REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS PLAN PARCIAL DE … · Fuente: Tablas Suministradas por SDP El valor...

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA

BENFORD.

CONTEXTO DE PPRU BENFORD

ILUSTRACIÓN 1. SITUACIÓN ACTUAL PPRU BENFORD

Fuente: Elaboración Coninsa RamonH

ÁREAS INICIALES

TABLA 1. CUADRO DE AREAS INICIALES

Fuente: Elaboración Propia

AREA M2AREA TOTAL

M2%

5.343,85 100,00%

1.860,44 34,81%

720,11 13,48%

791,51 14,81%

348,82 6,53%

3.483,41 65,19%ÁREA UTIL RESULTANTE

TOTAL

AREA CONTROL AMBIENTAL

ÁREA BRUTA

AREA DE RESERVA VIAL AVENIDA CONGRESO EUCARISTICO

AREA DE CESION ANDEN CARRERA 68A

El área bruta total del lote es de 5343,85 m2 y área de espacio público existente

corresponde al 36,18% del área bruta total del predio, por lo que el área resultante PPRU

BENFORD es de 3.483,41 m2 ver ilustración 2.

ILUSTRACIÓN 2. ESQUEMA DE AREAS PPRU BENFORD

Fuente: Elaboración Coninsa RamonH

Con lo observado en la ilustración 2, el predio posee una afectación vial sobre la Avenida

del Congreso Eucarístico (Avenida 68), también una cesión de espacio para la

conformación del control ambiental que aísla el proyecto de Avenida 68, por otro lado, sobre

la carrera 68ª se tiene la conformación de una plazoleta de espacio público.

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS POR EDIFICABILIDAD

Como contraprestación de los beneficios generados por la norma de edificabilidad en el PPRU BENFORD y de acuerdo con el artículo 27 del Decreto 621 de 2016 y modificado por el decreto 595 de 2017, en la siguiente tabla se establece las cargas urbanísticas para la generación de equipamiento y espacio público en contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgado.

TABLA 2. CARGAS POR EDIFICABILIDAD

FUENTE: Decreto 621 de 2016

Como en el proyecto urbanístico planteado no se contemplan bienes de interés cultural el

valor a pagar en contraprestación de los beneficios de edificabilidad adicional otorgados es

del 100% del cálculo, esto se ve desglosado en la tabla No.3.

TABLA 3. CARGAS POR EDIFICABILIDAD

FUENTE: Elaboración Propia

Para el cálculo de las cargas por edificabilidad se sacó el índice de construcción propuesto

del esquema planteado en la implantación para el plan parcial que para este caso es de

5,55 y se cruzó con los rangos establecidos en el artículo 27, lo que nos indica que de debe

pagar 0,055 veces el valor de referencia del predio. El valor de referencia fue tomado por

del portal de Mapas Bogotá, este valor unitario de terreno fue tenido en cuenta y multiplicado

por el área bruta de $9.618.930.000 que multiplicándolo por el factor de carga da un valor

total de carga por edificabilidad de $509.803.290.

INDICE PROPUESTO 5,55

AREA PROPUESTA 5.343,85

FACTOR 0,0530

VALOR DE REFERENCIA DEL SECTOR 1.800.000$

VALOR TOTAL 9.618.930.000$

VALOR CARGAS 509.803.290$

CARGA ARTICULO 27

ÁREAS DEL PROYECTO URBANÍSTICO PROPUESTO

TABLA 4. AREAS DEL PLAN PARCIAL

ÁREA BRUTA OBJETO DE REPARTO 5.343,85 100,00%

ÁERA BRUTA 5.343,85 100%

AFECTACIONES VIALES 791,51 14,8%

Reserva Vial - Avenida Congreso 791,51 100,0%

SUBTOTAL 4.552,34 85,2%

CARGAS LOCALES

CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO 1.068,93 20,0%

Cesión para Conformación Andén Carrera 68A 348,82 32,63%

Control Ambiental 720,11 67,37%

ÁREA ÚTIL PPRU 3.483,41 65,2%


PREDIOS QUE CONFORMAN LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

La tabla posterior detalla el predio participante, área contenida y la unidad de actuación a

la cual pertenece; adicional se establece los valores comerciales en suelo total del PPRU.

