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Version du 10 mai 2017

CAHIER DES CHARGES AUDIT GLOBAL POUR LA

RENOVATION COMPLETE ET PERFORMANTE DES

COPROPRIETES

Objet du présent cahier des charges et procédure d’utilisation

La Communauté d’agglomération, dans le cadre de son plan Renov’copro, souhaite promouvoir les audits globaux menés par les copropriétés.

Le présent document a pour objet de traduire d’une manière précise les attentes de la copropriété pour la réalisation d’un audit global en fournissant un cahier des charges permettant la consultation d’une équipe de prestataires, aidé financièrement par la Communauté d’agglomération.

Plus large que l’audit énergétique, l’audit global consiste à croiser les connaissances de l’architecte, du thermicien, de l’ingénieur financier et éventuellement d’autres intervenants (acousticien…) afin d’établir un diagnostic complet du bâtiment et proposer des scenarii de rénovation adaptés et optimisés.

A partir d’une analyse détaillée des données énergétiques et architecturales du site et de l’élaboration d’un programme de travaux ainsi que d’un budget prévisionnel, en concertation avec les instances de la copropriété, cet audit doit permettre à la copropriété

de décider des investissements adaptés à sa situation : sur les questions énergétiques mais également non énergétiques ;

d’anticiper l’entretien des équipements techniques ; de se doter d’une maîtrise d’œuvre compétente pour la réalisation des

travaux.

L’audit doit fournir un programme de travaux réaliste, concret et bien étayé à même de faire l’objet d’une étude de maitrise d’œuvre.

Les prestations attendues sont les suivantes : Réunion de démarrage et recueil des attentes de la copropriété État des lieux architectural et technique Analyse et traitement des données Préconisations, programmes d’améliorations et définition du programme de

travaux adapté à la copropriété Coordination, rapport et synthèse

Le contenu précis de ces phases est explicité dans la suite du document.

Nota : L’audit s’attache à l’existant mais peut conduire à recommander des études complémentaires pour une modification structurelle importante de l’enveloppe ou d’équipements (étude de faisabilité visant à introduire des énergies renouvelables par exemple).

Le présent cahier des charges nécessite d’être adapté en fonction des spécificités propres à chaque copropriété. Les paragraphes concernés sont, le cas échéant, surlignés en gris.

Date Nom de la copropriété 1


1. Cadre de réalisation de l’audit global1.1. Consultation d’une équipe pluridisciplinaire

Dans le cadre de la réflexion globale engagée par la copropriété sur la rénovation énergétique de son immeuble, celle-ci souhaite faire réaliser un audit global afin de définir un programme de travaux d’entretien et d’amélioration pertinent au regard de la vétusté et des problématiques rencontrées par la copropriété.

La mission sera découpée en 4 grandes phases :1. Dresser un état des lieux de la copropriété ;2. Prioriser et définir les lots de travaux en concertation avec la commission

« audit » ;3. Finaliser les bouquets de travaux retenus dont les coûts seront optimisés, les

économies chiffrées pour chaque phase et les aides calculées pour chaque typologie de logement ;

4. Restituer les résultats à l’ensemble des copropriétaires.

Pour mener ce travail à bien, votre équipe doit être pluridisciplinaire et constituée a minima des compétences :

- d’un ingénieur thermicien , qui réalisera la partie énergétique de l’audit, c’est-à-dire l’étude des consommations et des contrats de chauffage et d’électricité, la si-mulation thermique des bâtiments. Il proposera également des solutions d’amélio-ration énergétique et calculera les économies d’énergie correspondantes.

- d’un ingénieur bâtiment ou d’un architecte, qui réalisera l’étude de vétusté des différents éléments de la copropriété, proposera et chiffrera des solutions de re-mise en état et d’amélioration en lien avec le thermicien.

- d’un spécialiste en financement des travaux en copropriété . Sa mission sera de calculer les aides auxquelles la copropriété peut prétendre en fonction des choix de travaux retenue par la commission « audit » pour chaque typologie de loge-ment identifiée dans la copropriété.

Nota : en fonction des problématiques spécifiques constatées lors de la visite préalable et/ou des demandes particulières formulées par la copropriété, l’équipe devra s’adjoindre, si besoin, des compétences d’autres intervenants spécialisés comme un acousticien, un paysagiste, un bureau d’études VRD…

1.2. L’équipe projet de la copropriétéL’équipe projet de la copropriété se compose de vos principaux interlocuteurs pour mener à bien la mission d’audit global, à savoir :

- le syndic, dont le rôle sera de faciliter au mieux la mission des professionnels ;

Coordonnées du syndic

- la commission « audit » composée de copropriétaires désignés par la copro-priété (membres ou non du conseil syndical) dont le rôle sera d’aider à l’orga-nisation de l’enquête, des visites, des réunions et à la communication au sein de la copropriété.

Interlocuteurs référents de la commission audit



L’équipe projet pourra également se faire accompagner à tout moment par un conseiller Coachcopro de la plateforme Rénov’Habitat Durable.

