S v o j i n a · O IZVRŠNOSTI ZALOŽNE IZJAVE U ovom naučnom članku, autor razmatra pitanje koje...

489

Dr Nenad Tešić, docent Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu. Ovaj naučni članak je rezultat istraživačke aktivnosti na projektu Pravnog fakulteta, Univerziteta u Beogradu: Identitetski preobražaj Srbije za 2019. godinu.

NENAD TEŠIĆ

O IZVRŠNOSTI ZALOŽNE IZJAVE

U ovom naučnom članku, autor razmatra pitanje koje u pređašnjoj praksi prinudnog namirenja potraživanja nije stvaralo naročite nedoumice. Potvrda o izvršnosti na izvršnoj ispravi je nešto što se podrazumevalo uvek kada predlog za izvršenje nije podnet sudu koji je doneo izvršnu ispravu. Prilično jednostavno pravilo po kome potvrdu o izvršnosti daje sud, odnosno organ koji je odlučivao o potraživanju u prvom stepenu vremenom se usložni-lo kako zbog povećanja broja izvršnih isprava, tako i širenja kruga organa, tj. lica sa javno-pravnim ovlašćenjima koji donose (sačinjavaju) izvršne isprave. Raštrkanost pravila o tome šta su sve izvršne isprave i kako one nastaju u nekoliko zakona: Zakon o izvršenju i obezbe-đenju, Zakon o javnom beležništvu, Zakon o hipoteci, Zakon o založnom pravu na pokret-nim stvarima upisanim u registar, te nedovoljna terminološka, ali i sadržinska usklađenost relevantnih propisa, učinili su ovu materiju prilično složenom.

Ako širenju kruga izvršnih isprava i lica koja ih sačinjavaju pridodamo i mogućnost hipotekarnog poverioca da na osnovu iste isprave inicira sudski, ali i vansudski postupak prinudnog namirenja, postaje jasno u kojoj meri konkretne situacije koje, s tim u vezi iskrsa-vaju, teorijski i praktično mogu biti zamršene.

Autor nudi odgovore na neke nedoumice iz ove oblasti koje su već problematizovane u sudskoj praksi, ali i rešenja nekih dilema koje do sada nisu bile predmet sudskog odlučiva-nja. Sve ovo u nadi da će jedna takva naučna rasprava olakšati postupanje sudovima u bu-dućnosti kada pokrenuta pitanja dođu na dnevni red u konkretnim slučajevima.

Ključne reči: založna izjava, potvrda o izvršnosti, vansudsko namirenje, mešoviti sudsko-javnoizvršiteljski postupak

S v o j i n a

Svojina i druga stvarna prava

490

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

UGOVOR O HIPOTECI I ZALOŽNA IZJAVA

U pravnoj teoriji se obično navodi da je izvršna isprava pojedinačni prav-ni akt kojim se utvrđuje postojanje potraživanja, njegova dospelost i legitimacija stranaka u izvršnom postupku.1 Izvršnom ispravom se na autoritivan način utvr-đuje postojanje potraživanja na činidbu, s tim da je ona istovremeno i akt iz koga poverilac izvodi ovlašćenje da zahteva intervenciju državnog aparata prinude radi ostvarivanja prava iz isprave.2 Sud ne može proglasiti za izvršnu ispravu pravni akt koji po zakonu nije na spisku izvršnih isprava.

“Ugovor o hipoteci, 3 odnosno založna izjava o jednostranoj hipoteci, sači-njena u skladu sa Zakonom o hipoteci, u smislu zakona o hipoteci i zakona kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje,4 izvršna je isprava, ako je zaključena ili data u formi javnobeležničkog zapisa”, uz ispunjenost dodatnih zakonom propisanih uslova.5

Specifičnost ovih notarijalnih akata koje sačinjava javni beležnik u postup-ku koji nije kognicioni je u tome što u njima mora biti naveden materijalnopravni osnov (na primer, ugovor o kreditu),6 izričita saglasnost dužnika za izvršenje, ali i javnobeležnička pouka i upozorenje o pravnim posledicama izvršnosti.7

Na prvi pogled, može se pomisliti da je za zasnivanje izvršne hipoteke do-voljan osnov založna izjava – jednostrana izjava volje kojom se obavezuje samo založni dužnik,8 te da izvršna isprava može nastati bez saglasnosti poverioca. Me-

1 Borivoje Poznić, Vesna Rakić Vodinelić, Građansko procesno pravo, Beograd, 1999, str. 434.2 Uporediti: Ranko Keča, Borivoje Starović, Građansko procesno pravo, Novi Sad, 2004, str. 605. 3 Ovaj ugovor je formalan, teretan i kauzalan pravni posao. Opširnije v. Miroslav Lazić,

Prava realnog obezbeđenja, Niš, 2009, str. 111.4 Zakon o izvršenju i obezbeđenju Sl. glasnik RS, br. 106/2015, 106/2016 – autentično

tumačenje, 113/2017, 54/2019, (u daljem tekstu: ZIO), čl. 41, st. 1, tač. 4.5 Zakon o hipoteci Sl. glasnik RS, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015 (u

daljem tekstu ZOH), čl. 15, st. 1 6 Notarski akt kojeg je notar u celosti sačinio (zapis), može biti izvršna isprava koja zamje-

njuje pravosnažnu sudsku odluku i time se izbjegavaju dugi i skupi parnični postupci, te rasterećuju sudovi. Miraš Radović, Enes Bikić, Sefedin Suljević, Notarijat u Crnoj Gori, Podgorica 2010, str. 20.

7 Na tužiocu je teret dokazivanja da je pravni osnov naveden u notarijlanom aktu nepuno-važan. “Sporazum stranaka o tome da poverilac nije obavezan da dokaže postojanje činjenica iz ko-jih nastaje dejstvo izvršnosti notarijalnog akta nije dopušten”. Aleksandar Jakšić, “Izvršnost notari-jalne isprave”, Javnobeležničko pravo, priredio D. Hiber, Pravni Fakultet Beograd, 2005, str. 184.

8 Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostra-no obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na na-čin propisan zakonom. ZOH čl. 14, st. 2. Opširnije o založnoj izjavi kao jednostranoj izjavi volje. Tanja Vicković, Namirenje hipotekarnog poverioca – efikasnost i problem, Bankarstvo 5–6/2008, str. 53.

491

N. Tešić: O izvršnosti založne izjave

đutim, treba imati u vidu da je i založna izjava kauzalni pravni posao. Ako je i “jednostrana hipoteka” akcesorna u odnosu na obezbeđeno potraživanje, onda ni “jednostrana hipoteka” ne može nastati bez znanja hipotekarnog poverioca koji je kredit odobrio.9

Na ovom mestu, naglašavamo da ćemo nadalje u članku koristiti termin za-ložna izjava u nešto širem smislu, kao osnov za zasnivanje hipoteke koji podra-zumeva i ugovor o hipoteci. Razlog takvom opredeljenju leži u izbegavanju ne-potrebnog gomilanja reči, ali i u okolnosti da se založna izjava u poslovnoj praksi pojavljuje kao osnov za zasnivanje hipoteke u pretežnom broju slučajeva.10

TRI SU PUTA PRED HIPOTEKARNIM POVERIOCEM: PARNICA, VANSUDSKO NAMIRENJE I SUDSKO-JAVNOIZVRŠITELJSKI

POSTUPAK

Parnica Ako ugovor o hipoteci i založna izjava ne sadrže sve potrebne elemen-

te da bi imali svojstvo izvršne isprave, založni poverilac pre pristupanja namire-nju mora da spovede kognicioni postupak u kome će njegovo potraživanje biti pravnosnažno utvrđeno.11 Tek pošto se parnični postupak okonča u njegovu ko-rist pravnosnažnom presudom, hipotekarni poverilac može da pristupi prinud-nom namirenju. S obzirom na trajanje parnice u Srbiji,12 založe izjave koje nema-

9 Prema Zakonu o hipoteci, upis jednostrane hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev poverioca. ZOH čl. 14, st. 4. Međutim, čini se da je ova norma derogirana, obzirom da su prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova koji je lex posteriori u odnosu na Zakon o hipoteci, javni beležnici obveznici dostave i shodno tome po službenoj dužnost dostavlja-ju Katastru javnobeležničke isprave koje sastavljaju, potvrđuju ili overavaju, odnosno izvršne odlu-ke koje donose, u okviru zakonom poverenih javnih ovlašćenja, a koje predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, Sl. glasnik RS, br. 41/2018, 95/2018 i 31/2019, čl. 22, st. 1, tač. 2

10 Iz istog razloga izbegnuto je i navođenje sporazuma izvršnog dužnika i izvršnog poverio-ca u izvršnom postupku kao osnova za zasnivanje hipoteke. U takvim okolnostima, potpisani zapis-nik o sporazumu stranaka ima snagu sudskog poravnanja. V. ZIO, čl. 427–430

11 “Hipotekarnom tužbom obuhvaćen je zahtev koji ima stvarno pravnu prirodu, jer se traži namirenje iz založene nepokretnosti, prema realnom dužniku, vlasniku založene stvari. Pravo je iz-bora hipotekarnog poverioca, da li će podići hipotekarnu tužbu, ili pak tužbu radi naplate založenog duga, prema ličnom dužniku, koji može, ali ne mora da bude i realni dužnik, s tim da jedna tužba ne isključuje drugu.” Presuda Višeg trgovinskog suda, Pž. 2327/2007 od 25.3.2008. godine, Paragraf Lex.

12 Prema podacimaVrhovnog kasacionog suda, na kraju prošle godine bilo je nerešeno 1,7 miliona sudskih predmeta, a skoro 200.000 traju duže od decenije. “Koliko traju suđenja u Srbiji: “Pravda prespora, ali dostižna” https://www.021.rs/story/BBC/219043/Koliko-traju-sudjenja-u-Sr-biji-Pravda-prespora-ali-dostizna.html. (31.07.2019).

492

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

ju svojstvo izvršne isprave su se u potpunosti izobičajile i može se bez ustezanja izreći da se njihov broj u poslovnoj praksi na nivou statističke greške.13

Podobnost založne izjave za vansudsko prinudno namirenje

Poverilac čiji ugovor o hipoteci i založna izjava predstavljaju izvršne ispra-ve ima pravo izbora: da se namiri primenom zakona kojim se uređuje hipoteka ili primenom ZIO. Smatra se da je poverilac izabrao namirenje primenom Zakona o hipoteci kada se donese rešenje o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje, a za nami-renje primenom ZIO kada podnese predlog za izvršenje.14

Na ovom mestu uočavamo potpunu neusklađenost Zakona o hipoteci sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju. Prema ZOH, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz izvršne isprave iz člana 15. ovog zakona, po-slaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hi-poteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja, prema ZIO (2015) hipotekarni poverilac se opredelio za vansudsko namirenje tek kada se donese rešenje o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje, Takođe, tre-ba imati u vidu i to da je Zakonom o hipoteci propisano da se pismeno (opo-mena, obaveštenje, poziv i dr.) smatra uručenim dužniku ako je poslato preporu-čenom poštom na adresu dužnika, koja je navedena u Ugovoru o hipoteci.15 “U konkretnom slučaju trenutak u kome se poverilac opredelio za namirenje treba ceniti prema odredbama člana 20. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, jer te odred-be propisuju da je relevantan trenutak kada je doneto rešenje o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje, a ne kada je poverilac poslao opomenu u pismenoj formi dužniku. Slanje opomene koje je regulisano članom 29. i 30. Zakona o hipoteci je prethodna radnja poverioca prema Zakonu o hipoteci, a zabeležba hipotekar-

13 “Reforma hipoteke kao zahtev tržišne privrede podrazumevala je potrebu da se dopus-ti realizacija hipoteke bez obaveznog vođenja prethodnog parničnog postupka i skraćenje postupka prodaje nepokretnosti radi brže realizacije prava namirenja novčanog potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti.” Dragoljub Lazarević, Komentar Zakona o izvršnom postupku, Beograd, 2012, str. 47.

14 Čl. 20, st. 2 ZIO (2015). Norma po kojoj sud odbacuje predlog za izvršenje podnet posle donošenja rešenja o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje izmenjena je u ZIO (2019). “Ako je pred-log za izvršenje podnet posle donošenja rešenja o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje, smatra se da je izvršni poverilac odustao od namirenja primenom zakona kojim se uređuje hipoteka i obave-za je javnog izvršitelja da prilikom dostavljanja rešenja o izvršenju radi upisa zabeležbe u katastru nepokretnosti naloži i brisanje zabeležbe hipotekarne prodaje. ZIO (2019) čl. 20, st. 3 i st. 4.