TABLA 5. INFORMACION DEL PREDIO QUE CONFORMA LA UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA

UG ID

PREDIO PROPIETARIO

FOLIO DE MATRICULA

INMOBILIARIA CHIP DIRECCION

UAU 1 1 CARROCERIAS BENFORD LTD

50S-91817 AAA0049XMNN AK 68#39I-81 SUR

TOTAL, PPRU

ÁREA DE TERRENO OBJETO DE

REPARTO (m2) : A

ÁREA DE TERRENO que no es OBJETO

DE REPARTO (m2) : B

TOTAL ÁREA DE TERRENO (A+B)

AVALÚO DE REFERENCIA M2 DE

TERRENO

TOTAL AVALÚO DE REFERENCIA

TERRENO

5.343,85 0,00 5.343,85 1.800.000,00 9.618.930.000,00

ÁREA CONSTRUIDA (m2)

AVALÚO DE REFERENCIA M2 DE

CONSTRUCCIÓN (estimado)

TOTAL, AVALÚO DE REFERENCIA

CONSTRUCCIÓN (estimado)

TOTAL, VALOR DEL APORTE

(A*VALOR M2 TERRENO) + (TOTAL

CONSTRUCCIÓN)

4.389,80 460.000,00 2.019.308.000,00 11.638.238.000,00

Fuente: Tablas Suministradas por SDP

Nota 1: El valor por metro cuadrado del suelo corresponde a valores de referencia sacados directamente de la página de Mapas Bogotá la cual posee los valores a 2019 de referencia de terreno, para la construcción nos basamos en una depreciación de valor teniendo en cuenta el estado de conservacion de la unidad y la edad tomando como costo directo de reposición de $1.100.000 m/2.

CARGAS URBANÍSTICAS

En contraprestación por los beneficios urbanísticos en términos de uso y edificabilidad

otorgados por el Decreto de renovación urbana 621 de 2016 y modificado por el decreto

553 de 2018, para el PPRU BENFORD se le asocian unas cargas generales por concepto

de redes matrices de servicios públicos de energía y Acueducto adicional cargas locales

asumidas por la única Unidad de Gestión el PPRU.

En concordancia con lo anterior, se identifican como cargas urbanísticas asociadas las siguientes: CARGAS GENERALES

TABLA 6. CARGA GENERAL DEL PLAN PARCIAL


ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1

TOTAL PLAN

PARCIAL

REEDES DE SERVICIOS

PUBLICOS

Red de Media Tension y

Alumbrado publico133.610.985,08

Red de Acueducto Matriz 331.335.357,83

464.946.342,91TOTAL CARGAS GENERALES

CONCEPTO CARGA GENERAL

AREA (m2)COSTO M2

CONSTRUCCIÓN

TOTAL COSTO (COP Miles)

(Pesos)

CARGAS LOCALES

TABLA 7. CARGA LOCAL DEL PLAN PARCIAL


Para el calculo de las cargas locales se establecieron cuatro ítems que se describen como

Cargas Urbanísticas de Espacios Públicos Peatonales, Cargas Urbanísticas de Cesiones

Publicas de Vías, Cargas Urbanísticas para la generación de equipamientos y Otros las

cuales serán descritas a continuación:

ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1

TOTAL PLAN

PARCIAL

CARGAS URBANÍSTICAS DE ESPACIOS

PÚBLICOS PEATONALES

Sobreancho andén Carrera 68A ( Art. 25

# 2 D. 621/2016)348,82 348,82 277.881,12 96.930.492,28 96.930.492,28

Plazoleta ( Art. 25 # 2 D. 621/2016 -

control ambiental 10 m)720,10 720,10 412.904,87 297.332.798,40 297.332.798,40

Ampliación andén existente Av. Cra 68

(12 m desde sardinel existente Art. 25 #

1 D. 621/2016 - Reserva vial)

791,51 791,51 412.904,87 326.818.335,32 219.945.685,29

CARGAS URBANÍSTICAS DE CESIONES

PÚBLICAS DE VÍAS

Ampliación Carrera 68A (diseño,

dotación y construcción) ( Art. 26 # 2 D.

