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Rénovation urbaine de l'îlot "Jean Bouin" Commune de Beausoleil

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SOMMAIRE

TITRE I - LA SITUATION ................................................................................................. 1

I.1. Contexte de l’opération ........................................................................................... 1

I.2. Rappel des enjeux .................................................................................................. 3

I.3. Utilité publique du projet : les avantages attendus de l’opération ............................ 3

TITRE II - LE PROJET .................................................................................................... 5

II.1. Présentation du projet de rénovation urbaine .......................................................... 5

II.2. Une opération de rénovation d’un espace urbain existant mal structuré qui participe à la production de logements sur la commune .................................................................... 6

II.2.1. Un projet répondant aux besoins en logements de la commune..................... 6

II.2.2. Un projet vecteur de l’évolution de l’image du quartier ................................... 6

II.3. Enjeux de la zone d’étude ....................................................................................... 7

II.3.1. Analyse du milieu physique ............................................................................ 7

II.3.2. Analyse du milieu biologique .......................................................................... 8

II.3.3. Analyse du milieu humain............................................................................... 8

TITRE III - LE PROJET ET LE PLU ................................................................................. 13

TITRE IV - LA MISE EN COMPATIBILITE .......................................................................... 17

IV.1. Les raisons du choix et justifications du zonage .................................................... 17

IV.1.1. Les parcelles concernées par la Mise en Compatibilité .................................18

IV.1.2. La création d’une nouvelle zone UX et sa justification ...................................18

IV.1.3. Les choix retenus pour le règlement de la future zone UX.............................19

IV.2. Les changements apportés ................................................................................... 22

IV.2.1. Plan de zonage .............................................................................................22

IV.2.2. Règlement .....................................................................................................23

IV.2.3. La liste des ER ..............................................................................................23

IV.2.4. La liste des Servitudes de Mixité Sociale .......................................................23

IV.3. Les impacts de la mise en compatibilité sur l’environnement ................................ 24

IV.4. Compatibilité avec les lois et réglements d’urbanisme .......................................... 30

IV.4.1. La loi "Littoral" et la loi "Montagne" ................................................................30

IV.4.2. La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) ............................................30

IV.4.3. Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) .............................................30

IV.4.4. Les servitudes d'Utilité Publique (SUP) .........................................................31

IV.4.5. Les Plan de Prévention des Risques naturels (PPR) .....................................33

IV.4.6. Le Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) .....33

TITRE V - DOCUMENTS EN VIGUEUR ............................................................................. 35

V.1. Zonage en vigueur ................................................................................................ 35

V.2. Règlement en vigueur ........................................................................................... 36

V.3. Les emplacements réservés en vigueur ................................................................ 47

V.4. Les servitudes de Mixité Sociale en vigueur .......................................................... 51

TITRE VI - DOCUMENTS MIS EN COMPATIBILITE ............................................................. 53

VI.1. Extrait du zonage mis en compatibilité .................................................................. 53

VI.2. Extrait du Règlement mis en compatibilité ............................................................. 54

VI.3. Emplacements Réservés mis en compatibilité ...................................................... 59

VI.4. Servitudes de mixité sociale mises en compatibilité .............................................. 63

ANNEXE 1 : PLANS GENERAUX DES TRAVAUX .................................................. I

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TITRE I - LA SITUATION

I.1. CONTEXTE DE L’OPÉRATION

La commune de Beausoleil fait partie de la Façade Maritime de la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française (CARF). C'est la troisième commune de la CARF en termes de population, avec 14 194 habitants en 20091. Ce territoire bénéficie d’un cadre naturel agréable et son activité repose majoritairement sur son interdépendance avec la Principauté de Monaco. En effet, 65,6% des actifs recensés en 2009, résidants à Beausoleil, y travaillent. Une topographie marquée, cumulée avec des prix du foncier élevés, rend difficile la possibilité de se loger sur la commune ainsi que sur les communes périphériques, voire, une impossibilité d’accéder à la propriété pour une grande partie des ménages. Ces difficultés sont soulevées par le Plan Local de l'Habitat réalisé par la CARF. Après un premier PLH adopté en 2003, son deuxième PLH a été adopté en octobre 2009, et actualisé en décembre 2010, pour la période 2010-2016. Axées autour des valeurs du développement durable, les principales orientations du PLH sont les suivantes :

- répondre aux besoins des populations dont les revenus sont incompatibles avec le niveau du marché et soutenir le développement économique,

- valoriser et renouveler le parc existant, - renforcer l’intercommunalité et notamment le lien entre le littoral et les

communes de l’arrière-pays ainsi qu’avec les territoires voisins. Ce PLH prévoit, sur la commune de Beausoleil, la réalisation, pendant la période 2010-2016 (soit sur 6 ans), de :

- 34 logements locatifs sociaux, - 9 logements en accession sociale à la propriété, - 47 logements en accession libre.

La forte demande en matière de logements permanents joue sur la croissance de la part des résidences principales par rapport à l’ensemble du parc de logements. Leur augmentation a pu être observée ces dernières années. Par ailleurs, la commune doit se conformer à la loi SRU qui impose 25% de logements sociaux sur la commune. En effet, au terme de la période triennale 2008-2010, la commune de Beausoleil avait réalisé 13 logements sociaux et ainsi atteint un taux de réalisation de l'objectif triennal2 de 11,50%. Les obligations de commune n'ayant donc pas été respectées pour ce délai, l'arrêté préfectoral n°2011-02 prononçant la carence définie par l'article L.302-9-1 du Code de la Construction et de l'Habitation a été proposé. La volonté de la ville de Beausoleil et de la CARF est de mener une intervention forte afin d’augmenter significativement le parc de logements sociaux.

1 Source: INSEE, RP 2009, mis à jour le 28 juin 2012.

2 Défini avant l'entrée en vigueur de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 modifiant l’article L.302-5 du

Code de la Construction et de l’Habitation, ainsi basé sur l'obtention d'un taux de logements locatifs sociaux d'au moins 20% par rapport à leur parc de résidences principales.

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Le quartier dans lequel s’insère le projet et où la mise en compatibilité s’avère requise se situe à l’Ouest du territoire communal et se nomme Moneghetti. Il s’inscrit en pente entre la moyenne corniche et la ville de Monte-Carlo. Il présente une forte densité urbaine. Au sein du quartier de Moneghetti, s’insèrent quelques rares villas, relativement anciennes, donnant sur des jardins privatifs. Les constructions y sont implantées en ordre continu ou semi-continu et présentent un alignement sur voie ou une implantation à proximité immédiate des voies publiques. Les hauteurs des constructions varient le plus souvent entre 12 et 24 m, ce qui correspond à des hauteurs d’immeubles de 4 à 8 niveaux. Toutefois, le site dans ses extrêmes reçoit des constructions d’un rez-de-chaussée surmonté d’un étage jusqu’à des tours de 15 étages. La juxtaposition de volumétries très différentes correspondant généralement à de l’habitat collectif et individuel induit une absence d’unité urbaine. Dans le secteur objet de la mise en compatibilité s’inscrivent uniquement trois bâtiments vétustes et juxtaposés et des jardins privatifs :

- une copropriété, dans un bâtiment de type R+1, destinée à de l’habitat est quasiment vacante ;

- un atelier d’un seul étage ; - un local d’activité d’un étage donnant sur la rue Jean Bouin.

Le quartier et le périmètre de l’opération présentent donc divers atouts :

- un espace disponible à densifier, classé en zone UB du PLU de Beausoleil, - un site à proximité de nombreux services existants, - un îlot à proximité du village et à la frontière monégasque, - des réseaux existants.

La commune de Beausoleil a donc souhaité intervenir sur le quartier Moneghetti, et notamment sur le périmètre de l’opération, îlot "Jean Bouin", afin de :

- répondre aux besoins de logements de la population beausoleilloise, - favoriser la mixité en créant des logements adaptés à différents revenus, - rénover un îlot de plus en plus délaissé.

Il s’agit ainsi d'envisager la réalisation d'un immeuble à usage d'habitation, ayant une surface habitable globale d'environ 2 827 m² pour une surface de plancher de 3 073 m², soit la création de 60 logements. Le programme retenu par la commune de Beausoleil et l’Etablissement Public Foncier (EPF) PACA s’inscrit ainsi dans les objectifs partagés du Programme Local de l’Habitat (PLH) de la CARF et du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Beausoleil.

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I.2. RAPPEL DES ENJEUX

Les principaux enjeux relevés sur la commune de Beausoleil et l'îlot "Jean Bouin" sont :

- règlementaires (objectifs de la loi SRU et du PLH), avec des objectifs de mixité sociale, de création de logements sociaux et de logements en accession encadrée, d’économie de l’espace et de développement durable, au niveau de la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française à laquelle ils appartiennent,

- en termes de logements, avec un manque notable de logements aidés et de logements pour actifs sur la commune,

- urbanistiques, avec une sous-densification du site, - architecturaux et paysagers, avec la présence de bâtiments vétustes et

de terres délaissées, le projet se doit de s’insérer au mieux dans son environnement.

I.3. UTILITÉ PUBLIQUE DU PROJET : LES AVANTAGES ATTENDUS DE

L’OPÉRATION

Les principaux objectifs de l’opération de rénovation urbaine prévue sont de : - densifier un site respectant l’environnement, s’intégrant à la ville et

favorisant la mixité sociale, - répondre aux besoins de la population locale en matière de logements

(notamment pour actifs) et de logique de mixité sociale conformément aux objectifs du PLH et du PLU,

- offrir des logements sociaux et en accession encadrée au prix du marché pour les jeunes actifs avec des conditions d’habitabilité satisfaisantes. Le projet prévoit effectivement la création de 60 logements dont 24 logements aidés, répondant aux normes de confort et de sécurité actuelles,

- allier qualité paysagère et environnementale, en requalifiant un site aujourd'hui peu à peu laissé à l'abandon,

- rénover un espace urbain existant.

Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du SCOT de la CARF arrêté le 14 juin 2012 préconise d'anticiper les besoins en logements et de favoriser les logements pour actifs, objectifs auxquels répond ce projet. En accord avec ces orientations, le projet répond aux objectifs principaux :

- forte prise en compte du développement durable : o l’opération déploie un grand nombre d’exigences environnementales et

souhaite obtenir les certifications label BBC-Effinergie pour le bâtiment projeté,

o les orientations du bâti sont optimisées. - participation à l’évolution de l’image de la commune de Beausoleil : ce

projet poursuit l’objectif de développement urbain du quartier qui bénéficiera d’une nouvelle image plus attractive avec : o une hauteur de bâti qui s'intègre mieux à celles du quartier environnant, o des parkings majoritairement (82%) réalisés en sous-sol.

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Le programme proposé répond aux attentes de la collectivité sur cette opération, tant par la qualité environnementale et architecturale du projet que par la mise en place d’une servitude de mixité sociale telle qu'édictée par l'article L. 123-2-b du Code de l'Urbanisme.

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TITRE II - LE PROJET

II.1. PRÉSENTATION DU PROJET DE RENOVATION URBAINE

Le projet prévoit la réalisation d'une opération de logements mixtes, comptant au total environ 3 073 m² de surface plancher dont 2 827 m² de SHAB. L’opération comporte :

- 60 logements, du studio au 3-pièces, répartis de façon à assurer la mixité sociale avec environ : o 35% de logements locatifs sociaux, dont :

20% PLAI,

66% PLUS,

14% PLS,

o 5% de logements en accession encadrée, o 60% de logements en accession libre.

