 양호 상업ㆍ공업기능 등 토지

의 효율적 이용과 도심

기능의 회복이 필요노후불량

건축물과도하게 밀집 밀집 밀집

- 11 -

4) 공동주택 관련법 변천사항

개 편 전 (3개 법)

주택건설촉진법

민영주택

지역직장조합

공동주택

재건축

폐 지

도시재개발법

도시재개발사업

공장재개발사업

시장재개발사업

주택재개발사업

폐 지

도시저소득주민의

주거환경개선을 위한

임시조치법

주거환경개선사업 폐 지

개 편 후 (2개 법)

주택법(2003년 11월 30일 시행)

- 지역 ․ 직장조합

- 리모델링주택조합

- 민영주택사업

도시 및 주거환경정비법

(2003년 7월 1일 시행)

- 주거환경개선사업

- 주택재개발사업

- 주택재건축사업

- 도시환경정비사업

5) 건축위원회 심의대상

※ 서울시 건축위원회 심의대상(서울특별시 건축조례 제 6조 1항):

- 연면적 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상 건축물

- 분양대상 건축물로서 연면적 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상 건축물

(이경우 16층 이상으로서 300세대ᆞ실 이상인 공동주택과 오피스텔도 심의대상임)

-「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3 제4항제7호에 따라 법적상한용적률을 확정하기 위

한 건축물의 건축에 관한 사항

※ 구 건축위원회 심의대상(서울특별시 건축조례 제 6조 2항):

- 분양대상 건축물로서 연면적 합계가 3천㎡ 이상 10만㎡ 미만의 건축물에 한하며, 공동주택

및 오피스텔의 경우에는 20세대ᆞ실 이상의 건축물에 한함

- 10 -

- 주차장 완화구역 지정절차

- 지정(선별)기준 : 현재 서일대, 고려대, 보문역 주변 지정고시

구 분 기 준 비 고

공간적범위

- 도시철도 정거장 중심에서 반경 500m이내

- 대학경계로부터 반경 500m이내

- 기타 대중교통의 이용이 쉽거나 지주근접이 가능하여

주차수요가 낮은 지역

도보접근성

용도지역- 원칙적으로 2종·3종 일반주거지역과 준주거지역 대상

 다만, 위원회에서 인정하는 경우 기타지역 가능  

물리적여건

- 1~2인가구 거주 비율이 높은지역을 우선 고려

주거특성 및

주차수요고려- 주차수요가 낮은(세대당 자가용 자동차 등록비율)

지역을 우선 고려

- 공용주차장등 주차시설 기반이 양호한 지역 우선고려

- 건축물의 경과년수가 높은 지역 우선 고려

개발가능성고려

- 건축물의 접도율이 양호한 지역 우선 고려

제외지역

- 재정비 촉진지구, 지구단위계획구역, 정비구역(예정

구역포함) 등은 제외

  (당해 계획적 개발계획 취지 존중)

 

3) 도시 및 주거환경 정비법 적용대상 - 사업시행인가

- 공동주택 20세대이상 재건축 ․ 재개발 ․ 주거환경 개선사업ᆞ도시환경정비사업

- 9 -

◦ 도시형생활주택 관련 주요 변경내용 (2009.11월 개정)

《 도시형생활주택 활성화 방안 》

구 분 개 정 내 용 개정사항 조치완료

주택기금지원기준 마련

․ 단지형 다세대  - 세대당 5,000만원․ 원룸 및 기숙사형 주택 - ㎡당 80만원

기금운용계획’09.11.4

시행

주차장 기준 개선

․ 원룸형 주택  - (종전) 세대당 0.2～0.5대     (변경) 전용면적 60㎡당 1대․ 기숙사형 주택  - (종전) 세대당 0.1～0.3대    (변경) 전용면적 65㎡당 1대

