REHABILITACIÓN INTEGRAL DE CENTROS … · Rehabilitación Integral de Centros Históricos....

Rehabilitación Integral de Centros Históricos. Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. Junta de Andalucía 1

Andalucía es una de las regiones más extensas de Europa, hasta el punto de que, por tamaño, es similar a países como Portugal, Chequía, Es-lovaquia, Hungría o Austria. También es la región más poblada de Espa-

ña y una de las mayores de Europa. Esta organización espacial se expresa en un rico sistema de pueblos y ciuda-des, los cuales constituyen también su mayor patrimonio. La ciudad andaluza, producto de la decantación de una cultu-ra del habitar a lo largo de siglos, vincu-lado a un ámbito geográfico que recono-cemos como mediterráneo, ha generado un modelo compacto, cuyo metabolismo ha permitido un equilibrio continuado entre ciudad y territorio. Precisamente una de las características de este va-riado sistema urbano es su equilibrio poblacional y funcional, capital urbano que ha de conservarse y potenciarse.

Las características del sistema de ciu-dades andaluz, basado en una red de ciudades no polarizada en uno o dos centros urbanos principales, confiere a Andalucía una diversidad de hechos ur-

Conjunto de la Unión Eu-ropea. La extensión de la Comunidad Andaluza destaca sobre el resto de provincias europeas

En primer término el municipio de Casares (Málaga)

fotografía: Rafaela Rodríguez

SISTEMA DE CIUDADES ANDALUZASLa ciudad compacta

REHABILITACIÓN INTEGRAL DE CENTROS HISTÓRICOS


banos muy rica y variada. Andalucía po-see hoy nueve conjuntos urbanos con nivel de centro regional, complementa-dos por un sistema de ciudades medias y de redes de poblaciones en áreas rurales que aseguran un poblamiento estable y repartido en todo su territorio. Por eso, el sistema de ciudades de An-dalucía constituye uno de sus principa-les patrimonios sociales y económicos. Al mismo tiempo, posee unas caracte-rísticas definitorias que le confieren una posición privilegiada para adaptar su es-tructura a los requerimientos de la sos-tenibilidad, como son su policentrismo, su diversidad funcional, su compacidad y la diversidad social de sus actores.

La estructura de numerosos centros his-tóricos actuales tienen su origen en el pe-riodo islámico, en esa época la trama de la ciudad se concibe desde el predomi-nio de lo privado sobre lo público. El es-pacio urbano se organiza como elemen-to que propicia el acceso a la vivienda, y no como estructurante de dicho espa-cio. La búsqueda de seguridad e intimi-dad explica la existencia de un espacio público de trazado tortuoso y ausencia de jerarquía viaria sin aparente directriz. Adarves, callejones sin salida, requie-

bros componen este paisaje urbano.

Con la reconquista cristiana, el espa-cio urbano, los edificios residenciales y públicos, son transformados permeabi-lizando las tramas, abriendo espacios públicos y plazas, modificando la tipolo-gía de los edificios, aunque estas remo-delaciones son complejas y se realizan de una manera lenta y progresiva. Es ya en el XIX, cuando los centros históricos sufren una mayor reforma, consecuen-cia de los efectos de la ciudad indus-trial, la apertura de nuevos ejes, reali-neaciones de calles y la aparición del inmueble de renta, la vivienda de alqui-ler organizada verticalmente por pisos.

Las ciudades andaluzas y en concreto sus centros históricos, han demostrado a través de los siglos su capacidad de crecimiento, adaptación y transforma-ción. Este dinamismo también ha sa-bido convivir con la preservación y el mantenimiento, que ha de ser entendi-do como una forma de desarrollo más, que no se contrapone a los anteriores. Por lo que la afirmación de las ciudades como urbs, lugar vivo, adquiere fuerza y actualidad. La ciudad histórica empie-za a dibujarse como un espacio más

Distribución actual de ciudades y mu-nicipios andaluces


de la ciudad, integradas en las dinámi-cas de desarrollo urbano, compatible y adecuado a las necesidades reales desde un punto de vista social y eco-nómica con las condiciones espaciales y patrimoniales que las caracterizan.

Estos espacios urbanos comparten un conjunto de características propias de la ciudad mediterránea: un tipo de ciudad compacta, compleja, eficiente, cohe-sionada socialmente y estrechamente vinculada al campo que la nutre y por donde discurren las vías de comunica-ción que conectan los diferentes centros urbanos. Este modelo de ciudad genera espacios de sociabilidad, crea un territo-rio con cercanía a los servicios, propicia el encuentro de actividades y permite el desarrollo de la vida en comunidad. Problemática actual. vivienda, patrimonio, terciarización, convivencia…

De un tiempo a esta parte, por diver-sas razones, se ha alterado este mode-lo, abrazando uno importado de otros ámbitos culturales, donde se ha po-tenciado la ocupación del territorio con urbanizaciones residenciales, creando una nueva ciudad difusa e ineficiente, separando funcionalmente sus usos y segregando a la población en el territo-rio en base a su capacidad económica.Estos nuevos desarrollos, han sido ocupados en muchos casos por familias provenientes de los centros urbanos,

Vista aérea de Car-mona (Sevilla) per-teciente al programa de Rehabilitación de Centros históricos de la Junta de Andalucia.

Áreas de crecimiento disperso en Andalucía, continuación del modelo norteamericano de de-sarrollo de baja densi-dad apoyado en la mo-vilidad que proporciona el vehículo privado.


potenciando el desdoblamiento de la ciudad construida. Si a esto se le une la degradación física de los inmuebles, las problemáticas sociales, la dificultad de gestión urbana en las actuaciones por las normales estrategias de protección patrimonial, los problemas de accesi-bilidad y movilidad... nos encontramos con ámbitos urbanos en los cuales es necesario una intervención integral, a continuación enumeramos su princi-pal problemática de los últimos años: Vivienda, las tipologías residencia-les históricas, han sufrido numerosas transformaciones ocupando patios y galerías aumentando el número de vi-viendas, escaso o nulo mantenimiento, degradación física, pérdida de habita-bilidad, que origina una emigración de la población autóctona. Conviven edifi-cios casi vacíos, con otros con situación real de hacinamiento, en ambos casos con un alto deterioro físico y social.

