Relatório e Contas 2000 - Sonae Sierra · A SONAE IMOBILIÁRIA tem desempenhado um papel de relevo...
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Relatório e Contas 2000
Relatório e Contas 2000
I – Relatório de Gestão
S o n a e
I m o b i l i á r i a
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1. Descrição Geral
A SONAE IMOBILIÁRIA é uma empresa europeia de génese portuguesa,
fundada em 1989, cotada na Bolsa de Valores de Lisboa desde Dezembro
de 1997 e que faz parte do Índice BVL-30.
Os seus accionistas estratégicos são a SONAE, S.G.P.S. (Portugal), com 51%,
e a GROSVENOR (Reino Unido) com 25%. Os restantes 24% são “free float”.
1.1. Actividade
A SONAE IMOBILIÁRIA é uma empresa especialista no sector de Centros
Comerciais e de Lazer, integrando as actividades de promoção, investimento
e gestão dos projectos em que participa.
Beneficiando do apoio activo dos seus accionistas de referência, a
SONAE IMOBILIÁRIA:
• É líder dominante no mercado português;
• Tem uma visão integrada da sua actividade;
• Tem criado novos formatos de retalho e conceitos inovadores;
• Tem uma política consistente de partenariado (“joint-ventures”);
• Tem uma estratégia clara e consistente de crescimento através de
expansão internacional.
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
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1.2. Mercados
A SONAE IMOBILIÁRIA iniciou em 1997 a expansão internacional das suas
actividades estando já presente e operacional nos seguintes mercados alvo:
• Portugal, Espanha, Grécia, Alemanha e Itália, na Europa;
• Brasil, na América do Sul.
A SONAE IMOBILIÁRIA está ainda empenhada em iniciar actividades em França.
1.3. Inovação
A SONAE IMOBILIÁRIA tem desempenhado um papel de relevo na
modernização do conceito de centro comercial, tendo introduzido em Portugal
novos formatos de retalho e de lazer integrados:
• O primeiro centro comercial regional (CascaiShopping, Lisboa, 1991);
• O primeiro centro comercial de “centro de cidade” (ViaCatarina, Porto, 1996);
• O primeiro centro comercial supra regional (Centro Colombo, Lisboa, 1997);
• A primeira expansão de um hipermercado em centro comercial regional
(NorteShopping, Porto, 1998);
• O primeiro retail park (Sintra Retail Park, Lisboa, 2000);
e conceitos inovadores na indústria dos Centros Comerciais:
• Contrato de utilização de loja em centro comercial;
• Centros comerciais tematizados;
• Centros comerciais “amigos do ambiente”;
• Total integração do lazer com retalho de bens e serviços.
1.4. Prémios
A qualidade e inovação dos seus produtos faz com que a SONAE IMOBILIÁRIA
seja a empresa mais premiada internacionalmente no campo dos Centros
Comerciais, tendo os seus produtos já conquistado 6 prémios do ICSC-Europe,
2 do ICSC-Las Vegas, 3 MIPIM e 1 Procos.
1.5. Estratégia
A SONAE IMOBILIÁRIA é uma empresa internacional de cariz europeu cuja
estratégia se alicerça em dois vectores:
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1.5.1. Focalização
A SONAE IMOBILIÁRIA pretende manter-se concentrada no “núcleo duro”
das suas actividades integradas de promoção, investimento e gestão
de Centros Comerciais e de Lazer, criando “destinos de eleição” para
os consumidores:
• Tendo uma concepção integrada da indústria de Centros Comerciais e
de Lazer, em que o valor acrescentado é conseguido não só pela
promoção imobiliária, mas também por uma muito activa gestão
operacional da propriedade;
• Considerando global a indústria de Centros Comerciais e de Lazer;
• Procurando, em todas as áreas geográficas que pretende explorar, inovar o
mercado e renovar os conceitos de negócio instalados, através de parcerias
locais, com actuações e investimentos de muito longo prazo. A SONAE
IMOBILIÁRIA é e quer continuar a ser o “parceiro de escolha”;
• Criando e desenvolvendo conceitos e serviços que acrescentem valor à oferta
de imobiliário de retalho e que produzam, directa ou indirectamente, crescimento
de proveitos.
1.5.2. Crescimento
A SONAE IMOBILIÁRIA pretende crescer, mais do que triplicando a sua
capitalização bolsista nos próximos cinco anos, mantendo elevados níveis de
remuneração aos seus accionistas.
Este crescimento será obtido capitalizando nos pontos fortes da Empresa,
prosseguindo a sua política de “joint-ventures” e diversificando
internacionalmente as suas actividades através de novas promoções,
renovações e aquisições:
• Exigindo ser um parceiro activo, controlando ou repartindo o controlo de
todos os projectos que desenvolve;
• Mantendo a sua posição de líder na promoção, gestão e detenção de
Centros Comerciais em Portugal;
• Concentrando esforços nos outros mercados onde já opera, nomeadamente
em Espanha, Alemanha, Grécia, Itália e Brasil;
• Procurando activamente uma posição de liderança no seu sector de
actividades a nível europeu diversificando-se geograficamente nos mercados
da Europa do Sul (incluindo França);
• Mantendo uma posição reactiva e oportunista, no seu sector de actividades,
nos restantes mercados europeus;
• Obtendo uma posição de relevo, no seu sector de actividades, no mercado
brasileiro, auto-limitando a sua exposição a este mercado a não mais do que
20% do seu NAV.
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Negócios Sonae Imobiliária Parceiros Países
Retail Parks (Portugal e Espanha) 50% Miller Developments Reino Unido
Parques de Estacionamento (Portugal) 50% SABA Sociedad de Aparcamientos de Barcelona, S.A. Espanha
Gestão e Comercialização de Centros 60% CCC Consultoria de Centros Comerciales, S.A. Espanha
Comerciais (Espanha)
Promoção e Gestão de Centros Comerciais 50% Grupo Charagionis Grécia
(Grécia) – Sonae Charagionis, S.A.
Promoção, Gestão e Detenção 50% Enplanta Engenharia, S.A. Brasil
de Centros Comerciais (Brasil) –
– Sonae Enplanta, S.A.
Promoção de Centros Comerciais 75,1% WestDeutsche Immobilien Bank Alemanha
(Alemanha) – SonaeWest Shopping, AG
Centros Sonae Imobiliária Parceiros Países
CascaiShopping 50% Pan European (25%) Reino Unido
Trans European II (25%) E.U.A.
Multiplan (Promoção) Brasil
ViaCatarina 50% ING Real Estate Holanda
Centro Colombo 50% ING Real Estate Holanda
NorteShopping 50% TIAA-CREF E.U.A.
Centro Vasco da Gama 100% ING Real Estate (promoção) Holanda
Sintra Retail Park 50% Miller Developments Reino Unido
MadeiraShopping 50% Estevão Neves, S.A. Portugal
Plaza Mayor 75% Castle Management Reino Unido
Parque Principado 25% Grupo LAR/Grosvenor (25%) Espanha
Whitehall Fund (50%) E.U.A.
Avenida M 40 60% Grupo Eroski Espanha
Aegean Park 50% Grupo Charagionis Grécia
Parque D. Pedro 94% Enplanta Engenharia Brasil
1.6. Estratégia de Associação
No intuito de partilhar retorno e risco e de adquirir “know-how” a Empresa tem
prosseguido uma estratégia de associação com parceiros internacionais
credíveis, com eles constituindo “joint-ventures” para a promoção e detenção
dos seus activos imobiliários.
Esta política de associações é também fortemente prosseguida pela SONAE
IMOBILIÁRIA em negócios específicos de Centros Comerciais e de Lazer,
especialmente fora de Portugal, no intuito de obter as capacidades locais
necessárias para a promoção com êxito dos seus projectos.
Sintra Retail Park, Sintra, Portugal
2. Resumo do Ano 2000
2.1. Indicadores
A SONAE IMOBILIÁRIA obteve em 2000 um Lucro Líquido Consolidado de
25,6 milhões de Euros (5,141 milhões de contos), um crescimento de
13,4% sobre 1999.
O NAV dos seus imóveis cresceu 17% para 752 milhões de Euros em 2000
face ao de 1999, ou seja de 17,15 Euros/acção em 31/12/1999, para
20,05 Euros/acção em 31/12/2000.
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Indicadores 1997 1998 1999 2000
NAV dos Imóveis a 31 Dez (Milhões Euros) 379 459 643 752
NAV dos Imóveis a 31 Dez por Acção (Euros) 10,11 12,24 17,15 20,05
Cotação das Acções a 31 Dez (Euros) 11,13 16,34 13,09 12,55
ABL Centros Detidos em Operação (000’s m2) 333 413 563 584
ABL Centros Geridos (000’s m2) 550 625 893 959
Número de Contratos sob Gestão 1.747 2.050 3.162 3.450
EBITDA Consolidado (Milhões de Euros) 12,0 12,3 54,1 63,4
Lucro Líquido Consolidado (Milhões de Euros) 4,6 15,2 22,6 25,6
ViaCatarina, Porto, Portugal
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2.2. Principais Acontecimentos do Ano 2000
2.2.1. Promoção de Centros Comerciais
• Abertura ao público em 16/11/2000 (no prazo, no orçamento e 100%
comercializado) do Sintra Retail Park (Sintra, Portugal), o primeiro deste
formato de retalho em Portugal. O Sintra Retail Park recebeu em
Novembro e Dezembro últimos cerca de 350.000 visitantes;
• Continuação da promoção, desenvolvimento e comercialização (conforme
planeado) dos Centros Comerciais e de Lazer MadeiraShopping (Funchal,
Madeira, Portugal) e AlgarveShopping (Guia, Algarve, Portugal) que
inaugurarão em Março e Abril próximos, respectivamente;
• Assinatura (em Agosto de 2000) do contrato promessa de compra para a
aquisição do terreno para a promoção do Setúbal Retail Park (Setúbal,
Portugal), a desenvolver em 50/50 com a Miller Developments;
• Início da construção do Plaza Mayor (Málaga, Espanha);
• Estabelecimento de uma “joint-venture” com o Grupo Eroski, Espanha, para a
promoção e desenvolvimento do Avenida M40 (Madrid, Espanha);
• Continuação dos estudos conducentes à obtenção da licença para o
desenvolvimento do Aegean Park (Atenas, Grécia);
• Assinatura do acordo com o WestDeutsche Immobilien Bank e arranque da
actividade da SonaeWest Shopping AG, com base em Dusseldorf, Alemanha;
• Abertura (em Dezembro de 2000) de uma subsidiária italiana, Sonae
Imobiliária Itália, Spa, com escritório em Milão, como plataforma de
iniciação dos negócios da SONAE IMOBILIÁRIA;
• Aprovação (Janeiro de 2001), condicionada à obtenção de certos subsídios,
do investimento em Centro Comercial e de Lazer, por ora designado como
Dortmund MultiTheme Centre (Dortmund, Alemanha);
• Lançamento da promoção, desenvolvimento e comercialização do Parque
D. Pedro (Campinas, SP, Brasil), tendo-se iniciado em Maio de 2000 a
respectiva construção. A apresentação pública do projecto efectuou-se em
Agosto de 2000 com muito sucesso.
Indicadores Crescimentos (em % do ano anterior)1998 1999 2000
NAV dos Imóveis a 31 Dez 21% 40% 17%
NAV dos Imóveis a 31 Dez por Acção 21% 40% 17%
Cotação das Acções a 31 Dez 47% –20% –4%
ABL Centros Detidos em Operação 14% 36% 4%
ABL Centros Geridos 14% 43% 7%
Número de Contratos Sob Gestão 17% 54% 9%
EBITDA Consolidado 2,5% N. Comparável 17,2%
Lucro Líquido Consolidado 230% 49% 13%
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2.2.2. Investimento em Centros Comerciais
• Em Abril de 2000 iniciaram-se os trabalhos relativos à segunda fase de
expansão do CascaiShopping com a construção de 660 lugares adicionais
de parque de estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2 de ABL
(investimento previsto de 16,5 milhões de Euros);
• Em Novembro de 2000 estavam abertas ao público no CascaiShopping
as ampliações das lojas Zara, Cortefiel e uma nova loja FNAC;
• Assinatura (em Junho de 2000) de contrato para aquisição de 25% do Parque
Principado (Oviedo, Espanha), em conjunto com o Grupo LAR / Grosvenor
(25%) e Fundos Whitehall (50%);
• Execução da opção de compra de 50% do Centro Vasco da Gama, passando a
Sonae Imobiliária a deter a totalidade desta propriedade.
2.2.3. Gestão de Centros Comerciais
• Início da gestão do Sintra Retail Park, Sintra, Portugal e do Centro Comercial
Urbil, Usurbil, Guipuzcoa, Espanha;
• Cerca de 289 milhões de visitas, durante o ano 2000 e em todo o portfólio
sob gestão em Portugal, Espanha e Brasil, representando um crescimento
de 5,9% relativamente a 1999;
• Cerca de 1.640 milhões de Euros de vendas de lojistas (excluindo as de
lojistas proprietários das respectivas lojas), durante o ano 2000 e em todo
o portfólio sob gestão, representando um crescimento de 18,8%
relativamente a 1999;
• Aumento da ABL total sob gestão em 65.889 m2 (7,4% acima de 1999),
com o consequente aumento de contratos sob gestão de 3.162 para 3.450;
• Comercialização, durante 2000, de 793 lojas, das quais 331 em Portugal
(42%), 244 em Espanha (31%) e 218 no Brasil (27%);
• Preparação das futuras equipas de gestão para os centros MadeiraShopping
(Funchal, Madeira, Portugal), AlgarveShopping (Guia, Algarve, Portugal), a
abrir em 2001, e do Plaza Mayor (Málaga, Espanha) e Parque D. Pedro
(Campinas, SP, Brasil), a abrir em 2002;
• Integração das nossas actividades de Espanha (1 Jan 2000) e do Brasil
(1 Jan 2001) na nossa plataforma informática única SAP.
2.2.4. Spel (Parques de Estacionamento)
• A SPEL ganhou o concurso público para a exploração do parque de
estacionamento da Praça 1.o de Maio, em Portimão, Portugal e exploração
de parcómetros da mesma cidade. As obras de construção do parque
estão em curso;
• Acordo com a Câmara Municipal do Porto, Portugal para a construção
de três parques de estacionamento na área de exclusão da Praça de
Lisboa (Parque dos Leões, Carlos Alberto e Cordoaria). As obras
iniciaram-se durante o segundo semestre de 2000, estando previsto
que a sua abertura ocorra durante o quarto trimestre de 2001.
2.2.5. Prædium (Promoção Residencial)
• A construção da Torre São Gabriel, em Lisboa, Portugal, prosseguiu normalmente
e será concluída durante o 1.o semestre de 2001, estando comercializada a 100%;
• O Condomínio Douro Foz, no Porto, Portugal, foi concluído e os seus
apartamentos estão a ser entregues aos seus compradores, cumprindo-se
assim as expectativas criadas durante a comercialização;
• Iniciou-se em Março de 2000 a comercialização do 1.o edifício da Quinta das
Sedas, em Matosinhos, Porto, Portugal. A comercialização teve muito sucesso,
com 60 dos seus 78 apartamentos já vendidos;
• Celebrou-se, em 2000, um protocolo de colaboração com a Câmara
Municipal da Maia, Portugal para a promoção do Country Club, na Maia,
Portugal e encomendaram-se os respectivos projectos. Trata-se de um grande
projecto residencial, em condomínio fechado e com características únicas;
• Celebrou-se um contrato promessa para a aquisição de um terreno, em
Campolide, Lisboa, Portugal, para onde está já garantida a viabilidade de
construção de um edifício com cerca de 200 fogos, a efectuar em “joint
venture” com o Grupo LAR, Espanha.
Torre de S. Gabriel, Lisboa, Portugal
Macroeconomia
3 . M a c r o e c o n o m i a
3.1. Economia Mundial Cresce a Ritmo
Acelerado
A economia mundial conheceu, durante o ano
2000, um comportamento que terá de
considerar-se inteiramente satisfatório: uma
taxa de crescimento de 4,3% no conjunto de
países da OCDE, valor só superado, nos
últimos vinte anos, pelos 4,5% de 1988 e
pelos 4,9% de 1984. Em suma: um ano
excelente, que culmina a tendência de
melhoria do ambiente económico geral
observada nos últimos anos.
No conjunto de grandes países industrializados,
o crescimento voltou a ser liderado, em 2000,
pelos Estados Unidos (5,2%), seguido pelo
Canadá (4,8%), país que, como é habitual, tende
a acompanhar muito de perto o ritmo de
crescimento da economia americana.
Com uma taxa de crescimento de 3,4%, também
a União Europeia conseguiu um resultado
satisfatório, parecendo pôr termo ao clima
de algum pessimismo observado nos anos
anteriores. Esta taxa de crescimento pôde ser
observada na generalidade das grandes
economias europeias (3% na Alemanha; 3,3%
em França, 2,8% em Itália; 3% no Reino Unido),
tendo atingido níveis mais elevados em
economias que passam por fases de maior
afirmação: 4,1% em Espanha, 4,5% na Holanda
e 11% na Irlanda, aqui culminando um período
de seis anos consecutivos de crescimento
económico muito acelerado, muito perto dos
10% ao ano. Também a Grécia, com uma taxa
de crescimento de 4%, parece consolidar uma
fase de maior afirmação.
Refira-se, por último, o caso do Japão, outro país
que beneficiou da melhoria do ambiente
económico geral: uma taxa de crescimento de
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1,9% em 2000 (0,2% em 1999 e –2,5% em
1998), pese embora a persistência de
dificuldades muito sérias em todo o sistema
económico japonês, com especial incidência
no sistema financeiro.
Uma das consequências mais importantes
deste período de crescimento é a redução
das taxas de desemprego, um pouco por todo
o lado, com especial incidência na União
Europeia, onde se tem verificado uma tendência
sustentada de redução das taxas de
desemprego: de 10,9% em 1998, para 9,6%
em 1999 e 8,7% em 2000. Em alguns países
(casos do Luxemburgo, com 2,7%, da Holanda,
com 2,8%, de Portugal, com 4,1%, e da Irlanda,
com 4,2%), a taxa de desemprego aproxima-se
de níveis que poderão ser qualificados como
de pleno emprego, continuando a destacar-se,
no extremo oposto, os casos da Itália, Grécia
e Espanha, com taxas de desemprego de,
respectivamente, 10,8%, 11,4% e 14,1%
da população activa.
Com uma taxa de desemprego da ordem
dos 4% da população activa, taxa que se
manteve em valores dessa ordem durante toda
a segunda metade da década de noventa,
os Estados Unidos têm no mercado de trabalho
um dos factores que indiciam de forma mais
insistente a possibilidade de sobreaquecimento
(de acordo com a OCDE, os Estados Unidos
terão excedido, no ano 2000, o seu produto
potencial em 2,5%) e o risco de intensificação
da inflação.
3.2. Preço do Petróleo Constitui Motivo de
Preocupação, Impulsionando a Inflação
em Alta e Contendo o Crescimento
A economia mundial viu-se confrontada, durante
todo o ano 2000, com uma subida muito
Localização dos escritórios da Sonae Imobiliária
AlemanhaDüsseldorf
MilãoItália
GréciaAtenas
EspanhaMadrid
PortugalPorto/Lisboa
BrasilSão Paulo
acentuada do preço do petróleo: de 18,35
dólares por barril, em média durante o ano de
1999, para 29,07 dólares por barril, também
em média, no ano 2000, uma subida de mais
de 50%. Os valores mais elevados foram
atingidos em Setembro, com o preço do
barril de petróleo a atingir valores da ordem
dos 35 dólares.
Uma subida tão acentuada revestiu-se de
consequências negativas na generalidade dos
países: agravamento das taxas de inflação, com
consequente enviesamento das políticas
monetárias em sentido mais restritivo; redução
do poder de compra das famílias, prejudicando
o comportamento do consumo privado; pressões
acrescidas sobre as balanças de pagamentos
dos países importadores e, em alguns casos,
pressões também acrescidas sobre a situação
financeira dos Estados, prejudicando a
arrecadação fiscal ou aumentando os custos de
esquemas de subsidiação.
O final do ano assistiu a alguma moderação
neste processo, com o preço por barril
a regressar a valores abaixo dos 30 dólares.
3.3. Taxas de Juro de Curto Prazo
Mantêm-se Elevadas Durante Todo o Ano,
Até que Reserva Federal Inverteu
Orientação da Política Monetária
Americana
Comandadas pela orientação da política
monetária americana, as taxas de juro de curto
prazo mantiveram-se durante a maior parte
do ano muito elevadas: valores da ordem dos
6,5% nos Estados Unidos. Permaneceram mais
baixas na União Europeia (máximo de 5,2%),
nível justificado pela preocupação de travar
a depreciação do Euro, e de conter a inflação
(provocada tanto pela depreciação cambial
como pelo aumento do preço dos
combustíveis), mais do que pela conjuntura
da economia europeia.
Depois de um enviesamento sistemático da
política monetária em sentido restritivo,
acautelando o risco de intensificação da
inflação, a Reserva Federal reagiu prontamente
à alteração verificada na economia dos
Estados Unidos: em menos de um mês
(Dezembro de 2000 e Janeiro de 2001), as
taxas de juro dos “fed-funds” foram descidas
em 100 pontos base, situando-se, em Janeiro
do ano em curso, abaixo dos 5,5. O mesmo
sucedeu, embora em menor escala, com as
taxas de juro de curto prazo do Euro, com as
autoridades monetárias europeias a
aproveitarem a oportunidade para uma redução
substancial do diferencial de taxas de juro entre
as duas moedas.
Aspecto importante é o de as taxas de juro de
longo prazo terem descido ao longo do ano
2000, tanto nos Estados Unidos como na
União Europeia, reflectindo a confiança dos
mercados na capacidade de ambas as
economias manterem taxas de inflação
suficientemente baixas nos próximos anos.
No final do ano, as taxas de juro de longo
prazo (operações de dívida de risco mínimo,
a dez anos), rondavam os 5,3% nos Estados
Unidos (média de 6,36% em 1999) e os
4,9% na Alemanha (média de 5,25% em 1999).
Apesar deste comportamento favorável das
taxas de juro de longo prazo, o sector
imobiliário conheceu um ano pouco favorável,
com o investimento a apresentar taxas de
crescimento muito baixas. A excepção mais
significativa terá ocorrido em Espanha, com
uma taxa de crescimento do investimento
(em habitação) da ordem dos 8%, valor que
se espera venha a intensificar-se nos
próximos dois anos.
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3.4. Mercados Europeus
3.4.1. Portugal
Economia Portuguesa Interrompe
Processo de Convergência em Relação
aos Valores Médios da União Europeia
Com uma taxa de crescimento da ordem dos
3%, a economia portuguesa viu, mesmo assim,
interromper–se a tendência de aproximação ao
PIB per capita médio da União Europeia –
– tendência que se vinha verificando desde
1995, de forma ininterrupta.
Apesar deste abrandamento, o volume de
negócios do conjunto do comércio a retalho de
produtos não-alimentares, em Novembro de
2000, medido através do Índice Geral
apresentou uma variação nominal acumulada nos
últimos doze meses de 6,6% e as vendas de
veículos automóveis cresceram cerca de 7,6%
relativamente a 1999.
As estimativas disponíveis apontam para um
crescimento da procura interna ainda superior
ao do PIB (3,7%), apesar da desaceleração do
consumo privado (taxa de crescimento de 3,3%
em 2000, contra os 4,8% observados em 1999,
e os 5,4% verificados em 1998), num contexto
em que, pela primeira vez, as famílias tiveram de
suportar um aumento das taxas de juro depois
de um ciclo de endividamento considerável.
Com as importações a crescerem a ritmo
praticamente idêntico ao das exportações (8,9%
e 8,7%, respectivamente, tendo por efeito uma
contribuição negativa da procura externa líquida
para o crescimento do PIB), e com o consumo
público a crescer em linha com o PIB (3,0%),
a componente mais dinâmica da procura residiu
no investimento, que poderá ter tido um
crescimento de 5,8% – mesmo assim, em
desaceleração face aos 6% registados em 1999,
e aos 8,7% observados em 1998.
A subida da taxa de inflação (para valores
da ordem dos 4%) e o agravamento do défice
da balança de transacções correntes com o
exterior (para um nível que poderá situar-se
entre os 9% e os 10% do PIB) integram-se no
mesmo quadro de divergência, sendo provável
que venham a merecer atenção prioritária da
política económica de curto prazo nos
próximos anos. O mesmo se diga do défice
público que, pese embora a redução observada
(1,5% do PIB), se mantém em nível demasiado
elevado, sobretudo se atendermos ao estado
da conjuntura.
Num contexto em que se torna necessário
prosseguir o esforço de consolidação
orçamental, com consequente desaceleração
do consumo público, e em que é provável
a permanência de taxas de crescimento
moderadas do consumo privado, a taxa de
crescimento prevista para a economia
portuguesa em 2001 é de 2,8%, esperando-se
que, pela primeira vez nos últimos anos, venha
a beneficiar de um contributo positivo da
procura externa líquida (crescimento das
exportações consideravelmente superior ao
das importações.
3.4.2. Espanha
Liderança do Crescimento na
Península Ibérica
Com uma taxa de crescimento de 4,1%, cuja
ordem de grandeza se mantém praticamente
inalterada desde 1997, a Espanha lidera
o crescimento da Península Ibérica.
Com as importações impulsionadas pela taxa
de crescimento do produto interno, atingindo
níveis de crescimento que as exportações
dificilmente acompanham (2000 foi, a este
respeito, o melhor dos últimos anos, com taxas
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GaiaShopping, V. N. Gaia, Porto, Portugal
de crescimento de 11% tanto das importações
como das exportações), a economia espanhola
tem na balança de transacções correntes um
dos seus pontos fracos: um défice de 3,3%
do PIB. Permanece, por outro lado, um nível de
desemprego que é o mais elevado em toda
a União Europeia, embora em franco decréscimo
(14,1% em 2000, contra 15,9% em 1999
e 18,8% em 1998).
Estimulado pelo crescimento do emprego
e pela melhoria do ambiente económico geral,
o consumo privado tem-se comportado como
um dos impulsionadores da economia
espanhola (taxas de crescimento sempre acima
dos 4%, nos últimos anos), só excedido pelo
contributo da formação bruta de capital fixo
(taxa de crescimento de 6,1% em 2000, depois
de ter atingido valores da ordem dos 9%/10%
nos dois anos anteriores). O crescimento
do consumo público tem vindo a ser
contrariado, no âmbito do processo
de consolidação orçamental da economia
espanhola (défice de apenas 0,3% do PIB em
2000, prevendo-se resultados superavitários
nos exercícios seguintes). A procura externa
líquida, pelo exposto, tem dado um contributo
negativo para o crescimento do PIB.
Acrescente-se que as vendas do comércio
a retalho (não alimentar) cresceram no ano
de 2000 cerca de 4,16%.
Aspecto já referido neste relatório, e que cabe
realçar, é o desempenho do sector da promoção
imobiliária, que atravessa em Espanha um
momento excepcional.
Desenvolvimento preocupante, tanto em Espanha
como em Portugal, é a intensificação da taxa de
inflação: valores da ordem dos 4%, de acordo
com a última informação disponível. Como em
todos os outros países da União Europeia, a
subida do preço do petróleo e a depreciação do
Euro face ao Dólar encontram-se entre os
principais factores impulsionadores desta
intensificação da inflação – cuja transmissão aos
salários nominais é decisivo contrariar, sob pena
de consequências sérias em matéria de taxa de
crescimento e de emprego.
3.4.3. Grécia
Momento Particularmente Favorável
Tendo visto aprovada, em meados de Junho,
a sua candidatura ao grupo de países que
integram o Euro, a Grécia vive um momento
particularmente favorável da sua economia –
– como sucedeu com todos os outros países que
acederam à estabilidade nominal, após longos
períodos de instabilidade.
Para além da estabilidade cambial, a alteração
mais significativa, e mais favorável, residiu
no abaixamento das taxas de juro, da ordem
dos 500 pontos base entre o princípio e o fim
do ano 2000.
Beneficiando de um bom comportamento
do investimento (taxa de crescimento de 7,8%
em 2000, esperando-se que suba para valores
da ordem dos 9%/10% nos próximos dois anos)
e de um bom desempenho das exportacões
de bens e serviços (taxa de crescimento
de 12,5% em 2000), a economia grega tem
sido capaz de conciliar um crescimento
relativamente elevado com a contenção
do consumo público (taxa de crescimento
de apenas 0,8% em 2000, depois de uma
diminuição de 0,1% em 1999). Beneficia
também, por esta razão (a que acresce o efeito
da redução das taxas de juro) de um grau
de consolidação orçamental relativamente elevado.
A contenção salarial, imposta pelo processo de
convergência nominal, explica o comportamento
moderado do consumo privado (taxas de
crescimento da ordem dos 3%, nos três últimos
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 21
Centro Urbil, Usurbil, Guipuzcoa, Espanha
Torres de escritórios, Centro Colombo, Lisboa, Portugal
anos). A prioridade política à contenção da
inflação e à manutenção da competitividade
externa poderão continuar a travar a progressão
salarial, esperando-se, nesse caso, que o
consumo privado possa beneficiar da rápida
redução da taxa de desemprego.
3.4.4. Alemanha
Melhoria do Ambiente Económico
A economia alemã cresceu à taxa de 3,3%, já
referida neste relatório, o que configura uma
melhoria em relação ao ano anterior (sobretudo
porque o PIB não havia crescido, em 1999, mais
do que 1,6%).
As perspectivas para 2001 continuam favoráveis,
pese embora a desaceleração previsível do
crescimento da economia dos Estados Unidos.
Vários factores contribuem para esta
expectativa favorável:
• O crescimento das exportações de bens
e serviços que, em 2000, atingiu os 12,6%,
tendo por consequência um contributo
positivo da procura externa líquida para
o crescimento do PIB;
• A recuperação do investimento privado não
residencial, o qual, embora a taxas
francamente inferiores às dos Estados Unidos
(taxas de crescimento de 4,3%) está agora do
lado de um contributo positivo para o
crescimento do PIB;
• A diminuição da taxa de desemprego (de 8,3%
para 7,7%, entre 1999 e 2000), com
consequente melhoria da confiança das famílias
e retoma das taxas de crescimento do consumo
privado; no entanto, em 2000, o volume das
vendas a retalho decresceu cerca de 1,8%;
• A melhoria das contas públicas (um superavit
de 1,4% do PIB em 2000, ainda que com um
contributo considerável de receitas não
recorrentes), abrindo espaço de manobra para
uma reforma fiscal anunciada de que deverá
resultar um desagravamento da carga fiscal
em mais de 1% do PIB no ano de 2001.
3.4.5. Itália
Crescimento Moderado, Impulsionado
Pelas Exportações e Pelo Investimento
A economia italiana conheceu, durante o ano
2000, um crescimento moderado do PIB, da
ordem dos 2,8%. Tirando partido da fraqueza do
Euro e da boa conjuntura vivida nos principais
mercados externos, o crescimento da economia
italiana foi sobretudo suportado pelas
exportações (taxa de crescimento de 9,5%)
e pelo investimento (taxa de crescimento de
6,9%, com destaque para o desempenho do
investimento em máquinas e equipamentos).
Cabe referir, no que respeita ao bom momento
das exportações, que este se verifica sobretudo
em relação a países fora da área do Euro, com
a Itália a revelar maiores dificuldades de
penetração nos mercados da União Europeia.
O consumo, tanto o consumo privado como
o consumo público, tiveram desempenhos
inferiores (taxas de crescimento
de, respectivamente, 2% e 1,2%). O crescimento
moderado dos salários reais (1% no ano 2000)
e a persistência de uma taxa de desemprego
elevada (10,8% da população activa) explicam
a moderação do crescimento do consumo
privado, para que também contribuiu, no ano
2000, o aumento das taxas de juro de curto
prazo. O volume de negócios no retalho não-
-alimentar cresceu, em 2000, cerca de 0,8%.
Espera-se, no futuro próximo, que o consumo
privado possa beneficiar das reduções da carga
fiscal efectuada e a efectuar pelo Governo italiano,
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 022
Parque D. Pedro, Campinas/SP, Brasil
(Construção Fev. 2001)
estimadas em 0,5% e 1% do PIB, respectivamente
em 2000 e 2001 – um efeito positivo da
consolidacão fiscal em curso, com o défice
público a não ultrapassar 0,1% do PIB em 2000.
3.5. Mercados Não Europeus
3.5.1. Brasil
Economia Brasileira, de Novo na Senda
do Crescimento, Continua Prejudicada
por Desequilíbrios Estruturais de Índole
Financeira
Depois da instabilidade observada nos últimos
anos, a economia brasileira regressou, em 2000,
a uma taxa de crescimento satisfatória: 3,9%
(0,8% em 1999 e 0,2% em 1998), valor que se
espera possa subir para 4,3% em 2001.
A recuperação da economia brasileira é perceptível
na generalidade dos indicadores: taxa de
crescimento da produção industrial (que, com o
decorrer do ano 2000, tendeu a estabilizar num
valor da ordem dos 6%); taxa de utilização da
capacidade instalada (tende, com o decorrer do
ano, para valores da ordem dos 81%/82%, contra
os 78,6% observados em 1999 e os 73,7%
registados em 1998); crescimento das
exportações (tirando partido da desvalorização do
Real, embora, com o decorrer do tempo e o
esbatimento do efeito da desvalorização, a que
acresce o efeito da retoma da procura interna, as
importações tendam a acelerar, com taxas de
crescimento que, na segunda metade do ano,
voltaram a exceder o crescimento das
exportações). A inflação em 2000 cifrou-se em
5,97% de acordo com o IBGE (IPCA).
Apesar deste sentido de evolução, francamente
positivo, a economia brasileira continua prejudicada
por uma série de desequilíbrios estruturais, parte
dos quais de carácter financeiro, em resultado de
níveis de endividamento demasiado elevados. É o
caso do sector público administrativo (défice
provavelmente superior a 4% do PIB, apesar de um
saldo primário positivo, da ordem dos 4% do PIB); é
o caso da balança de transacções correntes com o
exterior (um défice da ordem dos 4,1% do PIB,
apesar de uma balança comercial que, no conjunto
do ano, poderá revelar-se equilibrada ou com um
défice que, no máximo, não deverá ultrapassar os
0,5% do PIB). Cabe referir, a este respeito, que as
entradas de capital estrangeiro para aplicações de
investimento directo continuam a exceder o défice
da balança de transacções correntes, sem que se
verifique, por isso, qualquer pressão sobre as
reservas cambiais do país.
Reflexo das dificuldades de ordem financeira,
e do elevado nível de endividamento, as taxas de
juro continuam extremamente elevadas: valores
da ordem dos 15,5%, no final do ano, para
operações de risco mínimo nos prazos mais
curtos, e apenas ligeiramente inferiores, da
ordem dos 13%/14%, para operações do
mesmo grau de risco, nos prazos mais longos.
Este nível de taxas de juro constitui factor
de moderação do acesso ao crédito por parte
das famílias, com consequente contenção
do crescimento do consumo privado. Actua no
mesmo sentido o comportamento dos salários
reais nos últimos anos (decréscimos da ordem
dos 4% e dos 14%, respectivamente em 1998
e 1999) e a elevada taxa de desemprego (taxa
média de cerca de 7% da população activa,
de acordo com os últimos dados disponíveis,
a qual sobe, no entanto, para valores da ordem
dos 16% no Estado de São Paulo).
Refira-se, por último, que os salários reais
observaram um início de recuperação no ano
2000 – tendência que deverá manter-se em
2001, estando já anunciado um aumento nominal
do salário mínimo da ordem dos 20%, com
efeitos a partir de Abril.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 23
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 024
4 . A n á l i s e d a A c t i v i d a d e p o r
N e g ó c i o
4.1. Actividade de Centros Comerciais
e de Lazer
A SONAE IMOBILIÁRIA detém, presentemente,
nove centros comerciais, três galerias
comerciais e um retail park em operação em
Portugal, sendo o líder dominante na indústria
de Centros Comerciais neste país, com uma
quota de mercado de cerca de 50%, medida
em ABL gerida.
Estão em promoção e desenvolvimento mais dois
Centros Comerciais e um novo Retail Park,
em Portugal.
Na restante Europa, a SONAE IMOBILIÁRIA tem em
desenvolvimento quatro novos projectos e participou
na aquisição de um centro comercial novo.
No Brasil promove um novo Centro Comercial e
de Lazer, além de deter participações em cinco
Centros Comerciais em operação, dos quais
quatro no Estado de S. Paulo e um em Brasília.
A SONAE IMOBILIÁRIA co-detém cerca de
584.000 m2 de ABL em operação em Portugal
e Brasil e gere mais de 950.000 m2 de ABL em
Portugal, Espanha e Brasil.
No total, a SONAE IMOBILIÁRIA intervém na
actividade de 96 propriedades, das quais 79
em Portugal, 9 em Espanha, 1 na Grécia, 1 na
Alemanha e 6 no Brasil.
4.1.1. Promoção de Centros
Comerciais e de Lazer
4.1.1.1. O Desempenho
A SONAE IMOBILIÁRIA tem, presentemente em
Portugal, em fase de desenvolvimento e
promoção dois Centros Comerciais e um
segundo Retail Park. O investimento total
estimado para a execução destes projectos
é de 106,5 milhões de Euros.
Os dois Centros Comerciais, o MadeiraShopping
(Funchal, Madeira, Portugal) e o AlgarveShopping
(Guia, Algarve, Portugal), abrirão ao público
brevemente, o primeiro em 28 de Março próximo
e o segundo a 24 de Abril de 2001.
A comercialização tem sido um sucesso e
espera-se que iniciem a sua actividade com
uma ocupação muito perto dos 100%.
O Setúbal Retail Park será o segundo deste tipo
em Portugal e espera-se tenha o mesmo sucesso
que o recentemente inaugurado Sintra Retail Park
estimando-se que a sua abertura ao público
ocorra na Primavera de 2002.