주택건설기준규정제27조제6항

’09.11.5시행

진입도로기준 완화

․ (종전) 6m ⇒ (변경) 4m  * 연면적 660㎡ 이하 원룸형․기숙사형

주택건설기준규정제27조제5항

’09.11.5시행

복합건축허용

․ (종전) 도시형 생활주택과 그 외 주택의 복합건축 불허․ (변경) 상업지역 또는 준주거지역에서 복합건축 허용

주택법시행령제3조제2항

’09.11.5시행

무주택자 기준 완화

․ (종전) 20㎡이하의 아파트 소유자는 유주택자로 간주․ (변경) 20㎡이하의 아파트 소유자도 무주택자로 간주

주택공급규칙제6조제3항

’09.11(법제처 심사 준비

중)

학교용지부담금 부과제외

․ (종전) 원룸형․기숙사형 학교용지부담금 부과․ (변경) 원룸형․기숙사형 학교용지부담금 부과제외

학교용지확보 등에 관한 특례법

(교과부 협의완료, ’09.8)

주차장 추가완화(상업․준주거지역)

․ (종전) 60～65㎡당 1대․ (변경) 120～130㎡당 1대

주택건설기준규정제27조제6항

’09.11.5시행

면적제한 완화․ 원룸형(종전) 30㎡  →(변경) 50㎡․ 기숙사형(종전) 20㎡ →(변경) 30㎡

주택법 시행령 제3조’09.11.5

시행

기계식 주차장 허용

․ (종전) 기계식 주차장 설치금지․ (변경) 상업, 준주거지역 내 주상복합 형태 원룸형․기숙사형 기계식 주차장 허용

주택건설기준규칙 제6조

’09.11.5시행

용적률 산정기준 변경

․ (종전) 공동사용시설 연면적에 포함․ (변경) 원룸형 및 기숙사형주택에 공용시설로       설치되는 취사장, 세탁실, 휴게실은        연면적에서 제외

주택건설기준규정제2조

’09.11.5시행

◦ 주차장 완화구역 지정 기준

- 주차장 완화구역이란

ㆍ주택건설기준등에 관한 규정 제27조 제7항에 따라 도시형생활주택의 공급을

촉진하기 위하여 원룸형ㆍ기숙사형 주택 건설시 주차장 설치기준을 연면적

200㎡당 1대로 적용할 수 있는 지역

- 8 -

◦ 상업지역내 주상복합 건설

- 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형, 기

숙사형)도 건설가능(시행령 제15조제2항)

ㆍ원룸형, 기숙사형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업¡¤준주거지역 내에서 주

상복합 형태로 건설불가

※ 단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(20세대 이상)

◦ 타법령 개정사항

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정(‘09.5.13)

ㆍ단지형 다세대의 1종 일반주거지역내 층수제한을 4층에서 5층으로 완화

(1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지

부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외)

- 건축법 시행령 개정

ㆍ건축 심의를 거쳐 높이제한 완화 가능(¡¯09.7.1. 시행) : 도시형 생활주택(아파트,

연립주택 제외)의 경우에는 건축법 제60, 61조*를 건축 심의를 거쳐 완화 가능

-> 영 제6조제1항

※ 제60조(건축물의 높이제한), 제61조(일조에 따른 높이제한)

ㆍ인동간격(건축물간 이격거리) 완화 등(¡¯09.7.16. 시행) : 하나의 대지 내 건축물간

이격거리를 완화(영 제86조제2항)

구    분 종    전개     정

일반 공동주택 도시형 생활주택

일반 이격거리(가목) H 이상 0.5H 이상 0.25H 이상

남쪽방향 건축물 높이가 낮고,

주된 개구부 방향이 남쪽을

향하는 경우 이격거리(나목)

높은 건축물의 0.8H이상,

낮은 건축물 H이상

높은 건축물 0.4H이상,

낮은 건축물 0.5H이상

높은 건축물 0.2H이상,

낮은 건축물 0.25H이상

※ 개정령의 범위 내에서 지자체 조례로 정하도록 함

ㆍ 다세대주택 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보도록 규정

(영 별표1 제2호 다목)

- 7 -

◦ 분양절차 완화

- 도시형생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨 제한 등은 적용제외

- 단, 사기분양, 부도 등에 대비하여 분양보증은 적용하고, 일간신문, 지자체 홈페

이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등의 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙

