Пазар на търговски площи

Пазарни проучвания

България | Tърговски площи H1 2015

2 Пазар на търговски площи | H1 2015 | Colliers International

Bulgaria Mall Mall of Sofia Mega Mall Sofia Ring Mall

Serdika Center

The MallParadise Center

нисък клас среден клас висок клас

Графика 2. Ценово позициониране**

**Изчисленията включват следните категории: мода, обувки и чанти, аксесоари, козметика, специализирани магазини, стоки за дома.

*Изчисленията са направени като процент от заетата отдаваема площ

H12014

H22013

H12013

H22012

H12012

H22011

H12011

H22010

H12010

800

700

600

500

400

300

200

100

0

H22014

0

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bulgaria Mall Mall of Sofia Mega Mall Sofia Ring Mall

Serdika Center

The Mall Paradise Center

3033

38

25

30

H1 2012

Tърговски центрове Главна търговска улица

37 38 3941

30 3031 32

34

H2 2012 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015

Графика 1. Участие на директно опериращимеждународни търговци*

ПредлаганеПрез първите шест месеца на 2015 г. не се наблюдава ново предлагане на пазара на търговски площи. Общо за страната то остава 783,260 кв.м., а за София 418,660 кв.м. До края на годината не се очаква откриване на обекти, като дейността в сегмента ще е съсредоточена в репозициониране на съществуващи търговски центрове (Galeria Plovdiv и City Center Sofia) и размразяването на такива в проектна фаза (Markovo Tepe Mall и Plaza West).

Индикаторът наситеност на търговски площи на 1,000 души населениe също остава без промяна, а именно 345 кв.м. на 1,000 души за София и 108 кв.м. - за страната, което е под средното за Европа.

Colliers анализира избрани проекти в столицата от три различни аспекта. Първият показва, че ключовите наематели**** (Anchors) в модерните търговски центрове в София заемат около половината от отдаваемата площ на съответния проект, независимо от неговия размер.

Вторият разглежда проектите през призмата на типа на наемателите им и тяхното съотношение в съответния търговски център – местни или международни оператори, или търговци, притежаващи франчайз права. Графика 1 илюстрира, че проектът с най-висок процент участие на директно опериращи международни търговци е Sofia Ring Mall (55%), следван от Mega Mall (46%) и Serdika Center (42%).

Ценовото позициониране на операторите е третият аспект, от който бяха анализирани търговските центрове. На Графика 2 е изобразено как са разпределени търговците като дял от отдадената търговска площ по отношение на разпределението им в ниския, средния и високия ценови сегмент.

• Двойно увеличение на усвоените площи през първите шест месеца на 2015 г. в сравнение със същия период на миналата година

• Retail Park Varna се оформя като първият модерен търговски парк в града с присъединяването на ключови наематели като IKEA и Comsed

• Образуват се своеобразни търговски зони и паркове в резултат на преструктуриране и оптимизация на „big box” оператори и присъединяване на нови търговци

• Бул. „Витоша“ с най-високите си нива на заетост от старта на реконструкцията на Главната търговска улица до момента

• 6% ръст на наемите на първокласни локации*** в утвърдените търговски центрове

3 Пазар на търговски площи | H1 2015 | Colliers International

Главните търговски улици в София регистрират стабилни нива на свободни площи и преместване на наематели за полугодието, съответно 8% и 7%. Наблюдава се огледален образ по стойности при движенията на наемателите в две категории – ресторанти и кафенета, и модни оператори за първите шест месеца на 2015 г. (41% и 18%) спрямо същия период на 2014 г. (18% и 51%).

ТърсенеПрез първата половина на 2015 г. надпреварата за отличаване на търговските центрове един от друг преминава в по-зряла фаза. Наблюдават се размествания на наематели, затваряне на обекти, навлизане на нови търговци. Търсенето на модерни площи остава стабилно, като обемът на усвоените е 9,800 кв.м. или два пъти повече спрямо първата половина на 2014 г. Трябва да се отбележи, че през тези два периода няма откриване на търговски центрове.

Обновяването на миксът от наематели в моловете е една от стъпките към открояване от останалите в конкурентната среда. Анализ на Colliers показва, че при наблюдаваните търговски центрове с най-висок процент нови оператори за първите шест месеца на годината е Mall of Sofia (4%), следван от Serdika Center (3%) и The Mall (3%).

Новите марки, които влязоха на българския пазар през разглеждания период са: CCC, Brunello Cucinelli, Wycon.

След последните консолидации и промени в собствеността при специализираните търговски формати от типа „big box”, предпочитанията по отношение на начина на ползване клонят към закупуване за сметка на наемане. От хранителните вериги най-голям брой новооткрити магазини имат Lidl (2), Kaufland (1) и Billa (1), а от дрогериите Lilly (4) и dm (2).

Търговските паркове ще се развиват и модернизират все повече. С включването на IКЕА (с втори обект в България) и на Comsed, Retail Park Varna се превръща в първия модерен търговски парк във Варна.

