SCPI, de l'immobilier sans souci et rentable
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14 P A GE S d e c o n s e i l s
sans souci et rentableSCPI :de l’immobilier
La pierre papier affichedes atouts indéniablespour qui veut investir sur l’immobilier locatifsans les inconvénientstraditionnels.
Performance régulière,patrimoine diversifié,vacance limitée : le triogagnant pour ne pas se tromper de SCPI.
Quel que soit votre objectif patrimonial, les SCPI peuvent y répondre efficacement.Démonstration.
Fonctionnement, rendement, fiscalité... tout ce qu’il faut savoir pour investir à bon escientsur les SCPI.
immobilier locatif classique – acheter un bien pour le louer –, les sociétés civiles de placementimmobilier (SCPI) offrent une alternative séduisante. Ensouscrivant des parts, vous devenez, en effet, associé d’unesociété qui va tout prendre en charge : l’acquisition et la gestiond’un patrimoine immobilier, en limitant au passage les risquespuisqu’ils seront mutualisés entre co-investisseurs. Autre atout :
les SCPI sont très majoritairement investies enlocaux d’activité – bureaux, magasins, centrescommerciaux...–, un secteur plus rémunérateur que le logement. Les rendements servis dépassentainsi actuellement les 5 %.Notre guide a pour objectif de vous présenter lefonctionnement de cet outil incontournable pourdiversifier votre épargne. Avec aussi des conseilspour en tirer le meilleur. Et les précautions à prendrepour sécuriser son investissement. Parce qu’elles
ne sont pas exemptes de risques (vacance locative, perte en capital...), les SCPI requièrent de se placer dans une optiquede long terme. C’est aussi à cet horizon qu’il faut apprécier lesperformances délivrées pour s’assurer des rentrées d’argentconstantes ou, mieux encore, en progression régulière.
A l’investissement
p. 4
Les SCPI sont accessibles avec un ticket
d’entrée peu élevé :quelques milliers
d’euros suffisent pour se constituer un patrimoine
SOMMAIRE
Misez sur les SCPI
p. 7
p. 9
p.10
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 2
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 3
Le principe qui régit les sociétés
civiles de placement immobilier ?
Des investisseurs mettent en com-
mun leur épargne pour la confier
à des professionnels avec l’objectif d’acheter
et de gérer un patrimoine immobilier.
Deux grands types de SCPI cohabitent :
les premières, dites fiscales, achètent de
l’immobilier d’habitation avec un objectif
anti-impôts (Duflot, Malraux, Robien,
Girardin...) ; les secondes, dites de rende-
ment, investissent dans des commerces,
Garanties, rendement, fiscalité... Ce qu’il faut savoir pour investir à bon escient dans ce type de produit.
SCPI,mode
d’emploi
Misez sur les SCPI
taxables à l’impôt sur le revenu selon deux
régimes. Le microfoncier s’applique s’ils ne
dépassent pas 15000 euros dans l’année. Mais
ces revenus ne doivent pas provenir exclusive-
ment des parts de SCPI détenues. Il faut, en
effet, être par ailleurs propriétaire d’un bien
immobilier physique loué, hors régimes fiscaux
spécifiques, comme le Duflot. Avec le micro-
foncier, les loyers sont imposables sur 70% de
leur montant au barème progressif de l’impôt
sur le revenu et sont soumis aux prélèvements
sociaux au taux de 15,5%.
Avec le deuxième régime, celui des frais réels,
des bureaux, des entrepôts... Mais également
en résidences servi ces ou logistique. Leur par-
ticularité : la distribution régulière de revenus
aux associés. D’autres produits similaires, les
OPCI (voir encadré), complètent la gamme
des produits de la pierre papier. Au total, on
dénombre 157 SCPI gérées par 26 groupes.
Garantie du capital et disponibilité de l’argentLe capital n’est pas garanti. Vous n’êtes donc
pas à l’abri d’une baisse des prix. Quant à la
disponibilité des actifs placés, elle est plus ou
moins rapide selon les SCPI, avec un délai en
mois le plus souvent. Avec les SCPI fiscales,
vous vous engagez à conserver vos titres durant
un certain nombre d’années. Neuf ans pour les
SCPI Duflot, par exemple.
