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INFORME DE CLASIFICACIÓN

SECURITIZADORA SECURITY S.A.

SEXTO PATRIMONIO SEPARADO ENERO 2018

BONOS SERIES A1, AA1, B1 Y C1

RESEÑA ANUAL DESDE ENVIO ANTERIOR

CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL 26.01.18

ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 30.09.2017

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INFORME DE CLASIFICACION - ENERO 2018

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Ene. 2017 Ene. 2018

Serie A1 AA AA

Serie AA1 A A

Serie B1 C C

Serie C1 C C * Detalle de clasificaciones en Anexo

Estructura

Títulos Bonos de securitización

Emisor Securitizadora Security S.A.

Fecha escritura de emisión 23 de Enero de 2004

Emisión residual Saldo Tasa Plazo

Serie A1 (UF) 69.848 5,5% 5,5

Serie AA1 (UF) 234.854 5,9% 8,0

Serie B1 (UF) 70.723 6,3% 8,0

Serie C1 (UF) 118.176 6,3% 8,0

Colateral residual CLH Dir CLH AFV

Número 152 353

Valor par (UF) 51.280 243.689

Tasa de interés activos (%) 11,5% 9,8%

Otros Activos (UF)* 9.273

Originador y Adm. Primario Inmobiliaria Mapsa

Administración Maestra Securitizadora Security S.A.

Representante Tenedores Banco de Chile

*Comprende caja operacional y no operacional al 31.10.2017

Indicadores Relevantes

Dic.15 Dic.16 Oct.17

Morosidad dinámica*

1 cuota morosa 13,0% 13,7% 14,7%

2 cuotas morosas 7,4% 6,9% 9,1%

3 cuotas morosas 2,5% 2,3% 2,8%

4 o más cuotas morosas 2,7% 2,9% 2,0%

Total morosos 25,7% 25,9% 28,5%

Incumplimiento potencial**

Mora mayor a 180 días 0,7% 0,8% 0,2%

Incumplimientos reales 15,0% 15,1% 15,3%

Total incumplimiento potencial 15,7% 15,9% 15,5%

Prepagos totales acumulados*** 22,9% 25,4% 26,5%

* Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera

Relación de Activos(1)/Pasivos Senior

80%

85%

90%

95%

100%

105%

sep-08 dic-09 mar-11 jun-12 sep-13 dic-14 mar-16 jun-17

(1) Los activos incluyen caja operacional y caja no operacional

FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION

Analista: Andrea Huerta P. [email protected] (562) 2757-0434

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INFORME DE CLASIFICACION – Enero 2018

INFORME DE CLASIFICACION Serie A1 AA

Serie AA1 A

Serie B1, C1 C


Morosidad total estable con baja incidencia de tramo de largo plazo

El indicador se mantiene estable

Solo se ha recuperado una vivienda en los últimos 4 años

Prepago voluntario acotado

DESEMPEÑO DEL COLATERAL

Comportamiento de los activos acorde con la madurez de la cartera

Resumen de Cartera

Origen Actual

Número de operaciones vigentes (*) 906 505

Valor Par (UF) 642.930 294.969

Crédito otorgado (UF) (**) 786 752

Garantía (UF) (**) 859 840

Tasa de interés anual (**) 10,2% 10,1%

Plazo residual (meses) (**) 224 61

Saldo insoluto/Garantía (**) (***) 91,6% 47,4%

(*) Son 651 operaciones de CLH con AFV al inicio y 353 a octubre de 2017. (**) Los valores son promedios ponderados por precio pactado para CLH con AFV, y por saldo insoluto para CLH Directos. (***) Los contratos con AFV incluyen el ahorro acumulado en AFV.

Evolución Morosidad de la Cartera

Medida sobre nº operaciones vigentes

0%

10%

20%

30%

40%

50%

abr-04 jul-06 oct-08 ene-11 abr-13 jul-15 oct-17

1 c.morosa 2 c.morosas

3 c.morosas 4 o + c.morosas

Total Morosos

Incumplimiento Potencial

Medido sobre nº operaciones iniciales

0%

5%

10%

15%

20%


6 o + c.morosas Inc.Reales

Inc.Potencial

3



Serie AA1 A

Serie B1, C1 C


Adecuada gestión sobre los excedentes de caja

Baja rentabilidad de los fondos

ADMINISTRACIÓN La administración primaria exhibe un adecuado desempeño. La gestión de supervisión y control de la Securitizadora es proactiva y eficiente.