- 60 places de stationnement dont 49 réparties sur deux niveaux de sous-sol et 11 en surface.

La part de PLAI/PLUS représente 30% du nombre total de logements prévus. Le projet est composé d'un bâtiment de niveau R+6, proposant 60 logements répartis comme suit.

Logements libres Logements aidés TOTAL

GENERAL 2 P 3 P Total Studio 2 P 3 P Total

R + 6 2 1 3 - 1 1 2 5

R + 5 4 2 6 - 4 - 4 10

R + 4 4 2 6 - 4 - 4 10

R + 3 4 2 6 - 4 - 4 10

R + 2 4 2 6 - 4 - 4 10

R + 1 4 2 6 - 4 - 4 10

R + 0 3 - 3 1 1 - 2 5

TOTAL 25 11 36 1 22 1 24 60

Deux halls d'entrée distincts, l'un pour accéder aux logements aidés, l'autre pour accéder aux logements libres, permettent une meilleure gestion du bâtiment. Cette opération vise principalement la mixité sociale en proposant des logements pour des ménages de taille différente, à revenus variés et d’âge différent. La présence d'une école et une crèche dans le quartier encouragera également la mixité intergénérationnelle.

Niveau Type

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L’opération de rénovation de l'îlot "Jean Bouin" est orientée développement durable dans sa conception et son management, la qualité du bâtiment, la gestion de l’eau (pluviale, EU, AEP), la gestion des déchets (chantiers et ménagers), de l’énergie mais également sur la dimension sociale et urbaine de cette orientation. Un soin particulier sera apporté à la réalisation du bâtiment économe en consommation énergétique. Ainsi, le bâtiment sera conçu pour répondre aux exigences du label BBC (Bâtiment Basse Consommation Effinergie®). Ce niveau de certification environnementale sera exigé par l’EPF PACA dans son cahier des charges de cession de terrain.

II.2. UNE OPÉRATION DE RENOVATION D’UN ESPACE URBAIN EXISTANT MAL

STRUCTURE QUI PARTICIPE A LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SUR LA

COMMUNE

II.2.1. Un projet répondant aux besoins en logements de la commune

Le projet permet de créer des logements sur la commune de Beausoleil, qui doit à la fois :

- répondre aux objectifs émis par la loi SRU, modifiée en 2013 par la loi dite "Duflot", en termes de logements sociaux,

- fournir des logements aux actifs qui peinent à se loger sur la commune. Avec une place de parking par logement, le projet permet de faciliter le stationnement dans un tissu urbain dense et fortement contraint.

II.2.2. Un projet vecteur de l’évolution de l’image du quartier

Il s’agit d’un projet contraint à la fois par son site mais également dans les modalités de mise en œuvre.

Sa réalisation nécessite une mobilisation forte de la commune et de ses partenaires au service de la rénovation urbaine envisagée sur l'îlot "Jean Bouin". La prise en considération des aspects paysagers et environnementaux du site contribue à une parfaite intégration avec une qualité architecturale et paysagère. L’architecture du projet doit permettre d’afficher l’aspect architectural, urbain et paysager sur les aménagements à venir dans le quartier, participer à son image novatrice et à son inscription dans une démarche durable de l’aménagement :

- projet économe en surface car dense, - prise en considération des aspects paysagers et environnementaux du site.

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II.3. ENJEUX DE LA ZONE D’ETUDE

II.3.1. Analyse du milieu physique

II.3.1.1. Climat

La zone d’étude est soumise à un climat méditerranéen, caractérisé par : - deux saisons sèches, dont une très importante en été, marquées par la faiblesse

des précipitations, - deux saisons de pluies, au printemps et à l’automne. Les précipitations y sont

concentrées sous forme d’orages. II.3.1.2. Qualité de l ’air

Le secteur des transports est majoritairement à l’origine des émissions de polluants du département des Alpes-Maritimes. Viennent ensuite les émissions industrielles. L’inventaire des émissions Emiprox souligne la même origine principale des polluants de l’air sur la commune de Beausoleil. Viennent ensuite les émissions résidentielles et tertiaires.

Aucune grande source industrielle de pollution n’est présente sur la commune. II.3.1.3. Topographie - Géologie

Le projet se situe approximativement à 800 mètres à l'Ouest du centre-ville, à une altitude d'environ 100 mètres. Le quartier présente une pente orientée Nord Sud. Toutefois, le secteur objet de la mise en compatibilité offre une planimétrie acceptable. La topographie du quartier (relief très accidenté, et dénivelés) représente une contrainte notamment pour l'accessibilité des PMR. Selon les reconnaissances de terrains réalisées et les données du BRGM, la zone d’étude se trouve sur différents types de terrains :

- malm : calcaires (j5-7_(2)), - éboulis récents (Ez).

La commune de Beausoleil se trouve en zone 4 de sismicité (moyenne). Dans cette zone de sismicité, des mesures préventives, notamment des règles de construction, d'aménagement et d'exploitation parasismiques, sont appliquées aux bâtiments, aux équipements et aux installations. II.3.1.4. Captage d’eau potable

La zone d’étude n’est concernée par aucun captage ou périmètre de protection de captages. II.3.1.5. Vibrat ions, odeurs et émissions lumineuses

La circulation automobile, les centres-villes de Monaco et Beausoleil et les boulevards limitrophes sont sources de vibrations, d’odeurs et d’émissions lumineuses à proximité de la zone d’étude.

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II.3.2. Analyse du milieu biologique

Situé en milieu urbain, le site est fortement marqué par l’homme, ses constructions et ses voies de circulation. Deux jardins se trouvent sur le site, composés d’une végétation assez ordinaire. Il n’est concerné par aucune zone de protection biologique.

Aucun corridor écologique notable n’est signalé dans le quartier Moneghetti.

II.3.3. Analyse du milieu humain

II.3.3.1. L’emploi et les activités

La population active de la commune de Beausoleil est de 9 267 personnes en 2009. Le taux de chômage communal de 9,6% est légèrement inférieur à la moyenne départementale (10,9%). Il n'a pas évolué depuis 1999. La majorité des actifs travaille dans le secteur tertiaire. Les employés représentent 43,4% des actifs : c’est la catégorie la plus importante. Les ouvriers et les professions intermédiaires arrivent respectivement en deuxième et troisième position avec 27,5% et 15,8% des actifs. Seuls 20,2% des actifs de la commune de Beausoleil y travaillent. II.3.3.2. Les équipements du quartier

Le quartier de Moneghetti dispose d’un tissu d’équipements de qualité.

Type d’équipement Equipement

Administratif Mairie annexe de Moneghetti

Poste

Educatif Ecole maternelle et primaire Paul Doumer

Ecole primaire Jean Jaurès

Sanitaire Crèche municipale

Maison de retraite

Sportif Gymnase

Divers

Gare ferroviaire

Marché

Parc de stationnement

Dans ce quartier, en dehors du projet objet de la mise en compatibilité, la commune veut réaliser une extension de l’école Paul Doumer, une création de crèche, un parking souterrain et des équipements sportifs et culturels.

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II.3.3.3. Le logement et les besoins en matière de logement social

Selon l’INSEE, la commune de Beausoleil comptait, en 2009, 14 194 habitants. Le nombre de résidences principales s’élevait à 6 211 logements pour 418 logements sociaux (6,7%). Ces derniers accueillent une population de 962 individus. En termes de logements, la mixité sociale reste donc insuffisante sur le territoire communal. En novembre 2012, 232 demandes de logement social concernaient les studios et les deux pièces [source : CCAS]. Au regard de la forte densité de la population communale, soit 5 087,5 habitants au km², les alvéoles où peuvent être réalisées des logements sociaux neufs restent peu nombreuses. La loi SRU impose aux communes de plus de 3500 habitants de disposer de logements sociaux à hauteur de 25% du nombre de résidences principales. Ainsi l’objectif théorique en nombre de logements sociaux à atteindre à Beausoleil s’élève à 1204 logements. Au terme de la période triennale 2008-2010, la commune de Beausoleil avait réalisé 13 logements sociaux et ainsi atteint un taux de réalisation de l'objectif triennal de 11,50%. Les obligations de la commune n'ayant pas été respectées pour ce délai, l'arrêté préfectoral n°2011-02 prononçant la carence définie par l'article L.302-9-1 du Code de la Construction et de l'Habitation a été proposé. Le projet développé par la commune, de l’ordre de 20 logements sociaux et 4 logements en accession encadrée, sur un terrain de 1 038 m², ne pourra pas répondre à l’ensemble des besoins mais constitue localement un facteur d’amélioration et de renforcement de la mixité sociale. Il participe aux objectifs relatifs à l'arrêté de carence. A ce titre, l’intérêt général du projet se trouve largement justifié. II.3.3.4. Le site : occupation du sol

Le quartier Moneghetti est situé à l'Ouest du territoire communal de Beausoleil, en continuité avec les habitations existantes, à 800 mètres du centre historique. Il se trouve à proximité immédiate de la Principauté de Monaco. Le PLU situe le site d'études en secteur UBap. Ce zonage pointe un caractère paysager et supporte une servitude L.123-2a, échue en janvier 2013, interdisant toute nouvelle construction en l’absence d’un plan d’aménagement global du secteur. En effet, le secteur d’une densité relativement très faible par rapport aux secteurs voisins du quartier Moneghetti aurait pu faire l’objet d’aménagement de petites villas. Dans cette éventualité le caractère hétérogène du quartier de Moneghetti aurait été renforcé. Le secteur n’aurait pas donné lieu à la réalisation de logements aidés qui constituent une nécessité. Les besoins communaux importants en logements auraient alors nécessité de trouver d’autres espaces à cet effet. En instituant pour ce secteur une obligation d’aménagement d’ensemble sur la base d’un projet défini par la commune, l’identité urbaine du quartier de Moneghetti pourra être renforcée. La zone d’étude, l'îlot "Jean Bouin", est marquée par :

- des jardins, - des bâtiments à usage d’habitation et d'activités de stockage (meubles,

archives).

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II.3.3.5. Voirie – Transports - Déplacements

Le maillage structurant viaire et ferroviaire Le quartier de Moneghetti s’inscrit entre l’autoroute A8 qui relie la région PACA à l’Italie et la voie ferrée reliant Marseille à Gênes. L’autoroute est accessible par le tunnel de Monaco. Le quartier est traversé au Nord par la RD 6007 dite de la "moyenne corniche".

L’accessibilité du secteur Les avenues Paul Doumer et de Moneghetti constituent les voiries secondaires du quartier et plusieurs voiries comme les rues de Malbousquet, Jean Bouin ou la montée Jean Jaurès forment l’essentiel des voiries de desserte. Le quartier présente une bonne accessibilité au regard de la densité viaire.

Les modes de déplacements Le déplacement de transit s’opère par l’autoroute et la voie ferrée. Les déplacements liés au travail quant-à-eux s’effectuent essentiellement par le biais :

- du transport en commun routier assez dense qui présente des prix attractifs à "un euro le trajet",

- de la voie ferrée où le transport ferroviaire régional offre une densité importante, - de la voiture et du covoiturage.

