Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Q1 2011
4
La incertidumbre económica persiste, dificultando la recuperación del mercado de oficinas de Barcelona. La absorción bruta durante el primer trimestre superó los 66.000 m², mostrando una mejora de un 10% respecto a los niveles registrados durante el trimestre anterior. Este dato, lejos de ser positivo, demuestra que la actividad sigue siendo débil, situándose en los niveles más bajos de la última década y responde esencialmente a procesos de reubicación. La paralización de nuevos desarrollos de oficinas iniciada tras la explosión de la crisis inmobiliaria comienza a secar el pipeline de Barcelona. La previsión de entrega de nuevos proyectos entre 2011-2013 asciende a 201.000 m², de los cuales tan sólo el 46% saldrán al mercado como disponibles. La tasa de disponibilidad media de Barcelona se sitúa este trimestre en el 12,8%. La escasez de nuevos proyectos permitirá que dicha tasa se mantenga lineal tras superar ligeramente el 13% a finales de 2011. Las rentas nominales continúan relativamente estables en prácticamente todas las zonas con la excepción del centro, donde han descendido un - 2,7% debido a la creciente oferta que ha provocado la relocalización de empresas a las Nuevas Áreas de Negocio. El mercado de inversión permaneció en estado de hibernación durante el primer trimestre de 2011. En consecuencia, el volumen de inversión anualizado marcó el nivel más bajo desde finales de 2001. “En términos anualizados tanto la absorción como los niveles de inversión están bajo mínimos. Teniendo en cuenta las previsiones macroeconómicas y cruzándolas con los fundamentales de mercado es posible que estemos ya cercanos a atravesar el punto más bajo de la curva.” Eusebi Carles (Director General Barcelona) Mercado de oficinas de Barcelona 1T 2011 Absorción bruta anualizada Comparativa de las dos últimas crisis Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
-
Upload
eusebi-carles-pastor -
Category
Real Estate
-
view
126 -
download
4
Transcript of Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Q1 2011
� La incertidumbre económica persiste, dificultandola recuperación del mercado de oficinas deBarcelona. La absorción bruta durante el primertrimestre superó los 66.000 m², mostrando unamejora de un 10% respecto a los nivelesregistrados durante el trimestre anterior. Estedato, lejos de ser positivo, demuestra que laactividad sigue siendo débil, situándose en losniveles más bajos de la última década y respondeesencialmente a procesos de reubicación.
� La paralización de nuevos desarrollos de oficinasiniciada tras la explosión de la crisis inmobiliariacomienza a secar el pipeline de Barcelona. Laprevisión de entrega de nuevos proyectos entre2011-2013 asciende a 201.000 m², de los cualestan sólo el 46% saldrán al mercado comodisponibles.
� La tasa de disponibilidad media de Barcelona sesitúa este trimestre en el 12,8%. La escasez denuevos proyectos permitirá que dicha tasa semantenga lineal tras superar ligeramente el 13%a finales de 2011.
� Las rentas nominales continúan relativamenteestables en prácticamente todas las zonas con laexcepción del centro, donde han descendido un -2,7% debido a la creciente oferta que haprovocado la relocalización de empresas a lasNuevas Áreas de Negocio.
� El mercado de inversión permaneció en estadode hibernación durante el primer trimestre de2011. En consecuencia, el volumen de inversiónanualizado marcó el nivel más bajo desde finalesde 2001.