Ce CoachCopro interviendra comme support pour aider le conseil syndical et le syndic à remplir leur rôle de maître d’ouvrage en leur donnant les outils et les clés de la réussite d’un projet. Il veillera notamment à la bonne communication des informations au sein de l’équipe.

1.3. Périmètre de l’audit et présentation de l’offre

La présentation commerciale de l’audit global devra faire apparaître deux parties distinctes :

- La première partie est dite « énergétique », elle devra être conforme :o au cahier des charges « Audit énergétique et technique dans les bâti-

ments » en vigueur de l’ADEMEo au décret n°2012-111 du 27 janvier 2012.

Cette conformité devra être clairement stipulée dans l'offre de la prestation. Nota : La proposition relative à cette première partie devra être détaillée pour chaque phase de l’audit. Le nombre de jour-homme prévu par chaque intervenant devra être in-diqué. Toutes les modalités de présentation exigées par l’Ademe pour prétendre à une subven-tion pour la réalisation de cette partie de l’audit devront être apportées par l’équipe.

- La seconde partie est l’étude des questions non énergétiques soulevées lors de la réalisation de l’état des lieux initial de la copropriété et qui sont indis-pensables à prendre en compte pour la réalisation d’un plan de travaux global.

La copropriété souhaite, sur ce volet, qu’un examen architectural de l’immeuble soit réalisé.

Cet examen architectural portera notamment sur :- L’environnement urbain :

o Situation historique et patrimoniale de la copropriété (zone ABF…) ;o Risques identifiés sur la zone (proximité d’infrastructures terrestres

bruyantes, zone inondable, zone de carrière…) ;- Les façades :

o Possibilité réglementaire d’isolation thermique par l’extérieur ;o Nombre d’accords d’empiètement à trouver avec les voisins, localisation

des empiètements qui pourrait créer des difficultés techniques ou d’usage chez le voisin (balcon, terrasse…), empiètement sur le domaine public ;

o Qualité architecturale appelant à une préservation / mise en valeur ;o Contraintes techniques et architecturales : dimension précise des façades,

sécurité incendie, composition des parois, résistance à l’arrachement, points singuliers, traitement des garde-corps, traitement des liaisons entre les différentes parois opaques et vitrées, balcons, loggias, coffres de volets roulants, importance des travaux induits… ;

o Contraintes de mise en œuvre : milieu occupé, modifications nécessaires des espaces privatifs, importance des travaux induits, risques sur l’habitabilité… ;



o Etanchéité à l’eau, infiltrations, humidité, condensation, salpêtre, éclatement béton de façades, fixation garde-corps… ;

- Les toitures :o Possibilité réglementaire d’isolation des toitures : gabarit, mise en

sécurité… ;o Qualité architecturale appelant à une préservation / mise en valeur ;o Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, composition

de la toiture, capacité de la structure porteuse, points singuliers, traitement des garde-corps… ;

o Contraintes de mise en œuvre : intervention par l’intérieur / extérieur dans le cas de combles habités, importance des travaux induits… ;

o Potentiel réglementaire de surélévation : droit à construire résiduel, gabarit, contraintes d’éclairement… ;

o Potentiel d’installation d’équipement d’énergie renouvelable ;- Les planchers et sous-faces :

o Qualité architecturale appelant à une préservation / mise en valeur ;o Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, composition

de la paroi, résistance à l’arrachement, traitement des liaisons entre les différentes parois opaques, hauteur sous plafond… ;

- Les menuiseries extérieures :o Qualité architecturale appelant à une préservation / mise en valeur ;o Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, composition

des appuis, position et état du dormant, taille et forme des ouvertures… ;- La ventilation :

o Contraintes techniques et architecturales : sécurité incendie, possibilité de création de gaines dans les parties communes et privatives, implantation de l’extracteur en toiture, implantation des bouches d’entrée d’air, implantation des bouches d’extraction en pièces humides, compatibilité de l’immeuble avec une VMC double flux… ;

- Les locaux techniques :o Potentiel d’implantation d’équipement énergétique et notamment

d’équipement de type énergie renouvelable ;- Les parties communes :

o Etat apparent des parties communes et des équipements communs.

L’architecte ou l’ingénieur bâtiment proposera des actions spécifiques pour l’évaluation et le chiffrage de solutions. Les résultats de ce travail devront être couplés à la partie « énergétique » en vue de définir le plan d’entretien global de la copropriété.

L’équipe devra également proposer, en option dans son offre, des prestations concernant les points cochés suivants :☐ vérification approfondie de la sécurité incendie de la résidence (sens d’ouverture des portes, classification coupe-feu…) ;☐ rénovation de la distribution électrique et de l’éclairage (détecteurs de présence, ampoules à leds, mise en sécurité / conformité de l’installation électrique des parties communes…) ;☐ amélioration et renforcement de la sécurisation des accès (porte du parking, hall d’accès…)☐ examen de la qualité acoustique du bâtiment et des appartements (bruits intérieurs et extérieurs) ;