Naturalmente, todos estes projectos serão
geridos pela SONAE IMOBILIÁRIA.
Ainda este ano, a SONAE IMOBILIÁRIA decidiu
iniciar a promoção de uma das Torres
de Escritórios, desde o início previstas para
o Centro Colombo, dado que a Empresa pré-
-comercializou 50% da sua área. Porém,
a Câmara Municipal de Lisboa está a colocar
algumas dificuldades para a sua promoção,
dificuldades que esperamos resolver nos
próximos meses.
Nos restantes mercados europeus em que a
SONAE IMOBILIÁRIA opera, estão em
desenvolvimento os seguintes novos Centros
Comerciais e de Lazer:
• ESPANHA: Parque Principado, em Oviedo,
com abertura aprazada para Abril próximo –
promovido pela Promodeico e Grupo Eroski,
Plaza Mayor, em Málaga e Avenida M 40,
em Madrid;
• GRÉCIA: Aegean Park, em Atenas;
• ALEMANHA: MultiTheme Center, Dortmund.
AlgarveShopping, Guia, Albufeira, Portugal
(Construção Fev. 2001)
MadeiraShopping, Funchal, Madeira, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 25
O investimento total bruto estimado para estes
novos centros comerciais é de 710 milhões de Euros.
No Brasil, em Campinas (Estado de S. Paulo)
está em promoção avançada o maior centro
comercial e de lazer da América Latina.
A sua abertura terá lugar no Outono brasileiro de
2002, estando já comercializados cerca de 60%
da respectiva ABL. O investimento estimado é de
100 milhões de Euros.
Tal como enunciado na estratégia da Empresa,
a promoção destes centros está a ser
desenvolvida em “joint-venture” com sócios
locais, excepção feita para o Parque Principado
que se adquiriu “chave-na--mão”. Todos estes
novos Centros Comerciais e de lazer serão
geridos pela SONAE IMOBILIÁRIA.
A distribuição geográfica dos investimentos é,
assim, a seguinte:
MadeiraShopping AlgarveShopping Setúbal Retail Park
Localização Funchal, Madeira, Portugal Guia, Algarve, Portugal Setúbal, Portugal
Data de Abertura 27/03/2001 23/04/2001 Primavera 2002
Área de Influência 190.000 hab. 275.000 hab. 154.000 hab.
ABC (m2) 41.000 53.000 20.000
ABL (m2) 26.000 42.000 20.000
Estacionamento (Lugares) 1.050 2.700 800
N.o de Âncoras 10 10 3
N.o de Lojas 77 96 10
N.o de Restaurantes 26 30 4
% ABL Comercializada 97% 91% Não Iniciada
Investimento Bruto (Euros) 41,6 Milhões 42,8 Milhões 22,1 Milhões
Promotores Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária Sonae Imobiliária/
Miller Developments
Proprietários Sonae Imobiliária (50%) / Sonae Imobiliária (100%) Sonae Imobiliária (50%)/
Estevão Neves, S.A. (50%) Miller Group (50%)
Distribuição do Investimento em Promoção
12% Brasil
31% Alemanha
19%Grécia
13% Portugal
25% Espanha
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 026
A SONAE IMOBILIÁRIA abriu recentemente
escritório em Itália (Milão) onde continua
empenhada em iniciar a promoção de um
Centro Comercial e de Lazer.
A Empresa está ainda activamente apostada
em explorar o mercado francês de Centros
Comerciais.
4.1.1.2. O NAV (Net Asset Value)
Em termos de NAV (“Net Asset Value”), os
centros e galerias comerciais em desenvolvimento
em Portugal, Espanha, Grécia e Brasil (exclui-se
a Alemanha) apresenta, a 31/12/2000, um
crescimento de 13,0 milhões de Euros
(2,6 milhões de contos), isto é de
Localização Oviedo Málaga Madrid Atenas Dortmund Campinas (SP)
Espanha Espanha Espanha Grécia Alemanha Brasil
Data de Abertura 25-Abril Primavera Outono Primavera Primavera Outono
2001 2002 2002 2004 2006 2002
Área de Influência (000’s hab) 952 882 1.009 1.104 3.400 3.000
ABC (m2) 116.000 30.000 50.500 83.000 149.100 162.000
ABL (m2) 70.000 28.900 41.000 60.000 55.000 105.000
Estacionamento (Lugares) 5.000 2.350 2.200 2.300 2.100 8.000
N.o de Âncoras 8 4 7 13 8 12
N.o de Lojas 126 30 98 295 100 333
N.o de Restaurantes 25 65 18 25 25 45
% ABL Comercializada 99% 63% Não Iniciada Não Iniciada Não Iniciada 60%
Investimento Bruto (Euro) 101,7 Milhões 49,5 Milhões 56,5 Milhões 152,0 Milhões 250,0 Milhões 100,0 Milhões
Promotores Promodeico/ Sonae Sonae Sonae Sonae Imobiliária/ Sonae Imobiliária/
Grupo Eroski Imobiliária/ Imobiliária/ Charagionis, Sonae West Sonae
Castle City Grupo Eroski S.A. Shopping, AG Enplanta, S.A.
Proprietários Sonae Sonae Sonae Sonae Sonae Sonae
Imobiliária (25%)/ Imobiliária (75%)/ Imobiliária (60%)/ Imobiliária (50%)/ Imobiliária/ Imobiliária (88%)/
Grupo Lar (25%)/ Castle City (25%) Grupo Eroski (40%) Charagionis WestDeutsche Sonae
Whitehall (50%) Group (50%) Immobilien Bank Enplanta, S.A. (12%)
12/97 12/98 12/99 12/00
Milh
ões
de E
uros
10
0
20
30
40
6052
44
57
4650
NAV do Imobiliário de Centros Comerciais
e Galerias em Desenvolvimento
Parque Plaza Avenida Aegean Dortmund Parque
Principado Mayor M40 Park MTC D. Pedro
Parque Principado, Oviedo, Espanha
CascaiShopping, Cascais, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 27
29,8%, relativamente a 31/12/1999,
passando de 43,7 milhões de Euros
(8,8 milhões de contos) para 56,8 milhões de
Euros (11,4 milhões de contos), demonstrando
bem o esforço de expansão em que a Empresa
está empenhada.
Em termos geográficos, 46,9% do NAV dos
centros comerciais e galerias em desenvolvimento
pertença da SONAE IMOBILIÁRIA situa-se em
Portugal, 19% em Espanha, 12,6% na Grécia e
21,5% no Brasil, o que evidencia bem a entrada da
Empresa nos diversos mercados estrangeiros.
Centros Comerciais e Valor de Mercado a 31/12/2000 NAV TotalGalerias em Desenvolvimento (Milhões de Euros) (Milhões de Euros)
Valor Total Atribuível Valor %a Sonae Imobiliária (Milhões de Euros)
Portugal 112,6 78,8 26,6 46,9%
Espanha 159,6 57,8 10,8 19,0%
Grécia 28,6 14,3 7,2 12,6%
Brasil 46,6 43,8 12,2 21,5%
Total 347,4 194,7 56,8 100,0%
4.1.2. Investimento em Centros
Comerciais e de Lazer
4.1.2.1. O Desempenho
A SONAE IMOBILIÁRIA detém ou co-detém em
operação 584.184 m2 de ABL em Portugal e Brasil.
O ano de 2000 foi globalmente muito positivo.
Os Centros e Galerias Comerciais, em Portugal
e no Brasil, propriedade (ou co-propriedade) da
Empresa geraram, em 2000, rendas e outros
proveitos no montante de 121,8 milhões de Euros
(24,4 milhões de contos) representando um
crescimento de 15,9% sobre o ano anterior.
Numa base “like-for-like” este crescimento foi de
12,1%. Este portfólio encontrava-se, no final de
2000, ocupado a 97%.
Em Portugal, as rendas e outros proveitos gerados
pelos centros comerciais e galerias ascenderam a
101,9 milhões de Euros (20,4 milhões de contos),
representando um crescimento de 17,3% face a
1999. Numa base “like-for-like” este crescimento
foi de 12,8%. Este portfólio encontrava-se, no final
de 2000, ocupado a 98%.
1997 1998 1999 2000
Milh
ões
de e
uros
20,0
0
40,0
60,0
80,0
120,0
100,0
Portugal: Centros Comerciais e Galerias
Rendas e Outros Proveitos
32
62
87
102
CascaiShopping, Cascais, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 028
Tomando somente o portfólio de centros
comerciais, em Portugal, e analisando as Rendas
Fixas e Variáveis geradas, estas ascenderam a
95,6 milhões de Euros (19,2 milhões de contos),
um crescimento de 15,9% sobre 1999. Numa
base “like-for like” esse crescimento foi de 11,4%.
Informação Sobre Centros Detidos e em Operação: 31.12.00
CENTRO Localização Abertura Lojas Ocupação ABL(m2) Total
CascaiShopping Cascais 1991+94+99+00 161 100% 63.100
CoimbraShopping Coimbra 1993 68 100% 26.482
GuimarãeShopping Guimarães 1995 89 97% 24.879
GaiaShopping Gaia 1989+95 164 94% 56.552
ViaCatarina Porto 1996 98 99% 11.556
Centro Colombo Lisboa 1997 425 100% 119.498
MaiaShopping Maia 1997 111 95% 30.825
NorteShopping Porto 1998 286 100% 72.249
Centro Vasco da Gama Lisboa 1999 161 100% 47.611
Sintra Retail Park Sintra 2000 16 100% 17.317
Total Centros Comerciais em Portugal 1.579 99% 470.069
ClérigoShopping Porto 1991 25 72% 1.423
Galeria Lambert Lisboa 1998 12 100% 1.995
Edifício Grandella Lisboa 1998 5 80% 5.806
Total Galerias em Portugal 42 81% 9.224
Total Portugal 1.621 98% 479.293
Shopping Penha São Paulo 218 98% 17.250
Shopping Franca São Paulo 100 81% 17.992
Shopping Metrópole São Paulo 159 97% 24.124
Pátio Brasil Brasília 153 99% 24.441
Tivoli Shopping São Paulo 145 88% 21.084
Total Centros Comerciais no Brasil 775 94% 104.891
TOTAIS 2.396 97% 584.184
CoimbraShopping, Coimbra, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 29
Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas
(000's Euros) 2000 1999 % 2000 1999 % 2000 1999 %
CascaiShopping 11.879 10.395 14,3% 11.610 10.165 14,2% 269 230 17,0%
CoimbraShopping 2.480 2.192 13,1% 2.085 1.865 11,8% 395 327 20,8%
GuimarãeShopping 2.420 2.353 2,8% 2.261 2.211 2,3% 159 142 12,0%
GaiaShopping 7.947 7.753 2,5% 7.615 7.409 2,8% 332 344 –3,5%
ViaCatarina 4.691 4.624 1,4% 4.625 4.536 2,0% 66 88 –25,0%
Centro Colombo 34.003 30.183 12,7% 28.882 25.496 13,3% 5.121 4.687 9,3%
MaiaShopping 3.418 3.099 10,3% 2.876 2.707 6,2% 542 392 38,3%
NorteShopping 17.469 15.077 15,9% 15.019 13.583 10,6% 2.450 1.494 64,0%
Centro Vasco da Gama 11.033 6.817 61,8% 8.875 5.506 61,2% 2.158 1.311 64,6%
Sintra Retail Park 297 N.A. 297 N.A. 0 N.A.
Total 95.637 82.493 15,9% 84.145 73.478 14,5% 11.492 9.015 27,5%
Total (“like-for-like”) 84.307 75.676 11,4% 74.973 67.972 10,3% 9.334 7.704 21,2%
As Rendas Variáveis representaram um total
de 13,7% das Rendas Fixas, uma melhoria
relativamente ao ano de 1999, em que
representaram 12,3%.
Destacam-se os valores de Rendas Variáveis obtidas no
CoimbraShopping, Centro Colombo, MaiaShopping,
NorteShopping e Centro Vasco da Gama, todas
superiores a 10% das respectivas Rendas Fixas.
Centro % Rendas Variáveis Sobre Rendas Fixas
2000 1999
CascaiShopping 2,3% 2,3%
CoimbraShopping 18,9% 17,5%
GuimarãeShopping 7,0% 6,4%
GaiaShopping 4,4% 4,6%
ViaCatarina 1,4% 1,9%
Centro Colombo 17,7% 18,4%
MaiaShopping 18,8% 14,5%
NorteShopping 16,3% 11,0%
Centro Vasco da Gama 24,3% 23,8%
Sintra Retail Park 0,0%
Total 13,7% 12,3%
Total (“like-for-like”) 11,5% 11,4%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 030
No Brasil, as rendas e outros proveitos gerados
pelos Centros Comerciais ascenderam a
19,8 milhões de Euros (36 milhões de Reais),
representando um crescimento de 8,9% face
a 1999. Medido em Reais, este crescimento foi
de 10% face ao ano anterior. Este portfólio
encontrava-se, no final de 2000, ocupado a 94%.
Analisando as Rendas Fixas e Variáveis geradas
pelo portfólio brasileiro, estas ascenderam a
17,6 milhões de Euros (32 milhões de Reais),
um crescimento de 4,7% sobre 1999. Medido
em Reais, este crescimento foi de 5,8% face ao
ano anterior.
As Rendas Variáveis diminuíram 6,8% face ao
ano de 1999 e representaram 9,8% das Rendas
Fixas. Porém, este decréscimo foi mais do que
Centro Rendas Brutas Totais Rendas Fixas Brutas Rendas Variáveis Brutas
(000's Euros) 2000 1999 % 2000 1999 % 2000 1999 %
Penha 4.267 4.866 –12,3% 4.141 4.477 –7,5% 126 389 –67,6%
Franca 1.137 957 18,7% 622 550 13,1% 515 407 26,3%
Metrópole 5.212 5.045 3,3% 4.783 4.590 4,2% 430 454 –5,4%
Pátio Brasil 5.241 4.643 12,9% 4.815 4.269 12,8% 426 374 13,9%
Tivoli 1.775 1.336 32,8% 1.691 1.266 33,6% 84 71 18,5%
Total 17.632 16.847 4,7% 16.052 15.152 5,9% 1.580 1.695 –6,8%
compensado pelo crescimento das Rendas Fixas
e dos outros proveitos.
Centro % Rendas Variáveis Sobre Rendas Fixas
2000 1999
Penha 3,0% 8,7%
Franca 82,8% 74,1%
Metrópole 9,0% 9,9%
Pátio Brasil 8,8% 8,8%
Tivoli 5,0% 5,6%
Total 9,8% 11,2%
Finalmente, uma nota sobre a dependência da
SONAE IMOBILIÁRIA dos seus diversos clientes /
lojistas em termos de renda.
GuimarãeShopping, Guimarães, Portugal
GaiaShopping, V. N. Gaia, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 31
Em termos de Renda Fixa, o mais importante
lojista da SONAE IMOBILIÁRIA é o Grupo INDITEX
que representa cerca de 7,8% do total daquele
proveito. A Sonae Distribuição representa, no
conjunto das suas insígnias, somente 5,8% da
Renda Total. O peso das rendas da Sonae
Turismo é perfeitamente negligenciável.
4.1.2.2. Os Investimentos Técnicos
Em termos consolidados, os investimentos
técnicos líquidos da SONAE IMOBILIÁRIA foram de
104,3 milhões de Euros (20,9 milhões de contos).
4.1.2.3. A Valorização de Mercado
Os Centros e Galerias Comerciais em operação
em Portugal e Brasil foram valorizados, a preços
de mercado, a 31 de Dezembro de 2000, em
1.480,3 milhões de Euros (296,8 milhões de contos)
e a parte propriedade da SONAE IMOBILIÁRIA em
853,6 milhões de Euros (171,1 milhões de contos),
ou seja, um crescimento, em 2000, de 93,7
milhões de Euros (18,8 milhões de contos) só no
património imobiliário de Centros Comerciais
Posição Cliente % Peso na
(Peso na Renda) Nome Insígnia Renda
1 GRUPO INDITEX Zara; Pull & Bear; Berska; Kiddy's Class; 7,78%Massimo Dutti; Stradivarius
2 SONAE DISTRIBUIÇÃO Modelo Champion; Bonjour; Vobis; Sport Zone; 5,78%Inventory; Worten; Auto Center; Max Office
3 GRUPO CONFESPANHA Cortefiel; Douglas; Women Secret; 3,72%Milano; Springfield
4 GRUPO IBERSOL Pizza Hut; Pans & Company; KFC; Pasta Café; Iber; 3,62%Goody's; Ó Kilo; Burger King; Quiosque Buondi
5 GRUPO MACONDE Macmoda; Tribo 2,94%
6 WARNER LUSOMUNDO Warner Lusomundo 2,67%
7 SDLM, LDA. Fnac 2,64%
8 GRUPO BARREIROS FARIA Perfumes & C.a 1,61%
9 GRUPO BCP BCP; BPA; BII; Bonança; Banco 7; 1,60%
Nova Rede; BPSM
10 MANGONOR Mango 1,52%
1997 1998 1999 2000
Milh
ões
de E
uros
0,0
30,0
60,0
90,0
120,0
Investimentos Técnicos Líquidos
82 82
66
104
ViaCatarina, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 032
e Galerias da Empresa, consequência não só do
investimento feito, mas principalmente da
esperada baixa de “yields” e do crescimento
das rendas e de outros proveitos gerados.
4.1.2.4. O NAV (Net Asset Value)
Em termos de NAV (“Net Asset Value”), os Centros
e Galerias Comerciais em operação em Portugal
e Brasil apresentam, a 31/12/2000, um
crescimento de 102,3 milhões de Euros (20,5
milhões de contos), isto é de 19%, relativamente
a 31/12/1999, passando de 537,3 milhões
de Euros (107,7 milhões de contos) para
639,6 milhões de Euros (128,2 milhões de
contos), demonstrando bem a capacidade da
Empresa de criação de valor.
Em termos geográficos, 98,5% do NAV dos
centros comerciais e galerias pertença da SONAE
IMOBILIÁRIA situa-se em Portugal e 1,5% no Brasil.
12/97 12/98 12/99 12/00
Milh
ões
de E
uros
.200
.0
.400
.800
1.200
1.600
1.400
1.000
.600
Centros Comerciais e Galerias em Operação
Valor de Mercado do Imobiliário
Valor Total Parte SONAE IMOBLILIÁRIA
31/12/97 31/12/98 31/12/99 31/12/00
Milh
ões
de E
uros
100
0
200
300
400
700
600
500
NAV do Imobiliário de Centros Comerciais
e Galerias em Operação
653
375
959
534
1.359
760854
1.480
300
356
537
640
Centros Comerciais Valor de Mercado a 31/12/2000 NAV Totale Galerias em Operação (Milhões de Euros) (Milhões de Euros)
Valor Total Atribuível Valor %a Sonae Imobiliária (Milhões de Euros)
Portugal 1.321,0 843,0 630,2 98,5%
Brasil 159,3 10,6 9,4 1,5%
Total 1.480,3 853,6 639,6 100,0%
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 33
As “yields equivalentes” utilizadas na avaliação de
mercado efectuada aos centros e galerias comerciais
em operação e em desenvolvimento da SONAE
IMOBILIÁRIA, em Portugal, variaram entre 8,50% e
6,50%, em 2000. As “yields” utilizadas são ainda
relativamente altas quando comparadas com as que
se praticam em empreendimentos equivalentes em
Espanha e Itália, pelo que os centros e galerias
comerciais em operação e em desenvolvimento de
propriedade da Empresa, evidenciam ainda um forte
potencial de valorização futura.
4.1.3. Gestão de Centros Comerciais
e de Lazer
4.1.3.1. Gestão Operacional
A actividade consolidada da SONAE IMOBILIÁRIA
no âmbito da gestão, marketing
e comercialização de centros comerciais,
continuou a crescer na medida em que a sua
actividade aumentou em Portugal, Espanha e
Brasil, os três países onde actualmente opera.
(Valores em Milhares de Euros) Valor de Mercado Atribuível NAV (Net Asset Value)à SONAE IMOBILIÁRIA
Centros Comerciais e Galerias em Operação 2000 1999 % 2000 1999 %
Portugal
CascaiShopping 84.122 75.892 10,8% 58.659 43.435 35,0%
CoimbraShopping 27.988 26.870 4,2% 25.111 23.553 6,6%
GuimarãeShopping 28.107 26.526 6,0% 25.986 24.067 8,0%
GaiaShopping 92.572 89.290 3,7% 78.240 69.969 13,4%
ViaCatarina 28.556 28.571 –0,1% 17.302 16.031 7,9%
Centro Colombo 240.770 225.282 6,9% 163.837 140.596 16,5%
MaiaShopping 39.206 37.081 5,7% 35.840 33.434 7,2%
NorteShopping 112.035 101.391 10,5% 77.316 63.018 22,7%
Centro Vasco da Gama 166.798 129.603 28,7% 138.924 106.678 30,2%
Sintra Retail Park 13.343 N.A. 215 N.A.
Outros 9.462 9.118 3,8% 8.745 8.754 –0,1%
Total Portugal 842.958 749.623 12,5% 630.176 528.536 19,2%
Brasil
Shopping Penha 3.021 3.283 –8,0% 2.688 2.817 –4,6%
Shopping Franca 909 963 –5,6% 809 828 –2,3%
Shopping Metrópole 2.091 2.032 2,9% 1.860 1.745 6,6%
Pátio Brasil 2.946 2.482 18,7% 2.622 2.131 23,0%
Tivoli Shopping 1.642 1.458 12,6% 1.461 1.251 16,7%
Total Brasil 10.609 10.218 3,8% 9.439 8.773 7,6%
Total Centros e Galerias em Operação 853.567 759.841 12,3% 639.619 537.309 19,0%
Os principais centros comerciais detidos (ou
co-detidos) pela SONAE IMOBILIÁRIA sofreram,de 1999 para 2000, as seguintes variações nos
respectivos valores de mercado e NAV:
MaiaShopping, Maia, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 034
Em 2000, a SONAE IMOBILIÁRIA geria 958.943 m2
de ABL, dos quais 75% em Portugal, 14% em
Espanha e os restantes 11% no Brasil. A esta
área bruta locável (ABL) total correspondiam
3.450 contratos com lojistas.
Em Portugal a SONAE IMOBILIÁRIA era
responsável, no final do ano, pela gestão de
2.525 contratos de lojas e arrecadações,
representando 716.491 m2 de ABL total.
Centros Comerciais ABL (m2) Sob Gestão ABL
m2
Centro
CascaiShopping 63.100
CoimbraShopping 26.482
GuimarãeShopping 24.879
GaiaShopping 56.552
ViaCatarina 11.556
Centro Colombo 119.498
MaiaShopping 30.825
NorteShopping 72.249
Centro Vasco da Gama 47.611
Sintra Retail Park 17.317
Total Centros Comerciais em Portugal 470.069
ClérigoShopping 1.423
Galeria Lambert 1.995
Edifício Grandella 5.806
Total Galerias em Portugal 9.224
Outros de 3.o sob gestão em Portugal 237.199
Total Sob Gestão em Portugal 716.491
Bilbondo 37.222
Iruña 25.672
Eroski – Tudela 10.520
Eroski – Calahorra 9.197
Valderaduey 19.427
Urbil 35.523
Total Sob Gestão em Espanha 137.561
Penha 17.250
Franca 17.992
Metrópole 24.124
Pátio Brasil 24.441
Tivoli 21.084
Total Centros Comerciais no Brasil 104.891
Total Sob Gestão Sonae Imobiliária 958.943
NorteShopping, Matosinhos, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 35
O volume de negócios consolidado das actividades
de gestão e comercialização de centros comerciais
em Portugal, que inclui rendas, despesas comuns,
direitos de ingresso da totalidade do portfólio sobre
gestão, bem como “fees” de comercialização e
consultadoria, alcançou um valor total de
165,9 milhões de Euros (33,3 milhões de contos),
um crescimento de apenas +1,3% relativamente
ao ano anterior, consequência de um esforço
de contenção das despesas comuns e de
uma redução provisória da actividade de
comercialização, uma vez que nos novos projectos
apenas houve a abertura do Sintra Retail Park.
O número de colaboradores dedicado às
actividades de gestão e comercialização de
centros comerciais em Portugal situou-se, no final
do ano, em 236, representando uma variação de
+5,4% relativamente a 1999, uma vez que se
começou a preparar as futuras equipas de
gestão para os projectos MadeiraShopping
e AlgarveShopping, a abrir em 2001.
Passando agora a analisar a performance dos
9 Centros Comerciais e do Retail Park da SONAE
IMOBILIÁRIA em Portugal, é possível concluir que
a evolução foi globalmente muito positiva.
O CascaiShopping manteve elevados níveis de
tráfego, com cerca de 10,9 milhões de visitas
(+0,1% que em 1999). As vendas e as rendas
totais cresceram significativamente, com um
aumento respectivamente de 13,5% e 14,3% face
ao ano anterior, em resultado da melhoria de
“tenant-mix” conseguida após o “refurbishment” do
Centro, com a subdivisão da antiga loja Printemps
num conjunto de lojas mais pequenas. O Centro
continuou a beneficiar de uma elevada procura,
Milh
ões
de E
uros
50
0
100
150
200
250
Portugal: Gestão e Comercialização de Centros Comerciais (Consolidado):
Volume de Negócios e Colaboradores
Volume de Negócios Colaboradores
’93 ’94 ’95
N.o
de C
ontr
atos
Sob
Ges
tão
500
0
1.000
1.500
2.000
3.000
2.500
400
0
100
200
300
500
600
700
800
’96 ’97 ’98 ’99 ’00
Portugal: N.o de Contratos e ABL (000’s m2) Sob Gestão
ABL
(000
’s m
2 , So
b G
estã
o
’93 ’94 ’95
80
0
20
40
60
100
120
160
140
180
’96 ’97 ’98 ’99 ’00
N.o
de C
olab
orad
ores
ABL (1.000 m2) Sob Gestão Contratos Sob Gestão
Distribuição Geográfica da ABL Sob Gestão
11% Brasil
14% Espanha
75% Portugal
Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 036
continuando com uma taxa de ocupação de 100%.
O CoimbraShopping completou o terceiro ano após
expansão com um bom crescimento de vendas
(+18,7%) e das rendas totais (+13,1%), embora
tenha registado um decréscimo no tráfego (–1,1%).
A performance do Centro em matéria de vendas foi
excelente, tendo sido atingido um valor de
542 Euros mensais por m2, um dos melhores
valores no portfólio da SONAE IMOBILIÁRIA. A taxa
de ocupação atingida também foi de 100%.
No GuimarãeShopping continuou a verificar-se um
crescimento significativo do tráfego (+6,1%), das
vendas (+22,3%) e das rendas totais (+2,8%).
A taxa de ocupação subiu para cerca de 97%,
havendo fortes perspectivas para se melhorar
ainda mais este valor, durante o corrente ano.
No GaiaShopping o tráfego atingiu cerca de
11 milhões de visitas, enquanto que as vendas
e as rendas totais cresceram respectivamente
+5,7% e +2,5%. É de salientar que esta evolução
foi conseguida apesar do encerramento durante
todo o primeiro semestre da antiga loja Marks &
Spencer, que acabou por ser dividida e ocupada
pela Stradivarius e por um aumento de área das
lojas Zara, Massimo Dutti e Pierre Cardin,
mas somente no decorrer do segundo semestre.
A taxa de ocupação global foi de 94%, devido à
desactivação de algumas lojas na zona de Gaia I
(galeria em frente do hipermercado Continente),
em preparação de um “refurbishment” completo,
que terá lugar durante 2001. Em Gaia II, a taxa
de ocupação acabou por atingir os 100%.
O tráfego do ViaCatarina alcançou 8,7 milhões de
visitas (+0,6%), enquanto que as vendas (+5,3%)
e as rendas totais (+1,4%) apresentaram ambas
uma evolução positiva, apesar do impacto negativo
das obras a decorrer na “baixa” do Porto, que têm
vindo a afectar o comércio naquela zona da
cidade. A taxa de ocupação do Centro foi de 99%.
O Centro Colombo completou o seu terceiro
ano de operação com um tráfego de quase
36 milhões de visitantes, uma evolução de –3%
face ao ano anterior, explicável pela abertura do
Centro Vasco da Gama, no final de Abril de 1999.
No entanto, tanto as vendas (+7,8%), como as
rendas totais (+12,7%) continuaram a apresentar
Centro Visitas Vendas dos lojistas
(000's Visitas; 000's Euros) 2000 1999 % 2000 1999 %
CascaiShopping 10.887 10.871 0,1% 133.907 118.075 13,4%
CoimbraShopping 7.457 7.540 –1,1% 40.753 34.337 18,7%
GuimarãeShopping 7.722 7.279 6,1% 28.820 23.558 22,3%
GaiaShopping 11.046 11.995 –7,9% 82.138 77.679 5,7%
ViaCatarina 8.656 8.602 0,6% 37.541 35.659 5,3%
Centro Colombo 35.892 36.996 –3,0% 435.308 403.889 7,8%
MaiaShopping 8.264 8.357 –1,1% 42.798 33.313 28,5%
NorteShopping 21.521 20.007 7,6% 240.839 199.438 20,8%
Centro Vasco da Gama 20.698 15.929 29,9% 160.065 100.917 58,6%
Sintra Retail Park N.A. 3.542 0
Total 132.142 127.577 3,6% 1.205.711 1.026.865 17,4%
Total (“like-for-like”) 111.444 111.648 –0,2% 1.042.104 925.948 12,5%
Sintra Retail Park, Sintra, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 37
taxas de crescimento assinaláveis, em comparação
com os valores de 1999. A taxa de ocupação ficou
em 99,8%, permanecendo vago apenas um espaço
situado na cobertura do Centro, que se espera
venha a ser ocupado por uma academia de golfe.
O MaiaShopping também completou o seu terceiro
ano de operação com uma evolução muito favorável,
tendo mantido o tráfego de 8,3 milhões de visitas
verificado em 1999, enquanto que as vendas
(+28,5%) e as rendas totais (+9,8%) cresceram
ambas fortemente, fruto da melhoria verificada no
“tenant-mix”, que incluiu nomeadamente a
instalação de uma loja Worten, em substituição de
outra insígnia. A taxa de ocupação do Centro
alcançou 95%, havendo boas perspectivas de uma
subida deste indicador, durante o corrente ano.
O NorteShopping, inaugurado em Outubro de 1998,
completou o seu segundo ano de operação com
um tráfego de 21,5 milhões de visitas (+7,6%).
A evolução das vendas (+20,8%) e das rendas
totais (+15,9%) também foi muito favorável,
ultrapassando claramente as expectativas mais
optimistas. A taxa de ocupação alcançou os 100%.
O Centro Vasco da Gama, que abriu ao público no
final de Abril de 1999, também excedeu as melhores
expectativas, com um tráfego de 20,7 milhões de
visitas e um volume de vendas (excluindo Continente
e C&A) de 160 milhões de Euros. A comparação
dos anos 1999 e 2000, relativamente ao período
Maio/Dezembro, revela uma evolução de –4,8% no
tráfego, de +17% nas vendas e de +18,4% nas
rendas totais. A taxa de ocupação, também neste
caso, atingiu os 100% de lojas ocupadas.
Devemos também assinalar que no decorrer do
último trimestre de 2000 abriu ao público, 100%
comercializado, o Sintra Retail Park, o primeiro
projecto deste tipo a operar em Portugal.
Os indicadores relativos aos primeiros meses,
que englobam o período do Natal, estão em linha
com as expectativas.
Por último, ainda relativamente ao mercado
português, a SONAE IMOBILIÁRIA tem vindo
a preparar a abertura do MadeiraShopping
(no Funchal) e do AlgarveShopping (na Guia),
que deverá ocorrer na Primavera 2001.
A comercialização encontra-se muito avançada, em
ambos os casos, esperando-se que na abertura o
número de lojas vagas seja extremamente baixo.
Em ambos os Centros, a equipa de gestão já se
encontra constituída, tendo efectuado treino
intensivo ao longo dos últimos meses.
Em Espanha, a SONAE IMOBILIÁRIA alargou
durante o ano 2000 o seu portfólio de centros
geridos, que passou de cinco a seis, todos
Centro Visitas Vendas dos Lojistas
(000's Visitas; 000's Euros) 2000 1999 % 2000 1999 %
Bilbondo 4.477 4.525 –1,1% 34.465 34.637 –0,5%
Iruña 3.787 3.955 –4,2% 21.353 21.652 –1,4%
Eroski – Tudela 1.636 1.667 –1,9% 1.988 2.064 –3,7%
Eroski – Calahorra 1.463 1.290 13,4% 1.671 1.483 12,7%
Valderaduey 3.289 3.385 –2,8% 10.906 10.227 6,6%
Urbil 2.188 0 N.A. 19.181 0 N.A.
Total 16.840 14.822 13,6% 89.564 70.063 27,8%
Total (“like-for-like”) 14.652 14.822 –1,1% 70.383 70.063 0,5%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 038
propriedade de terceiros, correspondentes a um
total de 200 contratos e 137.561 m2 de ABL.
O conjunto dos centros teve uma performance
positiva, com uma evolução global de +27,8%
e de +53,5%, respectivamente nas vendas e
nas rendas totais. A perímetro constante, a
evolução foi de +0,5% e de +6,1%, naqueles
dois indicadores.
No Brasil, a Unishopping, empresa totalmente
detida pela Sonae Enplanta, gere igualmente
cinco centros comerciais, de que a Sonae
Enplanta é co-proprietária, que representam um
total de 726 contratos e 104.891 m2 de ABL.
Também neste país a evolução registada na
performance dos centros foi claramente
positiva, com crescimentos globais de +13%
e de 8,9%, respectivamente nas vendas e nos
proveitos totais.
A SONAE IMOBILIÁRIA pratica uma gestão activa
dos centros comerciais e galerias sob sua
gestão, por forma a permanentemente adequar
o respectivo “tenant mix” às necessidades de
consumidores, lojistas e investidores.
Assim, durante o ano de 2000, procedeu-se
à comercialização de 793 lojas, das quais 331
em Portugal (42%), 244 em Espanha (31%) e 218
no Brasil (27%).
Das 331 lojas comercializadas em Portugal, 138
(41,7%) foram-no relativamente a novos Centros,
e 193 referem-se a recomercializações em
Centros e Galerias em operação (58,3%).
Em Espanha, das 244 lojas comercializadas,
236 foram novas comercializações do projecto
“La Maquinista” (Barcelona, Espanha), promovido
pela Metrovacesa, que a CCC comercializa.
As remanescentes 8 referem-se ao Centro
Comercial de Urbil (Usurbil, Guipuzcoa, Espanha).
No Brasil, das 218 lojas comercializadas,
70 referem--se a novos projectos e 148 a
centros em operação.
4.1.3.2. O Projecto NTBD (New
Technologies Business Department)
O New Technologies Business Department
(NTBD) foi criado no fim do primeiro semestre
de 2000.
Desenvolveu durante esse ano a investigação
e os contactos necessários no sentido de
implementar um conjunto de projectos utilizando
as novas tecnologias e a convergência digital
para acrescentar valor ao seu portfólio de
activos da SONAE IMOBILIARIA, principalmente
Centros Comerciais.
Esta investigação permitiu definir um conjunto
de novos modelos de negócio, que abrangem
a utilização da internet, a prestação de novos
Centro Visitas Vendas dos Lojistas
(000's Visitas; 000's Euros) 2000 1999 % 2000 1999 %
Penha 15.935 14.879 7,1% 44.122 47.145 –6,4%
Franca 5.904 5.592 5,6% 24.146 20.675 16,8%
Metrópole 9.053 9.362 –3,3% 58.498 51.569 13,4%
Pátio Brasil 10.199 12.368 –17,5% 50.384 44.451 13,3%
Tivoli 7.946 6.326 25,6% 32.440 21.630 50,0%
Total 49.037 48.528 1,0% 209.590 185.470 13,0%
Pátio Brasil, Brasília/DF, Brasil
Centro Comercial Bilbondo, Vizcaya, Espanha
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 39
serviços aos lojistas, o desenvolvimento
e exploração dos videowalls e quiosques
interactivos, bem como programas de
fidelização que tirem partido também das
comunicações móveis e de cartões de afiliação
entre outros.
Na preparação do lançamento desses projectos,
estão presentemente a ser desenvolvidos os
Planos de Negócio e as parcerias necessárias,
com entidades de referência em cada uma das
áreas específicas, designadamente
telecomunicações, internet, banca e algumas
empresas tecnológicas.
Estão também em desenvolvimento relações
com operadoras de centros comerciais
da América do Norte, Europa e Ásia Austral,
no sentido de estabelecer uma rede global
de centros comerciais, numa aliança que permita
exponenciar a aplicação das novas tecnologias
a essa rede de centros.
Estão ainda a ser preparadas algumas
experiências piloto em vários centros
comerciais, que permitam testar e explorar
estes novos modelos de negócio. Para esse
efeito, estão a ser equacionadas três novas
empresas, que desenvolverão, respectivamente,
os projectos nas áreas de internet, de
prestação de novos serviços a lojistas e de
programas de afiliação, que incluirão novos
modelos de publicidade animada.
4.1.3.3. Gestão Ambiental
No decorrer do ano 2000, e no seguimento
do que tinha sido iniciado em 1999, foram
levadas a cabo diversas acções decorrentes
do Programa de Gestão Ambiental da SONAE
IMOBILIÁRIA, que possibilitaram uma
melhoria contínua do desempenho ambiental
da Empresa.
Relativamente ao conjunto de procedimentos
base do sistema de gestão ambiental dos
Centros Comerciais, definido de acordo
com a ISO 14001, foram aprovados e
implementados mais alguns documentos
importantes:
• De carácter operacional, o procedimento de
Monitorização da Qualidade do Ar Interior;
• De carácter mais geral e organizacional, os
procedimentos de actualização e divulgação
de Requisitos Legais e Outros Requisitos,
de Controle de Documentos e de realização
de Auditorias Externas e Internas.
