ÅRSREDOVISNING 2013 - HSB.se · upplevt: tyfonen Haiyan. Den tog med sig mer än 6 000 personers...

ÅRSREDOVISNING2013HSB UPPSALA

2013 – ETT ÅR AV STORA FÖRÄNDRINGAR ............... 4

UTGÅNGSPUNKTER FÖR VÅR VERKSAMHET .............. 6

MARKNAD ................................................................ 6

GEMENSAMMA STYRDOKUMENT .............................. 6

HSB UPPSALAS KONCERNBOLAG ............................. 6

FÖRENINGSVERKSAMHET ......................................... 8

JUBILEUMSBOK ........................................................ 9

DISTINGET ............................................................... 9

ALLSÅNG ................................................................. 9

HAJK ........................................................................ 9

NORDISKA MUSEET .................................................. 9

SPONSRING ........................................................... 10

BISTÅND ................................................................ 10

UTBILDNINGAR OCH DIALOGMÖTEN ....................... 10

KOMMUNIKATION ................................................... 10

NYPRODUKTION ..................................................... 12

BÖRJETULL ............................................................ 12

GRÄNBY BACKE ..................................................... 12

ROSENDAL ............................................................. 12

ÅSIKTEN ................................................................ 12

STENHAGEN ........................................................... 12

MARK..................................................................... 12

FÖRVALTNINGSTJÄNSTER ....................................... 13

KUNDANPASSADE AVTAL ........................................ 13

KUNDANTAL ........................................................... 13

EGNA FASTIGHETER ............................................... 14

INVESTERINGAR ..................................................... 14

WEBBASERAT HYRESSYSTEM ................................. 14

UNDERHÅLLSPLANER ............................................. 14

KLIMAT .................................................................. 16

MEDARBETARE ....................................................... 18

ATTRAKTIV ARBETSGIVARE ..................................... 18

KONCERNÖVERGRIPANDE ARBETE

OCH FÖRÄNDRINGAR UNDER 2013 ......................... 18

PERSONALARBETET VID HSB UPPSALA ................... 19

PERSONALFAKTA OCH SJUKFRÅNVARO .................. 19

FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT ........................... 20

FÖRENINGSSTÄMMA .............................................. 20

VALBEREDNING ...................................................... 20

STYRELSE .............................................................. 20

STYRELSENS ERSÄTTNING ..................................... 20

STYRELSENS ARBETSORDNING,

SAMMANTRÄDEN OCH OBEROENDE ....................... 21

EXTERNA REVISORER ............................................. 21

VD OCH FÖRENINGS-/KONCERNLEDNING ............... 21

EFTERLEVNADEN AV HSB-RÖRELSENS

GEMENSAMT UTARBETADE STYRDOKUMENT .......... 22

REPRESENTATION I HSB RIKSFÖRBUND

OCH HSB PROJEKTPARTNER AB ............................. 22

FÖRENINGENS INTERNA KONTROLL

OCH FINANSIELLA RAPPORTERING ........................ 23

IT ........................................................................... 23

SAMMANTAGET UPPFYLLER HSB UPPSALA KRAVEN

ENLIGT HSBS KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING MED

FÖLJANDE UNDANTAG: ........................................... 23

STYRELSE .............................................................. 24

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ................................... 26

ORGANISATION OCH VERKSAMHET ......................... 26

FASTIGHETSBESTÅND ............................................. 26

FINANSIERING ........................................................ 26

INLÅNING FRÅN FÖRVALTADE KUNDER ................... 26

INVESTERINGAR OCH RESULTAT.............................. 27

VÄRDERINGAR AV TILLGÅNGAR .............................. 27

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

UNDER VERKSAMHETSÅRET ................................... 27

FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING ...................... 27

FEM ÅR I SAMMANDRAG, KONCERNEN ................... 28

RESULTATRÄKNING ................................................. 29

BALANSRÄKNING ................................................... 30

KASSAFLÖDESANALYS ........................................... 32

BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER .................. 33

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Markarbete för HSB Brf 69 Soluppgången.

4 5HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2013 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2013

2013 – ETT ÅR AV FÖRÄNDRINGAR

HSB Uppsalas jubileumsår 2013 blev ett år som, utöver jubileumsfirandet, innehöll flera stora förändringar och nysatsningar.

Jubileet uppmärksammade HSB Uppsalas 80-årsdag genom bland annat en familjedag i Fjällnora, besök på HSB-utställningen på Nordiska Museet och produktionen av en jubileumsskrift som belyser de gångna 80 åren.

Internt i HSB Uppsalakoncernen har stora förändringar skett. Dotterbolagen Upplands Boservice AB och ETF Service i Mälardalen AB har fusionerats och bildar nu det ledande förvaltningsbolaget i länet – Upplands Boservice AB. Resultatet av fusionen kan kanske inte avläsas i sin helhet ännu, men de hittillsvarande erfarenheterna är enbart goda. Bolaget står nu ännu starkare och har nu helt nya möjligheter att serva kunder och medlemmar ännu bättre än tidigare. I Enköping har nu verksamheterna samlats under ett och samma tak.

Under året togs beslut om avveckling av He-Bo i Uppsala AB. Bolaget, som HSB Uppsala ägt sedan 1999, har haft en inriktning som inte fullt ut ansluter till HSBs kärnverksam-het och det ekonomiska utfallet har varit blandat.

Genom fusionen och beslutet om avvecklingen, har en renodling skett. Det innebär att HSB Uppsala i huvudsak ansvarar för medlemsverksamhet och nyproduktion, samt viss förvaltnings-verksamhet genom förvaltningsavdelningen (vicevärdstjänster). I övrigt svarar Upplands Boservice AB för föreningens samlade förvaltningsåtaganden.

Under året blev behovet av fler rum vid kontoret i Uppsala tydligt. En angränsande bostadsrätt till lokalen – platsen där HSB bank låg tidigare – kunde förvärvas. Den nya delen kommer att utformas så att en ny entré till kontoret med ytor anpassade för kund- och medlemskontakter skapas. Vissa delar kommer dessutom att användas som kontorsrum.

Under året har betydande steg tagits för att bidra till bostadsmarknaden i Uppsala.

• Etappen 2 i Gränby Backe, med 72 bostadsrätter har produktionsstartat.

• Försäljningsinsatserna i Stenhagen har lett till möjlighet att påbörja en produktion av 81 bostadsrätter där.

• Säljstarten i Rosendalsområdet har också visat på ett stort intresse. Troligen sker byggstart av 81 lägenheter under 2014.

Jag ber att få tacka alla HSB-bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar som visat oss förtroende under året. Jag vill också tacka personalen på HSB Uppsala och i dotterbolagen för de insatser som gjorts under 2013.

Göran JaxéusVerkställande Direktör

HSB Uppsala – 80 år

Familjedag i Fjällnora – en del av HSB Uppsalas 80årsfirande.


För att tydliggöra medlems- respektive affärs-perspektivet har vi organiserat verksamheten i olika juridiska personer. Affärsverksamheten bedrivs till största delen genom det helägda dotterbolaget Upplands Boservice AB. I HSB Uppsala ek. för. finns i huvudsak funktioner för koncernledning, medlemsverksamhet, nypro-duktion, ägande och förvaltning av hyresfastig-heter, samt tillhandahållande av förvaltartjänster. Nyproduktionen av bostäder bedrivs genom ett samarbetsavtal med HSB ProjektPartner AB.

MARKNADHSB Uppsalas enskilda medlemmar och HSB-bostadsrättsföreningar utgör basen för verk-samheten. Den affärsdrivande service- och förvaltningsverksamheten riktar sig till bostads-rättsföreningar, andra fastighetsägare och övriga aktörer på fastighetsmarknaden. Vårt

HSB Uppsala – som är medlemsägt – skapar ett tryggt och prisvärt boende genom sparande, byggande och förvaltning. Detta sker utifrån värderingarna: engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Verksamheten bedrivs med stöd av föreningens stadgar och de riktlinjer som styrelsen fastställer.

Utgångspunkter för vår verksamhet

UTGÅNGSPUNKTER FÖR VÅR VERKSAMHET

HSB UPPSALAS KONCERNBOLAG

UPPLANDS BOSERVICE AB Bildat: 1995Nettoomsättning 2013: 161,7 mkrAnställda vid årsskiftet 2013/2014: 155I HSB Uppsala koncernen sedan 1995.

Den tekniska fastighetsförvaltningen omfattar flertalet förekommande arbeten med anknytning till fastighets-skötsel. Däri ingår allt från löpande drift- och skötselåtgär-der till ombyggnader av våtrum, kök och tvättstugor. Den ekonomiska uppdragsförvaltningen omfattar i princip alla administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och andra fastigheter. Företagets ledningssystem är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008 respektive miljöcertifierat enligt ISO 14001:2004. En fusion genomfördes under 2013 med ETF Service i Mälardalen AB.

HE-BO I UPPSALA AB Bildat: 1993Nettoomsättning 2013: 30,6 mkrAnställda vid årsskiftet 2013/2014: 22I HSB Uppsala koncernen sedan 1999

Företagets verksamhet omfattar i första hand fastighets-ägare i Uppsala och Stockholms län. Företaget erbjuder tekniska tjänster inom områdena el, värme, ventilation, styr- & regler, kyla samt vissa byggnadsarbeten. F.n. är bolaget i en avvecklingsfas, beslut fattades i slutet av året.

verksamhetsområde är Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner.

GEMENSAMMA STYRDOKUMENTHSB-rörelsen har vissa gemensamma styrdoku-ment. Ett är HSBs kod för föreningsstyrning. Redovisning av arbetet med koden görs i föreningsstyrningsrapport som ingår i denna årsredovisning. Ett annat styrdokument är HSB varumärkes-riktlinjer, som anger ramarna för hur varumärket HSB får användas. Ett tredje styrdokument är HSB kompassen, som innehåller gemensamma mål och fokus-områden för HSB. Dessa styrdokument utgör ett av underlagen vid upprättandet av HSB Uppsalas verksamhetsplan.