15 ZOH, čl. 33, st. 1.

493


ne prodaje je regulisana članom 31. Zakona o hipoteci i ona sledi kasnije u odno-su na slanje opomene.” 16

Podobnost založne izjave za sudsko-javnoizvršiteljsko prinudno namirenje

Prema Zakonu, hipotekarni poverilac koji je upisao izvršnu hipoteku u jav-ne knjige može se pored vansudskog namirenja obratiti sudu predlogom za iz-vršenje.17 U sadašnjem sistemu izvršenja na osnovu založne izjave kao izvršne isprave, razdvojeno je odlučivanje o predlogu za izvršenje koje je u nadležnosti suda – faza određivanja izvršenja i sprovođenje rešenja o izvršenju koje je u nad-ležnosti javnih izvršitelja – faza sprovođenja izvršenja.

Neki autori polazeći od principa Nemo iudex in causa sua18 zaključuju “da je prilikom realizacije hipoteke potrebno, imajući u vidu da je na kocki svojina na nepokretnosti, da neko različit od strana u odnosu… i ko uživa javno povere-nje utvrdi da je obezbeđeno potraživanje dospelo, da utvrdi njegovu visinu, kao i da odredi i sprovede (formalizovan) postupak prodaje nepokretnosti, kako bi se obezbedilo da se za nju dobije cena što približnija tržišnoj. Čak i u situacijama u kojima sâmu prodaju može da sprovede neko drugi, ko je fleksibilniji od krutim procesnim pravilima vezanog suda, sud (kao “nezavisni treći”) treba da utvrdi da su se stekli uslovi za prodaju (dospelost i visina obezbeđenog potraživanja) i da dozvoli da taj “neko drugi” sprovede prodaju.”19

16 V. Pitanje i odgovor 14, Dvadeset sedmo savetovanje sudija privrednih sudova Republike Srbije, Radni materijal, Zlatibor, septembar 2019. 97. Takva neusklađenost je opstala i nakon izmena i dopuna ZIO iz 2019, s tim što se kod namirenja više poverilaca primenom različitih zakona na nepokretnosti opterećenoj hipotekom prednost u namirenju pomera za još jedan korak, pa važi pravilo: “Ako različiti poverioci istovremeno vode postupak namirenja primenom zakona kojim se uređuje hipoteka i primenom ovog zakona, a rešenje o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje je postalo konačno pre donošenja rešenja o izvršenju, prednost ima namirenje primenom zakona kojim se uređuje hipoteka”. ZIO (2019) čl. 21.

17 U pogledu nadležnosti sudova za izvršenje VKS zaključuje sledeće: “Imajući ovo u vidu, kao i da založna izjava predstavlja izvršnu ispravu koja se, u konkretnom slučaju, odnosi na privredne subjekte – lica iz člana 25. stav 1. tačka 1. Zakona o uređenju sudova, to je za postupanje u ovoj izvršnoj stvari stvarno nadležan privredni sud, primenom člana 25. stav 2. Zakona o uređenju sudova. Osnovni sudovi nadležni su da vode izvršne postupke, samo ako za to nije nadležan neki drugi sud, dakle i privredni.” Vrhovni kasacioni sud R1 478/2016, 19.10.2016. godina.

18 U pravnoj teoriji ima pokušaja da se dokaže kako ovaj temeljni princip nije uvek do kra-ja primenjiv (eng. “a misleading half-truth”). Adrian Vermuele, “Contra Nemo ludex in Sua Cau-sa: The Limits of Impartiality”, 122 Yale L.J. (2012), str. 384, https://digitalcommons.law.yale.edu/ylj/vol122/iss2/2, 31.07.2019.

19 Miloš Živković, “O vansudskoj izvršnoj hipoteci u pravu Srbije (ili o tome kako je teško mešati babe i žabe)” KOPRA 1/2017, str. 39.

494

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

Čini se da je ova argumentacija dovoljna da se preispita potreba daljeg op-stanka instituta prinudne vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti u srp-skom pravu.20

Ako je uvođenje ove posebne vrste samopomoći po kojoj hipotekarni po-verilac shodno ugovoru ovlašćen da sam organizuje prodaju hipotekovane nepo-kretnosti21 i od ostvarene prodajne cene zadrži ono što je njegovo, u jednom tre-nutku moglo pravdati, čini se da su sada u sazreli uslovi da se srpsko pravo, u tom pogledu vrati na kolosek kome tradicionalno pripada.

Ako je u periodu trazicije tržištu hipotekarnih kredita, a posredno i građe-vinskoj industriji trebao normativni zamajac, sada kada je ovo tržište funkcional-no, prestala je potreba za jednim pravnim institutom koji odstupa od naše pravne tradicije. Smatramo da je osnovni razlog za uvođenje ovog pravnog transplanta, nedostatak efikasnosti sudskog izvršenja, vremenom usled brojnih reformi, u na-šem zakonodavstvu izgubio mnogo od svoje ubedljivosti.22 Od uvođenja vansud-skog namirenja u srpskom pravu, desile su se brojne promene, pre svega one koje

20 V. Hornsby v. Greece, ECtHR 19 March 1997, no. 18357/91. Evropski sid za ljudska pra-va je ustanovio praksu da izvšenje presuda (eng. “execution of a judgment”) predstavlja sastavni deo sudske zaštite (eng. integral part of the “trial”) u kontekstu čl. 6 Evropske konvencije o ljudskim pravima. V. Position Paper, The Judicial Officer in Europe, Presented by the International Union of Ju-dicial Officers, str. 1 i str. 3.

21 Od izmene Zakona o hipoteci (2015) zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži: izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane konačno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svojstvu zakonskog zastupnika vlasnika hipotekovane nepokretnosti, istu prodati, u skladu sa odredbama ovog zakona. V. ZOH (2015) čl. 31, st. 5, tač 1. Formulacija po kojoj hipotekarni poverilac organizuje prodaju u svojstvu zakonskog zastupnika vlasnika hipotekovane nepokretnosti je svakako prikladnija od inicijalnog rešenja iz Za-kona o hipoteci (2005) po kome je hipotekarni poverilac imao ovlašćenje da može u svoje ime pro-dati nepokretnost. V. ZOH (2005) čl. 31, st. 3, tač. 1.

22 Slično pravilno uvele su i neke države u regionu Zakon o hipoteci Crne Gore, Sl. list Re-publike Crne Gore, br. 52/04, čl. 25 što je kasnije preneto u čl. 335–336 Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Sl. list Republike Crne Gore, br. 19/09 od 13.03.2009. Suprotno ovome je rešenje iz hrvatskog prava po kome je vansudsko namirenje dozvoljeno samo na pokretnim stvarima. “Svo-je pravo na namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti zaloga ovlašten je založni vjerovnik ostvarivati izvansudskim putem, ako je predmet založnoga prava pokretna stvar ili pravo koje se ne smatra nekretninom... Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske, Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 čl. 337, st. 1. Sličnu normu po kojoj je dozvoljeno vansudsko namirenje samo kod zaloga pokretnih stvari i prava nalazimo i u pravu Republike Srpske: “Založni povjerilac ovlašćen je da svoje pravo na namirenje osiguranog potraživanja ostvaruje vansudskim putem, ako je pred-met založnog prava pokretna stvar ili pravo, a založni dužnik je u pisanom obliku dao izričito dopuštenje za takvo namirenje. Zakon o svojini i drugim stvarnim pravima Sl. glasnik Republike Srpske, br. 124/2008, 3/2009 - ispr., 58/2009, 95/2011, 60/2015 i 18/2016 - odluka US, čl. 169, st. 1.

495


se tiču povećanja efikasnosti kroz dejurizaciju određenih sudskih funkcija.23 U ovom kontekstu je naročito značajno uvođenja javnih izvršitelja – 2011. godine,24 vraćanja javnih beležnika – 2014. godine,25 ali i izričito normiranje licenciranih procenitelja u pravnom sistemu Republike Srbije.26

Čini se da postupak prinudne naplate na osnovu založne izjave onako kako je danas koncipiran, sa jasno razrađenim ulogama različitih subjekta u postupku od kojih svaki u svom domenu provera ispunjenost zakonskih pretpostavki za na-stavak postupka, tako da:

– javni beležnik sačinjava ugovor o hipoteci/založnu izjavu kao izvršnu ispravu, 27

– javni registar nepokretnosti upisuje izvršnu vansudsku hipoteku, – javni beležnik takvu izvršnu ispravu snabdeva potvrdom izvršnosti,– sud na osnovu izvršne isprave sa potvrdom izvršnosti donosi rešenje o iz-

vršenju,

23 Preporuke Saveta Evrope se zalažu za postepeno smanjivanje vansudskih poslova koje obavljaju sudovi kroz njihovo poveravanje drugim licima ili organima (eng. “Not increasing but gradually reducing the non-judicial tasks entrusted to judges by assigning such tasks to other per-sons or bodies”). II. Council of Europe Committee of Ministers Rec(86)12, Concerning Measures to Prevent and reduce the Excessive Workload in the Courts, 16 September 1986.

24 U preporukama EU koje se bave ovom oblašću koristi se široka formulacija da je javni izvršitelj (eng. “enforcement agent”) lice koje je od države ovlašćeno da sprovodi postupak izvršenja, bez obzira da li je zaposlen od države ili ne. Recommendation Rec (2003)17 of the Committee of Ministers to member states on enforcement, (2003) 17, 3.1.2. Council of Europe Committee of Min-isters. Ova definicija obuhvata različita lica kojima je zajednička odgovornost za postupak izvršenja (na primer: “bailiff, huissier de justice, enforcement judge”, etc.). Rec (2003)17-expl.mem.., para 9. Naročit značaj ovoj profesiji pridaje i nekoliko godina mlađi akt Evropske komisije “European Commission on the Efficiency of Justice (CEPEJ), Guidelines for a Better Implementation of the Ex-isting Council of Europe’s Recommendation on Enforcement, adopted by the CEPEJ 14th plenary meeting (Strasbourg, 9–10 December 2009).”

25 Opširnije, Milena Trgovčević Prokić, “Zakon Kraljevine Jugoslavije o javnim beležnicima”, Pravna riječ 20/2009, str. 283 i dalje.

26 Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti, Sl. glasnik RS, br. 108/2016 i 113/2017 - dr. zakon.

27 Notarska služba znatno doprinosi pravnoj sigurnosti. Mihajlo Dika, “Javno bilježništvo i zaštita vjerovnika”, Pravo u gospodarstvu 34/1995, str. 545. “Određeni pravni poslovi moraju da budu provereni i odobreni od strane određenog organa javne vlasti u cilju izbegavanja kasnijih spo-rova. A ako bi do njih ipak došlo, bitno je da se mogu predočiti isprave moćne dokazne snage. Na ovaj način se unapređuju pravna sigurnost i sigurnost transakcija.” Christian Seger, “Lex est quod notamus – o uvođenju latinskog notarijata u tranzicijskim zemljama Istočne i Jugoistočne Evrope”, Nova pravna revija, 1–2/2000, str. 20.

496

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

– javni izvršitelj na osnovu rešenja o izvršenju sprovodi postupak izvršenja,28

– licencirani procenitelj vrši procenu tržišne vrednosti nepokretnosti koja je predmet izvršenja; 29

– sud po pravnim lekovima i pravnim sredstvima kontroliše zakonitost i pravilnost postupka sprovođenja izvršenja, u poređenju sa vansudskim nami-renjem kroz dozvoljenu samopomoć ipak donosi ravnomerniju zaštitu interesa dužnika i poverioca.