RendementLes SCPI distribuent deux types de revenus :
des intérêts, générés par les placements de
trésorerie (revenus financiers), et des loyers
(revenus fonciers). Le rendement servi
tourne autour de 5,10 % pour les SCPI de
bureaux, entrepôts et murs de magasins et
3 % pour les SCPI de logements. A noter :
depuis 2012, le taux de rendement a été
remplacé par le taux de distribution sur la
valeur de marché, ou DVM (voir page 11).
Fiscalité et transmission des partsLa fiscalité des revenus, d’abord. Elle est fonction
des gains touchés : les revenus financiers sont
soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème
progressif ; les revenus fonciers, eux, sont
Misez sur les SCPI
Si vous souhaitez acheter à crédit des SCPI, n’hésitezpas à passer par un courtier
pour décrocher le meilleur taux possible
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 4
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 5
vous déduisez la totalité de ces derniers.
Autrement dit, si vous remplissez les
conditions du microfoncier, vous avez
peut-être intérêt à opter pour le réel si
vous supportez des charges importantes
(notamment les intérêts d’emprunt en cas
d’achat à crédit des parts de SCPI), car en les
déduisant intégralement, vous diminuerez votre
taxation. Les prélèvements sociaux sont, dans
ce régime, aussi dus au taux de 15,5%.
Quant à l’imposition de la plus-value, à la vente
des parts, elle suit celle des plus-values immo-
bilières classiques, avec un nouveau barème
qui conduit à l’éxonération au bout de vingt-
deux ans de détention. Les contribuables peuvent
ainsi appliquer un abattement de 6 % pour
chaque année de détention au-delà de la 5e et
jusqu’à la 21e, et de 4% pour la 22e année de
détention. L’exonération
des prélèvements sociaux
est, elle, effective au bout de trente ans
de détention. Côté transmission, au décès du
détenteur des parts, ses ayants droit ou héritiers
devront s’acquitter des droits de succession, les
parts entrant dans l’actif successoral. Mais il est
possible de démembrer de son vivant en réalisant
une donation qui permettra aux descendants
de récupérer au décès l’usufruit sans taxes.
Où souscrireAuprès de votre banque ou de votre compagnie
d’assurances. Mais aussi des conseil lers en
gestion de patrimoine ou sur des plateformes
en ligne. Avec pour ces derniers l’accès à
un choix plus large que les produits maison
de votre banquier ou assureur.
Les OPCI : la liquidité en plusL’OPCI, ou organisme de placement collectif en immobilier,c’est le beurre et l’argent du beurre! C’est-à-dire l’immobilier avec la liquidité en prime. Cette dernière est justement obtenue grâce à une limitation de la partconsacrée à l’immobilier. En théorie, un OPCI peut investirjusqu’à 90% de son patrimoine dans la pierre. Mais pourassurer une plus grande liquidité des OPCI grand public,l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose au maximum de 65% d’immobilier. Le solde se composed’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas de fortesdemandes de rachat. Une modification qui a entraîné un certain nombre de rejets parmi les dossiers présentés.Autre spécificité des OPCI : les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant tenue de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10% et d’au plus 40% des encours gérés. C’est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe un acheteur.
§Durée d’investissement
recommandée :
quinze ans
§Rendement moyen 2013 :
5,13 %
Misez sur les SCPI
Premier atout des SCPI : c’est un
produit facile d’accès. Contraire-
ment à une acquisition d’un bien
immobilier physique, qui néces-
site des sommes parfois importantes, la
plupart des SPCI sont disponibles à partir
de quelques centaines d’euros seulement. Un
ticket modéré donc, abordable pour la
majorité des investisseurs. Il faut simplement
s’armer de patience pour les SCPI à capital
fixe, achetables seulement sur un marché
secondaire (voir page 11).
Des atouts à exploiter
De l’immobilier locatif sans soucis de gestion ? Investissez dans la pierre papier ! Ce produit affiche des avantagesindéniables.
