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Gemeinde Niederrohrdorf Kanton Aargau
Allgemeine Nutzungsplanung
Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
gemäss § 15 BauG
Planungsbericht
9. Oktober 2019
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SCHEIDEGGER + PARTNER AG INGENIEURE + PLANER MARTINSBERGSTRASSE 46 5400 BADEN PILATUSSTRASSE 28 5630 MURI
E-MAIL [email protected] WEB WWW.KOPA.CH FON +41 056 200 08 88 FAX +41 056 200 08 99 FON +41 056 675 39 00 FAX +41 056 200 08 99
Auftragsnummer S09.079.001 Status Mitwirkung / Kantonale Vorprüfung ergänzt Verfasser Stefan Giess, dipl. Ing. FH Raumplanung FSU / SIA, Aargauischer Bauverwalter Sara Hassler, dipl. Ing. FH Raumplanung Viktor Oeschger, dipl. Forstingenieur ETH / SIA Verfassungsdatum 9. Oktober 2019 Kontrolle ............... Druckdatum / -initialen 09.10.2019 / SHA Dateipfad / -name I:\Planung\Niederrohrdorf\01\079_NP\Planung\2_akV_2019\Ber_Niederrohrdorf_akV
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Inhaltsverzeichnis
1 Planungsgegenstand / Ziel 6
1.1 Anlass 6
1.2 Bestandteile 6
1.3 Ziele 7
1.3.1 Kanton 7 1.3.2 Region 7 1.3.3 Gemeinde 7
2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen 9
2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente 9
2.2 Revisionsgründe 9
2.3 SWOT-Analyse 10
2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen 11
2.4.1 Gesetze / Pläne Bund 11 2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton 11 2.4.3 Regionale Konzepte 13
2.5 Fazit 17
3 Zentrale Sachthemen 18
3.1 Bauzonengrösse 18
3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015) 18 3.1.2 Einwohnerprognosen 2032 19
3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan 19 3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen 20
3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan 20
3.2 Innere Siedlungsentwicklung 20
3.2.1 Siedlungsdichte bestehend 20 3.2.2 Innenentwicklung bisher 21 3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich) 22
3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen 24 3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO) 24
3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung 25
3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnahmen 25
3.3.1 Bauzonenstatistik 26
3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan 26 3.3.3 Einwohnerdichten 26
3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten 27
3.4 Publikumsintensive Nutzungen 30
3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten 30
3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen 32
3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe 32
3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege 33
3.8.1 Bauinventar 33 3.8.2 ISOS 33 3.8.3 ICOMOS 34
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3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur 35
3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur 35
3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur 35
3.10 Natur und Landschaft 36
3.11 Gewässerraum 37
3.12 Energie 38
4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 39
4.1 Bauzonenplan 39
4.1.1 Zonenübersicht 39 4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen 40 4.1.3 Bauzonen- und Fruchtfolgeflächen / Baupflicht 57 4.1.4 Mehrwertabgabe 59
4.1.5 Aufhebung Sondernutzungspläne 60
4.1.6 Gebäude mit Substanzschutz / Kulturobjekte 60 4.1.7 Naturobjekte 60
4.1.8 Siedlungsrand 62 4.1.9 Lärmschutz 62 4.1.10 Uferschutz / Fliessgewässerzone 63
4.1.11 Hochwasserschutz 63 4.1.12 Hangwasser / Oberflächenwasser 64 4.1.13 Gewässerschutz 64
4.1.14 Waldgrenzen 64 4.1.15 Luft 64
4.1.16 Altlasten 64
4.2 Kulturlandplan 65
4.2.1 Landwirtschaftszone 65
4.2.2 Naturschutzzonen Kulturland 67
4.2.3 Landschaftsschutzzone (überlagerte Schutzzone) 69 4.2.4 Gewässerraum 70 4.2.5 Naturschutzzonen Wald (überlagerte Schutzzonen) 71 4.2.6 Naturobjekte 72
4.2.7 Kulturobjekte 75 4.2.8 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG 77 4.2.9 Historische Verkehrswege 78 4.2.10 Weitere Planinhalte 78
4.3 Bau- und Nutzungsordnung 79
4.3.1 Rechtsbeständigkeit 79 4.3.2 Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen 79 4.3.3 Änderungen 81
5 Interessensabwägung 87
5.1 Interessenabwägung 87
5.1.1 Bauzonen 87 5.1.2 Innere Siedlungsentwicklung und Erhöhung der Siedlungsqualität 87 5.1.3 Innenentwicklung und Verdichtung 88
5.1.4 Prognose Bevölkerungswachstum und Bauzonenkapazität 88 5.1.5 Ortsbildschutz 88 5.1.6 Verkehr 88
5.2 Zielerreichung und Planbeständigkeit 89
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5.3 Weiterer Handlungsbedarf 89
5.4 Bundesrecht (RPG / RPV) 89
6 Ablauf / Information / Mitwirkung 90
7 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse 92
Beilagenverzeichnis 93
Die im Planungsbericht verwendeten Funktions- und Personenbezeichnungen beziehen sich
auf beide Geschlechter.
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1 Planungsgegenstand / Ziel
1.1 Anlass
Die vorliegende Planung dient der Revision der "Allgemeinen Nutzungsplanung" der
Gemeinde Niederrohrdorf. Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland soll damit
auf die aktuellen Entwicklungsbedürfnisse der Gemeinde ausgerichtet werden.
Folgende Gründe haben den Gemeinderat bewogen, die kommunale Nutzungspla-
nung den veränderten Voraussetzungen anzupassen:
Der Planungshorizont der aktuell gültigen Nutzungsplanung ist abgelaufen.
Veränderte Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft, Wirtschaft und
Staat erfordern auch die periodische Überprüfung und Überarbeitung der kom-
munalen Planungsinstrumente und Rechtserlasse (BNO, Reglemente usw.).
Es gilt im Einvernehmen mit der ansässigen Bevölkerung und Wirtschaft sowie
im regionalen Abgleich über die noch beschränkt vorhandenen räumlichen Res-
sourcen, mittel- und längerfristig eine natur- und umweltverträgliche Entwicklung
des Lebensraumes Niederrohrdorf zu gewährleisten.
Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen
Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs-
serräume).
1.2 Bestandteile
Die Vorlage besteht aus folgenden Bestandteilen:
Bauzonenplan 1:2000
Änderungen Bauzonenplan 1:2000
Dieser Plan dient der Orientierung und zeigt die einzelnen Änderungen im Über-
blick auf.
Kulturlandplan 1:5000
Bau- und Nutzungsordnung
Planungsbericht
Der Planungsbericht beschreibt die Ziele und Hintergründe der Revision und er-
läutert die einzelnen Planungsinhalte, jedoch ohne direkte Verbindlichkeit für das
Grundeigentum. Der kantonalen Behörde dient der Planungsbericht zur Beurtei-
lung der Planung bzw. deren Änderungen und dem Gemeinderat als Grundlage
für den Vollzug.
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1.3 Ziele
1.3.1 Kanton
Nebst den gesetzlichen Vorgaben bildet der Richtplan das für den Kanton zentrale
Planungsinstrument. Dieser stimmt die raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab
und definiert die Leitplanken für die räumliche Entwicklung des Lebensraums Aar-
gau. Bezüglich seiner vielfach allgemein gültigen Aussagen sei auf das Kapitel 2.4.2
verwiesen.
Konkretere Aussagen für die Gemeinde Niederrohrdorf beinhalten die seitens der
zuständigen kantonalen Behörde am 24. September 2014 eröffneten "Grundlagen
und Hinweise" zur Gesamtrevision Nutzungsplanung.
1.3.2 Region
Die Ziele der Region Baden (Baden Regio) sind in der regionale Entwicklungsstra-
tegie RES und dem regionalen Entwicklungskonzept REK aufgeführt. Sie werden im
Kapitel 2.4.3 beschrieben.
1.3.3 Gemeinde
Der Gemeinderat hat folgende wegweisenden Leitsätze formuliert (Leitbild, relevan-
te Themen für die Gesamtrevision):
Wir setzen uns für ein ausgewogenes Dorfbild ein
Aktive Einflussnahme auf Planungen des Kantons und der privaten Bauherrn
Bau- und Nutzungsordnung inkl. Zonenplan überarbeiten
Wir wollen ein gesundes, massvolles Wachstum
Wir institutionalisieren eine aktive Bodenpolitik als Gemeinde
Die sprungfixen Kosten und deren Auslösung sind dem Gemeinderat bekannt
Wir erhalten und fördern unsere Natur und Landschaft
Wir unterstützen die Erhaltung unserer Natur und Landschaft
Wir unterstützen ökologische Aufwertungsprojekte
Unsere Natur steht für die rücksichtsvolle Freizeitgestaltung zur Verfügung
Wir tragen Sorge zu unseren Naturschutzgebieten
Bestrebungen und Projekte von Kanton und Privaten werden unterstützt und
gefördert
Die Gemeinde koordiniert die verschiedenen Interessen
Wir halten den hohen Standard des ÖV
Bestehende Bus- und SBB-Fahrpläne aufrechterhalten oder verbessern
Transportkapazität und Linienführung den Bedürfnissen anpassen
Standards für Erreichbarkeit, Sicherheit und Sauberkeit der Bushaltestellen
aufrechterhalten
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Wir halten unsere bestehende Infrastruktur in gutem Zustand und passen die-
se den Anforderungen entsprechend an
Die Werterhaltung der Infrastruktur (Werke, Strassen, Liegenschaften) ist si-
chergestellt
Die Eigenwirtschaftsbetriebe (Wasser, Abwasser, Abfall) sind langfristig
(15 Jahre) auf eine solide finanzielle Basis zu stellen
Aktives Immobilien-Management betreiben
Wir legen Wert auf den schonenden Umgang mit unseren Ressourcen
Unterstützen (und Fördern bei eigenen Liegenschaften und Werken) den Ein-
satz und die Produktion von alternativen und erneuerbaren Energien
Wir streben für das Trinkwasser das Qualitätsziel an und reduzieren den Ver-
lust auf 5 %
Standard bestehendes Entsorgungsangebot halten
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2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen
2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente
Die Gemeinde Niederrohrdorf verfügt über eine vollständige, den Anforderungen der
übergeordneten Gesetzgebung entsprechende Nutzungsplanung.