Čini se da su u tako normiranom postupku pravna sigurnost veća i u pogledu:– interesa hipotekarnog dužnika, na primer u vezi sa vraćanjem viška pro-

dajne cene;30

28 Nosioci pravosudnih funkcija su prilično oprezni u proceduri i naročito socijalno oset-ljivi, stoga je odlika takvog sistema visok nivo zaštite dužnika. S druge strane, sudski sistem izvrše-nja se teško može opisati kao efikasan. Suprotno ovome, privatni izvršitelji kao profesionalci sa po-sebnim treningom i veštinama, finansijski zainteresovani za uspešnost izvršenja, obezbeđuju brže i efikasnije izvršenje u poređenju sa sudskim službenicima. Posredno, ovaj sistem kreira indirek-tne prihode za državu od poreza i od zapošavanja u privatnom sektoru. Vid: Alan Uzelac, “Impro-ving Efficiency of Enforcement Proceedings, Recommendation on Enforcement of the Council of Europe and its Relevance for Transition Countries”, 2004, str.12 -13, http://www.academia.edu/ , 31.07.2019. Opširnije o odnosu privatnog i javnog sistema izvršenja vid: Juan Pablo Correa Del-casso, “Efficiency in the Methods of Enforcement of Judgments: Public vs Private Systems”, u Mads Andenas, Burkhard Hess and Paul Oberhammer (Eds.), Enforcement Agency Practice in Europe, Bri-tish Institute of International and Comparative Law, 2005, str. 47-53. U Italiji je uspostavljen nešto drugačiji sistem. Sprovođenje izvršenja je povereno izvršiteljima koji su javni službenici i pripada-ju pravosudnoj administraciji. Vid: Enforcement of judgements – Italy, http://ec.europa.eu/civilju-stice/enforce_judgement/enforce_judgement_ita_en.htm, 31.07.2019. U Rusiji izvršenje sprovodi po-seban federalni organ (rus. “Федеральной службы судебных приставов”), osnovana 2004 godine pod nadzorom Ministarstva pravde. V. Olegovich Perfenchikov, “Enforcement of Judicial and other Acts in the Russian Federation. Development prospects”, u Enforcement Proceedings of Court Jud-gements and Acts and other Official Authorities, Powers of officials at the implementation of execu-tive actions, Publication of Internationale Scientific Conference, July 6-8 2010 Saint Petersburg, Ru-ssia, str. 202.

29 U tom smislu, propuštena je mogućnost da se kroz izmene ZIO (2019), norma po kojoj javni izvršitelj može odlučiti i da se nepokretnost proceni na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju dobije od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke, diskreciona ovlašćenja javnog izvršitelja ograniče izmenom ovog pravila u pravcu da je javni izvrši-telj dužan da radi utvrđenja tržišne vrednosti nepokretnosti pribavi procenu izrađenu od licencira-nog procenitelja za vršenje procene vrednosti nepokretnosti.

30 Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužni-ku isplati tu razliku. ZOH, čl. 38, st. 4. Postavlja se pitanje šta ako hipotekarni poverilac propusti da vrati ovaj višak i potroši ga. Hipotekarni dužnik ima samo mogućnost da pokrene parnični postu-pak i živi u nadi da će hipotekarni poverilac po okončanju parnice imati dovoljno imovine za nami-renje.

497


– hipotekarnih poverilaca slabijeg ranga da će zaista biti namireni po redo-sledu zasnivanja hipoteke;

– trećih lica koja tvrde da imaju neko pravo koje sprečava izvršenje; – zakupca; – kupca nepokretnosti u pogledu sticanja svojine;31

– uvođenja kupca u posed kupljene nepokretnosti32 i sl.Ako zakonodavac smatra da bi iznenadno ukidanje namirenja kroz vansud-

sku prodaju nepokretnosti, predstavljalo prevelik udar na hipotekarno tržište koje se na neki način naviklo na ovaj institut, do potpunog ukidanja vansudskog na-mirenja se može doći i postepeno tako što bi se u prvom koraku ova mogućnost ograničila samo na banke kao akcionarska društva sa sedištem u Republici Srbiji, koje imaju dozvolu za rad Narodne banke Srbije33 i to isključivo da osnovu založ-nih izjava datih od strane privrednih društava kao pravnih lica koja obavljaju de-latnost u cilju sticanja dobiti.34

S jedne strane, delatnost banaka podrazumeva redovno odobravanje kredi-ta i zapošljavanje stručnjaka koji raspolažu odgovarajućim znanjem i veštinama

31 Sticanje u izvršnom postupku se smatra orginarnim načinom sticanja. Po ovoj svojoj oso-bini kupovina u izvršnom postupku ne može se razlikovati od kupovine u stečaju, jer se u oba slu-čaja radi o orginarnom sticanju. “Prodaja imovine stečajnog dužnika vrši se u stečajnom postupku - sudskom postupku, te je odluka suda - rešenje stečajnog sudije iz čl. 133. st. 12. (odluka držav-nog organa) pravni osnov za prenos prava svojine i svih drugih prava stečenih prodajom, te je sto-ga ovakvo sticanje prava svojine originarni način sticanja prava svojine. Naime, sticalac svoje pra-vo ne izvlači iz prava prethodnika, jer prethodni vlasnik može preneti samo svojinu kakvu ima sa svim eventualnim teretima i ograničenjima… Dakle, u postupku stečaja prenosi se svojina različi-tog kvaliteta od svojine prethodnika”. Odgovori na pitanja privrednih sudova koji su utvrđeni na sednici Odeljenja za privredne sporove Privrednog apelacionog suda održanoj dana 26.11.2014. i 27.11.2014. godine i na sednici Odeljenja za privredne prestupe i upravno-računske sporove održa-noj dana 3.12.2014. godine, Sudska praksa privrednih sudova, Bilten br. 4/2014.

32 Prema Zakonu o hipoteci, u toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unu-trašnjih poslova dužan je da, bez odlaganja, u skladu sa Zakonom o policiji, hipotekarnom poveri-ocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka nami-renja, i to na osnovu uvida u rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje, odnosno ugovora o prodaji nepokretnosti. Ovo u praksi dovodilo do brojnih nedoumica pošto se organ unutrašnjih poslova upuštao u ocenu dopuštenosti iseljenja po zahtevu za asistenciju banke kao zaintresovane strane. Drugim rečima, u praksi se pokazalo da je policija spremnija da postupi po nalogu javnog izvršite-lja kao lica sa javnopravnim ovlašćenjima koji je prethodno proverio ispunjenost zakonskih pretpo-stavki za sprovođenje izvršenja.

33 Obavlja depozitne i kreditne poslove, a može obavljati i druge poslove u skladu sa zako-nom. Zakon o bankama “Sl. glasnik RS”, br. 107/2005, 91/2010 i 14/2015, čl. 2, st. 1.

34 Zakon o privrednim društvima, Sl. glasnik RS, br. 36/2011, 99/2011, 83/2014 - dr. zakon, 5/2015, 44/2018 i 95/2018, (u daljem tekstu: ZPD), čl. 2.

498

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

tako da mogu obaviti prodaju hipotekovane nepokretnosti u skladu sa Zakonom, s druge strane, banke po zakonu moraju raspolagati odgovarajućim kapitalom iz koga se sa relativnom sigurnošću može namiriti hipotekarni dužnik koji u odgo-varajućem parničnom postupku dokaže da mu je naneta šteta.

Opredeljenje da samo privredna društva kao lica koje se bave privrednom delatnošću radi sticanja dobiti moga dati založnu izjavu koja omogućava vansud-sko namirenje, proizilazi iz pretpostavke da po redovnom toku stvari lica koja po-sluju na tržištu postupaju sa dužnom pažnjom i da su dovoljno sposobna da se sa-mostalno staraju o sopstvenim interesima.35

ŠTA MOŽE BITI PREDMET IZVRŠENJA AKO SE PREDLOG ZA IZVRŠNJE PODNOSI NA OSNOVU ZALOŽNE IZJAVE?

Prema ZIO (2011) ostalo je otvoreno pitanje šta je predmet izvršenja na osnovu založne izjave. ZIO (2015) takođe nije razrešio ovu dilemu, već se ugovor o hipoteci i založna izjava navode na spisku izvršnih isprava bez bilo kakvog ogra-ničenja u pogledu predmeta. Smatramo da kod založne izjave kao izvršne isprave predmet i sredstvo izvršenja moraju biti konkretizovani, te da založna izjava nije prihvatljiva kao izvršna isprava u odnosu na celokupnu imovinu.36 Jedan od ra-zloga je svakako i taj što to ne odgovara kauzi ugovora o hipoteci, odnosno založ-ne izjave. Suprotan pristup naročito “bode oči” kada je realni dužnik dao založnu izjavu za tuđi dug.37

35 Takvo rešenje je i sistemski usklađenije, jer se slična formulacija koristi i kod vansudskog namirenja na osnovu ugovora o registrovanoj zalozi. “Ako zalogodavac ima svojstvo privrednog su-bjekta (lice koje se profesionalno bavi privrednom delatnošću) ugovorom o zalozi može se predvi-deti da založni poverilac ima pravo da predmet založnog prava proda na vansudskoj javnoj proda-ji ako njegovo potraživanje ne bude namireno o dospelosti. Zakon o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar, Sl. glasnik RS, br. 57/2003, 61/2005, 64/2006 - ispr., 99/2011 – dr. za-koni i 31/2019, (u daljem tekstu: ZORZ), čl. 27, st. 1. Razlika se ogleda u tome što je prelazno reše-nje koje predlažemo za vansudsko namirenje nešto restriktivnije. Krug potencijalnih davalaca za-ložne izjave koja bi omogućavala vansudsko namirenje ne bi obuhvatao preduzetnike koje Zakon definiše kao poslovno sposobna fizička lica koja obavljaju delatnost u cilju ostvarivanja prihoda i koja su kao takva registrovana u skladu sa zakonom o registraciji. ZPD čl. 83, st. 1

36 Opširnije o mogućnosti izvršnog poverioca da kada je u pitanju namirenje novčanog potraživanja zahteva izvršenja na celokupnoj imovini izvršnog dužnika. V. Mladen Nikolić, Zakon o izvršenju i obezbeđenju sa komentarom najznačajnijih novina i modelima, Beograd, 2016, str. 268.

37 Zavisno od toga da li je dužnik obezbeđenog potraživanja istovremeno i vlasnik predme-ta zaloge (tzv. stvarni dužnik), razlikuje sa zaloga za obezbeđenje sopstvenog duga i zaloga za obez-beđenje tuđeg duga. Dragor Hiber, Miloš Živković, Obezbeđenje i učvršćenje potraživanja, Beograd 2015, str. 76. U opštoj teoriji prava obezbeđenja se ističe da lični dužnik garantuje založnom poveri-ocu za isplatu duga svojom imovinom, dok je realni dužnik obavezan da trpi namirenje potraživa-

499


Izmenama ZIO (2019), ovo pitanje je konačno stavljeno ad acta. Na osno-vu izvršnih isprava, ugovora o hipoteci i založne izjave izvršenje se može sprovesti samo na predmetu založnog prava.38

POBIJANJE REŠENJA O IZVRŠENJU DONETOG NA OSNOVU ZALOŽNE IZJAVE

Uobičajni žalbeni razlozi

U našoj sudskoj praksi najčešći žalbeni razlozi koje dužnici ističu u odnosu na izvršne isprave sačinjene od javnog beležnika, pa i založne izjave tiču se tražbi-ne na koju izvršna isprava glasi i same izvršne isprave.

Žalbeni razlozi koji se tiču tražbine. – Zastarelost tražbine. – Iako je zastare-lost tražbine iz izvršne isprave jedan od zakonom propisanih žalbenih razloga,39 čini se da isticanje ovog žalbeneg razloga protiv rešenja o izvršenju koje je doneto na osnovu založne izjave ne može biti osnovano, s obzirom da hipotekarni pove-rilac čije je pravo upisano u javnoj knjizi ima pravo da se namiri iz nepokretnosti opterećene hipotekom i po proteku vremena zastarelosti.40

Neodređenost tražbine. – Jedan od žalbenih navoda koji je razmatran u praksi srpskih sudova u odnosu na izvršne isprave sačinjene pred javnim beležni-kom je da potraživanje iz izvršne isprave nije određeno.

U jednoj odluci Višeg suda u Beogradu odbijena je kao neosnovana žalba izvršnog dužnika i potvrđeno je rešenje Trećeg osnovnog suda u Beogradu, uz obrazloženje da obim obaveze iz izvršne isprave može biti ne samo određen nego odrediv i to ne samo u pogledu kamate, nego i glavnog duga.

“Neosnovano se žalbenim navodima izvršnog dužika osporava pravilnost i zakonitost pobijanog rešenja u kome navode da dostavljena javnobeležnika ispra-va na koju je javni beležnik stavio klauzulu izvršnosti ne predstavlja izvršnu ispra-vu, a ovo iz razloga što su u čl. 41, st. 1 ZIO navedene vrste izvršnih isprava, pa je pod tačkom 6 navedeno da izvršnu ispravu čini javnobeležnička isprava koja ima snagu izvršne isprave”… “Neosnovani su žalbeni navodi izvršnog dužnika da iz-vršna isprava ne sadrži predmet, vrstu i obim ispunjenja, jer ugovor o zastupa-

nja samo iz vrednosti predmeta hipoteke. M. Lazić, 106. Drugim rečima: “Na osnovu hipoteke njen imalac ima samo zahtev da se stvar proda (unovči) radi namirenja, a ne i zahtev za isplatu određene sume novca (pošto mu vlasnik nepokretnosti koji nije obligacioni dužnik ne duguje, a ako vlasnik i jeste obligacioni dužnik, duguje mu po osnovu obligacije, a ne po osnovu hipoteke).” Miloš Živko-vić, Akcesornost založnih prava na nepokretnosti, Beograd, 2010, str. 52.