La estructura de Mapsa se aprecia adecuada para desempeñar las labores actuales, centradas en administración y cobranza

Para mayor detalle respecto de la clasificación del administrador primario de activos, visite www.feller-rate.cl

El grado de desarrollo y automatización de los procesos, así como la experiencia de su plana ejecutiva, le permite a la Securitizadora realizar una administración

eficiente de los patrimonios separados a su cargo

Parámetros de recuperación de activos

Año (1) Pérdida valor vivienda(2) Costos(2) (3) Plazo(2) (4)

2005 7,5% 0,2% 4

2006 13,8% 11,2% 23

2007 13,7% 10,7% 23

2008 15,9% 11,1% 24

2009 17,4% 11,2% 25

2010 20,1% 11,2% 26

2011 20,9% 11,1% 27

2012 21,9% 11,5% 29

2013 21,1% 12,3% 29

2014 21,1% 12,3% 29

2015 21,1% 12,3% 29

2016 21,1% 12,3% 29

2017 21,1% 12,3% 29

(1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Son valores acumulados al año señalado (3) Medido sobre saldo insoluto al término del contrato (4) Medido en meses

Prepago Voluntario

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


Con monto como % de la cartera inicial

Prom.Sem.Sobre saldo anualizado

http://www.feller-rate.cl/

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Serie AA1 A

Serie B1, C1 C


Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos.

Situación de Activos de Respaldo

Al 31 de Octubre de 2017

Caja operacional UF 7.839

Caja no operacional UF 1.434

Valor par activos UF 294.969

Escenarios de Estrés

Supuestos AA A

Probabilidad de Incumplimiento* 17% 13%

Pérdida de Valor de la Vivienda 40% 30%

Prepago acumulado** 35% 33%

*En número de operaciones sobre cartera actual **Monto acumulado en valor par proyectado al final del patrimonio, incluye prepago histórico.

Rentabilidad AFV

Categoría Tasa de rentabilidad anual

neta de comisiones

AAA 2,5%

AA 3,5%

A 4,0%

BBB 4,5%

Características de los Bonos

Actual

Serie A1 AA1 B1 C1

Saldo Insoluto (UF) 69.848 234.854 70.723 118.176

Tasa Emisión (%) 5,5% 5,9% 6,3% 6,3%

Plazo (años) 5,5 8,0 8,0 8,0

Pagos Trimestrales Al final

Gracia int.(años) 0 0 7,75 7,75

Gracia Amort.(años) 0 0 7,75 7,75

Número de títulos 348 480 155 259

SI por lámina 201 489 456 456

Rescate Registra -

Original

Serie A1 AA1 B1 C1

Saldo Insoluto (UF) 321.500 452.500 31.000 51.800

Tasa Emisión (%) 5,5% 5,9% 6,3% 6,3%

Plazo (años) 19,0 21,5 21,5 21,5

Pagos Trimestrales Al final

Gracia int.(años) 0 0 21,25 21,25

Gracia Amort.(años) 0 0 21,25 21,25

Número de títulos 643 905 155 259

SI por lámina 500 500 200 200

Rescate Contempla No contempla

PROYECCION FLUJO Cobertura de flujos acorde para los escenarios definidos con las clasificaciones asignadas.

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INFORME DE CLASIFICACION


La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.

Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contemplan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente.

Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes realizados, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda.

La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.

Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican:

Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional.

Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses.

Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 20.

Con el producto de los prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión.

Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos.

Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros.

Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos.

Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja.

Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y:

Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte.

Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período;

Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión.

En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa.

Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la

solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

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Serie A1 AA AA AA AA AA AA

Serie AA1 A A A A A A

Serie B1 C C C C C C

Serie C1 C C C C C C

Consideraciones metodológicas y de flujo de caja

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