Nachfolgend die Datenübersicht der heute rechtskräftigen Pläne und Vorschriften:
Gemeinde Niederrohrdorf Beschluss
Gemeinde
Genehmigung
Kanton
Bauzonenplan und Bauordnung 3. Dezember 1996 12. Januar 1999
Kulturlandplan und Nutzungsordnung 26. November 1999 5. März 2002
Teiländerung Bauzonen- und Kulturland-
plan "Hofacher" 27. Juni 2003 28. April 2004
Teiländerung Bauzonenplan "Hintermatt"
mit Teiländerung Bauordnung 24. Juni 2005 15. Februar 2006
Teiländerung Bauzonenplan "Bünt" 27. November 2009 11. August 2010
Teiländerung Bauordnung 2009 27. November 2009 8. Dezember 2010
Teiländerung Bauzonenplan "Ergo-Areal"
mit Teiländerung Bauordnung 15. Juni 2010 22. Dezember 2010
Die Waldfeststellung wurde durchgeführt. Die entsprechenden Waldgrenzenpläne
wurden am 23. November 1998 durch das zuständige Kreisforstamt genehmigt.
2.2 Revisionsgründe
Die rechtskräftigen kommunalen Planungsinstrumente haben sich insgesamt be-
währt. Grundsätzliche Widersprüche der bisher ausgeschiedenen Zonen wurden
nicht festgestellt. Die stattgefundene und aktuelle Entwicklung lösen raumplaneri-
sche Massnahmen aus. Für die Gemeinde ist es wichtig, die Nutzungsplanung als
Ganzes sowie ihre einzelnen Elemente zu überprüfen und wo nötig den aktuellen
Verhältnissen anzupassen.
Nachfolgend die wesentlichsten Revisionsgründe:
Die beiden Nutzungspläne, Bauzonen- und Kulturlandplan, stammen aus dem
Jahre 1996. Gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) ist der Bau-
landbedarf von 15 Jahren zu berücksichtigen (vgl. Art. 15 RPG). Dieser Zeitraum
entspricht dem üblichen Rhythmus für eine Gesamtrevision der "Allgemeinen
Nutzungsplanung". Die vorgesehenen 15 Jahre seit der letzten Revision sind ab-
gelaufen, weshalb die Planungsinstrumente nun aktualisiert werden sollen.
Seit dem Inkrafttreten dieser Pläne hat sich das Bild der Gemeinde wesentlich
verändert.
Die zonenrelevanten Themen sind gemäss aktuellem Leitbild umzusetzen.
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Die geschaffenen Veränderungen, die Entwicklungsziele aufgrund veränderter
Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft und Wirtschaft, Raumentwick-
lung und Recht, sind in einem überarbeiteten Planungswerk darzustellen.
Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen
Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs-
serräume).
2.3 SWOT-Analyse
An der Fachhochschule Nordwestschweiz, Hochschule für Wirtschaft, wurde im Jah-
re 2017 im Rahmen eines Studierendenprojektes eine SWOT-Analyse für die Ge-
meinde Niederrohrdorf erarbeitet. Mit der SWOT-Analyse (engl. Akronym für
Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Thre-
ats (Bedrohungen)) wurde eine Positionsbestimmung und Strategieentwicklung für
die Gemeinde vorgenommen. Nachfolgend werden die für die Nutzungsplanung
wichtigsten Aussagen aus der Arbeit zusammengefasst:
Das Einwohnerwachstum erachten 50 % der Befragten als positiv und 37 % als
negativ.
34 % der Befragten plädieren für ein weiteres Wachstum, während 63 % ein sol-
ches ablehnen.
Die Lärmbelastung erachten nur 25 % der Befragten als Problem, während 72 %
ein Problem verneinen.
Mit dem Landschaftsbild sind 78 % der Befragten zufrieden oder sehr zu frieden;
nur 19 % sind weniger zufrieden.
Als Verbesserungsmöglichkeiten werden der Dorfkern sowie die Verkehrsberuhi-
gung von weniger als 10 % der Befragten angegeben.
Aus Sicht der Gemeinde ist eine der Hauptschwächen das Fehlen von frei zur
Verfügung stehendem Bauland; dies ist auch in den angrenzenden Gemeinden
ein wichtiges Thema.
Niederrohrdorf wird als Zentrum für die umliegenden Gemeinden am Rohrdorfer-
berg betrachtet. Falls sich andere Gemeinden in eine ähnliche Rolle bringen wol-
len, entstehen neue Herausforderungen.
Mehr wie 50 % der Befragten wünschen sich ein zusätzliches Restaurant.
Die Themen, welche mit der Nutzungsplanung beeinflusst werden können, spielen
in der Studie eine eher weniger wichtige Rolle und wurden daher nicht weiter be-
handelt.
https://de.wikipedia.org/wiki/Akronym
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2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen
2.4.1 Gesetze / Pläne Bund
Die Einhaltung der Bundesgesetze, insbesondere des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG), ist durch die Berücksichtigung der entsprechenden Grund-
sätze in der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet.
Die Gemeinde Niederrohrdorf wird vom Sachplan Verkehr, Teilplan Infrastruktur
Schiene tangiert. Im nördlichen Gemeindegebiet verläuft der Korridor des "Vier-
spurausbau Limmattal-Rupperswil, Variante Chestenberg und Honeret (Honerettun-
nel)". Der Korridor ist jedoch erst im Stadion Vorprojekt. Ein Ausbau hätte keine
Auswirkungen auf Niederrohrdorf, da es sich um einen unterirdischen Tunnel han-
delt.
Niederrohrdorf liegt gemäss Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) zwischen dem
Landesflughaben Zürich und dem Regionalflugplatz Birrfeld (ohne Linienverkehr).
Die Gemeinde ist jedoch nicht durch die Auswirkungen der Flughäfen (u.a. Höhen-
beschränkung, Lärmvorbelastungen) betroffen. Der Gemeinderat setzt sich für die
Reduktion der Lärmbelastung durch den Flugverkehr ein.
Die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) werden nicht tangiert. Kon-
flikte der kommunalen Planung mit Sachplänen oder konkreten Projekten des Bun-
des ergeben sich keine.
2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton
Für die kommunale Nutzungsplanung sind auf kantonaler Ebene in erster Linie das
Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetzes, BauG), die überarbei-
tete Bauverordnung (BauV) sowie der Richtplan wegweisend.
2.4.2.1 Kantonaler Richtplan
Der kantonale Richtplan koordiniert die raumwirksamen Tätigkeiten des Kantons
und bezeichnet deren übergeordneten Interessen. Er ist behördenverbindlich (Art. 9
RPG) und bildet so den Rahmen für die Planung der Gemeinde.
Gemäss Richtplan zählt die Gemeinde Niederrohrdorf zu den Gemeinden in ländli-
chen Entwicklungsraum. Diese verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und
Agglomerationen. Die Siedlungsentwicklung wird an gut erreichbaren Standorten
der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen gefördert, namentlich im Talbereich, wo
eine gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr vorhanden ist.
Nebst einer Fülle von allgemein gültigen Aussagen enthält der Richtplan für die
Gemeinde Niederrohrdorf diverse konkrete Festlegungen:
Siedlung:
Siedlungsgebiet (abschliessend keine Einzonungsflächen vorgesehen)
Siedlungstrenngürtel zu Fislisbach
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Kulturland:
Ortsbild von regionaler Bedeutung (Weiler), Die Ziele des ISOS sind angemes-
sen umzusetzen (Richtplanbeschluss S1.5 / Beschlüsse 1.1-1.3).
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald (NkB)
Landwirtschaftsgebiet / Fruchtfolgeflächen (FFF)
Landschaft von kantonaler Bedeutung
Kantonales Interessengebiet für Grundwassernutzung
Vorrangiges Grundwassergebiet
Materialabbaugebiet
Abbildung 1: Ausschnitt Richtplan Gesamtkarte 2018
Von den allgemeinen Aussagen im Richtplan sind Folgende wesentlich für die Ge-
samtrevision:
Richtplanbeschluss S1.2: Es werden die Rahmenbedingungen für kleinflächige
Einzonungen festgelegt, welche direkt an Bauzonen grenzen und als weitge-
hend überbaut gelten. Weitere Einzonungen sind nur bei flächengleicher Kom-
pensation möglich.
Richtplanbeschluss S1.2/2.1: Die Gemeinden müssen die Nutzungsplanung so
gestalten, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont von 2015
bis 2040 eine Verdichtung bis zur Mindestdichte möglich ist. Im ländlichen Ent-
wicklungsraum gelten folgende Mindestdichten; überbaute Wohn- und Misch-
zonen 40 E/ha, unüberbaute Wohn- und Mischzonen 60 E/ha.
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Richtplanbeschluss S1.2/2.2: Gemeinden, in welchen die Mindestdichte ge-
mäss Ziffer 2.1 erreicht ist, ermitteln im Rahmen der Nutzungsplanung die für
eine weitere Erhöhung der Dichte bevorzugten Wohn- und Mischzonen und
weisen die entsprechenden Potenziale sowie die damit verbundene, zusätzliche
Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungsplanung und mit ergänzenden
Massnahmen verbindlich für die Umsetzung.
Soweit im Rahmen der Nutzungsplanung erforderlich, sind diese Richtplanfestle-
gungen in die Gesamtrevision einzubeziehen.
2.4.2.2 Agglomerationsprogramm Aarau Ost
Die Agglomerationsprogramme dienen der Umsetzung von Infrastrukturmassnah-
men, welche im Interesse einer ganzen Region stehen. Hautanliegen ist dabei eine
verbesserte Koordination zwischen Siedlungsentwicklung, Verkehr und Umwelt.
Niederrohrdorf liegt im Perimeter des Agglomerationsprogrammes Aarau Ost. Aktu-
ell ist die 3. Generation des Programmes beim Bund in Prüfung.
Die Agglomerationsprogramme sind sehr umfangreich, es werden daher an dieser
Stelle nur die für Niederrohrdorf gültigen Massnahmen aufgeführt.
Generation /
Massnahme Nr.
Massnahme Stand
1 / 12.11 LV Umsetzung kantonales Radroutennetz, Radweg Nie-
derrohrdorf-Mellingen
Erstellt (Stand
AGIS)
2 / S_2 Wichtige Potenziale Innenentwicklung laufend
3 / BGK_11 BGK Bremgartenstrasse K 271 In Arbeit (Ge-
nehmigung RR
erfolgt)
3 / S_1 - S_9 Massnahmen zur Siedlung entsprechend den Vor-
gaben des Richtplanes
laufend
3 / L_1 - L_5 Generelle Massnahmen zur Landschaft entspre-
chend den Vorgaben des Richtplanes, keine speziel-
len Projekte in Niederrohrdorf
laufend
2.4.3 Regionale Konzepte
2.4.3.1 Regionale Entwicklungsstrategie Baden Regio (RES)
Die regionale Entwicklungsstrategie (RES) der Baden Region vom 7. März 2013
liegt vor. Die RES soll als Ergänzung zum REK (vgl. nachfolgendes Kapitel) die
Entwicklungsstrategien zur Steigerung der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit
und der Positionierung der Region als attraktiver und wettbewerbsfähiger Wohn-,
Wirtschafts- und Freizeitstandort aufzeigen. Aus der im Bericht aufgezeigten Vision
wurden Strategien formuliert. Dazu zählen:
eine einfache, direkte und schnelle Erreichbarkeit;
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eine hohe Lebensqualität;
attraktive Wohn- und Dienstleistungsquartiere mit Wohnformen für alle Alters-
und Zielgruppen;
der Erhalt des Dorflebens und der verschieden Räume;
die siedlungsnahen Landschaftsräume als attraktive Erholungsräume.