☐ correction des différents désordres du bâti (fissures diverses, infiltrations d’eau, étanchéité des balcons, éclatement du béton sur les façades, fixations des garde-corps détériorées…) ;☐ rénovation des parties communes de la résidence (réfection des murs, sols, plafonds, aménagement d’un local à vélo, réagencement du local poubelles…) ;☐ amélioration de l’accessibilité de la résidence aux personnes à mobilité réduite ;☐ traitement paysager des espaces extérieurs de la copropriété (zone de parking extérieur, espaces paysagers…) ;☐ amélioration de la gestion du confort d’été ;☐ Autres : xxx ;

Les solutions techniques, préconisations, équipements proposés ainsi que les alternatives seront définis aussi précisément que possible : type de matériau, épaisseur, caractéristiques principales, performances…



2. Présentation succincte de la copropriété2.1. Informations générales

Nom de la copropriété xxx

Adresse xxx

Année de construction xxx

Photographies

Préciser la légende xxx



2.2. Organisation

Répartition et occupation des appartements

Nombre de bâtiments : xxxNombre de logements et surface par type (en m²) :

- Studios : xxx- 2 pièces : xxx- 3 pièces : xxx- 4 pièces : xxx- 5 pièces : xxx- 6 pièces et plus : xxx- Total : xxx

Nombre de caves et/ou boxes : xxxNombre de places de parking : xxxNombre total de lots : xxxSurface habitable totale : xxx m²

Nombre de logements en résidence principale (propriétaires occupants) : xxxNombre de logements en location (propriétaires bailleurs) : xxx% d’actifs : xxx %

Conseil syndical

Nombre de membres au conseil syndical : xxxDate d’élection du conseil syndical : xxx

Fréquence des réunions du conseil syndical : xxxMission du conseil syndical : xxx

Date de la dernière AG : xxx

Syndic

Nom du syndic actuel : xxxDate d’élection du syndic : xxx

Budgets

Budget courant : - 2015/2016 : xxx- 2014/2015 : xxx- 2013/2014 : xxx



Budget travaux : - 2015/2016 : xxx- 2014/2015 : xxx- 2013/2014 : xxx

% d’impayés par rapport au budget courant : xxx



2.3. Bilan technique

Equipements

Chauffage : ☐ Collectif ☐ IndividuelType d’énergie utilisée pour le chauffage : xxxType (P1, P2, P3) et date d’échéance du contrat de chauffage (si collectif) : xxx

Eau chaude sanitaire : ☐ Collective ☐ IndividuelleType d’énergie utilisée pour la production d’eau chaude sanitaire : xxx

Autres équipements : xxx

Audits techniques réalisés

Audit chauffage : ☐ Oui ☐ Non Si oui, année : xxxAudit énergétique : ☐ Oui ☐ Non Si oui, année : xxxAutres : xxx Année : xxx

Audit des comptes : ☐ Oui ☐ Non Si oui, année : xxx

Synthèse des consommations d’énergie (chauffage et eau chaude sanitaire si production collective) sur les 3 dernières années

Année 2016 2015 2014m3 eau chaude

sanitaire

kWh eau chaude sanitaire

kWh chauffage

DJU

kWh eau chaude sanitaire + chauffage

€ eau chaude sanitaire + chauffage

kWh eau chaude sanitaire +

chauffage / m² surface habitable

Réalisation d’un Bilan Energétique Simplifié par la copropriété : ☐ Oui ☐ Non



2.4. Historique des gros travaux

Eléments de la copropriété

Nature des travaux réalisés ou prévus (préciser si possible la nature des éléments mis en

œuvre)Date Coût

Toiture

Façades, pignons

Balcons

Cave

Fenêtres, ouverturesHall et cage d’escaliers

Extérieurs

Équipements

Chauffage et ECS

Ventilation

Ascenseurs

Réseau

Eau

Électricité

Gaz

Chauffage

ECS

Commentaires : xxx



2.5. Bilan des problèmes technique connus

L’état général du bâti est : ☐ Très satisfaisant ☐ Correct ☐ Non satisfaisant

Sur quels équipements constatez-vous des problèmes ? (en cas de problème, joindre si possible une photo)

Humidité en sous-sols

Odeurs d’humidité et mauvaise ventilation des caves

Fuites ou humidité dans certains appartements

Mauvaise ventilation des pièces humides (cuisines, WC, salle de bain)

Éclatement d’éléments d’enduit ou de béton en façade sur balcons

Infiltrations/humidité en façades

Salissures en façades et pignons

Microfissures et fissures en façades

Détérioration des revêtements en façades sur menuiserie et serrurerie

Bruits entre logements et équipements communs (ascenseurs)

Chauffage mal réglé ou trop chaud ou trop froid sur certains appartements et localisations de pièces

Autres désordres



3. Calendrier prévisionnel envisagé pour la réalisation de l’audit

Le calendrier présenté ci-dessous a été établi à titre indicatif par l’équipe projet de la copropriété. Il pourra être adapté si nécessaire dans la proposition réalisée par l’équipe pluridisciplinaire.Le calendrier sera finalisé lors de la réunion de lancement de l’audit.