“En términos anualizados tanto la absorción como los niveles deinversión están bajo mínimos. Teniendo en cuenta las previsionesmacroeconómicas y cruzándolas con los fundamentales demercado es posible que estemos ya cercanos a atravesar el puntomás bajo de la curva.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
Mercado de oficinas de Barcelona1T 2011
Absorción bruta anualizada Comparativa de las dos últimas crisis
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
Economía, demanda y ofertaEconomíaLa incertidumbre sigue sobrevolando sobre el mapaeconómico español, pero parece que las medidas deajuste adoptadas por el Gobierno hace unos mesesvan en la dirección correcta. La reducción del déficitpúblico en marzo y el aumento del superávit de laSeguridad Social confirman que las medidas de controlestán empezando a ser efectivas. El descenso de laprima de riesgo, que a principios de Mayo se situabapor debajo de los 210 puntos básicos, demuestra unamayor confianza en los mercados financierosinternacionales, alejando así al país de la zona depeligro, a pesar de la reciente caída de Portugal quese esperaba colocaría a España al borde del abismo.
Divergencia en la recuperación económica
Fuente: Banco de España
No obstante, en el plano internacional, existenelementos que pueden perjudicar significativamente ellento crecimiento de la economía española. El ascensoincesante de los precios del carburante debido a losconflictos en los países exportadores continúapresionando al alza una inflación que se sitúa porencima de la media europea (abril 2011: 3,8%). Laescalada de los precios de consumo junto con elreciente aumento de los tipos de interés del BCEtrastornarán en mayor medida los bolsillos de familiasy empresas, provocando un efecto inmediato sobre elconsumo y la inversión, y el previsible estancamientode la demanda nacional.
El Mercado de AlquileresDemanda y Absorción
En un entorno donde la pequeña y mediana empresaque forma el tejido productivo catalán sigue sufriendo,la demanda de oficinas responde en gran medida aprocesos de reubicación, llevados a cabo por aquellascompañías con necesidad de reestructuración yoptimización de espacios. La limitada creación yatracción de nuevas empresas y la perdurabledeprimida situación del mercado laboral impiden que laabsorción neta de oficinas pueda alcanzar nivelespositivos.
Durante el primer trimestre de 2011 la absorción brutaacumulada superó los 66.000 m², mejorando en un10% el volumen registrado durante el trimestreanterior. En la comparativa anual, la actividad de estetrimestre ha sido considerablemente inferior a la delmismo periodo del año pasado, debido principalmentea las grandes operaciones corporativas que seprodujeron a principios de 2010. A pesar de ello,podemos describir este trimestre como un relativobuen comienzo para el mercado ocupacional, dadoque si obviáramos las tres grandes operaciones deocupación propia firmadas durante el primer trimestrede 2010 (Grupo Ferrer, Grupo La Caixa y CH Werfen),la comparativa sería favorable en un 15%.
Los primeros meses del año han confirmado latendencia que veníamos comentando en anterioresinformes: más del 60% de la superficie contratada seha firmado en edificios ubicados en las Nuevas Áreasde Negocio, con un protagonismo creciente de laPlaça Europa. Estas zonas, que inicialmente captabanla atención de demandas superiores a los 1.000 m²,comienzan a ser atractivas también para empresasmás pequeñas siguiendo el ejemplo de las grandescompañías que fueron pioneras de la“descentralización” en busca de rentas máscompetitivas y espacios más eficientes. Dichatendencia ha comenzado a liberar espacio en el centrode la ciudad que venía padeciendo de una carencia deoferta endémica, aunque en muchos casos la ofertaque se ha generado por estos traslados es de espacioobsoleto.
Entre las operaciones más relevantes del trimestrefiguran el alquiler de 5.200 m² en Plaça Europa 17-19por Corporación Orizonia, el alquiler de dos plantas(1.200 m²) en el complejo iLlacuna ubicado en eldistrito 22@ por parte de Alstom Power y la compradel segundo edificio que formará la futura sede deDesigual en la Nova Bocana (10.000 m²).
Oferta y Tasa de disponibilidad
El mercado de oficinas empieza a recoger losaspectos benignos de la restricción del pipeline tresaños después del inicio de la crisis, cuando la falta definanciación y la explosión de la burbuja inmobiliariaobligaron a parar los planes de varios desarrollos deoficinas, que aún hoy siguen sin fecha de inicio.
