SAVETI ZA IZDAVANJE NEKRETNINE (stanodavac/stanar)

Stvari koje morate proveriti pre zakupa stana 1. Ko je vlasnik nekretnine? Pre nego što zakupite određenu nekretninu savetujemo vam da od stanodavca, tj. osobe sa kojom pregovarate oko zakupa, tražite svu neophodnu dokumentaciju koja se tiče te nekretnine. Pre svega mislimo na kupoprodajni ugovor. Na taj način ćete se uveriti ko je zaista vlasnik nekretnine u kojoj ćete stanovati, jer nije usamljen slučaj da osoba koja izdaje stan u stvari nije vlasnik već se samo tako predstavlja. To se naročito dešava onda kada se vlasnici nalaze u inostranstvu, pa u njihovo ime rođaci ili prijatelji izdaju njegov stan. Ovo je zakonski dozvoljeno, ali se tada mora posedovati punomoć kao dokaz, koja mora biti overena u sudu. 2. Stanje u kom se nekretnina nalazi Nemojte se ustručavati već detaljno pogledajte u kakvom se stanju nalazi stan, posebno uređaji, stolarija, parket, zidovi, bojler... Tom prilikom imate pravo da stanodavcu ukažete na sve nedostatke, jer morate znati da samo ako se kvarovi utvrde pre zakupa, za njih je odgovoran stanodavac. Da li su plaćeni računi za prethodni mesec Proverite i da li su plaćeni računi za prethodni mesec: struja, kablovska (ukoliko je ima), telefon, kao i mesečna pretplata za Internet, Infostan. 3. Poseban oprez kod računa za Infostan Posebnu pažnju obratite na račun za Infostan, na čijem obračunu, na dnu računa, možete videti da li postoji dug za prethodni period. Ovo je veoma važno, jer vi niste u obavezi da plaćate dugove prethodnih zakupaca ili samog vlasnika stana, a nikada ne znate na kakvu reakaciju „gazde“ ćete naleteti. 4. Proverite koliki je otkazni rok Čak iako ne planirate da menjate stan koji ste pronašli savetujemo vam da na vreme utvrdite koliki je otkazni rok i to, kako vaš prema vlasniku stana, tako i obrnuto, i da sve to navedete u Ugovoru o zakupu stana.

Ugovor o zakupu stana Ugovor o zakupu stana je dokument koji obavezuje, ali i štiti i stanodavca i podstanara. Ovim ugovorom se definiše vreme trajanja zakupa, visina mesečne kirije, depozita, način plaćanja kirije i računa, ali i otkazni rok. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi člana 7. stav 2. Zakona o stanovanju. Ovaj ugovor može biti overen u sudu, ali kako navodi advokat i zastupnik Udruženja podstanara „Velegrad“, Mirko Mirkov ić, tokom sklapanja ugovora dovoljno da budu prisutna dva punoletna svedoka, čiji će potpisi uz postanara i vlasnika stana, dati ugovoru snagu sudski overenog dokumenta. Na taj način će Ugovor, iako nije overen u sudu biti pravnosnažan U slučaju spora, podstanar uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz o postojanju zakupnog odnosa između njega i stanodavca. Tako lakše ostvaruje svoja prava.

Da li je pri iznajmljivanju nameštenog stana potrebno napraviti zapisnik? Ono što mnogi podstanari ne znaju, naročito oni koji prvi put dođu u veliki grad i iznajme stan, jeste to da se prilikom potpisivanja Ugovora o zakupu treba napraviti i Zapisnik o primopredaji stana (postoji zakonska obaveza) u kome će se navesti svi oni nedostaci koji se nalaze u stanu. Ovo je naročito važno kod nameštenih stanova, gde su oštećenja nameštaja veoma česta, pa je važno odmah to sve naglasiti stanodavcu.

Plaćanje poreza na izdavanje nekretnina Svaki stanodavac je u zakonskoj obavezi da prijavi porez na prihode od izdavanja stana, koji iznosi 20 odsto od visine mesečne zakupnine. Stanodavac ima ovu obavezu bez obzira da li je sa stanarem potpisao Ugovor o zakupu stana, a podrazumeva samooporezivanje odnosno da vlasnik nepokretnosti sam prijavi prihode opštinskoj Poreskoj upravi na čijoj teritoriji se stan nalazi.