As acções de carácter ambiental de cada centro
comercial constam dos respectivos Planos
de Acção, nos quais estão ainda estabelecidos
os responsáveis pela sua implementação e o
calendário de execução.
Com o objectivo de monitorizar o
desempenho dos centros foi criado um
conjunto de Indicadores Ambientais que
permitirão, a prazo, contabilizar os ganhos
ambientais obtidos.
No sentido de analisar globalmente o
desempenho ambiental dos centros não só
através de uma avaliação qualitativa mas
também de uma caracterização analítica
profunda, designadamente no que se refere
aos seus efluentes líquidos e gasosos, ao
ruído interno e externo e à qualidade do ar
interior, foram realizadas Auditorias Ambientais.
As recomendações definidas no final dos
trabalhos são incluídas nos Planos de Acção
dos centros.
Concluíram-se as auditorias aos centros
Vasco da Gama, Colombo e CascaiShopping,
e iniciaram-se auditorias no CoimbraShopping,
GaiaShopping, ViaCatarina, NorteShopping,
MaiaShopping e GuimarãeShopping.
Praça de Lisboa, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 040
No âmbito da formação e sensibilização
ambiental foram desenvolvidas em Portugal
várias acções das quais se destacam:
• A participação de elementos da SONAE IMOBILIÁRIA
na conferência “Ambiente numa Espiral Positiva –
da Visão à Acção” realizada em Tróia, que se
destinou à sensibilização dos gestores para o
ambiente como oportunidade competitiva e
factor de sobrevivência do negócio;
• A parceria com a Sociedade Ponto Verde na
realização da acção “A Aventura da Reciclagem”,
que teve como objectivo primordial a sensibilização
dos clientes para a importância da recolha
selectiva dos resíduos de embalagens. A acção
decorreu no Norte-Shopping, GaiaShopping,
ViaCatarina e MaiaShopping e contou com um
total de 31.489 participantes;
• A realização do concurso de eco-sugestões/
eco-kid que visa premiar as ideias que contribuam
para a melhoria do desempenho ambiental dos
centros comerciais da SONAE IMOBILIÁRIA. O
concurso foi realizado no GaiaShopping,
ViaCatarina, MaiaShopping, CascaiShopping,
Centro Colombo e NorteShopping, tendo sido
recebidas 1.028 eco-sugestões dos clientes;
• A adesão à campanha “Clean up the World” por
parte do GaiaShopping, MaiaShopping,
GuimarãeShopping e CascaiShopping, que
permitiu mobilizar colaboradores, lojistas
e clientes para a limpeza de áreas públicas,
fomentando a salvaguarda do património natural.
É ainda de referir a realização do inquérito anual
aos clientes que tem por objectivo avaliar
o modo como a preocupação ambiental dos
centros é percepcionada pelos nossos clientes.
Foi seleccionada uma amostra de 1.350 clientes
dos centros da SONAE IMOBILIÁRIA, em Portugal,
e da análise dos respectivas respostas
destacam-se as seguintes conclusões:
• 97% dos inquiridos considera que os centros
comerciais devem implementar sistemas de
gestão ambiental;
• 77% dos inquiridos considera que a SONAE
IMOBILIÁRIA demonstra uma grande
preocupação com o ambiente.
Há também que assinalar no ano 2000
o desenvolvimento de três novos projectos
segundo os requisitos ambientais definidos em
1999 para a elaboração de projectos, obras
e operação dos centros comerciais da SONAE
IMOBILIÁRIA. Assim, para além de serem
tomadas as medidas necessárias relativamente
a questões de base, como a gestão de resíduos,
podem ainda destacar-se:
• A integração paisagística da cobertura do
MadeiraShopping;
• O aproveitamento do clima para redução dos
consumos energéticos do AlgarveShopping;
• A integração paisagística do parque de
estacionamento do Plaza Mayor onde, no total,
serão plantadas cerca de 1.000 novas árvores.
Por último, cabe referir que o Centro Colombo
para a instalação da Cogeração, obteve
financiamento no âmbito do Programa Energia
– SIURE (II QCA).
4.2. Parques de Estacionamento
Em 2000, a SPEL, empresa detida em partes
iguais pela SONAE IMOBILIÁRIA e pela SABA –
– Sociedad de Aparcamientos de Barcelona,
S.A., reforçou a sua posição de liderança no
mercado português de Parques de
Estacionamento, com um total de 12.414
lugares em operação concessionados ou
geridos em parques de estacionamento,
distribuídos como segue:
Silo Auto, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 41
Apesar da concorrência acrescida, a actividade
da SPEL cresceu durante o ano em apreço,
sobretudo devido:
• A uma melhoria da exploração dos parques
de superfície de Viseu, Portugal, que
experimentaram um acréscimo de número
de viaturas de rotação;
• A um aumento do nível de actividade dos
parcómetros daquela mesma cidade;
• A um incremento da receita proporcionada pelo
SILO Auto, Porto, Portugal que mais do que
compensou o decréscimo de receita do parque
da Praça de Lisboa, Porto, Portugal
consequência das obras que a “baixa”
portuense tem sofrido;
• A um aumento do nível de actividade dos
parques de estacionamento em centros
comerciais da SONAE IMOBILIÁRIA sob gestão
da SPEL.
Durante o ano de 2000, a SPEL manteve a sua
política de expansão através da participação em
todos os concursos para concessão de parques
de estacionamento que garantissem níveis de
rendibilidade aceitáveis.
Assim, a SPEL finalizou com sucesso, durante
o primeiro semestre de 2000, as negociações
com a Câmara Municipal do Porto, Portugal,
relativamente ao parque de estacionamento da
Avenida da Boavista, naquela cidade, estimando-
-se que a respectiva construção se inicie durante
o primeiro semestre de 2001.
O concurso público para a concessão do parque
de estacionamento da Praça 1.o de Maio, Portimão,
Portugal foi ganho pela SPEL e as respectivas
obras de construção estão já em curso.
Durante o segundo semestre de 2000 e após
acordo com a Câmara Municipal do Porto, Portugal,
iniciaram-se as obras de construção de três
parques de estacionamento contíguos ao da Praça
de Lisboa, Porto, Portugal, que se estima estejam
concluídas durante o quarto trimestre de 2001.
Finalmente, a SPEL obteve a concessão de três
parques de estacionamento na cidade de
Matosinhos, Portugal, bem como a exploração
de cerca de 357 parcómetros também naquela
cidade. A abertura destes parques está prevista
para 2002.
Localização Tipo de Contrato N.o de Lugares
Silo Auto Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 840
Praça de Lisboa Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 400
Hospital Velho Viseu, Portugal Concessão de Longo Prazo 60
Mercado 21 de Agosto Viseu, Portugal Concessão de Longo Prazo 100
Parcómetros Viseu, Portugal Concessão de Longo Prazo 825
Total Sob Concessão 2.225
ViaCatarina Porto, Portugal Gestão 578
Centro Colombo Lisboa, Portugal Gestão 6.800
Vila Lambert Lisboa, Portugal Gestão 256
Centro Vasco da Gama Lisboa, Portugal Gestão 2.555
Total Sob Gestão 10.189
Total em Operação 12.414
Torre S. Gabriel, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 042
A expansão das actividades da SPEL para o
triénio de 2001 a 2003 passa, pois, pela
construção e subsequente exploração dos
4.3. Promoção Residencial
O investimento da SONAE IMOBILIÁRIA no sector
residencial continua a ser realizado através da
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
Esta empresa dedica-se à promoção imobiliária para
a venda de edifícios habitacionais nas duas áreas
metropolitanas de Portugal, Lisboa e Porto, onde
detém uma importante carteira de terrenos.
O segmento alvo da população que pretende atrair
é o médio/alto e alto, pelo que os seus
empreendimentos se caracterizam sempre por
apresentar um padrão de qualidade elevado
e inovação.
Durante o ano 2000 a Prædium consolidou
as actividades iniciadas no ano anterior, iniciou
novos projectos e reforçou o seu portfólio.
A construção da Torre São Gabriel, em Lisboa,
prosseguiu normalmente e será concluída durante
Localização Tipo de Contrato N.o de Lugares Status
Largo de Santa Cristina Viseu, Portugal Concessão de Longo Prazo 326 Em Construção
Praça do Infante Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 304 Em Construção
Praça dos Leões Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 253 Em Construção
Praça Carlos Alberto Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 273 Em Construção
Praça 1.o de Maio Portimão, Portugal Concessão de Longo Prazo 282 Em Construção
Parcómetros Portimão, Portugal Concessão de Longo Prazo 250 Em Construção
Cordoaria Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 333 Em Contratação
Avenida da Boavista Porto, Portugal Concessão de Longo Prazo 500 Em Contratação
Piscinas Matosinhos, Portugal Concessão de Longo Prazo 310 Em Contratação
Godinho Matosinhos, Portugal Concessão de Longo Prazo 515 Em Contratação
Brito Capelo Matosinhos, Portugal Concessão de Longo Prazo 169 Em Contratação
Parcómetros Matosinhos, Portugal Concessão de Longo Prazo 357 Em Contratação
Total em Construção/Contratação 3.872
1997 1998 1999 2000
Milh
ares
de
Euro
s
0,5
0,0
1,0
2,0
3,5
5,0
4,0
3,0
4,5
2,5
1,5
SPEL – Volume de Negócios
No fim do ano 2000, a SPEL apresentou um
volume de negócios de 4,3 milhões de Euros
(871 mil contos), que representam um
crescimento de 15,8% face a 1999.
3.872 lugares de estacionamento cujos parques
foram já adjudicados à Empresa e que se
descrevem abaixo:
2,3
3,0
3,8
4,3
Quinta das Sedas, Matosinhos,
Porto, Portugal
Condomínio Douro Foz, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 43
o 1.o semestre de 2001. Está comercializada a
100% o que levou a que se fizessem todos os
projectos para a 2.a Torre – Torre São Rafael –
– e se submetessem às entidades oficiais de quem
se aguarda a aprovação final para arranque imediato,
quer da comercialização quer da construção.
O Condomínio Douro Foz, no Porto, foi concluído
e os seus apartamentos estão a ser entregues
aos seus compradores, cumprindo-se assim as
expectativas criadas durante a comercialização.
Encontram-se por vender 3 apartamentos e 4
lojas aguardando-se a conclusão das obras de
renovação da marginal do Porto para se realizar
o necessário esforço de comercialização.
Iniciou-se em Março de 2000 a comercialização
do 1.o edifício da Quinta das Sedas, em
Matosinhos. A comercialização teve muito
sucesso, com 60 dos seus 78 apartamentos já
vendidos o que levou a que se avançasse com
os projectos do 2.o edifício (Edifício Seda II),
aguardando-se agora a emissão da licença de
construção para arranque imediato.
Situação Uso N.o Apartamentos Investimento DataTotais Vendidos (Milhões de Euros) Conclusão
Torre S. Gabriel, Lisboa Em Construção Residencial 126 126 31 2 T 2001
Torre S. Rafael, Lisboa Aguarda Licença Residencial 135 36 3 T 2003de Construção
Condomínio Douro Foz, Concluído Residencial/ 61 58 16,5 1 T 2001Porto Retalho
Quinta das Sedas, Matosinhos
Edifício Seda Em Construção Residencial 78 60 11,5 1 T 2002
Edifício Seda II Aguarda Licença Residencial 80 12,8 2 T 2003de Construção
Lote 3 Em Fase de Projecto Residencial 80 14,8 3 T 2004
Lote 4 Não Iniciado Residencial 80 16,1 N.A.
Lote 5 Em Apreciação Escritórios 8,3 1 T 2002na Câmara Municipal
Lote 8 Não Iniciado Hotel N.A.
Lote 10 Não Iniciado Residencial 80 15,0
Lote 11 Não Iniciado Hotel N.A.
Quinta das Sedas, Em Loteamento Residencial/ 800 157,0 Entre 20042.a Fase, Matosinhos Retalho/Escritórios e 2009
Country Club, Maia Em Fase de Projecto Residencial 200 70,4 Entre 2004 e 2005
Quinta da Azenha, Gondomar Em Loteamento Residencial 420 N.A. N.A.
Gaia III, Gaia Em Apreciação Residencial 300 46,0 N.A.na Câmara Municipal
Campolide, Lisboa Estudo Preliminar Residencial 200 48,7 N.A.
Total 484,1
Plaza Mayor, Málaga, Espanha
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 044
Respondendo a uma procura real, iniciaram-se
os projectos para um edifício de escritórios
a desenvolver também na Quinta das Sedas.
A arquitectura desse edifício está em apreciação
na Câmara Municipal de Matosinhos e está já pré-
-comercializado 63% do seu espaço. Os projectos
de urbanização da 2.a fase da Quinta das Sedas,
empreendimento a desenvolver nas antigas
instalações da Efanor, foram todos concluídos
e encontram-se em apreciação nas entidades oficiais.
Prosseguindo o estudo que apresentamos
à Câmara Municipal da Maia no ano transacto,
celebrou-se, em 2000, um protocolo de
colaboração com a Edilidade e encomendaram-
-se todos os projectos para o Country Club da
Maia. Trata-se de um grande projecto residencial,
em condomínio fechado e com características
únicas no Grande Porto.
O projecto de 2.a habitação previsto para a Quinta
da Azenha, na margem direita do Rio Douro,
a 20 km do Porto, não obteve aprovação pela
Câmara Municipal de Gondomar, da qual se
aguarda agora a apreciação do novo projecto
que entretanto foi feito, dando resposta às
objecções levantadas pelo Município.
Também por aprovar continua o projecto previsto
para o terreno anexo ao GaiaShopping, o qual
aguarda a realização, pela Câmara Municipal, de
um Plano de Pormenor para a zona.
A procura de novas oportunidades de
investimento em Lisboa levou a que a Prædium
tenha celebrado um contrato promessa para a
aquisição de um terreno, em Campolide, para
onde está já garantida a viabilidade de
construção de um edifício com cerca de 200
fogos. Este projecto será efectuado em “joint
venture” com a empresa espanhola Grupo LAR.
No final do ano os activos imobiliários afectos
à Prædium foram independentemente avaliados a
preços de mercado em 77,3 milhões de Euros
(15,5 milhões de contos).
5 . V a l o r i z a ç ã o d e M e r c a d o d o s
I m ó v e i s d a S o n a e I m o b i l i á r i a
É prática da Empresa, desde o seu IPO em
1997, publicar a avaliação dos seus activos
imobiliários efectuada por entidade independente,
a Healey & Baker. Em anexo publica-se na
íntegra o Relatório de Avaliação produzido com
referência a 31/12/2000.
5.1. Metodologia
A avaliação é preparada de acordo com os
“Practice Statements” do “RICS Appraisal and
Valuation Manual” publicado por “The Royal
Institution of Chartered Surveyors” (o “Red Book”).
No caso dos activos europeus, a metodologia
usada para calcular o valor de mercado dos
imóveis operacionais é a da aplicação de taxas
de rendibilidade de mercado (“yields”)
diferenciadas aos diferentes tipos de proveitos
gerados pelo imóvel (rendas fixas, rendas
variáveis, co-geração e outros proveitos).
A razoabilidade do valor de mercado assim
obtido é depois testada através de projecções,
a 10 anos, dos proveitos gerados pelo imóvel.
Para os imóveis em promoção é calculado
o respectivo valor de mercado quando concluído,
sendo o seu valor de mercado no estado actual
obtido por dedução ao valor de mercado final
do investimento ainda por ocorrer (incluindo
uma margem normal de lucro para o promotor
e encargos financeiros).
No caso dos imóveis no Brasil é seguida a prática
local de cálculo de valor de mercado que envolve
a preparação de projecções de proveitos a 10
anos que são depois descontados para a data de
avaliação a uma taxa de desconto de mercado.
A Empresa solicitou à Healey & Baker que, na
avaliação efectuada, tivesse em conta algumas
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 45
premissas que, de acordo com a classificação do
“Red Book”, são consideradas especiais,
nomeadamente, relativamente a centros comerciais
inaugurados recentemente, não fossem
considerados custos de investimento eventualmente
ainda devidos, dado que as contas da Empresa já
incluem provisão para esses valores.
5.2. Valorização de Mercado dos Imóveis
a 31/12/2000
A SONAE IMOBILIÁRIA, de acordo com
a estratégia definida, mantém-se focalizada como
especialista de Centros Comerciais e de Lazer,
representando estes 93,5% da parte atribuível do
total do valor de mercado dos seus imóveis.
A totalidade do património imobiliário da Empresa
(incluindo os residenciais e outros, em Portugal
e no estrangeiro, exceptuando Alemanha) foram
valorizados a 31 de Dezembro de 2000 em 1.952,0
milhões de Euros (391,3 milhões de contos) e a
parte propriedade da SONAE IMOBILIÁRIA em
1.120,7 milhões de Euros (224,7 milhões de contos),
ou seja um crescimento, em 2000, de 232,0
milhões de Euros (46,5 milhões de contos). Estes
últimos valores representam um crescimento de
26,1% relativamente a 1999. Numa base “like-
-for-like”, o crescimento foi de 15,9% mesmo
com uma desvalorização do Real (1,2%) e do
Dracma grego (3,1%) relativamente ao Euro.
5.3. NAV (Net Asset Value) dos Imóveis
a 31/12/2000
Em termos de NAV (Net Asset Value)
a totalidade dos activos imobiliários
atribuíveis à SONAE IMOBILIÁRIA (incluindo os
residenciais e outros, em Portugal e no
estrangeiro) apresenta, a 31/12/2000, um
crescimento de 109 milhões de Euros
(22 milhões de contos), isto é de 17%
relativamente a 31/12/1999, tendo aumentado
de 643 milhões de Euros (129 milhões de
contos) para 752 milhões de Euros (151 milhões
de contos), o que demonstra bem a capacidade
da Empresa em criar valor. O NAV do imobiliário
por acção é de 20,05 (PTE 4.020).
A repartição geográfica do NAV era, em 2000,
a que se apresenta no quadro abaixo.
Valor de Mercado dos Activos Imobiliários
propriedade da Sonae Imobiliária, a 31/12/2000
Comércio e Lazer Habitação Outros
3,9% PTE 8,7 Mil Milhões(€ 43,3 Milhões)
2,6% PTE 5,8 Mil Milhões(€ 29,2 Milhões)
93,5% PTE 210,2 Mil Milhões(€ 1.048,3 Milhões)
2,9%Brasil
Distribuição Geográfica do NAV
1,4% Espanha
1,0%Grécia
94,7% Portugal
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 046
6 . S i t u a ç ã o F i n a n c e i r a
e R e s u l t a d o s
6.1. Mercado de Capitais
As acções da SONAE IMOBILIÁRIA fecharam o
ano de 2000 com uma cotação de 12,55 Euros
(PTE 2.516), situando-se a capitalização bolsista
da Empresa nos 470.625.000 de Euros
(94,3 milhões de contos), em 29 de Dezembro
de 2000.
As acções da Empresa tiveram, em 2000, uma
evolução negativa tendo experimentado um
decréscimo de 4,13% entre 30/12/1999
e 29/12/2000. Porém, neste mesmo período,
as acções da SONAE IMOBILIÁRIA suplantaram
em cerca de 7% o desempenho do BVL-30.
Da menor liquidez das acções da SONAE
IMOBILIÁRIA resultou a sua saída do PSI-20.
Já bastante positivo está sendo o desempenho
das acções da SONAE IMOBILIÁRIA durante
os primeiros dois meses do corrente ano
em que é clara a sua superior performance
versus o BVL-30, passada que foi a euforia
das TMT’s.
Comparativamente com o índice EPRA (Real
Estate Euro Zone) as acções da SONAE
IMOBILIÁRIA tiveram um comportamento
relativamente modesto, fechando o ano
negativas. Também na Europa o síndroma das
TMT’s afectou negativamente o desempenho das
12/97 12/98 12/99 12/00
Milh
ões
de E
uros
100
0
200
400
600
800
700
500
300
Sonae Imobiliária
NAV do Total do Imobiliário
Sonae Imobiliária
30.1
2.99
18.0
1.00
03.0
2.00
21.0
2.00
08.0
3.00
24.0
3.00
11.0
4.00
03.0
5.00
19.0
5.00
06.0
6.00
23.0
6.00
11.0
7.00
27.0
7.00
14.0
8.00
31.0
8.00
18.0
9.00
04.1
0.00
23.1
0.00
09.1
1.00
27.1
1.00
15.1
2.00
29.1
2.00
03.0
1.01
05.0
1.01
09.0
1.01
11.0
1.01
15.0
1.01
17.0
1.01
19.0
1.01
23.0
1.01
25.0
1.01
29.0
1.01
31.0
1.01
02.0
2.01
06.0
2.01
08.0
2.01
12.0
2.01
14.0
2.01
16.0
2.01
20.0
2.01
22.0
2.01
80
85
90
100
110
120
130
125
115
105
95
BVLP – Evolução do Valor das Acções da
Sonae Imobiliária Versus o BVL-30 em 2000
BVL-30 Index Sonae Imobiliária
80
85
90
100
95
105
110
115
120
BVLP – Evolução do Valor das Acções da
Sonae Imobiliária Versus o BVL-30 em 2001
BVL-30 Index
NorteShopping, Matosinhos, Porto, Portugal
379
459
643
752
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 47
empresas da “velha economia” que
experimentaram um fim de ano em queda.
Porém, tal como relativamente ao BVL-30,
o comportamento das acções da Empresa tem
sido muito positivo nos dois primeiros anos de
2001, tendo neste período batido o índice EPRA
(Real Estate Euro Zone).
A pouca liquidez e profundidade do mercado
de capitais português leva os investidores
(mesmo os nacionais) a procurarem noutras
praças a diversificação dos seus investimentos.
6.2. Desempenho Financeiro
6.2.1. Alteração de Políticas
Contabilísticas
Durante o ano de 2000, a SONAE IMOBILIÁRIA
introduziu alterações significativas em duas
áreas da informação financeira posta à
disposição dos accionistas e do público em
geral. Estas alterações, já reflectidas nas
contas trimestrais e semestrais publicadas
durante o ano, têm por objectivo aumentar a
clareza e inteligibilidade da informação
prestada, de modo a permitir uma melhor
avaliação dos resultados da Empresa
e do seu nível de criação de valor.
Em primeiro lugar, ocorreram mudanças nos
métodos de consolidação utilizados.
Anteriormente, a Empresa usava ou o método
integral ou o método de equivalência patrimonial
para consolidação de Empresas associadas.
A partir de 2000, a Empresa passou a consolidar
as empresas do grupo, de acordo com as
seguintes regras:
• Empresas onde detém mais de 50%, através
do método integral;
• Empresas onde detém 50%, através do
método proporcional;
• Empresas onde detém entre 25% e 50%
e onde nenhum sócio tem posição de controle,
através do método proporcional;
• Nos outros casos, através do método de
equivalência patrimonial.
Sonae Imobiliária
800
850
900
950
1000
1050
1150
1100
EPRA – Evolução do Valor das Acções da Sonae Imobiliária
Versus o Índice EPRA – EuroZone RE em 2000
EPRA – EuroZone RE Index Sonae Imobiliária
800
850
900
950
1000
1100
1200
1150
1050
EPRA – Evolução do Valor das Acções da Sonae Imobiliária
Versus o Índice EPRA – EuroZone RE em 2001
EPRA – EuroZone RE Index
30.1
2.99
18.0
1.00
03.0
2.00
21.0
2.00
08.0
3.00
24.0
3.00
11.0
4.00
03.0
5.00
19.0
5.00
06.0
6.00
23.0
6.00
11.0
7.00
27.0
7.00
14.0
8.00
31.0
8.00
18.0
9.00
04.1
0.00
23.1
0.00
09.1
1.00
27.1
1.00
15.1
2.00
29.1
2.00
03.0
1.01
05.0
1.01
09.0
1.01
11.0
1.01
15.0
1.01
17.0
1.01
19.0
1.01
23.0
1.01
25.0
1.01
29.0
1.01
31.0
1.01
02.0
2.01
06.0
2.01
08.0
2.01
12.0
2.01
14.0
2.01
16.0
2.01
20.0
2.01
22.0
2.01
NorteShopping, Matosinhos, Porto, Portugal
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 048
Esta mudança significa que o Balanço passa
a reflectir todos os imóveis detidos ou co-
detidos pela Empresa e a correspondente
fatia de passivos, em vez de meras
participações financeiras, no caso de
empresas associadas.
Em termos de Demonstração de Resultados,
a mudança de método de consolidação
aumentou ainda mais a transparência das contas.
No passado, os resultados de empresas
associadas eram apresentados, em termos
líquidos, sob Proveitos Financeiros – Empresas
Associadas, o que significava subestimação do
Resultado Operacional e sobreestimação do
Resultado Financeiro.
Agora, em consolidação proporcional, os
Resultados Operacionais da Empresa passam
a incluir a contribuição proporcional de todos
os negócios da Empresa e, em Resultados
Financeiros, apresenta-se, somente, o
custo líquido de financiamento desses
mesmos negócios.
Por forma a permitir comparações, a Empresa
preparou pró-formas de Demonstração de
Resultados e Balanço não-auditados, referentes
ao ano de 1999, de acordo com os novos
critérios adoptados.
Em segundo lugar, na informação financeira
publicada:
De facto, a Empresa começou a publicar
informação financeira para cada um dos
negócios que a compõem. Nas contas
intercalares divulgadas durante o ano de 2000,
foram publicadas Demonstrações de
Resultados, não-auditadas, dos negócios
Promoção e Investimento em Centros
Comerciais, Gestão de Centros Comerciais,
Parques de Estacionamento e Promoção
Residencial.
Esta análise foi aprofundada durante o ano, com
a criação de dois novos negócios.
Por um lado, foi decidido autonomizar o
negócio Centros Comerciais Brasil, que inclui
as três facetas de promoção, investimento
e gestão.
Por outro, foi autonomizado o negócio de
Promoção de Centros Comerciais, dada a sua
especificidade e distinto modo de avaliação.
As contas agora publicadas para o ano de 2000
incluem Demonstração de Resultados e Balanço
de cada um de todos estes negócios, bem
como a Demonstração de Resultados
do Centro Corporativo.
As Demonstrações pró-forma resultam, por
isso, em alguns casos, da separação de várias
actividades conduzidas dentro da mesma
sociedade durante o ano 2000. De igual
modo, os Balanços, reportados embora a
31 de Dezembro de 2000, reflectem, em
alguns casos particulares, transacções de
participações que só ocorreram em Janeiro
de 2001.
6.2.2. A Reestruturação da SONAE
IMOBILIÁRIA
A reestruturação de participações realizada
em Dezembro de 2000 destinou-se a ajustar
o quadro societário do grupo a esta nova
divisão por negócios: Promoção de Centros
Comerciais, Investimento em Centros
Comerciais, Gestão de Centros Comerciais,
Centros Comerciais Brasil, Parques de
Estacionamento e Promoção Residencial.
Criaram-se, por isso novas sociedades
holding, totalmente detidas pela SONAE
IMOBILIÁRIA, S.G.P.S., S.A. que detêm,
separadamente, cada um destes
novos negócios.
A actual organização da SONAE IMOBILIÁRIA
pode ser ilustrada da seguinte forma:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 49
6.2.3. Análise das Contas
Consolidadas
6.2.3.1. Demonstração de Resultados
Dado a alteração de métodos de consolidação,
a análise incide na comparação das contas de
2000 com as contas pró-forma de 1999,
preparadas com base nos mesmos critérios
usados nas contas de 2000.
Em termos consolidados, a SONAE IMOBILIÁRIA
concluiu o exercício de 2000 com proveitos totais
de 222,3 milhões de Euros (44,6 milhões de
contos), representando um crescimento de 15,7%
relativamente ao ano anterior. Esta variação ficou a
dever-se ao aumento das rendas e a um aumento
significativo do volume de trabalho realizado em
projectos da Prædium (variação de Existências).
O Resultado Operacional antes de Amortizações
e Provisões (EBITDA) foi de 62,8 milhões de
Euros (12,6 milhões de contos) o que representa
um acréscimo de 21,9% face a 1999.
Sonae ImobiliáriaGestão S.A.
CCC – ConsultoriaCentros Comerciales S.A.
Sonae ImobiliáriaBrasil BV
Sonae ImobiliáriaAssets, S.G.P.S.
(EmpresasProjecto) BVs
Sonae ImobiliáriaAssets Mgm. S.A.
Sonae ImobiliáriaGlobal Developments S.A.
Sonae ImobiliáriaDesarollos S.A.
Sonae ImobiliáriaItália S.R.L.
SonaeWestShopping AG
SonaeCharagionisServices S.A.
Sonae ImobiliáriaDevelopments, S.G.P.S.
Sonae ImobiliáriaServiços Corporativos
Sonae Imobiliária S.G.P.S.
Sonae ImobiliáriaProperty Mgm. S.G.P.S.
SPEL S.A. PRÆDIUM S.A.
1997 1998 1999 2000
Milh
ões
de E
uros
50
0
100
150
250
200
Sonae Imobiliária
Proveitos Totais Consolidados
Centro Comercial Iruña, Pamplona, Navarra, Espanha
95
127
192
222
Aegean Shopping, Atenas, Grécia
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 050
O Resultado Financeiro agravou-se, como seria
de esperar, passando de –7,7 milhões de Euros
(–1,6 milhões de contos), para –9,8 milhões de
Euros (2 milhões de contos), quer devido
ao aumento das taxas de juro quer devido
ao investimento continuado em novos projectos.
Em 2000, os Resultados Extraordinários são
pouco materiais (535 milhares de Euros –
107 mil contos) face aos obtidos em 1999.
O Resultado Líquido atingiu 25,6 milhões de Euros
(5,141 milhões de contos) e apresenta um
crescimento de 13,4% face a 1999, ano que foi
influenciado por resultados extraordinários
significativos (2,8 milhões de Euros – 556 mil contos).
Os Resultados antes de Imposto e antes de
Extraordinários cresceram 26% no período.
6.2.3.2. Balanço
A Empresa continuou o seu esforço de
investimento nas várias frentes em que se
encontra apostada.
A Empresa adquiriu em Janeiro de 2000 uma
posição na SonaeWest Shopping AG de 80,1%,
posteriormente reduzida para 75,1%. Em
Novembro, a Empresa adquiriu uma posição de
60% na empresa La Fortuna del Piero S.A.,
empresa que vai desenvolver a Avenida M 40,
no sul de Madrid, Espanha.
Os projectos em curso evoluíram de acordo com
o previsto, excepto no caso do Plaza Mayor onde
se registaram atrasos descritos noutro capítulo
deste Relatório. O investimento nestes projectos
em curso (AlgarveShopping, Guia, Algarve,
Portugal; MadeiraShopping, Funchal, Madeira,
Portugal; Plaza Mayor, Málaga, Espanha; Aegean
Park, Atenas, Grécia e Parque D. Pedro,
Campinas, SP, Brasil) e no Sintra Retail Park,
Sintra, Portugal, concluído e inaugurado em
Novembro de 2000, significaram um
investimento total, atribuível à Empresa, de
127,0 milhões de Euros (25,5 milhões de contos).
Os projectos residenciais em curso Torre
S. Gabriel, Lisboa, Portugal; Douro Foz, Porto,
Portugal; e Edifício Seda, Matosinhos, Porto,
Portugal, progrediram também de acordo com
o previsto, tendo sido realizado investimento no
montante de 27,5 milhões de Euros (5,5 milhões
de contos) tal como reflectido em Variação
de Existências.
Demonstração de Resultados 2000 1999 Variação
Milhares de Contos Milhões de Euros Milhares de Contos Milhões de Euros %
Proveitos Operacionais 44.569 222,3 38.509 192,1 15,7%
Resultados Operacionais 9.213 46,0 7.343 36,6 25,5%
Resultados Financeiros –1.956 –9,8 –1.549 –7,7 –20,8%
Resultados Correntes 7.257 36,2 5.758 28,9 26,0%
Contribuição de Associadas 0 0 0 0 N.A.
Resultados Extraordinários 107 0,5 566 2,8 –81,1%
Resultado Antes de Imposto 7.364 36,7 6.324 31,5 16,4%
Interesses Minoritários –2 –0,0 –51 –0,3 N.A.
Imposto –2.222 –11,1 –1.738 –8,7 –21,8%
Resultado Líquido 5.141 25,6 4.535 22,6 13,4%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 51
A Empresa mantém a política de financiar os
seus projectos numa lógica de “project finance”
e, durante o ano de 2000, fechou contratos
desse tipo para os projectos Sintra Retail Park e
MadeiraShopping e prepara-se, neste momento,
para fechar contrato semelhante para o
AlgarveShopping.
No Brasil, no entanto, continua a ser muito difícil
obter qualquer tipo de financiamento de médio
prazo em termos minimamente atractivos e,
como tal, o projecto Parque D. Pedro –
– Campinas, SP, Brasil – continua a ser
totalmente financiado por fundos próprios.
No final do ano, a SONAE IMOBILIÁRIA continuava a
apresentar uma estrutura financeira sólida, com uma
“alavancagem” (medida pelos endividamentos de
longo prazo e bancário de curto prazo deduzidos de
Caixa e Depósitos e Aplicações) de 42,3% sobre o
total do Activo (também deduzido de Caixa e
Depósitos e Aplicações) a custo histórico, de 26,5%
tomando o valor dos activos reavaliados e de 34%
tomando o valor da capitalização bolsista da
Empresa a 29 de Dezembro de 2000.
Na página seguinte discrimina-se a composição
da dívida renumerada de médio e longo prazos
da SONAE IMOBILIÁRIA:
Balanço Consolidado 2000 1999Milhares de Contos Milhões de Euros Milhares de Contos Milhões de Euros
Imobilizado Líquido 129.155 649,2 106.625 531,8
Activo Corrente 36.199 180,6 35.361 176,4
Activo Líquido Total 165.354 824,8 141.986 708,2
Capitais Próprios 55.336 276,0 52.077 259,8
Interesses Minoritários 1.640 8,2 248 1,2
Situação Líquida 56.975 284,2 52.325 261,0
Passivo de Longo Prazo 62.353 311,0 65.279 325,6
Passivo de Curto Prazo 46.026 229,6 24.382 121,6
Passivo Total 108.379 540,6 89.661 447,2
Pátio Brasil, Brasília/DF, Brasil
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 052
Empréstimos Obrigacionistas (000’s PTE)
Empresa Data de Emissão Montante Vencimento Tipo de
Amortização
Sonae Imobiliária, S.G.P.S., S.A. 20-Jan-98 8.000.000 20-Jan-05 Único
22-Dez-99 10.000.000 22-Dez-06 Único
SM, S.A. 10-Ago-92 750.000 10-Ago-02 Único
Total Emp. Obrigacionistas (000's PTE) 18.750.000
Total Dívida Remunerada de M. L. Prazo 83.376.250 58.755.215
Outros Empréstimos de MLP (000’s PTE)
Empresa Entidade Limite Montante Vencimento Tipo de
Financiadora Utilizado Amortização
Sonae Imobiliária, S.G.P.S., S.A. Pan European 2.000.000 2.000.000 11-Fev-02 Único
Detalhe da Dívida do ConsolidadoDívida Bancária de Médio e Longo Prazo (000’s PTE)
Empresa Entidade Limite Montante Vencimento Tipo de
Financiadora Utilizado Amortização
Sonae Imobiliária, S.G.P.S., S.A. BPI 1.500.000 1.500.000 05-Dez-02 Único
Colombo, S.A. (1) Sindicato Bancário 19.000.000 9.593.713 31-Dez-06 Trimestral
Imo-R, S.A. (1) BEI 5.000.000 3.576.609 15-Jun-09 TrimestralBPI 900.000 746.066 15-Jun-09 TrimestralCitibank 5.000.000 4.782.480 17-Dez-03
Caisgere, S.G.P.S., S.A. CGD 2.700.000 2.700.000 10-Set-04 Único
SM, S.A. (1) CGD 2.750.000 1.550.000 31-Dez-09 MensalCGD 2.000.000 329.046 30-Nov-03 Semestral
Teleporto, S.A. BTA 6.800.000 1.083.273 01-Mar-05 Semestral
Vasco da Gama, S.A. BEI 5.000.000 4.000.000 15-Jun-10 AnualSindicato Bancário 3.600.000 2.156.508 2015 Único(Deutsche)
ViaCatarina, S.A. (1) BPA 3.550.000 1.738.454 Jul-01 Anual
MadeiraShopping, S.A. (1) BCP 2.450.000 884.186 01-Mai-10 Trimestral
Sintra Retail Park, S.A. (1) BPI 1.250 738.962 15-Nov-05 Semestral
SPEL, S.A. (1) BPI 375.000 165.872 Dez-10 Semestral
Sonae Enplanta, S.A. (1) Diversos 460.046 Diversos Trimestral
Prædium, S.A. CGD 2.000.000 2.000.000 13-Mar-04 Trimestral
Total Dívida Bancária de Médio 62.626.250 38.005.215e Longo Prazo (000's PTE)
Nota: (1) Refere-se apenas a 50% da dívida.
Shopping Penha, São Paulo/SP, Brasil
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 53
6.2.4. Contas de Gestão por Negócio
(Não-auditadas)
Finalmente, apresentam-se demonstrações
de resultados de todos os negócios e balanços
apenas dos negócios Brasil, SPEL, e Prædium,
não-auditados, informação que se pretende passar
a publicar regularmente, juntamente com as contas
auditadas. O objectivo é responder às dificuldades
que analistas e investidores têm vindo a sentir, em
destrinçar, nas contas consolidadas, a contribuição
de cada negócio. Note-se que se tratam de contas
de gestão que podem, portanto, não respeitar
fielmente as regras contabilísticas em vigor.