FÖRENINGSVERKSAMHETHSB Uppsala är ett medlemsägt kooperativt företag med närmare 18 000 medlemmar, där varje medlem äger en andel. Medlemmarna är bostadsrättshavare, bostadsrättsföreningar, bosparare och enskilda medlemmar. Byggandet av nya bostadsrättsföreningar har tagit fart. En försiktig ökning av både medlemmar och bosparare kan skönjas. Jubileumsåret 2013 har vi gjort lite mer än ett vanligt verksamhetsår. Sammanlagt har över 2000 medlemmar deltagit i jubileumsårets aktiviteter. Och vi hade tur med vädret...

Föreningsverksamhet

JUBILEUMSBOKFör att sammanfatta de första 80 åren i ord och bild tog vi under året fram en jubileumsbok. Boken inleds med en kort resumé varefter fokus sätts på den senaste tjugoårsperioden. Den är inte bara en berättelse om fastigheter utan också en tidsresa där människorna i HSB har en given plats. Boken håller på att distri-bueras till samtliga medlemmar.

DISTINGETDen 5 februari var HSB en av huvudaktörerna under det årliga Distinget arrangerat av Han-delskammaren i Uppsala där årets tema var byggande. Ordförande i HSB Riksförbund Anders Lago höll ett anförande och deltog i en paneldebatt tillsammans med bland andra bostadsminister Stefan Attefall.

ALLSÅNGDen 4 juli hade HSB abonnerat Parksnäckan i Uppsala för Abbaallsång under AKOs (Anna-Karin Oldbergs) skönsjungande ledning. Nanne Grönvall var kvällens gästartist. 1200 HSB:are sjöng ABBA-klassiker i ett fullsatt Parksnäckan. Det blev en lyckad afton med många glada ansikten. Solen och värmen förgyllde kvällen.

HAJKHAJK – HSBs Aktiva Jubileums Kampanj. Den 24 augusti, i strålande solsken, ordnade vi en familjedag i Fjällnora friluftsområde utanför Uppsala. Med olika aktiviteter som skulle passa såväl gammal som ung startade dagen vid lunch- tid för att pågå till sen eftermiddag. Förutom den självskrivna tipspromenaden kunde man bland annat lära sig paddla kajak, gå en hög-höjdsbana, lyssna till och sjunga med trubadu-ren och miljökämpen Staffan Lindberg. Man kunde också få tips om örter och svampar, försöka ta sig uppför en klättervägg, besöka ett minizoo och mycket annat.

NORDISKA MUSEETFyra fullastade bussar lämnade en solig men kall oktoberlördag S:t Erikstorg i Uppsala för en nostalgitripp till Nordiska Museet i Stock-holm. Målet var ett besök i den HSB-lägenhet från 50-talet som museet byggt som en del i sin permanenta utställning. För att komma i stäm-ning fick resenärerna en klassiker: en kopp termoskaffe, limpsmörgås med ost och prickig-korv. Förutom ett besök i lägenheten bjöds deltagarna på föredrag, lunch och ett musik-quiz innan hemfärd. Ett av föredragen hand-lade om maten vi åt förr. Det hölls av Kristina Möller pensionerad och passionerad chef på KF:s provkök.

Familjedag i Fjällnora – en del av HSB Uppsalas 80årsfirande. Folkhemslägenhet, Nordiska museet.


SPONSRINGEtt arbete med att koppla stödet till förenings-livet mot sociala insatser förstärktes under året. Projektet Nattfotboll samlar ungdomar på fredags- och lördagskvällar i områden som är utsatta för skadegörelse. Projektet har bidragit till minska oroligheterna i dessa områden. Projektet Schysst framtid siktar mot att ge ungdomar positiva förebilder. Idrottsmän och idrottskvinnor föreläser bland annat ute på skolorna. Syftet är att minska utanförskap, mobbning och användandet av droger.

BISTÅNDDen åttonde november drabbades Filipinerna av en av en de värsta naturkatastroferna landet upplevt: tyfonen Haiyan. Den tog med sig mer än 6 000 personers liv och lämnade efter sig endast spillror av infrastruktur och bebyggelse. För att stötta återuppbyggnaden av Filipinernas hårdast drabbade område – Leyte – skänkte HSB Uppsala, genom den kooperativa bistånds- organisationen We Effect, drygt 30 000 kr som

katastrofhjälp. Och tillsammans med HSB Produktion AB skänker HSB Uppsala, fort-löpande, 1 000 kr till We Effect för varje nyproducerad lägenhet.

UTBILDNINGAR OCH DIALOGMÖTENEn viktig del i arbetet med styrelserna är det utbildningsprogram som syftar till kompetens-utvecklingen. Utspritt över året har 15 kurser givits. I Enköping och Uppsala har dialogmöten med styrelserna hållits under februari månad. Där ges bland annat tillfälle för föreningarna att dela erfarenheter med varandra.

KOMMUNIKATIONHemma i HSB fortsätter att utkomma med sex nummer per år. Nya kanaler för att nå också de yngre medlemmarna har under året startats. Vi har bland annat påbörjat ett projekt där vi tagit fram en HSB-låt som vi sedan brutit ner i olika långa stycken och satt olika radiobudskap till.

ALLSÅNGFamiljedag i Fjällnora – en del av HSB Uppsalas 80årsfirande. Hajk, allsång, fotboll allt som en del av HSB Uppsalas 80årsfirand.


BÖRJETULLPå den så kallade Bröndbotomten i Börjetull har HSB påbörjat arbetet med att genomföra den första etappen. Anledningen till att projektet inte säljstartas förrän 2014 var att projektering-en av Stenhagen genomfördes snabbare än beräknat. Den planerade säljstarten är april 2014. I första etappen byggs 54 lägenheter.

GRÄNBY BACKEI den första etappen i Gränby skedde inflyttning i tre av fyra trapphus under november och december. Föreningen heter HSB Bostadsrätts-förening 76 Gryningsljuset i Uppsala och består av 53 lägenheter. Sex lägenheter är ännu osålda. Etapp två påbörjades under sommaren med markarbeten. Det första ”spadtaget” utgjordes av en sprängsalva avfyrad av VD för HSB Uppsala Göran Jaxeus under överinseende av köpare och HSB Uppsalas styrelse. Föreningen heter HSB Brf 69 Soluppgången i Uppsala och kom-mer att inrymma 72 lägenheter. Försäljningen går bra och vid årsskiftet var 47 lägenheter sålda.

ROSENDALDen första av två etapper i Rosendal säljstartades under hösten. Projektet omfattar 81 lägenheter. Försäljningen går bra. Vid årsskiftet var 13 lägen- heter sålda. Under våren 2014 kommer bygget av HSB Brf 73 Rosendalen i Uppsala att påbörjas så fort kravet på 30 procents försäljning uppnåtts.

NYPRODUKTION

Nyproduktion

Produktionsstarten av HSB Brf 76 Gryningsljuset, Produktionsstarten av HSB Brf 76 Gryningsljuset,

ÅSIKTENKöpet av marken vid gamla Hallsjö brädgård slutfördes våren 2013. HSB kommer att bygga fyra föreningar under kommande år. Intresset bland medlemmar och bosparare har varit stort vilket intresseanmälningarna vittnar om. I första etappen kommer 48 lägenheter att uppföras. Säljstart är planerat till juni 2014.

STENHAGENEtt projekt som fick ett snabbare förlopp under året var det i Stenhagen där HSB kommer att uppföra två bostadsrättsföreningar. Ett koncept som kallas P303 är skälet till både snabbare för- projektering och byggtid. I den första etappen som säljstartas efter nyår kommer 81 lägenheter att byggas. Föreningen heter HSB Brf 65 Flint-stenen i Uppsala.

MARKHSB Uppsala har byggt upp en betydande projekt- och markreserv, som innebär stora möjligheter till bostadsbyggande de kommande åren. Under året har marken vid Hallsjö bärd-gård tillkommit tillsammans med en tomt på Svartbäcksgatan. Området Ekhagen i Storvreta projekteras nu för omkring 250 egnahems- tomter. Vår nyproduktion av bostäder sker i samarbet med HSB ProjektPartner AB och dess dotterbolag HSB Produktion AB.

FÖRVALTNINGSTJÄNSTERFörvaltningsenhetens uppdrag är att erbjuda tjänster inom fastighetsförvaltning, i första hand till bostadsrättsföreningar. Våra kunder utgörs av såväl medlemsför-eningar i HSB Uppsala som privata bostadsrättsföreningar, andra kommersiella verksamheter samt HSB Uppsalas egna fastigheter.

I uppdraget ingår att vara kundens rådgivare och rapportör om det som händer i föreningens löpande arbete, upprätta avtal för fastighetens drift (exempelvis renhållning, fastighetsskötsel, lokalvård och bredband) samt att administrera uthyrning av lokaler och att vara kontaktperson gentemot entreprenörer.

KUNDANPASSADE AVTALHSB Uppsala erbjuder avtal anpassade efter

HSB Brf 65 Flintstenen. Illustration.

kundens behov. Under året avslutades arbetet med att ta fram nya kundavtal. Vi tillhandahåller även ett webbaserat program för underhållsplaner. Implementering av en ut- vecklad version av underhållsplan online påbör-jades under året. Arbetet fortsätter under 2014.

KUNDANTALI dagsläget har vi uppdrag åt 53 bostadsrättsför-eningar där vi förvaltar cirka 4 960 lägenheter.

Första spadtaget Gränby backe etapp 2.

