REVISTAADMINISTRAR CONDOMINIO

7/21/2019 REVISTAADMINISTRAR CONDOMINIO

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Un Copropietario Rey,un Administrador sin Futuro

¿Cómo seadministran las

comunidadesde edificios ycondominios?

Vivir en copropiedad:Una actividad compleja

Seguridad encondominios y edifici

E n e

r o

2 0 1 2



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• Revisión y validación de pagos de sueldos ycotizaciones previsionales

• Revisión de acuerdo a la Ley deCondominios sobre el ordenamiento degastos

• Validación de saldos de residentes morosos

• Validación de ingresos y gastos

extraordinarios

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Chilectra se la juegapor la seguridad vecinal

PUBLIREPORTAJE

Chilectra en su afán

por seguir innovando

aceptó parcipar y ser

un actor primordial en

el proyecto de seguridad que

impulsó la junta de vecinos

del sector de Quinchamalí,ubicado en la comuna de Las

Condes.

Actualmente, el sector de

Quinchamalí cuenta con un

sistema de seguridad com-

puesto por dieciséis guardias,

con sus respecvos turnos,

que vigilan y cuidan las cinco

entradas. Sin embargo, dada

las caracteríscas especiales

que ene el barrio en tér-

minos de su morfología, con

algunos cerros y quebradas,

el personal no puede cubrirtodas las áreas, por lo tanto,

la junta de vecinos decidió

acudir a Chilectra para instalar

cámaras de seguridad.

“Nosotros buscamos una em-

presa como Chilectra para

comprar un sistema de seguri-

dad con cámaras de vigilancia,

ya que sabemos que ellos nos

pueden dar un gran servicio

y que cuentan con todos los

recursos y las herramientas

para trabajar en forma profe-

sional en los temas de cablea-

do, electricidad, tecnología

y servicio”, explica el gerente

del área leasing del Banco de

Chile y presidente de la junta

de vecinos de Quinchamalí,

Roberto Anguita.

A Chilectra le pareció atracvo

el proyecto, así que de inme-

diato iniciaron las labores con

la junta de vecinos de Quin-

chamalí para llevar adelante

un sistema de seguridad único

en la comuna de Las Condes.

La empresa eléctrica asignó a

su colaborador ADT para rea-

lizar una evaluación y desarro-

llar el proyecto.

“Chilectra ene el experse y

altos estándares de calidad,

eso nos da garana que el sis-

tema que adquirimos nos va a

ayudar a la gesón de seguri-

dad, con un mayor control de

los guardias y la posibilidad

de grabar eventuales robos.

Además, le otorga un valor

agregado importante al ba-

rrio de Quinchamalí”, señala

Anguita.

El sistema de video vigilancia

está operando desde nes de

diciembre y abarca todo el ba-

rrio de Quinchamalí. Cuenta

con cinco cámaras de seguri-

dad, una estación repedora

y una estación de monitoreo

para grabar todas las acvida-

des que ocurran al interior del

barrio.

Su objevo es disminuir y

prevenir al máximo los robos.

“Cuando instalas cámaras en

un barrio, al delincuente le

estás diciendo yo te estoy l-

mando y eso conlleva a que el

ladrón no va a entrar, se va a

ir a otro barrio que no tenga

cámaras de seguridad”, expli-

ca Anguita.

El proyecto es el resultado

de una consulta que se rea-

lizó a todos los vecinos de

sector, el cual fue nanciado

íntegramente por la junta de

vecinos.

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Leyes y más leyes. Normasy más normas. Recursosy más recursos. Hay queproteger al consumidor.

Hay que blindarlo. Hay queevitar a toda costa cual-

quier dolor, cualquierroce supercial, cual-quier molesa, porpequeña que sea.

Los derechos del

consumidor, las

obligaciones para

con el consumi-

dor, el cuidado

del cliente, el

cliente siem-

pre ene larazón.¡Viva el

consumidor!

Tiempo, recur-sos y esfuer-zos tánicospara proteger al

cliente.

Y al resto delmundo, ¿quién lodeende del con-sumidor? Asismos a una de esasépocas donde la balanza,

al igual que durante toda

la existencia de la humanidad

va de un lado para el otro enbúsqueda del equilibrio entre

quienes producen y quienesconsumen, pero en este caso,

la balanza cae con fuerza ha-

cia el lado del consumidor. En

el caso de los condominios, los

copropietarios.