Despoblación, ya que los centros ur-banos tienen unas de las densidades más baja de toda la ciudad. Con una población envejecida, los propios re-presentantes de los vecinos constatan el desplazamiento que se está produ-

ciendo de la población de estos ba-rrios hacia otras zonas de la ciudad sobre todo las nuevas urbanizaciones de desarrollo, área metropolitana, etc.

terciarización de los usos, zonas exclusivas dedicadas al comercio-turismo-ocio, con muy pocas vivien-das, lo que provoca a su vez falta de servicios y dotaciones de barrio, como guarderías, tiendas de comes-tibles, equipamientos de barrio etc.

La dificultad de accesibilidad y movi-lidad, por la estructura de una trama cerrada y tortuosa, la morfología del terreno, las densidades de tránsito... a esto se las dificultades de realizar una adecuada política de transporte público y/o alternativo (carril bici, pasillos peato-nales..) que conecten a los barrios de la ciudad y a las demandas metropolitanas.

equipamientos que se adapten a las ne-cesidades actuales de la población como: centros para mayores, guarderías, insta-laciones deportivas, tiendas de barrio etc.

anteceDentes. la política de rehabilitación de vi-viendas.

Rehabilitación de la finca en la C/Elvira 76 (Granada), incluida dentro de las actuacio-nes del Área de Reha-bilitación del Albaicin.

Vista del patio en su estado previo y poste-riormente rehabilitado

fotografía:Pablo Hernandez


En el año 1984, de acuerdo con los pre-ceptos constitucionales y los derivados del Estatuto Andaluz de Autonomía, la Junta de Andalucía se hizo cargo de la competencia plena en el campo de la política de vivienda. Desde ese mo-mento se introdujeron modificaciones sustanciales en las prácticas heredadas de la etapa política anterior en mate-ria de vivienda y se generaron nuevos programas con objeto de dar respues-ta a las diversas situaciones de nece-sidad, poniendo en acción todo tipo de recursos. El desarrollo de estas líneas de actuación y la experiencia acumu-lada durante la década de los ochen-ta cristalizaron en el I Plan Andaluz de Vivienda para el periodo 1992-1995.

Desde entonces, el ejercicio de la res-ponsabilidad de la Junta de Andalucía en materia de vivienda se ha concre-tado a través de los distintos planes de vivienda y suelo. Podemos definir los planes de vivienda y suelo como los documentos en los que se concreta la política de vivienda de la Comunidad Autónoma de Andalucía para cada pe-riodo, se diseñan los distintos progra-mas de actuaciones protegidas en ma-teria de vivienda y suelo, así como los

instrumentos de gestión y concertación para la necesaria coordinación entre Administraciones en materia de vivien-da y suelo. Todo ello con el objetivo de optimizar sus objetivos económicos y alcanzar la mejor solución al proble-ma de acceso a una vivienda digna.

La rehabilitación de viviendas y de ám-bitos urbanos ha constituido desde el primer momento una opción clara de la política de vivienda andaluza y un instru-mento estratégico de primer orden para la recuperación de la ciudad construida en Andalucía. Desde 1984 se han diseñado programas específicos que han permiti-do resolver el problema de vivienda de miles de familias andaluzas y rehabilitar o mantener un buen número de edificios.A partir de esta experiencia, se vio ne-cesario profundizar y desarrollar ac-ciones e intervenciones desde una perspectiva integral, dada la diversa problemática en las ciudades andalu-zas, surgen dos niveles de interven-ción la Rehabilitación de Centros His-tóricos y la Rehabilitación de Barrios. Siendo estas dos figuras la apuesta principal del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo en materia de rehabilitación. Es un proceso de intervención que tiene

Plaza de la Corredera (Córdoba)

fotografía: Mar Ruiz


como principio mantener a la población residente como mejor garantía para preservar su condición de ciudad, me-diante una rehabilitación urbana y social que mejora la calidad de vida, movili-dad, oportunidades de empleo y nego-cio, de convivencia, la integración so-cial en igualdad de oportunidades, etc.

La rehabilitación de los centros históri-cos es un compromiso de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio para dar solución a estas zonas de de-gradación social, urbana y patrimonial de determinados ámbitos de las ciu-dades andaluzas. El objetivo global es conseguir la integración física y social

de las áreas afectadas por graves pro-blemas habitacionales y sociales, y re-cuperar sus centros históricos, que su-fren el despoblamiento y envejecimiento de su población, con la finalidad de re-cuperar la vida de sus barrios, sus gen-tes, sus tradiciones, sus comercios…

Experiencias como las desarrolladas en Trinidad-Perchel en Málaga y La Chan-ca en Almería en la década de los no-venta, pero sobre todo la rehabilitación del Centro Histórico de Cádiz a partir de 1999, constituyen los anteceden-tes del modelo que en la actualidad se aplica a un importante número de cen-tros históricos y barrios de Andalucía. Este nuevo modo de actuar constitu-ye una estrategia innovadora a la hora de concebir el desarrollo de la ciudad, ya que a la sostenibilidad física de re-habilitar una vivienda, unimos la recu-peración social y de unas formas de vida que son autóctonas y represen-tan un valor en sí mismo, revitalizan-do la ciudad desde una perspectiva de la sostenibilidad urbana y social.

Este modelo se ha implantado y con-solidando en las principales ciudades y centros históricos andaluces de mane-ra progresiva, como son los siguientes:

Imagen del Casco His-torico de Sevilla. Barrio de San Luis )desde la Iglesia de San Luis de los Franceses.