Misez sur les SCPI
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MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 7
Ce placement présente un autre avantage par
rapport à l’investissement en direct : avec
cette solution, les soucis de gestion sont
limités puisque vous déléguez à une société
cette contrainte. Et, parce qu’ils sont mutua -
lisés, les risques de vacance et d’impayés sont
également moindres.
Une valeur locative préservée, des revenus homogènesCôté gestion patrimoniale, les SCPI proposent
une diversification intéressante. Car elles
investissent dans l’immobilier professionnel :
murs de boutiques, mètres carrés de bureaux,
hôtels... Or, ces actifs évoluent selon un cycle
différent de celui de l’immobilier de logement.
Les SCPI assurent la location de leur parc,
récupèrent les loyers et en reversent une
quote-part à leurs associés. Le tout avec une
rentabilité attractive. D’après l’Institut de
l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les
SCPI ont rapporté en moyenne 5,13% en 2013,
après 5,27% en 2012. Depuis 2009, la perfor -
mance moyenne annuelle délivrée est de 6,9%.
A comparer aux rendements, parfois maigres,
de l’immobilier d’habitation qui oscillent entre
1,5 et 5% bruts selon les villes. Vous pourrez,
par ailleurs, tabler sur un revenu homogène
dans le temps, car l’objectif des SCPI est de
conserver la valeur locative du parc immobilier
qu’elles gèrent, tout en garantissant des rentrées
de loyers régulières dans le temps.
Au cours des dernières années (voir encadré),
les SCPI se sont distinguées en raison
notamment de leurs deux moteurs de perfor -
mances. Un, les revenus distribués. Deux, la
revalorisation du prix des parts, liée à l’aug-
mentation de la valeur des immeubles en
portefeuille. Reste que le passé n’augure pas
forcément de l’avenir. Et les SCPI demeurent
des placements risqués. Leurs rendements
et performances fluctuent d’une année sur
l’autre, avec un capital qui n’est pas garanti.
Elles devraient cependant continuer d’offrir
une prime de risque positive par rapport au
taux sans risque (livret A et autres). Un conseil
pour éviter les déconvenues : gardez à l’esprit
qu’opter pour les SCPI, c’est viser le long terme,
voire le très long terme.
Une performance globaleau top sur le long terme
Selon la dernière étudede l’IEIF, les SCPIarrivent largement en tête des placementsles plus performants sur la période 2004-2013.Elles font mieux que le CAC 40 et surtout que les produits sansrisque (monétaire et livret A).
Misez sur les SCPI
Même si la prime de risque
offerte par les SCPI reste
attractive dans le contexte
actuel des placements,
il faut être vigilant sur un certain nombre
de points avant d’investir. Pour ce faire,
jetez un œil attentif dans les rapports
annuels et bulletins trimestriels,
accessibles sur les sites Internet
des sociétés de gestion. Vous
pouvez aussi vous faire aider par
des conseillers spécialisés sur
les plafeformes en ligne.
Misez sur les SCPI
Les critères à vérifieravant de souscrire
Un patrimoinediversifié, une bonneperformance à longterme, des locatairesdans les murs : le trio gagnant pour limiter les risques.
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LE PATRIMOINEPrivilégiez la qualitéTout d’abord, il convient de regarder la taille
de la SCPI. L’objectif d’un tel placement est de
mutualiser les risques. Plus la SCPI est importante,
c’est-à-dire sa capitalisation élevée, meilleure
est a priori la diversification de son patrimoine.
Mais le raisonnement mérite d’être nuancé.
Ainsi, concernant par exemple une SCPI murs
de commerces, les actifs réputés les plus sûrs
étant les commerces de pied d’immeuble, une
SCPI peut rester de taille modeste et multiplier
les acquisitions. A contrario, une forte capita -
lisation peut reposer sur quelques actifs seulement
s’il s’agit de centres commerciaux.
Autre point à vérifier : la qualité du patrimoine
qui garantit la pérennité des revenus distribués.
Pour les bureaux, les immeubles des centres
d’affaires parisiens ou de quelques grandes villes
en région, par exemple, sont à privilégier. Et
pour les murs de boutiques, priorité là aussi aux
grandes villes et à l’arc Atlantique-Méditerranée,
§ Taux de distribution sur valeur de marché (VDM)Instauré depuis le 1er juillet 2012, il est calculé enadditionnant tous les revenus encaissés par la sociétéde gestion et en divisant ce montant par le prix moyende la part sur l’ensemble de l’année n.
