TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO – Esecuzione Immobiliare n°39/04 Ricci Rosella C/ XXXXXXXXXXXXXX

PREMESSA

L’anno duemilasei il giorno ventitrè del mese di Giugno, l’Illustrissimo Signor Giudice Esecutore del Tribunale di Ascoli Piceno Dott. M. Bartoli conferiva incarico di esperire una Relazione scritta al sottoscritto Arch. Rosario Taibbi fissando il termine di presentazione “…in quarantacinque giorni prima dell’Udienza del

26/01/07”. Lo scrivente, preso atto dei quesiti, accettava il mandato e prestava il giuramento di rito.

La relazione è da esperire nell’ambito del procedimento di Esecuzione Immobiliare R.E. 39/04 promosso da Ricci Rosella c/ XXXXXXXXXXXXXX . Alla presente procedura è inoltre riunita la N.°30/05.

CAP. 1°)-- QUESITI :Q.1: Identificazione e descrizione del bene oggetto della

vendita.Q.2: Situazione edilizio urbanistica e sanitaria

dell’immobile;Q.3: Stato di possesso;Q.4: Vincoli ed oneri giuridici;Q.5: Stima dell’immobile;

CAP. 2°)-- INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA :Si puntualizza che i beni oggetto dell’incarico sono due, uno è posto in San Benedetto del Tronto e l’altro nel

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Comune di Acquaviva Picena. Ne consegue che la presente sarà suddivisa in due sezioni distinte, una per ciascun immobile.

CAP. 3°)-- IMMOBILE SITO IN SAN BENEDETTO DEL TRONTO (LOTTO 1):

3.A)-- Individuazione toponomastica :L’immobile è ubicato in via Nicolò Macchiavelli civico 23, piano II°.La denominazione della via, nel tempo ha subito delle variazioni, a tal fine si rappresenta che negli anni ’60 aveva la denominazione di Via Manzoni, successivamente assunse la denominazione di via Calatafimi, ed oggi quella di via Macchiavelli.

3.B)-- Individuazione catastale

L’immobile è allibrato nel N.C.E.U al foglio mappa 5 del comune di San Benedetto del Tronto, particella 771/3, cat. A2, classe 5, consistenza vani 5,5 3.C)-- Intestazione catastale:

L’unità immobiliare è intestata ad XXXXXXXXXXXXXX nato a San Benedetto del Tronto l’11 dicembre 1956, prop. per ½; XXXXXXXXXX, nata a San benedetto del Tronto il 10 maggio 1961, prop. per ½.

3.I°)- SITUAZIONE URBANISTICA:L’immobile, limitatamente alla consistenza del piano terra e primo piano, non oggetto di esecuzione, fu edificato con Permesso di Costruzione n°. 17224 del 25

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febbraio 1960, in capo ad Angellotti Guglielmo e Neroni Giuseppina.Un porzione del secondo piano, non oggetto di esecuzione, poiché fa capo ad Angellotti Federico,fu edificata a seguito di Permesso di Costruzione n°. 00235 del 31 luglio 1968.

La seconda porzione del secondo piano, ossia quella oggetto del presente procedimento, è stata assentita con Permesso di Costruzione n°. 00236 prot. 7484 del 31

luglio 1968, in capo ai Sigg. Angellotti Guglielmo e Neroni Giuseppina (Cfr. allegato n°. 3).La veranda che chiude una porzione del balcone a secondo piano, in uno ad altre opere non attinenti il

procedimento de quo è stata condonata ai sensi della L. 47/1985, giusta Concessione Edilizia n°. 033 rilasciata il 4 febbraio 2002 (Cfr. allegato n°. 3).In atti non è stata riscontrato alcuna certificazione di abitabilità e/o agibilità, ma in ragione dell’epoca in cui è stato realizzato l’immobile, la situazione è aderente a prassi all’epoca vigente. Allo stato delle conoscenze nulla risulterebbe impeditivo all’esito favorevole in caso di richiesta di rilascio.

3.II°)- STATO DI POSSESSO:Per quanto l’immobile in descrizione, sembra essere in uso ad uno dei figli dell’esecutato Signor. XXXXXXXXXXXXXX, per come dichiarato dalla Signora Ricci, in fase di sopralluogo dello scrivente CTU.

3.III°)- VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

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L’immobile è intestato per metà all’esecutato XXXXXXXXXXXXXX, mentre l’altra metà si appartiene alla di lui moglie XXXXXXXXX. I coniugi sono legalmenti separati.L’immobile ricade in un fabbricato composto da sette unità abitative, senza condominio costituito. Le parti condominiali sono ridotte alla scala di accesso comune e ad una modestissima pertinenza scoperta posta al piano terra (Cfr. allegate planimetrie-Diseg.1)

Per quanto inerente i vincoli giuridici, questo CTU, alla luce della documentazioni in proprio possesso riferisce sugli oneri e vincoli che: Restano a carico dell’acquirente:

Vincolo od oneri 1 Vincoli trascritti no2 Oneri condominiali si3 Domande giudiziali no4 Vincoli artistici, storici di

inalienabilità o indivisibilità no5 Diritti demaniali no6 Usi civici no

7 Atto di asservimento urbanistico no8 Convenzioni matrimoniali e provv. no

Che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura:

Vincolo od onere si noa Iscrizioni a spese dell’acquirente nob Pignoramenti ed altre trascrizioni si (1)

c Difformità catastali no

3.IV°)- QUOTE DI PIGNORAMENTO:(1) Quelli derivanti dalla procedura in corso;

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a)- Immobile di via Macchiavelli, 23: 500/1000 in capo ad XXXXXXXXXXXXXX ;

b)- Immobile di via Macchiavelli, 23: 500/1000 in capo al coniuge legalmente separato Signora Ricci Rosella.

c)- E così per l’intero costituito da 1000/1000.