Foram considerados seis negócios na Empresa:
• Promoção de Centros Comerciais;
• Investimento em Centros Comerciais;
• Gestão de Centros Comerciais;
• Centros Comerciais Brasil;
• SPEL – Parques de Estacionamento;
• Prædium – Promoção Residencial.
Apresentamos ainda uma conta de resultados
pró-forma do Centro Corporativo.
6.2.4.1. Promoção de Centros
Comerciais e de Lazer
Este negócio contribuiu com – 1,7 milhões de Euros
(–338 mil contos) para o Resultado Consolidado,
valor semelhante ao atingido em 1999.
Este resultado reflecte proveitos que se referem a
contratos de gestão de projectos já em fase de
promoção (ou seja, projectos cujo investimento já
foi aprovado). Face a 1999, houve um aumento
muito significativo de proveitos deste tipo, mas
também aumento significativo dos custos variáveis
e de estrutura do negócio. Estes proveitos não
espelham a totalidade da actividade da Empresa
dado que a actividade de procura e avaliação de
novas oportunidades de negócio, não está, neste
momento, a ser remunerada.
Achamos, por outro lado, que este negócio deve
ser remunerado numa base do valor realmente
criado na fase de promoção. Nesse sentido,
a partir de 2001, o negócio Investimento da
SONAE IMOBILIÁRIA vai passar a remunerar
o negócio Promoção, em duas vertentes:
• A remuneração da gestão da promoção dos
projectos aprovados;
• Um “success fee” que corresponderá a uma
percentagem do valor criado na promoção
(diferença entre a avaliação do activo após
inauguração e o seu valor contabilístico).
Se tivéssemos calculado esse “success fee”
relativamente ao Vasco da Gama (o único projecto
concluído nesse ano), o resultado de 1999 deste
negócio seria de 1,3 milhões de Euros (263 mil contos).
Por sua vez, se tivéssemos calculado este mesmo
fee relativamente ao Sintra Retail Park (o único
projecto inaugurado em 2000), o Resultado Líquido
teria sido de –1,13 milhões de Euros (–227 mil contos).
6.2.4.2. Investimento em Centros
Comerciais e de Lazer
Este negócio contribuiu 23,8 milhões de Euros
(4,774 milhões de contos) para o Resultado
Consolidado face a 20,235 milhões de Euros
(4,057 milhões de contos) em 1999.
Apresentam-se, como Proveitos, somente aqueles
atribuíveis à Empresa, em cada centro comercial,
de acordo com a respectiva posição accionista.
Verificou-se crescimento a nível de Rendas Fixas
e Variáveis quer por crescimento orgânico, quer
pela contribuição de um ano inteiro a 100% do
Centro Vasco da Gama (que inaugurou em Abril do
ano passado e parte do ano só contribuiu a 50%).
Tivoli Shopping, Santa Bárbara/SP, Brasil
GaiaShopping, V. N. Gaia, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 054
O Resultado Financeiro foi mais negativo, quer
pelos investimentos efectuados, quer pelo
aumento das taxas de juro face a 1999.
Os Proveitos Não-Recorrentes resultam de vários
eventos relativos a exercícios anteriores.
A Colombo S.A. recebeu uma notificação de
Contribuição Autárquica inesperadamente
elevada. A Empresa recorreu deste cálculo mas,
no entretanto, reflectiu já nas contas tal valor.
O ajustamento da Contribuição Autárquica devida
relativamente a anos anteriores explica a maior
parte dos Resultados Operacionais Não-
-Recorrentes apresentados por este negócio.
6.2.4.3. Gestão de Centros Comerciais
e de Lazer
Este negócio contribuiu com 2,7 milhões de Euros
(553 mil contos) para o Resultado Líquido
Consolidado, face a 2,4 milhões de Euros
(490 mil contos) em 1999).
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
Promoção de Centros Comerciais PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Serviços Prestados 828 4.129 219 1.093 278%
Project Development 828 4.129 219 1.093 278%
Custos de funcionamento 1.279 6.382 805 4.016 59%
Fornecimentos e Serviços Externos 558 2.781 337 1.681 65%
Rendas 18 88 0 0
Deslocações e Estadas 31 153 0 0
Trabalhos Especializados 34 168 163 813 –79%
Outros FSE's 476 2.373 174 868 173%
Custos com Pessoal 694 3.463 468 2.335 48%
Outros Custos 28 137 0 0
Res. Operacional Bruto –452 –2.253 –586 –2.923 –23%
Amortizações 14 71 0 0
Provisões 0 0 0 0
Res. Operacional Recorrente –466 –2.324 –586 –2.923 –20%
Proveitos Operacionais Não Recorrentes 18 91 0 0
Custos Operacionais Não Recorrentes 12 62 0 0
Res. Operacional Não Recorrente 6 29 0 0
Resultado Operacional –460 –2.295 –586 –2.923 –21%
Proveitos Financeiros 1 4 0 0
Custos Financeiros 3 15 0 0
Resultado Financeiro –2 –11 0 0
Proveitos Relativos a Exercícios Anteriores 0 1 0 0
Custos Relativos a Exercícios Anteriores 0 0 0 0
Resultado Antes de Imposto –462 –2.305 –586 –2.923 –21%
Imposto sobre Rendimento –124 –617 –247 –1.231 –50%
Resultado Líquido do Exercício –338 –1.688 –339 –1.692 0%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 55
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
Investimento em Centros Comerciais PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Proveitos de Remunerações Fixas 10.847 54.103 8.663 43.211 25%
Proveitos de Remunerações Variáveis 1.421 7.086 1.218 6.076 17%
Proveitos de Direitos de Ingresso Diferidos 1.575 7.857 1310 6.537 20%
Outros Proveitos 592 2.953 511 2.550 16%
Total de Proveitos Operacionais 14.435 71.999 11.703 58.373 23%
dos Centros Comerciais
Comissão de Gestão dos Centros Comerciais 707 3.528 585 2.919 21%
Custos com Despesas Comuns de Lojas Vagas 80 399 88 440 –9%
Custos Diferidos de Comercialização 584 2.912 524 2.612 12%
Contribuição Autárquica 580 2.894 445 2.222 30%
Outros Custos Operacionais 872 4.350 378 1.887 131%
Total de Custos Operacionais 2.823 14.082 2.021 10.080 40%
dos Centros Comerciais
Res. Operacional Bruto 11.611 57.917 9.682 48.293 20%
dos Centros Comerciais
Proveitos de Escritórios 234 1.169 229 1.143 2%
Custos de Escritórios 11 55 2 11 390%
Res. Operacional Bruto de Escritórios 223 1.114 227 1.132 –2%
Proveitos de Parques de Estacionamento 1.037 5.173 770 3.842 35%
Custos de Parques de Estacionamento 545 2.720 386 1.928 41%
Res. Operacional Bruto de Estacionamento 492 2.453 384 1.914 28%
Proveitos de Co-geração 520 2.592 450 2.247 15%
Custos de Co-geração 440 2.195 291 1.451 51%
Res. Operacional Bruto da Co-geração 80 397 160 796 –50%
Fornecimentos e Serviços Externos 725 3.617 602 3.004 20%
Custos com Pessoal 26 129 0 0
Custos de Estrutura 751 3.746 602 3.004 25%
Res. Operacional Bruto Total 11.655 58.134 9.850 49.131 18%
Amortizações 2.901 14.471 2.567 12.802 13%
Provisões 49 244 55 275 –12%
Res. Operacional Recorrente 8.705 43.419 7.228 36.053 20%
Res. Operacional Não Recorrente 48 240 –131 –651 –137%
Resultado Operacional 8.753 43.659 7.098 35.402 23%
Proveitos Financeiros 567 2.828 116 580 388%
Custos Financeiros 2.590 12.917 1.661 8.287 56%
Resultado Financeiro –2.023 –10.090 –1.545 –7.707 31%
Outros Proveitos Não Recorrentes 388 1.934 0 0
Outros Custos Não Recorrentes 395 1.969 50 250 688%
Resultado Antes de Impostos 6.723 33.535 5.502 27.445 22%
Imposto Sobre Rendimento 1.949 9.723 1.446 7.211 35%
Resultado Líquido do Exercício 4.774 23.812 4.057 20.235 18%
MaiaShopping, Maia, Porto, Portugal
Shopping Franca, Franca/SP, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 056
Em termos de Proveitos, o maior peso é de
proveitos estáveis – Serviços de Gestão de
Centros Comerciais. A Empresa obtém ainda
proveitos significativos dos Serviços de Gestão
de Despesas Comuns, Fees de Comercialização
e de outros.
Face a 1999, houve uma redução do orçamento
global de Despesas comuns. Houve, por um
lado, contenção de orçamentos em alguns
centros; por outro lado, foram transferidos em
2000 para a Prædium, os contratos de gestão
de condomínio de edifícios de escritórios.
De assinalar ainda o Resultado Financeiro de
704 mil Euros (141 mil contos).
6.2.4.4. Centros Comerciais Brasil
Este negócio inclui quer investimento (Sonae
Enplanta) quer gestão (Unishopping) quer
promoção (Parque D. Pedro) de centros
comerciais. O ano de 2000 foi o primeiro ano de
actividade significativa dado que as duas
primeiras empresas só foram adquiridas em
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
Gestão de Centros Comerciais PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Proveitos de Serviços de Gestão de C. Comerciais 1.330 6.632 1.062 5.299 25%
Proveitos de Fees de Despesas Comuns e Outros 1.005 5.015 1.261 6.290 –20%
Proveitos Totais de Serviços de Gestão 2.335 11.647 2.323 11.589 1%
Proveitos de Encargos Comuns 7.580 37.808 8.303 41.414 –9%e Fundos de Promoção
Custos com Encargos Comuns 7.593 37.873 8.308 41.441 –9%e Fundos de Promoção
Margem bruta de EC e FP –13 –65 –5 –27 141%
Fornecimentos e Serviços Externos 1.117 5.571 1.312 6.544 –15%
Custos com Pessoal 557 2.777 285 1.422 95%
Custos de Estrutura 1.674 8.348 1.597 7.966 5%
Res. Operacional Bruto Total 649 3.235 721 3.597 –10%
Amortizações 6 29 0 0
Res. Operacional Recorrente 643 3.205 721 3.597 –11%
Res. Operacional Não Recorrente 0 0 0 0
Resultado Operacional 643 3.205 721 3.597 –11%
Proveitos Financeiros 162 809 85 425 91%
Custos Financeiros 21 105 12 61 72%
Resultado Financeiro 141 704 73 363 94%
Outros Proveitos / (Custos) Não Recorrentes 19 93 2 9 977%
Resultado Antes de Imposto 802 4.003 796 3.968 1%
Imposto Sobre Rendimento 250 1.246 306 1.524 –18%
Resultado Líquido do Exercício 553 2.757 490 2.444 13%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 57
CONTA DE RESULTADOS 2000
BRASIL PTE 106 Eur 000’s
Proveitos de Remunerações Fixas 222 1.110
Proveitos de Remunerações Variáveis 27 135
Proveitos de Direitos de Ingresso Diferidos 16 79
Outros Proveitos 23 114
Total de Proveitos Operacionais dos Centros Comerciais 288 1.438
Comissão de Gestão dos Centros Comerciais 11 57
Custos com Despesas Comuns de Lojas Vagas 18 88
Outros Custos Operacionais 67 336
Total de Custos Operacionais dos Centros Comerciais 96 481
Res. Operacional Bruto do Centro Comercial 192 957
Proveitos de Parques de Estacionamento 12 59
Custos de Parques de Estacionamento 0 0
Res. Operacional Bruto do Estacionamento 12 59
Proveitos de Promoção Imobiliária 71 352
Proveitos de Serviços de Gestão 345 1.722
Proveitos de Serviços Prestados 416 2.074
Custos com FSE's 173 865
Custos com Pessoal 180 900
Custos de Estrutura 354 1.765
Res. Operacional Bruto Total 266 1.325
Amortizações 26 129
Provisões 14 72
Res. Operacional Recorrente 225 1.124
Res. Operacional Não Recorrente –7 –37
Resultado Operacional 218 1.087
Proveitos Financeiros 38 188
Custos Financeiros 118 588
Resultado Financeiro –80 –399
Outros Proveitos Não Recorrentes 0 0
Outros Custos Não Recorrentes 0 2
Resultado Antes de Imposto 138 686
Imposto Sobre Rendimento 68 341
Resultado Líquido do Exercício 69 345
NorteShopping, Matosinhos, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 058
Dezembro de 1999. Do investimento, resultam os
Proveitos Operacionais dos Centros Comerciais,
de 1,4 milhões de Euros (288 mil contos)
correspondentes às percentagens de detenção
em cada centro comercial. Da gestão resultam os
Proveitos de Serviços de Gestão de 1,7 milhões
de Euros (345 mil contos) relativos aos contratos
de gestão dos cinco centros comerciais onde
a Sonae Enplanta detém também participação.
Finalmente, os Proveitos de Promoção Imobiliária
correspondem a serviços de promoção prestados
pela Unishopping ao Parque D. Pedro.
Na função financeira, os Custos referem-se
a encargos com financiamentos locais e os
Proveitos referem-se à capitalização de juros no
projecto Parque D. Pedro.
A contribuição total deste negócio para o Resultado
Consolidado é de 345 mil Euros (69 mil contos).
6.2.4.5. SPEL – Parques de
Estacionamento
Este negócio contribuiu com 500 mil Euros (100
mil contos) para o Resultado Líquido Consolidado
face a 416 mil Euros (85 mil contos) em 1999.
A maior contribuição para Proveitos resulta dos
parques sob concessão – aliás, é neste
segmento que o crescimento se vai materializar
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
SPEL PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Parques sob Concessão 254 1.267 211 1.054 20%
Serviços de Gestão 125 623 112 557 12%
Outros Proveitos Operacionais 14 72 15 73 –1%
Proveitos Operacionais Recorrentes 393 1.962 338 1.684 17%
FSE 119 592 103 513 15%
Custos com Pessoal 70 350 55 273 28%
Taxas de Concessão 29 145 28 139 5%
Outros Custos 1 6 0 1
Custos Operacionais Recorrentes 219 1.093 185 925 18%
Res. Operacional Bruto 174 869 152 759 14%
Amortizações 13 67 10 52 28%
Res. Operacional Recorrente 160 797 142 707 13%
Res. Operacional Não Recorrente 1 6 0 0
Resultado Operacional 161 803 142 707 14%
Proveitos Financeiros 2 11 1 4 170%
Custos Financeiros 1 5 1 6 –24%
Resultado Financeiro 1 7 –0 –2 –452%
Outros Proveitos / (Custos) Não Recorrentes –2 –0 0 –0
Resultado Antes de Imposto 160 800 142 702 13%
Imposto Sobre Rendimento 60 300 57 286 5%
Resultado Líquido do Exercício 100 500 85 416 18%
MadeiraShopping, Funchal, Madeira, Portugal
Centro Comercial Bilbondo, Vizcaya, Espanha
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 59
nos próximos anos. A actividade de gestão gerou
fees de 623 mil Euros (125 mil contos) nos quatro
parques sob gestão (Colombo, ViaCatarina, Centro
Vasco da Gama e Vila Lambert).
Durante o ano, reforçaram-se os quadros de Pessoal
da Empresa, em preparação para os investimentos
significativos em curso e em vias de arrancar, em
Viseu, Porto, Matosinhos e Portimão (Portugal).
6.2.4.6. Prædium – Promoção
Residencial
Este negócio contribuiu negativamente com
– 83 mil Euros (–17 mil contos) para o Resultado
Líquido Consolidado face a 1,2 milhões de Euros
(243 mil contos) em 1999.
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
PRAE DIUM – Promoção Residencial PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Venda de Propriedades 2 10 852 4.250 –99,8%
Custo da Venda das Propriedades 2 12 785 3.916 –99,7%
Margem Vendas –0 –2 67 334 –100,7%
Custos com FSE's 5.749 28.676 1.595 7.954 260,5%
Projectos e Empreitadas 5.527 27.567 1.457 7.269 279,2%
Prestação de Serviços Administrativos 6 28 72 359 –92,2%
Outros FSE's 217 1.081 65 326 231,5%
Custos com Pessoal 181 902 111 555 62,4%
Outros custos Operacionais 34 169 27 136 23,9%
Custos Operacionais 5.964 29.746 1.733 8.645 244,1%
Investimento em Imobiliário p/ Venda (Stocks) 5.768 28.770 1.565 7.805 268,6%
Rendas das Propriedades 129 644 126 629 2,4%
Proveitos Operacionais 5.897 29.414 1.691 8.434 248,7%
Res. Operacional Bruto –67 –334 25 123 –371,8%
Amortizações 7 36 5 25 44,2%
Res. Operacional Recorrente –74 –370 20 98 –477,7%
Res. Operacional Não Recorrente 0 0 0 0
Resultado Operacional –74 –370 20 98 –477,7%
Proveitos Financeiros 312 1.556 115 574 171,1%
Custos Financeiros 276 1.379 115 574 140,2%
Resultado Financeiro 36 177 0 0
Outros Proveitos Não Recorrentes 63 316 408 2.037 –84,5%
Resultado Antes de Imposto –9 –44 428 2.135 –102,0%
Imposto Sobre Rendimento 21 105 156 776 –86,4%
Interesses Minoritários –13 –66 30 148 –144,2%
Resultado Líquido do Exercício –17 –83 243 1.210 –106,9%
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 060
De notar que o resultado de 1999 tinha sido
fortemente influenciado pela venda de quatro
propriedades (S. João da Madeira, Ramalde,
Portimão e Covilhã) que se localizavam fora dos
mercados prioritários da empresa. Essas
transacções geraram, em 1999, Margem de
Vendas (no caso do terreno vendido
directamente) e Outros Proveitos Não-
-Recorrentes, no caso dos outros terrenos
em que se venderam as empresas que
os detinham.
As contas reflectem o investimento continuado
nos projectos em curso. Também aqui se
reforçou significativamente o quadro de Pessoal
dado que o objectivo da Empresa é atingir níveis
de actividade, medidos pelo valor de projectos
em desenvolvimento, claramente mais altos que
os actuais.
É conveniente recordar que a Prædium segue
o critério de registar contabilisticamente as suas
vendas de apartamentos apenas quando efectua
as respectivas escrituras notariais de venda,
o que apenas acontece depois da entrega dos
apartamentos aos clientes. Como consequência,
as vendas contratadas relativamente
a Condomínio Douro Foz, (Porto, Portugal)
e Torre de São Gabriel (Lisboa, Portugal) apenas
serão contabilizadas em 2001.
6.2.4.7. Centro Corporativo
Apresentamos ainda uma demonstração pró-
-forma do Centro Corporativo que engloba
a sociedade-mãe, uma empresa de serviços
corporativos e várias sociedades meramente
instrumentais. Na sociedade de serviços
corporativos, para além de outros
departamentos, centralizaram-se os
departamentos administrativos, dos vários
negócios, em Portugal excepto da SPEL.
Este Centro Corporativo não é, em si, um centro
de lucro – estas contas destinam-se a permitir ter
uma imagem completa das contas da Empresa.
A margem financeira neste Centro Corporativo foi
imputada aos diferentes negócios, na proporção
do seu uso de fundos captados pela empresa-
-mãe. De igual modo, os custos de estrutura, ou
são já facturados aos negócios ao abrigo de
contratos de prestação de serviços, ou foram
imputados de acordo com estimativas do uso de
recursos corporativos por cada negócio.
6.2.5. Balanços de Gestão por Negócio
(Não-auditados)
Apresentamos ainda os balanços pró-forma (não
auditados) dos negócios Brasil – Centros
Comerciais e de Lazer, da SPEL (Parques de
Estacionamento) e da Prædium (Promoção
Residencial) que resultaram da reestruturação da
Empresa operada no fim do ano 2000.
O balanço do negócio Parques de
Estacionamento tem pouco peso no Balanço
Consolidado, dado que os vários projectos em
curso estão ainda numa fase muito inicial.
O Balanço do Brasil já tem contribuição
significativa para o Balanço Consolidado.
Apresenta uma Situação Líquida negativa que
é meramente contabilística e que resultou da re-
organização efectuada no fim de 2000. Nesta
reorganização, as participações financeiras nas
empresas brasileiras são vendidas a uma
sociedade holding que passará a ser cabeça
dessas participações. Essa venda foi realizada
a preços correspondentes aos valores de
mercados dos activos, gerando portanto mais-
-valias internas significativas que são anuladas
nas contas consolidadas. Em termos de balanço,
porém, o diferencial entre esse valor de
transacção e o valor contabilístico do activo,
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 61
gera um goodwill que é anulado em Reservas –
– é precisamente essa anulação que cria a
situação líquida negativa.
Relativamente à Prædium, a situação é
semelhante e tem origem também semelhante –
– resulta de troca de participações, a valores de
mercado, aquando da constituição da Prædium
como veículo que juntou os interesses no
negócio residencial da SONAE IMOBILIÁRIA e da
então Figest.
CONTA DE RESULTADOS 2000 1999
Centro Corporativo PTE 106 Eur 000’s PTE 106 Eur 000’s Var. %
Serviços Prestados 1.848 9.215 1.648 8.219 12%
Custos de Funcionamento 1.773 8.845 1.448 7.221 22%
Fornecimentos e Serviços Externos 1.062 5.296 838 4.178 27%
Custos com Pessoal 667 3.329 597 2.976 12%
Outros Custos 44 219 13 67 227%
Res. Operacional Bruto 74 371 200 999 –63%
Amortizações 154 768 163 814 –6%
Provisões 0 0 0 0
Res. Operacional Recorrente –80 –398 37 184 –316%
Res. Operacional Não Recorrente 0 2 7 38 –95%
Resultado Operacional –79 –396 44 220 –280%
Outros Proveitos / Custos Não Recorrentes 79 396 69 346 15%
Resultado Antes de Imposto 0 0 113 566 –100%
Imposto Sobre Rendimento 0 0 113 566 –100%
Resultado Líquido do Exercício 0 0 0 0
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 062
Brasil
Balanço 2000
PTE Milhões € Milhares
Imobilizado Líquido 7.193 35.880
Activo Corrente 3.581 17.860
Activo Líquido Total 10.774 53.741
Capitais Próprios –5.496 –27.412
Interesses Minoritários –139 –693
Situação Líquida –5.634 –28.104
Passivo de Longo Prazo 734 3.661
Suprimentos 13.578 67.727
Passivo de Curto Prazo 2.096 10.457
Passivo Total 16.408 81.845
SPEL – Parques de Estacionamento
Balanço 2000
PTE Milhões € Milhares
Imobilizado Líquido 628 3.130
Activo Corrente 218 1.090
Activo Líquido Total 846 4.220
Capitais Próprios 403 2.008
Interesses Minoritários 0 0
Situação Líquida 403 2.008
Passivo de Longo Prazo 166 827
Passivo de Curto Prazo 278 1.385
Passivo Total 443 2.212
Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal
CoimbraShopping, Coimbra, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 63
7 . O E u r o
7.1. Preparação para a Transição
Após a conclusão com sucesso dos projectos de
conformidade com o ano 2000 (Y2K), neste
exercício foram relançados os projectos de
mudança para o Euro, desenvolvidos desde
1998 nas principais empresas e negócios da
SONAE IMOBILIÁRIA.
A SONAE IMOBILIÁRIA participa a nível do Grupo
SONAE num projecto transversal, que
periodicamente desenvolve acções de
acompanhamento e facilita a troca de
informações e experiências entre as diferentes
equipas. O projecto é dotado de competências
próprias transversais ao nível das funções Fiscal,
Legal, Financeira, Comunicação, Auditoria e
Gestão de Risco, fazendo uso da intranet
corporativa do Grupo SONAE para repositório
e partilha de informação.
Várias acções foram desenvolvidas até ao
momento, salientando-se as acções de
preparação da mudança da moeda base e da
moeda de transacção nos processos e sistemas
de suporte aos negócios, e as acções de
comunicação com clientes e colaboradores.
Desde o mês de Janeiro de 2001, com
a antecipação de um ano em relação à data de
introdução da moeda física, as empresas da
SONAE IMOBILIÁRIA iniciaram o processamento
das remunerações em Euros, tendo sido esta
acção precedida de uma campanha de sensibilização
e informação junto dos colaboradores.
Do mesmo modo, as empresas da SONAE
IMOBILIÁRIA encontram-se preparadas e planeiam
efectuar a mudança da moeda base nos
processos e sistemas contabilísticos com data
de reporte a 1 de Janeiro de 2001.
No que respeita à moeda de transacção nos
processos de relação com empresas, bancos,
Estado e outras entidades, as empresas da
PRÆDIUM – Promoção Residencial
Balanço 2000
PTE Milhões € Milhares
Imobilizado Líquido 435 2.167
Activo Corrente 18.331 91.433
Activo Líquido Total 18.765 93.601
Capitais Próprios –1.356 –6.762
Interesses Minoritários 0 0
Situação Líquida –1.356 –6.762
Passivo de Longo Prazo 2.000 9.977
Suprimentos 9.414 46.957
Passivo de Curto Prazo 8.707 43.429
Passivo Total 20.121 100.363
GuimarãeShopping, Guimarães, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 064
SONAE IMOBILIÁRIA estão preparadas para
a mudança. Dada a ainda reduzida utilização do
Euro como moeda de transacção, o atraso
significativo da maioria dos operadores
económicos e das instituições públicas, quer em
Portugal quer nos restantes países da zona Euro,
e o princípio da “não proibição, não obrigação”
desta fase de transição, a concretização efectiva
da mudança da moeda de transacção depende
da preparação daquelas entidades e será
efectuada de forma gradual ao longo do ano
2001, evitando-se, em todo o caso, os riscos de
saturação e os sobrecustos da mudança no
último momento.
Nos processos de relação com clientes finais
encontram-se em curso planeadas acções de
preparação dos processos e sistemas para, de
forma antecipada e no momento em que
o mercado e os clientes estejam receptivos, se
efectuar a facturação total em Euros.
No negócio de Parques de Estacionamento, com
forte utilização de moeda física, foram estudadas
e encontram-se planeadas acções de
substituição da moeda nacional, de acordo com
o calendário oficial de disponibilização das notas
e moedas em Euros. Encontram-se igualmente
previstas acções de alteração dos equipamentos
e máquinas que utilizam moeda física.
Como forma de preparação para a mudança da
moeda e garantia da transparência dos
processos, foram realizadas e encontram-se
planeadas para 2001 acções de formação dos
colaboradores e campanhas de informação e
sensibilização dos clientes e lojistas.
De uma forma geral, pode concluir-se que o nível
de preparação e os projectos em curso e previstos
nas empresas da SONAE IMOBILIÁRIA, permitem
enfrentar com segurança e tranquilidade
o processo de mudança para o Euro.
7.2. No Capital Social da SONAE
IMOBILIÁRIA, S.G.P.S., S.A.
Já em 1999, ao abrigo do Art.o 17.o do Decreto-
-Lei 343/98, a SONAE IMOBILIÁRIA, S.G.P.S.,
S.A. procedeu à redenominação em Euros das
acções representativas do seu Capital Social,
utilizando o método padrão.
Assim, desde 1999 e após a já efectuada
incorporação no Capital Social de Reservas
Livres no montante de 15.194.250 Escudos
(75.788,60 Euros), o Capital Social da Empresa
cifra-se em 187.125.000 Euros, sendo o valor
nominal de cada uma das suas acções de
4,99 Euros.
8 . A c ç õ e s P r ó p r i a s D e t i d a s P e l a
S O N A E I M O B I L I Á R I A , S . G . P . S . , S . A .
Durante o ano de 2000 a Empresa não alienou
nem adquiriu acções próprias.
A SONAE IMOBILIÁRIA, S.G.P.S., S.A. detém
actualmente 49.386 acções próprias, sendo
os correspondentes dividendos acrescidos ao
montante de Reservas Livres.
9 . P r o p o s t a d e D i v i d e n d o s d o
C o n s e l h o d e A d m i n i s t r a ç ã o
O Conselho de Administração da SONAE
IMOBILIÁRIA, S.G.P.S., S.A. propôs à
Assembleia- -Geral da Empresa a atribuição
de um dividendo bruto de 0,20 Euros
(40,0964 Escudos) por acção, num total de
7,5 milhões de Euros (1.503.615.000
Escudos), correspondendo a um “pay-out”
de cerca de 30%.
ViaCatarina, Porto, Portugal
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 65
1 0 . O r g a n i z a ç ã o e R e c u r s o s
H u m a n o s
Não houve, em 2000, qualquer modificação na
composição do Conselho de Administração da
SONAE IMOBILIÁRIA. Este órgão é constituído por
7 elementos, dos quais três são não-executivos:
• Belmiro Mendes de Azevedo – Presidente Não-
-Executivo;
• Jeremy Henry Moore Newsum – Vogal Não-
-Executivo
• Neil Leslie Jones – Vogal Não-Executivo.
sendo os seguintes os membros executivos do
Conselho de Administração:
• Álvaro Portela – Presidente Executivo, que
acumula as responsabilidades directas nas áreas
de Expansão, Desenvolvimento, Concepção
e Arquitectura e ainda nas das Relações
Institucionais, Ambiente e Comunicação
Corporativa;
• João Pessoa Jorge – Vogal Executivo, tem
a responsabilidade de todas as actividades da
empresa no Brasil, onde reside;
• José Edmundo Figueiredo – Vogal executivo,
superintende ao pelouro financeiro, Controlo de
Gestão, Gestão de Activos e Legal, Fusões
e Aquisições;
• Pedro Caupers – Vogal Executivo, chefia todas
as Operações da Empresa, incluindo a Gestão
de Centros Comerciais, o Marketing
e a Comercialização e o sector Administrativo.
No final do ano, a SONAE IMOBILIÁRIA contava
com uma equipa de 486 colaboradores, dos quais
352 a trabalhar em Portugal. Destes, 236
trabalham para as Operações de Centros
Comerciais, 13 para a Prædium e 39 para a SPEL.
1 1 . P e r s p e c t i v a s
A SONAE IMOBILIÁRIA continuará o seu
posicionamento de especialista de Centros
Comerciais e de Lazer com uma perspectiva
integrada do negócio. A Europa continuará a ser
o seu mercado fundamental, nunca
representando menos de 80% do seu NAV.
Continuaremos concentrados nos mercados em
que já estamos presentes, desenvolvendo novos
projectos, mas também renovando e expandindo
projectos existentes, sempre com o objectivo de
conseguir produtos de qualidade e inovadores.
Estaremos atentos ao processo, em curso, de
consolidação do sector na Europa, no qual
queremos participar sempre que sejam
identificadas oportunidades que sirvam
a estratégia de negócio da Empresa.
O nosso objectivo de posicionar a SONAE
IMOBILIÁRIA como um dos líderes europeus de
Centros Comerciais e de Lazer.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 066
1 2 . N o t a s f i n a i s
O Conselho de Administração agradece a todos
os lojistas dos centros comerciais da SONAE
IMOBILIÁRIA, às entidades oficiais, instituições
financeiras e fornecedores todo o apoio
e confiança demonstrados.
Ao Revisor Oficial de Contas agradecemos a sua
cooperação no acompanhamento da actividade.
Aos nossos colaboradores queremos agradecer
o esforço efectuado no decorrer deste ano, bem
traduzido nos resultados alcançados pela SONAE
IMOBILIÁRIA.
Maia, 6 de Março de 2001
O Conselho de Administração
Belmiro Mendes de Azevedo
Presidente Não-Executivo
Jeremy Henry Moore Newsum
Vogal Não-Executivo
Neil Leslie Jones
Vogal Não-Executivo
Álvaro Carmona e Costa Portela
Presidente
João Gonçalo Sassetti Pessoa Jorge
Vogal
José Edmundo Medina Barroso de Figueiredo
Vogal
Pedro José D’Hommée Caupers
Vogal
Pedro Caupers
Belmiro de Azevedo
Jeremy Newsum
João Pessoa Jorge
Edmundo Figueiredo
José Quintela
Fernando Oliveira
Ana Guedes Oliveira
Adrian Ford
José Mena
Joaquim Pereira Mendes
Neil Jones
Álvaro Portela
S o n a e
I m o b i l i á r i a
Conselho de Administração
Administradores Não Executivos
Belmiro de Azevedo
Presidente
Jeremy Newsum
Neil Jones
Administradores Executivos
Alvaro Portela
Presidente Executivo
Expansão, Desenvolvimento, Concepção e Arquitectura
Relações Institucionais, Ambiente e Comunicação Corporativa
João Pessoa Jorge
Actividades no Brasil
Edmundo Figueiredo
Área Financeira, Controlo de Gestão, Gestão de Activos e Legal, Fusões e Aquisições
Pedro Caupers
Área de Operações, Gestão de Centros Comerciais, Marketing e Comercialização
Área Administrativa
Directores Séniors
José Quintela
Área de Desenvolvimento, Conceptual e Arquitectura
Fernando Oliveira
Área de Gestão de Projectos
José Falcão Mena
Área de Novos Negócios Iberia
Adrian Ford
Área de Novos Negócios Europa
Ana Guedes Oliveira
Área de Gestão de Activos
Joaquim Pereira Mendes
Área de Assuntos Legais, Fusões e Aquisições
II – Contas Consolidadas
C o n t a s C o n s o l i d a d a s 2 0 0 0
Activo
ImobilizadoImobilizações Incorpóreas
Despesas de InstalaçãoDespesas Investigação e DesenvolvimentoPropriedade Industrial e Outros DireitosDiferenças de Consolidação
Imobilizações CorpóreasTerrenos e Recursos NaturaisEdificios e Outras ConstruçõesEquipamento BásicoEquipamento de TransporteFerramentas e UtensíliosEquipamento AdministrativoOutras Imobilizações CorpóreasImobilizações em CursoAdiantam. por Conta de Imobiliz. Corpóreas
Investimentos FinanceirosPartes de Capital de Empresas AssociadasEmpréstimos a Empresas AssociadasTítulos e Outras Aplicações FinanceirasAdiant. p/ Conta Investimentos Financeiros
CirculanteExistências
Produtos e Trabalhos em CursoMercadorias
Dívidas de Terceiros – Médio e Longo PrazoClientes C/COutros Devedores
Dívidas de Terceiros – Curto PrazoClientes C/CClientes – Títulos a ReceberClientes de Cobrança DuvidosaEmpresas AssociadasAdiantam. a FornecedoresEstado e Outros Entes PúblicosOutros Devedores
Títulos NegociáveisOutros Títulos NegociáveisOutras Aplicações de Tesouraria
Depósitos Bancários e CaixaDepósitos BancáriosCaixa
Acréscimos e DiferimentosAcréscimos de ProveitosCustos Diferidos
Total de AmortizaçõesTotal de Provisões
Total do Activo
Activo
Líquido
205.64241.556
415.143
662.341
29.614.21965.545.4989.174.366
29.9188.794
309.856489.519
16.303.9331.364.502
122.840.605
127.2675.511.526
13.5205.652.313
9.961.6526.811.513
16.773.165
4.122180.073184.195
1.579.49342.6746.822
225.827238.343
1.574.6953.383.7797.051.633
1.749.3241.749.324
3.978.20525.856
4.004.061
1.642.3014.794.1466.436.447
165.354.084
Activo Bruto
807.32991.497
722.330425.181
2.046.337
29.614.21970.225.82114.321.070
41.49224.723
598.5281.134.883
16.303.9331.364.502
133.629.171
127.2675.511.526
13.5205.652.313
9.961.6526.811.513
16.773.165
4.122180.073184.195
1.598.38242.674
1.368.876225.827238.343
1.574.6953.407.7518.456.548
1.749.3241.749.324
3.978.20525.856
4.004.061
1.642.3014.794.1466.436.447
178.931.561
00.12.31
Amort. e
Provisões
601.68749.941
307.187425.181
1.383.996
4.680.3235.146.704
11.57415.929
288.672645.364
10.788.566
18.889
1.362.054
23.9721.404.915
12.172.5621.404.915
99.12.31
Activo
Líquido
307.863
474.368
782.231
23.108.89449.753.0597.374.756
8.3046.449
239.603439.523
3.589.4431.526.277
86.046.308
12.200.4373.250.6288.844.484
24.295.549
4.463.9076.785.842
11.249.749
138.713138.713
1.462.55636.65480.563
340.567117.157347.246688.884
3.073.626
169.0005.787.4695.956.469
5.852.96925.723
5.878.692
966.6443.926.4314.893.075
142.314.412
Activo
Líquido
1.025.739207.280
2.070.725
3.303.744
147.715.102326.939.56545.761.545
149.23043.864
1.545.5552.441.71181.323.6756.806.107612.726.354
634.80527.491.374
67.43728.193.616
49.688.51133.975.68483.664.195
20.560898.198918.758
7.878.478212.85734.028
1.126.4201.188.8507.854.54616.878.22135.173.400
8.725.5918.725.591
19.843.204128.969
19.972.173
8.191.76323.913.09932.104.862
824.782.693
Activo Bruto
4.026.940456.385
3.602.9672.120.794
10.207.086
147.715.102350.284.91871.433.196
206.961123.318
2.985.4455.660.773
81.323.6756.806.107
666.539.495
634.80527.491.374
67.43728.193.616
49.688.51133.975.68483.664.195
20.560898.198918.758
7.972.696212.857
6.827.9251.126.4201.188.8507.854.546
16.997.79142.181.085
8.725.5918.725.591
19.843.204128.969
19.972.173
8.191.76323.913.09932.104.862
892.506.861
00.12.31
Amort. e
Provisões
3.001.201249.105
1.532.2422.120.7946.903.342
23.345.35325.671.651
57.73179.454
1.439.8903.219.062
53.813.141
94.218
6.793.897
119.5707.007.685
60.716.4837.007.685
O Conselho de Administração
Balanço Consolidado
em 31 de Dezembro de 2000
99.12.31
Activo
Líquido
1.535.611
2.366.138
3.901.749
115.266.677248.167.21336.785.128
41.42132.167
1.195.1352.192.331
17.904.0667.613.038
429.197.176
60.795.02916.214.06144.116.098
121.185.687
22.265.87433.847.63756.113.511
691.895691.895
7.295.199182.829401.847
1.698.739584.377
1.732.0563.436.11815.331.165
842.96828.867.77429.710.742
29.194.486128.306
29.322.792
4.821.60019.584.95524.406.555
709.861.272
Milhares de Escudos Euros
Capital Próprio e Passivo
Capital PróprioCapitalAcções Próprias – Valor NominalAcções Próprias – Descontos e PrémiosDiferenças de ConsolidaçãoAjustamentos de Partes de Capital em Filiais e AssociadasReservas de ReavaliaçãoReservas
Reservas LegaisOutras Reservas
Resultado Líquido do Exercício
Total dos Capitais Próprios
Interesses Minoritários
PassivoProvisões Para Riscos e Encargos
Outras Provisões Para Riscos e Encargos
Dívidas a Terceiros – Médio e Longo PrazoEmpréstimos por Obrigações
Não ConvertíveisDívidas a Instituições de CréditoAdiantamentos por Conta de VendasFornecedores de Imobilizado – Títulos a PagarEmpresas AssociadasOutros Empréstimos ObtidosFornecedores de Imobilizado C/COutros Credores
Dívidas a Terceiros – Curto PrazoDívidas a Instituições de CréditoAdiantamentos por Conta de VendasFornecedores C/CFornecedores de Imobilizado – Títulos a PagarEmpresas AssociadasOutros Accionistas (Sócios)Adiantamentos de ClientesOutros Empréstimos ObtidosFornecedores de Imobilizado C/CEstado e Outros Entes PúblicosOutros Credores
Acréscimos e DiferimentosAcréscimos de CustosProveitos Diferidos
Total do Passivo
Total do Capital Próprio dos Interesses Minoritários e do Passivo
00.12.31
187.124.999–246.436–464.640
–14.398.255
28.888.189
3.423.30046.042.592
250.369.74925.642.871
276.012.620
8.178.989
71.07171.071
93.644.816189.569.214
223.56615.010.35010.191.6931.343.7811.031.913
311.015.333
54.628.88429.875.78416.171.312
223.5664.861.636
7.5492.549.496
58.08026.957.0639.059.0135.163.603
149.555.986
37.173.02342.775.67179.948.694
540.591.084
824.782.693
00.12.31
37.515.194–49.406–93.152
–2.886.591
5.791.562
686.3109.230.711
50.194.6285.140.934
55.335.562
1.639.740
14.24814.248
18.774.10038.005.215
44.8213.009.3052.043.251
269.404206.881
62.352.977
10.952.1085.989.5573.242.057
44.821974.671
1.513511.12811.644
5.404.4061.816.1691.035.209
29.983.283
7.452.5228.575.752
16.028.274
108.378.782
165.354.084
99.12.31
37.515.194–49.406–93.152
–3.123.448280.297
4.880.196
613.9777.002.116
47.025.7744.534.607
51.560.381
2.775.738
13.58413.584
19.524.10028.967.8353.281.964
8.721.1412.033.395
352.53062.880.965
672.632108.000
2.181.331
116.95614.916
204.59472.012
955.5191.409.8261.285.0627.020.848
11.960.8346.102.062
18.062.896
87.978.293
142.314.412
99.12.31
187.124.999–246.436–464.640
–15.579.6931.398.116
24.342.315
3.062.50434.926.407
234.563.57222.618.524
257.182.096
13.845.323
67.75667.756
97.385.800144.490.95416.370.367
43.500.86810.142.531
1.758.406313.648.926
3.355.075538.702
10.880.433
583.37474.398
1.020.511359.194
4.766.1097.032.1826.409.848
35.019.826
59.660.38830.436.95790.097.345
438.833.853
709.861.272
O Conselho de Administração
Balanço Consolidado
em 31 de Dezembro de 2000 Milhares de Escudos Euros
Custos e PerdasCusto das Mercad. Vendidas e das Matérias Consumidas
MercadoriasMatérias-Primas
Fornecimentos e Serviços Externos
Custos com o PessoalRemuneraçõesEncargos Sociais
PensõesOutros
Amortizações do Imobilizado Corpóreo e Incorpóreo Provisões
ImpostosOutros Custos Operacionais
(A)Amortizações e Provisões de Aplic. e Investimentos Financ.