Si lo miramos fríamente, esto

ene mucho de parafernaliapromovida por aquellos que

buscan acoger personas y/ovotos al presentarse ante el

mundo como

los grandes comisa-

rios del servicio con juscia alcliente, olvidando e ignorando

por completo que para que ex-

ista un consumidor debe haber

un productor que, no siempre

podrá producir un producto a la

medida exacta y al gusto de losmiles de millones de personas

que calicancomo cliente.

Comienzan a crearse normaspara proteger a los clientes,

bienvenidas sean, pero, ¿quien

protege a los que producen?,

¿a los que trabajan cada día?,

no sólo para ganarse el pan.

sino además para producir esos

mismos bienes o servicios que

después, producto del caprich

de un cliente pueden transfo

marse en su peor enemigo.

Somos nosotros mismos los qu

producimos y compramoSomos productores po

un lado y consumidorepor el otro. Result

absurdo defender

ultranza a los co

sumidores s

darle el mism

benecio al quproduce. Clarlo olvidaba,

productor n

produce v

tos. ¿Será po

eso?

Desde hac

25 añohemos ded

cado empo análisis a r

visar los conta

tos y llamadade clientes po

disntas cuesones que se genera

a diario en el ámbit

de la administración d

copropiedades. En un d

normal, un administrado

recibe un 38% de llamada

que podrían catalogarse comclientes con reclamos. De esa

llamadas, un 72% lo hace coun tono que podría catalogars

como furioso, rabioso, obcec

do o molesto. El 100% de elloexige una solución, de la nat

raleza que sea, pero una sol

ción. En un 91% la solución dmandada debe ser inmediata.

De lo anterior podemos deduc

que un administrador prom

dio pasa más del tercio de su

Un Copropietario Rey,un Administrador sin Futuro



Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile

llamadas o acvidades diarias,que seguro le toma una propor-

ción mayor en el empo del día,atendiendo reclamos de clien-

tes que dicen tener la razón. Un

cliente, mayoritariamente mo-

lesto con un reclamo que de-

manda una solución inmediata.

Para una empresa cualquiera,

que produce un bien o serviciotangible, estos porcentajes lo

harán desnar una buena par-

te de sus recursos a mejorar

el servicio y/o producto paraque sus clientes tengan un me-

jor producto, más acorde a los

requerimientos, pero con los

administradores no pasa lo mis-

mo. Por muchos movos.Hecho un catastro, de ese 38%de las llamadas diarias de rec-

lamos, descubrimos que el

96% de ellas no obedecíana un problema de servicio o

“producto” del administrador,

por llamarlo así y que, casi enla mayoría de los casos, lasaseveraciones de los clientes

eran equívocas, ya sea por malapreciación de la información,

desconocimiento de normas o

procedimientos, apreciacionesequívocas, etc. Tras 25 años derevisiones sobre la materia, la

conclusión es que los reclamos

del “copropietario rey” muchasveces, por no decir la mayoríade las veces, encumbrados con

el apoyo tácito de su invesdu-

ra de “cliente rey”, con prepo-

tencia, verborrea, enojo, displi-

cencia, etc., no fueron más que

un error por ignorancia, impre-

cisión y peor aún, en muchos

casos, por aprovechamiento.

Y de ese empo perdido por eladministrador, molesa ganaday cliente a punto de perderse,¿quién protegerá al administra-

dor?

Sabemos también, que los mo-

rosos llaman molestos, los que

contravienen normas llaman

molestos, los que ignoran los

reglamentos llaman molestos.

Claro, el peso de darle una

posición de rey, hace que el queno ene la razón pese más queel que la ene. Al nal, no im-

porta que el administrador ten-

ga la razón y siendo completa-

mente vícma de los abusos deeste rey protegido, pierda igual.¿Alguien protegerá al admi-

nistrador? Nadie. Ni las leyesni tener la razón. Ni los cono-

cimientos, ni la prácca cui-dadosa de la profesión ni nada,

porque en esto estamos solos ysomos el úlmo eslabón de una

cadena que nos ignora y que nocree que nuestra profesión sea

merecedora de atención algu-

na. Estamos en el bando de los

que no enen protección y enese lado, a mayor abundamien-

to, somos la escoria del negocio

inmobiliario.

Ante escenario tandecepcionante, ¿qué hacer?

Son muchas las cosas que que-

dan por hacer:• Formar parte de una orga-

nización que agrupe a los admi-

nistradores.

• Transformar el producto “ad-

ministración” en una cuesóntangible.• Darle una forma única yreconocida al trabajo del admi-

nistrador.

• Generar un estándar de servi-

cio conocido para los clientes.

