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Newsletter der Bausparkasse Schwäbisch Hall für Journalisten 3/2018
Inhalt
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S. 3
S. 5
S. 7
S. 9
Haus & Geld Schwäbisch Hall-Zinsmeinung: Gute Zeiten für Bauherren und Käufer
Haus & Geld Wohnungsnot macht erfinderisch: Wie aus Parkhäusern Wohnungen werden
Finanzieren & Vorsorgen Anschlussfinanzierung: Niedrige Zinsen von heute für morgen sichern
Bauen & Wohnen Planung ist alles: Zehn Schritte zum stressfreien Umzug
Steuern & Recht Finanzamt geht leer aus: Steuerbefreiung für geerbtes Wohneigentum auch bei späterem Einzug möglich
Tipps & Ratschläge Der aktuelle Tipp: Wie Wohngesundheit erschwinglich wird
S. 11
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Kathrin Milich
Referentin Presse und Information
0791/46-6673 [email protected]
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Immobilienfinanzierer können vom
Zinstief profitieren. Bausparer
sichern sich die günstigen Zinsen
auch für die Zukunft. (Foto:
Bausparkasse Schwäbisch Hall)
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Tel: 0791/46-2529
siegfried.bauer@
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Schwäbisch Hall-Zinsmeinung: Gute Zeiten für Bauherren und Käufer
Für Immobilienkäufer bleiben die Zeiten gut: Baugeld ist weiterhin sehr günstig. Im Vergleich
zum Frühjahr sind die Zinsen für einen zehnjährigen Immobilienkredit zuletzt sogar wieder
gefallen und liegen bei durchschnittlich 1,4 Prozent.
„Derzeit erwarten wir keine dramatische Entwicklung – weder nach oben noch nach unten“,
meint Thorsten Walz, Kapitalmarktexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. „Bei ihrer
jüngsten Sitzung Ende Juli hat die Europäische Zentralbank angekündigt, den Leitzins nicht
vor dem Sommer 2019 anzuheben.“ Das Anleihen-Ankaufprogramm soll wie geplant zum
Ende dieses Jahres auslaufen. Damit hält die EZB an ihrem vorsichtigen Kurs in Richtung
Zinswende fest.
Die derzeit äußerst günstigen Konditionen lohnen sich aber nicht nur für Bauherren und
Käufer. Auch wer vor zehn Jahren eine Immobilie für 4 oder 5 Prozent finanziert hat und jetzt
eine Anschlussfinanzierung braucht, kann sich über niedrige Zinskosten freuen. Tipp: Auch
wenn die Zinsbindung für einen laufenden Immobilienkredit erst in einigen Jahren ausläuft,
können Immobilienbesitzer von den niedrigen Zinsen von heute profitieren. Mit einem
Forward-Darlehen lassen sich die Konditionen bis zu 36 Monate im Voraus festschreiben.
Auch ein Bausparvertrag kann für die Finanzierung der Restschuld genutzt werden: Hier
stehen die Konditionen bereits bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit fest.
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Wohnungsnot macht erfinderisch: Wie aus Parkhäusern Wohnungen werden Sie sind groß, selten ansehnlich und werden immer weniger gebraucht: Parkhäuser in
deutschen Innenstädten sind ein Auslaufmodell. Gleichzeitig fehlt es dort, wo sie
stehen, an bezahlbarem Wohnraum. Wäre es da nicht möglich, ungenutzte Stellplätze in
dringend benötigte Wohnungen umzubauen? Schwäbisch Hall-Expertin Kathrin Milich
zeigt, welches Zukunftspotenzial in der Umgestaltung der urbanen Infrastruktur steckt.
Dass man inzwischen überhaupt darüber nachdenkt, sich von Parkhausmonolithen zu
trennen, die so viele deutsche Innenstädte prägen, liegt an verschiedenen Faktoren: In den
1960er und 70er Jahren, als die meisten dieser Bauwerke entstanden, galt die autogerechte
Stadt als stadtplanerisches Ideal. Hier ist längst ein radikaler Paradigmenwechsel im Gange,
an dessen Ende die Vision einer (weitgehend) autofreien Innenstadt steht. Ein verbesserter
öffentlicher Nahverkehr und Angebote wie Carsharing machen das eigene Auto für Städter
künftig zunehmend unnötig.