§ Taux de parts en attente Une SCPI ne garantit pas la revente des parts. Il fautdonc être vigilant sur la liquidité, c’est-à-dire la facilitéà revendre les parts. Si la liquidité est mauvaise, il seraplus difficile de récupérer son investissement dans desdélais raisonnables. On peut l’évaluer grâce au taux de parts en attente de cession, calculé par le nombre
de parts en attente d’êtrecédées sur le marchérapporté au nombre departs mises en vente.
§ Valeur de reconstitutionCet indicateur permet de vérifier si les parts sont à leur juste prix ou non. Lorsque le pourcentage (prix acquéreur/valeur de reconstitution) est inférieur à 100 %, il y a décote : la valeur des parts ne permettraitpas de reconstituer le patrimoine de la SCPI. La valeur de reconstition correspond à la valeur du patrimoine augmentée des frais liés à la reconstitution (enregistrement, actes...).
Les ratios à connaître pour bien choisir sa SCPI
mais aussi aux commerces de centre-ville et aux
grands centres commerciaux. De manière
générale, des actifs situés sur des marchés
périphériques seront certes plus rentables, mais
aussi plus risqués en temps de crise. Dans l’idéal,
une ligne ne devrait pas dépasser plus de 5%
du total des mètres carrés pour assurer une
bonne diversification.
LA PERFORMANCE MOYENNEÀ LONG TERMERepérez les accidents de parcoursPour juger de la bonne gestion de la SCPI,
il faut d’abord se faire une idée sur la valeur du
gestionnaire : regardez son expérience, son
parcours... Côté performances, jugez l’évolution
du taux de rendement interne (TRI), un indicateur
de long terme retraçant en quelque sorte l’histoire
du placement. Concrètement, il s’agit d’une
moyenne des revenus distribués sur cinq, dix,
quinze ans et de la plus-value dégagée au terme
de l’investissement. En observant cet indicateur,
Misez sur les SCPI
vous pouvez, par exemple, constater que certaines
SCPI voient leur marché secondaire se bloquer
faute d’acheteurs en période de crise, entraînant
une baisse importante du prix des parts, et donc
au final de leur TRI. Désormais, le taux de
distribution sur valeur de marché a pris le pas
sur le taux de rendement (voir lexique).
LE TAUX DE VACANCEAnalyser les risques et les opportunitésSi l’on a coutume de dire qu’au-delà de 10%,
voire 5% de vacance, c’est-à-dire en deçà d’un
taux d’occupation de 90%, il y a un problème,
ce chiffre mérite d’être analysé plus finement.
Ainsi, un local laissé vacant par un commerçant
opérant dans une activité
en perte de vitesse n’est pas
forcément une mauvaise
nouvelle. S’il est bien placé,
il retrouvera sans peine
un locataire avec, à la clé,
un nouveau pas-de-porte
et généralement une aug-
mentation du loyer. De
même, la société de gestion
pourra parfois profiter du départ d’un locataire
pour revendre l’immeuble et en racheter d’autres,
mieux adaptés à la demande actuelle. La cause
de la vacance, la situation du bien et le niveau
du loyer à venir doivent donc être étudiés.
Pour autant, il faudra prendre garde à ce que
la société de gestion ne soit pas trop dépendante
de l’occupation d’un seul et même local. En
règle générale, il est convenu de dire qu’il
ne faut pas qu’un locataire représente plus
de 5% des loyers versés. A noter : ce taux d’oc-
cupation physique est calculé selon des modalités
propres à chaque SCPI. D’où l’intérêt de regarder
le taux d’occupation financier, dont le mode
de calcul est commun à toutes les sociétés. Il
est obtenu en rapportant les loyers effectivement
perçus à ceux que la SCPI percevrait si elle louait
l’intégralité des mètres carrés de son patrimoine.