• Honorabilidad a toda prueba.• Respetar normas de éca

• Informar de normas y obligciones. Informar, informar.Estamos en una época light d

la sociedad en que se venera

famoso o famosillo. Bueno,

eso es lo que quieren, hagamo

del administrador un famos

Pero un famoso de verdad, p

sus buenos ocios y respetablidad. Para que los cliente

ávidos de idolatrías, lo realce

y reconozcan. Y para ello, hag

mos del Colegio de los Admiistradores un ente reconocid

un respetado, un venerad

un iluminado que por su pr

fesionalismo, capacidad, pr

cedimiento, orden, equida

funcionalidad y juscia sereferente para evitarle a es

Rey los malestares de un sistma que lo encumbró donde n

debía, y le devuelva con juscla verdadera posición al client

que no es más ni menos qu

igual a la del que produce

presta un servicio, en este casel administrador.

Juan Carlos Latorre

Presidente CGAI



En nuestro país hemosconocido varios casos de

colapso de ascensores

por falta de una rigurosa

mantención, y donde sus ocu-

pantes resultan gravemente he-

ridos e incluso con consecuen-

cias fatales. Por lo mismo, este

delicado medio de transporte

vercal, necesita brindar la máxi-

ma seguridad a los usuarios, algo

que sólo se logra con una man-

tención adecuada.

Tal como sucede con los auto-

móviles, los ascensores precisande un programa de mantencio-

nes prevenvas para asegurar su

correcto funcionamiento. Y, para

su ejecución, ene dos alterna-

vas: acudir a los representantesde las marcas (del ascensor) o

solicitar el servicio especializa-

do de empresas que se dedican

exclusivamente a este po de

tareas.

Con esta competencia en el mer-

cado, donde hace un par de dé-

cadas nuevos actores ingresaron

al rubro, se derriba la creencia

de que los representantes de las

marcas sean los únicos capaces

de mantener un ascensor. Por

ende, los administradores de

edicios hoy no debieran senrtemor frente a la opción válida

de cambiar a las grandes marcas,

porque al hacerlo ya no existe la

problemáca de no tener respal-

do ni la capacidad de contar con

repuestos originales y garanas.

Así, por ejemplo, el respaldo, la

garana y los repuestos origi-nales es parte del servicio que

desde 1996, entrega Saaher

Ascensores, una empresa que

se dedica ciento por ciento a la

mantención de ascensores.“Nos propusimos ser el eslabón

entre todo lo mejor que entre-

gan los representantes de las

marcas y las pequeñas empresas

que se dedican a este rubro, para

converrnos en la gran empresa

con atención personalizada en

todo el país. Es así como hoy en

día mantenemos, más de 360 as-censores en la Región Metropoli-

tana, por mencionar un ejemplo,

transformándonos en la más

importante empresa dedicada a

la mantención de asensores”, ex-

presa el ingeniero civil industria

y gerente general de Saaher As-

censores, Leonardo Hernández.Y agrega: “Esa amplia cartera de

clientes la hemos logrado pormedio de la conanza de nues-

tro servicio y no por la obligación

de una garana obtenida como

fabricante”.

De la experiencia de Saaher As-

censores se enende que un día

los más importantes edicios de

país tomaron la valiente y acerta-

da decisión de de quebrantar lo

que parecía un dogma; de darse

cuenta que existen alternavas

que pueden sasfacer hasta losmás altos requerimientos y como

responsables ante una comuni-

dad pueden contar con un apoyo

que entregue valor a su gesón.

Mantención profesionalde ascensores

PUBLIREPORTAJE

Pilares del éxito en el servicio

A juicio de Leonardo Hernández, las piedras angulares del éxi-to de Saaher Ascensores radica en:• La especialización ordenada y connúa para cubrir las dis-ntas necesidades existentes, dedicando gran parte del em-

po a mejorar en lo que realmente debiera ser el objeto de este

po de empresas, no siendo otra cosa que la mantención yconservación de los equipos.

• Inversión persistente en el fortalecimiento de la cadena

producva, lo que le permite hoy en día contar con cerca-

dos de repuestos originales para las marcas más importantes

que operan en el país.• Polícas de calidad y seguridad rigurosamente difundidas y

praccadas dentro de la organización, duplicando el empopromedio dedicado a entregar el servicio, y transformándoseen una verdadera escuela del rubro con un enfoque de calidad

y seguridad tanto de colaboradores y como de usuarios.

La mejor opción para un servicio garantizado

Existen empresas que se dedican

exclusivamente a esta labor. En este tipo

de tareas tan delicadas, es preferible

depositar la confanza en especialistas.