Prijava boravišta Rok da se kao podstanar prijavite na novoj adresi stanovanja je, prema izmenama Zakona o prebivalištu i boravištu koji je stupio na snagu krajem 2011. godine, osam dana od zakupa stana. Prijava se vrši u obližnoj stanici Policije, a svaki stano davac je u obavezi da vam to omogući i to davanjem neophodne dokumentacije. Ako jedna od strana to ne učini, biće novčano kažnjena, a visine kazne su i do 50.000 dinara. Kako biste, samostalno ili uz prisustvo stanodavca, izvršili prijavu boravišta na novoj adresi, potrebno je otići u obližnju stanicu policije i poneti neophodnu dokumentaciju, koja obuhvata: • lične karte (vašu i vlasnika stana) • kupoprodajni ugovor Važno je napomenuti i to da ukoliko se na novoj adresi prijavite na određeno vreme nije potrebno, naknadno, odjavljivati se.

Otkazni rok podstanaru Prema Zakonu o stanovanju, stanodavac daje pismeni otkaz podstanaru koji iznosi 90, dok u zimskom periodu (od 1. decembra do kraja februara) on iznosi čak 120 dana. Otkazni rok počinje da teče sledećeg dana, od dana uručenja otkaza podstanaru. Dešava se da „gazde“ veoma često ne ispoštuju otkazni rok, koji je naveden u Ugovoru o zakupu stana, i daju otkaz zakupcu, čak i onda kada je on platio čitav mesec. U tom slučaju svaki vlasnik stana je dužan da vrati deo zakupnine podstanaru, koju je on platio unapred. Sa druge strane, podstanar daje otkaz stanovanja stanodavcu, sa otkaznim rokom od 30 dana. Ako se dogodi da podstanar saopšti kraći otkaz od 30 dana, treba mu ukazati na njegovu zakonsku obavezu i zahtevati od njega da ostane u nekretnini do isteka toga roka ili da plati zakupninu i račune za taj mesec. Ukoliko podstanar to odbije, vlasnik stana ima pravo da podnese tužbu pred nadležnim sudom protiv njega, radi duga, ali i naknade štete. Ukoliko podstanar napusti nekretninu pre otkaznog roka, zakupodavac nije u obavezi da mu vrati depozit. Naravno, savetujemo vam da i ovo navedete u Ugovo ru o zakupu stana.

Stvari koje morate proveriti pre zakupa stana 1. Ko je vlasnik nekretnine? Pre nego što zakupite određenu nekretninu savetujemo vam da od stanodavca, tj. osobe sa kojom pregovarate oko zakupa, tražite svu neophodnu dokumentaciju koja se tiče te nekretnine. Pre svega mislimo na kupoprodajni ugovor. Na taj način ćete se uveriti ko je zaista vlasnik nekretnine u kojoj ćete stanovati, jer nije usamljen slučaj da osoba koja izdaje stan u stvari nije vlasnik već se samo tako predstavlja. To se naročito dešava onda kada se vlasnici nalaze u inostranstvu, pa u njihovo ime rođaci ili prijatelji izdaju njegov stan. Ovo je zakonski dozvoljeno, ali se tada mora posedovati punomoć kao dokaz, koja mora biti overena u sudu. 2. Stanje u kom se nekretnina nalazi Nemojte se ustručavati već detaljno pogledajte u kakvom se stanju nalazi stan, posebno uređaji, stolarija, parket, zidovi, bojler... Tom prilikom imate pravo da stanodavcu ukažete na sve nedostatke, jer morate znati da samo ako se kvarovi utvrde pre zakupa, za njih je odgovoran stanodavac. Da li su plaćeni računi za prethodni mesec Proverite i da li su plaćeni računi za prethodni mesec: struja, kablovska (ukoliko je ima), telefon, kao i mesečna pretplata za Internet, Infostan. 3. Poseban oprez kod računa za Infostan Posebnu pažnju obratite na račun za Infostan, na čijem obračunu, na dnu računa, možete videti da li postoji dug za prethodni period. Ovo je veoma važno, jer vi niste u obavezi da plaćate dugove prethodnih zakupaca ili samog vlasnika stana, a nikada ne znate na kakvu reakaciju „gazde“ ćete naleteti. 4. Proverite koliki je otkazni rok Čak iako ne planirate da menjate stan koji ste pronašli savetujemo vam da na vreme utvrdite koliki je otkazni rok i to, kako vaš prema vlasniku stana, tako i obrnuto, i da sve to navedete u Ugovoru o zakupu stana.