2.4.3.2 Regionales Entwicklungskonzept Baden Regio (REK)
Vom Planungsverband Baden Regio liegt der Schlussbericht vom 28. November
2013 vor. Der Bericht teilt die Region in fünf Raumgruppen auf, Niederrohrdorf zählt
dabei zu den Raumgruppen ländlich geprägte Entwicklungsachsen und grüne Land-
schaft.
Als Grundsätze für die Region gelten unter anderem (gekürzte Fassung):
Es wird an die Dynamik des Grossraumes Zürich angeknüpft, gleichzeitig wer-
den die Qualitäten des ländlichen Raumes bewahrt.
Es werden hochwertige Wohnanlagen mit einen vielseitigen Wohnangebot si-
chergestellt.
Es soll eine qualitativ hochwertige, auf den Verkehr abgestimmte Siedlungs-
entwicklung stattfinden. Die Siedlungsentwicklung konzentriert sich dabei priori-
tär auf zentrale und gut mit dem ÖV erschlossene Lagen. Siedlungserweiterun-
gen von regionaler Bedeutung finden nur an gezielten Schwerpunkten statt.
Die Ansiedlung flächenintensiver Betriebe, insbesondere Logistikanlagen, wird
nicht angestrebt.
Es wird eine gute Anbindung der Zentren und Entwicklungsachsen an den Ver-
kehr sichergestellt. Der Langsamverkehr soll vermehrt gefördert werden und
Trennwirkungen abgebaut werden.
Die Landschaft wird aufgewertet, die siedlungsnahen Landschaftsräume lang-
fristig sichergestellt.
Die Region setzt sich für ein starkes Zentrum ein, die Versorgung des täglichen
Bedarfs wird durch die Subzentren und Dorfzentren vor Ort abgedeckt.
Gemäss den Visionen sollen (für Niederrohrdorf von Belangen) die ländlich gepräg-
ten Entwicklungsachsen in ihrer Struktur weitgehend erhalten bleiben. Das "Gesicht"
dieser Gebiete soll sich wenig verändert. Das Potenzial der Dorfzentren wird mittels
qualitativer Verdichtung ausgereizt und die Ortskerne damit gestärkt. Gestaltete
Siedlungsränder sorgen für einen klaren Übergang von der Siedlung in die Land-
schaft. Beim Langsamverkehr werden die Lücken geschlossen. Die landschaftsori-
entierten Freiräume sind auf eine multifunktionale Nutzung der Landschaft ausge-
richtet und in Form von Weilern u.a. vereinzelt bewohnt. Sie werden multifunktional
genutzt, wobei Landwirtschaft, Erholung sowie Natur- und Landschaftsschutz
gleichberechtigt sind. Die Siedlungsbegrenzung dient dem Schutz von Natur und
Landschaft am Rande dynamischer Siedlungsgebiete mit hohem Entwicklungs-
druck.
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Bei den Strategien werden u.a. aufgeführt:
Die Innenentwicklung, Umstrukturierung und hochwertige Verdichtung von zent-
ralen und gut erschlossenen Lagen sind zu stärken.
Ausserhalb von benannten Gebieten (keines in Niederrohrdorf vorhanden) sol-
len nur Arbeitsplatzgebiete von kommunaler Bedeutung vorgesehen werden
(Konzentration auf Bestand und Betriebserweiterungen).
Die öffentlichen Räume (insbesondere auch die Dorfzentren), Strassen, Plätze
und Freiräume werden als multifunktionale Infrastruktur aufgewertet.
Die Zentren der Gemeinden stellen die Versorgung des täglichen Bedarfs si-
cher und tragen als Begegnungsort zur Lebensqualität im ländlichen Raum bei.
Der Ausbau des Verkehrssystems erfolgt koordiniert und in die Abstimmung mit
der Siedlungsentwicklung, die verschiedenen Verkehrsträger ergänzen sich.
In Gemeinden mit hohem Verkehrsaufkommen werden Gesamtverkehrskon-
zepte erstellt, die Strassenräume werden siedlungsverträglich und nach dem
Koexistenzprinzip gestaltet, die Ortsdurchfahrten nach Möglichkeit aufgewertet.
Das für die Region prägende Landschaftsbild soll erhalten, verbessert und
durch bauliche oder künstliche Eingriffe nicht beeinträchtigt werden.
Siedlungsnahe Landschafts- und Gewässerräume mit grosser Naherholungs-
und Freizeitqualität werden sichergestellt und gefördert.
Das Siedlungsgebiet soll zum Schutz von Natur und Landschaft nicht über die
definierten Siedlungsbegrenzungslinien hinauswachsen. Die verbleibenden
Freiräume werden gesichert.
Siedlungsränder und Zugänge zur Landschaft sind Teil der Siedlungs- und
Landschaftskonzeption und sollen sorgfältig gestaltet werden.
Freiräume innerhalb Siedlungstrenngürtel sollen als attraktive siedlungsorien-
tierte Freiräume in Wert gesetzt werden.
Als Schlüsselmassnahmen werden unter anderem die Abstimmung der kommuna-
len Zonenpläne auf das REK, die Erarbeitung von regionalen Sachplänen zur Sied-
lung / Verkehr, die Erstellung eines Leitfadens für Verdichtung, die Aufwertung von
öffentlichen Räumen, die städtebauliche Aufwertung der Strassenräume und das
Erarbeiten von Freiraumkonzepten zur Sicherstellung siedlungsnaher Landschafts-
und Gewässerräume mit grosser Landschaft-, Naherholungs- und Freizeitqualität
genannt.
Gemäss den Visionsplänen ist die Gemeinde Niederrohrdorf in einem moderat ver-
änderten Gebiet. Diese sollen in ihrer Struktur erhalten und moderat erneuert wer-
den (Innenentwicklung). Die Nord-Süd-Verbindung (Kantonsstrasse) muss besser
gestaltet werden. Die Siedlungsbegrenzung nach Westen beibehalten werden. Das
Dorf ist von landschaftsorientierten Freiräumen umgeben.
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Die positive Stellungnahme von Baden Regio vom 13. Juni 2019 liegt vor. Die Vor-
gaben werden mit der Planung erfüllt bzw. müssen im Rahmen von anderen Verfah-
ren geklärt werden (insbesondere Verkehr).
2.4.3.3 Regionales Parkraumkonzept Baden Regio
Gemäss regionalem Parkraumkonzept Baden Regio, Schlussbericht vom November
2014, wird Niederrohrdorf der ländlich geprägten Entwicklungsachsen zugeordnet.
Gemäss Massnahmentabelle sind für die Gemeinden in den ländlich geprägten
Entwicklungsachsen folgende Massnahmen vorgesehen:
Massnahme Umsetzungs-
zeitpunkt
M1: Regelung der Bewirtschaftung von Parkplätzen auf öffentlichem
Grund - Parkierungsreglemente / Gebührenverordnung
2019
M2: Regelung der Anzahl zu erstellenden Parkplätze auf privatem Grund
- BNO bzw. Parkplatzverordnung
2019
M3: Grundlagen schaffen für Bewirtschaftung von Parkplätzen auf pri-
vatem Grund - KGV
2019
M5: Voraussetzungen für autoarme Nutzungen schaffen - BNO 2019
M6: Verankerung des Mobilitätsmanagements in kommunalen Pla-
nungsinstrumenten
2019
M9: Grundlagen für Parkleitsystem schaffen - KGV 2019
M12: Bereitstellung und Ausbau des Bike+Ride - Angebot
* Zentrum / restliches Gemeindegebiet 2023 (bei Bedarf)
2019*
2.4.3.4 Velokonzept Baden Regio
Gemäss Velokonzept Baden Regio, Erläuterungsbericht vom November 2013, füh-
ren durch Niederrohrdorf zwei Routen, eine von Südost nach Nordwest (kantonale
Route) und eine von Südwest nach Nordost (regionale Route).
Kantonale Radroute:
Radweg
Radstreifen
Radroute Mischverkehr
Regionales Netz:
Netzergänzung Fokus Um-
feldqualität / Sicherheits-
empfinden
Abbildung 2: Velokonzept Baden Regio / Auszug Niederrohrdorf
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Grundsätzlich werden Velofahrer auf kantonalen Radrouten ausserorts auf Radwe-
gen, innerorts auf Radstreifen geführt. Wo die kantonale Radroute von Kantons-
strassennetz abweicht, wird der Radverkehr meist im Mischverkehr geführt.
Regionale Netzte mit Netzergänzung Fokus Umfeldqualität / Sicherheitsempfinden
bieten abseits der stark befahrenen Strassen eine hohe Umfeldqualität und sind für
Velofahrer mit erhöhtem Sicherheitsbedürfnis gedacht (Pendler, Kinder, Freizeitver-
kehr).
2.5 Fazit
Mit dem revidierten kantonalen Baugesetz, der Bauverordnung sowie dem überar-
beiteten Richtplan sind die übergeordneten Vorgaben und Leitplanken relativ klar
definiert. Der verbleibende Spielraum ist, insbesondere was die Siedlungsentwick-
lung anbelangt, relativ bescheiden. Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, dass
dieser bescheidene Handlungsspielraum vollumfänglich ausgeschöpft werden soll.
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3 Zentrale Sachthemen
3.1 Bauzonengrösse
Gemäss den kantonalen Grundlagen zur Gesamtrevision sind die bestehenden
Bauzonen ausreichend, um die erwartete Einwohnerzahl aufnehmen zu können.
Abbildung 3: Siedlungsgebiet Niederrohrdorf
3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015)
Wohn- und Mischzonen Industriezonen
überbaut [ha]
unüberbaut [ha]
überbaut [ha]
unüberbaut [ha]
Erhebung Kanton aus dem Jahre 2014
1
58.9 6.2 2.4 0.0
Total1 65.1 2.4
Erhebung Gemeinde aus dem Jahre 2015
2
61.2 4.0 2.4 0.0
Total2 65.2 2.4
1 Flächenberechnung auf Basis digitalisierter Aufnahmen (Datengrundlage ARE)
2 Flächenberechnung auf Basis der amtlichen Vermessung (Datengrundlage Scheidegger + Partner AG)
Die genaueren Zahlen der amtlichen Vermessung (Berechnung 2015) weichen ge-
ringfügig von der kantonalen, digitalisierten Erhebung im Jahr 2014 ab. Der Grund
dürfte zur Hauptsache in der Ungenauigkeit der Digitalisierung sowie auf der aktuel-
leren Datengrundlage liegen. Die grössere Fläche an bebauten Gebieten ergibt sich
aus der genaueren Abgrenzung der Unterteilung bebaut / unbebaut bzw. an der Be-
rücksichtigung der sich im Bau befindlichen / neu bebauten Gebieten.