Administradores deedificios y condominios

El Colegio de Gesón y

Administración Inmobi-liaria de Chile (CGAI), esuna asociación gremial

que nace el 15 de sepembrede 1999. Surge de la necesidadde agrupar a los administrado-

res de edicios y condominiosdel territorio nacional bajo un

organismo que represente a

la acvidad y a sus asociados.Hoy está compuesta por losadministradores y empresas deadministración más destacadas

del país.

En sus años de acvidad, ha pro-curado el perfeccionamiento yla especialización profesional

de sus asociados mediante la

capacitación y el entrenamien-

to permanente dentro del país

y en el extranjero. Para ello hadesarrollado en forma perió-

dica importantes seminarios,

foros, conferencias, jornadas

educavas y difusión de susconocimientos a través de me-

dios de prensa y publicaciones

técnicas. Del mismo modo, ha

fomentado la cooperación en-

tre las empresas relacionadas a

la acvidad de la gesón y ad-

ministración inmobiliaria. Por

lo mismo, es natural que con

el empo, el CGAI haya logradoun sólido presgio en el sectorinmobiliario y autoridades.Ha realizado jornadas de tra-

bajo con organismos técnicos

del ámbito público y privado,logrando importantes alianzas,

que han cambiado el concepto

de gesón y administración in-

mobiliaria. Es a parr de estasexperiencias que se ha posicio-

nado como el único referente

que enen hoy los administra-

dores de edicios y condomi-nios, lo que llena de orgullo ysasfacción a sus asociados.El CGAI está compuesto pordestacados profesionales liga-

dos por más de 40 años a la ges-

ón y administración inmobilia-ria, aquilatando experiencia yconocimientos, lo que maximi-

za su fuerte desarrollo gremial.

Gracias a esta asociación y altrabajo de todos, el colegio ha

demostrado que con seriedad,

responsabilidad, compromiso,

respeto a sus estatutos y códigode éca, más la fuerte unión detodos sus asociados, los obje-

vos propuestos han sido alcan-

zados.

Para ser un socio CGAI hay qu

cumplir con los estándares dcalidad exigidos por la organ

zación y cumplir a cabalidad código de éca de la instucióPor esta razón, contratar lo

servicios de un socio CGAI, esinónimo de tranquilidad, re

paldo, eciencia, transparency honesdad.


El CGAI ha

procurado el

perfeccionamiento

y la especialización

profesional de sus

asociados mediante

la capacitación y

el entrenamiento

permanente dentro

del país y en el

extranjero

Sebasán Ruiz Alsina

Gerente General CGAI A.G.



En la Ley N°19537 sobreCopropiedad Inmobiliaria,publicada el 16 de diciem-

bre de 1997, se estable-

ce el marco legal que regula la

administración de los condomi-nios, el cual es muy similar a laestructura de administración

vigente para las sociedades

anónimas. La ley contempla laexistencia de “Asambleas”, “Co-

mités de Administración” y “Ad-

ministradores”. A connuación,explicaremos cada uno de ellos:

AsambleasLa administración de los condo-

minios recae en los copropie-

tarios, quienes deben reunirse

y tomar sus acuerdos enasambleas ordinarias

o extraordinarias.

Las sesiones ordinarias se cele-

brarán, a lo menos, una vez al

año, y en ellas la administracióndebe dar cuenta documentada

de su gesón, y cualquier otroasunto relavo a los interesesde los copropietarios.

Además, en esas ocasiones

deben adoptarse los acuerdos

correspondientes, salvo losque sean materia de sesiones

extraordinarias, las que deben

convocarse en la forma que

dispone la misma ley. Algunasmaterias pueden también ser

objeto de consulta por escrito a

los copropietarios.

La asamblea representa legal-

mente a todos los copropieta-

rios y está facultada para darcumplimiento a los acuerdos

que adopte a través del Comi-té de Administración o de los

copropietarios designados por

la propia asamblea para estos

efectos.Las citaciones a las asambleas

deben efectuarse personalmen-

te o mediante carta cercadadirigida al domicilio registrado

en la ocina de la administra-

ción, con una ancipación míni-

ma de 5 días y que no exceda d15. A aquellos que no hubiereregistrado su domicilio, se lo

puede nocar en su respecvunidad del condominio.

Las sesiones deberán celebra

se en el condominio, salvo qu

exista un acuerdo en hacer

contrario. En todo caso, siem

pre en la comuna del condomnio. Los copropietarios debe

asisr a las asambleas respevas, personalmente od e b i d a m e n t e

¿Cómo se administran

las comunidades de edificios y condominios?