Date Échéances du projet Phase du projet

xxx Début de la consultation des prestataires

CONSULTATION POUR L’AUDIT

GLOBAL

xxx Date limite de visite de la copropriétéxxx Date limite de réception des offres

xxx Choix de l’équipe, notification et envoi des documents nécessaires à l’audit

xxx Réunion de démarrage avec l’ensemble de l’équipe projet

AUDIT / 1. État des lieux

xxx Validation des questionnaires d’enquêtexxx Lancement de l’enquête au sein de la copropriété

xxx Relance des questionnaires auprès des copropriétaires

xxx Visites techniques de l’équipe dans les parties communes et appartements témoins

xxx Envoi du premier rapport : état des lieux, analyse thermique et préconisation

xxxRéunion de travail entre l’équipe et la commission « audit », avec présentation de l’état des lieux et

discussion autour des solutionsAUDIT / 2.

Traitement des données et

élaboration des préconisationsxxx

La commission « audit » remet à l’équipe ses choix quant aux travaux à réaliser et leur

planification : les échanges se font par mail.

xxx

L’équipe remet le rapport de synthèse à la commission « audit » et au planificateur financier.

Le rapport comprend :- l’optimisation des coûts de travaux.

- actualisation des économies

AUDIT / 3. Définition des

plans de travaux et des plans de

financement associésxxx Le planificateur financier remet le calcul des aides

pour finaliser le rapport de synthèsexxx Remise du rapport final d’audit global

AUDIT / 4. Restitution de

l’audit et continuité du

projet

xxx Réunion de présentation auprès des copropriétaires des conclusions de l’audit

xxx Envoi de la convocation d’AG

xxxRappel du scénario de travaux à voter

Vote d’une mission de maitrise d’œuvre pour mettre en pratique les conclusions.



4. Détail des phases et actions de la mission4.1. État des lieux

Action 1 : Réception des documents nécessaires à l’audit Les documents suivants sont adressés au thermicien et à l’architecte avec l’envoi de l’ordre de service :

- plans ;- factures d’énergie ;- contrats de chauffage et d’entretien ;- rapport d’audit déjà réalisé le cas échéant ;- factures des travaux réalisés il y a moins de 15 ans.

Les documents suivants sont adressés à l’ingénieur financier avec l’envoi de l’ordre de service :

- annexes comptables ;- grilles des tantièmes relatives aux travaux : tantièmes généraux, chauffage et

spéciaux le cas échéant.

Le détail exhaustif des documents mis à disposition des prestataires est listé au point 5.5.

Action 2 : Réunion de démarrage avec l’équipe projet Organisation de la réunion : équipe projet de la copropriétéPrésents : équipe projet de la copropriété, thermicien, architecte, ingénieur financier

Ordre du jour : o désignation du secrétaire de séance, rédacteur du compte-rendu ;o présentation approfondie des prestataires et de l’équipe projet de la

copropriété ;o validation des documents remis ;o validation des priorités et attentes de la copropriété ;o discussion/ validation du questionnaire/enquête mené auprès des

occupants (locataires et propriétaires) et des bailleurs (dans le cadre de l’audit énergétique obligatoire, décret du 27 janvier 2012) sur proposition des prestataires ;

o organisation de l’enquête/questionnaire, répartition des tâches : le rôle du binôme architecte-thermicien, de la commission « audit », du syndic ;

o discussion sur les critères de choix des logements témoins ;o organisation et explication concernant les visites techniques ;o organisation de l’établissement du plan de financement ;o élaboration/validation du calendrier de travail et des échéances de

restitution des livrables, des rencontres intermédiaires et des présentations.

Action 3 : Réalisation de l’enquête auprès des occupants et des bailleurs

1. La commission « audit » transmet le questionnaire aux occupants et bailleurs avec une note expliquant le but de ce questionnaire et avec le lien vers la plate-forme internet ;

2. La commission « audit » relance les occupants (locataires et propriétaires) ou bailleurs n’ayant pas répondu au questionnaire afin de recueillir au moins 50% de réponses ;

3. Le prestataire saisit les résultats des questionnaires papier sur informatique (pour mise à disposition sur CoachCopro) ;

4. Le prestataire analyse les données afin de dégager des tendances, repérer les problèmes et produit les graphiques permettant de communiquer avec les



occupants et bailleurs. En fonction des réponses obtenues, les logements présentant le plus de problèmes seront choisis en concertation avec le conseil syndical pour une visite en présence de l’occupant et/ou du propriétaire.

Action 4 : Visites techniques de la copropriété

L’équipe technique consultée formalisera au sein de l’offre technique et commerciale la démarche retenue pour la réalisation des visites techniques des parties communes et des logements témoins de la copropriété :

Inspections et mesures réalisées (collectives et individuelles); Outils de mesure ; Thermographies de façades ; Etc.

Nota : la proposition devra intégrer les « questions non-énergétique » spécifiées dans la proposition.

La commission « audit » et le syndic organiseront les visites en prévoyant l’accès aux locaux techniques et aux logements témoins et en informeront les occupants et les bailleurs.Ces visites réalisées par l’équipe technique doivent permettre de proposer des solutions d’amélioration thermique cohérentes avec l’état de vétusté des éléments audités et réalistes au regard des caractéristiques techniques de la copropriété.