Intervención en la finca sita en C/ Divina Pas-tora 7 perteneciente al programa de Rehabili-tación del Casco Norte (Sevilla)

fotografías:

izq. Mar Ruiz drch. Javier Alsina


almería : Centro Hco. Almería.

cádiz: Centro Hco. Alcalá de los Gazu-les, Centro Hco. Arcos de la Frontera, Centro Hco. Cádiz, San Mateo-San-tiago, Jerez, Centro Hco. San Roque, Centro Hco. Sanlucar Barrameda.

córdoba: Ajerquía Norte, Cór-doba, Centro Hco. Montoro.

Granada: Albaicín, Centro Hco. Baza, Centro Hco. Guadix, Centro Hco. Loja, Centro Hco. Santa Fe.

Huelva: Centro Hco. Aracena.

Jaén: Centro Hco. Alcalá la Real, Cen-tro Hco. Baeza, Centro Hco. Jaén, Cen-tro Hco. Martos, Centro Hco. Úbeda.

málaga: Centro Hco. Casares, Cen-tro Hco. Málaga, Centro Ho. Marbella.

sevilla: Casco Norte Sevilla, Cen-tro Hco. Alcalá Guadaira, Conj. amu-rallado y arrabal Carmona, Centro Hco. Lebrija, Centro Hco. Marchena.

La rehabilitación que la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía está desarrollando en estos centros urbanos cuenta con la colaboración de los vecinos y asociacio-nes, la corresponsabilidad en muchos casos de los ayuntamientos locales, y la implicación de otras instituciones y em-presas, mediante acuerdos o convenios.

el proyecto de rehabilitación en cen-tros históricos. Definición y objetivos.

Para conseguir detener el proceso de-generativo que concurren en deter-minados ámbitos urbanos y producir la revitalización urbana y social son necesarias la coordinación de accio-nes desde una perspectiva integral: físico, patrimonial, urbano, social, edu-cativo, económico… y la colaboración activa de la sociedad, con el objeti-

Ciudades andaluzas acogidas al programa de Rehabilitación de Centros Históricos im-pulsado por la Junta de Andalucía

Fotografía del Barrio del Albaicin desde La Alambra (Granada).



vo final de mejorar las condiciones de habitabilidad de nuestras ciudades.

Estos aspectos son muy complejos y están tan íntimamente ligados, que las actuaciones deben ser integrales. Esto obliga a una perspectiva temporal de las acciones, y a la necesaria implica-ción de todas las administraciones, de otras organizaciones como: universida-des, fundaciones, ong´s.. en definitiva de toda la ciudad, a fin de recuperar la ciudad para todos los ciudadanos.

La política de rehabilitación nace del compromiso del Gobierno Regional de impulsar un nuevo modo de intervenir desde las administraciones en los cen-tros históricos, basado en la coordinación y en la participación activa ciudadana, mediante mecanismos de gestión más ágiles que favorezcan la coordinación de recursos y esfuerzos para garantizar ciu-dades donde haya un lugar para todos.

De esta manera, a la hora de ejecutar cualquier acción en las zonas de ac-tuación se combinan las actuaciones en la recuperación de la vivienda con el trabajo sobre las necesidades de la familia que la va a habitar, sus recursos, el entorno que la acoge, etc. Todo ello, con el objetivo de dar respuesta a las demandas de la población residente, como mejor medio para garantizar la conservación e identidad de la ciudad.

Como pasos imprescindibles básicos que se ponen en marcha cada vez que

se aprueba intervenir en una zona, en cada ámbito se constituye una ofici-na de rehabilitación con autonomía de gestión, se establece una coordinación permanente con las asociaciones ve-cinales y colectivos ciudadanos, y se crean los dispositivos para trabajar con otras administraciones y entidades.Desde un punto de vista cualitativo, podemos distinguir como caracterís-ticas de este modelo de intervención en los centros históricos andaluces:

• La voluntad de diseñar ac-tuaciones desde una perspectiva zo-nal y no como actuaciones aisladas • El reconocimiento de la nece-sidad de tutela y presencia activa de

Fotografías realizadas desde la cubierta de la actuación en la finca Campo del Sur 12 (Cá-diz), perteneciente al Área de Rehabilitación del Centro Histórico de Cádiz

fotografías: Fernando Alda


la Administración en los procesos de rehabilitación, desde la programación hasta la ejecución de las actuaciones • El compromiso político de asumir la rehabilitación de viviendas unida a su dimensión social, procuran-do el mantenimiento de la población en los ámbitos de intervención y fa-voreciendo el trabajo social de apoyo • El cuidado de las solucio-nes técnicas adaptadas a las ca-racterísticas urbanas de la ciudad.

La rehabilitación se convierte así en uno de los objetivos prioritarios de la Junta de Andalucía en materia de vivienda que parte del convencimiento de que, tan importante como crear nuevos barrios, es recuperar los ya existentes y así:

• Mejorar las condiciones de vida de la población residente, propiciando su integración social y evitando que tengan que emigrar de sus lugares de origen • Atraer población joven y nuevas familias, que devuel-

van a los barrios su dinamismo • Fomentar la recuperación de estos barrios, recuperando el comercio, creando empleo y generando riqueza.

En el esquema adjunto podemos ver, la necesidad de integrar distintas visio-nes, acciones, estrategias… para dar respuesta a la complejidad de la ciudad donde: la gestión pública, la integración y participación ciudadana, la diversidad y riqueza de la ciudad construida, uni-do a la combinación de acciones como: mejorar las condiciones de habitabilidad especialmente la vivienda y el espacio urbano, reequipar la ciudad, acciones sociales diseñadas para los residen-tes, realizar una política de vivienda sea en alquiler o en venta que permita que personas con escasos recursos vi-van en la ciudad, mejora de la accesi-bilidad etc.; constituyen un todo, y por tanto no podemos actuar desde una úni-ca mirada o acciones independientes.