3.V°)- DESCRIZIONE DEI BENI: L’immobile posto a quota di secondo piano, è possibile

raggiungerlo tramite una scala priva di ascensore.Nell’appartamento ci si immette attraverso una normale porta caposcala in legno. Entrando, sulla destra, si articola un vano destinato a soggiorno-pranzo collegato ad una modestissima veranda che funge da sala cottura (Cucinino). Dallo steso vano ci si può immetter in un balcone a sporto che prospicie sulla via Macchiavelli. Il balcone interessa l’intero prospetto sulla via pubblica (direzione Est) e parte del prospetto a Nord che prospicie soprastante l’area condominiale (v. Foto n.1-9)Sempre rispetto a chi entra, frontalmente ci si può immettere in un piccolo vano, senza porta utilizzato a salottino.Sulla sinistra, per chi entra, si articola un disimpegno che, nell’ordine orario, consente di accedere, ad un piccolo guardaroba, ad un piccolo w.c. privo di antibagno, due camere da letto e un servizio igienico con bagno (Cfr. allegata planimetria-Diseg.1).

3.V°.a)-- Struttura:da quanto è stato possibile esaminare la struttura è costituita da muratura ordinaria e

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solai in latero-cemento prefabbricato. Il tutto in buono stato di conservazione.

3.V°.b)-- Rifiniture:le rifiniture interne sono costituite da pavimento in marmo, pareti intonacate e scialbate, infissi in legno. L’allegata documentazione fotografica né attesta il buono stato di conservazione e manutenzione (v. Foto da

n.3 a n. 8).

Le rifiniture esterne, sono costituire da semplice intonaco colorato, infissi in legno con tapparelle di plastica e parapetto del balcone in ferro a spartiti semplici.Il fabbricato, nel suo complesso occupa una superficie lorda vendibile di mq. 95 circa, oltre mq. 4 pari al 50% del balcone a sporto, e così per complessivi mq. 99.

3.VI°)- DOTTRINA ESTIMATIVA:Prima di passare alla concretizzazione del proprio parere, sembra opportuno fare breve cenno sugli insegnamenti della dottrina estimativa, ciò per comprendere i principi su cui si è supportato lo scrivente stimatore.

• L’Estimo è quella disciplina che insegna ad esprimere motivati giudizi sul valore dei beni economici;

• L’essenza logica di ogni valutazione è costituita dall’atto sintetico dell’intelletto col quale riconosce che due cose possono sostituirsi l’una

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all’altra per un certo scopo, ossia, per raggiungere un determinato fine;

• È di notevole interesse conoscere la nozione che fa il “TRINCI” dell’estimo: “Dopo di essersi assicurati

della quantità è da sapersi, che è cosa altrettanto

necessaria esser certi della qualità del suolo dei

beni da stimarsi; cosa che per vero dire non è così

facile sapersi, non solamente da tutti gli uomini, ma

neppure da molti che francamente per bravi estimatori

si spacciano, n’è si può descrivere in maniera di

farla facilmente comprendere, o ridurre a

dimostrazione, come la misura, ma bensì ad un’arte,

che ha la sua vera dipendenza, non meno da una savia,

e lunga pratica, che da un certo natural

conoscimento. Ma sia come si vuole, prendendo animo

dirò il mio sentimento, se non con tal fiducia

persuadere altresì, al meno con brevità e con

chiarezza”;• Il “BORIO” afferma che stimare vale determinare del

bene il prezzo corrente sopra un mercato di

determinato luogo e tempo, e prosegue poi: ”Per approssimarsi, quando umanamente possibile, al giudizio che può fare di un fondo un libero mercato…”;

• Dal canto suo il “MUZII” afferma che la stima dei fondi consiste: “nel determinare il prezzo corrente nel mercato di un dato luogo e di un dato tempo”;

• Il “NICCOLI” puntualizza: “ la stima di una qualsiasi cosa permutabile non può dare la misura assoluta del suo valore, ma solo la sua misura relativa ad un determinato mercato di un determinato tempo”;

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• Quasi contemporaneamente il “TARANTINI” aveva scritto che: “L’estimo ha per scopo la stima dei fondi, il sapere cioè indicare in un dato tempo ed in un dato luogo il prezzo corrente, basandosi sulla libera concorrenza del mercato e sulle circostanze particolari a quello attinente”;

• Il “BORDIGA” definisce l’Estimo, o Arte delle Stime, come: “ quell’insieme di nozioni che si propone l’indagine dei metodi per la determinazione del valore dei beni”;

• E siamo al “TOMMASINA” che concepisce “L’estimo come un ramo dell’Economia applicata alla Stima”;

• Dice il “SERPIERI” che stimare o valutare un bene economico: “Significa attribuirgli un valore, espresso di regola in unità monetaria, rispondente al fine della stima, ossia significa determinare quale quantità di moneta può ritenersi, per gli scopi della stima, equivalente al bene da stimare”;

In sintesi possiamo affermare che l’Estimo è la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare.

3.VII°)- MERCATO: Pare altrettanto rilevante fare breve cenno al concetto di “mercato”. Nell’Estimo intendiamo “mercato” il luogo economico in cui insiste il bene oggetto della determinazione del più probabile valore di mercato, ed in cui operano, in regime di libera concorrenza, un numero

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indefinito di venditori ed altrettanto numero indefinito di compratori.Il mercato è, quindi, l’ambiente che dà vita al giudizio di stima, nella sua migliore interpretazione sta tutta la forza persuasiva di cui deve essere dotato il giudizio stesso. Questa interpretazione non può che dare un carattere di soggettività al giudizio di valutazione, soggettività che lo stesso estimatore assimila sia nella fase di studio del mercato, sia nella fase interpretativa. Non pare esservi dubbio che il mercato dell’immobile oggetto di stima è limitato al mercato del Comune di San Benedetto del Tronto, alquanto modesto e limitato in ragione alla ubicazione dell’immobile e del suo stile costruttivo, piuttosto datato e difficilmente modificabile.