4.2. Traitement des données et élaboration des préconisationsAction 5 : Analyse des données de l’état des lieux La méthodologie envisagée par l’équipe technique pour l’analyse des données recueillies en phase état des lieux devra être précisée :

Logiciels et méthode de calcul utilisés ; Analyse des équipements collectifs et individuels ; Analyse des éléments bâtis ; Analyse de la conduite de chauffe ; Analyse du contrat d’exploitation de chauffage ; Etc.

Le rôle du thermicien est de :- faire une analyse des consommations réelles et une analyse critique de la si-

tuation existante (anomalies/déficiences observées sur les conditions d’occu-pation et d’exploitation du bâtiment, la qualité de l’enveloppe, le renouvelle-ment d’air, la qualité et le fonctionnement des installations thermiques et des autres équipements consommateurs d’énergie) ;

- modéliser le bâtiment grâce à un logiciel de simulation thermique sta-tique. La simulation ne devra pas dépasser 5% de différence avec les consom-mations réelles. Une simulation thermique dynamique peut être proposée en option ;

- Faire un calcul de consommation règlementaire selon la méthode de calcul Th C-E ex, qui ne tiendra pas compte des consommations réelles mais qui est in-dispensable pour valider l’obtention de certaines aides ;

- faire des mesures ponctuelles , conformément à l’obligation d’audit résultant de la loi Grenelle 2 et de son décret d’application du 27 janvier 2012 : tempé-rature des logements, caméra thermographique, etc. La proposition devra dé-tailler ce mode opératoire ;

- proposer des solutions d’amélioration thermique du bâtiment dont les écono-mies seront chiffrées en distinguant les actions correctives permettant un gain immédiat de celles impliquant un investissement.



Le rôle de l’architecte/BE bâtiment est de :- Volet 1 (dans le cadre de la mission d’audit énergétique complet) : valider la

faisabilité technique des solutions de rénovation thermique et d’anticiper les travaux annexes indispensables à une estimation réaliste des travaux.

- Volet 2 (dans le cadre de l’étude des problèmes non énergétiques) : diagnosti-quer l’état de vétusté de l’ensemble des éléments cités dans l’appel d’offre dans le but de hiérarchiser les besoins de travaux et d’en estimer les coûts. Cela permet de faire un plan de travaux global.

La proposition devra détailler ces modes opératoires.Nota : La copropriété étant située en zone de protection de monument histo-rique, l’architecte devra prévoir des temps d’échange avec les services concernés : urba-nisme, UDAP, Architecte des Bâtiments de France… pour s’assurer de la faisabilité des scenarii proposés.

Action 6 : Présentation de l’état des lieux et des préconisations Les prestataires remettront à la commission « audit » un premier rapport intermédiaire n°1 avant une réunion de travail permettant :

- de présenter l’état des lieux et des besoins de la copropriété en matière de travaux ;

- de discuter avec la commission « audit » des préconisations de travaux qui seront détaillés par les prestataires dans le rapport de synthèse et le rapport final.

Le binôme technique rédigera pour cela un rapport intermédiaire présentant :- les résultats de l’enquête ;- l’évolution des consommations et charge d’énergie depuis au moins 3 ans en

fonction des DJU en distinguant la part relative à l’eau chaude, le cas échéant- l’analyse des mesures réalisées lors des visites techniques ;- l’analyse de vétusté des équipements thermiques (dont la ventilation) ;- l’analyse de vétusté des différents éléments du bâti ;- l’analyse des problèmes « non énergétiques » définis dans la proposition- la simulation thermique du bâtiment ;- un premier panel de solutions d’entretien et d’amélioration avec une

estimation rapide du coût des travaux de remise en état et d’amélioration répondant aux souhaits des copropriétaires et à l’analyse de vétusté.

Une présentation de l’état des lieux sera faite à l’équipe projet afin de préparer la réunion de restitution à l’ensemble des copropriétaires et occupants.

4.3. Définition des bouquets de travaux et des plans de financement associés

Action 7 : Réunions de travail de la commission « audit » La commission « audit » se réunira seule autant de fois que nécessaire afin de rédiger un document précisant les postes de travaux qu’elle souhaite voir développer dans le rapport final. La commission « audit » pourra faire appel au CoachCopro pour l’aider à définir ses attentes.Les échanges avec les prestataires se feront par mails afin de garder une trace écrite des précisions apportées. Sur la base de ce document les prestataires finaliseront le rapport d’audit.



Action 8 : Rédaction et présentation des préconisations

Le rapport final a pour objectif de présenter les bouquets de travaux et plans de financement associés.