개정 - 2009.04.01)

구      분 일반 공동주택 도시형 생활주택

입주자모집

시기 및 조건

대지의 소유권과 분양보증을 갖춘 후 착공과 동시

입주자모집 가능제7조

입주자 모집절차대지.분양보증 등 확보 후 시장 등에 승인신청, 입

주자 공개모집제8조

주택공급계약 주택공급계약서에 포함되어야 할 내용 제27조 제5항, 제6항, 제7항

◦ 주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

- 하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)

ㆍ도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고, 도

시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형ㆍ기숙사형 주택도 하나의 건축

물에 함께 건설 불가

※ 단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능

준주거ㆍ상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형ㆍ기숙사형 주택은 하나의 건축

물에 건설 가능

- 하나의 단지 내에서 혼합건설(시행령 제3조제2항)

ㆍ도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는

것은 가능

ㆍ도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형ㆍ기숙사형 주택을 동일한 단

지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

- 주택단지 및 동일건축물 내 복합건축 유형

구    분 혼 합 유 형 가 능 여 부

동일 건축물

일반공동주택 + 도시형 생활주택불가능

(준주거.상업지역 : 일반 공동주택 + 원룸형ㆍ 기숙사형 가능)

단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형 불가능

원룸형 + 기숙사형 가능

동일 단지일반 공동주택 + 도시형 생활주택 별개 건축물로 건설 시 가능

단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형 별개 건축물로 건설 시 가능

- 6 -

※ 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

구      분 일반 공동주택,  도시형 생활주택 규 정

복합건축 국박, 위락, 위험시설, 공연장과 복합건설 금지 제12조

경계벽 세대간 및 주택외의 시설과의 경계벽은 내화구조 제14조

바닥 층간 경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하 제14조

승강기 6층이상 승용, 7층이상 화물용, 10층이상 비상용 제15조

계단 계단의 부위별 치수, 계단참 폭·설치높이 등 제16조

복도 복도의 유효폭(120~180㎝이상) 규정 제17조

난간 높이(120㎝ 이상), 간살(10㎝ 이하) 제18조

화장실 수세식, 오수처리시설·정화조 설치 제21조

장애인시설, 기준 장애인·노인·임산부 편의증진법 준수 제22,23조

구조내력 건축법 규정 준수 제24조

◦ 주차장 설치기준 완화(규정 제27조 제6항, 제7항)

- 도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택은 주차장 설치기준을 완화

- 원룸형 주택은 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역 120㎡당 1대), 기숙사

형 주택은 전용면적 65㎡당 1대(준주거 및 상업지역 130㎡당 1대)

- 직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 "주차장 완화구역"으로 지정ㆍ고시

한 지역에서는 원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준

적용

- 상업 또는 준주거지역에서 주상복합 형태로 건설하는 원룸형 및 기숙사형 주택은

기계식 주차장도 허용(주택건설기준 규칙 제6조의2

구분 일반 공동주택도시형 생활주택

단지형 다세대주택 원룸형 주택 기숙사형 주택

주차장확보기준

세대당 1대 이상 일반 공동주택과 동일

전용면적 합계를 기준으로

60㎡당 1대

(상업·준주거) 120㎡

전용면적 합계를 기준으로

65㎡당 1대

(상업·준주거) 130㎡

※ 단, 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

◦ 용도변경시 적용제외 기준

- 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경 하는 경우,

3년간 바닥의 층간소음과 계단 설치기준이 적용면제(건설경기 등을 감안하여 부칙

으로 3년간에 한하여 적용)