Heute sind ca. 93 % der Wohn- und Mischzonen als überbaut zu beurteilen. Die In-
dustriezone gilt heute gemäss Übersicht Stand der Erschliessung als bebaut (eine
Gewerbezone gibt es nicht).
Die bebauten und unbebauten Flächenanteile wurden für den rechtsgültigen Bauzo-
nenplan zu Beginn der Planung im Jahre 2015 ermittelt. Im Laufe der Planungszeit
haben sich diese Flächen verändert, da weitere Flächen überbaut wurden. Die Auf-
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teilung in bebaute und unbebaute Flächen wurde für den rechtskräftigen Bauzonen-
plan nicht nachgeführt. Für den neuen Bauzonenplan (vgl. Kapitel 3.1.5) sind die
Flächen aktualisiert.
3.1.2 Einwohnerprognosen 2032
Ende 2017 betrug die Einwohnerzahl 4'035 Einwohner (Ende 2012: 3'665 Einwoh-
ner). Gemäss den Richtwerten ARE zum Fassungsvermögen und Innenentwick-
lungspfad (vgl. Anhang) aus dem Jahre 2018 prognostiziert der Kanton für das Jahr
2032 eine Einwohnerzahl von 4'070 Einwohnern, was einer durchschnittlichen jähr-
lichen Zunahme von 0.53 % entspricht. Da gemäss Richtplan in Niederrohrdorf kei-
ne Einzonungsflächen zur Verfügung stehen, verzichtet die Gemeinde Niederrohr-
dorf auf eigene Berechnungen, da diese keinen Einfluss auf die Bauzonengrössen
haben würden.
Einwohnerprognose
Prognose Kanton für das Jahr 2032 ca. 4'110 Einwohner
Prognose Kanton für das Jahr 2040 ca. 4'180 Einwohner
3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan
Der Kanton rechnet für die unüberbauten Zonen mit einer Kapazität von 267 Ein-
wohnern. Für die überbauten Gebiete rechnet er mit einem Verdichtungspotenzial
von 155 Einwohnern.
Es ergibt sich für die rechtskräftige Bauzone folgende Einwohnerkapazität:
Einwohnerkapazität des rechtskräftigen Bauzonenplans
Berechnung Kanton mit Verdichtung: ca. 4'460 Einwohner
In den kantonalen Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland hält die
zuständige kantonale Behörde dazu Folgendes fest:
Die Zone W3 hat eine unterdurchschnittliche Dichte an Einwohnern.
Aufgrund der demografischen Entwicklung ist mehrgeschossiger Wohnungsbau
im mittleren Wohnungsgrössen (2 - 3 Zimmer) weiterhin angebracht.
Für eine ländliche Gemeinde bestehen recht hohe Einwohnerdichten in allen
Wohn- / Mischzonen; daher resultiert wenig weiteres inneres Entwicklungspoten-
zial in den bereits heute überbauten Wohn- und Mischzonen.
Rechnerisch besteht bis 2026 kein Bedarf an weiteren Wohn- und Mischzonen
soweit die Wohnbaureserven weiterhin konsequent und dicht genutzt werden.
Weiteres Entwicklungspotenzial für das private Wohnen könnte sich durch die
(überkommunale) Überprüfung der noch grossen Reserven in der Zone für öf-
fentliche Bauten und Anlagen durch eventuelle Umzonungen ergeben.
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3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen
Gestützt auf das revidierte Raumplanungsgesetz und den angepassten Richtplan
stehen der Gemeinde Niederrohrdorf keine Einzonungsflächen zur Verfügung. Die
Flächen für neue Einwohner sind mittels Siedlungsentwicklung nach innen (Verdich-
tung) bereit zu stellen. Mit den geplanten Anpassungen des Bauzonenplans werden
keine Einzonungen vorgenommen. Die geplanten Massnahmen führen nur zu ge-
ringfügig höheren Einwohnerzahlen.
Der Siedlungsrand ist bereits heute gut gefasst mit nur wenigen Baulücken Am
nördlichen Siedlungsrand liegt mit der unbebauten Parzelle Nr. 404, östlich der Loo-
renstrasse, eine grössere unbebaute Fläche (ca. 3'300 m2) in der Wohnzone W2.
Diese kann ohne weitere Massnahmen (u.a. Sondernutzungsplanung) bebaut wer-
den.
Das Baugebiet ist gut arrondiert und ergibt mit dem Kontext der Topografie ein gut
abgegrenztes Siedlungsgebiet.
3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan
Zonen (neu) überbaut [ha]
unüberbaut [ha]
total revidiert
1
[ha]
total rechtskräftig
2
[ha]
W2 33.36 1.22 34.58 33.77
W3 22.30 1.84 24.14 18.67
WG3 1.62 0.35 1.97 2.84
K 5.53 0.06 5.59 9.93
Wohn- und Mischzonen
Total (gerundet) 62.81 3.47 66.28 65.21
OeBA 8.08 2.77 10.85 11.11
A 2.33 0.00 2.33 2.40
US 0.60 0.00 0.60 0.53
Bauzonen
Total (gerundet) 73.82 6.24 80.06 79.25
1 Bauzonenfläche gemäss revidiertem Bauzonenplan
2 Bauzonenfläche gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan
3.2 Innere Siedlungsentwicklung
3.2.1 Siedlungsdichte bestehend
Mit der Richtplananpassung werden Zielwerte für die Einwohnerdichte festgelegt.
Die Dichtewerte von Wohn- und Mischzonen werden für 5 Raumtypen bestimmt.
Niederrohrdorf wird dem Raumtyp "ländlicher Entwicklungsraum" zugewiesen.
Die Siedlungsdichte, gemessen am Bestand 2017, beträgt in Niederrohrdorf 63.7
Einwohner pro ha (E/ha) (Ermittlung durch Kanton). Die Mindestdichte für ländliche
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Zentren wird in den überbauten Gebieten mit 40 E/ha vorgegeben. In den unüber-
bauten Gebieten wird eine Mindestdichte von 60 E/ha angestrebt.
Abbildung 4: Raumtypen / Mindestdichten gemäss Richtplan
Niederrohrdorf weist somit Einwohnerdichten deutlich über den Mindestvorgaben für
bebaute und knapp über der Mindestvorgabe für unbebaute Gebiete auf. Die Gebie-
te mit zu tiefen Werten liegen in den Mischzonen (Gewerbe anstelle von Einwoh-
nern) oder weisen unbebaute Parzellenteilflächen auf, welche dennoch als bebaut
eingerechnet wurden (und damit langfristig nachverdichtet werden können). Im Ge-
gensatz dazu wird auf ca. der Hälfte der bebauten Wohn- und Mischzonen die Min-
destvorgabe für unbebaute Zonen übertroffen.
Gemäss Richtplan "ermitteln Gemeinden, in welchen die Mindestdichte erreicht ist,
im Rahmen der Nutzungsplanung die für eine weitere Erhöhung der Dichte bevor-
zugten Wohn- und Mischzonen und weisen die entsprechenden Potenziale sowie
die damit verbundene, zusätzliche Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungspla-
nung und mit ergänzenden Massnahmen verbindlich für die Umsetzung."
Die Entwicklung findet in den bestehenden, bereits gut ausgenutzten Bauzonen
statt. Die sogenannten "Schlüsselgebiete" (grosse, zusammenhängende Bauland-
reserven) sind mehrheitlich mit einem Gestaltungsplan überlagert bzw. wurden /
werden aktuell gerade überbaut. Zusätzliche planerische Massnahmen sind daher
für die Schlüsselgebiete nicht vorgesehen.
3.2.2 Innenentwicklung bisher
Die bestehenden überdurchschnittlich hohen Einwohnerdichten in Niederrohrdorf
wurden durch verschiedene Massnahmen erreicht.
3.2.2.1 Ausnützungsziffer
Die Gemeinde hat seit längerem keine Ausnützungsziffer mehr vorgegeben. Die
Bebauungen werden über die Anzahl Vollgeschosse, die Firsthöhe und die Grenz-
abstände (inkl. Mehrlängenzuschlag) geregelt. Dadurch kann auch in der Wohnzone
W2 dichter gebaut werden. Die Wohngebiete in der Zone W2 weisen daher vieler-
orts bereits heute gute Einwohnerdichten und hohe Auslastungsgrade auf. Durch
die Festlegung der zulässigen Gebäudetypen (Ein-, Reihen- und Gruppenhäuser
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sowie Mehrfamilienhäuser) und die Festlegung einer maximalen Gebäudelänge
werden zu grosse Gebäudevolumen in der Zone W2 verhindert.
3.2.2.2 Gestaltungspläne
Die Gemeinde weist eine hohe Anzahl von Sondernutzungsplänen auf (19 Pla-
nungswerke). Neben den 11 Überbauungs- und Erschliessungspläne, welche nur
einen geringen Einfluss auf die Innenentwicklung haben, sind die 8 Gestaltungsplä-
ne für die qualitative Innenentwicklung massgebend.
Die 4 Gestaltungpläne über die Kantonsstrasse (Ortskern) haben die bauliche Ent-
wicklung im Ortskern in den letzten Jahren geleitet und zur Qualitätssicherung bei-
getragen. Mit den Gestaltungsplänen für die grösseren Freiflächen Hintermatt (Be-
bauung erstellt), Hofacher (Bebauung mehrheitlich erstellt) und Egro-Areal (Bebau-
ung und Umbau teilweise erfolgt) wurden die Bebauungsdichten an den zentralen
Lagen gefördert und die guten Qualitäten von Bauten und Freiräumen sichergestellt.
Diese Entwicklung wird mit dem neueren Gestaltungsplan alte Bremgartenstrasse
(noch nicht umgesetzt) fortgeschrieben. Die Gestaltungspläne sind ein weiterer
wichtiger Baustein für die gute Innenentwicklung von Niederrohrdorf.
3.2.2.3 Kommissionen
Die Gemeinde hat, im Vergleich zu anderen Gemeinden, viele Fachkommissionen,
welche den Gemeinderat im Bezug auf die Ortsentwicklung unterstützen.