3.VIII°)- METODO: Si chiama “metodo”, l’ordine che il pensiero deve seguire per pervenire alla saggezza e conforme al quale esso pensa una volta che vi è pervenuto (E. Gilson); il “metodo” così non può che appartenere alla logica e alla metodologia non può che essere teorica.

Per esplicitare l’insegnamento pervenuto, è necessario richiamare il significato e l’importanza di tre concetti, su cui è basato il nostro ragionamento. Essi sono: il bene economico, il mercato, il valore. Su questi tre valori si supporterà il contenuto della presente relazione.

3.IX°)- METODO DELLA STIMA

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In assenza di libri contabili e di dati analitici oltre che per la specifica destinazione d’uso imposta dallo strumento urbanistico, risulta pressoché impossibile procedere ad una stima analitica.“Il metodo sintetico” per la valutazione di un immobile si estrinseca nella comparazione delle sue caratteristiche, intrinseche ed estrinseche con le caratteristiche dei fabbricati di cui sono noti i prezzi riferiti a parametri analoghi.Nella fattispecie, non pare, ovviamente, possibile assumere sic et sempliciter, un parametro comparativo reale. Nessun altro fabbricato con similari condizioni è stato posto in vendita nelle aree viciniore ed in epoca recente.In rapporto agli insegnamenti della dottrina, pertanto, i parametri che si sono assunti, sono quelli rilevati direttamente dal mercato per immobili che abbiano delle connotazioni confacenti con quello oggetto di stima (la ubicazione, la consistenza e la tipologia di rifinitura) a seguito della cui assunzione è scaturita un’attenta analisi comparativa.

3.X°)- STIMA La stima, in assenza di elementi analitico–contabili, non potrà che avvenire per via sintetica e per comparazione, fermo restando la commisurazione degli elementi concorrenti alla determinazione del mercato.

3.XI°)- DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE (LOTTO 1):Prima di procedere all’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile appare opportuno puntualizzare che l’immobile ricade nella zona prossima

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alla Stazione ferroviaria e al porto di San Benedetto del Tronto, ed insiste in un rione caratterizzato da fabbricati a cortina sorti a cavallo fra la fine degli anni ’60 e i primi anni ’80. Inoltre, si pone molto vicino ad altri fabbricati (mediamente circa mt. 3) e non insiste in zona con vocazione turistica. La stessa zona è scarsamente idonea ad attività commerciali, ad esclusione di quelli ad interesse strettamente locale, non presenta nessun elemento di privilegio o valenza particolarmente positiva.La connotazione principale è: costruzione anonima in zona altrettanto anonima.

3.XI°.a)-- Caratteristiche intrinseche:

Fra le caratteristiche intrinseche esaminate, pare menzionare: l’orientamento: che non è ottimale atteso che risulta esposto, per la zona giorno ad Est e la zona notte ad Ovest, quindi poco sole nella zona giorno e molto sole nella zona notte; il grado di finimento e lo stato di manutenzione : il grado di finimento è risultato molto datato e in buone condizioni, quindi incide in modo non particolarmente favorevole alla determinazione del valore di mercato; lo stato di manutenzione è buono per come mostrato anche dalle allegate fotografie; le caratteristiche igieniche: nella generalità si potrebbe definire “normale” in rapporto alla ubicazione e alla destinazione; le dimensione dei vani: sono buone in rapporto alla destinazione dei singoli vani e

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in rapporto alla destinazione complessiva; la consistenza complessiva: è di per sé buona.

Le caratteristiche intrinseche, risultano pertanto un fattore di poco sufficiente.

3.XI°.b)-- Caratteristiche estrinseche: Fra le caratteristiche estrinseche che si sono esaminate si fa cenno su:collegamento con il centro: risultato positivo perché l’immobile pur trovandosi nella immediata periferia, di trova ben collegata con il centro e con i servizi dominanti nel circondari; la cura dei servizi: anche questi sono rientranti nella norma, in rapporto a quelli che sono i servizi pubblici; Le strade, fognature, impianti di acqua, gas, energia elettrica, ecc: si tratta di opere infrastrutturali esistenti ed hanno capienze sufficienti; Aspetti climatici,

panoramici, ambientali, vincolistici, ecc: sono aspetti discretamente favorevoli anche se occorre precisare che l’immobile non gode di vista a mare, è separato dal mare dalla linea ferroviaria e da altri apprestamenti antropomorfi che fanno sì che le zone di balneazione siano discretamente lontane. Ubicazione e servizi di parcheggio: occorre mettere in risalto che nelle zone viciniori vi sono diverse aree pubbliche destinate a parcheggi pubblici, anche se in

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talune fasce orarie possono risultare piuttosto intasati. L’immobile non gode di parcheggio autonomo

Le caratteristiche estrinseche, risultano pertanto un fattore di poco positivo.

3.XII°)- DIVISIBILITÀ: Il bene sopra argomentato non presenta alcuna ipotesi di divisibilità, pena la perdita della funzionalità in rapporto alla destinazione d’uso attuale e conseguente caduta a picco del già modesto valore di mercato.

CAP. 4°)-- IMMOBILE SITO IN ACQUAVIVA PICENA:

4 A) Individuazione toponomastica :L’immobile è posto nella zona industriale in via

Nicolò Copernico civico 13, costituito da piano terra,

I° e sottotetto mansardato.