38 V. ZIO (2019), čl. 41. st. 3.39 ZIO, čl. 74, st. 1 tač. 10.40 Presuda Apelacionog suda u Novom Sadu, Gž 5342/2012 od 8.1.2013. godine, Paragraf Lex.

500

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

nju koji je zaključen u formi izvršne isprave sadrži predmet, vrstu i obim ispunje-nja obaveze u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima, obaveza je određena i odrediva odnosno iznosi 1.75 % od iznosa dosuđenog klijentu navedenom ar-bitražnom odlukom (naknada za usluge zastupanja) i dospeva danom donošenja arbitražne odluke.41

Izgleda da Sud u konkretnom slučaju, s pravom uzima u obzir normu Zako-na o obligacionim odnosima po kojoj se ugovorna obaveza može sastojati u dava-nju, činjenju, nečinjenju ili trpljenju i pritom mora biti moguća, dopuštena i odre-đena, odnosno odrediva.42

Drukčije kazano, kada se u privatnom pravu upotrebi izraz “predmet oba-veze”, to podrazumeva da obaveza može biti ne samo određena, nego i odrediva.43

Žalbeni razlozi koji se tiču same izvršne isprave. – Da isprava na osnovu koje je doneto rešenje o izvršenju nema svojstvo izvršne isprave. – Jedan od žalbenih ra-zloga propisanih zakonom je da isprava na osnovu koje je doneto rešenje o izvr-šenju nema svojstvo izvršne isprave. U prethodno pomenutom slučaju iz sudske prakse, Sud ispravno zaključuje kako se ne može dokazivati da isprava kojoj je za-kon dodelio to svojstvo nije izvršna isprava.

“Ni ostalim navodima žalbe izvršnog dužnika ne dovodi se u pitanje zako-nitost i pravilnost pobijanog rešenja, pogotovo što je sud u izvršnom postupku na osnovu odredbe čl. 5 ZIO vezan izvršnom ispravom, a nije dužan da ispituje zako-nitost i pravilnost izvršne isprave”.44

Spisak izvršnih isprava je ograničen na one isprave koje su zakonom pred-viđene kao takve da predstavljaju izvršnu ispravu. Ovakvo normiranje za sobom povlači dve posledice. S jedne strane, ne može se dokazivati da neka isprava koja nije “na spisku” predstavlja izvršnu ispravu (na primer, overeni izvod otvorenih stavki). S druge strane, ne može se dokazivati ni suprotno, tj. da isprava koja je navedena na spisku nije izvršna isprava.45 Drugim rečima, kao što se u žalbi na

41 Rešenje Višeg suda u Beogradu Gži 1857/19 od 03.07.2019. Odluku je doneo Viši sud u Beogradu u veću sastavljenom od Anđelke Opačić kao predsednika veća, Milana Miloševskog i Konstantina Mitića – Vranjkića članova veća (iz arhive Suda).

42 Zakon o obligacionim odnosima Sl. list SFRJ, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, Sl. list SRJ, br. 31/93 i Sl. list SCG, br. 1/2003 – Ustavna povelja, čl. 46.

43 Praksa sprovođenja izvršenja se takođe opredelila za slučajeve određenog i odredivog izvršenja. Nebojša Šarkić, Mladen Nikolić, Komentar zakona o izvršnom postupku, Beograd, 2009, str. 303.

44 Rešenje Višeg suda u Beogradu Gži 1857/19 od 03.07.2019 (iz arhive Suda).45 Na specifičnost ovih izvršnih isprava iz ugla načela formalnog legaliteta ukazuje i prof.

Keča “Pravi smisao načela formalnog legaliteta je u tome da se izvršni sud ne sme upuštati u even-tualno razmatranje da li postoji potraživanje utvrđeno izvršnom ispravom...U poslednje vreme,

501


rešenje o izvršenju ne može dokazivati da izvršna presuda nije izvršna isprava, tako se ne može dokazivati ni da privatna isprava solemnizovana od javnog belež-nika46 koja ima sve elemente izvršne isprave nije izvršna isprava.47

Da javni beležnik nije ovlašćen da ispravu koja je pred njim sačinjena snabde klauzulom izvršnosti. – U istom prethodno navedenom slučaju pred srpskim su-dom, otvoreno je i pitanje, da li je javni beležnik ovlašćen da izvršnu ispravu koja je pred njim sačinjena snabde potvrdom o izvršnosti.

U tom pogledu, Sud ispravno zaključuje da je neprihvatljiva tvrdnja kako javni beležnik nije ovlašćen da izvršnu ispravu solemnizovanu od javnog beležni-ka snabde klauzulom izvršnosti.48

Prema Zakonu “U slučajevima kad je javnobeležnički zapis izvršna isprava, javni beležnik, na zahtev stranke, sam stavlja potvrdu o izvršnosti na ispravu”.49

Sve ono što je u konkretnom slučaju rečeno u pogledu određenosti i odredi-vosti potraživanja i nemogućnost ispitivanja pravilnosti izvršne isprave od izvrš-nog suda, s jedne strane, te ovlašćenja javnog beležnika da snabde izvršnu isprava klauzulom izvršnosti, s druge strane, važi i za založnu izjavu kao izvršnu ispravu sačinjenu od javnog beležnika u formi javnobeležničkog zapisa.

Uobičajeni razlozi za prigovor trećeg lica

Nedostatak prava raspolaganja na strani davaoca založne izjave. – U praksi srpskih sudova iskazano je stanovište, da se u postupku za utvrđenje ništavosti za-ložne izjave, kao bitna uzima činjenica, da li je davalac izjave u momentu davanja iste imao pravo raspolaganja i, u vezi s tim, da li je mogao da uspostavlja zalogu.50

međutim, svojstvo izvršne isprave se priznaje i određenim aktima kojima nije prethodio pravno or-ganizovan postupak u kojem bi se nesumnjivo utvrdilo postojanje određenog potraživanja. U pitan-ju su isprave koje ne potiču iz sudskog ili nekog drugog postupka nego su nastale aktima jedne od stranaka”. V. Ranko Keča, “O osnovnim načelima Zakona o izvršenju i obezbeđenju”, Zbornik rado-va Pravnog fakulteta u Novom Sadu 1/2012, str. 151.

46 Zakon o javnom beležništvu, Sl. glasnik RS, br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 – dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015 (u daljem tekstu: ZJB), čl. 85, st. 5.

47 “Žalbom na rešenje o izvršenju ne može se pobijati pravilnost i zakonitost izvršne isprave.” V. Rešenje Višeg suda u Požarevcu, Gž1 188/2017 od 22.8.2017. godine. Paragraf Lex.

48 Rešenje Višeg suda u Beogradu Gži 1857/19 od 03.07.2019 (iz arhive Suda).49 ZJB, čl. 85, st. 6. 50 U momentu davanja založne izjave prvotuženi je bio investitor, ali više nije imao pravo

raspolaganja na posebnim delovima objekta kojima je raspolagao zaključenjem ugovora sa tužio-cima, pa stoga nije bio ni vlasnik istih, pa su tako date založne izjave ništave i ne proizvode prav-no dejstvo… Takođe, neosnovan je i žalbeni navod da tužilac u momentu zasnivanja hipoteke, od-

502

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

Izostanak saglasnosti zajedničara za zalaganje. – Treća lica obično u prigo-voru ističu i okolnost da je hipotekovana nepokretnost u momentu zalaganja bila u zajedničkoj svojini, a da založni dužnik nije imao saglasnost zajedničara. Hipo-teka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj nepo-kretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.51

Izostanak upisa hipoteke u javne knjige

Iako se obično kaže da je založna izjava sačinjena u određenoj formi izvršna isprava, prema izričitom slovu zakona to nije dovoljno. Dok je prema ZIO (2011), ovo pitanje stvaralo određene nedoumice,52 prema ZIO (2015), založna isprava je izvršna samo ako je hipoteka upisana u javne knjige.”53 Ugovor o hipoteci i založ-

nosno davanja založne izjave od strane prvotuženog nisu bili stekli pravo svojine na predmetnim stanovima, obzirom da su ugovori samo osnov za sticanje. Ovo stoga što je u konkretnom slučaju, predmet spora, utvrđenje ništavosti založnih izjava, pa je bitna činjenica da odluku o takvom zah-tevu da li je prvotuženi imao pravo raspolaganja na predmetnim nepokretnostima i da li je mogao da uspostavlja založno pravo u situaciji kada je već istima raspolagao zaključenjem ugovora o kupo-prodaji, odnosno ugovora o razmeni. U vezi sa tim, Privredni apelacioni sud nalazi da je pravilan stav prvostepenog suda da je takvo ponašanje prvotuženog protivno načelu savesnosti i poštenja, te dobrim poslovnim običajima, što za posledicu ima ništavost založne izjave i navedene odredbe ugo-vora o kratkoročnom kreditu, u smislu čl. 103. Zakona o obligacionim odnosima.” Presuda Privred-nog apelacionog suda, Pž 4386/2016 od 25.4.2017. godine, Paragraf Lex.

51 Kako je hipoteka na predmetnim nepokretnostima u zajedničkoj svojini zasnovana bez saglasnosti tužilje, kao zajedničara, suprotno odredbi čl. 6. st. 2. Zakona o hipoteci, to je po oce-ni ovog suda bez uticaja na drugačije odlučivanje u ovoj pravnoj stvari momenat saznanja tužilje o uspostavljanju hipoteke. Takođe i drugotužena je bila u obavezi da pre zaključenja sporazuma o obezbeđenju potraživanja, utvrdi da li je prvotuženi jedini i isključivi vlasnik predmetne nepokret-nosti, s obzirom da je prvotuženi bio u braku sa tužiljom i da važi zakonska pretpostavka da imov-ina stečena u braku predstavlja zajedničku imovinu supružnika, pa da pre zasnivanja hipoteke zatraži saglasnost tužilje u smislu čl. 6. st. 2. Zakona o hipoteci kojim je propisano da se hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.” Presuda Apelacionog suda u Nišu, Gž 1744/2015 od 2.12.2015. godine, Bilten sud-ske prakse Apelacionog suda u Nišu, Paragraf Lex.

52 Tako je u jednom slučaju srpski sud sudio na sledeći način. “Založna izjava koja ispunjava uslove iz člana 15. stav 3. Zakona o hipoteci je izvršna isprava podobna za izvršenje, te tužilac ima mogućnost da pristupi hipotekovanoj nepokretnosti i da se prodajom iste namiri, bez podnošenja tužbe sudu.” Neosnovano se žalbom tužioca ukazuje da hipoteka nije sprovedena, jer poverilac može, ukoliko dužnik ne plati dug o dospelosti, svoje potraživanje namiriti iz vrednosti hipotekarne nepokretnosti, shodno članu 24. Zakona. Osim toga, založna izjava koja ispunjava uslove iz člana 15. stav 3. Zakona, daje tužiocu kao poveriocu mogućnost da pristupi hipotekovanoj nepokretnosti i da se prodajom iste namiri bez podnošenja tužbe sudu.” Presuda Apelacionog suda u Kragujevcu, Gž. 2128/2013 od 21.10.2013. godine, Paragraf Lex.

53 Kod ugovora o registrovanoj zalozi ovo pitanje je sasvim jasno normirano, izvršna isprava je izvod iz registra. Kod hipoteke izvršna isprava je sam ugovor koji je sačinjen u odgovarajućoj for-

503


na izjava jesu izvršne isprave ako su zaključeni, odnosno dati u formi koju odre-đuje zakon kojim se uređuje hipoteka, ako sadrže odredbe koje Zakon predviđa i ako su upisani u katastar nepokretnosti kao izvršna vansudska hipoteka”.54

DA LI ZALOŽNA IZJAVA MORA DA IMA POTVRDU IZVRŠNOSTI?

Kao jedan od žalbenih razloga izvršnog dužnika koji se odnosi na izvršnu ispravu koga smo prethodno izostavili pre svega iz razloga preglednosti i kako bi mu zbog njegovog značaja posvetili više pažnje u posebnom odeljku, tiče se izostanka potvrde o izvršnosti na založnoj izjavi. Prema Zakonu, izvršni dužnik može žalbom da pobija rešenje o izvršenju iz razloga koji sprečavaju sprovođenje izvršenja, na primer ako je izvršna isprava na osnovu koje je doneto rešenje o iz-vršenju poništena, ukinuta, preinačena, stavljena van snage ili nije izvršna.55

Kontinuitet zahteva za potvrdom o izvršnosti

Zakon o izvršnom postupku. – Ako institut potvrde izvršnosti pratimo u na-šem novijem pravu izvršenja, identične norme se pojavljuju u Zakonu o izvršnom postupku (2000)56 i Zakonu o izvršnom postupku (2004).57

“Ako se predlog za izvršenje podnosi sudu koji o potraživanju nije odluči-vao u prvom stepenu, uz predlog se podnosi izvršna isprava, u izvorniku ili overe-nom prepisu, na koju je stavljena potvrda o izvršnosti, odnosno podnosi se vero-dostojna isprava.