La fréquence de rotations des transports en commun routiers, ferroviaires et de destinations reste trop importante pour être développée. La rue Jean Bouin, accédant au site d'étude, est une voie à sens unique sans trottoirs. Aucune bande cyclable n’est aménagée sur cette voie. Aucune desserte ferroviaire n’existe sur la commune. La gare la plus proche est celle de Monaco qui se situe à environ 500 mètres à vol d'oiseau du site. II.3.3.6. Réseaux

Le secteur de la mise en compatibilité bénéficie à proximité immédiate des réseaux d’eau potable, d’assainissement, de récupération des eaux pluviales, d’électricité et de télécommunications. II.3.3.7. Santé humaine

Les constructions situées à proximité de la zone d’étude sont essentiellement soumises aux nuisances sonores générées par le trafic automobile sur la voirie en contrebas (rue Jean Jaurès et Boulevard du Jardin Exotique). Les niveaux de bruit actuels ne sont pas susceptibles d’avoir des effets sur l’audition ou le système cardio-vasculaire. La pollution atmosphérique dans la zone d’étude n’est pas de nature à fortement affecter la santé humaine.

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II.3.3.8. Patrimoine et paysage

II.3.3.8.1. Patrimoine

La commune de Beausoleil est entièrement concernée par une servitude d'utilité publique relative à la protection des sites naturels et urbains arrêtée le 20 mars 1973 faisant partie du site naturel inscrit "Littoral de Nice à Menton". Le projet ne dénature pas ce site. Le site de "Jean Bouin" n’est concerné par aucun monument historique inscrit ou classé, ni aucune zone de présomption de prescription archéologique et aucun site archéologique. Aucune ZPPAUP ne s’applique à la commune de Beausoleil.

II.3.3.8.2. Paysage

Le quartier de Moneghetti, qui se situe sous la Moyenne Corniche, offre des perceptions visuelles importantes sur le littoral et le grand paysage. Le quartier présente un faciès urbain hétérogène. L’Atlas Départemental des Paysages découpe le territoire en 15 familles. Le site Jean Bouin est inclus dans la famille L, sous les corniches, et plus précisément dans l’unité L2, De Nice à Monaco. Le littoral rocheux est très découpé, les pointes succèdent aux caps ; les ports se sont développés au creux des anses bien au-dessous des centres perchés. Aucun enjeu particulier n’est défini dans la zone d’étude, bien que l’ensemble de la zone De Nice à Monaco est en site inscrit à l’exception du Mont Boron, du Cap Ferrat et du secteur d’Èze qui sont en site classé (loi 1930). Comme le souligne le SCOT de la CARF, la protection des paysages se doit être mise en œuvre par l'intégration des urbanisations nouvelles au patrimoine naturel et bâti. Le secteur de la mise en compatibilité n’offre aucune vue sur la mer, mais peut être perceptible des montagnes qui le surplombent.

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TITRE III - LE PROJET ET LE PLU Le projet est situé en totalité sur la commune de Beausoleil dont le Plan Local d’Urbanisme a été approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 30 janvier 2008. Le secteur concerné par le projet se situe en secteur UBap avec une servitude d’urbanisme différée édictée selon l'article L.123-2-a du Code de l'Urbanisme qui est échue le 30 janvier 2013.

Aucun espace boisé classé et aucun emplacement réservé ne sont présents dans la zone concernée par le projet. L’analyse du Plan Local d’Urbanisme de Beausoleil révèle que :

- le projet d’aménagement prévu sur les parcelles classées en zone UB, secteur UBap est incompatible avec le règlement de cette zone tant en ce qui concerne la hauteur qu’en ce qui concerne l’implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites séparatives, comme le montre le tableau ci-après,

- la servitude d’urbanisme édictée selon l'article L.123-2-a du Code de l'Urbanisme est échue,

- la réalisation du projet ne remet pas en cause la faisabilité des emplacements réservés aux abords de la zone concernée par le projet.

En application de l’article R. 421-3 du Code de l’Urbanisme, tous les ouvrages d’infrastructure terrestre, dont les voies et les ponts, sont exclus du champ d’application du permis de construire.

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Le projet n’est pas compatible avec le règlement de la zone UB, secteur UBap du PLU concernant les articles suivants :

Règlement du PLU en vigueur Projet

Article UB2 – occupations et utilisations du sol soumises à

conditions particulières

Seule est admise une extension mesurée des constructions existantes dans la limite de 20% de la surface de plancher du bâtiment d’origine, à condition qu’elle soit édifiée hors des jardins à protéger identifiés sur le plan de zonage, et qu’elle concerne uniquement : o les constructions à usage d’habitation ; o les constructions à usage de commerces, de

services et de bureaux ; o les équipements collectifs ; o les constructions à usage d’hébergement

hôtelier ; o les piscines et bassins d’agrément à

condition qu’ils soient enterrés ou intégrés à la construction.

Le projet prévoit une démolition du bâti existant et la construction d'un nouvel immeuble d'une surface de plancher d'environ 3 073 m² et de la surface bâtie pour créer des places de stationnement.

Article UB6 – implantation par

rapport aux voies et aux

emprises publiques

En cas de démolition et de reconstruction à l’identique des constructions à usage d’équipements collectifs, de réhabilitation ou de restructuration des bâtiments existants, les constructions devront conserver leur implantation initiale par rapport aux voies routières ou piétonnes. Le projet prévoit une

implantation du bâti différente de celle actuellement existante.

Article UB7 – implantation par

rapport aux limites

séparatives

En cas de démolition et de reconstruction à l’identique des constructions à usage d’équipements collectifs, de réhabilitation et de restructuration des bâtiments existants, les constructions devront conserver leur implantation initiale par rapport aux limites séparatives.

Article UB10 – hauteurs

maximales des constructions

La hauteur maximale ne pourra dépasser celle du bâtiment d’origine, excepté pour les constructions à usage d’équipements collectifs qui pourront être surélevé d’un niveau au plus, même partiel.

Le projet prévoit la création d'un immeuble R+6 avec 2 sous-sols alors que le bâtiment d'origine le plus haut était en R+1. Le nouveau bâtiment mesurera 25 mètres maximum à l'égout du toit en hauteur frontal compte tenu de la déclivité du terrain.

Article UB13 – Obligations

imposées aux constructeurs en matière de

réalisation d’espaces libre, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Une superficie en pleine terre d’au moins 20 % des espaces libres doit être aménagée et plantée. Les espaces situés entre le passage piéton et les nouvelles constructions admises dans la zone devront être aménagés en espace libre paysager.

Le projet utilise la quasi-totalité de la surface de l'îlot en emprise bâtie (soit par le bâtiment, soit par les places de stationnement). Il ne peut donc prévoir une superficie d'au moins 20% en pleine terre.

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Conclusion

Le projet n’est pas compatible avec le PLU de Beausoleil pour les raisons suivantes :

- la surface de plancher potentielle du projet est trop importante par rapport à celle édictée par le PLU,

- l'implantation des bâtiments par rapport aux voies et aux emprises publiques n'est pas respectée,

- l'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives n'est pas respectée,

- la hauteur maximale de construction du projet est plus élevée que celle préconisée par le règlement du PLU,

- la surface bâtie réservée au stationnement dans le projet est trop importante par rapport à celle édictée par le PLU,

- par manque d'espace, le projet ne peut proposer des espaces verts et donc ne respecte pas le pourcentage minimum d'espaces verts recommandé par le règlement.

Il convient de mettre en compatibilité le PLU de Beausoleil avec le projet de réalisation de logements sociaux, en application de l’article L. 123-16 du Code de l’Urbanisme.

"La déclaration d'utilité publique ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, la déclaration de projet d'une opération qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si :

- l'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ;

- l'acte déclaratif d'utilité publique ou la déclaration de projet est pris après que les dispositions proposées par l'Etat pour assurer la mise en compatibilité du plan ont fait l'objet d'un examen conjoint de l'Etat, de l'établissement public mentionné à l'article L. 122-4, s'il en existe un, de la région, du département et des organismes mentionnés à l'article L. 121-4, et après avis du conseil municipal.

La déclaration d'utilité publique emporte approbation des nouvelles dispositions du plan. La déclaration de projet emporte approbation des nouvelles dispositions du plan local d'urbanisme lorsqu'elle est prise par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent. Lorsqu'elle est prise par une autre personne publique, elle ne peut intervenir qu'après mise en compatibilité du plan par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent, ou, en cas de désaccord, par arrêté préfectoral." Les conditions d’application de l’article L. 123-16 du Code de l’Urbanisme font l’objet de l’article R. 123-23 du même code.

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Justification de l’absence d’évaluation environnementale

La présente mise en compatibilité constitue une nouvelle évolution du Plan Local d’Urbanisme. Afin de savoir si le projet de mise en compatibilité entre dans le champ d’application de l’évaluation environnementale des plans et programmes (articles R. 121-14 et R. 121-16 du Code de l’Urbanisme notamment), il convient d’étudier les cas dans lesquels une telle étude est imposée. En ce qui concerne les plans locaux d'urbanisme, les 4°-a et 4°-b de l'article R*121-16 précisent qu'une évaluation environnementale est réalisée pour les déclarations de projet qui soit changent les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables, soit réduisent un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, soit réduisent une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ou dans les révisions et modifications d'un plan local d'urbanisme autorisant des opérations ou travaux mentionnés au 3° du II de l'article R. 121-14 (Nota : unités touristiques nouvelles en zone de montagne). La présente mise en compatibilité ne vise pas à changer les orientations du PADD ou à réduire un espace protégeant la forêt, l'agriculture, le paysage ou le milieu naturel. En effet, le PLU envisageait déjà le projet de rénovation urbaine de l'îlot Jean Bouin, finalité de la présente mise en compatibilité, au travers d'une servitude d'urbanisme3 édictée par l'article L.123-2-a du Code de l'Urbanisme. La mise en compatibilité du PLU de Beausoleil dans le cadre du projet de rénovation urbaine de l'îlot "Jean Bouin" n’est donc pas concernée par les articles R*121-16 et R 121-14 et n'est donc pas soumise à une procédure d’évaluation environnementale.

3 Cette servitude est échue depuis janvier 2013.

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TITRE IV - LA MISE EN COMPATIBILITE

IV.1. LES RAISONS DU CHOIX ET JUSTIFICATIONS DU ZONAGE

Les dispositions d’urbanisme en vigueur constituant un obstacle à la recevabilité du dossier, il convient en conséquence de mettre en compatibilité le PLU de Beausoleil avec le projet. Les règles relatives à l’implantation du bâtiment, à sa hauteur, à sa superficie et aux espaces verts doivent être modifiées pour :

- permettre une urbanisation dense, - homogénéiser les aspects paysagers et architecturaux du quartier, tout en lui

donnant une image novatrice, - favoriser la mixité sociale.

Le secteur objet de la mise en compatibilité se situe en secteur UBap soumis à une servitude d’urbanisme L.123-2-a. En effet, l’article L123-2-a du Code de l'Urbanisme, qui se superpose au secteur UBap sous le numéro 3, stipule que "dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant :

a) A interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés ; …".

Ainsi n’était autorisée dans ce secteur qu’une extension de 20 m² des constructions existantes. Cette servitude est échue au 30 janvier 2013. Le règlement du secteur UBap présente des contraintes qui ne permettent pas de réaliser le projet développé dans le dossier préalable à la Déclaration d’Utilité Publique notamment pour les points suivants :

- la surface de plancher potentielle est insuffisante, - les distances par rapport aux limites séparatives différentes, - la hauteur réglementée est insuffisante et le bâtiment projeté comporte un

nombre de niveaux supérieur à celui autorisé, - les espaces verts préconisés sont trop importants.