621/2016)

70,00 70,00 1.122.000,00 $ 78.540.000 $ 78.540.000

CARGAS URBANÍSTICAS PARA

GENERACIÓN DE EQUIPAMIENTOS

Compensacion - Beneficio

Edificabilidad ( Art. 27 # 2 D. 621/2016) $ 509.803.290

OTROS

Valor Estudios y Formulacion 5.343,85 5.343,85 102.922,05 $ 550.000.000 $ 550.000.000 1.752.552.265,97TOTAL CARGAS LOCALES

CONCEPTO CARGA LOCAL

AREA (m2) COSTO M2

CONSTRUCCIÓN (COP

Miles)

TOTAL COSTO URBANISMO (COP

ILUSTRACIÓN 3. ESQUEMA DE CARGAS PPRU BENFORD


En la ilustración anterior se trata de dar a entender la distribución espacial de las cargas

locales del PPRU BENFORD, cada una de ellas tiene su lugar en el Decreto 621 de 2016

y modificado por el Decreto 595 de 2017, estas obedecen a obras de adecuación de espacio

publico, las instalaciones internas, red de acueducto, red de alcantarillado, red eléctrica,

vías y andenes, cerramientos y paisajismo, el cual se estima en base a un análisis de

precios unitarios los cuales se encuentran explicados en el Anexo No.1.

Nota: El ítem de Cesión adicional Reserva Vial no entra dentro de las cargas urbanísticas

locales o generales pero será tenidas encuentra como descontable de plusvalía al ser suelo

útil.


dotación y construcción) ( Art. 26

# 2 D. 621/2016)

Sobreancho andén Carrera 68A

( Art. 25 # 2 D. 621/2016)

Plazoleta ( Art. 25 # 2 D.

621/2016 - control ambiental 10

m)

Ampliación andén existente Av.

Cra 68 (12 m desde sardinel

existente Art. 25 # 1 D. 621/2016

- Reserva vial)

Cesión adicional - Reserva vial.

Tabla 8. CARGAS DEL PLAN PARCIAL POR UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA


El valor total de carga local corresponde a COP $ 1.752.552.265,97 por concepto de carga

general corresponde a COP $ 464.946.342,91 y por contraprestación de beneficios en

edificabilidad es de $509.443.632,00 lo queda un total de cargas de $ 2.217.498.608,88.

PRODUCTOS INMOBILIARIOS PROPUESTOS

Los productos inmobiliarios propuestos consideran las necesidades de oferta y demanda de la ciudad y propiamente del sector de Alquería la Fragua II al cual pertenece el predio objeto de estudio. A continuación, se muestra la categorización implementada en el PPRU BENFEOR, la cual cuenta con un área total construida de 41.308,88 m2 y de área neta vendible de 27.279,91 m2.

ETAPA 1TOTAL PLAN

PARCIALETAPA 1

TOTAL PLAN

PARCIAL

CARGAS URBANÍSTICAS DE

ESPACIOS PÚBLICOS PEATONALES

Sobreancho andén Carrera 68A (

Art. 25 # 2 D. 621/2016)348,82 348,82 277.881,12 96.930.492,28 96.930.492,28

Plazoleta ( Art. 25 # 2 D. 621/2016 -

control ambiental 10 m)720,10 720,10 412.904,87 297.332.798,40 297.332.798,40

Ampliación andén existente Av.