Potvrdu o izvršnosti daje sud, odnosno organ koji je odlučivao o potraživa-nju u prvom stepenu.

Neosnovanu potvrdu o izvršnosti ukinuće rešenjem isti sud, odnosno or-gan, na predlog ili po službenoj dužnosti.” 58

mi, ova nedoslednost može navesti na pomisao da za izvršenje na osnovu založne izjave nije potreb-no da je hipoteka upisana, međutim i kod izvršne hipoteke se uz predlog za izršenje u prilogu do-stavlja i izvod iz lista nepokretnosti.

54 ZIO, čl. 41, st. 2. 55 ZIO čl. 74, st. 1, tačka 2. Sudska odluka stiče pravnosnažnost u situaciji kada se ista ne

može više pobijati redovnim pravnim lekom... Sudska odluka postaje izvršna kada je istekao rok za dobrovoljno ispunjenje obaveze iz iste od strane obaveznog lica. Pravna posledica nastupanja izvršnosti je da se stiču uslovi za prinudno izvršenje. Dakle, pravnosnažnost i izvršnost su različiti pravni instituti... V. Rešenje Višeg trgovinskog suda Iž 2420/2009 od 17.09.2009.

56 Čl. 37 Zakon o izvršnom postupku, Sl. list SRJ, br. 28/2000, 73/2000 i 71/2001).57 Čl. 50 Zakon o izvršnom postupku, Sl. glasnik RS, br. 125/2004).58 Mada je takvo shvatanje instituta potvrde o izvršnosti u srpskom pravu postojalo i ranije.

Borivoje Poznić, Građansko procesno pravo, Beograd, 1996, str. 366.

504

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

Nakon kraće normativne pauze, u ZIO (2011) kada je ovaj institut izostao, došlo je povrataka na staru koncepciju, tako da prema ZIO (2015) “izvršna ispra-va mora biti snabdevena potvrdom o izvršnosti i to kada su u pitanju sudske od-luke… ali i javnobeležničke isprave koje imaju snagu izvršne isprave”.59 Od ovog pristupa nije se odustalo ni prilikom izmena ZIO (2019) godine, tako da se odno-sna norma u pogledu neophodnosti potvrde o izvršnosti na izvršnoj ispravi nije menjala.

Konkretan slučaj realizacije ugovora o hipoteci bez potvrde o izvršnosti

U jednom konkretnom slučaju koji je dospeo pred srpske sudove, a tiče se Ugovora o hipoteci od 26.09.2013. koji je sačinjen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu Ov I br. 178219/2013, obezbeđeno potraživanje proisteklo je iz porav-nanja zaključenog između dva nerezidenta od kojih je jedna kompanija registro-vana na Kipru, a druga na Britanskim Devičankim Ostrvima. Ugovor o hipoteci zaključili su hipotekarni poverilac registrovan na Britanskim Devičanskim Ostr-vima i rezident - vlasnik nepokretnosti u Republici Srbiji, koji je kao realni duž-nik hipotekom garantovao za dug nerezidenta sa Kipra. Na osnovu ovog pomenu-tog Ugovora o hipoteci kao izvršne isprave pokrenuta su dva izvršna postupka na različitim nepokretnostima: Rešenje Privrednog suda u Beogradu 3 II 1350/2017 od dana od 11.09.2017. godine i Rešenje Privrednog suda u Beogradu 5 I I 213/17 od 12.04.2017. godine. U međuvremenu, od zasnivanja hipoteke do iniciranja iz-vršnog postupka, založni dužnik je pravo svojine na hipotekovanim nepokretno-stima preneo na novog vlasnika.60

Pitanje neophodnosti potvrde o izvršnosti na izvršnoj ispravi u konkretnom slučaju nije postavio izvršni dužnik, već novi vlasnik (hipotekovane) nepokretno-sti kao učesnik u postupku.

Prema ZIO (2015), izvršenje kad se posle sticanja založnog prava promeni vlasnik nepokretnosti je normirano na sledeći način:

59 Mladen Nikolić, Zakon o izvršenju i obezbeđenju sa komentarom najznačajnijih novina i modelima, Beograd 2016, str. 267.

60 Zasnivanjem hipoteke na nepokretnoj imovini ne umanjuju prava vlasnika hipotekovane nepokretnosti, već on i posle nastanka hipoteke ima pravo da drži predmet hipoteke, da ga upotre-bljava prema uobičajenoj nameni, da pribira prirodne ili građanske plodove i da predmet hipoteke otuđi i svoja prava prenese na pribavioca. Presuda Vrhovnog kasacionog suda, Prev 118/2017 od 15.6.2017. godine, Paragraf Lex.

505


“Ako se posle sticanja založnog prava na nepokretnosti promeni vlasnik ne-pokretnosti, založni poverilac naznačava u predlogu za izvršenje zalogodavca kao izvršnog dužnika, a novi vlasnik dužan je da trpi namirenje na nepokretnosti”.61

ZIO (2015) je izričit da se u opisanoj situaciji davalac založne izjave ozna-čava kao izvršni dužnik, bez obzira što je u periodu od sačinjavanja izvršne ispra-ve došlo do promene vlasnika nepokretnosti i bez obzira da li je davalac založne izjave ujedno i korisnik kredita.

Složenost nastale pravne situacije, otvorila je neka dodatna pitanja koja strogo posmatrano nisu predmet naše analize u ovom naučnom članku, ali ih ni-smo mogli ostaviti po strani, pre svega zbog značaja koji mogu imati za postupa-nje srpskih sudova u budućim sličnim situacijama.

Ove uzgredne nedoumice, tiču se pre svega obaveze dostavljanja rešenja o izvršenju i drugih akata u postupku novom vlasniku nepokretnosti, a potom pra-va novog vlasnika da u odnosu na dostavljene mu akte upotrebi pravna sredstva koja su inače na raspolaganju izvršnom dužniku.

Dostavljanje novom vlasniku (hipotekovane) nepokretnosti

Prema ZIO (2015), “akti suda i javnog izvršitelja i pismena stranaka i dru-gih učesnika u postupku dostavljaju se i novom vlasniku nepokretnosti.”62

61 ZIO čl. 153. Izmena ZIO (2019) ovom pitanju se pristupa drugačije: “Ako se posle stican-ja založnog prava na nepokretnosti promeni vlasnik nepokretnosti, založni poverilac naznačava u predlogu za izvršenje novog vlasnika nepokretnosti, kao izvršnog dužnika”. Nije propisana obave-za da se rešenje u izvršenju i drugi akti u postupku dostavljaju davoacu založne izjave. Smatramo da je novo rešenje prihvatljivije iz ugla poslovne prakse, pošto je novi vlasnik nepokretnosti po pravi-lu i korisnik kredita, ali da mnoga pitanja u ovom kontekstu i dalje ostaju otvorena. Ako novi vlas-nik nepokretnosti umre ili ode pod stečaj založna izjava gubi mnogo od svoje efikasnosti. Založni poverilac tako bez njegove saglasnosti biva doveden u nepovoljniji položaj. Zakonodavac nije prih-vatio predlog pravne teorije da se ovo pitanje normira, tako da ako dođe do prenosa svojine na hi-potekovanoj nepokretnosti, hipotekarni poverilac ne može da iz tog razloga trpi bilo kakve štetne posledice, te mu treba dati mogućnost izbora da kao izvršnog dužnika naznači davoca založe izjave ili novog vlasnika hipotekovane nepokretnosti, s tim da svako od ova dva lica, koje nije naznačeno u predlogu za izvršenje kao izvršni dužnik ima pravo da mu se dostavljaju svi akti u postupku i da koristi pravne lekove i druga pravna sredstva kako bi zaštitio svoj pravni interes. Takvim rešenjem postigao bi se odgovarajući balans u zaštiti interesa hipotekarnog poverioca, davaoca založne iz-jave i novog vlasnika nepokretnosti. V. Nenad Tešić, “O procesnom položaju novog vlasnika (hipo-tekovane) nepokretnosti u izvršnom postupku”, Usklađivanje poslovnog prava Srbije s pravom Evrop-ske unije (2017), (Ur. Vuk Radović), Beograd, 2017, str. 463.

62 ZIO, čl. 153, st. 2.

506

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

U jednom konkretnom slučaju koji se našao pred Privrednim sudom u Beo-ogradu eskaliralo je pitanje, da li je javni izvršitelj dužan da sve akte u postupku dostavi novom vlasniku nepokretnosti?

Nakon što je zahtev za otklanjanje nepravilnosti u kome se novi vlasnik po-zvao na ovo svoje pravo odbijen od javnog izvršitelja, Privredni sud u Beogradu po prigovoru odlučio na sledeći način:

“Usvaja se prigovor učesnika u postupku od 10.05.2018. godine, pa se usva-ja zahtev za otklanjanje nepravilnosti od 03.05.2018. godine i utvrđuje se da je učinjena nepravilnost u postupku propuštanjem dostavljanja akata suda, javnog izvršitelja i pismena stranaka u postupku koji se vodi pred javnim izvršiteljem Nemanjom Protićem pod brojem Zam 3/2018 a po osnovu Rešenja o izvršenju Privrednog suda u Beogradu 4 II 1350/2017 od 11.09.2017. godine novom vla-sniku nepokretnosti “N.V.I.L.” d.o.o. Beograd iz Beograda pa se nalaže javnom izvršitelj Nemanji Protiću iz Beograda dostavljanje svih pismena stranaka, aka-ta javnog izvršitelja, kao i Rešenja o izvršenju privrednog suda u Beogradu 4 II 1350/2017 od 11.09.2017. godine novom vlasniku nepokretnosti “N.V.I.L.” d.o.o. Beograd iz Beograda”63...

“Do istog zaključka dolazi se i shodnom primenom ZPP. Prema čl. 374, st. 7 ZPP, a u vezi čl. 39 ZIO postoji bitna povreda odredaba parničnog postupka ako stranci nezakonitim postupanjem, a naročito propuštanjem dostavljanja, nije data mogućnost da raspravlja”.64

Suprotno prethodnom, po prigovoru slične sadržine, isti sud donosi potpu-no drugačiju odluku, potvrđujući rešenje javnog izvršitelja kojim je odbijen za-htev za otklanjanje nepravilnosti zbog nedostavljanja procene knjižnom vlasni-ku nepokretnosti radi izjašnjenja pre donošenja zaključka o utvrđenju vrednosti.

“Naime treće lice pobija odluku u delu koji se odnosi na odbijanje zahteva za otklanjanje nepravilnosti ... zbog nepravilno preduzete radnje procene i utvrđi-vanja vrednosti nepokretnosti ističući da mu javni izvršitelj nije pre procene do-stavio izveštaj stučnog lica. Po stanovištu veća ovog suda treće lice nije stranka u postupku, te je obaveza dostavljanja pismena imenovanom sužena i ne može se upodobiti njegov položaj položaju u izvršnom postupku položaju umešača u par-ničnom postupku kako to pokušava treće lice. Treće lice je samo ono lice koje tvrdi da ima određeno prava na predmetu izvršenja, ali mu Zakon o izvršenju i obezbeđenju osim prava na podnošenje prigovora trećeg lica, pokretanja parnič-nog postupka i zahteva za otklanjanje nepravilnosti ne daje druga procesna prava,

63 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 2 Ipv (I) 148/18 od dana 02.07.2018. (iz arhive Suda).

64 Ibidem.

507


na primer, u konkretnom slučaju, pravo na preduzimanje radnje u cilju procene vrednosti predmeta izvršenja na kome tvrdi da ima neko pravo. To ne proizilazi ni iz jedne odredbe Zakona o izvršenju i obezbeđenju i u tome delu ne može doći do shodne primene Zakona o parničnom postupku.

Stoga veće ovog suda smatra da nema nepravilnosti u propuštanju javnog izvršitelja da trećem licu dostavi procenu nepokretnosti od strane sudskog vešta-ka, odnosno nema povrede raspravnog načela pri čemu se napominje da je ovo načelo jedno od osnovnih načela parničnog postupka da nasuprot tome čak i re-šenje o izvršenju donosi pre omogućavanja drugoj strani da se izjasni”. 65

Na ovome tragu je i druga odluka Privrednog suda u Beogradu povodom iste izvršne isprave.