En conséquence le PLU doit être mis en compatibilité avec le projet. Le plan de zonage proposé correspond au périmètre de la Déclaration d’Utilité Publique. Il porte sur une superficie de 1 054 m² et se superpose pour une part à des îlots de propriété de l’Etablissement Public Foncier PACA, à des lots de copropriété et de propriétés privées et à du domaine public.

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IV.1.1. Les parcelles concernées par la Mise en Compatibilité

En circonscrivant le projet sur une partie seulement de ce secteur du PLU, la zone mise en compatibilité concerne les parcelles et superficies suivantes :

Section cadastrale

Numéro cadastral

Surface cadastrale en m²

AI 168 142 m²

AI 171 141 m²

AI 184 419 m²

AI 185 9 m²

AI 446 194 m²

AI 447 130 m²

AI Domaine public 16 m²

Surface totale 1 051 m²

IV.1.2. La création d’une nouvelle zone UX et sa justification

IV.1.2.1. Le projet et le secteur UBap

Le secteur UBap n’autorise que les extensions des constructions existantes sous réserve d’être limitées à 20% de la SHON existante et de ne pas empiéter dans les jardins à protéger identifiés dans le plan de zonage. S’il n’existe aucun jardin identifié dans ce secteur, le projet ne peut cependant pas se développer dans les conditions prévues par le règlement de la zone UBap. IV.1.2.2. Le refus de modif ier le secteur UBa

Le projet ne peut pas être implanté en secteur UBa car les conditions d’urbanisation de cette zone ne correspondent pas au projet. Par ailleurs, modifier certains articles du secteur UBa pour permettre la réalisation du projet aurait modifié pour tout le secteur UBa les règles d’urbanisation prévue dans le PLU. Or, cela ne correspond pas à l’objectif d’une mise en compatibilité d’un PLU. IV.1.2.3. Créer une zone UX qui prenne en compte les caractéristiques du

projet

Dans ces conditions, il convient de créer une nouvelle zone du PLU qui corresponde aux caractéristiques spécifiques du projet. La forme du périmètre des terrains du projet rend les articles UX6 et UX7, qui doivent obligatoirement être réglementés, peu explicite. En effet, la forme du secteur concerné et sa faible superficie ne permettent pas la rédaction de cet article qui ne pourra être traduit que par un polygone présenté sur le plan de zonage. UX autorise la construction prévue par le projet :

- le bâtiment aura une hauteur maximale de 25 mètres à l'égout du toit, avec un nombre de niveaux plus important (jusqu’à R+6 au lieu de R+1),

- il aura une surface de plancher d'environ 3 073 m², - l'immeuble s’implantera dans le polygone d’implantation défini au document

graphique, - une place de stationnement par logement sera prévue, - des balcons pourront surplomber le domaine public mais aucune construction n'y

sera réalisée.

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IV.1.3. Les choix retenus pour le règlement de la future zone UX

Les choix retenus pour le règlement créé lors de la mise en compatibilité sont précisés dans le tableau ci-dessous.

Articles du règlement

Raison du choix et justification Conséquences

Article UX 1 - Occupations et

utilisations du sol interdites

Afin de circonscrire la règle au plus près du projet tout ce qui ne concerne pas le projet soumis à déclaration d’utilité publique est interdit.

Sont interdits dans cette zone les activités commerciales, artisanales, industrielles …

Article UX 2 - Occupations et

utilisations du sol soumises à conditions

particulières

Le projet soumis à déclaration d’utilité publique ne prévoit que de l’habitat.

Seules les constructions à usage d’habitation incorporant une mixité sociale et leurs annexes sont autorisées. La mixité sociale à Beausoleil sera renforcée.

Articles UX 3 et 4 -

Desserte des terrains

Le terrain étant situé en zone urbaine, le site devra : - avoir une desserte sécurisée par des voies publiques ou privées adaptées à l'importance des constructions et répondant aux règles relatives à la défense contre l'incendie, à la protection civile, à la collecte des ordures ménagères, etc.,

- être raccordé aux réseaux publics de distribution d'eau potable et d'assainissement.

Les conditions de desserte du projet correspondent aux règles de la zone UB. Les règles définies pour UX3 et UX4 sont donc identiques à celles d'UB3 et UB4.

Article UX 5 – Surface minimale

constructible

Le projet a été conçu de manière à optimiser la consommation d'espaces et le nombre de logements à réaliser. De fait, aucune surface minimale constructible n'a été définie, ce qui est également le cas pour la zone UB.

La surface minimale constructible n'est pas réglementée.

Articles UX 6, 7, 8 et 9 –

Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques, aux

limites séparatives, les unes par rapport aux autres sur

L’implantation des constructions en lieu et place de leur implantation initiale par rapport aux limites séparatives induit une perte d’espaces constructibles.

Or, afin de permettre un projet de mixité sociale et de réduire les coûts onéreux liés aux logements sociaux, le projet prévoit une densification maximale et une emprise au sol la plus importante

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation apparaissant sur le plan de zonage excepté pour les parkings, ainsi que leur rampe d’accès, qui pourront s’implanter en limite par rapport aux voies et aux emprises publiques. Seuls des balcons pourront surplomber le domaine public.

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une même propriété et

emprise au sol des constructions

possible sur le site. Les besoins en logements aidés à Beausoleil sont importants.

D’autre part, l’espace derrière le bâtiment est ainsi libéré, permettant de créer des places de stationnement extérieures.

Article UX 10 -Hauteur des constructions

Le terrain est initialement situé en zone UB, et est entouré par la zone UBa pour laquelle la hauteur maximale est fixée à 24 mètres. Une hauteur de 25 mètres est retenue, car proche des 24 mètres autorisés par la zone UBa et permettant de tenir compte de la déclivité du terrain pour réaliser un immeuble d’un rez-de-chaussée surmonté de 6 étages. Ceci permet la réalisation du projet soumis à déclaration d’utilité publique comprenant 60 logements, dont 24 logements aidés. Quant-à la hauteur des murs, la même règlementation qu'en zone UB est conservée, à l'exception des équipements scolaires puisqu'aucun de ces derniers n'est prévu dans la zone UX.

Compte tenu de l’objectif de densification souhaité lors de la rénovation urbaine de la dent creuse visée par le projet et de la recherche d’une homogénéité du bâti dans le secteur, cette zone autorise la réalisation de bâtiments de niveau R+6, comme dans la zone UBa, tout en tenant compte de la déclivité du terrain, pour permettre la réalisation d'un bâtiment comportant du logement aidé.

Article UX 11 - Aspect des

constructions

Le terrain est initialement situé en zone UB, et entouré par la zone UB. L’homogénéité urbaine du site a été recherchée dans la conception du projet.

La règle UB11 concernant l’aspect des bâtis a été reprise pour la zone UX de façon à conserver une homogénéité avec la zone avoisinante.

Article UX12 - Stationnement

Le fait de créer plus d'une place de stationnement par logement nécessite la réalisation de plus de deux niveaux de parkings souterrains, ce qui accroitrait considérablement le coût de réalisation du projet et poserait des difficultés techniques supplémentaires. Il a donc été décidé de réaliser uniquement deux niveaux de parkings souterrains.

De plus, il ne peut être fixé légalement plus d’une place de stationnement pour le logement social (article L.123-1-13 du C.U.).

Il est fixé une place par logement.

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Article UX 13 - Obligations

imposées aux constructeurs en

matière de réalisation

d’espaces libres, d’aires de jeux et

de loisirs et de plantations

Pour les raisons précitées ce programme de rénovation urbaine se doit d'être le plus économe en espace possible. En "reconstruisant la ville sur la ville" le projet utilise la quasi-totalité de la surface disponible comme emprise bâtie et le reste comme stationnement et voirie.

L'article UX13 n'est pas règlementé.

Article UX 14 – COS

Le projet a été conçu de manière à optimiser la consommation d'espaces et le nombre de logements à réaliser. De fait, aucun coefficient d'occupation au sol n'a été défini, ce qui est également le cas pour la zone UB.

Le coefficient d'occupation au sol n'est pas réglementé.

Le document graphique, plan de zonage, fait apparaître une nouvelle zone UX comprenant un polygone d'implantation pour les bâtis. Celui-ci empiète légèrement sur le domaine public, de façon à permettre la réalisation de balcons en surplomb. La forme très irrégulière du terrain d'emprise du projet rend plus compréhensibles les règles fixées par un plan que par un règlement. Par ailleurs la servitude d’urbanisme édictée selon l'article L.123-2-a du Code de l'Urbanisme étant échue, est supprimée de la partie graphique du règlement. Afin d’assurer la mixité sociale, il est créé une servitude de mixité sociale n°33, édictée selon l'article L.123-2-b du Code de l'Urbanisme, portant sur les parcelles AI n°168, 171, 184, 185, 446 et 447. 40% des logements construits doivent être des logements aidés. Les logements sociaux devront se répartir comme suit : PLAI (20%), PLS (14%) et PLUS (66%), ce qui correspond à 30% de LLS (hors PLS) du nombre total de logements.

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IV.2. LES CHANGEMENTS APPORTÉS

IV.2.1. Plan de zonage

Il s’agit : - d’intégrer dans le zonage UX les parcelles cadastrées AI 168, 171, 184, 185 (pour-

partie), 446 et 447, actuellement classées en secteur UBap ainsi qu'une partie de domaine public routier, pour une superficie totale de 1 054 m²,

- de supprimer le secteur à l'étude n°3 édicté par l'article 123-2-a du Code de l'Urbanisme,

- de rajouter une servitude de mixité sociale, n°33, édictée par l'article 123-2-b du Code de l'Urbanisme et respectant les dispositions prévues à l'article L.302-9-1-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Bilan des superficies des zonages au PLU

La mise en compatibilité repose sur la création d'une nouvelle zone UX actuellement classée en secteur UBap dans le PLU en vigueur. Il s'agit donc de réduire la surface du secteur UBap et de créer une surface de secteur UX, ce qui modifie la superficie du secteur UBap et de la zone UB. La superficie de la zone UX ne portant que sur 1051 m², l'impact de la mise en compatibilité est donc réduit et ne porte pas atteinte à l’économie générale du document d’urbanisme.