Tatsächlich sind die Parkriesen der Moderne heute vielfach überdimensioniert. Wer jemals
samstags einen Parkplatz in der City gesucht hat, wird vermutlich einen ganz anderen
Eindruck haben, aber dennoch: Laut Bundesverband Parken liegt die Auslastung der
Parkhäuser nur bei etwa 50 bis 60 Prozent. Die überwiegende Mehrheit dieser Megagaragen
liegt in innerstädtischen Toplagen, genau dort, wo erschwingliche Wohnungen für die vielen
Singles und jungen Familien fehlen, die dem Lockruf der Ballungszentren und deren
attraktiven Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten folgen. Höchste Zeit also, über eine
Umwidmung nachzudenken.
Hunderte Garagen zum Weiterdenken
Genau dies hat im Jahr 2012 die Akademie der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen
getan und versucht, in einem großangelegten Workshop alternative Möglichkeiten für die
monofunktionalen Betonkolosse auszuloten. Bundesweit kämen laut Kammerpräsidentin
Brigitte Holz mehrere hundert Parkhäuser für eine Umnutzung zu Wohnzwecken in Frage.
Dabei gehe es nicht zwangsläufig um eine Radikallösung: Wo dies sinnvoll sei, könne ein Teil
der Parkplätze durchaus erhalten bleiben.
Wie etwa bei einem vielbeachteten Pilotprojekt in Köln, dem Umbau des Parkhauses „Am
Friesenplatz“. Dessen Betreiber wollte sich aus wirtschaftlichen Gründen von 200 der 450
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Das Pilotprojekt Magnus 31 in Köln verbindet
Parken und Wohnen. (Foto: WvM Immobilien +
Projektentwicklung GmbH).
Weiterführende Links
https://www.jovis.de/de/buecher/product/mehr-
als-nur-parken.html
https://www.youtube.com/watch?v=Pl6RiSiL3eo
https://www.baukunst-nrw.de/objekte/Umbau-
Altes-Parkhaus-Stubengasse-Muenster--
2048.htm
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Stellplätze trennen. Zwei Immobilienfirmen entwickelten gemeinsam das Projekt Magnus 31. Nach
einer fast fünfjährigen Planungs-, Wettbewerbs- und Genehmigungsphase wurden 2014 die beiden
oberen Parketagen abgetragen und um drei Wohngeschosse mit insgesamt 31
Eigentumswohnungen ergänzt, zu denen jeweils eigene Parkplätze gehören. Die schrittweise
Verwandlung des ehemaligen Parkhauses lässt sich auf YouTube nachvollziehen.
Vom Betonklotz zum Hingucker
Für die Außenansicht des neuen Hybridkomplexes wurde ein eigener Fassadenwettbewerb
ausgeschrieben. Heute ist das Gebäude mit perforiertem, metallischen Aluminium fugenlos
verkleidet. Und siehe da: Wo lange ein unansehnlicher Betonklotz stand, hat das Stadtbild jetzt
einen – je nach Lichteinfall und Schattenwurf in unterschiedlichen Farben schimmernden – neuen
Hingucker.
Und es gibt noch weitere Projekte dieser Art: In Münster wurde ein sechsstöckiges Parkhaus unter
Beibehaltung der Stahlbetonstruktur komplett in ein Wohn- und Geschäftshaus umgewandelt. Im
Parterre und dem ersten Obergeschoss wurden Gewerbe- und Ausstellungsflächen geschaffen, in
den oberen Etagen sind zahlreiche Wohnungen rund um ein begrüntes Atrium angeordnet. Im
Hannoveraner Projekt „Wohnkrone“ wurde das Dach eines Parkhauses mit zwölf Penthouse-
Wohnungen aufgestockt.