Cra 68 (12 m desde sardinel

existente Art. 25 # 1 D. 621/2016 -

Reserva vial)

791,51 791,51 412.904,87 326.818.335,32 219.945.685,29

CARGAS URBANÍSTICAS DE

CESIONES PÚBLICAS DE VÍAS


dotación y construcción) ( Art. 26 #

2 D. 621/2016)

70,00 70,00 1.122.000,00 $ 78.540.000 $ 78.540.000

CARGAS URBANÍSTICAS PARA

GENERACIÓN DE EQUIPAMIENTOS

Compensacion - Beneficio

Edificabilidad ( Art. 27 # 2 D.

621/2016)

$ 509.803.290

OTROS

Valor Estudios y Formulacion $ 550.000.000

1.752.552.265,97

REEDES DE SERVICIOS PUBLICOS

Red de Media Tension y

Alumbrado publico133.610.985,08

Red de Acueducto Matriz 331.335.357,83

464.946.342,91

2.217.498.608,88

TOTAL CARGAS GENERALES

CONCEPTO CARGA LOCAL

AREA (m2) COSTO M2

CONSTRUCCIÓN

(COP Miles)

TOTAL COSTO URBANISMO (COP Miles)

TOTAL CARGAS LOCALES

TOTAL CARGAS

CONCEPTO CARGA GENERAL

TABLA 9.- AREAS CONSTRUIDAS Y VENDIBLES POR TIPO DE USO PROPUESTO.

USO

ÁREA CONSTRUIDA (m2) (M2)

ÁREA VENDIBLE (m2) (M2)

MZ 1 TOTAL, PPRU MZ 1 TOTAL, PPRU

Residencial VIP 0 0 0 0

Residencial VIS 40.711,57 40711,57 26.531,64 26531,64

Residencial No - VIS 0 0 0 0

Comercio zonal 748 748,27 748 748,27

Comercio urbano 0 0 0 0

Comercio metropolitano 0 0 0 0

Servicios personales 0 0 0 0

Servicios empresariales 0 0 0 0

Servicios de alto impacto 0 0 0 0

TOTAL PPRU 41459,84 41459,84 27279,91 27279,91


ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PPRU

TABLA 10. COSTOS DIRECTOS.


El valor de costo de construcción unitario presentado por la totalidad del área construida es un valor promedio sacado de un desglose de precios unitarios propuestos por cada uno de los elementos constructivos del proyecto los cuales se encuentran descritos en la tabla 11.

MZ 1 TOTAL PPRU MZ 1 TOTAL PPRU

Residencial VIP 0 0 0 0 0

Residencial VIS 40.711,57 40.711,57 $ 1.204.706 $ 67.997.266.785,96 $ 49.045.488.352,74

Residencial No - VIS 0 0,00 0 0 0

Comercio zonal 748 748,27 $ 1.204.706 $ 897.924.000 $ 901.445.647,26

Comercio urbano 0 0,00 0 0 0

Comercio metropolitano 0 0,00 0 0 0

Servicios personales 0 0,00 0 0 0

Servicios empresariales 0 0,00 0 0 0

Servicios de alto impacto 0 0,00 0 0 0

TOTAL PPRU 41.459,84 $ 49.946.934.000

USO

ÁREA CONSTRUIDA (m2)

(M2)

TOTAL COSTO DIRECTO DE LA

CONSTRUCCIÓN (COP Miles)COSTO POR M2

TABLA 11. COSTOS DIRECTOS DESGLOSE.

COSTOS

DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCION VIVIENDA $ 1.200.000

VALOR POR M² DE CONSTRUCCION COMERCIAL $ 1.200.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN DE PARQUEADERO $ 1.000.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN PARQUEO EN PLANTA $ 300.000

COSTO M² EN PUNTOS FIJOS Y CIRCULACIONES $ 1.500.000

COSTO M² CONSTRUIDA EN SERVICIOS COMUNALES $ 1.500.000

TOTAL, COSTO CONTRUCCIÓN $ 49.946.934.000


TABLA 12. COSTOS INDIRECTOS.