CAPITAL FIXE OU VARIABLEPlus ou moins facilement accessibleA capital fixe ou à capital variable, le statut
d’une SCPI ne présage pas de sa qualité. Mais
chacun présente des avantages et des incon-
vénients. Les SCPI à capital fixe sont composées
d’un nombre de parts constant. Il faut, par con-
séquent, que des détenteurs de parts se décident
à les céder sur le marché secondaire pour
pouvoir en acquérir. Or, il ne s’y échange chaque
mois que quelques dizaines ou centaines de
parts à peine. L’acheteur doit donc être patient
et se fami liariser avec la méthode du carnet
d’ordres pour proposer un prix d’achat susceptible
de l’emporter sur celui des autres acheteurs,
sans surpayer cependant sa part. Mais, une fois
associé, il n’aura a priori aucun mal à revendre
ses parts si besoin, et à un prix souvent surcoté
du fait de la rareté de l’offre.
Il est beaucoup plus facile de se procurer des
SCPI à capital variable, puisque la société de
gestion ne cesse, sauf exception, d’en émettre
en vue d’acheter de nouveaux biens. En
contrepartie, cette activité continue peut entraîner
une certaine dilution : les nouvelles parts
sont parfois vendues moins cher que celles
possédées par les associés et les nouvelles
acquisitions entraînent certains frais.
Misez sur les SCPI
Le taux d’occupationfinancier (TOF)permet d’évaluer la performancelocative de la SCPI
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MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 11
5 stratégiespour tirer le meilleurdes SCPIOutil de diversification, les SCPI s’adaptent à différents objectifspatrimoniaux. Tour d’horizon.
Objectif revenusA l’exception des « fiscales »,
les SCPI sont adaptées pour
percevoir des revenus. Elles en distribuent
tous les trimestres, avec des montants rela-
tivement stables. Utile pour compléter une
retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets
de toutes charges locatives. Mieux vaut disposer
de suffisamment de liquidités pour acheter
au comptant vos parts – l’achat à crédit est
surtout intéressant si vous êtes dans une
tranche marginale d’imposition élevée pour
optimiser votre fiscalité avec le régime réel
(voir page 5). Et n’attendez pas des revenus
immédiats, surtout en cas d’achat lors d’une
augmentation de capital. Il existe en effet tou-
jours un délai, de l’ordre d’un trimestre, entre
la date d’acquisition de la part – où elle est
payée – et sa date de jouissance – celle où elle
Misez sur les SCPI
en limitant son effort d’épargne. Fiscalement,
ensuite : les intérêts d’emprunt sont déductibles
des revenus fonciers.
Objectif effet de levier maximalAchetez une SCPI à crédit avec,
cette fois, un prêt in fine. L’effort de trésorerie
demandé durant tout le montage est inférieur
à celui requis dans le montage précédent. Et
pour cause : tous les mois, il faut seulement
rembourser les intérêts. Cette fois, le montant
des revenus de la SCPI doit permettre de
faire face… Attention, si un déficit foncier
est dégagé d’un point de vue fiscal, mieux
vaut avoir d’autres revenus immobiliers pour
l’optimiser. Car il n’est pas imputable sur le
revenu global du contribuable. Au terme, il
faudra en revanche disposer d’une somme
importante pour rembourser le crédit. Deux
possibilités alors. Un, céder le placement mis
en garantie de l’opération pour honorer votre
dette et garder les SCPI pour avoir des revenus.
Deux, vous séparer des SCPI. Si leur valeur
de part a progressé sur la période, vous
afficherez une plus-value mais, à l’inverse,
en cas de baisse, vous serez en perte. Un
montage à réserver donc à ceux ayant déjà
d’un patrimoine important.
Objectif anti-ISFLes SCPI se démembrent !
En clair, il est possible de
dissocier l’usufruit, c’est-à-dire le droit de
percevoir les revenus, de la nue-propriété.
Pour les gros patrimoines, il y a un intérêt
commence à rapporter. Enfin,
une grande partie des revenus
distribués par les SCPI relève
des revenus fonciers, soumis
au barème de l’impôt sur le
revenu. L’achat de SCPI dans
une optique de revenus est
donc plutôt recommandé si
votre tranche marginale d’im-
position est infé rieure à 30%. Au-delà, avec les
prélèvements sociaux en plus, vos revenus
seront sérieusement écornés par le fisc !