Flexibilidad. adaptación a la singu-

Fotografía de la Plaza de Jesus de la Pasión(Sevilla).

fotografías: Mar Ruiz


laridad de la ciudad. Visión crítica.La singularidad y variedad de los cen-tros históricos andaluces donde ac-tualmente se está actuando se pone de manifiesto cuando comparamos la trama urbana, sus formas de vida, o el patrimonio edificado de ciudades como: Almería, Cádiz, Sevilla, Albaicín en Granada, Jaén, Córdoba, Casares, Alcalá de los Gazules, Úbeda, Baeza, Guadix, Lebrija… alguno de estos cla-sificados por la UNESCO como Patri-monio de la Humanidad. Por ello cada Programa de Actuación debe realizar una valoración, análisis, diagnóstico específico a fin de revalorizar este pa-trimonio (urbano y social) y sin perder

las cualidades singulares de la ciudad las cuales facilitan que las personas se identifiquen con espacios de excepcio-nal valor urbano y belleza paisajística.

La Oficina de gestión que se crea debe dar respuesta a las demandas de cada ámbito de una manera específica, es decir: la integralidad de las distintas ac-ciones exigen su adaptación a la singu-laridad del territorio. Planificar de una manera global teniendo en cuenta los ámbitos urbanos donde actuamos, esto exige equipos técnicos especializados según las demandas específicas: físi-ca, urbana, social, patrimoniales... (y dada la complejidad de la actuación)

Ideograma de funciona-miento del Programa de Rehabilitación de Cen-tros Históricos

coordinación administrativa

rehabilitacion de viviendas

mejora del espacio urbano

acciones de tipo social

reequipamiento de la ciudad

politica de vivienda

ayudas al comercio de barrio

otras acciones

proyecto objetivosacciones

rehabilitacion integral de centros historicos

volver a vivir en una ciudad mas habitable

programa de actuaciónplanificar la ciudad

desde el conocimiento

pedagogía del habitatciudad educadora

flexibilidad y adaptación a la ciudad

gestión pública

participación ciudadana

Actuación en la finca C/Domingo 35-37 y C/Mi-rador 13 pertenenciente al Área de Rehabilita-ción del Centro Históri-co de Cádiz.

fotografías: Rafaela Rodriguez


debe mantener una actitud crítica en la evolución y el desarrollo de las ac-tuaciones. Por ello la gestión del Pro-grama de Actuación debe adaptarse al territorio donde actuamos y a una realidad cambiante. Admitiendo una transformación inteligente del proyecto contribuimos a conseguir un barrio para vivir y convivir. Esta Oficina de gestión debe tener en cuenta entre otras cosas:

• Elaborar unos criterios de inter-vención urbano, patrimonial, construc-tivo y social, son necesarios e impres-cindibles. El conocimiento de la ciudad, debe ser la premisa para establecer las políticas necesarias de la intervención. La interpretación crítica de la estructu-ra física, de la arquitectura, del espacio urbano nos marcará el camino a seguir. Las intervenciones deben realizarse a través de unos criterios mínimos, don-de se mejore la calidad de las actuacio-nes. Es necesario que la rehabilitación deje de ser un proceso de actuaciones

individuales, la ciudad debe entenderse como una gran artefacto o un inmenso puzzle, donde cada pieza por pequeña que sea interviene y se relaciona con el conjunto para posibilitar el correc-to funcionamiento del mismo. De esta manera el Proyecto de Rehabilitación gana en credibilidad hacia la sociedad.

• Mantener una visión crítica del proyecto en relación con la ciudad, su-pone aceptar paradójicamente la capaci-dad de evolución y cambio, que depende la vida de la ciudad y la viabilidad de su revalorización. Por ello desde la gestión del Programa de Actuación debemos regular y modificar los aspectos nece-sarios para adaptarnos a una realidad cambiante. Admitir una transformación inteligente del proyecto contribuimos a conseguir una ciudad para vivir, para usar.Programa de Actuación. Planificar desde el conocimiento.

El Programa de Actuación, es el docu-Fotografía aérea del Casco Historico de Cá-diz


mento que permite planificar las accio-nes que se tengan que realizar en la ciudad construida. La intervención en un ámbito urbano tan complejo y difícil es necesario realizarlo desde el conoci-miento profundo de la realidad urbana, social, patrimonial, económica. Es nece-sario “conocer” para poder diagnosticar y proyectar las soluciones necesarias que permitan recuperar integralmente la ciudad con la participación activa de los vecinos, empresas y colectivos. Los Programas de Actuación son documen-tos de gran complejidad, por su carácter integral y multidisciplinar, impulsado y participado por los vecinos en la toma de decisiones que son necesarias para recuperar estos ámbitos degradados.

La intervención en cada ámbito cuenta con un programa de actuación a largo plazo que aborda no sólo la problemáti-ca de la vivienda, sino todos los demás aspectos que van a garantizar la mejo-ra de la calidad de vida de sus mora-dores, esto es, actuaciones sociales y económicas que fomenten la reactiva-ción de la zona, intervenciones en el ba-rrio para la dotación de equipamientos

que puedan faltar (colegios, parques, centros de salud, etcétera); mejora de lo existente; proyectos de integración de los vecino en la actividad del barrio, fomento de la identidad del barrio, etc.La singularidad de cada ciudad, de cada centro urbano hace que no exis-ta un guión prefijado y si una meto-dología de trabajo común. Esto hace que cada Programa de Actuación sea distinto y específico según las carac-terísticas de las ciudades. adaptado a las necesidades, problemáticas y demandas de cada una de ellas. El programa de actuación constaría de las siguientes partes fundamentales:

• Definición del ámbito de actua-ción. • Análisis: situación del planea-miento, estado de la edificación, pobla-ción, social, patrimonial, movilidad-ac-cesibilidad, económico, usos, actividad turística-comercial-ocio.. etc. • Información gráfica, análisis del planeamiento. • Diagnóstico urbano y social. • Determinación de las acciones, líneas de actuación.

Analisis del Área de ac-tuación perteneciente al Centro Histórico de Montoro (Jaén) acogido al Programa de Rehabi-litación de Centros His-tóricos


• Programas de rehabilitación a aplicar. • Gestión pública. • Participación ciudadana. • Estudio económico financiero. • Compromiso de las administra-ciones y los privados.