Siedlung Kulturland
Baukommission Landschaftskommission
Planungskommission Landwirtschaftskommission
Umweltschutzkommission
In der Gemeinde gab und gibt es interessierte und qualifizierte Baufachleute, welche
ihr Wissen in diese Kommissionen einbringen / eingebracht haben und sich intensiv
mit der Gestaltung und Weiterentwicklung Ihres Dorfes auseinander setzen / gesetzt
haben. Die Qualität der Kommissionen ist auf einem, im Vergleich zu ähnlichen
Gemeinden, hohen Niveau und trägt massgeblich zur qualitativen Innentwicklung
bei.
3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich)
Da die Entwicklung des Ortskerns als zentrales Element der Gesamtrevision Nut-
zungsplanung angesehen wird, wurde ein Masterplan über die Kernzone und das
Gebiet Bünt erarbeitet. Der Masterplan zeigt die erwünschte Entwicklung für das
Ortszentrum und das Areal Bünt (grosse Freifläche an zentraler Lage im Besitz der
Einwohnergemeinde) auf. Der Masterplan ist behördenverbindlich und dient als
Grundlage für die Gesamtrevision Nutzungsplanung und als Unterstützung bei der
Beurteilung von künftigen Planungen und Bauvorhaben im Zentrumsbereich (vgl.
Masterplan / Beilage). Neben den in der Gesamtrevision umgesetzten Inputs sind
folgende Handlungsschwerpunkte aus dem Masterplan für die Innenentwicklung
wichtig:
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Abbildung 5: Auszug Handlungsfelder aus Masterplan
A: Eingangssituation klären / B, C und E: Unklare Platzsituationen klären /
D: Beziehung zur Freifläche fördern
Um die bestehenden Sondernutzungspläne im Ortskern ablösen zu können, ist der
Masterplan, da nur behördenverbindlich, nicht ausreichend. Es wird daher der
Schutzbereich Ortskern eingeführt. Die grundeigentümerverbindlichen Vorgaben
des Schutzbereiches Ortskern werden im Ergänzungsplan zur BNO räumlich genau
definiert und in der BNO beschrieben. Die Schwerpunkte dabei sind:
Zielvorgaben, welche die gewünschte Entwicklung aufzeigen
Festlegung von Bereichen für 2-geschossige Bauten (im Bereich der Kernzone
mit Satteldach)
Festlegung Zwangsbaulinien; von diesen darf strassenabgewandt bis max.
50 cm abgewichen werden
Festlegung des Freiraumes Bünt sowie weiterer besonderer Freiräume mit Nut-
zungseinschränkungen
Festlegung erhaltenswerte Baumgruppen
Verbindlicherklärung des Masterplanes als Grundlage für die Qualitätsbeurtei-
lung von Bauvorhaben
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3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen
Die grösseren unbebauten Flächen bzw. stark unternutzen Areale im Baugebiet
wurden überprüft:
Kategorie Lage (Parzellen Nrn.) Massnahme
Unbebaute (Teil-)
Parzellen, bei wel-
chen die Planung der
Gemeinde bekannt
ist
Alte Bremgartenstrasse (642,
646, 649, 780)
Bremgartenstrasse (576)
Bünt (204)
Clemenzweg (261)
Egro-Areal Mitte (1267, 1275
etc.)
Esterlistrasse (234)
Holzrütistrasse (195)
Mellingerstrasse (516)
Mellingerstrasse (571)
Mülimatte (529, 1242)
Planungen weiterhin aktiv
begleiten
Unbebaute (Teil-
Parzellen) bei wel-
chen die Planung der
Gemeinde nicht be-
kannt
Bremgartenstrasse (280, 680,
1052, 1053)
Buacherweg (289)
Büntstrasse (207)
Hiltimattstrasse (760)
Mülimattstrasse (543)
Rebhaldenweg (931)
Rotrischweg (404)
Rüslerstrasse (238)
Weiherweg (511)
Gespräch mit Eigentümern
suchen über Planungsab-
sichten / Information über
die Innere Siedlungsent-
wicklung
"bebaute" Parzellen
welche Potential zur
Innenentwicklung
haben
Buacherweg (270)
Römerweg (488)
Gespräch mit Eigentümern
suchen / Information über
die Innere Siedlungsent-
wicklung
3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO)
In der BNO wird mit verschiedenen Massnahmen die qualitativ hochwertige Innen-
entwicklung gefördert:
Einführung Schutzbereich Ortskern (vgl. Kapitel 3.2.3)
Anordnungsspielraum für Attikageschossflächen bei Gestaltungsplänen erhöht
Aufhebung der maximalen Wohnungsanzahl bei Mehrfamilienhäusern in der Zo-
ne W2
Verbot von freistehenden Ein-und Zweifamilienhäuser in der Wohnzone W3
Verweigerung der Baubewilligung möglich, wenn Bauland nicht optimal ausge-
nützt wird
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Umwandlung des Dach- / Attikageschosses in ein Vollgeschoss bei Wohnbauten
mit mindestens 2 Wohnungen in der Wohnzone W2
Aussenräume und Umgebungsgestaltung sind Bestandteil der Bauprojekte
Einführung Fachkommission (verbindliche Festlegung in der BNO)
3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung
Die Gemeinde Niederrohrdorf fördert die Innenentwicklung mit folgenden Massnah-
men (vgl. vorhergehende Kapitel):
Thema Massnahme Realisierung
Einwohnerdichten erhöhen Nutzungsboni festlegen und
Einschränkungen Bauweise
reduzieren in BNO
Mit Gesamtrevision Nut-
zungsplanung
Qualität erhöhen Qualitätsvorgaben in der
BNO festlegen
Mit Gesamtrevision Nut-
zungsplanung
Bevölkerung sensibilisieren Bevölkerung in geeigneter
Weise über neue Möglich-
keiten der Innenentwicklung
zu informieren
laufend
Masterplan Ortskern umset-
zen
Platzsituationen klären In Abklärung
Beziehung zu Bünt klären
(Durchgang von Strasse
her)
In Abklärung
Fuss- und Velowege sichern In Abklärung
Ortskern gezielt entwickeln Einführung Schutzbereich
Ortskern (Bauzonenplan
und BNO)
Mit Gesamtrevision Nut-
zungsplanung
Schulanlage Rüsler / Hüs-
lerberg erweitern
Wettbewerb durchführen In Abklärung
Bebauung unbebauter /
unternutzter Flächen fördern
Gespräche aufnehmen mit
Eigentümern der Parzellen
(vgl. Kapitel 3.2.4)
Laufend
3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnah-
men
Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitäten der Wohn- und Mischzonen ge-
mäss revidiertem Bauzonenplan sowie die Wirkung der Innenentwicklungsmass-
nahmen aufgezeigt (vgl. nachfolgende Tabellen 1 - 5 / Auszüge gemäss Beilage [2]
/ Nachweis Bauzonenkapazität).
-
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3.3.1 Bauzonenstatistik
Es werden nur geringfügige Ein- und Auszonungen am Baugebietsrand vorgenom-
men. Mit diesen wird das Baugebiet arrondiert und die baulanderschliessenden
Strassen dem Baugebiet zugewiesen. Das Baugebiet vergrössert sich damit nur ge-
ringfügig. Bei den Änderungen ist die Umzonung von grösseren Flächen der Kern-
zone in die Wohnzone W3 auffällig.
Abbildung 6: Tabelle 1
3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan
In der Bauzonenkapazitätsberechnung (vgl. nachfolgende Tabellen) wird für den
Bauzonenplan ein Fassungsvermögen von 4'521 Einwohnern festgestellt. Dieses
liegt somit leicht über der vom Kanton errechneten Einwohnerkapazität von 4'405
Einwohnern innerhalb der Bauzone. Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitä-
ten für den revidierten Bauzonenplan abgeschätzt, und zwar differenziert gemäss
RIA-Prinzip des Kantons.
R: Alle vorhandenen Reserven an Wohn- und Mischzonen, das heisst die un-
überbauten Grundstücke
I: Alle innert des Planungshorizonts direkt einwohnerwirksamen, räumlich konkre-
ten Innenentwicklungspotenziale und alle aktivierbaren inneren Nutzungsreser-
ven innerhalb der bereits überbauten Wohn- und Mischzonen.
A: Durch Einzonungen zusätzlich herbeigeführte Einwohnerpotenziale. (In Nie-
derrohrdorf sind keine Einzonungen möglich).
3.3.3 Einwohnerdichten
Auf Grund der bereits bestehend hohen Einwohnerdichten werden keine Massnah-
men getroffen, die einen grossen Einfluss auf die Einwohnerdichten haben. Die ge-
planten Anpassungen von BNO und Bauzonenplan unterstützen in erster Linie die
Qualität der Siedlungsentwicklung. Die Nachverdichtung wird nur minimal gefördert.
Auf Grund dessen, werden für die Berechnungen die Richtwerte des Kantons für die
Einwohnerdichten in den einzelnen Zonen übernommen. Diese liegen nur wenig
über den bestehenden Dichten und werden, unter Berücksichtigung der geplanten
Massnahmen, als plausibel betrachtet (vgl. Grundlagentabelle Kanton im Anhang).
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3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten
3.3.4.1 Reserven in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen (R)
Schlüsselgebiete
Als Schlüsselgebiete werden Areale bezeichnet, welche in den Wohn- und Misch-
zonen liegen, aber unüberbaut sind. Unüberbaute Einzelparzellen zählen nicht zu
den Schlüsselgebieten. Überbaute Areale, welche künftig einer Wohn- oder Misch-
zone zugewiesen werden sollen (z.B. Industriezonen), können auch Schlüsselgebie-
te sein.
In Niederrohrdorf sind alle grösseren unbebauten Gebiete bereits heute mit einem
Gestaltungsplan versehen oder dienen der langfristigen Reserve (Zone OeBA). Es
finden keine Umnutzungen von Arbeitszonen in Wohn- oder Mischzonen statt. Es
werden daher keine Schlüsselgebiete ausschieden.
Weitere unüberbaute Wohn- und Mischzonen ohne Schlüsselgebiete
Bei den unüberbauten Flächen in den Wohn- und Mischzonen handelt es sich meist
um Einzelparzellen. Die Flächen eignen sich auf Grund ihrer geringen Grösse nicht
als Schlüsselgebiete. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsver-
mögen (Einwohnerdichten 2040) in den unbebauten Flächen in diesen Zonen wer-
den als plausibel betrachtet und übernommen.
Abbildung 7: Tabelle 2b
Zusammenzug unüberbaute Wohn- und Mischzonen (R)
Die Gesamtfläche der unüberbauten Wohn- und Mischzonen beträgt 3.47 ha, auf
welchen bis 2040 eine Einwohnerdichte von 72 E/ha erreicht werden kann. Dieser
Wert liegt deutlich über dem Zielwert des kantonalen Richtplans von 60 E/ha.