EGNA FASTIGHETER

Uppsala Bostäder Lokalyta

Löten 4:3 Ferlinsgatan 1-23 194

Kvarngärdet 29:4 S:t Persgatan 38 21

Fålhagen 6:2 Botvidsgatan 14 22 53

Dragarbrunn 26:5 Östra Ågatan 35 17 208

Fålhagen 21:3 Hj. Brantingsgatan 15 8

Luthagen 63:3 Kyrkogårdsgatan 39 24 275

Luthagen 67:7 Sysslomansgatan 25 33 709

Kungsängen 8:4 Östra Ågatan 65 20 124

Flogsta 16:1 Sernanders väg 13-16 224 916

Dragabrunn 5:5 Kungsgatan 10 23

Fålhagen 23:6 Frodegatan 20-30, Torkelsgatan 9, 11, 62 623

Österängsgatan 4, 6A-B 62 623 4 050

Boländerna 9:12 Märstagatan 4-6, Knivstagatan 5 4 050

Librobäck 9:2 Vallongatan 1 7 702

EGNA EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Storvreta 1:93 Lena-Årby 3 : 4, 1, 3, 4 Fullerö 23 : 13, 7

Storvreta 1:94 Lena-Årby 4 : 4 Tierp 87 : 5

Storvreta 3:15 Lena-Årby 4 : 7 Tierp 132 : 3

Enköping

S:t Ilian 7:1, 15:4 S:t Larsgatan 9-21 137 628

Långgatan 7-11

Fjärdhundragatan 8-12

S:t Olofsgatan 16-18

Skyttegatan 2-4

Salagatan 7-9

Vårfrugatan 5A-7B

Galgvreten 37:1 Örtagatan 6-16 330 178

37:2, 37:3, 39:1, 39:2 Fabriksgatan 7-13

Summa egna fastigheter, Uppsala och Enköping 1 115 15 466 m2


I fastighetsbeståndet finns idag 1 115 stycken lägenheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på 73 167 kvadratmeter. I Uppsala bytte 63 stycken lägenheter hyresgäster under det gångna året och i Enköping 75 stycken. Fastigheterna rymmer även uthyrningsbara lokaler med en totalyta på 15 466 kvadratmeter.

INVESTERINGARPå investeringssidan kan nämnas att bland annat hissbyten och takrenoveringar har utförts. Det löpande underhållet bestod dels av lägen-hetsrenoveringar (mestadels vid omflyttningar), och dels av vattenskador som åtgärdades fort-löpande.

EGNA FASTIGHETERHuvuddelen av HSB Uppsalas fastighetsbestånd består av uthyrningsbar bostadsyta. Uthyrningen skall i första hand ske till föreningens bosparande medlemmar.

Egna fastigheter

Stamrenoveringsarbeten påbörjades på Örtagatan i Enköping, arbeten som beräknas pågå under 2014. Hissbyte har genomförts på Örtagatan och Fabriksgatan i Enköping.

WEBBASERAT HYRESSYSTEMUnder årets första par månader har arbetet med att implementera ett webbaserat system för uthyrning av hyreslägenheter fortgått. Systemet togs i bruk i mars.

UNDERHÅLLSPLANERArbetet med att upprätta underhållsplaner för samtliga egna fastigheter har fortgått under året och kommer att fortsätta under 2014.

Hyresfastighet på Fabriksgatan i Enköping.

Foto: Alex&MartinRadhusen i Ulleråker.


Klimat Nyproduktion

På utflykt till Tierp Arena med personalen.

KLIMATFör att bidra till en hållbar utveckling och åstadkomma en sänkning av växthusgaser har HSB Uppsala anslutit sig till HSB Klimatavtal. I och med detta har vi ställt upp som långsiktigt mål att till år 2023 minska våra utsläpp av koldioxidekvivalenter med 50 procent jämfört med 2008 års nivåer. En koldioxidekvivalent är en mängd av en växthusgas omräknat till den mängd koldioxid som ger samma klimatpåverkan. Som exempel motsvaras 1 kg metan av 21 kg koldioxid.

MINSKNINGEN AV KOLDIOXIDUTSLÄPP SKA SKE STEGVIS VIA ETT ANTAL UPPSATTA DELMÅL:2012: minus 20 procent2016: minus 30 procent2020: minus 40 procent

Utsläppen av kolidoxidekvivalenter beräknas på hela koncernens verksamhet, och sätts

därefter i relation till vår totala uppvärmda yta för att spegla eventuella ökningar eller minsk-ningar av verksamheten. Vid Klimatavtalets början 2008 hade HSB Uppsala ett utsläpp av koldioxidekvivalenter på 46 kg CO2e/m2. När det var dags för att mäta det första delmålet var våra utsläpp nere på 33 kg CO2e/m2, en minsk-ning på 28 procent. Vi har alltså med god marginal uppnått det första delmålet.

HSB Brf 73 Rosendalen. Illustration.


MEDARBETAREHSB Uppsalas verksamhet och ekonomiska resultat är beroende av att medarbetarna i koncernen trivs, utvecklas och kan göra en god arbetsinsats. Det långsiktiga målet är kompetenta och engagerade medarbetare. För att uppnå detta mål krävs bland annat en bra arbetsmiljö och ett gott arbetsklimat, engagerade chefer/ledare, ändamålsenliga personalförmåner samt möjligheter till delaktighet.

ATTRAKTIV ARBETSGIVAREHSB Uppsala och dess dotterbolag strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som lockar rätt kompetens, vilket är nödvändigt med tanke på bland annat kommande pensionsavgångar. Som exempel kan nämnas att vi ingår i ett samarbete inom fastighetsbranschen nationellt och i regionen genom Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd (FU), som syftar till att locka ungdomar till utbildningar med fastig-hetsinriktning, ordna praktikplatser samt mark-nadsföra våra arbetsplatser som intressanta. Under 2013 har HSB Uppsala bland annat deltagit i en riksövergripande konferens anord-nad av FU. I Enköping har Upplands Boservice gått in i ett samarbete som syftar till att under-lätta för ungdomar att komma in i branschen. HSB Uppsala har under det gångna året kun-nat erbjuda en plats för en person som varit i arbetsträning. Med anledning av det senaste resultatet i medarbetarundersökningen har vi gått in i en modell som syftar till att både förbättra och tydliggöra de anställdas personalförmåner. Sedan ett par år genomförs koncerngemen-samt julbord/aktivitet, vilket är mycket upp-skattat. 2013 gjordes detta i form av en båtresa över en dag, där information från ledningen gavs och en trevlig julbuffé serverades.

KONCERNÖVERGRIPANDE ARBETE OCH FÖRÄNDRINGAR UNDER 2013En viktig del i personalarbetet är det koncern-övergripande arbetet med personalpolitik och

Medarbetare

det utvecklingsarbete som är kopplat till våra medarbetare. Det är naturligt med tanke på att den största andelen anställda finns inom dotterbolagen, och att flera funktioner inom HSB Uppsala arbetar koncernövergripande: Perso-nalchef, kvalitets- och miljösamordnare, IT-chef. Dessa funktioner återfinns därför i led-ningen både inom HSB Uppsala och Upplands Boservice. 2013 präglades starkt av den fusion som genomfördes mellan ETF Service i Mälardalen AB respektive Upplands Boservice AB. Resulta-tet är att Upplands Boservice AB är ett företag med två driftenheter; Uppsala och Enköping, vilket inneburit ett omfattande förändringsar-bete formellt, praktiskt och kulturmässigt. ETF har därmed upphört att existera. I september anordnades en fusionsträff (kick off) i Enkö-ping för samtliga anställda, som var mycket givande och uppskattad. I juni tillsattes också en ny VD, som tidigare var driftchef i Enköping. I Enköping har vi tyvärr, på grund av förlo-rade avtal, tvingats göra en driftsinskränkning, och har därmed sagt upp åtta personer på fastighetsskötarsidan från sina tjänster. Utöver det har ett par personer slutat genom naturlig avgång. Vidare har man i Enköping genomfört en flytt av all verksamhet till nya lokaler, som byggts om i egen regi utifrån behoven. Att samla all verksamhet under ett tak har upplevts mycket positivt från de anställdas sida. I slutet av året beslutades om en frivillig likvidation av det mindre dotterbolaget He-Bo i Uppsala AB. Avvecklingsarbetet förbereddes

Medarbetare

2013 och kommer att genomföras praktiskt under 2014. Arbetsgivarens inriktning är att genomföra avvecklingen på ett så bra sätt som möjligt, och ta hänsyn till de anställdas behov.

PERSONALARBETET VID HSB UPPSALAUnder 2013 har HSB Uppsala fått en ny VD och en ny ekonomichef. Båda personerna har funnits i verksamheten tidigare, men ändå har det varit viktigt med kompetensöverföring och introduktion, varför de tidigare innehavarna av tjänsterna har funnits kvar i organisationen som internkonsulter. Inom HSB Uppsala har också en organisationsförändring genomförts, som innebär att koncernövergripande, liksom vissa administrativa funktioner, samlas under en avdelning som arbetar med verksamhets-stöd. I slutet av året beslutades om ytterligare förändringar som gäller flera befattningar, och som har bäring på samarbetet med HSB Pro-jektPartner AB och arbetet med nyproduktion av bostäder. Två förvaltare har rekryterats (ersättningsre-kryteringar), och två har påbörjat en förvaltar-utbildning som syftar till diplomering. Den fysiska arbetsmiljön och ökad trivsel i lokalerna har fått ett fortsatt fokus, liksom inriktning på kundmottagande, genom fortsatt satsning på kontorslokalerna.

PERSONALFAKTA OCH SJUKFRÅNVAROAntal anställda totalt inom HSB Uppsalakon-cernen 2013-12-31 var cirka 200 stycken. upp-delade enligt följande:

HSB Uppsala: 23 stycken varav samtliga tjänstemän (koncernledning/chefer, medlemsverksamhet, förvaltare, administratörer, specialistfunktioner, internkonsulter).

Upplands Boservice AB: 155 stycken varav 65 fastighetsskötare, 60 inom teknik (snickare, VS, elektriker, ventilationstekniker, reparatörer, målare), samt 30 tjänstemän inklusive chefer/arbetsledare. Av de 30 tjänstemännen arbetar 23 stycken med ekonomisk förvaltning, hyres-avisering, ordermottagning- och/eller drift-assistans, det vill säga direkt ut mot kund.

He-Bo i Uppsala AB: 22 stycken varav 6 elektriker, 4 snickare, 2 VS-montörer, 5 ventilations- eller drifttekniker samt 5 tjänstemän/chefer.