Zones urbaines Surfaces issues de la 5éme

modification (en ha) Surfaces modifiées ou

créées (en ha)

UA 7,80

7,80 (inchangée)

UB Secteur UBa Secteur UBap Secteur UBb Secteur UBb1 Secteur UBc

Sous secteur UBc1 Sous secteur UBc2 Sous secteur UBc3 Sous secteur UBc4 Sous secteur UBc5

44,12 5,95

20,57 11,34 5,49 0,77 0,32 0,14 0,08 0,04 0,19

44,02 (modifiée) 5,95 (inchangée) 20,47 (modifiée)

11,34 (inchangée) 5,49 (inchangée) 0,77 (inchangée) 0,32 (inchangée) 0,14 (inchangée) 0,08 (inchangée) 0,04 (inchangée) 0,19 (inchangée)

UC 38,26 38,26 (inchangée)

UD 50,32 50,32 (inchangée) Secteur UDa 16,24 16,24 (inchangée) Secteur UDb 34,08 34,08 (inchangée)

UE 11,16 11,16 (inchangée)

UF 0,71 0,71 (inchangée)

UG 0,07 0,07 (inchangée)

M 1,42 1,42 (inchangée)

UX 0,10 (créée)

Zone à urbanisation future 1AU 12,30 12,3 (inchangée)

Zone naturelle N 112,84 112,84 (inchangée)

Total 279,00 279,00

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IV.2.2. Règlement

Le règlement de la zone UX s’appuie sur le règlement de la zone UB pour les articles 3, 4, 5, 11 et 14 avec lequel il est pratiquement similaire. Il s’en éloigne pour les articles 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12 et 13 pour tenir compte des caractéristiques du projet soumis à déclaration d’utilité publique :

- UX 1 et 2, occupation du sol, ces articles prennent en compte la réalisation d'un bâtiment présentant du logement social, du logement en accession encadrée et du logement en accession libre, et interdisent toutes les autres occupations du sol,

- UX6, implantation par rapport aux voies et aux emprises publiques, UX7, implantation par rapport aux limites séparatives, UX8, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété et UX9, emprise au sol des constructions afin d'utiliser une surface au sol maximale et de réduire les coûts importants liés à la création de logements aidés,

- UX10, hauteurs maximales des constructions, afin de densifier le site au maximum et réduire les coûts importants liés à la création de logements aidés, tout en donnant une image plus homogène au quartier,

- UX12, stationnement, le nombre de places de stationnement est limité à une place par logement,

- UX13, obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libre, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations afin d'optimiser l'espace disponible pour la création de logements et de stationnements.

IV.2.3. La liste des Emplacements Réservés (ER)

Une servitude de mixité sociale, n°33, est créée. Elle se trouve donc à la suite des ER déjà existants.

IV.2.4. La liste des Servitudes de Mixité Sociale

Une servitude de mixité sociale, n°33, est créée.

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IV.3. LES IMPACTS DE LA MISE EN COMPATIBILITÉ SUR L’ENVIRONNEMENT

Le tableau ci-après regroupe les principaux avantages et inconvénients du projet retenu.

Milieu physique

Qualité de l’air 0 Impact négligeable.

Topographie / Géologie -

La réalisation du parking souterrain nécessitera d’évacuer des déblais : terre et pierres des bâtiments démolis. Les caractéristiques géologiques et géotechniques des sols ont été prises en compte pour le choix des fondations et des ouvrages géotechniques. Ainsi, la réalisation des travaux n’entraînera pas de dégâts sur le sous-sol, ni de phénomène de déstabilisation ou de tassements des sols. Les déchets de chantier seront réutilisés sur site ou triés et envoyés vers les décharges appropriées.

Hydrologie 0

Impact négligeable. Toutes les précautions seront prises en phase chantier pour ne pas polluer les eaux.

Ambiance sonore 0

En phase chantier, les engins utilisés pour les travaux peuvent être une source de nuisance sonore. Néanmoins, ces nuisances seront temporaires. L’augmentation du nombre d’habitants sur le site entraînera une augmentation des déplacements en véhicules particuliers sur les voies alentours pouvant être à l’origine d’une hausse des niveaux sonores en bordure de voie.

Toutefois, le site du projet se trouvant en milieu urbain, l’impact du projet sur l’ambiance sonore sera négligeable.

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Milieu biologique

Faune/Flore 0 L’espace est anthropisé et de faible qualité.

Milieu humain

Population + + +

Valorisation de l’habitat et création de logements actuellement déficitaires sur le territoire de la commune de Beausoleil et de la CARF.

Amélioration de l’image du quartier.

Voirie et trafic - Impact sur les voiries existantes, avec une augmentation prévisible du trafic.

Bâti + ++

Création d'un bâtiment neuf répondant aux objectifs actuels de développement durable (label BBC).

Suppression de bâtiments légers et vétustes sans qualité architecturale.

Réseaux AEP et EU

0

Avec 60 logements la population communale devrait augmenter de 137 habitants, dans l’hypothèse où ceux-ci viendraient d’une autre commune. La consommation d’eau potable communale, du fait de cet apport de population, devrait augmenter de 20,6 m³ par jour. Les rejets d’eaux usées croîtront aussi de façon sensible. Néanmoins, se trouvant sur un territoire densément peuplé et urbanisé, les réseaux sont suffisamment dimensionnés. L'impact sera donc négligeable.

Activité commerciale et artisanale

0 Faible.

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Paysage* et occupation du sol

+

Disparition de parcelles cloisonnées et création d'un bâtiment moderne, donnant un nouveau point de repère à ce quartier.

Santé humaine + Amélioration des conditions d’habitation de jeunes actifs des Alpes-Maritimes.

*Cf. paragraphe suivant

L’impact de la mise en compatibilité sur le paysage

Le secteur de la mise en compatibilité s’inscrit dans un paysage urbain. Dans un quartier de très forte densité, aux immeubles de grande hauteur, l’existence d’un îlot de vieux bâtis de très faibles hauteurs induit une image hétérogène, déstructurée et relativement négative. En choisissant d’édifier un immeuble ayant une hauteur maximale de 25 mètres, aligné sur la voirie, l’homogénéité du paysage en ressortira renforcée.

Figure 1: plan masse au regard des possibilités issues de la mise en compatibilité.

Source : Etude de faisabilité du 30/09/2011 modifiée le 15/11/2012, EPF PACA.

Impact Négatif

Impact nul

Impact positif

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Figure 2: Perspective de l’insertion du futur bâtiment au regard des possibilités issues de la mise en

compatibilité. Source : Etude de faisabilité du 30/09/2011 modifiée le 15/11/2012, EPF PACA.

Figure 3: Perspective de l’insertion du futur bâtiment au regard des possibilités issues de la mise en

compatibilité. Source : Etude de faisabilité du 30/09/2011 modifiée le 15/11/2012, EPF PACA.

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Figure 4: Perspective de l’insertion du futur bâtiment au regard des possibilités issues de la mise en

compatibilité. Source : Etude de faisabilité du 30/09/2011 modifiée le 15/11/2012, EPF PACA.

Figure 5: Vue d’une façade au regard des possibilités issues de la mise en compatibilité.

Source : Etude de faisabilité du 30/09/2011 modifiée le 15/11/2012, EPF PACA.

Le projet respecte le paysage et l’environnement du site.

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L’impact de la mise en compatibilité sur l’air, le climat et l’énergie.

Les principaux facteurs de pollution de l’air résultent des habitations et du trafic routier. En France, le secteur du bâtiment est, parmi les secteurs économiques, le plus gros consommateur en énergie. Il représente 40% des consommations nationales d’énergie et émet près de 25 % du CO2. Il apparait cependant qu’un logement collectif consomme deux fois moins d’énergie qu’un logement individuel. En autorisant uniquement du logement collectif, la mise en compatibilité prend en compte la nécessité de limiter la consommation d’énergie et la production de CO2. Par ailleurs, l’accroissement de la population de 137 habitants se traduira par des besoins en équipement en prenant en compte les données INSEE pour 2009 on peut induire les données suivantes :

Nombre

d'individus en 2009

Pourcentage (%)

Nombre d'individus supplémentaires

liés au secteur de la mise en compatibilité

Population totale 14 194 100 137

Population de plus de 19 ans

10 998 77,48 106

Population de moins de 19 ans

Petite enfance 505 3,56 5

Maternelle 505 3,56 5

Primaire 673 4,74 6

Collège 841 5,93 8

Lycée 673 4,74 6

Total 3 196 22,52 31

En fonction du type de population scolaire le nombre d’enfants supplémentaires variera entre 5 et 8 individus, ce qui pourra être facilement absorbé par les établissements scolaires voisins sans nécessiter une extension de ces équipements. En conséquence, la mise en compatibilité n’induira, dans le secteur des équipements, aucun impact significatif sur l’air, le climat et l’énergie. En prenant en compte un véhicule par adulte et 0,8 à 1,5 aller-retour par jour et par adulte le nombre de déplacements induit devrait se situer entre 170 et 318 déplacements. Ceux-ci devraient se concentrer aux heures de pointe soit entre 8 et 9h et 17 et 18h. L’écart assez important de 170 à 318 déplacements s’explique par la difficulté à quantifier le nombre de véhicules par ménage dans des foyers dont les ressources autorisent l’accès aux logements sociaux. En effet, ce type de ménages recourt plus aux transports en commun que les ménages aux revenus plus élevés. Il convient cependant de noter que le trafic pourra absorber sans difficulté 318 déplacements supplémentaires et que la production de CO2 induite restera très faible.

Conclusion

Il apparaît que l’opération programmée offre de multiples impacts positifs, notamment pour la population qui profitera de logements neufs, à des prix maîtrisés, respectant l'environnement et répondant partiellement aux besoins de la commune et plus particulièrement à ceux des jeunes actifs qui souhaitent y résider.

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IV.4. COMPATIBILITÉ AVEC LES LOIS ET RÉGLEMENTS D’URBANISME

IV.4.1. La loi "Littoral" et la loi "Montagne"

La loi "Littoral", codifiée aux articles L. 146-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ne s’applique pas au territoire de la commune de Beausoleil. La loi "Montagne", codifiée aux articles L. 145-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ne s’applique pas au territoire de la commune de Beausoleil.

IV.4.2. La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA)

Par décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 le Gouvernement a approuvé la Directive Territoriale d'Aménagement des Alpes-Maritimes (Journal Officiel du 9 décembre 2003). La zone d’étude est située dans le secteur bande côtière. La DTA ne définit aucun enjeu particulier pour le site de Jean Bouin. La mise en compatibilité permet :

- d’assurer une gestion économe de l’espace puisque le secteur concerné, situé au cœur d’un espace fortement urbain, sera considérablement densifié. En agissant ainsi la commune choisi de "reconstruire la ville sur la ville" "en favorisant, notamment, la structuration, la restructuration, voir la densification, des secteurs peu ou mal aménagés" [DTA, page 81]. Ainsi la mise en compatibilité répond à une des orientations de la DTA en matière d’espaces littoraux,

- d’assurer la mixité sociale en créant 20 logements locatifs sociaux et 4 logements en accession encadrée. Ce choix permet de répondre à la volonté poursuivi par la DTA de favoriser le logement des personnes modestes [DTA, page 56].

La mise en compatibilité participe à la densification d'un centre-ville urbain. Elle est donc compatible avec la DTA des Alpes-Maritimes.

IV.4.3. Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT)

La commune de Beausoleil appartient au territoire du SCOT de la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française qui a été arrêté le 14 juin 2012. Le PADD a été réalisé au mois de mai 2008 et la réalisation du Document d’Orientations Générales est achevée.

Ce SCOT n’est pas encore approuvé, il a été arrêté le 14 juin 2012. Aucune prescription n’a encore été définie pour la zone d’étude.