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Abbildung 8: Tabelle 2c
3.3.4.2 Reserven in den überbauten Wohn- und Mischzonen (I)
Handlungsgebiete
Als Handlungsgebiete werden überbaute Areale mit bereits bestehenden Wohn- und
Mischnutzungen bezeichnet, auf welchen im Rahmen der Nutzungsplanung Sied-
lung spezifische planerische Massnahmen zur hochwertigen Siedlungsentwicklung
nach innen vorgesehen werden. Das können spezielle Zonenbestimmungen
(Grundnutzungszonen, überlagerte Zonen) oder Sondernutzungsplanpflichten sein.
Auf Grund der bestehend hohen Dichten in den bebauten Gebieten und der örtli-
chen Gegebenheiten sind in Niederrohrdorf keine Massnahmen vorgesehen welche
einen grösseren Einfluss auf die Einwohnerzahlen in den bebauten Gebieten haben.
Es wird daher auf die Ausscheidung von Handlungsgebieten verzichtet.
Weitere Innenentwicklung in Wohn- und Mischzonen
Die heutigen Einwohnerzahlen wurden den Richtwerten des Kantons entnommen
(Stand 2017). Infolge der grossflächigen Umzonungen von der Kernzone in die
Wohnzone W3 werden die "Einwohnerzahlen heute" zusammengefasst, da ansons-
ten der Eindruck einer grösseren "Bevölkerungswanderung" entstehen würde. Die
Einwohner wechseln jedoch nur ihre "Zonenzugehörigkeit". Insgesamt wird der ge-
forderte Richtwert von 40 E/ha mit geplanten Einwohnerdichten deutlich überschrit-
ten. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsvermögen (Einwohner-
dichten 2040) in den bebauten Flächen in diesen Zonen werden als plausibel be-
trachtet und übernommen.
Abbildung 9: Tabelle 3b
-
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3.3.4.3 Realisierbare Innenentwicklung in den Wohn- und Mischzonen (R+I)
Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist sowohl für den Planungshorizont
des Bauzonenplanes von 15 Jahren als auch für den Zeithorizont des Richtplans für
das Jahr 2040 dargestellt. Die Durchschnittliche Einwohnerdichte übersteigt die ge-
forderte Einwohnerdichten für bebaute und unbebaute Gebiete deutlich (soll: 40
bzw. 60 E/ha).
Abbildung 10: Tabelle 4
3.3.4.4 Beurteilung Fassungsvermögen
Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist bis zum Zeithorizont des Richt-
plans für das Jahr 2040 dargestellt. Die Einwohnerzahl kann bei optimaler Aktivie-
rung der Baulandreserven in 15 Jahren auf rund 4'424 und bis 2040 auf etwas über
4‘500 Einwohner anwachsen. Dabei wird, infolge der bestehend hohen Einwohner-
dichten, nur von einem geringfügig höheren Ausbaugrades der bereits überbauten
Bauzonen ausgegangen. Die Bauzonen vermögen damit die vorhergesagten Ein-
wohner bis ins Jahre 2040 aufzunehmen und verfügen dann noch über eine Reser-
ve von theoretisch 375 Einwohnern.
Abbildung 11: Tabelle 5
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3.4 Publikumsintensive Nutzungen
Publikumsintensive Nutzungen wie Einkaufszentren oder Fachmärkte bedürfen ei-
ner besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Am 22. Juni 2010
beschloss der Grosse Rat die Anpassung des Richtplans, Paket "Umsetzung der
Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung".
Laut dem angepassten Richtplankapitel bedürfen neue Standorte für mittelgrosse
Verkaufsnutzungen - d.h. Verkaufsflächen von 500 m2 bis 3000 m2 - ausserhalb von
Kern- und Zentrumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeich-
nung in der Nutzungsplanung. Die Grundversorgung der Bevölkerung innerhalb der
Ortszentren darf nicht gefährdet werden.
Da die Gemeinde Niederrohrdorf kein ländliches Zentrum ist, sind gestützt auf die
vorerwähnten Vorgaben neue Standorte für Verkaufsnutzungen über 500 m2 oder
deren Erweiterung auch in den Kernzonen (Kernzone) zu bezeichnen.
Im Rahmen der Revisionsarbeiten wurde die Zulässigkeit von publikumsintensiven
Nutzungen in den dafür möglichen Zonen geregelt. In der Kernzone werden Ver-
kaufsgeschäfte bis 1'500 m2 zugelassen; damit soll die öffentliche Nahversorgung
sichergestellt werden können, und bisher bestehende Läden (u.a. Coop) nicht ein-
geschränkt werden. Einkaufszentren und Fachmärkte werden ausserhalb der Kern-
zone ausgeschlossen (Zulässigkeit auf max. 500 m2 Nettoladenfläche beschränkt).
3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten
Die bestehenden Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen in Niederrohrdorf müs-
sen auf Grund Ihrer Gesamtgrösse differenziert betrachtet werden.
Anlage / Standort Beurteilung
Gemeindeverwaltung
Bremgartenstrasse /
Zentrum
Neueres Verwaltungsgebäude mit verschiedenen öffentli-
chen Nutzern (Gemeindeverwaltung, Polizei u.a.) / Kapa-
zitäten langfristig ausreichend
Öffentlicher, multifunktionaler Platzbereich bei der Kreu-
zung
Keine Flächenreserven vorhanden
Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten
Infrastruktur und
Freifläche Bünt
Neuer Bauten für Feuerwehr und Bauamt / Kapazitäten
für Gemeindeverwaltung langfristig ausreichend
Kohlerhaus / Dorfschür mit Wohnen, Vereinsaktivitäten
und als Lager für die öffentlichen Werke / Dienste
Öffentlicher Spielplatz
Familiengärten und freie Wiese (grosse Flächenreserve) /
zentraler Freifläche im Siedlungsbereich / soll als "Gene-
rationenreserve" freigehalten werden / nur langfristige
und planerisch abgesicherte Entwicklung zulassen (vgl.
Masterplan Kernzone / Bünt)
Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Dorf-
schür der Kernzone zuordnen
-
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Anlage / Standort Beurteilung
Schulhäuser
Rüsler / Hüslerberg
Schulanlage mit Primarschule und Oberstufe (Kreisschule
Rohrdorferberg mit Real-, Sekundar- und Bezirksschule),
Mehrzweckhalle und Sportanlagen
Ausbau Schulanlage geplant, daher keine Flächenreser-
ven vorhanden
Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten
Sportanlagen
Holzrütistrasse
Tennis- und Squashanlage, Beachvolleyballplatz, Pfadi-
heim, Reithalle mit Reitplätzen
Flächenreserven zum Wohngebiet vorhanden
Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Reser-
ven erhalten für weitere Sportanlagen (evtl. Ersatz für
Sportflächen der Schulanlage bei Erstellung zusätzlicher
Schulhäuser)
Kindergarten
Oberdorfstrasse
Kindergarten Dorf / Bedarf weiterhin vorhanden
Gebäude im Bauinventar enthalten
Keine Flächenreserven vorhanden
Bauten und Zonierung beibehalten
Kindergarten /
Grünanlage Mülirai
Kindergarten Mülirai mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf
weiterhin vorhanden
Kleine Parkanlage über Grundwasserschutzbereich / darf
wegen des Schutzbereiches nicht überbaut werden /
wichtige Freifläche im Dorfkern
Keine Flächenreserven vorhanden bzw. nicht anders
nutzbar
Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten
Kindergarten / Grünanla-
ge Clemenzweg
Kindergarten Clemenz mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf
weiterhin vorhanden
Keine Flächenreserven vorhanden
Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten
Spielplatz
Fohrhölzlistrasse
Spielplatz und Wiese für freies Spiel
einziger öffentlicher Spielplatz im nördlichen Teil des Dor-
fes und daher wichtig fürs Quartier
Keine Flächenreserven vorhanden
Anlage und Zonierung beibehalten
Kirche Gwiggweg Reformierte Kirche / Nutzung bestehend
Gebäude im Bauinventar enthalten
zugehörige Gebäude und Anlagen (Parkplatz) auf dem
Gemeindegebiet von Oberrohrdorf
Keine Flächenreserven vorhanden
Bauten und Zonierung beibehalten
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Gemeinde Niederrohrdorf Seite 32 / 93 Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht
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Anlage / Standort Beurteilung
Kirche Bremgartenstrasse Katholisches Kirchenzentrum Gut Hirt / Nutzung beste-
hend
Gebäude im Bauinventar enthalten
Kleine Reservefläche im Westen an der Büntstrasse
Bauten und Zonierung beibehalten / Reservefläche mit
Gebiet Bünt betrachten
3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen
Die Gemeinde hat für eine ländliche Gemeinde bereits heute eine recht hohe Ein-
wohnerdichte in allen überbauten Wohn- und Mischzonen. Das innere Entwick-
lungspotential in den überbauten Flächen ist daher im Vergleich zu anderen Ge-
meinden eher tief. Die gemäss Richtplan geforderten 40 Einwohner / ha werden
selbst in der Wohnzone W2 grösstenteils erreicht bzw. nur geringfügig unterschrit-
ten. Auf Grund der bestehenden Siedlungsstruktur und Topografie wird von deshalb
von grossflächigen Umzonungen zwecks einer inneren Siedlungsentwicklung abge-
sehen.
Kernzone
Die bestehende Kernzone umfasst neben dem "alten" Dorfkern auch diverse "neu-
er" bebaute Flächen mit modernen Bebauungen. Die Abgrenzung wurde deshalb
mit dem Masterplan Kernzone / Bünt überprüft. Neben mehreren kleinflächigen An-
passungen der Zonenzuweisung sind dabei zwei Änderungen von Bedeutung.
Südlich der Mellingerstrasse wird die erste Bautiefe, welche bisher der Kernzone
zugewiesen war, bis zum Gemeindehaus der Wohnzone W3 zugeordnet. Die hier
bereits bestehenden modernen Gebäude aus dem Gestaltungsplan Hofacher sowie
die noch möglichen Gebäude auf der Parzelle Nr. 571 entsprechen gemäss dem
Gestaltungsplan nicht dem Sinne der Kernzone und werden somit der ordentlichen
Wohnzone zugewiesen.
Die bestehenden Mehrfamilienhäuser entlang der Heigellochstrasse (ohne erste
Bautiefe entlang der Bremgartenstrasse) sowie die geplanten Gebäude gemäss
Gestaltungsplan Alte Bremgartenstrasse entsprechen nicht dem Sinne der Kernzo-
ne. Sie werden daher in die Wohnzone W3 umgezont.