4 B) Individuazione catastale L’immobile è allibrato nel N.C.E.U al foglio mappa 6

del Comune di Acquaviva Picena, particella 329/6,in corso di costruzione, piano 1°;

Part. 329/7 in corso di costruzione, piano sottotetto mansardato;

Part. 329/9 categoria C/3, classe 1, consistenza mq. 222

4 C) Intestazione catastale:

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l’unità immobiliare è intestata ad XXXXXXXXXXXXXX nato a San Benedetto del Tronto l’11 Dicembre 1956, per l’intero.

4-I°)-- SITUAZIONE URBANISTICA: L’immobile di che trattasi, in uno ad altra porzione di fabbricato che oggi risulta in ditta “Carrozzeria Viviani Carlo” e ad altra in ditta “Torrefazione Chicco d’Oro di Astraceli A. & C. snc.”, (questi ultimi due sono soggetti non attinenti alla presenta procedura) è stato oggetto di diverse autorizzazioni Comunali che di seguito di elencano.

Concessione edilizia n°. 925 del 26 apr. 1978; Concessione edilizia n°. 102 del 03 dic. 1980; Concessione edilizia n°. 006 del 02 febbr. 1984; Concessione edilizia n°. 089 del 25 ott. 1985; Concessione edilizia n°. 015 del 24 mar. 1999; Concessione edilizia n°. 056 del 03 sett. 1999; Denunzia Inizio attività prot. 7367 del 14.11.01

Il CTU non ha proceduto alla verifica urbanistica di tutte le pratiche, dato che anche con la presentazione della richiesta di variante alla Concessione Edilizia n°. 56/1999, il progettista ha avuto modo di richiamare tutte le precedenti autorizzazioni e il Comune ha assentito la variante; ciò significa in modo marchiano che il Comune ha verificato la regolarità delle autorizzazioni stesse.Il sottoscritto, ha comunque esaminato la C.E. n°. 15/1999, la C.E. n°. 56/1999; la Dia del 2001 e i grafici della variante alla C.E. n°. 56/1999.

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L’analisi di questa documentazione conduce al convincimento che lo stato di fatto rappresentato dal progettista e autorizzato dal Comune di Acquaviva Picena con C.E. 15/99, evidenzia:

- piano terra: tranne modestissimi dettagli (quali gli accessi interni e qualche tratto di muro interno) appaiono conforme allo stato di fatto rilevato dal CTU;

- porzione del I° piano. Rappresenta una porzione da destinare ad uffici. Questa porzione è stata accertata costruita nella sola struttura, senza neppure la muratura di tamponamento. Anche questa porzione, per quanto accertato, appare sostanzialmente conforme fra l’opera edificata e quella autorizzata;

- Secondo piano sottotetto: il sottotetto appare strutturalmente conforme a quanto realizzato. Il progetto rappresenta un solo locale di sgombero, mentre il CTU ha accertato una situazione diversa, ossia una divisione in più spazi e di cui si dirà nel seguito del presente capitolo.

Ciò lascia arguire che, per la parte oggetto della procedura (il Piano Terra, oltre che una porzione del primo piano e il sottotetto) è urbanisticamente regolare, ad eccezioni delle divisioni operate, ma facenti parte della DIA di cui si narra nel seguito. La regolarità urbanistica è solamente attestata in relazione alla congruità delle opere eseguite in rapporto a quelle assentite, mentre come affermato al

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successivo cap. 4°.III°)- si sono accertati almeno due elementi di abusivismo edilizio.

Lo stato di progetto di cui alla citata C.E. n°. 15/99, fa sì che dal progetto si rileva:

- piano terra sostanziale conformità con lo stato

accertato dal CTU.;- Il primo piano del progetto prevede una parte destinata a locali uffici a servizio del dante causa “carrozzeria Viviani”, di cui in atto esiste la sola struttura senza neppure la tamponatura muraria. Per quanto eseguito si ha una sostanziale conformità.- La stessa C.E. 15/99 autorizzava l’edificazione di altra porzione di superficie a primo piano, destinata ad ufficio per la ditta Fersystem e costituita ad un ingresso, un w.c. ed un ufficio.Questa porzione, per la parte realizzata, non è conforme al progetto, poiché è stata edificata una maggiore superfici pari ad oltre mq.20 (Cfr. allegato disegno n° 5).

• Con C.E. n°. 56/1999 il Comune di Acquaviva Picena assentiva a delle modifiche estetiche ed interne. Nel progetto autorizzato, a primo piano, è rappresentato anche un ampio locale da destinarsi a locale uffici per la Carrozzeria Viviani (pare che successivamente a tale evento l’unità immobiliare sia stata

acquistata da XXXXXXXXXXXXXX ). Il che lascia interpretare la regolarità urbanistica dell’immobile.La stessa concessione edilizia autorizzata, rappresenta l’avvenuta costruzione, a primo piano, di un’area destinata ad uffici per la ditta Fersystem di

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Angellotti Paolo, composta da un ingresso, un w.c. ed un ufficio, con scale esterna autonoma e con terrazzo antistante. Anche per questa porzione d’immobile, nulla avendo eccepito il Comune, lascia interpretare la sua regolarità edilizio–urbanistica.Questa porzione risulta modificata. All’uopo si puntualizza che la porzione a terrazzo ed una porzione che restava a mo’ di balcone, sono state edificate (Cfr. allegato disegno 5)

• La concessione edilizia richiamata risulta scaduta per decorrenza dei termini previsti per legge, né risultano in atti dichiarazione di ultimazione lavori e dichiarazioni di conformità di quanto realizzato.

• Con denunzia di attività del 14.11.2001 è stata avviata la procedura per la realizzazione di divisori al II° Piano sottotetto (mansarda). Il disegno rappresenta uno stato sostanzialmente conforme allo stato di fatto accertato dal CTU, tranne che per la destinazione d’uso e l’avvenuta realizzazione di un

servizio igienico di cui si dirà oltre (Cfr. allegato n.3 DIA del 14/11/01 e foto).