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IV.4.4. Les servitudes d'Utilité Publique (SUP)

Le site Jean Bouin est concerné par trois servitudes d’utilité publique : - une servitude AC2, relative à la protection des sites naturels et urbains, - deux servitudes PT1, relative aux transmissions radioélectriques concernant la

protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques. La servitude AC2 implique qu'une consultation du service chargé des sites dans tous les cas visés par la loi du 2 mai 1930 modifiée soit faite, en particulier :

- les sites classés ne peuvent être détruits ni modifiés dans leur état ou leur aspect, sauf autorisation spéciale du ministre chargé des sites (art. 12),

- les sites inscrits ne peuvent, sous réserve de l'exploitation courante en ce qui concerne les fonds ruraux et de l'entretien normal en ce qui concerne les constructions, faire l'objet de travaux sans avoir avisé l'administration de l'intention (art. 4),

- la création de terrains de camping, de stationnement de caravanes, ainsi que le stationnement isolé des caravanes sont interdits sauf dérogation accordée par l'autorité compétente.

La servitude de type PT1 interdit la production ou la propagation de perturbations incompatibles avec l’exploitation de centre TDF.

Ces obligations seront respectées et la mise en compatibilité est donc compatible avec les servitudes d’utilité publique s’exerçant sur le site Jean Bouin.

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IV.4.5. Les Plan de Prévention des Risques naturels (PPR)

Le territoire de la commune de Beausoleil dispose d'un PPR approuvé et d’un porté à connaissance :

- PPR Mouvements de terrain, approuvé le 15 mai 2001, - Porté à connaissance (PAC) de l'aléa retrait-gonflement des sols argileux,

approuvé le 27 janvier 2012. Le site de Jean Bouin n’est pas concerné par les zones de risque du PPR Mouvements de terrain et se trouve dans une zone d'aléa faible du PAC de l'aléa retrait-gonflement des sols argileux. En conséquence la population résidente sur l'îlot n'est pas soumise à des risques connus et l’imperméabilisation induite par la mise en compatibilité ne devrait pas produire d’effets importants sur la nature des risques.

IV.4.6. Le Schéma Directeur d'Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE)

Le SDAGE du bassin Rhône Méditerranée Corse du 20 décembre 1996 a été révisé. Le nouveau SDAGE a été validé par le comité de bassin le 16 octobre 2009 et arrêté par le préfet coordonnateur de bassin le 20 novembre 2009. La zone d’étude se situe dans le territoire 15 du SDAGE : Côtiers Est et Littoral. Dans un espace fortement urbanisé, l’accroissement de 137 individus dans une population de 14 194 individus ne génèrera pas d’effluents et de consommations d’eau susceptibles de porter atteinte aux masses d’eau souterraine, de polluer les espaces maritimes et les cours d’eau de proximité.

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TITRE V - DOCUMENTS EN VIGUEUR

V.1. ZONAGE EN VIGUEUR

Un extrait du plan de zonage approuvé au 1/2000 est placé ci-après.

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V.2. RÈGLEMENT EN VIGUEUR

La zone UX n'existe pas. Le règlement en vigueur est celui de la zone UB, secteur UBap.

DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UB _____________________________________________________________________________________________________

Extensions denses du centre ancien

CARACTERE DE LA ZONE

La zone UB délimite des quartiers anciens ayant une vocation de centre urbain, en continuité du centre historique. Les modes d’occupation des sols y sont diversifiés. Il s’agit de renforcer la continuité avec le centre ancien. Certains terrains compris dans la zone UB peuvent être soumis à des risques de mouvements de terrains. Dans ce cas, il sera fait application des prescriptions du PPR en vigueur. La zone UB comprend les secteurs : -UBa, secteurs continus et denses du péricentre qui ne présentent pas de forte valeur patrimoniale et sont constitués de bâtiments de hauteur élevée : les Monéghetti. -UBb, secteurs continus et denses du péricentre qui ne présentent pas de forte valeur patrimoniale et sont constitués de bâtiments de plus faible hauteur : Saint Michel, Bellevue, impasse des Garages, -UBb1, secteur continu et dense de la Rousse, -UBap, secteurs continus et denses à forte sensibilité paysagère : "La Gaîté, le Tonkin, le Carnier, le quartier Bleu, les impasses des Poivriers et des Citronniers". -UBc, secteur continu et dense du péricentre qui ne présente pas de forte valeur patrimoniale et est constitué d’un quartier en requalification : impasse des garages. Ce secteur est divisé en sous-secteurs : UBc1 (fond de l’impasse) ; UBc2 (face nord de l’impasse) ; UBc3 (face sud de l’impasse) ; UBc4 (secteur de liaison central) et UBc5 (secteur de liaison ouest). Les secteurs UBa et UBap comprennent chacun un secteur d’études édicté au titre de l’article L. 123-2-a du code de l’urbanisme. Ils sont repérés graphiquement sur le plan de zonage par une trame particulière (quadrillage bleu accompagné d’un numéro d’ordre). Secteur UBa : secteur Calmette n° 1 Secteur UBap : secteur Jean Bouin n° 3

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ARTICLE UB1 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS INTERDITES Hors des zones soumises à des risques naturels : - Les constructions destinées à la fonction d’entrepôt ; - Les constructions destinées à l’industrie ; - Les affouillements et exhaussements du sol à l’exception de ceux autorisés à l’article

UB2 ; - Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ; - Les dépôts de ferrailles, de matériaux de récupération ou de vieux véhicules ;

- Le stationnement isolé de caravanes soumis à autorisation au titre des articles L 444-1 et R 421-23d du Code de l’urbanisme et le camping hors terrains aménagés ;

- Les habitations légères de loisirs, ainsi que l’aménagement des terrains spécialement réservés à leur accueil soumis à autorisation au titre de l’article L 443-1 du Code de l’urbanisme ;

- L’aménagement de terrains de camping et de caravanage soumis à autorisation au titre des articles L 443-1, R 421-19 et R 421-23 du Code de l’urbanisme, y compris le camping à la ferme ;

- Les constructions et installations liées à l’activité agricole ; - Les carrières ; - Les parcs d’attraction et les parcs résidentiels de loisirs. Dans le secteur UBap : Toutes les occupations et utilisations de sols, sauf celles soumises à conditions particulières indiquées à l’article UB2 ci-dessous. Dans les zones soumises à des risques naturels et dans les secteurs soumis aux dispositions de l’article L 123-2-a du code de l’urbanisme, sont interdites : Toutes les occupations et utilisations du sol à l’exception de celles autorisées sous conditions à l’article UB2. ARTICLE UB2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES Hors des zones soumises à des risques naturels : - Les installations classées à condition qu’elles soient liées et nécessaires à la vie

quotidienne du quartier et qu’elles ne présentent pas pour le voisinage des dangers ou des inconvénients pour la commodité, la santé, la sécurité et la salubrité publique, et que le volume et l’aspect extérieur des bâtiments ne dégradent pas le paysage ;

- Les affouillements et exhaussements de sols, liés et nécessaires aux constructions, installations, infrastructures autorisées dans la zone ou à l’aménagement paysager d’espaces libres ;

- Les ouvrages et installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ;

- Les piscines et bassins d’agrément à condition qu’ils soient enterrés ou intégrés à la construction.

Dans le secteur UBap : - Seule est admise une extension mesurée des constructions existantes dans la

limite de 20 % de la surface de plancher du bâtiment d’origine, à condition qu’elle soit édifiée hors des jardins à protéger identifiés sur le plan de zonage, et qu’elle concerne uniquement :

o les constructions à usage d’habitation ; o les constructions à usage de commerces, de services et de bureaux ; o les équipements collectifs ; o les constructions à usage d’hébergement hôtelier ;

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o les piscines et bassins d’agrément à condition qu’ils soient enterrés ou intégrés à la construction.

- Les changements de destination à condition qu’ils ne concernent pas les rez-de-

chaussée affectés à des activités commerciales, de service ou de bureau ; Toutefois, le changement de destination de commerces ou de bureaux pourra être autorisé afin de permettre la réalisation d’un équipement collectif communal ou intercommunal.

- Les installations classées liées et nécessaires à la vie quotidienne du quartier ne présentant pas pour le voisinage des dangers ou des inconvénients pour la commodité, la santé et la salubrité publique et dont le volume et l’aspect extérieur des bâtiments ne dégradent pas le paysage.

- Les constructions à usage d’équipements collectifs, qui seraient insalubres ou

dépourvus de toute valeur architecturale ou urbanistique, et dont la restructuration, la réhabilitation, l’aménagement ou la mise en valeur serait, soit impossible, soit sans grand intérêt, pourront être démolis et reconstruits dans le volume initial auquel il pourra être ajouté un niveau supplémentaire, même partiel.

- La surélévation d’un niveau est admise sur les constructions à usage d’équipements

collectifs, dans la projection du bâtiment existant au plus : la surélévation partielle étant admise.

Dans les secteurs UBa et UBap : Dans cette zone, concernée par un secteur à études au titre de l’article L 123-2-a, ne sont admises que l’aménagement et l’extension limitée des constructions existantes dans la limite de 20 m² de surface de plancher. Dans les zones soumises à des risques naturels : Dans les secteurs soumis à des risques de mouvements de terrain, toutes les constructions et occupations du sols non interdites à l’article UB1, ou qui sont soumises à des conditions particulières (cf. § hors des zones soumises à des risques naturels de l’article UB2) à condition qu’elles soient autorisées par le PPR et qu’elles respectent les prescriptions dudit plan, ainsi que les travaux, aménagements destinés à pallier les risques. Dans les secteurs UBa et UBap soumis aux dispositions de l’article L 123-2-a du code de l’urbanisme, sont admises les occupations et utilisations suivantes : L’aménagement et l’extension limitée des constructions existantes dans la limite de 20 m² de surface de plancher.

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ARTICLE UB3 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées : Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont à édifier. Condition d’accès aux voies ouvertes au public : - pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée,

soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l’article 682 du code civil ;

- les caractéristiques des accès et des voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères etc…

- lorsqu’un terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit.

Secteur UBap : Non réglementé. ARTICLE UB4 – CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU ET D’ASSAINISSEMENT Eau potable : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable. Assainissement : Assainissement des eaux usées : Toute construction nouvelle doit être raccordée au réseau public d’assainissement. Assainissement des eaux pluviales : Les eaux de ruissellement pluvial provenant des toitures, des constructions et de toute surface imperméable doivent être évacuées vers des caniveaux, fossés et réseaux collectifs d’évacuation d’eaux pluviales. En aucun cas, les eaux pluviales de doivent être rejetées dans le réseau public d’assainissement des eaux usées. ARTICLE UB5 – SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES Non réglementé.

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ARTICLE UB6 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES Dans les marges de recul, peuvent être autorisés en surplomb : - les parties de la construction situées à 5 m du sol au moins dans la mesure où leur saillie ne dépasse pas 1,50 m; - les auvents légers et ouverts au droit des entrées des hôtels et des équipements collectifs jusqu'aux limites séparatives latérales. Les surélévations pourront être réalisées à l’aplomb du bâtiment existant, à condition de conserver le bâtiment existant dans son intégralité (exception faite de la couverture). Voies ouvertes à la circulation automobile : Toute construction doit être implantée à l’alignement des voies existantes, à modifier ou à créer. Toutefois : - dans le secteur UBap, en cas de démolition et de reconstruction à l’identique des constructions à usage d’équipements collectifs, de réhabilitation ou de restructuration des bâtiments existants, les constructions devront conserver leur implantation initiale par rapport aux voies routières ou piétonnes. La surélévation des constructions à usage d’équipements collectifs devra s’implanter dans la projection du bâtiment existant au plus : la surélévation partielle étant autorisée. Le long de la Moyenne Corniche (RD6007), les constructions devront s’implanter au moins à 14 mètres de l’axe de la voie. Voies piétonnes : Le long des voies piétonnes, les constructions devront s’implanter à 6 mètres de l’axe du passage piéton. Toutefois : - dans le secteur UBap, en cas de démolition et de reconstruction à l’identique des constructions à usage d’équipements collectifs, de réhabilitation ou de restructuration des bâtiments existants, les constructions devront conserver leur implantation initiale par rapport aux voies routières ou piétonnes. La surélévation des constructions à usage d’équipements collectifs devra s’implanter dans la projection du bâtiment existant au plus : la surélévation partielle étant autorisée. - dans le secteur UBb : les constructions devront s’implanter à l’alignement. - dans le secteur UBc : les constructions devront s’implanter à 3 m de l’axe du passage piéton.