Sjukfrånvaron vid HSB Uppsala var under året 0,65 procent av den arbetade tiden, en viss ökning men ett jämförelsevis mycket lågt tal, vilket är positivt. Upplands Boservice hade en genomsnittlig sjukfrånvaro på 4,5 procent av arbetad tid. Här skiljer sig driftenheterna åt på så sätt att Enköping har en högre sjukfrånvaro överlag (5,4 procent) samt en högre korttids-sjukfrånvaro och övervägande del bland kollek-tivanställda, medan Uppsala har en lägre sjuk-frånvaro (3,7 procent) och en högre andel bland tjänstemännen.

Julfirande med personalen.

20 HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2013

FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT

FÖRENINGSSTÄMMAHSB Uppsalas högsta beslutande organ är föreningsstämman, som väljer föreningens styrelse. Till föreningsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa föreningens balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseleda-möter och VD. Föreningsstämman väljer också HSB Uppsalas revisorer. Den ordinarie föreningsstämman 2013 hölls den 14 maj på Uppsala Konsert och Kongress. Vid stämman deltog 97 personer varav 49 var fullmäktigerepresentanter eller suppleanter för bostadsrättsföreningarna och sju för fria grup-pen/bospararna. Vid stämman var samtliga styrelsens ledamö-ter och suppleanter närvarande. Dessutom var VD och en av föreningens revisorer närvaran-de. Protokoll från föreningsstämman publice-rades inom tre veckor efter stämman.

VALBEREDNINGVid föreningsstämman 2013 utsågs en valbered-ning med uppgift att bereda och framlägga förslag för föreningsstämman avseende val av styrelseledamöter och revisor samt styrelse- och revisionsarvode. Valberedningen samman-träder vid behov, dock minst en gång per år.

Valberedningen består av:

Örjan Abrahamsson, sammankallande

Monica Östman

Sven Åke Andersson

Christer Andersson, suppleant

Valberedningen har arbetat i enlighet med den instruktion som fastställdes vid stämman 2013.

Föreningsstyrningsrapport (granskas ej av föreningens revisorer)

Styrningen av HSB Uppsala sker via föreningsstämman, styrelsen och verkställande direktören i enlighet med lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar och HSBs kod för föreningsstyrning.

Redovisning av valberedningsarbetet har läm-nats på föreningens hemsida. Valberedningen har upprättat sitt förslag utifrån bland annat en bedömning av i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas mot bakgrund av föreningens framtida situation. Valberedningen har vidare tagit del av styrelsens utvärdering, samt genomfört egna intervjuer med såväl tidigare styrelseledamöter, som nya kandidater.

STYRELSEHSB Uppsalas styrelse beslutar i frågor som rör föreningens strategiska inriktning, investeringar, finansiering, organisationsfrågor, förvärv och avyttringar, och viktigare policyer. Styrelsens arbete regleras bland annat av lagen om eko-nomiska föreningar, föreningens stadgar, HSBs kod för föreningsstyrning och HSB Kompassen, samt den arbetsordning som styrelsen fastställt. Föreningsstämman 2013 beslutade att styrel-sen skall bestå av sju stämmovalda ledamöter. Tre ledamöter kvarstod sedan stämman 2012, varför stämman hade att utse fyra ledamöter för en period av två år. Stämman beslutade att utse Lena Rönnberg, Göran Johansson, Snezana Oscarsson samt Torsten Skatt genom omval. Dessutom ingår i styrelsen två ledamö-ter med två suppleanter utsedda av de anställda. Vid föreningsstämman utsågs Lena Rönnberg till styrelsens ordförande. Styrelsen konstituerade sig den 14 maj 2013.

STYRELSENS ERSÄTTNINGFöreningsstämman fastställde också styrelsens arvoden. Till styrelsens ordförande utgår ett årligt arvode om 40 050 kronor, till övriga ledamöter 8 900 kronor. Till suppleanter utgår ett årligt arvode om 4 450 kronor. Sammanträdesarvodet uppgår till 890 kronor


21HSB UPPSALA ÅRSREDOVISNING 2013

per bevistat sammanträde. Ersättning för förlorad arbetsförtjänst kan erhållas efter särskild framställan.

STYRELSENS ARBETSORDNING, SAMMANTRÄDEN OCH OBEROENDE Styrelsens arbete utgår från en årligen fastställd arbetsordning som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning, beslutsordning inom fören-ingen, styrelsens mötesordning samt ordföran-dens arbetsuppgifter. Styrelsens arbete följer en fast planering för att säkerställa styrelsens behov av information och en lämplig arbetsför-delning mellan styrelse och VD. De på styrelsen ankommande kontrollfrågorna handhas av styrelsen i dess helhet i samband med samman-trädena. Dessutom rapporteras varje år de iakttagelser från granskningen och de bedöm-ningar av föreningens interna kontroll, som föreningens revisorer gjort. Under 2013 har styrelsen haft sex samman-träden. Följande sammanställning redovisar styrelsens sammansättning efter stämman 2013, vissa uppgifter om ledamöterna, år för inval, närvaro vid styrelsesammanträden under 2013 och uppgift om oberoende enligt Koden. HSB Uppsalas styrelse uppfyller under 2013 kodens krav att majoriteten av ledamöterna skall vara oberoende i förhållande till fören-ingen och ledningen.

EXTERNA REVISOREREn av HSB Uppsalas revisorer, jämte suppleant, väljs av föreningsstämman. Därutöver utser HSB Riksförbund en revisor. HSB Uppsalas stämmovalda revisor är Liselotte Herrlander, Herrlander Revision AB, med Leif Broberg, PricewaterhouseCoopers, som suppleant. Båda valdes första gången 2011. Den stämmovalda revisorn och revisorssupp-leanten är auktoriserade revisorer och har båda en lång erfarenhet av revision inom bostadssektorn. Utöver revisionsuppdraget har ingen av revisorerna något uppdrag för fören-ingen. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av föreningen och kvaliteten i

föreningens redovisningshandlingar. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till medlemmarna genom revisions-berättelsen, vilken framläggs på föreningsstäm-man. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 3 i verksamhetsberättelsen.

VD OCH FÖRENINGS-/KONCERNLEDNINGVD leder verksamheten i enlighet med den fastställda arbetsordningen mellan VD och styrelse, samt enligt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD deltar i styrel-sens sammanträden. VD har dessutom en kontinuerlig dialog med styrelsens ordförande för information om föreningens och koncer-nens utveckling och finansiella ställning. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersätt-ningar och förmåner bereds av styrelsens ord-förande och beslutas av styrelsen. Till VD utsågs i maj 2013 Göran Jaxéus, född 1961. Göran anställdes vid HSB Uppsala 2008 som verksamhetscontroller och VD för två av dotterbolagen. VD har inga väsentliga uppdrag utanför föreningen. Vid föreningsstämman 2013 redovisade ordföranden gällande principer för ersättningar och övriga anställningsvillkor för VD. Principen är att endast direkt månadslön, en bilförmån utgår samt att VD har från 61 år och 8 månader, fram till 65 års ålder, kompletterande ålders-pension utöver KTP-planen som innebär att 80 procent av lönen kan erhållas i pension. Ytterligare information om ersättningar till VD finns på sidan 34 i verksamhetsberättelsen. VD och övriga i företagsledningen har for-mella möten inför varje styrelsemöte och ett antal informella möten för att gå igenom före-gående månads resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. HSB Uppsalakoncernen består av HSB Uppsala och två dotterbolag, efter genomförd fusion mellan två bolag. Detta redovisas i

1.2.10 Om det är motiverat av medlemskretsens samman-sättning, ska protokollet även översättas till annat språk än svenska.

Kommentar: Protokollet har inte översatts till annat språk, då detta ej ansetts erforderligt.

SAMMANTAGET UPPFYLLER HSB UPPSALA KRAVEN ENLIGT HSBS KOD FÖR FÖRENINGS-STYRNING MED FÖLJANDE UNDANTAG:



årsredovisningen sidan 26. Rapporteringen sker löpande på månadsbasis. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur HSB Uppsalas företagsledning. Samtliga ordförandeposter innehas av HSB Uppsalas VD. Beslut om verksamhetens inriktning tas i första hand vid fastställandet av den årliga verksamhetsplaneringen, inklusive handlings-planer. Verksamhetsplanen utgör ett underlag för budgetarbetet. Dotterbolagens verksam-hetsplaner baseras ytterst på ägardirektiv, vilka meddelas från HSB Uppsalas styrelse i sam-band med dotterbolagens bolagsstämmor. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhan-tering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Medlemmarna i företagsledningen har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i poli-cyer, riktlinjer, befattningsbeskrivningar samt instruktioner för attesträtter.

EFTERLEVNADEN AV HSB-RÖRELSENS GEMENSAMT UTARBETADE STYRDOKUMENTHSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdo-kument består av HSBs kod för föreningsstyr-ning, HSB Kompassen och HSB Varumärkes-riktlinjer. Beträffande HSBs kod för föreningsstyrning utgör föreliggande dokument en samlad redo-visning av efterlevnaden. Sammanfattningsvis gäller att HSB Uppsala följer HSBs kod för föreningsstyrning. De avsteg från koden som gjorts redovisas i efterföljande tabell. I årsredovisningens första del framgår hur HSB Uppsala arbetar med styrdokumenten inom föreningens olika verksamhetsområden.

REPRESENTATION I HSB RIKSFÖRBUND OCH HSB PROJEKTPARTNER ABEnligt HSB Riksförbunds stadgar skall års- stämman utövas som ordinarie HSB-stämma varje ojämnt år och som ordinarie årsmöte varje jämnt år. Vid årsstämman den 22 – 23 maj 2013

representerades HSB Uppsala av Göran Jaxéus, Göran Johansson, Torsten Skatt, Gunnar Hallemark och Snezana Oscarsson. Föreningen var också representerad vid HSB ProjektPart-ner AB:s årsmöte. HSB Uppsala har även varit representerad i flera av de nätverk som finns inom HSB-rörelsen.