Es clave conocer a fondo el funcionamiento y la forma de actuar

de toda comunidad. Por lo mismo, acá se despejan algunas dudas

sobre este tema, que aunque para muchos es desconocido, tiene

una incidencia protagónica en la calidad de vida de todos losintegrantes de cualquier conjunto residencial.




representados, según se esta-

blezca en el Reglamento de Co-

propiedad. Si el copropietario

no asiste o designa apoderado

o, habiéndolo designado, ésteno asisere, puede represen-

tarlo el arrendatario u ocupan-

te de su unidad, siempre que

en el respecvo contrato así seestablezca. El administrador no

podrá representar a ningún co-

propietario en la asamblea.

Para que los acuerdos adopta-

dos en las asambleas ordinarias

o extraordinarias sean válidos,

deben respetarse los quórums

de asistencia y de aprobaciónexigidos en la ley en cada caso,

además de las formalidades exi-gidas para ciertos acuerdos.

A aquellas sesiones que tengan

por objeto adoptar acuerdos

que incidan en las materias se-

ñaladas en los números 1, 3, 4,5, 6 y 7 del arculo 17, deberáasisr un notario y cercar elacta respecva, dejando cons-

tancia de los quórum obteni-

dos. En ciertos casos, las actas

deben reducirse a escritura

pública por cualquiera de los

miembros del Comité de Admi-nistración. Si no se reúnen los

quórum necesarios para sesio-

nar o para adoptar acuerdos,

el administrador o cualquiercopropietario podrá ocurrir al

juez, conforme al arculo 33 dela ley.Cada copropietario tendrá sóloun voto, que será proporcional

a sus derechos en los bienes

de dominio común, de confor-

midad al inciso segundo del

arculo 3º. La calidad de copro-

pietario hábil se acreditará me-

diante cercado expedido porel administrador o quien haga

sus veces.

Los acuerdos adoptados con lasmayorías exigidas en la ley o enel Reglamento de Copropiedadobligan a todos los copropie-

tarios, sea que hayan asisdoo no a la sesión respecva, yaún cuando no hayan concurri-do con su voto favorable a su

adopción. De los acuerdos de la

asamblea se dejará constancia

en un libro de actas foliado. Las

actas deben ser rmadas portodos los miembros del Comi-

té de Administración, o por los

copropietarios que la asamblea

designe y quedarán bajo custo-

dia del presidente del Comité de

Administración.

Comité de Administración

La asamblea de copropietarios

en su primera sesión deberá

designar un Comité de Adminis-

tración compuesto, a lo menos,

por tres personas, que tendrá

la representación de la asam-

blea con todas sus facultades,

excepto aquellas materias que

requieran asambleas extraordi-

narias.

Sus miembros durarán en sus

funciones el período que le jela asamblea, el que no podrá

exceder de tres años, sin perjui-

cio de poder ser reelegidos in-

denidamente, y será presididopor el miembro que designe la

asamblea, o en subsidio, el pro-

pio Comité. Sólo podrán ser de-

signados miembros del Comitélas personas naturales que sean

propietarias en el condominio

o sus cónyuges, y los represen-

tantes de las personas jurídicas

que sean propietarias en el co

dominio.

El Comité de Administraciópodrá también dictar norma

que faciliten el buen orden administración del condomini

como asimismo imponer la

multas que estuvieren contem

pladas en el Reglamento de Copropiedad, a quienes infrinja

las obligaciones contemplada

en la ley o en el Reglamentde Copropiedad. Las normas acuerdos del Comité permancerán vigentes mientras no sea

revocadas o modicadas por Asamblea de Copropietarios.Para la validez de las reunione

del Comité de Administracióserá necesaria una asistenc

de la mayoría de sus miembroy los acuerdos serán adoptadopor la mitad más uno de lo

asistentes.

Todo condominio será admini

trado, con las facultades qu

disponga el Reglamento d

Copropiedad respecvo, pola persona natural o jurídic

designada por la asamblea d

copropietarios, y a falta de t



designación, actuará como ad-

ministrador el presidente del

Comité de Administración.

Administrador El nombramiento del adminis-

trador deberá constar en la res-

pecva acta de la Asamblea enque se adoptó dicho acuerdo,

reducida a escritura pública por

la persona facultada para ello o,

en su defecto, por cualquiera de

los miembros del Comité de Ad-

ministración.