COSTOS INDIRECTOS (COP MILES)

MZ 1 TOTAL, PLAN PARCIAL

GENERALES ( % / CD) $ 1.073.859.081

LICENCIA ( % / CD) 1,0% $ 499.469.340

SEGUROS ( % / CD) 0,2% $ 74.920.401

IMPUESTOS ( % / CD) 0,5% $ 249.734.670

SERVICIOS ( % / CD) 0,5% $ 249.734.670

HONORARIOS $ 14.152.150.397

TOPOGRAFIA ( % / CD) 0,25% $ 124.867.335

ESTUDIO DE SUELOS ( % / CD) 0,25% $ 124.867.335

DISEÑO ( % / CD) 1,00% $ 499.469.340

DISEÑO ESTRUCTURAS ( % / CD) 0,50% $ 249.734.670

DISEÑO HIDROSANITARIO ( % / CD) 0,30% $ 149.840.802

DISEÑO ELECTRICO ( % / CD) 0,30% $ 149.840.802

PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30% $ 149.840.802

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA ( % / CD) 8,00% $ 3.995.754.720

GERENCIA DE OBRA ( % / VENTAS) 3,00% $ 2.935.258.851

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD ( % / VENTAS)

5,00% $ 4.892.098.085

NOTARIALES ( % / VENTAS) 0,50% $ 489.209.809

FIDUCIA ( % / VENTAS) 0,40% $ 391.367.847

FINANCIEROS ( % / VENTAS) 3,00% $ 2.935.258.851

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 18.161.268.329,30


TABLA 13. TIR DEL PLAN PARCIAL.


Para el plan parcial se hace un análisis financiero como si el proyecto se desarrollara en 24

meses lo queda un V.P.N positivo y una T.I.R anual del 21,6% lo cual resulta

financieramente viable para que un constructor desarrolle el plan parcial.

NOTA: El ejercicio metodológico para la estimación de los costos indirectos para el plan

parcial se encuentra de manera detallada en los ejercicios residuales por uso múltiple

(Vivienda y Comercio).

VALOR POR ETAPA EGRESOS

CAPITAL

INGRE

SOS

CAPIT

AL

FLUJO DE CAJA

Lote 17.014 Miles de pesos

Capital 17.027

Utilidad 12.719

- 17.014 -17.014

1 5.676 -5.676

2 5.676 -5.676

3 0

4 0

5 0

6 0

7 0

8 0

9 0

10 0

11 0

12 0

13 0

14 0

15 0

16 0

17 0

18 0

19 0

20 0

21 0

22 0

23 28.366 28.366

24 12.719 12.719

28.366 41.085

Mensual

T.I.R. del inversionista 1,64%

V.P.N. 2.913$

TIR ANUAL 21,6%

VENTAS ESTIMADAS

En cuanto se da la posibilidad de ejecutar proyectos inmobiliarios sobre el lote útil resultantes de la ejecución del PPRU BENFORD, atendiendo las condiciones fijadas en la norma urbanística que adopte dicho instrumento en términos de usos e intensidad de estos, alturas, e índices de ocupación y construcción. La propuesta del PPRU BENFORD se concreta a través de un planteamiento urbanístico que sea factible de absorción en el mercado inmobiliario actual de la ciudad de Bogotá y propiamente de la zona a la cual pertenece, por tanto, para cuantificar los beneficios se determinó el posible valor de las ventas de cada una de las tipologías propuestas (VIVIENDA Y COMERCIO), para lo cual se tienen los siguientes resultados de valor para cada caso: Vivienda Debido a la naturaleza del PPRU BENFORD, lo propuesto es realizar unidades de vivienda de interés social (VIS), por lo que según el decreto nacional expedido por el departamento nacional de planeación 583 del 2017, se establece el tope vis en 175 S.M.L.V El cual fue adoptado para el proyecto dando un valor máximo a cobrar por unidad de $144.920.300 que en consecuencia y según las 639 unidades planteadas deja un valor por metro cuadrado $3.490.326 m/2 como se muestra en la tabla 14.