Онлайн търговията започва да набира скорост и на българския пазар. През първите шест месеца на 2015 г. свои интернет магазини откриха Decathlon и H&M.

Бул. „Витоша“ регистрира спад от 5% в свободните площи на годишна база и най-ниска стойност на този показател за последните 3 години. Наполовина (от 8% на 4%) е намален делът на търговците преместили обект на друго място. Търговските оператори от модния сегмент продължават да проявяват силен интерес към Главната търговска улица. Доказателство за това е ниският процент движение на търговци на годишна база в тази категория.

Наемни ниваУстановените търговски центрове продължават да поддържат ниски стойности на свободни площи, което води и до ръст от 6% при наемните нива*** на първокласни локации в тях. Раздвижване в наемните цени бележи и Главната търговска улица в столицата, като достига до 41 евро на кв.м. на месец.

Прогноза• Въпреки липсата на нови оператори, динамиката в търсенето на търговски площи ще продължи да се повишава, вследствие на голямото предлагане, репозиционирането на проекти или промяната в плановете на развитие на някои търговци

• Очаква се повишена динамика и атрактивност в сегмента на търговските паркове по отношение на подобряване на средата и начина на функциониране, както и повишаване на синергията на операторите

• Все повече ще се разтвори ножицата на наемните цени в търговските центрове - при утвърдените проекти наемите за първокласни локации ще продължат да се повишават, докато останалите ще се борят да заемат по-добро място на пазара с разнообразие от стимули

Дефиниции

*** Наемните нива представляват приблизителното ниво на наем, което може да се постигне при нов договор за помещение от 100 кв.м. (чиста използваема площ) с първокласна локация, оптимални технически параметри, изключвайки такса услуги, данъци и такси.

**** Ключов наемател – заема площ от над 1,000 кв.м. в търговски център и служи като основен генератор в привличането на клиенти.

Графика 3. Наемни нива*** в София (евро/кв.м./месец)

H12014

H22013

H12013

H22012

H12012

H22011

H12011

H22010

H12010

800

700

600

500

400

300

200

100

0

H22014

0

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bulgaria Mall Mall of Sofia Mega Mall Sofia Ring Mall

Serdika Center

The Mall Paradise Center

3033

38

25

30

H1 2012

Tърговски центрове Главна търговска улица

37 38 3941

30 3031 32

34

H2 2012 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015

Ритейл Парк Варна е първият търговски парк във Варна и в цяла Североизточна България. Проектът представлява модерна шопинг дестинация, която включва магазини на едни от най-престижните местни и международни марки в сферата на обзавеждането, спортните стоки и храните. Ключови наематели са Decathlon с единствената си локация във Варна, първата IKEA в Източна България, представена с уникална за страната концепция („Център за поръчка и доставка“) и магазинът за играчки на Comsed. Търговският микс на Ритейл Парк Варна придобива напълно завършен вид с Галерия от магазини със стоки за дома.

Паркът се намира на изключително комуникативно място – на 3 km от центъра на Варна по магистрала „Хемус“, свързваща София с Черноморието.

Брутната отдаваема площ на проекта е над 12,200 m², към която е наличен и просторен надземен и подземен паркинг. С удобната си локация, практични разпределения, отлично планиран микс от наематели и прекрасна атмосфера, Ритейл Парк Варна предлага уникално шопинг преживяване за цялото семейство.

Първият Ритейл Парк във Варна

бул. Владислав Варненчик

бул. Владислав Варненчик

бул. Цар ОсвободителАвтомагистрала Хемус

Летище Варна

бул. Република

бул. Сливница

бул. Христо Смирненски

бул. Цар Освободител

Mall Varna

Grand Mall

ЕКСКлузИВЕн КонСулТанТ

Colliers International +359 2 976 99 76 bulgaria@colliers.com

ИнВЕСТИТоР

Bluehouse Capital +359 2 8165955 www.bluehousecapital.com

ПаРкинг

Практични разпределения за различни по големина наематели

Accelerating success.

Bсички права запазени © 2015 Colliers International

Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.

502 офиса в 67 страни на 6 континентаАмерика: 140 Канада: 31 Латинска Америка: 24 Азия: 199 ЕМЕА: 108

$1.7млрд. годишни приходи

158млн. кв.м. площи под управление

16,300експерти по света

Боряна ПеневаМениджър | Търговски плoщи тел. +359 2 976 9 976boryana.peneva@colliers.com

Aдриана ТончеваСтарши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976adriana.toncheva@colliers.com

Colliers International | СофияЕвропейски Търговски Центърбул. Цариградско шосе 115Ксгр. Б, ет. 7 | 1784 София

тел. +359 2 976 9 976

За Colliers InternationalColliers International е една от най-големите международни компании за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,300 служители в над 502 офиса в 67 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара на услуги в областта на недвижимите имоти. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни имоти. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”.

През 2015 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за четвърти пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.

colliers.com