Juros e Custos SimilaresRelativos a Empresas do Grupo e AssociadasOutros
(C)Perdas Relativas a Empresas AssociadasCustos e Perdas Extraordinárias
(E)Imposto Sobre o Rendimento do Exercício
(G)Interesses MinoritáriosResultado Consolidado Líquido do Exercício
Proveitos e Ganhos
VendasMercadorias
Prestação de Serviços
Variação da ProduçãoTrabalhos para a Própria EmpresaProveitos SuplementaresOutros Proveitos e Ganhos Operacionais
(B)Ganhos de Participações de Capital
Relativos a Empresas do Grupo e AssociadasRelativos a Outras Empresas
Rendim. de Títulos Negociáveis e de Outras Aplic. Financ.Relativos a Empresas do Grupo e AssociadasOutros
Outros Juros e Proveitos SimilaresRelativos a Empresas do Grupo e AssociadasOutros
(D)Ganhos Relativos a Empresas AssociadasProveitos e Ganhos Extraordinários
(F)Resumo
Resultados Operacionais: (B) – (A) =Resultados Financeiros: [(D) – (B)] – [(C) – (A)] = Resultados Correntes: (D) – (C) = Resultados Antes de Impostos: (F) – (E) = Result. Consol. com os Interes. Minorit. do Exerc.: (F) – (G) =
854.943
26.582.537
2.463.294
2.291.539
466.24532.658.558
1.844.06034.502.618
39.308406.609
34.948.5351.728.496
36.677.031543.137
4.534.60741.754.775
34.375.070
1.458.735243.079
1.606.59537.683.479
1.489.03639.172.5151.526.6611.055.599
41.754.775
5.024.921–355.024
4.669.8976.806.2405.077.744
2.454
27.348.025
3.425.609
3.385.787
1.193.72035.355.595
3.751.73639.107.331
1.011.16740.118.4982.221.524
42.340.0221.648
5.140.93447.482.604
35.742.526
5.497.745938.035
2.390.35144.568.657
1.795.56246.364.219
1.118.38547.482.604
9.213.062–1.956.1747.256.8887.364.1065.142.582
Demonstração Consolidada dos Resultados
por Naturezas do Exercício de 2000
854.943
2.045.883
417.4112.056.808
234.731
391.12275.123
268.4791.575.581
929.20433.445.866
808.349798.246
51.974
751.01450.139
431.500204.409
O Conselho de Administração
2.454
2.863.930
29.681531.998
3.147.875237.912
982.769210.951
62.5613.689.175
2.00035.740.526
833.4701.556.881
87.500
103.23199.103
1.241.057264.671
00.12.31 99.12.31
Milhares de Escudos
4.264.438
132.593.136
12.286.857
11.430.147
2.325.620162.900.198
9.198.135172.098.333
196.0672.028.157
174.322.5578.621.702
182.944.2592.709.156
22.618.524208.271.939
171.462.126
7.276.1401.212.473
8.013.659187.964.398
7.427.283195.391.681
7.614.9535.265.305
208.271.939
25.064.200–1.770.85223.293.34833.949.38225.327.680
12.241
136.411.374
17.086.864
16.888.236
5.954.250176.352.965
18.713.580195.066.545
5.043.680200.110.22511.080.915
211.191.1408.220
25.642.871236.842.231
178.282.968
27.422.6364.678.899
11.923.022222.307.525
8.956.225231.263.750
5.578.481236.842.231
45.954.560–9.757.35536.197.20536.732.00625.651.091
4.264.438
10.204.819
2.082.03810.259.3151.170.832
1.950.908374.712
1.339.1677.858.968
4.634.850166.827.276
4.032.0283.981.631
259.245
3.746.042250.094
2.152.3141.019.588
12.241
14.285.224
148.0462.653.59415.701.5341.186.702
4.902.0311.052.219
312.05318.401.527
9.976178.272.992
4.157.3317.765.691
436.448
514.914494.325
6.190.3651.320.173
00.12.31 99.12.31
Euros
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 75
Vendas e Prestações de ServiçosCusto das Vendas e das Prestações de ServiçosResultados BrutosOutros Proveitos e Ganhos OperacionaisCustos de DistribuiçãoCustos AdministrativosOutros Custos e Perdas OperacionaisResultados OperacionaisCusto Líquido de Financiamento.Ganhos (Perdas) em Filiais e AssociadasGanhos (Perdas) em Outros InvestimentosResultados Não Usuais ou Não FrequentesResultados CorrentesImposto sobre os Resultados CorrentesResultados Correntes após ImpostosInteresses MinoritáriosResultados ExtraordináriosImposto Sobre os Resultados ExtraordináriosResultados LíquidosResultados por Acção
00.12.31178.282.968
–130.887.73647.395.23213.453.811–2.076.336–7.863.155–4.180.010
46.729.542–11.708.198
1.261.0411.127
448.49436.732.006–11.080.91525.651.091
–8.22000
25.642.8710,6847
00.12.3135.742.526
–26.240.6359.501.8912.697.247–416.268
–1.576.421-838.017
9.368.432–2.347.283
252.816226
89.9157.364.106–2.221.5245.142.582
–1.64800
5.140.9340,1373
O Conselho de Administração
Demonstração consolidada dos Resultados
por funções do exercício de 2000 Milhares de Escudos Euros
N o t a i n t r o d u t ó r i a
O universo empresarial da SONAE IMOBILIÁRIA é composto em 31 de Dezembro de 2000 pela SONAE IMOBILIÁRIA,
S.G.P.S., S.A. e aproximadamente 100 empresas subsidiárias e associadas conforme indicado nas notas 1, 2, 4 e 5.
Os negócios do Grupo consistem no seguinte:
• Investimento em Centros Comerciais;
• Centros Comerciais no Brasil;
• Desenvolvimento de Centros Comerciais;
• Gestão de Centros Comerciais;
• Promoção Imobiliária de Habitação;
• Gestão de Parques de Estacionamento.
As demonstrações financeiras anexas foram preparadas de acordo com os princípios de contabilidade
geralmente aceites em Portugal e normas de consolidação estabelecidas pelo Decreto-Lei 238/91, de 2 de Julho.
As notas que se seguem respeitam a numeração definida no Plano Oficial de Contabilidade, sendo
apresentadas apenas as notas aplicáveis.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 77
S o n a e
I m o b i l i á r i a
S . G . P . S . , S . A .
A n e x o a o B a l a n ç o e à D e m o n s t r a ç ã O
d o s R e s u l t a d o s C o n s o l i d a d o s e m 3 1
d e D e z e m b r o d e 2 0 0 0
(Montantes expressos em milhares de Escudos e em Euros)
Firma Sede Social Percentagem do Capital Detido00.12.31 99.12.31
Empresa MãeSonae Imobiliária, S.G.P.S., S. A. Maia – –
FiliaisEmpresas de Investimento
9) AlgarveShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Lisboa 100% 100%5) Aveiria – Sociedade Imobiliária, S.A. Porto 100% 100%12) Caisgere, S.G.P.S., S.A. Lisboa 100% 100%
Datavénia – Gestão de Centros Comerciais, S.A. Maia 100% 100%Espimaia – Sociedade Imobiliária, S.A. Maia 100% 100%Fimaia – Serviços na Área Económica e Gestão de Invest., S.A. Maia 100% 100%
4) Fortuna del Piero, S.A. Madrid (Espanha) 60% –GuimarãeShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%
1) Imoitalie BV Amesterdão (Holanda) 100% –1) Imospain III BV Amesterdão (Holanda) 100% –1) Imospain V BV Amesterdão (Holanda) 100% –
Imovalue, BV Amesterdão (Holanda) 100% 100%Lisedi – Urbanização e Edifícios, S.A. Maia 100% 100%LouresShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%MaiaShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%Omala – Imobiliária e Gestão, S.A. Porto 100% 100%
2) Paracentro – Plan. Comerc.e Gestão de Centros Comerciais, S.A. Maia 100% 50%Parque de Famalicão – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%Plaza Mayor Parque de Ocio, S.A. Madrid (Espanha) 75% 100%Prediguarda – Sociedade Imobiliária, S.A. Maia 100% 100%RPU – Realizações e Planeamento Urbanístico, S.A. Maia 100% 100%
2) Sonae Germany, GmBH Dusseldorf (Alemanha) 100% 100%10) Sonae Imobiliária Assets, S.G.P.S., S.A. Porto 100% 100%
Teleporto – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%6) Vasco da Gama – Promoção de Centros Comerciais, S.A. Maia 100% 50%
Vilalambert – Sociedade Imobiliária, S.A. Maia 100% 100%
Empresas de GestãoColombogest & Gestão de Centros Comerciais, S.A. Lisboa 100% 100%Consultoria de Centros Comerciales, S.A. Madrid (Espanha) 60% 60%NorteShopping – Gestão de Centro Comercial, S.A. Porto 100% 100%Pridelease Investments Ltd. Cascais 100% 100%Sonae Imobiliária – Gestão, S.A. Lisboa 100% 100%
1) Sonae Imobiliária Property Management, S.G.P.S., S.A. Porto 100% –Vasco da Gama Dois Gest – Gestão de Centros Comerciais, S.A. Maia 100% 100%ViaCatarina Gest – Gestão de Centros Comerciais, S.A. Maia 100% 100%Empresas Proprietárias de Promoção Imobiliária de Habitação
2) Andar – Sociedade Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%Centro Residencial da Maia – Urbanismo, S.A. Porto 56% 56%
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 078
1 . E m p r e s a s I n c l u í d a s n a C o n s o l i d a ç ã o
As empresas incluídas na consolidação pelo método integral são as seguintes:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 79
Firma Sede Social Percentagem do Capital Detido00.12.31 99.12.31
Country Club da Maia – Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%Empreendimentos Imobiliários da Quinta da Azenha, S.A. Maia 56% 56%Imoclub – Serviços Imobiliários, S.A. Matosinhos 56% 56%Imohora – Imobiliária, S.A. Matosinhos 56% 56%Imohotel – Empreendimentos Turísticos Imobiliários, S.A. Matosinhos 56% 56%Imosedas – Imobiliária e Serviços, S.A. Matosinhos 56% 56%Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A. Porto 56% 56%
7) Prædium II – Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%2) 8) Prædium III – Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%
Prédios Privados Imobiliária, S.A. Matosinhos 56% 56%Predisedas – Predial das Sedas, S.A. Matosinhos 56% 56%Promosedas – Promoção Imobiliária, S.A. Matosinhos 56% 56%Torre São Gabriel – Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%Torre São Rafael – Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%Urbisedas – Imobiliária das Sedas, S.A. Matosinhos 56% 56%
Empresas de Desenvolvimento11) GreenShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% 100%1) Sonae Imobiliária Development, S.G.P.S., S. A. Porto 100% –3) Sonae West Shopping AG Dusseldorf (Alemanha) 75,1% –
Empresas no Brasil1) Gal Park BV Amesterdão (Holanda) 100% –1) Imospain IV BV Amesterdão (Holanda) 100% –
Parque Dom Pedro Shopping, S.A. São Paulo (Brasil) 94% 90%Sonaeimo – Empreendimentos Comerciais, S.A. São Paulo (Brasil) 100% 100%
1) Sunlet BV Amesterdão (Holanda) 100% –
1) Filiais constituídas em 2000;
2) Filiais excluídas da consolidação no exercício findo em 31 de Dezembro de 1999 por não serem materialmente relevantes;
3) Filial adquirida em Março de 2000;
4) Filial adquirida em Novembro de 2000;
5) Filial alienada em Dezembro de 2000;
6) Filial incluída no exercício findo em 31 de Dezembro de 1999 pelo método de equivalência patrimonial, passando no exercício de 2000
a ser incluída pelo método proporcional até 30 de Junho de 2000, data em que foram adquiridos os restantes 50%, pasando a ser incluída
pelo método integral;
7) Ex – Ouro Foz – Imobiliária, S.A.;
8) Ex – Main Land – Imobiliária, S.A.;
9) Ex – Guia Parque – Comércio e Operações Imobiliárias, S.A.;
10) Ex – Sonae Imobiliária Serviços, S.A.;
11) Ex – Algarveshopping – Sociedade de Centros Comerciais, S.A.;
12) Ex – Japeth, S.G.P.S. Unipessoal, Limitada.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 080
2 . E m p r e s a s E x c l u í d a s d a C o n s o l i d a ç ã o
As empresas excluídas da consolidação, por não serem materialmente relevantes conforme definido no n.o 1
do art.o 4.o do Decreto-Lei 238/91 de 2 de Julho, são as seguintes:
Firma Sede Social Percentagem do Capital Detido00.12.31 99.12.31
Gaiaproject – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 56% 56%
1) Gal Park, S.A. Madrid (Espanha) 100% –
1) Ground – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 100% –
1) Imogermany BV Amsterdão (Holanda) 100% –
1) Imogreece III BV Amsterdão (Holanda) 50% –
1) Imospain BV Amsterdão (Holanda) 100% –
1) Imospain II BV Amsterdão (Holanda) 100% –
1) Imospain VI BV Amsterdão (Holanda) 100% –
1) Imospain VII BV Amsterdão (Holanda) 100% –
1) Inmo Development & Investment, S.A. 100% –
1) Inmo Project, GmBH 100% –
Martimope – Sociedade Imobiliária, S.A. Maia 56% 56%
1) Parque Alegre – Empreendimentos Comerciais, Lda. São Paulo (Brasil) 90% –
1) Parque Jóquei – Empreendimentos Comerciais, Lda. São Paulo (Brasil) 90% –
1) Proyecto Park, S.A. Madrid (Espanha) 100% –
1) Proyecto Shopping 2001, S.A. Madrid (Espanha) 100% 100%
SM (Cayman) INS Cayman 50% 25%
1) Sonae Imobiliária e Serviços II, S.A. Porto 100% –
1) Sonae Imobiliária Itália Srl Sondrio (Itália) 100% –
Torre Colombo Ocidente – Imobiliária, S.A. Porto 50% 50%
Torre Colombo Oriente – Imobiliária, S.A. Porto 50% 50%
1) Transalproject 2000 Srl Sondrio (Itália) 100% –
1) Filiais constituídas em 2000.
Firma Sede Social Percentagem do Capital Detido
00.12.31 99.12.31
1) Grupo Lar Parque Principado, SL Madrid (Espanha) 25% –
Sonaegest – Soc. Gestora de Fundos de Investimento, S.A. Maia 20% 20%
1) Filial adquirida em 2000.
4 . E m p r e s a s A s s o c i a d a s M a t e r i a l m e n t e I r r e l e v a n t e s
As empresas associadas não contabilizadas pelo método de equivalência patrimonial por não serem
materialmente relevantes conforme definido no n.o 1 do art.o 4.o do Decreto-Lei n.o 238/91 de 2 de Julho,
são as seguintes:
5 . E m p r e s a s C o n s o l i d a d a s P e l o M é t o d o P r o p o r c i o n a l
As empresas associadas, contabilizadas pelo método proporcional conforme definido no n.o 13.5 das
normas de consolidação de contas estabelecidas pelo Decreto-Lei 238/91 de 2 de Julho e mencionado
na Nota 14, são as seguintes:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 81
Firma Sede Social Percentagem do Capital Detido
00.12.31 99.12.31
Parques de Estacionamento
3) SPEL – Sociedade de Parques de Estacionamento, S.A. Porto 50% 50%
Empresas de Investimento
2) Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A. Lisboa 50% 50%
4) Grama – Grandes Armazéns, S.A. Matosinhos 50% 50%
3) Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A. Porto 50% 50%
4) Imogreece, BV Amesterdão (Holanda) 50% 50%
4) Imogreece II, BV Amesterdão (Holanda) 50% 50%
3) MadeiraShopping – Sociedade de Centros Comerciais, S.A. Funchal 50% 50%
3) Omne – Sociedade Gestora de Participações Sociais, S.A. Maia 50% 50%
4) Sintra Retail Park – Parques Comerciais, S.A. Maia 50% 50%
3) SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Lisboa 50% 50%
1) Sóguia – Sociedade Imobiliária, S.A. Porto 50% –
4) Sonae Charagionis Services, S.A. Atenas (Grécia) 50% 50%
2) ViaCatarina – Empreendimentos Imobiliários, S.A. Maia 50% 50%
Empresas no Brasil
2) Sonae Enplanta, S.A. São Paulo (Brasil) 50% 50%
2) Unishopping Administradora, Lda. São Paulo (Brasil) 50% 50%
1) Unishopping Consultoria, Lda. São Paulo (Brasil) 50% –
1) Filiais constituídas em 2000;
2) Filiais incluídas no exercício findo em 31 de Dezembro de 1999 pelo método de equivalência patrimonial, passando a partir do exercício
de 2000 a serem incluídas pelo método proporcional;
3) Filiais incluídas no exercício findo em 31 de Dezembro de 1999 pelo método integral, passando a partir do exercício de 2000 a serem
incluídas pelo método proporcional;
4) Filiais excluídas no exercício findo em 31 de Dezembro de 1999 por não serem materialmente relevantes.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 082
Filial
Positivas Relevadas nos Capitais PrópriosAlgarveShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A.Caisgere, S.G.P.S., S.A.Centro Residencial da Maia, S.A.Consultoria de Centros Comerciales, S.A.Fimaia – Serviços na Área Económica e Gestão de Invest., S.A.Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A.Omala – Imobiliária e Gestão, S.A.Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.Sonae Enplanta, S.A.Sonae Imobiliária Assets, S.G.P.S., S.A.SPEL – Soc. Parques de Estacionamento, S.A.ViaCatarina – Empreendimentos Imobiliários, S.A.Vilalambert – Sociedade Imobiliária, S.A.Outras
NegativasEmpreendimentos Imobiliários Colombo, S.A.Empreendimentos Imobiliários Quinta da Azenha, S.A.
00.12.31
6.755.501510.446
1.968.545351.807313.44273.371
354.049348.418704.053952.300282.345837.87731.51615.60711.725
3.868.910443.42932.439
99.12.31
6.762.355510.446
1.968.545351.807304.37873.371
354.049348.418704.053965.500282.345837.87731.51615.60714.443
3.638.907443.42932.439
7 . N ú m e r o M é d i o d e P e s s o a s a o S e r v i ç o d a S o c i e d a d e
O número médio de trabalhadores ao serviço, durante o período, das empresas incluídas na consolidação
pode ser analisado como segue:
Por Actividade Por Categoria
Investimento em Centros Comerciais 60 Pessoal Administrativo 267
Centros Comerciais no Brasil 83 Quadro 144
Gestão de Centros Comerciais 251 Técnicos 40
Promoção Imobiliária de Habitação 13 Directos 4
Desenvolvimento de Centros Comerciais 9
Gestão de Parques de Estacionamento 39
Total 455 Total 455
9 . A f a s t a m e n t o à s N o r m a s d e C o n s o l i d a ç ã o
Foi política do Grupo até 31 de Dezembro de 1999 efectuar o reconhecimento total das diferenças de
consolidação positivas directamente nos capitais próprios; esta política decorreu de questões relacionadas com
dificuldades na afectação do justo valor às aquisições efectuadas.
1 0 . D i f e r e n ç a s d e C o n s o l i d a ç ã o
As diferenças de consolidação foram calculadas com base na diferença entre o custo de aquisição e a
proporção dos capitais próprios das empresas na data de aquisição.
As diferenças de consolidação negativas e positivas, apuradas até 31 de Dezembro de 1999, encontram-se
relevadas pelo seu valor líquido nos capitais próprios; a composição das diferenças de consolidação é a seguinte:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 83
1 4 . C o m p a r a b i l i d a d e d a s D e m o n s t r a ç õ e s F i n a n c e i r a s
Comentário às Contas Cujo Conteúdo Não É Comparável com o do Exercicio Anterior
O Grupo decidiu, a partir do exercício de 2000, consolidar as suas contas na seguinte base:
– Empresas onde detenha mais de 50%, através de consolidação integral;
– Empresas onde detenha 50%, através de consolidação proporcional.
Esta mudança de métodos de consolidação teve por base duas razões essenciais. Em primeiro lugar, o
Grupo reanalisou os termos concretos em que se desenrola a gestão operativa dos centros comerciais
detidos em parceria a 50% com outros investidores. A conclusão a que se chegou na análise, a uma
experiência de vários anos, é que a gestão caracteriza-se por ser conjunta; para as questões de negócio
verdadeiramente importantes, os acordos entre os accionistas prevêem geralmente que uma decisão tenha
de ter aprovação dos dois sócios. Em segundo lugar, o Grupo considera que este novo quadro de
consolidação aumenta significativamente a clareza das contas publicadas.
Dada esta mudança de métodos de consolidação, as demonstrações financeiras a 31 de Dezembro de 2000 e
as de 31 de Dezembro de 1999 não são comparáveis.
Alterações no Perímetro de Consolidação
As alterações ocorridas no período, relativamente à composição do conjunto das empresas incluídas na
consolidação, conforme definido no n.o 13.2.4 das normas de consolidação estabelecidas pelo Decreto-
-Lei 238/91 de 2 de Julho, são as seguintes:
Filial
Espimaia – Sociedade Imobiliária, S.A.Paracentro – Plan.Comerc. e Gestão de Centros Comerciais, S.A.Pridelease Investments, Ltd.SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A.Teleporto – Empreendimentos Imobiliários, S.A.Vasco da Gama – Promoção de Centros Comerciais, S.A.Outras
Diferenças de Consolidação Líquidas
00.12.31
26.11412.8037.334
495.9482.624.903
218.1777.763
2.886.591
99.12.31
26.114
7.334495.948
2.624.903
8.740
3.123.448
Filial
Positivas Relevadas no ActivoGrama – Grandes Armazéns, S.A.
00.12.31
425.181
As diferenças de consolidação positivas apuradas no exercício de 2000, aparecem relevadas no activo e a
sua composição é a seguinte:
Empresas incluídas em 31 de Dezembro de 2000 pelo método integral e que tinham sido excluídas a
31 de Dezembro de 1999 por imaterialidade:
• Andar – Sociedade Imobiliária, S.A.;
• Paracentro – Plan. Comerc. e Gestão de Centros Comerciais, S.A.;
• Prædium III – Imobiliária, S.A.;
• Sonae Germany, GmBH.
Empresas excluídas pelo método integral em 31 de Dezembro de 2000 por alienação:
• Aveiria – Sociedade Imobiliária, S.A.
Empresas incluídas pelo método integral em 31 de Dezembro de 2000 por aquisição:
• Fortuna del Piero, S.A.;
• Sonae West Shopping, AG.
Empresas incluídas em 31 de Dezembro de 2000 pelo método integral e que tinham sido incluídas a 31 de
Dezembro de 1999 pelo método de equivalência:
• Vasco da Gama – Promoção de Centros Comerciais, S.A.
Empresas incluídas pelo método proporcional em 31 de Dezembro de 2000 e que tinham sido incluídas a
31 de Dezembro de 1999 pelo método integral:
• Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A.;
• MadeiraShopping – Sociedade de Centros Comerciais, S.A.;
• Omne – Sociedade Gestora de Participações Sociais, S.A.;
• SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A.;
• SPEL – Sociedade de Parques de Estacionamento, S.A.
Empresas incluídas pelo método proporcional em 31 de Dezembro de 2000 e que tinham sido incluídas a
31 de Dezembro de 1999 pelo método de equivalência patrimonial:
• Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A.;
• Sonae Enplanta, S.A.;
• Unishopping Administradora, Lda.
• Viacatarina – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Empresas incluídas pelo método proporcional em 31 de Dezembro de 2000 e que tinham sido excluídas a 31 de
Dezembro de 1999 por imaterialidade:
• Grama – Grandes Armazéns, S.A.;
• Imogreece, BV;
• Imogreece II, BV;
• Sintra Retail Park – Parques Comerciais, S.A.;
• Sonae Charagionis Services, S.A.
Empresas incluídas pelo método proporcional em 31 de Dezembro de 2000 por constituição:
• Unishopping Consultoria, Lda.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 084
A quantificação do efeito das alterações acima descritas, nas demonstrações financeiras consolidadas a
31 de Dezembro de 2000, é a seguinte:
Não foi criada qualquer provisão para fazer face a eventuais riscos relacionados com eventos/ /diferendos para
os quais foram prestadas garantias, por ser entendimento da Administração que da resolução dos referidos
eventos/ /diferendos não resultarão quaisquer passivos para o Grupo.
23. Bases de Apresentação e Principais Critérios Valorimétricos Utilizados
Bases de Apresentação
As demonstrações financeiras consolidadas foram preparadas ao custo histórico, modificado por
reavaliações legais ou económicas de imobilizações corpóreas específicas, e com base no princípio
da continuidade das operações, a partir dos livros e registos contabilísticos das empresas incluídas
na consolidação (notas 1 e 5), mantidos de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites
em Portugal.
15. Critérios Valorimétricos Diferentes dos Fixados para a Consolidação
Foram utilizados, em exercícios anteriores, critérios de valorimetria diferentes dos fixados para a consolidação
conforme indicado na Nota 23.
2 2 . R e s p o n s a b i l i d a d e s p o r G a r a n t i a s P r e s t a d a s
A 31 de Dezembro de 1999, as responsabilidades das empresas incluídas na consolidação por garantias
prestadas podem ser apresentadas como segue:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 85
Rubricas Milhares de Escudos Euros
Total dos Proveitos 2.545.565 12.697.225
Total do Activo (1) 1.961.175 9.782.300
Total do Passivo 2.348.240 11.712.972
(1) A principal componente deste efeito é o imobilizado líquido das amortizações acumuladas, conforme detalhado na Nota 27.
Milhares de Escudos Euros
Garantias 1.343.627 6.701.983
Hipotecas 10.143.825 50.597.186
Penhores 23.830.031 118.863.693
Outras 33.680 167.995
Princípios de Consolidação
As contas consolidadas incluem a sociedade mãe e todas as suas filiais referidas nas notas 1 e 5. Os resultados
das filiais adquiridas ou vendidas durante o período estão incluídas nas demonstrações de resultados desde a
data da sua aquisição ou até à data da sua venda. As transacções, os saldos e os dividendos distribuídos entre
empresas do Grupo foram eliminados. O valor correspondente à participação de terceiros nas empresas
subsidiárias, mencionadas na nota 1, é apresentado no balanço consolidado na rubrica de interesses
minoritários. Os interesses minoritários sobre o resultado líquido das filiais consolidadas, mencionadas na nota 1,
são identificados e ajustados por dedução ao resultado do Grupo e inscrito na demonstração de resultados
consolidados na rubrica interesses minoritários.
Os investimentos financeiros em filiais excluídas da consolidação e associadas consideradas materialmente
irrelevantes (notas 2 e 4) foram valorizados ao custo de aquisição.
Derrogação aos Princípios Contabilisticos
Para se obter a necessária imagem verdadeira e apropriada da situação financeira e dos resultados das
empresas incluídas na consolidação, foram efectuadas, em exercícios anteriores, reavaliações dos activos
imobiliários de 4 empresas (Projectos GaiaShopping, CascaiShopping, NorteShopping e Colombo) com base em
avaliações efectuadas por avaliadores independentes. Essas avaliações foram efectuadas em consequência
da significativa diferença entre o custo de aquisição e os valores atribuíveis aos terrenos e edifícios considerando
os projectos aprovados. As imobilizações corpóreas consideradas no balanço incluem uma componente
dessas reavaliações no montante de 22.428.397 milhares de escudos (111.872.372 Euros).
Principais Critérios Valorimétricos
Os principais critérios valorimétricos utilizados na preparação das demonstrações financeiras consolidadas
foram os seguintes:
a) Activo Imobilizado Incorpóreo
As imobilizações incorpóreas são apresentadas ao custo deduzido das amortizações acumuladas e
consistem essencialmente em despesas de constituição, de aumento de capital das sociedades, outros
direitos e as diferenças de consolidação positivas.
b) Activo Imobilizado Corpóreo
As imobilizações corpóreas estão apresentadas pelo custo histórico e pelos valores resultantes das reavaliações
efectuadas em 1988, 1989, 1990, 1991, 1992, 1998 e 1999, deduzidos das amortizações acumuladas.
São capitalizados os encargos financeiros relativos aos empréstimos bancários e aos empréstimos obtidos
de empresas do Grupo destinados ao financiamento das imobilizações e os custos directos e indirectos
incorridos durante a fase de construção. O Grupo considera terminada a construção aquando da abertura
dos centros comerciais ao público.
Fazem parte do imobilizado corpóreo os custos incorridos com a construção de infra-estruturas de
acessos aos centros comerciais e que posteriormente são cedidos às respectivas Câmaras Municipais.
As amortizações são calculadas pelo método das quotas constantes em conformidade com o período de
vida útil estimado para cada grupo de bens. Os encargos financeiros e os demais encargos gerais
capitalizados são amortizados na mesma base dos correspondentes bens.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 086
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 87
As taxas de amortização correspondem aos seguintes períodos de vida útil estimada:
Anos
Edifícios e Outras Construções 50
Equipamento Básico 10
Equipamento de Transporte 5
Ferramentas e Utensílios 4
Equipamento Administrativo 10
Outras Imobilizações Corpóreas 5
As despesas correntes com reparações e manutenção de imobilizado são consideradas como custo no ano
em que ocorrem. Todas as aquisições e beneficiações de montante significativo são capitalizadas e amortizadas
de acordo com a vida útil dos correspondentes bens.
c) Existências
As existências são apresentadas ao mais baixo dos preços de custo, incluindo o imposto sobre o valor
acrescentado (IVA) quando não é recuperado, e valor líquido de realização. O valor das existências para
desenvolvimento e venda, inclui todos os custos directos e indirectos capitalizados durante a fase de
desenvolvimento dos projectos.
d) Proveitos Diferidos
Estão incluídas nesta rubrica rendas recebidas antecipadamente e direitos de ingresso recebidos dos
lojistas que são transferidos para resultados durante o período de vigência dos contratos respectivos.
e) Estimativa para Impostos Sobre os Lucros
A estimativa para impostos sobre os lucros é calculada por cada uma das empresas englobadas na consolidação,
com base na estimativa da respectiva matéria colectável em sede do imposto sobre o rendimento.
A economia de imposto, que resulta da consolidação fiscal do exercício anterior, encontra--se registada em
resultados extraordinários.
O Grupo regista impostos diferidos decorrentes de diferenças temporais entre o momento do reconhecimento
de custos e proveitos para fins fiscais e para fins económicos, nomeadamente reservas de reavaliação,
reinvestimento e leasing.
São também calculados impostos diferidos decorrentes do processo de uniformização de cálculo das amortizações
ao nível do consolidado.
f) Reconhecimento de Custos e Proveitos
Os custos e proveitos são reconhecidos no exercício a que respeitam.
g) Provisão Para Créditos de Cobrança Duvidosa
A provisão para créditos de cobrança duvidosa é calculada com base em dados históricos relativamente às
cobranças e avaliada com base na situação actual dos saldos existentes no balanço.
h) Trabalhos Para a Própria Empresa
Os trabalhos para a própria empresa incluem custos incorridos pelo Grupo que foram capitalizados.
i) Custos Diferidos
Os custos incorridos com a promoção dos centros comerciais até à sua abertura são diferidos e transferidos
para resultados durante o período de vigência dos contratos com os lojistas.
j) Créditos e Débitos em Moedas Estrangeiras
Os activos e passivos denominados em moedas estrangeiras são convertidos em Escudos às taxas de câmbio
em vigor no final do período.
Os resultados das filiais e associadas estrangeiras são convertidos à taxa de câmbio do final do período. As
diferenças ocorridas na conversão dos capitais próprios iniciais das filiais e associadas são registadas na
rubrica de outras reservas.
2 4 . C o t a ç õ e s U t i l i z a d a s P a r a Conversão em Moeda Por tuguesa
As cotações utilizadas para conversão em moeda portuguesa das contas das filiais e associadas estrangeiras
foram as seguintes:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 088
Activo Bruto
Rubricas
Imobilizações Incorpóreas
Despesas de Instalação
Despesas Investigação e Desenv.
Propriedade Industrial e Outros Direitos
Diferenças de Consolidação (b)
Imobilizações Corporeas
Terrenos e Recursos Naturais
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Alienações
11.396
11.396
14.357
63.770
26.228
2.673
Transferênciase Abates
–519.709
–8.144
–527.853
623.279
1.706.652
143.094
7.958
Saldo Final00.12.31
807.329
91.497
722.330
425.181
2.046.337
29.614.219
70.225.821
14.321.070
41.492
Aumentos
6.690
43.343
51.715
425.181
526.929
2.018.826
2.622.432
60.118
22.319
Alteração dePerímetro (a)
–454.445
1.102
–453.343
4.622.987
13.976.658
2.878.336
4.534
Saldo Inicial99.12.31
1.774.793
48.154
689.053
2.512.000
23.108.895
52.795.686
11.265.750
9.354
Reavaliação(c)
–745.411
–811.837
Milhares de Escudos
00.12.31 99.12.31
Dracma 0,58836 –
Florim Holandês 90,976 90,976
Marco Alemão 102,505 102,505
Peseta 1,205 1,205
Real 110,464 111,646
Euro 200,482 200,482
2 5 . D e s p e s a s d e I n s t a l a ç ã o e I n v e s t i g a ç ã o
O valor da rubrica de despesas de instalação diz respeito a despesas de constituição e de aumento de
capital das sociedades.
2 7 . M o v i m e n t o s n a s R u b r i c a s d o A c t i v o I m o b i l i z a d o
Os movimentos ocorridos durante o exercício, nas rubricas do activo imobilizado constantes do balanço e nas
respectivas amortizações e provisões podem ser resumidos como segue:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 89
Rubricas
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Imobilizacões em Curso Corpóreas
Adiantamentos por Conta Imob. Corp.