TABLA 24. TABLA DECRETO TOPE VIS.


En el caso del PPRU BENFORD la competencia en el mercado para 639 viviendas en medio de una zona industrial es inexistente debido a que los proyectos de interés social más cercano se encuentran en el sector de Parque timiza, Ciudad Bolívar y Soacha específicamente en la periferia del casco urbano. Sin embargo, en el sector donde se desarrollará el plan parcial los valores de viviendas oscilan entre $ 3.000.000 COP $ 4.000.000, los estudios de mercado se encuentran detallados en el Anexo 4.

smmlv 828.116$

top 175 (smmlv) 144.920.300$

No. Unidades 639

total 92.604.071.700$

TOTAL AREA VENDIBLE 26532

Valor Unitario 3.490.326$

Comercio El Plan parcial contara con 639 unidades de vivienda que introducirá en la zona aproximadamente 2500 personas al sector por lo que es importante también ofrecer zonas de comercio donde puedan satisfacer sus aprovisionamiento inmediato de víveres o el acceso a servicios de característica zonal, para ello se plantea un corredor de comercio de 748,3 m2 que se planean vender a un valor de $7.000.000 m/2 COP este valor es propuesto de acuerdo a las características del sector y a un estudio de mercado del mismo, este se encuentra detallado en el Anexo 4.

TABLA 35. VENTAS ESTIMADAS


Con la mezcla de usos propuesto para el Plan Parcial se llega a un valor de ventas estimado

de $97.841.961.700 COP, y corresponde a la única manzana propuesta en el mismo.

MZ 1 TOTAL PPRU MZ 1 TOTAL PPRU

Residencial VIP 0 0 $ - $ - $ -

Residencial VIS 26531,64 26531,64 $ 3.490.326 $ 92.604.071.700 $ 92.604.071.700

Residencial No - VIS 0 0 $ - $ - $ -

Comercio zonal 748,3 748,27 $ 7.000.000 $ 5.237.890.000 $ 5.237.890.000

Comercio urbano 0,0 0 $ - $ - $ -

Comercio metropolitano 0 0 $ - $ - $ -

Servicios personales 0 0 $ - $ - $ -

Servicios empresariales 0 0 $ - $ - $ -

Servicios de alto impacto 0 0 $ - $ - $ -

TOTAL PPRU $ 97.841.961.700

USO ÁREA VENDIBLE (m2) PRECIO DE VENTA POR M2

(COP Miles)

TOTAL VENTAS ESTIMADAS (COP Miles)

BALANCE – VIABILIDAD DEL PLAN PARCIAL

Para la determinación del beneficio o mejor aprovechamiento obtenido para el suelo, es necesario encontrar el valor residual del suelo y se recurre al método (técnica) deductiva en concordancia con la metodología valuatoria establecida por el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que se pagaría por un lote urbanizado en función de lo que sobre él se pueda construir, es decir, el potencial de desarrollo. El método considera el mayor aprovechamiento por UG, descuenta posibles costos y la utilidad esperada para obtener por residuo o deducción el valor del lote, de la siguiente manera:

TABLA 16. VALOR RESIDUAL DEL SUELO

CONCEPTO TOTAL PPRU

Participación en las ventas

COP Miles %

VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO $ 97.841.961.700,00 100,00%

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) $ 49.946.934.000,00 51,05%

COSTOS INDIRECTOS (B) $ 18.161.268.329,30 18,56%

CARGAS (C ) $ 2.217.498.608,88 2,27%

TOTAL, COSTOS (A+B+C) $ 70.325.700.938,18 71,88%

UTILIDAD ESPERADA (D) $ 12.719.455.021,00 13,00%

VALOR RESIDUAL DEL SUELO* (Ventas-Total costos-Utilidad)

$ 14.796.805.740,82

Área De Terreno Bruta (m2) 5.343,85

Área de terreno SOR (m2) 5.343,85

Valor residual por m2 $

2.768.941,07


Una vez se descuentan a las ventas los costos de construcción, gastos indirectos, cargas

del urbanizador obtiene un valor residual total de COP $ 14.796.805.740,82

correspondiente a un valor unitario de terreno de COP $ 2.768.941,07.