Los Programas de Actuación sobre es-tos ámbitos expresan la voluntad de una actuación coordinada entre la ad-ministración autonómica y la local y la colaboración de los privados, donde se interactúa desde las distintas acciones de una manera lo más integral posible: • Mejora del hábitat urbano • Rehabilitación parcial o integral de viviendas.

• Recuperación de espacios in-termedios y espacios públicos. • Equipamientos de barrio. • Acciones de tipo social • Acompañamiento social y realojo de familias. • Pedagogía del hábitat. • Cultura de la conservación y el mantenimiento. • Mejora de la identidad y el co-nocimiento de la ciudad. • Participación ciudadana. • Dinamización comercial y eco-nómica. • Otros. • Movilidad y accesibilidad.

Estas actuaciones se programan tem-poral y económicamente, donde figu-ran los compromisos de inversión por cada administración actuante (regional y local) y donde figura al mismo tiem-po el esfuerzo inversor de los privados.

coordinación y cooperación con or-ganismos, instituciones, empresas.

La ejecución y desarrollo de esta polí-tica de rehabilitación es competencia de la Consejería de Vivienda y Ordena-ción del Territorio, a través de su Em-presa Pública de Suelo de Andalucía (EPSA), en colaboración con aquellas

Fachada del edificio Casa Viudas Fragela (Cádiz)

Fotomontaje del con-curso sobre la parcela AI-27 en el barrio del Albaicin (Granada)


corporaciones locales que se suman a estos proyectos. Junto a ambas institu-ciones, otras consejerías participan en actuaciones concretas para el ejercicio de sus correspondientes políticas en el marco de recuperación de estas zonas. La colaboración inter-administrativa se realiza a distintos niveles político y téc-nico, donde se plantean estrategias y acciones coordinadas para la recupe-ración urbana y social de los barrios.Se pretende con esta coordinación dar un giro a la intervención de las adminis-traciones públicas en la transformación de las condiciones de vida de los veci-nos, pretendiendo su mejora sustancial en todos los aspectos: urbanismo, edu-cación, salud, trabajo y convivencia, de tal manera que se establezcan los me-canismos que permitan la integración social de los vecinos que en él viven.

Gestión pública.

Las Oficinas de Rehabilitación en cada ámbito de la ciudad histórica, permiten gestionar desde lo público la compleji-dad de las acciones que cada Progra-ma de Actuación determina en estos ámbitos urbanos. Cada oficina integra a un equipo multidisciplinar que por la singularidad de Andalucía siempre cuenta con una parte administrativa que facilita la gestión, otra social realizada por trabajadores sociales que desarro-llan una actuación personalizada con las familias, una componente técnica compuesta por arquitectos técnicos y en algunos casos arquitectos donde se controla la parte de gestión de los procesos constructivos y edificatorios y por último una jurídica donde los abo-gados asesoran y gestionan contrata-ciones de obra, contratos de alquiler y donde siempre existe una dirección técnica que coordina estos trabajos.

Estas oficinas permiten, desde la inte-gración multidisciplinar de las distintas especialidades necesarias para una adecuada gestión, la atención perso-nalizada a los residentes de la ciudad histórica con el objetivo de resolver sus problemas cotidianos pero también de inculcar aquellos valores y medidas para facilitar en el tiempo la acción rehabilita-dora. Entre todas ellas destacamos la acción de sensibilización de la pobla-ción en una cultura del mantenimiento

Artesano alfarero en Baeza (Jaén).


Mercado semanal en Al-manjayar (Granada).

fotografía: Rafaela Rodríguez

fotografía: Rafaela Rodriguez


de sus viviendas y de las zonas comu-nes del edificio, reforzar y mejorar la identidad de los vecinos con su espacio cotidiano y con los valores que definen a la ciudad. Valorar lo existente, la ciu-dad construida, el patrimonio urbano y social, y las formas de vida que constitu-yen la esencia primaria de esta acción.

Las oficinas actúan como ventanilla única para cualquier tipo de consulta, tramitación de expedientes, etc., re-lacionado con la rehabilitación de los inmuebles, así como para las políticas sociales y económicas que acompa-ñan a este proceso. Entre sus com-petencias y funciones destacamos:

• Gestionan y tramitan las ayu-das para rehabilitar las viviendas, des-tinadas a los propietarios e inquilinos. • Labor de asesoramiento técni-co, urbanístico, social y jurídico a los

solicitantes de ayudas y a los vecinos. • Elaboran unos criterios de intervención técnico y social, adap-tado a la singularidad y especificidad del ámbito de ciudad donde se actúa. • Trabajan en coordinación con diferentes instituciones y organis-mos, mediante acuerdos que resul-tan muy útiles para los beneficiarios • Negociación con los propie-tarios de los edificios, explicando las condiciones económicas, jurídicas de la actuación. Compromisos principal-mente al deber de alquilar las vivien-das resultantes a precios protegidos, mantener a los residentes, limitación de la enajenación del bien, cuales son sus aportaciones… Realizando fi-nalmente un Convenio con la Oficina donde se detallan estas condiciones. • Información con los inqui-linos, sobre como se interviene, el proceso, el realojo necesario para realizar las obras, como quedará su vivienda… Derechos y deberes de los inquilinos, facilitando el acuerdo para la rehabilitación de la vivienda. • Proceso participativo y de negociación entre propietarios-inqui-linos-técnicos, para dar viabilidad a la operación. Conociendo en profun-didad las características técnicas, diseño, distribución de la vivienda.

Participación ciudadana. asocia-ciones y comunidades de vecinos,

Todo el proyecto de rehabilitación se con-

Intervención en la fin-ca Campo del Sur 12. (Cádiz) perteneciente al Programa de Rehabili-tación del Centro Histó-rico de Cádiz.