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ARTICLE UB7 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Les constructions doivent s’implanter à une distance au moins égale à 4 mètres de ces limites séparatives, exceptés les sous-sols à usage de stationnement qui pourront s’implanter jusqu’aux limites séparatives. Lorsque sur le terrain voisin existe un bâtiment en bon état, situé sur la limite séparative, la nouvelle construction devra s’implanter sur la limite séparative. L’implantation en limite séparative est également admise si deux constructions nouvelles s’édifient simultanément sur les limites séparatives. Les surélévations pourront s’implanter à l’aplomb des façades existantes à condition de conserver le bâtiment existant dans son intégralité (à l’exception de sa couverture). Dans le secteur UBap : en cas de démolition et de reconstruction à l’identique des constructions à usage d’équipements collectifs, de réhabilitation et de restructuration des bâtiments existants, les constructions devront conserver leur implantation initiale par rapport aux limites séparatives. La surélévation des constructions à usage d’équipements collectifs devra s’implanter dans la projection du bâtiment existant au plus : la surélévation partielle étant autorisée. Dans le secteur UBb : les surélévations devront être réalisées à l’aplomb du bâtiment existant. ARTICLE UB8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE Non réglementé ARTICLE UB9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS Non règlementé ARTICLE UB10 – HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS Conditions de mesure : La hauteur est mesurée en hauteur frontale, elle correspond à la différence altimétrique entre le point le plus bas et le point le plus haut de la construction, mesurée du terrain naturel ou excavé apparent après travaux jusqu’à l’égout du toit. Elle comprend l’ensemble des niveaux décalés des constructions édifiées en gradins. Les niveaux situés sous le terrain naturel et non perceptibles de l’extérieur n’étant pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, l’accès automobile ou piéton à ces niveaux est également exclu du calcul de la hauteur. Les édicules techniques (cages d’escaliers, machineries d’ascenseurs et tous locaux techniques des constructions ou installations) sont autorisés dans les conditions mentionnées à l’article 11 en superstructure au-dessus de l’égout du toit sans pouvoir dépasser 3,50 mètres, sauf si le respect de normes réglementaires de construction impose la réalisation d’ouvrages d’une hauteur supérieure.

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Règles de hauteur applicables : Dans le secteur UBa : La hauteur des constructions ne peut excéder 24 mètres. Dans le secteur UBap : La hauteur maximale ne pourra dépasser celle du bâtiment d’origine, excepté pour les constructions à usage d’équipements collectifs qui pourront être surélevé d’un niveau au plus, même partiel. En cas de démolition et de reconstruction des constructions à usage d’équipements collectifs, le projet pourra être surélevé d’un niveau supplémentaire par rapport à l’existant, même partiel. La surélévation des constructions existantes est interdite, exceptée pour les constructions à usage d’équipements collectifs qui pourront être surélevés d’un niveau au plus. Dans le secteur UBb : La hauteur des constructions ne peut excéder 12 mètres. Dans le secteur UBb1 : La hauteur des constructions ne peut excéder 30 mètres. Dans le sous-secteur UBc1 : La hauteur maximale des constructions (à l’exception des édicules pour ascenseur public et hall d’immeubles), ne pourra excéder le niveau de l’avenue de Villaine au droit de la construction. Dans les sous-secteurs UBc2 et UBc4 : La hauteur des constructions ne peut excéder 12 mètres. Dans le sous-secteur UBc3 : La hauteur des constructions est mesurée par rapport au niveau de référence de l’impasse des Garages, au droit de la construction. La hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres par rapport à ce point de référence. Dans le sous-secteur UBc5 : La hauteur des constructions ne peut excéder 18 mètres.

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43 43

Toutefois : - En aval de la Moyenne Corniche (RD 6007), le point le plus haut de toute construction

ne peut dépasser le demi-plan incliné d’une pente de 10 % par rapport à l’horizontale, défini par la limite d’emprise de la RD 6007, au niveau du sol en direction de la mer, à l’exception des constructions destinées à l’accès des véhicules automobiles, deux roues et personnes à mobilité réduite dont la valeur de la pente sera ramenée à 5%.

- La hauteur totale des clôtures, mur bahut compris, ne devra pas excéder 1,50 mètre.

Le mur bahut ne peut avoir plus de 0,60 mètre de hauteur à partir du sol existant. Pour les établissements scolaires la hauteur des clôtures sera portée à 2,50 mètres.

- La hauteur des murs de soutènement bordant le passage piéton ne pourra excéder

1,50 mètre.

- Dans les secteurs UBb et UBc2, la hauteur des façades des constructions situées à l’alignement et en aval de l’avenue de Villaine ne devra pas excéder l’altimétrie de l’avenue au droit de la construction (exception faite des édicules ascenseur et hall d’entrée).

ARTICLE UB11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS Conditions générales : Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions où l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Matériaux : - Sont interdits : les imitations de matériaux (fausse pierre, fausse brique…) et l’emploi

nu de matériaux destinés à être recouvert d’un enduit ou d’un parement, à moins que leur mise en œuvre soit spécialement étudiée pour en tirer un effet valorisant pour la composition architectural.

- Sont admis : les autres matériaux. Couleurs : - Les enduits et les matériaux apparents doivent être d’une manière générale de couleur

claire. Cependant la polychromie peut être autorisée, après étude de coloration, et avec l’accord des services compétents.

- Les toitures doivent être de coloration voisine de la coloration générale des toitures de la ville.

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44 44

Façade et murs extérieurs : Les façades latérales, arrières et annexes, les murs extérieurs séparatifs ou aveugles apparent, ou laissés apparents après recul ou retrait d’une construction, après rupture dans la continuité ou encore après édification d’une construction plus basse, doivent être traités avec le même soin que les façades principales, et en harmonie avec elle. Ainsi, les murs pignons aveugles visibles de tout espace public, doivent être traités en murs décoratifs de manière à en atténuer l’indigence d’aspect. Toitures : - Dans tous les cas, les toitures doivent s’harmoniser avec la construction elle-même et

le décor des toits dans la ville. - Toitures traditionnelle : la pente ne peut excéder 30 %. - Sont interdits les chiens assis. - Les toitures terrasses sont admises. - Les pylônes, paratonnerre, antennes individuelles ou collectives (seules ces dernières

sont admises pour les immeubles collectifs) doivent être disposés de façon à être le moins visible possible depuis les espaces publics.

- Les édicules techniques (ascenseurs, cages d’escaliers, chaufferies, climatisations et tous autres locaux techniques) doivent, si cela est possible, être intégrés aux volumes bâtis. A défaut, ils ne peuvent être admis que s’ils bénéficient d’un traitement de qualité destiné à en limiter l’impact visuel. Le regroupement et l’intégration des accessoires à caractère technique (extracteurs, gaines, édicules ascenseur, caissons de climatisation, garde-corps…) doivent être recherchés de façon à en limiter l’impact visuel.

Gaines et conduits : Les gaines et conduits exhaussés doivent être réalisés de façon à s’intégrer visuellement aux formes, matériaux, revêtements des murs extérieurs leur servant de support. Tout projet entrant dans ce cadre doit comporter l’étude précise de leur implantation et une présentation du traitement envisagé. Sols extérieurs : - Voies automobiles privées : elles doivent être traitées avec autant de soin que les

voies publiques de la zone. - Voies cyclables et voies piétonnes : elles doivent être traitées de manière à pouvoir

être distinguées nettement avec des autres voies. - Talus : ils doivent être traités en talus stabilisés engazonnés et plantés. Murs de soutènement : Ils devront être traités avec le même soin et en harmonie avec l’architecture des bâtiments voisins. Ils doivent être agrémentés de plantations grimpantes afin de les intégrer dans le paysage environnant. Les panneaux solaires : Ils sont autorisés sur l’ensemble de la zone UB à condition d’être intégrés à l’architecture des constructions.

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45 45

Antennes et coupoles : Les antennes et coupoles émettrices ou réceptrices (radios, télévisions, radiotéléphones) doivent être implantées en partie supérieure des bâtiments et en retrait des façades. Elles ne doivent pas, dans la mesure du possible être visibles depuis l’espace public. ARTICLE UB12 – OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE D’AIRES DE STATIONNEMENT Secteur UBap : non réglementé Dans les autres secteurs : Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte. Il doit être au moins aménagé des places de stationnement automobile pour : Les constructions à usage d’habitation : - Les logements locatifs financés avec un prêt de l’Etat lors de la construction : 1 aire de

stationnement par logement ; - Les autres types de logements : 1 place par 60 m² de surface de plancher avec un

minimum de 1 place par logement ;

Les hôtels : 1 place de stationnement pour 2 chambres ; Les restaurants : 1 place pour 20 m² de surface de salle de restaurant ; Les commerces : 1 place pour 20 m² de surface de vente ; Les bureaux, les services et artisanat : 1 place pour 60 m² ; Les établissements d’enseignement : 1 place par classe ; Les établissements collectifs de service destinés à l’accueil de personnes âgées : 1 place pour deux chambres ou appartements ; Les équipements collectifs recevant du public : 1 place de stationnement pour 10 personnes accueillies. La norme applicable aux constructions non prévues ci-dessus est celle à laquelle ces constructions sont le plus directement assimilables. Dans tous les cas, un nombre d’emplacements nécessaires au stationnement des deux roues, égal au moins à 30 % du nombre d’emplacements destinés au stationnement des véhicules doit être réalisé. Toutefois, concernant les constructions à usage d’habitation : Dans le secteur UBc1 : Il doit être au moins aménagé des places de stationnement automobiles pour les constructions à usage d’habitation : - Les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat lors de la construction : 1

aire de stationnement par logement. - Les autres types de logements : 2 places par 60 m² de surface de plancher avec un

minimum de 1 place par logement.

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46 46

Dans le secteur UBc5 : Il doit être au moins aménagé des places de stationnement automobiles pour les constructions à usage d’habitation :

- Les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat lors de la construction : 1

aire de stationnement par logement. - Les autres types de logements : 1,5 place par 60 m² de surface de plancher avec un

minimum de 1 place par logement. ARTICLE UB13 – OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRE, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS Les espaces boisés classés portés sur le document graphique sont soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme. Les espaces laissés libre de toute construction à l’exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte, stationnement et les cours de récréation, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 50 m² de terrain. Une superficie en pleine terre d’au moins 20 % des espaces libres doit être aménagée et plantée. Les espaces situés entre le passage piéton et les nouvelles constructions admises dans la zone devront être aménagés en espace libre paysager. Ces deux dispositions ne s’appliquent pas pour les constructions à usage d’enseignement. Les aires de stationnement non couvertes, à l’exception de celles réalisées sur dalle, doivent être plantées à raison de 1 arbre de haute tige pour 4 emplacements de stationnement. Eléments du patrimoine paysager Les éléments de paysage à protéger au titre de l’article L 123-1 7° du code de l’urbanisme et identifiés sur le plan de zonage par une trame particulière "jardins à protéger", doivent être maintenues dans leur ensemble. Ce qui implique que ces jardins devront conserver leur caractère végétal s’il existe et donc être plantés soit conserver leur caractère de cour ou patio s’ils ne sont pas végétalisés. Il pourra être admis une terrasse couverte mais non fermée, à condition que son emprise ne dépasse pas 20 % de la surface du jardin. ARTICLE UB14 – COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL Non réglementé.