Sud odbija prigovor novog vlasnika (hipotekovane) nepokretnosti, zaklju-čujući da je dovoljno da se vlasniku nepokretnosti u izvršnom postupku dosta-ve samo “relevantni akti”: Zaključak o javnoj prodaji, Zaključak o dodeljivanju i Zaključak o predaji.66 Iz napred navedenog proizilazi da po mišljenju suda, Za-ključak o utvrđenju vrednosti nije dovoljno relevantan da bi se dostavljao vlasni-ku nepokretnosti, da je ovome svejedno da li je zaključak o utvrđenju vrednosti obrazložen i koja je utvrđena tržišna vrednost nepokretnosti.

Dа li novi vlasnik (hipotekovane) nepokretnosti ima pravo na žalbu? – Na pi-tanje da li novi vlasnik (hipotekovane) nepokretnosti ima pravo da mu budu do-stavljeni akti u postupku, prirodno se nadovezuje pitanje, da li novi vlasnik (hipo-tekovane) nepokretnosti može izjaviti žalbu u odnosu na dostavljeno mu rešenje o izvršenju? U konkretnom slučaju koji smo ovde podvrgli analizi, o tome je prav-nosnažno odlučeno odlukom Privrednog apelacionog suda.

Prema ovom sudu, podnosilac žalbe “N. V. I. L.” d.o.o. je u odluci prvoste-pnog suda “greškom označen kao treće lice, a treba da stoji vlasnik nepokretnosti” (str. 1)... “U konkretnoj situaciji upravo je vlasnik nepokretnosti lice prema kome

65 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 2 Ipv(I) 334/18- Zam 3/2018 od 15.01.2019. pri-mljeno dana 28.01.2019. godine. Smatramo ovu odluku primerom negativne prakse proizvoljnog odlučivanja, contra legem bez bilo kakvog utemeljenja u zakonu. Iz napred navedenog, može se za-ključiti samo da članovi ovog sudskog veća, zbog stalnih promena zakonskih rešenja još uvek nisu stigli da se upoznaju sa normama ZIO (2015). U čl. 153, st. 1 ZIO (2015) izričito je uređen položaj novog vlasnika nepokretnosti koji je kao lice kome je nakon upisa hipoteke preneta svojina na hipo-tekovanoj nepokretnosti učesnik u postupku i dužan je da trpi namirenje. Knjižni vlasnik nepokret-nosti nije, dakle, treće lice kako se to navodi u sudskoj odluci. U stavu 2 istog čl. 153 ZIO, izričito je propisan obaveza da se akti suda i javnog izvršitelja i pismena stranaka i drugih učesnika u postup-ku dostavljaju i novom vlasniku (hipotekovane) nepokretnosti.

66 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 4 Ipv(I) 449/18 - I I 2/2018 od 24.01.2019. (iz arhive Suda).

508

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

se potraživanje namiruje, iz čega se može zaključiti da suštinski vlasnik nepokret-nosti ima položaj izvršnog dužnika u ovom izvršnom postupku i da je zato ovla-šćen da podnese žalbu”67...

Smatramo da pravo na pravično suđenje, u širem smislu proizilazi iz prin-cipa vladavine prava. Ovo pravo podrazumeva pravo na kontradiktorni postupak i princip jednakosti procesnih sredstava. Primena procesnih pravila na način na koji jedna stranka u konkretnom slučaju – učesnik u postupku sa samostalnim imovinskim interesom u postupku stavlja u nepovoljniji procesni položaj u odno-su na izvršnog poverioca predstavlja očiglednu povredu prava na jednaku prav-nu zaštitu.”

Iz dužnosti novog vlasnika nepokretnosti da trpi namirenje proizilazi i nje-govo pravo da učestvuje u postupku, kao i da u delotvornom pravnom sredstvu iznese činjenice i pravne tvrdnje i tako zaštiti svoj imovinski interes, tj. pravo na imovinu.

U pogledu procesnih sredstava koja su im data na raspolaganje u bilo kojoj fazi postupka, ova dva lica sa suprotnim imovinskim interesima, izvršni poverilac koji zahteva namirenje i vlasnik nepokretnosti koji trpi namirenje, jedan naspram drugoga ne mogu biti dovedena u suštinski nepovoljniji položaj.

Da li zaključak o utvrđenju vrednosti mora biti obrazložen? – U istom po-stupku sprovođenja izvršenja, povodom prigovora izvršnog dužnika, sud je utvr-dio nepravilnost u situaciji kada zaključak o utvrđenju vrednosti nije obrazlo-žen.68 U ovoj odluci Privredni sud u Beogradu zaključuje sledeće:

“Iz zaključka o utvrđenju vrednosti se ne može sa sigurnošću utvrditi na osnovu kojih parametara i na osnovu koje procene je javni izvršitelj utvrdio cenu nepokretnosti, te se ne može utvrditi da li ista cena tržišna, budući da se u pred-metnom zaključku javni izvršitelj ne poziva na osnovu čega je vršena procena cene, niti da li je ista cena tržišna. Imajući u vidu da procena vrednosti nepokret-nosti predstavlja izvršnu radnju koja prethodi prodaji nepokretnosti i da se pro-daja upravo vrši na osnovu cene utvrđene zaključkom izvršitelja po oceni veća za-ključak o utvrđenju vrednosti mora sadržati jasne pokazatelje na osnovu čega je izvršena procena nepokretnosti u skladu sa čl. 165, st. 2 ZIO.

“Javni izvršitelj je bio u obavezi da procenu ... dostavi izvršnom poverocu i izvršnom dužniku radi isticanja eventualnih primedbi na procenu tržišne vred-nosti sve u skladu sa članom 5 Zakona o parničnom postupku, a u vezi sa članom 39 Zakona o parničnom postupku što javni izvršitelj nije učinio... u skladu sa na-

67 Rešenje Privrednog apelacionog suda 4 Iž 1261/18 od 17.01.2019. (iz arhive Suda).68 Rešenja Privrednog suda u Beogradu 1 Ipv (I) 141/18 od 01.06.2018, i Dopunsko Rešenje

Privrednog suda u Beogradu 1 Ipv (I) 141/18 od 06.07.2018. (iz arhive Suda).

509


čelom ravnopravnosti stranaka u postupku potrebno je pružiti mogućnost i izvrš-nom dužniku da se izjasni o utvrđenoj vrednosti nepokretnosti.”69

Ova odluka Privrednog suda u Beogradu je detaljeno obrazložena, s tim što se mora dopuniti u delu da se obaveštenje o ceni pribavljeno od veštaka, mora do-staviti ne samo izvršnom dužniku i izvršnom poveriocu, već i (knjižnom) vlasni-ku nepokretnosti kako bi ovaj bio u mogućnosti da stavi primedbe na procenu.

Međutim, u istom slučaju povodom identičnog prigovora novog vlasnika hipotekovane nepokretnosti, isti sud donosi potpuno suprotnu odluku:

“Uvidom u spise predmeta, veće je utvrdilo da navedeni Zaključak o utvr-đenju vrednosti nepokretnosti nije snabdeven obrazloženjem, ali kao čl. 23, st. 4 i čl. 25, st. 5 ZIO propisuju da se zaključcima upravlja postupkom, a ne meritorno odlučuje, te i kako protiv zaključka nije dozvoljen pravni lek takva odluka – Za-ključak ne mora da sadrži obazloženje... 70

Smatramo da okolnost da zaključak o utvrđenju vrednosti nepokretnosti ne sadrži obrazloženje, tako da se ne vidi kako je javni izršitelj došao do utvrđene tr-žišne cene, predstavlja očiglednu povredu prava na obrazloženu sudsku odluku i ne zadovoljava standarde pravičnog suđenja,71 uspostavljene ustavnosudskom praksom i praksom Evropskog suda za ljudska prava.

Sudska odluka ne može da bude bez ikakvog obrazloženja, niti obrazloženje može da bude lapidarnog karaktera.72 Sličnim povodom, Ustavni sud RS konsta-tuje da se “prilikom razmatranja garancija iz člana 32. stav 1. Ustava ne sme zasta-ti na formalnom ispitivanju da li su one poštovane, već se mora osporena odluka sagledati i u svetlu garancija koje nisu izričito predviđene. Jedna od takvih garan-cija, odnosi se na obavezu suda da obrazloži svoju odluku – naime, stranka ima pravo da bude upoznata sa stavovima na kojima je sud zasnovao svoju odluku. To pravo stranke je praćeno dužnošću suda da iznese razloge svoje odluke, koji pred-stavljaju jemstvo objektivnosti suđenja, kojom se sprečavaju zloupotrebe.73

Pravo na obrazloženu odluku ne znači da samo one odluke protiv kojih je dozvoljeno pravno sredstvo moraju biti obrazložene. Ustavno pravo na pravično

69 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 1 Ipv (I) 141/18 od 01.06.2018 i Dopunsko Rešenje Privrednog suda u Beogradu 1 Ipv (I) 141/18 od 06.07.2018 (iz arhive Suda).

70 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 2 Ipv(I) 334/18 – Zam 3/2018 od 15.01.2019. (iz arhive Suda).

71 Ustav RS, Sl. glasnik RS, br. 98/2006, čl. 32. st. 1.72 V. Odluka Ustavnog suda Už 7073/2015 od 6.7.2017. godine. S tim u vezi, v. i odluke Ev-

ropskog suda za ljudska prava: Georgiadis protiv Grčke, od 29. maja 1997. godine, § 43; Higgins i os-tali protiv Francuske, od 19. februara 1998. godine, § 43.).

73 V. Odluka Ustavnog suda, Už. br. 81/2009 od 18. aprila 2012. godine, objavljena u Sl. glasniku RS, br. 52/2012 od 22. maja 2012. godine.

510

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

suđenje podrazumeva da o pravima i obavezama nekog lica odlučuje nezavisan, nepristrasan i zakonom već ustanovljen sud, pravično i u razumnom roku. Ako odluka nije obrazložena ne može se znati da li je doneta odluka objektivna i pra-vična.74

Da li novi vlasnik (hipotekovane) nepokretnosti može zahtevom za otklanja-nje nepravilnosti pobijati zaključak o utvrđenju vrednosti? – Smatramo da je Za-ključak o utvrđenju vrednosti nesumnjivo odluka kojom je odlučuje o pravu, oba-vezi ili zakonu zasnovanom interesu novog vlasnika hipotekovane nepokretnosti. Ako je zaključak donet u skladu sa zakonom, novi vlasnik nepokretnosti je dužan da trpi namirenje prinudnom prodajom nepokretnosti po tako utvrđenoj ceni.

Međutim, upravo iz te dužnosti da trpi namirenje proizilazi i pravo vlasnika nepokretnosti da delotvornim pravnim sredstvom pokrene postupak preispitiva-nja zakonitosti one odluke koja mu takvu dužnost nameće.

Ne dajući mogućnost vlasniku nepokretnosti da se izjasni na procenu izra-đenu od “poveriočevog veštaka”, pre donošenja zaključka o utvrđenju vrednosti, niti uzimajući u obzir procenu dostavljenu od vlasnika nepokretnosti po zahtevu za otklanjanje nepravilnosti, vlasniku nepokrenosti je povređeno više ustavom za-jemčenih prava kao što su: pravo na pravično suđenje i pravo na pravno sredstvo.

Ako u odnosu na procenu koju je izradio veštak angažovan od strane iz-vršnog poverioca, vlasnik nepokretnosti (realni dužnik) ne može staviti bilo ka-kvu primedbu, pre donošenja zaključka o utvrđenju vrednosti, niti može pobijati zaključak o utvrđenju vrednosti odgovarajućim zahtevom za otklanjanje nepra-vilnosti koji sadrži kontraveštačenje, javni izvršitelj bi mogao na osnovu procene koju mu dostavi veštak izabran od izvršnog poverioca utvrditi kako neka nepo-kretnost vredi 1 evro, a da vlasnik nepokretnosti ne može pokrenuti postupak za preispitivanje takve odluke.