Ugovor o zakupu stana Ugovor o zakupu stana je dokument koji obavezuje, ali i štiti i stanodavca i podstanara. Ovim ugovorom se definiše vreme trajanja zakupa, visina mesečne kirije, depozita, način plaćanja kirije i računa, ali i otkazni rok. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi člana 7. stav 2. Zakona o stanovanju. Ovaj ugovor može biti overen u sudu, ali kako navodi advokat i zastupnik Udruženja podstanara „Velegrad“, Mirko Mirkov ić, tokom sklapanja ugovora dovoljno da budu prisutna dva punoletna svedoka, čiji će potpisi uz postanara i vlasnika stana, dati ugovoru snagu sudski overenog dokumenta. Na taj način će Ugovor, iako nije overen u sudu biti pravnosnažan U slučaju spora, podstanar uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz o postojanju zakupnog odnosa između njega i stanodavca. Tako lakše ostvaruje svoja prava.

Da li je pri iznajmljivanju nameštenog stana potrebno napraviti zapisnik? Ono što mnogi podstanari ne znaju, naročito oni koji prvi put dođu u veliki grad i iznajme stan, jeste to da se prilikom potpisivanja Ugovora o zakupu treba napraviti i Zapisnik o primopredaji stana (postoji zakonska obaveza) u kome će se navesti svi oni nedostaci koji se nalaze u stanu. Ovo je naročito važno kod nameštenih stanova, gde su oštećenja nameštaja veoma česta, pa je važno odmah to sve naglasiti stanodavcu.

Plaćanje poreza na izdavanje nekretnina Svaki stanodavac je u zakonskoj obavezi da prijavi porez na prihode od izdavanja stana, koji iznosi 20 odsto od visine mesečne zakupnine. Stanodavac ima ovu obavezu bez obzira da li je sa stanarem potpisao Ugovor o zakupu stana, a podrazumeva samooporezivanje odnosno da vlasnik nepokretnosti sam prijavi prihode opštinskoj Poreskoj upravi na čijoj teritoriji se stan nalazi.

Prijava boravišta Rok da se kao podstanar prijavite na novoj adresi stanovanja je, prema izmenama Zakona o prebivalištu i boravištu koji je stupio na snagu krajem 2011. godine, osam dana od zakupa stana. Prijava se vrši u obližnoj stanici Policije, a svaki stano davac je u obavezi da vam to omogući i to davanjem neophodne dokumentacije. Ako jedna od strana to ne učini, biće novčano kažnjena, a visine kazne su i do 50.000 dinara. Kako biste, samostalno ili uz prisustvo stanodavca, izvršili prijavu boravišta na novoj adresi, potrebno je otići u obližnju stanicu policije i poneti neophodnu dokumentaciju, koja obuhvata: • lične karte (vašu i vlasnika stana) • kupoprodajni ugovor Važno je napomenuti i to da ukoliko se na novoj adresi prijavite na određeno vreme nije potrebno, naknadno, odjavljivati se.

Otkazni rok podstanaru Prema Zakonu o stanovanju, stanodavac daje pismeni otkaz podstanaru koji iznosi 90, dok u zimskom periodu (od 1. decembra do kraja februara) on iznosi čak 120 dana. Otkazni rok počinje da teče sledećeg dana, od dana uručenja otkaza podstanaru. Dešava se da „gazde“ veoma često ne ispoštuju otkazni rok, koji je naveden u Ugovoru o zakupu stana, i daju otkaz zakupcu, čak i onda kada je on platio čitav mesec. U tom slučaju svaki vlasnik stana je dužan da vrati deo zakupnine podstanaru, koju je on platio unapred. Sa druge strane, podstanar daje otkaz stanovanja stanodavcu, sa otkaznim rokom od 30 dana. Ako se dogodi da podstanar saopšti kraći otkaz od 30 dana, treba mu ukazati na njegovu zakonsku obavezu i zahtevati od njega da ostane u nekretnini do isteka toga roka ili da plati zakupninu i račune za taj mesec. Ukoliko podstanar to odbije, vlasnik stana ima pravo da podnese tužbu pred nadležnim sudom protiv njega, radi duga, ali i naknade štete. Ukoliko podstanar napusti nekretninu pre otkaznog roka, zakupodavac nije u obavezi da mu vrati depozit. Naravno, savetujemo vam da i ovo navedete u Ugovo ru o zakupu stana.