El administrador, si lo hubiere,

no podrá integrar el Comité deAdministración y se mantendráen sus funciones mientras cuen-

te con la conanza de la asam-

blea, pudiendo ser removido en

cualquier momento por acuer-

do de la misma.

Administradoresde condominioTodo condominio debe ser ad-

ministrado por la persona na-

tural o jurídica designada por

la Asamblea de Copropietarios,y a falta de tal designación, ac-

tuará como administrador el

presidente del Comité de Admi-nistración. Su designación debe

constar en el acta de la asam-

blea en la que se adoptó dicho

acuerdo y ésta deberá ser redu-

cida a escritura pública.

Serán funciones del administra-

dor aquellas que se establezcan

en el reglamento de copropie-

dad y las que le concedan laAsamblea de Copropietarios. Afalta de disposiciones sobre la

materia en el reglamento de co-

propiedad y en el silencio de laasamblea, sus funciones serán

las señaladas en la ley, las que

pueden clasicarse en tres gran-

des grupos:

El primero, dice relación con

cuidar los bienes de dominio

común y ejecutar los actos deconservación que éstos exijan.

El segundo grupo, hace referen-

cia a su obligación de velar por

la observancia de las disposicio-

nes legales y reglamentarias so-

bre copropiedad inmobiliaria ylas del reglamento de copropie-

dad. Finalmente, el administra-

dor es el encargado de cobrar

y recaudar los gastos comunes.

Es fundamental que los adm

nistradores ejecuten elmenesta obligación, dado que lo

condominios habitualmente n

cuentan con recursos sucietes que les permitan soport

su mantención, en caso de e

tenderse la morosidad.

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Los “comuneros” de edi-

cios de departamentos ycondominios de viviendas

rurales o urbanas, rigen

su relación diaria de acuerdo a

reglamentos y normavas quepermiten mantener la amistad,

o por lo menos, la buena convi-

vencia.

Cada día son más los que eligenvivir en comunidades de edi-

cios o condominios. De hecho,

más del 60 por ciento de la ofer-

ta inmobiliaria de Sanago laconforman edicios de departa-

mentos. Y son éstos los que másse venden mensualmente.

Julio Lagos, administrador de

edicios, dice que tanto los edi-cios como condominios de ca-

sas se rigen por la ley 19.537 deCopropiedad Inmobiliaria. “Estecuerpo legal, que fue actualiza-

da en noviembre del 2002, esta-

blece las normas de convivencia

dentro de un conjunto habi-

tacional, entregando la admi-

nistración y mantención de los

bienes comunes a una persona

o empresa”.

Según la ley podrán acogerse alrégimen de copropiedad inmo-

biliaria las viviendas o los terre-

nos con construcciones o con

proyectos de edicación apro-

bados, emplazados en áreasnormadas por planos regula-

dores. Sólo las unidades que

integran condominios acogidos

al régimen de copropiedad in-

mobiliaria podrán pertenecer

en dominio exclusivo a disntospropietarios.

A la ley se agrega el Reglamentode Copropiedad, que norma lasrelaciones entre los comuneros;

el uso y goce de bienes comu-

nes, porcentaje de aportes de

fondos de reserva, conserva-

ción de las áreas comunes, en-

tre otras cosas. Este reglamento

debe inscribirse en el Registro

de Hipotecas del Conservadorde Bienes Raíces en que esté

situado el condominio, y ene

legalmente el carácter de obli-gatorio para cada uno de los

comuneros. De hecho, es nece-

sario que sea aprobado por el

cien por ciento de los copropie-

tarios, y para modicarlo se re-

quiere de un quórum calicado.

Comunidad igual a empresa

Si se pudiera comparar una co-

munidad con una empresa, los

copropietarios serían los ac-

cionistas; los miembros de la

Asamblea, los directores; y administrador, el gerente gen

ral.

De esta manera se simplicla explicación del rol del adm

nistrador de un edicio o codominio. Está a cargo de vel

por el correcto funcionamientde los espacios comunes y haccumplir el reglamento de c

propiedad por el que se rige

comunidad. Además, cobra lo

gastos comunes, representa l

galmente a los copropietario

se preocupa de las mantenci

nes de las calderas, bomba

grupo electrógeno, iluminació

del edicio, supervisión del pesonal, etc.