Investimentos Financeiros:
Partes de Capital em Emp. Associadas
Empréstimos a Empresas Associadas
Títulos e Outras Aplicações Financeiras
Adiantamentos por Conta Inves. Finan.
Alienações
53.081
4.993
828
165.930
Transferênciase Abates
20.175
–7.307
–2.308.747
–443.685
–258.581
Saldo Final00.12.31
24.723
598.528
1.134.883
16.303.933
1.364.502
133.629.171
127.267
5.511.526
13.520
5.562.31
Aumentos
6.801
136.822
7.545
15.336.563
174.000
20.385.426
57.377
697.954
13.520
768.851
Alteração dePerímetro (a)
707
19.020
299.560
–308.332
108.738
21.602.208
–12.130.547
1.562.944
–8.844.484
19.412.087
Saldo Inicial99.12.31
17.215
475.592
835.085
3.589.442
1.526.277
93.623.296
12.200.437
3.250.628
8.844.484
24.295.549
Reavaliação(c)
–1.557.248
Milhares de Escudos
Activo Bruto
Rubricas
Imobilizações Incorpóreas
Despesas de Instalação
Despesas Investigação e Desenv.
Propriedade Industrial e Outros Direitos
Adiantamentos por Contas Imob. Corp.
Imobilizações Corpóreas
Terrenos e Recursos Naturais
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Imobilizações em Curso Corpóreas
Adiantamentos por Conta Imob. Corp.
Investimentos financeiros
Partes de capital em emp.associadas
Empréstimos a empresas associadas
Titulos e outras aplicações financeiras
Adiantamentos por Conta Inves.Finan.
Alienações
56.843
56.843
71.612
318.083
130.825
13.333
264.767
24.905
4.130
827.655
Transferênciase Abates
–2.592.298
–40.622
–2.632.920
3.108.902
8.512.743
713.751
39.694
100.633
–36.446
–11.515.981
–2.213.092
–1.289.796
Saldo Final00.12.31
4.026.940
456.385
3.602.967
2.120.794
10.207.086
147.715.102
350.284.918
71.433.196
206.961
123.318
2.985.445
5.660.773
81.323.675
6.806.107
666.539.495
634.805
27.491.374
67.437
28.193.616
Aumentos
33.370
216.194
257.953
2.120.794
2.628.311
10.069.862
13.080.636
299.867
111.327
33.923
682.465
37.634
76.498.454
867.908
101.682.076
286.195
3.481.381
67.437
3.835.013
Alteração dePerímetro (a)
–2.266.762
5.497
–2.261.265
23.059.362
69.715.276
14.357.079
22.615
3.527
94.871
1.494.199
–1.537.954
542.383
107.751.358
–60.506.913
7.795.929
–44.116.100
–96.827.084
Saldo Inicial99.12.31
8.852.630
240.191
3.436.982
12.529.803
115.266.682
263.343.772
56.193.324
46.658
85.868
2.372.243
4.165.386
17.904.061
7.613.038
466.991.032
60.855.523
16.214.064
44.116.100
121.185.687
Reavaliação(b)
–3.718.094
–4.049.426
–7.767.520
Euros
a) Inclui:
– Os efeitos resultantes da alteração do método de consolidação integral para o proporcional no montante de –27.158.755 milhares de Escudos ( –135.467.299 Euros)
– Os efeitos resultantes da alteração do método de equivalência patrimonial para o proporcional no montante de +19.325.559 milhares de escudos (+96.395.482 Euros),
– Os efeitos resultantes da alteração do método de equivalência patrimonial para o integral no montante de +8.662.382 milhares de escudos (+43.207.779 Euros),
– O valor de entrada de empresas por alteração de materialidade no montante de +908.955 milhares de escudos (+4.533.848 Euros), e
– O valor de saída de empresas por alienação no montante de –1.363 milhares de escudos (–6.799 Euros).
b) O montante de 425.181 milhares de Escudos (2.120.794 Euros) registado na rubrica de diferenças de consolidação respeita à diferença de compra positiva calculada em 31 de
Dezembro de 2000 relativamente à subsidiária Grama – Grandes Armazéns, S.A. tendo em consideração a sua inclusão no perímetro de consolidação no exercício findo naquela data.
A referida diferença de compra, a qual foi reportada a 31 de Dezembro de 1998 (data de aquisição) foi totalmente amortizada no exercício de 2000 por contrapartida da rubrica de
outras reservas, tendo em consideração a data de aquisição dessa subsidiária e a inexistência de expectativas de recuperação desse activo.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 090
a) Inclui:
– Os efeitos resultantes da alteração do método de consolidação integral para o proporcional no montante de –2.922.686 milhares de Escudos, (-–14.578.296 Euros);
– Os efeitos resultantes da alteração do método de equivalência patrimonial para o proporcional no montante de +2.365.911 milhares de Escudos, (+11.801.114 Euros),
– Os efeitos resultantes da alteração do método de equivalência patrimonial para o integral no montante de +383.5440 milhares de Escudos, (+1.913.109 Euros),
– O valor de entrada de empresas por alteração de materialidade no montante de +16.582 milhares de Escudos (+82.711 Euros), e
– O valor de saída de empresas por alienação no montante de –1.363 milhares de Escudos ( –6.799 Euros).
Amortizações e Provisões
Rubricas
Imobilizações Incorpóreas
Despesas de Instalação
Despesas Investigacao e Desenvolvimento
Propriedade Industrial e Outros Direitos
Diferenças de Consolidação
Imobilizações Corpóreas
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Regularizações
–526.605
2.211
–524.394
39.982
–2.550
2.156
–26.479
–6.289
6.820
Saldo Final00.12.31
601.687
49.941
307.187
425.181
1.383.996
4.680.323
5.146.704
11.574
15.929
288.672
645.364
10.788.566
Reforço
109.736
1.787
89.909
425.181
626.613
1.303.028
1.374.974
5.076
4.929
69.492
188.944
2.946.443
Alteração dePerímetro (a)
–448.373
382
–447.991
327.160
–116.714
3.293
234
9.670
67.147
290.790
Saldo Inicial99.12.31
1.466.929
48.154
214.685
1.729.768
3.042.627
3.890.994
1.049
10.766
235.989
395.562
7.576.987
Reavaliação
–32.474
–32.474
Milhares de Escudos
Amortizações e Provisões
Rubricas
Imobilizações Incorpóreas
Despesas de Instalação
Despesas Investigacao e Desenvolvimento
Propriedade Industrial e Outros Direitos
Diferenças de Consolidação
Imobilizações Corpóreas
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Regularizações
–2.626.696
11.029
–2.615.667
199.431
–12.719
10.755
–132.077
–31.369
34.021
Saldo Final00.12.31
3.001.201
249.105
1.532.242
2.120.794
6.903.342
23.345.353
25.671.651
57.731
79.454
1.439.890
3.219.062
53.813.141
Reforço
547.361
8.914
448.464
2.120.794
3.125.533
6.499.476
6.858.341
25.319
24.586
346.625
942.448
14.696.795
Alteração dePerímetro (a)
–2.236.475
1.905
–2.234.570
1.631.867
–582.167
16.425
1.167
48.234
334.928
1.450.454
Saldo Inicial99.12.31
7.317.011
240.191
1.070.844
8.628.046
15.176.559
19.408.196
5.232
53.701
1.177.108
1.973.055
37.793.851
Reavaliação
–161.980
–161.980
Euros
c) Os montantes de 745.411 milhares de Escudos (3.718.094 Euros) e 811.837 milhares de Escudos (4.049.426 Euros) registados no decurso do exercício findo em 31 de Dezembro
de 2000 como uma redução das rubricas de terrenos e recursos naturais e edifícios e outras construções, respectivamente, são relativos à anulação dos impostos diferidos passivos
registados em relação ao processo de fusão ocorrido em 1998 entre a subsidiária SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A. e o seu accionista àquela data. Tal procedimento decorre
do facto da administração desta subsidiária considerar que a referida fusão se enquadrou, nessa data, numa concentração de actividades empresariais registadas pelo método da
compra, em países em que a amortização do “goodwill” não seja aceite como custo para efeitos de tributação, pelo que, os impostos diferidos passivos registados em 1998 por
contrapartida de imobilizações corpóreas foram anulados. O impacto desta anulação consistiu em diminuir o activo líquido e o passivo em 1.524.774 milhares de Escudos (7.605.541
Euros) e 1.660.095 milhares de Escudos (8.280.520 Euros), respectivamente, e em aumentar as outras reservas em 135.321 milhares de Escudos (674.978 Euros).
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 91
2 8 . C u s t o s F i n a n c e i r o s C a p i t a l i z a d o s n o E x e r c í c i o
No decurso do exercício findo em 31 de Dezembro de 2000, foram capitalizados na rubrica de imobilizações em
curso o montante de 430.930 milhares de Escudos ( 2.149.470 Euros), relativo a encargos financeiros incorridos
em empréstimos para financiamento de projectos de aquisição de imobilizado, durante o seu período de
construção.
2 9 . D í v i d a s a T e r c e i r o s V e n c i v e i s a M a i s d e C i n c o A n o s
O montante das dívidas a terceiros apresentadas no balanço consolidado e que se vencem para além de cinco
anos é de 18.239.501 milhares de Escudos (90.978.247 Euros).
34. D ív idas a Terce i ros Cober tas por Garant ias Rea is
Em 31 de Dezembro de 2000, era o seguinte o montante das dívidas a terceiros apresentadas no balanço
consolidado cobertas por garantias reais prestadas pelas empresas incluídas no perímetro de consolidação:
36. Vendas e Prestações de Serv iços por Act i v idade e Mercados Geográ f icos
Milhares de Escudos Euros
Hipotecas 11.085.954 55.296.505
00.12.31 99.12.31
Milhares de Escudos Euros Milhares de Escudos Euros
a) Por Actividade:
Investimento em Centros Comerciais 2.401.208 11.977.175 725.080 3.616.684
Centros Comerciais no Brasil 458.857 2.288.769
Gestão de Centros Comerciais 31.780.903 158.522.476 32.108.212 160.155.086
Promoção Imobiliária de Habitação 319.151 1.591.918 1.081.350 5.393.751
Desenvolvimento de Centros Comerciais 512.895 2.558.309
Gestão de Parques de Estacionamento 269.512 1.344.320 460.428 2.296.605
Total 35 742 526 178 282 967 34 375 070 171 462 126
b) Por Mercado:
Mercado Interno 34.578.217 172.475.419 34.375.070 171.462.126
Mercado Externo 1.164.309 5.807.549
Total 35.742.526 178.282.968 34.375.070 171.462.126
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 092
38. Impostos D i fe r idos
Estão em aberto obrigações fiscais de reinvestimento decorrentes da alienação de participações financeiras.
Conforme tem sido a política seguida em anos anteriores, é intenção do Conselho de Administração que a
sociedade e as suas filiais cumpram com estas obrigações de reinvestimento através da aquisição de
outras participações financeiras, nos termos da legislação fiscal em vigor, facto pelo qual os ganhos gerados
no exercício de 2000 (incluíndo os resultantes de alienações a empresas do grupo, registados nas contas
individuais e anulados no processo de consolidação de contas) não foram incluídos no cálculo da estimativa de
imposto sobre lucros desse ano.
39 . Remune r ações A t r i b u í d a s aos Orgãos Soc ia is da Empresa Mãe
Rubricas
Imobilizações corpóreas
Terrenos e Recursos Naturais
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Reavaliações(a)(b)
15.827.570
7.995.197
264.692
222
28
4.537
24.092.246
ValoresContabilísticosReavaliados (a)
29.614.219
65.545.498
9.174.366
29.918
8.794
309.856
489.519
105.172.170
CustoHistórico (a)
13.786.649
57.550.301
8.909.674
29.918
8.572
309.828
484.982
81.079.924
Milhares de Escudos
Milhares de Escudos Euros
Conselho de Administração 203.266 1.013.887
Não há quaisquer compromissos contratuais em matéria de pensões de reforma referentes a membros
dos órgãos sociais.
4 2 . R e a v a l i a ç õ e s d e I m o b i l i z a ç õ e s C o r p ó r e a s
O efeito global das reavaliações efectuadas no activo imobilizado pode ser demonstrado como segue:
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 93
a) Líquidos de amortizações;
b) Englobam as sucessivas reavaliações.
Euros
Rubricas
Imobilizações Corpóreas
Terrenos e Recursos Naturais
Edifícios e Outras Construções
Equipamento Básico
Equipamento de Transporte
Ferramentas e Utensílios
Equipamento Administrativo
Outras Imobilizações Corpóreas
Reavaliações(a)(b)
78.947.586
39.879.875
1.320.278
1.107
140
22.630
120.171.616
CustoHistórico (a)
68.767.515
287.059.691
44.441.267
149.230
42.757
1.545.416
2.419.080
404.424.956
ValoresContabilísticosReavaliados (a)
147.715.101
326.939.566
45.761.545
149.230
43.864
1.545.556
2.441.710
524.596.572
44. Demonst rações de Resu l tados F inance i ros
Milhares de Escudos Euros
Custos e Perdas 00.12.31 99.12.31 00.12.31 99.12.31
Juros Suportados 3.515.623 1.680.492 17.535.854 8.382.259
Diferenças de Câmbio Desfavoráveis 53.571 1.982 267.211 9.886
Descontos de Pronto Pagamento Concedidos 5.047 25.174
Outros Custos e Perdas Financeiras 177.495 161.586 885.341 805.990
Resultados Financeiros –1.956.174 –355.024 –9.757.355 –1.770.852
1.795.562 1.489.036 8.956.225 7.427.283
Proveitos e Ganhos 00.12.31 99.12.31 00.12.31 99.12.31
Juros Obtidos 1.501.067 1.364.604 7.487.291 6.806.616
Rendimentos de Participações de Capital 87.500 51.974 436.448 259.245
Diferenças de Câmbio Favoráveis 194.722 56.420 971.269 281.422
Descontos de Pronto Pagamento Obtidos 652 3.252
Ganhos na Alienação de Aplicações de Tesouraria 777 6.938 3.876 34.607
Outros Proveitos e Ganhos Financeiros 10.844 9.100 54.089 45.393
1.795.562 1.489.036 8.956.225 7.427.283
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 094
46. Desdobramento das Contas de Prov isões e Movimento Ocorr ido no Per íodo
As provisões acumuladas a 31 de Dezembro de 2000 e o seu movimento durante o exercício terminado nesta
data, são os seguintes:
Milhares de Escudos Euros
Custos e Perdas 00.12.31 99.12.31 00.12.31 99.12.31
Donativos 35,632 18,303 177,732 91,295
Dívidas Incobráveis 25,049 68,000 124,944 339,183
Perdas em Imobilizações 28,384 29,559 141,579 147,440
Multas e Penalidades 940 596 4,689 2,973
Correcções Relativas a Exercícios Anteriores a) 451,017 5,152 2,249,663 25,698
Outros Custos e Perdas Extraordinárias 470,145 284,999 2,345,073 1,421,569
Resultados Extraordinários 107,218 648,990 534,801 3,237,147
1 118 385 1 055 599 5 578 481 5 265 305
Proveitos e Ganhos 00.12.31 99.12.31 00.12.31 99.12.31
Restituição de Impostos 2,814 14,036
Ganhos em Imobilizações 49,848 247,729 248,641 1,235,667
Benefícios de Penalidades Contratuais 1,289 573 6,430 2,858
Reduções de Amortizações e Provisões 142,724 196,868 711,904 981,973
Correcções Relativas a Exercícios Anteriores 398,273 90,826 1,986,577 453,038
Outros Proveitos e Ganhos Extraordinários 523,437 519,603 2,610,893 2,591,769
1 118 385 1 055 599 5 578 481 5 265 305
45. Demonst rações de Resu l tados Ext raord inár ios
a) Inclui o montante de 318.750 milhares de Escudos (1.589.918 Euros), relacionada com a correção da estimativa da contribuição autárquica
de exercícios anteriores efectuada na empresa Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A.; esta correção foi motivada pela notificação recebida
da Câmara Municipal de Lisboa durante o ano de 2000 com o valor atribuído aos imóveis da empresa para fins de contribuição autárquica.
Contas
Provisões para Cobranças Duvidosas
Provisões para Riscos e Encargos
Saldo Final
1.404.915
14.248
1.419.163
Alteração dePerímetro (a)
4.238
4.238
Redução
122.745
122.745
Saldo Inicial
1.286.174
13.584
1.299.758
Aumento
237.248
664
237.912
Milhares de Escudos
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 95
a) Inclui:
– Os efeitos resultantes da alteração do método de consolidação integral para o proporcional no montante de –2.999 milhares de Escudos (14.959 Euros),
– Os efeitos resultantes da alteração do método de equivalência patrimonial para o proporcional no montante de +4.470 milhares de Escudos (+22.296 Euros), e
– O valor de entrada de empresas por alteração de materialidade no montante de +2.267 milhares de Escudos (+11.308 Euros).
Contas
Provisões para Cobranças Duvidosas
Provisões para Riscos e Encargos
Saldo Final
7.007.685
71.071
7.078.756
Alteração dePerímetro (a)
21.139
21.139
Redução
612.250
612.250
Saldo Inicial
6.415.409
67.756
6.483.165
Aumento
1.183.387
3.315
1.186.702
Euros
50. Outras In formações Relevantes para a Compreensão da Si tuação F inanceira
e dos Resul tados Consol idados
1. Informação por Actividades
Actividade
Investimento em Centros Comerciais
Centros Comerciais no Brasil
Gestão de Centros Comerciais
Promoção Imobiliária de Habitação
Desenvolvimento de Centros Comerciais
Gestão de Parques de Estacionamento
ImobilizadoIncorpóreo
537.000
33.035
82.915
6.707
403
2.281
662.341
Imobilizado Corpóreo
114.506.222
7.158.338
209.203
318.316
19.279
629.247
122.840.605
Custos como Pessoal
917.734
180.545
1.745.633
180.713
303.114
97.870
3.425.609
Milhares de Escudos
Actividade
Investimento em Centros Comerciais
Centros Comerciais no Brasil
Gestão de Centros Comerciais
Promoção Imobiliária de Habitação
Desenvolvimento de Centros Comerciais
Gestão de Parques de Estacionamento
ImobilizadoIncorpóreo
2.678.545
164.778
413.578
33.454
2.010
11.379
3.303.744
Imobilizado Corpóreo
571.154.627
35.705.639
1.043.500
1.587.754
96.163
3.138.671
612.726.354
Custos como Pessoal
4.577.638
900.555
8.707.181
901.393
1.511.926
488.171
17.086.864
Milhares de Escudos
2. Outros Devedores
Inclui o valor de 2.158.176 milhares de Escudos (10.764.937 Euros) relativo a trabalhos executados junto do
Centro Comercial Colombo por conta da Câmara Municipal de Lisboa, cujo processo de regularização se
encontra em curso.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 096
Empresa Entidade Limite Montante Vencimento Tipo de Financiadora Utilizado Amortização
Sonae Imobiliária , S.G.P.S., S.A. BPI 1.500.000 1.500.000 Dezembro-02 ReembolsoÚnico
Caisgere, S.G.P.S., S.A. CGD 2.700.000 2.700.000 Setembro-04 ReembolsoÚnico
Emp. Imobiliários Colombo, S.A. (1) Sindicato Bancário 19.000.000 9.593.713 Dezembro-06 Trimestral
Imo-R – Soc. Imobiliária, S.A. (1) BEI 5.000.000 3.576.609 Junho-09 Trimestral
Imo-R – Soc. Imobiliária, S.A. (1) BPI 900.000 746.066 Junho-09 Trimestral
Imo-R – Soc. Imobiliária, S.A. (1) Citibank 5.000.000 4.782.480 Dezembro-03 –
MadeiraShopping (1) BCP 2.450.000 991.029 Maio-10 Trimestral
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A. CGD 2.000.000 2.000.000 Março-04 Trimestral
Sintra Retail Park – Parques Comerciais, S.A. (1) BPI 1.250.000 920.535 Novembro-05 Semestral
SM – Emp. Imobiliários, S.A. (1) CGD 2.750.000 1.550.000 Dezembro-09 Mensal
SM – Emp. Imobiliários, S.A. (1) CGD 2.000.000 493.570 Novembro-03 Semestral
SPEL – Gestão de Parques BPI 375.000 165.872 Dezembro-10 Semestral de Estacionamento, S.A. (1)
Teleporto – Emp. Imobiliários, S.A. BTA 6.800.000 1.217.161 Março-05 Semestral
Vasco da Gama – Pro. Cent. Comerc., S.A. BEI 5.000.000 4.000.000 Junho-10 Anual
Vasco da Gama – Pro. Cent. Comerc., S.A. Sindicato Bancário 3.600.000 2.156.508 2015 Reembolso (Deutsche) Único
ViaCatarina – Emp. Imobiliários, S.A. (1) BPA 3.550.000 1.884.260 Julho-01 Anual
(1) Refere-se apenas a 50% da dívida.
Milhares de Escudos
4. Outros Empréstimos Obtidos
Em 11 de Julho de 1995, foi constituído um empréstimo no montante de 2.000.000 contos (9.975.958 Euros),
com reembolso único em 11 de Fevereiro de 2002.
5. Empréstimos Obrigaccionistas
– OBRIGAÇÕES SONAE IMOBILIÁRIA / 98 no valor de 8.000.000 milhares de Escudos (39.903.832 Euros), que
será reembolsado ao fim de 7 anos, ao par, na data de vencimento do último cupão. A taxa de juro corresponde
à Lisbor acrescida de 0,25;
– OBRIGAÇÕES SONAE IMOBILIÁRIA / 99 no valor de 50 000 000 Euros (10.024.100 milhares de escudos), que
será reembolsado de uma só vez em Dezembro de 2006. A taxa de juro corresponde à Euribor de 6 meses,
sendo acrescida de 0,5% até ao 10.o cupão, e de 0,55% do 11.o ao 14.o cupão;
– OBRIGAÇÕES SM/92 (50%) no valor de 1.500.000 milhares de Escudos (7.481.968 Euros), que será
reembolsado ao fim de 10 anos. O juro é calculado à taxa de juro anual nominal de 14% .
3. Dividas a Instituições de Crédito
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 97
I n t r o d u ç ã o
1. Examinámos as demonstrações financeiras consolidadas anexas da Sonae Imobiliária, S.G.P.S., S.A. ("Empresa")
e Subsidiárias, as quais compreendem o Balanço consolidado em 31 de Dezembro de 2000 que evidencia um
total de mEsc. 165.354.084 e capitais próprios de mEsc. 55.335.562, incluindo um resultado líquido de
mEsc. 5.140.934, as Demonstrações consolidadas dos resultados por naturezas e por funções do exercício
findo naquela data, e o correspondente anexo.
R e s p o n s a b i l i d a d e s
2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da Empresa a preparação de demonstrações financeiras
consolidadas que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do conjunto das empresas
incluídas na consolidação e o resultado consolidado das operações, bem como a adopção de políticas e
critérios contabilísticos adequados e a manutenção de sistemas de controlo interno apropriados. A nossa
responsabilidade consiste em expressar uma opinião profissional e independente, baseada no nosso exame
daquelas demonstrações financeiras.
 m b i t o
3. O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e as Directrizes de
Revisão / Auditoria da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que este seja
planeado e executado com o objectivo de obter um grau de segurança aceitável sobre se as
demonstrações financeiras consolidadas estão isentas de distorções materialmente relevantes.
Este exame incluiu a verificação, numa base de amostragem, do suporte das quantias e informações
divulgadas nas demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e
critérios definidos pelo Conselho de Administração, utilizadas na sua preparação. Este exame incluiu,
igualmente: a verificação das operações de consolidação e a aplicação do método da equivalência
C e r t i f i c a ç ã o L e g a l d a s C o n t a s
(Montantes expressos em milhares de Escudos – mEcs.)
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 098
patrimonial e de terem sido apropriadamente examinadas as demonstrações financeiras das
empresas incluídas na consolidação; a apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas
adoptadas, a sua aplicação uniforme e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias; a
verificação aplicabilidade do princípio da continuidade das operações; e a apreciação sobre se é
adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras consolidadas.
Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.
4. As demonstrações financeiras consolidadas anexas foram preparadas para efeitos de aprovação em
Assembleia Geral de Accionistas nos termos do artigo 376.o do Código das Sociedades Comerciais,
não incluem a Demonstração consolidada dos fluxos de caixa e o correspondente anexo, os quais
serão preparados e apresentados para os efeitos do artigo 245.o do Código dos Valores Mobiliários.
O p i n i ã o
5. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas referidas no parágrafo 1 acima, apresentam de
forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes, a posição financeira consolidada
da Sonae Imobiliária, S.G.P.S., S.A. e suas Subsidiárias em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado consolidado
das suas operações no exercício findo naquela data, em conformidade com os princípios contabilísticos
geralmente aceites.
E n f â s e
6. As demonstrações financeiras relativas ao exercício findo em 31 de Dezembro de 1999, foram objecto de
revisão por outros Revisores Oficiais de Contas que sobre elas emitiram uma Certificação Legal das Contas
datada de 15 de Março de 2000.
7. Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2000, a Empresa-mãe efectuou alienações de participações
financeiras a outras empresas do Grupo, tendo registado nas suas contas individuais ganhos que foram anulados
no processo de consolidação de contas. De acordo com a política seguida em anos anteriores e conforme
indicado na Nota 38 do Anexo ao balanço e à demonstração dos resultados, é intenção do Conselho de
Administração da Empresa-mãe cumprir com as respectivas obrigações fiscais de reinvestimento através da
aquisição de outras participações financeiras, nos termos da legislação em vigor.
Porto, 6 de Março de 2001
MAGALHÃES, NEVES E ASSOCIADOS, S.R.O.C.
Representada por:
Jorge Manuel Araújo de Beja Neves
III – Avaliação de Activos Imobiliários
S o n a e I m o b i l i á r i a , S . G . P . S . , S . A .
Nome
CascaiShoppingCoimbraShoppingGuimarãeShoppingGaiaShoppingViaCatarinaMaiaShoppingCentro ColomboGaleria LambertNorteShoppingCentro Vasco da GamaClérigoShoppingGare do OrienteGrandelaSintra Retail ParkAlgarveShoppingMadeiraShoppingSetúbal Retail ParkParque FamalicãoTotal Centros Comerciais Portugal
Aegean ShoppingPátio BrasilFranca ShoppingMetrópole ShoppingPenha ShoppingTivoli ShoppingParque Dom PedroPlaza MayorAvenida M40PrincipadoTotal Centros Comerciais Estrangeiro
Total Centros Comerciais
Escritórios Lambert Torres Colombo EspimaiaTotal Outros Activos
Douro FozTorre S. GabrielTorre S. RafaelCountry Club Maia & C.ResidencialAndarMartimopeQuinta da AzenhaCampolidePrédios PrivadosImohoraQuinta das SedasGaia IIIViseuTotal Prædium
Total de Activos
Localização
Cascais, Lisboa – PortugalCoimbra – PortugalGuimarães, Braga – PortugalV.N. Gaia, Porto – PortugalPorto – PortugalMaia, Porto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalLisboa – PortugalPorto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalSintra, Lisboa – PortugalAlbufeira, Faro – PortugalFunchal, Madeira – PortugalSetúbal, Lisboa – PortugalFamalicão, Braga – Portugal
Atenas – GréciaBrasilia – BrasilFranca, São Paulo – BrasilSão Paulo – BrasilSão Paulo – BrasilSª Bárbara, São Paulo – BrasilCampinas, São Paulo – BrasilMálaga – EspanhaMadrid – EspanhaOviedo – Espanha
Lisboa – PortugalLisboa – PortugalMaia, Porto – Portugal
Porto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalMaia, Porto – PortugalPorto – PortugalS. Martinho, Coimbra – PortugalGondomar, Porto – PortugalLisboa – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalV.N. Gaia, Porto – PortugalViseu – Portugal
Valor de
Mercado*
171.09826.87026.52689.29056.31437.081
450.5643.741
202.781156.772
1.202658
3.8466.7043.841
12.121
4.2401.253.649
29.48847.6436.126
40.64645.65611.661
17.730
198.950
1.452.599
8.28043.1962.060
53.536
7.7675.8747.2337.881
207140
3.990
15.2331.397
17.5336.674
67374.602
1.580.737
Particip.
SI
50% 100% 100% 100% 50%
100% 50%
100% 50% 50%
100% 50%
100% 50%
100% 50%
100%
50% 5%
16% 5% 7%
13%
75%
100% 50%
100%
56% 56% 56% 56% 56% 56% 56%
56% 56% 56% 56% 56%
Valor da
Particip. SI
85.54926.87026.52689.29028.57137.081
225.2823.741
101.391129.603
1.202329
3.8463.3523.8416.060
4.240776.773
14.7442.482
9632.0323.2831.458
13.297
38.259
815.032
8.28021.5982.060
31.938
4.3503.2904.0504.413
11678
2.235
8.531782
9.8183.737
37741.777
888.747
Passivos
–O. Activos
32.4573.3172.459
20.32112.5403.646
84.686359
38.37322.925
65–130
70249449–47
414222.153
8.844351135287466207
1.553
11.842
233.995
5992.130
2052.933
8.716
245.643
NAV
53.09223.55324.06768.96916.03133.434
140.5963.382
63.018106.678
1.137459
3.7763.1033.3926.107
3.826554.620
5.9002.131
8281.7452.8171.251
11.744
26.417
581.037
7.68119.4681.856
29.005
33.061
643.103
Yield
7,25%8,00%8,00%7,75%7,50%8,25%6,50%
7,25%6,75%
31.12.99
* Conforme avaliação da Healey & Baker.
A v a l i a ç ã o d o s A c t i v o s I m o b i l i á r i o s
Cálculos da responsabilidade da Empresa, não-auditados.
Nome
CascaiShoppingCoimbraShoppingGuimarãeShoppingGaiaShoppingViaCatarinaMaiaShoppingCentro ColomboGaleria LambertNorteShoppingCentro Vasco da GamaClérigoShoppingGare do OrienteGrandelaSintra Retail ParkAlgarveShoppingMadeiraShoppingSetúbal Retail ParkParque FamalicãoTotal Centros Comerciais Portugal
Aegean ShoppingPátio BrasilFranca ShoppingMetrópole ShoppingPenha ShoppingTivoli ShoppingParque Dom PedroPlaza MayorAvenida M40PrincipadoTotal Centros Comerciais Estrangeiro
Total Centros Comerciais
Escritórios Lambert Torres Colombo EspimaiaTotal Outros Activos
Douro FozTorre S. GabrielTorre S. RafaelCountry Club Maia & C.ResidencialAndarMartimopeQuinta da AzenhaCampolidePrédios PrivadosImohoraQuinta das SedasGaia IIIViseuTotal Prædium
Total de Activos
Localização
Cascais, Lisboa – PortugalCoimbra – PortugalGuimarães, Braga – PortugalV.N. Gaia, Porto – PortugalPorto – PortugalMaia, Porto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalLisboa – PortugalPorto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalSintra, Lisboa – PortugalAlbufeira, Faro – PortugalFunchal, Madeira – PortugalSetúbal, Lisboa – PortugalFamalicão, Braga – Portugal
Atenas – GréciaBrasilia – BrasilFranca, São Paulo – BrasilSão Paulo – BrasilSão Paulo – BrasilSª Bárbara, São Paulo – BrasilCampinas, São Paulo – BrasilMálaga – EspanhaMadrid – EspanhaOviedo – Espanha
Lisboa – PortugalLisboa – PortugalMaia, Porto – Portugal
Porto – PortugalLisboa – PortugalLisboa – PortugalMaia, Porto – PortugalPorto – PortugalS. Martinho, Coimbra – PortugalGondomar, Porto – PortugalLisboa – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalMatosinhos, Porto – PortugalV.N. Gaia, Porto – PortugalViseu – Portugal
Valor de
Mercado*
181.29327.98828.10792.57256.31439.206
481.5393.477
224.070166.798
968683
4.33526.68641.23646.0148.4803.816
1.433.580
28.58456.5545.784
41.81342.01713.13346.60521.03521.035
117.498394.058
1.827.638
9.16835.7692.105
47.042
5.72110.6396.5848.145
0140
4.0951.516
16.6601.397
17.6084.080
69377.279
1.951.958
Particip.
SI
50% 100% 100% 100% 50%
100% 50%
100% 50%
100% 100% 100% 100% 50%
100% 50% 50%
100%
50% 5%
16% 5% 7%
13% 94% 75% 60% 25%
100% 50%
100%
56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 56%
Valor da
Particip. SI
90.64727.98828.10792.57228.55639.206
240.7703.477
112.035166.798
968683
4.33513.34341.23623.0074.2403.816
921.781
14.2922.946
9092.0913.0211.642
43.80815.77712.62129.374
126.481
1.048.262
9.16817.8842.105
29.157
3.2045.9583.6874.561
078
2.293849
9.330782
9.8602.285
38843.276
1.120.696
Passivos
–O. Activos
25.4632.8772.121
14.33211.2543.366
76.932264
34.71927.874
40108305
13.12826.86420.0065.074
293265.020
7.131325100230333181
31.60112.3094.536
30.13886.885
351.906
8281.268
1642.260
14.571
368.736
NAV
65.18325.11125.98678.24017.30235.840
163.8373.213
77.316138.924
927575
4.030215
14.3723.001–835
3.522656.761
7.1612.622
8091.8602.6881.461
12.2073.4678.085–764
39.596
696.357
8.33916.6161.941
26.897
28.706
751.959
Yield
7,00%8,00%8,00%7,75%7,50%8,00%6,50%8,50%7,00%6,50%
8,00%
31.12.00
* Conforme avaliação da Healey & Baker.
Valores em milhares de Euros
De acordo com as instruções definidas por V. Ex.as temos o prazer de informar o seguinte:
1 . Â m b i t o d o T r a b a l h o
1.1 Avaliámos os imóveis referidos no Anexo 1 que, segundo V. informações, são detidas pela Sociedade ou por
empresas suas subsidiárias.
1.2 Esta avaliação destina-se à revisão dos valores dos imóveis da Sociedade no final do ano de 2000.
Como é do V. conhecimento, a Healey & Baker apresentou uma avaliação detalhada dos imóveis da
Sociedade. Estas avaliações datam de 30 de Junho, 30 de Setembro e 31 de Dezembro de 1997,
31 de Dezembro de 1998, 15 de Outubro de 1999 (para os imóveis localizados no Brasil) e 31 de
Dezembro de 1999. Assim este documento é uma actualização da avaliação de 31 de Dezembro de
1999 à data de 31 de Dezembro de 2000. Esta avaliação é baseada na informação actualizada que
nos foi fornecida pela Sociedade.
1.3 A avaliação de todos os imóveis foi realizada de acordo com os “Practice Statements” do “RICS
Appraisal and Valuation Manual” publicado por “The Royal Institution of Chartered Surveyors” (“The Red
Book”), sujeito aos nossos comentários na secção 3.0 infra. A avaliação dos imóveis detidos como
investimento localizados no Brasil (imóveis n.os 17, 18, 19, 20 e 21) foi também realizada de acordo
com o Código de Normalização da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas),
n.o NBR-5676/90. A avaliação foi realizada por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos
pelo “RICS Appraisal and Valuation Manual”, actuando na qualidade de avaliadores externos.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 103
A v a l i a ç ã o d o s A c t i v o s I m o b i l i á r i o s
à D a t a d e 3 1 d e D e z e m b r o d e 2 0 0 0
Ao Conselho de Administração
Sonae Imobiliária – S.G.P.S., S.A.
Lugar do Espido, Via Norte • Apartado 117
4470 Maia • Portugal
Lisboa, 28 de Fevereiro de 2001
Ex. mos Senhores,
S o n a e
Imobi l iár ia , S .G.P.S S .A.
( “ A S o c i e d a d e ” )
2 . B a s e s d a A v a l i a ç ã o
2.1 Como acordado e tendo em conta as regras definidas pelo “RICS Appraisal and Valuation Manual”,
a avaliação dos imóveis foi efectuada de acordo com as seguintes definições:
Valor de Mercado
É definido como “Uma opinião sobre o melhor preço, pago a pronto, que a venda, incondicional
e completa, de uma posição num imóvel, obteria na data de avaliação, pressupondo:
a) que estamos perante um vendedor decidido;
b) que, antecedendo a data da avaliação, houve um período razoável (tendo em consideração as
características do imóvel e a situação do mercado) para comercializar a posição, para acordar o preço
e as demais condições, e para concluir a venda;
c) que a situação do mercado, níveis de valores e outras circunstâncias eram, numa data anterior
à assinatura de contratos de venda, os mesmos que na data da avaliação;
d) que não foi tomado em conta nenhuma oferta adicional feita por um comprador com um interesse
especial; e
e) que as partes da transacção actuaram esclarecida e prudentemente, e sem coacção”.
2.2 Em relação aos imóveis em fase de construção (à excepção da Torre de São Gabriel, imóvel n.o 22,
Douro Foz, imóvel n.o 24, e Quinta das Sedas Lote 1, imóvel n.o 29 [parágrafo 3.3 infra], referidos no
Anexo 1A e 1B, a avaliação foi realizada com base no Valor de Mercado do terreno e construções
existentes no estado em que se encontravam à data da avaliação. Para determinar o Valor de Mercado
considerámos que os contratos de empreitada existentes continuam ininterruptamente e que são
passíveis de serem transferidos para terceiros. A avaliação destes imóveis teve igualmente por base
a informação fornecida pela Sociedade relativamente aos custos incorridos até à data da avaliação
e aos custos estimados para a conclusão dos projectos, bem como aos contratos de venda ou
arrendamento celebrados com utilizadores, e à data prevista para a conclusão do projecto. Por fim,
fizemos provisões para o financiamento de custos do projecto até à sua conclusão, e para uma
margem de lucro dado o risco assumido por um comprador do empreendimento no estado actual.