Il fera apparaître : - les solutions de remise en état avec et sans amélioration énergétique ;- un calcul des consommations réglementaires selon les méthodes de calcul Th

C-E ex ;- les estimations financières des différentes solutions en optimisant les coûts en

fonction des phases de travaux. L’équipe devra justifier l’estimation financière de ses préconisations et indiquer la marge d’incertitude des chiffrages le cas échéant ;

- les économies d’énergie résultant des améliorations thermiques pour chaque scénario (conformément à l’arrêté). Dans le cas où les solutions préconisées génèreraient des coûts d’entretien ou d’exploitation spécifiques, ceux-ci devront être précisés et intégrés aux estimations financières ;

- les indicateurs pertinents permettant une prise de décision (exemple : le coût des travaux pris en compte pourra être "l’effort" financier à faire entre une solution d’entretien à l’identique et une solution d’amélioration thermique, le temps de retour sur investissement actualisé qui intégrera une hypothèse d’augmentation du coût de l’énergie de 6% par an…).

Les propositions de solutions seront établies et hiérarchisées selon : le caractère urgent des travaux à réaliser (vétusté, dégradation…) ; la facilité de mise en œuvre ; l’économie d’énergie potentielle et la cohérence du poste de travaux dans le

projet global.

L’ingénieur financier présentera de façon claire et pédagogique, les aides et outils financiers auxquels la copropriété et les copropriétaires peuvent prétendre : CEE, crédit d’impôt et abattement sur les revenus fonciers, aides locales (appels à projets, dispositif PIG…), éco-prêt à taux zéro individuel et collectif, prêt classique (via caisse de retraite…), information sur le fonds travaux, contrat de performance énergétique…

L’ingénieur financier fournira les plans de financement relatifs aux bouquets de travaux élaborés sous forme de tableau, après que le binôme technique lui ait remis le chiffrage de chaque phase du plan de travaux. Le tableau fourni à la copropriété (cf. exemple en annexe 6.2) présentera pour chaque bouquet de travaux, et pour chaque typologie de logement identifiée dans la copropriété :

la quote-part travaux ; le montant du fonds travaux (s’il est mis en place) ; le montant de chaque aide collective ; le montant des aides individuelles, en précisant les critères de ressources

notamment, et le cas particulier des bailleurs ; Le reste à charge ; Les différents moyens de financer le reste à charge : prêt individuel et collectif,

règlementé ou non, et les mensualités en découlant.

L’objectif de l’ingénieur financier est de démontrer que les mensualités de remboursement du prêt relatif au financement du reste à charge pour les copropriétaires peuvent être compensées, tout ou en partie, par les économies d’énergie réalisées mensuellement.La réunion de présentation de ces éléments à l’équipe projet de la copropriété devra permettre de valider les bouquets de travaux qui seront présentés à la réunion d’information des copropriétaires et le cadre des missions de maitre d’œuvre nécessaires à leur réalisation.



La commission « audit » pourra se réunir seule afin de prendre le temps de discuter du rapport final et de la stratégie à adopter. L’objectif sous-jacent est d’étayer l’argumentaire permettant de motiver les copropriétaires à s’engager dans l’un des scénarios.

Le rapport final sera envoyé en format électronique à tous les membres de l’équipe projet de la copropriété et au conseiller CoachCopro afin de pouvoir être mis en ligne sur CoachCopro.

4.4. Restitution de l’audit et continuité du projet

Action 9 : Synthèse du rapport d’audit

Une synthèse pédagogique du rapport d’audit sera fournie par les prestataires une fois le rapport d’audit final validé par l’équipe projet.

Cette synthèse comportera : - l’évolution des consommations et charges d’énergie depuis au moins 3 ans en

fonction des DJU en distinguant la part relative à l’eau chaude, le cas échéant- le résumé de l’état actuel des équipements et du bâti ;- les scénarios de travaux chiffrés avec les économies d’énergie

correspondantes, conforme aux attentes de la commission « audit » ;- le calcul des aides et les simulations de financement des différents scénarios.

La synthèse devra être validée par l’équipe projet de la copropriété avant toute diffusion aux autres copropriétaires et occupants.

Action 10 : Organisation de la réunion de restitution des conclusions de l’audit

Le syndic assisté de l’équipe projet envoie une invitation aux occupants et bailleurs de la copropriété en y joignant la synthèse pédagogique du rapport d’audit.

Cette réunion d’information vise à préparer la prochaine AG au cours de laquelle les scénarios seront soumis au vote. Elle aura pour but :

- de dissocier la phase d’information et de maturation, de la phase de décision (assemblée générale)

- de pérenniser la dynamique issue du vote de l’audit et de la visite technique - de rendre compte des résultats d’enquêtes auxquelles ont participé les

occupants et bailleurs - d’impliquer un maximum de copropriétaires sur le futur plan de travaux- de connaître le point de vue d’un plus grand nombre sur les bouquets de

travaux proposés, permettant d’assurer une assemblée générale sereine.

La présente mission intègre une participation des prestataires à cette réunion d’information. Si la copropriété souhaite plusieurs interventions le forfait est précisé dans le récapitulatif de l’offre. L’organisation de plusieurs réunions permet de meilleurs échanges avec les copropriétaires.

L'expérience montre que l’idéal est de prévoir 20 à 30 personnes maximum par réunion afin de faciliter les échanges.