구   분 일반 공동주택 도시형 생활주택 규 정

바닥 층간소음 적용 (경량 58db, 중량 50db 이하) 적용제외 제14조 제3항

계단 등 계단의 부위별 치수, 계단참, 폭, 설치높이 등 적용제외 제16조

- 5 -

◦ 일반 공동주택과 도시형생활주택의 비교

구   분 일반 공동주택 도시형 생활주택

감    리

<주택법 감리>사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원 의무배치하여 감리

<건축법 감리>건축규모에 따라 비상주 또는 건축감리원 1인이상 상주

분양가상한제 적용 : 공동주택 분양시 분양가상한제한 제  외

입지지역 도시·비도시지역 중 허용지역 도시지역 중 허용지역

주거 전용면적 297㎡ 이하단지형다세대 : 85㎡ 이하원룸형       : 12㎡ ~ 50㎡기숙사형     : 7㎡ ~ 30㎡

건설기준 주택건설 기준 등에 관한 규정 적용일부 건설기준과 부대복리시설 적용제외주차장 완화

공급방법주택 공급에 관한 규칙 적용 : 청약통장을 이용한 입주자 선정, 재당첨제한

일부만 적용 : 분양보증, 공개모집

◦ 주택건설기준등에관한규정 적용 비교

구   분 일반 공동주택 도시형 생활주택 규 정

소음보호 외부 65db 미만, 내부 45db 이하 제외 제9조

배치 외벽은 도로, 주차장과 2m 이상 이격 제외 제10조

기준척도 평면 10cm, 높이 5cm 단위기준 제외 제13조

부대시설

진입도로세대규모별 폭 규정(300세대 미만 6m 이상)

원룸형·기숙사형으로 연면적660㎡ 이하인 경우 4m

제25조

관리사무소[50세대 이상 설치대상] 50세대당 10㎡ + 매세대당 500㎠

제외 제28조

조경시설 단지면적의 30%이상 설치제외

건축법 적용(지자체 조례로 정하는 기준)

제29조

안내표지판 동번호, 도로표지판, 게시판 등 제외 제31조

비상급수시설

지하양수시설 또는 저수조 설치 제외 제35조

복리시설

어린이놀이터

[50세대 이상 설치대상] 100세대 미만 세대당 3㎡ 100세대 이상 300㎡+세대당 1㎡

제외 제46조

경로당[100세대 이상 설치대상] 40㎡+150세대 초과시 세대당 0.1㎡

제외 제55조

※ 기타 부대시설과 복리시설은 일반 공동주택과 동일하게 적용

- 4 -

- 좁은 대지에 따른 주차공간 확보의 어려움 -> 소형주택 공급 활성화 저해

- 1~2인가구 증가에 대응 -> 독신자, 족거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 주

택유형 공급 필요

- 도심서민 1~2인가구 주거수요에 대응 -> 소규모주택 공급확대 필요

◦ 개념 : 도시형 생활주택이란 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상

150세대 미만 공동주택

※ 사업주체 : 주택건설사업자 등록 - 자본금 3억 이상, 건축분야기술자 1인, 사무실 33㎡ 이상

※ 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역 건설불가

◦ 분 류

구   분 단지형 다세대 원룸형 주택 기숙사형 주택

주거전용면적 85㎡ 이하 12㎡ ~ 50㎡ 7㎡ ~ 30㎡

거실구성2실 이상

주거층 4층이하, 660㎡ 이하

세대별 독립주거

(욕실, 부엌 가능)

1실

(취사, 세탁, 휴게실 공동사용)

용도구분 다세대 아파트, 연립, 다세대 아파트, 연립, 다세대

기타사항 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능

각 세대는 지하층 설치 불가 각 세대는 지하층 설치불가

◦ 도시형 생활주택 유형예시

주택유형 건축법상 용도 예    시

기숙사형 다세대, 연립, 아파트

원룸형 다세대, 연립, 아파트

단지형 다세대 다세대

- 3 -

라) 중소기업청장이 지정하는 시장 재건축

- 서울특별시 도시계획조례 제55조 제8항, 9항

- 일반주거지역에 위치한 재래시장의 용적률은 400% 이하, 준주거지역에 위치한 재래시장의

용적률은 450% 이하로 함

- 주변의 교통, 경관, 미관 등에 영향이 없다고 시도시계획위원회가 인정할 경우 일반

주거지역은 500% 이하, 준주거지역은 600% 이하로 가능

마) 도지사의 사전 승인을 얻어야 하는 건축물 (2001. 9. 5)