“Hasta antes de que la ley fue

Vivir en copropiedad:Una actividad compleja

Aplicar correctamente la ley 19.537, de Copropiedad Inmobiliaria

y del reglamento de copropiedad de cada comunidad puede evitar

muchos de los problemas que, a la larga, van minando la relación

de los vecinos.



actualizada, los administradores

estábamos atados de manos en

muchos aspectos. Por ejemplo,

no podíamos obligar a un copro-

pietario a efectuar las revisiones

de gas, pero sí teníamos la obli-

gación de mantener las instala-ciones en correcto orden”, co-

mentó Sebasán Ruíz, GerenteGeneral del Colegio de Gesóny Administración Inmobiliaria.La existencia del administrador

lo establece el arculo 22 dela Ley de Copropiedad Inmobi-liaria. Este es designado por la

Asamblea de Copropietarios,que además, puede establecer

las funciones que debe cumplir,

entre las que se encuentran el

cobro de los gastos comunes,

la contratación de personal, lamantención de los bienes de

dominio común, girar junto a un

integrante del comité de admi-

nistración de la cuenta corriente

de la comunidad, etc.

Respecto a la administración de

los dineros de la comunidad, el

administrador está obligado a

llevar un registro de entradas ygastos, conjuntamente con un

archivo de documentos, factu-

ras y recibos, y llevar una cuentacorriente bancaria exclusiva de

la comunidad. En los ingresos,

hay que especicar el departa-

mento, el monto que paga y la

fecha en que lo hizo.

Los gastos extras

La pintura del edicio, repara-

ción del camino de ingreso a

la parcelación, o que se echó a

perder una de las bombas de

agua y hay que comprar otro,etc. Son todos “gastos extraor-

dinarios”, y para estos casos, laley establece que el Comité deAdministración ene la facultadde efectuar gastos, por cuen-

ta de la comunidad, hasta una

candad que no sea superior aseis veces el monto ordinario

de los gastos comunes, sin me-

diar consulta con los comune-

ros. Entonces, si el gasto men-

sual del edicio o condominiode casas es de $ 3 millones depesos mensuales, el Comité po-

dría tomar la decisión de gas-

tar hasta 18 millones de pesos.Sólo si se supera dicho monto,

es necesario consultar a los co-

propietarios si están dispuestos

a incurrir en un gasto extra. La

reparación más recurrente es

la pintura, porque es lo que re-

sulta más afectado con el paso

del empo. Generalmente, estamantención se debiera realizar

cada cinco años.

Los bienes comunes

Los llamados bienes comunes

son todos aquellos que son ne-

cesarios para la existencia de

una comunidad. Por ejemplo,

el techo, la obra gruesa, los as-

censores, las calles comunes,

las calderas y todas las salasde servicio que tengan pasillos

de circulación. Lo que no es es-

tructural, no se considera biencomún.

A ellos se agregan todos los

bienes que permitan a los co-

propietarios el uso y goce delas unidades de su dominio ex-

clusivo, tales como terrazas co-

munes y aquellas en que todo oparte sirvan de techo al depar-

tamento del piso de abajo; las

dependencias de servicio comu-

nes y ocinas o dependencidesnadas al funcionamientde la administración y a la habtación del personal.

También lo son las instalacion

de esparcimiento, como jard

nes, piscina, las salas muluslos gimnasios, entre otros.

Las peleas más recurrentes

Los ruidos molestos ocupan

primer lugar en la lista de de

avenencias de los copropiet

rios. Para mantener la buen

convivencia, todos esos aspe

tos debieran estar normado

por la comunidad. De hech

generalmente el Reglamen

de Copropiedad los incluye y no lo hace, la comunidad pued

complementarlo con un “Reglmento Interno”, que puede sconfeccionado por el Comité dAdministración racado poteriormente por la asamblea.

es el administrador quien deb

velar por su cumplimiento. Pe

si no se llega a un acuerdo, ex

te la posibilidad de acudir a

juscia, es decir al Juzgado dPolicía Local de la comuna.




La razón principal es que

existe un primer períme-

tro de seguridad común,

que en la mayoría de loscasos está controlado por con-

serjes o guardias de seguridad,

y por otros elementos comocámaras de seguridad, alarmas

perimetrales, rejas etc. Tambiénexiste un segundo perímetro de

seguridad en las propias casas

o departamentos que muchas

veces cuentan con chapas de

seguridad o alarmas. Si los con-

dominios y edicios son másseguros, ¿por qué se producen

robos en ellos?

Las respuestas son variadas,

pero la primera es porque nin-

gún sistema de seguridad es

100 por ciento seguro, todosson vulnerables, incluso los que

implementan los países pararesguardar sus fronteras.