Noch sind dies Einzelprojekte mit Vorzeigecharakter. Doch könnte daraus durchaus ein Trend
werden. An Ideen für die Umnutzung von Parkhäusern oder Verwaltungsgebäuden mangelt es
jedenfalls nicht. Sie reichen von Konzepten, komplette Einfamilienhäuser mit Vorgärten in die
Parkhäuser hineinzubauen, bis zu vorgefertigten Modulen, mit denen kleine, preiswerte
Wohneinheiten, etwa für Studenten, realisiert werden können. Apropos Realisierung: Damit
derartige Umnutzungsprojekte umgesetzt werden können, müssen die Kommunen in der Regel ihre
Nutzungs- und Bebauungspläne ändern – ein bürokratischer Prozess, der sich hinziehen kann.
„Die Vorteile solcher Umnutzungsprojekte liegen auf der Hand: Es können vorhandene, aber bisher
nicht optimal genutzte Strukturen verwendet werden, ohne neue Flächen zu versiegeln. So wird das
meist knappe Wohnraumangebot in den Innenstädten um innovative Lösungen erweitert“, zieht
Immobilienexpertin Milich ein erstes Fazit: „Wohnungsnot macht offenbar erfinderisch.“
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Anschlussfinanzierung: Niedrige Zinsen von heute für morgen sichern Für die Finanzierung der eigenen vier Wände braucht es einen langen Atem. Mit 20 bis
30 Jahren sollten Bauherren rechnen – je nach Kosten für die Immobilie und dem
vorhandenen Eigenkapital. Viele lassen sich zu Beginn der Finanzierung die Zinsen
aber nur für zehn oder 15 Jahre festschreiben. Daher bleibt am Ende der Zinsbindung
eine Restschuld übrig, eine Anschlussfinanzierung wird fällig. Schwäbisch Hall-Experte
Karsten Eiß erklärt, wie man die anstehende Anschlussfinanzierung erfolgreich
meistert, ohne finanziell außer Puste zu geraten.
„Wer vor zehn Jahren noch für vier bis fünf Prozent finanziert hat, kann sich jetzt freuen. Er
kommt bei der Finanzierung seiner Restschuld heute deutlich günstiger weg“, so der
Schwäbisch Hall-Experte. Dies gilt auch dann, wenn er seinerzeit eine Zinsbindung von 15
oder 20 Jahren vereinbart hat, denn: „Jeder Darlehensnehmer hat nach zehn Jahren ein
Sonderkündigungsrecht und kann aus seinem Vertrag aussteigen“, erklärt Eiß. Kreditnehmer
sollten sich rechtzeitig mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Ansonsten können ihnen
erhebliche Zinsersparnisse entgehen. Welche Art einer Anschlussfinanzierung in Frage
kommt, hängt davon ab, wann die Zinsbindungsfrist ausläuft.
Ablauf Zinsbindung in maximal sechs Monaten: Anschlussdarlehen
Endet die Zinsbindung des Kredits innerhalb von sechs Monaten, können die derzeit niedrigen
Zinsen für die restliche Finanzierung mit Hilfe eines Sofortdarlehens gesichert werden. Damit
wird der Restbetrag des auslaufenden Kredits abgelöst.
Ablauf Zinsbindung in sieben bis 36 Monaten: Forward-Darlehen
„Mit einem Forward-Darlehen kann sich der Kreditnehmer die niedrigen Zinsen von heute bis
zu drei Jahre im Voraus sichern“, erklärt Schwäbisch Hall-Experte Eiß. Die Konditionen für
das Darlehen stehen für die gesamte Laufzeit fest. Allerdings wird für jeden Monat bis zur
Auszahlung des Darlehens ein Zinsaufschlag fällig. Dieser liegt meist zwischen 0,02 und 0,04
Prozentpunkte pro Monat.
Ablauf Zinsbindung in einigen Jahren: Bausparvertrag
Mit einem Bausparvertrag über die Höhe der erwarteten Restschuld sichert sich der
Immobilieneigentümer ein Darlehen zu den niedrigen Zinsen von heute für seine in einigen
Jahren anstehende Anschlussfinanzierung. Im Gegensatz zum Forward-Darlehen gibt es
beim Bausparvertrag keinen Zinsaufschlag und keine Abnahmeverpflichtung für das Darlehen.
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Ein sicherer Hafen in turbulenten
Zeiten: Die eigenen vier Wände.
(Foto: Bausparkasse Schwäbisch
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Die niedrigen Zinsen zu sichern lohnt sich: „Schon ein Unterschied von 0,5 Prozent bedeutet
bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro und einer zehnjährigen Laufzeit eine monatliche
Mehrbelastung von rund 100 Euro“, so der Schwäbisch Hall-Experte.