PARTICIPACION DE PLUSVALIA

De acuerdo con el artículo 73 de la Ley 388 de 1.997: “NOCIÓN. De conformidad con lo

dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que

regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su

aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar

en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la

defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a

distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al

mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio

municipal o distrital”. Por ello el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC determina la

metodología para valorar el suelo y estimar la plusvalía por cambio de norma, en el caso

específico de los planes parciales, lo que sintetiza en la Resolución 762 de 1998 y luego en

la Resolución 620 de 2008. En el artículo citado de la Ley 388 de 1.997 es posible entrever

que los beneficios son iguales al mayor valor del suelo generado por la nueva normativa.

La Ley citada indica que los beneficios generan plusvalores que dan derecho a la

participación en la plusvalía del suelo por parte del municipio. Por esta razón se afirma que

se debe calcular el valor residual del suelo con la nueva norma para determinar no

solamente la participación en plusvalía a pagar sino también el BENEFICIO o mayor

aprovechamiento del suelo. De esta manera, en contraprestación a un beneficio que se

obtiene por una normatividad que el municipio otorga, se debe generar una participación en

plusvalía, verificando que el propietario obtenga una rentabilidad, es decir, utilidad después

de pagar las cargas y hacer los aportes. En este sentido, si se aporta el suelo y el pago de

cargas genera utilidad cero, no existe un negocio rentable y por tanto no existirá equilibrio

económico. En este caso la normativa es apropiada al considerar que el 50% del plusvalor

del suelo se pagará al distrito o municipio, pero si además de este 50% se pagan cargas

generales y el mayor valor del suelo para el propietario es mínimo, no existe interés

económico y por tanto no habrá proyecto, ya que no interesa participar en un plan parcial

que genera cero rentabilidad. Este es el fundamento para considerar que la plusvalía a

pagar se debe compensar con las cargas generales y dejar por lo menos el 50% del mayor

valor del suelo al propietario que obtiene el cambio de norma para que obtenga un interés

razonable en la aprobación del plan parcial.

HECHOS GENERADORES

Los hechos generadores para el desarrollo de la zona objeto de plan parcial, se encuentran

ligados a las disposiciones normativas encontradas en el Acuerdo Distrital 118 de 2003, en

el cual se establecen las normas para aplicación de plusvalías y en el Acuerdo Distrital 352

de 2008 que menciona las modificaciones a las participaciones en plusvalías. Los dos

documentos estipulan los hechos generadores por medio de los cuales se puede cambiar

el uso y destino económico del suelo por otro más rentable, o bien, permitiendo la

ampliación del área edificable, previa autorización del Distrito y coherencia con el Plan de

Ordenamiento Territorial vigente a la fecha y con el Decreto 621 de 2016 y su modificación

en el Decreto 595 de 2017 por medio del cual se incorporan áreas al tratamiento

Urbanístico de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de

Trasporte Público Masivo Transmilenio. Los hechos generadores que se mencionaron

anteriormente y que se encuentran en el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, son:

La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de

parte del suelo rural como suburbano.

El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación bien sea

elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

Para el caso particular del Plan Parcial de Renovación Urbana Benford, los hechos

generadores que se ven involucrados es la modificación del régimen o zonificación del suelo

adicional de la autorización de mayor edificabilidad.

Es importante destacar que la autoridad competente para la supervisión de los hechos

generadores de plusvalía es la Secretaría Distrital de Planeación y en el cálculo del efecto

plusvalía la entidad encargada de fijar la metodología es el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi - IGAC.

