Saksfremlegg

Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato:

13/7133 /24833/18-PLNID

1831

Thorleif Thormodsen Lea 18.10.2018

Telefon:

900 492 65

Saken skal behandles i følgende utvalg:

Byutviklings-, miljø- og transportkomitéen

Kommunestyret

PLAN 1831 – DETALJREGULERING SOLSTRANDVEGEN 146 – ENDELIG

VEDTAK

Innstilling til vedtak:

Plan 1831 – detaljregulering Solstrandvegen 146, gbnr 18/648 m.fl., med plankart og

planbestemmelser av 18.05.2018, vedtas.

Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven § 12-12.

Britt Elin Steinveg Mette Mohåg

Administrasjonssjef Avdelingsdirektør for bymiljø

Sammendrag

Mål for planen Formålet er å legge til rette for boliger på eiendommene 18/648, 690,

12 og 323, Kaldslett gård.

Hovedinnhold Planforslaget åpner for etablering av boligblokk, med parkeringsanlegg

i underetasjen. Leke- og uteoppholdsarealer plasseres over

parkeringsanlegget foran boligblokken. Eiendommene 18/648 og 690

er tiltenkt ny bebyggelse.

Planforslaget omfatter deler av vernet kulturmiljø/ landskapsområde.

Kaldslett gård omfatter våningshus og fjøs på hver sin side av

Solstrandvegen. Dette utgjør til sammen utgjør et verneverdig tun.

Vernet opprettholdes på eiendommene 18/12 og 323, og deler av 690.

Fjøset gis formål Annen næring, for å åpne for lokale marked og

liknende aktiviteter.

Planforslaget åpner for inntil 65 nye boenheter i boligblokk. Bygget

danner en L orientert mot sør og vest. Strukturen trappes opp på begge

sider. Eksisterende enebolig rives. Atkomst til boligene blir fra

Solstrandvegen. Det etableres parkeringsanlegg i underetasjen, med

parkering til 1,1 til 1,4 biler pr boenhet og to sykler per boenhet.

Vurdering Prosessen har gått over flere år, med en rekke ulike utkast.

Planforslaget avviker fra bebyggelsen i nærområdet og har møtt stor

motstand i nabolaget grunnet sin størrelse. I tillegg ligger tiltaket nært,

og innskrenker, vernet område.

Forslaget som fremmes nå er et akseptabelt resultat av en prosess med

vekt på å balansere nabolagets, kulturvernmyndighetenes og

tiltakshavers ønsker og interesser. Arealutnyttelsen er akseptert av de

aktuelle fagenhetene i kommunen. Innenfor rammen av høy

arealutnyttelse er det gjort avbøtende tiltak som ivaretar naboenes

hensyn.

Planen er et godt boligprosjekt som vil legge til rette for nærlekeplass,

uteområder og parkering i parkeringskjeller. Forslaget er i tråd med

Tenkt Tromsø og boligstrategiske mål for Tromsø kommune, som

tilsier økt fortetting av bynære områder. Formålet vil i stor grad

benytte eksisterende infrastruktur inn mot avlastningssenteret

Pyramiden, og det er gode kollektivforbindelser i området.

Planforslaget anbefales vedtatt.

01 Saksdokumenter Dato:

Vedlagte

saksdokument

(ikke uttømmende)

01. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert

02. Forslag til reguleringsplankart 18.05.2018

03. Forslag til reguleringsbestemmelser 18.05.2018

04. Forslag til planbeskrivelse 02.02.2018

05. Uteromsplan 18.06.2018

06. Garasje illustrasjonsplan 01.10.2018

07. Terrengsnitt 15.06.2018

08. Sol- og skyggediagram Udatert

09. VAO-illustrasjonsplan 08.05.2018

10. VAO-rammeplan 13.08.2018

11. Geoteknisk vurdering 19.06.2018

12. Grunnundersøkelse 23.03.2018

13. ROS-analyse 15.03.2018

14. Merknadsoversikt Udatert

Berørte planer og

planstrategiske

dokument – ikke

vedlagt

1. Kommuneplanens arealdel 2017-2026 29.03.2017

2. Reg.plan 1277 – Hungeren - Gammelgård 23.11.1994

3. Reg.plan 1345 – Kaldsletta 18/12 og 18/323, B7a 31.01.1996

4. Reg.plan 1349 – Felt B7, Kaldsletta 18/12 19.02.1996

5. Reg.plan 1489 – Felt B6-1 og B6-3, Nordre Kaldslett 03.07.2000

6. Reg.plan 1538 – Felt B14, Nordre Kaldslett 07.06.2005

02 Planfakta

Gjeldende planstatus: Avsatt til eksisterende boligbebyggelse i

Kommuneplanens arealdel.