Intervenants et organisation: équipe projet de la copropriété, thermicien, architecte, ingénieur financier

Ordre du jour :- présentation des résultats de l’enquête ;



- bilan des consommations énergétiques de l’immeuble ;- bilan de l’état de vétusté du bâti et des équipements ;- présentation des différents scénarios de travaux proposés ;- présentation des quotes-parts relatives à chaque bouquet de travaux et des

plans de financement envisagés (aides, subventions, prêts, constitution d’un fonds travaux…).

Action 11 : Préparation de l’assemblée générale des copropriétaires

Seront soumis au vote des copropriétaires : - le principe d’un des scénarios de travaux ;- une mission de maîtrise d’œuvre, permettant d’affiner le projet de rénovation

souhaité et de rédiger les cahiers des charges des travaux qui s’y rapporte. Cette phase est nécessaire à la consultation des entreprises ;

- la constitution d’un fonds de travaux. Ce fonds permet d’engager les copropriétaires et de réduire les quotes-parts le jour où les travaux seront votés.

Pour cela le conseil syndical devra préparer soigneusement l’assemblée générale en consultant des maîtres d’œuvre et en rédigeant les argumentaires nécessaires.

Les prestataires consultés fourniront une proposition de maîtrise d’œuvre pour les travaux identifiés et une mission d’assistance aux financements.

L’équipe projet de la copropriété rappellera les bouquets de travaux proposés dans le cadre de l’audit et présentera l’ensemble des résolutions à valider.



5. Conditions de remise de l’offre5.1. Présentation de l’offre

Le rendu de l’offre devra être décomposé en 2 parties :- Partie 1 : Eléments administratifs :

o Présentation de l’équipeo CV des intervenants pressentis pour la missiono Qualifications / habilitations des prestataireso Références (exemple d’audit global ou à défaut d’audit énergétique à

fournir)o Assurances des prestataires pour la réalisation de la mission

- Partie 2 : Offre technico-commerciale :o Méthodologie proposée pour l’exécution de chaque phase de la mission

(en précisant le matériel, les outils et les méthodes de calcul utilisées pour les diagnostics et leur interprétation) avec un calendrier prévisionnel ;

o Proposition financière décomposée, conformément aux tableaux ci-dessous, en 2 volets :

Volet énergétique, incluant le travail du thermicien de l’architecte ou BE bâtiment et de l’ingénieur financier ;

Etude des questions non énergétiques.

5.1.1. Le volet énergétique de l’audit globalIl est rappelé que le volet « audit énergétique » de la mission devra répondre au présent cahier des charges et être en tout point conforme au cahier des charges « Audit énergé-tique et technique dans les bâtiments » de l’ADEME en vigueur et au décret n°2012-111 du 27 janvier 2012. Cette conformité devra être clairement stipulée dans l'offre de la prestation.

Thermicien(nombre de

jours)

Architecte/ BE bâtiment(nombre de

jours)

Ingénieur financier

(nombre de jours)

Prix en euros (HT)

Prix en euros (TTC)

1. État des lieux

2. Traitement des don-nées et élaboration des préconisations

3. Définition des plans de travaux et des

plans de financement associés

4. Restitution de l’audit et continuité du pro-

jet

Options éventuelles :

TOTAL



Nota : Selon les attendus requis par l’ADEME, en fin de prestation l’entreprise s’engage à fournir la charge de travail (en jours ou jours/Homme) passée pour chaque phase de la prestation réalisée.

5.1.2. Etude des questions non énergétiques de l’audit globalL’architecte ou l’ingénieur bâtiment et l’ingénieur financier doivent compléter le tableau ci-dessous. La méthode est la même afin que l’état des lieux et les préconisations soient intégrées au rapport d’audit global lors de la phase de définition des bouquets de travaux et des plans de financement associés.

Architecte/ BE bâtiment

(nombre dejours)

Ingénieur fi-nancier

(nombre de jours)

Prix en euros (HT)

Prix en euros (TTC)

1. État des lieux

2. Traitement des données et élabo-ration des préconisations

3. Définition des plans de travaux et des plans de financement asso-

ciés

4. Restitution de l’audit et continuité du projet

Options éventuelles :

TOTAL

5.2. Références et qualificationsLes prestataires consultés doivent détailler leurs références, qualifications/habilitations et assurances pour le type de prestations attendues ainsi que celles de leurs sous-traitants, le cas échéant.

Que le travail attendu des prestataires soit réalisé en interne par son personnel, ou que ce travail soit sous-traité, dans les deux cas, les prestataires consultés sont responsables de la qualité des études et des réalisations ainsi que du respect des délais. Rappel de l’article concernant les compétences du décret n°2012-111 :« Art. R. 134-17. Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier auprès des personnes pour lesquelles elles réalisent ces audits :

- soit de l’obtention d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement post-secondaire d’une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment et d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans dans un bureau d’études thermiques ;

- soit d’une expérience professionnelle d’au moins huit ans dans un bureau d’études thermiques.