Staatliche Förderung nutzen
Auch bei der Anschlussfinanzierung – egal in welcher Form – lohnt es sich, die staatlichen
Förderungen Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester zu nutzen.
Damit sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Berechnungen der Bausparkasse
Schwäbisch Hall zeigen, welche Vorteile beispielsweise Wohn-Riester bietet: Eine vierköpfige
Familie, die Wohn-Riester in die Finanzierung einer Restschuld über 110.000 Euro einbringt,
ist bei optimaler Förderung mehr als vier Jahre früher schuldenfrei und spart gegenüber der
ungeförderten Variante fast 10.000 Euro, die nachgelagerte Besteuerung schon eingerechnet.
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Planung ist alles: Zehn Schritte zum stressfreien Umzug Mehr als elf Millionen Menschen ziehen jedes Jahr in Deutschland um, das sagt
zumindest die Statistik. Dabei ist viel zu beachten. Wie Umzugswillige die wichtigsten
Schritte rechtzeitig planen, um den Wohnungswechsel ohne Hektik in den Griff zu
bekommen, erklärt Schwäbisch Hall-Expertin Carolin Großhauser in ihrer Umzugsliste.
1. Helfende Hände: Professionelle Umzugshelfer bieten viel Erfahrung, haften für eventuelle
Transportschäden und übernehmen Dienstleistungen wie Kartons packen, Möbel montieren
oder Sonderparkgenehmigungen beantragen. Natürlich hat das seinen Preis, der von der
Größe des Hausrats und der Entfernung zum Umzugsort abhängt. Wer in Eigenregie umzieht,
sollte gut planen. Hier fallen meist nur Kosten für einen Miettransporter an.
2. Gas und Strom: Wer einen bestehenden Vertrag mit einem Gas- oder Stromversorger hat,
kann diesen entweder mitnehmen und ummelden oder zu einem neuen Anbieter wechseln.
Über Online-Vergleichsrechner lassen sich die günstigsten Tarife ermitteln. Teilt der Vormieter
seinen bisherigen Verbrauch mit, so haben die Nachmieter einen Richtwert für den
Preisvergleich. Wichtig: Zählerstände notieren – sowohl beim Auszug als auch beim Einzug –
ansonsten wird der Verbrauch geschätzt und in der Regel zu hoch angesetzt.
3. Telefon, Internet und Kabelanschluss prüfen bzw. ummelden: Mindestens 30 Tage vor
dem Umzug sollte der Internet- und Kabelanbieter über den Wohnortwechsel informiert
werden. Er muss prüfen, ob auch an der neuen Anschrift die vertraglich vereinbarten
Leistungen zur Verfügung gestellt werden können. Wer den Umzug nutzen möchte, um einen
neuen Anbieter zu wählen, sollte sich zunächst mit der aktuellen Vertragssituation
auseinandersetzen. Ist eine zeitnahe Kündigung nicht möglich, besteht die Möglichkeit, den
Vertrag auf den Nachmieter zu überschreiben – sofern er daran interessiert ist. Kann der
bisherige Anbieter am neuen Wohnort nicht die gleiche Leistung erbringen, greift ein
Sonderkündigungsrecht: Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate.
4. Ab- und Ummeldungen, Kündigungen: Viele Unternehmen und Behörden müssen über
die Adressänderung informiert werden. Zu den wichtigsten gehören Arbeitgeber, Finanzamt,
Bank, Schule und Kindergarten, Krankenkasse, Versicherungen und weitere Vertragspartner,
zum Beispiel für Kredite, Leasing oder Zeitungs-Abos. Liegen alter und neuer Wohnort weiter
auseinander, müssen eventuell Mitgliedschaften (z. B. Vereine, Fitnessstudio) gekündigt
werden – dabei die Kündigungsfristen beachten.
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Wer beim Umzug nicht den
Überblick verlieren will, sollte
frühzeitig mit der Planung beginnen.