FÖRENINGENS INTERNA KONTROLL OCH FINANSIELLA RAPPORTERING Styrelsen ansvarar, enligt HSBs kod för fören-ingsstyrning, för den interna kontrollen. Styrelsens arbetsordning och VD-instruktionen anger vilka ärenden som kräver styrelsens godkännande eller bekräftelse. Detta återspeg-las i sin tur i dotterföretagens arbetsordningar och VD-instruktioner. Vid styrelsesammanträ-den är verkställande direktören och i förekom-mande fall föreningens ledningsgrupp föredra-gande i ärenden som kräver styrelsens behandling. Verkställande direktören ansvarar för att styrelsen får ett sakligt, utförligt och relevant informationsunderlag för att kunna fatta väl underbyggda beslut samt att styrelsen hålls löpande informerad om utvecklingen av kon-cernens verksamhet och finansiella ställning. Därutöver redovisar HSB Uppsalas revisorer, resultatet av sin löpande granskning och bok-slutsgranskning i form av två PM. De synpunk-ter som framkommer åtgärdas i respektive koncernenhet. Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av kon-cernens finanspolicy, verksamhetsplaner och attestinstruktioner. Den finansiella rapporte-ringen görs vid varje styrelsemöte. En utökad rapportering med resultatuppföljning och årsprognoser görs tertialvis. HSB Uppsala har utformat sin interna kon-troll så att såväl regelbundna resultatanalyser genomförs på övergripande nivåer, som mer rutinbetonade kontroller såsom avstämningar, attester och liknande genomförs för att före-bygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. HSB Uppsalas hantering av risker såsom kredi-


trisk, marknadsrisk och finansieringsrisk redo-visas till styrelsen i enlighet med vad som föreskrivs i, av styrelsen antagen, finanspolicy. I dagsläget bedöms den interna kontrollen vara god och ändamålsenlig för en organisa-tion av HSB Uppsalas storlek.

ITFöreningen och koncernen hanterar stora mängder IT-baserad information. För att styra verksamheten med avseende på bland annat integritet och säkerhet har HSB Uppsalas styrelse fastställt en IT-policy som gäller för alla enheter i koncernen.


STYRELSE

Lena RönnbergFödd: 1953. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Jur. kand., notariemerite-ring. Anställd vid Upp-sala universitet, institu-tionen för handelsrätt. Ledamot av landstings-fullmäktige och lands-tingsstyrelsen. Uppdrag i föreningen: Ordförande. Invald år: 2009. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Göran JohanssonFödd: 1948. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Hög-skoleutbildad yrkesof-ficer. Många olika be-fattningar bland annat utbildare, kassachef, intendent. Uppdrag i föreningen: Vice ordförande och HSB-ledamot. Invald år: 2009, tidigare suppleant. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Anna AhlinFödd: 1967. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Tek-nisk utbildning. Stu-dier i ledarskap och fö-retagsekonomi. Olika befattningar i tillverk-ningsindustrin. Sedan 2011 Kvalitets- och miljöchef Atlas Copco Tierpsverken. Invald år: 2010. Närvaro: 4 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Styrelse

* Oberoende i förhållande till föreningen och ledning. Icke oberoende bland annat vid ledamotskap i mer än tolv år.

Gunnar HallemarkFödd: 1951. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Före detta trafik- och ord-ningspolis i Dalarna och i Uppsala län. Uppdrag i föreningen: HSB-ledamot.Invald år: 2010. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja

Christer OlofssonFödd: 1951. Utbild-ning/arbetslivser-farenhet: Många oli-ka befattningar inom försvarsmakten, bland annat ställföreträdan-de chef på Flygtaktiskt Kommando samt chef för flygflottiljen på F16. Invald år: 2012. Närvaro: 5 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Snezana OscarssonFödd: 1961. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Upp-sala universitetet fö-retagsekonomi, juri-dik m.m. Anställd som Centrumchef och chef Kontor Uppsala på Di-ligentia. Olika styrelse-uppdrag. Invald år: 2009. Närvaro: 2 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Torsten SkattFödd: 1951. Utbildning/arbets-livserfarenhet: Ban-kaspirant- och kameral utbildning. Ekonomic-hef Uppsala Vatten, ti-digare budgetchef på Uppsala kommun samt olika ekonombefatt-ningar. Invald år: 2011. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja.

Houssein Alali(2013-10-11 – 2013-12-31) Född: 1981. Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresen-tant Unionen. Närvaro: 2 av 2 sammanträden.

Stefan Sjöberg(2013-06-14 – 2013-12-31) Född: 1967. Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresen-tant Fastighetsanställ-das förbund. Närvaro: 2 av 3 sammanträden.

Styrelse, HSB Uppsalas ledningsgrupp

Arbetstagarrepresentanterna Sören Säfström och Fredrik Åberg avgick från styrelsen under året.

HSB Brf 85 Bröndbo. Illustration.

Styrelsen för HSB Uppsala ek. för. med organisationsnummer: 717600 - 4641 och med säte i Uppsala, avger härmed årsredovisning för koncernen och föreningen för verksamhetsåret 2013.


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

(Siffror inom parentes avser föregående år)

ORGANISATION OCH VERKSAMHET Koncernen består av moderföreningen HSB Uppsala ek. för. samt det helägda dotterbolaget Upplands Boservice AB. Dotterbolaget He-Bo i Uppsala AB är sedan styrelsebeslut 2013-12-12 under avveckling. ETF Service i Mälardalen AB (ETF) som tidigare var ett dotterbolag till Upp-lands Boservice AB har under året fusionerats in och har från och med den 17:e maj gått upp helt i Upplands Boservice AB. HSB Uppsala är verksamma i kommunerna: Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Öst-hammar. Förutom nyproduktion av lägenheter har koncernen koncentrerat sin verksamhet på medlemsverksamhet, teknisk och administrativ förvaltning, fastighetsservice och förvaltning av egna fastigheter.

FASTIGHETSBESTÅNDDen 31 december omfattade HSB Uppsalas fastighetsbestånd 29 (30) fastigheter. 18 (18) av dessa utgjorde fastigheter med huvudsakligen bostäder och 2 (2) var fastigheter med huvud-sakligen lokaler. Resterande fastigheter bestod av exploateringsmark. Inga nya fastigheter har förvärvats under året, däremot har fastigheten Uppsala Gränby 22:4 avyttrats till HSB Brf 69 Soluppgången. Total uthyrningsbar yta för samtliga fastigheter var vid årsskiftet 88 633 kvadratmeter (88 633 kvadratmeter) och det bokförda värdet upp-gick till 494 mkr (507 mkr).

FINANSIERINGDen genomsnittliga räntesatsen för räntebä-rande lån den 31 december var 2,76 procent (3,07 procent). Totalt uppgick lånen till 357 mkr (341 mkr), varav 77 mkr (43 mkr) hade en bindningstid på mer än ett år. Genomsnittlig räntebindningstid för samtliga lån uppgick till 1,0 år (0,6 år).

Förvaltningsberättelse

Moderföreningen har tecknat swapavtal på nominellt 206 mkr (206 mkr) för att långsiktigt räntesäkra en del av låneportföljen med rörlig ränta och samtidigt ha möjlighet att ändra bindningstiderna. Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 1,6 procent (1,36 procent) med en genomsnittlig bindningstid på 2,9 år (4,2 år). HSB Uppsala innehar tillsammans med HSB Produktion AB aktier i ett antal intresse-före-tag. Innehaven ingår som ett led i framtida bostadsbebyggelse. HSB Uppsala finansierar innehaven till 50 procent och har per årsskiftet lämnat reverslån på totalt 84,1 mkr (58,4 mkr) till intresseföre-tag. Lånen löper ränte- och amorteringsfritt.

INLÅNING FRÅN FÖRVALTADE KUNDERInlåningen från förvaltade kunder bestod av avistamedel, 239 mkr (246 mkr) och bunden inlåning 80 mkr (96 mkr) varav kortfristig inlå-ning uppgick till 75 mkr (75 mkr). Total kort-fristig inlåning: 314 mkr (321 mkr). HSB Uppsala har säkerställt inlåningen genom att tillgängliggöra 244 mkr (255 mkr) för utbetalning inom högst en vecka, vilket motsvarar 78 procent (79 procent) av inlånade medel och 102 procent (104 procent) av inlå-nade avistamedel. Enligt HSBs kod för fören-ingsstyrning ska minst 80 procent av inlånade avistamedel kunna återbetalas inom fem bank-dagar. Tillgängliga medel fördelade sig på avista-medel-kassa- och bank, 99 mkr (130 mkr), kort-fristiga placeringar, 54 mkr (59 mkr), outnyttjad checkkredit 64 mkr (44 mkr) samt outnyttjat byggnadskreditiv i nyproduktion, 27 mkr (22 mkr). Dessutom fanns outnyttjat belåningsut-rymme i egna fastigheter på cirka 175 mkr (160 mkr). HSB Uppsala är sedan juni 2008 registrerat hos Finansinspektionen som inlåningsföretag. HSB Uppsalas dotterbolag Upplands Boservice AB


har sedan den 2 november 2011 tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Detta innebär att bolaget i detta avseende är ett betalningsinstitut och står under Finansinspektionens tillsyn.

INVESTERINGAR OCH RESULTATKoncernens investeringar i inventarier uppgick till 8 564 tkr (3 563 tkr). För moderföreningen uppgick investeringarna i inventarier till 0 tkr (276 tkr). Investeringarna i fastigheter uppgick till 14 207 tkr (44 041 tkr), varav 14 207 tkr (7 567 tkr) har investerats i befintliga fastigheter. Koncernens rörelseresultat uppgick till 10 667 tkr (15 557 tkr). Resultatet före skatt uppgick till 368 tkr (4 384 tkr). För moderför-eningen uppgick rörelseresultat till 9 972 tkr (12 833 tkr). Föreningens resultat före skatt uppgick till 151 tkr (4 551 tkr).