Planens hovedformål: Boligbebyggelse, næring, kombinert

parkeringskjeller og uteoppholdsareal, grønnstruktur og

samferdselsarealer. Vern av bebyggelse og grønnstruktur.

Byggehøyde: Tillatt 35,5 moh. Første etasje vil ligge på 19 moh. Gir

16,5 meter byggehøyde.

Antall boliger: inntil 65 enheter.

Planområdets areal: ca. 9 400 m²

Areal byggeområder boliger: 1 929 m² + 593 m² garasjeanlegg.

BRA ny bebyggelse: 7 850 m².

Areal nærlekeplass: 553 m²

03 Beskrivelse av

planprosessen

Dato:

Oppstartsmøte med Byutvikling 11.06.2014

Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet

partene)

26.08.2014

Komplett forslag til reguleringsplan 18.09.2017

Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) 05.12.2017-

02.03.2018

Forslag til plankart 1831 Solstrandvegen 146.

Planprosessens

spesielle sider

Planprosessen har vært utfordrende, grunnet nabointeresser,

vernehensyn og den høye utnyttelsen av tomten. Det er presentert en

rekke utkast siden planarbeidet startet opp i 2014. Planforslaget avviker

fra bebyggelsen i nærområdet og har møtt stor motstand i nabolaget

grunnet sin størrelse. I tillegg ligger tiltaket nært, og innskrenker,

vernet område.

Forslaget som fremmes nå er et akseptabelt resultat av en prosess med

vekt på å balansere nabolagets, kulturvernmyndighetenes og

tiltakshavers ønsker og interesser. Arealutnyttelsen er akseptert av de

aktuelle fagenhetene i kommunen. Innenfor rammen av høy

arealutnyttelse er det gjort avbøtende tiltak som ivaretar naboenes

hensyn.

Planområdet er utvidet underveis i planarbeidet, for å ta med hele den

verneverdige bebyggelsen som utgjør tunet på Kaldslett gård (delen

nedenfor Solstrandvegen). Hensikten med utvidelsen er å beholde det

gjenstående verneområdet samlet i én reguleringsplan.

Ulike konseptforslag som er behandlet i løpet av prosessen.

04 Planvurdering

Bakgrunn Prosjektet fremmes av Arcon Prosjekt AS på vegne av Consept

Eiendom AS.

Eiendommen som skal bebygges er en skrånet bakke beliggende på

fastlandssiden av Tromsøysundet, mellom Solstrandvegen og

Sommarfjøsvegen. Eiendommen har i dag en eksisterende enebolig og

en enkel atkomstveg.

Området er avsatt til boligformål i Kommuneplanens arealdel.

Boligbebyggelse Bebyggelsen foreslås som en L-formet boligblokk i tre til fem etasjer

pluss parkeringsgarasje. Blokken er orientert mot sør og vest, og

trappes opp fra tre til fem etasjer mot nord og øst.

3D-modell av planen, uten terrengtilpasninger.

Blokken tillates etablert med inntil 65 boenheter og et brutto areal

(BRA) på maksimalt 6 800 m². Leilighetene vil ha egen balkong og de

øverste leilighetene vil ha takterrasse.

Bebyggelsen vil dels være vendt vestover mot Tromsøysundet og dels

sørover, og vil gi gode sol- og utsiktsforhold for beboerne. Lekeplass

og det meste av uterommene vil ha gode solforhold på ulike tider av

dagen. Sol- og skyggediagram for de mest utsatte periodene i året,

viser at byggeprosjektet vil ha avgrensete konsekvenser for naboer.

Skygge fra blokkbebyggelse 21. april kl. 1500 og 1800.

Blokkstrukturen og parkeringsanlegget bygges inn i terrenget, og

avgrenses til fire etasjer med trapping mot sør og vest. På denne måten

bevares siktlinjene til bakenforliggende bebyggelse i stor grad.