2.3 Os valores mencionados referem-se à totalidade dos imóveis em cada caso, sem qualquer ajustamento
reflectindo uma posse parcial. Fazemos notar que em alguns casos a Sociedade não detém 100% do imóvel,
e que uma posse parcial pode não traduzir-se num valor exactamente proporcional à percentagem detida.
No caso da Galeria Comercial de Gaia e GaiaShopping (imóveis n.os 4 e 5), foi realizada uma única avaliação
para a totalidade do centro comercial.
3 . P r e m i s s a s E s p e c i a i s
3.1 Na preparação desta avaliação a Sociedade instruiu a Healey & Baker especificamente para ter em
conta uma Premissa Especial. Contrariamente aos critérios definidos no “Red Book”, a Sociedade
instruiu-nos no sentido de não realizar uma avaliação adicional destes imóveis com base no Valor
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0104
de Mercado sem considerarmos as Premissas Especiais descritas abaixo. As Premissas Especiais são
as seguintes:
3.2 Os imóveis não estão sujeitos a qualquer tipo de custos de construção pendentes relativos
à conclusão do projecto ou quaisquer outros custos adicionais ou coimas devidos pela Sociedade
ou suas subsidiárias relativamente à entrega do imóvel aos utilizadores.
3.3 Torre de São Gabriel (imóvel n.o 22), Douro Foz (imóvel n.o 24) e Quinta das Sedas Lote 1 (imóvel n.o 29),
são imóveis de habitação em fase de construção. Uma grande parte dos imóveis foi já vendida
a terceiros, mediante pagamentos faseados. O valor apresentado pela Healey & Baker resulta da
dedução dos custos por incorrer até à conclusão do empreendimento, do valor das vendas a receber
posteriormente à data da avaliação. Assumimos uma margem de lucro do promotor para cobrir os
riscos tomados por um comprador do empreendimento no seu estado actual.
3.4 Em relação ao Parque Principado (imóvel n.o 16), fomos informados que a Sonae Imobiliária detém
25% da empresa WXI Grupo Lar Parque Principado S.A., empresa espanhola que tem contrato com
a Desrrollo Comercial Parque Principado S.A., o promotor do Parque Principado. WXI reserva o direito de
adquirir o imóvel no futuro. O valor inicial da aquisição será calculado de forma a aplicar um “yield” pré-
-acordado sobre o valor da renda base, ajustado de forma a considerar os descontos e incentivos
dados pelo promotor aos lojistas. Um valor adicional ao valor de aquisição será pago pela WXI, 23
meses após a abertura do centro. Esse valor será calculado de forma a aplicar um “yield” pré-acordado
à renda variável após um ano completo de funcionamento do centro (Janeiro a Dezembro). O contrato
também prevê um cálculo específico para lojas vagas. O promotor recebeu da WXI um cheque não
reembolsável como garantia no valor de PTA 1.500.000.000.
3.5 Adoptámos uma Premissa Especial, na qual referimos que este contrato poderá ser transmitido
a terceiros e que o valor expresso na avaliacão do Parque Principado (imóvel n.o 16) é o valor de
mercado do imóvel sem considerar quaisquer pagamentos futuros por parte da Sonae Imobiliária.
3.6 Fazemos notar que a avaliação realizada sujeita a estas Premissas Especiais pode diferir
substancialmente do Valor de Mercado e assim é imperativo que o valor expresso neste relatório de
avaliação, quando publicado ou divulgado a terceiros, seja acompanhado pela totalidade das notas
explicativas incluindo estas Premissas Especiais. A publicação ou divulgação não será permitida
a menos que, quando relevante, incorpore as Premissas Especiais referidas.
4 . T e r m o s d a P o s s e e d o s A r r e n d a m e n t o s
4.1 Não tivemos acesso à documentação jurídica dos imóveis e a nossa avaliação foi baseada em
informação e relatórios sobre pormenores dos termos da posse, anteriormente facultados pelos
consultores jurídicos da Sociedade, Carlos Osório de Castro, Eduardo Verde Pinho e J. J. Vieira Peres –
– Sociedade de Advogados (“Carlos Osório”). Para os imóveis reavaliados não nos foi facultada qualquer
informação adicional pelos consultores jurídicos da Sociedade à data de 31 de Dezembro de 2000. Para
os imóveis alvo de uma primeira avaliação tomámos em conta a informação fornecida pela Sociedade.
4.2 Com respeito aos imóveis actualmente arrendados, tivemos acesso aos contratos de utilização
e analisámos os contratos relativos às lojas-âncora bem como um número representativo de contratos
relativos às lojas-satélite.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 105
4.3 Salvo informação obtida em contrário e referida neste relatório, a nossa avaliação é baseada nas
seguintes premissas:
a) cada imóvel é transaccionável livre de quaisquer restrições ou acordos anormalmente onerosos,
outros ónus ou encargos;
b) relativamente aos imóveis arrendados e sobre os quais não analisámos os respectivos contratos de
arrendamento, os mesmos não contêm claúsulas irrazoáveis e anormais, as quais poderiam afectar
o seu valor, nem condições fora do comum que restrinjam a transferência ou alienação do interesse;
c) com respeito aos contratos de utilização que prevêem a sua renovação ou a revisão do valor da
remuneração, pressupusemos que os utilizadores foram notificados nas condições e dentro dos
prazos previstos; e
d) todos os espaços não arrendados ou ocupados pela Sociedade ou seus funcionários a serviço da
empresa podem ser entregues devolutos.
4.4 Fazemos notar que os contratos de utilização nos centros comerciais não prevêem o pagamento, por
parte dos utilizadores, da totalidade dos custos relacionados com a conservação e seguros do imóvel
e as devidas provisões foram feitas para esses custos não recuperáveis.
4.5 Relativamente à propriedade Douro Foz (imóvel n.o 24), detida através de contrato-promessa,
pressupomos que o mesmo é passível de ser transferido para terceiros e livre de quaisquer restrições
ou acordos anormais ou onerosos, ou outros ónus ou encargos.
4.6 Fazemos notar que os imóveis detidos como investimento no Brasil (imóveis n.os 17, 18, 19, 20 e 21)
estão arrendados por períodos diversos a vários inquilinos. Os custos de condomínio variam e nem
sempre são proporcionais à área utilizada. Neste caso estimámos os custos operacionais de cada
imóvel baseados na informação histórica que nos foi fornecida.
4.7 Os imóveis detidos como investimento no Brasil (imóveis n.os 17, 18, 19, 20 e 21) são detidos sob
a forma de participações no Condomínio “Proindiviso” (com excepção de Pátio Brasil – imóvel n.o 17,
parágrafo 4.8). Entendemos que este sistema, através do qual os vários condóminos detêm
conjuntamente a posse do imóvel, é a forma habitual de detenção de centros comerciais no Brasil.
As participações nesses condomínios podem ser trocadas e comercializadas mas o imóvel em si
mantém-se indivisível, não podendo nenhum dos condóminos reclamar para si qualquer parte do imóvel.
4.8 No que respeita ao Pátio Brasil (imóvel n.o 20), fomos informados do facto de um registo se encontrar
ainda pendente. Fomos informados que a Sociedade se encontra no processo de registar este imóvel
como Condomínio “Proindiviso” mas que o mesmo ainda não está concluído. Partimos do pressuposto
que, apesar disto, o imóvel pode ser alienado e transferido à data da avaliação e que o registo
pendente não constitui impedimento para tal.
5 . A p r o v a ç õ e s e L i c e n c i a m e n t o s
5.1 Não realizámos diligências formais, mas baseámo-nos geralmente em informação fornecida pela
Sociedade bem como em informação verbal e informal obtida junto das entidades licenciadoras.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0106
5.2 Na falta de informação em contrário, a nossa avaliação pressupõe que os imóveis não serão afectados
por alargamentos de estradas ou expropriações.
5.3 A nossa avaliação pressupõe que cada imóvel foi construído, e é ocupado e utilizado, de acordo com
uma licença de construção e/ou de utilização válida.
5.4 No que respeita aos imóveis em fase de construção, a nossa avaliação pressupõe que cada imóvel
é construído de acordo com as devidas aprovações e licenças de construção válidas.
6 . E s t r u t u r a
6.1 Não levámos a cabo uma análise da estrutura dos imóveis, nem testámos equipamentos, maquinaria ou
as redes de água ou electricidade. Por isso, não podemos emitir qualquer opinião sobre as condições
estruturais ou o funcionamento dos equipamentos dos imóveis. Contudo, a nossa avaliação teve em
conta qualquer informação recebida e eventuais defeitos detectados durante a nossa inspecção.
De outra forma, a nossa avaliação pressupõe que não existem defeitos latentes, necessidades de
reparação ou outras circunstâncias que possam afectar a avaliação.
6.2 Não inspeccionámos aquelas partes dos imóveis que estão ocultas, não expostas ou inacessíveis,
e a nossa avaliação pressupõe que estas se encontram em bom estado de conservação.
6.3 Não investigámos a presença ou ausência de cimento com alto teor de alumina, cloreto de cálcio,
asbesto e outros materiais nocivos à saúde. Na ausência de informação em contrário, pressupusemos
que não foram usados na construção de quaisquer dos imóveis, técnicas ou materiais declarados ou
eventualmente perigosos. V. Ex.as poderão querer encomendar investigações especializadas a fim de
verificar este pressuposto.
6.4 Para os imóveis em fase de construção ou detidos para desenvolvimento futuro, considerámos que
todos os edifícios serão construídos utilizando os adequados materiais e técnicas de construção,
e de acordo com as especificações que nos foram fornecidas e que, quando concluídos, um exame
estrutural não revelará defeitos em parte alguma do imóvel. A nossa avaliação pressupõe que os
edifícios serão construídos usando materiais que cumprem com as actuais exigências de utilizadores
e investidores no mercado. Este comentário é feito de um ponto de vista comercial, não técnico, e por
isso não leva em conta a adequação da concepção estrutural e de engenharia.
7 . C o n t a m i n a ç ã o
7.1 Não investigámos as condições ou a estabilidade de solos, e a nossa avaliação pressupõe que todos
os edifícios foram construídos tendo em atenção as respectivas condições do solo. Com respeito aos
imóveis para desenvolvimento futuro, a nossa avaliação pressupõe que não existem condições
adversas que possam fazer aumentar os custos de construção, e nos casos em que nos foi fornecida
uma estimativa dos custos de construção, pressupusemos que esta se baseou no conhecimento total
das condições de solo existentes.
7.2 Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de testes, nem nos foi fornecida qualquer informação
quer da V. parte quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 107
ausência de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo).
Pressupomos que não existem factores que afectem ou venham a afectar significativamente a nossa
avaliação. Caso V. Ex.as não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua
veracidade, devem encomendar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados de modo que
possamos reconsiderar a nossa avaliação.
8 . E q u i p a m e n t o e M a q u i n a r i a
8.1 Com respeito aos imóveis detidos em regime de propriedade plena, equipamentos normalmente
pertencentes ao proprietário, como elevadores, escadas rolantes e sistemas de ar condicionado,
foram considerados como parte integrante do edifício e incluídos nos valores desta avaliação.
No caso de imóveis arrendados, salvo informação obtida em contrário, estes equipamentos foram
considerados como pertencentes a, ou revertendo para, o senhorio no término do contrato,
e por isso excluídos desta avaliação.
8.2 No que respeita aos imóveis Centro Colombo (imóvel n.o 7), MaiaShopping (imóvel n.o 8)
e NorteShopping (imóvel n.o 10), foram incluídos na nossa avaliação os rendimentos obtidos pelo
equipamento de co-geração de electricidade.
8.3 Equipamentos e acabamentos pertencentes aos inquilinos foram excluídos da nossa avaliação.
9 . I n s p e c ç õ e s
9.1 Inspeccionámos os imóveis interna e externamente ao nível do rés-do-chão durante os meses de Dezembro de
2000, Janeiro e Fevereiro de 2001.
9.2 Tal como acordado, ao considerar os níveis actuais dos valores de remuneração e a avaliação
dos centros comerciais concluídos, fizemos fé nos quadros de áreas fornecidos pela Sociedade.
Contudo, efectuámos medidas de verificação de uma amostra representativa de unidades arrendáveis,
e as áreas encontradas comparam favoravelmente com aquelas que nos foram fornecidas, com uma
diferença máxima aproximada de 3%, para mais ou para menos. Considerámos assim que é razoável
supor que as restantes áreas são igualmente exactas, mas não estamos em condições de o garantir.
De acordo com a prática corrente em Portugal, as áreas são calculadas com base na área bruta
locável (ABL), incluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. Os sanitários para uso
exclusivo do utilizador são também incluídos. Fazemos notar que este critério de medição não está
de acordo com o “Code of Measuring Practice” elaborado por “The Royal Institution of Chartered
Surveyors”, estando no entanto de acordo com a prática usual em Portugal. As áreas, bem como
referências à idade dos imóveis, devem ser consideradas como aproximadas.
9.3 Com respeito às propriedades em fase de construção assumimos as áreas dos projectos definidas tal
como fornecidas pela Sociedade e de acordo com as respectivas aprovações e actuais intenções
de desenvolvimento. Relativamente às propriedades para desenvolvimento futuro, considerámos as áreas
dos terrenos fornecidas pela Sociedade.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0108
1 0 . P r i n c í p i o s G e r a i s
10.1 A nossa avaliação tem por base informações fornecidas por V. Ex.as ou obtidas por nós nas nossas
diligências. Baseámos o nosso trabalho no pressuposto que essas informações são correctas
e completas e que não existem informações não divulgadas que possam afectar a nossa avaliação.
10.2 Em relação aos arrendatários, e apesar de termos tomado em consideração a informação que é do
nosso conhecimento, não recebemos um relatório formal sobre a capacidade financeira de cada um.
Tomámos em consideração qualquer informação fornecida pelo departamento de gestão imobiliária
da Sociedade, relativamente à situação actual das receitas respectivas de cada imóvel. A nossa
avaliação pressupõe que essa informação é correcta. V. Ex.as poderão querer obter mais informação
para verificar a validade da mesma.
10.3 A nossa avaliação é apresentada na moeda de cada país em que os imóveis estão situados, nomeadamente
Escudo Português (PTE), Real Brasileiro (R$), Dracma Grego (DRA) e Peseta Espanhola (PTA). Convertemos
e apresentámos os mesmos valores em Euros (€), utilizando a taxa de conversão emitida no
“Eurozone” pelo Banco Central Europeu. Em relação ao Real Brasileiro (R$) adoptámos uma taxa de
conversão prevista pelo Banco de Portugal e arredondada a três lugares decimais. As taxas de
conversão são as seguintes:
Moeda Taxa de Conversão
PTE 200,482
R$ 1,818
DRA 340,750
PTA 166,386
Todos os valores foram arredondados para o dígito mais próximo. Não foram tidos em consideração
quaisquer eventuais benefícios ou prejuízos resultantes da oscilação de valores de câmbio.
10.4 Não foram feitas provisões para despesas ou impostos resultantes da venda ou desenvolvimento
dos imóveis.
10.5 Não foram tidos em conta eventuais contratos de arrendamento entre subsidiárias da Sociedade
e não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre os imóveis.
10.6 Excluímos da nossa avaliação quaisquer valores relativamente ao Imposto sobre Valor Acrescentado
(IVA), ou outros impostos de natureza similar. Contudo, na valorização dos custos de promoção de
empreendimentos residenciais, tomámos em consideração o valor do IVA não recuperável.
10.7 Um comprador dos imóveis poderá querer obter informação adicional ou verificações relativamente
a algumas matérias referidas neste relatório antes de uma aquisição. Devem V. Ex.as assim ter em
consideração os pressupostos subjacentes a esta avaliação. A avaliação dos imóveis foi realizada por
Eric van Leuven FRICS, Ian Lawrence MRICS e Martin Trodden MRICS da Healey & Baker (Portugal).
10.8 Nos casos em que foram recebidos subsídios ou outros incentivos financeiros, não foram feitas
provisões para o eventual reembolso obrigatório dos mesmos no caso da venda do imóvel.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 109
10.9 A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro dos
resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.
1 1 . A v a l i a ç ã o
11.1 Tendo em conta o acima exposto e baseado em valores à data de 31 de Dezembro de 2000,
é nossa opinião que o Valor de Mercado das posições da Sociedade nos imóveis por si detidos
ou arrendados, conforme descrição no Anexo 1, totaliza € 1.951.958.020 (mil novecentos
e cinquenta e um milhões, novecentos e cinquenta e oito mil, e vinte Euros).
11.2 Os valores atribuídos a cada imóvel são referidos em Escudos (Anexo 1A) e em Euros (Anexo 1B)
e as descrições individuais das propriedades no Anexo 2. Chamamos a atenção para o facto de
o valor total de avaliação ser a soma dos valores de mercado de cada um dos imóveis.
Não avaliámos a carteira de imóveis como um todo no contexto de uma venda como um lote único.
O conteúdo deste relatório de avaliação é confidencial para os seus destinatários. Consequentemente,
e de acordo com a prática corrente, não aceitamos qualquer responsabilidade em relação a terceiros
no que respeita ao todo ou a partes deste relatório. Antes da publicação ou reprodução deste relatório,
no seu todo ou em parte, em qualquer documento, circular, declaração ou divulgação verbal em relação
a terceiros, deverá ser obtida a nossa aprovação por escrito, relativamente à forma e ao conteúdo de tal
publicação ou divulgação. Estas não serão autorizadas a não ser que, quando relevantes, incorporem as
Premissas Especiais acima referidas. Para que não existam dúvidas, a nossa aprovação é necessária quer
seja ou não referido o nome da nossa empresa e quer o nosso Relatório de Avaliação apareça isolado ou
juntamente com outros.
De V. Ex.as
Atentamente,
HEALEY & BAKER
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0110
ANEXO 1A
ANEXO 1B
ANEXO 2
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0112
A) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO
1. CascaiShopping
Expansão Fase 2B
2. CoimbraShopping
3. GuimarãeShopping
4. Galeria Comercial de Gaia
5. GaiaShopping
6. Viacatarina Shopping
7. Centro Colombo
8. MaiaShopping
9. ClérigoShopping
10. NorteShopping
11. Vila Lambert
12. Grandella
13. Centro Vasco da Gama
14. Gare do Oriente
15. Sintra Retail Park
16. Parque Principado – Espanha
17. Pátio Brasil – Brasil
Expansão
18. Franca Shopping – Brasil
Expansão
19. Metrópole Shopping – São Paulo, Brasil
Expansão
20. Penha Shopping – São Paulo, Brasil
Expansão
21. Tivoli Shopping – São Paulo, Brasil
Yield*
7,00%
8,00%
8,00%
Incluído no Valor
GaiaShopping
7,75%
7,50%
6,50%
8,00%
7,00%
8,50% Lojas
7,75% Escritórios
6,50%
8,00%
Detidos (PTE)
33.730.000.000
2.616.000.000
5.611.000.000
5.635.000.000
Incluído no Valor
GaiaShopping
18.559.000.000
11.290.000.000
96.540.000.000
7.860.000.000
44.922.000.000
2.535.000.000
33.440.000.000
5.350.000.000
PTA 19.550.000.000
R$ 86.876.000
R$ 15.939.000
R$ 10.280.000
R$ 235.000
R$ 73.597.000
R$ 2.419.000
R$ 64.416.000
R$ 11.971.000
R$ 23.875.000
Arrendados (PTE)
194.000.000
869.000.000
137.000.000
Sonae Imobiliária S.G.P.S., S.A. – Avaliação à Data de 31 de Dezembro de 2000
ANEXO 1A
* "Yield" refere-se a “Net Equivalent Yield”, ou seja: a taxa líquida de capitalização ponderada e reflectindo implicitamente
inflação, crescimento e risco, aplicada à renda-base e à renda futura de lojas vagas. Isto não se aplica aos imóveis localizados no
Brasil em que “yield” refere-se à taxa líquida de capitalização como resultado da divisão do rendimento líquido pelo valor de mercado.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 113
B) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO
22. Torre São Gabriel (Vasco da Gama Residence – Torre 1)
23. Torre São Rafael (Vasco da Gama Residence – Torre 2)
24. Douro Foz – Porto
25. MadeiraShopping
26. AlgarveShopping
27. Torre Oriente do Colombo
28. Torre Ocidente do Colombo
29. Quinta das Sedas Lote 1
30. Parque Dom Pedro
Parque Dom Pedro – Expansão
C) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO
31. Quinta da Azenha
32. Avenida Bélgica – Viseu
33. Country Club da Maia Site – Maia
34. Gaia III
35. Imohora
36. Terreno da Efanor
37. Famalicão – Parque de Famalicão
38. São Martinho do Porto – Martimope
39. Espimaia – Maia
40. Quinta das Sedas
41. Campolide – Lisboa
42. Setúbal Retail Park
43. Leganés – Madrid, Espanha
44. Plaza Major – Málaga, Espanha
45. Choprei – Atenas, Grécia
Yield* Detidos (PTE)
2.133.000.000
1.320.000.000
1.147.000.000
9.225.000.000
8.267.000.000
3.196.000.000
3.975.000.000
492.000.000
R$ 59.564.000
R$ 25.163.000
821.000.000
139.000.000
1.633.000.000
818.000.000
280.000.000
3.340.000.000
765.000.000
28.000.000
422.000.000
3.038.000.000
304.000.000
1.700.000.000
PTA 3.500.000.000
PTA 3.500.000.000
DRA 9.740.000.000
Arrendados (PTE)
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0114
* "Yield" refere a “Net Equivalent Yield”, ou seja: a taxa líquida de capitalização ponderada e reflectindo implicitamente inflação,
crescimento e risco, aplicada à renda-base e à renda futura de lojas vagas. Isto não se aplica aos imóveis localizados no Brasil
em que “yield” refere-se à taxa líquida de capitalização como resultado da divisão do rendimento líquido pelo valor de mercado.
A) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO
1. CascaiShopping
Expansão Fase 2B
2. CoimbraShopping
3. GuimarãeShopping
4. Galeria Comercial Gaia
5. GaiaShopping
6. Viacatarina Shopping
7. Centro Colombo
8. MaiaShopping
9. ClérigoShopping
10. NorteShopping
11. Vila Lambert
12. Grandella
13. Centro Vasco da Gama
14. Gare do Oriente
15. Sintra Retail Park
16. Parque Principado – Espanha
17. Pátio Brasil – Brasil
Expansão
18. Franca Shopping – Brasil
Expansão
19. Metrópole Shopping – Brasil
Expansão
20. Penha Shopping – Brasil
Expansão
21. Tivoli Shopping – Brasil
Yield*
7,00%
8,00%
8,00%
Incluído no Valor
GaiaShopping
7,75%
7,50%
6,50%
8,00%
7,00%
8,50% Lojas
7,75% Escritórios
6,50%
8,00%
Detidos (Euros)
168.244.531
13.048.553
27.987.550
28.107.261
Incluído no Valor
GaiaShopping
92.571.902
56.314.283
481.539.490
39.205.515
224.069.991
12.644.527
166.798.017
26.685.687
117.497.866
47.786.579
8.767.327
5.654.565
129.263
40.482.398
1.330.583
35.432.343
6.584.708
13.132.563
Arrendados (Euros)
967.668
4.334.554
683.353
Sonae Imobiliária S.G.P.S., S.A. – Avaliação à Data de 31 de Dezembro de 2000
ANEXO 1B
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 115
B) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO
22. Torre São Gabriel (Vasco da Gama Residence – Torre 1)
23. Torre São Rafael (Vasco da Gama Residence – Torre 2)
24. Douro Foz – Porto
25. MadeiraShopping
26. AlgarveShopping
27. Torre Oriente do Colombo
28. Torre Ocidente do Colombo
29. Quinta das Sedas Lote 1
30. Parque Dom Pedro
Parque Dom Pedro – Expansão
C) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO
31. Quinta da Azenha
32. Avenida Bélgica – Viseu
33. Country Club da Maia Site – Maia
34. Gaia III
35. Imohora
36. Terreno da Efanor
37. Famalicão – Parque de Famalicão
38. São Martinho do Porto – Martimope
39. Espimaia – Maia
40. Quinta das Sedas
41. Campolide – Lisboa
42. Setúbal Retail Park
43. Leganés – Madrid, Espanha
44. Plaza Major – Málaga, Espanha
45. Choprei – Atenas, Grécia
Yield* Detidos (Euros)
10.639.359
6.584.132
5.721.212
46.014.106
41.235.622
15.941.581
19.827.216
2.454.086
32.763.476
13.841.034
4.095.131
693.329
8.145.370
4.080.167
1.396.634
16.659.850
3.815.804
139.663
2.104.927
15.153.480
1.516.346
8.479.564
21.035.424
21.035.424
28.584.006
Arrendados (Euros)
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0116
Imóvel
CascaiShopping
Alcabideche
Cascais
CoimbraShopping
Av. Vale das Flores
Coimbra
GuimarãeShopping
Guimarães
Ref.
1.
2.
3.
Descrição
Centro comercial em três pisos, com dois níveis de circulação, que totaliza 63.078 m2, ABL
e 3.182 lugares de estacionamento. Neste centro 37.017 m2 foram vendidos aos seus ocu-
pantes: Continente; Conforama; Toys ‘R’ Us; C&A; McDonald’s; BPA e CGD. (N.B.: Estas uni-
dades foram excluídas da avaliação deste imóvel.) O restante centro comercial totaliza
26.061 m2 de ABL, dos quais 2.915 m2 são ocupados pela Warner Lusomundo (7 salas de
cinema). Os restantes 23.146 m2 são ocupados por 162 lojas de retalho e restaurantes incluin-
do a loja-âncora Fnac (2.655 m2), Cortefiel (976 m2), Zara (598 m2) entre outras.
O CascaiShopping foi inaugurado em Maio de 1991. Em Dezembro de 1994 foi acrescenta-
da uma loja Toys ‘R’ Us com 3.160 m2 e mais 554 lugares de estacionamento. A empresa
proprietária do CascaiShopping, SM, desenvolveu a fase 1 e completou recentemente a fase
2A de um plano de expansão de 3 fases.
Fase 1: Remodelação da loja Printemps e a sua divisão em 19 lojas. Com a Sport Zone
como loja-âncora.
Fase 2A: Aumento da ABL do centro em 8.116 m2, providenciando espaço para as lojas-
-âncora Fnac, Zara e Cortefiel, bem como a capacidade de estacionamento.
Fase 2B: Com o início da construção previsto para Abril de 2001, irá aumentar a ABL do
centro em 6.842 m2, bem como a capacidade de estacionamento.
A SM está em fase de remodelação da Divertelândia e a sua divisão em 9 lojas, 8 das quais
irão ser arrendadas e uma será ocupada pela Creche “Bichinhos Carpinteiros”. As 9 lojas têm
uma ABL de 1.120.41 m2.
Fomos informados que as licenças necessárias para as Fases 2B ainda não foram obtidas.
Centro comercial em dois pisos, com uma ABL total de 26.519 m2 e 1.100 lugares de esta-
cionamento. Uma área de 20.000 m2 foi vendida ao hipermercado Continente. (N.B.: Esta
unidade foi excluída da avaliação deste imóvel.) A restante área totaliza 6.519 m2 de ABL.
dos quais 759 m2 são ocupados pela loja-âncora MacModa e 912 m2 por uma loja-âncora
Worten. Existem ainda 67 lojas e restaurantes distribuídos por dois andares com um total
de 4.848 m2 de ABL.
O CoimbraShopping foi inaugurado em Setembro de 1993.
Centro comercial em dois pisos com 24.521 m2 de ABL e 1.750 lugares de estacionamen-
to. Uma área de 17.662 m2 foi vendida ao hipermercado Continente. (N.B.: Esta unidade foi
excluída da avaliação deste imóvel.) A restante área totaliza 6.859 m2 de ABL, dos quais
1.504 m2 são ocupados pelas lojas-âncora Macmoda e Tribo. Existem ainda 82 restaurantes
e lojas distribuídos por dois andares com um total de 5.355 m2 de ABL e sete lojas locali-
zadas na “Central de Camionagem” com 358 m2.
O GuimarãeShopping foi inaugurado em Fevereiro de 1995.
A: Imóveis Detidos como Investimento
A v a l i a ç ã o d o s A c t i v o s I m o b i l i á r i o s
à D a t a d e 3 1 d e D e z e m b r o d e 2 0 0 0
D e s c r i ç ã o d o s I m ó v e i s
S o n a e I m o b i l i á r i a , S . G . P . S . , S . A .
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da SM –
– Empreendimentos Imobiliários
S.A., a qual é detida a 50%
pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Omala –
– Imobiliária e Gestão S.A., a
qual é detida a 100% pela
Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Gui-
marãeShopping – Empreendi-
mentos Imobiliários S.A., a qual
é detida a 100% pela Sonae
Imobiliária.
Termos de Ocupação
As lojas-âncora têm contratos de arrenda-
mento com término em Maio de 2006.
As lojas têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
de 6 anos e término geralmente em Maio
de 2003.
As lojas-âncora Macmoda e Worten têm
“contratos de utilização de loja em centro
comercial” com duração de 1 1/2 e 2 anos
respectivamente.
As restantes lojas têm “contratos de utili-
zação de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos e término geralmente
em Setembro de 2005.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com a duração
de 15 anos e término em Fevereiro de 2010.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração de
6 anos muitos dos quais foram renegociados
em Fevereiro de 2001.
Valor de Mercado
(PTE)
33.730.000.000
Fase 2B
2.616.000.000
5.611.000.000
5.635.000.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTE)
2.398.527.685
471.284.186
458.775.627
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 117
ANEXO 2
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0118
Imóvel
Galeria Comercial de Gaia
Vila Nova de Gaia
GaiaShopping
Vila Nova de Gaia
ViaCatarina
Rua de Santa Catarina
Porto
Ref.
4.
5.
6.
Descrição
A Galeria Comercial de Gaia constituiu a primeira das três fases do empreendimento que tam-
bém inclui o GaiaShopping (segunda fase) e Gaia III cuja construção ainda não foi iniciada.
A Galeria Comercial de Gaia tem 32.387 m2 de ABL e 1.900 lugares de estacionamento.
Uma área com 21.574 m2 foi vendida ao hipermercado Continente. Foi também vendido à
cadeia de distribuição de brinquedos Toys ‘R’ Us um terreno para implantação de uma loja
com 4.476 m2 situada no principal parque de estacionamento, bem como uma área de 783 m2
para a Autocentre. (N.B.: As unidades referidas foram excluídas da avaliação deste imóvel.)
Em frente ao hipermercado existe uma galeria comercial num único piso onde se localizam
46 lojas, totalizando 4.328 m2 de ABL e uma loja-âncora da cadeia Worten com 1.226 m2.
Existe uma passagem interna superior que permite o acesso directo ao GaiaShopping.
A Galeria Comercial de Gaia foi inaugurada em 1989.
O GaiaShopping constitui a segunda fase do projecto de Gaia, acrescentando 24.045 m2 de
ABL e 1.226 lugares de estacionamento em parques na cobertura e na cave. Neste centro
uma loja de dois pisos totalizando 3.378 m2 foi vendida à C&A. (N.B.: Esta unidade foi excluí-
da da avaliação deste imóvel.) A área remanescente totaliza 20.667 m2 de ABL, dos quais
7.794 m2 são ocupados pelas lojas-âncora das cadeias Zara, Cortefiel, Macmoda e Tribo e
por duas unidades de lazer que incluem um complexo Warner-Lusomundo com 9 salas de
cinema. Os restantes 12.873 m2 são ocupados por 113 lojas e restaurantes, distribuídos
pelos dois pisos.
O GaiaShopping foi inaugurado em Outubro de 1995.
Centro comercial em quatro pisos com um total de 11.534 m2 de ABL e 578 lugares de esta-
cionamento situados nos 6 pisos superiores construídos na parte traseira do imóvel. A área
do centro comercial reparte-se pelos 4.693 m2 ocupados pelas lojas-âncora das cadeias
Champion, Zara e Mango e os remanescentes 6.841 m2 são constituídos por 93 lojas e res-
taurantes distribuídos pelos quatro pisos do centro.
O ViaCatarina foi inaugurado em Setembro de 1996.
A: Imóveis Detidos como Investimento
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 119
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Lisedi –
– Urbanização e Edifícios S.A.,
a qual é detida a 91% pela
Sonae Imobiliária e a 9% pela
Teleporto – Empreendimentos
Imobiliários S.A.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Tele-
porto, a qual é detida a 100%
pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da ViaCatarina
– Empreendimentos Imobiliários
S.A., a qual é detida a 50% pela
Sonae Imobiliária.
Os restantes 50% são detidos
pela ING Real Estate (ING). Um
acordo entre a Sonae e a ING
indica que no caso da ING ven-
der a sua parte, fica sujeita ao
pagamento de um prémio à
Sonae. Fomos informados pela
Sociedade que com base
no valor aqui reportado este
prémio está estimado em
PTE 80.000.000. Este prémio
terá um agravamento de 10%
baseado na diferença entre o va-
lor aqui reportado e o valor final
acordado na venda do imóvel.
Termos de Ocupação
A loja-âncora tem “contrato de utilização de
loja em centro comercial” com duração de
10 anos e término em Fevereiro de 2006.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
entre 10 e 20 anos e término entre Outubro
de 2005 e Outubro de 2015.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
de 6 anos e término geralmente em Outubro
de 2001.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração de
15 anos e término em Setembro de 2011.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração de
6 anos e término geralmente em Setembro
de 2002.
Valor de Mercado
(PTE)
Incluído no valor
do GaiaShopping
18.559.000.000
11.290.000.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTE)
Incluído no valor
do GaiaShopping
1.468.151.288
853.944.318
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0120
Imóvel
Centro Colombo
Lisboa
MaiaShopping
Ermesinde
Maia
ClérigoShopping
Porto
Ref.
7.
8.
9.
Descrição
Centro comercial em quatro pisos, com 121.535 m2 de ABL e 6.850 lugares de estacio-
namento. Uma área de 32.123 m2 foi vendida ao hipermercado Continente e uma loja com
uma área de 3.814 m2 foi vendida à C&A. (N.B.: Estas unidades foram excluídas da avalia-
ção deste imóvel.)
Outras lojas-âncora neste centro comercial são: AKI (2.640 m2); Toys ’R’ Us (3.295 m2);
Worten (2.830 m2); Sport Zone (2.350 m2); Inventory (2.022 m2); Marks & Spencer (12.495 m2);
Cortefiel (1.214 m2); Zara (1.367 m2); Fnac (3.755 m2); Habitat (1.881 m2); Vobis (914 m2);
Tribo (1.080 m2); Macmoda (1.225 m2), entre outros. Existe também um centro-auto (941 m2),
um “health club” (2.130 m2) e uma área de lazer com 12.309 m2 que inclui um complexo
Warner-Lusomundo com 10 salas de cinema (5.200 m2).
As restantes 400 lojas-satélite e os restaurantes ocupam uma área de 35.231 m2. Existe no
Centro Colombo um co-gerador de electricidade, que é vendida ao condomínio e à EDP.
Existe uma área de 2.719 m2 de arrecadações arrendada aos lojistas.
Existem 5.771 m2 de escritórios que foram incluídos na nossa avaliação (Torre Oriente,
imóvel n.o 27 e Torre Ocidente, imóvel n.o 28).
Fomos informados que a Sonae Imobiliária tem autorização para construir duas torres destina-
das a escritórios (Torre do Oriente e Torre do Ocidente) com 50.000 m2 acima do centro comer-
cial (imóveis n.os 27 e 28) estando ainda a aguardar as respectivas licenças de construção.
O Centro Colombo foi inaugurado a 16 de Setembro de 1997.
Centro comercial em dois pisos totalizando 30.837 m2 de ABL e 2.300 lugares de estacio-
namento. Uma área com 14.888 m2 foi vendida ao hipermercado Continente. (N.B.: Esta uni-
dade foi excluída da avaliação deste imóvel.) O centro dispõe de um complexo de cinemas
da Warner Lusomundo (11 salas) com 3.143 m2, três lojas-âncora de média dimensão ar-
rendadas à Sport Zone, MaxOffice e Autocentre, totalizando 3.944 m2 e ainda um conjunto
de cerca de 107 lojas, praça de restauração e outros espaços, totalizando 8.862 m2. Existe
um co-gerador de electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP.
O MaiaShopping foi inaugurado em Novembro de 1997.
Galeria comercial com um piso ao ar livre, com 1.448 m2 de ABL situada sobre um parque
de estacionamento público com dois pisos. A área comercial encontra-se arrendada a 12
lojistas. A Cervejaria Lusitana assinou um contrato de pré-arrendamento de uma loja-âncora
com 211 m2 que terá início a 1 de Fevereiro de 2001. Foi assinado também um contrato de
pré-arrendamento para uma loja de 75 m2 que terá início em Março de 2001.
Este centro comercial foi recentemente remodelado e comercializado em 1997-1998.
O ClérigoShopping foi inicialmente inaugurado em 1992.
A: Imóveis Detidos como Investimento
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 121
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Empre-
endimentos Imobiliários Co-
lombo, S.A., empresa detida
a 50% pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Maia-
Shopping – Empreendimentos
Imobiliários S.A., empresa detida
a 100% pela Sonae Imobiliária.
Arrendado.
A Prediguarda, empresa detida
a 100% pela Sonae Imobiliária,
tem uma concessão deste
espaço por 20 anos, cujo
prazo termina em 2012.
Termos de Ocupação
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
entre 10 e 20 anos e término entre Setem-
bro de 2006 e Setembro de 2016.
As lojas-satélite têm “contratos de utiliza-
ção de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos e término geralmente
em Setembro de 2003.
Arrendamento do complexo de cinemas à
Warner Lusomundo por um período de 20
anos com término em Novembro de 2017.
As restantes lojas têm “contratos de utili-
zação de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos e término geralmente
em Novembro de 2003.
As lojas têm “contratos de utilização de
loja em centro comercial” com término
geralmente em 2001.