Elles doivent justifier d’une expérience suffisante dans la réalisation d’audits



énergétiques par au moins trois références sur des prestations similaires. La liste des éléments justificatifs que doivent fournir les personnes qui réalisent des audits énergétiques est précisée par un arrêté des ministres chargés de la construction et de la justice. Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier de leur souscription à une assurance leur permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de leur responsabilité en raison de leurs interventions. Elles doivent justifier de leur impartialité et de leur indépendance à l’égard des syndics, des fournisseurs d’énergie et des entreprises pouvant intervenir sur le bâtiment et les équipements sur lequel porte l’audit énergétique. »

En complément, les bureaux d’études devront justifier de la qualification RGE Etudes.

Un exemple récent (moins de 5 ans) d’audit global ou à défaut d’audit énergétique en copropriété doit être fourni par l’équipe de prestataires consultés. Ce document pourra être dépersonnalisé (noms, adresse…) si cette disposition est requise contractuellement.

5.3. Éléments techniques et documentations attendusLes prestataires consultés devront préciser, dans leur méthodologie, les éléments qui devront leur être fournis pour garantir la bonne réalisation de leur mission, et préciser le cas échéant le délai souhaité pour la remise de ces documents.

5.4. Arrêt de la missionSi, à la fin d'une phase de la mission, l’équipe projet de la copropriété juge que le travail réalisé est insuffisant ou que le planning n'est pas respecté, il en avisera par écrit les prestataires. Ces derniers disposeront alors d'un délai de 15 jours pour corriger les anomalies signalées. Sans réponse et action correctrice efficace, l’équipe projet sera fondé à arrêter la mission, sans que le cabinet ne puisse demander réparation. Le prix correspondant à une phase correctement réalisée sera payé. Le solde correspondant à la phase non correctement réalisée ne sera alors pas dû par le syndicat des copropriétaires.

5.5. Conditions de remise des offres

Les offres devront être transmises au format papier et/ou informatique au plus tard le xxx.

Pour être recevable à cette consultation, le cahier des charges doit être retourné paraphé, daté et signé, au président du conseil syndical et au syndic.

Qualité Nom Adresses d’envoi

Président du conseil syndical xxx xxx

Syndic xxx xxx

La proposition devra nécessairement être précédée d’une visite préalable de la copropriété et d’un échange avec l’équipe projet de la copropriété (cf. 1.2 L’équipe projet de la copropriété1.2).



Pour cela, les prestataires sont invités à prendre rendez-vous auprès de xxx qui leur remettra un bon de visite selon le modèle présenté en annexe 6.2.



6. Annexes6.1. Liste des documents mis à la disposition de l’équipe en

charge de l’audit1. Plans Oui Non

Plan de masse (plan vu du ciel de la copropriété) Plan des étages Plan du sous-sol Plan des façades Plan de toiture

2. Factures et consommations sur les 3 dernières années

énergie pour le chauffage eau générale électricité consommation d’eau chaude sanitaire, si produite

collectivement.3. Contrats :

Chauffage (précisez P1, P2 ou P3) Fourniture d’énergie

4. Rapports Photos représentatives de la copropriété Procès-verbaux des 3 dernières AG Bilan initial de Copropriété (BIC) Carnet d’entretien et facture des travaux réalisés il y a

moins de 15 ans Contrôle périodique des chaufferies dont la puissance

est supérieure à 400 kW. Bilan énergétique simplifié

- Suivi des différents postes de dépenses : Chauffage kWh Electricité kWh Eau Froide m3

Eau Chaude m3

- Tableau et graphes EXCEL suivi consommations et coûts

Contrôle des comptes Audit ascenseur Audit bâti Audit énergétique Thermographie aérienne

5. Documents utiles à l’ingénieur financier

Annexes comptables du dernier exercice Grilles des tantièmes relatifs aux travaux : tantièmes

généraux, chauffage et spéciaux le cas échéant



6.2. Exemple de présentation de plan de financement synthétisé sous forme de tableau

Titre du scénario de travaux

Niveau de performance énergétique xxx

Synthèse bouquet de travaux :

Quot

e-pa

rt tra

-va

ux

Quot

e-pa

rt re

ste

à ch

arge

co

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if

Aide

s ind

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éner

gie

men

-su

elle

Men

sual

ité

nette

Loge

men

t T1

Occupant couple Très ModesteOccupant Couple Mo-desteOccupant Couple hors-plafondOccupant individuel Très ModesteOccupant individuel Mo-desteOccupant Individuel hors-plafondBailleur

Loge

men

t T2

Occupant couple Très ModesteOccupant Couple Mo-desteOccupant Couple hors-plafondOccupant individuel Très ModesteOccupant individuel Mo-desteOccupant Individuel hors-plafondBailleur

x xxxx


xxxx

Estimation des travaux (TTC)Estimation des honoraires (TTC)Montant à financer

Aide ANAH CollectiveAide RégionAide AggloAide VilleCEEMontant des Aides collectives

Reste à charge collectif


6.3. Bon de visite

Copropriété xxxAdresse

Je soussigné(e) xxx, agissant au nom et pour le compte de la copropriété xxx atteste que l’équipe de prestataires xxx a réalisé une visite de l’immeuble ce jour, préalablement à la remise de son offre pour la réalisation d’un audit global.

A xxx, le xxx

Signature


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