• Anche di questa pratica non sono state riscontrate dichiarazione di ultimazione dei lavori, né dichiarazione di conformità degli stessi.

4-II°)-- CONFORMITÀ’ URBANISTICA (Ipotesi)

A piano primo : Questo CTU ha rilevato almeno due elementi

d’irregolarità urbanisticamente di rilievo :

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A piano primo una porzione era stata assentita con sopraelevazione avente destinazione ad uffici – circa mq. 35 – (cfr. tratteggio verde all. disegno 5), altra porzione era stata assentita a terrazzino e a balcone per circa mq. 20,50 (cfr. all. disegno 5 tratteggio rosso). La superficie abusivamente edificata è di circa mq. 20,50.Occorre evidenziare come la superficie abusivamente realizzata, è tale da configurare, in ogni caso, una variante essenziale ai sensi e per gli effetti della L. 47/1985 e L.R. Marche n°. 14/1986 art. 5.b, pertanto deve dedursi che è l’intera superficie a costituire abusivismo edilizio.

La superficie assentita a II° Piano sottotetto, è stata suddivisa in diversi ambienti giusta Dia del 14.11.2001. I locali che ne derivano dalla progettazione, a seguito della suddivisione programmata, sono stati tutti indicati come

locali di sgombero. In punto di fatto, uno dei locali, il più piccolo, è stato trasformato in servizio igienico con bagno, e i restanti vani, sono stati rifiniti alla stregua di civile abitazione(Cfr. allegato n.3 Elaborati grafici in variante alla C.E. 56/99 e foto da n.25 a n.30). In sostanza si potrebbe ipotizzare un mutamento di destinazione d’uso, il ché costituisce violazione urbanistica.

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4-III°)-- SANABILITÀ DELLE OPERE Lo scrivente CTU ha acquisito il regolamento edilizio e stralcio delle NTA dello strumento urbanistico vigente nel Comune di Acquaviva Picena (v. Allegato n.4)Lo strumento urbanistico individua l’area in cui insite l’immobile in oggetto come “I1” – industriale e artigianale di completamento- zona B di cui all’art. 12 D.M. 1444/1968.La destinazione consente la costruzione dei laboratori oltre che una abitazione per il custode ed uffici.Dall’esame delle norme di PRG operato e soprattutto dalle informazioni acquisite presso l’ufficio Tecnico Comunale, gli abusi edilizi potrebbero risultare sanabili, ai sensi e per gli effetti dell’ex. Art. 13 L. 47/1985 e successive integrazioni e modificazioni, oggi art. 36 DPR 380/2001 e successive integrazioni e modificazioni. La sanabilità dell’opera dovrà quindi risultare conforme con i dettami dello strumento urbanistico

vigente all’epoca della realizzazione e al momento della presentazione della pratica.La procedura si propone discretamente articolata e dovrà comprendere almeno le seguenti attività:

• Relazione geologica con almeno due sondaggi penetrometrici ed eventuale sondaggio con prelievi di campioni indisturbati con relativa analisi di laboratorio per attestare l’idoneità del terreno a sopportare i carichi trasmessi dalle opere edificate;

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• Attività professionale per verificare la idoneità statica delle strutture realizzate (prove di carico e collaudo statico) ;

• Eventuali procedure di deposito dei calcoli statici o del collaudo statico presso il competente Genio Civile;

• Rilievo dello stato di fatto ed esecuzione della progettazione da inviare al Comune per l’istanza di sanatoria;

• Esecuzione di documentazione fotografica.

Dopo l’esitazione favorevole da parte degli enti, l’istante, dovrà procedere al pagamento delle sanzioni che possono oscillare da un minimo di € 516,00 fino al doppio del contributo di costruzione. La valutazione sull’entità economica potrà avvenire solo al momento dell’effettiva presentazione trattandosi di importi soggetti a variazione e su cui le Amministrazioni locali godono di ampia discrezionalità.Parimenti i costi delle attività professionali sono da determinarsi solo al momento dell’effettiva presentazione dell’istanza, essendo costi soggetti a variazione ed anche ad un certo margine di discrezionalità.

4-IV°)-- Stato di possesso :L’immobile in descrizione è nel possesso dell’esecutato Signor. XXXXXXXXXXXXXX, giusto quanto dichiarato dallo stesso in fase di sopralluogo dello scrivente CTU. Lo scrivente non ha alcun elemento per contraddire l’affermazione del Signor XXXXXXXXXXXXXX.

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4-V°)-- VINCOLI ED ONERI GIURIDICI : Per quanto è stato possibile verificare non risulta alcun vincolo od onere giuridico a carico dell’immobile se non quelli discendenti dalla procedura in corso.

Per quanto inerente ai vincoli giuridici, questo CTU, alla luce delle documentazioni in proprio possesso riferisce sugli oneri e vincoli che:

restano a carico dell’acquirente:

Vincolo o onere 1 Vincoli trascritti no2 Oneri condominiali no3 Domande giudiziali no4 Vincoli artistici, storici di

inalienabilità o indivisibilità no5 Diritti demaniali no6 Usi civici no

7 Atto di asservimento urbanistico no8 Convenzioni matrimoniali e provv. no

che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura:

Vincolo od onere si noa Iscrizioni a spese dell’acquirente nob Pignoramenti ed altre trascrizioni si (1)

c Difformità catastali no

4-VI°)-- QUOTE DI PIGNORAMENTO:

L’intera quota costituita da 1000/1000.