Mercado de la calleFeria, Sevilla.



cibe desde una perspectiva ciudadana, por lo que la participación es un instru-mento que cada vez está cobrando una mayor importancia. Las asociaciones de vecinos y colectivos sociales del ba-rrio ejercen de intermediarios entre los inquilinos, propietarios y las administra-ciones, convirtiéndose en un agente ac-tivo para la dinamización de la zona. El objetivo último es incentivar una mayor ocupación de la ciudad histórica como medio para garantizar su recuperación y su identidad. Los procesos que se es-tán impulsando actualmente desde las oficinas de rehabilitación para implicar a los colectivos ciudadanos, asociaciones vecinales etc., a fin de identificarlos no sólo con el proyecto sino con la ciudad.

Es por tanto una herramienta ordenada de actuación social, donde se canalicen las actuaciones con las comunidades de vecinos así como el cauce para favo-recer su participación en la intervención de transformación de la barriada. Pre-tende por lo tanto, actuar con carácter mediador entre la administración y los habitantes del territorio, para que las acciones que se decidan ejecutar sean

sensibles a la realidad social y con ca-rácter socioeducativo con los habitan-tes, para que éstos se impliquen y parti-cipen en la transformación de su barrio. Los destinatarios son los residentes de las viviendas, los vecinos de nuevas zo-nas de actuación, las comunidades de usuarios y propietarios y la totalidad del tejido social existente y de forma indi-recta, las administraciones, entidades y recursos públicos que desarrollan su la-bor en las zonas de actuación, las aso-ciaciones y empresas ubicadas en el territorio, las empresas de suministros y los técnicos que operan en el barrio.

Crear un proceso participativo, gestio-nando adecuadamente el conocimiento y mantener una visión integral e inte-gradora de las iniciativas que proven-gan de diversos campos, contribuyen a asegurar la confluencia de intereses de todos los actores que intervienen.

Con el proyecto de Participación Ciu-dadana perseguimos impulsar la parti-cipación social, fomentar el asociacio-nismo, mejorar la organización social y recuperar el tejido social. La informa-

Pedagogía del Hábitat

Programa “Conoce tu ciudad”


ción, divulgación y difusión de todas las actuaciones a realizar, será otro elemento fundamental del proyecto.

Pedagogía del hábitat. ciudad educa-dora.

Con el conjunto de actuaciones que integran este proyecto pretende desa-rrollar el sentimiento de pertenencia de los participantes del mismo, para po-sibilitar que las mujeres y hombres se sientan agentes de cambio en la trans-formación de su territorio y así hacer sostenibles las diferentes acciones. Los Programas de pedagogía del hábitat pretenden la implicación activa de las distintas instituciones públicas y priva-das (centros de enseñanza primaria, secundaria y de adultos, asociaciones de vecinos, culturales, de mujeres, de

mayores, de inmigrantes, artistas, etc.) en el diseño compartido para la trans-formación y dignificación la ciudad, sus espacios públicos y la escenografía urbana. Como objetivos generales, el Programa se plantea, sensibilizar a la población par que adopte una actitud responsable en el uso y cuidado de la vivienda y los espacios públicos, posi-bilitando espacios de encuentro para la reflexión-acción y promoviendo el valor de la convivencia intercultural y promover el valor de la interculturalidad como eje transversal del conjunto de actuaciones que integran el proyecto.

Los objetivos que se pretenden con el proyecto Ciudad Educadora son favo-recer el conocimiento del Patrimonio y su conservación, desarrollar una cultura de la rehabilitación, promover la pedagogía del hábitat y la valora-ción de la diversidad, especialmente la relacionada con la interculturalidad.

Descripción de la intervención y de las acciones de rehabilitación de vi-vienda.

La rehabilitación de viviendas, es para la Junta de Andalucía el objetivo priori-tario de este Proyecto de Ciudad, ya que repercute directamente sobre la mejora de la calidad de vida, y la recuperación de la población, evitando el estanca-miento y el envejecimiento de la mis-

Rehabilitacion de las fincas en la C/ Domingo 35=37 y C/ Mirador 23 (Cadiz) pertenecientes al ARC de Centro His-torico.


Rehabilitacion de vi-vienda en Granada.


Rehabilitacion de vi-viendas en Sevilla.



ma, una ciudad sin jóvenes ó niños no puede ser una ciudad viva ó ilusionante.

Esta rehabilitación es fruto del desa-rrollo de los distintos programas que integran los Planes de Vivienda Anda-luces como: rehabilitación autonómica, infravivienda, rehabilitación de edificios, rehabilitación singular, etc. Cada actua-ción sin embargo no hay que verla como una acción aislada sino como una estra-tegia compleja, donde la interacción de las distintas rehabilitaciones constituye un proyecto de ciudad. Es necesario mantener una visión global y crítica en el proceso, verificando aquello que pre-senta elementos positivos en la recu-peración de la ciudad y rectificando las acciones que son necesarias ajustar, la ciudad debe estar presente en cada acción unitaria por pequeña que sea.

La rehabilitación de viviendas en la ciu-dad construida, como ya hemos comen-tado, se aborda integrando otro tipo de acciones complementarias como son la adecuación de espacios urbanos, me-jora de la accesibilidad entre otros nor-malmente desarrolladas por otras ad-ministraciones de manera coordinada; nos permite además recuperar formas de vida tradicionales que de otra mane-ra se perderían. Además los procesos constructivos en la rehabilitación son

coherentes con la arquitectura históri-ca permitiendo establecer estrategias más complejas desde una visión de la sostenibilidad de los recursos y des-de un punto de vista medioambiental y energético, mejorando las condicio-nes físicas y de habitabilidad del par-que residencial de la ciudad histórica.

Las actuaciones que se realizan en la ciudad histórica tienen como objetivo central a la persona y a la familia que

Intervencion en la finca de la C/ Fray Felix 7 (Cadiz) pertenecientes al ARC de Centro His-torico.

Obra seleccionada para la Bienal de Venecia.


Intervención en edificio C/Castellar nº8 Sevilla

fotografía: Javier Andrada


vive en esa vivienda. El eje transmisor de las acciones es la vivienda y su re-cuperación para hacerla más habitable, pero teniendo en cuenta las necesida-des de las personas, respetando sus formas de vida singulares, creando y mejorando espacios relacionales y de convivencia, mejorando la identidad de la persona con su vivienda y al mis-mo tiempo con el barrio y la ciudad.