VÄRDERINGAR AV TILLGÅNGAREtt bedömt marknadsvärde för HSB Uppsalas fastighetsbestånd har framtagits genom direkt- avkastningsberäkning. Vid beräkningen har driftnettot för respektive fastighet använts med korrigering av reparations- och underhållskost-nader till ett schablonvärde per fastighet. Som avkastningskrav har generellt fem procent använts på fastigheterna i centrala Uppsala, sex procent på övriga fastigheter i Uppsala och sju procent i Enköping. Det bedömda marknads-värdet för samtliga fastigheter har beräknats till 715 mkr (691 mkr). Bokfört värde på balansda-gen var 494 mkr (507 mkr). I årets resultat har tidigare gjorda nedskriv-ningar i finansiella tillgångar återförts med netto 122 tkr (155 tkr). Tillgångarna består av placeringar med olika bindningstider, som på balansdagen har värderats under det nominella värdet. Av totalt nedskrivet belopp 336 tkr före-gående år, har 0 tkr i år konstaterats vara en reell förlust. Av totalt nedskrivet belopp per balansdagen 146 tkr (336 tkr) avser 146 tkr (336 tkr) nedskrivning av kapitalgaranterade placeringar, vilket innebär att återvinning av nedskrivet belopp sker på återbetalningsdagen. Det totala marknadsvärdet av finansiella till-gångar överstiger det bokförda värdet med 1 586 tkr (1 590 tkr). Reservering för osäkra fordringar har gjorts med netto 19 tkr (336 tkr) och uppgår per

balansdagen till 3 172 tkr (3 153 tkr). Övriga tillgångar bedöms ha ett marknads-värde motsvarande det bokförda värdet.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER VERKSAMHETSÅRETUnder november månad försäljningsstartade HSB Brf 73 Rosendalen. Försäljningstrycket var högt, så pass att nästan 15 procent av bostäderna var sålda innan årsskiftet. Även i Gränby har trycket varit ansenligt: i HSB Brf 76 Grynings-ljuset hade närapå alla inflyttningar i fastighe-tens 53 lägenheter skett innan årets slut. HSB Brf 69 Soluppgången med 72 lägenheter – också den i Gränby – byggstartades under juni månad och beräknas vara helt färdigställd i april 2015. Ett tidigare beslut om att ETF Service i Mälardalen AB skulle gå upp i Upplands Boser-vice AB ledde till en fusionering mellan de två parterna. I teorin färdigställdes sammanslag-ningen de två bolagen emellan i maj, i och med att Bolagsverket registrerade bolagen under ett och samma namn, Upplands Boser-vice AB. Men i praktiken pågick arbetet med fusionen under hela året. På grund av en bristande lönsamhet som genererat påfrestningar på bland annat HSB Uppsalas likviditet togs den 12 december beslut om att avveckla He-Bo i Uppsala AB. Det inne-bär att en likvidator går in och tar över He-Bos styrelses roll. Planen är att verksamheten ska vara helt avslutad innan 2015.

FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLINGFörväntad försäljning: 81 lägenheter i Stenhagen etapp 1 (Brf 65 Flintstenen), 54 lägenheter i Börjetull (Brf 85 Bröndbo) samt 48 lägenheter i en första etapp på Östra Ågatan (Brf-namn ännu ej fastställt). Förhoppningen är att försäljningen går så pass bra att byggstart kan ske för samtliga nämnda projekt under 2014. Förväntad inflytt-ning beräknas ske tidigt 2016. Den inbördes uppräkningen – Brf 65 Flintstenen först – svarar mot vilka projekt som ligger först i tiden. Detaljplaneringen för vårt markområde Ekha-gen i Storvreta beräknas vara klar i januari 2015. Området planeras för villabebyggelse och inrym-mer cirka 250 tomter.


FEM ÅR I SAMMANDRAG, KONCERNEN

2009 2010 2011 2012 2013

Nettoomsättning, Mkr 252,4 229,9 234,4 262,8 267,2

Resultat efter finansiella poster, Mkr - 0,1 4,8 5,1 4,4 0,4

Balansomslutning, Mkr 879,2 882,6 877,5 900,0 889,7

Eget kapital, Mkr 138,8 142,4 146,4 149,6 150,2

Avkastning på eget kapital, % 0,0 3,4 3,6 3,0 0,3

Avräkningslikviditet, % 67,1 68,1 64,9 62,0 58,0

Soliditet, % 15,8 16,1 16,7 16,6 16,9

Justerad soliditet, % 34,2 32,3 34,2 35,2 36,7

Medeltal anställda 289 176 191 197 206

Nyckeltalsdefinitioner framgår av efterföljande redovisnings- och värderingsprinciper.

Förslag till disposition av föreningens vinst

Koncernens fria egna kapital uppgår enligt koncernbalansräkningen till 128 867 tkr varav årets vinst är 462 tkr. Erforderlig avsättning till bundna reserver är 16 tkr.

Till föreningsstämmans förfogande står hos moderföreningen

Balanserad vinst 116 291 238,84

Årets vinst 314 567,52

Sammanlagda medel 116 605 806,36

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att

Till reservfonden avsätta 16 000,00

I ny räkning balanseras 116 589 806,36

Sammanlagda medel 116 605 806,36

Föreningens och koncernens ställning vid årets slut och resultatet av årets verksamhet framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, noter och kommentarer.


RESULTATRÄKNING

1 JANUARI – 31 DECEMBER KONCERNEN MODERFÖRENINGEN

Not 2013 2012 2013 2012

Nettoomsättning 1, 2 267 171 262 764 107 233 104 124

Kostnad för sålda tjänster -245 987 -233 142 -97 483 -92 571

Bruttoresultat 21 184 29 622 9 750 11 553

Administrationskostnader 3 -19 862 -21 389 -8 619 -5 695

Övriga rörelseintäkter 4 9 355 7 324 8 841 6 975

Rörelseresultat 10 677 15 557 9 972 12 833

Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 526

Resultat från andelar i intresseföretag 0 0 0 0

Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 5 924 1 426 924 1 426

Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 8 611 10 190 9 089 10 412

Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -19 844 -22 789 -19 834 -22 902

Resultat efter finansiella poster 368 4 384 151 2 295

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag 8 0 0 0 2 256

Resultat före skatt 368 4 384 151 4 551

Skatt på årets resultat 9, 10 94 -1 265 164 -1 057

ÅRETS RESULTAT 462 3 119 315 3 494

Resultaträkning

TILLGÅNGAR Not 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar 11

Byggnader och mark 493 859 506 617 493 859 506 617

Inventarier 13 714 8 840 671 854

Installationer i annans fastighet 894 754 894 754

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 12 0 0 100 100

Andelar i intresseföretag 13 599 474 599 474

Fordringar hos intresseföretag 84 103 58 426 84 103 58 426

Andra långfristiga värdepappersinnehav 14 37 732 35 582 37 732 35 582

Andra långfristiga fordringar 15 8 808 7 849 8 808 7 849

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 639 709 618 542 626 766 610 656

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m.m.

Lager och förråd 1 267 1 357 0 0

Pågående arbeten 7 496 10 800 0 0

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 21 416 25 658 1 467 562

Skattefordran 6 037 6 674 4 375 4 454

Fordringar hos koncernföretag 0 0 20 988 16 143

Fordringar hos intresseföretag 13 439 8 910 13 439 8 910

Övriga fordringar 16 31 279 23 124 30 266 22 899

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 16 400 15 844 4 217 5 111

Kortfristiga placeringar

Övriga kortfristiga placeringar 18 53 763 58 641 53 763 58 641

Kassa och bank 98 872 130 490 94 625 126 271

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 249 969 281 498 223 140 242 991

SUMMA TILLGÅNGAR 889 678 900 040 849 906 853 647


BALANSRÄKNINGKONCERNEN MODERFÖRENINGEN

Balansräkning

EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31

EGET KAPITAL 19

Bundet eget kapital

Andelskapital 11 107 10 968 11 107 10 968

Bundna reserver/Reservfond 10 224 9 950 9 785 9 610

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 128 405 125 561 116 291 112 972

Årets resultat 462 3 119 315 3 494

SUMMA EGET KAPITAL 150 198 149 598 137 498 137 044

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 2 999 2 034 2 880 1 920

Avsättning för nyproduktion 8 672 5 108 8 672 5 108

SUMMA AVSÄTTNINGAR 11 671 7 142 11 552 7 028

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Skulder till kreditinstitut 20 351 815 336 489 351 815 336 489

Övriga långfristiga skulder 21 5 117 20 905 5 117 20 905

KORTFRISTIGA SKULDER

Skulder till kreditinstitut 20 5 000 5 000 5 000 5 000

Leverantörsskulder 15 530 22 306 6 534 8 544

Skulder till koncernföretag 0 0 0 75

Övriga kortfristiga skulder 22 321 806 326 091 317 149 321 728

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 28 541 32 509 15 241 16 834

SUMMA SKULDER 727 809 743 300 700 856 709 575

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 889 678 900 040 849 906 853 647

Ställda panter

Fastighetsinteckning ställda för skulder till kreditinstitut

385 836 385 836 385 836 385 836

Ansvarsförbindelser 24 204 996 132 375 203 918 131 378

BALANSRÄKNINGKONCERNEN MODERFÖRENINGEN

Balansräkning


KASSAFLÖDESANANLYS

Not 2013 2012 2013 2012

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat efter finansiella poster 368 4 384 151 2 295

Avskrivningar som belastar resultatet 11 11 022 10 232 7 515 7 268

Vinst vid försäljning av byggnader och mark -8 381 -6 241 - 8 381 -6 241

Övriga poster som ej ingår i kassaflödet 3 564 4 733 3 564 6 989

6 573 13 108 2 849 10 311

Betald skatt 1 696 -355 1 204 -355

Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital 8 269 12 753 4 053 9 956

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-)/minskning (+) av varulager mm 3 394 -5 811 0 0

Ökning (-)/minskning (+) av fordringar -4 120 -29 632 -11 874 -30 858

Ökning (+)/minskning (-) av skulder -15 029 -10 428 -8 257 -18 811

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN - 7 486 -33 118 - 16 078 -39 713

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i fastigheter 11 -14 207 -44 041 -14 207 -44 041

Inköp av inventarier 11 -8 786 -3 563 -222 -276

Försäljning av fastigheter 28 095 23 000 28 095 23 000

Försäljning av inventarier 0 308 0 0

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN 5 102 -24 296 13 666 -21 317

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Ökning (-)/minskning (+) av finansiella anläggningstillgångar -28 911 -3 313 -28 911 214

Amortering av skuld -4 075 -5 374 -4 075 -5 374

Ökning (+)/minskning (-) av långfristig inlåning/upplåning 3 613 29 532 3 613 29 532

Ökning (+)/minskning (-) av andelskapital 19 139 61 139 61

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -29 234 20 906 -29 234 24 433

Årets kassaflöde -31 618 -36 508 -31 646 -36 597

Likvida medel vid årets början 130 490 166 998 126 271 162 868

Likvida medel vid årets slut 25 98 872 130 490 94 625 126 271

KONCERNEN MODERFÖRENINGEN

Kassaflödesananlys

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPERÅrsredovisningen är upprättad enligt årsredo-visningslagen och Bokföringsnämndens all-männa råd. Fordringar är upptagna till belopp som beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoför-säljningsvärde. För fastigheter och inventarier har avdrag gjorts med planenliga avskrivning-ar. Planenliga avskrivningar för inventarier görs med 20 procent av anskaffningsvärdet. Byggnader avskrivs med en till två procent av anskaffningsvärdet. Individuell bedömning av avskrivningsnivån för varje fastighet har gjorts. I bedömningen har för varje fastighet hänsyn tagits till gjorda investeringar och utfört under-håll. Markanläggningar och installationer i annans fastighet skrivs av med fem procent. Skatte-mässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/ford-ringar sker till nominella belopp och görs enligt gällande skatteregler och skattesatser.