(1) Quelli derivanti dalla procedura in corso;

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4-VII°)-- DESCRIZIONE DEI BENI:

L’immobile è diviso in tre distinte porzioni verticali, una per piano collegati da un corpo scala che si pone su un lato del fabbricato, ed è priva di pareti. L’immobile trova accesso dalla via pubblica attraverso un cancello che delimita un modesta area scoperta che ha carattere comune anche con la proprietà in capo a “Chicco D’oro” soggetto estraneo alla procedura.Piano terra:

Dall’area scoperta si può accedere direttamente al piano terra utilizzata a laboratorio artigianale per la produzione di elementi in lavorato di ferro.Primo piano:

Dalla scala esterna si può accedere al primo piano la cui edificazione è stata limitata alla sola struttura portante.Piano sottotetto

Tramite la stessa scala esterna si accede, pure al piano secondo (sottotetto mansardato), che è risultato completo nella edificazione.

4.VII°.a)-- Struttura:Da quanto è stato possibile esaminare la struttura, in parte, è costituita da elementi in cemento armato intelaiato, con esclusione del corpo uffici della Fersystem che pare edificato interamente in muratura.La copertura del corpo principale, in uno ai solai, è edificato in latero-cemento, mentre la copertura del corpo uffici della Fersystem è in pannello metallico ed ha la caratteristica della “provvisorietà”

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Una porzione (la parte composta da due soli piani), uffici Fersystem e piano sottostante, è stato edificato in muratura ordinaria.

4.VII°.b)-- Rifiniture:le rifiniture, ovviamente sono differenziate piano per piano:

- Piano terra: le rifiniture sono costituite da un pavimento con mattoni in granigliato di cemento, intonaci rustici e sommaria scialbata; l’area servizi igienici presenta pavimento e rivestimento parziale delle pareti con piastrelle di ceramica.

- Primo piano: le rifiniture sono inesistenti.- Secondo piano mansardato: la porzione d’immobile è

rifinita alla stregua di civile abitazione con infissi esterni in metallo (completi di vetri), pavimenti di ceramica, intonaci scialbati, servizio igienico con bagno rifinito con piastrelle di ceramica, impianto di riscaldamento autonomo, ecc.

4-VIII°)-- CONSISTENZA:

4.VIII°.a)-- Piano terra

Il piano terra si divide sostanzialmente in tre aree, una a forma rettangolare che interessa la zona d’ingresso, sulla cui destra si riscontra l’area destinata ai servizi igienici; a sinistra si riscontra la seconda area a forma leggermente trapezoidale e, in fondo, la terza area costituita

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sostanzialmente da un ampio cavedio con copertura precaria (cfr. allegato disegno 2).Complessivamente la superficie utile ammonta a mq. 222,00, comprensivo dei servizi igienici, oltre i mq. 25 del cavedio coperto in modo precario.

4.VIII°.b)-- Primo piano

Il primo piano può, di fatto, dividersi in due aree, una costituita solo da superficie edificata con pilastri in cemento armato e solaio in laterizi e cemento, l’altra costruita con muratura di laterizi (cfr. allegato disegno n°. 3).La prima area copre mq. 84,50 al netto della necessaria muratura perimetrale, per quanto questa non sia stata ancora eseguita.Questa è servita da balcone a sporto che interessa il lato Est e Sud, per mq. 29,50.La seconda area, è stata edificata con muratura di laterizi e copertura precaria con pannelli di metallo isolanti e copre una superficie utile di mq. 43 circa, in parte abusiva. Questa è pure servita da una piccolo balcone a sporto della superficie di circa mq. 6,50.Contrariamente alle previsioni di progetto questa seconda area non ha una accesso autonomo. 4.VIII°.c)-- Secondo piano

Il secondo piano, è costituito da una sorta di appartamento sottotetto, risulta caratterizzato da un’altezza minima di mt. 0,70 e un’altezza massima

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di mt. 2,30, quindi, non ha le caratteristiche per essere dichiarato abitabile, può essere solo agibile. Il piano copre una superficie fruibile di mq. 70 circa, è divisa in tre vani oltre w.c.–bagno; è caratterizzato da discrete rifiniture ed è munito di impianto elettrico, rete idrica, rete fognaria e riscaldamento autonomo.

4-IX°)-- DIVISIBILITA’: L’immobile, nel suo insieme, in presenza di regolarità urbanistica potrebbe dividersi in due separati lotti. Il bene sopra argomentato, di fatto, non presenta alcuna ipotesi di divisibilità, pena la perdita della funzionalità in rapporto alla destinazione d’uso attuale e conseguente caduta a picco del già modesto valore di mercato. La non divisibilità è accentuata dalle prescrizioni del PRG, che vede legati da rapporto di pertinenzialità il primo piano (uffici) con il piano terra (laboratorio artigianale); non è possibile proporre

alcuna divisione in più lotti.

4-X°)-- DOTTRINA ESTIMATIVA: Si rinvia ai concetti espressi al cap. 3.VI° da pag. 6 della presente

In sintesi possiamo affermare che l’Estimo è la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare.

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4-XI°)-- MERCATO: Pare altrettanto rilevante fare breve cenno al concetto di “mercato”. Nell’Estimo intendiamo “mercato” il luogo economico in cui insiste il bene oggetto della determinazione del più probabile valore di mercato, ed in cui operano, in regime di libera concorrenza, un numero indefinito di venditori ed altrettanto numero indefinito di compratori.Il mercato è, quindi, l’ambiente che dà vita al giudizio di stima, nella sua migliore interpretazione sta tutta la forza persuasiva di cui deve essere dotato il giudizio stesso. Questa interpretazione non può che dare un carattere di soggettività al giudizio di valutazione, soggettività che lo stesso estimatore assimila sia nella fase di studio del mercato, sia nella fase interpretativa. Non pare esservi dubbio che il mercato dell’immobile oggetto di stima è limitato al mercato del Comune di San Benedetto del Tronto, alquanto modesto e limitato in ragione alla ubicazione dell’immobile e del suo stile costruttivo, piuttosto datato e difficilmente modificabile. Inoltre la ubicazione e le scomode e strette vie di accesso limitano l’appetibilità in seno al mercato. Occorre mettere in luce che il congestionamento della zona e la condominialità della modesta area scoperta non consente particolari evoluzioni o adattabilità migliorative.