Takvo rezonovanje Suda suprotno je načelu kontradiktornosti u postupku i načelu jednakosti pravnih sredstava, te širom otvora vrata zloupotrebama i arbi-

74 Na primer, u konkretnom slučaju, u veštačenju koje je dostavio izvršni poverilac, a koje javni izvršitelj neselektivno prihvata, veštak građevinske struke se opredeljuje za jednu metodu pro-cene kada su u pitanju stanovi -”Direktno upoređivanje tržišnih cena (eng. Comparasion method)”, a za sasvim drugu metodu procene kada su u pitanju garažna mesta – “Prinosni pristup (eng. Income method)”. Veštak se pritom za različite metode procene tržišne vrednosti nepokretnosti opredelju-je bez bilo kakvog obrazloženja za takav nedosledan pristup. U konkretnom zaključku o utvrđenju vrednosti nije navedno ni da li je usvojena cena tržišna i na osnovu kojih parametara je javni izvr-šitelj došao do ove cene, nije naznačeno zašto je poverenje poklonjeno proceni izrađenoj od vešta-ka koga je izabrao izvršni poverilac, a nisu uzeti u razmatranje nalazi veštaka koga je izabrao izvršni dužnik, niti izveštaj veštaka koga je izabrao vlasnik nepokretnosti. Nije obrazloženo ni zašto u ta-kvoj situaciji dostavljanja nekoliko različitih procena tržišne vrednosti u postupku nije postojala po-treba za “superveštačenjem” i sl.

511


trernoj primeni prava neprihvatljivoj u jednom pravnom sistemu koje počiva na vladavini prava.

Dostavljanje podnesaka novog vlasnika (hipotekovane) nepokretnosti izvrš-nom dužniku. – U konkretnom slučaju postavljeno je i pitanje, da li postoji obave-za javnog izvršitelja da podneske trećeg lica, na primer zahteve za otklanjanje ne-pravilnosti, dostavi ne samo izvršnom poveriocu, već i izvršnom dužniku?

S tim u vezi, Rešenjem Privrednog suda u Beogradu je odbijen prigovor iz-vršnog dužnika i potvrđeno rešenje javnog izvršitelja.

Članom 5, st. 1 Zakona o parničnom postupku, propisano je da će sud sva-koj stranci da pruži mogućnost da se izjasni o zahtevima, predlozima i navodi-ma protivne stranke. “U konkretnom slučaju, izvršni dužnik tvrdi da je učinje-na nepravilnost jer je usled nedostavljanja pismena trećeg lica ostao uskraćen da se izjasni na zahteve i navode trećeg lica... Kako treće lice nije suprotna stranka u postupku te njihovi interesi nisu u koliziji izjašnjenje izvršnog dužnika nije od uticaja na donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari... ZIO se u ovoj pravnoj stva-ri primenjuje kao lex specialis, te kako sam ZIO ne predviđa dužnost dostavljanja pismena trećeg lica, to nema mesta shodnoj primeni ZPP u ovom delu, te nedo-stavljanjem pismena trećeg lica nije učinjena nepravilnost u postupku.”75

Ostaje pomalo nejasno na osnovu čega je naslovni sud zaključio da interesi novog vlasnika (hipotekovane) nepokretnosti kao učesnika u postupku i izvršnog dužnika nisu i ne mogu biti suprostavljeni. Ipak, ne vidimo razlog da se podnes-ci novog vlasnika (hipotekovane) nepokretnosti ne dostavljaju izvršnom dužniku, a da se njemu prepusti da li će se i kako izjasniti o zahtevima, predlozima i navo-dima novog vlasnika. Moguće je, na primer da izvršni dužnik tvrdi da je novi vla-snik (hipotekovane) nepokretnosti upisan u javne knjige na osnovu ništavog ugo-vora, što implicira da je izvršni dužnik i dalje vlasnik nepokretnosti, te da shodno tome zahteva da se njemu isplati višak cene koji preostane nakon što je nepokre-nost unovčena, a izvršni poverilac namiren. U takvoj situaciji, na primer, podnes-ci koje dostavlja novi vlasnik (hipotekovane) nepokretnosti nisu bez značaja za izvršnog dužnika kao što zaključuje Sud.

Da li se čl. 44 ZIO primenjuje i na založne izjave

U konkretnom postupku sprovođenja izvršenja koji je predmet naše analize dogodilo se i to da je nakon dostavljanja rešenja o izvršenju novom vlasniku ne-pokretnosti, ovaj zahtevao da se postupak obustavi. Jedan od razloga koji je nave-den u zahtevu za obustavu je okolnost da ugovor o hipoteci kao izvršna isprava na

75 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 6 Ipv (i) 345/2018 od 27.08.2018. godine.

512

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

osnovu koje je iniciran postupak izvršenja nije imao klauzulu izvršnosti, što je u direktnoj suprotnosti sa čl. 44 ZIO po kome svaka izvršna isprava mora biti snab-devena potvrdom izvršnosti.

Sud nije prihvatio ovu argumentaciju uz sledeće obrazloženje:“Kako je u konkretnom slučaju uvidom u Izvod iz lista nepokretnosti br....

KO Savski venac veće utvrdilo da je Rešenjem br... dozvoljen upis založnog pra-va izvršne vansudske hipoteke na nepokretnosti založnog dužnika .... na osno-vu ugovora o hipoteci koji je overen kod Prvog osnovnog suda br. ... proizilazi da je predmetni ugovor o hipoteci ispunio propisane uslove i da predstavlja izvršnu ispravu u smislu Zakona o izvršenju i obezbeđenju na osnovu koje se može pod-neti predlog za izvršenje.”76

Isto rezonuje po žalbi na rešenje o izvršenju i Privredni apelacioni sud.“Prema stanovištu suda čl. 41 ZIO samo “ukazuje da ugovor o hipoteci i za-

ložna izjava imaju svojstvo izvršne isprave, a ne ukazuju na to da se na ugovor o hipoteci i založnu izjavu mora staviti potvrda izvršnosti. S navedenih razloga neosnovani su navodi vlasnika nepokretnosti da je ugovor o hipoteci morao biti snabdeven klauzulom izvršnosti u skladu sa članom 44 ZIO.”77

Smatramo da je u takvim odlukama sudova izostala suštinsko obrazloženje, zašto sud smatra da se na ugovor o hipoteci kao izvršnu ispravu ne primenjuje čl. 44 ZIO. Na primer, sudovi u navedenim odlukama tvrde da ugovor o hipoteci ne mora da ima potvrdu o izvršnosti, ali ne daju obrazloženje na koje se onda izvrš-ne isprave odnosi deo norme iz čl. 44 ZIO, st. 2 da javni beležnik stavlja potvrdu na izvršnu ispravu. Sudovi u navedenim odlukama ne obrazlažu koja je razlika iz-među, s jedne strane, pravnosnažne sudske odluke koja se nalazi na spisku izvrš-nih isprava (ZIO čl. 41. st. 1, tačka 1) i mora shodno ZIO čl.44 biti snabdevena potvrdom o izvršnosti i s druge strane, ugovora o hipoteci koji se nalazi na istom spisku izvršnih isprava (čl. 41, st. 1, tačka 4), ali prema mišljenju sudova predstav-lja izuzetak koji se od ostalih izvršnih isprava razlikuje po tome što mu suprotno opštem pravilu iz čl. 44 ZIO za iniciranje izvršnog postupka nije neophodna po-tvrda o izvršnosti?

U istovrsnim činjeničnim i identičnim pravnim situacijama Privredni ape-lacioni sud u Beogradu je odlučivao drugačije tvrdeći da je izvršna isprava sa po-tvrdom izvršnosti obavezan prilog predloga za izvršenje.

“Uz predlog za izvršenje podnet sudu koji nije odlučivao o potraživanju u prvom stepenu, mora se priložiti izvršna isprava snabdevena potvrdom o izvršno-sti. S obzirom da izvršni poverilac predlog za izvršenje zasniva na izvršnoj ispravi

76 Rešenje Privrednog suda u Beogradu 6 I Ipv I 515/18 od 25.12.2018, str. 3. 77 Rešenje Privrednog apelacionog suda u Beogradu 4 Iž 1261/18, 17.09.2018, str. 3.

513


Privrednog suda u B, a da predlog podnosi Privrednom sudu u S M, saglasno čl. 59, stav 2 ZIO je bio dužan da uz predlog za izvršenje podnese ispravu u propisa-nom obliku i uz to snabdevenu potvrdom o izvršnosti.

Samo tada bi se moglo smatrati da je predlog podnet na osnovu isprave koja ima svojstvo izvršne isprave. Suprotno tome, izvršni poverilac samo u predlogu iznosi tvrdnju o izvršnosti isprave bez propisanog dokaza, potvrde o izvršnosti.

Potvrda je nužna, jer izvršni sud ne ispituje pravilnost date potvrde, već može da postupa samo na osnovu isprave koja potvrdu sadrži, bez obzira da li je data u skladu sa zakonom ili nije od strane suda koji je potraživanju odlučivao.”78

Na ovom tragu je i druga odluka Suda objavljena u istom Biltenu sudske prakse. U ovoj odluci se navodi da prilozi predstavljaju sastavni deo predloga za izvršenje, pa nedostavljanje obaveznog priloga, kakav je izvršna isprava na osno-vu koje se traži izvršenje čini predlog neurednim i razlog je odbačaja, osim kada se podnosi sudu koji je odlučivao o potraživanju u prvom stepenu.

“Zato je na osnovu člana 79 i 80 ZIO odlučeno kao u izreci ovog rešenja, odnosno rešenje je ukinuto u celini, predlog za izvršenje je odbačen zato što je nepotpun, a izvršenje je obustavljeno i ukinute su sprovedene izvršne radnje u celini”.79

Paricioni rok. – U pravnoj književnosti se tradicionalno ističe da bi dozvo-la izvršenja na osnovu izvršnog naslova mogla biti izdata, potrebno je pored toga da je samo materijalnopravno ovlašćenje prispelo i da je protekao rok koji je u iz-vršnom naslovu određen za ispunjenje dužne činidbe, da je protekao tzv. pari-cioni rok. Taj rok se može javljati kod svih vrsta izvršnih isprava (tako da se, na primer, može u poravnanju propisivati da izvršenje dužne činidbe ima uslediti u izvesnom roku, a to znači da će se prinudno izvršenje moći zahtevati tek posle proteka tog roka, isto važi i za javnobeležničke akte.80

Ukidanje potvrde o izvršnosti. – Izvršnost prestaje ukidanjem potvrde o iz-vršnosti. Prema Zakonu, neosnovanu potvrdu o izvršnosti ukida rešenjem sud ili drugi organ koji je izdao, ili javni beležnik, na predlog stranke ili po službenoj dužnosti.81 Kada je založna izjava sačinjena od javnog beležnika, javni beležnik je

78 Iz rešenja Privrednog apelacionog suda Iž 220/18 (1) od 01.03. 2018 godine, Bilten sudske prakse Privrednih sudova br. 1/2018, 28–29.

79 Iz rešenja Privrednog apelacionog suda Iž 220/18 (3) od 01.03. 2018 godine, Bilten sudske prakse Privrednih sudova br. 1/2018, 30.

80 Borislav T. Blagojević, Sistem izvršnog postupka, Beograd, 1938, 149.81 Opširnije o ukidanju klauzule izvršnosti, Mihajlo Dika, Građansko ovršno pravo I knjiga,

Opće građansko ovršno pravo, Zagreb, 2007, str. 251.

514

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

nadležan da odlučuje o njenom ukidanju.82 U takvom postupku javni beležnik se ne upušta u ocenu pravnog odnosa ili subjektivnog prava koje je sadržano u izvrš-noj ispravi, već samo ceni valjanost potvrde izvršnosti, odnosno ispunjenje proce-snih uslova u pogledu izvršnosti odluke.83

UMESTO ZAKLJUČKA – PREDLOG ZA UKIDANJE PRINUDNE VANSUDSKE PRODAJE HIPOTEKOVANE NEPOKRETNOSTI

U pogledu pitanja koje smo ovom prilikom stavili u središte našeg istraživa-nja, da li ugovor o hipoteci i založna izjava moraju biti snabdeveni klauzulom iz-vršnosti, odgovor se čini prilično jasnim, a glasi da se ugovor o hipoteci i založna izjava na osnovu kojih se podnosi predlog za izvršenje u tom pogledu ne razliku-ju od drugih izvršnih isprava. Prema opštem pravilu iz čl. 44. st. 2 ZIO, javni be-ležnik pred kojim su ove isprave sačinjene, posebnom klauzulom potvrđuje nji-hovu izvršnost.84

Iako se radi o naizgled jednostavnom odgovoru, iz prethodne rasprave se može relativno jasno raspoznati da je i u ovom pogledu došla da izražaja jedna od “plamtećih” mana srpskog pravosuđa - potpuna neujednačenost u postupanju.85

Smatramo da slobodno sudijsko uverenje ne može u ovoj meri ići na uštrb pravne sigurnosti. Ako neki sudija ili sudijsko veće želi da odstupi od većinskog stava, onda to razilaženje mora biti detaljno (suštinski) obrazloženo i utemelje-no sa preciznim pozivom na norme zakona Republike Srbije, dostignuća prakse Evropskog suda pravde i Evropskog suda za ljudska prava, kao i na stavove doma-će i strane pravne teorije. U suprotnom, stvar je krajnje jednostavna, u istoj zgra-di ne mogu postojati različiti kantari za odmeravanje prava. Nešto što je pravda u jednoj sudnici, ne može biti nepravda, u drugoj sudnici.