För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas från och med 2012 som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Tidigare år har koncernbidrag redovisats direkt i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk-ningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skat-temässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den mån de förväntas kunna nyttjas. Koncernre-dovisningen är upprättad enligt förvärvsmeto-den med vägledning av Redovisningsrådets rekommendation. Koncernredovisningen omfattar moderför-eningen och de till 100 procent ägda bolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB samt intresseföretagen Guntor Utveckling AB, Torgun Utveckling AB, Dragarblick Utveckling AB, Hastor Utveckling AB, Åsikten Utveckling AB och Bäckenprojekt Utveckling AB. Intresse- företagen konsolideras enligt kapitalandels-metoden.

BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER

Nyckeltalsdefinitioner

Avkastning på eget kapital: Resultat efter finansiella poster i förhållande till det genomsnittliga egna kapitalet.

Avräkningslikviditet: Summan av kassa, bank, avräkningsfordringar samt korta och långa placeringar i förhållande till avräkningsskulder och inlåning från förvaltade företag.

Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutning.

Justerad soliditet: Eget kapital inklusive övervärden i förhållande till balansomslutning inklusive övervärden minus likvida medel.

Bokslutskommentarer och noter



Medelantal anställda

2013 2012

Totalt varav män Totalt varav män

Moderförening 21 14 20 13

Dotterbolag 185 154 177 146

Koncernen totalt 206 168 197 159

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader (tkr)

2013 2012

Löner och andra ersättningar

Sociala kostnader (varav pensions-

kostnader)Löner och andra

ersättningar

Sociala kostnader (varav pensions-

kostnader)

Moderförening

VD och styrelse

1 140 920(539)

1 248 1 040(524)

Övriga 12 482 5 479(1 312)

10 731 4 469(1 282)

Summa13 622

6 399

(1 851)11 979 5 509

(1 806)

Koncern

VD och styrelse

1 896 1 285(653)

1 998 1 412(660)

Övriga 71 840

25 988(3 972)

65 682 23 769(4 130)

Summa 73 736 27 273(4 625)

67 680 25 181(4 790)

Till VD i moderföreningen har utgått lön och ersättningar om 1 139 760 kr (1 113 360 kr) samt bilförmån till ett värde om 78 281 kr (95 555 kr). Vid uppsägning från företagets sida gäller ett års uppsägningstid samt avgångs- vederlag motsvarande tolv månadslöner. Vid uppsägning från VD:s sida gäller sex månaders uppsägningstid. VD har, från 61 år och 8 månader fram till 65 års ålder, kompletterad ålderspension utöver KTP-planen som innebär att 80 procent av lönen kan erhållas i pension.

Not 1 Nettoomsättningens fördelning per rörelsegren (tkr)

Koncern Moderförening

Rörelsegren 2013 2012 2013 2012

Förvaltning 175 015 173 029 12 390 12 178

Egna fastigheter 85 585 83 835 88 272 86 046

Övrigt 6 571 5 900 6 571 5 900

267 171 262 764 107 233 104 124

Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen

Av koncernens totala inköp och försäljning avser 32 360 tkr (29 322 tkr) inköp och försäljning inom koncernen. Av moderföreningens inköp och försäljning, avser 24 443 tkr (20 965 tkr) inköp från och 5 749 tkr (6 411 tkr) försäljning till andra företag inom koncernen.

Not 3 Administrationskostnader och revision

I administrationskostnader redovisas kostnader för VD, styrelse och övrig administrativ personal samt marknads- föringskostnader. I administrationskostnader ingår avskrivningar med 30 tkr (41 tkr).

Ersättning för revision under 2013 uppgår till 271 tkr (299 tkr) varav för moderföreningen till 148 tkr (126 tkr). Ersättning för andra konsulttjänster från revisionsbyråerna uppgår till 0 tkr (0 tkr). Av den totala ersättningen avser 138 tkr ersättning till Borevision AB och 133 tkr ersättning till Herrlander Revision AB. För moderföreningen avser 138 tkr ersättnings till Borevision AB och 10 tkr ersättning till Herrlander Revision AB.

Not 4 Övriga rörelseintäkter (tkr)


2013 2012 2013 2012

Vinst vid fastighetsförsäljning 8 381 6 241 8 381 6 241

Reglering expl.kostnad 0 0 0 0

Övrigt 974 1 083 460 734

9 355 7 324 8 841 6 975

Not 5 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar (tkr)


2013 2012 2013 2012

Utdelning HSB ProjektPartner AB 858 1 320 858 1 320

Ränteintäkter 66 106 66 106

924 1 426 924 1 426

Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter (tkr)


2013 2012 2013 2012

Ränteintäkter swapavtal 2 517 4 032 2 517 4 032

Ränteintäkter koncernföretag 0 0 552 306

Övriga ränteintäkter 5 458 5 476 5 384 5 392

Återföring av nedskrivning av kort-fristiga placeringar 122 168 122 168

Föreningsavgäld 514 514 514 514

8 611 10 190 9 089 10 412



Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter (tkr)


2013 2012 2013 2012

Räntor inteckningslån - 10 051 - 11 314 - 10 051 - 11 314

Räntor swapavtal - 5 604 - 5 368 - 5 604 - 5 368

Räntor koncernföretag 0 0 - 7 - 133

Nedskrivning kortfr. placering 0 - 13 0 - 13

Övriga räntekostnader - 4 189 - 6 094 - 4 172 - 6 074

- 19 844 - 22 789 - 19 834 - 22 902

Not 8 Koncernbidrag

Moderföreningen har erhållit 1 769 tkr i koncernbidrag från Upplands Boservice AB och lämnat koncernbidrag till He-Bo i Uppsala AB med 1 769 tkr.

Not 9 Skatt på årets resultat (tkr)


2013 2012 2013 2012

Aktuell skatt - 70 - 208 0 0

Skatteeffekt på koncernbidrag 0 0 0 0

Uppskjuten skatt 164 - 1 057 164 - 1 057

94 - 1 265 164 - 1 057

Not 10 Uppskjuten skatt

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen under räkenskapsåret och å andra sidan den inkomstskatt som belöper på verksamheten utgörs av förändring i uppskjuten skatt, vilken förklaras av temporära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden. Denna förändring uppgår för räkenskapsåret netto till 164 tkr (- 1 057 tkr). För koncernen uppgår förändringen i uppskjuten skatt till 164 tkr (- 1 057 tkr).


Not 11 Materiella anläggningstillgångar (tkr)


Fastigheter Inventarier Fastigheter Inventarier

Ingående anskaffningsvärde 639 165 38 258 639 165 4 458

Inköp 14 207 8 564 14 207 0

Försäljningar/utrangeringar - 19 715 - 87 - 19 715 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 633 657 46 735 633 657 4 458

Ingående avskrivningar - 132 548 - 29 418 - 132 548 - 3 604

Försäljningar/utrangeringar 0 87 0 0

Årets avskrivningar - 7 251 - 3 689 - 7 251 - 183

Utgående ackumulerade avskrivningar - 139 799 - 33 020 - 139 799 - 3 787

Utgående planenligt restvärde 493 859 13 714 493 859 671

Varav mark 57 819 57 819

Taxeringsvärde 2013 2012

Byggnad 518 359 445 045

Totalt 728 482 604 893

Koncern och Moderförening

Installationer i annans fastighet 2013 2012

Ingående anskaffningsvärde 1 412 1 412

Inköp 222 0

Försäljning 0 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 634 1 412

Ingående avskrivningar - 658 - 587

Årets avskrivningar - 82 - 71

Försäljning 0 0

Utgående ackumulerade avskrivningar - 740 - 658

Utgående planenligt restvärde 894 754



Not 12 Andelar i koncernföretag (tkr)

Moderföreningens innehav av andelar i koncernföretag. Moderförening är HSB Uppsala ek för med org.nr. 717600-4641 och med säte i Uppsala.