(Foto: Bausparkasse Schwäbisch
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carolin.grosshauser@
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5. Nachsendeantrag erteilen: Damit die Post ab dem Stichtag an die neue Adresse umgelei-
tet wird, sollte idealerweise zwei bis drei Wochen, mindestens aber fünf Werktage vor dem
Umzug ein Nachsendeantrag gestellt werden. Möglich ist das in jeder Postfiliale sowie online.
Die Kosten betragen je nach Nachsendedauer zwischen 20 und 35 Euro.
6. Baby- und Hundesitter organisieren: Kleinkinder und Haustiere sind nicht nur im Weg,
sondern beim Umzug oft auch in einer extremen Stresssituation. Darum rechtzeitig für
liebevolle Betreuung sorgen.
7. Ballast abwerfen: Ein Umzug ist die ideale Gelegenheit zum Ausmisten und Entrümpeln.
Die Einrichtung wird ohnehin gern dem neuen Domizil angepasst. Aber auch bei jedem
Einzelstück aus Kleiderschrank, Keller oder Speicher oder kann man sich fragen: Hatte ich es
im letzten Jahr auch nur einmal in der Hand? Lautet die Antwort „Nein“, ist das Utensil in der
Altkleidersammlung, beim Sperrmüll oder auf dem Wertstoffhof besser aufgehoben.
8. Umzugskartons und Zubehör besorgen: Rechtzeitig an genügend Verpackungsmaterial
denken. Kartons sollte man nicht bis zum Rand vollpacken, um den Transport zu erleichtern –
das gilt vor allem für Bücher und Geschirr. Nicht unterschätzen: Schon der Hausrat einer 3-
Zimmer-Wohnung kann bis zu 100 Kartons füllen. Außerdem sind beispielsweise Decken,
Luftpolsterfolie, Klebeband, Tragegurte und Filzstifte zum Beschriften der Kartons nötig.
9. Möbelverteilung planen: Mindestens mit einer Woche Vorlauf sollte ein Möbelverteilungs-
plan für die neue Wohnung erstellt werden – am besten auf Basis des Wohnungsgrundrisses.
Darin die Möbel eindeutig mit prägnanten Kurzbezeichnungen (z. B. Kürzel des Raumes)
versehen und diese gut sichtbar an mehreren Stellen des Möbelstücks anbringen.
10. Urlaub beantragen: Manche Arbeitgeber gewähren Sonderurlaub für den Umzug.
Unabhängig davon sollten Umzugswillige rechtzeitig Urlaub einreichen, sobald der Termin
feststeht. Dabei sollte auch Zeit für die eventuelle Renovierung und Übergabe der alten
Wohnung eingeplant werden.
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Finanzamt geht leer aus: Steuerbefreiung für geerbtes Wohneigentum auch bei späterem Einzug möglich Wer von seinen Eltern ein Eigenheim erbt, sollte schnellstmöglich selbst einziehen –
jedenfalls, wenn er das Finanzamt nicht mitverdienen lassen will. „Die
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung von ererbtem Wohneigentum können aber
auch dann vorliegen, wenn sich die Selbstnutzung aus nachvollziehbaren Gründen
verzögert“, sagt Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Stefan Bernhardt mit Hinweis auf ein
aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. II R 39/13).
In dem vom Bundesfinanzgerichtshof (BFH) zu entscheidenden Fall beerbten ein Mann und
seine Schwester jeweils zur Hälfte ihren verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörte auch ein
Zweifamilienhaus, in dem der Erblasser bis zuletzt gemeinsam mit seiner Tochter gelebt hatte.
Knapp ein Jahr nach Eintritt des Erbfalls zog der Sohn mit seiner Familie in die vormals von
seinem Vater bewohnte Wohnung. Es dauerte allerdings noch einige Monate, bis die
familiären Auseinandersetzungen über die Aufteilung des Gesamterbes mit einem notariellen
Vertrag besiegelt wurden. Darin einigten sich die Geschwister darauf, dass der Sohn
Alleineigentümer des Hauses wird, während seine Schwester dafür andere Grundstücke aus
dem Nachlass erhält.