3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe
Ausserhalb der Kernzone und Wohn- und Gewerbezone WG3 sind nur in der Ar-
beitszone (ehemals Industriezone) mässig störende Betriebe zulässig. Die einzige
Arbeitszone ist dreiseitig von Wohn- und Mischzonen umgeben. Es besteht ein
rechtsgültiger Gestaltungsplan (Egro-Areal). Erste Umbauten und Umnutzungen
wurden gestützt darauf vorgenommen. Die Eigentümer möchten den bestehenden
Gestaltungsplan anpassen und dabei auch das Gebiet von der Arbeitszone in eine
Mischzone (Wohn- und Gewerbezone) umzonen, um Wohnnutzungen realisieren zu
können. Die Planung ist jedoch noch nicht so weit fortgeschritten, als dass sie in die
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laufende Gesamtrevision integriert werden könnte. Eine allfällige Umzonung soll da-
her zu einem späteren Zeitpunkt auf Grund eines Entwicklungskonzepts umgesetzt
werden.
3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege
3.8.1 Bauinventar
Parallel zu den Entwurfsarbeiten der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision wurde
seitens der kantonalen Denkmalpflege das bestehende Kurzinventar der Kulturgüter
in der Gemeinde Niederrohrdorf überarbeitet. Inzwischen liegt der Entwurf des aktu-
alisierten Bauinventars 2016 vor. Die seitens der kantonalen Behörde erfolgten An-
passungen der erhobenen sowie der vereinzelt aus dem Inventar entlassenen Ob-
jekte sind in die vorliegende Nutzungsplanung eingeflossen (vgl. Beilage).
In Niederrohrdorf waren bisher (fast) keine Gebäude über die Zonenpläne und die
BNO geschützt. Der Schutz erfolgt hauptsächlich über die Festlegung von Volumen-
und Substanzschutzobjekten in Sondernutzungsplänen (insbesondere in den 3 Pla-
nungen entlang der Kantonsstrassen). Dabei wurden zu viele und ungeeignete Ob-
jekte dem (Volumen-) Schutz zugeführt. Diese können mit der Nutzungsplanung
nicht direkt aus dem Schutz entlassen werden, es ist eine separate Aufhebung der
Sondernutzungspläne bzw. Teilaufhebung der Schutzobjekte durchzuführen.
Gestützt auf dem Masterplan Kernzone / Bünt sowie die Festlegung des Schutzbe-
reiches Ortskern in Bauzonenplan und BNO (inkl. grundeigentümerverbindlichem
Ergänzungsplan) sollen die Sondernutzungspläne entlang der Kantonsstrassen auf-
gehoben. Die Schutzobjekte werden neu (wie allgemein üblich) in den Zonenplänen
und der BNO ausgeschieden. Sie wurden dafür gemäss dem Bauinventar überprüft,
die Volumenschutzobjekte wurden mehrheitlich entlassen bzw. in Einzelfällen dem
Substanzschutz zugeführt. Um Differenzen zu den bestehenden Sondernutzungs-
plänen zu vermeiden oder die Gebäude nicht kurzzeitig ohne Schutz zu belassen,
wird die Aufhebung der Sondernutzungspläne parallel zur Gesamtrevision Nut-
zungsplanung durchgeführt.
Die im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege aktualisierten Objekte sind im
Bauzonenplan dargestellt sowie in der revidierten Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) im Anhang aufgelistet. Die damit verbundenen Schutzmassnahmen werden
in den zugehörigen Bestimmungen der BNO festgeschrieben (Festlegung als Ge-
bäuden mit Substanzschutz bzw. Kulturobjekte). Zusätzlich werden alle Brunnen im
Baugebiet (einheitliche Behandlung) sowie zusätzliche Trockenmauern, Brunnen
und Wegkreuze im Kulturland als Kulturobjekte ausgeschieden.
3.8.2 ISOS
Der Weiler Holzrüti hat regionale Bedeutung. Er wird im ISOS wie folgt bewertet:
"Der Weiler weist durch die Lage am unverbauten Hang gewisse Lagequalitäten
auf. Wegen der lockeren Streuung entlang der Erschliessungsstrasse besteht keine
ausgeprägte räumliche Ganzheit. Gewisse architektonische, historische Qualitäten
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durch die weitgehend erhaltene Altbausubstanz, welche allerdings durch einzelne
Umbauten beeinträchtigt wird. Keine stilistisch besonders ausgeprägten Einzelbau-
ten."
Durch die Lage ausserhalb der Bauzone wird die Verbauung des Weilers ausge-
schlossen. Baugesuche für den Weiler / bzw. Bauten ausserhalb der Bauzone müs-
sen gemäss dem BauG immer dem Kanton zur Genehmigung eingereicht werden.
Der Kanton hat daher die Möglichkeit den Schutz des Weilers durchzusetzen. Eine
gute Einpassung bei Bauten in der Landwirtschaft ist generell notwendig. Für die
Umsetzung des ISOS sind daher keine zusätzlichen Massnahmen notwendig.
3.8.3 ICOMOS
Eine Aufnahme der 4 Gartenanlagen aus dem Hinweisinventar des ICOMOS als
Schutzobjekte wurde geprüft.
Objekt Nr. Bezeichnung Umsetzung in Gesamtrevision
4035-01 Schulhausanlage /
Schulgarten Ober-
dorfstrasse
Gebäude mit Substanzschutz im Besitz der Ge-
meinde; das Areal wird als Pausenplatz und Leh-
rerparkplatz genutzt; die Bäume sind mehrheitlich
erhalten, die Kiesfläche teilweise befestigt worden
Schutz ohne Massnahmen ausreichend; da die
Anlage weiterhin als Pausenplatz zur Verfügung
stehen soll (keine Alternativflächen vorhanden),
ist es im Interesse der Gemeinde, die Bäume zu
erhalten und den Platz frei zu halten; allfällige
Anpassungen zu Gunsten der Aufenthaltsqualität
der Kinder müssen dabei sorgfältig geprüft wer-
den; der Parkplatz in rückwärtigen Teil ist beste-
hend; ein Ausbau ist nicht vorgesehen
4035-02 Einfamilienhausgarten
Loonstrasse
Verifikation Garten / Gebäude mit vorhandenen
Grundlagen sehr schwierig (keine genaue Adres-
se, keine weiteren Angaben zur Lage); es könnte
die Loonstrasse 20 sein in diesem Fall wäre
der Garten nicht mehr schützenswert (Neubau
Garage, Betonstützmauer talseitig) / keine Mass-
nahmen notwendig bzw. nicht möglich (Standort
unbekannt)
4035-03 Familiengarten / Pflanz-
garten Bremgarten-
strasse
Teilweise noch bestehend; Teil des Areals Bünt
Gesamtfläche erhaltenswert (vgl. Kapitel 3.5)
4035-04 Bauernhausgarten Loo-
renstrasse 1
Garten umgestaltet; nicht mehr erhaltenswert
keine Massnahmen notwendig
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3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur
3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur
Die unbebauten Areale sind mit einer Ausnahme erschlossen oder die Erschlies-
sung ist mittels Sondernutzungsplan (Gestaltungsplan Hofacher) gesichert und die
Areale gelten somit als baureif. Die einzige nicht erschlossene Fläche Bünt dient als
langfristige Reserve (vgl. Masterplan Kernzone); die Erschliessung wird festgelegt,
wenn das Areal für die Überbauung bereitgestellt wird (Teiländerung der Nutzungs-
planung notwendig).
Im Bereich Wasser erfolgen der laufende Unterhalt und Erneuerungen gemäss
GWP, im Bereich Abwasser gemäss GEP.
Das Verkehrsaufkommen auf den kantonalen und kommunalen Strassen in der
Gemeinde Niederrohrdorf kann grundsätzlich als unproblematisch beurteilt werden.
Die geplanten Umzonungen lösen keinen wesentlichen Mehrverkehr aus. Der zu-
sätzliche Verkehr kann problemlos bewältigt werden.
Das Strassennetz ist bereits gut ausgebaut. Investitionskosten fallen für den laufen-
den Unterhalt an. Im Zusammenhang mit der Innenentwicklung wird die Problematik
der Gestaltung der Kantonsstrassen zu lösen sein. Es liegt dafür bereits ein Be-
triebs- und Gestaltungsprojekt vom Kanton zu den Kantonsstrassen K 271 und
K 415 vor. Die Gestaltung der Kantonsstrassen ist ausserdem Inhalt des Agglome-
rationsprogramms Aarau Ost sowie des Masterplans Kernzone.
Mit der Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungskonzeptes, denn wenig noch vor-
handenen Baulandreserven und den fast komplett erschlossenen Arealen sind die
verkehrlichen Themen grösstenteils abgedeckt. Die Erstellung eines KGV's wird da-
her zum jetzigen Zeitpunkt nicht als notwendig erachtet. Die notwendigen Mass-
nahmen, insbesondere zur Stärkung des Fuss- und Radwegverkehrs, können auch
ohne KGV bestimmt und ausgeführt werden. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt
das grosse, unbebaute Areal der Bünt überbaut werden soll, ist ein KGV zu erstel-
len. Verpflichtende Massnahmen, welche einen KGV als Grundlage benötigen
(Parkleitsysteme, Reduktion oder Bewirtschaftung Parkfelder auf privatem Grund)
sind nicht vorgesehen. Falls die Gemeinde diese einführen möchte, kann sie jeder-
zeit (unabhängig von der Nutzungsplanung) einen KGV erstellen lassen.
3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur
Verwaltung
Grössere Investitionen in die Verwaltungsinfrastruktur sind für den nächsten Pla-
nungshorizont keine zu erwarten. Das Gemeindehaus wurde 2002 gebaut. Ein aus-
reichend grosser Werkhof steht zur Verfügung.
Altersfürsorge
Die Gemeinde hat kein eigenes Alters- und Pflegeheim im Dorf. Es wird auf die Al-
terszentren in Fislisbach, Mellingen und den Reusspark in Niederwil ausgewichen.
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Gemäss der SWOT-Analyse (vgl. Kapitel 2.3) wird der Neubau eines eigenen Al-
ters- und Pflegeheimes nicht empfohlen.
Schule
Ein Ausbau der Schule Hüslerberg / Rüsler ist geplant, um auch in Zukunft genü-
gend Räumlichkeiten zur Verfügung zu haben.
Freizeit
Die Gemeinde Niederrohrdorf weist zahlreiche Naherholungsgebiete in unmittelba-
rer Nähe auf. Ein Ausbau der bestehenden Spielplätze und Freizeitanlagen im Sied-
lungsgebiet ist nicht notwendig.
3.10 Natur und Landschaft
Obwohl Niederrohrdorf in den letzten Jahrzehnten einen urbanen Charakter ange-
nommen hat, handelt es sich immer noch um eine ländliche Gemeinde, eingebettet
in weitgehend intakte Natur- und Kulturlandschaften.