Organisations-nummer

SäteEget kapital

Resul-tat

Antal ande-lar

Kapital-andel i %

Bokfört värde

Upplands Boservice AB 556129-2763 Uppsala 11 848 72 100 100 100

He-Bo i Uppsala AB 556469-8222 Uppsala 534 - 24 1000 100 1 735

Nedskrivet år 2010 - 1 150

Nedskrivet år 2012 - 585

0

Summa andelar i koncernföretag 100

Not 13 Andelar i intresseföretag (tkr)

Koncern och moderförening

Ingående anskaffningsvärde

Organisations-nummer Säte

Eget kapital

Resul-tat

Antal ande-lar

Kapital-andel i %

Bokfört värde

Guntor Utveckling AB 556689-9455 Stockholm 406 6 500 50 230

Torgun Utveckling AB 556789-3135 Uppsala 186 - 23 50 50 50

Dragarblick Utveckling AB 556823-7514 Uppsala 66 12 250 50 25

Hastor Utveckling AB 556787-6221 Uppsala 142 - 22 50 50 144

Åsikten Utveckling AB 556908-8817 Uppsala 334 284 250 50 25

474

Årets anskaffningar/försäljningar

Bäckenprojekt 556929-8580 Uppsala 27 - 23 250 50 25

Utveckling AB

Åsikten Utveckling AB 556908-8817 Uppsala 100

Utgående anskaffningsvärde 599


Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav (tkr)


2013 2012 2013 2012

Andelsbevis i HSB Riksförbund 3 929 3 929 3 929 3 929

Aktier i HSB ProjektPartner AB, 6 251 stycken à 4 000 kr 25 004 25 004 25 004 25 004

Andelar i HSB Vind Umeå 70 70 70 70

Andel i Konsumentföreningen Uppsala 1 1 1 1

Andelar i Begravningsföreningen Fonus 11 11 11 11

Insatser i Mälarskog ek för 13 13 13 13

Insatser i OK Uppland ek för 1 1 1 1

Bostadsrätter i HSB 352 Rådhuset, nominellt 851 851 851 851

Nedskrivning - 851 - 851 - 851 - 851

Bostadsrätter i HSB 79 Kungsängstorg, nominellt 12 854 10 704 12 854 10 704

Nedskrivning - 4 219 - 4 219 - 4 219 - 4 219

Bostadsrätter i HSB 99 Prinsen 70 70 70 70

Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 37 732 35 582 37 732 35 582

Not 15 Andra långfristiga fordringar (tkr)


2013 2012 2013 2012

Uppskjutna skattefordringar 4 572 3 447 4 572 3 447

Anslutningslån Enköpings värmeverk 282 313 282 313

Övriga fordringar 4 247 4 382 4 247 4 382

Nedskrivningar - 143 - 143 - 143 - 143

Avgår kortfristig del av långfristi-ga fordringar ( Ingår i balansposten Övriga kortfristiga fordringar) - 150 - 150 - 150 - 150

Summa andra långfristiga fordringar 8 808 7 849 8 808 7 849



Not 16 Övriga fordringar (tkr)


2013 2012 2013 2012

Avräkningsfordringar 29 646 22 335 29 646 22 335

Fordringar köpeskilling mark 0 0 0 0

Övriga fordringar 1 633 789 620 564

Summa övriga fordringar 31 279 23 124 30 266 22 899

Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (tkr)


2013 2012 2013 2012

Förutbetalda kostnader 2 567 3 602 1 178 1 734

Upplupna intäkter 13 833 12 242 3 039 3 377

Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 400 15 844 4 217 5 111

Not 18 Övriga kortfristiga placeringar (tkr)


2013 2012 2013 2012

Nordea 12 159 12 037 12 159 12 037

Handelsbanken 1 604 1 604 1 604 1 604

Swedbank 40 000 45 000 40 000 45 000

Summa övriga kortfristiga placeringar 53 763 58 641 53 763 58 641

Not 19 Eget kapital (tkr)

Koncern

AndelskapitalBundna reserver Fria reserver Summa

Ingående balans 10 968 9 950 128 680 149 598

Nettoförändring 139 139

Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital 274 -- 274 0

Årets resultat 462 462

Utgående balans 11 107 10 224 128 868 150 198


Moderförening

AndelskapitalBundna reserver Fria reserver Summa

Ingående balans 10 968 9 610 116 466 137 044

Nettoförändring 139 139

Vinstdisposition 175 - 175 0

Årets resultat 315 315

Utgående balans 11 107 9 785 116 606 137 498

Not 20 Skulder till kreditinstitut


Lån med pantbrev i fastighet som säkerhet.

279 516 tkr med medelränta 2,60 procent ränteändras under år 2014.



25 536 tkr med medelränta 3,29 procent ränteändras under år 2017

41 609 tkr med medelränta 3,29 procent ränteändras under år 2018

Genomsnittlig årsränta är 2,76 (3,06) procent och snittlöptiden är ca 12 (7) månader.

5 000 tkr beräknas amorteras under år 2014 och redovisas under Kortfristiga skulder.

Av skulder till kreditinstitut förfaller 0 tkr (7 172 tkr) senare än fem år efter balansdagen.

Ränteswapar uppgår till nominellt 206 000 (206 000) tkr. En förtidsinlösen av dessa på balansdagen skulle medföra en kostnad på 6 479 tkr (14 729 tkr). Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 1,64 (1,36) procent och genomsnittlig bindningstid är 2,9 (4,2) år.

Not 21 Övriga långfristiga skulder


Bunden inlåning från förvaltade företag.

4 779 tkr med medelränta 2,32 procent förfaller under år 2015.

268 tkr med medelränta 2,32 procent förfaller under år 2016

70 tkr, reverslån från Uppsala Kommun



Not 22 Övriga kortfristiga skulder (tkr)


2013 2012 2013 2012

Avräkningsskulder förvaltade företag 239 226 245 675 239 226 245 675

Inlåning förvaltade företag 75 158 74 700 75 158 74 700

Övriga skulder 7 422 5 716 2 765 1 353

Summa övriga kortfristiga skulder 321 806 326 091 317 149 321 728

Outnyttjade checkräkningskrediter 64 400 44 400 64 400 44 400

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (tkr)


2013 2012 2013 2012

Upplupna semesterlöner 10 128 9 206 3 446 2 527

Upplupna löner 0 1 226 0 273

Upplupna sociala avgifter 3 679 3 706 364 314

Upplupna räntor 2 095 2 501 2 095 2 501

Upplupen exploateringskostnad 0 2 117 0 2 117

Inbetalda förskottshyror 7 331 6 955 7 331 6 748

Övrigt 5 308 6 798 2 005 2 354

Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 541 32 509 15 241 16 834

Not 24 Ansvarsförbindelser (tkr)


2013 2012 2013 2012

Ansvarsförbindelser 201 496 130 575 200 418 129 578

Garantiförbindelser 3 500 1 800 3 500 1 800

204 996 132 375 203 918 131 378

Ansvarsförbindelse har lämnats avseende FASTIGO, Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation samt FPG, Försäkringsbo-laget Pensionsgaranti, HSB ProjektPartner AB för del av nedlagda kostnader i gemensamma nyproduktionsprojekt samt bor-gensåtagande för byggnadskreditiv i HSB Brf 76 Gryningsljuset.

Garantiförbindelse har lämnats avseende nyproduktion i HSB Brf 76 Gryningsljuset, Brf 69 Soluppgången och Brf 73 Rosendalen. Koncernen och moderföreningen har dessutom åtagande att, förvärva bostadsrätten till bostadslägenhet som inte är såld vid färdigställandet av Bostadsrättsföreningens hus, varigenom betalning av insats, upplåtelseavgift och årsavgift för sådan bostadsrätt garanteras.


Not 25 Upplysning om likvida medel (tkr)


2013 2012 2013 2012

Kassa och bank 98 872 130 490 94 625 126 271

Övriga kortfristiga placeringar 0 0 0 0

Belopp vid årets slut 98 872 130 490 94 625 126 271

Övriga kortfristiga placeringar uppgick till 53 763 tkr (58 641 tkr) varav 0 tkr (0 tkr) utgjordes av placeringar med en löptid på upp till tre månader och ingår i likvida medel.


Så vitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av kon-cernens och moderföreningens ställning och resultat. De lämnade uppgifterna stämmer med de faktiska förhållandena i verksamheten och ingenting av väsentlig betydelse har utelämnats som skulle kunna påverka den bild av koncernen och moderföreningen som skapats av årsredovisningen.

Uppsala den 28 mars 2014

Lena RönnbergOrdförande

Göran JohanssonVice ordförande

Torsten Skatt

Snezana Oskarsson Christer Olofsson Anna Ahlin

Gunnar Hallemark Göran JaxéusVerkställande direktör

Houssein AlaliArbetstagarledamot Utsedd av Unionen

Stefan SjöbergArbetstagarledamot Utsedd av Fastighetsanställdas Förbund

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 2 april 2014.

Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor

Jörgen Götehed Utsedd av HSB Riksförbund


Till föreningsstämman i HSB Uppsala ek för, org nr 717600-4641

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGENVi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för HSB Uppsala ek. för. för år 2013. Föreningens årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 26 – 43 (första samt sista sidan i Förvaltningsberättelsen).

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upp-rätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvarVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbe-dömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredo-visningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UttalandenEnligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderföreningens och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderföreningen och för koncernen.

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisionsberättelse Revisionsberättelse

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGARUtöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens och verk-ställande direktörens förvaltning för HSB Uppsala ek. för. för år 2013.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt lagen om ekonomiska föreningar.

Revisorns ansvarVårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens och verkställande direktörens förslag till disposi-tioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med lagen om ekonomiska föreningar.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UttalandenVi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Uppsala den 2 april 2014

Liselotte Herrlander Jörgen GötehedAuktoriserad revisor Utsedd av HSB Riksförbund


Foto: Sid. 2 Alex&Martin Sid. 5 Alex&Martin Sid. 8 Alex&Martin Sid. 10 Alex&Martin Sid. 11 Alex&Martin, Lise-Lott Wesslund och Emilia Maric Sid. 12 Alex&Martin Sid. 15 Ida Carlsson Sid 19 Fredrik Alpin

Form: Zellout AB

Omslag: HSB Brf 76 Gryningsljuset, Gränby backe, växer fram.

HSB Brf 65 Flintstenen. Illustration.

HSB Uppsala, Kungsängsgatan 37 A, Box 1103, 751 41 UPPSALA018 - 18 00 00, [email protected], hsb.se/uppsala

ÅRSREDOVISNING 2013 - HSB.se · upplevt: tyfonen Haiyan. Den tog med sig mer än 6 000 personers...

Documents

Transcript of ÅRSREDOVISNING 2013 - HSB.se · upplevt: tyfonen Haiyan. Den tog med sig mer än 6 000 personers...