Objectif constitution d’un capitalLes SCPI sont un placement
immobilier : il est donc
possible de les souscrire à crédit et de bénéficier
d’un effet de levier. Vu le niveau actuel des
taux, proches des plus bas historiques, l’opéra-
tion est intéressante. Economiquement,
d’abord : les revenus versés tous les trimestres
par la SCPI servent à payer partiellement le
remboursement du crédit. L’épargnant se
constitue donc un patrimoine – il disposera
des SCPI sans dettes à la fin de l’opération –
Les rendementsactuels des SCPIpermettent de couvrirles mensualitésd’un achat à crédit
Misez sur les SCPI
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 12
MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 13
fiscal à l’opération : c’est l’usufruitier qui est
taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Au lieu d’acheter la SCPI, pleine et entière,
vous faites le choix de ne prendre que la nue-
propriété et de laisser à un autre investisseur
l’usufruit à titre temporaire. Déjà, vous béné-
ficiez d’une décote, variable selon la durée
du montage. Ensuite, vous ne percevez pas
de revenus et ne payez pas d’impôt. Mais, à
la fin du montage, vous récupérez la pleine
propriété des parts. Empochée la décote !
Tout comme l’éventuelle progression du prix
des parts depuis votre acquisition. A l’inverse,
l’usufruitier temporaire maximise ses revenus
durant la durée du montage. En toute logique,
son profil doit être l’inverse de l’autre investis-
seur. Le nu-propriétaire doit être fortement
taxé, alors que l’usufruitier a intérêt à avoir
une tranche marginale faible. A noter : ce mon-
tage n’est pas possible avec toutes les SCPI.
Objectif diversificationVous avez un patrimoine
conséquent et souhaitez le gérer dans une
approche très diversifiée sur plusieurs marchés?
Actions, taux, international… L’objectif : le
valoriser en limitant les risques. En raison de
sa fiscalité et de son mode de fonctionnement,
l’assurance vie multisupport peut être une option.
Pourquoi donc ne pas faire le choix des SCPI
dans cette enveloppe? Naturellement, cela ne
sera possible qu’à la condition que votre contrat
propose de la pierre papier comme unité de
compte. Premier intérêt : grâce au cadre fiscal
de l’assurance vie, vous pourrez retirer chaque
année jusqu’à 4600 euros de gains sans impôts
(9200 euros pour un couple marié), avec un
excédent éventuel taxé au taux réduit de 7,5%.
La plupart du temps, vous pourrez aussi acquérir
ces SCPI à des conditions plus favorables que
pour un achat en direct, les assureurs ayant
négocié un rabais pour éviter un double prélève-
ment de frais. Autres atouts : la jouissance des
parts de SCPI est immédiate et l’assureur a
l’obligation de couvrir la liquidité des parts.
Mais marier les SCPI à l’assurance
vie n’a pas que des avantages. Les
assureurs peuvent garder une partie
des revenus distribués par la société,
dans le cadre des clauses de par-
ticipation aux bénéfices. Vous
pouvez donc vous retrouver avec
seulement 85% des revenus, soit
un rendement de 4,25% pour une
SCPI qui dégage 5%. Ensuite, il
faut compter le poids des frais de gestion, qui
diminuent la performance de 1% environ par
an. Résultat? La même SCPI qui rapporte à
l’origine 5% ne vous laisse parfois pas plus de
3,25% de gain net et une faible rémunération
de la prise de risque, car, si perte il y a, c’est bien
l’assuré qui la supportera.
Face à ce constat, seuls les gros contribuables,
imposés dans une tranche à 30% au moins,
seront gagnants en misant sur les SCPI dans
l’assurance vie. Attention aussi, les assureurs
conditionnent souvent l’accès à ces supports
immobiliers en limitant la part que vous pourrez
leur consacrer, ou en les réservant aux nouveaux
versements, ou encore en obligeant à investir
dans d’autres unités de compte.
Seuls les groscontribuables
ont intérêt àmiser sur
les SCPI dans le cadre de
l’assurance vie
Misez sur les SCPI
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