EFECTO PLUSVALÍA

De acuerdo con el procedimiento anterior se desarrolló el siguiente cálculo de efecto y

participación en plusvalía donde se desarrolló un ejercicio residual para calcular el valor del

predio antes del Plan Parcial dicho ejercicio valuatorio se encuentra descrito en el Anexo

5. Donde se concluyó un valor antes del plan parcial de $12.906.324.712 COP, para el valor

después del plan parcial se realizó el mismo ejercicio residual presentado en el anterior

documento y explicado en el Anexo 3 donde se obtuvo un valor residual de

$14.769.805.741 COP estos valores se relacionan en la tabla 17:

TABLA 17. VALOR RESIDUAL DEL SUELO Y PARTICIPACION EN PLUSVALIA


Para el Plan Parcial De Renovación Urbana Benford se calcula un valor de plusvalía

aproximado de $945.240.514 COP, este valor resulta de calcular la diferencia entre el P1

Valor de lote antes del Plan Parcial y el P2 Valor después del Plan Parcial a dicho valor se

le saca el 50% siendo dicha relación el valor a pagar, el valor del lote sin cargas y plusvalía

es de $13.851.565.226 COP.

CALCULO DE PLUSVALIA ÁREA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

VALOR DEL LOTE CON NORMA DESPUES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.768.941$ $ 14.796.805.741

VALOR DEL LOTE CON NORMA ANTES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.415.173$ $ 12.906.324.712

MAYOR VALOR DEL LOTE 5.343,85 353.768$ $ 1.890.481.029

PARTICIPACION EN PLUSVALIA 50% 176.884$ $ 945.240.514

VALOR DEL LOTE DESPUES DE CARGAS Y PLUSVALIA AUTIL 3.976.438 $ 13.851.565.226

ALTERNATIVA DE CRUZE DE PLUSVALÍA

ENTREGA DE CESIÓN VIAL AVENIDA CARRERA 68 (CONGRESO EUCARÍSTICO)

Para formular el Plan Parcial de Renovación Urbana Benford fue necesario generar

áreas de espacio público, dejar cesiones peatonales y adicional ampliar andenes de la

Avenida Carrera 68 y Carrera 68ª. Con el fin de beneficiar a la ciudad y específicamente al

sector de Alquería la Fragua II, se plantea la entrega del espacio privado en reserva vial

que queda entre el anden de la Avenida Carrera 68 y el Control Ambiental esto con el fin

de no generar espacios sin uso que puedan generar inseguridad u ocupación ilegal, con

esto se plantea descontar del valor a pagar en plusvalía el área de terreno de 330,06 m 2

TABLA 18. VALOR RESIDUAL DEL SUELO Y PARTICIPACION EN PLUSVALIA


Como se ve reflejado en la tabla 18 el valor de suelo a ceder en contraprestación de la

plusvalía que ser requiere pagar es de $797.152.153 COP por el área de 330,06 a dicho

valor se llegó multiplicando el área por el valor útil encontrado en el ejercicio P1 es decir

antes del plan parcial, se ratifica que esto resulta un beneficio para la ciudad debido a que

evita compras futuras de espacio privado. Finalmente se resta el valor propuesto con la

plusvalía propuesta dejan un saldo remanente de $148.088.361 COP.

CALCULO DE PLUSVALIA ÁREA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

VALOR DEL LOTE CON NORMA DESPUES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.768.941$ 14.796.805.741$

VALOR DEL LOTE CON NORMA ANTES DEL PLAN PARCIAL 5.343,85 2.415.173$ 12.906.324.712$

MAYOR VALOR DEL LOTE 5.343,85 353.768$ 1.890.481.029$

PARTICIPACION EN PLUSVALIA 50% 176.884$ 945.240.514$

TERRENO PRIVADO EN RESERVA VIAL 330,06 2.415.173$ 797.152.153$

VALOR A PAGAR LUEGO DE CRUCE 148.088.361$

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS PLAN PARCIAL DE … · Fuente: Tablas Suministradas por SDP El valor...

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