Hablar de vivienda es hablar de formas de vida, de dinámicas de cambio, de como vivimos hoy, como nos relaciona-mos, como usamos la vivienda y los es-pacios comunes, el hábitat doméstico, la funcionalidad del hogar, la seguridad, las necesidades de espacio para los ni-ños, adolescentes, mayores; de tipos y modelos de familia, de convivencia en-tre familias. Por todo esto la clave es: la persona en su relación con su espacio inmediato, la vivienda; de esta manera pasamos hacia otros gradientes y es-

calas: la persona en su relación con los espacios intermedios, barrios, y ciudad.

En nuestros centros históricos distin-guimos dos problemáticas bien dife-renciadas relacionadas con la situación del parque residencial, una de ellas es el grave deterioro de algunas viviendas y edificios, que no reúnen las mínimas condiciones de seguridad estructural y de habitabilidad para vivir dignamente, y donde es necesario una actuación en profundidad física por el estado de la edificación y social por la situación en la que viven los inquilinos que dados sus escasos recursos no tienen capacidad de mejorar sus condiciones de vida. Por otro lado distinguimos aquellas vi-viendas y edificios residenciales donde son necesarias rehabilitaciones pun-tuales, sea para mejorar las condicio-nes del interior de la vivienda (cocinas, baños, aislamientos, terminaciones, instalaciones…) o en zonas comunes

Vista nocturna del Cen-tro Histórico de Cádiz



como mejora de la accesibilidad me-diante la realización de ascensores, mejora de cubiertas, instalaciones etc.

Como norma general, los principales beneficiarios de estas ayudas son las familias con ingresos medios y bajos, residentes en el ámbito de intervención. Las subvenciones que se otorgan de-penden del tipo de actuación y de los ingresos anuales de los solicitantes.

Para solucionar este problema habi-tacional, se han diseñado numerosos programas de rehabilitación en el Plan Concertado de Vivienda y Suelo de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, a continuación se descri-ben de una manera resumida y adap-tándolo a un lenguaje y clasificación que ayude a su comprensión a los ciudada-nos, por lo que es necesario consultar el citado Plan si se quiere profundizar y verificar condiciones, tipos, limitacio-nes, cuantías etc., de cada programa:

Promotor los Propietarios de las vivien-das:

a)Rehabilitación integral del edi-ficio viviendas y zonas comunes. Deno-minado actuaciones de infravivienda, donde la situación de degradación física del edificio necesita una actuación in-

tegral y además dadas las condiciones económicas y sociales de los inquilinos son necesarias un apoyo especial de la administración. Esta actuación se reali-za mediante convenio entre la Junta de Andalucía y los propietarios, donde se establecen las condiciones de la rehabi-litación, la aportación económica de los propietarios, la obligación de alquilar la vivienda a precios protegidos, las limita-ciones de enajenación del inmueble etc. Los inquilinos residentes se les facilita el realojo temporal en otras zonas del barrio durante las obras, y las condicio-nes de mantenimiento y conservación del inmueble una vez rehabilitado. La actuación de rehabilitación es integral tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes (estructu-ra, cerramientos, remodelación de las viviendas, instalaciones completas, ais-lamientos, carpintería exterior e interior, pavimentos, acabados…), en algunos casos se llega a tener que demoler el edifico dado su estado y reedificarlo. La Oficina realiza la gestión completa de la actuación desde la contratación de los técnicos y las empresas cons-tructoras mediante concurso público, petición de licencias y permisos muni-

Rehabilitación de vi-viendas en la C/ Santo Domingo pertencecien-tes al ARC del Centro Histórico de Cádiz.



cipales etc. Por lo que el control de la gestión en todo el proceso es público.

b)Rehabilitación parcial de vi-vienda. Denominado rehabilitación au-tonómica, donde al propietario de la vi-vienda o al inquilino según los casos, se le facilitan unas ayudas para la rehabili-tación de su vivienda. La Oficina contrata a los técnicos que realizarán el proyec-to y la dirección de obra, y se le con-cede al promotor una subvención para la realización de la obra la cual puede ser la rehabilitación parcial o mejora de: cocina, baños, pavimentos, aislamien-to térmico y acústico, instalaciones etc. La Oficina además asesora urbanísti-camente y técnicamente al propietario. Los promotores contrata a la empresa constructora y gestionan los permisos municipales. Las viviendas deben tener una antigüedad superior a 10 años, es-tén ocupados por familias con ingresos medios y bajos, la subvención oscila en-tre el 50%-75% del valor de las obras.

c)Rehabilitación de zonas co-munes. Denominado rehabilitación de edificios, donde las ayudas se centran en mejorar las condiciones de acce-sibilidad de los inmuebles como: eli-minación de barreras arquitectónicas, realización o renovación de ascenso-res, estanqueidad frente a la lluvia, mejora de las instalaciones comunes

de suministro de agua, saneamiento y electricidad etc. La Oficina facilita un asesoramiento urbanístico y técnico al promotor de la actuación. Los promoto-res contrata a la empresa constructora y gestionan los permisos municipales. Los edificios residenciales deben tener una antigüedad superior a los 10 años, estén ocupados por familias con ingre-sos medios y bajos, la subvención pue-de llegar al 95% del valor de las obras. Promoción propia de viviendas:

a)Rehabilitación integral del edi-ficio de viviendas y zonas comunes ha-bitualmente en régimen de alquiler. La Junta de Andalucía adquiere la propie-dad del edificio, mediante compra direc-ta o como desarrollo de expedientes de expropiación urbanística. Habitualmente son edificios que están en situación de infravivienda física y social; en la mayo-ría de los casos los propietarios no tie-nen capacidad para intervenir, por lo que la actuación se realiza para solucionar y mejorar las condiciones de habitabilidad y de vida de los inquilinos residentes en estos edificios. La actuación de rehabili-tación es integral tanto en interior de las viviendas como en las zonas comunes (estructura, cerramientos, remodelación de las viviendas, instalaciones comple-tas, aislamientos, carpintería exterior e interior, pavimentos, acabados…), en algunos casos se llega a tener que de-moler el edifico dado su estado y ree-dificarlo. La gestión es pública a través de la Oficina de Rehabilitación, las vi-viendas resultantes quedan en régimen de alquiler a precios protegidos, en el caso de que existan viviendas vacías se dedican principalmente a unidades familiares jóvenes y mayores, con es-casos recursos económicos. En algu-nos casos sobre todo cuando el edificio está vacío o se actúa en un solar (obra nueva), la promoción se realiza en régi-men de venta a precio protegido en sus distintos regímenes: especial, general…