Bedingt durch die vorherrschende Topografie resp. die Eignung des offenen Kultur-
lands für eine vielseitige landwirtschaftliche Produktion, sind die Naturwerte im offe-
nen Kulturland zahlenmässig eher bescheiden. Umso mehr ist den noch vorhande-
nen natürlichen sowie landschaftlichen Werten eine erhöhte Beachtung zu schen-
ken.
Einen besonderen Stellenwert in der Gemeinde Niederrohrdorf nimmt der Wald ein.
Dank seiner Nähe zu den Wohnquartieren und seiner natürlichen Vielfalt (Möser,
Eichenwaldreservat u.a.) hat der Wald eine bedeutungsvolle Funktion als Naherho-
lungsraum.
Abbildung 12: Naherholungsgebiet im Wald von Niederrohrdorf
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Die im Leitbild festgesetzten und von der zuständigen Arbeitsgruppe definierten
Stossrichtungen werden mit der Revision Nutzungsplanung soweit möglich umge-
setzt.
3.11 Gewässerraum
Der Gewässerraum ist eine von der Gewässerbreite abhängige Pufferzone entlang
der oberirdischen Gewässer (vgl. Abbildung 13). Er hat die natürlichen Funktionen
der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser sowie die Gewässernutzung zu gewähr-
leisten und ist extensiv zu gestalten und zu bewirtschaften.
Abbildung 13: Schematischer Gewässerraum, Begriffe
Am 1. Januar 2011 trat das revidierte Gewässerschutzgesetz (GSchG) des Bundes
in Kraft. Darin werden die Kantone verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer zu
sichern und diesen bei der Richt- und Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Auf Stu-
fe der Gewässerschutzverordnung (GSchV, Art. 41a-c, auf 1. Juni 2011 in Kraft ge-
setzt) hat der Bundesrat die gesetzlichen Bestimmungen konkretisiert und die Kan-
tone verpflichtet, die Festlegung der Gewässerräume bis spätestens 31. Dezember
2018 vorzunehmen.
Die baulichen und anderen Nutzungen innerhalb des Gewässerraums sind bundes-
rechtlich abschliessend geregelt (grundsätzliches Bauverbot / nur extensive Bewirt-
schaftung u.a.), weshalb sich das raumplanerische Verfahren primär auf die räumli-
che Festlegung des Gewässerraums konzentriert. Der Kanton Aargau legt die Ge-
wässerräume mit drei Elementen fest (vgl. § 127 BauG):
Für die Mehrheit der Gewässer (die vier grossen Flüsse, die stehenden Gewäs-
ser und die kleinen und eingedolten Bäche mit einer Breite < 2 m) wird der Ge-
wässerraum im revidierten § 127 BauG mittels der Definition von Uferstreifen
festgelegt.
Für alle übrigen Bäche (2 m breit und grösser) legt der Kanton den Gewässer-
raum in der Fachkarte Gewässerraum behördenverbindlich fest.
Die Gemeinden setzen die Gewässerräume in ihrer Nutzungs- und Sondernut-
zungsplanung um, indem sie die Gewässerräume im Detail analysieren und den
örtlichen Gegebenheiten entsprechend umsetzen.
Mit der vorliegenden Gesamtrevision kommt die Gemeinde Niederrohrdorf diesem
Festsetzungsauftrag nach.
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3.12 Energie
Bezüglich Energieplanung steht es den Gemeinden frei, entsprechende Energie-
konzepte erstellen zu lassen (vgl. § 14 des Energiegesetzes des Kantons Aargau,
EnergieG). Konkrete Planungsabsichten bestehen aktuell keine.
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4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten
4.1 Bauzonenplan
Der Bauzonenplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen inner-
halb des Baugebiets. Die Erarbeitung des revidierten Bauzonenplans erfolgte in ei-
ner Arbeitsgruppe innerhalb der Planungskommission. Zusammengesetzt war diese
Arbeitsgruppe wie folgt:
Gregor Naef, Gemeindeammann, Präsident
Heinz Jossi, Gemeinderat, Vizepräsident bis 2017
Patrik Hitz, Gemeinderat, Vizepräsident ab 2018
Sandro Fischer, Bauverwalter bis 2018
Andreas Ritter, Bauverwalter ab 2019
Christoph Meiler
Roger Spiegel
Stefan Müller
Otto Lanz
Stefan Giess, Planer
Anlässlich mehrerer Sitzungen wurden die relevanten Grundlagen gesichtet und ge-
stützt darauf die (Bau)-Zonenvorschriften, die Zonierung sowie die weiteren bauge-
bietsrelevanten Bestimmungen festgelegt. Parallel dazu wurden mit weiteren Fach-
planern die zusätzlichen Inhalte im Bereich Siedlung (u.a. Masterplan Ortskern) er-
arbeitet. Der Gemeinderat hat die Entwürfe kontrolliert und verabschiedet.
Die nachfolgenden Kapitel beschreiben die wesentlichen Planungsinhalte / Ergeb-
nisse der revidierten Bauzonenplanung.
4.1.1 Zonenübersicht
Im Bauzonenplan werden folgende Bauzonen ausgeschieden:
Kernzone K
Wohnzone 2 W2
Wohnzone 3 W3
Wohn- und Gewerbezone 3 WG3
Arbeitszone (alt: Industriezone) A
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA
Fliessgewässerzone (alt: Grünzone Mülibach) FGZ
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Die Wohn- und Gewerbezonen WG und WGA wurden zur Wohn- und Gewerbezone
WG3 zusammengefasst; die Kernzonen KN und KND zur Kernzone K.
4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen
Ein- / Auszonungen
Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Beschluss 3.5, sind kleinflächige Einzonungen für
die parzellenscharfen, planerisch zweckmässigen Detailabgrenzungen der Bauzo-
nen zulässig. Die Flächen müssen direkt an die Bauzone angrenzen, dürfen das
weit gehend überbaute Gebiet nicht erweitern. Dies sind insbesondere:
a) nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Wohn- oder Ökonomiegebäude auf einem
Hofareal;
b) rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare und nachträglich zonenwid-
rig gewordene Bauten und Anlagen;
c) Gebiete mit langfristigem Freihaltezweck;
d) bestehende Zonenrandstrassen;
e) Baulücken bis maximal 1000 m2, die wenigstens zu 2/3 an die Bauzone angren-
zen.
Die Einzonungen in Niederrohrdorf betreffen hauptsächlich bestehende Strassenflä-
chen:
Davidacherweg
Gwiggweg
Heitersbergstrasse
Hiltiwaldweg
Holzrütistrasse
Loorenstrasse
Rotrischweg
Rüslerstrasse
Zelgliweg
Beim Rotrischweg, an der Moosstrasse, der Forhölzlistrasse und am Buacherweg
wird die Zonengrenze an die bestehenden Parzellierung / Nutzung bzw. die Wald-
bestimmung angepasst.
Kantonsstrassen Gemeindestrassen
Kantonsstrassen welche beidseitig von Baugebiet umgeben sind, müssen dem
Baugebiet zugewiesen werden. Sie sind jedoch keiner Bauzone zuzuordnen. Ein-
zelne Erschliessungsstrassen liegen ausserhalb Baugebiet und sind den angren-
zenden Bauzonen zuzuweisen. Die Strasseneinzonungen am Baugebietsrand sind
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von Gesetzes wegen erforderlich, da bestehendes Bauland nicht über Landwirt-
schaftszone (Nichtbaugebiet) erschlossen werden darf. Gemeindestrassen welche
bisher je hälftig den angrenzenden Zone zugewiesen waren, müssen gemäss den
neuen Vorgaben der höherwertigen Zone zugewiesen werden.
Änderungen Bauzonenplan
Abbildung 14: Anpassung Zonenzuweisung Kantonsstrasse
Nr. Änderung Erläuterung
1 Zuweisung Kantons-
strasse zu Baugebiet
Die Kantonsstrasse wird im Bereich der Kreuzung voll-
ständig dem Baugebiet zugeordnet.
2 Entlassung Kantons-
strasse aus Bauzone
Mehrere Teilflächen der Kantonsstrasse, welche bisher
einer Bauzone zugewiesen waren, werden aus den
Bauzonen entlassen.
3 Zuweisung Kantons-
strasse in Bauzone (Ar-
beitszone)
Eine kleine Teilfläche, welche auf Grund der angepass-
ten Parzellierung neu nicht mehr zur Kantonsstrasse
gehört, wird der angrenzenden Bauzone zugewiesen.
Abbildung 15: Einzonung Gemeindestrasse Hiltiwaldweg
Nr. Änderung Erläuterung
4 Einzonung Gemein-
destrasse in Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
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Abbildung 16: Einzonung Gemeindestrassen Holzrütistrasse und Rüslerstrasse /
Umzonung Zelglistrasse
Nr. Änderung Erläuterung
5 Einzonung Gemein-
destrasse in Zone für öf-
fentliche Bauten und An-
lagen
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
6 Einzonung Gemein-
destrasse in Zone für öf-
fentliche Bauten und An-
lagen bzw. Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
7 Umzonung Gemein-
destrasse
Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli-
che Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2.
Abbildung 17: Einzonung Gemeindestrasse Davidacherweg /
Umzonung Rüslerstrasse und Gsteingweg
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Nr. Änderung Erläuterung
8 Einzonung Gemein-
destrasse in Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
9 Umzonung Gemein-
destrasse
Umzonung Gemeindestrasse von der Wohnzone W2 in
die Kernzone.
10 Umzonung Gemein-
destrasse
Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli-
che Bauten und Anlagen in die Kernzone bzw. Wohn-
zone W2.
Abbildung 18: Einzonung Gemeindestrasse Gwiggweg
Nr. Änderung Erläuterung
11 Einzonung Gemein-
destrasse in Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
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Abbildung 19: Einzonung Gemeindestrassen Rotrischweg / Heitersbergstrasse
Nr. Änderung Erläuterung
12 Einzonung Gemein-
destrassen in Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
Abbildung 20: Einzonungen an der nördlichen Baugebietsgrenze
Nr. Änderung Erläuterung
13 Einzonung Gemein-
destrassen in Wohnzone
W2
Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-
destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-
mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.
14 Einzonung in die Wohn-
zone W2
Die Baugebietsgrenze wird auf die Parzellengrenze ar-
rondiert; die Einzonung 14 und die Einzonung 15 wer-
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Nr. Änderung Erläuterung
den mit der Auszonung 17 kompensiert.
15 Einzonung in die Wohn-
zone W2
Die Baugebietsgrenze wird auf die Kulturgrenze (seitli-
che Zufahrt in die Garagen) arrondiert. Die zusätzlichen
Parkierungsflächen in der Landwirtschaftszone müssen
zurückgebaut werden.