Parkeringskjelleren vil i tillegg ha et BRA på opp til 1 050 m², med 1,1

til 1,4 parkeringsplasser per boenhet. Det skal også etableres to

parkeringsplasser for sykkel per boenhet.

Universell

utforming

Atkomst til boliger, og uteoppholdsarealer skal være tilgjengelige. All

bebyggelse, uterom og trafikkanlegg utformes etter reglene om

universell utforming.

Barn og unge Lekeplass for tiltaket etableres i forbindelse med uteoppholdsarealene

på taket av parkeringskjelleren. Den vil bestå av sandkasse, lekestativ

og ballek.

Det er fire ballplasser i nærområdet: den ene 500 meter sør for

planområdet, og to ved Reinen skole. Det er i tillegg en ballbinge i

krysset Tøbakken og Sommarfjøsvegen, 50 meter unna.

Folkehelse Ingen spesielle negativer konsekvenser.

Landskap,

grønnstruktur

Planområdet ligger på fastlandet i skråningen mellom Fløya og

Tromsøysundet. Det består i dag av tunet til Kaldslett gård, og et

enkelt våningshus høyere opp i bakken. Arealet er ellers åpent, og er

den siste ubebygde eiendommen i området.

Landskapet skråner fra øst ned mot Tromsøysundet i vest. Bakken

skråner ca. 15 meter over ca. 70 meter, fra 32 til 17 moh, som tilsvarer

omtrent 21 % helning.

Eiendommen mot nordøst. Huset som forutsettes revet i hvitt med rødt tak.

Prosjektet vil opparbeide et eget parkområde på taket av

parkeringskjelleren foran byggene. Uteoppholdsareal og lekeareal løses

innenfor dette området.

Prosjektets uteromsplan. Tallene er høydemeter over havet.

For å kunne plassere en inntil fem etasjers blokk i bakken, må bakken

graves ut og planeres ned til 16 moh. For å få mest mulig plass til

bygningen, er skjæringen plassert nærmest mulig Sommarfjøsvegen.

Grunnet kulturvernet i sør og landskapsvernet i nord må skjæringene

følge byggeområdene.

Resultatet av dette er at det vil oppstå en korridor mellom bygget og

skjæringen, og begrenset utsikt mot sør, hvor skjæringen avsluttes, for

de nederste leilighetene.

Terrengsnitt, sørligste del av korridoren.

Terrengsnitt, nordligste del av korridoren.

Skjæringen mot Sommarfjøsvegen vil være 13 meter på det høyeste i

nord, og ni meter på det laveste i sør, fra bakken til tomtegrensen.

Tilsvarende terrenginngrep er vanlig i liknende byggeprosjekter.

Forskjellen i dette tilfellet er at graving og masseuttak vanligvis ikke

tillates nært bygninger og veger.

Planområdet er omringet av veger og private hus. Det innebærer alltid

en risiko for skader, og krever strenge krav til forberedelser og

gjennomføringen.

Skole, barnehage Reinen skole ligger 780 meter nord langs Solstrandvegen. I følge

Skolebehovsplan 2018-2030 har kretsen god barneskolekapasitet.

Normalutvikling av boligbygging viser en overkapasitet for Reinen

skole på 50-100 plasser i 2030. Ved ekstra stor boligbygging i

prognoseperioden (tilsvarende1600 boliger) kan kapasiteten overstiges

i 2025. Det er satt av arealer til utvidelse av skolen.

Beregnet barnetallsvekst 6-12 år Reinen (Skolebehovsplan/ Kompas Prognose)

Tromstun er nærmeste ungdomsskole, ca. 3,5 kilometer. Tromstun har

i følge skolebehovsplanen tilstrekkelig kapoasitet i mange år fremover.

Reinen barnehage ligger 570 meter nord langs Solstrandvegen. Videre

nordover ligger Kanutten private barnehage, og Fjellvegen kommunale

barnehage. Plan 1785 Nordmanngård har regulert inn areal til

barnehage, ca. 1,5 km fra planområdet.

Renovasjon Det skal etableres felles avfallshåndtering i nedgravde kontainere. Disse

plasseres inne på området ved atkomsten.

Område avsatt til renovasjon i plankartet (f_BRE)

Slukkevann,

drikkevann, avløp

og overvann

Tromsø kommune kan levere slukkevann med trykk opp til 30 l/sek,

noe som ikke møter den nødvendige slukkevanndekningen på 50 l/sek.