Čini se da je sistem prinudnog izvršenja tražbine obezbeđene izvršnom hi-potekom, onako kako je danas koncipiran sa jasnim ulogama svih subjekata u po-stupku, tako da javni beležnik sačinjava ugovor o hipoteci/založnu izjavu u formi izvršne isprave, javni registar upisuje izvršnu vansudsku hipoteku, javni belež-nik stavlja potvrdu o izvršnosti na ugovor o hipoteci i založnu izjavu kao izvršne isprave, sud, na osnovu izvršne isprave, donosi rešenje o izvršenju, javni izvršitelj,

82 Ako se radi o založnoj izjavi, nešto starijeg datuma koju je overio sud pre vraćanja institu-ta javnog beležnika u pravni sistem Republike Srbije, za njeno ukidanje biće nadležan sud pred ko-jim je založna izjava overena.

83 Vrhovni sud Srbije prev 425/97. Navedeno prema: D. Lazarević, str. 63.84 ZIO, čl. 44, st. 2.85 Opširnije, Republika Srbija, Vrhovni kasacioni sud, Ujednačavanje sudske prakse – izazovi

i moguća rešenja, https://www.vk.sud.rs, (31.07.2019).

515


na osnovu rešenja o izvršenju, sprovodi postupak izvršenja, licencirani proceni-telj vrši procenu tržišne vrednosti nepokretnosti koja je predmet izvršenja, sud vrši kontrolu zakonitosti i pravilnosti u postupku, s jedne strane, dovoljno efika-san, a s druge strane, ravnomerno štiti interesa izvršnih dužnika, izvršnih poveri-laca, ali i trećih lica. Ovo naročito, ako se i prilikom neke nove reforme postupka zasnivanja izvršne hipoteke i njenog prinudnog ostvarenja akcenat stavi na slede-ća načela:

Načelo zakonitosti i nepristrasnosti. – Ono što je zajedničko za javne belež-nike i javne izvršitelje je da su oni dužni da postupaju shodno načelu zakonitosti i nepristrasnosti, a ne u interesu jedne ili druge stranke.

Načelo čuvanja javnog poverenja; Javni beležnik i javni izvršitelj su lica do-stojna javnog poverenja (lat. fides publica) kojim je Ministarstvo pravde poverilo vršenje određene javne službe i koji svoju delatnost obavljaju pod nadzorom nad-ležnog Ministarstva.

Načelo sudske kontrole. – Postupanje javnog beležnika i javnog izvršitelja podleže sudskoj kontroli. U postupku izvršenja: po žalbi na rešenje o izvršenju, po prigovorima trećih lica, po zahtevima za otklanjanje nepravilnosti.

Načelo nezavisne procene tržišne vrednosti nepokretnosti;. – Čini se da utvr-đenje tržišne vrednosti nepokretnosti u postupku prinudnog izvršenja, kod nas mora ići u pravcu obaveznog uključivanja ovlašćenog sudskog veštaka ili licenci-ranog procenitelja u radnju procene tržišne vrednosti nepokretnosti, uz precizna pravila o učešću dužnika u izboru lica koje vrši procenu i mogućnost izjašnjenja izvršnog dužnika na dostavljeni nalaz veštaka/procenitelja.86

Načelo odgovornosti celokupnom imovinom i načelo obaveznog osiguranja od profesionalne odgovornosti – Smatramo da pravilo po kome javni beležnici i jav-ni izršitelji odgovaraju celokupnom imovinom za štetu koju su prozrokovali svo-jom krivicom, u mnogim slučajevima pojačava njihovu budnost i oprez i iznad nivoa sudijske pažnje. Ovaj princip čini se treba sagledavati kao celinu sa prin-cipom obaveznog osiguranja od profesionalne odgovornosti. Ovo iz razloga što samo u sinergiji, ova dva principa unose dovoljnu dozu pravne sigurnosti u spro-vođenja izvršenja, naročito uzimajući u obzir mešoviti sudsko-javnoizvršiteljski sistem izvršenja koji je trenutno na snazi u Republici Srbiji.

86 Licencirani procenitelji obavljaju svoju delatnost pod nadzorom Ministarstva finansija. Proveru usaglašenosti rada licenciranog procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike Akreditovano udruženje, čiji je licencirani procenitelj član, vrši u skladu sa odredbama ovog zako-na i odgovarajućim internim aktima Akreditovanog udruženja. Akreditovano udruženje dostavlja Ministarstvu godišnji izveštaj o obavljenim proverama usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike. Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti čl. 35, st. 1 i st. 6.

516

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

S jedne strane, smatramo da postojeći sistem zasnivanja dobrovoljne izvrš-ne hipoteke i njenog prinudnog ostvarenja koji uključuje više različitih nosilaca javnopravnih ovlašćenja sa jasno definisanim ulogama, od kojih svaki u svom do-menu vodi računa o ispunjenosti zakonskih pretpostavki za vođenje postupka, koji deluju pod nadzorom različitih ministarstava, po prirodi stvari čuvaju svoje licence, ali i celokupnom imovinom odgovaraju za prozrokovanu štetu, te različita pravna sredstva kojim strane sa suprotnim interesima mogu inicirati sudsku kon-trolu postupka, posmatrano u celini predstavlja dovoljnu procesnu garanciju pra-vičnosti prinudne naplate (mešoviti sudsko-javnoizvršiteljski sistem).

S druge strane, treba jasno kazati da je mogućnost prinudnog vansudskog namirenja potraživanja hipotekarnog poverioca, kao vid dozvoljene samopomoći, u nedostatku institucionalnih pretpostavki za neka druga rešenja, u jednom tre-nutku uvedena u naš pravni sistem, ali da takva pravna pozajmica može biti samo privremena.87

Ako je ovaj pravni transplant koji vuče korene iz angloameričkog prava i podseća na institut “foreclosure”,88 mogao imati svoju ulogu u periodu tranzicije tržišta hipotekarnih kredita kao neka vrsta “šok terapije”, sa podizanjem pomenu-tog tržišta na noge, ova svrha je isčezla.

Smatramo da je osnovni razlog za uvođenje ovog pravnog instituta, nedo-statak efikasnosti sudskog izvršenja, vremenom usled brojnih reformi, u srpskom zakonodavstvu izgubio mnogo od svoje ubedljivosti.

Kao radikalno rešenje skrojeno isključivo po meri hipotekarnog poverio-ca, prinudna vansudska prodaja hipotekovane nepokretnosti ne odgovara našoj pravnoj tradiciji, snažno utemeljenoj na načelu audiatur at altera pars. Prinudna naplata kroz dozvoljenu samopomoć nije spojiva sa arhetipskim razumevanjem pravde i pravičnosti kod srpskog naroda u kome nema mesta bilo kakvoj proce-duri zasnovanoj na principu “kadija te tuži, kadija ti sudi”.

Ako je vreme najbolji sudija, onda kod ove pravne pozajmice, ali i kod slič-nih pravnih pozajmica za koje je vreme pokazalo da nisu u skladu sa pravnim mentalitetom srpskog naroda, treba postupiti na isti način – zahvaliti se na po-

87 Opširnije o pravnim pozajmicama u evropskom privatnom pravu. Alan Watson, “Legal Transplants and European Private Law”, vol 4.4 Electronic Journal of Comparative Law, (December 2000), http://www.ejcl.org/ejcl/44/44-2.html, 31.07.2019.

88 Opširnije o opasnim finansijskim proizvodima koji su, između ostalog, doveli do velik-og broja prinudnih izvršenja i preuzimanja nepokretnosti u SAD, na primer “a teaser rate”, klauzula kojom se ugovara da je u prve dve - tri godine kamata na zajam fiksna, a kasnije promenjiva, što je u nekim slučajevima imalo za posledicu i dupliranje vrednosti rate kredita, sl.. Christopher K. Odi-net, “Foreclosed: Mortgage Servicing and the Hidden Architecture of Homeownership in America”, Cambridge University Press, 2019, str. 17–18.

517


zajmici, kroz usvajanje onih normativnih rešenja koja ne zanemaruju društvenu i privrednu stvarnost, ali su primerenija našoj pravnoj kulturi.

Ako srpski zakonodavac uzimajući u obzir suprotstavljene interese adresa-ta, na koje se norme o prinudnoj naplati potraživanja obezbeđenog hipotekom odnose, zaključi da nisu sasvim sazreli uslovi za potpuno ukidanje prinudnog na-mirenja prodajom hipotekovane nepokretnosti kroz dozvoljenu samopomoć, do trajnog ukidanja vansudskog postupka namirenja može se doći postepeno i to u dva koraka:

Prvi korak, normativno ograničenje mogućnosti prinudnog vansudskog na-mirenja samo na slučajeve kada je založna izjava data u korist banke i to samo od privrednog društva kao pravnog lica koje obavlja delatnost u cilju sticanja dobi-ti, na primer, izvršna hipoteka radi obezbeđenja potraživanja iz ugovora o kredi-tu i sl.

Drugi korak, ukidanje prinudne vansudske prodaje hipotekovane nepokret-nosti i vraćanje prinudnog namirenja potraživanja iz vrednosti hipotekovane ne-pokretnosti isključivo pod okrilje države, pravosuđa i lica sa javnopravnim ovla-šćenjima.

NENAD TEŠIĆ, Ph.D., Assistant Professor, Faculty of Law, University of Belgrade

ON ENFORCEABILITY OF HYPOTHEC GRANTED BY NOTARIAL ACT

Summary

In this paper, the author, on the one hand, emphasizes that the existing system of a enforce-able hypothec established through the notarial record as an (voluntary) execution title and its re-alization, that involves several different public authority holders with clearly defined roles: public notary, public real estate register, public enforcement agent, licensed real estate appraiser, each in its domain taking into account legality of procedure, and the various legal remedies by which par-ties with opposite interests can initiate judicial evaluation of the conducted legal actions, viewed as a whole is a sufficient guarantee of fairness in the forced collection procedure empowered by state (public authorities enforcement system, mixed court/public enforcement agent procedure).

On the other hand, the author makes clear that out-of-court forced collection of the hypoth-ec creditor’s claims, as a form of permissible self-help, at one time has been introduced into Serbian legal system in the absence of other effective solutions, but that such legal transplant rooted in An-glo-American foreclosure could only be temporary. This legal transplant may have played its role in the period of transition, as a “bitter pill to swallow”, but with strengthening of hypothec market, the main purpose of this legal institute disappeared.

518

P R A V N I Ž I V O T br. 10/2019.

The author argues that the basic reason for the introduction of this legal institute, the in-efficiency of judicial enforcement, over time, due to numerous reforms in the Serbian legislation has lost much of its conviction. As a radical solution tailored solely in favor of the hypothec lender, the out-of-court forced sale of hypothec real estate does not follow Serbian legal tradition, strongly based on the principle of audiatur at altera pars.

In other words, self-help realization of hypothec is in sharp contrast to the archetypal un-derstanding of justice and fairness inherent to the Serbian people, in which there is no place for any procedure based on the “judge sues you, judge judges you” principle. If time is the best judge, then this legal transplant, as well as similar legal transplants for which time has shown to be inconsistent with the Serbian legal mentality, should be treated in the same way – replaced through adoption of different normative solutions, more appropriate for Serbian legal culture.

If the Serbian legislator concludes that the conditions for the complete abolition of permissi-ble self-help hypothec enforcement are not fully matured, the out-of-court enforced collection pro-cedure can be permanently terminated in two steps:

1) The first step, the legislative limitation of the out-of-court forced collection only to the cases where the hypothec is established in favor of the bank and only by the commercial company as a legal entity continuously engaged in the lucrative activity, for example, hypothec established in order to secure a commercial credit agreement, etc.

2) The second step, the abolition of out-of-court realization of hypothec and the return of the forced collection to the exclusive jurisdiction of the public authority.

Key words: Notarial record (on hypothec) as an execution title, Out-of-court realization of hypothec, Enforceability clause, Mixed court/public enforcement agent procedure

S v o j i n a · O IZVRŠNOSTI ZALOŽNE IZJAVE U ovom naučnom članku, autor razmatra pitanje koje...

Documents

Transcript of S v o j i n a · O IZVRŠNOSTI ZALOŽNE IZJAVE U ovom naučnom članku, autor razmatra pitanje koje...