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V.3. LES EMPLACEMENTS RESERVES EN VIGUEUR

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51 51

V.4. LES SERVITUDES DE MIXITE SOCIALE EN VIGUEUR

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52 52

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53 53

TITRE VI - DOCUMENTS MIS EN COMPATIBILITÉ

VI.1. EXTRAIT DU ZONAGE MIS EN COMPATIBILITÉ

Un extrait du plan de zonage mis en compatibilité au 1/2000 est placé ci-après.

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54 54

VI.2. EXTRAIT DU RÈGLEMENT MIS EN COMPATIBILITÉ

Est présenté le règlement de la zone UX créé lors de la mise en compatibilité.

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UX

CARACTERE DE LA ZONE

La zone UX est une zone de mixité sociale destinée à de l’habitat. ARTICLE UX1 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS INTERDITES

Toutes les occupations et utilisations du sol à l’exception de celles autorisées sous conditions à l’article UX2. ARTICLE UX2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

- Les constructions à usage d’habitations et leurs annexes sous réserve de présenter un caractère de mixité sociale ;

- Les constructions et les aires de stationnement ; - Les affouillements et exhaussements du sol ; - Les installations classées liées et nécessaires aux constructions admises dans la zone. ARTICLE UX3 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC

Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées :

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont à édifier. Condition d’accès aux voies ouvertes au public :

- pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l’article 682 du code civil ;

- les caractéristiques des accès et des voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères etc…

- lorsqu’un terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit.

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55 55

ARTICLE UX4 – CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU ET D’ASSAINISSEMENT Eau potable :

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable. Assainissement :

Assainissement des eaux usées : Toute construction nouvelle doit être raccordée au réseau public d’assainissement. Assainissement des eaux pluviales : Les eaux de ruissellement pluvial provenant des toitures, des constructions et de toute surface imperméable doivent être évacuées vers des caniveaux, fossés et réseaux collectifs d’évacuation d’eaux pluviales. En aucun cas, les eaux pluviales ne doivent être rejetées dans le réseau public d’assainissement des eaux usées. ARTICLE UX5 – SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Non réglementé. ARTICLE UX6 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation apparaissant sur le plan de zonage excepté pour les parkings, ainsi que leur rampe d’accès, qui pourront s’implanter en limite par rapport aux voies et aux emprises publiques. Seuls des balcons pourront surplomber le domaine public.

ARTICLE UX7 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation excepté pour les parkings, ainsi que leur rampe d’accès, qui pourront s’implanter jusqu’aux limites séparatives. ARTICLE UX8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation apparaissant sur le plan de zonage excepté pour les parkings, ainsi que leur rampe d’accès, qui pourront s’implanter en limite par rapport aux voies et aux emprises publiques. Seuls des balcons pourront surplomber le domaine public.

ARTICLE UX9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation apparaissant sur le plan de zonage excepté pour les parkings, ainsi que leur rampe d’accès, qui pourront s’implanter en limite par rapport aux voies et aux emprises publiques. Seuls des balcons pourront surplomber le domaine public.

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56 56

ARTICLE UX10 – HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS

Conditions de mesure :

La hauteur est mesurée en hauteur frontale, elle correspond à la différence altimétrique entre le point le plus bas et le point le plus haut de la construction, mesurée du terrain naturel ou excavé apparent après travaux jusqu’à l’égout du toit. Elle comprend l’ensemble des niveaux décalés des constructions édifiées en gradins. Les niveaux situés sous le terrain naturel et non perceptibles de l’extérieur n’étant pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, l’accès automobile ou piéton à ces niveaux est également exclu du calcul de la hauteur. Les édicules techniques (cages d’escaliers, machineries d’ascenseurs et tous locaux techniques des constructions ou installations) sont autorisés dans les conditions mentionnées à l’article 11 en superstructure au-dessus de l’égout du toit sans pouvoir dépasser 3,50 mètres, sauf si le respect de normes réglementaires de construction impose la réalisation d’ouvrages d’une hauteur supérieure. Règles de hauteur applicables :

La hauteur des constructions ne peut excéder 25 mètres ni R+6. Toutefois :

- La hauteur totale des clôtures, mur bahut compris, ne devra pas excéder 1,50 mètres. Le mur bahut ne peut avoir plus de 0,60 mètre de hauteur à partir du sol existant.

- La hauteur des murs de soutènement bordant le passage piéton ne pourra excéder 1,50 mètres.

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57 57

ARTICLE UX11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Conditions générales :

Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions où l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Matériaux :

- Sont interdits : les imitations de matériaux (fausse pierre, fausse brique…) et l’emploi de matériaux destinés à être recouvert d’un enduit ou d’un parement, à moins que leur mise en œuvre soit spécialement étudiée pour en tirer un effet valorisant pour la composition architectural.

- Sont admis : les autres matériaux. Couleurs :

- Les enduits et les matériaux apparents doivent être d’une manière générale de couleur claire. Cependant la polychromie peut être autorisée, après étude de coloration, et avec l’accord des services compétents.

- Les toitures doivent être de coloration voisine de la coloration générale des toitures de la ville.

Façade et murs extérieurs :

Les façades latérales, arrières et annexes, les murs extérieurs séparatifs ou aveugles apparent, ou laissés apparents après recul ou retrait d’une construction, après rupture dans la continuité ou encore après édification d’une construction plus basse, doivent être traités avec le même soin que les façades principales, et en harmonie avec elle. Ainsi, les murs pignons aveugles visibles de tout espace public, doivent être traités en murs décoratifs de manière à en atténuer l’indigence d’aspect. Toitures :

- Dans tous les cas, les toitures doivent s’harmoniser avec la construction elle-même et le décor des toits dans la ville.

- Toitures traditionnelle : la pente ne peut excéder 30 %. - Sont interdits les chiens assis. - Les toitures terrasses sont admises. - Les pylônes, paratonnerre, antennes individuelles ou collectives (seules ces dernières

sont admises pour les immeubles collectifs) doivent être disposés de façon à être le moins visible possible depuis les espaces publics.

- Les édicules techniques (ascenseurs, cages d’escaliers, chaufferies, climatisations et tous autres locaux techniques) doivent, si cela est possible, être intégrés aux volumes bâtis. A défaut, ils ne peuvent être admis que s’ils bénéficient d’un traitement de qualité destiné à en limiter l’impact visuel. Le regroupement et l’intégration des accessoires à caractère technique (extracteurs, gaines, édicules ascenseur, caissons de climatisation, garde-corps…) doivent être recherchés de façon à en limiter l’impact visuel.

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58 58

Gaines et conduits :

Les gaines et conduits exhaussés doivent être réalisés de façon à s’intégrer visuellement aux formes, matériaux, revêtements des murs extérieurs leur servant de support. Tout projet entrant dans ce cadre doit comporter l’étude précise de leur implantation et une présentation du traitement envisagé. Sols extérieurs :

- Voies automobiles privées : elles doivent être traitées avec autant de soin que les voies publiques de la zone.

- Voies cyclables et voies piétonnes : elles doivent être traitées de manière à pouvoir être distinguées nettement avec des autres voies.

- Talus : ils doivent être traités en talus stabilisés engazonnés et plantés. Murs de soutènement :

Ils devront être traités avec le même soin et en harmonie avec l’architecture des bâtiments voisins. Ils doivent être agrémentés de plantations grimpantes afin de les intégrer dans le paysage environnant. Les panneaux solaires :

Ils sont autorisés sur l’ensemble de la zone UX à condition d’être intégrés à l’architecture des constructions. Antennes et coupoles :

Les antennes et coupoles émettrices ou réceptrices (radios, télévisions, radiotéléphones) doivent être implantées en partie supérieure des bâtiments et en retrait des façades. Elles ne doivent pas, dans la mesure du possible, être visibles depuis l’espace public. ARTICLE UX12 – OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE D’AIRES DE STATIONNEMENT

1 place par logement. ARTICLE UX13 – OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRE, D’AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

Non réglementé. ARTICLE UX14 – COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Non réglementé.

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VI.3. EMPLACEMENTS RESERVES MIS EN COMPATIBILITÉ

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33 Servitude de mixité sociale – Détail de la servitude en annexe n°5b

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VI.4. SERVITUDES DE MIXITE SOCIALE MISES EN COMPATIBILITÉ

Sont présentées les servitudes de mixité sociale existantes sur la commune, avec la servitude n°33 nouvellement créée dans la zone UX lors de la mise en compatibilité.

Repère

Parcelles

concernées

Nature des

logements aidés

Objectifs de mixité sociale :

surface de plancher à réaliser

5

AD n°87 en partie AD n°341 et

AC n°273 en totalité soit 2 499 m²

PLAI (5%) PLS (30%)

PLUS (65%)

30 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 1 146 m² de surface de plancher.

7 AH n°478 et 479 en

partie soit 6 030 m²

PLAI (5%) PLS (30%)

PLUS (65%)

40 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 2 000 m² de surface de plancher.

23

AC n°224 en partie, 222, 223, 407 et 408 en totalité soit 3 727 m²

PLAI (30%) PLS (40%)

PLUS (30%)

25 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 600 m² de surface de plancher.

26 AH n° 40, 41, 42, 43, 44 en totalité

soit 1 898 m²

PLAI (5%) PLS (30%)

PLUS (65%)

40 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 1 675 m² de surface de plancher.

27

AC n°601, 602, 603, 604, 605, 606, 607, 608, 609, 610, 611, 612, 613, 614, 615,

616 et 617 en totalité soit 4 349 m²

PLAI (5%) PLS (30%)

PLUS (65%)

25 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 2 500 m² de surface de plancher.

30

AC n° 48, 50, 51, 52, 53, 321, 322 et

61 pour une superficie

totale soit 3 861 m²

PLAI (30%) PLS (40%)

PLUS (30%)

25 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 1 250 m² de surface de plancher.

32

AC n° 180, 181, 182, 183, 184, 185,

186, 188, 347 et 348 pour une superficie de

3 040 m²

PLAI (20%) PLS (50%)

PLUS (30%)

25 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les terrains

concernés et au minimum 1 100 m² de surface de plancher.

33

AI n° 168, 171, 184, 446, 447

en totalité et n°185 pour partie,

soit 1 038 m²

35% de LLS : PLAI (20%) PLS (14%)

PLUS (66%)

5% de logements en accession

encadrée.

39 % de la surface de plancher totale à réaliser sur les parcelles AI n° 168, 171, 184, 185, 446 et 447

et au minimum 1 200 m² de surface de plancher.

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I

ANNEXE 1 : PLANS GENERAUX DES TRAVAUX

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II

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III

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IV

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V

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VI