Dette foreslås løst med en nedgravd vanntank som kobles til

sprinkleranlegg og slukkevannuttak, med kapasitet til en times tapping.

Vannforsyning hentes fra kummer i Sommarfjøsvegen.

Avløp tilkobles kommunalt avløpsnett i Solstrandvegen, hvor det er

dokumentert kapasitet.

Overvann dreneres i grøntområdene i sør og nord. Vann fra byggets tak

og parkeringsanlegg skal ledes til grøntområdene. Overvann i

garasjeanlegget og innkjøringsvegen, legges til offentlig

overvannsledning. Beregninger i VAO-rammeplan konkluderer med at

planløsningen vil kunne håndtere store mengder overvann også etter

utbyggingen.

Risiko for avskjæring av grunnvannstrømmer eller endring i

grunnvannstand som følge av terrenginngrepet, skal vurderes av RIB

og geolog som del av detaljprosjekteringen.

Atkomst Planforslaget forutsetter atkomst fra Solstrandvegen. Den mest

hensiktsmessige ruten utad, via Solstrandvegen mot sør og ned til E8,

er i dag stengt for trafikk.

Skilting ved innkjøringen til Kaldslett gård, og foreslått rute til E8.

Det er unntak for buss og naboen på 18/12, Solstrandvegen 147.

Ruten som i dag tillates går en kilometer langs Solstrandvegen mot

nord, forbi Reinen skole før den fortsetter til E8. Det foreslås derfor å

åpne atkomsten for den nye bebyggelsen.

Planforslaget legger opp til fortetting av bebyggelse, og er dermed i

tråd med overordnete mål i Tenk Tromsø. Samtidig bidrar forslaget til

å styrke Pyramiden som bydelssenter, 1,5 kilometer unna.

Planområdet er likevel i ytterkanten av byområdet, og det er kun én

aktuell busslinje i området. Det legges opp til høy parkeringsdekning,

hvilket innebærer en høy forventet andel av bilbruk. Solstrandvegen er

imidlertid en god sykkelrute, og det legges opp til to parkeringsplasser

for sykkel pr boenhet, i henhold til kommunens generelle bestemmelse.

Støy og støv Planområdet er i sin helhet utenfor gul støysone fra E8. Arealet er også

utenfor støysonen fra flyplassen.

Tiltaket innebærer masseuttak med graving og sprenging nær

kommunal veg. Støy i bygge- og anleggsperioden skal være

innenfor rammene av Kommuneplanens arealdel. I bygge- og

anleggsperioden skal det iverksettes tiltak som begrenser støvplager.

Samfunnssikkerhet,

grunnforhold

ROS-analysen er gjennomført på nytt etter offentlig ettersyn, etter

innsigelse fra Fylkesmannen i Troms. Det er ikke avdekket spesielle

fareområder ifm. planforslaget.

Geoteknisk rapport oppgir løsmassetjukkelser på tre til åtte meter,

bestående av sand og grus over fast morene. Under dette er det

bergmasser, med et lag av antatt forvitret berg omtrent på midten.

Løsmassene vil, som del av tiltaket graves bort, og berget vil sprenges

og fraktes bort. Terrenget skal sikres med spunt- og støttevegg.

Kulturminner Planområdet inneholder verneverdig kulturmiljø bestående av

våningshus og låve tilknyttet Kaldslett gård. Begge byggene er

SEFRAK-registrerte, i og med at de er bygget før år 1900.

Solstrandvegen går gjennom tunet mellom de to byggene i dag. Vernet

av byggene og deler av kulturlandskapet videreføres, men det legges

opp til mulig småskala arrangement- og salgsaktivitet i og ved låven.

Det tillates nybygg i forbindelse med våningshuset, tilpasset og

underordnet hovedhuset. Det tillates ikke nybygg i tilknytning til låven.

Planforslaget vil redusere verneområdet for Kaldslett gård, fra 4 800 m2

til ca. 3 475 m2. Reduksjonen er avklart med kulturmyndighetene i

Tromsø kommune og Troms fylkeskommune.

Omtrentlig del av dagens verneområde som reguleres bort.

En egen hensynsone for bevaring av kulturmiljø er lagt inn i

forslaget til plankart. Gjeldende bestemmelser er modernisert og tatt

med som en del av forslaget til reguleringsbestemmelser. Planforslaget

erstatter dermed gjeldende plan 1345.