- 특별시나 광역시가 아닌 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

- 자연보호 또는 수질보호를 위해 도지사가 지정, 공고하는 구역내 3층 이상 또는 연면적

1,000㎡ 이상의 건축물로서 아래 용도에 해당되는 것

※ 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설, 숙박시설, 위락시설

- 주거환경 또는 교육환경 등 주변환경의 보호상 필요하다고 인정하여 도지사가 지정,

공고하는 구역 내에서 건축하는 숙박시설 및 위락시설

2) 주택법 적용대상 - 사업승인

- 주택건설사업 : 주택법 제16조 -> 2003.11.30 개정 시행

- 규모 : 단독주택 20호, 공동주택 20호(세대) 이상, 대지조성사업 1만㎡ 이상

- 사업 : 민영주택, 공공주택, 지역조합, 직장조합

※ 지역, 직장조합 : 전용면적 85㎡ 이하 (무주택, 전용면적 18평 이하 세대주)

- 주상복합건축물 - 300세대 이상의 공동주택 + 주택 외의 시설 (상가 등)

※ 서울시 주택비율 : 70%미만 적용(근거 : 서울시 도시계획조례 제32조)

※ 시행령에는 90% 미만임

가) 도시형생활주택 : 주택법 제2조 제4호, 시행령 제3조 등

◦ 추진배경

- 최근 소규모 가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 소형주택은 감소추세

- 1~2인가구 : (‘85) 1,836천가구 -> (’95)3,827천가구 -> (‘05) 6,692천가구

- 65㎡ 이하 주택재고비율 : (‘85) 53% -> (’95) 42% -> (‘05) 40%

구   분 2001년 2004년 2007년

85㎡ 초과 16.0% 24.3% 37.5%

85㎡ 이하 84.0% 75.7% 62.5%

- 소형주택의 경우라도 20세대 이상 건설시 주택법에 따른 엄격한 사업승인 절차와

기준적용

※ 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등

- 주택법 적용을 피하기 위해 19세대 이하로 분할 및 연접개발 -> 주거환경 열악,

안전성 저하

- 2 -

제 1 장 : 건축물의 용도별 비교이해

1 건축물의 용도 및 규모별 적용법규

1. 적 용 대 상

▣ 건축법 ․ 국토의계획및이용에관한법률 연혁

건 축 법

1962.1.20

도시계획법

1962.1.20

➡

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

2002.12.30

2007.10.17 개정을 포함 2000.1.28 개정을 포함 총14회 개정 ※2003.1.1 도시계획법 폐지

총50회개정 *건폐율,용적률,용도기준의 이관

1) 건축법 적용대상-건축허가

※ 우리나라 국토안에서 건축 또는 대수선하고자 하는 모든 건축물

- 지역지구에 관계없이 전국을 허가대상구역으로 조정(2006년 5월 9일 건축법개정)

가) 일반건축물 (비주거용 건축물)

- 특별시장, 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물 (1999. 5. 9)

※ 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물 (주상복합 포함)

※ 지방건축위원회(서울시) 심의 완료시 허가는 구청에서 처리(2009.07.16 개정)

※ 사업승인 대상 공동주택 및 공장도 구청에서 처리

나) 주거용 건축물 중

- 공동주택 20세대미만 (다세대, 연립주택, 아파트)

다) 주상복합건축물 - 300세대 미만의 공동주택 + 주택 외의 시설 (상가 등)

- 도시지역 중 상업지역 (유통상업지역 제외), 준주거지역내 건축하는 건축물

※ 조건 : 1세대당 공동주택 규모가 297㎡ 이하일것.

(근거 : 주택법 시행령 제15조 제1항의 예외 규정)

▶ 서울시 주택비율 : 70% 미만 적용(근거 :서울시 도시계획조례 제32조)

※ 시행령에서는 90% 미만임

- 1 -

재개발 뉴타운 자산관리

2010

최 황 수