4-XII°)-- METODO: Si rinvia ai concetti espressi al cap. 3.VII a pagina 9 della presente.

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4-XIII°)-- METODO DELLA STIMA Si rinvia ai concetti espressi al capitolo 3.IX° a pagina 9 della presente.

4-XIV°)-- STIMA La stima, in assenza di elementi analitico – contabili, non potrà che avvenire per via sintetica e per comparazione, fermo restando la commisurazione degli elementi concorrenti alla determinazione del mercato.

4-XV°)-- DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE (LOTTO 2):Prima di procedere all’esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile appare opportuno puntualizzare che l’immobile ricade in territorio di Acquaviva Picena, a ridosso del Comune di san Benedetto del Tronto.Le vie di collegamento sono strette, ricche di curve, lontane dalle principali vie di collegamento, sono interessate da un modesto ponte che non consente il transito a mezzi di ampie dimensioni.Il sito in cui ricade l’immobile è vincolato in modo significativamente negativo, tant’è che ad Est, dopo l’unica via di accesso esiste un fiume a carattere torrentizio che costituisce invalicabile soluzione di continuità territoriale; ad Ovest si riscontrano le pendici di un’accentuata collina che impedisce qualsiasi espansione; a Sud e a Nord, vi sono altre edificazioni in capo a soggetti terzi.

4.XV°.a)-- Caratteristiche intrinseche:

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Fra le caratteristiche intrinseche esaminate, pare menzionare: l’orientamento: che non è ottimale soprattutto perché posto ad una quota altimetrica bassa rispetto alle immediate adiacenze, ossia risulta “affossato”; il grado di finimento e lo stato di manutenzione : il grado di finimento è risultato molto datato e in cattive condizioni, se non addirittura assenti. Le uniche rifiniture sufficienti sono quelle inerenti al piano sottotetto, quindi incide in modo non particolarmente favorevole alla determinazione del valore di mercato; lo stato di

manutenzione è buono per come mostrato anche dalle allegate fotografie, ma limitatamente al piano terra e al piano sottotetto; le caratteristiche igieniche: nella generalità si potrebbe definire “normale” in rapporto all’ubicazione e alla destinazione; le dimensione dei vani: sono buone in rapporto alla destinazione dei singoli vani e in rapporto alla destinazione complessiva; la consistenza complessiva: è di per sé buona, con una qualche limitazione per il laboratorio artigianale, ma non già legato all’estensione, ma soprattutto alla distribuzione che non ne agevola l’utilizzazione.

Le caratteristiche intrinseche, risultano pertanto un fattore appena sufficiente con qualche accento di negatività.

4.XV°.b)-- Caratteristiche estrinseche: Fra le caratteristiche estrinseche che si sono esaminate si fa cenno su:collegamento con il centro: risultato apparentemente positivo perché l’immobile pur trovandosi nella immediata

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periferia, di trova ben collegata con il centro e con i servizi dominanti nel circondari. In effetti in rapporto alla destinazione d’uso il collegamento è accentuato da viabilità stretta e poco praticabile con mezzi pesanti ed è lontano dalle principali vie di collegamento; la cura dei servizi: sono rientranti nella norma, in rapporto a quelli che sono i servizi pubblici esistenti; Le strade,

fognature, impianti di acqua, gas, energia elettrica, ecc: si tratta di opere infrastrutturali esistenti ed hanno capienze sufficienti, ad eccezione della viabilità; Aspetti climatici, panoramici, ambientali, vincolistici,

ecc: sono aspetti sfavorevoli perché la posizione depressa rispetto al circondario fornisce una spiccata sensazione negativa . Ubicazione e servizi di parcheggio: sono praticamente inesistenti.L’immobile non gode di parcheggio autonomo, bensì gode di una modesta superficie a carattere condominiale che, in ogni caso, non consente che il parcheggio di un paio di modesti mezzi, a condizione che la lavorazione non sia eseguita all’esterno. Le caratteristiche estrinseche, risultano pertanto un fattore negativo.

CAP. 1°)-- DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI

Alla luce di quanto sin qui esposto e, considerando che i cespiti immobiliari si presentano in tre unità fisiche, le ricerche di mercato e le comparazioni effettuate conducono ad assegnare, in modo sintetico i seguenti valori, in cui

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sono inglobate, dopo debite valutazione anche le quote delle porzioni condominiali:

• Immobile di via Nicolò Macchiavelli in San Benedetto del Tronto

mq. 99 x €/mq. 1100,00=€ 108.900,00che si arrotondano in leggero eccesso, per il modestissimo contributo di valore apportato dalla quota parte di comproprietà della modesta area scoperta posta al piano terra: € 109.000,00

• Fabbricato Via Copernico Acquaviva Picena superificie lorda (urbanisticamente regolare):-piano terra: mq. 222(6) x €/mq. 1000,00 =€ 222.000,00- piano primo: mq. 99,25(7)x €/mq. 300,00 =€ 29.775,00-piano secondo mq. 70 x €/mq. 500,00(8) =€ 35.000,00 Importo complessivo =€ 286.775,00

A questi si aggiunge il valore degli uffici “Fersystem”, con beneficio condizionato alla sanatoria, senza la quale non solo non si può tenere conto del valore che ci si appresta ad assegnare, ma occorrerà detrarre i costi della messa in pristino.