La entrega de nuevos proyectos en 2011 alcanzará los113.000 m², cifra considerablemente menor a la del2010, cuando la nueva oferta engrosó el parque deoficinas en más de 200.000 m² (-55%).
Durante el primer trimestre de 2011 se incorporaron alstock de la ciudad 25.500 m², de los cuales más del70% se encontraban ya comprometidos (sede de RBAen el distrito 22@). El 30% restante corresponde a unedificio rehabilitado ubicado la calle Balmes 112, y unnuevo inmueble de oficinas situado en la calle Pujades50 del Poblenou. Ambos edificios pasan a engrosar laoferta de oficinas de la ciudad, que en la actualidad
Mercado de Oficinas de Barcelona - 1T 2011 2
Rentas e inversiónsupera los 719.000 m², y representa una tasa dedisponibilidad del 12,8%.
Tasa de disponibilidad por zonas
Fuente: Savills Research
La previsión de entrega de nuevos proyectosdisponibles hasta finales de 2011 es prácticamenteinexistente, con tan sólo un nuevo proyecto, propiedadde Catalana Occidente, de seis edificios corporativoscon un total de 29.000 m² en Sant Cugat del Vallès.Además se incorpora al stock disponible un inmueblerehabilitado en el centro de Barcelona, ubicado enCalàbria 169, propiedad de Núñez y Navarro. Estasuperficie provocará un ligero ascenso en la tasa dedisponibilidad hacia finales de 2011, que prevemos semantendrá lineal a partir de 2012 para empezar adescender en 2013.
Rentas
La progresiva estabilidad de la tasa de disponibilidadestá ayudando a sostener las rentas prime en losmismos niveles registrados en el trimestre anterior(19,50 €/m²/mes).
Evolución de las rentas prime
Fuente: Savills Research
La relativa robustez en las rentas nominales se vencompensadas por un amplio paquete de incentivosque los propietarios ofrecen a sus futuros inquilinosdurante los primeros meses del contrato, con el fin decatalizar el proceso de traslado.
Las rentas del centro de la ciudad, sin embargo,mostraron un ligero descenso del -2,7%, debido alaumento de la oferta que han dejado aquellasempresas que han escogido trasladarseprincipalmente a las Nuevas Áreas de Negociodejando tras de sí espacio obsoleto de difícilcomercialización.
El Mercado de Inversión
Hemos asistido al peor trimestre por volumen deinversión bruta anualizada desde el tercer trimestre de2001, cuando se desató el pánico inversor posterior alos acontecimientos del 11-S en Nueva York.
Volumen de inversión anualizado
Fuente: Savills Research
En líneas generales estamos viendo un mercado conpocos procesos de venta organizados los cualesdesembocan en un índice de éxito muy bajo.
Consecuencia de esto es la bajísima actividad quehemos vivido en los tres primeros meses del año,donde únicamente se ha transaccionado por parte deSolvia un suelo con 19.600 m² de edificabilidad en eldistrito 22@ y cuatro operaciones de compra deedificios completos por parte de ocupantes.
Aunque hay operaciones en el pipeline, todo indicaque 2011 será un año de bajo volumen, situación quepuede prolongarse hasta que las posiciones entrevendedores y compradores no se acerquen losuficiente.
Mercado de Oficinas de Barcelona - 1T 2011 3
Mercado de oficinas de Barcelona
Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd May 2011
Mapa de sub-zonas
Eusebi CarlesDirector Barcelona+34 93 272 [email protected]
Frédéric StravrakyAgencia Oficinas+34 93 272 [email protected]
Josep GarciaCorporate+34 93 272 [email protected]
Para más información, por favor contacten con:
Muna BenthamiResearch Barcelona+34 93 272 [email protected]
Andrew StevensValoraciones+34 93 272 [email protected]
Eri MitsostergiouResearch Europe+34 93 272 [email protected]