La segunda causa es que falle

el primer perímetro de seguri-

dad, lo cual puede ocurrir por

una falla humana o porque el

ingreso se produjo por un sec-

tor no cubierto. Otra causa es

que el robo puede ser interno,

esto es, que el ladrón está den-

tro del condominio o edicio,ya sea porque entró autorizadopor algún miembro de la comu-

nidad (maestros, visitas, etc.)

o porque vive en el edicio ocondominio. Efecvamente,hay personas que arriendan de-

partamentos en edicios, conel solo objeto de robar a los ve-

cinos, esto es común en los in-

muebles del centro de Sanago,donde los arriendos son baratos

y se pueden robar televisores,computadores, equipos de so-

nido, etc., que son fáciles de

transportar de un departamen-

to a otro sin ser visto, para luego

sacarlos como si fueran propios.

La forma de evitar estos robos

internos es con la instalación de

algunos elementos como cáma-

ras de seguridad en los pasillos

y ascensores, alarmas en todoslos departamentos y automa-

zando el control del acceso, de

manera que todas las personas

que ingresen deban idencar-se para que se abra la puerta. La

instalación de estos equipos, si

bien es una inversión, al dividir

por el número de departamen-

tos del edicio el precio resultamuy asequible.Estos equipos también resul-

tan muy ecientes para evitarrobos externos, los ladrones

se especializan y praccan lasmás diversas formas para bur-

lar la seguridad, se visten bien,

se hacen acompañar por muje-

res buenas mozas que distraen

al conserje mientras el ladró

entra como si nada. No es fácpara los guardias y conserjemuchas veces los propietario

minimizan esta labor y asmen que es fácil controlar. En

realidad no lo es, hay que estamuchas horas atento, mirand

cámaras, controlando el acce

so, muchas veces ayudando señoras con bolsas o haciend

aseo.

Seguridad encondominios y edificios

Un gran número de familias que decide vivir en condominios y

edificios lo hace por seguridad, y en la mayoría de los casos, tienen

razón. Los condominios y edificios son objetivamente más seguros

que las casas.



Ante esta realidad, el Colegiode Gesón y AdministraciónInmobiliaria, recomienda a susasociados promover inversio-

nes que permitan mejorar la

seguridad en las comunidades,

informar a los residentes que laseguridad es problema de to-

dos y por lo tanto, todos debencolaborar para hacer ecienteel sistema. Se trata de medidas

simples, muchas veces poner

doble llave en la puerta de un

departamento evita un robo.

Pero como no existe la segu-

ridad perfecta, el Colegio deGesón y Administración In-

mobiliaria, preocupado de las

estadíscas vinculadas a robosy asaltos que no pueden ser

invesgados, y cuyos respon-sables quedan sin sanción al no

contar los scales con antece-

dentes sucientes como paraprocesarlos y eventualmentecondenarlos, ha suscrito un

convenio con la empresa Cri-minalísca SAV, que como lo

indica su nombre, se orienta

prioritariamente a entregar un

Servicio de Atención a las Víc-

mas (www.criminaliscasav.cl),mediante el cual, por un valor

mensual muy menor, se pueda

contar con un equipo de peri-tos especializados, de primer

nivel, que se constuyan en ellugar del robo o asalto una vez

que los afectados se percatan

de este hecho, encargándose

de realizar un levantamiento

completo de todas las eviden-

cias que pudiera haber en el lu-

gar, confeccionando un informe

que pueda ser entregado por su

departamento legal al scal quelleve el caso, evitando así que la

vícma pase a engrosar la lista

del 90 por ciento de los casosque pasan al archivo provisio-

nal, y luego al archivo deni-

vo, por falta de antecedentes.

Esta empresa se hace cargo de

la invesgación técnica del de-

lito, entrega los antecedentes

a la scalía y colabora con las

policías.

Este convenio permirá a losadministradores asociados al

Colegio de Gesón Inmobilia-

ria poder ofrecer un apoyo reala las vícmas en este po de

delitos, lo que sin duda será unaporte inédito a la gesón. Laspersonas que pudieran verse

afectadas, y que hasta ahoraquedaban en la más absoluta

indefensión, tratándose de ro-

bos por lo general menores, en

que no había heridos y pocos oningún medio para invesgar,encontrándose actualmente

amparadas por este servicio,

podrán contar con los profe-

sionales de Criminalísca SAV,cuyas gesones profesionales

se encuentran validadas y reco-nocidas tanto por la normavapenal vigente, como por el Mi-

nisterio Público, lo que será sin

duda un tremendo aporte en la

invesgación de estos delitos yen el combate efecvo a la de-

lincuencia.

Pedro Harrison MarínDirector Colegio de Gesón

Administración Inmobiliaria

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