„Für die Erben von Wohneigentum ist das BFH-Urteil eine gute Nachricht.“
Stefan Bernhardt, Rechtsexperte
Ärgerlich nur, dass dies das Finanzamt nicht interessierte: Es wollte die Steuerbefreiung für
die selbstgenutzte Wohnung nur dem ursprünglichen Erbteil entsprechend, also nur zur Hälfte,
gewähren. Mit seiner Klage bekam der Mann vor dem Finanzgericht Recht. Weil das
Finanzamt in Revision ging, musste letztlich der BFH entscheiden.
Dieser stellte klar: Grundsätzlich gelte zwar eine Sechs-Monats-Frist, innerhalb derer die
steuerbegünstigte Selbstnutzung von geerbtem Wohneigentum beginnen müsse. Könne ein
Erbe aber glaubhaft darlegen, dass von ihm nicht zu vertretende Gründe verhinderten, dass er
fristgerecht habe einziehen können, dürfe ihm dies steuerlich nicht zum Nachteil ausgelegt
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In Ausnahmefällen greift im Erbfall
die Steuerbefreiung durch
Selbstnutzung nach Ablauf der
Sechs-Monats-Frist. (Foto:
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werden. Ein Grund für eine solche Verzögerung könnten etwa Auseinandersetzungen mit
Miterben sein.
Schwäbisch Hall-Experte Bernhardt: „Für die Erben von Wohneigentum ist das BFH-Urteil eine
gute Nachricht. Schließlich wird fast die Hälfte des jährlichen Nachlassvermögens von über 38
Milliarden Euro hierzulande in Form von Immobilien weitergegeben. Außerdem kommt es öfter
vor, dass ums Erbe gestritten wird. Jetzt ist klar: Selbst genutztes Wohneigentum kann auch
dann von der Erbschaftssteuer befreit bleiben, wenn Erbstreitigkeiten nicht schon innerhalb der
ersten sechs Monate ausgetragen oder gar endgültig entschieden werden.“
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Auch bei der Auswahl des
Bodenbelags sollte auf Inhaltsstoffe
und Gütesiegel geachtet werden.
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Weiterführende Links
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Ökologisches Bauen ist im Trend. Naturbaustoffe wie Holz, Ziegel oder Lehmputz werden
immer beliebter und von Bauherren bewusst nachgefragt. Viele vergessen dabei allerdings,
dass gesundes, nachhaltiges Wohnen nicht an der Haustür aufhört. Gerade im Innenbereich
finden sich unzählige versteckte Kunststoffe und potenzielle Schadstoffe, beispielsweise in
Tapeten und Wandfarben.
Gesünder für Mensch und Umwelt sind natürliche Alternativen: Lehmputz statt Raufaser,
Linoleum statt PVC, Echtholzparkett statt Laminat oder Massivholzmöbel anstelle günstiger
Lösungen aus zweifelhaft verklebten Pressspanplatten. Eine Orientierung liefern Prüfsiegel
wie natureplus, der Blaue Engel oder das Sentinel Haus Institut.
Wohngesundheit ist sicher nicht zum Discount-Preis zu haben. Und wer schon einmal eine
Immobilie finanziert hat, weiß, dass gerade in den ersten Jahren im eigenen Haus jeder Cent
zählt. Auf lange Sicht gesehen sind natürliche Materialien aber nicht nur gesünder, sondern
meist auch langlebiger und machen sich damit doppelt bezahlt. Bauherren berücksichtigen
dies im Idealfall bereits bei der Planung des Grundrisses: Wer sich im Vorfeld intensiv damit
auseinandersetzt, was er wirklich zum Wohnen braucht, kann leicht zehn bis 15 Prozent der
Wohnfläche einsparen ohne dabei auf Komfort zu verzichten. Stichwort: suffizientes Bauen –
also die Beschränkung auf das wirklich Nötige. Jeder Euro, der hier nicht ausgegeben wird,
lässt sich später in eine gesunde und langlebige Innenausstattung stecken. Und wer in eine
sorgfältig geplante und ausgeführte Lüftungsanlage investiert, wird ganz automatisch von den
meisten Luftschadstoffen in seiner Wohnung befreit.
Dies ist ein Auszug der #Expertenmeinung von Sven Haustein, Architekt und Energieberater.
Weitere #Expertenmeinungen finden Sie in unserem Online-Newsroom für Journalisten.
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Bereichsleiter Kommunikation, [email protected]