Uffici Fersystem mq. 56 x €/mq. 280 = € 15.680,00(6) la superficie è stata determinata al netto delle murature perimetrali ed il valore assegnato tiene conto dell’apporto di valore della pertinenza scoperta.(7) la superficie considerata esclude quella coperta dagli uffici della fersystem perché ritenuti, da questo CTU, abusivi, quindi non commercializzabili. Salvo, ovviamente l’ipotesi di sanabilità. La superficie è stata calcolata assommando la superficie copribile al netto dei muri perimetrali più50% dei balconi a sporto. (8) il valore unitario tiene conto dell’apporto di valore delle parti condominiali che non hanno loro autonoma valutazione economica.

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Che si arrotondano ad € 16.000,00

Consegue che il valore di mercato del cespite posto in Acquaviva Picena può essere determinato in cifra tonda a circa € 303.000,00 (diconsitrecentotremilaeuro).

CAP. 2°)-- RISPOSTA AI QUESITI:Q1: identificazione dei beni oggetto di stima:Risp. Q.1: i cespiti stimati sono due, modesto appartamento di civile abitazione posto in via Nicolò Macchiavelli di San Benedetto del Tronto, della superficie commerciabile di circa mq. 99, posto a Piano Secondo, accessibile attraverso una scala condominiali priva di ascensore. Per quanto inerente alla descrizione del bene e alle sue caratteristiche si rinvia agli appositi capitoli della presente.L’altro immobile è costituito da un opificio artigianale per la lavorazione di elementi in ferro, posto in via Nicolò Copernico, del Comune di Acquaviva Picena, con annesse superfici pertinenziali (uffici a piano primo e sottotetto mansardato non abitabile a secondo piano), avente superficie di circa mq. 222 a piano terra, mq. 99,25 a primo piano e mq. 70 circa al Piano Secondo (sottotetto mansardato).

Q.2: Situazione edilizia-urbanistica e sanitaria degli immobiliRisp. Q.2: come detto i cespiti sono due:

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-immobile di via Macchiavelli San Bendetto del Tronto: Il fabbricato, pure se urbanisticamente sia stato assentito in modo regolare, non è munito di certificato di abitabilità.

-Immobile di via Copernico di Acquaviva Picena: L’immobile presenta una generale conformità urbanistica ad esclusione di due aspetti di abuso edilizio legati, uno alla costruzione di uffici a Primo Piano in ditta Fersystem (Cfr. allegato disegno 5) e l’altra per la utilizzazione ad abitazione del secondo piano sottotetto.Da un punto di vista sanitario, mancano i certificati di agibilità ed abitabilità, a cui è necessario sopperire

Q.3: Stato di possesso:Risp. Q3. L’immobile di via Macchiarelli del comune di San Benedetto del Tronto, pare essere in uso ad un figlio degli esecutati.L’immobile ricadente nel comune di Acquaviva Picena è in possesso dell’esecutato XXXXXXXXXXXXXX.

Q.4: Vincoli ed oneri giuridici.Risp. Q.4: Gli immobili non risulta siano gravati da vincoli od oneri pregiudizievoli.

Q.5: STIMA DELL’IMMOBILE:

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Risp. Al questo 5: come reiteratamente specificato gli immobili sono due e possono formare due lotti separati.La determinazione del valore di seguito sintetizzato è discendente delle analisi effettuate ed enucleate nel corpo della presente relazione.

- Appartamento posto in San Benedetto del Tronto: valore attribuito €.109.000,00(centonovemilaeuro);- Immobile nella Zona Industriale di Acquaviva Picena:

valore complessivo attribuito: €. 303.000,00 (trecentotremilaeuro).

DESCRIZIONE DELLA FORMAZIONE DEI LOTTI AI FINI DEL BANDOA)Lotto n°. 1 : Appartamento sito nel Comune di San Benedetto del

Tronto via Nicolò Macchiavelli, 23 posto al Secondo Piano.

L’immobile è allibrato nel N.C.E.U al foglio mappa 5 del

comune di San Benedetto del Tronto, particella 771/3, cat.

A2, classe 5, consistenza vani 5,5, avente accesso da

scala condominiale, con modestissima pertinenza scoperta

pure essa con carattere condominiale.

L’unità immobiliare è intestata ad XXXXXXXXXXXXXX nato a San Benedetto del Tronto l’11 Dicembre 1956, prop. per ½; XXXXXXXXXX, nata a San benedetto del Tronto il 10 maggio 1961, prop. per ½.

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B) Lotto n°. 2:Immobile posto in via Nicolò Copernico zona

Industriale del Comune di Acquaviva Picena, composto da un

opificio a Piano Terra della superficie utile di mq. 222,

un Primo Piano in corso di costruzione (solo struttura in

cemento armato) coprente una superficie netta di mq. 84,50

e balconi per mq. 29,50, e così per una superficie

commerciale di mq. 99,25; porzione d’immobile costituito

da sottotetto non abitabile, posto a piano secondo,

(sottotetto mansardato), rifinito alla stregua di civile

abitazione, avente superficie di circa mq. 70 di

superficie utile.

L’immobile è allibrato nel N.C.E.U al foglio mappa 6 del

Comune di Acquaviva Picena, particella 329/6,in corso di costruzione, Piano 1°;

Part. 329/7 in corso di costruzione, Piano sottotetto

mansardato;

Part. 329/9 categoria C/3, classe 1, consistenza mq. 222

Paino Terra.

L’unità immobiliare è intestata interamente ad XXXXXXXXXXXXXX nato a San Benedetto del Tronto l’11 Dicembre 1956.

Ritenendo con la presente relazione, composta da n.35 pagine, 5 Tavole di elaborati grafici e n. 5 Allegati, di aver svolto l’incarico ricevuto resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.

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La presente relazione è depositata in triplice copia in Cancelleria unitamente alla documentazione di causa delle parti.Con osservanza.

Ascoli Piceno, lì 01.12.06

IL CTU ______________________ (Arch. Rosario Taibbi)

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