Intervencion en la finca de la C/ Juan Reyes (Granada) pertenecien-tes al Programa de Re-habilitación del Albaicin.

fotografía: Manuel Trillo


b)Rehabilitación integral del edi-ficio de viviendas, o obra nueva para realojo de familias. La Junta de Andalucía adquiere la propiedad del edificio, me-diante compra directa o como desarrollo de expedientes de expropiación urba-nística. Estos edificios están situados en los barrios donde se actúa, la actuación es parecida a la anteriormente descrita ya que se tienen que rehabilitar o reali-zar obra nueva depende del estado de la edificación, sin embargo el destino es el realojo de familias que viven en otros edificios y tienen que abandonarlos pro-visionalmente porque se va a rehabilitar. Las familias vuelven a su vivienda de origen una vez que se han finalizado las obras. La gestión es totalmente pública a través de la Oficina de Rehabilitación.

La política de vivienda de alquiler a precios protegidos para familias con bajos recursos, es necesaria e impres-cindible si se quiere que los centros históricos sean lugares de convivencia donde todos podamos vivir en ellos. Evitar el despoblamiento de nuestras ciudades, dando salida a viviendas que permanecían vacías y permitir que el propietario las alquile acogiéndo-se a las ayudas existentes, a familias

con ingresos anuales medios-bajos es otro de los aspectos de esta política.

Esto está permitiendo unir en algunos casos la recuperación de edificios de gran valor arquitectónico que de otra manera se hubieran perdido, mantener a las familias que tradicionalmente vivían allí, incorporar familias jóvenes y realizar una política de vivienda social a precios asequibles dentro de la ciudad histórica.

Como se podrá comprobar en algunos de los ejemplos que mostramos, la tipo-logías tradicionales de la ciudad medite-rránea: casa-patio, corrala, casa-palacie-ga, casa de vecinos… con numerosos y variados ejemplos en nuestras ciudades históricas, nos muestran espacios inter-medios de relación entre lo público y lo privado, es decir las secuencias espa-ciales de: zaguán, patio, escalera, gale-ría que permiten comprobar la existencia de espacios de relación y de convivencia en el interior de los edificios: espacios colectivos que por su riqueza patrimo-nial y espacial nos hacen reflexionar en estos casos, donde realmente comien-za el espacio público en nuestras ciu-dades. La preservación y potenciación de estos espacios intermedios en los edificios de la ciudad histórica permiten mejorar y enriquecer la identidad de los vecinos con su vivienda pero también


Intervencion en la finca de la C/ Santo Domingo 35-37 pertenecientes al Programa de Rehabili-tación del Centro Histó-rico de Cádiz.

fotografía: Fernando Alda


con la ciudad, al mismo tiempo que in-cidimos en unas formas de habitar se-gún las necesidades de los residentes. La rehabilitación de los edificios de viviendas y la regeneración urbana, donde los resultados comienzan ya a percibirse de forma positiva como es el caso del Centro Histórico de Cádiz, es un esfuerzo común entre las Admi-nistraciones y los ciudadanos, para re-cuperar las señas de identidad de la ciudad histórica, mejorar las condicio-nes de habitabilidad de las viviendas y los espacios urbanos y crear espacios de convivencia. Este tipo de políticas deben provocar las necesarias siner-gias que impliquen a la sociedad, y de esta manera hacerlas sostenibles en el tiempo, lo cual supone un compromiso colectivo de enorme magnitud, pues no sólo concierne a las ambiciones o los gustos contemporáneos sino a las ex-periencias de las futuras generaciones.

evolución de las actuaciones por ám-bitos de actuación.

En el cuadro siguiente, verificamos los datos esenciales de cada ámbito de actuación superficie total, población y número de viviendas. Dado que los Programas de Actuación planifican las acciones para un periodo de tiempo determinado se detalla el año de co-mienzo de la actividad de cada Oficina,

encontrándonos como podemos com-probar áreas de actuación iniciada muy recientemente mientras otras llevan un tiempo superior a 9 años. Los datos son globales y no se exponen para realizar una comparación entre ámbitos, ya que además del año de inicio debemos tener en cuenta otras variables, como superfi-cie de actuación, número de viviendas, complejidad, estado inicial de la edifica-ción, social, régimen de tenencia..., por lo que establecer análisis sobre esta información básica no es posible. Se quiere expresar por un lado la apues-ta que realiza la Junta de Andalucía por la rehabilitación de centros históricos desde el año 1999, cuando comienza su actividad el programa de recupera-ción del Centro Histórico de Cádiz, la evolución general de la situación y unos datos mínimos de cada ámbito que re-dundan en la diversidad y heterogenei-dad de las actuaciones que realizamos.

Viviendas de Rehabi-litación Autonómica C/ Carnero 4 pertenecien-tes al ARC Bajo Albai-cin-Churra (Granada).

fotografías: Mar Ruiz

Rehabilitación de la fin-ca sita en C/ Alameda de Hercules, 53 (Se-villa) perteneciente al Área de Rehabilitación del Casco Norte.

fotografías: Pablo Martinez


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REHABILITACIÓN INTEGRAL DE CENTROS … · Rehabilitación Integral de Centros Históricos....

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