Naturmangfold Det er ikke registrert verdifulle arter i eller nær planområdet.

Naturmangfoldslovens § 8-12 anses ivaretatt.

Tenk Tromsø Planområdet ligger tre kilometer fra avlastningssenteret Pyramiden i

Tromsdalen, og vil bidra til å styrke Tromsdalen som bydelssenter. Det

må påregnes økt biltrafikk som følge av planforslaget. Det er imidlertid

gode kollektivforbindelser, med holdeplass i umiddelbar nærhet til

planområdet og med hyppige avganger. Som sådan er forslaget er i tråd

med Tenk Tromsø og boligstrategiske mål for Tromsø kommune, som

tilsier økt fortetting av bynære områder.

05 Vurdering av

merknader og

innsigelser

I forbindelse med høring og offentlig ettersyn er det mottatt 13

merknader, inkludert innsigelser fra Fylkesmannen i Troms og Norges

energi- og vassdragsdirektorat.

Det er også vært en rekke innspill og merknader fra naboer, i form av

brev og telefonsamtaler utenom offentlig ettersyn. I tillegg er det

oversendt bekymringsmelding fra Elvhusvegen velforening, med i alt 32

underskrifter.

Merknader er behandlet i eget skjema, se vedlegg.

- Statens vegvesen region nord, 13.12.2017

- Avinor, 05.01.2018

- Sámediggi/Sametinget, 08.01.2018

- NVE, 15.01.2018

- Ulrik Johnsen/Katrine Yttregaard i Elvhusvegen 3, 17.01.2018

- Marianne Mathisen/Jørn Ridderseth i Tøbakken 50, 17.01.2018 med utfyllende

brev 28.02.2018

- Dag-Ove Nilsen i Sommarfjøsvegen 12, 18.01.2018

- STRAK plan og prosess på vegne av Solstrandvegen 147, 18.01.2018

- Troms fylkeskommune, 23.01.2018

- Fortidsminneforeningen Tromsø og Omegn, 05.03.2018

- Elvhusvegen velforening, 25.04.2018

Fylkesmannen i Troms fremmet innsigelse med bakgrunn i at

planforslagets ROS-analyse ikke var tilfredsstillende.

Innsigelsen er tatt til følge, og det er utarbeidet ny ROS-analyse.

Innsigelsen er frafalt i brev av 18.04.2018.

NVE fremmet innsigelse med bakgrunn i at det ikke var gjort

grunnundersøkelser med tanke på områdeskred eller kvikkleireskred.

Innsigelsen er tatt til følge, og det er vist til tidligere utredninger i

nærområdet. Innsigelsen er frafalt i brev av 05.02.2018.

06 Konklusjon

Prosessen har gått over flere år, med en rekke ulike utkast. Planforslaget

avviker fra bebyggelsen i nærområdet og har møtt stor motstand i

nabolaget grunnet sin størrelse. I tillegg ligger tiltaket nært, og

innskrenker, vernet område.

Forslaget som fremmes nå er et akseptabelt resultat av en prosess med

vekt på å balansere nabolagets, kulturvernmyndighetenes og tiltakshavers

ønsker og interesser. Innenfor rammen av høy arealutnyttelse er det gjort

avbøtende tiltak som ivaretar naboenes hensyn.

Planen er et godt boligprosjekt som vil legge til rette for nærlekeplass,

uteområder og parkering i parkeringskjeller. Forslaget er i tråd med Tenk

Tromsø og boligstrategiske mål for Tromsø kommune, som tilsier økt

fortetting av bynære områder. Formålet vil i stor grad benytte eksisterende

infrastruktur inn mot avlastningssenteret Pyramiden, og det er gode

kollektivforbindelser i området.

Planforslaget anbefales vedtatt.

Vedtakskompetanse:

Kommunestyret

Vedlegg:

1. Oversiktskart + lokaliseringskart

2. Forslag til reguleringsplankart

3. Forslag til reguleringsbestemmelser

4. Forslag til planbeskrivelse

5. Uteromsplan

6. Garasje illustrasjonsplan

7. Terrengsnitt

8. Sol- og skyggediagram

9. VAO-illustrasjonsplan

10. VAO-rammeplan

11. Geoteknisk vurdering

12. Grunnundersøkelse

13. ROS-analyse

14. Merknadsoversikt