Il caso di un hotel di Rimini

Ferdinando Fabbri - Studio TI Società di Ingegneria

1

PREMESSA (necessaria)

Ci troviamo di fronte a due scenari:

Il primo è la fine della vecchia edilizia

• Ciò vuol dire che la progettazione, le tecniche di produzione,le tecnologie applicate, la cultura - basata sul modelloquantitativo - che l’hanno espressa, sono obsolete einsostenibili con i nuovi parametri dello sviluppo

• Il patrimonio edilizio italiano nelle sue diverse tipologie efunzioni, privato e pubblico, ha bisogno di una profondarigenerazione per essere “sostenibile” e per “avere mercato”

2

La fine della vecchia edilizia

• Nel XIX Rapporto 2012 (congiunturale e previsionale) su “Ilmercato delle costruzioni”, a cura del Centro Studi e RicercheCRESME , si registra nel 2011 un mercato a tre facce:

a) gli investimenti in impianti per le Fonti Energetiche Rinnovabili ‘superano’ nel 2011 gli investimenti della nuova edilizia residenziale e certificano la riconfigurazione del settore;

b) boom per gli impianti trainati dall’energy technology;(tengono le finiture sostenute dalla riqualificazione)

c) è profondo rosso per strutture e opere edilizie (tradizionali) affossate dal crollo della nuova costruzione

3

• Per i sindacati del comparto edilizio (Feneal-Uil, Cgil-Fillea eFilca-Cisl), in un documento recente alla base dellamanifestazione nazionale dei primi di marzo, il settore dellecostruzioni è uno dei più gravemente danneggiati dalla crisieconomica, in termini sociali, economici e occupazionali.

• Sarebbero 300.000 i lavoratori che, a partire dal 2007 (iniziodella grande contrazione) hanno perso il posto, a cui siaggiunge l’aumento dell’illegalità e dell’irregolarità del lavoro,in un sistema già di per sé critico.

La fine della vecchia edilizia 4

Il secondo scenario è rappresentato dalle strategie disviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali

che spingono verso la riqualificazione urbana e la rigenerazione edilizia

5

Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali.L’Europa

• Nel dicembre 2008 il Parlamento europeo ha approvato il(famoso) pacchetto clima-energia volto a conseguire gliobiettivi che l'UE si è fissata per il 2020: ridurre del 20% leemissioni di gas a effetto serra, portare al 20% il risparmioenergetico e aumentare al 20% le fonti energeticherinnovabili.

• Nel marzo 2010 la Commissione Europea ha varato undocumento importante per l’Europa del 2020 incentrato sutre priorità: crescita intelligente, sostenibile, inclusiva.

• Riproponendo (per quanto riguarda la sostenibilità) il filoconduttore che orienta e vincola l’opera degli Stati membri:ridurre le emissioni di gas a effetto serra almeno del 20%rispetto ai livelli del 1990, portare al 20% la quota delle fontidi energia rinnovabile nel nostro consumo finale di energia emigliorare del 20% l'efficienza energetica.

6

I governi localiRegione Emilia-Romagna

• la Delibera di Assemblea Legislativa n. 156/2008:“Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisitidi rendimento energetico e sulle procedure di certificazioneenergetica degli edifici”

• la deliberazione della Giunta Regionale del 20 settembre2010, n.1362: “Modifica degli allegati di cui alla parte secondadella delibera di Assemblea legislativa n. 156/2008”

Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali 7

I Comuni

In quelle delibere regionali devono provvedere:

• ad individuare le parti del territorio per le quali si prevede larealizzazione di infrastrutture energetiche a rete a servizio delsistema insediativo;

• ad individuare le aree idonee a realizzare gli impianti diproduzione di energia da fonti rinnovabili o mediantecogenerazione ad alto rendimento;

• ad attivare le procedure attraverso cui selezionare, anche conmodalità concorsuali, le proposte di intervento più idonee arealizzare infrastrutture e impianti, di interesse pubblico edella comunità locale, conformemente a quanto previsto dallaL.R.20/2000.

Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali8

Ma soprattutto la L.R. n.6/2009 (Governo e riqualificazionesolidale del territorio) prevede che:

Il Consiglio Comunale individui gli ambiti del territoriourbanizzato da assoggettare a riqualificazione definendo e tempie i temi d’azione e gli obiettivi di qualità energetica, ambientale,sociale e architettonica che si intendono realizzare.

Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali9

Si segnala inoltre:

La Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio,del 19 maggio 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia(che modifica la Direttiva 2002/91/CE) per cui

• “Gli edifici sono responsabili del 40 % del consumo globale dienergia nell’Unione.

• Pertanto, la riduzione del consumo energetico e l’utilizzo dienergia da fonti rinnovabili nel settore dell’ediliziacostituiscono misure prioritarie, necessarie per ridurre ladipendenza energetica dell’Unione e le emissioni di gas aeffetto serra…”

• Si impone quindi che a partire dal 1° gennaio 2021 sirealizzino solo nuovi edifici neutrali dal punto di vistaenergetico, cioè a consumi “quasi zero”

Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali10

Il quadro è dunque chiaro:

da una parte, è finita una fase e il mercato delle costruzionista radicalmente cambiando aprendosi sempre più versonuove tecnologie costruttive trainate dalle Fonti EnergeticheRinnovabili

dall’altra precisi obiettivi e direttive europee (non sempresuffragate da adeguate politiche locali e nazionali) dentro lequali occorre muoversi

11

Come muoversi Le cinque

Si sta aprendo una fase nuova:

nella programmazione pubblica nel mondo delle professioni tecniche nella formazione e ricerca nella consapevolezza delle imprese nella sensibilità dei cittadini

ecupero – iuso – iqualificazione – igenerazione – icercaQuesti non sono solo termini accademici ma parametri chestanno plasmando giorno dopo giorno il lavoro, il mercato,l’abitare…

12

Il Convegno CNA

la CNA Emilia Romagna e i tecnici incaricati cercano di offrire unpiccolo contributo concreto verso…

soluzioni (modelli) di fattibilità che proprio in quanto fattibilireclamano:

• politiche fiscali adeguate;

• progetti finanziari dedicati;

• politiche urbanistiche con al centro la rigenerazione edilizia(gli strumenti normativi ci sono tutti a partire dalla legge20/2000);

• azioni dell’impresa non più orientate alla semplice renditaimmobiliare ma sempre più alla qualità totale del prodottoedilizio, che per essere tale (e perciò per avere mercato) deveincorporare un’alta qualità sociale.

13

Il lavoro svolto

Abbiamo esaminato tre tipologie di edifici:

• la residenza

• l’albergo

• la scuola (presa come esempio più diffuso di edificio pubblico)

Oggi presentiamo le prime due:

la residenza e la struttura ricettiva alberghiera

14

L’albergo

Perché l’albergo?

Per aspetti generali:

rappresenta una costruzione originale che deve essere ingrado di farsi abitare (bene) rispondendo in tempo reale adesigenze mutevoli;

è condizionato e condiziona il territorio che lo ospita;

deve avere una sua identità strutturale e immaginaria;

si tratta di una progettazione complessa e ad altaspecializzazione, l’albergo non è solo casa ma è allo stessotempo città.

Il lavoro svolto 15

Per aspetti concreti, di rilevanza quantitativa

In Emilia Romagna sono 8.800 le strutture ricettive alberghiere

di cui:

3200 sulla costa

290 nelle città capoluogo

349 sugli Appennini

207 in città termali

Il lavoro svolto 16

CASO DI STUDIO: struttura alberghiera realizzata negli anni ’60 e ristrutturata negli anni ‘90 in Provincia di Rimini

Sintesi dei dati ingresso – Situazione AttualeDati generali• Luogo: Rimini• Tipologia: struttura alberghiera di 5 piani fuori terra con

ingresso, sala da pranzo, circa 40 camere da letto ed unseminterrato ad uso cantine, lavanderia e centrale termica.

• Struttura portante: in muratura e solai misti in laterizio e cls.• Murature perimetrali: mattoni pieni e semipieni portanti.• Serramenti: vetrocamera e telaio metallico.• Solaio verso seminterrato: misto in laterizio e cls non

coibentato.• Copertura: copertura piana con solaio misto in laterizio e cls

non coibentato.• Produzione di energia da fonti rinnovabili: nessuna.• Consistenza: superficie utile 1.279 mq. 17

Consumi energetici dell’ultimo anno

• Gas metano (al netto delle cucine): 23.204 smc (222.759kWh), costo in bolletta pari a 0,43 €/smc (compresi servizi direte e imposte), per un totale di 9.977,00 €/anno.