Valor de Mercado
(PTE)
96.540.000.000
7.860.000.000
194.000.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTE)
6.537.300.009
653.090.705
23.743.807
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0122
Imóvel
NorteShopping
Matosinhos
Porto
Vila Lambert
Quinta do Lambert
Lote 6/7
Lisboa
Grandella
Lisboa
Ref.
10.
11.
12.
Descrição
Centro comercial em dois pisos totalizando 54.104 m2 de ABL, 5.000 lugares de estaciona-
mento, localizado junto ao hipermercado Continente e a um edifício de escritórios da Sonae.
Este centro dispõe de um complexo de cinemas Warner Lusomundo (8 salas) com 4.360 m2
e lojas-âncora Toys ‘R’ Us (3.280 m2), Fnac (2.480 m2), Zara (2.157 m2), Bonjour (2.112 m2),
Inventory (1.480 m2) e Macmoda (957 m2). Dispõe ainda de um conjunto de 203 lojas totali-
zando 22.140 m2, 33 restaurantes com uma área total de 4.244 m2 e uma área de 1.012 m2
destinada a arrecadações, arrendada aos lojistas.
Existe um co-gerador de electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP.
O NorteShopping foi inaugurado em Outubro de 1998.
Um projecto misto em cave, rés-do-chão e três pisos acima do solo, com cerca de 4.995 m2
de escritórios, 2.004 m2 de lojas e 256 lugares de estacionamento. A galeria comercial tem
como loja-âncora um supermercado Modelo Champion e o parque de estacionamento é explo-
rado pela SPEL.
Este projecto foi concluído em 1998.
Remodelação e arrendamento das antigas instalações da loja Printemps no Edifício Grandella no
Chiado. Já está em funcionamento a loja SportZone com uma área de 1.626 m2. Outros ar-
rendamentos estão em curso para as lojas Oasis (210 m2), Barreiros Faria (800 m2) e Valentim
de Carvalho (2.470 m2). Existe um espaço por arrendar com 478 m2.
O imóvel foi reconstruído em 1996.
A: Imóveis Detidos como Investimento
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 123
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da IMO-R –
– Sociedade Imobiliária S.A., a
qual é detida a 50% pela
Sonae Imobiliária, através de
uma subsidiária holandesa –
– Imovalue BV.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Vila
Lambert – Sociedade Imobiliá-
ria S.A., a qual é detida a 100%
pela Sonae Imobiliária.
Arrendado à Montepio Geral
Associação Mutualista.
Imóvel propriedade da Data-
venia, empresa detida a 100%
pela Sonae Imobiliária que
comprou o trespasse do con-
trato de arrendamento das
antigas instalações da loja
Printemps. Este contrato tem
a duração de 15 anos e o
seu início data de 19 de
Agosto de 1996. No seu tér-
mino a Sonae tem opção de
renovar o mesmo por perío-
dos sucessivos de um ano.
A renda anual mínima é de
PTE 165.000.000.
Termos de Ocupação
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
entre 10 e 15 anos e término em Outubro
de 2008 e Outubro de 2013.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
de 6 anos e término geralmente em Outubro
de 2004.
Os escritórios encontram-se totalmente
arrendados com contratos de 6 anos. As
lojas têm “contratos de utilização de loja”
com duração de 6 anos. A loja-âncora tem
um “contrato de utilização de loja” com
duração de 15 anos e término em Fevereiro
de 2013.
Os subarrendamentos têm a figura jurídica de
“contratos de utilização de loja” com duração
de 6 anos e término em 2005.
Valor de Mercado
(PTE)
44.922.000.000
2.535.000.000
869.000.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTE)
3.110.126.171
204.777.960
273.607.387
124
Imóvel
Centro Vasco da Gama
Parque das Nações
Lisboa
Gare do Oriente
Parque das Nações
Lisboa
Sintra Retail Park
Sintra
Ref.
13.
14.
15.
Descrição
Centro comercial em dois pisos totalizando 46.997 m2 de ABL e 2.945 lugares de estaciona-
mento. Tem um hipermercado Continente com 11.411 m2, uma loja C&A com 2.627 m2 e uma
loja Worten com 4.412 m2, espaços estes que foram vendidos aos respectivos ocupantes e, por
este motivo, excluídos desta avaliação. Este centro dispõe de um complexo de cinemas e de um
conjunto de lojas-âncora de média dimensão, totalizando 11.976 m2, bem como lojas e res-
taurantes com uma ABL total de 16.571 m2.
Este projecto foi inaugurado em Abril de 1999.
Área comercial com restaurantes e serviços totalizando 3.724 m2 de ABL, dentro da esta-
ção da Gare do Oriente, junto ao centro comercial Vasco da Gama.
Inaugurado em 1998.
O primeiro “retail park” em Portugal. Consiste em 13 lojas-satélite (com um total de 16.427 m2
de ABL) com áreas entre 1.000 m2 e 2.600 m2, quatro restaurantes (627 m2), um “drive tru”
(611 m2) e estacionamento com capacidade para 650 viaturas.
O Sintra Retail Park foi inaugurado em 15 de Novembro de 2000.
A: Imóveis Detidos como Investimento
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 125
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Vasco
da Gama – Promoção de Cen-
tros Comerciais S.A., empresa
detida a 100% pela Sonae
Imobiliária.
Arrendado à Gare Intermodal
de Lisboa, S.A.
Contrato de arrendamento deti-
do pela Paracentro (empresa
detida a 100% pela Sonae
Imobiliária). A renda correspon-
de a 50% das rendas recebidas
até PTE 15.686.000 e 85%
das rendas recebidas acima de
PTE 120.000.000 por ano.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade do Sintra
Retail Park S.A., empresa detida
a 50% pela Sonae Imobiliária.
Termos de Ocupação
As lojas-âncora têm “contratos de utiliza-
ção de lojas em centro comercial” com
duração entre 6 e 15 anos com término
entre 2005 e 2015.
A maioria das lojas têm “contratos de utili-
zação de loja em centro comercial” com
duração entre 6 e 10 anos e término em
2005 ou 2009.
Foram celebrados arrendamentos por um
período de 20 anos com Warner Lusomundo
e McDonald’s com término em 2019.
Os subarrendamentos têm a figura jurídica
de “contratos de utilização de loja” com
duração de 6 anos e término em Maio de
2004.
As lojas têm “contratos de utilização de loja”
com duração de 10 a 15 anos e término a
partir de 2010.
Os restaurantes têm “contratos de utiliza-
ção de loja” com duração de 6 anos e tér-
mino em 2006.
Valor de Mercado
(PTE)
33.440.000.000
137.000.000
5.350.000.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTE)
2.079.339.872
17.079.108
387.928.260
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0126
Imóvel
Parque Principado
Espanha
Ref.
16.
Descrição
Um centro comercial regional que está actualmente em construção, que irá acomodar lojistas
que necessitam de áreas grandes, bem como um sector dedicado a lazer. Este centro tem
aproximadamente 67.600 m2 de ABL. As lojas-âncora incluem hipermercado Eroski (12.000 m2),
Warner Cinema (8.000 m2), Fnac (2.696 m2), Zara (1.927 m2), Mango (1.487 m2) e C&A
(2.4567 m2) entre outros. A área de restaurantes e de lazer está dividida em dois pisos situa-
dos por baixo da área de cinema. Tem 5.000 lugares de estacionamento à superficie.
A: Imóveis Detidos como Investimento – Espanha
Imóvel
Pátio Brasil Shopping
Brasília
Brasil
Franca Shopping Centre
Franca SP
Brasil
Ref.
17.
18.
Descrição
Este centro está situado na melhor zona comercial da cidade e fica adjacente ao sector hote-
leiro. Este projecto tem uma área de construção de 60.618 m2 dividido por quatro pisos e
três pisos de estacionamento, sendo que o 3.o piso é destinado à expansão. Está situado
num terreno de 8.000 m2, com 24.641 m2 de ABL.
Tem três lojas-âncora, 160 lojas, um banco, 29 restaurantes, um cinema com 6 salas, 28 quios-
ques, uma área de lazer para crianças, “bowling” e “fitness center”. O estacionamento é feito em
três pisos e tem capacidade para 2.000 lugares. Uma das lojas-âncora foi vendida à C&A. Esta
loja está excluída da nossa avaliação, reduzindo a ABL a ser avaliada para 21.659 m2.
Para além das áreas adjacentes às escadas e elevadores, o terceiro piso encontra-se, neste
momento, em obras. Esta área destina-se à expansão que deverá ser inaugurada durante o
ano de 2001.
Este centro foi inaugurado em Outubro de 1997.
Este centro está situado no município de Franca, a nordeste do Estado de São Paulo.
O imóvel fica próximo do centro da cidade, com frente para uma auto-estrada que faz liga-
ção às principais estradas regionais.
O imóvel situa-se num terreno com 70.000 m2, com uma área total de construção de 29.000 m2
e uma ABL de aproximadamente 17.992 m2 num único piso. Consiste em duas lojas-âncora e 94
lojas, 10 restaurantes, um cinema com 3 salas, 7 quiosques, uma área de lazer para crianças,
“bingo” e “bowling”. Existe uma área de estacionamento com capacidade para 1.200 viaturas.
Foi inaugurado em Outubro de 1993.
A: Imóveis Detidos como Investimento – Brasil
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 127
Regime de Propriedade
O imóvel está sujeito a um
Contrato de Compra.
A Sonae tem a opção de com-
pra de 25%.
Termos de Ocupação
Já foi iniciada a comercialização e fomos
informados que já existem pré-arrenda-
mentos para cerca de 93% do projecto.
Valor de Mercado
(PTA)
19.550.000.000
(N.B.: Parágrafo 3.6.)--
Valor Líquido Estimado
de Rendas (PTA)
N.A.
Regime de Propriedade
“Condomínio Proindiviso” sujei-
to a uma definição final e o
registro.
O imóvel é propriedade do
Condomínio Pátio Brasil Shop-
ping Center, detido a 10,42%
pela Sonae Enplanta S.A.
(empresa 50% indirectamen-
te detida pela Sonae Imobi-
liária S.A.).
Condomínio Proindiviso.
O imóvel é propriedade do
Condomínio Shopping Center
Franca detido 31,40% pela
Sonae Enplanta S.A. (50% deti-
da indirectamente pela Sonae
Imobiliária S.A.).
Termos de Ocupação
As lojas-âncora, Grupo Otoch e Lojas
Riachuelo, têm contratos de arrendamento
de 6 e 10 anos respectivamente.
As restantes lojas têm contratos de ar-
rendamento de 3 ou 5 anos.
As lojas-âncora, Sé Supermercados e
Magazine Luiza, têm contratos de arrenda-
mento de 10 anos.
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
mento de 3 ou 5 anos, com excepção da loja
McDonald’s que tem contrato de 20 anos.
Valor de Mercado
(R$)
86.876.000
Expansão
15.939.000
Total
102.816.000
10.280.000
Expansão
235.000
Total
10.515.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (R$)
9.202.000
1.202.000
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0128
Imóvel
Shopping Metrópole
São Bernardo
do Campo, SP
Brasil
Shopping Penha
São Paulo, SP
Brasil
Tivoli Shopping
Santa Bárbara do Oeste, SP
Brasil
Ref.
19.
20.
21.
Descrição
Centro comercial situado na região central de São Bernardo do Campo, com frente para uma
praça que faz ligação com as avenidas principais e inúmeros transportes públicos.
O centro tem uma área total de construção de 49.804 m2 com uma ABL de 24.827 m2 em
dois pisos, tendo sido construído num terreno de 88.342 m2.
As lojas estão todas num piso só e incluem duas lojas-âncora, 134 lojas, 21 restaurantes,
uma agência bancária, três salas de cinema, vários quiosques e uma área de lazer para crian-
ças. Tem ainda 1.200 lugares de estacionamento em três pisos (um ao nível do rés-do-chão
e dois superiores).
Foi inicialmente inaugurado em Maio de 1980 como uma pequena galeria comercial mas
após uma expansão considerável, reabriu em Abril de 1997 no seu estado actual.
Este centro fica adjacente às ruas tradicionais de comércio na Penha, na zona leste de São Paulo.
O acesso ao centro é facilitado através das principais avenidas e por metro (Estação Penha).
O centro tem uma área de construção de 70.200 m2 com uma ABL de 17.157 m2 em dois
pisos, situado num terreno com 19.194 m2. O centro tem uma loja-âncora, 185 lojas, 15 res-
taurantes, 3 salas de cinema e 19 quiosques. Tem ainda 1.200 lugares de estacionamento
em três pisos subterrâneos.
Foi inaugurado a 19 de Outubro de 1992.
O centro está situado a cerca de 130 km ao norte da cidade de São Paulo, com frente para
a Av. Santa Bárbara que faz ligação às cidades de Santa Bárbara e Americana. Tem uma
área de construção de 29.000 m2, com uma ABL de 20.370 m2 num piso único e construí-
do num terreno de 100.000 m2. O centro tem duas lojas-âncora, 130 lojas, uma agência ban-
cária, 13 restaurantes, 3 salas de cinema, 19 quiosques, uma área de lazer para crianças e
bingo. Existem 1.578 lugares de estacionamento em volta do centro. O McDonald’s ocupa
uma área independente.
Inaugurado em Novembro de 1998.
A: Imóveis Detidos como Investimento – Brasil
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 129
Regime de Propriedade
Condomínio Proindiviso.
O imóvel é propriedade do
Condomínio Shopping Center
Metrópole (detido 10% pela
Sonae Enplanta S.A., 50% deti-
da indirectamente pela Sonae
Imobiliária).
Condomínio Proindiviso.
O imóvel é propriedade do
Condomínio Shopping Center
Penha, 14,10% detido pela
Sonae Enplanta S.A., 50% deti-
da indirectamente pela Sonae
Imobiliária).
Condomínio Proindiviso.
O imóvel é propriedade do
Condomínio Tivoli Shopping
Center, 25% detido pela
Sonae Enplanta S.A. (50%
detida indirectamente pela
Sonae Imobiliária).
Termos de Ocupação
As lojas-âncora, Lojas Americanas e Lojas
Renner (JC Penny), têm contratos de arrenda-
mento com duração de 10 anos, bem como
as lojas Blockbuster e McDonald’s.
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
mento com duração de 3 ou 5 anos.
A loja-âncora, Lojas Americanas, tem con-
trato de arrendamento com duração de 10
anos e a loja McDonald’s tem contrato de
arrendamento com duração de 20 anos.
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
mento com duração de 3 e 5 anos.
As lojas-âncora, Sé Supermercados e
Magazine Luiza, têm contratos de arrenda-
mento com duração de 10 anos e o McDo-
nald’s tem contrato de arrendamento com
duração de 20 anos.
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
mento com duração de 3 e 5 anos.
Valor de Mercado
(R$)
73.597.000
Expansão
2.419.000
Total
76.016.000
64.416.000
Expansão
11.971.000
Total
76.387.000
23.875.000
Valor Líquido Estimado
de Rendas (R$)
8.463.000
6.659.000
2.503.000
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0130
Imóvel
Torre São Gabriel
Parque das Nações
Lisboa
Torre São Rafael
Parque das Nações
Lisboa
Douro Foz
Porto
Ref.
22.
23.
24.
Descrição
Edifício com 24 andares destinado a
habitação, situado em lote anexo ao
centro comercial “Vasco da Gama”.
Obra arquitectónica notável que per-
mitirá a construção de 122 aparta-
mentos com tipologias T1 a T5 e
com áreas compreendidas entre os
60 m2 e os 260 m2. O edifício terá
uma área bruta de 36.799 m2, dos
quais 12.118 m2 são destinados a
estacionamento com capacidade
para 390 viaturas na cave, e
24.681 m2 constituem a área resi-
dencial e um “health club”.
Segunda torre situada em lote
anexo ao centro comercial “Vasco
da Gama”, com características e
dimensões semelhantes à Torre
São Gabriel.
A construção da cave do edifício já
está concluída. Trata-se de um edifí-
cio com 24 andares destinados a
habitação que permitirá a construção
de 88 apartamentos T2, 44 aparta-
mentos T3 e 3 apartamentos T4.
Empreendimento misto de 12.990 m2
de habitação e 2.300 m2 de comér-
cio. O empreendimento está situado
na margem norte do rio Douro,
entre o centro da cidade do Porto e
a zona residencial da Foz.
Apenas 1.405 m2 da área comercial
está disponível para comercializa-
ção uma vez que a restante área
(excluída da avaliação) irá ser trans-
ferida para o antigo proprietário
aquando da conclusão, como parte
do pagamento do terreno.
Vendas/Arrendamentos
Acordados
A comercialização foi iniciada
em 1998, estando já assinados
contratos promessa para a
venda de 117 apartamen-
tos por um valor médio de
PTE 312.000/m2.
A comercialização terá início
em Junho de 2001.
Serão recebidos sinais e depó-
sitos dos contratos promessa
assinados e pagamentos fasea-
dos durante a construção.
A comercialização do empre-
endimento teve início em Outu-
bro de 1998 e 58 dos 61
apartamentos já foram vendi-
dos mediante contratos pro-
messa, por um valor médio de
PTE 300.000/m2.
Estão ainda por vender 3 apar-
tamentos e 4 lojas.
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Torre
de São Gabriel Imobiliária S.A.,
empresa detida a 100% pela
Prædium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Torre
de São Rafael Imobiliária S.A.,
empresa detida a 100% pela
Prædium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da
Prædium.
B: Imóveis em Fase de Construção
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 131
Valor de Mercado
no Estado de
Desenvolv. Actual
(PTE)
2.133.000.000
(N.B.: Parágrafo 3.3.)
1.320.000.000
1.147.000.000
(N.B.: Parágrafo 3.3.)
Datas Previstas
para a Conclusão
e Ocupação
Data de conclusão
da construção:
Abril de 2001.
Ocupação:
Imediata após
a conclusão.
Conclusão da
construção:
meados do ano
2003.
Ocupação dos
apartamentos:
imediata após
a conclusão.
Conclusão:
Abril de 2001
Ocupação:
imediata após
a conclusão.
Custos Estimados
para a Conclusão
(PTE)
851.644.377
6.458.842.842
674.862.675
Rendas Líquidas
Estimadas Após
Concl. e Arrend.
(PTE)
N.D.
N.D.
N.D.
Valor de Mercado
Após Conclusão
(PTE)
N.D.
8.900.000.000
N.D.
Valor de Mercado
Após Conclusão
e Arrendamento
(PTE)
N.D.
N.D.
N.D.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0132
Imóvel
MadeiraShopping
Funchal
Madeira
AlgarveShopping
Algarve
Torre Oriente
Colombo
Lisboa
Ref.
25.
26.
27.
Descrição
Centro comercial a ser construído
em cinco pisos num terreno de
30.590 m2, a 10 minutos do centro
da cidade do Funchal. Irá ter uma
ABL de 26.176 m2 nos pisos –2, 0
e 1 e estacionamento nos pisos –1,
1 e 2. A ABL é dividida em lojas
(8.218 m2), restaurantes (3.003 m2),
um hipermercado (4.111 m2),
lojas-âncora (4.527 m2), bowling
(1.177 m2), cinemas (2.840 m2) e
DIY Max Mat (2.301 m2) situado no
piso –2.
Centro comercial a ser construído
em dois pisos, com 2.500 lugares
de estacionamento, num terreno de
102.164 m2 perto da Guia, no Algar-
ve e com bom acesso à EN125 que
faz ligação a IP1 para Lisboa. Irá
ter uma ABL de 41.978 m2 e um
hipermercado com 15.488 m2
(excluído desta avaliação). A ABL é
dividida em lojas (10.925 m2), res-
taurantes (3.311 m2), lojas-âncoras
(8.324 m2), área de lazer (1.213 m2)
e cinemas (2.717 m2).
Compreendemos que o Centro
Colombo (imóvel n.o 7) tem autoriza-
ções necessárias para construir
duas torres de escritórios com um
total de 50.000 m2. A Torre Oriente
terá uma área total de 26.658 m2
dividida por 15 pisos. 2.857.60 m2
já estão construídos.
Fomos informados que em Feve-
reiro de 1997 a licença de viabilida-
de foi suspensa a pedido dos
Empreendimentos Imobiliários Co-
lombo, mas que a licença de cons-
trução poderá ser revalidada. Fomos
informados que a Sociedade aguar-
da a revalidação da licença pela
Câmara Municipal de Lisboa.
Vendas/Arrendamentos
Acordados
Já está em fase de comerciali-
zação e antecipa-se que as
lojas-âncora sejam arrendadas
com “contratos de utilização de
lojas em centro comercial” com
duração de 10 a 20 anos e as
restantes lojas com contratos
de 6 anos.
À data da avaliação, cerca de
95% da ABL do centro comer-
cial já se encontrava arrendada.
Já está em fase de comerciali-
zação e antecipa-se que as
lojas-âncora sejam arrendadas
com “contratos de utilização de
lojas em centro comercial” com
duração de 10 a 20 anos e as
restantes lojas com contratos
de 6 anos.
Já teve início a comercialização.
Foram-nos fornecidos os ter-
mos do contrato em relação a
dois pré-arrendamentos que
estão a ser negociados para
11.088 m2 da Torre do Oriente.
Os termos incluem uma dura-
ção de 10 anos com uma
opção por parte do inquilino de
mais 5 anos, com uma renda
base de PTE 3.000/m2 por
mês e descontos de 15%,
10% e 5% durante os primei-
ros 3 anos.
Termos da Posse
Imóvel propriedade do Ma-
deiraShopping S.A., empre-
sa detida a 50% pela Sonae
Imobiliária.
Imóvel propriedade do Algar-
veShopping S.A., 100% detido
pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Empre-
endimentos Imobiliários Colom-
bo (50% detido pela Sonae
Imobiliária).
B: Imóveis em Fase de Construção
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 133
Valor de Mercado
no Estado de
Desenvolv. Actual
(PTE)
9.225.000.000
8.267.000.000
3.196.000.000
Datas Previstas
para a Conclusão
e Ocupação
Conclusão:
Março de 2001.
Antecipa-se que na
altura de abertura
do centro, as lojas-
-âncora estarão
arrendadas a 100%
e as restantes lojas
a 100% também.
Conclusão:
Março de 2001.
Antecipa-se que na
altura de abertura
do centro as lojas-
-âncora estarão
arrendadas a 100%
e as restantes lojas
a 100% também.
A data prevista
para a conclusão
da Torre Oriente
é 2004.
Custos Estimados
para a Conclusão
(PTE)
4.404.547.955
6.063.448.585
4.612.610.914
Rendas Líquidas
Estimadas Após
Concl. e Arrend.
(PTE)
1.010.502.117
977.014.351
893.072.968
Valor de Mercado
Após Conclusão
(PTE)
13.630.000.000
(N.B.:
PTE 1.005.382.859
é o valor estimado
dos direitos de
ingresso a serem
recebidos à data
ou após
a conclusão.)
14.330.000.000
(N.B.:
PTE 1.300.939.737
é o valor estimado
dos direitos de
ingresso a serem
recebidos à data
ou após
a conclusão.)
Valor de Mercado
Após Conclusão
e Arrendamento
(PTE)
12.624.617.140
(N.B.: Este valor
assume os
direitos de ingresso
recebidos
previamente.)
13.029.060.260
(N.B.: Este valor
assume os direitos
de ingresso
recebidos
previamente.)
10.377.079.674
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0134
Imóvel
Torre Ocidente
Colombo
Lisboa
Quinta das Sedas
Lote 1
Urbisedas
Senhora da Hora
Porto
Ref.
28.
29.
Descrição
Compreendemos que o Centro
Colombo (imóvel n.o 7) tem autori-
zações necessárias para construir
duas torres de escritórios com um
total de 50.000 m2. A Torre
Ocidente terá uma área total de
26.328 m2 dividida por 15 pisos.
2.913.60 m2 já estão construídos.
Fomos informados que em Feve-
reiro de 1997 a licença de viabili-
dade foi suspensa a pedido dos
Empreendimentos Imobiliários Co-
lombo, mas que a licença de cons-
trução poderá ser revalidada. Fomos
informados que a Sociedade aguar-
da a revalidação da licença pela
Câmara Municipal de Lisboa.
Terreno localizado junto ao Norte-
Shopping, a nascente do centro co-
mercial. Está em fase de construção
um edifício com oito pisos destinado
a habitação. O edifício terá 78 apar-
tamentos com uma área bruta total
de 17.045 m2 dos quais 4.362 m2
destinam-se a estacionamento
em cave.
Vendas/Arrendamentos
Acordados
A venda dos apartamentos
teve início em 2000 com con-
tratos de promessa já assina-
dos para 61 apartamentos.
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Empre-
endimentos Imobiliários Co-
lombo (50% detido pela Sonae
Imobiliária).
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Urbi-
sedas (100% detido pela
Prædium).
B: Imóveis em Fase de Construção
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 135
Valor de Mercado
no Estado de
Desenvolv. Actual
(PTE)
3.975.000.000
492.000.000
(N.B.: Parágrafo 3.3.)
Datas Previstas
para a Conclusão
e Ocupação
A data prevista
para a conclusão
da Torre Ocidente
é 2004.
A data prevista
para a conclusão
é de Março
de 2002.
Ocupação:
imediata após
a conclusão.
Custos Estimados
para a Conclusão
(PTE)
4.612.610.914
1.771.397.660
Rendas Líquidas
Estimadas Após
Concl. e Arrend.
(PTE)
1.026.966.772
N.D.
Valor de Mercado
Após Conclusão
(PTE)
N.D.
Valor de Mercado
Após Conclusão
e Arrendamento
(PTE)
11.260.791.405
N.D.
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0136
Imóvel
Parque Dom
Pedro Shopping
Campinas, SP
Brasil
Ref.
30.
Descrição
O imóvel está situado na cidade de
Campinas em São Paulo, Brasil.
O centro situa-se num terreno com
748.062 m2 com uma área de
construção de 178.697 m2 e uma
ABL de 106.013 m2 ao nível do
rés-do-chão, a serem construídos
na 1.a fase. Os restaurantes, cine-
mas e zonas de lazer estarão ao
nível da cave. Numa segunda fase
está prevista a construção de mais
22.050 m2.
O centro terá 12 lojas-âncora,
1 hipermercado, 5 “department--sto-
res”, 15 salas de cinema, 20 lojas
semi-âncora, 9 restaurantes, 310
lojas “junior”, 36 lojas de “fast-food”,
1 teatro, uma praça para eventos e
8.000 lugares de estacionamento.
Vendas/Arrendamentos
Acordados
As lojas-satélite serão arrenda-
das com “contratos de utiliza-
ção de loja” com duração de 5
anos e as lojas-âncora com
duração de 10 anos.
Termos da Posse
Propriedade plena.
85% do imóvel é propriedade
da Sonae Imobiliária e os res-
tantes 15% da Sonae Implanta.
B: Imóveis em Fase de Construção – Brasil
Imóvel
Quinta da Azenha
Santiago Melres
Entre-os-Rios
Avenida Bélgica
Viseu
Ref.
31.
32.
Descrição
Terreno de 46 hectares situado na margem norte do rio Douro, a aproximadamente 30 km a nas-
cente do Porto. Terreno fortemente inclinado voltado a sul com uma frente para o rio de 800 m.
Actualmente o terreno está arborizado e tem duas residências antigas e degradadas.
O Plano Director Municipal para esta zona prevê ocupação do terreno para fins turísticos e exis-
te autorização da “Direcção Geral de Turismo”, de 7/3/1986, para dois aldeamentos turísticos
e uma estalagem totalizando 39.590 m2. Existe já a aprovação subsequente para a instalação
da estalagem e de um cais para barcos de recreio.
Existe um novo projecto que será submetido à aprovação das autoridades locais e que altera a
utilização do terreno para construção de habitação e desenvolvimento turístico. O projecto de
arquitectura está ainda em elaboração.
Terreno de 8.778 m2 situado em frente ao supermercado Modelo, na Avenida da Bélgica, em
Viseu. Actualmente não existe aprovação camarária. Em 1998 a Prædium submeteu um pro-
jecto para uma loja Maxmat de 2.639 m2, dos quais 1.999 m2 de área comercial. Fomos
informados que este projecto ainda não tem aprovação uma vez que o Plano de Pormenor
ainda não está concluído.
C: Imóveis para Desenvolvimento Futuro
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 137
Valor de Mercado
no Estado de
Desenvolv. Actual
(R$)
59.564.000
Expansão:
25.163.000
Total:
84.727.000
Datas Previstas
para a Conclusão
e Ocupação
A data prevista
para a conclusão
é de Novembro
de 2001.
Ocupação:
imediata após
a conclusão.
Antecipa-se que na
altura da abertura
do centro 80% das
lojas-satélite e 100%
da lojas-âncora esta-
rão arrendadas.
Custos Estimados
para a Conclusão
(R$)
Fase 1:
134.329.691
Fase 2:
18.036.900
Rendas Líquidas
Estimadas Após
Concl. e Arrend.
(R$)
46.478.001
(incluindo o valor
de 23.362.417
referente
a direitos de
ingresso).
As rendas líquidas
anuais dos direitos
de ingresso são
23.115.584.
Valor de Mercado
Após Conclusão
(R$)
Valor de Mercado
Após Conclusão
e Arrendamento
(R$)
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Quinta da Azenha Empreendimentos Imobiliários S.A., a qual é detida a 100%
pela Prædium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Prædium II.
Valor de Mercado (PTE)
821.000.000
139.000.000
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0138
Imóvel
Country Club da Maia
Maia
Gaia III
Vila Nova de Gaia
Imohora
Senhora da Hora
Porto
Terreno da EFANOR
Senhora da Hora
Porto
Famalicão
Vila Nova de Famalicão
São Martinho do Porto
Espimaia
Maia
Quinta das Sedas
Lotes 2, 3, 4, 5, 8, 10 e 11
Senhora da Hora
Porto
Campolide
Lisboa
Ref.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
Descrição
Dois terrenos contíguos com uma área total de aproximadamente 41.606 m2, com uma autori-
zação, agora caducada, para um empreendimento misto de habitação e estabelecimentos de
ensino e de saúde. Uma aprovação para um empreendimento de 55.000 m2 de construção
acima do solo, dos quais 52.000 m2 para habitação e 3.000 m2 para lazer, encontra-se em nego-
ciação com a Câmara Municipal da Maia. O projecto inclui igualmente o futuro parque municipal
e proximidade de uma futura estação de Metropolitano. Este projecto irá ser preparado em 2001.
Terreno de 13.234 m2, situado junto ao Centro Comercial de Gaia e ao GaiaShopping, com
viabilidade aprovada para a construção de 23.000 m2 de empreendimentos habitacionais.
Terreno de 7.651 m2, actualmente utilizado para fins industriais. As propostas de reutiliza-
ção deste terreno apontam para a construção de 3.708 m2 de habitação e 1.484 m2 de
espaço terciário. O terreno está localizado numa área destinada a habitação, mas não foram
ainda obtidas quaisquer aprovações.
Terreno de 119.268 m2 actualmente ocupado por um complexo industrial, parcialmente ocu-
pado pela Empresa Fabril do Norte – Efanor. Os projectos de desenvolvimento apontam para
a construção de 119.000 m2 de habitação. Está aprovada a divisão do terreno em 9 lotes.
Dois lotes de terreno agrícola totalizando aproximadamente 212.638 m2, situados a sudes-
te do nó das auto-estradas A3 e A7. Sem licença para construção mas com potencial de
desenvolvimento tendo em conta a sua localização estratégica.
Terreno de 10.650 m2 com um armazém de 600 m2.
Terreno de 57.564 m2 junto às instalações da Sonae, na Maia. Não tem licença de constru-
ção, mas está localizado numa zona para fins terciários de acordo com o Plano Director
Municipal.
Terreno de 20.999 m2 com aprovação para a construção de 53.632 m2 de habitação acima
do solo, 7.537 m2 de escritórios, um hotel com 13.665 m2 e 21.203 m2 de estacionamen-
to abaixo do solo. Está prevista a construção faseada por lotes.
Terreno com 5.053,20 m2 situado na zona de Campolide, em Lisboa. Este terreno situa-se
próximo de uma rede de transportes públicos e tem um bom acesso à rede viária nacional.
Foi concedida autorização para a construção de 49.459,60 m2 dos quais 34.300 m2 estão
destinados a habitação e 15.159,60 m2 a estacionamento ao nível da cave. Só poderão ser
construídos, no máximo, 25 pisos acima do solo.
O projecto será preparado durante o ano de 2001 e submetido à Câmara para aprovação.
C: Imóveis para Desenvolvimento Futuro
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 139
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Country Club da Maia Imobiliária S.A. e Centro Residencial da Maia Urbanismo
S.A., as quais são ambas detidas a 100% pela Prædium II.
Propriedade plena.
Imóvel detido pela Prædium a 100%.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Imohora, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Prédios Privados, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Parte deste imóvel está alugado à Efanor com uma renda mensal de PTE 10.000.000. O contrato
de arrendamento tem um prazo de 4 anos, tendo o senhorio no entanto a possibilidade de o rescin-
dir antes do seu termo para desenvolver projectos.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Parque de Famalicão, empresa detida a 100% pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Martimope, a qual é detida a 100% pela Preadium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Espimaia, a qual é detida a 100% pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
Os lotes estão divididos pelos seguintes proprietários:
Lote 1 – Imosedas Lote 8 – Imohotel
Lote 3 – Predisedas Lote 10 – Imoclub
Lote 4 – Promosedas Lote 11 – Imohotel
Lote 5 – Imoclub
Todos são 100% detidos pela Prædium.
Propriedade plena.
Valor de Mercado (PTE)
1.633.000.000
818.000.000
280.000.000
3.340.000.000
765.000.000
28.000.000
424.000.000
3.038.000.000
304.000.000
(N.B.: Existe um paga-
mento pendente para
a aquisição do ter-
reno no valor de
PTE 2.700.000.000
que tomámos em
consideração na
nossa avaliação.)
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0140
Imóvel
Setúbal Retail Park
Ref.
42.
Descrição
Terreno com 61.123 m2 nos arredores de Setúbal. Situa-se na E.N. 10.
Existe aprovação para a construção de um “retail park” com 20.370 m2 de ABL e 850 lugares
de estacionamento.
C: Imóveis para Desenvolvimento Futuro
Imóvel
Aegean Shopping
Atenas
Grécia
Ref.
45.
Descrição
Terreno para construção situado em Atenas, Grécia, no concelho de Pireaus, perto do Porto de
Pireaus que faz ligação a Omonia, através da Rua Piraeus. Consiste em dois lotes de terreno em
terra batida com 33.000 m2 e 12.000 m2 respectivamente, divididos por uma estrada secun-
dária. O maior dos lotes tem um misto de instalações industriais e armazéns em vários estados
de reparação e ocupação. Parte deste lote está arrendado por períodos de um ano à Athens
Water Authority, contrato este que poderá terminar a qualquer momento.
O projecto prevê a junção dos dois terrenos, permitindo desta maneira a construção de um cen-
tro comercial com 60.590 m2 de ABL com lojas, restaurantes e áreas de lazer.
C: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Grécia
Imóvel
Development Site
Bairro de la Fortuna
Leganés
Madrid
Plaza Mayor
Málaga
Espanha
Ref.
43.
44.
Descrição
Terreno com 41.000 m2 de ABL, destinado a centro comercial e centro de lazer com 2.240 luga-
res de estacionamento. Da ABL, 16.500 m2 destinam-se a um hipermercado que terá um pro-
prietário independente e por este motivo foi excluído da nossa avaliação.
Este centro terá 10.183 m2 de lojas-satélite, 8.630 m2 de lojas-âncora, 1.360 m2 de restauran-
tes e 4.094 m2 destinados a salas de cinema. Fomos informados que as licenças comerciais já
estão aprovadas e que aguardam a licença de construção em meados de 2001, juntamente com
a licença de terraplanagem que será emitida um pouco antes.
Terreno destinado à construção de um centro de lazer e comércio, num só piso, com 30.000 m2
de área e 2.200 lugares de estacionamento.
O centro deverá incluir um cinema multiplex, FEC, Health Club, 51 restaurantes e 26 lojas. Está
prevista também uma loja-âncora. Fomos informados que as licenças comerciais e de constru-
ção só deverão ser emitidas em Abril de 2001.
C: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Espanha
R E L A T Ó R I O E C O N T A S 2 0 0 0 141
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Sogira, empresa 100% detida pela Sonae Imobiliária.
Valor de Mercado (PTE)
1.700.000.000
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Sonae Charagionis S.A. que é detida 50% pela Sonae Imobiliária.
Valor de Mercado (DRA)
9.740.000.000
Termos da Posse
Propriedade plena.
O imóvel é propriedade da Imospain II BV, empresa registada na Holanda e 100% detida pela Sonae
Imobiliária.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade de Plaza Mayor – Parque de Ocio S.A., empresa registada em Espanha que é
detida 75% pela Sonae Imobiliária.
Valor de Mercado (PTA)
3.500.000.000
3.500.000.000
PortugalPorto
Via Norte4470 MaiaTelefone: +351 22 948 7797Fax: +351 22 940 4452Lisboa
Rua Amílcar Cabral, 231750-018 LisboaTelefone: +351 21 751 5000Fax: +351 21 758 2813
ItáliaVia Leopardi 1420123 MilanoTelefone: +39 2 43 91 25 17Fax: +39 2 43 91 25 31
EspanhaC/ Conde de Aranda, 24, 3º28001 MadridTelefone: +34 91 577 9020Fax: +34 91 5757903
AlemanhaKanzlerstrasse 440472 DüsseldorfTelefone: +49 211 65 85 670Fax: +49 211 65 85 670
BrasilRua Gomes de Carvalho, 1327, 3º, conj. 32Vila Olímpia, São Paulo – SPCEP: 04547-005Telefone: +55 11 829 5612Fax: +55 11 829 56112
Grécia10, Kapsali str., Herodotou str., N. Douka str.Kolonaki10674 AtenasTelefone: +301 364 8186Fax: +301 360 2136
Escritórios da Sonae Imobiliária
dfdfd
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