• Energia elettrica: 215.000 kWh circa, costo in bolletta pari a0,16 €/kWh (compresi servizi di rete e imposte), per un totaledi 34.400,00 €/anno.

• Acqua: 4.907 mc/anno costo in bolletta pari a 1,50 €/mc (alnetto dei costi per l’impianto antincendio) per un totale di7.350,00 €/anno (*).

(*) il dato relativo al consumo d’acqua è stato riportato solamente per valutazionestatistica, non essendo stato inserito fra gli interventi migliorativi

Caso di studio18

Il totale costi di gestione

con le soluzioni impiantistiche,elettriche e meccaniche attuali,

prese in considerazione per la valutazione economica, al netto

dei costi idrici, risulta pari a

44.377,00 €/anno

Caso di studio19

Indicatore di performance basato sui consumi

(energia primaria):

• Gas metano: 206,10 kWh/mq

• Energia Elettrica: 122 kWh/mq di sup. utile

I consumi sopra indicati individuano un indice di prestazione energetica dell’intero fabbricato pari a 206 kWh/mqanno

(85% riscaldamento e 15% per produzione ACS).

Tale indice colloca l’edificio nella Classe F

Caso di studio 20

A titolo di esempio il raggiungimento della Classe A (con unvalore EPtot≤40 kWh/mqanno) è ottenibile soltanto a seguito diun intervento di demolizione e ricostruzione del fabbricato.

E comunque nel caso di una nuova costruzione, il limite (minimo)di prestazione energetica per il condizionamento invernale e laproduzione di acqua calda sanitaria è pari a Eptot limite : 65,25kWh/mqanno, e corrisponde alla Classe C (tra 60<Eptot≤90kWh/mq anno).

Caso di studio 21

Interventi migliorativiGli interventi applicabili ed economicamente sostenibili risultano:

• Caso 1 Rifacimento dell’involucro edilizio: coibentazione delle pareti perimetraliesterni e della copertura piana.

• Caso 2 Ristrutturazione impiantistica: sostituzione della caldaia con generatore agas a condensazione ad alto rendimento; ottimizzazione del sistema didistribuzione con installazione di pompe di circolazione ad inverter, istallazione direcuperatore a flussi incrociati sulle unità di trattamento aria.

• Caso 3 Ristrutturazione impiantistica elettrica: sostituzione delle pompe dicircolazione del tipo on-off a portata costante con pompe a portata variabile,sostituzione lampade ad incandescenza all’interno delle camere e del sistema digestione delle accensioni nei corridoi ai piani, sistema di gestione che valutil’occupazione o meno della camera stessa, sostituzione ascensore da 4 personeobsoleto con ascensore a fune a basso consumo elettrico.

• Caso 4 Ristrutturazione globale: ristrutturazione dell’involucro edilizio econtestuale ristrutturazione impiantistica.

- sfruttamento della micro-cogenerazione;

- installazione di un sistema di pannelli fotovoltaici integrati nella struttura dellapensilina

Caso di studio22

Caso 1) Rifacimento dell’involucro edilizio

• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:EPtot:143,06 kWh/mqanno

• Minor costo approvvigionamento gas metano:

3.600,00 €/anno

• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:

22.306 kgCO2/anno

• Costo dell’intervento di ristrutturazione involucro edilizio:circa 37.000,00 €

• Classe energetica raggiungibile:

Classe E

Caso di studio – interventi migliorativi 23

Caso 2) Ristrutturazione impiantistica meccanica

• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:EPtot:169 kWh/mqanno

• Minor costo approvvigionamento gas metano:

2.110,00 €/anno

• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:

13.040 kgCO2/anno

• Costo dell’intervento di ristrutturazione impianti meccanici:

circa 28.500,00 €

• Classe energetica raggiungibile:

Classe E

Caso di studio – interventi migliorativi 24

Caso 3) Ristrutturazione impiantistica elettrica

• Costo dell’intervento di ristrutturazione impianti elettrici:

circa 116.000,00 €

• Illuminazione - Nuovo Consumo: 5.511 kWh/anno

• Costo complessivo (energia + mantenimento):

5.342,00 €/anno

• Pompe Centrale Termica - Nuovo Consumo: 4.200 kWh/anno

• Costo energia: 672,00 €/anno

• Sistema di Gestione camere - Nuovo Consumo stimato:

17.865 kWh/anno

• Costo energia: 2.858,00 €/anno

• Ascensore - Nuovo Consumo: 8.750 kWh/anno

• Costo energia: 1.400,00 €/anno

• Classe energetica raggiungibile: Classe E

Caso di studio – interventi migliorativi 25

Caso 4) Ristrutturazione globale

• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:EPtot:112 kWh/mqanno

• Minor costo approvvigionamento gas metano:

5.375,00 €/anno

• Minor costo approvvigionamento energia elettrica:

7.000,00 €/anno

• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:

33.340 kgCO2/anno

• Costo dell’intervento di ristrutturazione globale:

circa 181.500,00 €

• Classe energetica raggiungibile: Classe D

Caso di studio – interventi migliorativi 26

Con l’applicazione delle soluzioni impiantistiche proposte, afronte di un importo degli investimenti pari a circa 181.500,00 €,un consumo di gas metano di 10.704 smc/anno e un consumo dienergia elettrica di 36.326 kWh/anno, si evidenzia un risparmioannuo di circa 12.375,00 €/anno

[A questa differenza va aggiunta una quota parte di risparmio legatoall’impianto di micro cogenerazione, che dipenderà dall’esattodimensionamento della macchina e dalle ore di funzionamentopreviste e una quota parte legata all’impianto fotovoltaico, che a suavolta dipenderà dalla superficie di pannello effettivamente realizzata edalle condizioni del contratto con Enel]

Caso di studio – interventi migliorativi 27

Consuntivo economico costi/ricavi

Alla luce delle analisi fatte sull’hotel in esame possiamoconcludere che :

Costo interventi migliorativi Involucro edilizio: 37.000,00 € Impiantistica meccanica ed edile: circa 28.500,00 € Impiantistica elettrica: circa 116.000,00 €

Totale costo degli investimenti: 181.500,00 €

Risparmio economico totale di gestione: 12.375,00 €/anno (*)

Tempo di rientro complessivo: 15 anni

(*) Che corrisponde a circa il 28 % del costo di gestione totale per gas ed elettricità,riportato al capitolo “Consumi energetici dell’ultimo anno”.

Caso di studio28

Sintesi conclusiva

5 punti critici

1

Pur essendo, quello esaminato, un hotel di buona qualità media:

siamo sotto la soglia di efficienza (minima)

energetica e ambientale (fascia f);

29

2

I processi di miglioramento delle prestazioni energetiche e ambientali possono essere ammortizzati nell’arco medio di

13/15 anni

senza tener conto di alcun tipo di incentivo.

Solo utilizzando gli incentivi in essere (36%-55%) si potrebbe stare attorno alla soglia dei 10 anni, ma non vi sono sicurezze a

lungo periodo.

30

3

Si apre il tema degli

incentivi mirati,

nati e proposti a livello locale, modulando in maniera premiale, per esempio, l’IMU, la tassa sui rifiuti, l’imposta soggiorno

(qualora venga applicata) e alcuni tributi comunali (pubblicità, occupazione suolo pubblico, passi carrai ecc.),

a favore delle imprese che investono.

31

4

Se il focus della valutazione

si sposta dal singolo esercizio al contesto macro, abbracciando dunque decine e decine di alberghi,

è possibile ipotizzare un grande e fattibile progetto di rigenerazione edilizia delle strutture ricettive della Costa

su ampia scala (ad esempio con l’uso della geotermia sfruttando l’acqua del mare) avente al centro le fonti rinnovabili e

l’ambiente salubre, a partire dall’aria.

32

5

Infine, l’azione deve spostarsi anche sul versante delle imprese del settore edilizio.

I consorzi degli artigiani, cresciuti e strutturatesi in maniera efficace negli ultimi anni in molte realtà provinciali, potrebbero

farsi carico, sostenuti dal mondo bancario e assicurativo, di pacchetti mirati in grado di far convergere in un processo virtuoso le condizioni di base, da quelle tecniche a quelle operative, da quelle finanziarie a quelle strutturali, per il

raggiungimento di elevati standard energetici e ambientali nelle attività ricettive della regione.

33

Ferdinando Fabbri Studio TI – Società di ingegneriaVia Flaminia, 138 Riminiwww.studioti.com

www.slideshare.net/ferdinandofabbri

34